| Decisão Texto Integral: | Acordam na 7.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa
I. RELATÓRIO
A [ ……- Mediação Imobiliária, Lda] , com a actual denominação social de …. MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA, Lda, intentou ação com a forma comum contra o B [ …. Banco,SA ] , pedindo a condenação deste a pagar-lhe as seguintes importâncias:
a) a quantia de € 1.483.380,00 a título de honorários acordados e devidos nos termos da prestação de serviços contratada, ou sem conceder, subsidiariamente a título de comissão devida nos termos do contrato de mediação imobiliária;
b) Ainda subsidiariamente, caso venha a ser declarada a nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma, deve o Réu ser condenado a pagar-lhe igual quantia a título de remuneração compensatória, correspondente ao valor de retribuição acordada;
c) em juros de mora calculados à taxa legal aplicável aos juros comerciais, desde a data da citação até efetivo e integral pagamento.
Para o efeito alega em resumo que é uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária, e que em Junho de 2016 o Réu incumbiu-a de, em regime da exclusividade, proceder à prestação de serviços de consultadoria a assessoria para a alienação do imóvel sito na Praça Marquês de Pombal, em Lisboa, ou para a venda das ações da sociedade Praça do Marquês - Serviços Auxiliares, SA, detidas pelo Réu, proprietária do imóvel.
A A. apresentou ao Réu e este aceitou uma proposta de comercialização de alienação do imóvel, tendo ficado acordado o pagamento de honorários que variavam entre uma comissão de 1,3% e 1,8% sobre o preço de venda do imóvel consoante o valor da transação e a data de contacto dos investidores. A A. desenvolveu intensa atividade entre Junho de 2016 e 01/02/2017, e deu conhecimento ao Réu dos investidores que manifestaram interesse inicial no negócio. O Réu não chegou a assinar a minuta do contrato de mediação imobiliária, e, em 01/02/2017, através de um e-mail, comunicou à A. a cessação da colaboração, perante o que a A. manifestou o seu inconformismo junto do Réu. Em Setembro de 2017 a A. tomou conhecimento de que a Merlin Properties acabara de concretizar a compra ao Réu, por 60,3 milhões de euros, do edifício da Praça Marquês de Pombal, através da aquisição da sociedade Praça do Marquês - Serviços Auxiliares, S.A.
Sucede que a Merlin Properties teve conhecimento do imóvel e do negócio exclusivamente através da A. e inclusive o seu diretor visitou o imóvel acompanhado de consultores da A. O interesse da Merlin na conclusão do negócio foi crescendo com as diligências desenvolvidas pela A. e culminou com a aquisição do imóvel. A A. interpelou o Réu para o pagamento dos honorários acordados mas o Réu não reconhece tal direito.
Entende que o acordo escrito deve ser reconduzido a um contrato de prestação de serviços de consultoria e que as partes acordaram que a A. teria direito à remuneração com a conclusão do negócio. Se se entender que o acordo é subsumível a uma mediação imobiliária, assiste à A. o direito a ser remunerada nos termos acordados, tendo o Réu incumprido o contrato ao cessar unilateralmente o contrato. Mais defende que a sua atuação foi determinante para a concretização da venda, pelo que deve receber uma comissão de 2% sobre o valor de € 60.300.000,00, conforme acordado, o que corresponde ao montante de € 1.206.000,00, acrescido de IVA à taxa legal, num total de € 1.483.380,00.
O Réu apresentou contestação sustentando que só em Junho de 2017 foi abordado pela Merlin, através da Hudson Advisors que a apresentou ao acionista principal do Réu, a Lone Star. Os “relatórios de comercialização” que a A. foi apresentando ao Réu consubstanciavam a única informação que o Réu recebia ao longo do tempo e deles resulta, quanto à Merlin, que a apresentação do projeto lhe teria sido enviada, ainda se aguardando uma resposta, e que teria assinado um NDA (Non Disclosure Agreement) o que lhe conferia acesso a um VDR (Virtual Data Room). Nega existir qualquer relação direta ou causal entre a aquisição da sociedade pela Merlin ao Réu em Setembro de 2017 e as alegadas visitas e manifestações de interesse perante a A. cerca de um ano antes. As únicas propostas que a A. lhe comunicou foram apresentadas pelas entidades Aerium e CR Management/Oaktree, não tendo conhecimento de qualquer proposta da Merlin.
Acrescentou ainda que a A. aceitou pacificamente a retirada do imóvel do mercado.
Defende que, não sendo para si um ponto de ordem a exclusão de qualificação do contrato como mediação imobiliária, independentemente da correta qualificação - mediação imobiliária ou outra prestação de serviços - a obrigação de pagamento de uma comissão, acrescida ou não de success fee, tinha como pressuposto a celebração de um contrato como resultado do serviço até aí desenvolvido pela A., e no caso inexiste o nexo de causalidade entre a atuação do mediador e a celebração do contrato pretendido, assim como a não celebração de contrato com a Merlin na sequência da mediação da A. não é imputável ao Réu, tanto que a Merlin não apresentou na altura qualquer proposta muito menos vinculativa.
Acrescenta que após o período inicial de três meses que a A. propôs como duração do contrato, não houve acordo expresso quanto à sua prorrogação.
Conclui pela improcedência da ação com a sua absolvição dos pedidos.
Foi dispensada a Audiência Prévia e elaborado despacho saneador no qual foi fixado o objeto do litígio e enunciados os temas da prova.
Realizado Julgamento foi proferida sentença que julgando a ação improcedente, absolveu o Réu do pedido.
Inconformada com o assim decidido, a A. interpôs recurso de Apelação no âmbito do qual formulou as seguintes conclusões:
1. (A) Vem a presente Apelação interposta da douta Sentença que julgou a acção recorrida totalmente improcedente, com a consequente absolvição do Réu dos pedidos formulados pela Autora, ora Recorrente;
2. (B) Na óptica da Recorrente, a douta Sentença recorrida incorre em erro de aplicação e interpretação de normas que respaldam a decisão e, concomitantemente, em omissão de aplicação de normas que, imperativamente, caberiam na boa solução de direito que o caso encerra;
3. (C) Aderindo ao thema decidendum nos termos delineados pelo Mmo. Tribunal a quo, crê a Recorrente, desde logo, que o convénio havido entre as partes está incorrectamente qualificado;
4. (D) De acordo com a matéria de facto dada como provada, tal convénio deve ser subsumido a um contrato de prestação de serviços e não, nos termos em que foi julgado, a um contrato de mediação imobiliária;
5. (E) Pois conforme veio alegado pela Autora e ficou a constar do acervo de factos provados no pleito, o Banco Réu investiu a Sociedade Autora, em regime de exclusividade, da prestação de serviços de consultoria e assessoria para a alienação do imóvel ou, preferencialmente, para a venda das acções detidas pelo Réu na sua sociedade subsidiária e proprietária do identificado imóvel - Cfr. Ponto 7. da matéria de facto provada;
6. (F) Nesse conspecto - e com remissão para a matéria de facto provada - importa ter presente que:
“19. Na sequência do acordado, a Autora levou a efeito as diligências previstas no documento designado de «“MARQUÊS DE POMBAL, 3” OFFICE BUILDING PROCESS LETTER - DUE DILIGENCE/FINAL BINDING ORDER» (“MARQUÊS DE POMBAL, 3” EDIFÍCIO DE ESCRITÓRIOS CARTA DE PROCEDIMENTOS - “DUE DILIGENCE"/LICITAÇÃO FINAL), junto à p.i. como doc. n° 8 e que se dá por inteiramente reproduzido (art. 25° da p.i.)
20. Diligências essas que a A. levou a cabo para a promoção do negócio junto de potenciais investidores no sentido de apresentar e consolidar a oportunidade do negócio e os respectivos benefícios, aproximando tais investidores do R, o qual assessorou em todo o processo (art. 26° da p.i.).
21. Nomeadamente, a A. criou e geriu a plataforma informática Virtual Data Room exclusivamente concebida para a realização do projectado negócio (art. 27° da p.i.).
22. A A. abordou directamente vários investidores nacionais e internacionais, seus clientes em carteira, para a realização do negócio, mediante o envio de um “Teaser” e de uma minuta de acordo de confidencialidade (“Non-Disclosure Agreement”) disponibilizada pelo R. (art. 28° da p.i.).
23. Levou a efeito acções de publicitação e divulgação do imóvel (art. 29° da p.i.).
24. Facultou aos investidores interessados o acesso à dita plataforma Virtual Data Room que geriu ao longo do processo de comercialização (art. 30° da p.i.).
25. Deu conhecimento ao Réu dos investidores que manifestaram interesse inicial no negócio, mediante a apresentação do acordo de confidencialidade assinado por estes e o seu ingresso na plataforma Virtual Data Room (art. 31° da p.i.).”
26. Prestou esclarecimentos de forma regular aos investidores interessados, mediante respostas a questionários com perguntas concretas por estes formuladas no âmbito de assuntos relacionados com o imóvel (art. 32° da p.i.).
27. Apresentou regularmente ao Réu relatórios de comercialização relativos às diversas fases do processo de comercialização, juntos à p.i. como docs. n°s 12 a 16 e que se dão por integralmente reproduzido (art. 33° da p.i.).
28. Acompanhou vários investidores interessados em visitas ao imóvel, fazendo ali deslocar os seus colaboradores (art. 34° da p.i.).
29. A MERLIN PROPERTIES é um investidor em carteira da A. com a qual manteve contactos comerciais em vários negócios assessorados e mediados por esta (art. 60° da p.i.).
30. Em 25 de Julho de 2016, a Autora apresentou o negócio à MERLIN PROPERTIES, na pessoa de Enrique Gracia, nos termos do email junto à p.i como doc. n° 28, que se dá por reproduzido, com tradução a fls. 143 (art. 62° da p.i.).
31. Em 28-07-2016, a MERLIN PROPERTIES solicitou à A. o envio do teaser e da minuta do acordo de confidencialidade (“NDA - Non-Disclosure Agreement ”) que já lhe haviam sido disponibilizados pela A. em 25-07-2016, e tais documentos foram novamente enviados pela A. no próprio dia 28-07- 2016 (arts. 63° e 64° da p.i.).
32. Em 12-09-2016, o então Director da MERLIN PROPERTIES, EG, enviou à A. a minuta do acordo de confidencialidade por si assinada em 03-09-2016, junto àp.i, como doc. n° 30, com tradução a fls. 143 verso a 145, e que se dá por reproduzido (art. 65° da p.i.).
33. Em 12-09-2016, a A. franqueou o acesso da MERLIN PROPERTIES à plataforma Virtual Data Room (art. 66° da p.i.).
34. Ainda em 12-09-2016, a MERLIN PROPERTIES colocou várias questões relativas ao imóvel, nomeadamente sobre os contratos de arrendamento vigentes, suas rendas e condições (art. 67° da p.i.).
35. Em 13-09-2016, a MERLIN PROPERTIES colocou mais questões à A. sobre o imóvel, entre outras, atinentes ao valor de despesas de condomínio, valor patrimonial do imóvel, disponibilização das telas finais, áreas de arrendamento comercial e prazos de arrendamento (art. 68° da p.i.).
36. A A. obteve os esclarecimentos junto do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, e, em 14-09-2016, deu resposta às questões suscitadas pela MERLIN PROPERTIES (art. 69° cia p.i.).
37. Em 15-09-2016, EG, então Director da MERLIN PROPERTIES, visitou o imóvel acompanhado de consultores que a A. fez deslocar para o efeito (art. 70° da p.i.).
38. O Réu não participou na visita ao imóvel pela MERLIN PROPERTIES nem nela foi representado por qualquer colaborador seu (art. 18° da contestação).
39. O interesse da MERLIN PROPERTIES na conclusão do negócio foi crescendo com as diligências desenvolvidas pela A., conforme lhe foi manifestando Enrique Gracia, porém, também mostrou apreensão por se estar a aproximar o termo do prazo para apresentação de propostas “não vinculativas” (art. 71o da p.i. - resposta explicativa).
45. Entre Setembro e Dezembro de 2016 a Autora efectuou diligências no sentido de esclarecer dúvidas suscitadas pelos interessados sobre a necessidade de ter lugares de estacionamento arrendados no exterior, face aos custos que representavam, e sobre a licença de utilização dos pisos 0 e -1 do imóvel e sua conformidade com o Plano Director Municipal de Lisboa em vigor à data e o Plano de Urbanização da Avenida da Liberdade e Zona envolvente (art. 37o da p.i. - resposta explicativa).
46. A Autora colaborou com a Pares Advogados com vista a solicitar um esclarecimento junto da Câmara Municipal de Lisboa acerca do número de lugares de estacionamento exigível pelo Plano Director Municipal em vigor, atendendo à zona de localização do prédio, ao alvará de utilização e à área bruta do edifício, vindo a concluir-se, em Dezembro de 2016, pela desnecessidade de manter os contratos de arrendamento de estacionamento fora do prédio (art. 38o da p.i. - resposta explicativa).
50. A Autora submeteu à avaliação do Réu as propostas finais vinculativas dos interessados/investidores AERIUM e CR MANAGEMENT/OAKTREE, apresentadas em Novembro de 2016, ambas entre 44 e 47 milhões de euros (art. 35o da p.i. em parte e art. 30 al. d) e 31o al. c) da contestação).
51. Não sem que antes tenha prestado consultoria nos termos da avaliação destas propostas finais (art. 36o da p.i.).”
7. (G) A qualificação jurídica constante da Sentença recorrida surge à revelia do recentemente decidido pelo Supremo Tribunal de Justiça que concita a seguinte transcrição, dada a analogia com os factos aqui vertidos:
“Quem mediante uma retribuição/remuneração, a receber a final, se compromete, perante o cliente, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear vontades de realização de negócios, concitar e convocar situações de convergência de vontades negociais e confluência de intenções de celebração de um contrato (encomendado e pretendido entre ele e o comitente), sem que, como resultado dessa actividade, se comprometa, perante o comitente, à conclusão de um negócio não compactua um contrato típico de mediação imobiliária, mas sim um contrato de prestação de serviços.” - Cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 01-04-2014; Proc. 894/11.4TBGRD.C1.S1, disponível em www.dgsi.pt.;
8. (H) In casu, Autora e Réu acordaram uma prestação de serviços cujo objecto se traduzia em a Autora, profunda conhecedora do mercado imobiliário, dar assessoria e prestar apoio promocional numa operação que envolvia, preferencialmente, a alienação das acções de uma sociedade subsidiária do Réu, e este comprometia-se a pagar, a final, uma vez obtido o resultado almejado, uma retribuição calculada com referência ao preço que viesse a ser obtido do investidor adquirente das acções;
9. (I) Tal incumbência envolveu - atentos os factos sobejamente provados - a criação de um modelo de assessoria, consultoria e promoção do activo imobiliário que não se coaduna com os actos típicos de uma mera mediação imobiliária, até porque a sua complexidade transcende em muito a simples promoção de um imóvel com a apresentação de interessados na sua aquisição;
10. (J) Nem se diga que a Autora estava investida de apresentar interessados ao Banco Réu e que não cumpriu com esta incumbência - tal como este assaca amiúde - quando o que ficou acordado, nos termos da proposta de comercialização aceita pelo Réu, foi que a Autora estava investida de apresentar o imóvel aos tais interessados;
11. (K) A Apelante cumpriu esta obrigação até ao momento em que lhe foi comunicada a denúncia do contrato em 01-02-2017, pelo que é apodítico concluir que cumpriu a prestação de serviços que lhe foi cometida e que, inclusivamente, veio a culminar no resultado final pretendido pelo adjudicador;
12. (L) A actuação da Apelante, aliada ao resultado que veio a ser obtido em benefício do Recorrido, leva à conclusão de que a remuneração pelos serviços prestados é integralmente devida nos termos acordados interpartes, não se concebendo como possa dar-se guarida à parte contratante que denunciou o contrato de forma ilícita, porquanto à revelia dos prazos acordados que foram sucessivamente prorrogados de forma tácita (e desejada) entre as partes, em detrimento do contraente que sempre cumpriu as obrigações a que estava adstrito;
13. (M) Autora e Réu acordaram por escrito que aquela actuaria em regime de exclusividade por um período de 3 meses, prorrogável por sucessivos e iguais períodos, e que “No final do contrato, a Aguirre Newman, deve ter o direito de terminar ou continuar possíveis negociações com investidores, aos quais foi apresentado o ativo durante o período do contrato inicial.” - Cfr. Ponto 13. da matéria de facto provada (com destaque aditado);
14. (N) Tal condição negocial reveste o carácter de uma obrigação post pactum finitum, sendo que o instituto da pós-eficácia das obrigações ou culpa post pactum finitum corresponde a um dever lateral de conduta de lealdade, no sentido de que a boa-fé exige, segundo as circunstâncias, que os contratantes, depois do fim da relação contratual, omitam toda a conduta mediante a qual a outra parte se veria despojada ou essencialmente reduzida das vantagens oferecidas pelo contrato;
15. (O) Ora, como bem realça o Mmo. Tribunal a quo, o contrato iniciou a sua vigência em 06-07-2016, tendo-se prorrogado tacitamente em 07-10-2016 e, depois, uma segunda vez em 07-01-2017, pelo que caducaria em 07-04-2017, não fora a cessação unilateral operada pelo recorrido em 01-02-2017;
16. (P) Com arrimo na teoria da impressão do destinatário, claro fica, tanto pelo elemento literal como pala ratio de tal declaração negocial, que a Autora teria o direito de terminar ou continuar possíveis negociações com investidores, aos quais foi apresentado o ativo durante o período do contrato inicial;
17. (Q) Data venia, o que ficou convencionado e que, aliás, a Autora acautelou nos termos de tal condição negocial foi, justamente, que o direito de terminar ou continuar negociações teria como sua premissa a prévia apresentação do activo durante o período do contrato inicial;
18. (R) Donde que, tendo ficado provado que a Autora apresentou o activo à MERLIN PROPERTIES, que o veio a adquirir mais tarde, o Mmo. Tribunal a quo julgou com desacerto que o facto de não ter havido propostas contratuais formuladas por este investidor na vigência do contrato, desonerava o Réu do cumprimento de tal cláusula contratual;
19. (S) Pois - reitera-se - o cumprimento de tal obrigação emanava da apresentação do imóvel ao interessado que, manifestou interesse e efectivamente o veio a adquirir;
20. (T) A Sentença também andou mal ao decidir que a Autora não influiu no negócio final pois “a iniciativa do Réu para venda do imóvel só vem a ocorrer em Junho de 2017, ou seja, depois desta data (07/04/2017), e 4 meses depois da declaração de cessação”;
21. (U) Tal silogismo não tem amparo nas regras da experiência comum como critério de julgamento, aplicável na resolução de questões de facto, e, inclusivamente, está eivado de manifesta contradição com fundamentos invocados na própria Sentença apelada;
22. (V) Isto porquanto, ainda que tenha ficado provado que a venda por iniciativa do Réu só sucede em Junho de 2017, a verdade é que é a própria Sentença que, invocando factos públicos e notórios, refere que “como é do conhecimento geral, a operação de venda do B à Lone Star foi concluída em Outubro de 2017 e encerrou um complexo processo de negociações com o novo accionista, com as instituições europeias e com outras instituições nacionais, designadamente o Banco de Portugal e com o Governo, cuja operação fora anunciada em 31 de Março (cfr. informações disponíveis no site do Banco de Portugal).”
23. (W) Posto isto, e recorrendo a critérios de razoabilidade à luz das regras da experiência comum que o Tribunal desatendeu por inteiro, torna-se patente que antes do anúncio de 31-03-2017 da aquisição das acções do Estado Português pelo fundo LONE STAR no B, já teria que estar projectada a venda de activos imobiliários do B - como sucedeu - através da sociedade gestora HUDSON ADVISERS;
24. (X) A factualidade provada demonstra que o Recorrido visou afastar a Autora e introduzir o fundo imobiliários e sua sociedade gestora no negócio, servindo-se do modelo implementado pela Autora que foi replicado;
25. (Y) O Mmo. Tribunal a quo, investido na sua livre apreciação de prova, não pode arredar do julgamento as regras da experiência comum como acabou por fazer, pois a prova livre não quer dizer prova arbitrária ou irracional;
26. (Z) Insiste-se que, no quadro de direitos e obrigações estabelecido livremente entre as partes, não competia à Autora a apresentação de investidores ao Banco Réu, mas sim a apresentação do negócio pretendido aos investidores. São realidades distintas que o Mmo. Tribunal não foi capaz de destrinçar com propriedade;
27. (AA) Sem conceder, e admitindo por bondade de raciocínio e à cautela de patrocínio que a relação contratual em litígio deva ser reconduzida a um contrato de mediação imobiliária, não restam dúvidas de que o Banco Recorrido fez cessar o contrato de forma inválida, com desrespeito pelos prazos acordados;
28. (BB) Mais do que isso: incorreu, posteriormente, em manifesta violação da cláusulapostpactum fnitum transcrita supra;
29. (CC) Sem que tais condutas tivessem merecido qualquer censura nos termos em que foram julgadas;
30. (DD) Segundo HIGINA ORVALHO CASTELO, “No contrato de mediação com cláusula de exclusividade, a impossibilidade de cessação unilateral e discricionária do contrato significa que o cliente tem de pagar a remuneração nos seguintes casos: a) Tal como no contrato de mediação simples, se o cliente vier a celebrar o contrato visado graças à actividade desenvolvida pela empresa de mediação durante o prazo contratual (nomeadamente por o celebrar com interessado que a mediadora lhe apresentou durante o prazo do contrato), ainda que a celebração do contrato visado ocorra fora do período do contrato.” - in Contrato de Mediação Imobiliária, Verbo Jurídico, 2016 (com destaque aditado)
31. (EE) Segundo esta doutrina - inclusivamente citada na Sentença impugnada -, a apresentação de interessado na vigência do contrato de mediação em regime de exclusividade que, após a sua cessação, vem a celebrar o contrato pretendido, habilita a mediadora ao recebimento da remuneração acordada;
32. (FF) E interessado é o que manifestou interesse no negócio, tal como resultou provado nos autos relativamente à MERLIN PROPERTIES - vide ponto 39. da matéria de facto provada;
33. (GG) Significa isto, portanto, que o Réu era livre de desistir da celebração do contrato visado, conforme informou a Autora em 01-02-2017, mas tal decisão não pode ser considerada como uma revogação livre que a exima do pagamento da comissão acordada;
34. (HH) Pois, conforme refere a mesma Autora sobre o tema, em contraposição ao regime do contrato de mandato:
“Insisto que livre revogabilidade do contrato de mediação e livre desistência de celebração do contrato visado são coisas distintas. Lembro que a celebração do contrato visado está fora da prestação contratual da mediadora, sendo apenas uma circunstância de eventualidade de que depende o seu direito à remuneração. Não há aqui, portanto, analogia entre contrato de mediação e contrato de mandato. Neste último, o mandatário celebra o contrato por conta (eventualmente, também em nome) do mandante, fazendo essa celebração parte da sua prestação contratual. Porque o ato jurídico encomendado praticado pelo mandatário, faz sentido que o mandato, mesmo quando conferido por certo tempo, seja livremente revogável (ainda que dê azo ao dever de indemnizar prejuízos - arts. 1172, al. c), do CC e 245 do CCom). O mandante é que sabe se o ato continua a interessar-lhe e não pode ficar nesse aspeto dependente da vontade do mandatário. O cliente da mediadora não corre esse risco: o ato desejado é sempre por si livremente praticado. Apesar de não poder revogar o contrato de mediação (o que tem as consequências que já referi), com essa não revogação o cliente não fica sujeito à prática do contrato inicialmente visado e já não desejado. Assim, não se verificam, no contrato de mediação, as razões que levam a que o contrato de mandato seja sempre revogável.” - Cfr. Ibidem (com destaque aditado);
35. (II) Resultou provado que, ainda que posteriormente as negociações se tenham desenrolado apenas entre o Banco Réu e a MERLIN PROPERTIES, foi a Autora que deu a conhecer o imóvel (e, inclusivamente, o negócio) ao interessado que o veio a adquirir, após as diligências por si efectuadas no âmbito do processo de comercialização que propôs, foi acordado com o Réu e, como tal, foi posto em prática.
36. (JJ) A Sentença faz tabula rasa do entendimento sufragado pela jurisprudência que diz que “o que releva para o direito à comissão da mediadora é a atividade por esta desenvolvida durante a vigência do contrato de mediação e desde que tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do cliente com os interessados, independentemente da conclusão do negócio ter ocorrido em momento posterior à denúncia do contrato de mediação. Entendimento que também foi seguido nos Acs. do Tribunal da Relação do Porto, de 20.09.2001, proc. 0131169, e de 02-11-2009, Proc. n.° 1913/08.7TJPRT em www.dgsi.pt, referindo-se no primeiro que “para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, mas sim que a conclusão deste resulte adequadamente da sua conduta ou atividade ” - Cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 28-03-2019; Proc. 2724/17.4T8STR.E1, acessível in www.dgsi.pt (sublinhado aditado)
37. (KK) Ademais, a douta Sentença recorrida ignorou a sinépica enquanto critério de decisão e prima facie não mede de forma ponderada as respectivas consequências;
38. (LL) Pois, com o devido respeito, redunda numa solução que o direito formal não quer, concluir-se que o Banco Réu beneficie de toda a actividade desenvolvida pela Autora no âmbito de um processo organizado e complexo de venda que esta planeou, criou e executou, denunciando o Réu o contrato que mantinha à revelia dos prazos acordados, incumprindo com a cláusula post pactum finitum que convencionou, e, ainda por cima, introduzindo na posterior negociação um fundo de investimento imobiliário e sua sociedade gestora que replicaram tal modelo de negócio como se o mesmo nunca tivesse existido;
39. (MM) Em suma, a douta Sentença recorrida deverá merecer reparo atentas as violações da lei substantiva em que incorre, havendo razões para a prolação pelo Mmo. Tribunal ad quem do douto Acórdão que venha dar provimento à presente Apelação.
Conclui, assim, pelo provimento do recurso de Apelação, com a consequente revogação da sentença recorrida.
O Réu contra-alegou sustentando a manutenção da decisão proferida pelo senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II. FACTOS PROVADOS
1. A A. é uma sociedade comercial que se dedica à mediação imobiliária e administração de imóveis por conta de outrem, sendo detentora da licença A.M.I. n.° 5446, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos do Mobiliário e da Construção (IMPIC) (art. 1° da p.i.).
2. O Réu é uma sociedade anónima que tem por objecto social o exercício da actividade bancária, incluindo todas as operações compatíveis com essa actividade e permitidas por lei, e a aquisição de participações no capital de outras sociedades, bem como a integração em agrupamentos complementares de empresas, desde que sujeitos a responsabilidade limitada, ainda que com objecto social diferente do seu ou regulados por lei especial (art. 2° da p.i.).
3. Até Setembro de 2017, o Réu era o beneficiário da totalidade das ações da sociedade PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, SA., matriculada na Conservatória do Registo Comercial de Lisboa sob o número único de registo e de pessoa colectiva 501983139, com sede na Avenida Fontes Pereira de Melo, n.° 51, piso intermédio, 1050-120 Lisboa (art. 3° da p.i).
4. A sociedade PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, SA. é uma sociedade anónima que tem por objecto social a aquisição de prédios urbanos com vista ao arrendamento e desenvolvimento da actividade de venda e gestão de imóveis próprios, sendo detentora do capital social de €15.893.150,00 titulado por ações (art. 4° da p.i.).
5. Esta sociedade esteve integrada, desde a sua constituição, no grupo económico do BANCO ESPÍRITO SANTO e, posteriormente, com a resolução deste, no B, que detinha a totalidade do capital social desta sua empresa subsidiária (art. 5° da p.i.).
6. Encontra-se registada a favor da sociedade PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, S.A. a aquisição do prédio urbano sito na Praça Marquês de Pombal, n.°s 3, 3A e 3B e Rua Braamcamp n.°s 2, 2A, 2B e 2C, freguesia de Santo António, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o número 544/20000603 da extinta freguesia de Coração de Jesus (actual freguesia de Santo António), e inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo 1253, com a área total de 12.460 m2, da qual 9.425 m2 destinam-se a escritórios e os restantes 3.025 m2 ao comércio, distribuída por 10 andares (art. 6° da p.i.).
7. Em Junho de 2016, o Réu, através do seu Departamento de Gestão Imobiliária, incumbiu a A., em regime de exclusividade, da prestação de serviços de consultoria e assessoria para a alienação do identificado imóvel ou, preferencialmente, para a venda das ações da PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, SA., detidas pelo Réu nesta sua empresa subsidiária e proprietária do identificado imóvel (art. 7° da p.i).
8. A A. ficou investida da promoção, assessoria, consultoria e mediação do negócio que consistiria na venda do imóvel (“Asset Deal”) ou, preferencialmente, na venda da totalidade da participação social detida pelo Banco Réu na sociedade proprietária do imóvel (“Share Deal”) (art. 8° da p.i).
9. Anteriormente, o Réu já investira a A. em operações comerciais análogas, nomeadamente nas seguintes: Edifício “The Tower”, Edifício “Batista Russo”, Portfólio “Gago Coutinho”, Terreno “Olivais Norte”, operações essas que foram concluídas e que habilitaram a A. ao recebimento da comissão acordada que o Réu lhe pagou (arts. 9° e 10° da p.i.).
10. Em 23-06-2016, a A., na qualidade de consultora em regime de exclusividade, apresentou ao Réu que, por sua vez, aceitou, uma proposta de comercialização de alienação do imóvel, preferencialmente através da aquisição da sociedade proprietária do imóvel por investidores, nos termos do E-mail e proposta de comercialização juntos, à p.i., respectivamente, como Docs. 6 e 7, e que se dão por inteiramente reproduzidos (art. 11° da p.i).
11. Nos termos de tal proposta ficou definida a estratégia de comercialização da A. nos seguintes termos:
“4. Estratégia de Comercialização
“Estrategicamente, como referido na Introdução, propomos que a venda do ativo seja realizada num processo de venda estruturado da seguinte forma:
- A Aguirre Newman estruturará, em harmonia com o Novo Banco, todo o processo de venda através da sua Virtual Data Room (VDR), https://www.aguirrenewman.es/dataroom/ garantindo assim toda a transparência e organização que deve caracterizar um processo desta natureza.
- Na VDR serão disponibilizadas:
- Apresentação do Imóvel
- Plantas
- Fotos
- Legal: Caderneta Predial, Certidão do Registo Predial, Licença de Utilização e Certificado Energético; Contratos de Arrendamento
- Regulamento e condições de Venda
- NDA [sigla de Non-Disclosure Agreement (Acordo de Confidencialidade)]
- O acesso à VDR será realizado por convite aos investidores, que numa 1a fase, terão acesso a uma sintética informação comercial (teaser) e NDA, após a assinatura do qual, lhes ser facultado o acesso às restantes pastas de forma a dispor de toda a informação necessária para a elaboração de uma proposta de aquisição.” (art. 12° da p.i.).
12. Consta ainda da mesma proposta de comercialização a seguinte estratégia de marketing:
“4. Estratégia de Marketing
• O Regulamento e Condições de Venda, deverá ser devidamente adaptado ao edifício e aos objetivos do Novo Banco, sendo o mais claro e especifico sobre os seguintes pontos: CONDIÇÕES DE VENDA
• Objeto
• Regras para visitas e esclarecimento de dúvidas
• Constituição, apresentação e prazo para a entrega da proposta
• Conteúdo de cada proposta
• Documentação que deverá acompanhar a proposta (a definir):
• Cheque bancário ou Visado
• Declaração de não dívida a Finanças e Seg. Social
• Prazo e validade das propostas
• Análise das propostas
• Escolha do promitente comprador
• Adjudicação e Contratação:
• Celebração de CPCV e/ou
• Escritura Publica” (art. 13° da p.i.).
13. Mais consta da proposta de comercialização: “Duração: Sugerimos um contrato de exclusividade por um período de 3 meses como Sell Side Advisors no processo de venda do Imóvel. Este contrato pode ser prorrogado por períodos sucessivos de 3 meses. No final do contrato, a Aguirre Newman, deve ter o direito de terminar ou continuar possíveis negociações com investidores, aos quais foi apresentado o ativo durante o período do contrato inicial.” (art. 14° da p.i.).
14. Em matéria de honorários, foi proposta pela A. uma comissão variável de 1,5% sobre o valor de venda do imóvel, acrescido de um success fee de 0,5% sobre o mesmo valor, em caso de concretização do negócio por valor superior a €50.000.000,00, valores estes acrescidos do IVA à taxa legal (art. 15° da p.i).
15. O Réu aceitou sem reservas as condições propostas, com excepção do valor dos honorários (art. 16° da p.i).
16. Em matéria de honorários, o Réu contrapôs, a coberto do email de 06-07-2016, junto à p.i como doc. n° 6, a fls. 36, subscrito por FS do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, nos seguintes termos:
"Paulo,
Em relação à proposta para o Marquês precisamos de esclarecer a seguinte situação.
Como sabes existem já uma série de contactos efetuados, mais precisamente 10 investidores (com NDA assinado), e inclusive uma proposta concreta.
Admitindo que o banco aceitaria a estrutura de fees proposta (1,5% e 2% caso transação acima de 50M Euros), à semelhança do que aconteceu na proposta dos fundos, esta estrutura de fees teria de se aplicar apenas a novos contactos.
Em relação aos contactos já efetuados, o valor do fee teria de ser ajustado, sendo a nossa proposta baixar o fee nesses casos para 1,3% e 1,8% (se valor realizado acima dos 50M Euros).
Ficamos a aguardar o teu feedback relativamente a este tema.
Abr.
FS" (art. 17° da p.i.).
17. A A. anuiu à contraproposta do Réu, conforme decorre do email de 06-07-2016 junto a fls. 35 verso, onde se pode ler:
“Caro Filipe,
Estamos de acordo com a V. proposta, em linha com o acordado para a venda do portfolio dos FII.
Abraço,
PS” (art. 21° da p.i.).
18. Em resposta ao email supra, o Réu, mediante email de 07-07-2016, subscrito por FS, do Departamento de Gestão Imobiliária do B, refere:
“Caro Paulo,
Podemos avançar com este processo nas condições acordadas.
O banco tem urgência em concluir este assunto, até porque temos já uma série de contactos efetuados, com análises a decorrer, e uma proposta entregue. Assim sendo, gostaríamos de rapidamente pôr este processo dos contactos a investidores em marcha, até para tentar segurar esta proposta que já temos.
Na nossa conversa de amanhã gostaria de ver convosco, entre outros que surjam, os seguintes temas:
1. Planeamento do processo;
2. Passagem dos nossos contactos;
3. Lista de novos contactos, e
4. Informação necessária para o processo.
Estou a tentar marcar na GNB GA às 9h, volto a confirmar.
Abr.
FS" (art. 22° da p.i.).
19. Na sequência do acordado, a A. levou a efeito as diligências previstas no documento designado de «“MARQUÊS DE POMBAL, 3” OFFICE BUILDING PROCESS LETTER - DUE DILIGENCE/FINAL BINDING ORDER» (“MARQUÊS DE POMBAL, 3” EDIFÍCIO DE ESCRITÓRIOS CARTA DE PROCEDIMENTOS - “DUE DILIGENCE”/LICITAÇÃO FINAL), junto à p.i. como doc. n° 8 e que se dá por inteiramente reproduzido (art. 25° da p.i.)
20. Diligências essas que a A. levou a cabo para a promoção do negócio junto de potenciais investidores no sentido de apresentar e consolidar a oportunidade do negócio e os respectivos benefícios, aproximando tais investidores do Réu, o qual assessorou em todo o processo (art. 26° da p.i).
21. Nomeadamente, a A. criou e geriu a plataforma informática Virtual Data Room exclusivamente concebida para a realização do projectado negócio (art. 27° da p.i).
22. A A. abordou directamente vários investidores nacionais e internacionais, seus clientes em carteira, para a realização do negócio, mediante o envio de um “Teaser” e de uma minuta de acordo de confidencialidade (“Non-Disclosure Agreement”) disponibilizada pelo Réu (art. 28° da p.i).
23. Levou a efeito acções de publicitação e divulgação do imóvel (art. 29° da p.i).
24. Facultou aos investidores interessados o acesso à dita plataforma Virtual Data Room que geriu ao longo do processo de comercialização (art. 30° da p.i).
25. Deu conhecimento ao Réu dos investidores que manifestaram interesse inicial no negócio, mediante a apresentação do acordo de confidencialidade assinado por estes e o seu ingresso na plataforma Virtual Data Room (art. 31° da p.i).
26. Prestou esclarecimentos de forma regular aos investidores interessados, mediante respostas a questionários com perguntas concretas por estes formuladas no âmbito de assuntos relacionados com o imóvel (art. 32° da p.i.).
27. Apresentou regularmente ao Réu relatórios de comercialização relativos às diversas fases do processo de comercialização, juntos à p.i. como docs. n°s 12 a 16 e que se dão por integralmente reproduzido (art. 33° da p.i).
28. Acompanhou vários investidores interessados em visitas ao imóvel, fazendo ali deslocar os seus colaboradores (art. 34° da p.i).
29. A MERLIN PROPERTIES é um investidor em carteira da A. com a qual manteve contactos comerciais em vários negócios assessorados e mediados por esta (art. 60° da p.i.).
30. Em 25 de Julho de 2016, a A. apresentou o negócio à MERLIN PROPERTIES, na pessoa de Enrique Gracia, nos termos do email junto à p.i como doc. n° 28, que se dá por reproduzido, com tradução a fls. 143 (art. 62° da p.i.).
31. Em 28-07-2016, a MERLIN PROPERTIES solicitou à A. o envio do teaser e da minuta do acordo de confidencialidade (“NDA - Non-Disclosure Agreement”) que já lhe haviam sido disponibilizados pela A. em 25-07-2016, e tais documentos foram novamente enviados pela A. no próprio dia 28-07- 2016 (arts. 63° e 64° da p.i.).
32. Em 12-09-2016, o então Director da MERLIN PROPERTIES, Enrique Gracia, enviou à A. a minuta do acordo de confidencialidade por si assinada em 03-09-2016, junto à p.i, como doc. n° 30, com tradução a fls. 143 verso a 145, e que se dá por reproduzido (art. 65° da p.i).
33. Em 12-09-2016, a A. franqueou o acesso da MERLIN PROPERTIES à plataforma Virtual Data Room (art. 66° da p.i).
34. Ainda em 12-09-2016, a MERLIN PROPERTIES colocou várias questões relativas ao imóvel, nomeadamente sobre os contratos de arrendamento vigentes, suas rendas e condições (art. 67° da p.i.).
35. Em 13-09-2016, a MERLIN PROPERTIES colocou mais questões à A. sobre o imóvel, entre outras, atinentes ao valor de despesas de condomínio, valor patrimonial do imóvel, disponibilização das telas finais, áreas de arrendamento comercial e prazos de arrendamento (art. 68° da p.i).
36. A A. obteve os esclarecimentos junto do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, e, em 14-09-2016, deu resposta às questões suscitadas pela MERLIN PROPERTIES (art. 69° da p.i.).
37. Em 15-09-2016, EG, então Director da MERLIN PROPERTIES, visitou o imóvel acompanhado de consultores que a A. fez deslocar para o efeito (art. 70° da p.i.).
38. O Réu não participou na visita ao imóvel pela MERLIN PROPERTIES nem nela foi representado por qualquer colaborador seu (art. 18° da contestação).
39. O interesse da MERLIN PROPERTIES na conclusão do negócio foi crescendo com as diligências desenvolvidas pela A., conforme lhe foi manifestando EG, porém, também mostrou apreensão por se estar a aproximar o termo do prazo para apresentação de propostas “não vinculativas” (art. 71° da p.i. - resposta explicativa).
40. Em 29-09-2016, para acautelar a concretização do negócio mediante a compra e venda directa do imóvel, o Gerente da A. enviou ao responsável do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, FS, um email dando conta de que seguia em anexo o contrato de mediação imobiliária (minuta) (art. 41° da p.i.).
41. Como o destinatário do email acusou a omissão da junção da minuta do contrato como anexo ao email, o Director da A. dirigiu novo email em 30-09-2016 ao responsável do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, anexando a minuta do contrato de mediação imobiliária que, por lapso, não juntou no email enviado na véspera (art. 42° da p.i.).
42. O Réu não devolveu a minuta do contrato assinada nem acusou a falta de recepção de tal minuta do contrato (arts. 43° e 44° da p.i).
43. Pese embora a mesma tenha sido efectivamente recebida pelo Réu, na pessoa do seu responsável do Departamento de Gestão Imobiliária, que tratou de todas as fases do processo em representação do Banco Réu (art. 45° da p.i).
44. A minuta do contrato, na respectiva Cláusula 5a, n° 7, contemplava o valor dos honorários de 1,8% se o valor de venda fosse superior a 50 milhões de euros, ou de 1,3% se o valor de venda fosse inferior a 50 milhões de euros, caso o negócio viesse a ser concretizado com a AVENTICUM, conforme doc. n° 24 junto à p.i a fls. 95 verso a 97, e que se dá por reproduzido (art. 46° da p.i. - resposta explicativa).
45. Entre Setembro e Dezembro de 2016 a A. efectuou diligências no sentido de esclarecer dúvidas suscitadas pelos interessados sobre a necessidade de ter lugares de estacionamento arrendados no exterior, face aos custos que representavam, e sobre a licença de utilização dos pisos 0 e -1 do imóvel e sua conformidade com o Plano Director Municipal de Lisboa em vigor à data e o Plano de Urbanização da Avenida da Liberdade e Zona envolvente (art. 37° da p.i. - resposta explicativa).
46. A A. colaborou com a Pares Advogados com vista a solicitar um esclarecimento junto da Câmara Municipal de Lisboa acerca do número de lugares de estacionamento exigível pelo Plano Director Municipal em vigor, atendendo à zona de localização do prédio, ao alvará de utilização e à área bruta do edifício, vindo a concluir-se, em Dezembro de 2016, pela desnecessidade de manter os contratos de arrendamento de estacionamento fora do prédio (art. 38° da p.i. - resposta explicativa).
47. A apresentação de propostas pelos investidores e respectivo valor estava, como esteve, dependente destas informações (art. 39° da p.i.).
48. A A. cumpriu todas as solicitações do Réu que a respeito destas informações lhe foram transmitidas pelo seu Departamento de Gestão Imobiliária (art. 40° dap.i.).
49. A MERLIN PROPERTIES não formalizou nenhuma proposta, seja vinculativa ou não vinculativa, de aquisição do imóvel ou da sociedade (art. 3° al. c) da contestação).
50. A A. submeteu à avaliação do Réu as propostas finais vinculativas dos interessados/investidores AERIUM e CR MANAGEMENT/OAKTREE, apresentadas em Novembro de 2016, ambas entre 44 e 47 milhões de euros (art. 35° da p.i. em parte e art. 3° al. d) e 31° al. c) da contestação).
51. Não sem que antes tenha prestado consultoria nos termos da avaliação destas propostas finais (art. 36° da p.i).
52. O Réu declinou aquelas propostas por não satisfazerem o valor de mercado que este considerava corresponder ao activo a transmitir (art. 35° da p.i. em parte e art. 3° al. e) da contestação).
53. Por entender que não havia receptividade ao imóvel por parte do mercado pelos valores que o Réu considerava justos, e por entender que era necessário melhorar a rentabilidade e diminuir custos associados à sua exploração, o Réu decidiu retirá-lo temporariamente do mercado (art. 36° da contestação - resposta explicativa).
54. No dia 01-02-2017, o mesmo responsável do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, FS, dirigiu um email à A. com o seguinte teor:
“Caros Paula, e Paulo,
Conforme, e no seguimento, das nossas últimas conversas relativamente ao processo de colocação do MP3, o Banco analisou as propostas que lhe foram dirigidas, tendo infelizmente decidido pela não aceitação de nenhuma das propostas em causa, por considerar que as condições apresentadas, nomeadamente de preço, estão aquém daquilo que considera serem os valores reais de mercado para um ativo com estas características.
Assim sendo, o ativo irá ser retirado do mercado enquanto se tomam um conjunto de medidas que se acredita poderem contribuir para a melhoria da rentabilidade, e com a expectativa de que atuando operacionalmente sobre o edifício se consiga otimizar uma futura transação, nomeadamente através de valores de mercado mais consentâneos com a potencialidade e rentabilidade do edifício.
Na sequência desta decisão, será naturalmente dada por concluída a colaboração da A neste processo organizado de venda, não sem no entanto deixar de enaltecer e agradecer toda a colaboração por vós prestada no âmbito deste processo.
Todos nós gostaríamos de ter um desfecho diferente para este processo, que tanto tempo nos tomou, de qualquer forma, outras oportunidades de colaboração surgirão, e contamos com a AN, como até aqui, para nos ajudar com a sua experiência e dedicação na condução desses desafios.
Cumprimentos FS" (art. 49° da p.i.).
55. A A. manifestou oralmente junto do Réu o seu inconformismo com a cessação por considerar que havia trabalho feito e questões pendentes relacionadas com o imóvel que afectavam o seu valor (art. 51° da p.i. - resposta explicativa).
56. No dia 03 de Fevereiro de 2017, a A. remeteu ao Réu o email junto à contestação como doc. n° 2 e que se dá por reproduzido e onde se pode ler: “Agradecemos o email recebido, tendo já informado a CR MANAGEMENT/OAK TREE e AERIUM em conformidade. Cumprimentos" (art. 27° da contestação).
57. Mais tarde, o Réu voltou a ponderar a venda de activos imobiliários, mas agora de forma autónoma, e, em Junho de 2017 o Réu abordou alguns investidores, entre os quais a MERLIN PROPERTIES, na pessoa de Francisco RG, apresentando-lhe diversos activos incluindo o imóvel do Marquês de Pombal, tendo estas negociações sido fomentadas pela Hudson Advisors, sociedade responsável pela gestão de activos do Fundo Lone Star que viria a adquirir grande parte do capital social da Réu, tendo em conta a relação próxima que já havia entre a MERLIN e a Lone Star (arts. 3° al. f) e 30° da contestação - resposta restritiva/explicativa).
58. A MERLIN manifestou interesse no imóvel do Marquês de Pombal, e no âmbito destas negociações, o arrendamento do imóvel do Marquês de Pombal ao Réu foi renegociado, no sentido de este passar a ocupar uma área menor do prédio, assim como foi aumentada a renda paga pelos lugares de estacionamento, aumentando- se a rentabilidade do imóvel (facto instrumental resultante da discussão da causa).
59. Em Setembro de 2017, a A. tomou conhecimento pela imprensa de que a MERLIN PROPERTIES, a maior empresa imobiliária espanhola cotada em bolsa, acabara de concretizar a compra ao Novo Banco, por 60,3 milhões de euros, do edifício n.° 3 da Praça Marquês de Pombal. (art. 53° da p.i.).
60. Algumas dessas notícias referem: “Esta operação também acontece depois de o B ter concluído a venda de uma dezena de edifícios, na sua maioria imóveis localizados na capital, como Castilho 50, num negócio avaliado em mais de 50 milhões de euros. Estes imóveis, cuja venda foi assessorada pela A, foram adquiridos pela Finangeste” (art. 54° da p.i. - resposta explicativa, e art. 29° da contestação).
61. O negócio concretizou-se pela aquisição da Sociedade PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, S.A. pela MERLIN PROPERTIES, por compra e venda ao Réu das acções deste que titulavam a participação social nesta sua sociedade subsidiária, transferindo-se a posição do titular das acções do Réu para a dita MERLIN PROPERTIES (art. 55° da p.i.).
62. Em consequência de tal aquisição das acções da Sociedade PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, S.A., esta deliberou em 28-09-2017 a designação do novo Conselho de Administração que passou a ser composto pelos seguintes membros:
JAVIER Z.U., Presidente;
MIGUEL O.B., Vogal;
FERNANDO A. L. A., Vogal;
FRANCISCO R.G.;
ISMAEL C. O. (art. 56° da p.i ).
63. Respectivamente: “Director”, “Corporate Managing Director/COO”, “Financial Director”, “Director” e “Vice Chairman/CEO” da MERLIN PROPERTIES (art. 57° da p.i.).
64. O único activo imóvel da Sociedade PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, S.A. foi adquirido pela MERLIN PROPERTIES pelo valor de € 60.300.000,00, através de operação comercial descrita (art. 58° da p.i).
65. Em Novembro de 2017 a A. interpelou o Réu para o pagamento dos honorários acordados, mas o Réu não reconhece tal direito e, portanto, nada pagou à A. (art. 73° da p.i.)
66. Matéria de facto não provada:
1. A matéria alegada pela Autora nos arts. 35° (na parte em que tivessem existido outros investidores que então tivessem apresentado propostas finais), e 52° (que o Réu não tivesse adoptado nenhumas medidas para a melhoria da rentabilidade do negócio numa futura transacção), da p.i..
2. A matéria alegada pelo Réu no art. 3°, al. f) (na parte em que a iniciativa do contacto tenha partido da MERLIN PROPERTIES), da contestação.
Os restantes artigos não mencionados foram considerados repetitivos, conclusivos, sem relevância para a causa ou contendo matéria de direito.
67. Motivação apresentada:
“A convicção do tribunal acerca dos factos provados e não provados baseou- se na ponderação de todo o acervo probatório produzido nos autos, à luz das regras de experiência comum, analisado de forma conjugada e crítica nos termos que passamos a expor.
Para a matéria de facto provada nos pontos 1 a 24, 27, 32 a 36, 40 a 44, 50 (quanto à apresentação daquelas propostas ao Réu), 54, e 59 a 65 (relativa ao objecto social de cada uma das partes, à relação do réu com a sociedade Praça do Marquês, à propriedade do imóvel sito na Praça do Marquês de Pombal, à prestação de serviços acordada entre as partes e seu âmbito incluindo honorários, às diligências desenvolvidas pela Autora, à apresentação dos relatórios de comercialização, à assinatura do acordo de confidencialidade pela Merlin Properties e questões por esta colocadas, ao envio de uma minuta do contrato de mediação imobiliária que não chegou a ser assinada e seu teor literal, designadamente na parte relativa a honorários, à apresentação de propostas vinculativas por parte de 2 interessados, ao envio do email de 01/02/2017, à venda da sociedade Praça do Marquês à Merlin Properties em Setembro de 2017, e à interpelação do Réu para o pagamento de honorários), teve-se em conta o acordo das partes nos articulados expresso e tácito em conjugação com o teor literal das certidões e documentos juntos e não impugnados, não havendo qualquer controvérsia sobre esta factualidade.
A matéria constante dos pontos 25, 26, e 28 a 31 (relativa à informação prestada ao Réu sobre investidores com interesse no negócio, os esclarecimentos prestados a estes, o acompanhamento dos interessados em visitas, e a circunstância de a Merlin ser um investidor em carteira da Autora) resulta da concatenação das declarações de parte prestadas pelo legal representante da Autora, Paulo ….. (referiu que o Réu foi sempre tomando conhecimento de quais eram os investidores interessados, designadamente os que tinham assinado o acordo de confidencialidade “NDA”, assim como sempre prestaram os esclarecimentos pedidos pelos investidores na medida em que tinham respostas do B., houve várias visitas aos imóveis por diversos investidores, e declarou que a Merlin é uma empresa cotada em bolsa na Espanha, conhecida da Autora, daí terem tido a iniciativa de “ir ter com eles”, tendo enviado um teaser em Julho de 2016) com as declarações prestadas por Paula ...., directora de consultoria na Autora onde ingressou em 01/09/2008 (tendo estado bastante envolvida no processo, o que também resulta dos diversos email’s juntos aos autos, nos quais quase sempre figura com remetente, destinatária ou em CC, referiu que em Setembro foram apresentadas 3 propostas não vinculativas, e mais tarde, em 18/11/2016, dois destes - a Aerium e a CR Management/Oak tree - avançaram para propostas vinculativas, já tinham tido negócios anteriores com a Merlin e enviaram-lhe um teaser, através do qual a Merlin soube do negócio), e com os documentos n°s 9, 10, e 11 juntos à p.i., e os relatórios de comercialização remetidos ao Réu (docs. n°s 12 e segs.), que espelham tanto as dúvidas que iam sendo colocadas pelos investidores e dadas a conhecer ao Réu, como as informações que iam sendo prestadas ao Réu relativamente ao acolhimento que o negócio tinha junto dos investidores e o nível de interesse por estes manifestado. Os documentos n°s 28 e 29 (email’s trocados entre Paula …. ou Paulo …., e Enrique …..da Merlin), confirmados pelo legal representante da Autora e pela testemunha Paula …., são por si só demonstrativos dos factos sob os n°s 30 e 31.
A visita ao imóvel por parte de E.G., sem participação do Réu, matéria vertida nos pontos 37 e 38, foi confirmada pelo legal representante da Autora, nas declarações de parte, e pelas testemunhas Emílio ……, consultor financeiro, funcionário da Autora entre Julho de 2016 até Setembro de 2017, e Paula S., tendo estes últimos acompanhado pessoalmente Enrique …. nessa visita em Setembro de 2016, na qual não esteve presente ninguém do B. Nas palavras das testemunhas o imóvel foi visitado de “cima a baixo”, incluindo áreas vagas e o parque.
Os pontos 39 (interesse crescente pelo negócio e apreensão pelo termo do prazo para apresentação de propostas ainda que “não vinculativas”) e 49 (inexistência de qualquer proposta de aquisição por parte da Merlin naquele período) são fruto das declarações de parte da Autora prestadas por Paulo …… (começou por explicar que as propostas “não vinculativas” ainda careciam de alinhamento com o vendedor, e que Enrique …. transmitiu à Autora que o imóvel se englobava no perfil dos edifícios que a Merlin queria adquirir para investimentos e que estava preocupado com a data limite para apresentação das propostas, não tendo chegado a fazer qualquer proposta vinculativa - esta seria sempre numa fase posterior - ou não vinculativa) e do depoimento de Paula Sequeira (declarou que Enrique ….., designadamente após a visita, ficou bastante interessado no imóvel, “aquilo foi o culminar de negociações”, mas estava preocupado com o tempo que tinha para apresentar a proposta, até porque tinha de a levar a um comité de investimento na Merlin, declarou que foram apresentadas propostas não vinculativas pela Aventicum, Aerium, e CR Management, e destes só as duas últimas apresentaram mais tarde propostas vinculativas).
Os pontos 45 a 48 (diligências efectuadas pela Autora para definição do objecto do negócio, designadamente, a interacção com a Pares Advogados no sentido de esclarecer a necessidade de manter contratos de arrendamento de estacionamento fora do prédio, e a licença de utilização dos pisos 0 e -1 do imóvel, a relevância destas informações para os investidores, o cumprimento das solicitações do Réu a este respeito) resultam da análise dos diversos email’s trocados entre as partes e a Pares Advogados, juntos como docs. n°s 18 a 22 à p.i., em conjugação com as declarações de parte da Autora e com as declarações da testemunha Paula …. que deram conta de que estes dois aspectos afectavam os custos fixos e a rentabilidade do prédio, cuja resolução interessava aos investidores e condicionava as suas propostas. Nas declarações de parte, Paulo …. explicou que o custo com o arrendamento de estacionamentos no exterior exigido com o anterior PDM foi resolvido a contento, no sentido de ser esclarecido pela própria Câmara que esse número deixou de ser exigível no actual PDM, pelo que poderia diminuir-se o custo com esse arrendamento (em conformidade com a sequência de email’s junta como doc. n° 22).
O ponto 50, na parte relativa à data de apresentação das propostas vinculativas e seus valores resultou das declarações prestadas por Paula … (a testemunha disse que a proposta da Oak Tree era de €44.700,000,00 e a da Aerium era de €47.000.000,00) em conjugação com o email junto à p.i. como doc. n° 35 (remetido pela Hudson Advisors à Autora) que alude a valores desta ordem de grandeza como sendo as melhores propostas obtidas pela Autora.
O ponto 51 (consultoria exercida pela Autora para avaliação das propostas) é uma inferência lógica dos diversos relatórios de comercialização enviados ao Réu, dando a conhecer o ponto da situação relativamente a cada investidor, e das diligências realizadas no sentido de suprir dúvidas e melhorar a rentabilidade do prédio, face aos encargos fixos com o arrendamento de lugares de estacionamento fora do edifício, e que, conforme relatado pela testemunha Paula …., culminaram com a indicação da Câmara de Lisboa de que já não era necessário manter esse arrendamento, o que se mostra reflectido nos emails que constituem os docs. n°s 18 a 22 juntos à p.i..
Os pontos 52, na parte relativa ao motivo pelo qual o Réu recusou as propostas, e 53 (as razões pelas quais o Réu decidiu retirar o imóvel de mercado temporariamente) resultam das declarações prestadas por Filipe ….., economista, funcionário do Réu de 2000 a Janeiro/Fevereiro de 2019, interlocutor do B o nos contactos havidos com a Autora para venda do imóvel, como se afere dos diversos email’s trocados entre as partes até Fevereiro de 2016 e juntos aos autos, que, em linha com o email remetido pelo mesmo à Autora em 01/02/2017, questionado sobre as razões da retirada do imóvel do mercado, referiu que “as propostas não atingiram valores aceitáveis para fechar a transacção por causa da objectivação e limitações do imóvel” e daí ter feito a comunicação constante do email de 01/02/2017, era preciso melhorar a rentabilidade e diminuir custos associados à exploração, referindo que depois da sua saída o “tema ficou na área de gestão do imobiliário para tratar”.
Acresce que, em rigor, não foi produzida contraprova no sentido de que tivessem sido outras as motivações para a retirada do imóvel do mercado e para o fecho da parceria estabelecida com a Autora a respeito desta venda. Neste particular, apesar da testemunha Dina ….., gestora, funcionária do B de 1999 a 02/01/2017, ter associado esta actuação do B a uma fase de indefinição na respectiva administração, uma vez que se já se perspectivava a venda da participação do Estado e a entrada de um novo sócio, aludiu a este aspecto mais de uma forma opinativa, sempre dizendo que já tinha saído quando ocorreu a cessação da relação com a Autora.
O ponto 55 (inconformismo da Autora perante a cessação da relação e a sua manifestação ao Réu, ainda que não por escrito) é fruto das declarações de parte da Autora (o seu legal representante explicou que manifestaram a sua “indignação” uma vez que havia trabalho feito e “uma confiança em relação à operação” e “aceitação de propostas não vinculativas”, essa indignação não foi gravada ou escrita) e das declarações da testemunha Paula …., que também referiu que o desacordo pela forma como as coisas terminaram foi manifestado várias vezes por telefone, explicou que o email de resposta (doc. n° 2 junto à contestação) foi mais seco, apenas para “fechar o processo” e dar conhecimento aos proponentes.
O ponto 56 extrai-se linearmente do documento n° 2 junto à contestação.
A matéria constante dos pontos 57 e 58 (atinente à abordagem feita à Merlin em Junho de 2016 e às negociações havidas em torno da rentabilização do imóvel) resulta das declarações prestadas por Francisco …., economista, Director da Merlin Properties, e interlocutor da Merlin nas negociações havidas com o Réu a partir de Junho de 2017 (declarou que foram contactados pelo B em 06/06/2017 para apresentação dos activos que tinha em balanço e depois de se inteirarem dos imóveis em carteira o que mais lhes interessou foi o imóvel do Marquês, entraram num processo de aquisição com ofertas em envelopes fechados, foi assinado um acordo de confidencialidade, o que é prática comum, para terem acesso à data room; confirmou que já tinham uma relação próxima com a Lone Star/Hudson - para a testemunha tratavam-se da mesma entidade - e estes contactaram a Merlin, nesta altura Enrique …. já não estava na Merlin, não teve conhecimento do NDA anteriormente assinado por este embora tivesse então sabido que o imóvel estava à venda, disse ainda que o próprio foi visitar o imóvel em Junho de 2017 para análise de compra; a respeito do novo interesse do imóvel referiu que após a compra o arrendamento ao B passou a ocupar uma área menor, o que permitia rentabilizar mais o espaço, mas o principal foi a “revalorização dos activos em Portugal”, razão pela qual estavam dispostos a pagar mais pelos activos), Patrícia ….., consultora, tendo trabalhado no B de 2000 a Novembro de 2019 e acompanhado a comercialização de grandes imóveis, declarou, a propósito do diferença do valor de venda - 60 milhões de euros - face às últimas propostas apresentadas 6 meses antes, que para além do mercado ter evoluído favoravelmente “mexemos nos contratos que tínhamos na sociedade do Marquês”, diminui-se o espaço arrendando e aumentou-se a renda paga pelo piso -1, em suma aumentaram a rentabilidade do prédio, para a colocar em valores de mercado, o valor de venda correspondeu ao valor de mercado do imóvel; e Mário ……, bancário, funcionário do B desde Outubro de 2007, e no departamento de gestão imobiliária desde Março de 2017, declarou que acompanhou a venda do edifício do Marquês de Pombal em 2017, mas antes não, explicou que, por volta de Maio (de 2017) começaram a receber muitas propostas para os seus activos, “vieram muitos estrangeiros, aquilo estava bem localizado”, deu conta do interesse manifestado pelo Fundo Patrizia. Foi então que decidiram vendê-lo com a equipa interna, sem recorrer a nenhum consultor, adoptando os procedimentos normalmente utilizados na venda de activos deste género (nas suas palavras “fez-se o que se faz sempre nestes casos”): com a chegada da Loan Star ao Banco difundiram o teaser, receberam o contacto da Merlin a quem apresentaram o teaser com uma série de edifícios onde se incluía o do Marquês, o Novo Banco lançou um due diligence competitivo, houve propostas em carta fechada e ficaram 2 investidores, a Merlin e o Fundo Patrizia, no decurso deste processo os investidores tinham condições, e as de Merlin respeitavam à renegociação da renda com o B e o espaço ocupado, o que aconteceu, referiu que o edifício também teve uma pequena intervenção, mas mais do que isto, “o mercado estava a aquecer brutalmente, a procura era muito superior à oferta”, daí o preço final, que visou a aquisição da sociedade em que também foram negociadas outras questões do seu balanço, como o pagamento de impostos. Mais referiu que, desde Março que a Lone Star e a Hudson (sua gestora) já faziam parte das reuniões a área do imobiliário do Novo Banco, enquanto especialistas da área, e foi a Lone Star que deu o contacto do Sr. Rivas, transmitindo que já tinham tido experiência negocial com a Merlin, de resto, “a Merlin é um investidor que qualquer pessoa que tenha activos à venda procura”, sendo que, quando se inteirou das propostas finais da fase anterior (mediada pela Autora), não soube do interesse da Merlin.
Estes três últimos depoimentos não foram contraditados por qualquer contraprova por banda da Autora.
Na parte supra descrita as testemunhas depuseram genericamente de forma sincera e em coerência com a documentação junta, afigurando-se por isso credíveis.
Não obstante o seu óbvio interesse na causa, e sem olvidar a natural tentação das partes de conduzirem as suas declarações de acordo com a sua visão do litígio, as declarações de parte do legal representante da Autora prestadas antes de toda a prova testemunhal, foram-no de forma genuína, escorreitas e coerentes com a demais prova, razão pela qual foram em grande parte atendidas pelo Tribunal nos termos supra expostos.
A matéria de facto não provada, designadamente, quanto a terem existido outros investidores com apresentação de propostas finais na fase de intervenção da Autora e quanto ao facto de o Réu não ter adoptado nenhumas medidas para a melhoria da rentabilidade do negócio numa futura transacção, resultou em grande parte da contra-prova efectuada acima amplamente dissecada, dela resultando também não poder dar-se como provado que a aquisição ocorrida em 2017 tenha representado o culminar do interesse manifestado à Autora em Julho de 2016, uma vez que as circunstâncias do prédio (ou se quisermos o próprio modelo de negócio) e sobretudo do mercado não eram exactamente iguais. Outrossim, provou-se que em Junho de 2017, a iniciativa de contactar a MERLIN PROPERTIES (como outros investidores) partiu do Réu e não desta”.
III. FUNDAMENTAÇÃO
O conhecimento das questões por parte deste Tribunal de recurso encontra-se delimitado pelo teor das conclusões ali apresentadas salvo quanto às questões que são de conhecimento oficioso – artigos 635.º, n.ºs 3 a 5 e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil Revisto.
O conteúdo de tais conclusões deve obedecer à observância dos princípios da racionalidade e da centralização das questões jurídicas objeto de tratamento, para que não sejam analisados todos os argumentos e/ou fundamentos apresentados pelas partes, sem qualquer juízo crítico, mas apenas aqueles que fazem parte do respetivo enquadramento legal, nos termos do disposto nos artigos 5.º e 608.º, n.º 2, ambos do Código de Processo Civil Revisto.
Excluídas do conhecimento deste Tribunal de recurso encontram-se também as questões novas, assim se considerando todas aquelas que não foram objeto de anterior apreciação pelo Tribunal recorrido.
Constituem questões de Direito colocadas pela Apelante à consideração deste Tribunal de recurso as mesmas questões que o senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância tinha já identificado na sentença proferida e com as quais também o Apelado concorda quanto à sua delimitação, conforme decorre das suas contra-alegações, a saber:
- Decidir da qualificação, validade e vigência, do contrato celebrado entre as partes;
- Apreciar termos e consequências da sua cessação pelo Réu, e se é devida a remuneração peticionada, aferindo do contributo da A. para a venda da sociedade proprietária do imóvel do Marquês de Pombal.
E relação à qualificação do contrato celebrado entre as partes, cuja validade formal não está posta em causa pelas partes, entendeu o senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância qualificar o contrato como de mediação imobiliária, facto que é contestado pelo A./Apelante que defende estarmos perante um contrato de prestação de serviços e que, só em termos subsidiários, admite a hipótese da sua configuração como de um contrato de mediação imobiliária, muito embora em quaisquer das situações a conclusão final seja sempre a mesma, no caso, a condenação do Réu no pagamento à A. das importâncias que foram acordadas no contrato celebrado entre as partes.
Vejamos.
Em primeiro lugar cumpre esclarecer que muito embora o contrato de mediação imobiliária seja uma das modalidades do contrato de prestação de serviços, cada um deles apresenta contornos específicos em sede da apreciação de Direito. Assim sendo, não é despicienda a classificação do contrato celebrado entre as partes como sendo de prestação de serviços ou e medicação imobiliária, uma vez que de tal apreciação podem resultar conclusões distintas.
Estando pacificamente aceite a matéria de facto dada como Provada, será com o recurso à mesma que a qualificação jurídica deste contrato deve ser realizada.
Para o efeito, passamos a transcrever os Pontos que integram os números 7 a 51 dos Factos dados como Provados e que incorporam o conteúdo do contrato celebrado entre a A. e o Réu em 06 de Julho de 2016:
“7. Em Junho de 2016, o Réu, através do seu Departamento de Gestão Imobiliária, incumbiu a A., em regime de exclusividade, da prestação de serviços de consultoria e assessoria para a alienação do identificado imóvel ou, preferencialmente, para a venda das ações da PRAÇA DO MARQUÊS - SERVIÇOS AUXILIARES, SA., detidas pelo Réu nesta sua empresa subsidiária e proprietária do identificado imóvel (art. 7° da p.i).
8. A A. ficou investida da promoção, assessoria, consultoria e mediação do negócio que consistiria na venda do imóvel (“Asset Deal”) ou, preferencialmente, na venda da totalidade da participação social detida pelo Banco Réu na sociedade proprietária do imóvel (“Share Deal”) (art. 8° da p.i).
9. Anteriormente, o Réu já investira a A. em operações comerciais análogas, nomeadamente nas seguintes: Edifício “The Tower”, Edifício “Batista Russo”, Portfólio “Gago Coutinho”, Terreno “Olivais Norte”, operações essas que foram concluídas e que habilitaram a A. ao recebimento da comissão acordada que o Réu lhe pagou (arts. 9° e 10° da p.i.).
10. Em 23-06-2016, a A., na qualidade de consultora em regime de exclusividade, apresentou ao Réu que, por sua vez, aceitou, uma proposta de comercialização de alienação do imóvel, preferencialmente através da aquisição da sociedade proprietária do imóvel por investidores, nos termos do E-mail e proposta de comercialização juntos, à p.i., respectivamente, como Docs. 6 e 7, e que se dão por inteiramente reproduzidos (art. 11° da p.i).
11. Nos termos de tal proposta ficou definida a estratégia de comercialização da A. nos seguintes termos:
“4. Estratégia de Comercialização
“Estrategicamente, como referido na Introdução, propomos que a venda do ativo seja realizada num processo de venda estruturado da seguinte forma:
- A A estruturará, em harmonia com o Novo Banco, todo o processo de venda através da sua Virtual Data Room (VDR), https://www.aguirrenewman.es/dataroom/ garantindo assim toda a transparência e organização que deve caracterizar um processo desta natureza.
- Na VDR serão disponibilizadas:
- Apresentação do Imóvel
- Plantas
- Fotos
- Legal: Caderneta Predial, Certidão do Registo Predial, Licença de Utilização e Certificado Energético; Contratos de Arrendamento
- Regulamento e condições de Venda
- NDA [sigla de Non-Disclosure Agreement (Acordo de Confidencialidade)]
- O acesso à VDR será realizado por convite aos investidores, que numa 1a fase, terão acesso a uma sintética informação comercial (teaser) e NDA, após a assinatura do qual, lhes ser facultado o acesso às restantes pastas de forma a dispor de toda a informação necessária para a elaboração de uma proposta de aquisição.” (art. 12° da p.i.).
12. Consta ainda da mesma proposta de comercialização a seguinte estratégia de marketing:
“4. Estratégia de Marketing
• O Regulamento e Condições de Venda, deverá ser devidamente adaptado ao edifício e aos objetivos do B, sendo o mais claro e especifico sobre os seguintes pontos: CONDIÇÕES DE VENDA
• Objeto
• Regras para visitas e esclarecimento de dúvidas
• Constituição, apresentação e prazo para a entrega da proposta
• Conteúdo de cada proposta
• Documentação que deverá acompanhar a proposta (a definir):
• Cheque bancário ou Visado
• Declaração de não dívida a Finanças e Seg. Social
• Prazo e validade das propostas
• Análise das propostas
• Escolha do promitente comprador
• Adjudicação e Contratação:
• Celebração de CPCV e/ou
• Escritura Publica” (art. 13° da p.i.).
13. Mais consta da proposta de comercialização: “Duração: Sugerimos um contrato de exclusividade por um período de 3 meses como Sell Side Advisors no processo de venda do Imóvel. Este contrato pode ser prorrogado por períodos sucessivos de 3 meses. No final do contrato, a A, deve ter o direito de terminar ou continuar possíveis negociações com investidores, aos quais foi apresentado o ativo durante o período do contrato inicial.” (art. 14° da p.i.).
14. Em matéria de honorários, foi proposta pela A. uma comissão variável de 1,5% sobre o valor de venda do imóvel, acrescido de um success fee de 0,5% sobre o mesmo valor, em caso de concretização do negócio por valor superior a €50.000.000,00, valores estes acrescidos do IVA à taxa legal (art. 15° da p.i).
15. O Réu aceitou sem reservas as condições propostas, com excepção do valor dos honorários (art. 16° da p.i).
16. Em matéria de honorários, o Réu contrapôs, a coberto do email de 06-07-2016, junto à p.i como doc. n° 6, a fls. 36, subscrito por FILIPE … do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, nos seguintes termos:
"Paulo,
Em relação à proposta para o Marquês precisamos de esclarecer a seguinte situação.
Como sabes existem já uma série de contactos efetuados, mais precisamente 10 investidores (com NDA assinado), e inclusive uma proposta concreta.
Admitindo que o banco aceitaria a estrutura de fees proposta (1,5% e 2% caso transação acima de 50M Euros), à semelhança do que aconteceu na proposta dos fundos, esta estrutura de fees teria de se aplicar apenas a novos contactos.
Em relação aos contactos já efetuados, o valor do fee teria de ser ajustado, sendo a nossa proposta baixar o fee nesses casos para 1,3% e 1,8% (se valor realizado acima dos 50M Euros).
Ficamos a aguardar o teu feedback relativamente a este tema.
Abr.
FS" (art. 17° da p.i.).
17. A A. anuiu à contraproposta do Réu, conforme decorre do email de 06-07-2016 junto a fls. 35 verso, onde se pode ler:
“Caro Filipe,
Estamos de acordo com a V. proposta, em linha com o acordado para a venda do portfolio dos FII.
Abraço,
PS.” (art. 21° da p.i.).
18. Em resposta ao email supra, o Réu, mediante email de 07-07-2016, subscrito por FS., do Departamento de Gestão Imobiliária do B, refere:
“Caro Paulo,
Podemos avançar com este processo nas condições acordadas.
O banco tem urgência em concluir este assunto, até porque temos já uma série de contactos efetuados, com análises a decorrer, e uma proposta entregue. Assim sendo, gostaríamos de rapidamente pôr este processo dos contactos a investidores em marcha, até para tentar segurar esta proposta que já temos.
Na nossa conversa de amanhã gostaria de ver convosco, entre outros que surjam, os seguintes temas:
1. Planeamento do processo;
2. Passagem dos nossos contactos;
3. Lista de novos contactos, e
4. Informação necessária para o processo.
Estou a tentar marcar na GNB GA às 9h, volto a confirmar.
Abr.
FS" (art. 22° da p.i.).
19. Na sequência do acordado, a A. levou a efeito as diligências previstas no documento designado de «“MARQUÊS DE POMBAL, 3” OFFICE BUILDING PROCESS LETTER - DUE DILIGENCE/FINAL BINDING ORDER» (“MARQUÊS DE POMBAL, 3” EDIFÍCIO DE ESCRITÓRIOS CARTA DE PROCEDIMENTOS - “DUE DILIGENCE”/LICITAÇÃO FINAL), junto à p.i. como doc. n° 8 e que se dá por inteiramente reproduzido (art. 25° da p.i.)
20. Diligências essas que a A. levou a cabo para a promoção do negócio junto de potenciais investidores no sentido de apresentar e consolidar a oportunidade do negócio e os respectivos benefícios, aproximando tais investidores do Réu, o qual assessorou em todo o processo (art. 26° da p.i).
21. Nomeadamente, a A. criou e geriu a plataforma informática Virtual Data Room exclusivamente concebida para a realização do projectado negócio (art. 27° da p.i).
22. A A. abordou directamente vários investidores nacionais e internacionais, seus clientes em carteira, para a realização do negócio, mediante o envio de um “Teaser” e de uma minuta de acordo de confidencialidade (“Non-Disclosure Agreement”) disponibilizada pelo Réu (art. 28° da p.i).
23. Levou a efeito acções de publicitação e divulgação do imóvel (art. 29° da p.i).
24. Facultou aos investidores interessados o acesso à dita plataforma Virtual Data Room que geriu ao longo do processo de comercialização (art. 30° da p.i).
25. Deu conhecimento ao Réu dos investidores que manifestaram interesse inicial no negócio, mediante a apresentação do acordo de confidencialidade assinado por estes e o seu ingresso na plataforma Virtual Data Room (art. 31° da p.i).
26. Prestou esclarecimentos de forma regular aos investidores interessados, mediante respostas a questionários com perguntas concretas por estes formuladas no âmbito de assuntos relacionados com o imóvel (art. 32° da p.i.).
27. Apresentou regularmente ao Réu relatórios de comercialização relativos às diversas fases do processo de comercialização, juntos à p.i. como docs. n°s 12 a 16 e que se dão por integralmente reproduzido (art. 33° da p.i).
28. Acompanhou vários investidores interessados em visitas ao imóvel, fazendo ali deslocar os seus colaboradores (art. 34° da p.i).
29. A MERLIN PROPERTIES é um investidor em carteira da A. com a qual manteve contactos comerciais em vários negócios assessorados e mediados por esta (art. 60° da p.i.).
30. Em 25 de Julho de 2016, a A. apresentou o negócio à MERLIN PROPERTIES, na pessoa de Enrique Gracia, nos termos do email junto à p.i como doc. n° 28, que se dá por reproduzido, com tradução a fls. 143 (art. 62° da p.i.).
31. Em 28-07-2016, a MERLIN PROPERTIES solicitou à A. o envio do teaser e da minuta do acordo de confidencialidade (“NDA - Non-Disclosure Agreement”) que já lhe haviam sido disponibilizados pela A. em 25-07-2016, e tais documentos foram novamente enviados pela A. no próprio dia 28-07- 2016 (arts. 63° e 64° da p.i.).
32. Em 12-09-2016, o então Director da MERLIN PROPERTIES, Enrique …, enviou à A. a minuta do acordo de confidencialidade por si assinada em 03-09-2016, junto à p.i, como doc. n° 30, com tradução a fls. 143 verso a 145, e que se dá por reproduzido (art. 65° da p.i).
33. Em 12-09-2016, a A. franqueou o acesso da MERLIN PROPERTIES à plataforma Virtual Data Room (art. 66° da p.i).
34. Ainda em 12-09-2016, a MERLIN PROPERTIES colocou várias questões relativas ao imóvel, nomeadamente sobre os contratos de arrendamento vigentes, suas rendas e condições (art. 67° da p.i.).
35. Em 13-09-2016, a MERLIN PROPERTIES colocou mais questões à A. sobre o imóvel, entre outras, atinentes ao valor de despesas de condomínio, valor patrimonial do imóvel, disponibilização das telas finais, áreas de arrendamento comercial e prazos de arrendamento (art. 68° da p.i).
36. A A. obteve os esclarecimentos junto do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, e, em 14-09-2016, deu resposta às questões suscitadas pela MERLIN PROPERTIES (art. 69° da p.i.).
37. Em 15-09-2016, Enrique Gracia, então Director da MERLIN PROPERTIES, visitou o imóvel acompanhado de consultores que a A. fez deslocar para o efeito (art. 70° da p.i.).
38. O Réu não participou na visita ao imóvel pela MERLIN PROPERTIES nem nela foi representado por qualquer colaborador seu (art. 18° da contestação).
39. O interesse da MERLIN PROPERTIES na conclusão do negócio foi crescendo com as diligências desenvolvidas pela A., conforme lhe foi manifestando Enrique ….., porém, também mostrou apreensão por se estar a aproximar o termo do prazo para apresentação de propostas “não vinculativas” (art. 71° da p.i. - resposta explicativa).
40. Em 29-09-2016, para acautelar a concretização do negócio mediante a compra e venda directa do imóvel, o Gerente da A. enviou ao responsável do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, Filipe .., um email dando conta de que seguia em anexo o contrato de mediação imobiliária (41. Como o destinatário do email acusou a omissão da junção da minuta do contrato como anexo ao email, o Director da A. dirigiu novo email em 30-09-2016 ao responsável do Departamento de Gestão Imobiliária do Réu, anexando a minuta do contrato de mediação imobiliária que, por lapso, não juntou no email enviado na véspera (art. 42° da p.i.).
42. O Réu não devolveu a minuta do contrato assinada nem acusou a falta de recepção de tal minuta do contrato (arts. 43° e 44° da p.i).
43. Pese embora a mesma tenha sido efectivamente recebida pelo Réu, na pessoa do seu responsável do Departamento de Gestão Imobiliária, que tratou de todas as fases do processo em representação do Banco Réu (art. 45° da p.i).
44. A minuta do contrato, na respectiva Cláusula 5a, n° 7, contemplava o valor dos honorários de 1,8% se o valor de venda fosse superior a 50 milhões de euros, ou de 1,3% se o valor de venda fosse inferior a 50 milhões de euros, caso o negócio viesse a ser concretizado com a AVENTICUM, conforme doc. n° 24 junto à p.i a fls. 95 verso a 97, e que se dá por reproduzido (art. 46° da p.i. - resposta explicativa).
45. Entre Setembro e Dezembro de 2016 a A. efectuou diligências no sentido de esclarecer dúvidas suscitadas pelos interessados sobre a necessidade de ter lugares de estacionamento arrendados no exterior, face aos custos que representavam, e sobre a licença de utilização dos pisos 0 e -1 do imóvel e sua conformidade com o Plano Director Municipal de Lisboa em vigor à data e o Plano de Urbanização da Avenida da Liberdade e Zona envolvente (art. 37° da p.i. - resposta explicativa).
46. A A. colaborou com a Pares Advogados com vista a solicitar um esclarecimento junto da Câmara Municipal de Lisboa acerca do número de lugares de estacionamento exigível pelo Plano Director Municipal em vigor, atendendo à zona de localização do prédio, ao alvará de utilização e à área bruta do edifício, vindo a concluir-se, em Dezembro de 2016, pela desnecessidade de manter os contratos de arrendamento de estacionamento fora do prédio (art. 38° da p.i. - resposta explicativa).
47. A apresentação de propostas pelos investidores e respectivo valor estava, como esteve, dependente destas informações (art. 39° da p.i.).
48. A A. cumpriu todas as solicitações do Réu que a respeito destas informações lhe foram transmitidas pelo seu Departamento de Gestão Imobiliária (art. 40° dap.i.).
49. A MERLIN PROPERTIES não formalizou nenhuma proposta, seja vinculativa ou não vinculativa, de aquisição do imóvel ou da sociedade (art. 3° al. c) da contestação).
50. A A. submeteu à avaliação do Réu as propostas finais vinculativas dos interessados/investidores AERIUM e CR MANAGEMENT/OAKTREE, apresentadas em Novembro de 2016, ambas entre 44 e 47 milhões de euros (art. 35° da p.i. em parte e art. 3° al. d) e 31° al. c) da contestação).
51. Não sem que antes tenha prestado consultoria nos termos da avaliação destas propostas finais (art. 36° da p.i)".
Como podemos verificar pela análise dos factos acima transcritos, o contato celebrado entre as partes centrou-se essencialmente, por parte da A. e a favor do Réu, na prestação de serviços de consultoria e assessoria para a alienação do imóvel Marquês de Pombal ou, preferencialmente, para a venda das ações detidas pelo Réu na sua sociedade subsidiária e proprietária deste mesmo imóvel, a Praça do Marquês – Serviços Auxiliares, SA – Pontos a 7 dos Factos Provados.
Em execução desse contrato a A. desenvolveu diversas diligências que mereceram o aplauso do próprio Réu, como consta do e-mail por este enviado àquela em 01 de Fevereiro de 2017 em que enaltece e agradece toda a colaboração prestada e realça a experiência e a dedicação da A., frisando ainda todo o tempo que aquele processo tomou a ambas as partes – Ponto 54 dos Factos Provados.
A qualidade do serviço prestado pela A. passou pela criação de uma assessoria, consultoria e promoção do ativo imobiliário que implicou a conceção de um programa específico, realizado concretamente para este produto.
Aliás, a leitura de toda a matéria de facto acima transcrita dá conta quer da qualidade de serviços prestados pela A. ao Réu, quer da contínua informação prestada a este último por aquela, no decorrer do contrato.
Também do teor dos e-mails trocados entre os colaboradores da A. e do Réu transparece o clima de confiança e coadjuvação mantida e que decorria já de anteriores operações comerciais análogas a esta e que foram concluídas, com êxito, entre as partes – Ponto 9 dos Factos Provados.
E é neste contexto que, na sua qualidade de consultora em regime de exclusividade, a A. apresentou ao Réu, que a aceitou, uma proposta de comercialização de alienação do imóvel Marques de Pombal, “preferencialmente através da aquisição da sociedade proprietária do imóvel por investidores”, ali definindo uma estratégia de comercialização e de marketing pormenorizada e na qual inseriu uma cláusula post pactum finitum com o seguinte teor: “No final do contrato, a Aguirre Newtman (anterior designação social da A.), deve ter o direito de terminar ou continuar possíveis negociações com investidores, aos quais foi apresentado o ativo durante o período do contrato inicial” – Pontos 10 a 15 e 19 a 28 dos Factos Provados.
E, no que ao presente recurso importa, no cumprimento deste contrato, mais concretamente em 25 de Julho de 2016, a A. apresentou este negócio à Merlin Properties, que era um seu investidor em carteira e com o qual “manteve contactos comerciais em vários negócios assessorados e mediados por esta” – Pontos 29 e 30 dos Factos Provados.
Entre 25 de Julho de 2016 e 15 de Setembro de 2016 a A. e a Merlin Properties desenvolveram vários contactos relacionados com este negócio, tendo a A. procedido ao envio do teaser e da minuta do acordo de confidencialidade (NDA – Non-Disclouse Agreement) a esta empresa, franqueando o acesso à plataforma virtual Data Room, prestando esclarecimentos às várias questões que lhe foram colocadas e proporcionando a visita ao imóvel acompanhado de consultores seus, com o que o interesse desta empresa na conclusão do negócio foi crescendo, graças às “diligências desenvolvidas pela A.”, conforme afirmado pela própria Merlin – Pontos 31 a 39 dos Factos Provados.
Realça-se ainda que a Plataforma informática Virtual Data Room foi exclusivamente concebida pela A. para a realização deste concreto negócio, que a geriu durante todo o processo de comercialização do imóvel, sendo o seu acesso facultado pela A. aos investidores interessados e que a contatavam em resultado das suas ações de publicitação e divulgação do imóvel aqui em causa, como expressamente decorre dos Pontos 21 a 27 dos Factos Provados.
E, finalmente, foi dado conhecimento ao Réu dos investidores que manifestaram interesse inicial no negócio, “mediante a apresentação do acordo de confidencialidade assinado por estes e o seu ingresso na plataforma Virtual Data Room”, apresentando ao Réu, relatórios de comercialização relativos às diversas fases do processo de comercialização.
Da análise de todos estes factos resulta claro, salvo o devido respeito por diversa posição jurídica, que o contrato celebrado entre as partes é um contrato de prestação de serviço, tal como vem regulado no artigo 1154.º do Código Civil e ao qual são aplicáveis as disposições sobre o mandato, com as necessárias adaptações, e que tem a seguinte redação:
“Contrato de prestação de serviço é aquele em que uma das partes se obriga a proporcionar à outra certo resultado do seu trabalho intelectual ou manual, com ou sem retribuição”.
Em um caso muito similar ao presente, a questão das diferenças entre o contrato de prestação de serviços e o contrato de mediação imobiliária foi analisada pelo STJ no âmbito do Proc. 894/11.4TBGRD.C1.S1, de 01.Abril.2014, relatado pelo senhor Conselheiro Gabriel Catarino - que se encontra disponível em www.dgsi.jstj.pt -, ali se afirmando:
“I - O contrato de mediação é um contrato atípico cabendo no âmbito geral do contrato de prestação de serviços, aplicando-se-lhe as regras dos contratos atípicos afins, onde houver analogia, e depois as regras gerais das obrigações, no pressuposto de que as partes não regularam o ponto em discussão, pois é a elas que compete essa regulação, fundada no princípio da autonomia da vontade.
II - Para que ocorra uma mediação basta que, como consequência dos actos de promoção e facilitação envidados pelo mediador, se perfeccione o contrato a que as mesmas tendem, através da concorrência da oferta realizada por uma das partes e a consequente aceitação pela outra, não se exigindo a sua posterior consumação, pois que este resultado é independente da vontade do mediador, a não ser que se haja responsabilizado expressamente de o obter, através de um pacto especial de garantia no qual assuma o bom fim da operação.
III - Por sua vez, o contrato de prestação de serviços, definido no art. 1154.º do CC, apresenta a natureza jurídica de bilateral, consensual, de duração continuada e não solene, tendo por objecto a execução de uma actividade humana, intelectual ou manual, fungível ou infungível, a que está agregada, em regra, uma contraprestação ou retribuição pecuniária, como pagamento do serviço prestado.
IV - Quem mediante uma retribuição/remuneração, a receber a final, se compromete, perante o cliente, a promover, angariar, facilitar, desenvolver esforços, desencadear vontades de realização de negócios, concitar e convocar situações de convergência de vontades negociais e confluência de intenções de celebração de um contrato (encomendado e pretendido entre ele e o comitente), sem que, como resultado dessa actividade, se comprometa, perante o comitente, à conclusão de um negócio não compactua um contrato típico de mediação imobiliária, mas sim um contrato de prestação de serviços”.
Tal como acima deixamos já expresso, a A. cumpriu com todo o plano contratual assumido perante o Réu, tendo, em regime de exclusividade, prestado os seus serviços de consultadoria e assessoria para a alineação do imóvel Marquês de Pombal (Asset Deal) ou, preferencialmente, para a venda das ações da Praça do Marquês – Serviços Auxiliares, SA, de que este era detentor na sociedade proprietária do imóvel (Share Deal).
Constituindo matéria assente que o contrato em causa tinha uma duração inicial de três meses que podia ser prorrogado por períodos sucessivos de três meses e tendo o mesmo tido o seu início em 06 de Julho de 2016, certo é que este veio a renovar-se por acordo tácito das partes que mantiveram a relação comercial em curso até 01 de Fevereiro de 2017, data em que o Réu enviou um e-mail à A. dando por “concluída a colaboração” até então existente - Pontos 13, 15, 16 e 54 dos Factos Provados.
Aqui chegados, e antes de avançar para a análise desta cessação contratual unilateral, cumpre desde já ter como assente que o contrato de prestação de serviços aqui em apreciação era oneroso, tal como também o foi firmado entre as partes, realidade que tem cobertura legal.
Com efeito, dispõe o artigo 1158.º, n.º 1, do Código Civil que o mandato presume-se gratuito, exceto se tiver por objeto actos que o mandatário pratique por profissão; neste caso, presume-se oneroso”, acrescentando o nº 2 que “se o mandato for oneroso, a medida da retribuição, não havendo ajuste entre as partes, é determinada pelas tarifas profissionais; na falta destas, pelos usos; e, na falta de umas e outros, por juízos de equidade.”
Também como resulta do disposto nos artigos 1161.º, n.º 1, alínea a) e 1167.º, alíneas b) e c) do Código Civil, a prestação de serviço onerosa é um contrato bilateral do qual resultam obrigações para ambas as partes. De entre estas salienta-se a obrigação do prestador do serviço praticar os actos compreendidos no mandato segundo as instruções do mandante e a de este proceder ao pagamento ao prestador do serviço da retribuição que ao caso competir.
Está também adquirido para os autos que não só a A. cumpriu com a sua parte, pelo que até foi elogiada pelo Réu, como ficou estabelecido entre as partes o valor a ser pago pelo trabalho desenvolvido pela A., valor esse que acabou por resultar de uma contraproposta do Réu que foi aceite pela A. – Pontos 15 a 18 dos Factos Provados.
Aqui chegados, cumpre analisar a posição assumida pelo Réu em 01 de Fevereiro de 2017 com a sua afirmada “conclusão de colaboração” com a A. contida no e-mail acima referido e cujo teor consta do Ponto 54 dos Factos Provados.
No momento temporal em que o Réu envia este e-mail à A. o contrato celebrado entre ambas estava em vigor, fruto da sua renovação a 07 de Janeiro de 2017 e caducaria em 07 de Abril de 2017 [período inicial do contrato a 06 de Julho de 2016 + 3 meses = 07 de Outubro de 2016 + 3 meses = 07 de Janeiro de 2017], caso não viesse a ser novamente renovado como até então tinha acontecido.
Independentemente deste facto, certo é que as partes, no âmbito da sua liberdade contratual, inscreveram no contrato entre ambas firmado uma cláusula com o seguinte teor:
“No final do contrato, a A (a ao A.), deve ter o direito de terminar ou continuar possíveis negociações com investidores, aos quais foi apresentado o ativo durante o período do contrato inicial” – Ponto 13 dos Factos Provados.
Esta cláusula tem perfeito cabimento no âmbito da liberdade contratual e corresponde ao dever de lisura que deve liderar o comportamento das partes no cumprimento dos contratos e que, neste caso, por acordo, foi estabelecido que deveria estender-se para além do termo do contrato, exatamente com o intuito de preservar essa mesma lisura a que, em termos jurídicos, designamos como comportamento de boa-fé que é imposto às partes.
No presente caso, como já acima referimos, foi a A. que contactou com a Merlin Properties, investidor que fazia parte da sua carteira de clientes, interessou-a no negócio aqui em análise, sendo este um facto que a própria Merlin assumiu. O facto de este investidor, na parte inicial do negócio, não ter apresentado uma proposta para a aquisição então em curso, em nada altera esta realidade uma vez que, como resulta da leitura da própria cláusula aqui em apreciação, a atuação da A. não estava relacionada com a apresentação ou não de propostas, mas sim, com a apresentação do “activo” aos interessados, no caso, do imóvel aqui em consideração e/ou da venda das ações da sociedade proprietária daquele imóvel.
Nas palavras da A., que bem sintetizam a sua atuação no âmbito deste contrato, competia-lhe não a apresentação de investidores ao banco Réu, “mas sim a apresentação do negócio pretendido aos investidores”, o que são realidades distintas.
E é tendo em consideração esta distinção, expressa nos termos do contrato, que a A. apresentou os relatórios de comercialização ao Réu, bem como realizou todas as diligências que vêm enumeradas na matéria de facto dada como Provada das quais se destaca a constante do Ponto 20, onde se refere: “Diligências que a A. levou a cabo para a promoção do negócio junto de potenciais investidores no sentido de apresentar e consolidar a oportunidade do negócio e os respetivos benefícios, aproximando tais investidores do Réu, o qual assessorou em todo o processo”.
Na verdade, a importância desta intervenção da A. junto da Merlin Properties foi de tal ordem relevante – seja com as explicações dadas e deslocação ao imóvel, entre outras diligências -, que o certo é que é este mesmo investidor que vem a adquirir ao Réu as ações que titulavam a participação social deste na sua sociedade subsidiária (Praça do Marquês – Serviços Auxiliares, SA), transferindo-se, assim, a posição do titular das ações do Réu para a Merlin que assim adquire o único imóvel daquela sociedade – Pontos 59 a 64 dos Factos Provados.
O facto de este investidor ter sido chamado pelo Réu, em Junho de 2017, através da Hudson Advisors, sociedade responsável pela gestão de activos do Fundo Lone Star (que viria a adquirir grande parte do capital social do Réu), em nada faz desmerecer a actuação desenvolvida pela A. ao longo da vigência do contrato celebrado com o Réu – Ponto 57 dos Factos Provados.
Na verdade, quando o Réu aborda esse investidor, tem já conhecimento dos contactos anteriores desenvolvidos pela A., quer em relação a este investidor quer aos demais, através das informações que lhe foram proporcionadas pelos relatórios enviados pela A. no decurso do contrato que então vigorava. É facto do conhecimento comum que “informação é poder” e que, este tipo de informações comerciais são preciosas para quem quer realizar um negócio da envergadura daquele que está aqui em causa e que veio a concretizar-se pelo valor de € 60.300.000,00 – Ponto 64 dos Factos Provados.
Nos termos da cláusula contratual acima transcrita o que temos de observar é que a A. tinha já contactado com a Merlin, a quem o activo tinha sido apresentado na vigência do contrato e que, nessa medida, sempre lhe assistiria o direito de “(…) terminar ou continuar possíveis negociações” com este investidor, direito este que lhe foi sonegado tanto mais que os contactos realizados por iniciativa da Hudson Advisors e da Lone Star junto da Merlin, foram sem o conhecimento da aqui A., o que o Réu não podia ignorar e, muito menos o podia, em relação ao conteúdo da própria cláusula inscrita no contrato e que vigorava apara além do mesmo, permitindo à A. a continuação das negociações com este investidor (Merlin) que tinha sido trazido por si ao palco das negociações iniciais.
E a questão é tão ou tanto mais delicada quanto é certo que, como decorre da experiência comum, o Réu não podia deixar de saber em 01 de Fevereiro de 2017 – momento em que pôs fim ao contrato antes do termo do prazo negocial que apenas ocorreria a 07 de Abril de 2017 - estavam já em curso as negociações para a alienação dos seus activos imobiliários, entre os quais se encontrava o imóvel aqui em consideração e estavam também já a decorrer negociações para a operação da sua venda à Lone Star, já anunciadas em 31 de Março de 2017 e que viriam a concluir-se em Outubro de 2017, tendo encerrado “um complexo processo de negociações com o novo acionista, com as instituições europeias e com outras instituições nacionais, designadamente o Banco de Portugal e com o Governo”, conforme é salientado na sentença em apreciação.
São ainda factos do conhecimento comum que o fundo imobiliário Lone Star, através da sociedade gestora Hudson Adisers, procedeu à aquisição de vasto património imobiliário do Réu e à sua recolocação no mercado imobiliário.
Se é certo que não podemos partir destes factos que são do conhecimento comum, e malgrado a sua incontornável coincidência com os factos aqui em apreciação, para a afirmação de um estratégia concertada para afastar a A. do negócio e da necessidade de se proceder ao correspondente pagamento dos honorários contratualmente estipulados, certo é também que, no caso, não é necessário a realização dessa prova diabólica bastando o simples facto da existência de uma cláusula acordada entre as partes e que expressamente consta do contrato assumido entre a A. e o Réu: a mencionada cláusula post pactum finitum.
Observe-se, ainda, que o próprio teor do e-mail de 01 de Fevereiro de 2017, enviado pelo Réu à A., tinha em mente que esta aceitasse esta resolução unilateral do contrato então em vigor, sem ter de honrar a cláusula post pactum finitum, o que fez através da introdução de uma desculpa que induziu a A. em erro.
É certo que a A., embora manifestando o “seu inconformismo com a cessação por considerar que havia trabalho feito e questões pendentes relacionadas com o imóvel que afectavam o seu valor”, acabou por não reagir uma vez que o Réu lhe tinha comunicado que irai retirar o “activo” do mercado. Apenas em Setembro de 2017 é que a A. tomou conhecimento pela imprensa que a Merlin concretizara a compra do activo aqui em questão ao Réu – Pontos 54, 55 e 59 dos Factos Provados.
Ora, bastaria a apreciação desta posição assumida pelo Réu, de induzir a A. em erro sobre os motivos que a levaram à cessação antecipada do contrato com vista a obter o acordo da A. e impedir que continuasse com as diligências em curso, para termos de concluir pela manutenção daquela cláusula e pela incontornável legitimidade da A. a peticionar o pagamento de honorários acordados com o Réu no âmbito do contrato de prestação de serviços celebrado.
O facto de não ter sido a A. a levar a final a realização deste negócio em nada afeta o pagamento integral dos honorários contratualmente estabelecidos, quer porque realizou um vasto conjunto de diligências aptas para o efeito pretendido e mais que justificativas da sua abonação, quer porque a sua não continuidade junto dos clientes já abordados, entre os quais a aqui Merlin, e que levou à conclusão deste negócio, apenas se deveu a factos apenas imputáveis ao Réu e para os quais a A. em nada contribuiu.
Concluindo, no caso, o pagamento dos honorários contratualmente acordados traduz-se numa comissão de 2% sobre o preço de venda do imóvel (€ 60.300.000,00) uma vez que o negócio foi apresentado pela A. à Merlin Propertiers em 25 de Julho de 2016 – Ponto 16 dos Factos Provados.
Em termos de quantificação real destes valores temos que o Réu deve proceder ao pagamento à A. da quantia de € 1.206.000,00 (um milhão, duzentos e seis mil euros), acrescidos de IVA à taxa em vigor (23%), no valor de € 277.380,00 (duzentos e setenta e sete mil, trezentos e oitenta euros), tudo no total de € 1.483.380,00 (um milhão, quatrocentos e oitenta e três mil, trezentos e oitenta euros).
Os juros legais, da responsabilidade do Réu, devem ser contabilizados desse a citação e até integral pagamento.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, julga-se procedente a apelação e, nessa conformidade, revoga-se a sentença proferida pelo senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância, condenando-se o Réu a pagar à A. a quantia de € 1.206.000,00 (um milhão, duzentos e seis mil euros), acrescidos de IVA à taxa em vigor (23%), no valor de € 277.380,00 (duzentos e setenta e sete mil, trezentos e oitenta euros), tudo no total de € 1.483.380,00 (um milhão, quatrocentos e oitenta e três mil, trezentos e oitenta euros), acrescida de juros de mora desde a citação e até integral pagamento.
Custas pelo Réu.
Lisboa, 02 de Fevereiro de 2021
Dina Maria Monteiro
Luís Espírito Santo
Isabel Salgado |
