| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
MA., casado, contribuinte fiscal nº .., residente na Rua …, intentou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma única de processo comum, contra:
Condomínio do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, representado pelo seu administrador.
O Autor alegou, em síntese, que é proprietário da fracção designada pela letra “F” integrada no condomínio Réu, a qual adquiriu em 2000. Desde esse ano vários condóminos, entre os quais o Autor, começaram a apresentar queixas ao Condomínio por infiltrações de águas pluviais e manchas de humidade das suas fracções, que terão origem no telhado, caleiras, e na falta de impermeabilização das paredes exteriores do edifício.
Entre os anos 2010 e 2012 o R. Condomínio procedeu a obras de substituição de parte da estrutura de madeira que suporta o telhado, à reparação de alguns algerozes e à substituição de algumas telhas em cerca de metade da cobertura do imóvel, não tendo a outra metade do telhado sofrido intervenção não obstante se manterem as queixas, nomeadamente do Autor.
Desde a realização parcial das obras no telhado as infiltrações na fracção do A. têm-se agravado, tornando impossível as condições de salubridade e habitabilidade do imóvel com aparecimento de rachas nas paredes de uma das divisões que é usada como sala, aparecimento de manchas de humidade e bolor, infiltrações de água no tecto e paredes, nomeadamente em dias de chuva, água que escorre pelas paredes e se acumula no pavimento da sala, as quais têm origem no telhado, nas caleiras de escoamento de águas pluviais e na falta de impermeabilização das paredes exteriores do edifício, sendo causador de maus cheiros e de um ambiente húmido e insalubre.
Não obstante disso ter dado conhecimento ao condomínio, através do seu administrador, e solicitada a resolução dos problemas provocados pelas infiltrações, nada foi feito.
Assim, o A peticionou a condenação do R. “(…) a realizar as obras nas partes comuns do prédio de modo a evitar que a fração do Autor seja prejudicada com infiltrações e humidades. (…) a realizar as obras para repor a situação que existia na fração do Autor antes de se verificarem as infiltrações de água. (…) em sanção pecuniária compulsória, desde o trânsito em julgado da sentença até integral realização das obras ora peticionadas.”.
Citado, o R contestou começando por excepcionar a ilegitimidade do Autor por estar na acção desacompanhado da comproprietária da fracção e aduziu ainda a excepçao da prescrição da obrigação cujo cumprimento vem peticionado.
Impugnou ainda a versão dos factos apresentada pelo Autor, invocando, em suma, que tendo o A. e a comproprietária adquirido a fracção em 15/06/2000 nunca lhe fizeram qualquer obra de beneficiação; entre 2000 e 2003 o A. não apresentou qualquer queixa de infiltrações, ao contrário de outros condóminos; entre 2003 e 2009 o Autor foi administrador do condomínio e não diligenciou pela realização da limpeza e reparação do telhado que foi deliberada em Assembleia de 31/01/2004, nomeadamente não convocou qualquer Assembleia extraordinária para apreciação e deliberação sobre as obras de reparação necessárias; de 05/02/2005 a 17/11/2009 o A., enquanto Administrador, não convocou Assembleia Ordinária de Condóminos; não tendo, portanto, encetado diligências, enquanto Administrador, para pôr cobro às suas queixas enquanto proprietário da fracção F; foi sob a égide da nova administração que em 2012 foram executadas e concluídas as obras no telhado, o que foi confirmado na Assembleia de 10/03/2013 à qual o A. compareceu, manifestando o Réu incompreensão quanto a que mais obras nas partes comuns pretenderia o Autor, quando ademais em 2012 teve de executar o A. e a comproprietária para pagamento de quotas condominiais em atraso.
Concluiu o Réu pela procedência das excepções com a sua absolvição da instância ou do pedido, consoante o caso, ou, assim não se entendendo, pela improcedência da acção com a inerente absolvição do pedido.
A coberto do art.º 590º nº 2 CPC, o Autor foi convidado a descrever as concretas obras necessárias à reparação peticionada nos autos e ainda, nos termos e para os efeitos do art.º 305º nº 3 CPC, a indicar o valor dos pedidos por ele formulados sob as als. a) e b) do petitório (cfr. despacho refª 391744192).
O Autor correspondeu a esse convite, enunciando serem necessárias nas partes comuns obras de substituição de telhas partidas, reparação de caleiras/algerozes danificados e impermeabilização da parede exterior da divisão da sua fracção que se mostra afectada pelas infiltrações com reparação e tapamento de rachas e fendas existentes, cujo custo estimou em €12.000,00; e no que toca às obras de reparação da divisão da sua fracção afectada com as infiltrações indicou remoção das massas danificadas, bolorentas e apodrecidas, dos tectos e paredes afectados; tapagem de rachas e fendas; aplicação de novas massas e pintura de paredes e tectos dessa divisão, cujo custo estimou em €3.000,00. (cfr. requerimento refª 24760012 / 34136042).
Foi ainda o Autor convidado a responder as excepções arguidas na contestação, tendo o mesmo pugnado pela respectiva improcedência nos termos do seu requerimento refª 25572736 / 34895770.
Após convite do Tribunal e correspondente dedução do incidente pelo Autor, foi admitida a intervenção principal provocada da comproprietária da fracção, Sofia A. (cfr. decisão refª 398567820).
Foi elaborado despacho saneador (refª 401923858, de 12/01/2021), no qual foi julgada improcedente a invocada excepção de prescrição.
Foi realizada prova pericial, cujo relatório consta nos autos a 22/03/2022 (refª 32047541).
Seguindo os autos a sua regular tramitação, foi a final proferida sentença que julgou “(…) a presente acção totalmente improcedente, por não provada, e consequentemente, absolvo o R dos pedidos que contra si foram dirigidos.”.
Inconformado, veio o Autor interpor o presente recurso de apelação, com pedido de reapreciação da prova, sustentando que a decisão recorrida deve ser revogada e em seu lugar proferida outra que condene o Réu nos pedidos.
Das suas alegações extraiu o Recorrente as seguintes
Conclusões
«Objeto e delimitação do recurso
I. O presente recurso vem interposto da douta Sentença que julgou improcedente o incidente de «falta de citação ou, no mínimo, de nulidade da citação do executado», ao decidir «julgar improcedente o presente incidente, por não provada a falta de citação nem a sua nulidade»[1].
II. Embora genericamente a factualidade dada por provada e não provada fosse mais do que suficiente para se concluir pela procedência do presente recurso, a verdade é que, relativamente à decisão sobre a matéria de facto e de direito, considera o Apelante que o Tribunal a quo não apreciou convenientemente a prova que foi produzida nos autos, não tendo ademais retirado as adequadas ilações dos factos essenciais e, nomeadamente, ignorou, na seleção da matéria de facto, alguns factos que, tendo sido alegados, foram plenamente provados, e que sendo fundamentais para a boa decisão da causa, conduziriam, necessariamente, à procedência da presente ação.
III. O Apelante entende que o Tribunal a quo julgou de forma incorreta a matéria de facto e, para além disso, fez uma errada interpretação e aplicação dos preceitos legais, tendo proferido uma decisão que se revela manifestamente injusta e claramente violadora do basilar direito a cada um usar e fruir da sua habitação em condições normais de habitabilidade e salubridade.
IV. Assim, não pode o Apelante deixar de impugnar a motivação de facto, impugnar a fundamentação de direito e requerer a reapreciação da prova, o que se pede.
Da impugnação da decisão sobre a matéria de facto
V. O Apelante peticionou a condenação do R. Condomínio «a realizar as obras nas partes comuns do prédio de modo a evitar que a fração do Autor seja prejudicada com infiltrações e humidades e a realizar as obras para repor a situação que existia na fração do Autor antes de se verificarem as infiltrações de água».
VI. Não obstante o Tribunal a quo considerar que «resultou provado que a fração do Autor apresenta danos como manchas e odores de humidade, bolores e rachas nas paredes, patologia que tem como causa mais provável uma deficiente impermeabilização da cobertura e das paredes do prédio»;
VII. «Sendo necessário fazer obras nas paredes, cobertura e fração do Apelante, para reparar as causas das infiltrações e humidades e para repor a situação que existia antes de verificadas essas mesmas infiltrações»;
VIII. Vem depois aceitar como “Factos não provados”, que não ficou provado que «desde a realização parcial das obras no telhado que as infiltrações na fração do A. se têm vindo a agravar, o que torna impossível as condições de salubridade e habitabilidade do imóvel pelo aparecimento de rachas nas paredes e pelo aparecimento de manchas de humidade e bolor em diversos pontos dos tetos e paredes da fração».
IX. Considerando também não provado, e olvidando o relatório pericial em sentido diametralmente oposto, «que a intensidade e a frequência das infiltrações provocam a persistência de intensos maus cheiros e de um ambiente húmido e insalubre». Também,
X. Considerou o Tribunal recorrido não provada «a insuficiência económica do A. para efetuar por sua conta e custear as imprescindíveis e urgentes obras, para por fim às infiltrações e à reparação dos danos causados pelas mesmas na sua fração».
XI. Para tanto, conclui o Tribunal a quo na sua motivação, «No que respeita aos pontos de facto que resultaram não provados, salienta-se que, quanto aos pontos a. e b. os mesmos resultam contrariados pelo resultado da perícia, quando conclui: “(...) R: Há condições mínimas de salubridade e habitabilidade desde que se vá aplicando com regularidade produto antifúngico na mancha do teto do quarto dos arrumos enquanto não for eliminada a origem da infiltração / infiltrações. Salienta-se que o mofo é um organismo que pode causar alergias e/ou doenças respiratórias. (...)”».
XII. E, «no que respeita ao ponto c. não foi produzida qualquer prova do alegado, pelo que a alegação ali vertida resultou não provada».
XIII. No que respeita ao ponto d. dos factos não provados, refere o Tribunal, «haverá que atentar que o A aceitou as obras tal como realizadas pelo condomínio, não se descortinando, afinal, que outras obras é que pretendia que devessem ter sido feitas por cima da sua fracção, uma vez que se omitiu de juntar orçamento, quando tal questão se colocou».
XIV. E que «tendo o A alegado que só foram realizadas obras em metade do telhado, mas não permitindo sequer o acesso ao telhado, ignora-se, afinal, que outras obras é que deveriam ter sido realizadas. Daí que a alegação do A constante do artigo 12.º da Petição não haja resultado provada».
XV. O que, salvo o devido respeito, evidencia uma deficiente apreciação da prova produzida em sede de audiência de julgamento, nomeadamente da prova documental. Desde logo, e começando por este último facto,
XVI. O facto de o Apelante não dar acesso ao telhado através da sua fração, por ser possível o acesso ao mesmo pelo vão da escada, não é condição suficiente e só por si, para concluir ou justificar o desconhecimento ou ignorância sobre outras obras que deveriam ter sido realizadas.
XVII. Não só porque se encontra documentalmente provado que na Assembleia de Condomínio de 2009, ao contrário das antecedentes, o acesso ao telhado deixa de constar como uma “das melhorias pendentes” (facto provado 18), quer porque nas obras realizadas em 2012 «o empreiteiro começou a ter acesso ao telhado para efetuar as obras, inclusive constatando que o orçamento aprovado não contemplava a resolução total dos problemas do telhado». (facto provado 28)
XVIII. Também o Sr. Perito nomeado pelo Tribunal teve acesso á cobertura, sem necessidade de o fazer pela fração do Apelante, referindo no seu relatório «que as obras no telhado e necessárias a por termo às patologias na fração do Apelante consistem na substituição de telhas partidas na cobertura do imóvel e na reparação de caleiras / algerozes danificados». (ponto 8 dos factos provados)
XIX. Pelo que, não poderia o Tribunal a quo considerar como não provado, quer o facto de o Apelante não dar acesso ao telhado, por o mesmo não ser relevante, quer a ignorância das obras que se mostram necessárias para pôr cobro às patologias que afetam a sua fração. Mas, não só.
XX. Considerou ainda o Tribunal a quo (ponto d. dos factos não provados), que o Apelante «aceitou as obras tal como realizadas pelo condomínio, não se descortinando, afinal, que outras obras é que pretendia que devessem ter sido feitas por cima da sua fracção, uma vez que se omitiu de juntar orçamento, quando tal questão se colocou».
XXI. Resulta das atas do condomínio, juntas com a douta contestação, que o Apelante nunca se comprometeu a juntar qualquer orçamento, apenas se oferecendo, e muito antes da realização das alegadas obras, «para encontrar um Engenheiro Civil para dar parecer técnico sobre a cobertura do imóvel». (cfr. Facto provado 23)
XXII. Como, também, «nunca o Apelante aceitou as obras tal como realizadas pelo condomínio», apenas confirmando, à semelhança dos restantes condóminos, «que as obras da cobertura, vulgo telhado, estavam concluídas». (cfr. Facto provado 32) Pelo que,
XXIII. Destes factos, não poderia o Tribunal a quo retirar a ilação de que não resultou provado o ponto d., de que o Apelante «aceitou as obras tal como realizadas pelo condomínio, não se descortinando, afinal, que outras obras é que pretendia que devessem ter sido feitas por cima da sua fracção, uma vez que se omitiu de juntar orçamento, quando tal questão se colocou». Continuando,
XXIV. Considerou o Tribunal a quo não ter resultado provado que «desde a realização parcial das obras no telhado que as infiltrações na fração do A. se têm vindo a agravar» o que «tornou impossível as condições de salubridade e habitabilidade do imóvel: -pelo aparecimento de rachas nas paredes de uma das divisões da fração, utilizada como sala; -pelo aparecimento de manchas de humidade e bolor em diversos pontos dos tetos e paredes da divisão; - A intensidade e a frequência das infiltrações provocam a persistência de intensos maus cheiros e de um ambiente húmido e insalubre».
XXV. Entendeu o Tribunal a quo que os referidos pontos de facto resultaram não provados porque «os mesmos resultam contrariados pelo resultado da perícia, quando conclui: “(...) R: Há condições mínimas de salubridade e habitabilidade desde que se vá aplicando com regularidade produto antifúngico na mancha do teto do quarto dos arrumos enquanto não for eliminada a origem da infiltração / infiltrações. Salienta-se que o mofo é um organismo que pode causar alergias e/ou doenças respiratórias. (...)”».
XXVI. E o primeiro erro na análise crítica das provas e de julgamento, pela contradição inabalável entre os factos dados como provados e os não provados, consiste logo em considerar que “não ficou provada a falta de condições de salubridade e habitabilidade do imóvel”, sustentando tal entendimento no resultado da perícia.
XXVII. Ou seja, «não resultou provado que as infiltrações na fração do Autor tornaram impossível as condições de salubridade e habitabilidade do imóvel pelo aparecimento de rachas nas paredes; pelo aparecimento de manchas de humidade e bolor em diversos pontos dos tetos e paredes; pelo aparecimento de infiltrações de água no teto e paredes em dias de chuva; e que a intensidade e a frequência das infiltrações provocam a persistência de intensos maus cheiros e de um ambiente húmido e insalubre».
XXVIII. E não ficou provado, no entendimento perfilhado pelo Tribunal, «porque há condições mínimas de salubridade e habitabilidade desde que se vá aplicando com regularidade produto antifúngico na mancha do teto do quarto dos arrumos enquanto não for eliminada a origem da infiltração / infiltrações».
XXIX. Não obstante se salientar que «o mofo é um organismo que pode causar alergias e/ou doenças respiratórias». Entendimento que não se pode e quer aceitar.
XXX. Reiterando, o Tribunal a quo deu como factos provados: • Que «a fração do Autor apresenta danos como manchas e odores de humidade, bolores e rachas nas paredes; (cfr. Relatório Pericial)»; (cfr. facto provado 2) • Que «a principal patologia (quarto de arrumos) tem como causa mais provável uma deficiente impermeabilização da cobertura - cfr. Relatório Pericial»; (cfr. facto provado 4) • Que «as infiltrações de água na fração podem ser causadas pelo deficiente escoamento das águas pluviais da cobertura do imóvel - cfr. Relatório Pericial»; (cfr. facto provado 6) • Que «é necessário fazer obras nas paredes exteriores do prédio para impermeabilizar as infiltrações de águas e humidades»; (cfr. facto provado 7.4) E que, • É necessário, «na divisão afetada pelas infiltrações de água, para repor a situação que existia antes de verificadas essas mesmas infiltrações a remoção das massas danificadas, bolorentas e apodrecidas, e a tapagem de rachas e fendas». (cfr. facto provado 9)
XXXI. Para depois concluir que «não está provada a falta de condições de salubridade e habitabilidade do imóvel pelo aparecimento de rachas nas paredes, de manchas de humidade e bolor em diversos pontos dos tetos e paredes, o aparecimento de infiltrações de água no teto e paredes e que a intensidade e a frequência das infiltrações provocam a persistência de intensos maus cheiros e de um ambiente húmido e insalubre»;
XXXII. Não obstante considerar como provados esses mesmos factos. Continuando,
XXXIII. Estriba o Tribunal a quo a sua decisão de que «há condições mínimas de salubridade e habitabilidade desde que se vá aplicando com regularidade produto antifúngico na mancha do teto do quarto dos arrumos enquanto não for eliminada a origem da infiltração / infiltrações», olvidando que ao Apelante não assiste apenas o direito a «condições mínimas de salubridade e habitabilidade», mas o direito a usar e a fruir da sua habitação em condições normais de habitabilidade.
XXXIV. Assim o tutela a Ordem Jurídica e o Direito Nacional.
Acresce que,
XXXV. As condições mínimas de salubridade e habitabilidade só se verificam, conforme ficou sobejamente provado, desde que se vá aplicando, e com regularidade, produto antifúngico enquanto não for eliminada a origem da infiltração / infiltrações
XXXVI. Fazendo recair sobre o Apelante um ónus e encargos patrimoniais – a aplicação com regularidade de produto antifúngico – indevidos e pelos quais não tem o Apelante qualquer responsabilidade.
XXXVII. Decisão que, a manter-se, não só se revelaria extremamente injusta como desprovida de qualquer racionalidade. Assim sendo,
XXXVIII. Sempre deveria o Tribunal a quo dar como provados os seguintes factos: • Facto novo um: “Os danos como manchas e odores de humidade, bolores e rachas nas paredes, não permitem as condições mínimas de salubridade da fracção do Autor”; • Facto novo dois: “O aparecimento de rachas nas paredes, o aparecimento de manchas de humidade e bolor em diversos pontos dos tetos e paredes, o aparecimento de infiltrações de água com origem no telhado do imóvel, nas caleiras de escoamento das águas pluviais e na falta de impermeabilização das paredes exteriores tornam impossível as condições de salubridade e habitabilidade do imóvel”. Sucede que,
XXXIX. Entendeu o Tribunal a quo que, não resultou provado de que «o A. não tem meios económicos que lhe permitam efetuar por sua conta e custear as imprescindíveis e urgentes obras, para por fim às infiltrações e à reparação dos danos causados pelas mesmas na sua fração», por «não ter sido ter produzida qualquer prova do alegado, pelo que a alegação ali vertida resultou não provada». (cfr. ponto c. dos factos não provados)
XL. O que, salvo o devido respeito, denota uma falta de apreciação crítica da matéria probatória.
XLI. Ou seja, está o Tribunal a quo a exigir ao Apelante a prova de um facto negativo a saber. A falta de recursos económicos.
XLII. Ora, a acrescida dificuldade da prova de factos negativos exige, como corolário, por força do princípio constitucional da proporcionalidade, uma menor exigência probatória por parte do aplicador do direito, dando relevo a provas menos relevantes e convincentes que as que seriam exigíveis se tal dificuldade não existisse.
XLIII. Isto é, deveria o Tribunal a quo, face à alegação do Autor de que «não tem os meios económicos que lhe permitam efetuar por sua conta e custear as imprescindíveis e urgentes obras, para por fim às infiltrações e à reparação dos danos causados pelas mesmas na sua fração», socorrer-se de todas as provas juntas aos autos.
XLIV. Todavia, o Apelante comprovou nos autos a sua insuficiência económica pela junção do Ofício da Segurança Social em que lhe é deferido o apoio judiciário na modalidade de dispensa de taxa de justiça e demais encargos com o processo.
XLV. Prova documental que o Tribunal a quo desconsiderou por completo, bem como a ilação de que a modalidade de dispensa de taxa de justiça e demais encargos com o processo apenas é concedida às partes que apresentem insuficiência económica para custear os encargos de um processo judicial.
XLVI. Estando comprovado nos autos a insuficiência económica para suportar as despesas com o processo, por maioria de razão, não tem o Apelante capacidade financeira para suportar e custear, por sua conta, as obras imprescindíveis e urgentes para por fim às infiltrações e à reparação dos danos causados pelas mesmas na sua fração.
XLVII. Como, também, não terá capacidade ou recursos financeiros para suportar as despesas inerentes à aplicação frequente de produto antifúngico na sua fração. Destarte,
XLVIII. Deveria o Tribunal a quo considerar como provado o seguinte facto: Facto novo três: “O A. não tem meios económicos que lhe permitam efetuar por sua conta e custear as imprescindíveis e urgentes obras, para por fim às infiltrações e à reparação dos danos causados pelas mesmas na sua fração”.
XLIX. As evidentes contradições entre os factos provados e factos não provados, a falta de análise crítica dos factos essenciais e o consequente erro de julgamento só poderá conduzir a um desfecho. A revogação da presente Sentença e a procedência da ação tal como ela foi configurada pelo Autor.
Da impugnação da fundamentação de direito
L. O tribunal a quo considerou que «tendo o A logrado demonstrar a ocorrência de produção de estragos decorrentes de infiltrações e falta de impermeabilização das paredes exteriores, o condomínio responde pela reparação dos danos causados, salvo se demonstrar a ausência de culpa».
LI. Termina a concluir que «o pedido de condenação do R. condomínio, com fundamento na violação de deveres de cuidado, improcede, por se ter demonstrado ter o próprio A. impedido – com a sua actuação - o cumprimento dos tais deveres de cuidado (...) por se ter demonstrado a ocorrência de culpa do A na sua produção dos alegados e comprovados danos».
LII. E a primeira questão, é a de que o Condomínio não demonstrou qualquer ausência de culpa, como lhe incumbia. Com efeito,
LIII. Aproveitando uma conjuntura que ocorreu há mais de 10 anos e anterior às obras realizadas em 2012 pelo condomínio, sem qualquer relevância para os factos e situação atual, considerou o Tribunal recorrido que «o próprio A., com a sua atuação, contribuiu casualmente para a produção dos danos ao omitir-se como administrador de diligenciar pela realização de obras, de participar na formação de vontade colectiva do condomínio, ao não ter permitido o acesso à zona de cobertura, por forma a permitir a sua observação e ao escusar-se a participar no pagamento das despesas extraordinárias, decorrentes da realização de reparações, quando esta matéria foi finalmente tratada». Ora,
LIV. O Apelante apenas foi administrador do condomínio até Outubro de 2009, data a partir da qual nunca mais teve qualquer responsabilidade na administração do condomínio.
LV. A realização das obras parciais na cobertura do imóvel, ocorreram em 2012, há mais de 10 anos.
LVI. Tendo o Apelante todas as suas quotizações e contribuições para o condomínio em dia, não pode o Tribunal a quo concluir, como conclui, que o «Autor não se disponibilizou para participar no pagamento das despesas extraordinárias decorrentes da realização de reparações», o que, diga-se, tal nunca foi um facto dado como provado.
LVII. Também, e reiterando o já supra alegado, desde que o Apelante foi administrador do condomínio, que é possível o acesso ao telhado pelo vão da escada do prédio.
LVIII. Como não corresponde à realidade dos factos, o argumento de que o Autor impediu a entrada na sua fração para que fossem verificados os danos provocados pelas infiltrações.
LIX. Alegação que é infirmada pelo orçamento da reparação da fração do Apelante apresentado pelo Réu Condomínio nos presentes autos e obtido após a visita do empreiteiro à fração do Apelante. Pelo que,
LX. Pela análise crítica das provas, terá necessariamente de se concluir que mal andou o Tribunal a quo, ao isentar o Condomínio da culpa legalmente presumida, com o argumento de que, «com a sua atuação o Apelante concorreu para os danos que lhe estão a ser infligidos».
LXI. Impondo-se decisão diferente à seguida pelo Tribunal recorrido.
LXII. Isto é, pela correta avaliação da prova produzida em Tribunal, impunha-se a condenação do Réu Condomínio na obrigação de realizar as obras necessárias e indispensáveis para repor a normal utilização e fruição da habitação do Apelante.
Acresce que,
LXIII. Reiterando, o Apelante peticionou a condenação do Réu Condomínio «a realizar as obras nas partes comuns do prédio de modo a evitar que a fração do Autor seja prejudicada com infiltrações e humidades».
LXIV. Argumenta o Tribunal a quo que «impendia sobre o A. o ónus de demonstrar que se impunha a realização de obras “indispensáveis e urgentes”».
LXV. Considerando que, «na medida em que não se provou que as patologias colocassem em risco a salubridade do edifício ou que a sua não eliminação “a curto prazo” causassem ou agravassem os danos no edifício ou em bens, haverá que concluir, como se conclui, que não resulta demonstrado que as obras a realizar possam ser consideradas “indispensáveis e urgentes”», por não ter o Apelante «demonstrado os pressupostos do direito à reparação, com fundamento na indispensabilidade e urgência das obras». Vejamos, LXVI. Dispõe o n.º 2 do artigo 1427.º do Código Civil, que «são indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas».
LXVII. O Tribunal considerou que se encontra provado, de acordo com o resultado da perícia, que «há condições mínimas de salubridade e habitabilidade desde que se vá aplicando com regularidade produto antifúngico na mancha do teto do quarto dos arrumos enquanto não for eliminada a origem da infiltração / infiltrações. Salienta-se que o mofo é um organismo que pode causar alergias e/ou doenças respiratórias».
LXVIII. Ou seja, as condições mínimas de salubridade e habitabilidade só se verificam se se for aplicando, com regularidade, produto antifúngico.
LXIX. Concluindo-se, a contrario, que a falta de aplicação de produto antifúngico com regularidade é suscetível de causar alergias e/ou doenças respiratórias.
LXX. Ora, conforme supra se alegou e demonstrou, não pode o Tribunal fazer recair sobre o Apelante o ónus e os encargos decorrentes da aplicação regular de produto antifúngico.
LXXI. Não só porque essa obrigação não decorre de qualquer disposição legal, como o Apelante não dispõe de meios financeiros que possam suportar os respetivos custos, como, ainda, seria desonerar o Condomínio de uma obrigação que decorre da Lei.
LXXII. Assim, é grande a probalidade de, não se aplicando com regularidade produto antifúngico, o Apelante e a sua família sofrerem alergias e/ou doenças respiratórias.
LXXIII. A forte probalidade de poderem, a qualquer momento, sofrer alergias e/ou doenças respiratórias, é um risco para a segurança do Apelante e do seu agregado familiar e a completa ausência de proteção do bem saúde, inclusive constitucionalmente protegido. Pelo que,
LXXIV. Ao contrário do decidido pelo Tribunal a quo, as obras de reparação que visam colocar fim às infiltrações na fração do Apelante são indispensáveis e urgentes, sob a tutela da proteção do bem saúde e da segurança do Apelante e do seu agregado familiar.
LXXV. Decorre do exposto, que a decisão sobre a matéria de facto e a subsequente fundamentação de direito tomada pelo Tribunal a quo, deve ser modificada por este douto Tribunal superior, tendo em conta apontadas e inabaláveis contradições entre os factos dados como provados e não provados e, consequentemente, os apontados erros de análise crítica da prova e de julgamento.
LXXVI. Nestes termos, deve o presente recurso ser procedente por provado e ser a douta sentença do Tribunal a quo ser substituída por outra que determine a condenação do Réu Condomínio:
Termos em que, deve o presente recurso ser procedente por provado e ser a douta Sentença recorrida ser substituída por outra que determine a condenação do Réu Condomínio:
a) A realizar as obras nas partes comuns do prédio de modo a evitar que a fração do Autor seja prejudicada com infiltrações e humidades;
b) A realizar as obras para repor a situação que existia na fração do Autor antes de se verificarem as infiltrações de água.
Assim se fazendo a sã e costumada Justiça.»
O Recorrido contra-alegou, tendo alinhado as seguintes
CONCLUSÕES
«I. O Recorrente, nas suas alegações, refere que apresenta recurso sobre a Matéria de Facto e Matéria de Direito.
Matéria de Facto:
II. Relativamente à matéria de facto, considera o Recorrido, que não se encontra cumprido, por parte do Recorrente o ónus de especificar:
“a) os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.” conforme disposto no artigo 640.º n.º 1 do CPC, o que desde já se impugna.
III. Ou seja, não assiste razão ao recorrente na impugnação nos factos dados como provados e não provados, nem aos factos novos que o mesmo, considera que deveriam ser dados como provados.
IV. Por quanto, não foram apresentados, pelo Recorrente, meios probatórios novos e dos meios provatórios apresentados por este, usados para sustentar as suas conclusões não se extrai imposição de decisão diferente.
V. Consequentemente a adição de novos factos, sugeridos pelo Recorrente, contrários aos assentes pelo Tribunal a quo, padecem de suporte probatório.
Senão veja-se que,
VI. O Recorrente, considera que o Tribunal a quo andou mal ao considerar como não provado os pontos a. a d. dos factos não provados da Sentença recorrida:
“a. Desde a realização parcial das obras no telhado que as infiltrações na fração do A. se têm vindo a agravar.
b. O que tornou impossível as condições de salubridade e habitabilidade do imóvel: 17 -pelo aparecimento de rachas nas paredes de uma das divisões da fração, utilizada como sala. (Doc. 4) -pelo aparecimento de manchas de humidade e bolor em diversos pontos dos tetos e paredes da divisão. (Doc. 5 a 7); Pelo aparecimento de infiltrações de água no teto e paredes, nomeadamente em dias de chuva, infiltrações com origem no telhado do imóvel, nas caleiras de escoamento das águas pluviais e na falta de impermeabilização das paredes exteriores do prédio. - A água infiltrada escorre pelas paredes e acumula-se no pavimento da sala. - A intensidade e a frequência das infiltrações provocam a persistência de intensos maus cheiros e de um ambiente húmido e insalubre; - O A. tem de abrir as janelas da sua habitação, colocando-o em permanente sobressalto e insegurança face ao receio da intromissão de estranhos na habitação. - Manchas de humidade que teimam em persistir e rapidamente reaparecer logo após as frequentes limpezas das mesmas com lixívia.
c. Não tem o A. meios económicos que lhe permitam efetuar por sua conta e custear as imprescindíveis e urgentes obras, para por fim às infiltrações e à reparação dos danos causados pelas mesmas na sua fração.
d. Só foram realizadas obras em meio telhado, tendo ficado por realizar obras na parte do telhado que fica por cima da fracção F.”
VII. E que por outro lado, deviam ser considerados como provados os seguintes factos novos: -Facto novo um: “Os danos como manchas e odores de humidade, bolores e rachas nas paredes, não permitem as condições mínimas de salubridade da fracção do Autor”; -Facto novo dois: “O aparecimento de rachas nas paredes, o aparecimento de manchas de humidade e bolor em diversos pontos dos tetos e paredes, o aparecimento de infiltrações de água com origem no telhado do imóvel, nas caleiras de escoamento das águas pluviais e na falta de impermeabilização das paredes exteriores tornam impossível as condições de salubridade e habitabilidade do imóvel”. -Facto novo três: “O A. não tem meios económicos que lhe permitam efetuar por sua conta e custear as imprescindíveis e urgentes obras, para por fim às infiltrações e à reparação dos danos causados pelas mesmas na sua fração”.
VIII. Contudo, razão não assiste ao Recorrente nem para a impugnação dos factos dados como não provados, nem a base probatória apresentada por este sustenta os factos novos que 18 quer que sejam considerados como provados, pelo que não se deve considerar impugnados os pontos a) a d) dos factos não provados da Douta Sentença do Tribunal Recorrido, nem tão pouco se devem considerar sustentados com base probatória os factos novos que requer que sejam acrescentados,
Uma vez que,
IX. Relativamente ao ponto a. e b. dos factos não provados “Desde a realização parcial das obras no telhado que as infiltrações na fração do A. se têm vindo a agravar” “O que tornou impossível as condições de salubridade e habitabilidade do imóvel(…)”, refira-se que o que serviu de base para que Tribunal recorrido motivasse a sua decisão, e bem, foi o próprio relatório pericial, quando conclui: Há condições mínimas de salubridade e habitabilidade desde que se vá aplicando com regularidade produto antifúngico na mancha do teto do quarto dos arrumos enquanto não for eliminada a origem da infiltração / infiltrações.”
X. Por seu lado, o Recorrente, considera que tal facto não devia ter sido considerado como provado, devendo pois, ser considerado como provado “Facto novo um: “Os danos como manchas e odores de humidade, bolores e rachas nas paredes, não permitem as condições mínimas de salubridade da fracção do Autor” contudo não acrescentou nenhum meio probatório que impunha decisão diversa, limitando-se a transcrever excertos e passagens da decisão do Tribunal a quo e dos factos provados.
XI. Ou seja, apenas alega que ficou assente pelo tribunal recorrido os seguintes factos: “Que «a fração do Autor apresenta danos como manchas e odores de humidade, bolores e rachas nas paredes; (cfr. Relatório Pericial)»; (cfr. facto provado 2) Que «a principal patologia (quarto de arrumos) tem como causa mais provável uma deficiente impermeabilização da cobertura - cfr. Relatório Pericial»; (cfr. facto provado 4) Que «as infiltrações de água na fração podem ser causadas pelo deficiente escoamento das águas pluviais da cobertura do imóvel - cfr. Relatório Pericial»; (cfr. facto provado 6) Que «é necessário fazer obras nas paredes exteriores do prédio para impermeabilizar as infiltrações de águas e humidades»; (cfr. facto provado 7.4)”
XII. Contudo, tais factos dados como provados e agora elencados pelo recorrente, não podem ser conclusivos que o facto a. e b. dos factos não provados pelo Tribunal Recorrido, se encontram mal julgados, uma vez que tais factos não são contraditórios.
XIII. Pois, a exposição de tais factos, acima elencados, não é sinónimo, nem se presume que tal circunstancialismo, signifique necessária e obrigatoriamente que a fração do recorrente não continue a ter condições de mínimas de salubridade e habitabilidade, aliás se assim não fosse, não se esperaria que o Sr. Perito, assim o referisse no seu relatório pericial.
XIV. Ora, não tendo o Recorrente, acrescentado factos probatórios que impunham decisão diferente, não pode o Recorrido considerar impugnado os referidos factos, devendo manter-se a decisão do Tribunal a quo sobre os mesmos.
XV. Considera ainda o Recorrente, mal julgados, o ponto c. dos factos não provados “Não tem o A. meios económicos que lhe permitam efetuar por sua conta e custear as imprescindíveis e urgentes obras, para por fim às infiltrações e à reparação dos danos causados pelas mesmas na sua fração”.
XVI. Alegando para o efeito que denotou o Tribunal Recorrido “uma falta de apreciação crítica da matéria probatória”.
XVII. Uma vez que, o “Apelante comprovou nos autos a sua insuficiência económica pela junção do Ofício da Segurança Social em que lhe é deferido o apoio judiciário na modalidade de dispensa de taxa de justiça e demais encargos com o processo”
XVIII. Com o devido respeito o Recorrido não pode concordar que a junção do “Ofício da Segurança Social em que lhe é deferido o apoio judiciário” seja o meio idóneo, normal e suficiente para se comprovar a falta de meios económicos.
XIX. Mais, é importante ainda referir, que o Recorrente alega que a fração tem vindo a agravar as patologias ao longo dos anos, aliás, é algo que o mesmo requer que seja dado como provado, contudo, não sentiu necessidade de juntar, no tempo oportuno, comprovativo de 20 insuficiência económica do recorrente para a realização das tais obras que considera urgentes ao longo dos outros anos, e não apenas em 2019, data da propositura da ação.
XX. Conclui-se o quê? Que devia o Tribunal a quo supor que o Recorrente não tem meios económicos para a custear as obras na sua fração porque recorreu ao “apoio judiciário”? E supor mais, que não tem meios agora (entenda-se 2019) e também não os tinha na altura que conforme alega o Recorrente, a situação começou a agravar!!
XXI. E não se trata, conforme refere o Recorrente de fazer prova de factos negativos, bastava que se juntasse a nota de liquidação de IRS, esse sim, meio idóneo e normal de provar os rendimentos das pessoas singulares, e o Tribunal verificaria se o Recorrente, auferia ou não baixos rendimentos.
XXII. Deste modo, não considera o Recorrido impugnado o facto não provado c., porquanto a fundamentação apresentada pelo Recorrente não tem base fáctica nem probatória e padece de argumento lógico e coerente.
XXIII. Quanto ao ponto d. dos factos dados como não provados. “Só foram realizadas obras em meio telhado, tendo ficado por realizar obras na parte do telhado que fica por cima da fracção F.” também o recorrente o vem impugnar, contudo não requer que seja acrescentado nenhum facto novo que o contrarie o facto ora impugnado.
XXIV. No que toca à motivação sobre este facto, o Tribunal recorrido, atentou ao facto de o Recorrente ter aceite “as obras tal como realizadas pelo condomínio, não se descortinando, afinal, que outras obras é que pretendia que devessem ter sido feitas por cima da sua fracção, uma vez que se omitiu de juntar orçamento, quando tal questão se colocou.” e mais tendo o Recorrente “alegado que só foram realizadas obras em metade do telhado mas não permitindo sequer o acesso ao telhado, ignora-se, afinal, que outras obras é que deveriam ter sido realizadas.”
XXV. Para impugnar tal facto e motivação do Tribunal recorrido, vem o Recorrente alegar, que: 21 i. “O facto de o Apelante não dar acesso ao telhado através da sua fração, por ser possível o acesso ao mesmo pelo vão da escada, não é condição suficiente e só por si, para concluir ou justificar o desconhecimento ou ignorância sobre outras obras que deveriam ter sido realizadas.” ii. Como, também, «nunca o Apelante aceitou as obras tal como realizadas pelo condomínio», apenas confirmando, à semelhança dos restantes condóminos, «que as obras da cobertura, vulgo telhado, estavam concluídas». (cfr. Facto provado 32).
XXVI. Vejamos que razão não assiste ao Recorrente, naquilo que este alega nem relativamente aos pontos i. nem ii.
XXVII. Quanto ao ponto i. o Recorrente, afirma que “o facto de o Apelante não dar acesso ao telhado através da sua fração, por ser possível o acesso ao mesmo pelo vão da escada” fundamentando que, por um lado se encontra em ata que foram realizadas obras de acesso ao telhado através de outro sitio que não a fração do autor, uma vez que na ata n.º 22, constam como melhorias pendentes apenas “Arranjo da cobertura – Iluminação da escada – Instalação caixas de correio no exterior”
XXVIII. Contudo, ao contrário do alegado pelo Recorrente, não consta nas atas anteriores, à acima referida, como melhorias pendentes obras de execução, qualquer orçamentação ou aceitação de obras de alteração de acesso ao telhado, pelo vão das escadas.
XXIX. Ainda acrescenta o Recorrente, para infirmar a decisão do Tribunal a quo que o acesso se poderia fazer por outro meio que não a fração do Apelante, uma vez que “ Também o Sr. Perito nomeado pelo Tribunal teve acesso á cobertura, sem necessidade de o fazer pela fração do Apelante”.
XXX. Contudo, no seu relatório pericial o Perito, refere taxativamente na resposta ao quesito f) “Não é possível aceder à cobertura para avaliar o estado de conservação das caleiras existentes.”
XXXI. Quanto ao ponto ii. onde o Recorrente afirma que “nunca o Apelante aceitou as obras tal como realizadas pelo condomínio», apenas confirmando, à semelhança dos restantes condóminos, «que as obras da cobertura, vulgo telhado, estavam concluídas». (cfr. Facto provado 32).” importa referir que consta em ata, junto aos autos que, na Assembleia de Condomínio realizada a 10.03.2013, fez-se um 22 ponto de situação das obras realizadas no ano transato no telhado do prédio e “por todos os presentes ficou confirmado que as obras da cobertura, vulgo telhado, estavam concluídas”.
XXXII. Bem, até poderia o Recorrido aceitar que pelo facto de o Recorrente ter confirmado que as obras estavam concluídas, não significasse necessariamente que as tivesse aceite, se este tivesse, o que não fez, juntado aos autos, prova documental, nomeadamente o pedido de agendamento de reunião extraordinária, respetiva ata onde constasse de uma forma clara a explanação dos argumentos de facto que sustentassem a sua posição para as não aceitar.
XXXIII. Algo que não fez, aliás, a verdade é que todas as atas de condomínio foram juntos pelo Réu, ora Recorrido, na sua contestação.
XXXIV. Ou seja, o Recorrente, refere que não aceitou as obras, mas o que na realidade fez para provar que não as aceitou? Quando na realidade, o que consta das atas é que o mesmo, participou para o agravamento das patologias da sua fração.
XXXV. Deste modo, não se pode considerar como impugnado o ponto d. dos factos não provados elencados na Sentença do Tribunal recorrido, com os fundamentos acima referidos devendo-se, deste modo, manter a decisão do Tribunal a quo.
Matéria de Direito:
XXXVI. Refere ainda o Recorrente que o Recurso apresentado incide ainda sobre a matéria de direito.
XXXVII. Para verificação do cumprimento do ónus do Recorrente quanto à impugnação da matéria de direito, é necessário lançar mão ao vertido no artigo 639.º n.º 2 do CPC, que refere que quando o recurso verse sobre a matéria de direito, as conclusões devem indicar “ a) as normas jurídicas violadas; b) o sentido com que, no entender do recorrente, as normas que constituem fundamento jurídico da decisão deviam ter sido interpretadas e aplicadas; c) invocando-se erro na determinação da norma aplicável, a norma jurídica que, no entendimento do recorrente, devia ter sido aplicada.”
XXXVIII. Contudo, da leitura atenta das conclusões do recorrente quanto à matéria de direito, verifica-se que este apenas especificou e impugnou a norma do artigo n.º2 do artigo 1427.º do Código Civil.
XXXIX. E que a partir do Ponto III- da IMPUGNAÇÃO DA FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO das suas conclusões, não se descortina a impugnação de nenhuma outra norma de direito, pelo que cingirá o Recorrido as suas contra alegações ao fundamentado, quanto à impugnação da norma do artigo 1427.º do Código Civil.
XL. Assim, quanto à impugnação da norma vertida no n.º 2 do artigo 1427.º do Código Civil, refere o Recorrente que a mesma se encontra mal aplicada ao caso concreto, uma vez que, considera este, ao contrário do Tribunal recorrido, que as obras necessárias realizar na fração do autor eram “indispensáveis e urgente”.
XLI. Ora, a norma é clara ao referir que “São indispensáveis e urgentes as reparações necessárias à eliminação, num curto prazo, de vícios ou patologias existentes nas partes comuns que possam, a qualquer momento, causar ou agravar danos no edifício ou conjunto de edifícios, ou em bens, ou colocar em risco a segurança das pessoas.(…)”.
XLII. Ora, não se provando, como não se provou que as patologias na fração do autor “colocassem em risco a salubridade do edifício ou que a sua não eliminação “a curto prazo” causassem ou agravassem os danos no edifício ou em bens”.
XLIII. Deste modo, apenas se pode considerar que a Sentença do Tribunal a quo fez uma correta aplicação da referida norma, porquanto “não se verificando uma situação de urgência, não pode se afastado o regime regra decorrente da lei civil, segundo o qual, nos prédios constituídos em propriedade horizontal, a aprovação de obras nas partes comuns tem que obedecer a um determinado processo deliberativo, em assembleia de condóminos.”.
XLIV. Não assiste razão ao Recorrente ao impugnar a norma acima referida, devendo o presente Tribunal reconfirmar a decisão do Tribunal a quo, considerando-a devidamente fundamentada e aplicada ao caso em concreto.
Termos em que V. Exas, deverão considerar o recurso apresentado pelo Recorrente improcedente por não provado e ser mantida a douta Sentença recorrida fazendo-se assim acostumada Justiça.».
Na sentença sob recurso foi considerada a seguinte factualidade:
«A. Factos provados
Resultam provados os seguintes factos:
1- O A é proprietário da fração autónoma designada pela letra “F” do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º … e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo …, da freguesia de …, no concelho de…, localizado nas … (doc. 2 e 3, junto com a douta Petição);
2- A fração do Autor apresenta danos como manchas e odores de humidade, bolores e rachas nas paredes (cfr. Relatório Pericial);
3- “De acordo com a bibliografia disponível sobre edifícios antigos as rachas nas paredes podem ter como origem:
- Alterações estruturais inadequadas como sejam o aumento de cargas (por exemplo aplicação de um novo revestimento sobre o pavimento original) ou demolições de paredes resistentes;
- Assentamentos diferenciais nas fundações;
- Humidades (o contacto prolongado de humidades com elementos estruturais em madeira leva ao seu apodrecimento e perda de capacidade resistente);
Em relação aos danos como manchas, bolores e odores de humidade os mesmos estão associados a elevados teores de humidade que pode ser provenientes de:
- Ação dos agentes atmosféricos, nomeadamente a humidade decorrente da precipitação;
- Eventuais roturas nas tubagens das redes prediais embutidas nas paredes resistentes do edifício. É de referir que durante largas décadas os materiais mais vulgarmente utilizados para os sistemas de distribuição de água eram o chumbo, o aço galvanizado e o cobre, materiais passíveis de sofrer corrosão ao contrário das soluções atuais em PVC.
- Fenómenos de condensação nas zonas húmidas (cozinhas e casas de banho);
- Humidade ascensional proveniente do terreno. Apesar de na visita ser notório que os danos visíveis na fração da Ré se situam sobretudo ao nível do teto, não é possível, apenas com este dado, descartar que ao longo da vida útil do edifício não tenham ocorrido fenómenos de humidade ascensional nas paredes resistentes. Por fim, referir que as ruas na envolvente são pavimentados com materiais permeáveis (cubos de basalto na faixa de rodagem e calçada portuguesa nos passeios). (…)” - cfr. Relatório Pericial;
4- A principal patologia (quarto de arrumos) tem como causa mais provável uma deficiente impermeabilização da cobertura - cfr. Relatório Pericial;
5- As paredes do prédio não estão devidamente impermeabilizadas e é necessário fazer obras para reparar as causas das infiltrações e humidades - cfr. Relatório Pericial;
6- As infiltrações de água na fração podem ser causadas pelo deficiente escoamento das águas pluviais da cobertura do imóvel - cfr. Relatório Pericial;
7- Em suma, verificam-se:
7.1. danos como manchas e odores de humidade, bolores e rachas nas paredes, existindo “condições mínimas de salubridade e habitabilidade desde que se vá aplicando com regularidade produto antifúngico na mancha do teto do quarto dos arrumos enquanto não for eliminada a origem da infiltração / infiltrações;
a principal patologia encontrada (quarto de arrumos) tem como causa mais provável uma deficiente impermeabilização da cobertura;
as paredes não estão impermeabilizadas;
as infiltrações podem ser causadas pelo deficiente escoamento de águas pluviais;
7.2. As rachas e fissuras nas paredes resultam de:
- alterações estruturais inadequadas como sejam o aumento de cargas (por exemplo aplicação de um novo revestimento sobre o pavimento original) ou demolições de paredes resistentes;
- assentamentos diferenciais nas fundações;
- humidades (o contacto prolongado de humidades com elementos estruturais em madeira leva ao seu apodrecimento e perda de capacidade resistente);
7.3. As manchas, bolores e odores de humidade estão associados a elevados teores de humidade que pode ser provenientes de:
- Ação dos agentes atmosféricos, nomeadamente a humidade decorrente da precipitação;
- Eventuais roturas nas tubagens das redes prediais embutidas nas paredes resistentes do edifício. É de referir que durante largas décadas os materiais mais vulgarmente utilizados para os sistemas de distribuição de água eram o chumbo, o aço galvanizado e o cobre, materiais passíveis de sofrer corrosão ao contrário das soluções atuais em PVC.
- Fenómenos de condensação nas zonas húmidas (cozinhas e casas de banho);
- Humidade ascensional proveniente do terreno (apesar de na visita ser notório que os danos visíveis na fração da Ré se situam sobretudo ao nível do teto, não é possível, apenas com este dado, descartar que ao longo da vida útil do edifício não tenham ocorrido fenómenos de humidade ascensional nas paredes resistentes. Por fim, referir que as ruas na envolvente são pavimentados com materiais permeáveis (cubos de basalto na faixa de rodagem e calçada portuguesa nos passeios).
7.4. É necessário fazer obras nas paredes exteriores do prédio para impermeabilizar às infiltrações de águas e humidades reparar as causas das infiltrações.
8- As obras nas partes comuns (necessárias a por termo às patologias acima referidas) consistem no seguinte:
a) Substituição de telhas partidas na cobertura do imóvel;
b) Reparação de caleiras / algerozes danificados;
c) Impermeabilização da parede exterior da divisão afetada com reparação e tapamento das rachas e fendas existentes.
9- Na divisão afetada pelas infiltrações de água, para repor a situação que existia antes de verificadas essas mesmas infiltrações:
a) Remoção das massas danificadas, bolorentas e apodrecidas, dos tetos e paredes afetados;
b) Tapagem de rachas e fendas;
c) Aplicação de novas massas;
d) Pintura de paredes e tetos da divisão afetada.
(Da contestação)
10- O A. adquiriu a propriedade da fracção “F” em co-propriedade com Sofia A. a 15/06/2000, nas condições e no estado em que se encontrava, não tendo desde essa data até ao momento presente, efectuado qualquer obra de beneficiação da fracção (admitido por acordo);
11- Entre os anos 2000 a 2003 o A., proprietário da fracção ‘F’, não efectuou - ao contrário de outros condóminos, - nem tão pouco formalizou, qualquer queixa acerca de infiltrações junto das Administrações conforme resulta das Actas de Assembleia de Condomínio n.º 15 a n.º 17;
12- Entre os anos 2003 e 2009 foi o A. Administrador do Condomínio, tendo sido eleito em 25-01-2003;
13- Enquanto Administrador de Condomínio, o ora A, ficou com a incumbência de resolver algumas questões nomeadamente passamos a citar “passou-se seguidamente ao Ponto C neste ponto foram ventilados alguns assuntos que a nova administração terá que procurar resolver logo que possível, são eles os seguintes: - Acesso ao telhado através do patamar da escada – Resolução final do problema da luz da escada – limpeza e orçamento para nova reparação do telhado.” (cfr. Ponto C da Acta n.º 18 junto sob o doc. 5);
14- Na Assembleia de 31.01.2004, o ora A. foi novamente eleito Administrador do Condomínio, e a Administração foi incumbida de: “… avançar com a limpeza e reparação do telhado conforme orçamento presente à assembleia” conforme a Acta de Assembleia de Condomínio n.º 19;
15- Enquanto Administrador do Condomínio, o ora A., não avançou com as obras de limpeza e de reparação no telhado;
16- Na Assembleia de Condóminos realizada a 05.02.2005, o ora A. foi novamente eleito Administrador do Condomínio, tenso sido aprovado por unanimidade dos condóminos presentes aderir ao programa Bairros Históricos a Cores – Alfama - conforme a Acta de Assembleia de Condomínio n.º 20, junta sob o doc. 7 com a Contestação;
17- Desde 05.02.2005 até 17.11.2009, período de Administração do ora A. não foi convocada Assembleia Ordinária de Condóminos;
18- Em 16.10.2009 realizou-se Assembleia de Condomínio, na qual foram referidas as melhorias pendentes “Arranjo da cobertura – Iluminação da escada – Instalação caixas de correio no exterior.” conforme se extrai do Ponto C da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 22, junta sob o doc. 9, com a Contestação;
19- Na Assembleia realizada no dia 16.10.2009, o Administrador, ora A. “foi confrontado com o facto de por sua iniciativa ter deixado deteriorar a cobertura do imóvel, embora por mais de uma vez ter sido alertado para a situação infiltração e entrada de água da chuva pela cobertura estando esta a provocar danos nos tetos e nos pertences de cada condómino, tendo inclusive assinado a respectiva acta em concordância no que na mesma se encontra transcrito.” (cfr. Acta n.º 22 junta sob o doc. 9).
20- Na Assembleia realizada no dia 16.10.2009 o ora A. foi destituído do cargo de Administrador do Condomínio, tendo ficado a constar em Acta que o mesmo não depositou os cheques que lhe foram confiados para pagamento das quotizações referentes ao de 2005 das fracções B, C e D e referentes ao ano 2005, 2006, 2007 e 2008 da fracção A. (cfr. Acta n.º 22 junta sob o doc. 9).
21- O facto de ora A. não ter depositado o valor dos cheques que lhe foram confiados para pagamento dessas quotizações levou à falta de provisão da conta bancária à ordem o que culminou na suspensão do seguro do Condomínio (cfr. Acta n.º 22 junta sob o doc.
22- Foi eleita uma nova administração, ao que acresce que na transição do seu mandato como Administrador para a Administração seguinte, não entregou o arquivo do Condomínio, pelo que o ora R. encontra-se impossibilitada de provar a recepção e expedição de correspondência diversa nesse período;
23- Na Assembleia de condóminos realizada a 28.03.2010, a Administração em funções apresentou um único orçamento para a reparação da cobertura, onde o ora A., proprietário da fracção ‘F’ se ofereceu para encontrar um Engenheiro Civil para dar parecer sobre a cobertura até à assembleia de 18 de Abril de 2010 data em que tinha de ser tomada uma decisão quanto à reparação da cobertura, vulgo telhado conforme se extrai da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 23, junta sob o doc. 10;
24- Na Assembleia de Condomínio realizada a 18.04.2010 o ora A. não compareceu, nem tão pouco apresentou o Engenheiro Civil que prometera encontrar para dar o seu parecer técnico conforme se extrai da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 24, junta sob o doc. 11;
25- Na Assembleia de Condomínio realizada a 19.12.2010 foram analisadas as três propostas para reparação de telhado e aprovada uma das propostas orçamentadas da empresa “…” com o voto contra da fracção ‘F’, o ora A. conforme se extrai da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 25, junta sob o doc. 12;
26- Na Assembleia de Condomínio realizada a 17.04.2011, a Administração procedeu à informação de diligências efectuadas para restauro da cobertura, e informou que não obteve qualquer resposta do INH pelo que a Administração efectuou diligências para encontrar alternativa ao orçamento aprovado anteriormente conforme se extrai da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 26, junta sob o doc. 14;
27- Na Assembleia de Condomínio realizada a 09.10.2011 foi apresentada pela Administração uma nova alternativa à reparação do telhado, que passou por um novo orçamento o qual foi aprovado conforme se extrai da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 27, junta sob o doc. 15;
28- Atendendo à aprovação do novo orçamento e com a preparação do início da obra, o empreiteiro começou a ter acesso ao telhado, onde constatou que o orçamento aprovado não contemplava a resolução total dos problemas do telhado.
29- Na Assembleia de Condomínio realizada a 18.02.2012, o empreiteiro compareceu e apresentou o seu parecer técnico e os novos materiais que teria de aplicar conforme se extrai da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 28, junta sob o doc. 16;
30- Tal reajustamento na obra a executar justificava uma alteração de valor ao orçamento aprovado, tendo os condóminos presentes aceite a justificação apresentada pelo empreiteiro e aprovaram este novo orçamento com início de obra imediato. (cfr. Acta n.º 28 junta sob o doc. 16);
31- As obras do telhado foram executadas e foram concluídas no ano de 2012;
32- Na Assembleia de Condomínio realizada a 10.03.2013, fez-se um ponto de situação das obras realizadas no ano transacto no telhado do prédio e “por todos os presentes ficou confirmado que as obras da cobertura, vulgo telhado, estavam concluídas” conforme se extrai da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 29, junta sob o doc. 17;
33- Os condóminos da fração ‘C’ solicitaram parecer técnico e respectivo orçamento para correcção de patologia que tem originado infiltrações na sua fração (cfr. Acta n.º 29, junta sob o doc. 17).
34- Na Assembleia de Condomínio realizada a 27.10.2013, os condóminos da fração C apresentam o orçamento para correcção da patologia que motivam as infiltrações na sua fração e o orçamento para correcção da patologia que motivam as infiltrações na sua fração e o orçamento foi aprovado, conforme se extrai da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 30, junta sob o doc. 18;
35- Importa referir que a fracção “F”, a fracção do ora A. fica por cima da fracção “C” e que a correcção da patologia que motivavam as infiltrações da fracção ‘C’ passaria inevitavelmente pela correcção de quaisquer infiltrações que pudessem ter subsistido na fracção ‘F’ após a conclusão das obras no telhado em 2012 conforme parecer e orçamento - junto sob o doc. 19 (cfr. Acta n.º 30 junta sob o doc. 18)
36- A obra urgente foi paga adiantadamente pelo condómino da fracção ‘C’, o Senhor … atendendo à indisponibilidade financeira imediata do Condomínio. (cfr. doc 19);
37- Na Assembleia de Condomínio realizada a 04.02.2017, a Administração do condomínio deu a conhecer o estado de degradação das fachadas do prédio e respectivos orçamentos e dada a importância da obra e o que a mesma envolve houve unanimidade em aguardar e pedir mais orçamentos bem como procurar junto da CML, se existem programas de apoio a obras, conforme se extrai da Acta de Assembleia de Condomínio n.º 35, junta sob o doc. 20;
38- A Administração diligenciou requerimento de parecer junto da CM Lisboa Obras de fachada que corre termos no processo …/2017 - conforme se extrai Acta de Assembleia de Condomínio n.º 38 da Assembleia realizada em 28.07.2018, junta sob o doc. 21;
39- Após a actual Administração ter tido conhecimento da presente acção, tentou verificar a alegada situação na fracção do A., tendo A. recusado a entrada da Administração na sua fracção.
40- O A. tem recusado a entrada da Administração na sua fracção, para que possa verificar o respectivo estado;
41- O R tem um orçamento anual para o ano de 2023, no valor de 4.350€ (cfr. acta de 23-03- 2023, junta a 10-05-2023);
Factos não provados:
Não resultaram provados quaisquer outros factos com relevância para a boa decisão da causa, não tendo resultado provado que:
a. Desde a realização parcial das obras no telhado que as infiltrações na fração do A. se têm vindo a agravar.
b. O que tornou impossível as condições de salubridade e habitabilidade do imóvel:
- pelo aparecimento de rachas nas paredes de uma das divisões da fração, utilizada como sala. (Doc. 4)
- pelo aparecimento de manchas de humidade e bolor em diversos pontos dos tetos e paredes da divisão. (Doc. 5 a 7);
Pelo aparecimento de infiltrações de água no teto e paredes, nomeadamente em dias de chuva, infiltrações com origem no telhado do imóvel, nas caleiras de escoamento das águas pluviais e na falta de impermeabilização das paredes exteriores do prédio.
- A água infiltrada escorre pelas paredes e acumula-se no pavimento da sala.
- A intensidade e a frequência das infiltrações provocam a persistência de intensos maus cheiros e de um ambiente húmido e insalubre;
- O A. tem de abrir as janelas da sua habitação, colocando-o em permanente sobressalto e insegurança face ao receio da intromissão de estranhos na habitação.
- Manchas de humidade que teimam em persistir e rapidamente reaparecer logo após as frequentes limpezas das mesmas com lixivia.
c. Não tem o A. meios económicos que lhe permitam efetuar por sua conta e custear as imprescindíveis e urgentes obras, para por fim às infiltrações e à reparação dos danos causados pelas mesmas na sua fração.
d. Só foram realizadas obras em meio telhado, tendo ficado por realizar obras na parte do telhado que fica por cima da fracção F.
Colhidos os vistos, importa apreciar e decidir.
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É sabido ser ónus imposto ao Recorrente a apresentação de alegações, nas quais deve concluir, de forma sintética, pela indicação dos fundamentos por que pede a alteração ou anulação da decisão (cfr. art.º 639º nº 1 CPC), sendo as conclusões que delimitam a área de intervenção do Tribunal ad quem.
Por outro lado, de acordo com o estipulado no art.º 640º nº 1 CPC, quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto o Recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida, e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (cfr. als. a), b) e c), do mencionado art.º 640º CPCivil), sendo que, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes (nº 2 al. a) do citado artigo).
Muito embora para a admissão da impugnação da decisão sobre a matéria de facto não seja necessário que todos os ónus estabelecidos no artigo 640º do CPC constem da síntese conclusiva, da qual, porém, deve constar a especificação dos concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados [não sendo forçoso que delas conste a especificação dos meios de prova, a indicação das passagens das gravações, nem a decisão alternativa pretendida - cfr. Acórdão do STJ de 12/07/2018, proc. 167/11.2TTTVD.L1.S1, in www.dgsi.pt e citado Acórdão Uniformizador nº 12/2023, de 17/10/2023 (proc. 8344/17.6T8STB.E1‑A.S1) publicado no Diário da República I série, de 14/11/2023], deve contudo a alegação obrigatoriamente especificar os concretos pontos de facto considerados incorrectamente julgados, os concretos meios probatórios que impunham diversa decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados, e a decisão que no entender do Recorrente deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Devemos, porém, ter presente que não haverá lugar à reapreciação da matéria de facto quando os concretos factos objecto da impugnação não forem susceptíveis de, face às circunstâncias próprias do caso sob apreciação, ter relevância jurídica para a decisão do litígio, sob pena de se levar a cabo uma actividade processual que se sabe ser inconsequente o que, além de contrariar os princípios da celeridade e da economia processual, redundaria na prática de acto inútil o que se mostra vedado por lei (cfr. art.º 130º CPC).
E no caso o Recorrente defende na 2ª conclusão que a factualidade dada por provada e não provada é por si suficiente para se concluir pela procedência do presente recurso, o que, a ser assim, conduzirá à inutilidade da apreciação da impugnação sobre a matéria de facto, o que nos levará, antes de mais, a analisar os aspectos jurídicos do litígio.
Deste modo, as questões a decidir consistem em saber se a aplicação do Direito aos factos apurados conduz à procedência da acção; e, dependendo da resposta a essa questão, averiguar se deve ser alterada a matéria de facto.
Vejamos.
O Autor e a Interveniente Principal são proprietários da fracção “F” do edifício a que respeita o condomínio Réu (cfr. factos 1 e 10, 1ª parte).
De acordo com a matéria de facto apurada a fracção do Autor e da Interveniente apresenta danos traduzidos em manchas e odores de humidade, bolores, sobretudo ao nível do tecto, e rachas nas paredes (cfr. factos 2, 7.1 e 7.3, parte final).
A fracção encontra-se afectada por infiltrações de água, cuja causa mais provável é o deficiente escoamento das águas pluviais da cobertura do imóvel (cfr. facto 6), por outro lado, a principal patologia verifica-se no quarto de arrumos, sendo a causa mais provável das infiltrações nessa divisão a deficiente impermeabilização da cobertura (cfr. factos 4 e 9, parte inicial).
As paredes exteriores do prédio não estão devidamente impermeabilizadas e é necessário fazer obras para as impermeabilizar às infiltrações de águas e humidades e reparar as causas das infiltrações (cfr. factos 5 e 7.4).
Verifica-se, assim, que a fracção do Autor e da Interveniente sofre infiltrações provenientes do exterior, das águas pluviais, seja através da cobertura do prédio seja através das paredes exteriores; uma e outras indubitavelmente partes comuns do edifício (cfr. art.º 1421º nº 1 als. a) e b) CCivil).
A eliminação das patologias existentes nas partes comuns do edifício em propriedade horizontal cabe indiscutivelmente ao condomínio como resulta do art.º 1424º nº 1 CCivil, o qual estabelece que as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício são suportadas pelo condomínio mediante o pagamento por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções [radicando a alteração introduzida pela Lei nº 8/2022, de 10/01, em a responsabilidade de pagamento recair sobre os condóminos proprietários no momento das deliberações].
Trata-se de uma responsabilidade “ex lege”, salientando os Profs. Pires de Lima e Antunes Varela (em anotação ao citado artigo no CCivil anotado) que essa responsabilidade subsiste mesmo nos casos em que tais despesas tenham sido originadas por facto imputável apenas a um dos condóminos ou a terceiro [independentemente do facto dos condóminos poderem depois agir contra o autor do dano], surgindo por isso com clareza a presença de tal responsabilidade quando as patologias que obrigam às despesas têm na sua origem os elementos da Natureza, como é o caso das águas pluviais.
O Tribunal de 1ª instância, muito embora tenha concluído ser necessária a realização de obras nas partes comuns, julgou a acção improcedente quanto à condenação do Réu na sua realização, porquanto entendeu que «Resulta provada uma situação de “zona cinzenta”: é necessária a realização de obras mas tais obras não põem em risco a segurança das pessoas, nem exigem uma intervenção a curto prazo. Daí que não resultem provados factos bastantes para sustentarem a aplicação do regime jurídico convocado», que definiu como sendo o estabelecido no art.º 1427º CCivil referindo que «o A fundou o pedido de reparação deduzido no facto de se encontrarem reunidos os pressupostos para a realização de obras indispensáveis e urgentes. Tal alegação de facto e qualificação jurídica delimitam o objecto do processo. Assim, impendia sobre o A o ónus de demonstrar que se impunha a realização de obras “indispensáveis e urgentes», e «não resulta demonstrado que as obras a realizar possam ser consideradas “indispensáveis e urgentes. Nestes termos, haverá que concluir que o A não fez prova do direito a que se arrogou de exigir a realização de obras nas partes comuns sob o regime excepcional do acima citado artigo 1427.º do Código Civil»; e discorreu ainda «se o R foi confrontado com o pedido de condenação a fazer obras indispensáveis e urgentes não pode ser surpreendido com a hipótese de serem necessárias obras mas não urgentes» e terminou «Tudo para concluir que o A não demonstrou os pressupostos do direito à reparação, com fundamento na indispensabilidade e urgência das obras e que não pode ser determinada a realização de obras, sem mais.».
Salvo o devido respeito não podemos acolher este entendimento.
Desde logo porque o Autor peticionou a condenação do Condomínio Réu a realizar obras nas partes comuns do prédio de modo a evitar que a sua fracção seja prejudicada com infiltrações e humidades sem que as tenha qualificado como urgentes, e sem que tenha convocado o regime vertido no art.º 1427º CCivil porquanto a sua aplicação tem como pressuposto que o condómino tenha, por sua iniciativa, efectuado as reparações indispensáveis e urgentes, o que o próprio pedido só por si revela não ter ocorrido.
Os únicos passos processuais em que o Autor se refere ou alude ao art.º 1427º CCivil são (1) o art.º 38º da petição, em que cita aquele artigo para assinalar que mesmo que o Autor pudesse custear as obras a sua realização por um condómino está dependente da verificação dos requisitos do art.º 1427º CCivil e para destacar, citando Francisco Pardal e Dias da Fonseca, que a prudência aconselha a que as obras sejam realizadas através da assembleia ou do administrador para evitar discussões sobre a natureza urgente da obra e as dificuldades em ver-se ressarcido; e (2) o art.º 29º da petição onde afirma “(…) não tem o A. meios económicos que lhe permitam efetuar por sua conta e custear as imprescindíveis e urgentes obras, para por fim às infiltrações e às reparações dos danos causadas pelas mesmas na sua fracção”, afirmação que precisamente afasta a aplicação do art.º 1427º CCivil.
Deve a este respeito assinalar-se – perante a afirmação constante da sentença de que «Se qualquer condómino pode realizar tais obras, por maioria de razão, o condomínio deve ser condenado à sua realização quando o condómino não disponha de meios para antecipar tal realização» – que a capacidade económica, ou a falta dela, para o condómino realizar as obras indispensáveis e urgentes, mesmo que a sua realização tenha por efeito evitar, diminuir ou eliminar danos em bens próprios, é aspecto que irreleva e do qual não se podem extrair consequências para a obrigação do condomínio ou momento do seu cumprimento, uma vez que o art.º 1427º nº 1 CCivil prevê um direito ou faculdade que assiste a qualquer condómino e não uma obrigação que lhe possa ser imposta ou exigida.
Não podemos ainda acolher o entendimento expresso na sentença sob recurso porque o enquadramento legal feito pelas partes não vincula o Tribunal, o qual não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (cfr. art.º 5º nº 3 CPC), nem a condenação do Réu a realizar obras não urgentes no caso de ter sido – e não foi, como vimos – peticionada a sua condenação a fazer obras indispensáveis e urgentes não constitui qualquer decisão surpresa, porque em qualquer dos casos o pedido radica na realização de obras e porque a condenação a efectuar obras não urgentes constitui um menos relativamente ao pedido de obras urgentes, não acarretando qualquer afectação negativa imprevista à posição do R. que, nesse caso, ficaria beneficiada pela ausência da pressão a que estaria sujeito se condenado a fazer obras urgentes.
Portanto, tendo-se apurado que as paredes exteriores do prédio não estão devidamente impermeabilizadas e é necessário fazer obras para as impermeabilizar às infiltrações de águas e humidades e reparar as causas das infiltrações (cfr. factos 5 e 7.4), e que as obras necessárias a pôr termo às patologias do edifício consistem em a) substituição de telhas partidas na cobertura do imóvel; b) reparação de caleiras / algerozes danificados; c) impermeabilização da parede exterior da divisão (da fracção do Autor afectada) com reparação e tapamento das rachas e fendas existentes (cfr. facto 8) – que correspondem precisamente às obras que o Autor concretizou no seu requerimento refª 24760012 / 34136042 – tratando-se de patologias existentes em partes comuns do edifício (cfr. art.º 1421º nº 1 als. a) e b) CCivil) e sendo da responsabilidade do condomínio proceder à sua eliminação (cfr. art.º 1424º nº 1 CCivil), deverá este ser condenado a efectuar aquelas obras com vista à eliminação das patologias que aquelas partes comuns apresentam.
E isto, não obstante terem sido realizadas obras em 2012. É que a despeito das obras efectuadas no telhado do edifício em 2012, invocadas pelo Réu e a que respeitam os factos provados 31 e 32, o certo é que o edifício sofre das patologias acima enunciadas como foi verificado pela perícia realizada no âmbito da presente acção e na qual, essencialmente, se sustentam os factos a que acima nos reportámos.
Desde essas obras realizadas em 2012 – que, de todo o modo, apenas incidiram na cobertura e não nas paredes exteriores que revelam deficiente impermeabilização e são factores geradores das infiltrações que se verificam – decorreram até à interposição da acção 7 anos, período temporal muito aproximado dos 8 anos que a lei exige para a realização periódica de obras de conservação, devendo o proprietário, independentemente desse prazo, realizar todas as obras necessárias à manutenção da segurança, salubridade e arranjo estético do edifício (cfr. art.º 89º nº 1 RJUE - regime jurídico da urbanização e edificação), não sendo despiciendo atentar em que o prédio em causa será do período pré-pombalino, como se menciona na perícia, sendo do conhecimento geral e decorrendo das regras da experiência que a conservação de edifícios dessa época, atenta a sua vetustez e características construtivas que lhes são próprias, em que a madeira consiste num dos elementos estruturais mais relevantes sendo ela consabidamente vulnerável á agua (e portanto às infiltrações), são edifícios cuja conservação e manutenção obriga a mais atenção, cuidados e regularidade.
Por isso revelam-se irrelevantes para a análise da realidade apurada nos autos os eventos anteriores à obra efectuada no telhado em 2012, pois o tempo entretanto decorrido desde essa obra, a ausência de intervenção a essa época nas paredes exteriores, a idade e características construtivas do edifício, são factores adequados à eclosão de renovadas patologias e à necessidade de novas intervenções.
Embora a administração das partes comuns compita à Assembleia de condóminos e ao Administrador (artigo 1430º nº 1 do CCivil), não restam dúvidas quanto a que a responsabilidade de proceder à eliminação das patologias em partes comuns do edifício cabe ao condomínio. Não só porque é quanto expressa o art.º 1421º nº 1 als. a) e b) CCivil mas também porque, não obstante o Administrador ter funções próprias: as elencadas no art.º 1436º CCivil além das que lhe sejam atribuídas pela assembleia, os dois órgãos não se encontram em pé de igualdade no que respeita à sua capacidade decisória e de actuação : veja‑se que é em razão da vontade do órgão colectivo Assembleia-Geral que o Administrador é eleito e exonerado (cfr. art.º 1435º nº 1 CCivil); é a Assembleia‑Geral que atribui funções ao Administrador (cfr. art.º 1436º “corpo” CCivil); sobre o Administrador impende a obrigação de prestar contas à Assembleia (cfr. art.º 1436º al. l – anterior al. j), estando ele sempre condicionado às despesas que tenham sido aprovadas, aprovação que cabe à Assembleia (cfr. art.º 1431º nº 1 CCivil).
De acordo com os ensinamentos de Mota Pinto, in Direitos Reais, 1970/71, pág. 284, «a assembleia de condóminos é um órgão colegial constituído por todos os condóminos, com carácter deliberativo, que tem poderes de controle, de aprovação e decisão final sobre todos os actos de administração.
O administrador é o órgão executivo. É um órgão de execução, nomeado e exonerado pela assembleia de condóminos, a quem tem de prestar contas da sua actividade. Procede, portanto, à execução das decisões daquela e á adopção das medidas necessárias à conservação e vida do edifício».
É certo que entre as funções que a lei atribui ao administrador, cujo elenco consta do art.º 1436º do CCivil, conta-se a de realizar os actos conservatórios dos direitos relativos a bens comuns (cfr. al. g), anteriormente al. f) do preceito).
Mas no elenco de tais actos conservatórios cabem aqueles que, conforme defende Henrique Mesquita, in RDES XXIII, nota 124, nada resolvem em definitivo, que não comprometem o futuro e que apenas visam manter uma coisa ou um direito numa dada situação.
Os actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns que cabem na autonomia decisória que esse preceito legal atribui ao administrador hão-de corresponder a actos de administração ordinária, são os que visam a conservação ou frutificação normal dos bens administrados (cfr. Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, Coimbra, 1986, pp. 407/411).
Todos os actos que não sejam de mera conservação de direitos relativos aos bens comuns, como sejam reparações ou contratação que não se destinem a levar a cabo a mera conservação – como são as que no caso se revelam necessárias : na cobertura e nas paredes exteriores, elementos estruturais do edifício – são já da competência do órgão colegial Assembleia‑Geral. O que bem se entende por tudo o que tais decisões envolvem, designadamente pelos custos que tais decisões geralmente acarretam e consequentemente se repercutem no património dos diversos membros do órgão deliberativo Assembleia-Geral, quais sejam os condóminos, pois são eles que suportam as despesas na proporção das suas fracções. É, aliás, por tais razões que impende sobre o Administrador a obrigação de prestar contas à Assembleia.
Por isso, estando em causa obras de reparação em elementos estruturais do edifício, quais sejam a cobertura e as paredes exteriores, a responsabilidade que a lei imputa ao proprietário recai sobre o condomínio, figura orgânica que corresponde ao colectivo dos condóminos.
Por essas ordens de razões, deve o Réu condomínio ser condenado á reparação necessária à eliminação das patologias que se apurou existirem naquelas partes comuns, efectuando as concretas obras que igualmente resultaram provadas como sendo as adequadas a tal desiderato, nos moldes já acima mencionados.
Pede ainda o Autor a condenação do Condomínio Réu a realizar as obras (que concretizou no seu requerimento refª 24760012 / 34136042) para repor a situação que existia na sua fracção antes de se verificarem as infiltrações de água.
No caso verifica-se, como já assinalado, que a fracção do Autor e da Interveniente apresenta danos traduzidos em manchas e odores de humidade, bolores, sobretudo ao nível do tecto, e rachas nas paredes (cfr. factos 2, 7.1 e 7.3, parte final), encontrando-se a fracção afectada por infiltrações de água, cuja causa mais provável é o deficiente escoamento das águas pluviais da cobertura do imóvel (cfr. facto 6) e, por outro lado, a principal patologia verifica‑se no quarto de arrumos, sendo a causa mais provável das infiltrações nessa divisão a deficiente impermeabilização da cobertura (cfr. factos 4 e 9, parte inicial), sem descurar que as paredes exteriores do prédio não estão devidamente impermeabilizadas e dos factos provados ressalta ser necessário fazer obras para as impermeabilizar às infiltrações de águas e humidades e reparar as causas das infiltrações (cfr. factos 5 e 7.4).
Esses factos revelam que os problemas que a fracção do Autor e da Interveniente ostenta são causados por infiltrações provenientes do exterior, seja através da cobertura do prédio seja através das paredes exteriores, resultando, pois, directamente das patologias de que padecem as partes comuns do edifício.
Tal como salientou o Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 14/03/2019 (Relatora Graça Trigo // proc. nº 2446/15.0T8BRG.G2.S1, in www.dgsi.pt), haverá que autonomizar o direito do condómino a exigir, nessa qualidade, ao condomínio o cumprimento da obrigação de realizar nas partes comuns obras de reparação e eliminação das causas dos problemas surgidos na sua fracção autónoma – parte própria – da obrigação de reparação/indemnização dos danos por si sofridos na sua fracção e bens aí existentes.
Na primeira situação, está apenas em causa o incumprimento de uma obrigação geral do condomínio em relação ao dever de conservação e manutenção das partes comuns. Trata-se de uma obrigação legal que resulta do próprio regime jurídico específico da propriedade horizontal, nos termos supra expostos.
Na segunda situação, está em causa a responsabilidade civil extracontratual do condomínio perante os condóminos, nos termos gerais consagrados nos artºs 483º e seguintes do CCivil.
Neste âmbito a jurisprudência tem convocado a aplicação do regime do art.º 493º nº 1 do CCivil, o qual, no que ora importa, estabelece que quem tiver em seu poder coisa imóvel, com o dever de a vigiar, responde pelos danos que a coisa causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.
Estabelece, pois, esta norma uma presunção, tradicionalmente entendida como uma presunção de culpa.
A propósito do regime decorrente deste art.º 493º do CCivil escreveu-se no Acórdão do STJ de 07/04/2016 (Relatora Maria da Graça Trigo, proc. nº 7895/05.0TBSTB.E1.S1) que “Tradicionalmente, tanto a doutrina (cfr. Antunes Varela, Direito das Obrigações, I, 2000, págs. 594 e seg.; Almeida Costa, Direito das Obrigações, 2009, pág. 588) como a jurisprudência nacionais (cfr., por exemplo, os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 05/07/2012 (proc. nº 1451/07.5TBGRD.C1.S1), de 28/10/2014 (proc. nº 1593/07.7TBPVZ.P1.S1) e de 09/07/2015 (proc. nº 385/2002.E1.S1), consultáveis em www.dgsi.pt) entendem que o regime do art.º 493º, nº 2, do CC, consagra uma presunção de culpa do titular da actividade, sendo que se vem também afirmando (cfr. Mafalda Miranda Barbosa, Liberdade vs Responsabilidade: A precaução como fundamento da interpretação delitual?, 2006, pág. 377; Menezes Cordeiro, Tratado do Direito Civil, Vol. VIII – Direito das Obrigações, 2014, pág. 589) que essa presunção é, simultaneamente, uma presunção de ilicitude da conduta. Neste sentido se pronunciou igualmente o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 13/03/2007 (proc. nº 07A96).”
Ficou já acima demonstrado que relativamente às partes comuns do edifício em propriedade horizontal o dever de vigilância recai sobre o Réu condomínio.
Tendo os prejuízos que se verificam na fracção do Autor e da Interveniente, como ficou já acima claramente explanado, tido origem, directa e causal, nas deficiências das partes comuns do prédio que competia ao condomínio vigiar e resolver, é claro que a obrigação de reparação impenderá sobre este último, a menos que provasse que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.
No caso, o Réu invocou que o Autor e a Interveniente adquiriram a fracção em 15/06/2000, nas condições e no estado em que se encontrava, não tendo desde essa data até ao presente feito nela qualquer obra de beneficiação, e escudou-se na conduta do Autor enquanto foi administrador entre os anos 2003 e 2009 e em ter o condomínio procedido a obras em 2012, mas apenas no telhado, mais de 7 anos antes da interposição da presente acção; factos que tiveram expressão nos pontos 10 a 32 da matéria provada.
Salvo o devido respeito, a alegação e prova desses factos são insusceptíveis de, quanto à falta de conservação e reparação necessárias dos elementos construtivos que apresentam as patologias descritas nos factos apurados, afastar, pelo menos desde a intervenção que providenciou em 2012, a culpa do Réu ou de revelar que os danos na fracção do Autor se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.
Ademais resultou provado, com base na alegação do Réu, que na própria Assembleia de 10/03/2013, em cuja acta ficou a constar que as obras no telhado realizadas em 2012 estavam concluídas, logo houve condóminos (os da fracção ‘C’) a referenciar patologias que vinham originando infiltrações na sua fracção (cfr. factos 32 e 33), não podendo o Réu não ter ficado alertado e ciente de que subsistiam patologias no edifício. E pelo menos na Assembleia de Condomínio realizada a 04/02/2017 ficou patente o conhecimento do estado de degradação das fachadas do prédio e, não obstante nessa mesma Assembleia a Administração ter apresentado orçamentos, o colectivo deliberativo entendeu aguardar e pedir mais orçamentos e apurar junto da CML da existência de programas de apoio a obras (cfr. facto 37), o que sendo compreensível não afasta o conhecimento do condomínio sobre o estado de degradação e inevitável necessidade de reparação e, por conseguinte, não diminui a sua responsabilidade pela omissão na realização das obras necessárias; responsabilidade que não é excluída ou diminuída pelo valor do orçamento ordinário (cfr. facto 41), uma vez que para cumprimento da obrigação legal de zelar pela conservação e manutenção das partes comuns do edifício, que compete ao órgão colectivo condomínio e impende sobre todos os condóminos que o corporizam, devem ser estabelecidas quotizações extraordinárias.
Aqui chegados e estabelecido que a fracção do Autor e da Interveniente se encontra afectada por infiltrações de água, apresentando danos traduzidos em manchas e odores de humidade, bolores, sobretudo ao nível do tecto, e rachas nas paredes, infiltrações essas provenientes do exterior, seja através da cobertura do prédio seja através das paredes exteriores resultando, pois, directamente das patologias de que padecem essas partes comuns do edifício, por cuja vigilância e conservação, que inclui o dever de proceder às reparações necessárias, são responsáveis os proprietários, isto é os condóminos (cfr. art.º 1420º nº 1 CCivil) através da figura orgânica do condomínio (1424º nº 1 CCivil), tal permite convocar o mencionado nº 1 do art.º 493º do CCivil.
Carecendo as paredes exteriores do prédio de impermeabilização de molde a debelar infiltrações e humidades e sendo necessária a substituição de telhas partidas na cobertura do imóvel e a reparação de caleiras / algerozes danificados, tendo o condomínio efectuado a última intervenção em 2012, e apenas no telhado, e sendo o condomínio conhecedor desde Março de 2013 de patologias causadoras de infiltrações e, pelo menos, desde Fevereiro de 2017 do estado de degradação das fachadas do prédio, constata-se ter o Réu condomínio incumprido aquele dever por omissão negligente de zelo, o que lhe era exigível e possível na perspectiva e segundo o critério do bom pai de família (cf. art.º 487º do Código Civil), pelo que está obrigado a indemnizar o condómino Autor (e Interveniente que a ele se associou) dos danos sofridos no seu património como consequência directa dessa omissão ilícita e culposa, uma vez que, pelas razões acima desenvolvidas, não ilidiu a presunção legal, provando a falta de culpa ou que os danos se teriam produzido ainda que sem culpa sua.
O Tribunal de 1ª instância, apesar de igualmente ter concluído ter «o A logrado demonstrar a ocorrência de produção de estragos decorrentes de infiltrações e falta de impermeabilização das paredes exteriores, o condomínio responde pela reparação dos danos causados, salvo se demonstrar a ausência de culpa”, julgou a acção improcedente relativamente ao pedido correspondente ao excluir o dever de indemnizar com fundamento no art.º 570º do CCivil, por ter entendido que «haverá, porém, que atentar a que o próprio A, com a sua actuação, contribuiu causalmente para a produção dos danos, ao omitir-se como administrador de diligenciar pela realização de obras, ao omitir-se de participar na formação de vontade colectiva do condomínio, quando esta matéria foi finalmente tratada, ao ter dificultado a actuação do condomínio ao não ter permitido o acesso à zona de cobertura, por forma a permitir a sua observação, para que fosse encontrada uma solução para o problema das obras, posição de recusa de cooperar que mantém.»,
Salvo o devido respeito, não podemos concordar com essa interpretação.
A aplicação do art.º 570º CCivil, como decorre do seu nº 1, tem como basilar pressuposto que para a produção ou agravamento dos danos tenha concorrido facto culposo do lesado; isto é, é necessário que um facto culposo do lesado tenha sido uma das causas do dano (cfr. por todos Pires de Lima e Antunes Varela in Código Civil Anotado, em anotação ao art.º 570º), sendo que a culpa consiste na reprovação e censura do direito à conduta do agente e deve ser apreciada segundo a diligência do homem médio colocado em face das circunstâncias concretas de cada caso, existindo culpa quando o agente, face às circunstâncias concretas, podia e devia agir de outro modo.
Transcorrida a matéria de facto apurada e em particular os aspectos focados na sentença, não descortinamos qualquer facto culposo do Autor que tenha sido causal dos danos.
Antes de mais, a actuação do Autor como administrador – independentemente da sua qualidade e eficiência – ocorreu entre 2003 e 2009 (facto 12) e a inacção que lhe é apontada pelo Réu, e consta dos factos 13 a 19, respeita à limpeza e reparação do telhado.
Ora, tendo o telhado sido objecto de reparação, já com nova administração, no ano 2012, qualquer efeito nefasto da inacção do Autor a esse respeito ficou sanada.
A mera ausência em assembleias de condomínio, nomeadamente nas que incluíram o tema obras na ordem de trabalhos, não permite inferir um juízo de culpa, nem é por si susceptível de ser causal dos danos (ou seu agravamento) infligidos por infiltrações.
Quanto à referência a ter o Autor dificultado a actuação do condomínio ao não ter permitido o acesso à zona de cobertura, não encontra sustento em qualquer facto provado.
Diga-se ainda, que igualmente não tem sustento nos factos provados – nem poderia ter, porque não alegado nos articulados, nomeadamente pelo Réu – a referência feita nas notas prévias do capítulo relativo à aplicação do direito, quanto a que o Autor «introduziu janelas de vellux na cobertura do edifício, o que constitui causa dos danos ocorridos».
Portanto, conforme resulta do atrás explanado, não se vislumbram factos capazes de demonstrar a concorrência do comportamento do lesado Autor para a verificação dos danos ocorridos na sua fracção de molde a, nos termos do art.º 570º do CCivil, conduzir á redução ou eliminação da obrigação de indemnização; devendo, por conseguinte, o Réu ser condenado a indemnizar o Autor pelos danos sofridos, nos exactos termos acima expostos. Indemnização que, atento o art.º 562º CCivil, ocorrerá por via da reconstituição natural, como, aliás, vem peticionado.
Já no que toca ao pedido de aplicação de sanção pecuniária compulsória, a sentença não merece reparo porque, efectivamente, a realização de obras não constitui uma obrigação infungível, não se verificando, assim, o primeiro dos pressupostos de aplicação do artigo 829º-A do CCivil.
Aqui chegados somos a concluir que, na verdade, tal como aventado pelo Recorrente, os factos apurados são por si suficientes para a procedência do recurso, pelo que se mostra inócua a apreciação da impugnação da matéria de facto e, por isso, prejudicada.
Deste modo, na procedência do recurso, há que revogar a sentença recorrida substituindo-a por outra que condene o Réu na realização das obras peticionadas e que foram concretizadas pelo Autor – a convite do Tribunal – no seu requerimento refª 24760012 / 34136042.
III - DECISÃO
Nestes termos e pelos fundamentos supra expostos, acorda-se em julgar a apelação procedente e revoga-se a sentença recorrida no que respeita aos pedidos formulados sob as als. a) e b), condenando-se o Réu a realizar:
(a) nas partes comuns: obras de substituição de telhas partidas, reparação de caleiras/algerozes danificados e impermeabilização da parede exterior da divisão da fracção do Autor que se mostra afectada pelas infiltrações com reparação e tapamento de rachas e fendas existentes;
(b) na fracção do Autor: na divisão afectada com as infiltrações proceder à remoção das massas danificadas, bolorentas e apodrecidas, dos tectos e paredes afectados; à tapagem de rachas e fendas; à aplicação de novas massas e pintura de paredes e tectos dessa divisão.
No mais, mantém-se a sentença recorrida.
Custas a cargo do Réu Recorrido, sem prejuízo do apoio judiciário de que beneficia.
Notifique.
Lisboa, 02/05/2024
Amélia Puna Loupo
Octávio Diogo
Rui Pinheiro de Oliveira
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[1] Muito embora esta 1ª conclusão claramente não respeite à situação dos autos, ela não prejudica a compreensão da pretensão do Recorrente nem a delimitação e definição do objecto do recurso. |
