Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 226/12.4TVLSB.L1-2 |  |
CUMPRIMENTO DEFEITUOSO
COMPRA E VENDA
CADUCIDADE
DEFEITOS DE CONSTRUÇÃO
DEFESA DO CONSUMIDOR
VENDA DE COISA DEFEITUOSA
2. No momento da prolação do despacho saneador, há que ter em conta, quando se avalia do prosseguimento (ou não) da acção, as várias soluções plausíveis da questão de direito, não devendo proferir-se um julgamento antecipado quando essas soluções jurídicas sejam discutíveis ou problemáticas e haja ainda necessidade de produzir prova sobre factos controvertidos pertinentes para qualquer delas.
3. Não estando em causa o suprimento de insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto, mas tão-só a discutibilidade de uma solução jurídica decorrente da opção dos autores na dedução de um pedido e não de outro, não é caso de aperfeiçoamento nos termos do nº3 do art. 508º do CPC-61.
4. O prazo de caducidade do art° 917º do C. Civil é aplicável não apenas ao direito de anulação do contrato, como também a todos os demais direitos legalmente conferidos ao adquirente de coisa defeituosa.
5. Configurando-se um contrato de compra e venda entre particulares, não estando em causa uma relação de consumo, não actuando o dono da obra na prossecução de uma actividade profissional, não pode ele ser considerado o construtor-vendedor para os efeitos do disposto no art. 1225º do C. Civil.
Assim, há que aplicar o prazo de 6 meses previsto no art. 917º do Civil, dentro do qual a acção deve ser intentada, na sequência da denúncia de defeitos.
I
A e B, com os sinais dos autos, instauraram acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra C e mulher, D, também com os sinais dos autos, pedindo a condenação destes a pagar-lhes:
a) a quantia de 148 Euros, relativa a pagamentos com vistorias da E;
b) a quantia de 180 Euros, relativa ao pagamento à empresa F pela desinfestação;
c) a quantia de 125 Euros paga pelos Autores ao serviço de inspecção com gravação;
d) a quantia de 27.302,63 Euros, correspondente ao valor de orçamento por si obtido para a reparação dos defeitos do imóvel;
e) outras quantias, a liquidar em execução de sentença, resultante de outros novos defeitos que se venham a apurar no decurso das obras de reparação;
f) as despesas que, no final das obras, os Autores vierem a fazer com as mudanças e armazenamentos dos móveis e limpeza geral do andar, de acordo com os orçamentos por si juntos;
g) no pagamento de todos os encargos, nomeadamente de honorários com advogados, por terem sido os Réus que deram origem à lide;
h) a quantia de 20.000 Euros a título de danos morais e
i) juros legais sobre todas as quantias a que forem condenados a contar da citação.
Os Autores alegaram, em resumo, que:
Adquiriram aos Réus, em 23 de Abril de 2010, a fracção autónoma correspondente ao R/C Esq., da Rua …, n° 72, em Lisboa.
Nessa data, foram-lhes entregues as chaves.
Já antes da compra, haviam detectado defeitos nos acabamentos, tendo-lhes sido garantido, num encontro entre os AA. e o R. marido, que seriam eliminados, bem como outros que viessem a surgir, o que seria da responsabilidade dos RR..
Mais lhes disse o R. marido que ele próprio teria feito obras de recuperação e remodelação do imóvel durante os anos de 2007 e 2008, e que, por isso, seria sua obrigação reparar o que quer que fosse que se viesse a verificar estar mal.
Os AA. apuraram que o R. marido dera entrada, em 08-07-2007, de uma pedido de licença para obras de conservação, mas igualmente apuraram que foram efectuadas diversas obras na fracção sem licenciamento camarário, designadamente, levantamento completo do chão, tendo sido alterada a caixa de ar existente por baixo do andar dos AA., o que não só põe em causa a estabilidade de toda a estrutura do prédio, como causou o aparecimento de ratos e ratazanas.
Os AA. viram-se confrontados com a existência de vários problemas, como sejam os relativos ao fornecimento do gás natural, sucedendo que apenas em Setembro de 2010, ou seja, cinco meses após a compra da casa ajuizada, os AA, a suas expensas e a custo da sua disponibilidade, conseguiram, finalmente, ter fornecimento total de gás natural, por falhas directamente imputáveis aos RR.
Referem os AA. que a A. mulher enviou e-mails à imobiliária, intermediária do negócio, em Maio de 2010, para que o R. marido procedesse à reparação dos defeitos detectados, mas este foi sempre protelando essa reparação.
Faz-se referência também a um e-mail enviado pela A. ao R. em Junho de 2010.
Vinca-se que os AA. só adquiriram o imóvel porque os RR. garantiram que eliminariam os defeitos que os AA. discriminam, referindo-se, a dado passo, que estes “convivem” com ratos, ratazanas, moscas e baratas, o que os levou a contratar uma empresa de desinfestação.
Sublinham os AA. que os defeitos apresentados no imóvel são de tal modo graves que são de molde a impedir a plena fruição da casa e, não obstante as várias interpelações, quer por escrito, quer telefonicamente, os RR. foram procrastinando sempre as prometidas reparações.
Referem ainda que, por carta registada com aviso de recepção, datada de 1 de Fevereiro de 2011, aceite pela R. mulher em 8 de Fevereiro de 2011, enviaram os AA. ao R. marido a carta, cuja cópia juntam como doc. nº. 19, na qual são denunciados todos os defeitos detectados no imóvel até àquela data.
Como resposta, obtiveram a carta assinada pelo R. marido e datada de 15 de Fevereiro, cuja cópia juntam como doc. nº. 20.
Acabaram os AA. por concluir que outra coisa não lhes restava senão deitar mão da presente acção.
Para tanto, solicitaram à empresa G, o orçamento que juntam como doc. nº. 21.
Concluem, quanto aos danos patrimoniais e não patrimoniais por que pretendem ser ressarcidos, o seguinte:
«DOS DANOS PATRIMONIAIS DECORRENTES DA AQUISIÇÃO DO IMÓVEL AJUÍZADO
100º.
Face a tudo o que ficou explanado, pretendem os AA que os RR sejam responsabilizados pelo facto de lhes terem vendido uma casa para habitação própria e permanente daqueles, sem que a mesma possuísse as necessárias e adequadas condições de habitabilidade.
Acontece, porém, que,
101º.
Pedir que os RR sejam condenados à reparação dos defeitos denunciados pelos AA., mais não seria que protelar indefinidamente a situação em que se encontram.
Na verdade,
102º.
Ao invés, deverão antes ser os RR condenados a pagar aos AA o montante correspondente ao que estes terão de despender com as obras necessárias à eliminação dos defeitos e que são as espelhadas no doc. nº. 21, bem como todas as outras despesas e encargos decorrentes da aquisição sub Judice.
Assim,
103º.
Devem os RR aos AA as seguintes quantias:
a) 148,00€ (cento e quarenta e oito euros) relativos aos pagamentos relacionados com a vistorias da E, cujos recibos fazem parte integrante dos docs. 6, 7, 8 e 9;
b) 180,00€ (cento e oitenta euros) relativos ao pagamento à empresa F pela desinfestação – cfr. doc. nº. 16;
c) 125,00 (cento e vinte cinco euros) que foram pagos pelos AA pelo Serviço de inspecção com gravação, constante dos docs. 17 e 18;
d) 27.302,63€ (vinte e sete mil trezentos e dois euros e sessenta e três cêntimos), correspondente ao valor do orçamento que constitui o doc. nº. 21;
e) Outras quantias, a liquidar em sede de execução de sentença, resultantes de novos defeitos que se venham a apurar no decurso das obras de reparação.
Mais,
104º.
Devem os RR. ser condenados no pagamento das despesas que, no final das obras, os AA. vierem a ter com as mudanças e armazenamentos dos móveis e limpeza geral do andar ajuizado, de acordo com os orçamentos que constituem os docs. 22 e 24 e, ainda
105º.
no pagamento de todos os encargos, nomeadamente, no pagamento dos honorários às advogadas, que a final, se apurarem com o presente processo, já que foram os RR que a ele deram causa.
DOS DANOS NÃO PATRIMONIAIS
106º.
Face ao alegado nos artºs. 17º., 20º. a 25º., 29º., 30º., 31º., 46º., 47º., 48º., 49º., 50º., 56º., 57º., 58º., 60º., 66º., e em especial nos artºs. 83º. a 99º. supra, pelos incómodos, preocupações e angústias, transtorno, tempo perdido, não fruição da casa adquirida e nomeadamente, pelo pelo perigo em que se encontram os AA. e o nascituro, pelo facto de coabitarem com os roedores, moscas e baratas, de contrair doenças, deverão os RR. ser condenados ao pagamento aos AA, a título de indemnização por danos morais em montante não inferior a 20.000,00€.
Pois que,
107º.
Como demonstrado, o R. marido sempre criou nos AA. a expectativa de que os defeitos, quer os que eram visíveis na altura da visita à casa, quer os que se viessem a verificar posteriormente, sempre seriam reparados, facto este, de resto, determinante da vontade daqueles em celebrar o negócio.
108º.
Como também, pelo menos, o R. marido desde o início que agiu com dolo e má-fé, ocultando, por um lado, aos AA. a forma atabalhoada como procedeu às obras no andar ajuizado, prometendo-lhes, por outro, que repararia todos os defeitos, o que nunca veio a acontecer, somente com o intuito, compreendem hoje os AA., de que estes procedessem à celebração da compra e venda».
Contestaram os RR., defendendo-se por excepção e por impugnação.
Em sede de excepção, alegaram que, no tocante aos alegados defeitos denunciados pelos A.A. na carta datada de 01/02/2011 (recebida pelo R. marido em 08/02/2011 e junta como documento 19 com a petição inicial), ainda que os mesmos existissem, fossem da responsabilidade dos R.R. e não tivessem sido suprimidos – o que não consideram ser o caso –, os A.A. não observaram o prazo de caducidade de seis meses referido no artigo 917º do Código Civil, pelo que caducou o direito de virem a juízo formular os pedidos que formulam.
Referem os RR. que como «não conseguem vislumbrar outro preceito legal aplicável que não o mencionado artigo 917º do Código Civil, por mera cautela, invocam expressamente a prescrição do direito dos A.A. e, igualmente, a correspondente caducidade do direito de acção dos mesmos A.A., seja quais forem os princípios, institutos ou normas jurídicas em que se pudessem, eventualmente, estribar as suas pretensões – prescrição e caducidade essas que, por maioria de razão, ocorrem relativamente à R. mulher, atendendo ao alegado no anterior artigo 7º e na medida em que os A.A. nunca lhe denunciaram qualquer defeito».
Os Réus impugnaram, na generalidade, os factos alegados pelos Autores, referindo, designadamente, que:
O R. marido manteve um encontro com os A.A. no decorrer do qual estes apontaram as deficiências por si encontradas nas visitas à fracção e reclamaram que a sua reparação fosse feita.
O R. marido concordou e contactou as empresas de construção civil que haviam executado os trabalhos na fracção e, antes da data da escritura, aquelas reparações foram feitas.
No mesmo encontro, a A. mulher questionou directamente o R. marido acerca de defeitos que aparecessem no futuro e existência de prazo de garantia, ao que o R. marido respondeu aos A.A. – e estes aceitaram – que estavam a comprar um apartamento com 80 anos a um particular e que não poderia ter as garantias de um prédio novo.
Mais transmitiu o R. marido aos A.A. que as empresas que efectuaram os trabalhos na fracção eram sérias, pelo que reparariam o que viesse eventualmente a revelar-se ser necessário, e entregou-lhes em mão própria o mapa de contactos que constitui o doc. nº1 junto com a contestação.
Não corresponde à verdade que o R. marido tenha “deitado paredes abaixo”.
A divisão original das assoalhadas da fracção manteve-se e foi respeitada, só se alterando a comunicação entre algumas assoalhadas (localização de portas).
É também falso que se tenha procedido “ao levantamento completo do chão”, pavimento e estrutura que o suporta – apenas se colocou um novo revestimento no chão.
O levantamento do chão (do revestimento e da sua estrutura) efectivou-se, unicamente, nos dois quartos e closet – tendo sido substituído por barrotes Viroc, de 18 mm, e pavimento flutuante.
Todas as obras efectuadas na fracção foram levadas a cabo por cima da caixa-de-ar.
Nem sequer a intervenção ao nível da colocação de soalhos pode ter algum nexo, seja ele qual for, com o alegado “aparecimento de ratos e ratazanas”.
O R. marido desconhece totalmente a putativa mensagem de 04/05/2010, junta como documento 13, com a petição inicial – que nunca lhe foi remetida, nem directamente pelos A.A. nem por outro dos (eventuais) destinatários, estando mesmo convicto que se trata de um documento forjado.
Na verdade, os alegados defeitos ou incompletudes elencados nessa mensagem de 04/05/2010 só foram comunicados ao R. marido na carta dos A.A. datada de 01/01/2011, junta como documento 19, com a petição inicial – e nunca antes.
O R. marido jamais protelou a reparação de qualquer deficiência da fracção.
Todos os defeitos foram sendo prontamente rectificados, de acordo com o estabelecido, à medida da sua denúncia e constatação da sua existência.
Concluíram pela improcedência da acção.
Replicaram os AA., pugnando pela improcedência da excepção de caducidade.
Entendendo-se ser possível conhecer do mérito da causa no despacho saneador, realizou-se audiência preliminar e, em seguida, proferiu-se decisão, na qual se julgou improcedente, por não provada, a arguida excepção peremptória de caducidade do direito dos Autores e se julgou também improcedente, por não provada - por inviabilidade dos pedidos deduzidos pelos Autores -, a acção, por violação da hierarquia dos direitos do comprador de coisa defeituosa, absolvendo-se, em consequência, os Réus dos pedidos contra os mesmos formulados nos autos.
Inconformados com esta decisão, dela recorreram os AA., concluindo as suas alegações pela seguinte forma: (…)
Nestes termos e nos mais de Direito, e com o Douto suprimento de V., deverá o saneador sentença ser revogado, como é de inteira JUSTIÇA».
Contra-alegaram os Apelados e ampliaram o objecto do recurso, formulando as seguintes conclusões: (…)
*
Sendo o objecto dos recursos definido pelas conclusões de quem recorre, para além do que for de conhecimento oficioso, há que, in casu:
- Num primeiro momento, saber se, na decisão recorrida, houve uma má aplicação do direito, conforme é defendido pelos AA./Apelantes e se, antes de uma tal decisão, se devia ter proferido despacho de aperfeiçoamento;
- Num segundo momento, caso não se conclua pelo bem fundado da decisão recorrida, no que respeita ao objecto do recurso dos Apelantes, verificar se deve, no âmbito da ampliação do objecto do recurso, proceder a excepção de caducidade, diversamente do decidido, e se deve ser alterada a matéria de facto, conforme pretendem os Apelados.
*
Foram, na 1ª Instância, dados por provados os seguintes factos com interesse para a decisão:
«1 - Por documento reduzido a escrito e datado de 23 de Abril de 2010 os Réus declararam vender aos Autores - livre de ónus e encargos e pelo preço de €210.000, que declararam terem já recebido - a fracção autónoma designada pela letra " B ", correspondente ao R/Chão Esqd° do prédio urbano em regime de propriedade horizontal sito na Rua …, n° 72, em Lisboa, descrito na C. R. Predial de Lisboa sob o n° … da freguesia de Santa Isabel e inscrito na matriz predial urbana sob o art° 300 da mesma freguesia (por documento constante de fls. 54 a 79 dos autos ).
2 - Na data referida em 1 - os Autores declararam aceitar a venda referida e que destinavam a fracção autónoma aludida em 1 - a sua habitação própria e permanente, tendo Autores e Rés declarado que na compra em causa tinha intervindo, como mediadora, a "H. " (por documento constante de fls. 54 a 79 dos autos).
3 - Através do documento referido em 1 - I declarou, na qualidade de procuradora do J, que esta entidade concedia aos Autores um empréstimo no valor de € 185.000, ao abrigo do crédito à habitação e que o capital mutuado se destinava à aquisição, pelos Autores, da fracção autónoma aludida em 1 – (por documento constante de fls. 54 a 79 dos autos).
4 - Através do mesmo acto os Autores declararam aceitar o empréstimo aludido em 3 - e confessaram-se devedores à entidade bancária aludida da quantia mutuada, respectivos juros e despesas (por documento constante de fls. 54 a 79 dos autos).
5 - Através do mesmo documento escrito os Autores declararam constituir a favor da entidade bancária aludida em 3 -, em caução e garantia do bom e integral pagamento da quantia mutuada, respectivos juros e despesas, hipoteca voluntária sobre a fracção autónoma aludida em 1 - (por documento constante de fls. 54 a 79 dos autos ).
6 - Através do mesmo acto e documento K declarou prestar fiança aos Autores e assumir solidariamente com os mesmos a responsabilidade pelo cumprimento pontual das obrigações pecuniárias decorrentes do mútuo, renunciando expressamente ao benefício da excussão prévia e a qualquer outro prazo ou benefício que de algum modo pudesse limitar, restringir ou anular as obrigações ora assumidas (por documento constante de fls. 54 a 79 dos autos).
7 - Através do acto aludido em 1 - e segs. I, na qualidade de procuradora do J declarou aceitar para essa entidade a confissão de dívida, a hipoteca e a fiança referidas (por documento constante de fls. 54 a 79 dos autos).
8 - A aquisição da propriedade da fracção autónoma referida em 1 - mostra-se registada, em nome dos Autores, através da Ap. 3055, de 23 de Abril de 2010, por compra aos Réus (por documento constante de fls. 80 a 82 dos autos).
9 - Os Autores vivem em união de facto (por acordo).
10 - Entre Autores e Réu ocorreu, antes da data aludida em 1 - e mesmo da elaboração do contrato promessa de compra e venda quanto à mesma fracção autónoma, um encontro na fracção autónoma em causa nos autos, encontro esse que os Autores apontaram deficiências, pelos mesmos nela encontradas e pediram a reparação das mesmas, tendo o Réu então aceite proceder a tais reparações (por confissão e por acordo).
11 - Em 8 de Junho de 2007 o Réu requereu à Direcção Municipal de Gestão Urbanística da Câmara Municipal de Lisboa a emissão de licença de ocupação da via pública com contentor e, mais concretamente, da …, em Lisboa, tendo anexado a tal requerimento uma memória descritiva da obra a realizar na fracção referida em 1 - (por acordo e por documento constante de fls. 83 a 88 dos autos).
12 - Na memória descritiva referida em 11 - e junta com o requerimento ali aludido, a obra a levar a efeito na fracção autónoma do prédio aludido em 1 - era descrita nos seguintes termos:
" A obra a realizar na …, n° 72, R/C Esqd° consistirá numa obra de conservação em face do estado de degradação da fracção.
Proceder-se-á à picagem dos revestimentos de paredes degradados e sua reexecução, que será total no caso da cozinha e instalação sanitária. O mobiliário de cozinha será também renovado e as louças sanitárias e respectivos dispositivos de utilização serão renovados. Proceder-se-á também à substituição de todas as carpintarias, nomeadamente portas e rodapés. A caixilharia também será substituída. Proceder-se-á por fim a uma pintura total do interior da fracção. " (por acordo e por documento constante de fls. 83 a 88 dos autos).
13 - Na sequência do referido em 11 – e 12 – foram efectuadas obras na fracção autónoma aludida em 1 –, tendo sido removida e substituída as canalizações de água, esgoto e gás (por acordo).
14 - Os Autores receberam a chave da fracção autónoma aludida em 1 – no dia 23 de Abril de 2010 (por acordo).
15 - Em 22 de Junho de 2010 os técnicos da E deslocaram-se à fracção autónoma aludida em 1 – e fizeram constar do relatório da visita técnica então efectuada que a caixa do contador não se encontrava estanque no interior e que foram realizados ensaios e aprovados, tendo o gás, que se encontrava fechado, ficado aberto (por acordo e por documento constante de fls. 105 a 108 dos autos).
16 - Em 21 de Setembro de … o Instituto Tecnológico do Gás emitiu certificado em como as partes visíveis da instalação de gás, a montagem dos aparelhos de gás e as condições de ventilação e exaustão de produtos de combustão cumpriam as normas técnicas e regulamentos aplicáveis e que as mesmas foram sujeitas a ensaios e verificações regulamentares, com resultados satisfatórios (por documento constante de fls. 91 dos autos).
17 - Em 3 de Maio de 2010 a Autora dirigiu a Rosa Costa um e-mail em que comunicava à mesma o seguinte:
" Como combinado, junto envio mail relativamente à situação da casa que adquirimos na ….
De acordo com o que foi falado, tudo o que não estivesse bem seria arranjado.
Nesse sentido, no dia em que nos encontrámos na casa, convosco e com o anterior proprietário, um das situações por nós indicada e das mais visíveis da casa é o tecto da sala, que tem uma parte do estuque que está a cair, formando uma barriga ao longo de todo o lado direito da sala, bem como um pedaço de parede, junto ao rodapé perto do acesso da sala para o quintal, que tem a tinta a saltar.
Estas duas situações são bem visíveis e claramente não estão em condições, tendo sido solicitado o seu arranjo, que ontem nos apercebemos que não tinha sido feito.
Peço que por favor falem com o anterior proprietário para que, se possível, ainda esta semana seja marcado um dia para início do arranjo, para que possamos concluir a nossa mudança, evitando que as obras estejam a decorrer quando lá estivermos a viver.
Entretanto peço que transmitam ao anterior proprietário que uns dias depois da escritura, tirámos a leitura para podermos fazer a mudança da titularidade da conta da luz e água, evitando que depois tivesse que pagar valor que não lhe compita.
Amanhã, durante o dia, já vamos fazer a mudança da titularidade.
Agradeço um contacto, o mais breve possível, sobre esta situação e agradeço que transmitam a situação da água e luz, para que os senhores fiquem descansados.
…
(por documento constante de fls. 110 dos autos).
18 - Na data referida em 17 – uma outra funcionária da empresa à qual o mail ali aludido fora dirigido deu conhecimento ao Réu do teor do e-mail dirigido pela Autora a Rosa Costa (por acordo e por documento constante de fls. 111 dos autos).
19 - No dia 4 de Maio, pelas 10.03 horas, a Autora enviou novo e-mail a Rosa Costa, do grupo …, pedindo-lhe que ligasse ainda nessa mesma data para o Réu para o mesmo indicar o dia, dessa semana, em que os arranjos em falta iam ser feitos e que aproveitava para lhe comunicar ter ouvido, no interior da fracção autónoma aludida em 1 –, guinchos de rato ou ratazana e um som de esgravatar muito forte, que vinha da zona dos quartos e entrada, pressupondo os Autores que estivessem um ou mais roedores debaixo do soalho ou noutra zona não visível, dentro da casa, pedindo a Autora, em tal e-mail, que esse problema fosse resolvido com urgência (por documento constante de fls. 112 dos autos).
20 - Na data referida em 19 –, pelas 19.03 horas, a Autora enviou um novo e-mail a Rosa Costa, do grupo haviti, em que comunicava as seguintes situações que deveriam ser resolvidas no interior da fracção autónoma aludida em 1 – :
- porta que dá acesso ao closet com falta de tinta;
- chão mal cortado em vários locais da casa, principalmente na sala, perto do acesso ao quintal, havendo um espaço bem visível perto do rodapé;
- falta de envernizamento ou algo semelhante no degrau da entrada, no corredor, o qual fica sujo assim que é pisado;
- uma batida no armário da cozinha, em baixo, junto ao armário de dispensa, tendo madeira à vista;
- chão flutuante dos dois quartos a oscilar quando pisado em certas partes;
- batida na bancada do wc, que foi aligeirada mas continua com falha visível.
….
(por documento constante de fls. 113 dos autos).
21 - Em 7 de Junho de 2010 a Autora enviou ao Réu um e-mail em que, além do mais, lhe comunicou que gostava de, na semana seguinte, ter a casa aludida em 1 – livre de obras e poder fazer uma limpeza profunda nesse fim de semana à fracção e que lhe pedia para ir naquela semana ou que lhe desse o contacto para que a Autora pudesse resolver as seguintes situações:
- um canalizador para resolver o problema da saída de esgoto e do cifão da máquina da loiça; - uma pessoa habilitada a resolver o problema com o escoar de ar com o exaustor;
- que o Réu reconsiderasse a situação dos azulejos uma vez que alguns estão ocos e não conseguiam assentar parafusos nos mesmos, não conseguindo os Autores pendurar nada nas paredes (por documento constante de fls. 114 dos autos).
22 - Em resposta ao mail aludido em 21 - o Réu enviou à Autora, em 7 de Junho de 2010, pelas 11.25 horas, um e-mail em que lhe comunicou que, quanto aos azulejos, deveria a mesma falar com o Tiago, pois já o tinha posto ao corrente e que quanto ao exaustor o problema devia ser na calafetagem da ligação à chaminé e que o Tiago iria abrir um buraco no tecto e corrigir a situação (por documento constante de fls. 114 a 115 dos autos).
23 - No e-mail referido em 22 – o Réu comunicou ainda à Autora que, quando estivesse tratado o assunto do exaustor, lhe mandasse um SMS para ele lhe tratar do tecto e comunicou ainda à mesma o contacto da pessoa que ficara de resolver o problema da ligação da máquina (por documento constante de fls. 114 a 115 dos autos).
24 - O problema da saída de esgoto da máquina de lavar louça foi resolvido (por acordo).
25 - Os Autores contactaram a empresa " F ", em data não apurada do início do Verão de 2010, com vista ao controle de ratos, tendo-se esta empresa deslocado à fracção autónoma aludida em 1 - com vista a tal fim e procedido a duas visitas ao local, sendo uma em 22 de Junho de 2010 e outra em 1 de Julho de 2010 e procedido à aplicação de produtos para tal efeito (por documentos constantes de fls. 116 a 117 dos autos).
26 - Em finais de Janeiro de 2012 a Autora encontrava-se grávida de seis meses, estando o parto previsto para Abril (por acordo).
27 - Por carta registada dirigida pelos Autores aos Réus, datada de 1 de Fevereiro de 2011 e recebida pela Ré em 8 de Fevereiro de 2011, os Autores comunicaram aos Réus os defeitos que entendiam existir na fracção autónoma aludida em 1 – e, designadamente, os seguintes:
- portas e rodapés raspados em toda a casa;
- pavimento cortado e colocado deficientemente em toda a casa, existindo um espaço sem pavimento entre o rodapé e o chão e com grande distância entre os dois elementos: - degrau da entrada sem protecção:
- buracos na parede exterior do prédio, junto às janelas (feitos para colocar os estores);
- porta dos contadores e da rua mal pintadas, estando esta última com a pintura a rachar;
- ruído de ratazanas audível pela casa, sentindo-se o cheiro a urina com bastante intensidade;
- os buracos existentes entre o rodapé o chão constantemente invadidos por insectos, oriundos da caixa de ar;
- caixa de ar isolada deficientemente;
- cifões com inúmeros detritos;
- manchas nas paredes do hall, quartos e sala, aparentemente de humidade;
- aquecimento central a não funcionar bem e aparecimento de manchas negras após a sua utilização por algumas vezes; - chão do quintal manchado;
- muro do quintal com tinta a saltar;
- infiltrações no quintal;
- ausência de palhinhas do lado esquerdo e mal colocadas do lado direito;
- bancada da casa de banho com falha de verniz;
- parte dos azulejos da casa de banho e cozinha ocos, sem massa, quer na parede quer no chão;
- azulejos da casa de banho e cozinha partidos, faltando nesta última dependência algumas peças;
- banheira com mossas;
- escoamento da água lento, por provável entupimento dos cifões;
- toalheiro aquecido ferrugento;
- barra cinza entre o móvel e o chão a precisar de substituição;
- móvel superior, por cima da máquina de lavar loiça, com uma falha na face;
- caixa de esgoto com falhas nos azulejos e com falta de uma tampa e com mau isolamento ao nível de cheiros e ruídos;
- saída do ar sugado pelo exaustor, quando em maior quantidade, pelos orifícios das lâmpadas existentes no tecto da cozinha;
- parte dos bicos do fogão apenas ligarem manualmente;
- paredes a precisar de pintura, devido s riscos e cimentos;
- porta de acesso ao quintal deficientemente vedada, entrando água quando chove; - paredes da cozinha com rachas;
-falta de escoamento do lava-louças;
- tecto da sala com imperfeições;
- parede de acesso ao quintal com manchas, marcas e concavidades;
- janelas mal calafetadas, deixando entrar água na sala;
-aquecimento da sala danificado e a deitar água por baixo;
- uma das paredes laterais do quarto principal oca e a rachar;
- uma grande falha num rodapé, preenchida com massa;
- cheiro intenso a urina no quarto secundário, além de falhas entre rodapé e chão, com entrada de insectos ( por acordo e por documentos constantes de fls. 121 a 135 dos autos ).
28 - Na carta aludida em 27 - os Autores comunicaram ainda aos Réus que o quintal da fracção autónoma aludida em 1 - fora sempre apresentado como sendo pertencente à fracção em causa e que, afinal, parecia pertencer a todo o prédio e que as máquinas ali existentes pertenciam a uma pastelaria, fazendo muito ruído e cheiro desagradável (por acordo e por documento constante de fls. 121 a 135 dos autos).
29 - Na carta referida em 27 - e 28 - os Autores comunicaram ainda que solicitavam aos Réus que diligenciassem o mais rápido possível pela reparação/eliminação dos aludidos defeitos e pelo pagamento das quantias pelos Autores despendidas por força dos mesmos defeitos e, designadamente, com as inspecções da E e com uma desinfestação, tudo no valor de 328 Euros e que aguardariam até ao dia 15 de Fevereiro de 2011 a comunicação de data disponível para a execução dos mesmos trabalhos (por acordo e por documento constante de fls. 121 a 135 dos autos).
30 - Por carta registada com aviso de recepção dirigida pelo Réu aos Autores, carta essa datada de 15 de Fevereiro de 2011, aquele comunicou a estes que não respondia à carta aludida em 27 – a 29 -, por entender ser a mesma irrespondível mas que estava disposto a falar com o advogado dos Autores e que, se assim o quisessem, que o mesmo o contactasse (por acordo e por documento constante de fls. 136 dos autos).
31 - Os Autores pediram à empresa G. um orçamento dos trabalhos que entendem necessário ser executados na fracção autónoma aludida em 1 -, orçamento esse elaborado por tal empresa e aos Autores entregue com data de 26 de Dezembro de 2011 e com os trabalhos a realizar discriminados, orçamento esse no valor de 27.302,63 Euros (por documento constante de fls. 137 a 141 dos autos).
32 - A petição inicial destes autos deu entrada em juízo, via Citius, em 31 de Janeiro de 2012 (por análise dos autos).
33 - Na petição inicial requeriam os Autores a dispensa de citação prévia dos Réus (por análise dos autos).
34 - Com a petição inicial referiam os Autores juntar aos autos 24 documentos, dos quais o n° 17 era constituído por uma filmagem inserta em Cd Rom, tendo os documentos sido juntos em suporte físico e não via Citius (por análise dos autos).
35 - Com vista à citação dos Réus e consequente reprodução do Cd Rom junto aos autos pelos Autores tentou o tribunal proceder a uma cópia do mesmo, para remeter a mesma aos demandados, o que se verificou impossível de efectuar por os computadores não terem a aplicação informática que o permita (por análise dos autos – fls. 148 dos autos).
36 - Por despacho de 16.2.2012 foi proferido despacho em que foi indeferido o pedido de dispensa de citação prévia dos Réus e em que, face ao referido em 35 -, foi ordenada a notificação dos Autores para juntarem aos autos outra cópia de tal documento, no mesmo suporte, de modo a poder-se citar os Réus com cópia do mesmo (por análise dos autos, fls. 149 dos autos).
37 - Do despacho referido em 36 - foram os Autores notificados, na pessoa da sua mandatária, por notificação, efectuada via Citius, em 17.2.2012 (por acordo).
38 - Face à falta de junção de cópia do documento aludido em 35 - e 36 - foi proferido despacho a ordenar que os autos ficassem a aguardar o impulso dos Autores sem prejuízo do disposto no art° 285 do C. P. Civil, atento o teor do art° 228, n° 3 do mesmo diploma legal (por análise dos autos, fls. 151 dos autos).
39 - Por requerimento entrado em juízo em 9 de Maio de 2012 vieram os Autores, através da sua advogada, esclarecer que por razões que não compreendem, não tomou conhecimento do despacho aludido em 36 – (por análise dos autos, fls. 154 a 155 dos autos).
40 - No requerimento aludido em 39 - os Autores informaram ainda que também eles não conseguiram reproduzir o DVD junto como documento 17 da petição inicial e que, por isso, iam pedir à empresa que procedera a tal gravação que lhes forneça a mesma gravação noutro formato e que protestavam juntar o documento em causa e se ordenasse a citação dos Réus (por análise dos autos, fls. 154 a 155 dos autos).
41 - Os Réus foram citados por cartas registadas com aviso de recepção, tendo a destinada à citação do Réu sido assinada pelo mesmo em 21 de Maio de 2012 e a destinada à Ré sido assinada pelo Réu, na data de 21 de Maio de 2012, tendo em 29 de Maio de 2012 sido dirigida carta simples à Ré a comunicar-lhe que se devia considerar citada na pessoa do Réu na data de 21 de Maio de 2012 (por análise dos autos, fls. 159 a 164 dos autos)».
III
III.1
Elegeram os Apelantes duas questões centrais:
«- Do tratamento jurídico dado pela Mma. Juiz aos factos alegados e aos pedidos dos AA., ora recorrentes e
- Da nulidade pela não observância do disposto no artº. 508º. do Código de Processo Civil, face à posição tomada pela Mma. Juiz no saneador-sentença recorrido».
Os Apelantes, conforme decorre das suas conclusões, entendem que têm o direito de serem indemnizados nos termos gerais da responsabilidade civil, pois que:
- os apelados encontravam-se obrigados a entregar aos autores a casa sem vício ou defeitos, em conformidade com o contrato de compra e venda entre eles celebrado e de harmonia com o disposto nos artº. 406º., nº.1, 408º., nº. 1, 762º. e 879º., alínea b), todos do Código Civil, o que não fizeram, pelo que, numa primeira fase cumpriram defeituosamente a sua prestação;
- o cumprimento defeituoso é ilícito e culposo, como se presume, nos termos do nº. 1 do citado artº. 799º., sendo, por isso, os apelados responsáveis pelos prejuízos que causaram aos apelantes, nos termos do artº. 798º. do Código Civil;
- acresce que, tendo os apelantes interpelado os apelados para, dentro do prazo que aí estipularam, reparassem e eliminassem os defeitos, sem que estes o fizessem, o incumprimento tornou-se definitivo, de acordo com o estipulado no artº. 808º., nº. 1 do Código Civil,
- nasceu, assim, na esfera jurídica dos apelantes do direito de indemnização nos termos gerais da responsabilidade civil pelo interesse contratual positivo decorrente do cumprimento defeituoso ou inexacto da prestação.
Referem os Apelantes, nas alegações, que a própria Mma. Juíza a quo deu como provados, nos pontos 10., 17., 18., 19., 20., 21., 27., 28. e 29., os variadíssimos pedidos de reparação e eliminação dos defeitos feitos pelos ora Recorrentes ao Recorrido marido e, já em desespero, enviaram a carta registada datada de 1 de Fevereiro de 2011 de fls. 121 a 135 dos autos, enunciando todos os defeitos, solicitando aos RR. que diligenciassem o mais rápido possível pela reparação/eliminação dos aludidos defeitos, dando-lhes como prazo para início dos trabalhos o dia 15 de Fevereiro de 2011, sucedendo que, através da carta de fls. 136, o R. marido, em 15 de Fevereiro de 2011, referiu ser aquela irrespondível.
Acrescentam que a regra da hierarquia dos direitos do comprador de coisa defeituosa, sobre cuja obrigatoriedade de aplicação não existe entendimento uniforme quer jurisprudencial, quer doutrinal, sempre terá de ceder no caso em concreto, pois, face à posição assumida pelos RR. ao longo de todo o período anterior à propositura da presente acção, deixou de ser pretensão dos recorrentes que aqueles procedessem à eliminação/reparação dos defeitos. De facto, assim o pretenderam e por isso lutaram durante o tempo que mediou a primeira visita à casa até à entrada em juízo da p.i. que deu origem aos presentes autos. Desde então, o que os Recorrentes pretendem é ser indemnizados nos termos gerais da responsabilidade civil.
Concluem que a situação dos autos configura, além do mais, um cumprimento defeituoso da prestação a que os recorridos estavam obrigados, pois os Recorridos estavam, em primeira mão, obrigados a vender o imóvel sem qualquer tipo de defeitos, fossem eles quais fossem, e que da recusa, apesar das denúncias, em proceder à reparação, tanto mais que, através da carta referida nos pontos 27 a 29 dos factos provados, os Recorrentes fixaram um prazo para o início da execução das obras, resulta a obrigação de indemnizar os Recorrentes, nos termos exactos por estes peticionados.
Citam, em abono da sua tese, o Ac. da Relação do Porto de 30-04-2013.
Os Apelados, estribando-se no Parecer de Antunes Varela, publicado na Colectânea de Jurisprudência, 1987, tomo 4, págs. 22 e segs., concluem, nas suas alegações, que não é a existência de todo e qualquer defeito que é susceptível de se enquadrar na figura do incumprimento defeituoso (artigo 799º do Código Civil) e de a subtrair ao regime específico dos artigos 913º e segts. do Código Civil, «mas sim, e tão só, aqueles cuja existência conduza, verificados que sejam os demais requisitos impostos pela lei, como assinala Antunes Varela, a uma “falta de cumprimento da obrigação” – entrega de coisa diferente da vendida; entrega de coisa com defeitos que a tornem “de todo em todo” imprestável para o fim a que se destina; entrega de coisa que tem defeitos irreversíveis, insusceptíveis de reparação», não sendo, em sua opinião, o caso dos autos.
Na decisão recorrida, considerou-se que entre AA. e RR. foi celebrado um contrato de compra e venda de bem imóvel e ponderou-se o seguinte:
«Cumpre, não obstante, não esquecer que os Autores alegam, nestes autos, que o Réu (ou Réus) levou ou levaram a cabo - previamente a tal aquisição da fracção pelos demandantes - obras de alteração e remodelação profundas, com alteração da divisão interna das assoalhadas da mesma fracção, facto esse parcialmente impugnado pelos Réus que, embora aceitem terem mandado fazer obras na fracção em causa, negam, em absoluto, terem as mesmas sido mais do que obras de mero restauro, dada a idade do prédio.
Ora, salvo o devido respeito por opinião contrária, a circunstância de estar impugnada a extensão das obras levadas a cabo por ordem dos Réus na fracção em causa não altera em nada a conclusão de entre Autores e Réus ter sido celebrado um contrato de compra e venda de bem imóvel, contrato esse por força do qual ao comprador incumbe pagar o preço respectivo e ao vendedor proceder à entrega da coisa, com a transmissão da propriedade objecto do contrato para os adquirentes, no caso os Autores – ver art°s. 874 e segs. do C. Civil.
A entrega do bem vendido por parte do vendedor consubstancia o cumprimento da sua obrigação contratual mas, como é evidente, a sua obrigação não se esgota nessa entrega, sendo necessário, designadamente, que a coisa tenha as qualidades ou virtualidades funcionais que a deveriam caracterizar sob pena de, assim não sucedendo, se concluir pela existência de uma compra e venda defeituosa.
É precisamente essa a posição dos Autores, tal como a submetem a juízo.
Na verdade e como se referiu anteriormente, alegam os Autores que a fracção autónoma vendida padece de defeitos vários, que enumeram – defeitos esses impugnados pelos Réus –, pretendendo os demandantes a condenação dos demandados – no essencial – a pagar-lhes o custo da respectiva eliminação segundo orçamento pelos demandantes junto aos autos e uma indemnização por danos não patrimoniais alegadamente por si sofridos devido a tais defeitos.
É, pois, patente a subsunção da situação trazida a juízo ao regime da compra e venda de coisas defeituosas – ver Calvão da Silva, in " Compra e Venda de Coisas Defeituosas Conformidade e Segurança ", Almedina, a págs. 39 e segs. e Ac. do S.T.J. de 25.10.2012, in http://www.dgsi.pt/jstj.».
Dispõe o artigo 913.º do C. Civil:
«1. Se a coisa vendida sofrer de vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor ou necessárias para a realização daquele fim, observar-se-á, com as devidas adaptações, o prescrito na secção precedente, em tudo quanto não seja modificado pelas disposições dos artigos seguintes.
2. Quando do contrato não resulte o fim a que a coisa vendida se destina, atender-se-á à função normal das coisas da mesma categoria».
Romano Martinez escreve que «a coisa é defeituosa se tiver um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado» e acrescenta que «o vício corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal de coisas daquele tipo, enquanto a desconformidade representa uma discordância com respeito ao fim acordado» (Direito das Obrigações (Parte Especial), Contratos, Compra e Venda, Locação, Empreitada, 2ª ed, Almedina, Coimbra, 2003, pág. 130).
Pires de Lima e A. Varela, no Código Civil Anotado, Volume II, 4ª edição, Coimbra Editora, 1997, pág. 206, referem, em anotação ao art. 913º, além do mais, o seguinte:
«Os pressupostos fundamentais do regime especial de venda de coisas defeituosas consagrado nesta secção (correspondente em alguns aspectos à garantia edilícia, que, no antigo direito, protegia o comprador contra os chamados vícios redibitórios), assentam mais nas notas objectivas das situações por ela abrangidas do que na situação subjectiva do erro em que, nalguns casos, se encontra o comprador, ao contrário do regime de anulação do contrato, também aplicável ao caso com algumas adaptações, que repousa essencialmente na situação subjectiva do comprador e no reconhecimento, por parte do vendedor, da essencialidade do elemento ou atributo da coisa sobre o qual o erro incidiu».
Continuam, sublinhando que o regime previsto nos arts. 913º e segs. se refere apenas às coisas defeituosas, aplicando-se somente aos defeitos essenciais, seja porque impedem a realização do fim a que a coisa se destina, seja porque a desvalorizam a coisa na sua afectação normal (v. g.: imóvel com deficiente sistema de canalizações), seja porque a privam das qualidades asseguradas pelo vendedor.
E acrescentam:
«São estas conotações de carácter objectivo – mais do que o erro do comprador ou acordo negocial das partes – que servem de real fundamento aos direitos especiais concedidos pela lei ao comprador e que justificam, pela especial perturbação causada na economia do contrato, os desvios contidos nesta secção ao regime comum do erro sobre as qualidades da coisa”.
Não se trata, por conseguinte, de garantir o estrito cumprimento dos deveres de prestação contraídos pelas partes. As soluções da lei mergulham as suas raízes mais fundas no princípio da justiça comutativa subjacente a todos os contratos onerosos, em geral, e à compra e venda, em especial».
Sendo fora de dúvida que entre as partes foi celebrado um contrato de compra e venda, tendo por objecto o identificado imóvel, discute-se se estamos perante cumprimento defeituoso do contrato ou venda de coisa defeituosa.
Os Apelantes consideram que o caso é de incumprimento defeituoso.
Antunes Varela, em parecer publicado na Colectânea de Jurisprudência, 1987, tomo 4, págs. 22 e segs., abordou esta problemática, concluindo o seguinte:
«Há assim venda de coisa defeituosa sempre que no contrato de compra e venda, tendo por objecto a transmissão da propriedade de uma coisa, a coisa vendida sofrer dos vícios ou carecer das qualidades abrangidas no art. 913.º do Cód. Civil, quer a coisa entregue corresponda, quer não, à prestação a que o vendedor se encontra vinculado […].
O cumprimento defeituoso da obrigação verifica-se não apenas em relação à obrigação da entrega da coisa proveniente da compra e venda, mas quanto a toda e qualquer outra obrigação, proveniente de contrato ou qualquer outra fonte. E apenas se dá quando a prestação realizada pelo devedor não corresponde, pela falta de qualidades ou requisitos dela, ao objecto da obrigação a que ele estava adstrito.
Além disso, na base do defeito do cumprimento da obrigação podem estar não apenas a carência de qualidades da coisa, mas irregularidade de outra natureza, v.g. a entrega de aliud pro alio, como no exemplo anteriormente citado da remessa de um vaso de vidro banal em lugar do vaso de cristal escolhido pelo comprador […].”
No Ac. do STJ de 09-03-2010 (Rel. Garcia Calejo), exarou-se, a dado passo:
«A lei civil fala do cumprimento defeituoso no art. 799º sem, porém, desenvolver as especialidades que a noção comporta (5).
Será preciso, porém, distinguir, o cumprimento defeituoso da obrigação (ou falta qualitativa de cumprimento da obrigação) da venda de coisa defeituosa. Naquele, o vendedor não realizou a prestação a que, por força do contrato, estava adstrito. Nesta a coisa objecto da transacção sofre dos vícios ou carece das qualidades referenciadas no art. 913º, quer a coisa entregue corresponda, ou não, à prestação a que o vendedor se encontrava vinculado.(6) Como refere a este propósito o Prof. Antunes Varela (7) o cumprimento defeituoso “apenas se dá quando a prestação realizada pelo devedor não corresponde, pela falta de qualidades ou requisitos dela, ao objecto da obrigação a que ele estava adstrito”.
[…]
O cumprimento defeituoso (de que a lei fala no art. 799º) é um conceito residual, que se distingue do incumprimento definitivo e da mora. O regime jurídico derivado do cumprimento defeituoso não vem definido na nossa lei civil. Porém, em sede de contratos nominados (nomeadamente da compra e venda, locação e empreitada) a lei insere algumas disposições especificadamente referidas ao cumprimento defeituoso. “A consequência mais importante do cumprimento defeituoso é a obrigação de ressarcimento dos danos causados ao credor; a seguir o que há de mais característico nesse regime é o direito, em certos casos conferidos ao credor, de exigir a reparação ou substituição da coisa (art. 914º), ou a eliminação dos defeitos, quando esta seja material e economicamente viável (art. 1221º) e ainda o direito de redução da contraprestação (actio quanti minor: art. 911º)”(13)».
Os AA. alegaram a existência de uma panóplia de defeitos que foram detectando, referindo o compromisso inicial do R. marido, numa reunião com este havida, em que seria da responsabilidade dos RR. os que então eram visíveis a olho nu, mas o que viessem a surgir e uma vez denunciados.
Embora nos pareça que o enquadramento adequado é da ocorrência de defeitos que afectam a coisa vendida, desvalorizando-a na sua afectação normal, inscrevendo-se a acção no domínio da venda de coisa defeituosa (art. 913º do C. Civil), certo é que consideramos também ser prematuro, no despacho saneador, tendo em atenção a vasta matéria alegada e as discussões que soem tecer-se à volta desta problemática, decidir-se de fundo porque não se observou a ordem dos direitos legalmente conferidos ao comprador.
Na sentença recorrida, entendeu-se, entre o mais, que:
«Efectivamente e em primeiro lugar, tendo em conta a existência de factos controvertidos, cumpre realçar que quer se viesse a provar ou não a tese dos demandantes de se ter tratado de compra e venda de imóvel modificado pelos vendedores, o certo é que o regime jurídico do regime da venda de coisas defeituosas e o aplicável à venda de imóvel construído ou modificado pelos vendedores é idêntico.
Na realidade, ao contrato de compra e venda de coisas defeituosas aplica-se o regime previsto pelos art°s. 913 e segs. do C. Civil e, por remissão daquela primeira norma legal, o dos art°s 905 e segs. do mesmo diploma legal enquanto à compra e venda de bens imóveis construídos, modificados ou reparados pelo vendedor se aplica o regime dos art°s, 1218 e segs. do C. Civil – ver art° 1225, n° 4 do diploma em causa.
Não obstante, quer um quer outro regime legal prevê que o comprador de coisa defeituosa tem os seguintes direitos: o direito de anulação do contrato; o direito de reparação ou eliminação dos defeitos; o direito de redução do preço e indemnização -art°s. 905, 906, 908, 911, 914 e 1221 a 1225 do C. Civil -, sendo que, in casu, pretendem os Autores a condenação dos Réus (no essencial) a pagarem-lhes a quantia destinada à eliminação dos pretensos defeitos e uma indemnização por danos morais.
Resulta da enunciação supra dos direitos do comprador de coisa defeituosa que o regime legal aplicável a tal situação não permite a dedução, pelos demandantes, do pedido pelos mesmos formulado nestes autos.
Efectivamente e salvo o devido respeito por opinião contrária, os direitos do comprador de coisa defeituosa não podem ser exercidos pelo mesmo de forma aleatória e como o mesmo entenda.
Na realidade, prevêem as normas legais referidas em A) uma hierarquia dos direitos do comprador que este não pode alterar a seu bel prazer.
Efectivamente, numa situação de compra e venda de coisa defeituosa o vendedor está, em primeiro lugar, obrigado a eliminar ou reparar os defeitos da coisa e, não sendo tal reparação ou eliminação possível (ou sendo a mesma demasiado onerosa), tem o vendedor a obrigação de substituição da coisa vendida, sendo esta posição absolutamente consensual na doutrina e jurisprudência portuguesas».
[…]
«Ou seja e em suma, é patente que os Autores não podiam ter deduzido o pedido de condenação dos Réus a pagar-lhe a quantia pretensamente necessária à eliminação dos pretensos defeitos por, dessa forma, terem transgredido a ordem legal dos direitos conferidos ao comprador de coisa defeituosa.
Tendo os Autores deduzido a presente acção com violação clara da ordem dos direitos legalmente conferidos aos compradores de coisas defeituosas patenteia-se a manifesta improcedência da acção que, verdadeiramente, não pode prosseguir sob pena de se estar a prosseguir inutilmente a lide e ou a permitir a violação da hierarquia daqueles direitos, até por a lei não permitir a condenação em objecto diverso do pedido – art° 661 do C. P. Civil.
Nem se diga que a formulação do pedido, tal como é feito, estaria legitimada pela alegação da existência de pragas de ratos e ou moscas a baratas na habitação adquirida pelos Autores.
É que, desde logo, não só a existência de tais animais - e seus odores - na fracção (sob o pavimento) é controvertida como, além do mais, se a acção prosseguisse e tais factos viessem a provar-se se verificava não ter a mesma impedido, até ao momento, os demandantes de viverem na fracção autónoma em causa até porque os adquirentes não podem esquecer a probabilidade de um andar ao nível do solo ter um acesso mais fácil a pragas do que os situados em andares superiores.
Ou seja, nem se pode dizer que a pretensa existência desses animais e ou seus odores - que necessariamente será incómoda e se não mesmo temível para muitas pessoas, pela repugnância que muitos relativamente a tais espécimes sentem - na fracção adquirida pelos Autores aos Réus constitua situação de urgência que facultasse aos demandantes a formulação do pedido de condenação dos demandados tal como pelos mesmos deduzido em juízo.
Situações de urgência legitimadoras, designadamente, da realização das obras de reparação ou eliminação dos defeitos de um imóvel adquirido podem ser aquelas em que uma infiltração afecta, designadamente, a instalação eléctrica do imóvel, pondo em perigo a saúde ou a vida de quem a habita ou, por exemplo, a iminente queda de um tecto ou telhado.
Não é essa a situação dos autos, até porque como os Autores referem, procederam já a desinfestações com vista à eliminação de tais pragas, desinfestação essa que, aliás, naturalmente terá de ocorrer com alguma regularidade no futuro, atento o facto de se tratar, como os demandantes sabiam, de um andar a nível do solo...
Diga-se, aliás, que se a situação fosse efectivamente de urgência e ou perigo para a saúde dos Autores não teriam os mesmos aguardado pelo final do mês de Janeiro de 2012 para propor a acção quando a aquisição se verificou em Abril de 2010 – cfr. III -, 1 - e 32 -.
Assim e em jeito de conclusão, entende-se ser patente a improcedência da acção, atento o teor dos pedidos formulados pelos Autores nos autos e a inerente violação da hierarquia dos direitos do comprador de coisa defeituosa, não podendo a lide prosseguir apenas e tão só para apreciação do direito de indemnização dos pretensos danos não patrimoniais sofridos pelos demandantes devido a tais factos».
Os AA./Apelantes citaram, como se disse, o Ac. da Rel. do Porto de 30-04-2013 (Rel. Fernando Samões), publicado em www.dgsi.pt, no qual se considerou que o regime específico da venda de coisa defeituosa «confere ao comprador da coisa defeituosa o direito de exigir do vendedor a reparação – dela ou a sua substituição, os direitos de anulação do contrato e de redução do preço e, ainda, o de resolução e o direito à indemnização do interesse contratual negativo, sem qualquer precedência» [destaque nosso].
Observou-se, na fundamentação deste aresto, que, embora haja quem defenda a exigência legal de observância dessa ordem, também há quem entenda que esses direitos podem ser exercidos autonomamente, sem a sujeição a uma ordem de precedência rígida, e citou-se doutrina e jurisprudência num sentido e noutro.
No momento da prolação do despacho saneador, há que ter em conta, quando se avalia do prosseguimento (ou não) da acção, as várias soluções plausíveis da questão de direito (arts. 510º, nº1, b) e 511º, nº1, do CPC-61, vigente ao momento da decisão recorrida), tal como se ponderou no Ac. da Rel. de Lisboa de 29-11-2011 (Rel. Tomé Gomes), publicado em www.dgsi.pt:
«6. No tocante à oportunidade do julgamento antecipado da lide, o critério básico é no sentido de que esse julgamento não deve ser pronunciado quando existam várias soluções de direito plausíveis e, nessa perspectiva aberta, se encontrem factos ainda controvertidos.
7. Tal critério deflui do disposto nos artigos 510.º, n.º 1, alínea b), e 511.º, n.º 1, do CPC, numa leitura sintonizado com o princípio da economia processual, significando isto que o tribunal não deve proferir um julgamento antecipado quando as soluções jurídicas sejam discutíveis ou problemáticas e haja ainda necessidade de produzir prova sobre factos controvertidas pertinentes para qualquer delas».
Parece não oferecer dúvidas que estamos num campo em que as soluções são discutíveis ou problemáticas e, no que respeita à matéria de facto controvertida, resulta da leitura da contestação que os RR. impugnaram a grande maioria dos factos alegados pelos AA., como é ilustrado pela síntese feita nos arts. 162º e 163º daquele articulado:
«162º
Para além dos desabafos e comentários acabados de escrever, impugnam-se especificadamente, por não corresponderem à realidade, os pretensos factos alegados nos artigos 8º, 9º, 10º, 12º, 14º, 15º, 16º, 17º, 19º, 20º, 21º, 22º, 23º, 24º, 25º, 26º, 27º, 28º, 29º, 30º, 31º, 32º, 33º, 34º, 35º, 36º, 37º, 38º, 39º, 40º, 41º, 42º, 43º, 44º, 45º, 46º, 47º, 48º, 49º, 50º, 51º, 52º, 53º, 54º, 55º, 56º, 59º, 60º, 61º, 62º, 63º, 64º, 65º, 66º, 67º, 68º, 69, 70º, 71º, 72º, 73º, 74º, 75º, 76º, 77º, 78º, 79º, 80º, 81º, 82º, 83º, 84º, 85º, 86º, 88º, 89º, 90º, 91º, 92º, 93º, 94º, 95º, 96º, 97º, 98º, 99º, 100º, 101º, 102º, 103º, 104º, 105º, 106º, 107º e 108º, inclusive, da petição inicial; para além do que consta dos artigos 5º, 6º, 7º, 13º, 57º, 58º e 87º, da mesma petição inicial, por não serem do conhecimento dos R.R..
163º
Por desconhecerem, impugnam a genuinidade, letra, conteúdo e assinaturas dos documentos números 6, 7, 8, 9, 12, 13, 15, 16, 18, 21, 22, 23 e 24, juntos com a petição inicial – bem como as áreas constantes do documento 5, da mesma petição inicial».
A prematuridade da decisão recorrida, representando a violação do disposto no art. 510º, nº1, al. b), do CPC, acarretaria, nessa parte, a nulidade de tal decisão recorrida (vide citado Ac. da Rel. de Lisboa de 29-11-2011), implicando a substituição por outra que assegurasse o prosseguimento dos autos.
Ora, esta conclusão conduz-nos à apreciação da ampliação do objecto do recurso formulada pelos Apelados no que se refere, desde logo, à excepção da caducidade, pois se se concluir pela existência desta, ao contrário do que se decidiu na 1ª Instância, não poderá, naturalmente, ter lugar aquele prosseguimento.
Antes da apreciação da questão da caducidade, diga-se que, com todo o respeito, se discorda dos Apelantes quando defendem a Mma. Juiz a quo devia ter dado cumprimento ao disposto no artº. 508º. do Código de Processo Civil, então em vigor, pois que, ao ter considerado, como considerou, findos que estavam os articulados, que a matéria alegada pelos ora apelantes não era de molde a poder reconduzir ao petitório formulado, deveria ter convidando, in casu, os apelantes a ponderar sobre a correcção ou não dos pedidos formulados por estes na petição de direito, ou o esclarecimento da sua razão.
Reportar-se-ão os Apelantes, até pela jurisprudência citada, ao nº3 do art. 508º do CPC anterior. Ora, mesmo para quem defenda, como os Apelantes, estar-se perante um poder-dever, certo é que não está aqui em causa o suprimento de insuficiências ou imprecisões na exposição ou concretização da matéria de facto, mas tão-só a discutibilidade de uma solução jurídica decorrente da opção dos AA. na dedução de um pedido e não de outro. Não seria, pois, caso de aperfeiçoamento, não assistindo razão aos Apelantes quanto a esta matéria.
III.2.
Vejamos, agora, a questão da caducidade.
Com esta questão se prende a pretendida alteração da matéria de facto relativamente aos pontos 27, 28 e 29, já que estes pontos se referem à denúncia dos defeitos que precedeu a instauração da acção.
Entendem os Apelados, conforme se retira das suas conclusões, que a Mma. Juíza “a quo” redigiu as alíneas 27, 28 e 29 da “factualidade assente” como se a carta datada de 1 de Fevereiro de 2011 tivesse sido dirigida a ambos os R.R., sucedendo que ela foi dirigida só ao R. marido, conforme se alcança da sua leitura e do alegado no artigo 61º da petição inicial. Daí defenderem que esses pontos devem ser alterados nos termos vertidos na al. E) das conclusões supra transcritas.
Os A. alegaram nos arts. 61º, 62º, 63º e 64º da p.i. o seguinte:
«61º
Por carta registada com aviso de recepção, datada do pretérito dia 1 de Fevereiro de 2011, aceite pela R. mulher em 8 de Fevereiro de 2011, enviaram os AA. ao R. marido a carta, cuja cópia ora se junta como doc. nº. 19, cujo teor aqui se dá por reproduzido para todos os efeitos legais.
62º.
Esta carta refere sob a epígrafe “Assunto” a “Denúncia de Defeitos do Imóvel na Rua …, 72, R/c Esq. 1350-103 Lisboa”, e nela são denunciados todos os defeitos detectados no imóvel até àquela data.
63º.
Também nessa carta, os AA. reclamam dos RR o pagamento das quantias que despenderam com as várias inspecções da E, referidas supra, no valor de 148,00€ e com a a 1ª. desinfestação, no valor de 180,00€.
64º.
Insistem, ainda, que os RR. procedam à urgente reparação/eliminação dos defeitos».
É certo que os AA. alegaram no art. 61º que enviaram a carta ao R. marido, carta essa que foi aceite pela R. mulher, mas, em seguida, referem que reclamaram dos RR. o pagamento das quantias mencionadas e que estes procedessem à reparação/eliminação dos defeitos.
A carta foi, na realidade, enviada ao R. marido, mas, no que se refere ao conteúdo, está redigida no plural, com o uso das expressões “Exmºs Senhores e “V. Exas.”, visando os vendedores do imóvel cujos defeitos são denunciados, parecendo-nos que será de presumir que a mensagem nela contida chegou também ao conhecimento da R., que, aliás, recebeu a carta (vide, relativamente a uma situação similar, mas relativa a uma interpelação para um contrato-promessa o Ac. do STJ de 30-09-1999 (Rel. Pereira da Graça), sumariado em www.dgsi.pt, no qual se considerou que «[n]ão pode ser objecto de censura pelo Supremo Tribunal de Justiça, a conclusão tirada pela Relação, de acordo com as regras de experiência, de que o cônjuge destinatário da carta interpelatória para o cumprimento de contrato-promessa, dela teve, também, conhecimento, considerando-o, assim, também interpelado», acrescentando-se que «[n]ão retira validade a tal interpelação, a circunstância de a carta ter sido endereçada só a um dos cônjuges, embora o conteúdo da mesma respeite aos dois».
Considera-se, pelo exposto, que apenas haverá que alterar o ponto 27, no seu início, mantendo-se o mais que consta deste ponto e dos pontos 28 e 29. Assim, onde se lê “Por carta registada dirigida pelos Autores aos Réus”, passará a constar: “Por carta registada enviada pelos AA. ao Réu marido”.
Defendem os Apelados que o nº 4 do artigo 1.225º do Cód. Civil só é aplicável ao vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado no exercício da actividade profissional de construtor civil, o que manifestamente não se passa neste processo, pois estamos perante uma venda entre particulares, como flui dos articulados e foi, aliás, decidido no segmento em que a Mma. Juíza “a quo” afastou a aplicabilidade da Lei de Defesa do Consumidor – Decreto-Lei n.º 67/2003, de 25 de Outubro, alterado pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio.
Acrescentam que:
- Em lado algum da sua petição os A.A. alegaram que os R.R. fizeram obras na fracção no exercício duma actividade profissional, enquanto construtores civis e também não impugnaram o que os R.R. alegaram nos artigos 6º a 8º-2 da contestação, devendo, por isso, considerar-se assente por constituir defesa por excepção.
- Da não aplicação do número 4 do artigo 1.225º do Código Civil resulta a inaplicabilidade do prazo indicado no número 2 do mesmo artigo, sendo aplicável o prazo de 6 meses estatuído no artigo 917º do Código Civil, pelo que procede a invocada excepção de caducidade.
Dizem, ainda, que o pretenso direito dos A.A. teria caducado mesmo que, por absurdo, se considerassem aplicáveis os números 2 e 4 do artigo 1.225º do Código Civil, já que os A.A. apresentaram uma petição de todo em todo imprestável para se ordenar a citação e, por sua culpa, a citação só esteve em condições de ser efectuada em 14/05/2012 ou, na melhor das hipóteses para eles, em 09/05/2012, em qualquer dos casos mais de 1 ano depois de denunciados os alegados defeitos.
Na decisão recorrida, considerou-se, além do mais, sobre esta matéria, depois da citação dos arts. 916º e 917º do C. Civil, que:
«[…] ao contrário do defendido pelos Autores na sua réplica, a doutrina e jurisprudência portuguesas entendem que o prazo de caducidade do art° 917 do C. Civil é aplicável não apenas ao direito de anulação do contrato como também a todos os demais direitos legalmente conferidos ao adquirente de coisa defeituosa» e ainda que se impunha «salientar a circunstância de em momento algum da sua petição inicial os Autores terem alegado que o Réu se dedica à actividade de compra e venda de bens imóveis com carácter profissional, sendo assim clara a inaplicabilidade, ao caso dos autos, da lei de defesa do consumidor e ou os prazos previstos pelo Decreto Lei n° 67/2003, de 8/4, alterado pelo Dec. Lei n° 84/2008, de 21 de Maio, diplomas esses referentes ao novo regime da venda de bens de consumo, sendo que um imóvel ou fracção dele também o é – art° 1°B, al. b) do Dec. Lei n° 67/2003, de 8/4».
Entendeu-se, em seguida, que «o prazo para o exercício dos pretensos direitos dos Autores face aos factos pelos mesmos alegados se teria de reconduzir ao previsto no art° 1225 do C. Civil atenta a alegação feita pelos Autores de os Réus ter[em] feito no imóvel, antes da venda, obras essas que levaram à sua modificação ou reparação, não sendo aplicável o prazo do art° 917 do C. Civil», a tal não obstando o facto de a extensão dessas obras ser controvertida entre as partes.
Prosseguindo, abordou-se, em termos que aqui se têm por reproduzidos, a questão levantada nos autos pelos RR. relativa ao modo como a acção foi intentada, do que resultou que, tendo dado entrada a petição em 31 de Janeiro de 2012, apenas em 21 de Maio de 2012 foram os RR. citados.
Tendo em conta a data da denúncia – 8 de Fevereiro de 2011 – concluiu-se pela seguinte forma:
«Ora, face ao exposto, poder-se-á dizer que ocorrera a caducidade do direito dos Autores à data da citação, por decorrido mais de um ano sobre a denúncia?
É que os Autores propuseram a acção em 31 de Janeiro de 2012 e, consequentemente, dentro do prazo de um ano a contar da denúncia dos defeitos sendo que a propositura da lide é o acto que impede a caducidade – art° 331 do C. Civil.
Não se olvida que a propositura da acção apenas produz efeitos em relação ao ou aos demandados com a citação dos mesmos – art° 267 do C. P. Civil.
Não obstante, impõe-se ter presente que a caducidade, ao contrário da prescrição, não se suspende nem interrompe - art° 328 do C. Civil -, sendo que a lei não exige, para a verificação da causa impeditiva da caducidade, a citação do demandado, bastando-se para tal com a propositura da acção –neste sentido ver M Brito, C. Civil Anotado, 1°, 432.
Ou seja e em suma, entende-se que o facto de a denúncia ter ocorrido em 8 de Fevereiro de 2011 e de a acção ter sido proposta em 31 de Janeiro de 2012 leva a que o acto impeditivo da caducidade - a propositura da acção - tenha sido praticado dentro do prazo de um ano a contar da denúncia e, consequentemente, pela não verificação da mencionada excepção de caducidade do direito dos Autores.
Em consequência do anteriormente exposto, impõe-se julgar improcedente a arguida excepção peremptória de caducidade do direito dos Autores […]»
Analisemos:
Os AA. alegaram que o R. marido procedeu a obras de recuperação e remodelação do imóvel durante os anos de 2007 e 2008 (art. 9º a 11º da p.i.).
Também alegaram que os RR. procederam a obras de remodelação profundas no imóvel dos autos (arts. 12º a 14º).
Referiram, ainda, no art. 30º da p.i (com destaque nosso):
«O R. marido foi protelando sempre o inicio da reparação dos defeitos, dizendo aos AA. para serem eles a contactar directamente com os seus empreiteiros, os quais raramente se dispunham a aparecer, ou dizendo que já havia tratado do assunto, o que não acontecia».
Deu-se como provado que:
«11 - Em 8 de Junho de … o Réu requereu à Direcção Municipal de Gestão Urbanística da Câmara Municipal de Lisboa a emissão de licença de ocupação da via pública com contentor e, mais concretamente, da Rua …, em Lisboa, tendo anexado a tal requerimento uma memória descritiva da obra a realizar na fracção referida em 1 - (por acordo e por documento constante de fls. 83 a 88 dos autos).
12 - Na memória descritiva referida em 11 - e junta com o requerimento ali aludido, a obra a levar a efeito na fracção autónoma do prédio aludido em 1 - era descrita nos seguintes termos:
" A obra a realizar na Rua …, n° 72, R/C Esqd° consistirá numa obra de conservação em face do estado de degradação da fracção.
Proceder-se-á à picagem dos revestimentos de paredes degradados e sua reexecução, que será total no caso da cozinha e instalação sanitária. O mobiliário de cozinha será também renovado e as louças sanitárias e respectivos dispositivos de utilização serão renovados. Proceder-se-á também à substituição de todas as carpintarias, nomeadamente portas e rodapés. A caixilharia também será substituída. Proceder-se-á por fim a uma pintura total do interior da fracção. " (por acordo e por documento constante de fls. 83 a 88 dos autos).
13 - Na sequência do referido em 11 – e 12 – foram efectuadas obras na fracção autónoma aludida em 1 -, tendo sido removida e substituída as canalizações de água, esgoto e gás (por acordo)».
Na contestação, os RR. alegaram, entre o mais, que, muito embora o 1º R. seja engenheiro civil, sempre foi trabalhador por conta de outrem, nunca tendo sido industrial da construção civil (particularmente, construtor, empreiteiro, vendedor e/ou agente ou promotor imobiliário) e que a 2ª R sempre foi doméstica, não havendo os R.R. feito as obras da fracção, mas sim empresas de construção civil contratadas pelo 1º R. para tal efeito, matéria que, prendendo-se com a problema da caducidade, por eventual aplicação do art. 1225º do C. Civil, não foi contrariada na réplica. Nesta, os RR., pugnando pela inverificação da caducidade, concluíram pela seguinte forma:
«17º.
Dúvidas não restam que a acção foi devidamente proposta no dia 31 de Janeiro de 2012, ou seja, no prazo a que se refere o artº. 917º. do Código Civil, referido no artº. 33º. da contestação dos RR.
Porém,
18º.
Tal disposição legal, estabelece tal prazo de caducidade para interpor acção de anulação do negócio jurídico.
Ora,
19º.
Esse não é o efeito jurídico pretendido pelos AA., os quais apenas pretendem a condenação dos RR. nos pedidos formulados na p.i., pelo que, tal prazo de caducidade não se aplica no caso dos autos».
Conforme se exarou na decisão impugnada, a doutrina e a jurisprudência portuguesas têm entendido que o prazo de caducidade do art° 917º do C. Civil é aplicável não apenas ao direito de anulação do contrato como também a todos os demais direitos legalmente conferidos ao adquirente de coisa defeituosa.
Por exemplo, no Ac. do STJ de 06-11-2007 (Rel. Azevedo Ramos), publicado em www.dgsi.pt, exarou-se o seguinte :
«[…] não se vê razão para deixar de seguir o entendimento largamente maioritário da doutrina e da jurisprudência de que o prazo de caducidade previsto no art. 917 do C.C. (6 meses) se deverá aplicar, por interpretação extensiva, para além da acção de anulação, também às acções que visem obter a reparação ou substituição da coisa, ou ainda a redução do preço e o pagamento de uma indemnização pela violação contratual (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. II, 3º ed., pág. 218; Calvão da Silva, Compra e Venda de Coisas Defeituosas, 4ºª ed., págs. 75 e 77 ; Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, pág. 413 ; Ac. S.T.J. de 24-4-91, Bol. 406-634 ; Ac. S.T.J. de 12-1-94, Bol. 433-531 ; Ac. 23-4-98, Bol. 476-393 ; Ac. S.T.J. de 6-7-04, Proc. nº 04 B1686 ; Ac. S.T.J. de 31-5-05, em htpp://www.dgsi.pt; Ac. do S.T.J. nº 2/97, de 4–12-96, publicado no Bol. 462-94, que uniformizou a jurisprudência, no sentido de que “ a acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao dec-lei 267/94, de 25 de Outubro, estava sujeito à caducidade nos termos previstos no art. 917 do C.C. “ )».
Aí se aludiu, ainda, à justificação para tanto, citando-se Pedro Romano Martinez, que, na verdade, na sua obra Cumprimento Defeituoso em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, Coimbra, 1994, pág. 413, escreveu, a propósito:
«Apesar do art. 917º ser omisso, tendo em conta a unidade do sistema jurídico no que respeita ao contrato de compra e venda, por analogia com o disposto no artº. 1224º, dever-se-á entender que o prazo de seis meses é válido não só para interpor o pedido judicial de anulação do contrato, como também para intentar qualquer outra pretensão baseada no cumprimento defeituoso. De facto, não se compreenderia que o legislador só tivesse estabelecido um prazo para a anulação do contrato, deixando os outros pedidos sujeitos à prescrição geral de 20 anos (art. 309º); por outro lado, tendo a lei estatuído que, em caso de garantia de bom funcionamento, todas as acções derivadas do cumprimento defeituosos caducam em seis meses ( artº. 921º, nº4), não se entenderia muito bem porque é que, na falta de tal garantia, parte dessas acções prescreveriam no prazo de vinte anos ; além disso, contando-se o prazo de seis meses a partir da denúncia, e sendo esta necessária em relação a todos os defeitos (artº. 916º), não parece sustentável que se distingam os prazos para o pedido judicial; por último, se o artº. 917º não fosse aplicável, por interpretação extensiva, a todos os pedidos derivados do defeito da prestação, estava criado um caminho para iludir os prazos curtos».
Veja-se, mais recentemente, por exemplo, o Ac. do STJ de 05-03-2013 (Rel. Maria dos Prazeres Pizarro Beleza), em www.dgsi.pt, em cujo sumário se exarou:
«2. O prazo de seis meses, previsto na letra do artigo 917º para a propositura da acção de anulação com fundamento em erro, vale também (por interpretação extensiva) para a propositura da acção de condenação do vendedor na eliminação dos defeitos do imóvel vendido, para a qual a lei não prevê expressamente qualquer prazo».
No art. 1225º, no qual se estribou o Tribunal a quo para considerar improcedente a excepção de caducidade, vem previsto o seguinte:
«1 - Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo causado ao dono da obra ou a terceiro adquirente.
2 - A denúncia, em qualquer dos casos, deve ser feita dentro do prazo de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
3 - Os prazos previstos no número anterior são igualmente aplicáveis ao direito à eliminação dos defeitos, previstos no artigo 1221.º
4 - O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado»
Defendem os RR./Apelados, como se disse, que o nº 4 deste artigo não se aplica ao caso presente, uma vez que não fizeram obras na fracção no exercício de uma actividade profissional, enquanto construtores civis, nem sequer tendo isso sido alegado, relativamente às obras realizadas no prédio.
A redacção actual do art. 1225º foi introduzida pelo DL nº 267/94, de 25-10, que, além do mais, introduziu o aludido nº4 e em cujo preâmbulo se fez constar o seguinte (com destaques nossos):
«[…] verifica-se que o crescente desenvolvimento da construção imobiliária, bem como a acentuada melhoria de condições de vida, vêm determinando, ao longo dos últimos anos, um aumento acentuado de transacções de imóveis.
Assim, se, por um lado, se deve continuar a incentivar o desenvolvimento da construção civil, por outro, há que garantir boas condições de uso e fruição dos imóveis, deste modo se satisfazendo, no que respeita a esta área, o direito do cidadão adquirente enquanto consumidor.
Na realidade, trata-se de processo complexo, no qual, relativamente a todos os intervenientes, o cidadão adquirente assume, economicamente, uma posição mais desprotegida. E, numa perspectiva de bem-estar social, aquele tem o direito a exigir o reconhecimento da qualidade do bem que compra, assim como, em situações adversas, a responsabilização dos vários agentes intervenientes no sector em causa.
Ora, admitindo-se, face ao actual regime jurídico consagrado nos artigos 916.º e seguintes e 1224.º e seguintes do Código Civil, dificuldades na integração de situações relacionadas com a existência de defeitos motivados por erros de construção e por erros de execução - o que, aliás, vem sendo evidenciado pela jurisprudência dos tribunais superiores -, entende-se alargar o prazo para a denúncia de tais defeitos e, bem assim, o período dentro do qual a mesma é admissível, no caso do contrato de compra e venda a que se refere o artigo 916.º
Acresce que a complexidade de contrato de empreitada, sempre subjacente ao desenvolvimento do mercado imobiliário, e a negligência verificada em inúmeros casos de construção, exigem a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel, sempre sem dependência da gravidade dos defeitos que a obra apresente».
No Ac. do STJ de 22-06-2005 (Rel. Moreira Camilo), publicado em www.dgsi.pt, considerou-se que este nº4 «não é aplicável ao "dono da obra" que vendeu um imóvel destinado por sua natureza a longa duração, construído por outrem, no âmbito de uma relação jurídica consubstanciada num contrato de empreitada, pois ele não é "o vendedor do imóvel que o tenha construído, modificado ou reparado"», vincando-se que a «nova redacção dada ao nº 1 do artigo 1225º do Código Civil pelo DL 267/94, de 25.10, veio ao encontro de imperiosas necessidades de defesa do consumidor, alargando a responsabilidade do empreiteiro face a um terceiro adquirente do imóvel» e que «[c]oncomitantemente com esta responsabilização directa do empreiteiro perante o terceiro adquirente do imóvel, surgiu o nº 4 do mesmo artigo a mandar aplicar o regime da empreitada ao construtor-vendedor».
No citado Ac. do STJ de 05-03-2013, entendeu-se que «o conceito de construtor que é utilizado no nº 4 do artigo 1225º do Código Civil é um conceito lato, que tanto abrange o construtor directo como aquele que, profissionalmente, constrói directamente ou mediante contratos com terceiros para vender a adquirentes/consumidores, entendidos no sentido do nº 1 do artigo 2º da lei nº 24/96, de 31 de Julho (Lei de defesa dos consumidores)». Estava-se, aí, perante um promotor da empresa, que tinha como “objecto a actividade de mediação imobiliária” e da qual o réu era sócio e gerente; planeara o investimento, encomendara o projecto e celebrara contratos de empreitada relativos ao edifício dos autos, acompanhando a obra, tendo em vista a comercialização das fracções a constituir, e que também exercia individualmente a actividade de compra e de venda de imóveis, sublinhando-se que os factos demonstravam uma relação profissional do réu com o prédio dos autos.
Já no Ac. do STJ de 19-04-2012 (da mesma Exmª Relatora) se defendera esse conceito lato, mas também aí, face a um caso em que se provou haver «uma relação profissional do réu marido com o prédio em que se integra a fracção comprada pelos autores» (destaque nosso).
O caso dos autos consubstancia, conforme é dito pelos RR., um contrato de compra e venda entre particulares, não estando em causa uma relação de consumo.
Conforme resultado do exposto, o (mero) dono da obra e sem que tenha actuado na prossecução de uma actividade profissional, como as que são retratadas nos dois últimos Acórdãos mencionados, não pode ser considerado o construtor-vendedor para os efeitos do disposto no art. 1225º.
Assim, há que aplicar, in casu, o prazo de 6 meses previsto no art. 917º do Civil e dentro do qual a acção teria de ser intentada na sequência da denúncia. Tendo esta ocorrido em Fevereiro de 2011, é patente que, tendo a petição dado entrada em 31 de Janeiro de 2012, decorreu tal prazo de 6 meses, razão por que se verifica a invocada caducidade.
É, assim, desnecessário discutir a questão, levantada pelos Apelados, de a petição não reunir, aquando da sua entrada, as virtualidades exigíveis para a citação.
Fica, também prejudicada, quanto ao aspecto não abordado, a apreciação da alteração da matéria de facto.
IV
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente, mantendo-se a absolvição dos RR. dos pedidos, não pelos motivos constantes da decisão recorrida, mas por procedência da excepção de caducidade, na sequência da ampliação do âmbito do recurso formulada pelos RR/Apelados.
Fica prejudicado o conhecimento do mais que foi suscitado.
Custas pelos AA./Apelantes.
*
Lisboa,
Tibério Silva
Ezagüy Martins
Maria José Mouro