ACORDAM DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I – RELATÓRIO
1. I – Fundo de Investimentos Imobiliários, S A com sede na Rua (…) em Lisboa intentou contra F B, Ldª com sede (…) em Santarém a presente acção declarativa visando, na sua procedência, a condenação da ré nos seguintes termos:--------------------
a) A reconhecer a ineficácia da denúncia do contrato manifestada por comunicação de 20 de Junho de 2005, por intempestiva, apenas produzindo efeitos em relação ao termo do contrato;---
b) A pagar ao autor a quantia de 260.961,42 euros a título de rendas vencidas e não pagas desde Setembro de 2005 a Fevereiro de 2008, acrescida dos juros vincendos, à taxa legal em vigor, calculados sobre a quantia de 232.484,15 euros, desde a propositura da acção até efectivo e integral pagamento;
c) A pagar ao autor a quantia de 1.097,71 euros a título de despesas de condomínio vencidas e não pagas desde Novembro de 2005 até Maio de 2007, acrescida de juros vincendos à taxa legal em vigor, calculados sobre a quantia de 947,72 euros, desde a propositura da acção e até integral pagamento;
d) A pagar ao autor a quantia de 637.321,98 euros, a título de rendas que entretanto se vencerem desde a propositura da acção até 19 de Maio de 2014.----------------------------
Alega, em síntese, que:----------------------------------------------------
No exercício da actividade a que se dedica, por documento particular deu de arrendamento à sociedade ré, para fins não habitacionais e pelo prazo de duração inicial de dez anos, com início em 19 de Maio de 2004, pelo valor escalonado que a partir do quarto ano de vigência do contrato se fixava em valor de 8.000,oo euros, a fracção autónoma designada por letra “A” correspondente ao rés do chão nº 61, loja ampla, piso intermédio e cave ampla, sito na Avenida (…) e Avenida (…)em Lisboa.----------------
Nos termos acordados em Março de 2005 enviou à ré uma carta a comunicar a renda actualizada, tendo a ré, em resposta, denunciado o contrato com efeitos a partir de 1 de Fevereiro de 2006, denuncia essa que a autora não aceitou, tendo accionado uma garantia bancária para pagamento de rendas correspondentes a seis meses de renda.--------------------------------------------------------------------------------------------------------
A denúncia do contrato apresentada pela ré é intempestiva porque só pode produzir efeitos a partir de 19 de Maio de 2014, findo do período de duração inicial do contrato, sendo a ré responsável pelo pagamento de todas as rendas acordadas até essa data.----------------------------------------------------------------
2. Citada a ré apresentou contestação, alegando, em síntese, que:--------------------------
Celebrou com a autora um contrato de arrendamento da fracção identificada na petição inicial onde em Abril de 2005 começaram a surgir graves infiltrações provenientes da rede de esgotos do prédio e que a autora, apesar de instada para o efeito, não resolveu.-----------------------------------------------
Os maus cheiros provenientes das infiltrações tornaram impossível a continuação aquele local de qualquer actividade no locado, facto de que deu conhecimento à autora.-------------------------------
A resolução do contrato produziu os seus efeitos a partir de Dezembro de 2005, não sendo devidas as rendas reclamadas na acção.-----------------------------------------
A ré formulou pedido reconvencional pedindo fosse declarado resolvido o contrato de arrendamento na data de 23 de Dezembro de 2005.-------------------------
3. A autora apresentou articulado de réplica, impugnando os factos alegados pela ré e mantendo o teor da petição inicial.-------------------------------------------
4. Teve lugar uma audiência preliminar.---------------------
Foi proferido despacho saneador, selecionados os factos desde logo assentes e organizada a base instrutória.----------------------------------------------------------
Teve lugar a audiência de julgamento.------------------------------------
A final foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e, em conformidade:
a) Absolveu a ré do pedido de condenação no reconhecimento da ineficácia da denúncia manifestada por comunicação de 20 de Junho de 2005;----------------------
b) Condenou a ré a pagar á autora a quantia de 35.967,49 euros, a título de rendas e despesas de condomínio vencidas até 1 de Fevereiro de 2006, com juros à taxa legal;------------
c) Absolveu a ré do demais peticionado;---------------------------------
d) Absolveu a autora do pedido reconvencional.------------------------------
5. Inconformada com tal decisão dela interpôs a autora recurso admitido como de apelação e com efeito devolutivo.--------------------------------------------------
Tendo apresentado alegações são do seguinte teor as respectivas conclusões:-----
“a) Cumprirá apreciar a decisão recorrida, porquanto a mesma face aos factos dados como provados versus enquadramento jurídico e interpretativo dos mesmos, não apresenta correspondência.--------------------------------------------------------------
b) Haverá que apreciar neste recurso, a questão de saber se o Contrato de Arrendamento, causa de pedir na acção, ao contrário do que foi entendido em 1 ª instância, constitui um contrato de arrendamento de duração indeterminada (duração ilimitada), de tal modo que a comunicação enviada pela R. ao A. Recorrente, não haja de ser tida como "revogação" do contrato (como o foi aliás pelo Tribunal a quo) mas antes como "denúncia".---------------------------------------------------------------------
c) Resulta pacífico que a lei que cumprirá aplicar aos factos relevantes na acção, tendo presente a data de celebração do contrato de arrendamento em causa que é de 19/02/2004 bem como, a data da comunicação da R. dirigida ao A. Recorrente em 21/06/2005, é a do RAU.-----------------------------------------------------------------------
d) Nos contratos de duração ilimitada, o Arrendatário não tem o direito de revogar o contrato e o senhorio por sua vez não pode impedir a renovação automática do contrato por "denúncia", sendo essa faculdade única do Arrendatário (artigo 1055º C. Civil).
e) A denúncia, in casu, traduz-se no instrumento de que dispõe qualquer uma das partes para pôr fim ao contrato, no termo da sua duração, impedindo que ele se "renove", configurando-se portanto, como uma manifestação de vontade, revelada por um dos contraentes perante o outro, com determinada antecedência, segundo os casos, a comunicar, afastando a prorrogação legal, que o contrato cessará com a expiração do termo respectivo – vide Pinto Furtado in Manual do Arrendamento Urbano, 3ª Edição Revista e Actualizada, pág. 891.
f) Impõe-se analisar o contrato de arrendamento em apreço, fazendo o enquadramento da cláusula primeira e décima do mesmo, sem o desligar do seu contexto contratual, a fim de o qualificar como sendo ou não de duração limitada.-------------------------
g) É essencial apurar, qual o sentido da declaração negocial das partes contratantes aquando da celebração do Contrato de Arrendamento, pois só assim será possível uma correcta aplicação do direito aos factos, o que in casu, com todo o respeito, o Tribunal a quo não efectuou!
h) É facto que em 19/02/2004, o Recorrente e a R. Recorrida, pretenderam efectivamente dar e receber de arrendamento a fracção autónoma, designada pela letra pela letra "A", do prédio urbano, constituído em regime de propriedade horizontal sito na Avenida Marquês de Tomar nº 61 e 69 e Avenida Visconde de Valmor º 62 a 620, concelho de Lisboa.-----------------------------------------------------
i) O contrato celebrado não era de duração limitada, resultando do próprio texto do mesmo, a sua celebração pelo prazo de duração inicial de 10 anos, com início em 19 de Maio de 2004, renovável por renovável por períodos adicionais de um ano (cfr. Alínea B) dos Factos Assentes).----------------------------------------------------------------------
j) Resultou expressa na Cláusula Primeira do Contrato de Arrendamento, a R., enquanto Arrendatária renunciou expressamente à faculdade de denunciar o contrato antes do fim do prazo inicial ou das suas eventuais prorrogações, declarando ser do seu perfeito conhecimento que o A., Senhorio, não celebraria o Contrato, caso a Arrendatária não cumprisse integralmente o prazo previsto (cfr. Alínea B) dos Factos Assentes).---------------------------------------------------------------------------------
k) Foi ainda assente que a renda seria anualmente actualizada em função do coeficiente de actualização legal em vigor (cfr. Alínea B) dos Factos Assentes), considerando no entanto, a existência de rendas transitórias nos primeiros 36 meses de vigência do contrato, as actualizações anuais seriam calculadas com base na renda em vigor no mês imediatamente anterior à comunicação de actualização. (cfr, Alínea B) dos Factos Assentes).------------------------------------------------------------------------
l) Resulta das declarações estipuladas e contratadas pelas partes, a renúncia expressa da R., à faculdade de denunciar o contrato de arrendamento antes do fim do prazo convencionado ou das suas eventuais prorrogações, declarando ser do seu conhecimento que o Senhorio, ora Recorrente, não celebraria o contrato caso a R. não cumprisse integralmente o prazo inicial previsto (cfr. Alínea B) dos Factos Assentes).----------------------------------------------------------------------------------------------------
m) No caso concreto, temos um contrato, do qual consta a indicação de um prazo, com a expressa indicação no enunciado contratual que o contrato não é de duração limitada.----------------------------------------------------------------------------------------------
n) As partes pretenderam contratar um arrendamento que não é de duração limitada, facultando através do mesmo, a possibilidade da R., enquanto Arrendatária, poder denunciar o arrendamento com efeitos a partir do seu termo inicial ou das suas eventuais renovações, e com isto privar o autor Senhorio de o denunciar.-----------
o) Independentemente da natureza do arrendamento, as partes em qualquer contrato de arrendamento urbano, podiam e podem convencionar o respectivo prazo de duração, indicando a lei um prazo supletivo e um prazo máximo para o efeito (cfr. artigo 10º do RAU).
p) O prazo, como sabemos, é um elemento próprio da essência do contrato de arrendamento e também do de duração ilimitada, pelo que quando as partes expressamente referem um prazo com a indicação clara e evidente de que o mesmo não é de duração limitada, não há como sustentar que se está perante um contrato de duração limitada ou efectiva. -------------------------------------------
q) O estabelecimento de tal Cláusula 1 ª e 10ª, nos moldes em que se encontram estatuídas, mostra-se incompatível e totalmente desprovido de fundamento, sustentar que se está perante um contrato de duração limitada, e por isso não é possível afirmar a aplicação do regime (100º RAU). --------------------------
r) Foi vontade das partes, não obstante terem fixado um prazo de 10 anos, afastar expressamente o regime dos contratos de duração limitada e, como tal vedar ao arrendatário, aqui R., a possibilidade de este se servir do regime de revogação unilateral do contrato, concebido apenas para aquele tipo de contratos. --------------
s) Mais, um declaratório normal colocado na posição da ré, e em face das circunstâncias por esta conhecidas, não deixaria de caracterizar o contrato dos autos nos termos supra referidos (cfr. n.º 1 do artigo 236º do Código Civil).---------------------------
t) Não merece qualquer acolhimento, o entendimento manifestado e expresso pelo Tribunal a quo, que se limita a aplicar as normas expressamente previstas para os contratos de duração limitada, desprezando em todo o seu pleno, a vontade e declaração negocial expressa pelas partes através do aludido contrato de arrendamento.----------------------------------------------------------------
u) Ignora o Tribunal a quo, todo o instrumento contratual escrito, do qual resulta não só inequívoca a natureza do Contrato, como todo o conteúdo da relação jurídica, direitos e obrigações para cada uma das partes bem como, a consequente pretensão de efeitos na esfera jurídica de cada uma das contraentes.---------------
v) Um qualquer declaratário normal colocado na posição da ré não interpretaria a Cláusula 1ª e 10ª do Contrato de Arrendamento com o sentido de possibilitar à arrendatária pôr fim ao Contrato, a qualquer momento.---------
w) Outrossim, as previsões contratuais constantes das Cláusulas 1ª e 10ª só poderiam ser interpretadas pelas Partes, no sentido da possibilidade de a arrendatária recorrer à denúncia do contrato, com a antecedência de 90 dias, reportando os seus efeitos ao termo do prazo inicial do aludido contrato de 10 anos ou das suas eventuais prorrogações e nunca antes disso. -----------
x) Entender de modo diferente isto é, que estamos perante um contrato de Arrendamento de Duração Limitada, implica não colher o mínimo de correspondência com o texto do contrato, conforme exige o artigo 238º nº 1 do Código Civil.--------
y) Conclui-se que, o contrato dos autos é um contrato de arrendamento de duração ilimitada, e que, consequentemente, a comunicação operada pela R. com vista à extinção do mesmo, não pode qualificar-se como "revogação" para o efeito do disposto no artigo 100º, nº 4, mas apenas como denúncia para o fim do termo inicial do contrato.--------------------
z) A denúncia nestes contratos de arrendamento apenas seria possível com vista a evitar a renovação automática do contrato, e teria de ser efectuada por escrito (artigo 53º nº 2), observando o disposto no artigo 68º e os prazos do citado artigo 1055º Código Civil (salvaguardando-se a possibilidade de ser outro o prazo fixado entre as partes), que expressamente refere no seu nº 2 que a antecedência se reporta ao fim do prazo do contrato ou da sua renovação.---------------------
aa) A comunicação remetida pela ré ao recorrente, tendente a fazer cessar os efeitos do contrato de arrendamento com efeitos a partir de 01/02/2006, apenas poderia qualificar-se como uma revogação unilateral do contrato nos termos e para os efeitos do disposto no nº 4 do artigo 100º do RAU, caso estivéssemos perante um contrato de duração limitada (artigos 100º, n.º 4 e 117º, n.º 2 do RAU), o que efectivamente não corresponde ao caso dos presentes autos!---------------------
bb) O contrato de arrendamento sub judice, não se caracteriza como arrendamento de duração limitada, nem tampouco não faz referência à possibilidade da ré poder valer-se da revogação unilateral para fins de cessação do mesmo, afastando expressa e claramente essa possibilidade, o que a autora aceitou, declarou e reconheceu - cfr. Cláusula Primeira do Contrato de Arrendamento.-----------
cc) A aplicabilidade de tal normativo e consequente regime ao contrato de arrendamento em apreço (artigos 100º, n.º 4 e 117º, n.º 2 do RAU), mais do que desenquadrado, não oferece qualquer aplicabilidade, por total ausência de fundamentos fácticos ou jurídicos que o sustentem.-----------------------------
dd) A real vontade das partes e que deve servir de único e exclusivo fundamento para a aplicação do artigo 236.0 do Código Civil, e que foi a vontade que sempre foi conhecida pela arrendatária, é aquela que também se alcançaria se se colocasse um declaratário normal na posição do real declaratário e que é entender o presente contrato como não sendo de duração limitada.--------------------
ee) Ao decidir diversamente, e salvo o devido respeito, a decisão recorrida violou, de forma manifesta, e nomeadamente, os supra citados artigos 68º, 100º e 117º do Regime do Arrendamento Urbano e artigos 236º, 405º e 1055º do Código Civil.----
ff) A decisão de 1 ª instância ignora e faz tábua rasa da real vontade das partes aquando da contratação, permitindo a sobreposição de interesses pessoais e ulteriores da Arrendatária, aqui Recorrida, sem a mínima correspondência com tais reais vontades das partes contratantes.
gg) A ré recorrida não podia revogar o contrato de arrendamento com efeitos a partir de 01/02/2006, como pretendia, sendo que a comunicação recebida pelo Recorrente, só teria a virtualidade de impedir a renovação contratual no final do período então em curso, isto é, a partir de 19 de Maio de 2014 (artigo 68º RAU).--------------------------
hh) Deste modo, a pretensão de fazer cessar o contrato de arrendamento que se remonta a 21/06/2005, com efeitos a partir de 01 de Fevereiro de 2006, apenas poderia ser qualificada como denúncia, sendo por isso nesses moldes, manifestamente intempestiva, como aliás o Recorrente comunicou (vide Alínea E) dos Factos Assentes).---------
ii) Conclui-se que, caberá à aqui ré Recorrida cumprir integralmente todas as obrigações por si assumidas até 19/05/2014, decorrentes dos vínculos contratuais em análise, designadamente no que respeita à totalidade das rendas, vencidas e vincendas bem como, despesas de condomínio até ao termo do mesmo, ainda que tenha aquela abandonado o locado antes da data em que tal cessação opera os seus efeitos (artigos 406º, 763º, n.º 1, 1031º e 1038º do Código Civil).”--------------------
Conclui o apelante pedindo:-----------------------
. a revogação da “douta decisão recorrida na parte que absolveu a ré do pedido de condenação no reconhecimento da ineficácia da denúncia manifestada por comunicação de 20 de Junho de 2005, por intempestiva, apenas produzindo os seus efeitos, em relação ao termo do Contrato de Arrendamento”;---------------------
. a condenação da ré a “pagar ao autor Recorrente, a quantia de € 260.961,42, a título de rendas vencidas e não pagas desde Setembro de 200(?) até Fevereiro de 2008, acrescida dos juros de mora vincendos à taxa legal em vigor, calculados sobre a quantia de € 232.484,15, desde a propositura da acção até efectivo e integral pagamento”;-------------------------------------
. a condenação da “ré, no pagamento da quantia de € 1.097,71, a título de despesas condominiais vencidas e não pagas, desde Novembro de 2005 até Maio de 2007, acrescida dos juros de mora vincendos, à taxa legal em vigor, calculados sobre a quantia de € 947,72, desde a propositura da acção até efectivo e integral pagamento”;----
. a “condenação da ré no pagamento da quantia de € 637.321,98, a título de rendas que entretanto se vencerem desde a data da propositura da acção até à data do termo do prazo inicial do contrato de arrendamento, ou seja, 19 de maio de 2014”;----------------------
. mantendo-se a decisão recorrida quanto à improcedência do pedido reconvencional.--------
6. Os autos não evidenciam que tenham sido apresentadas contra alegações pela ré, ora apelada.
7. Colhidos que foram os vistos legais dos Exmºs Juízes Desembargadores adjuntos, cumpre agora apreciar e decidir, ao que nada obsta.-----------------------
II – FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS---
São os seguintes os factos considerados provados, tal como descritos na douta sentença recorrida, não vindo impugnada a decisão sobre a matéria de facto:------------------------------------------------
1. Encontra-se inscrita por Ap. 35/1 00787 a aquisição a favor da Autora do prédio urbano descrito sob o n° (…), do Livro B-2I, da 8ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa (alínea A) dos Factos Assentes).
2. Autora e Ré subscreveram o original do documento cuja cópia se encontra de fls. 28 a 33 dos autos, intitulado "CONTRATO DE ARRENDAMENTO", com o seguinte teor: -----------------------
“Os abaixo assinados I - Fundo de Investimentos Imobiliários, NIF (…), representado legalmente por S-I, Sociedade Gestora de Fundos de Investimentos Imobiliários, S.A., nos termos do Decreto-Lei n° 60/2002, de 20 de Março, com sede na (…) em Lisboa, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o n° (…), do Livro C166, com o capital social de 750.000 €, como Senhorio, adiante como tal designado
E----------
F B LIMITADA, com sede na (…) Santarém, pessoa colectiva n. ° (…) matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Santarém sob o número (…), com o capital social de € 20.000, como Arrendatária, adiante como tal designada, ajustam entre si o contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma "A", correspondente ao rés do chão n° 61 – loja ampla com piso intermédio amplo e primeira cave ampla que faz parte do prédio urbano sito na Avenida (…) freguesia de São Sebastião da Pedreira, concelho de Lisboa, descrito na Oitava Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número (…) da freguesia de São Sebastião da Pedreira, inscrito na matriz predial urbana freguesia de Nossa Senhora de Fátima sob o artigo (…) de que o Senhorio é proprietário e possuidor, nos termos e com as cláusulas seguintes:-------------------------------
CLÁUSULA PRIMEIRA
O arrendamento, que não é de duração limitada, é feito pelo prazo de duração inicial de 10 (dez) anos, com início em 19 de Maio de 2004, considerando-se, porém, sucessivamente prorrogado por períodos adicionais de um ano, nos termos da legislação em vigor, não podendo a arrendatária denunciar o contrato antes do fim do prazo acima indicado ou das suas eventuais prorrogações, sendo do seu conhecimento que o Senhorio não celebraria o presente contrato caso a Arrendatária não cumprisse integralmente o prazo inicial previsto.
CLÁUSULA SEGUNDA
Um. A renda mensal inicial é de € 8.000 (oito mil) euros começando a ser devida em 19 de Maio de 2004 e será paga por transferência bancária para a conta de depósitos à ordem (…) de que é titular o Primeiro Outorgante junto do Crédito Predial Português, devendo ser paga no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que disser respeito.---------------------------------------------------------
Dois. Sem prejuízo do disposto no número anterior e nos números 1 e 2 da cláusula terceira infra a Segunda Outorgante beneficiará de um período rendas transitórias reduzidas nos seguintes termos e pelos seguintes prazos:---------------------------------
Dois. Um. Nos primeiros seis meses de vigência do presente contrato a quantia mensal de 2.750,00 euros (dois mil setecentos e cinquenta euros); -------
Dois. Dois. Nos seis meses subsequentes ao período referido no número anterior a quantia mensal de 5.500 euros (cinco mil e quinhentos euros);---------------------
Dois. Três. Nos doze meses subsequentes ao termo do período referido no número anterior a quantia mensal de 6.000 euros (seis mil euros);-------------
Dois. Quatro. Nos doze meses subsequentes ao termo do período referido no número anterior a quantia mensal de 7.250 euros (sete mil duzentos e cinquenta euros);-------------
Dois. Cinco. Nos doze meses subsequentes ao termo do período referido no número anterior a quantia mensal de 8.000 euros (oito mil euros).-------------------
Três. No acto de outorga do presente contrato a Segunda Outorgante entrega ao Primeiro Outorgante a quantia de 6.742 euros (seis mil setecentos e quarenta e dois euros), sendo 1.242 euros (mil duzentos e quarenta e dois euros) referentes a 14 dias da renda do mês de Maio e 5.500 euros (cinco mil e quinhentos euros) referentes às rendas dos meses de Junho e Julho.-------------------
Quatro. Para efeitos de cumprimento das obrigações de pagamento previstas no presente contrato as partes acordam que quaisquer quantias entregues pela Arrendatária serão imputadas pela seguinte ordem:
Quatro. Um. Despesas de condomínio;
Quatro. Dois. Taxas camarárias de saneamento;---
Quatro. Três. Rendas mensais.-----------------
CLÁUSULA TERCEIRA
Um. A renda é actualizável, anualmente, com base nos factores fixados legalmente, processando-se o primeiro aumento na renda um ano após o início da vigência do contrato, e os seguintes, sucessivamente, um ano após o aumento anterior.------------------------------
Dois. Para efeitos do disposto no número anterior e considerando a existência de rendas transitórias nos primeiros 36 (trinta e seis) meses de vigência do presente contrato as actualizações anuais serão calculadas com base na renda em vigor no mês imediatamente anterior à comunicação de actualização, passando o montante relativo à actualização a ser devido e pago mensal e conjuntamente com a renda mensal devida nos termos do número dois da cláusula segunda supra.-------------------
Três. - Para efeitos do disposto no número um da presente cláusula o Senhorio deverá comunicar à Inquilina, por escrito e com uma antecedência não inferior a 30 (trinta) dias, o novo montante da renda mensal devida, bem como o coeficiente utilizado para a respectiva actualização.----------
CLÁUSULA QUARTA
O local arrendado destina-se ao comércio de móveis e outros equipamentos para o lar, não lhe podendo ser dado outro destino ou exercida qualquer outra actividade sem o consentimento expresso do Senhorio, a ser dado por escrito.-----------------------------------
CLÁUSULA QUINTA
Para garantia do cumprimento integral das obrigações pecuniárias decorrentes do contrato, a Arrendatária fica obrigada a entregar ao Senhorio, uma garantia bancária on first demand, em sistema de revolving, no valor de 33.000 euros (trinta e três mil euros), equivalente a seis rendas mensais, nos termos e condições constantes minuta que constitui o Anexo I ao presente contrato.----------
CLÁUSULA SEXTA
A Arrendatária fica obrigada a trazer o local arrendado sempre em perfeitas condições de conservação e limpeza, e a fazer à sua custa as reparações para tanto necessárias ou convenientes, sendo igualmente da conta da arrendatária o pagamento das taxas camarárias de saneamento e bem assim o pagamento despesas de condomínio que digam respeito ao local arrendado.-----------
CLÁUSULA SÉTIMA
Um. - Quaisquer obras a realizar pela Arrendatária que alterem ou interfiram com elementos estruturais do locado apenas poderão ser realizadas após concordância expressa do Senhorio, a ser dada por escrito e desde que se mostrem obtidas as autorizações camarárias, administrativas e outras que se mostrem necessárias, constituindo encargo exclusivo da Arrendatária a obtenção de tais autorizações, bem como o pagamento de eventuais licenças camarárias e outras taxas e despesas que se mostrem devidas.------
Dois. - Sem prejuízo do disposto no número anterior a Arrendatária fica desde já autorizada a efectuar obras de adaptação das instalações ao fim do arrendamento, desde que tais obras não envolvam alteração da estrutura e estética do edifício ou do projecto de arquitectura aprovado nem interfiram com os sistemas e equipamentos comuns do locado, obrigando-se a Arrendatária a entregar ao Senhorio, sua aprovação no prazo máximo de 30 (trinta) dias o projecto final de execução (incluindo peças escritas e desenhadas) das obras pretendidas, se para tal for solicitada pelo Senhorio.--------------
Três. - Todas as obras realizadas no locado desde logo, a ser pertença do mesmo sem direito a qualquer indemnização ou exercício do direito de retenção, qualquer que seja o título ou fundamento invocado, podendo no entanto a ser levantadas ou demolidas, a expensas da Arrendatária, se esta assim o entender ou se o Senhorio exigir, no termo do contrato de arrendamento, a reposição do locado no estado existente à data de celebração do presente contrato de arrendamento.------------------
CLÁUSULA OITAVA
Um. A Segunda Outorgante fica desde já expressamente autorizada a colocar no exterior do local arrendado ou de forma a que do exterior sejam visíveis, anúncios, letreiros, tabuletas ou qualquer outra forma de publicidade, luminosa ou não, sem prejuízo das autorizações administrativas que se mostrem necessárias cuja obtenção é da exclusiva responsabilidade da Arrendatária, que suportará todos os encargos decorrentes de tal obtenção, e ainda sem prejuízo de direitos análogos de outros inquilinos do mesmo prédio.---------
Dois. Fica expressamente previsto que em caso de cessação do presente arrendamento, qualquer que seja o momento e fundamento da cessação a Arrendatária fica obrigada, a suas expensas próprias, à remoção de quaisquer elementos sinalécticos que se encontrem no locado. -------------
CLÁUSULA NONA
Um. Quaisquer comunicações nos termos presente do contrato considerar-se-ão validamente realizadas por correio registado, salvo se outra forma tiver sido convencionada por acordo escrito entre as partes, para os endereços constantes da identificação das partes ou para qualquer outro endereço que tenha sido comunicado, por escrito, por qualquer das partes, à outra.-------------------
Dois. Qualquer alteração a este contrato deverá constar expressamente de documento escrito e assinado por ambas as partes, ficando a fazer parte integrante do contrato a partir da entrada em vigor das alterações que contenha.----------
Três. A renúncia a quaisquer direitos decorrentes do presente contrato apenas será válida e eficaz se e quando formalizada por escrito à contraparte e assinada por qualquer representante devidamente mandatado para o efeito.--------------
CLÁUSULA DÉCIMA
Não lhe convindo a continuação do arrendamento, a Arrendatária obriga-se a pôr escritos com a antecedência de noventa dias em relação ao termo do contrato, ou prazo de prorrogação e a mostrar os locais arrendados a quem pretenda vê-los, até que o senhorio disso prescinda, bem como a entregar os arrendados em bom estado de conservação e limpeza no último dia de vigência do contrato. --------
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA
Todas as despesas inerentes à celebração deste contrato, nomeadamente, as de imposto de selo e reconhecimento de assinaturas, correm por conta da arrendatária.------
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
Para qualquer litígio emergente do presente contrato, é competente para o dirimir o foro da Comarca de Lisboa, com expressa renúncia a qualquer outro." (alínea B) dos Factos Assentes)-------
3. A Autora enviou à Ré carta recebida por esta em 02-03-2005 da qual consta:------
“(…) A respectiva renda é actualizada a partir do dia 1 do mês de Maio de 2004, com pagamento em 1 de Abril de 2004, com base no coeficiente de actualização fixado pelo Aviso n° 9277/2004 (2ª Série), de 7 de Outubro de 2004. ----
Valor da renda actual: 5.500,00 euros------------
Taxa de actualização: 2.5% -----------------
Valor da nova renda: 5.500,00 €x 1.025 = 5.637,50 euros-----------
Informamos ainda, e ao abrigo da cláusula terceira, segundo ponto, do contrato de arrendamento que a renda de Maio (a pagar em 1 de Abril de 2005) e seguintes passa a ser de 6.137,50 euros (6.000,00 euros + 137,50 euros)". (alínea C) dos Factod Assentes)-------------------------
4. A ré enviou à autora carta registada com aviso de recepção, datada de 21 de Junho de 2005, com o seguinte teor: -
“Assunto: Denúncia do Contrato de Arrendamento ---
Exmos. Senhores, --
Vimos pela presente e ao abrigo do disposto no artigo 68° do Regime do Arrendamento Urbano, denunciar o contrato de arrendamento outorgado com V Exas no passado dia 19 de Fevereiro 2004, denúncia esta que produzirá os seus efeitos a partir do dia 1 de Fevereiro de 2006.-----------------------------------
Mais informamos V Exas. que em virtude da renda ser paga com um més de antecedência, relativamente aquele a que diz respeito, consideramos desde já paga a renda do mês de Julho, sendo que para pagamento das rendas relativas aos meses de Agosto, Setembro, Outubro, Novembro, Dezembro e Janeiro de 2006, deverão V. Exas. accionar a garantia bancária que vos foi prestada, no valor de 33.000,00 euros” (alínea D) dos Factos Assentes).--------------------
5. A autora enviou à ré carta registada com aviso de recepção datada de 22 de Setembro de 2005, mas enviada em 17-11-2005 e recebida em 18-11-2005, com o seguinte teor:---------------------------
“Acusamos a recepção da vossa carta de 21.06.2005, por nós recebida a 24.06.2005, que mereceu a nossa melhor atenção. --------------------------------
Pretendem V Exas., na invocada qualidade de arrendatária, revogar o contrato de arrendamento supra mencionado, com efeitos a partir do mês de Janeiro de 2006, desonerando V Exas. de responsabilidades a partir dessa data.-------------------------
No entanto, e nos termos do referido contrato de arrendamento, tal não se apresenta possível no prazo indicado por V.Exas.-----------------------------
Na verdade, o contrato de arrendamento em causa, relativa à fracção designada pela letra "A" correspondente ao Rés do chão/loja, que faz parte do prédio urbano sito (…) em Lisboa, foi celebrado pelo prazo de dez anos, prorrogável por períodos de um ano, com o seu terminus, em 19 de Maio de 2014 (conforme cláusula primeira do referido contrato), pelo que, a sua denúncia por parte da arrendatária apenas pode ser efectuada nos termos do disposto no nº 1 do artigo 680 do Regime do Arrendamento Urbano, o que significa que o arrendatário apenas pode denunciar o contrato para impedir a renovação do mesmo, ou seja com os seus eleitos a reportarem-se à data do fim do mesmo ou da sua prorrogação (19 de Maio de 2014) e não em data anterior.
Acontece que, a renda paga com um mês de antecedência reporta-se ao último mês do contrato de arrendamento ou das suas prorrogações, pelo que nesta data encontram-se em dívida as rendas a partir de Julho.-----------------------
Assim, nos termos do disposto no regime geral de locação civil, artigo 1041º do Código Civil, constituindo-se o arrendatário em mora, pelo que, o senhorio tem direito a exigir, além das rendas em atraso, uma indemnização igual a 50% do que for devido.-----------------------------
Nesta data encontra-se em dívida para com o I - Fundo de Investimentos Imobiliários, o valor de € 4. 024,88, correspondente a parte da renda de Junho acrescido das rendas referentes aos meses de Julho e seguintes no valor de € 6.137,50 mensal, vencidas, respectivamente, em Junho e seguintes, montante cuja liquidação agradecemos que seja efectuada no mais curto prazo possível.--------
Aliás, O referido contrato foi celebrado de acordo com o disposto no Regime do Arrendamento Urbano, pelo qu a revogação pretendida por V Exas, conforme o disposto no artigo 620 do RAU exige o acordo entre ambas as partes. Ora o N – Fundo de Investimento Imobiliário, não pode aceitar tal revogação nos termos propostos dado que a mesma se mostra contrária aos interesses dos participantes do Fundo, na medida em que frusta as expectativas da politica de investimentos do Fundo.----------------
De salientar, que as obrigações decorrentes do referido contrato implicam o pagamento correspondente ao valor do condomínio, neste momento encontrando-se por liquidar o montante referente aos meses a partir de Junho, inclusive, sendo a prestação mensal de € 49,88.------------
Nestes termos Nestes termos, devem V Exas cumprir todas as obrigações legais a que estão vinculados por força do mencionado contrato de arrendamento, como arrendatária da mencionada fracção, até 19 de Maio de 2014”. (alínea E) dos Factos Assentes)---------------------
6. Em 17-11-2005 o autor interpelou a Caixa Geral de Depósitos, visando o pagamento da quantia de € 33.825,00, assegurada pela garantia bancária nº 95650001647820019. (alínea F) dos Factos Assentes)
7. Tendo a Caixa Geral de Depósitos, em 28 de Novembro de 2005, procedido ao pagamento da mencionada quantia, em cumprimento da obrigação que havia assumido, por conta da ré (alínea G) dos Factos Assentes)------------
8. A ré enviou à autora carta registada com aviso de recepção, recebida em 23-12-2005 com o seguinte teor: --------------------------
“Registada C/Ar ---
Data: 19 de Dezembro de 2005 ---------
Assunto: Contrato de Arrendamento --------
Exmºs Senhores, ----------------
Serve a presente para vos comunicar que face à não resolução por parte de V. Exas. dos problemas surgidos em Abril de 2005 com a rede de esgotos da fracção autónoma "A", correspondente ao rés-do-chão n° 61, loja ampla com piso intermédio amplo e primeira cave ampla que faz parte do prédio urbano sito (…) de Lisboa, objecto do Contrato de Arrendamento connosco celebrado em 19 de Fevereiro de 2004, e de que somos Arrendatários, consideramos para todos os efeitos como não cumpridos por V. Exas. o referido Contrato.
Por diversas vezes advertimos V. Exas. que a fossa ou caixa de esgotos existente na cave exalava mau cheiro e que a loja nos vários pisos sofreu infiltrações de esgotos, situação que se agravou com a abertura pelo vosso Empreiteiro de vários buracos em diversos locais da loja, o que fez com que as referidas infiltrações aumentassem e consequentemente o mau cheiro no interior da loja, tornando-se insuportável para funcionárias e clientes. ----------------
Mais, por diversas vezes informámos V. Exas, que tal situação nos impossibilitou de usar a cave e parte do piso intermédio da loja, de onde retiramos toda a mercadoria para venda, limitando assim a zona de exposição de mercadoria para venda a cerca de um terço do total da loja, o que nos causou elevados prejuízos, sendo que a situação foi sempre do vosso conhecimento, pelo menos desde Abril de 2005 e sendo que no decurso dos últimos oito meses se agravou substancialmente, existindo até ao momento uma injustificada e inexplicável inércia na resolução do problema por parte de V. Exas .-----------------------------------------------------------------
Face ao exposto, vimos informar V. Exas, que os prejuízos por nós entretanto sofridos são da única responsabilidade de V. Exas., traduzindo-se na enorme diminuição da clientela da loja, situação que se agravou de forma muito acentuada nos últimos meses, tanto mais que estamos na época de Natal em que o ramo de negócio a que nos dedicamos tem volumes de vendas muito superiores ao resto do ano, o que tomou a situação financeira desta loja insustentável, ao ponto de nos vermos forçados a ter de a encerrar no final do corrente mês de Dezembro.-------------------
Os prejuízos contabilizam-se até à presente data, no montante aproximado de euros 88.340,33 (oitenta e oito mil trezentos e quarenta euros e trinta e três cêntimos) e são resultantes da quebra de mais de 70 % no volume de vendas da loja em causa, montante que desde já solicitamos o pagamento por parte Vs. Exas., sendo certo que se tal não acontecer num curto prazo de tempo, seremos forçados a exigir Judicialmente o pagamento da verba em causa.--------------------
Por outro lado e face ao que fica exposto, não cumprido por parte de Vs. Exas. o Contrato de Arrendamento entre nós celebrado em 19 de Fevereiro de 2004, queiram considerar o mesmo resolvido, com efeitos a contar da recepção da presente comunicação." (alínea H) dos Factos Assentes)-----------------------
9. A autora enviou à ré a carta, por esta última recebida em 03-01-2006, com o seguinte teor:
“Assunto: V. comunicação de 19 de Dezembro de 2005.-------------
Contrato de Arrendamento - fracção "A" r/c (…) – Lisboa--------
Nossa referência 1199/NAP/2005 ----------------
Excelentíssimo Senhor; -------------------------
Acusamos a recepção da V. comunicação em epígrafe. -----------
Da leitura e análise da mesma resulta alguma perplexidade, atendendo a que pretende essa sociedade resolver o supra citado e identificado contrato com fundamento na aparente inaptidão do locado quando anteriormente, por carta datada de 20 de Junho p.p., de que anexamos cópia para melhor memória, já o haviam rescindido unilateralmente sem invocação ou apresentação de quaisquer fundamentos para além de um acto de vontade unilateral, tendo inclusive deixado de liquidar as rendas a que se encontravam contratualmente obrigados.------------------
Salvo melhor opinião resultou a mais recente comunicação, a que ora se responde, apenas e tão só de uma melhor ponderação (e eventual aconselhamento) sobre a rescisão unilateral então pretendida e das inevitáveis consequências da mesma, a saber: ----------------------------
. obrigação de pagamento da totalidade das rendas vincendas até ao final do prazo de duração inicial do contrato, isto é, até 18 de Maio de 2014;-------------
. acréscimo da indemnização de 50% sobre o valor das rendas em dívida e não pagas atempadamente, nos termos do artigo 1.0410 do Código Civil.-------------
De facto a V. intenção é clara: furtarem-se a compromissos livremente assumidos e que, atendendo ao prazo de duração inicial do contrato por V. proposto – 10 anos – justificou inclusive a concessão do benefício de rendas transitórias em valor extraordinariamente baixo, reservando-se este fundo de investimento o direito de exigir judicialmente a restituição de tais diferenciais de renda entretanto auferidos.------------
Atendendo ao exposto e considerando claramente fantasiosas e não fundamentadas as razões ora invocadas para a resolução de um contrato – que volte a referir-se, se encontrava já por V. invalidamente rescindido – abstemo-nos de considerar e responder, ao pedido de indemnização por V. formulado, aguardando com natural serenidade os procedimentos judiciais por V. anunciados." (alínea I) dos Factos Assentes).
10. A autora enviou à ré carta, por esta última recebida em 02-03-2006, com o seguinte teor:
“A respectiva renda é actualizada a partir do dia 1 do mês de Maio de 2006, com pagamento em 1 de Abril de 2006, com base no coeficiente de actualização fixado pelo Aviso nº 8457/2005 (2ª Série), de 30 de Setembro de 2005.----------
Valor da renda actual: 7.387,50 € --------
Taxa de actualização: 2.1% --------
Valor da nova renda: 7.387,50 € x 1.021 = 7.542,64 € ------
Informamos ainda, e ao abrigo da cláusula terceira, segundo ponto, do contrato de arrendamento que a renda de Maio (a pagar em I de Abril de 2006) e seguintes passa a ser de 8.155,14 € (8.000,00 € + 155,14 €) ". (Alínea J) dos Factos Assentes).---------------------------
11. A ré não procedeu ao pagamento de rendas e despesas de condomínio conforme se discrimina no quadro infra (resposta ao artigo 1º da base instrutória):--------------------------------------------
| Mês | Renda (€) | Condomínio (€) | Valor em dívida (€) |
| Set – 05 | 80,47 | 0,00 | 80,47 |
| Out – 05 | 6.137,50 | 0,00 | 6.137,50 |
| Nov - 05 | 7.387,50 | 49,88 | 7.437,38 |
| Dez – 05 | 7.387,50 | 49,88 | 7.437,38 |
| Jan – 06 | 7.387,50 | 49,88 | 7.437,38 |
| Fev – 06 | 7.387,50 | 49,88 | 7.437,38 |
| Mar – 06 | 7.387,50 | 49,88 | 7.437,38 |
| Abr – 06 | 7.387,50 | 49,88 | 7.437,38 |
| Mai – 06 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Jun – 06 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Jul – o6 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Ago – o6 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Set – 06 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Out – 06 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Nov – 06 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Dez – 06 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Jan – 07 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Fev – 07 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Mar – 07 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Abr – 07 | 8.155,14 | 49,88 | 8.205,02 |
| Mai – 07 | 8.407,95 | 49,88 | 8.457,83 |
| Jun – 07 | 8.407,95 | 0,00 | 8.407,95 |
| Jul – o67 | 8.407,95 | 0,00 | 8.407,95 |
| Ago – o7 | 8.407,95 | 0,00 | 8.407,95 |
| Set – 07 | 8.407,95 | 0,00 | 8.407,95 |
| Out – 07 | 8.407,95 | 0,00 | 8.407,95 |
| Nov – 07 | 8.407,95 | 0,00 | 8.407,95 |
| Dez – 07 | 8.407,95 | 0,00 | 8.407,95 |
| Jan – 08 | 8.407,95 | 0,00 | 8.407,95 |
| Fev – 08 | 8.407,95 | 0,00 | 8.407,95 |
| TOTAL | 232.484,15 | 947,72 | 233.431,87 |
12. Em Junho de 2005 o piso intermédio e a cave da loja arrendada sofreram infiltrações provenientes da caixa de esgotos do prédio.------------------- (resposta ao artigo 2º da base instrutória)
13. Ao mesmo tempo que a fossa e a caixa de esgotos existentes na cave começaram a exalar um cheiro nauseabundo (resposta ao artigo 3º da base instrutória)--------
14. Em finais de Junho de 2005 o autor mandou intervir na loja um empreiteiro para resolver o problema da rede de esgotos (resposta ao artigo 7º da base instrutória)---
15. Em data não apurada mas posterior ao envio da carta referida na alínea I) a ré desocupou o locado (resposta ao artigo 19º da base instrutória).-------
O DIREITO----
1. Importa agora apreciar o mérito da presente apelação, tendo em conta que são as conclusões das alegações que delimitam o objecto do recurso e o âmbito do conhecimento do tribunal de recurso, como resulta do disposto no artigo 684º, nº 3 e 690º, nº 1 do Código de Processo Civil.--
Não tendo sido posta em causa a matéria de facto, a única questão colocada é a do mérito da douta sentença impugnada na parte em que considerou válida a, assim chamada, “revogação unilateral” do contrato de arrendamento operada pela arrendatária ré em comunicação de 21 de Junho de 2005, para produzir efeitos em 1 de Fevereiro de 2006.-----------------------------------------------------------------
No essencial a validade de tal revogação operada pela ré arrendatária resulta, nos termos da douta sentença impugnada, do carácter imperativo das normas do RAU relativas à denúncia do contrato de arrendamento (artigo 51º do RAU, aplicável à cessação de todos os arrendamentos) que impede que se atenda à cláusula primeira do contrato a que os autos se reportam, na interpretação segundo a qual no período de duração inicial efectiva do contrato previsto pelas partes (dez anos), a arrendatária não o podia denunciar unilateralmente.-------------------
2. Vejamos em primeiro lugar o regime legal cuja aplicação interessa ao caso presente.
Tendo o contrato de arrendamento dos autos sido celebrado com data de 19 de Fevereiro de 2004 e tendo os factos que determinaram a sua discutida cessação por denúncia ocorrido antes da data da entada em vigor da Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, são aplicáveis ao caso presente as disposições contidas no Regime do Arrendamento Urbano (RAU) aprovado pelo Decreto Lei 321-B/90 de 15 de Outubro na redacção introduzida pelo Decreto Lei 257/95, de 30 de Setembro.----------
No que se refere aos meios de cessação do contrato o RAU veio estabelecer uma acentuada diferença de regimes em relação aos contratos de arrendamento apelidados de “vinculisticos”, sem duração efectiva acordada pelas partes no momento da celebração do contrato, e que correspondiam à generalidade dos contratos de arrendamento urbano para fins habitacionais até então vigentes, introduzindo no ordenamento jurídico os contratos de arrendamento de duração limitada.
Visou-se, no fundo, criar mecanismos que possibilitassem o relançamento do mercado de arrendamento habitacional, tornando mais fácil e previsível, em especial para os senhorios, a cessação do contrato através da fixação de um prazo de vigência do contrato de arrendamento e da agilização dos meios de o fazer cessar.------------
Com o RAU passou a permitir-se aos senhorios desvincular-se do contrato no termo do prazo inicial de vigência – que não podia ser inferior a cinco anos – desde que efectuassem, pela forma e com a antecedência legalmente prescritas, a denúncia do contrato para o termo do prazo (artigo 100º nº 2 do RAU).----------------
Ainda assim, e certamente tendo em conta ponderosas razões sociais, consagrou-se a possibilidade de os arrendatários poderem – para além de exercer o direito à denúncia do contrato para o fim do prazo em curso – revogar unilateralmente o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio com uma antecedência mínima de noventa dias sobre a data em que se operam os seus efeitos (artigo 100º nº 4 do RAU).------------------------------------
3. Com o Decreto Lei 257/95, de 30 de Setembro, estendeu-se aos contratos de arrendamento urbano para comércio ou indústria também a possibilidade de as partes convencionarem um prazo para a duração efectiva do contrato até então inexistente.---------------------
No artigo 117º do RAU, introduzido pelo Decreto – Lei 257/95, de 3 de Setembro, passou a possibilitar-se às partes de um contrato de arrendamento urbano para fins de comércio ou indústria (fins não habitacionais) que convencionassem um prazo para a duração efectiva do arrendamento, desde que, como de resto nos contratos de arrendamento para fins habitacionais, tal convenção constasse de forma inequívoca do texto escrito do contrato.---------------------
Ou seja, com o RAU após o Decreto Lei 257/95, de 30 de Setembro, acentuou-se uma característica definidora de todos os contratos de arrendamento – o carácter temporário da cedência do gozo de um imóvel mediante retribuição – como forma de dinamizar o mercado de arrendamento, tendo passado a vigorar dois tipos diferentes de contratos de arrendamento sujeitos a regimes também diversos, em especial no que toca à cessação do contrato: os contratos sem prazo, sujeitos, no que a esta questão interessa, ao regime regra sobre a cessação do contrato (artigos 50º e seguintes do RAU) e os contratos de duração limitada cujo regime de cessação consta dos artigos 98º e seguintes e 117º e 118º do RAU.
Nos contratos sem indicação de prazo diferente do prazo supletivo legal o contrato de arrendamento cessava por ocorrência de uma das quatro causas previstas no artigo 50º do RAU, sendo certo que a resolução ou a denúncia do contrato pelo senhorio tinham sempre que ser decretadas pelo Tribunal em acção judicial e que a denúncia efectuada pelo arrendatário se configurava como uma autêntica oposição à renovação automática do contrato, sendo a resolução por ele apenas permitida nos casos de incumprimento do contrato pela outra parte.--------
Já na economia dos contratos de arrendamento de duração limitada, - e só neles como bem refere o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Maio de 2006, in www.dgsi.pt, ponderados as garantias de que passaram a beneficiar os locadores, a “revogação” ou resolução do contrato passou a poder ser feita em qualquer momento da vigência do contrato e sem a invocação de qualquer fundamento (artigo 100º nº 4 do RAU).-------
Para concluir esta breve exposição e melhor entender o regime do RAU diga-se que no regime introduzido pela Lei 6/2006, de 27 de Fevereiro, no que se refere aos arrendamentos para fins não habitacionais, se alargou substancialmente o campo da liberdade contratual das partes mesmo no que se refere às causas e modo de operara cessação do contrato.-----------------------------------------------------------------------
4. Nos presentes autos a questão central relaciona-se com a interpretação da vontade das partes, em especial com o teor da Cláusula Primeira, a qual é do seguinte teor: “O arrendamento, que não é de duração limitada, é feito pelo prazo de duração inicial de 10 (dez) anos, com início em 19 de Maio de 2004, considerando-se, porém, sucessivamente prorrogado por períodos adicionais de um ano, nos termos da legislação em vigor, não podendo a arrendatária denunciar o contrato antes do fim do prazo acima indicado ou das suas eventuais prorrogações, sendo do seu conhecimento que o Senhorio não celebraria o presente contrato caso a Arrendatária não cumprisse integralmente o prazo inicial previsto”.---------------------------
Sobre a interpretação da vontade das partes haverá que ter presente o que se dispõe no artigo 236º a 238º do Código Civil, sendo certo que em caso de dúvida sobre o sentido da declaração deve prevalecer a interpretação que conduzir ao maior equilíbrio das prestações (artigo 237º do Código Civil).
Questão diferente – ainda que com ela conexa – é a da qualificação jurídica do contrato, a qual não depende apenas da interpretação da vontade das partes mas da coincidência entre esta e a figura contratual que a ela se adapte, atendendo, quando possível – é dizer, dentro dos limites da lei – ao princípio da liberdade contratual previsto no artigo 405º do Código Civil. E nesta matéria o tribunal não está vinculado aos termos usados pelas partes nem à eventual qualificação que da sua vontade tenham feito as partes contratantes.----------------
5. No caso dos autos a cláusula em análise encerra uma evidente contradição nos seus próprios termos: as partes, deixando expresso que o arrendamento não era de duração limitada, conformaram o contrato de arrendamento estabelecendo um prazo de duração efectiva do mesmo no texto escrito do contrato.
A reforçar este entendimento fizeram as partes exarar na parte final da cláusula em análise que a arrendatária tinha conhecimento de que era importante para o senhorio que o contrato tivesse essa duração efectiva inicial.----------
Ora é precisamente esta fixação contratual do prazo de duração efectiva do contrato de arrendamento que diferencia, nos termos do artigo 98º do RAU, os contratos de duração limitada dos contratos sem duração expressamente convencionada entre as partes ou sem convenção de prazo e cujo regime é, como se viu já, diferente no âmbito do RAU.------------------
Ante tal contradição nos termos da cláusula em análise e as dúvidas que ela suscita, deve prevalecer a interpretação que dê prioridade ao trecho em que as partes declaram que o contrato não é de duração limitada ou ao trecho em que estabelecem um prazo de duração efectiva do contrato?
A resposta a esta questão é dada pelo artigo 237º do Código Civil, já aflorado: deve prevalecer a interpretação que conduza ao maior equilíbrio das prestações.--------
Ora nessa perspectiva de abordagem não pode deixar de considerar-se que o maior equilíbrio das prestações não se encontra seguramente na vinculação da arrendatária a suportar o pagamento das rendas até ao termo de duração prevista no contrato que resultaria da interpretação segundo a qual o contrato não tinha duração limitada quando o senhorio passou, inequivocamente, na interpretação segundo a qual o contrato tinha duração limitada, a beneficiar da possibilidade de fazer cessar o contrato, opondo-se à sua renovação no termo do prazo, sem direito da arrendatária a qualquer indemnização, como previsto no artigo 100º nº 2 e 3 do RAU.-------
Ou seja, não podendo aceitar-se que a cláusula em análise acabe por conferir ao senhorio autor as vantagens que decorrem da celebração de um contrato de arrendamento de duração limitada e, em simultâneo, vincule a arrendatária ao integral cumprimento do contrato como se ele tivesse sido celebrado sem duração convencionada, e porque o sentido da declaração das partes que se adopta tem correspondência no texto do contrato, entende-se que o contrato celebrado entre as partes é um contrato de arrendamento de duração limitada para fins de comércio, regido pelos artigo 98º e 100º do RAU aplicáveis por força do disposto nos artigo 117º nº 1 e 2 do RAU.-------------------------------
6. Aqui chegados bem se vê que o teor da cláusula primeira na parte em que veda à sociedade arrendatária, ora ré, a possibilidade de denunciar o contrato antes do fim do prazo, contraria frontalmente o disposto no artigo 100º nº 4 do RAU (parte final), norma esta de carácter imperativo como decorre do disposto no artigo 51º do RAU.----------------------
Como se reconheceu na douta sentença impugnada não é válida a estipulação contratual invocada pelo autor de acordo com a qual as partes acordaram em excluir o direito de denúncia da arrendatária no período de duração do contrato que foi convencionado.-------------------------------------------
A arrendatária ré podia revogar o contrato, a todo o tempo, mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio com a antecedência mínima de noventa dias sobre a data em que operam os seus efeitos.
Daí que com a comunicação referida no ponto 4. dos factos acima descritos se tenha operado a cessação do contrato de arrendamento dos autos em 1 de Fevereiro de 2006, só sendo devidas as rendas que se venceram até essa data.----------
7. Em conclusão, bem andou a douta sentença impugnada ao julgar improcedente o pedido de condenação da ré a reconhecer que era ineficaz a comunicação de 20 de Junho de 2005 para a cessação do contrato e que ela só poderia produzir efeitos como oposição à renovação do contrato no seu termo.
E o mesmo sucede quanto à decisão de apenas condenar a ré no pagamento das rendas e despesas de condomínio devidas até à data da cessação, por denúncia da ré, do contrato, absolvendo a ré do demais peticionado.--------
Em suma, a douta sentença impugnada não merece a censura que o apelante faz, sendo confirmada nesta instância.--------
III – DECISÃO
Por tudo quanto vem de ser exposto, acordam em julgar improcedente a apelação e em confirmar a douta sentença impugnada.------
Custas em ambas as instâncias pelo autor apelante.---------
Lisboa, 16 de Maio de 2013
Manuel José Aguiar Pereira
Gilberto Martinho dos Santos Jorge
Maria Teresa Batalha Pires Soares (vencida conforme declaração anexa)
Voto de vencida
Em causa está a interpretação a dar à cláusula que as partes inseriram no contrato de arrendamento que celebraram e concluir qual o regime legal aplicável.
A cláusula tem a seguinte redacção:
C.lª 1.ª “O arrendamento, que não é de duração limitada, é feito pelo prazo de duração inicial de 10 (dez) anos, com início em 19 de Maio de 2004, considerando-se, porém, sucessivamente prorrogado por períodos adicionais de um ano, nos termos da legislação em vigor, não podendo a arrendatária denunciar o contrato antes do fim do prazo acima indicado ou das suas eventuais prorrogações, sendo do seu conhecimento que o Senhorio não celebraria o presente contrato caso a Arrendatária não cumprisse integralmente o prazo inicial previsto.”
A R. defendeu-se alegando ter resolvido o contrato, para produzir efeitos a partir de Dezembro de 2005, fundando essa resolução na falta de condições do arrendado – graves infiltrações, que a senhoria não soluccionou - e em reconvenção, pediu que o tribunal declarasse resolvido o contrato.
A 1.ª instância entendeu que o contrato estava sujeito ao regime de “duração limitada” e por isso a R. podia “revogar” livremente o contrato, posição que foi secundada no presente acórdão, tendo-se concluído pela invalidade da cláusula de acordo com a qual as partes acordaram em excluir o direito de denúncia da arrendatária, no período de duração do contrato que foi convencionado.
Não tendo a R. logrado provar os fundamentos que alegou para a resolução e atenta a restante factualidade apurada e não posta em causa neste recurso, a decisão de direito proferida em 1.º instância não pode, a meu ver, manter-se e consequentemente revogá-la-ia, dando procedência à apelação.
Vejamos:
O contrato de locação é por natureza um contrato temporário, sendo o estabelecimento de prazo um dos elementos que devia (e continua a dever) constar de qualquer contrato de arrendamento urbano -art.8.º n.º2 g) do RAU.
Se nada fosse convencionado, o prazo seria de 6 meses –art.º 10.º RAU.
No que toca aos arrendamentos para comércio ou indústria dispunha-se no art.º 117.º do RAU que as partes podiam convencionar um prazo para a “duração efectiva”, exigindo-se que “a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes”.
Por via do n.º2 deste preceito eram aplicáveis a estes contratos o regime dos arts.º 98.º a 101.º do mesmo diploma.
No art.º 98.º n.º1 previa-se a possibilidade das partes estipularem um prazo para a “duração efectiva dos arrendamentos urbanos para habitação desde que a respectiva cláusula seja inserida no texto do contrato, assinado pelas partes”, não podendo esse prazo ser inferior a 5 anos - n.º2.
Donde, qualquer contrato de arrendamento tem prazo certo, seja o fixado pelas partes ou, na falta de fixação, o supletivamente aplicável. Daí que a expressão da lei “duração limitada” possa não ser a mais feliz para denominar o tipo de regime a que se podem sujeitar os contratos de arrendamento. É que inculca a ideia de que o outro regime, seria por definição de duração ilimitada, denominação essa que não traduz a verdadeira natureza do contrato. Mas a lei usou esta terminologia, portanto é com ela que temos que lidar.
Foi com as alterações introduzidas pelo RAU que o regime do arrendamento urbano para habitação e mais tarde também para comércio ou indústria, passou a contemplar a figura do arrendamento de “duração limitada”, vindo assim por via desta figura a ser restituído ao contrato de arrendamento o seu carácter temporário, que estava até ai desvirtuado por via dos arrendamentos vinculísticos.
Paralelamente a este tipo de contrato manteve-se o tipo que vigorava há largo tempo e que tendo embora prazo, como não podia deixar de ter, estava sujeito ao regime que impropriamente denominamos de “duração ilimitada” ou, melhor dizendo, “duração indeterminada” como apelida a recorrente; esta referência à duração ilimitada tem sentido no tocante à pessoa do senhorio, pois nesses casos, o contrato podia tendencialmente perpetuar-se (sendo o que acontecia em regra), desde que o inquilino não decidisse colocar-lhe termo. No fundo, era ilimitado para o senhorio, pois não podia opor-se à renovação automática do contrato, desde que o inquilino nela estivesse interessado, apenas o podendo “resolver” ou “denunciar” nos casos legalmente previstos.
No que ao caso releva, notem-se as diferenças de regimes, em relação à pessoa do inquilino:
I- Na “duração limitada”, o inquilino podia “denunciar” o contrato para o fim do prazo ou “revogá-lo” a todo o tempo, respeitando o pré-aviso de 90 dias, como decorria do art.º 100.º n.º4.
II- Na “duração ilimitada”:
A- o inquilino podia resolver o contrato, independentemente de responsabilidade do senhorio, nos termos do art.º 1050.º CC:
“a) Se, por motivo estranho à sua própria pessoa ou à dos seus familiares, for privado do gozo da coisa, ainda que só temporariamente;
b) Se na coisa locada existir ou sobrevier defeito que ponha em perigo a vida ou a saúde do locatário ou dos seus familiares.”
B - e podia denunciar o contrato para o termo do prazo, respeitando pré-aviso-art.º 1055.º CC.
Nestes casos de duração ilimitada o inquilino ficava obrigado a cumprir o prazo do contrato, não lhe sendo facultada a possibilidade de proceder à “revogação” prevista no citado art.º100.º do RAU, revogação essa privativa dos contratos de duração limitada.
E aqui chegamos no cerne da questão e da minha divergência.
É que a acção só poderá improceder se se considerar, como se considerou no acórdão, que o contrato dos autos está sujeito ao regime da “duração limitada”.
Em primeiro lugar, em face do que expus, não vejo que a inclusão de um prazo inicial no contrato em causa seja, de alguma forma, contraditório com o expresso afastamento pelas partes da sujeição do contrato ao regime da “duração limitada”, dado que todos os contratos têm tendencialmente um prazo fixado.
No acórdão consigna-se que o contrato estabelece “um prazo de duração efectiva”, mas tal afirmação, com o devido respeito, não deveria ser feita pois é susceptível de viciar o raciocínio, quando a expressão que consta do contrato é que o mesmo é feito “pelo prazo de duração inicial de 10 (dez) anos”.
É que a expressão “duração efectiva” tem directa conotação com os contratos de duração limitada, pois era a expressão que constava dos preceitos legais que consagravam essa modalidade contratual- art.º 98.º e 117.º RAUº
Em segundo lugar, exigindo a lei, como exigia, uma manifestação inequívoca das partes de quererem sujeitar o contrato ao regime da “duração limitada”, não alcanço como é que se pode sujeitar o contrato dos autos a tal regime, quando as partes não só não manifestaram intenção de a tal o sujeitarem, como expressamente afastaram a sujeição do contrato a tal regime, ao consignarem no texto que o contrato “não é de duração limitada”.
Qualquer declaratário normal, colocado perante a dita cláusula, não pode retirar outra interpretação que não seja a de que as partes quiseram vincular-se por um prazo mínimo de 10 anos, sendo deveras explícita a consagração feita na parte final da cláusula.
E ainda que as partes não tivessem inserto a expressão “que não é de duração limitada” a leitura nem por isso seria diversa, em face dos dispositivos legais que regem na matéria. Se se tivessem limitado a consignar que o contrato era “pelo prazo de duração inicial de 10 (dez) anos”, teria para mim como adquirido que o contrato não ficava sujeito ao regime de duração limitada.
Como diz Aragão Seia, relativamente ao regime de duração limitada “é necessário que as partes estipulem, em cláusulas a inserir no texto escrito do contrato que o pretendem celebrar no regime de duração limitada, indicando o prazo de duração efectiva”, in Arrendamento Urbano, 5.ªed. p.608.
Quando falamos de contratos de “duração limitada” estamos da referir-nos a um conceito normativo e não a um conceito fáctico.
Dado o expresso afastamento pelas partes da sujeição do contrato ao regime de duração limitada, acrescido da expressa consignação de que era do conhecimento da arrendatária “que o Senhorio não celebraria o presente contrato caso a Arrendatária não cumprisse integralmente o prazo inicial previsto” não vislumbro que se possa manter que o contrato dos autos se deve reger pelas normas atinentes aos contrato de “duração limitada”. Tal entendimento não tem expressão mínima, nem na letra nem no espírito do contrato, sendo que as partes são livres, quando contratam, de escolher qual a disciplina jurídica a que pretendem sujeitar o contrato, desde que não violem normas imperativas.
Dúvidas não tenho que partes quiseram vincular-se por um período de 10 anos, no mínimo, ficando o senhorio sujeito às prorrogações sucessivas, desde que nelas o inquilino estivesse interessado.
Donde, apenas ao inquilino assistia a faculdade de denunciar o contrato para o termo do prazo ou das renovações.
Toda a actuação tendente a pôr termo ao contrato, antes do prazo, só seria válida se no âmbito do disposto no citado art.º 1050.º do CC, ou por incumprimento contratual do senhorio. E isso mesmo foi entendido pela R que, para se desvincular do contrato que celebrou, alegou ter causa justificativa – as invocadas infiltrações não resolvidas pelo senhorio.
Nunca a R defendeu que o contrato deveria ser julgado como estando sujeito ao regime de duração limitada.
É óbvio que o tribunal não está vinculado ao enquadramento jurídico dado pelas partes, mas estando ambas as partes de acordo quanto ao seu enquadramento e tendo o mesmo evidente apoio no texto do contrato, não julgo que caiba a este tribunal procurar dar interpretações à vontade das partes, quando elas não questionam que a sua vontade tenha sido aquela expressamente consagraram por escrito no contrato.
Em conclusão: o contrato dos autos ficou sujeito, a meu ver sem dúvida razoável, ao regime de duração ilimitada, donde a inquilina só podia denunciar o contrato para o termo do prazo, pelo que irreleva para as obrigações que lhe advieram por via contratual, a manifestada intenção de pôr termo ao contrato, antes do prazo, que não foi aceite pela A.
Teresa Soares
