| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes na 2.ª secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
APELANTE/RÉ: S..., Lda,
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APELADO/AUTOR: D...
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Com os sinais dos autos.
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Inconformada com a sentença de 05/01/2009 que declarou resolvido o contrato de arrendamento relativo à fracção autónoma designada pela letra A correspondente à loja n.º ... sita na Avª ..., Lisboa e a condenou a despejá-lo e entregá-lo ao Autor livre e devoluto, julgou improcedente o pedido reconvencional e consequentemente absolveu o Autor do pedido contra ele formulado dela apelou a Ré em cujas alegações conclui:
1. Nos termos da sentença recorrida, o contrato de arrendamento de que é objecto a loja n.º ... sita na Avª ..., freguesia de Arroios, concelho de Lisboa, foi declarado resolvido e, em consequência, a Apelante foi condenada no despejo do imóvel locado e na entrega do mesmo ao Apelado, livre e devoluto de pessoas e de bens.
2. O tribunal a quo considerou ter a Apelante incumprido o contrato de arrendamento objecto dos autos e preenchido com a sua conduta, a previsão da alínea d) do n.º 1 do art.º 64 do Regime do Arrendamento Urbano, a qual constituiu causa de resolução do contrato.
3. O tribunal de 1.ª instância declarou resolvido e ordenou a entrega do imóvel locado ao Apelante na medida em que considerou provado (fls. 311 dos autos): que em Maio de 2004 foram realizadas obras no imóvel locado (facto 1.9); que as mencionadas obras consistiram em trabalhos de pintura, instalação de tectos falsos, de chão flutuante e de climatização, renovação da iluminação e aposição de reclamos luminosos (facto 2.1); e que com tais obras, o interior do imóvel locado foi alterado dado que o mesmo seria composto por uma divisão no rés-do-chão e por duas divisões na cave, tendo esta sido transformada numa única divisão (facto 2.3)
4. Atendendo aos factos considerados provados e especialmente aos termos em que os mesmos o foram, é notório que da matéria de facto dada como provada não decorre, de todo, que a Apelante tenha realizado no imóvel locado obras que tenham alterado substancialmente a disposição interna do mesmo.
5. Ora, se o tribunal a quo não considerou provado terem sido realizadas –desde logo, porque de facto não foram – quaisquer obras de construção ou demolição quer de paredes, quer de quaisquer outras divisórias existentes no imóvel locado, não se compreende como pôde entender que existe prova de que, simplesmente, duas divisões se transformaram numa única.
6. O prédio urbano em que se insere a loja locada possui licença de utilização a qual constitui documento autêntico.
7. Para prova do facto que alegou – i.e., que as obras realizadas não alteraram substancialmente o imóvel locado – a Apelante juntou aos autos a planta do imóvel datada de 1960, com base na qual foi emitida a aludida licença de utilização, tendo assim comprovado que a configuração que o espaço apresentava em 1960 é exactamente a mesma que se verifica na actualidade.
8. A conformidade entre a planta, o projecto de construção e as características físicas do imóvel constitui requisito sine qua non da emissão da licença de utilização, facto que foi corroborado por prova testemunhal.
9. Contrariamente ao entendimento expresso na sentença recorrida, a prova produzida atesta que a Apelante não realizou no imóvel locado obras que tenham alterado – e bem assim, que sequer tenham sido passíveis de alterar – a disposição interna das divisões, em termos tais que possa entender-se ter a Apelante abusado dos seus direitos de arrendatária, comprometendo definitivamente a identidade da loja que lhe foi dada de arrendamento.
10. O tribunal a quo procedeu a uma valoração infeliz e muito questionável dos depoimentos prestados pelas testemunhas arroladas pelo Apelado, quer pela Apelante.
11. A testemunha B... afirmou considerar que “…a loja ficou mais bonita, mais moderna…”(3m56s), não tendo todavia trazido para os autos prova conclusiva quanto à questão em análise, visto que, regra geral, utilizou, no seu depoimento, expressões como “…dá-me ideia que…”, “…presumo…” e “…não sei, não faço a mínima ideia…”
12. A testemunha C..., declarou laconicamente que “…descia-se umas escadas para baixo para uma cave, onde, nessa cave, havia uma divisão(…) ultimamente que a gente lá foi, (…)quando lá houve umas obras, (…) não havia lá divisão nenhuma, estava toda ampla.” (2m05s), mostrando-se no entanto, incapaz de explicar ao tribunal o que entende por “divisão”
13. A testemunha E..., não pôde, igualmente, confirmar terem tido lugar quaisquer obras de demolição, nem ter sido derrubada qualquer parede ou divisória na cave do imóvel locado.
14. A testemunha F... indicou ter visitado o imóvel locado, tendo verificado a inexistência de quaisquer divergências entre a realidade física do local e a planta existente nos arquivos da Câmara Municipal de Lisboa.
15. A testemunha G... esclareceu que não existem, na cave do imóvel locado, quaisquer outras divisões que não a da casa de banho, nem tão-pouco indícios de alguma vez ter existido.
16. A testemunha H... declarou conhecer a loja aqui em questão há 9 (nove) anos e assegurou não existirem paredes a dividir nenhum dos pisos (“…havia uma divisão em baixo…”-8m16s).
17. Do teor dos depoimentos acima expostos não decorre nem pode decorrer a convicção que, aparentemente, se formou no espírito do julgador que proferiu a sentença recorrida.
18. Nenhuma das testemunhas arroladas pelo Apelado logrou confirmar cabalmente nem a efectiva existência de uma parede de alvenaria na cave do imóvel locado, nem que essa parede tenha sido demolida pelo Apelante, no contexto das obras realizadas no local em Maio de 2004.
19. A prova testemunhal, produzida em sede de audiência de discussão e julgamento não conseguiu contradizer ou sequer justificar que da própria planta do imóvel, validada pela Câmara Municipal de Lisboa através da emissão da licença de utilização do mesmo, não conste qualquer referência à existência das alegadas duas divisões na cave.
20. A prova documental carreada pela Apelada comprovou que, pouquíssimo tempo antes da celebração do contrato de arrendamento, a licença de utilização do imóvel foi emitida com base numa planta que corresponde inteiramente à realidade física existente no local à época – e na actualidade, sublinhe-se.
21. Ainda assim, o tribunal entendeu (fls 269 dos autos), dar particular ênfase “… aos depoimentos produzidos em sede de audiência de discussão e julgamento…”, mormente às “…testemunhas arroladas pelo A…”
22. Donde, verifica a Apelante, que o tribunal simplesmente desconsiderou a prova documental trazida para os autos, especialmente a planta do imóvel locado, negando-lhe o incontornável valor probatório que à mesma deve ser reconhecido.
23. Concomitantemente, o tribunal a quo, extraiu das palavras das testemunhas arroladas pelo Apelado um teor, uma certeza e um rigor que as mesmas notoriamente não revelaram, e errou objectivamente na apreciação dos valores probatórios aqui em questão.
24. Donde, nunca o Meritíssimo Juiz a quo poderia ter dado como provado o 4.º quesito da base instrutória, que versa o seguinte: “Com as obras referidas em l) o interior do locado foi alterado, dado que o mesmo era composto de uma divisão no rés-do-chão e de duas divisões na cave (…) e a R. transformou a cave numa única divisão?”
25. No caso em apreço, verifica-se que a prova testemunhal produzida não sustenta as respostas dadas à base instrutória e que, por outro lado, há óbvio desajuste entre o sentido dessas mesmas respostas e a prova documental carreada para os autos.
26. Em suma, A Apelante pretende colocar ao douto Tribunal ad quem, em conformidade com o enunciado pelo Prof. Doutor Miguel Teixeira de Sousa (“Estudos Sobre O Novo Processo Civil”, Lex, pág. 348), “…um problema de aferição de razoabilidade (…) da convicção probatória do julgador recorrido…”, visto que os depoimentos enfatizados pelo tribunal a quo são “…de todo inidóneos ou ineficientes para suportar a decisão a que se chegou.” E, bem assim, que a prova documental – e, mutatis mutandis, a prova testemunhal -, trazida aos autos pela Apelante foi indevidamente indiferente ao tribunal que proferiu a sentença ora recorrida.
Em contra-alegações com ampliação do âmbito do recurso, conclui a Autora:
1. O recurso da Ré versa somente sobre a matéria de facto, não versando sobre matéria de direito.
2. Nas conclusões de recurso a ré especifica apenas em concreto um ponto de facto que considera incorrectamente julgado, sendo este o quesito 4.º a base instrutória;
3. A ré não especifica, nas conclusões quais os concretos meios probatórios constantes do processo ou do registo ou gravação nele realizada que impunham decisão sobre o ponto da matéria de facto impugnado diversa da recorrida, pelo que deve o recurso da ré ser rejeitado, sob pena de, assim, não se entendendo ficar violado o disposto no art.º 690-A do C.P.C.
4. A resposta dada ao quesito 4.º da base instrutória, assim como a resposta dada à restante matéria de facto que esteve em discussão na audiência de discussão e julgamento, assenta na prova testemunhal produzida em audiência de julgamento, nomeadamente nos depoimentos das testemunhas do Autor B.. (registo de 03.02 a 05.44, de 08.03 a 08.53, de 09.31 a 10.28), C... (registo de 06.18 a 06.25, de 07.03 a 07.05, de 07.19 a 07.23) e E... (registo de 03.36 a 03.43, de 04.33 a 04.40, de 04.58 a 05.02, de 10.53 a 11.03 de 12.05 a 12.07, de 12.59, de 13.07 a 13.32, de 14.17 a 14.20), prova essa que foi livremente apreciada pelo julgador, em conjunto com a demais prova e que não foi, nem pode ser, abalada pelos documentos carreados pela Ré, nomeadamente a planta do imóvel).
5. A matéria de facto dada como provada demonstra que efectivamente a ré violou o contrato de arrendamento e os seus deveres de inquilina, porquanto operou uma transformação definitiva ou permanente do locado, que deixou de ter o número de divisões que tinha, perdendo, deste modo, identidade…modificou a morfologia ou planificação do locado, sendo certo que,…o direito de transformação da coisa locada pertence apenas e só ao proprietário e não àquele que apenas tem o gozo da coisa…, não podendo considerar-se que a transformação de um espaço com duas divisões em espaço amplo, sejam obras necessárias à finalidade do arrendamento.
6. As obras realizadas pela ré no locado, atentos os factos dados por provados, apenas foram classificados como voluptuárias, no sentido de não serem necessárias para evitar a destruição ou deterioração do imóvel.
7. Ficou inequivocamente provado que antes das obras de 2004, na cave do locado dos autos existia uma parede que deixou de existir depois dessas obras, a cave tinha duas divisões e passou a ter uma só, passou a ser ampla, sendo este o facto relevante.
8. O facto relevante é a transformação ou modificação de uma cave com duas divisões numa cave com uma só divisão.
9. Não releva a forma como tal transformação foi operada ou produzida pela ré, nem essa forma esteve em discussão.
10. A certidão da planta do locado junta aos autos pela Ré apenas demonstra que existe um projecto datado de 1960 que foi apresentado na Câmara Municipal de Lisboa.
11. Da planta de 1960 junta aos autos pela ré e da existência da vistoria e de licença de utilização, não pode retirar-se que à data da outorga do contrato dos autos (1963), ou seja, três anos depois, a loja apresentasse exactamente a configuração nela ilustrada.
12. Da planta de 1960 junta aos autos pela ré e da existência da vistoria e de licença de utilização, não pode retirar-se que não tenha o respectivo proprietário conferido, logo depois, uma planificação diferente ao espaço, independentemente do licenciamento das alterações.
13. A grande maioria das edificações apresenta divergências em relação aos projectos aprovados pelas Câmaras, independentemente das vistorias que foram realizadas e das licenças de utilização que foram emitidas.
14. Na maior parte dos casos as pessoas submetem os projectos a aprovação, aguardam as vistorias, que por vezes ocorrem in loco, aguardam a emissão das licenças de utilização e logo de seguida fazem alterações.
15. Independentemente dos projectos, vistorias e licenças de utilização, o proprietário do imóvel pode posteriormente fazer alterações sem, no entanto, as licenciar, sendo certo que as consequências daí advindas sobre si recaem.
16. A planta do locado de 1960 junta aos autos pela Ré não pode abalar a prova produzida testemunhalmente, nem provocar alteração da decisão de facto que recaiu sobre a questão do quesito 4.º da base instrutória.
17. O depoimento da testemunha da ré, transcrito no art.º 20.º das suas alegações de recurso, não pode provocar alteração da decisão de facto que recaiu sobre o quesito 4.º da base instrutória, na medida em que esta testemunha se refere à questão em termos genéricos e abstractos, não se referindo ao caso concreto.
18. A caderneta predial junta aos autos, retrata uma descrição fiel à edificação que efectivamente existia na data do contrato.
19. A configuração relatada pelas testemunhas do Autor, nos depoimentos que ficaram localizados supra, são coincidentes com a configuração vertida na caderneta predial do locado nos autos, o que não é abalado pelo depoimento da testemunha da ré transcrito no art.º 23.º das alegações de recurso desta, por igualmente se tratar de uma resposta em termso genéricos e abstractos, não se referindo ao caso concreto.
20. A prova documental carreada para os autos pela ré (planta do locado), que foi livremente apreciada pelo tribunal, não é susceptível de abalar a prova testemunhal produzida e de implicar a modificação da decisão que recaiu sobre a matéria de facto.
21. Os depoimentos das testemunhas da ré F..., G... e H..., referidos nos art.ºs 42, 43, 44, 45, 50 e 51 das alegações de recurso, não são susceptíveis de abalara a demais prova produzida e implicar a modificação da decisão que recaiu sobre a matéria de facto.
22. O Tribunal recorrido deu como assente o quesito 4.º da base instrutória e a demais matéria de facto, com base no conjunto da prova produzida por ambas as partes, que apreciou livremente e valorou correctamente, não ocorrendo qualquer erro na apreciação dos valores probatórios em questão.
23. O quesito 4.º da base instrutória foi correctamente dado como provado, o que a reanálise da prova gravada confirmará.
24. Não existe fundamento válido que possa sustentar a alteração da decisão de facto proferida pelo Tribunal recorrido que deve manter-se tal como deve manter-se a consequente decisão de direito, que não está colocada em crise pela ré.
25. Caso assim se não entenda, deve ser ampliado o âmbito do recurso, apreciando-se a decisão tomada sobre a primeira causa de resolução do contrato dos autos, nos termos e ao abrigo do disposto no art.º 684-A do Código do Processo Civil
26. O autor moveu a acção visando a declaração da resolução do contrato de arrendamento também com o fundamento previsto na alínea f) do n.º 1 do art.º 64 do Regime do Arrendamento Urbano (cessão de exploração do estabelecimento instalado no prédio arrendado sem autorização do senhorio).
27. Da matéria de facto dada como provada nos n.ºs 1.1 a 1.8, da factualidade assente, resulta que a ré cedeu a exploração do estabelecimento comercial instalado no locado a terceiros, sem autorização do autor.
28. Não tendo sido autorizada pelo autor a cessão de exploração do estabelecimento instalado no locado dos autos, viola o art.º 1038 do CCiv.
29. O art.º 1038, alínea f) do CCiv deve ser interpretado extensivamente, de modo a compreender todas as formas de proporcionar a outrem o gozo da coisa locada.
30. Não se provou que tenha o autor reconhecido a cessionária como inquilina, nos termos do disposto no art.º 1049 do cCiv.
31. A cessão de exploração do estabelecimento comercial instalado no locado dos autos sem a autorização do autor e sem o reconhecimento por parte do autor da cessionária como inquilina constitui fundamento de resolução do contrato, pelo que assim se não tendo entendido a decisão recorrida violou a alínea f) do n.º 1 do art.º 64 do Regime do Arrendamento Urbano.
32. O art.º 111 do R.A.U. não prevê a possibilidade de o arrendatário ceder o gozo do prédio sem autorização, pelo que, sem este consentimento a cedência é ilícita.
33. O art.º 115 do R.A.U. não permite a sua aplicação analógica aos casos de cessão de exploração de estabelecimento comercial.
34. Tendo em conta a factualidade assente, assiste ao autor o direito à resolução do contrato, pelo que, assim se não tendo entendido a decisão recorrida violou os art.ºs 1038 e 1049 do CCIV art.ºs 64/1/f 111 e 115 do R.A.U.
Termina pedindo a negação de provimento ao recurso interposto pela ré e caso assim se não entenda ser admitida a ampliação do recurso apreciando-se a decisão tomada na sentença sobre a primeira causa de resolução do contrato dos autos alegada pelo autor, nos termso do disposto no art.º 684-A do C.P.C. revogando-se a decisão recorrida substituindo-a por outra que a julgue procedente declarando a resolução contratual com a condenação da ré na entrega ao Autor do locado, devoluto de pessoas e de bens.
Em resposta à ampliação do recurso conclui a Ré:
1. Não assiste qualquer razão ao Apelado no que concerne à alegação, já considerada totalmente improcedente pelo tribunal a quo, de que a Apelante terá dado causa à resolução do contrato de arrendamento do estabelecimento comercial – em que esta é arrendatária e o Apelado senhorio -, porquanto não obteve deste autorização prévia à celebração de um contrato de cessão da exploração do referido estabelecimento.
2. Bem andou o Meritíssimo Juiz a quo ao entender não ser necessária a autorização do senhorio para a cessão de exploração de estabelecimento comercial, mas tão somente a comunicação, a posteriori, da celebração do referido contrato (cfr., fls. 302 a 307 da sentença).
3. Em 01.04.2003, a Apelante celebrou com a sociedade comercial por quotas GR..., LDA, o contrato de cessão de exploração de estabelecimento comercial que juntou aos autos;
4. Em 09.04.2002, a Apelante remeteu ao Apelado, in casu, seu senhorio, uma carta registada com aviso de recepção informando-o de que havia celebrado tal contrato e em que termos (cfr. ponto 1.7 da matéria de facto assente a fls. 200 da sentença).
5. O Apelado recepcionou a mencionada correspondência e tomou conhecimento do teor da mesma em 10.04.2003 (cfr. confessado nos art.ºs 13.º e 14.º da p.i.)
6. A jurisprudência e a doutrina dominantes defendem que a cessão de exploração de estabelecimento comercial não necessita de autorização/consentimento do senhorio.
7. A locação de estabelecimento comercial ou industrial, tal como está prevista no art.º 111 do R.A.U., não comporta qualquer cessão (temporária ou definitiva) da posição contratual do arrendatário -locador. É um negócio unitário não arrendatício com objecto (mediato) unitário, em que o gozo do prédio – elemento do estabelecimento é transferido a título não autónomo (absorvido no negócio locativo global); não há negócio incidindo no prédio, o locador do estabelecimento continua a ser o arrendatário.
8. É razoável admitir que a alínea f) do art.º 1038 não alcança apenas as formas de proporcionar o gozo da coisa locada expressamente referidas na sua letra, devendo o preceito ser interpretado extensivamente, portanto.
9. Ainda assim, não falecem razões para a defesa da tese da desnecessidade de autorização do senhorio. A disciplina do “arrendamento para comércio ou indústria” é impregnada pela ideia da tutela do estabelecimento (e seu proprietário).
10. O contrato de arrendamento para comércio ou indústria não é essencialmente intuitu personae – a posição do arrendatário é transferível para pessoas de todo estranhas ao locador.
11. Se no caso do trespasse é permitida a transmissão da posição de arrendatário sem que o senhorio tenha de autorizar, não se concebe que seja exigira autorização para a cedência do gozo do prédio em caso de cessão de exploração do estabelecimento.
12. Em ambos os casos está em causa a defesa de circulação negocial e, eventual e concomitantemente, da própria manutenção dos estabelecimentos enquanto valores económico-sociais – dada a importância dos prédios, o requisito da autorização do senhorio conduziria muitas vezes (quando a mesma fosse recusada) à quebra da referida defesa.
13. Impõe-se inferir do n.º 1 do art.º 115º do R.A.U. – utilizando argumento a fortiori ou por maioria de razão, a desnecessidade de autorização do senhorio para a hipótese de cessão de exploração do estabelecimento.
14. A ter lugar a reapreciação, pelo tribunal ad quem, da supra exposta causa de resolução do contrato de arrendamento alegada pelo Apelado – hipóteses que apenas por mero dever de patrocínio se adite – não poderá concluir-se noutro sentido que não o já plasmado na sentença recorrida, ou seja, a improcedência de tal fundamento.
15. Sempre terá também de improceder a alegação do Apelado de que o presente recurso deverá ser rejeitado por incumprimento do disposto na alínea b) do n.º 1 do art.º 690-A do C.P.C.
16. Atendendo ao vertido, especificamente, nos art.ºs 13 a 19, 22 a 25 e 32 a 54 das alegações de recurso da Apelante, bem assim como nos art.ºs 7 a 17 e 21 a 23 das respectivas conclusões, não poderá em bom rigor ser reconhecida uma seriedade atendível ao que o Apelado vem alegar.
17. Bem ao invés de incumprir o comando legal expresso na referida alínea b) do n.º 1 do art.º 690-A do C:P.C. a Apelante identificou concretamente quais os meios probatórios constantes dos autos dos quais entende que decorre a decisão diversa da proferida em 1.ª instância, fundamentou com liminar clareza o seu entendimento e elencou, taxativa e expressamente, todos os aspectos específicos que considera terem sido julgados incorrectamente.
18. Todavia, ainda qua assim não fosse, e a Apelante não tivesse cumprido o disposto na norma aqui em questão, não seria o presente recurso, sem mais, rejeitado, como pretende o Apelado; diversamente, “… se o recorrente que impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto não cumpri o ónus de especificar os concretos meios probatórios, constantes da gravação, que imporiam decisão diversa, o recurso não deve sem mais ser rejeitado, cabendo, antes, formular-se convite àquele para que supra a aludida falta.”- Ac STJ de 01-10-1998, in BMJ, 480.º-348.
19. Donde, é evidente que não assiste razão alguma ao alegado pelo Apelado.
20. O próprio Apelado não ignora a falta de fundamento da sua e vem agora discretamente admitir, na ânsia de defesa da sua tese, a possibilidade de ter incumprido os normativos legais que enquanto proprietário de imóvel, sobre si impendem (cfr. parágrafo 9 e parágrafo 7 das contra-alegações de recurso).
21. O Apelado pretende despojar a licença de utilização do imóvel arrendado – a qual foi elaborada em conformidade com o teor da planta junta aos autos – da sua evidente (e elucidativa) valência probatória.
22. As palavras do Apelado não revelam senão uma tentativa vâ de obviar a que o douto tribunal ad quem reconheça a razão que, sem margem para dúvidas, acompanha a Apelante no cerne do presente recurso.
Termina pedindo que o recurso seja totalmente procedente, revogando-se a sentença recorrida.
Recebido o recurso, foram os autos aos vistos dos Ex.mos Juízes-adjuntos, e nada foi sugerido; nada obsta ao conhecimento do mesmo.
Questão a resolver:
1. Questão prévia (conclusões 1 a 3 das contra-alegações do Autor) da rejeição do recurso da Ré por alegado incumprimento do art.º 690-A, n.º1 alínea a) e n.º 2 do C.P.D.
2. Saber se deve se deve ser alterada a decisão de facto quanto ao quesito 4.º (conclusões 5 a 26);
3. Não sendo alterada a decisão de facto saber se ocorre erro de julgamento na sentença recorrida ao considerar que ocorreu alteração substancial da disposição interna do locado como fundamento de resolução contratual (art.º 64/1/d do R.A.U.)- conclusões 1 a 4.
4. No recurso subordinado do Autor saber se ocorre erro de julgamento na sentença recorrida ao considerar que não é necessária a autorização do senhorio para a locação do estabelecimento comercial sito no locado, em violação do disposto nos art.ºs 1038 e 1049 do CCIV., 64/1/f 111 e 115 do R.A.U.
II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O Tribunal recorrido deu como assentes os seguintes factos:
1. O Autor é dono e legítimo proprietário da fracção autónoma designada pela letra “A” correspondente à loja n.º ... sita na Avenida ... freguesia de Arroios, concelho de Lisboa, descrita na ... conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º ... do Livro ..., da referida freguesia e do referido concelho, conforme se poderá verificar na certidão de registo predial.
2. Esta fracção está inscrita na matriz predial urbana sob o n.º ..., como resulta da cópia da certidão de teor matricial junta como doc. n.º 1 com a petição a inicial.
3. Por contrato celebrado em 20 de Junho de 1963 a fracção autónoma atrás descrita foi dada de arrendamento pelo seu então proprietário – I... -, conforme resulta da cópia da respectiva escritura pública de arrendamento comercial anexo à petição inicial como documento n.º 2.
4. Tal fracção veio a ser adquirida pelos pais do Autor, J... casado com K..., na comunhão geral, por compra que fizeram a I..., em 26 de Julho de 1963, conforme resulta da cópia da certidão predial junta com a petição inicial como documento n.º 3.
5. Posição esta que é agora do autor, em consequência do falecimento de ambos os progenitores – J... e K... -, em 12 de Novembro de 1993 e em 24 de Junho de 2001, respectivamente.
6. Do contrato acima referido consta que: “O arrendamento regula-se pelas disposições seguintes: a) a loja destina-se ao comércio de móveis, estofos, decorações, ou qualquer outro comércio a que a sociedade se dedique com excepção de taberna, carvoaria, talho de equídeos, depósito de materiais explosivos ou inflamáveis e corrosivos, agência funerária, ou de creadas, ou outro que por sua natureza ou cheiro faça perigar a segurança do prédio ou afecte a comodidade dos restantes inquilinos; b) a renda é da quantia mensal de mil e quinhentos escudos e será paga na porteira do prédio, no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito; c) o prazo é de dois anos a contar do dia um de Julho próximo futuro renovável por períodos semestrais; d) a senhorio autoriza a inquilina a sublocar no todo ou em parte a loja arrendada, mas tão somente durante o período inicial de dois anos; e) a inquilina fica autorizada desde já a adaptar a loja ao fim a que vai destinar-se, mas quaisquer outras obras só poderão ser feitas com autorização escrita do senhorio e quando autorizadas e feitas ficarão a pertencer ao prédio sem direito a retenção ou indemnização.”
7. Com data de 9 de Abril de 2003 a Ré remeteu ao Autor a carta cuja cópia se encontra a fls. 30 dos autos (documento n.º 4 com a p.i.) e da consta que: “1. Vimos, por este meio, na qualidade de arrendatária do estabelecimento comercial de venda de móveis e artigos de decoração denominado Loja YY, sita na Avenida ..., ..., freguesia de Anjos, em Lisboa, comunicar a V. Ex.as, na qualidade de senhorios que a nossa sociedade, in casu, S..., Lda, celebrou no passado dia 1 de Abril de 2003, contrato de cessão de exploração com fiança do estabelecimento identificado supra. 2 Tal contrato foi celebrado com a sociedade GR..., LDA., com sede na Avenida ...., ..., ... Lisboa, pessoa colectiva n.º ... cuja duração vigora entre 1 de Abril de 2003 e termo em 31 de Dezembro de 005, renovando-se automaticamente por períodos de um ano.”
8. Com data de 1 de Abril de 2003 a Ré e a sociedade Gr..., Lda., celebraram o acordo particular que denominaram “CONTRATO DE CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL COM FIANÇA” cuja cópia se encontra a fls.77 a 89 dos autos e da qual consta designadamente que: “CLÁUSULA PRIMEIRA
Cessão de Exploração
1. A Primeira Contraente cede à Segunda Contraente, e esta aceita, a exploração da loja denominada YY, sita na Avenida ..., ..., freguesia dos Anjos, em Lisboa, com todos os seus pertences, equipamento e utensílios afectos à exploração.
2. A exploração da loja supra identificada destina-se, única e exclusivamente, ao exercício da actividade de venda de móveis e artigos de decoração para o lar.
CLÁUSULA SEGUNDA
Duração do Contrato
1. O presente contrato tem início em um de Abril de dois mil e três e termo em trinta e um de Dezembro de dois mil e cinco.
2. Sem prejuízo do disposto no número anterior, o contrato considera-se renovado automaticamente por períodos de um ano, salvo denúncia de qualquer um dos Contraentes com a antecedência de noventa dias relativamente ao termo do mesmo.
3. A denúncia será comunicada mediante carta registada com aviso de recepção e enviada para a morada do Contraente a que disser respeito.
CLÁUSULA TERCEIRA
Retribuição mensal e Caução
1. A Segunda Contraente pagará à Primeira Contraente, pela exploração da referida loja, uma retribuição mensal de Mil e Setecentos e Cinquenta Euros, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, liquidada da seguinte forma:
a) A Segunda Contraente, mensalmente, paga à Primeira Contraente a quantia de € 1,250,00 (Mil duzentos e Cinquenta euros), acrescida de IVA à taxa legal em vigor;
b) No final de cada ano civil, a Segunda Contraente paga à Primeira Contraente a totalidade da quantia remanescente, i.e., a diferença entre a quantia referida no número um e e a quantia mensalmente paga referida na alínea a) supra, a qual, in casu, cifra-se em € 6.000,00 (seis mil euros) acrescida de IVA à taxa legal em vigor.
2. A quantia supra referida será paga até ao dia cinco do mês anterior a que disser respeito e, caso esta coincida com Sábado, Domingo ou Feriado, tal pagamento transferir-se-á para o primeiro dia útil seguinte, devendo o pagamento processar-se por transferência bancária para conta a indicar pela Primeira Contraente; 3 Sem prejuízo do disposto nos números anteriores, a Segunda Contraente, na data da assinatura do presente contrato entrega à Primeira Contraente, a título de caução, a quantia de Mil Setecentos e Cinquenta Euros.”
9. Em Maio de 2004 foram realizadas obras no locado.
10. As obras referidas em 9 consistiriam em pintura, tectos falsos, chão flutuante, iluminação, climatização e exposição de reclamos luminosos (resposta ao quesito 1.º da base instrutória).
11. O A. não autorizou à Ré a realização de quaisquer obras, nem verbalmente nem por escrito. (resposta ao quesito n.º 3).
12. Com as obras referidas em 9, o interior do locado foi alterado dado que o mesmo era composto de uma divisão no rés-do-chão e duas divisões na cave e a Ré transformou a cave numa única divisão. (resposta ao quesito n.º 4).
*
A Ré no seu recurso impugna a decisão de facto relativa ao quesito 4.
III- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
São as conclusões de recurso que delimitam o seu objecto salvo as questões que são de conhecimento oficioso, e aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (art.ºs 660, n.ºs 1 e 2, 288, 514, 684/3, 690/4, 713/2 do Código de Processo Civil, na redacção que lhe foi introduzida pelo DL 329-A/95, de 12/12, pelo DL 180/96 de 25/09 e pelo DL38/2003 de 8/3).
1. Questão prévia (conclusões 1 a 3 das contra-alegações do Autor) da rejeição do recurso da Ré por alegado incumprimento do art.º 690-A, n.º1 alínea a) e n.º 2 do C.P.C.
O Autor, nas suas contra-alegações, sustenta a rejeição do recurso por este versar apenas sobre matéria de facto e porque a recorrente Ré não observou o disposto no art.º 690-A do C.P.C.
Dispõe o art.º 690-A, n.º 1
“Quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar sob pena de rejeição:
a) Quais os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Quais os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada que impunham decisão sobre os pontos de facto impugnados diverso da recorrida.”
O ponto de facto que a recorrente considera ter sido incorrectamente julgado é o correspondente ao quesito 4 (conclusão 24); os concretos meios probatórios, a referência à gravação com indicação dos minutos e segundos constam das conclusões de recurso sob os números 7 a 23. Em suma a recorrente observou o formalismo legal da impugnação da decisão de facto que por isso deve ser conhecida. Por outro lado, ainda, se bem que de forma deficiente, a recorrente impugna a decisão de direito nas conclusões 1 a 4 quando sustenta que com base nos factos que a sentença deu como provados nunca se poderia concluir que a Ré tenha realizado no locado obras que alteraram substancialmente a disposição interna do locado - referência implícita ao disposto no art.º 64/d da R.A.U.[1] Nem por isso se deixará de conhecer da questão de direito.
2. Saber se deve se deve ser alterada a decisão de facto quanto ao quesito 4.º (conclusões 5 a 26);
Os depoimentos das testemunhas ouvidas em audiência de discussão e julgamento foram gravados, os restantes meios probatórios indicados no recurso constam do processo; por isso estão reunidos os pressupostos para a reapreciação por este Tribunal Superior da decisão de facto quanto ao quesito 4.º - art.º 712/ alíneas a), b), c) do C.P.C. Como tem vindo a ser defendido por este Colectivo e é uniforme na Jurisprudência apenas o erro manifesto, patente, grosseiro, na apreciação dos meios de prova servirá de fundamento para a alteração da decisão de facto; de igual modo deverá ser alterada a decisão de facto se tiver havido erro na valoração de meio de prova designadamente por estar junto documento com valor probatório pleno que por si só impusesse decisão de facto diferente.
Pergunta-se no quesito 4.º da b.i.: “Com as obras referidas em I) o interior do locado foi alterado, dado que o mesmo era composto de uma divisão no rés-do-chão e de duas divisões na cave e a ré transformou a cave numa única divisão?”
Respondeu-se: “provado”- fls. 269.
E na motivação da decisão consta entre o mais: “A convicção do Tribunal expressas nas respostas dadas fundou-se essencialmente nos depoimentos produzidos em sede de audiência de discussão e julgamento com especial relevância para as testemunhas arroladas pelo A. já que as testemunhas arroladas pela ré demonstraram desconhecer os factos em análise. Efectivamente a testemunha H..., que afirmou conhecer a loja em questão há cerca de nove anos referiu não se recordar de quaisquer obras, referindo apenas que poderão ter havido pinturas na mesma. As testemunhas F... e G... apenas foram à loja em causa uma vez, já este ano, na qualidade de engenheiros, desconhecendo o espaço antes das obras ali realizadas. Por seu turno as testemunhas arroladas pelo A. demonstraram conhecer o locado há mais de 20 anos conhecendo o seu interior antes e depois das obras alie efectuadas. Assim mostrou-se claro o depoimento da testemunha B..., que relatou quais as obras alie efectuadas referindo até que a loja ficou muito bonita, mais moderna e mais ampla. Depôs também com clareza acerca da reacção do A quando soube que estavam a ser efectuadas obras no locado. Também a testemunha E... demonstrou conhecimento do aspecto da loja antes e depois das obras, bem como da falta de autorização do A a sua realização. Estes depoimentos determinaram, assim, a resposta aos quesitos 1, 3 e 4. DE facto em face destes depoimentos e no que respeita ao quesito 4 o Tribunal formou a sua convicção de que efectivamente existia uma parede no R/C do locado que deixou de existir após as obras, não obstante a mesma não constar da planta junta aos autos.(…)”
A recorrente suportada nos testemunhos, B..., C..., E..., testemunhas arroladas pelo A. veio dizer que os mesmos são vagos e imprecisos, a testemunha B... confrontada com a planta do prédio, junta aos autos que não marca qualquer divisão na cave não soube explicar o facto, não a última não pode confirmar se houve obras de demolição ou derrube de qualquer parede; por seu turno as testemunhas pela Ré arroladas viera dizer que na cave inexiste qualquer divisão, assegurando a testemunha H... a inexistência de paredes a dividir qualquer dos pisos; acresce que nenhuma das testemunhas conseguiu contradizer ou sequer justificar que da própria planta do imóvel validade pela Câmara Municipal de Lisboa através da emissão da licença de utilização do mesmo não conste referência às alegadas divisões.
Apreciando:
Foi ouvido o suporte áudio.
A testemunha H... que conhece a loja há 9 anos (por isso sensivelmente desde 1999 antes da realização das obras que ocorreram em 2004), assim como os sócios da Ré por razões profissionais entre o mais referiu: “(…) loja pequena, dois pisos, escada para a cave, sem luz natural, não existe divisão em cada piso. Depois das obras eventualmente tecto falso, pinturas, revestimento do chão, penso que terá eventualmente mudado; nada de cimento, nada de tijolo; não consigo garantir se o chão mudou de alcatifa para chão flutuante; os tectos não consigo confirmar; (…) a cave uma divisão em baixo, hoje toda no mesmo espaço(…)”
Relativamente à testemunha F... a mesma não conhecia o espaço antes das obras e visitou a loja para saber se haviam sido feitas alterações de estrutura da loja tal como esta constava do projecto da Câmara e não constatou qualquer alteração. A testemunha G... foi contactada pela Sociedade Ré para ver a loja e deslocou-se a ela em 2008; não demonstrou conhecer a loja antes das obras e relativamente a elas entre o mais referiu que “a loja tem 2 pisos, piso inferior, espaço amplo sem divisões tirando a casa de banho que lá existe e que não é considerado divisão razão pela qual não tem que marcar na planta(…)
Por seu turno a testemunha B..., amigo do A e empregado de uma das suas firmas referiu ter entrado diversas vezes na loja antes das obras, conhecendo-a antes das obras e entre o mais com relevo para o que aqui se discute referiu: “(… Descia-se uma escada para a cave, do lado direito havia uma parede; havia exposição de mobiliário (…). Depois dessa altura fomos lá porque mudaram o tipo de mobiliário, passou para mobiliário mais moderno e apercebemo-nos que a loja passou a estar mais bonita, mais moderna(…) , quando desci a escada para ver o salão lá em baixo apercebi-me que o salão era mais amplo (…) a cave, depois das obras está muito maior do que estava, espaço amplo. Dá-me a ideia de que quando descíamos as escadas à nossa direita havia uma parede que agora não há (…). A contra-instância do ilustre mandatário da Ré esclareceu: “(…) A única alteração que notei foi que existia uma divisória ou parede na cave e que agora está ampla.(…) Não faço ideia se a parede era ou não uma parede de alvenaria.(…)”
A testemunha C... que declarou conhecer a loja do tempo do pai do Autor, com relevo para o quesito em causa, entre o mais declarou: “(…) A loja entrava-se dentro, descia-se umas escadas onde, nessa cave, havia uma divisão à saída da escada à direita; ultimamente, quando a gente lá foi, constatei que o espaço está muito maior, que a divisão não existe lá.(…)” A contra-instância do ilustre advogado da Ré esclareceu: “(…)Existia uma parede, não sei de que material era; sei que havia uma parede e que agora estava toda ampla”
Por último a testemunha E..., que declarou ter tido relações comerciais com o Autor e acabou sendo funcionário dele há cerca de 4 anos em relação a 2008, conhece a loja há cerca de 20 amos, e entre o mais, no que aqui releva disse: “(…)Na cave havia uma exposição e do lado direito havia uma parede que fazia a divisão que não sei bem o que estava por detrás; existia uma parede e depois das obras já não existe e de pois visitei a loja que está mais ampla na cave.(…) . E a contra-instância da ilustre advogada da Ré esclareceu entre o mais: “(…)Eu recordo-me que existia uma parede do lado direito, via-se a loja por inteiro.(…) Eu recordo-me que existia uma parede, pareceu-me na altura uma coisa sólida, não foi bater na parede para saber se era em alvenaria ou doutra forma. Descíamos a escada, tinha uma parede à direita que dividia a loja, supostamente. Actualmente depois das obras de Maio de 2004(…) desce-se a escada, em frente fica amplo e depois para a direita tem mais um espaço, faz género de um canto, nota-se que é uma situação bastante maior(…)”
A causa de pedir na acção, tal como a p.i. a definiu, baseou-se na alegada falta de autorização do senhorio para a alegada cessão de exploração do estabelecimento comercial sito no locado.- art.º 64/1/f. Depois, na resposta à contestação, veio o A. ampliar a causa de pedir com base na alegada realização de obras no locado sem sua autorização, entre o mais sustentando que o locado foi alterado dado que o mesmo era composto de uma divisão no rés-do-chão e duas divisões na cave e a ré transformou a cave numa única divisão (art.º 19 da resposta à contestação e quesito 4.º da b.i.), tendo junto também as fotografias ques e encontram de fls. 129/132. Em Tréplica veio a Ré contestar o alegado (art.º 21 da Tréplica), e, entre o mais, referir que as divisões a que se refere na réplica e que pertencem ao locado são divisões em pladur e não em alvenaria, divisões que por serem amovíveis, facilmente podem ser deslocadas dentro do locado para um ou outro lado sem que para o efeito, seja necessário efectivar qualquer tipo de obras que impliquem alterações na estrutura do próprio locado ou do edifício em que aquele se insere (cfr. art.ºs 13, 14, 15 da Tréplica e que passaram ao quesito 5.º da Base Instrutória). Admitida a reconvenção tendo a acção passa do ao valor de € 31.892,28 (cfr. fls. 167), foi proferido saneador, organizados os factos assentes e os controvertidos (cfr. fls. 202/208) e já em sede discussão e julgamento de 8/7/2008 veio a Ré juntar como documento n.º 1 os de fls. 244/252, que não mereceu oposição ou qualquer referência quanto ao seu valor probatório por parte do A.
A fls. 244/245 encontra-se uma cópia de uma planta elaborada pelos arquitectos L... e M... constante a fls. 10 do processo .... da obra ... à escala 1/100 situada na Avenida ... em Lisboa e a fls. 247/252 encontram-se fotografias que na alegação do ilustre advogado corresponderão ao interior do imóvel locado e foram apresentados para prova dos quesitos 1, 4, 5. Não sabemos se correspondem ou não às telas finais da obra, se a obra recebeu a vistoria dos técnicos da Câmara, o resultado dessa vistoria e sobretudo desconhece-se se foi emitida ou não licença de utilização do edifício com base naquela planta, porquanto nenhum dos documentos juntos aos autos o refere.
Assim sendo, desconhece-se, de todo, se aquela planta junta aos autos corresponde ou não às telas finais do edifício em que se insere a loja dos autos; e desconhecendo-se a ocorrência de vistoria e a emissão de licença de utilização pelos competentes serviços; ainda que licença de utilização do edifício exista também se desconhece qual a estrutura do edifício aquando da emissão dessa eventual licença.
O juiz convenceu-se da existência de uma divisória na cave e não se convenceu de que a divisão na cave fosse feita de pladur, ao contrário do alegado pela Ré, consta do quesito 5.º, que mereceu a resposta de “Não provado”, decisão essa que, de resto, não vem impugnada pela Ré.
Os depoimentos das testemunhas foi livremente apreciada pelo Tribunal, assim como os documentos juntos aos autos em conformidade com o disposto nos art.º 396 do CCiv e art.º 515 do CPC; relativamente ao alegado pela Ré nos art.ºs 13/15 que consubstanciam o quesito 5.º da base instrutória, a respectiva matéria de facto foi dada como Não Provada, o que de resto nem sequer vem questionado pela Ré. Nenhum erro pois na decisão de facto.
Quanto a eventual contradição nas respostas dadas aos quesitos 1 e 4 supomos não existir; as obras consistiram no que da resposta ao quesito 1 consta e ainda no que vem descrito na resposta ao quesito 4.
3.Não sendo alterada a decisão de facto saber se ocorre erro de julgamento na sentença recorrida ao considerar que ocorreu alteração substancial da disposição interna do locado como fundamento de resolução contratual (art.º 64/1/d do R.A.U.)- conclusões 1 a 4.
Em causa um contrato de arrendamento urbano para o exercício de comércio de móveis, estofos, decorações, celebrado em 20/06/1963; os factos-fundamento da resolução contratual ocorreram, segundo o peticionado inicial em 2003 (alegada cessão de exploração) e que supostamente se mantinham-se à data da interposição da presente acção em 23 de Março de 2004 (art.º 64, n.º 1, alínea f)) e também em Maio de 2004, (alegada realização de obras com alteração da disposição interna das divisões do locado- art.º 64/1/d); Vem especificada a mencionada cessão de exploração e demonstrada, após audiência de discussão e julgamento, a realização das obras tal como alegado pelo A);
Na sentença considerou-se que seria aplicável o disposto no RAU, aprovado pelo DL 321-B/90 de 15/10.
O Título II da Lei 6/06 de 27/02 (doravante designado por NRAU) sob e epígrafe “Normas Transitórias”, contém um Capítulo I relativo a contratos habitacionais celebrados na vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados depois do DL 257/95, de 30/09 e um Capítulo II relativo a Contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU e contratos não habitacionais celebrados antes do DL 257/95.
O contrato dos autos é de 1963 pelo que teríamos de ter em conta as normas transitórias do Capítulo II cujo art.º 28 que manda aplicar a norma transitória do art.º 26 a estes contratos.
Dispõe o art.º 26, n.º 1: “Os contratos celebrados na vigência do RAU aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10 passam a estar submetidos ao NRAU, com as especificidades dos números seguintes.”
Também os anteriores, por força do art.º 28.
O n.º 2 têm a ver com a transmissão por morte do arrendamentos para fins habitacionais e não habitacionais, o n.º 3 refere-se à renovação automática dos contratos de duração limitada que não sejam denunciados no fim do prazo pelo qual foram celebrados, pelo prazo supletivo de 3 anos para os arrendamentos para fins habitacionais e 5 anos para os arrendamentos para fins não habitacionais; o n.º 4 contém especificidades para os contratos de duração limitada quanto ao exercício do direito de denúncia a que manda aplicar o art.º 107 do RAU, o montante indemnizatório mínimo em caso de denúncia que não pode ser inferior a um ano de renda com os limites do art.ºs 30 e 31 do NRAU, inexistência de condicionante prevista na alínea c) no art.º 1101 do CCiv para o exercício do direito de denúncia (antecedência mínima de 5 anos para o exercício do direito de denúncia), condicionante essa que também cessaria para o exercício efectivo do direito de denúncia de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais em caso de trespasse ou locação de estabelecimento após a entrada em vigor da presente lei, transmissão inter vivos de posição ou posições sociais que determine a alteração da titularidade em mais de 59% face à situação existente à data da entrada em vigor (7 de Junho de 2006, por força do art.ºs 65 do NRAU);
Dispõe o art.º 59, n.º 1 do NRAU: “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias.”
A Lei 6/06 designa aquelas normas de “Normas Transitórias”.
Interessam aqui as considerações judiciosas de Baptista Machado[2] relativas à distinção entre normas de conflitos e normas de transição: “A norma de conflitos dirime o conflito de lei num ou noutro sentido, isto é, limitam-se a determinar qual das leis é aplicável. As normas de transição, essas preocupam-se com o estabelecimento de um regime intermediário entre as duas leis, visando à conciliação dos interesses particulares com a regulamentação da lei nova e têm natureza material; entre as normas de conflitos há que distinguir aquelas que são dotadas de validade geral e fixam princípios que fornecem ao julgados um critério permanente de solução de conflitos (como, por exemplo as contidas nos art.ºs 12 e 13 do CCiv) daquelas que são estabelecidas pelo julgados com vista à solução de um conflito particular, surgido a propósito duma alteração legislativa determinada e não têm força obrigatória para além da transição legislativa concreta visada como é o caso das regras de conflitos contidas na Lei de Introdução ao Novo Código Civil Português.
A norma de conflitos geral e permanente é a do art.º 12 do CCiv. Do n.º 1 resulta o princípio da não retroactividade, e que mesmo na hipótese de retroactividade ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular, o que significa que o efeito retroactivo produzido por uma cláusula de retroactividade será em efeito de grau mínimo; o n.º 2 reafirmando o princípio do n.º 1 fixa critérios (formais) de solução dos conflitos de leis no tempo. A primeira parte do n.º 2 do art.º 12 não se refere a situações ou relações jurídicas mas aos factos ou seja às condições de validade e aos efeitos de quaisquer factos.
A opção entre a Lei Nova e a Lei Antiga resultará segundo as normas de direito transitório da ponderação de interesses que se contrapõe; na justa delimitação do âmbito temporal de competência da Lei Nova há que ter em conta o interesse de indivíduos na estabilidade das situações jurídicas, permitindo-lhes a organização dos seus planos de vida evitando a frustração das suas fundadas expectativas, e ainda o contraposto interesse público na transformação da antiga ordem jurídica e na sua adaptação a novas necessidades e concepções sociais, mesmo à custa de posições jurídicas e de expectativas fundadas no antigo estado de direito[3].
A 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12 do CCiv reza assim: “(…) mas quando a lei dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas abstraindo dos factos que lhe deram origem, entender-se-á que a lei abrange as relações jurídicas já constituídas que subsistam à data da sua entrada em vigor.”
Glosando a matéria diz ainda o mencionado Baptista Machado: “A aplicação imediata da Lei Nova às situações jurídicas preexistentes segundo a regra referida, significa, pois que os direitos poderes e deveres das partes, assim como as restrições que afectam a capacidade ou a legitimidade negocial das mesmas partes enquanto tais. São regulados, de futuro, pela Lei Nova; e bem assim que a mesma lei compete determinar quais os efeitos decorrente de violações futuras daqueles deveres ou, ainda, eventualmente, se são precisos novos factos e quais para que o direito ou faculdade conferido pela lei às partes se concretize e que efeito poderão ter certos factos futuros sobre a vida da situação jurídica ou sobre direitos, poderes e deveres das partes (…) a lei nova regulará de futuro os direitos e os deveres das partes, os efeitos da violação de tais deveres e a repercussão da situação jurídica sobre quaisquer factos futuros (sobre os efeitos desses factos) ou sobre quaisquer outras situações jurídicas ou ainda a repercussão de quaisquer factos sobre a própria situação jurídica em causa.(…) A lei competente para regular as causas de rescisão ou de resolução dos contratos é a lei que presidiu à celebração dos mesmos (…) Se uma causa legal ou convencional de resolução do contrato se verificou sob a Lei Antiga, mas o direito de resolução ainda não foi exercido nos termos dessa lei através de uma comunicação escrita ou através de uma acção judicial, poderá dizer-se que a Lei Nova que, suprimindo certa causa legal de resolução ou proibindo certa condição resolutiva, queria aplicar-se a contratos passados encontra diante de si um efeito já produzido, uma situação jurídica já constituída, um direito já criado? (…) à segunda responderemos afirmativamente: a verificação do facto causa da resolução fez surgir um direito potestativo na esfera jurídica daquela das partes a quem a lei ou a cláusula negocial atribuía o direito de resolução. A circunstância de esse direito ainda se não ter tornado eficaz, por não ter sido exercido, não conta. A lei Nova há-de respeitar o direito potestativo anterior, só podendo afectar, isso sim, o seu modo de exercício (exigindo, por exemplo a comunicação por escrito da vontade de resolver, ou exigindo, por exemplo, recurso a uma instância jurisdicional que deverá intervir para apreciar a existência da causa de resolução e o direito à mesma segundo a Lei Nova, limitando-se quanto ao mais, a reconhecer o direito à resolução e a declarar esta). O facto que funciona como causa de resolução é, na verdade, facto constitutivo dum direito - dum direito potestativo. Não se pense que a actividade posterior exigida ao titular desse direito para que ele se torne eficaz integra o processo constitutivo do direito (O Tatbestand ou fattispecie constitutiva). Com efeito uma coisa são os requisitos da constituição de um direito (os factos constitutivos) outra coisa são os requisitos de eficácia do mesmo direito. (…) Se a Lei Nova vem tornar o exercício do direito potestativo dependente da verificação de qualquer facto que não dependa apenas da vontade do titular do direito ela já não é uma lei relativa ao modo de exercício do direito potestativo mas uma lei relativa ao modo de constituição desse direito: com efeito vem alterar a fattispecie simples em fattispecie complexa ou substituindo uma fattispecie por outra. Assim se a Lei nova concede o direito de resolução pelo não cumprimento tempestivo nas obrigações de prazo certo, mas a Lei Nova vem determinar que o negócio jurídico só pode ser resolvido se o devedor, depois de avisado pelo credor, não cumprir dentro dum prazo razoável fixado por este, o que ela faz é exigir um novo pressuposto de facto para a constituição do direito potestativo de resolução. Trata-se portanto, claramente, duma lei sobre o modo de constituição do direito potestativo, não sobre o seu modo de exercício (imaginemos a seguinte hipótese: a lei nova atribui ao senhorio o direito de resolver o contrato se o arrendatário não pagar a renda no tempo e lugar próprios; a lei nova vem estabelecer, porém, que aquele direito à resolução cessa se o arrendatário pagar ou fizer o depósito liberatório no prazo de oito dias a contra do começo da mora. Pois bem, o que a lei nova faz ao estabelecer esta moratória legal é justamente fixar um novo pressuposto para que surja o direito de resolução: o decurso do prazo de oito dias além da entrada em mora sem que a mesma seja expurgada. Por conseguinte, mesmo na hipótese de a Lei Nova ser aplicada aos contratos de arrendamento anteriores, ela não se aplicará ao direito de resolução se a dívida de renda se venceu na vigência da Lei antiga – salvo cláusula expressa de retroactividade aposta á lei Nova). A doutrina que acabámos de expor aparece consagrada na 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12, pelo que respeita às disposições da lei nova afectadas duma cláusula de retroactividade: mesmo que a lei nova seja rectroactiva, “presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.”[4]
No caso concreto os factos-fundamento da resolução, ou seja os factos constitutivos do direito do senhorio resolver o contrato verificaram-se no domínio da vigência do DL 321-B/90 (doravante designado por RAU), pelo que em princípio seria esse o diploma aplicável ao direito de resolução do contrato de arrendamento. No domínio desse diploma legal a constituição do direito potestativo de resolução contratual estava apenas dependente da ocorrência de um dos factos fundamento constantes do n.º 1 do art.º 64. Actualmente no domínio da Lei 6/2006 e de acordo com o novel art.º 1083 do CCiv reposto, os factos-fundamento de resolução são meramente indicativos (cfr. n.º 2, 3 e 4) mas simultaneamente foi introduzido um conceito genérico e indeterminado de incumprimento como fundamento de resolução do contrato tanto pelo senhorio como pelo arrendatário (“É fundamento de resolução o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento”(…)
Ou seja o legislador alterou a fattispecie simples em complexa, alterou os factos constitutivos do direito resolutório não o modo do seu exercício. Seria assim aplicável a lei nova, mas a 2.ª parte do n.º 1 do art.º 12 do CCiv, tempera o efeito retroactivo em termos de ressalvar os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destinava a regular. Na verdade não só o facto-fundamento do direito de resolução do contrato de arrendamento se produziu inteiramente na vigência do RAU como o Autor intentou a sua acção no domínio da vigência daquele diploma legal, razões pelas quais a retroactividade da actual Lei 6/06 é impedida no caso concreto.
A propósito do facto-fundamento: “o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente (…) a disposição interna das suas divisões ou praticar actos que nele acusem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possa justificar-se, nos termos do art.º 1043 do Código Civil ou 4.º do presente diploma”- art.º 64/d, a sentença louvando-se em Pinto Furtado, Manual do Arrendamento Urbano, 1996, págs. 661/662, sustenta que é substancial a alteração que deita abaixo paredes ou muros definitivos do edifício; louvando-se em Capelo de Sousa Acção de Despejo, Obras Não Autorizadas e Deteriorações consideráveis, CJ, XII, 5, p 16, acrescenta que disposição interna das divisões de um prédio é sinónimo de planificação interna desse tipo de prédio ou do modo de distribuição interna desses tipos de prédios e conclui que tais obras devem “importar uma transformação profunda, sensível, da morfologia externa ou interna do prédio, independentemente da reparabilidade das obras, da ausência de prejuízo para o prédio ou de as mesmas visarem o conforto e comodidade do inquilino, desde que ocasionem deteriorações que não possam confundir-se com as previstas nos citados art.º 1043 do CCiv e 4 do RAU.(…)Relativamente às obras referidas em 2.3 e face ao que ficou dito, não pode deixar de considerar-se as mesmas subsumíveis na previsão da alínea d) do n.º 1 do art.º 64, porquanto operam uma transformação definitiva ou permanente do locado, que deixou de ter o número de divisões que tinha, perdendo, deste modo, identidade, independentemente da maior desvalorização que delas tenha advindo, ou dos motivos que estiveram na base da sua realização. Está-se de facto, perante obra de extensão e vulto, que modificou a morfologia ou planificação do locado. Já nada há a dizer quanto às obras a que alude o facto 2.1, que não afectam, as aludidas morfologia e planificação (…)Ora, com tal obra, porque implicou a transformação do locado, a Ré ultrapassou os seus direitos de arrendatários, não podendo considerar-se que a transformação de um espaço com duas divisões em espaço amplo, sejam obras necessárias à adequação do espaço à finalidade do arrendamento. Note-se que o contrato de arrendamento data de 1963 e nunca até 2003 foi necessário destruir uma parede para o exercício da actividade.(…).
E insofismável, resulta da matéria de facto dada como provada existia na cave uma estrutura divisória separando duas divisões que deixou de existir.
É obrigação do arrendatário a de não fazer do prédio uma utilização imprudente e que sem autorização do senhorio não podem os arrendatários fazer no arrendado obras que alterem substancialmente a estrutura externa, a disposição interna das divisões, actos que injustificadamente causem deteriorações consideráveis no arrendado, sob pena de eficaz exercício do direito potestativo de resolução do contrato de arrendamento; quaisquer deteriorações que traduzam um uso imprudente do arrendado, obras que não sejam benfeitoria para conservar ou melhorar o locado, designadamente para o exercício do actividade comercial exercida pelo arrendatário no locado, obras que consubstanciem transformação do arrendado e que não constitua alteração da disposição interna das divisões do locado dão ao senhorio o direito de indemnização com base na responsabilidade contratual e obrigação do arrendatário repor o locado nos termos em que o recebeu, ao abrigo do disposto no art.º 1043/1 do cCiv.[5] Não sendo exercido o direito de reposição do arrendado ou de indemnização com base na responsabilidade contratual, como linearmente resulta dos pedidos formulados, releva saber se ocorreu aquela alteração substancial da disposição interna das divisões, para efeitos de saber se ao Autor assiste o direito potestativo resolutório.
A lei não confere critério que permita caracterizar o que denomina alteração substancial ou deterioração considerável, o que caso a caso deve ser analisado, sendo de entender que só o senhorio tem o direito de transformação do locado enquanto proprietário[6] o senhorio autoriza as obras necessárias à adequação do arrendado à finalidade do arrendamento.[7]
Concordamos com a citação, feita também por Aragão Seia, de Capelo de Sousa na mencionada obra quando explica que a alteração da disposição interna das divisões de um prédio abrange não apenas as divisões do interior, ou miolo, de um edifício como também outras realidades designadamente a planificação interna ou modo de distribuição interna. Ou seja se a planificação do edifício tal como decorre da planta ou tela final que serve de base à vistoria e posterior emissão de licença de utilização, é elemento seguro da forma como se divide interiormente o edifício, divisão essa que se deve manter até por razões de segurança e de suporte do edifício, temos o entendimento (é certo que não uniforme na jurisprudência dos Tribunais Superiores) que o proprietário tem o direito de transformar o seu interior, ainda que sem alteração da estrutura do edifício, direito que só a ele pertence e não também ao arrendatário. Assim e independentemente de saber se as duas divisões eram separadas por uma parede de alvenaria ou doutro material qualquer, face à matéria de facto dada como provada, entende-se que o Autor cumpriu o seu ónus de alegação e prova dos factos constitutivos do seu direito, porque assistia ao senhorio o direito de manter essa mesma divisão interna da cave, direito que o arrendatário violou, necessariamente, fazendo desaparecer o suporte de separação das duas divisões.
Ocorre assim alteração substancial da disposição interna do locado fundamentador do direito de resolução do arrendamento.
Nesse sentido, confira-se o seguinte trecho de Acórdão do STJ, disponível on line, no sítio www.dgsi.pt.:
Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Processo: 07B2221
Nº Convencional: JSTJ000
Relator: CUSTÓDIO MONTES
Descritores: ARRENDAMENTO
OBRAS
RESOLUÇÃO
Nº do Documento: SJ200707100022217
Data do Acordão: 10-07-2007
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: REVISTA
Decisão: NEGADA A REVISTA
Sumário :
1. Para temperar a protecção que os arrendamentos vinculísticos concedem ao arrendatário, o legislador impôs a este deveres que, violados, permitem ao senhorio a resolução do contrato, no contexto do art. 64º do RAU.
2. O senhorio tem "direito à integridade" do imóvel arrendado, podendo resolver o contrato se o arrendatário fizer nele obras, mesmo que amovíveis, que não caibam no âmbito dos arts. 1043º do CC e 4º do RAU, normativos para os quais remete a parte final do art. 64º, 1, d) do RAU.
3. Não cabem nesse contexto as obras realizadas pelo arrendatário que alteraram a fachada nascente do arrendado com a alteração da abertura em 38 cm; alteraram as divisões interiores com a criação de dois novos compartimentos e alteração da casa de banho; provocaram deteriorações consideráveis nas paredes com a tubagem e os furos nos pilares.
Decisão Texto Integral:
(…)
O direito
A única questão que nos é colocada nas conclusões (1) é a de saber se as obras realizadas pela recorrente no arrendado integram a causa de resolução do contrato, prevista na al. d), n.º 1 do art. 64.º do RAU (2)
Dispõe essa norma que “o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito do senhorio, obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos nele que causem deteriorações consideráveis, igualmente não consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos artigos 1043.º do Código Civil ou 4.º do presente diploma”.
Sobre a questão, reproduzimos aqui, por caber inteiramente no caso dos autos, o que já dissemos no Acórdão da RP de 4.5.2000:
“Há quem entenda (3) que só alteram a estrutura do prédio arrendado “as obras que impliquem uma modificação irreparável ou irremediável, com prejuízo funcional e estético de carácter permanente, não possibilitando a reposição do prédio no seu estado anterior.”
Assim, aquelas obras que tivessem “carácter amovível,” não permitiriam se decretasse a resolução do contrato com esse fundamento.
Salvo o devido respeito pelo ilustre doutrinador, cremos que este entendimento não é o mais adequado e correcto face aos princípios subjacentes ao regime de arrendamento urbano.(4)
Na verdade, nos arrendamentos vinculísticos, o arrendatário goza de uma especial protecção que interfere de forma significativa com o poder de livre disposição do prédio arrendado por parte do senhorio, podendo, designadamente, impor-lhe a renovação automática do contrato, findo o seu prazo de vigência. (5)
Para temperar essa protecção, o legislador impôs ao arrendatário vários deveres que, violados, permitem ao senhorio a resolução do contrato, no contexto do art. 64º do RAU.
Desde que o senhorio prove a violação, pelo arrendatário, de tais imposições, pode obter, com êxito, a resolução do contrato, “sancionando uma violação contratual cometida pelo arrendatário.” (6)
O arrendatário tem apenas o direito pessoal de gozo, podendo usar o arrendado para o fim estabelecido no contrato e nele apenas pode fazer pequenas deteriorações que se tornem necessárias para assegurar a sua comodidade e conforto, (7) bem como “deteriorações inerentes a uma prudente utilização,” (8) situações, aliás, ressalvadas na parte final do art. 64º, 1, d) citado.
Por outro lado, o senhorio tem “um direito à integridade” do imóvel (9), podendo pedir a resolução do contrato quando o mesmo for violado.
A tal não obsta o facto de as obras serem reparáveis, de não causarem prejuízos ao senhorio ou de visarem o conforto do inquilino (10) nem pelo facto de serem provisórias ou definitivas (11) e removíveis ou não, pois, como se diz no Ac. da RL de 18.11.82 (12) até a própria destruição total de um prédio “é reparável, na medida em que é possível construir prédio igual ao primeiro.”
E o que são obras que alterem substancialmente a estrutura externa do prédio?
São aquelas que impliquem “a alteração da sua fisionomia, configuração, disposição ou equilíbrio arquitectónico.” (13)
E têm essa natureza todas aquelas obras realizadas pelo arrendatário que não caibam no âmbito dos arts. 1043º do CC e 4º do RAU, atenta a referência que a estes normativos se faz na parte final do art. 64º, 1 d).
A sua caracterização só caso a caso se pode fazer, devendo, contudo, atender-se ao fim do contrato, à boa fé e objectivos tidos em vista pelo inquilino, sem perder de vista que o direito de transformar o prédio pertence apenas ao senhorio (14) e que o bem jurídico protegido pela referida norma se traduz em o proprietário manter o essencial da traça do seu prédio. (15)
*
Nenhuma alegação de que a realização dessa obra caracterizada pela supressão de uma divisão se justificava plenamente pelo fim do contrato comercial, matéria da alegação e prova da Ré enquanto facto impeditivo do direito do A. (art.º 342/2 do CCiv).
*
Improcede nessa parte também o recurso.
4.No recurso subordinado do Autor saber se ocorre erro de julgamento na sentença recorrida ao considerar que não é necessária a autorização do senhorio para a locação do estabelecimento comercial sito no locado, em violação do disposto nos art.ºs 1038 e 1049 do CCIV., 64/1/f 111 e 115 do R.A.U.
A ampliação do âmbito do recurso justifica-se na medida em que o Autor, tendo tido ganho de causa pela procedência do pedido que formulou, ocorrendo recurso pela parte vencida, prevenindo a sua procedência, tem direito à reapreciação do outro fundamento de despejo. Cfr Ac STJ CªJ STJ 1996, 1.º 44, Ac RE de 2/3/2000, BMJ 486-379.
Ora, no caso concreto, o recurso do Réu, sendo julgado improcedente, como deverá ser, com manutenção da decisão favorável ao Autor, inviabiliza o conhecimento da questão suscitada pelo Autor. Não se conhecerá pois da questão objecto da ampliação do recurso.
IV- DECISÃO
Tudo visto, acordam os juízes em:
a) julgar improcedente o recurso da Ré;
b) não conhecer da questão objecto da ampliação do recurso suscitada nas contra-alegações do Autor.
c) confirmar a sentença recorrida.
Regime de Responsabilidade por custas: Custas pela Ré/Recorrente que decai e na medida em que decai (art.º 446, n.sº 1 e 2 do C.P.C.)
Lxa., 21/1/2010
João Miguel Mourão Vaz Gomes
Jorge Manuel Leitão Leal
Ondina Carmo Alves
[1] Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15 de Outubro diploma a que pertencerão as disposições legais que vierem a ser mencionadas sem indicação de origem.
[2] Sobre a Aplicação no Tempo do Novo Código Civil, Livraria Almedina, Coimbra, 1968, pág.s 47/48
[3] Autor e obra citados, páginas 56 a 59
[4] Autor e obra citada, páginas 103 a 129.
[5] Aragão Seia Arrendamento Urbano, , 6.ª edição, pág. 414.
[6] Parafraseando Oliveira Ascensão e Menezes Leitão in Resolução do Arrendamento com Fundamento na Realização de Obras Não Autorizadas, O Direito, 125, Aragão Seia na obra citada sustenta que quando o arrendatário em infracção às disposições legais, procede à transformação da coisa locada, destrói o equilíbrio contratual que preside à vigência do contrato de arrendamento, o que justifica a atribuição ao senhorio da faculdade de o resolver.
[7] Aragão Seia, obra citada e Acs da RE de 11/3/1993, CªJª XIV, 2, 285 da RP de 31/5/1988 BMJ 377/550, da RC de 18/1/1983, Cª Jª VIII, I. 33.
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