| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
RELATÓRIO
Em 25.1.2018, A e B intentaram ação declarativa de condenação sob a forma comum contra C e D, pedindo que os RR. sejam condenados a devolver aos AA., em singelo, a quantia entregue a título de sinal, atento o convencionado na cláusula 8ª do contrato promessa de compra e venda junto aos autos como doc. 1, devendo o R. C ser condenado a restituir a importância de €7.500,00 que recebeu e a R. D a importância de €7.500,00 que recebeu, acrescidas de juros de mora legais vencidos e vincendos a contar da primeira comunicação de interpelação enviada, em 25 de junho de 2016.
A fundamentar o peticionado, alegaram em síntese:
No dia 2.4.2016, AA. e RR. celebraram cpcv, nos termos do qual os RR. prometeram vender aos AA., que prometeram comprar, o imóvel sito na Rua …, união de freguesias do Estoril e Cascais, concelho de Cascais, descrito na CRP de Cascais, sob o nº …, pelo preço de €390.000,00, tendo os AA. entregue na data de celebração do contrato o valor de €15.000,00 a título de sinal (o qual foi repartido em partes iguais pelos RR.), devendo a restante parte do preço ser entregue no ato de escritura, a qual deveria ser celebrada no prazo máximo de 90 dias, competindo aos AA. a sua marcação.
Tendo em vista a aquisição do imóvel, os AA., no dia 27.5.2016, requereram junto da CEMG financiamento bancário, mediante a substituição da caução prestada em 2 contratos de mútuo anteriormente celebrados pelos AA., através da constituição de nova hipoteca sobre o imóvel prometido vender pelos RR., facto que era do conhecimento destes, conforme cláusula 8ª do cpcv.
Os AA. marcaram a escritura de compra e venda para o dia 27.6.2016, pelas 10.00 horas, no Campus da Justiça, Edifício H, no Parque das Nações.
Por mail de 24.6.2016, a Direção de Recursos Humanos – Gestão Administrativa da CEMG informou o A. que o “pedido de substituição de caução nos dois contratos foi objeto de análise e foi indeferido”, e por mail de 25.6.2016, os AA. informaram os RR. do indeferimento do pedido de financiamento bancário, e requereram o reembolso da importância de €15.000,00, paga a título de sinal, em cumprimento do estatuído na cláusula 8ª, o que os RR. não fizeram.
Citados, os RR. contestaram, por impugnação, pugnando, a final, pela improcedência da ação, e pela sua absolvição dos pedidos.
Realizou-se audiência prévia, na qual foi proferido despacho saneador, tendo sido dispensada a identificação do objeto do litígio e a enunciação dos temas da prova, atenta a simplicidade da causa.
Após julgamento, em 8.12.2022, foi proferida sentença que julgou a ação totalmente procedente por provada e, em consequência, condenou os RR. a devolver aos AA., a quantia de €7.500,00 (sete mil e quinhentos Euros) cada um, no montante global de €15.000,00 (quinze mil Euros), acrescidas dos juros moratórios vencidos e vincendos, à taxa legal de 4%, calculados desde 25.06.2016, até integral e efetivo pagamento.
Não se conformando com a decisão, apelaram os RR., formulando, no final das respetivas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:
A) O presente recurso de apelação vai interposto da Sentença proferida pela Exma. Sra. Juíza a quo, quando ali decide “julgar a presente ação totalmente procedente por provada e, em consequência, condeno os RR. (…) a devolver aos AA., a quantia de €7.500,00 (sete mil e quinhentos Euros) cada um, no montante global de €15.000,00 (quinze mil Euros), acrescidas dos juros moratórios vencidos e vincendos, à taxa legal de 4% calculados desde 25.06.2016, até integral e efetivo pagamento”;
B) Entendem os RR. que existem fundamentos de obscuridade, ambiguidade e contradição da decisão decretada com os factos assentes e provados, erro de interpretação e de aplicação das normas que constituem fundamento jurídico da decisão (erro de julgamento) e erro notório na apreciação da prova ao dar como não provados factos claramente demonstrados nos autos e, por outro lado, não dar como assentes factos cuja prova foi feita;
C) Concordam os RR. com os factos dados como assentes por provados sob os pontos nºs 1 a 7, 13, 16 a 30, 32 a 37, 39 a 44 e com os factos dados como não assentes por não provados sob o ponto nº 1 (vide I.1. das alegações de recurso);
D) Devem ser retificados por conterem erros materiais (nos termos do art.º 614º/1 do CPC) os seguintes pontos da matéria dada como provada: pontos 8, 11, 12, 14, 15, 31 e 38 (vide I.2. das alegações de recurso);
E) Discordam os RR. com os factos dados como assentes por provados sob os pontos nºs 9 e 10 e com os factos dadas como não provados sob os pontos 2, 3 e 4 (vide I.3. das alegações de recurso);
F) Entendem os RR. ser de acrescentar como factos provados os seguintes pontos: nºs 4-A, 8-A, 8-B, 8-C, 8-D, 8-E, 8-F, 9-A, 9-B, 9-C, 9-D, 9-E, 9-F, 9-G, 9-H, 10-A, 10-B, 10-C, 10-D, 10-E, 10-F, 14-A, 14-B, 14-C, 14-D, 14-E, 14-F, 14-G, 14-H, 14-I, 14-J, 14-K, 15-A, 15-B, 15-C, 30-A, 30-B, 30-C, 30-D, 32-A, 33-A, 34-A, 34-B, 34-C, 34-D, 34-E, 34-F, 34-G, 35-A, 35-B, 35-C, 35-D, 35-E, 35-F, 36-A, 38-A, 38-B, 38-C, 39-A, 39-B, 45, 46 e 47 (vide I.4. e I.5. das alegações de recurso);
G) No dia 15.01.2016, os AA. celebraram C.P.C.V. para venda do seu imóvel em Lisboa (sito na Alameda dos Oceanos, lote 4.49.01 pelo preço global de €360.000,00 (trezentos e sessenta mil euros), tendo recebido a título de sinal €20.000,00 e os remanescentes €340.000,00 receberiam no ato da Escritura de Compra e Venda, a celebrar no prazo máximo de 90 dias, prazo prorrogável por igual período de tempo, caso fosse solicitado pelos AA. (factos provados sob os pontos nºs 34, 34-A e 34-B);
H) Sobre o referido imóvel incidiam 3 (três) hipotecas a favor da Caixa Económica Montepio Geral (C.E.M.G.), registadas a 29.10.2010 no valor global de €413.188,01, correspondente ao somatório de €97.350,00 (Ap. 4785); €243.833,02 (Ap. 4786) e €72.004,99 (Ap. 4787) que garantiam os 3 (três) contratos de mútuo contraídos junto da C.E.M.G. (entidade patronal do A. A) em 29.10.2010, com os n.ºs 000-25-101162-3, 077-25-100168-9 e 0, 021-101291-9 (factos provados sob os pontos nºs 35 e 9-A);
I) Era intenção dos AA. venderem o referido imóvel para, em sua substituição, adquirirem um outro; para esse efeito, teriam de proceder à escritura de compra e venda do seu imóvel até ao dia 15.04.2016 ou, no máximo, até 15.07.2016; teriam, no mesmo período de tempo, de encontrar um outro imóvel para adquirir, outorgando, para o efeito, o respetivo C.P.C.V. e a escritura de compra e venda; para esse efeito, liquidariam os montantes em dívida nos 3 (três) contratos de mútuo que estavam garantidos pelas hipotecas que oneravam o imóvel na data em que o vendessem e contratariam novos mútuos para financiamento da aquisição do novo imóvel (factos provados sob os pontos nºs 35-A, 35-B, 35-C e 9-B) (vide passagens 00,18,10 a 00,18,37 da gravação nº 20201022102659_4037552_2871346; 00,08,03 e 00,22,39 da gravação nº 20201022110706_4037552_2871346; 00,04,00 a 00,05,49 e 00,08,36 a 00,10,08 da gravação nº 20201022141623_4037552_2871346);
J) No dia 02.04.2016, os AA. outorgaram com os RR. um C.P.C.V. para aquisição do imóvel que estes tinham para vender no Estoril, pelo preço de €390.000,00, tendo pago a quantia de €15.000,00 a título de sinal, sendo o valor remanescente de €375.000,00 pago no ato da assinatura do título de compra e venda que teria de ser celebrado no máximo de 90 dias (i.e. 02.07.2016) e pediram que se estipulasse uma “cláusula bancária” nesse C.P.C.V. com o seguinte teor: “as partes têm conhecimento que os SEGUNDOS OUTORGANTES irão recorrer a financiamento bancário para celebração do negócio prometido, pelo que aceitam que o presente contrato poderá ser resolvido pelos SEGUNDOS OUTORGANTES no caso de não conseguir o referido financiamento” (factos provados sob os pontos nºs 1, 2, 3, 4 e 6) (vide passagem 00,10,33 a 00,11,19 da gravação nº 20201022113556_4037552_2871346);
K) Os AA. nunca referiram aos RR. (nem à mediadora imobiliária ou ao advogado que elaborou o C.P.C.V.) que essa condição se aplicava específica e exclusivamente à instituição bancária C.E.M.G., tendo sido dado como não provado que os RR. soubessem que os AA. pretendiam recorrer a financiamento bancário exclusivamente junto da C.E.M.G., entidade empregadora do A. A (factos provados sob os pontos nºs 33-A) (vide passagens 00,19,34 a 00,19,46 e 00,34,20 a 00,35,19 da gravação nº 20201022115146_4037552_2871346; 00,05,12 a 00,05,35 da gravação nº 20201022115146_4037552_2871346);
L) Em 27.05.2016, os AA. deram entrada de pedido de financiamento junto da entidade patronal (C.E.M.G.) do A. A, denominado de “substituição de caução”, para obtenção do valor necessário para aquisição da casa dos RR., momento em que faltava precisamente um mês para a data agendada para a outorga da escritura (27.06.2016) e poucos mais dias para a data limite fixada no C.P.C.V. (02.07.2016) (factos provados sob os pontos nºs 9, 10 e 10-A);
M) Para esse efeito, os AA. informaram a C.E.M.G. que pretendiam, em simultâneo, vender um imóvel e adquirir um outro, mas não informaram sobre o C.P.C.V. que fizeram da sua casa, nem do valor que iriam obter dessa venda (factos provados sob os pontos nºs 9-D, 9-E, 9-G e 9-H) (vide passagens 00,02,19 a 00,02,37 da gravação nº 20201022102659_4037552_2871346; 00,11,20 da gravação nº 20201022141623_4037552_2871346; 00,02,36 a 00.03,32 da gravação nº 20201022153739_4037552_2871346; 00,48,35 a 00,49,37 e 00,15,30 a 00,16,26 da gravação nº 20201022141623_4037552_2871346);
N) À data dos factos, as condições mais favoráveis no âmbito de pedidos de financiamento que o A. A beneficiava pelo facto de ser colaborador da aludida instituição bancária, consistia na obtenção de uma taxa de juro de 65% da taxa de referência Euribor do Banco Central Europeu (B.C.E.); porém, sendo na altura a taxa de juro Euribor negativa, na prática o A. não usufruiria qualquer benefício imediato, visto que 65% de zero é igual a zero (factos provados sob os pontos nºs 30-A e 30-B) (vide passagem 00,18,18 a 00,19,28 da gravação nº 20201022141623_4037552_2871346);
O) À data em que os AA. e RR. outorgaram o C.P.C.V. objeto dos presentes autos, os pedidos de financiamento dos trabalhadores da C.E.M.G. não poderiam ser superiores ao intervalo de 40 a 45% do rendimento do agregado familiar, sendo que o A. A tinha obrigação de conhecer tal regra constante do normativo interno provindo da administração da sua entidade patronal (factos provados sob os pontos nºs 30-C e 32-A);
P) O pedido de financiamento junto da C.E.M.G. foi indeferido, pelo facto de o valor de financiamento indicado pelos AA. atingir uma taxa de esforço de 45,10% calculada sobre o rendimento do agregado familiar, ultrapassando por 0,10 décimas o limite máximo permitido (45%), i.e., foi indeferido por €734,03 (!) (facto provado sob o ponto nº 8-F);
Ora,
Q) Em momento algum, os AA. informaram os RR. do teor do C.P.C.V. que haviam outorgado para venda da sua casa, nomeadamente, no que se refere aos valores que estariam envolvidos e aos prazos a que se teriam vinculado com os respetivos promitentes compradores; bem como não informaram os RR. que tinham acordado com os compradores da sua casa adiar a escritura para depois do dia 27.06.2016 – e que se veio a realizar em 04.07.2016 - facto que teria, consequentemente, de provocar um adiamento da compra da casa dos RR. (factos provados sob os pontos nºs 34-E, 34-F, 34-E e 35-F);
R) Em momento algum, os AA. solicitaram aos RR. um aditamento ao C.P.C.V. de modo a que o contrato prometido se pudesse vir a realizar em data posterior aos 90 dias acordados (02.07.2016); em momento algum, os AA. comunicaram aos RR. a vontade e/ou a possibilidade de a data por eles comunicada/agendada para a celebração do negócio de compra e venda (27.06.2016) poder ter de vir a ser alterada; em momento algum, os AA. solicitaram alteração da data de realização da escritura de compra e venda do imóvel que prometeram comprar aos RR. (factos provados sob os pontos nºs 15-A, 15-B e 15-C);
S) Os AA. não diligenciaram, de forma zelosa, para que lhes fosse concedido o financiamento bancário para a aquisição do imóvel objeto do acordo escrito, bem como, os AA. assinaram o aludido acordo de forma precipitada e pouco séria, bem sabendo da probabilidade de não concessão de crédito, nos moldes em que trataram do assunto (factos provados sob os nºs 45 e 46);
T) Com efeito, 1) na data em que prometeram vender a sua casa (15.01.2016) os AA. sabiam perfeitamente que tinham de encontrar nova casa até ao dia 15.04.2016 e, tal apenas veio a acontecer em 02.04.2016, a poucos dias do término do prazo em que tinham de escriturar a venda da casa de Lisboa (15.01.2016 – 15.04.2016);
2) os AA. deram entrada do pedido de financiamento junto da C.E.M.G. quase dois meses depois de terem outorgado o C.P.C.V. com os RR. (02.04.2016 – 27.05.2016) e, quando faltava pouco mais de 1 (um) mês para a data limite para outorga da escritura da casa que prometeram adquirir aos RR. (27.05.2016 – 02.07.2016);
3) para que a C.E.M.G. (ou qualquer outro banco) procedesse a uma avaliação correta do risco da transação proposta pelos AA. e a um correto cálculo da sua taxa de esforço, os AA. teriam, forçosamente, de comunicar (o que não fizeram) que iriam liquidar os contratos de mútuo existentes com a realização simultânea da escritura de venda da casa deles e que iriam obter o valor de €130.518,53 com essa transação (como se analisará mais à frente), o que lhes permitiria entregar como capitais próprios aos RR. ou, pelo menos, reduzir o valor de financiamento a pedir ao banco de forma a enquadrar-se nas regras de aceitação, nomeadamente para não ultrapassar a taxa de esforço de 45%;
4) em momento algum, os AA. consideraram sequer tentar solicitar pedido de empréstimo para aquisição da casa dos RR. em outras instituições bancárias que não a C.E.M.G., ao contrário do que vieram a fazer 1 (um) ano depois para aquisição de outro imóvel (factos provados sob os pontos nºs 10-B, 10-C, 9-F e 10-D);
U) Não se aceita como “compreensível, que o A. se tivesse apenas dirigido a uma única instituição bancária, in casu, a sua entidade empregadora e na qual beneficiava de condições especiais”: a prudência, cautela e bom senso inerentes a qualquer pessoa média obrigaria a que os AA., pelo menos, tentassem obter outras propostas de financiamento junto de outras instituições bancárias; sendo o A. A funcionário bancário e exercendo ele funções na área comercial, mais obrigação tinha de conduzir o processo com zelo, diligência e cuidado para que o negócio que prometeu realizar não viesse a sair frustrado por sua responsabilidade (factos provados sob os pontos nºs 10-E e 10-F) (vide passagens 00,27,20 a 00,29,27 e 00,29,57 a 00,31,17 da gravação nº 20201022153739_4037552_2871346; 00,39,00 e 00,39,47 da gravação nº 20201022115146_4037552_2871346);
V) Ao não darem a conhecer aos RR. (e também à mediadora imobiliária) as conversações que estavam a encetar com os promitentes compradores da sua casa de Lisboa no sentido de adiar essa escritura para dia 04.07.2016 e de só terem dado a conhecer os e-mails que haviam trocado com a D.R.H. da C.E.M.G. apenas dois dias antes da data agendada para a escritura, os AA. agiram de má fé com os RR. pois, eles bem sabiam (desde 21.06.2016) que o adiamento da escritura de venda da sua casa teria de provocar, forçosamente, o adiamento da escritura de compra da nova casa;
W) Também o facto de os AA. apenas terem comunicado aos RR. o indeferimento do pedido que fizeram junto da C.E.M.G. às 8h00 do sábado que antecedia a data de escritura (segunda feira, dia 27) para o endereço profissional dos RR., quando já tinham conhecimento dessa informação desde as 10h50 do dia anterior, sexta feira, vem demonstrar igualmente a sua conduta errónea na relação de boa fé que o obrigava a ter com aqueles;
X) Os AA. apenas prestaram os devidos esclarecimentos aos RR. sobre o pedido de financiamento que foi indeferido pela CEMG, a partir do momento em que tal facto lhes foi comunicado e não antes; (facto provado sob o ponto nº 47);
Y) Os AA. tinham taxa de esforço suficiente para conseguirem obter, junto do C.E.M.G., o crédito necessário para compra do imóvel dos RR.: o financiamento que os AA. pediram à C.E.M.G. em 27.05.2016 foi calculado com base no somatório do valor que tinham em dívida nessa data nos contratos de mútuo pendentes (€231.049,26) e dos empréstimos adicionais que pediram em simultâneo, no valor de €100.000,00 (€35.000,00+€65.000,00); o financiamento que os AA. efetivamente pediram à C.E.M.G. deveria ter sido calculado com base no somatório do valor que tinham em divida (€229.481,47) na data da sua liquidação (04.07.2016) e dos empréstimos adicionais que pediram em simultâneo, no valor de €100.000,00 (€35.000,00+€65.000,00), isto é, €329.481,47, valor que corresponderia, efetivamente, a 44,89% dos rendimentos do agregado familiar (€329.481,47 x 45,10% / €331.049,26) (factos provados sob os pontos nºs 14-C, 14-D, 14-E e 14-F);
Z) O financiamento que os AA. teriam direito a obter da C.E.M.G. (com base no critério objetivo de taxa de esforço dos rendimentos do agregado familiar) era no intervalo dos valores situados entre os €293.613,53 (40% de tx. de esforço = 40% x €331.049,26 / 45,10%) e os €330.315,23 (45% de tx. de esforço = 45% x €331.49,26 / 45,10%) (facto provado sob o ponto nº 14-G);
AA) Derivado da referida venda que fizeram em 04.07.2016, os AA. receberam €130.518,53 (valor obtido através da subtração dos €229.481,47 com que liquidaram os 3 contratos de mútuo que tinham pendentes, dos €360.000,00 do valor da venda do imóvel), desconhecendo-se as razões que levaram os AA. a não consideraram utilizar este valor como capital próprio para entregar aos RR. para aquisição do imóvel prometido (factos provados sob os pontos nºs 14-H e 14-I);
BB) Os AA. não consideraram pedir financiamento bancário apenas relativo ao valor em falta para aquisição do imóvel (€390.000,00-€130.518,53), isto é, €259.481,47; se o tivessem feito, o financiamento que os AA. necessitariam de pedir à C.E.M.G. para aquisição do imóvel dos RR. era no valor de €259.481,47, valor esse que corresponderia a uma taxa de esforço de 35,35% dos rendimentos do agregado familiar (€259.481,47 x 45,10% / €331.049,26) (factos provados sob os pontos nºs 14-I e 14-K);
CC) Em 25.08.2017, os AA. adquiriram novo imóvel em Cascais pelo valor de €350.000,00 e contraíram financiamento por esse valor junto da instituição bancária “Banco Santander Totta, S.A”, decidindo, assim, optar por não fazerem uso das eventuais/alegadas condições vantajosas que teriam junto da C.E.M.G., sem que quaisquer alterações objetivas se verificassem para justificar essa opção (factos provados sob os pontos nºs 38 e 38-A) (vide passagens 00,20,06 a 00,20,24, 00,20,29 a 00,21,29 e 00,21,43 a 00,22,02 da gravação nº 20201022102659_4037552_2871346);
DD) Pelas mesmas razões que os AA. recorreram a empréstimo junto do Banco Santander Totta, S.A. em agosto de 2017, poderiam tê-lo feito para financiamento da aquisição da casa dos RR. em junho de 2016 (facto provado sob o ponto nº 38-C);
EE) Secundando o entendimento da Exma. Sra. Juiz a quo, o email que os AA. enviaram aos RR. no dia 25.06.2016 “traduz-se no incumprimento definitivo do contrato promessa por parte dos AA.” e “a não celebração da escritura pública de compra e venda no dia 27.06.2016 [ou em outra qualquer data], se deve a culpa exclusiva dos promitentes compradores”;
FF) A comunicação que os AA. fizeram ao RR. em 25.06.2016 a informar da desistência do negócio e o vencimento do prazo máximo decorrido para realização da escritura (02.07.2016), em que os AA. mostrassem qualquer interesse em prorrogar tal prazo, consubstancia uma revogação expressa do contrato por parte daqueles, não competindo aos RR., adicionalmente, proceder a qualquer comunicação de revogação aos AA.;
GG) A culpa assacada aos AA. por não terem cumprido os termos do C.P.C.V. deve-se ao facto de não terem diligenciado de forma zelosa e prudente pela obtenção do financiamento necessário para aquisição do imóvel que prometeram comprar;
HH) Deve-se também ao facto de não terem dado conhecimento à C.E.M.G. das condições corretas para que a operação financeira se viesse a realizar com sucesso, como é o caso de não terem informado que a escritura de compra do imóvel prometido comprar seria simultânea à escritura de venda do imóvel que tinham prometido vender;
II) Deve-se igualmente ao facto de terem capitais próprios suficientes para não necessitarem de pedir crédito que atingisse a taxa de esforço máxima admissível na C.E.M.G.;
JJ) Deve-se por fim, ao facto de não terem tentado, sequer, obter outras propostas de crédito junto de instituições financeiras congéneres do C.E.M.G.;
KK) Nos termos do art.798º do C.C., “o devedor que falta culposamente ao cumprimento da obrigação torna-se responsável pelo prejuízo que causa ao credor”;
LL) E, nos termos da cláusula 6ª do contrato promessa de compra e venda, “em caso de incumprimento definitivo do presente contrato por causa imputável aos SEGUNDOS OUTORGANTES [os AA.], os PRIMEIROS OUTORGANTES [os RR.] poderão fazer suas as importâncias recebidas”;
MM) Tendo os AA. incumprido o CPCV por culpa exclusiva sua, não têm direito a reaver o valor dado de sinal.
Terminam pedindo que seja anulada a decisão recorrida, e substituída por outra que seja conforme à lei e se pronuncie pela absolvição dos RR. do pedido.
A apelada contra-alegou, pugnando pela improcedência da apelação, e manutenção da decisão recorrida [1].
A relatora ordenou a remessa dos autos à 1ª instância a fim de se pronunciar sobre invocados lapsos de escrita, tendo sido proferido despacho em conformidade, em 12.7.2023.
QUESTÕES A DECIDIR
Sendo o objeto do recurso balizado pelas conclusões dos recorrentes (art.ºs 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do CPC), as questões a decidir são:
a) retificação dos factos provados;
b) impugnação da decisão sobre a matéria de facto;
c) do incumprimento do cpcv pelos AA.
Cumpre decidir, corridos que se mostram os vistos.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O tribunal teve como provados os seguintes factos:
1) No dia 02.04.2016, os AA. (identificados como SEGUNDOS OUTORGANTES) e os RR. (identificados como PRIMEIROS OUTORGANTES) subscreveram um acordo escrito intitulado «Contrato-Promessa de Compra e Venda», cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
2) Pelo referido acordo, os RR. declararam prometer vender aos AA., que declararam prometer comprar-lhes o imóvel sito na Rua …, União de freguesias do Estoril e Cascais, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o n.º …, inscrito na matriz urbana sob o artigo …, com a licença de utilização n.º …, emitida em 06.01.1991 pela Câmara Municipal de Cascais, com SCE 116385…, válido até 16.12.2025, pelo preço de €390.000,00.
3) Consta da 2ª cláusula do acordo escrito celebrado entre os AA. e RR. que:
“O preço acordado será pago pelos SEGUNDOS OUTORGANTES da seguinte forma e tempo: --------------------------------------------------------
1. A quantia de €15.000,00 (quinze mil euros) na data de celebração do presente contrato, a título de sinal, valor esse que será repartido em partes iguais sendo um pagamento efetuado ao outorgante C e o outro à outorgante D a qual os PRIMEIROS OUTORGANTES declaram ter já recebido e aqui dão integral quitação. ---------------------
2. O remanescente do preço, no valor de €375.000,00 (trezentos e setenta e cinco mil euros), será pago no ato da assinatura do título de compra e venda, através de cheque visado ou bancário.”.
4) Sob a 3ª cláusula do referido acordo escrito, os AA. e RR. estipularam o seguinte:
“1. O agendamento do título de compra e venda fica a cargo dos SEGUNDOS OUTORGANTES, devendo ser celebrada no prazo máximo de 90 (noventa) dias. --------
2. Para os efeitos do disposto no número anterior os SEGUNDOS OUTORGANTES comprometem-se a comunicar aos PRIMEIROS OUTORGANTES, data, hora e local da celebração do título de compra e venda, com a antecedência mínima de 5 (cinco) dias úteis. -----
3. Os PRIMEIROS OUTORGANTES obrigam-se a fornecer aos SEGUNDOS OUTORGANTES, todos os documentos relativos ao imóvel objeto do presente contrato, que se mostrem necessários à realização da compra e venda, incluindo o certificado energético. ------”.
5) Lê-se na 6ª e 7ª cláusulas do acordo escrito que:
“6ª Em caso de incumprimento definitivo do presente contrato por causa imputável aos SEGUNDOS OUTORGANTES, os PRIMEIROS OUTORGANTES poderão fazer suas as importâncias recebidas. ---------
7ª 1. Em caso de incumprimento do presente contrato por causa imputável aos PRIMEIROS OUTORGANTES, os SEGUNDOS OUTORGANTES poderão optar entre: ------
a) A restituição em dobro das quantias pagas, acrescidas de todas as quantias que tiverem despendido na obtenção de documentos para a realização do título de compra e venda. -
b) A execução específica do contrato, nos termos do artigo 830º do Código Civil. -----”.
6) Sob a 8ª cláusula do referido acordo, os AA. e os RR. estipularam que:
“As partes têm conhecimento que os SEGUNDOS OUTORGANTES irão recorrer a financiamento bancário para celebração do negócio prometido, pelo que aceitam que o presente contrato poderá ser resolvido pelos SEGUNDOS OUTORGANTES no caso de não conseguir o referido financiamento. -----------------------------------------------------”.
7) No aludido acordo escrito (cláusula 10ª), os AA. e RR. declararam que a compra e venda prometida teve a intervenção da Mediadora Imobiliária “Opustrofeu – Mediação Imobiliária, Lda.”, pessoa coletiva n.º …, com sede em Sintra na Alameda …, Colares, titular da licença AMI….
8) Através de email datado de 07.06.2016 [2], o A. A informou o R. C que a escritura de compra e venda estava agendada para o dia 27.06.2016, pelas 10:00 horas, no Campus da Justiça, Edifício H, no Parque das Nações, em Lisboa.
9) No dia 27.05.2016, os AA. sobrescreveram um pedido de financiamento de crédito à habitação junto da Caixa Económica Montepio Geral (CEMG), ao qual foi atribuído o número de proposta 3007823, mediante a substituição da caução prestada nos contratos de mútuo n.ºs 000-25-101162-3 e 077-25-100168-9 anteriormente celebrados pelos AA., através da constituição de nova hipoteca sobre o imóvel identificado em 2).
10) Na área comercial da CEMG, o A. A tinha pendente uma outra substituição de caução prestada no contrato de mútuo n.º 000-21-101291-9; um crédito complementar para aquisição de nova habitação pelo valor de €35.000,00 e um crédito para outros fins no montante de €65.000,00.
11) Em 14.06.2016 [3], o A. A remeteu e-mail à Direção de Recursos Humanos – Gestão Administrativa da CEMG, com o seguinte teor:
12) No dia 17.6.2016 [4], o A. A remeteu novo email à Direção de Recursos Humanos – Gestão Administrativa da CEMG (com conhecimento a JQS), nos seguintes termos:
13) No mesmo dia, o colaborador JQS remeteu email ao A. A, com conhecimento à Direção de Recursos Humanos – Gestão Administrativa da CEMG, esclarecendo que:
14) No dia 24.06.2016, a Direção de Recursos Humanos – Gestão Administrativa da CEMG remeteu email ao A. A a informar do indeferimento do pedido de substituição de caução, nos termos seguintes:
15) No dia 25.06.2016, através de email, os AA. informaram os RR. do indeferimento do pedido de financiamento bancário, remetendo em anexo os emails indicados de 11) a 14), tendo ainda requerido o reembolso do montante de €15.000,00, pago a título de sinal.
16) Em resposta, os RR. remeteram email aos AA., com o seguinte teor:
17) A CEMG emitiu duas declarações datadas de 22.07.2016 e de 09.01.2017 com a informação prestada aos AA., no âmbito do indeferimento do pedido de substituição de caução nos contratos de mútuo n.ºs 000-25-101162-3 e 077-25-100168-9.
18) No dia 22.07.2016, os AA. remeteram email aos RR. e à mediadora imobiliária que intermediou a celebração do acordo escrito mencionado em 1), a aludida declaração da CEMG de 22.07.2016, tendo ainda mencionado que ficavam a aguardar “feedback” a fim de poderem receber a verba liquidada a título de sinal.
19) No dia 01.08.2016, os AA. reforçaram o pedido de restituição do montante de €15.000,00 junto dos RR., através de email.
20) Em 09.08.2016, os RR. remeteram aos AA, o email com o seguinte teor:
21) Através de email datado de 11.08.2016, os AA. responderam aos RR., o seguinte:
22) No dia 08.09.2016, os RR. remeteram email aos AA., com o seguinte teor:
 
23) A 16.01.2017, os AA. responderam aos RR., através de email com o seguinte teor:
  24) Por carta registada com AR e datada de 19.07.2017, a I. Mandatária dos AA. solicitou aos RR. a devolução do valor de €15.000,00, facultando o prazo de 10 dias para que aqueles procedessem ao respetivo pagamento.
25) Até ao presente, os RR. não responderam à referida carta.
26) Por carta registada com AR e datada de 13.11.2017, os AA. solicitaram aos RR., a devolução da quantia de €15.000,00, facultando o prazo de 10 dias para o pagamento.
27) A aludida carta veio devolvida, com a menção “não atendeu”.
28) Em 10.12.2017, os AA. remeteram email aos RR., com o seguinte conteúdo:
 
29) Os RR. não responderam ao email, nem procederam ao pagamento da quantia de €15.000,00, no prazo de 10 dias.
30) À data dos factos, o A. A integrava o quadro de efetivos da instituição bancária CEMG, tendo sido admitido a 15.07.1998, beneficiando de condições mais favoráveis no âmbito de pedidos de financiamento por ser colaborador da aludida instituição bancária.
31) O pedido de financiamento solicitado pelos AA. à CEMG foi indeferido por não se enquadrar nas regras de análise em vigor à data do pedido (em conformidade com a Ordem de Serviço CEMG 9/2016 de 08.03.2016), designadamente, quanto à taxa de esforço, a qual ultrapassava os 45,10%.
32) As comunicações gerais da CEMG aos seus colaboradores, sobre diversos temas institucionais, incluindo o normativo interno, são efetuadas através da intranet institucional, de acesso generalizado a todos os colaboradores.
33) À data do acordo escrito identificado em 1) e 2), os RR. tinham conhecimento que o A. A trabalhava na instituição bancária CEMG, tendo a cláusula 8ª do aludido acordo, sido pedida pelo próprio A.
34) No dia 15.01.2016, por acordo escrito intitulado «contrato promessa de compra e venda», os AA. declararam prometer vender a CCM e a CGM que declararam prometer comprar-lhes a fração autónoma designada pela letra “V” correspondente ao Bloco B – primeiro piso, letra F, destinado a habitação do tipo T3, com a arrecadação n.º 20 no piso -2 do Bloco B e 2 parqueamentos n.º 24/25 no piso -3 do Bloco B, que fazem parte do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal sito na Alameda..., freguesia do Parque das Nações, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º …, inscrito na matriz predial urbana da freguesia parque das nações sob o artigo …, com a licença de utilização n.º … emitida pela Câmara Municipal de Lisboa a 10.11.2003.
35) Sobre o referido imóvel incidiam 3 hipotecas a favor da CEMG, registadas a 29.10.2010 no valor global de €413.188,01, correspondente ao somatório de €97.350,00 (Ap. 4785); €243.833,02 (Ap. 4786) e €72.004,99 (Ap. 4787).
36) No dia 04.07.2016, por escritura pública outorgada no Cartório Notarial sito na Rua …, em Lisboa, os AA. declararam vender a CCM e a CGM que declararam aceitar e comprar-lhes a fração autónoma devidamente identificada em 33), pelo preço global de €360.000,00.
37) Em 04.07.2016 foi amortizado pelo A. A à CEMG, o montante em dívida de €229.481,47 com a venda do imóvel da fração hipotecado à mencionada instituição bancária.
38) Em 25.08.2017, os AA. adquiriram a moradia unifamiliar agrupada destinada a habitação, com 3 pisos e logradouro, designada pela letra “S”, sita na Rua …, Moradia E3, Condomínio …, Alcabideche, com recurso a financiamento bancário, no montante global de €350.000,00 [5] junto da instituição bancária “Banco Santander Totta, S.A”.
39) O A. A passou a ter como morada fiscal, a partir do dia 02.09.2016, Avª. … Lisboa e desde 21.09.2018, Avª. …, Lisboa.
40) Encontra-se registado na Autoridade Tributária, um contrato de arrendamento do artigo 366 da freguesia Parque das Nações, cujo arrendatário era o A. A, com início a 01.08.2016 e fim a 31.08.2017.
41) A A. B passou a ter como morada fiscal, a partir do dia 09.03.2017, Avª. …, Lisboa; em 14.08.2018 tinha registada como morada a Rua …, Alcabideche e desde 30.08.2019, Rua ..., Estoril.
42) Na empresa “Águas de Cascais”, o A. A encontra-se registado como cliente desde 28.08.2017 na morada Rua …, Condomínio …, Alcabideche e a A. B, encontra-se registada na mesma empresa, como cliente desde 09.07.2018, na Rua …, Vilas da Fonte, BL …, Alcoitão.
43) O A. A foi cliente da empresa “Endesa Energia”, no período de 16.05.2015 a 15.08.2016 na morada Alameda …, em Lisboa.
44) A 06.06.2019, por decisão transitada em julgado da Conservatória do Registo Civil de Lisboa foi decretado o divórcio por mútuo consentimento entre os AA. e declarado dissolvido o seu casamento.
*
E deu como não provados os seguintes factos:
1) Os RR. sabiam que os AA. teriam de recorrer a financiamento bancário junto da CEMG, entidade empregadora do A. A.
2) Os AA. não diligenciaram, de forma zelosa, para que lhes fosse concedido o financiamento bancário para a aquisição do imóvel objeto do acordo escrito mencionado em 2).
3) Os AA. assinaram o aludido acordo de forma precipitada e pouco séria, bem sabendo da probabilidade da não concessão de crédito.
4) Os AA. nunca prestaram os devidos esclarecimentos aos RR. sobre o pedido de financiamento que foi indeferido pela CEMG.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Importa começar por fazer referência a duas questões prévias, a saber:
1ª - Não obstante os apelantes comecem por escrever que “Entendem os RR. que existem fundamentos de obscuridade, ambiguidade e contradição da decisão decretada com os factos assentes e provados, …” (sublinhado nosso), apontando no sentido de eventual nulidade da sentença ao abrigo do disposto no art.º 615º, nº 1, al. c), do CPC, acabam por não invocar expressamente tal nulidade, nem justificam em que consistem tais fundamentos.
Sempre se dirá, porém, que a sentença recorrida não padece da mencionada nulidade.
Dispõe o art.º 615º, nº 1, al. c), do CPC, que a sentença é nula quando ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível.
A nulidade em causa foi introduzida pelo NCPC [6], e sobre a mesma Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Filipe Pires de Sousa, no CPC Anotado, Vol. I, pág. 468, escrevem que “A decisão judicial é obscura quando contém algum passo cujo sentido seja ininteligível e é ambígua quando alguma passagem se preste a interpretações diferentes”.
No sentido referido, sumaria-se no Ac. do STJ de 2.6.2016, P. 781/11.6TBMTJ.L1.S1 (Fernanda Isabel Pereira), em www.dgsi.pt, que “… III - O vício a que se refere a primeira parte da al. c) do n.º 1 do art.º 615º do NCPC radica na desarmonia lógica entre motivação fáctico-jurídica e a decisão resultante de os fundamentos inculcarem um determinado sentido decisório e ser proferido outro de sentido oposto ou, pelo menos, diversa. A obscuridade e a ambiguidade mencionadas na segunda parte desse preceito verificam-se, respetivamente, quando alguma passagem da decisão seja ininteligível ou quando se preste a mais do que um sentido”.
Ocorre ambiguidade sempre que certo termo ou frase sejam passíveis de uma pluralidade de sentidos e inexistam meios de, com segurança, determinar o sentido prevalecente, e verifica-se obscuridade sempre que um termo ou uma frase não têm um sentido que seja percetível, determinável.
Quer a ambiguidade, quer a obscuridade têm que se projetar na decisão, tornando-a incompreensível, impossibilitando que seja apreciada criticamente por não se alcançarem as razões subjacentes.
Ora, tal não ocorre na sentença recorrida em que a decisão é perfeitamente inteligível e clara.
Por outro lado, a nulidade em causa (ou as restantes previstas no nº 1 do preceito mencionado) não se confunde com eventual erro de julgamento.
Como escrevem Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio e Nora, in Manual de Processo Civil, pág. 686, “… não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário”.
2ª – Os apelantes sustentam a retificação dos factos dados como provados sob os nºs 8, 11, 12, 14, 15, 31 e 38, por conterem erros materiais, nos termos do art.º 614º, nº 1, do CPC.
Por despacho de 12.7.2023, o tribunal recorrido retificou os factos provados sob os nºs 8, 11, 12 e 38, nos termos requeridos, mas entendeu não existir qualquer erro material a retificar quanto aos restantes.
Nessa conformidade, apenas haverá que apreciar se existe o alegado “erro material” quanto aos factos provados sob os nºs 14, 15 e 31.
1. Os apelantes sustentam a retificação dos factos dados como provados sob os nºs 14, 15 e 31 nos seguintes termos:
- “Concordam os RR. com o ponto 14, desde que incluída aí a hora e o endereço de e-mail onde os AA. receberam, no dia 24.06.2016, a comunicação da DRH a informar do indeferimento do pedido de financiamento, devendo o mesmo passar a ter a seguinte redação: “No dia 24.06.2016, pelas 10h50, a Direção de Recursos Humanos – Gestão Administrativa da CEMG remeteu e-mail ao A. A, para o endereço eletrónico ...@mp.pt a informar do indeferimento do pedido de substituição de caução, nos termos seguintes…”;
- “Concordam os RR. com o ponto 15, desde que incluída aí a hora, dia de semana e endereço eletrónico do e-mail que os AA. enviaram aos RR. no dia 25.06.2016 a comunicar o indeferimento do pedido de financiamento no dia anterior e que acrescente que “acionaram a cláusula 8ª do CPCV”, devendo o mesmo passar a ter a seguinte redação: “No dia 25.06.2016, sábado, pelas 08h00, através de e-mail do endereço eletrónico ...@gmail.com, os AA. informaram os RR. e a mediadora imobiliária do indeferimento do pedido de financiamento bancário junto do CEMG recebido na véspera pelas 10h50, remetendo os e-mails indicados em 11) a 14), acionaram a cláusula 8ª do CPCV e solicitaram a devolução do valor entregue a título de sinal”;
- “Concordam os RR. com o ponto 31, depois de corrigido o erro/lapso aí contido (a taxa de esforço do pedido de financiamento ultrapassava os 45,00% e não os 45,10% como ali consta), devendo o mesmo passar a ter a seguinte redação: “O pedido de financiamento solicitado pelos AA. à CEMG foi indeferido por não se enquadrar nas regras de análise em vigor à data do pedido (em conformidade com a Ordem de Serviço CEMG 9/2016 de 08.03.2016), designadamente, quanto à taxa de esforço, a qual ultrapassava os 45,00%”.
Relativamente à retificação dos factos dados como provados nos nºs 14 e 15, resulta evidente que não é invocado qualquer erro material nos mesmos, mas a pretensão de serem complementados, tendo em atenção a perspetiva argumentativa dos apelantes, como referiu o tribunal recorrido.
Dispõe o art.º 613º do CPC, que “1- Proferida sentença, fica imediatamente esgotado o poder jurisdicional do juiz quanto à matéria da causa. 2- É lícito, porém, ao juiz retificar erros materiais, suprir nulidades e reformar a sentença, nos termos dos artigos seguintes. …”.
E quanto à retificação de erros materiais, esclarece o nº 1 do art.º 614º que “1- Se a sentença omitir o nome das partes, for omissa quanto a custas ou a algum dos elementos previstos no nº 6 do artigo 607º, ou contiver erros de escrita ou de cálculo ou quaisquer inexatidões devidas a outra omissão ou lapso manifesto, pode ser corrigida por simples despacho, a requerimento de qualquer das partes ou por iniciativa do juiz. 2- Em caso de recurso, a retificação só pode ter lugar antes de ele subir, podendo as partes alegar perante o tribunal superior o que entendam de seu direito no tocante à retificação. …”.
Para que haja retificação da sentença é necessário que haja erro (de escrita, de cálculo, ou quaisquer inexatidões), que o mesmo seja manifesto, e que provenha de lapso e não de erro de julgamento.
O erro acontece quando se consignou algo que não se queria, ou se deixou de consignar algo que se queria consignar, por lapso, e esse erro resulte do próprio contexto da sentença.
Como explicava de forma clara (como era seu timbre) Alberto dos Reis, no CPC Anotado, Vol. V, Reimpressão, págs. 130, com plena atualidade embora anotando o art.º 667º do CPC39 [7], “O princípio da intangibilidade da decisão judicial, formulado no art.º 666º, pressupõe que a sentença ou despacho reproduz fielmente a vontade do juiz; se houve erro material na expressão dessa vontade, se, por qualquer circunstância, a vontade declarada na sentença ou despacho não corresponde à vontade real do juiz, a regra da intangibilidade não funciona. Não faz sentido que subsista vontade diversa da que o juiz teve em mente incorporar na sentença ou despacho. Deve, pois, ser lícito ao juiz ajustar, mediante retificação, a vontade declarada à vontade real. …Do que fica exposto é legítimo tirar duas conclusões: 1ª O artigo não tem aplicação quando houve erro de julgamento, e não erro material na declaração da vontade do juiz; … Importa distinguir cuidadosamente o erro material do erro de julgamento. O erro material dá-se quando o juiz escreveu coisa diversa do que queria escrever, quando o teor da sentença ou despacho não coincide com o que o juiz tinha em mente exarar, quando, em suma, a vontade declarada diverge da vontade real. … O erro de julgamento é espécie completamente diferente. O juiz disse o que queria dizer; mas decidiu mal, decidiu contra lei expressa ou contra os factos apurados. Está errado o julgamento.”. E na pág. 131 chama “a atenção para as palavras lapso manifesto. É necessário que as circunstâncias sejam de molde a fazer admitir, sem sombra de dúvida, que o juiz foi vítima de erro material: quis escrever uma coisa, e escreveu outra. Há de ser o próprio contexto da sentença que há de fornecer a demonstração clara do erro material. … ”, sublinhando na pág. 132 que “Voltamos a acentuar: é necessário que do próprio conteúdo da sentença ou despacho, ou dos termos que o precederam, se depreenda claramente que se escreveu coisa diferente do que se queria escrever; se assim não for, a aplicação do art.º 667º é ilegal. Quer dizer, importa evitar que à sombra deste artigo, o juiz se permita emendar erro de julgamento, que, como já assinalámos, é espécie diversa de erro material.”.
Ora, o que resulta da própria alegação dos apelantes é que não concordam com a factualidade dada como provada nos nºs 14 e 15, entendendo que está incompleta, o que consubstancia eventual erro de julgamento, mas não erro material retificável ao abrigo da norma invocada.
Não há, pois, lugar à requerida retificação.
O tribunal recorrido indeferiu a retificação do facto dado como provado no nº 31 (“O pedido de financiamento solicitado pelos AA. à CEMG foi indeferido por não se enquadrar nas regras de análise em vigor à data do pedido (em conformidade com a Ordem de Serviço CEMG 9/2016 de 08.03.2016), designadamente, quanto à taxa de esforço, a qual ultrapassava os 45,10%”), porquanto “a aludida factualidade resulta exclusivamente de prova documental, mantendo-se o valor indicado de 45,10% referente à taxa de esforço.”.
Mais uma vez o que está em causa é eventual erro de julgamento e não erro material retificável ao abrigo da norma invocada, na medida em que o tribunal recorrido escreveu o que queria escrever, com base na interpretação que fez da prova documental em que fundamentou a sua decisão, sendo isso que resulta, também, da motivação da decisão quanto a este facto.
Em conclusão, também quanto a este facto, não há lugar à retificação requerida.
2. Os apelantes impugnam a decisão sobre a fundamentação de facto, mais concretamente quanto aos factos provados sob os nºs 9 e 10, não provados sob os nºs 2) a 4), e pretendem que sejam aditados 60 novos factos.
Dispõe o art.º 640º, nº 1, do CPC, que cabe ao recorrente que impugne a matéria de facto especificar obrigatoriamente e sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados (al. a)), os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que, em seu entender, impunham decisão diversa quanto a cada um desses factos (al. b)), a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre tais questões de facto (al. c)).
Aos concretos pontos de facto, concretos meios probatórios e à decisão deve o recorrente aludir na motivação do recurso (de forma mais desenvolvida), e sintetizar nas conclusões, vindo o STJ a entender que “… enquanto que a especificação dos concretos pontos de facto deve constar das conclusões recursórias, já não se afigura que a especificação dos meios de prova nem, muito menos, a indicação das passagens das gravações devam constar da síntese conclusiva, bastando que figurem no corpo das alegações, posto que estas não têm por função delimitar o objeto do recurso nessa parte, constituindo antes elementos de apoio à argumentação probatória” (Ac. do STJ de 19.2.2015, P. 299/05.6TBMGD.P2.S1 (Tomé Gomes), em www.dgsi.pt).
Eventuais deficiências existentes no recurso da matéria de facto são insanáveis pela via do aperfeiçoamento, apenas reservado aos recursos da matéria de direito e no que se refere às conclusões (art.ºs 639º e 640º do CPC) [8].
No que toca aos pontos da matéria de facto cuja impugnação se funde em prova gravada, deve atender-se ao concretamente disposto no nº 2 do referido art.º 640º, que no caso se mostra cumprido.
Como se escreve no Ac. do STJ de 2.2.2022, P. nº 1786/17.9T8PVZ.P1. S1 (Fernando Samões), em www.dgsi.pt, referido em nota de rodapé, “Neste regime, é possível distinguir dois tipos de ónus, como tem vindo a entender a jurisprudência deste Supremo […] e está bem explícito no acórdão de 29/10/15, processo n.º 233/09.4TBVNG.G1.S1 […], a saber: - “um ónus primário ou fundamental de delimitação do objeto e de fundamentação concludente da impugnação - que tem subsistido sem alterações relevantes” e consta do transcrito n.º 1 do art.º 640.º; e – “um ónus secundário – tendente, não tanto a fundamentar e delimitar o recurso, mas a possibilitar um acesso mais ou menos facilitado aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida – que tem oscilado, no seu conteúdo prático, ao longo dos anos e das várias reformas – indo desde a transcrição obrigatória dos depoimentos até uma mera indicação e localização das passagens da gravação relevantes” [...], previsto no n.º 2 do mesmo preceito. O ónus primário refere-se à exigência da concretização dos pontos de facto incorretamente julgados, da especificação dos concretos meios probatórios convocados e da indicação da decisão a proferir, conforme previsto nas alíneas a), b) e c) do n.º 1 do citado artigo 640.º, visa fundamentar a impugnação da decisão da matéria de facto e tem por função delimitar o objeto do recurso. O ónus secundário consiste na exigência da indicação exata das passagens da gravação dos depoimentos que se pretendem ver analisados, contemplada na alínea a) do n.º 2 do mesmo artigo, e visa possibilitar um acesso aos meios de prova gravados relevantes para a apreciação da impugnação deduzida. Os requisitos formais, impostos para a admissibilidade da impugnação da decisão de facto, têm em vista, no essencial, garantir uma adequada inteligibilidade do objeto e alcance teleológico da pretensão recursória, de forma a proporcionar o contraditório esclarecido da contraparte e a circunscrever o perímetro do exercício do poder de cognição pelo tribunal de recurso […].” (sublinhados nossos).
Percorrendo as alegações, bem como as conclusões, verifica-se que relativamente a determinados pontos de facto impugnados (o facto provado sob o nº 9 e os factos não provados sob os nºs 2, 3 e 4 - que os apelantes pretendiam ver dados como provados sob os nºs 45, 46 e 47), e a determinados factos que pretendem ver aditados (factos 9C, 10B, 10D, 14A, 14C, 14F, 14G, 14H, 14I, 14J, 14K, 15A, 15B, 15C, 30B, 32A, 34E, 34F, 35E, 35F, e 38C) os apelantes não indicam os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que, em seu entender, impunham decisão diversa quanto a cada um desses factos, limitando-se a referir a decisão que em seu entender devia ser tomada quanto a cada um deles.
Em conformidade, nos termos do disposto no art.º 640º, nº 1, al. a), do CPC, rejeita-se a impugnação da decisão sobre a matéria de facto quanto aos seguintes factos: 9 dado como provado, 2, 3 e 4 dados como não provados; 9C, 10D, 14A, 14C, 14F, 14G, 14H, 14I, 14J, 14K, 15A, 15B, 15C, 32A, 34E, 34F, 35E, 35F, e 38C que se pretendiam ver aditados.
Cumpre apreciar a demais factualidade impugnada [9].
Começando por referir que:
A) A factualidade que os apelantes pretendem ver dada como provada sob o nº 4A (“A celebração do negócio prometido entre AA. e RR. teria de acontecer até ao dia 02.07.2016 (i.e., noventa dias após a data de celebração do C.P.C.V.)”) é conclusiva, resultando da factualidade dada como provada no ponto 4 – improcede, pois, a pretensão dos apelantes;
B) A alteração que os apelantes pretendem do ponto 10) da fundamentação de facto (“Na área comercial da CEMG, o A. A tinha pendente uma outra substituição de caução prestada no contrato de mútuo n.º 000-21-101291-9; um crédito complementar para aquisição de nova habitação pelo valor de €35.000,00 e um crédito para outros fins no montante de €65.000,00”) [10], é mera concretização da factualidade impugnada e resulta inócua para a decisão de mérito, não procedendo tal pretensão.
C) A factualidade que os apelantes pretendem ver dada como provada sob os nºs 10E (“A prudência, cautela e bom senso inerentes a qualquer pessoa média obrigaria a que os AA., pelo menos, tentassem obter outras propostas de financiamento junto de outras instituições bancárias”), 10F (“Sendo o A. A funcionário bancário e exercendo ele funções na área comercial, mais obrigação tinha de conduzir o processo com zelo, diligência e cuidado para que o negócio que se prometeu realizar não viesse a sair frustrado, por sua responsabilidade”), 34D (“Os AA. não celebraram a escritura de compra e venda do imóvel que prometeram vender em 16.01.2016, até à data limite dos 90 dias que se tinham comprometido pelo C.P.C.V. (16.04.2016)”) [11], é conclusiva, não se procedendo ao aditamento requerido.
D) Os factos que os apelantes pretendem ver aditados sob os nºs 8A (“Para o mesmo dia e mesma hora em que estava agendada a outorga da escritura da casa que os AA. iriam adquirir aos RR. (27.06.2016), estava agendada também a escritura de venda do imóvel em Lisboa que os AA. tinham prometido vender”), 8B (“Em 09.06.2016, a D.R.H. da C.E.M.G. elaborou “Proposta” dirigida ao Presidente executivo do seu conselho de administração relativa ao pedido de financiamento dos AA.”), 8C (“Nos termos do ponto 1 dessa proposta, o A. A “beneficia de financiamentos, com o valor em dívida de 231.049,26€ que lhe foram concedidos para aquisição de H.P.P., contratos nº 000-21-101291-9, 000-25-101162-3 e 077-25-100168-9”), 8D (“Nos termos do ponto 2 dessa proposta, “pretende agora o Colaborador adquirir uma nova habitação, pelo que solicita autorização para efetuar a substituição de caução nos contratos nº 000-25-101162-3 e 077-25-100168-9”), 8E (“Nos termos do ponto 3 dessa proposta, “o colaborador em simultâneo com o presente pedido tem a decorrer na área comercial o seguinte: substituição de caução do contrato nº 000-21-101291-9; crédito complementar para aquisição da nova habitação pelo valor de 35.000€; crédito para outros fins no montante de 65.000€”), 8F (“Nos termos do ponto 4 dessa proposta, “tendo em conta o montante total em divida será de 331.049,26€, correspondendo a cerca de 78% do valor da avaliação da habitação a adquirir (425.000€) e para fazer face aos futuros encargos o rendimento do agregado familiar apresenta uma taxa de esforço de 45,10%”), 9B (“Era intenção dos AA. liquidarem os montantes em dívida nos 3 contratos de mútuo que eram garantidos pelas hipotecas que oneravam o imóvel referido em 35., na data de venda do mesmo”) 9D (“A esta operação bancária denominaram os AA. de “substituição de caução” e a D.R.H. e a área comercial da C.E.M.G. tinham conhecimento que os AA. pretendiam, em simultâneo, vender um imóvel e adquirir um outro”), 9E (“Para efeito de análise a aprovação dessa “substituição de caução” pela C.E.M.G., os AA. não informaram a DRH sobre o contrato promessa de compra e venda que fizeram da sua casa e o valor que iriam obter dessa venda”), 9G (“No pedido de financiamento que fizeram junto da C.E.M.G., os AA. não deram a conhecer que, em simultâneo ao negócio de compra da nova casa, iriam realizar o negócio de venda da antiga casa”), 9H (“No pedido de financiamento, também não indicaram o valor que iriam receber da venda da casa de Lisboa, nem destrinçaram a parte que seria utilizada para liquidar os contratos de mútuo existentes pendentes e a parte que poderia ser utilizada como capitais próprios”), 10A (“No mesmo dia 27.05.2016, os AA. sobrescreveram um outro pedido de financiamento de crédito junto da C.E.M.G., ao qual foi atribuído o número de proposta 3007836, indicaram como “conta empréstimo 077-27-100471-3”, indicaram €65.000,00 (sessenta e cinco mil euros) como montante pretendido”, indicaram “finalidade: diversos para o lar”, indicaram a “mesma caução que a da proposta/contrato 077-21-101128-1”, hipoteca sobre o imóvel que iam adquirir como garantia de pagamento do novo empréstimo”), 10C (“Na data em que prometeram vender a sua casa (15.01.2016) os AA. sabiam que tinham de encontrar nova casa até ao dia 15.04.2016 (noventa dias previstos na cláusula 6ª/1) e tal apenas veio a acontecer em 02.04.2016, a poucos dias do término do prazo em que tinham de escriturar a venda da casa de Lisboa (02.04.2016 – 15.04.2016)”), 14C (“Os AA. tinham taxa de esforço suficiente para conseguirem obter, junto da C.E.M.G., o crédito necessário para compra do imóvel dos RR.”), 14D (“O financiamento que os AA. pediram à C.E.M.G. em 27.05.2016 foi no valor de €331.049,26, valor esse que correspondia a uma taxa de esforço de 45,10% dos rendimentos do agregado familiar, o que era superior à taxa de esforço permitida (entre 40 a 45%)”), e 14E (“O financiamento que os AA. pediram à C.E.M.G. em 27.05.2016 foi calculado com base no somatório do valor que tinham em dívida nessa data nos contratos de mútuo pendentes (€231.049,26) e dos empréstimos adicionais que pediram em simultâneo, no valor de €100.000,00 (€35.000,00+€65.000,00)”), 30A (“À data dos factos, as condições mais favoráveis no âmbito de pedidos de financiamento que o A. A beneficiava pelo facto de ser colaborador da aludida instituição bancária, consistia na obtenção de uma taxa de juro de 65% da taxa de referência (Euribor) do Banco Central Europeu (B.C.E.)”), 30B (“As alegadas “condições mais favoráveis” que a C.E.M.G. oferecia aos seus funcionários não tinha, à data dos factos, qualquer expressão factual, uma vez que a taxa de juro Euribor, como facto publico e notório que é, encontrava-se em valores negativos, o que significa que 65% de zero é igual a zero”), 35A (“Era intenção dos AA. venderem o referido imóvel para, em sua substituição, adquirirem um outro”), 35B (“Para esse efeito, teriam de proceder à escritura de compra e venda do seu imóvel aos promitentes compradores indicados em 1. [12] até ao dia 15.04.2016 (prazo limite dos 90 dias constante da cláusula 6ª/1 do referido contrato promessa de compra e venda) ou, no máximo, até 15.07.2016 (prazo limite de mais 90 dias, caso tivessem acionado a prerrogativa constante da cláusula 6ª/3 do referido contrato promessa de compra e venda)”), 35C (“Teriam, no mesmo período de tempo, de encontrar um outro imóvel para adquirir, outorgando, para o efeito, os respetivos contratos promessa e de compra e venda”), 35D (“Em 21.06.2016 ou antes, o A. A comunicou aos promitentes compradores da casa que prometeu vender, a sua vontade em adiar a escritura de compra e venda desse imóvel para 15.07.2016 e a entregar as chaves do mesmo no dia 03.07.2016”), correspondem a factualidade que não foi alegada pelos RR. na sua contestação, pois a sua defesa assentou no desconhecimento de que o pedido de financiamento teria de ser formulado junto da CEMG, e os respetivos termos, na obrigação dos AA. agirem com zelo e boa fé precavendo-se que obteriam o financiamento bancário de que necessitavam, nomeadamente junto de várias instituições bancárias, no comportamento posterior dos AA., nomeadamente no tempo que demoraram a comunicar o indeferimento do financiamento aos RR., na recusa em entregar os documentos de suporte daquela decisão, na dúvida quanto à existência de uma efetiva decisão por parte da administração da CEMG, na possibilidade de estar na origem da desistência do negócio com os RR. uma separação de facto temporária entre os AA., e a concretização, cerca de um ano depois, de uma compra pelos AA. de casa de habitação com recurso a outra entidade bancária que não a CEMG (cfr. artigos 8º a 27º, 34º a 43º, 46º a 65º, 75º a 81º, 84º a 104º, e 105º a 117º da sua contestação).
Em causa estão factos novos, que ultrapassam, em muito, o que foi alegado na contestação.
Ainda que se entendesse que estavam em causa factos instrumentais novos, alegadamente que resultaram demonstrados na sequência da instrução da causa (art.º 5º nº 2, al. b) do CPC), a introdução destes factos no processo só poderia ser feita no decurso do julgamento em primeira instância, por iniciativa das partes ou oficiosamente, cabendo ao juiz anunciar às partes que equaciona utilizar o mecanismo de ampliação da matéria de facto, sob pena de proferir uma decisão surpresa (neste sentido ver o Ac. do STJ de 7.2.2017, P. nº 1758/10.4TBPRD.P1.S1 (Pinto de Almeida), em www.dgsi.pt.
Não tendo as partes desencadeado o mecanismo de ampliação fáctica, nem tendo o mesmo sido utilizado oficiosamente pelo tribunal, está precludida a possibilidade de ampliação da matéria de facto com tal fundamento em sede de apelação, porquanto o conteúdo da decisão seria excessivo por envolver a consideração de factos essencialmente novos e fora das condições previstas no art.º 5º do CPC.
Mariana França Gouveia, em O princípio dispositivo e a alegação de factos em processo civil: A incessante procura da flexibilidade processual, na R.O.A., ano 73º, vol. II/III, pág. 611, escreve: “Em resumo, temos o seguinte quadro: factos principais alegados nos articulados, fixação neste momento do objeto do processo (dada a regra da inadmissibilidade posterior de alteração), factos instrumentais, complementares ou concretizadores alegados ou adquiridos para o processo até ao encerramento da discussão. Mantém-se, portanto, o efeito preclusivo quanto aos factos principais — a sua não alegação inicial impede a alegação posterior; mantém-se a não preclusão em relação aos outros factos, reforçando-se esta não preclusão relativamente aos factos instrumentais já que o efeito probatório da não impugnação é meramente provisório, podendo ser afastada por contraprova. Assim, os factos principais têm de ser alegados na fase inicial, nos articulados, enquanto os factos instrumentais podem ser alegados ou adquiridos oficiosamente até ao fim do julgamento. Também os factos complementares e concretizadores podem ser adquiridos até ao fim do julgamento.”.
Nesta conformidade, o aditamento que se pretende fazer à matéria de facto provada, alegadamente omissa, não pode proceder, indeferindo-se a impugnação nesta parte.
E) Os factos que os apelantes pretendem ver aditados sob os nºs 9F (“Os AA. deram entrada do pedido de financiamento junto da C.E.M.G. quase 2 meses depois de terem outorgado o C.P.C.V. com os RR. (02.04.2016 – 27.05.2016) e quando faltava pouco mais de 1 (um) mês para a data limite para outorga da escritura da casa que prometeram adquirir aos RR. (27.05.2016 – 02.07.2016”) [13], 14B (“A proposta de financiamento apresentada pela D.R.H. do C.E.M.G. em 09.06.2016 veio a ser objeto de decisão “desfavorável” por parte do Presidente executivo do conselho de administração em 23.06.2016”) [14], 30C (“À data em que os AA. e RR. outorgaram o C.P.C.V. objeto dos presentes autos, os pedidos de financiamento dos trabalhadores da C.E.M.G. estavam regulamentados pela Ordem de Serviço (O.S.) nº 9/2016 (aprovada em 10.02.2016 e com entrada em vigor em 08.03.2016), estipulando o seu ponto 4.1. alínea c) que “o montante da prestação a cargo do Colaborador acrescido dos encargos supra indicados, à data da concessão do empréstimo, não deverá ser superior ao intervalo de 40 a 45% do rendimento do agregado familiar referente ao mesmo período da respetiva prestação”) [15], 30D (“Tal dispositivo veio revogar a O.S. CEMG nº 71/2014 (aprovada em 29.10.2014 e com entrada em vigor em 10.11.2014) que estabelecia no seu ponto 4.1. que “os encargos permanentes mensais não devem ultrapassar 50% do rendimento mensal líquido do agregado familiar”) [16], 34A (“Nos termos da cláusula Quinta do contrato promessa de compra e venda referido em 1. [17], “o preço global acordado para a venda é de €360.000,00 (trezentos e sessenta mil euros)” e “o pagamento desse preço é feito da seguinte forma: a) A título de sinal e principio de pagamento do preço, no ato de assinatura deste Contrato será entregue a quantia de €20.000,00 (vinte mil euros)…”; “b) A parte restante do preço, ou seja, €340.000,00 (trezentos e quarenta mil euros) será paga no ato da Escritura de Compra e Venda…”) e 34B (“Nos termos da Cláusula Sexta do contrato promessa de compra e venda referido em 1. [18], “a Escritura Publica de Compra e Venda será celebrada no prazo máximo de 90 dias a contar da presente data, em data, hora e local a indicar pelos Promitentes Compradores…” (nº1); “Por uma única vez, os PRIMEIROS CONTRAENTES [os promitentes vendedores] poderão solicitar aos SEGUNDOS [os promitentes compradores], que aceitarão, uma prorrogação de 90 dias daquele prazo para a celebração da escritura de compra e venda…” (nº3)”), 34C (“O imóvel referido em 1. [19] era propriedade dos AA. desde 29.10.2010”) [20], 34G (“Sobre essa transação, os RR. apenas sabiam que os AA. iriam adquirir a sua casa em conjugação ou em simultâneo com a venda da casa onde estes viviam em Lisboa”), 36A (“Logo após a venda da casa de Lisboa (04.07.2016), os AA. decidiram separar-se conjugalmente, indo cada um deles residir para habitação diferente entre julho e outubro de 2016”) [21], 38A (“Para aquisição do referido imóvel [22] os AA. recorreram a empréstimo junto do “Banco Santander Totta, S.A.”, decidindo, assim, não fazer uso das eventuais/alegadas condições vantajosas que teriam na C.E.M.G. (pelo facto do A. A continuar como trabalhador dessa instituição bancária) em comparação com as condições que teriam nas outras financeiras, sem que quaisquer alterações objetivas se verificassem para justificar essa opção”) [23] e 38B (“Os rendimentos do agregado familiar dos AA. em nada alteraram entre os anos de 2016 e 2017”), 39A (“Na empresa “E.P.A.L., S.A.”, o A. A encontra-se registado como cliente entre 30.07.2016 a 04.12.2007 na morada Avenida … em Lisboa”), e 39B (“Na empresa “E.P.A.L., S.A.”, a A. B encontra-se registada como cliente entre 06.07.2016 a 18.10.2016 na morada Rua … em Lisboa”) [24], são irrelevantes para a decisão de mérito.
Passemos, agora, à apreciação da (restante) factualidade impugnada os apelantes.
Os apelantes utilizam uma “técnica” que não é a mais correta, uma vez que fazem uma espécie de “historial da situação”, indicando, a cada momento, os factos que pretendem ver alterados e os que pretendem ver aditados (e mesmo os que consideram corretamente fixados), andando para a frente e para trás relativamente à sequência da fundamentação de facto, tirando conclusões desta, o que dificulta de forma acentuada o trabalho deste tribunal.
Contudo, tentar seguir a ordem da fundamentação de facto, analisando os factos provados e não provados impugnados, e os que se pretendem ver aditados em relação a cada um deles e aos restantes, não se mostra tarefa fácil de concretizar.
Nessa medida, seguir-se-á a ordem das conclusões (conclusão G a DD), sem prejuízo do que supra se deixou já expresso.
2.1. Pretendem os apelantes que à factualidade provada seja aditado o facto 9A) (“Os AA. eram titulares de 3 contratos de mútuo – que outorgaram com a C.E.M.G. em 29.10.2010 -, com os n.ºs 000-25-101162-3, 077-25-100168-9 e 0021-101291-9, cujos pagamentos estavam garantidos pelas hipotecas ao imóvel referidas em 35.”), com base no documento junto aos autos pela CEMG em 12.12.2018, a fls. 218.
A factualidade em causa, na parte relevante, resulta da factualidade dada como provada nos pontos 35) a 37), não procedendo a pretensão dos apelantes.
2.2. Pretendem os apelantes que à factualidade provada seja aditado o facto 33A (“Os AA. nunca referiram aos RR. (nem à mediadora imobiliária ou ao advogado que elaborou o C.P.C.V.) que essa condição se aplicava específica e exclusivamente à instituição bancária C.E.M.G.”), fundamentando a sua decisão no depoimento da testemunha SB.
Da prova produzida não resulta demonstrada, com suficiente grau de certeza, a factualidade que os apelantes pretendem ver aditada.
Que nunca referiram tal facto ao advogado que elaborou o cpcv resulta inquestionável, na medida em que nenhum contacto tiveram com o mesmo como resulta do depoimento da testemunha SB (vendedor imobiliário) e JF (coordenadora de loja da imobiliária), que esclareceram que o cpcv é feito pelos advogados que trabalham com a imobiliária e a quem foi transmitido que os AA. pretendiam que fosse inserida a cláusula no contrato, mas tal facto é irrelevante.
Que transmitiram à “mediadora imobiliária” resulta claro do depoimento da testemunha JF, que, porém, não se recorda se, no momento, os RR. estavam presentes.
O depoimento da testemunha SB não se revelou muito afirmativo, nem muito convincente, muitas vezes referindo que não se lembrava, não sabia, ou não tinha a certeza, não nos tendo merecido grande credibilidade.
Quer o A. quer a A. prestaram declarações no sentido de o A. ter referido aos RR. que o financiamento que iam pedir era junto da entidade patronal do A., a CEMG
Da conjugação da referida prova, não se pode concluir, pois, que os AA. nunca referiram aos RR. que a condição que pediram para ser aposta no cpcv se aplicava específica e exclusivamente à instituição bancária C.E.M.G.
Não procede a pretensão do apelante.
2.3. A factualidade que os apelantes pretendem ver dada como provada sob o nº 10B é a mesma que pretendem ver dada como provada sob o nº 45, e respeita à impugnação da factualidade dada como não provada sob o nº 2, cuja apreciação foi rejeitada.
Contudo, ao pretenderem o aditamento deste facto, indicam como meio de prova o Doc. 2 junto à contestação, que nada releva para a matéria em causa.
Do cpcv celebrado pelos AA relativamente à sua casa de habitação não se podem tirar as conclusões que os apelantes pretendem.
Improcede a pretensão dos apelantes.
Em conclusão, mantém-se inalterada a factualidade provada.
3. Apreciemos, agora, o mérito da apelação.
Resulta da factualidade provada que entre os AA. e os RR. foi celebrado, em 2.04.2016, um contrato promessa de compra e venda, nos termos do qual os RR. se obrigaram a vender aos AA. o imóvel sito na Rua …, União de freguesias do Estoril e Cascais, de que são proprietários, pelo preço de €390.000,00.
Mais ficou aí acordado (cláusula 2ª) que o agendamento do título de compra e venda ficava a cargo dos AA., devendo o mesmo ser celebrado no prazo máximo de 90 dias, ou seja, até 1.7.2016.
Ficou também estipulado (cláusula 8ª) que “As partes têm conhecimento que os SEGUNDOS OUTORGANTES irão recorrer a financiamento bancário para celebração do negócio prometido, pelo que aceitam que o presente contrato poderá ser resolvido pelos SEGUNDOS OUTORGANTES no caso de não conseguir o referido financiamento.”.
À data da celebração do CPCV, o A. integrava o quadro de efetivos da CEMG, tendo os AA. sobrescrito um pedido de financiamento de crédito à habitação junto daquela, ao qual foi atribuído o número de proposta 3007823, mediante a substituição da caução prestada nos contratos de mútuo n.ºs 000-25-101162-3 e 077-25-100168-9 anteriormente celebrados pelos AA., através da constituição de nova hipoteca sobre o imóvel prometido comprar, e, na área comercial da CEMG, o A. A tinha pendente uma outra substituição de caução prestada no contrato de mútuo n.º 000-21-101291-9, um crédito complementar para aquisição de nova habitação pelo valor de €35.000,00 e um crédito para outros fins no montante de €65.000,00.
No dia 7.6.2016, o A. informou o R. que a escritura de compra e venda estava agendada para o dia 27.6.2016.
Contudo, em 24.6.2016, o A. foi informado que tinha sido indeferido o pedido de substituição de caução nos contratos de mútuo n.ºs 000-25-101162-3 e 077-25-100168-9, do que os AA. deram conhecimento aos RR. no dia 25.6.2016, requerendo o reembolso da quantia prestada a título de sinal.
O tribunal recorrido, entendeu que “o nó górdio do presente litígio” era a interpretação da cláusula 8ª do cpcv, e, por recurso às regras comuns de interpretação dos negócios jurídicos, previstas nos art.ºs 236º e ss. do CC, concluiu que a expressão utilizada na mencionada cláusula 8ª (condicionada a financiamento bancário) se reconduz à figura da condição resolutiva, prevista no art.º 270º do CC, conectada com um evento futuro e incerto: a concessão do dito financiamento bancário, por parte dos AA., cláusula que “abrange a falta de aprovação do empréstimo bancário e consequente resolução do contrato, que se conjuga perfeitamente com a devolução das quantias entregues aos promitentes compradores”, não obstante o seu comportamento posterior, tendo os AA. comunicado tempestivamente aos RR. a sua intenção de resolução do contrato.
Mais entendeu o tribunal recorrido que “… os RR. não questionam o sentido e alcance da comunicação de resolução contratual efetuada pelos AA., limitando-se a questionar o fundamento invocado, colocando em causa toda a atuação dos AA., exigindo que aqueles comprovassem as razões pelas quais o dito financiamento não havia sido aprovado, enveredando por teorias acerca da sua situação pessoal, chegando a colocar em crise o relacionamento conjugal daqueles, com suposições acerca das suas residências, moradas fiscais e negócios jurídicos celebrados pelos mesmos. Aliás, a este propósito sempre se dirá que as teorias dos RR., além de despropositadas, nada contribuíram para o objeto do litígio, sendo totalmente irrelevante, se antes ou depois do contrato promessa celebrado entre as partes, os AA. tinham pendentes outros contratos com terceiros e se lhes foi ou não concedido empréstimo bancário na CEMG ou noutra instituição bancária para a celebração dos ditos contratos. In casu, apenas estava em causa a interpretação da cláusula resolutiva aposta no contrato promessa celebrado entre as partes e os efeitos que essa cláusula teria no desfecho do mesmo, não podendo os RR. exigir mais condutas aos AA., além das diligenciadas por aqueles no que concerne ao pedido de financiamento, ainda que numa só instituição bancária, já que o A. A teria outros benefícios junto da CEMG (sua entidade empregadora) que não se verificariam noutros Bancos. Além do mais, não resulta do clausulado do contrato qualquer estipulação acerca da comprovação da recusa de financiamento, assim como, que os promitentes-compradores deixassem de poder beneficiar da possibilidade de restituição do sinal, por via do funcionamento da condição resolutiva expressamente prevista na cláusula 8ª. Daí que, demonstrando os AA. aos RR. que não tinham conseguido financiamento bancário para a aquisição do imóvel, cessariam todos os efeitos do contrato promessa, com a consequente restituição em singelo do valor entregue a título de sinal, …”.
Por último, o tribunal recorrido entendeu que os RR. não acionaram a sanção civil do art.º 275º, nº 2, do CC (nem a factualidade provada indica que os AA. afrontaram os ditames da boa-fé provocando a realização da condição), nem optaram pela resolução do contrato por incumprimento com fundamento na interferência ou perturbação relevante dos AA. na verificação da condição resolutiva, pelo que concluiu assistir aos AA. o direito à restituição do sinal, por verificação de uma condição resolutiva do contrato-promessa celebrado entre as partes.
Embora sufraguemos a conclusão final a que chegou o tribunal recorrido, não partilhamos a qualificação jurídica que fez da cláusula 8ª do cpcv, afigurando-se-nos que em causa está cláusula resolutiva expressa e não uma condição resolutiva.
Pela forma clara como é explicada a diferença entre as duas referidas figuras jurídicas, permitimo-nos reproduzir o que se escreve no Ac. do STJ de 27.4.2023, P. 2310/19.4T8SXL.L1.S1 (Fernando Batista), em www.dgsi.pt: “Antes de mais, cumpre qualificar juridicamente a cláusula contratual transcrita supra, atenta a conhecida dicotomia cláusula resolutiva/condição resolutiva. Condição é a cláusula acessória dum negócio jurídico pela qual o seu autor faz depender os efeitos daquele total ou parcialmente, da verificação de um acontecimento ou facto futuro e objetivamente incerto. É usual designar também como condição o próprio facto condicionante. Também se chama condição ao facto futuro e objetivamente incerto da verificação do qual o autor de um negócio jurídico faz depender, total ou parcialmente, os efeitos do mesmo negócio [5].Também na definição de Manuel de Andrade [6], condição é a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio é posta na dependência dum acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (o negócio mantém-se suspenso enquanto a condição se não verifica – não se sabe se o negócio virá a ganhar eficácia, nem quando, embora se saiba que assim poderá vir a acontecer) — condição suspensiva —, ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir (a verificação do facto condicionante determina a cessação da eficácia do negócio ou da parte do negócio condicionado – o negócio mantém-se precário, sem se saber se virá a perder a sua eficácia, nem quando) —condição resolutiva[7]. É, com efeito, característico da condição, como cláusula típica, que o seu conteúdo corresponda à sujeição da eficácia do negócio, ou de parte dele, à verificação ou à não verificação de um facto e que esse facto, o facto condicionante, seja na condição tido como facto futuro e como facto incerto. São, pois, estes os elementos qualificantes da condição como cláusula típica: que opere sobre a eficácia do negócio e que a faça depender de um facto futuro e incerto. A condição vem satisfazer necessidades práticas importantes. Na verdade, aquando da contratação, as partes desconhecem, muitas vezes, a evolução futura dos factos em que assentem. Por isso, tem o maior interesse a possibilidade de subordinar a própria eficácia negocial a esse desenrolar dos factos. Como reza o artº 270º do CC, “As partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução; no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva”. Ora, da leitura do alegado pela Autora, cremos que a referida Cláusula 7ª, nº 3, do Contrato-Promessa, não consubstancia uma Condição resolutiva, mas, sim, perante cláusula resolutiva – sendo de referir que a lei permite que a resolução do contrato se funde em “convenção” das partes (artº 432º CC). Efetivamente, como escreve DANIELA FARTO BAPTISTA[8] , “a cláusula resolutiva distingue-se da condição resolutiva: a primeira, enquanto fonte de um direito potestativo de extinção retroativa da relação contratual, apenas confere ao beneficiário o poder de resolver o contrato uma vez verificado o facto por ela descrito, a segunda determina a imediata destruição da relação contratual assim que o facto futuro e incerto se verifica. Acresce que a resolução tem, em regra, apenas eficácia retroativa entre as partes e a verificação da condição resolutiva tem, também em regra, eficácia retroativa plena (artigo 274.º, n.º 1)”. Assim, portanto, enquanto a condição resolutiva, uma vez verificada, importa a resolução automática do negócio jurídico, já a cláusula resolutiva confere apenas a possibilidade de, verificado o fundamento convencional previsto no contrato, resolver o contrato. Portanto, ao contrário do que parece ser o entendimento do tribunal recorrido, consideramos que a cláusula contratual supra transcrita configura uma cláusula resolutiva expressa, pois o que ali se plasmou foi que as partes acordavam que a eventual não obtenção de financiamento pela Terceira outorgante (ora Autora) concederia à Primeira e Segundos outorgantes o direito a resolver o contrato promessa – “à rescisão unilateral do mesmo e a devolver à Terceira o valor recebido…”. Ou seja, o que de tal cláusula ressalta com toda a nitidez é que não sendo obtido o financiamento bancário, apenas à Primeira e Segundos outorgantes (ora RR) assistia o direito a resolver o contrato com tal fundamento (caso, obviamente, assim o pretendessem – “poderão…” resolver, reza a cláusula). Não pretendendo os ora RR fazer uso desse direito de resolução contratualmente convencionado, o contrato manter-se-ia, naturalmente, de pé, sujeitando-se às subsequentes vicissitudes. Assim, portanto, é patente da leitura da cláusula sob análise que a resolução do contrato assume, na economia do contrato ora em análise, a natureza de mera faculdade, inexistindo qualquer menção a uma desvinculação automática das obrigações assumidas pelas partes ao abrigo do Contrato Promessa celebrado.” (sublinhados nossos).
Também no caso em apreço se estipulou que “As partes têm conhecimento que os SEGUNDOS OUTORGANTES irão recorrer a financiamento bancário para celebração do negócio prometido, pelo que aceitam que o presente contrato poderá ser resolvido pelos SEGUNDOS OUTORGANTES no caso de não conseguir o referido financiamento”.
A razão de ser da estipulação de uma cláusula condicional radica na incerteza do declarante de alcançar os fins a que se propõe com o negócio, porquanto, embora seja provável que os mesmos sejam alcançados, não está afastada a dúvida sobre a sua futura verificação, na medida em que essa probabilidade depende de circunstâncias futuras que não domina e se lhe afiguram de verificação incerta.
Em matéria de interpretação da vontade negocial é aplicável o disposto nos art.ºs 236º a 238º do CC, como referiu o tribunal recorrido.
Os citados preceitos consagram a teoria da impressão do destinatário, segundo a qual, uma declaração negocial vale, em regra, com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
Só assim não será se não for razoável imputar ao declarante aquele sentido declarativo (“se este não puder razoavelmente contar com ele”), ou se o declaratário conhecer a vontade real do declarante, caso em que “será de acordo com ela que vale a declaração emitida”.
Como escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, in CC Anotado, Vol. I, pág. 207, “A regra estabelecida no nº 1 (do art.º 236º) é esta: o sentido da declaração negocial é aquele que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, medianamente instruído e diligente, colocado na posição do declaratário real em face do comportamento do declarante. Excetuam-se apenas os casos de não poder ser imputado ao declarante, razoavelmente, aquele sentido (nº 1), ou o de o declaratário conhecer a vontade real do declarante (nº 2). O objetivo legal é, pois, em tese geral, o de proteger o declaratário conferindo à declaração o sentido que seria razoável presumir em face do comportamento do declarante, e não o sentido que este lhe quis efetivamente atribuir”.
Nos negócios formais a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto respetivo, ainda que imperfeitamente expresso – art.º 238º, nº 1, do CC.
E em caso de dúvida sobre o sentido da declaração prevalece, nos negócios onerosos, aquele que conduzir ao maior equilíbrio das prestações – art.º 237º do CC [25].
A interpretação que se impõe, de acordo com que consta dos autos e, em especial, atendendo ao texto que consubstancia o contrato, é a de que AA. e RR. acordaram em estabelecer no cpcv uma cláusula resolutiva expressa (art.º 432º do CC), que os AA. podiam ou não exercer verificada a condição prevista.
Tendo os AA. pretendido exercer o direito à resolução do contrato, o que fizeram dando nota do indeferimento do financiamento solicitado à CEMG e pedindo a devolução do sinal prestado, nos termos previstos na mencionada cláusula (irrelevando o que posteriormente se passou), impõe-se analisar se se verifica o fundamento convencionalmente consagrado no contrato para tal [26].
Na mencionada cláusula 8ª não constavam quaisquer exigências quer quanto ao valor limite de financiamento a pedir pelos promitentes compradores (não se mostra especificado o montante do financiamento a que atribuíam a natureza de condição resolutiva do contrato), quer quanto à entidade bancária, ou necessidade de comprovar o indeferimento por mais do que uma, quer quanto aos fundamentos do indeferimento.
Apenas se exigia, para eventual acionamento da cláusula resolutiva, que os promitentes compradores não conseguissem obter o financiamento a que iam recorrer (recurso a financiamento que era do conhecimento das partes, ou seja também dos promitentes vendedores).
E o financiamento que os AA. solicitaram junto da CEMG foi indeferido, e os AA., logo no dia seguinte, deram conhecimento aos RR. desse indeferimento e exerceram o direito à devolução do sinal pago nos termos da mencionada cláusula contratual.
O mencionado indeferimento e comunicação aos RR. ocorreu dentro do prazo máximo previsto no cpcv para a outorga da escritura definitiva, e antes da data marcada (precipitamente) para esta.
Sendo o A. funcionário da CEMG, beneficiando, nessa conformidade, de condições mais favoráveis, e tendo mútuos hipotecários junto daquela instituição, era natural que recorresse à mesma para financiamento da aquisição em causa, utilizando os mecanismos que melhor assegurassem os seus interesses [27].
O financiamento solicitado compreendia-se dentro do preço a pagar (pontos 2), 35) e 37) da fundamentação de facto), e não resulta demonstrado que o indeferimento do pedido de financiamento se deveu a ações ou omissões dos AA.
Em conclusão, verificou-se o fundamento consagrado na claúsula 8ª do cpcv, tendo os AA. direito à devolução do sinal pago, como concluiu o tribunal recorrido.
Improcede, pois, a apelação, mantendo-se a decisão recorrida.
As custas da apelação são a cargo dos apelantes, na modalidade de custas de parte, por terem ficado vencidos – art.º 527º, nºs 1 e 2, do CPC.
DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida, que se mantém.
Custas pelos recorrentes.
*
Lisboa, 2023.12.19
Cristina Coelho
Cristina Silva Maximiano
Edgar Taborda Lopes
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[1] Deduziram, ainda, “recurso subordinado”, o qual não foi admitido “por falta de legitimidade para o efeito, uma vez que a decisão recorrida foi totalmente favorável aos Autores – cf. artigos 631.º, n.º 1, 633.º, n.º 1 e 638.º, n.º 5 do Código de Processo Civil.”, não tendo apresentado reclamação deste despacho – art.º 641º, nº 6, do CPC.
[2] Conforme despacho retificativo de 12.7.2023 (refª 145047785).
[3] Conforme despacho retificativo de 12.7.2023 (refª 145047785).
[4] Conforme despacho retificativo de 12.7.2023 (refª 145047785).
[5] Conforme despacho retificativo de 12.7.2023 (refª 145047785).
[6] Paulo Ramos de Faria e Ana Luísa Loureiro, em Primeiras Notas ao Novo CPC, Os Artigos da Reforma, 2014, 2ª ed., pág. 604, sugerem que esta nova causa de nulidade deriva do desaparecimento da possibilidade de reclamação prevista no anterior art.º 653º, nº 4, do CPC61, e tendo em conta que a decisão sobre a matéria de facto passou a fazer-se em sede de sentença, deixando de existir o despacho a que aludia o art.º 653º, nº 2.
[7] Com regime idêntico.
[8] Neste sentido, Abrantes Geraldes, em Recursos em Processo Civil, 7ª ed. atualizada, pág. 199. Cfr., ainda, entre outros, os Acs. do STJ de 30.6.2020, P. 1008/08.3TBSI.E1.S1 (António Magalhães), de 9.6.2021, P. n.º 10300/18.8T8SNT.L1. S1 (Ricardo Costa), e de 2.2.2022, P. nº 1786/17.9T8PVZ.P1. S1 (Fernando Samões), em www.dgsi.pt.
[9] Como escreve Abrantes Geraldes, na ob. cit. na nota 2, pág. 208, “Diga-se ainda que, quando, porventura, houver sérios motivos para a rejeição do recurso sobre a matéria de facto (maxime quando o recorrente se insurja genericamente contra a decisão, sem indicação dos pontos de facto; quando não indique, de forma clara, nem os pontos de facto impugnados, nem os meios de prova em que criticamente se baseia; ou quando nem sequer tome posição clara sobre a resposta alternativa pretendida), tal efeito apenas se repercutirá nos segmentos afetados, não colidindo com a admissibilidade do recurso quanto aos demais aspetos. Isto é, eventuais falhas de elementos essenciais no campo da motivação e/ou das conclusões apenas podem atingir as questões de facto a que respeitam, sem prejudicar a parte relacionada quer com a restante matéria de facto, quer com a matéria de direito.” (sublinhados nossos).
[10] Pretendendo que seja dado como provado que “Nos termos desse pedido de financiamento, os AA. indicaram como “conta empréstimo nº 077-21-101128-1”, indicaram “€35.000,00 (trinta e cinco mil euros) como montante pretendido”, indicaram “€390.000,00 (trezentos e noventa mil euros) como valor de transação/aquisição” do imóvel e indicaram “€425.000,00 (quatrocentos e vinte e cinco mil euros) como valor de valorização” do mesmo”, com base no teor do Doc. 3 junto com a PI (fls. 15 e 16 dos autos).
[11] Já resulta do facto provado 36).
[12] De novo existe manifesto lapso de escrita pretendendo os apelantes referir-se ao cpcv referido em 34.
[13] O indeferimento do pedido feito pelo A. à CEMG nada teve a ver com eventual atraso na formulação daquele.
[14] A factualidade em causa apenas concretiza a factualidade provada sob o nº 14) sendo inócua para a decisão de mérito.
[15] A factualidade em causa apenas concretiza a factualidade provada sob o nº 31) sendo inócua para a decisão de mérito.
[16] O que releva é a Ordem de Serviços em vigor à data dos factos.
[17] Existe manifesto lapso de escrita pretendendo os apelantes referir-se ao cpcv referido em 34.
[18] De novo existe manifesto lapso de escrita pretendendo os apelantes referir-se ao cpcv referido em 34.
[19] Existe manifesto lapso de escrita pretendendo os apelantes referir-se ao imóvel referido em 34.
[20] Que resulta demonstrado pelo teor da certidão predial junta aos autos, pelo que sempre seria atendível se fosse relevante.
[21] O que se mostrava relevante era saber se à data em que o A. formulou o pedido de substituição de caução junto da CEMG os AA. se mostravam separados, ou pretendiam separar-se, e se esse facto teve relevância no processo junto daquela, conforme alegado na contestação.
[22] O referido no ponto 38) da fundamentação de facto.
[23] A factualidade em causa reveste, em parte, natureza conclusiva.
[24] Quanto a estes dois últimos factos, remete-se para o que se fez constar da nota anterior.
[25] “Pode acontecer que, mesmo depois de devidamente ponderados os elementos interpretativos consignados no art.º 236º do Código, se fique na dúvida sobre o exato entendimento da declaração negocial, que se mostra suscetível de vários sentidos, todos, pelo menos na aparência, igualmente lícitos. Cumpre então recorrer aos critérios supletivos consignados no art.º 237º” – Inocência Galvão Teles, no Manual dos Contratos em Geral, refundido e atualizado, pág. 446.
[26] Cfr. Daniela Farto Baptista, no Comentário ao Código Civil, Direito das obrigações, Das obrigações em geral, UCE, pág.134.
[27] Sendo certo que nos emails remetidos pelos RR. aos AA. a que se referem os pontos 16) e 20) da fundamentação de facto não se põe em causa que estes não façam prova de ter recorrido a outras instituições bancárias. |
