| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I - Relatório.
Na comarca
A
Intentou acção de despejo com processo sumário contra
B.,
Alegando que é dona do prédio identificado no artº 1º da douta petição, cuja loja está dada de arrendamento à Ré, para o exercício do comércio de louças, vidros e electrodomésticos e ramos afins, sendo que a Ré procedeu a obras não autorizadas no locado, cedeu a loja a terceiros (a Autora põe a hipótese de se tratar de uma sub-locação) e passou a exercer-se na loja outro tipo de comércio, como a venda de roupa de senhora e criança, bijuteria, cosméticos, malas, sapataria e outros objectos.
Conclui pedindo o despejo imediato.
Citada, a Ré contestou alegando que a actividade exercida na loja se situa dentro dos limites estabelecidos no contrato de arrendamento, apenas fez pequenas obras na loja, que não envolvem a autorização prévia do senhorio e não sub-locou ou de qualquer outra forma cedeu a loja a terceiros.
Saneado, instruído e julgado o processo, foi proferida douta sentença julgando procedente a acção.
Da douta sentença vem interposto o presente recurso de apelação.
Nas suas alegações a apelante formula as seguintes conclusões:
A) A Autora é proprietária do prédio sito na Rua inscrito na matriz sob o art°. da freguesia de s.
B) Por escritura pública de 28 de Dezembro de 1968, lavrada no Cartório Notarial de foi dado de arrendamento à Ré, a loja sita no n°.B do referido prédio, conforme cons-ta do documento que dou por reproduzido e que dos autos é f Is. 8 a 10.
C) Nessa escritura fez-se constar na cláusula segunda que "A loja arrendada destina-se ao exercício do comércio de louças, vidros e electrodomésticos, e ramos afins".
D) Nessa escritura fez-se constar na cláusula quarta que "Salvo o caso de trespasse, fica proibida a sublocação".
E) Nessa escritura fez-se constar na cláusula quinta que "Ficam de conta da arrendatária, as despesas a fazer com a conservação do interior da loja arrendada".
F) Foi inicialmente convencionada a renda mensal de Esc. 8.000$00, a qual é actualmente de €361,45.
G) No último trimestre de 2007 foram efectuadas obras no locado que consistiram na colocação de um tecto falso no 1° andar, instalação de ar condicionado em toda a loja, com a colocação de três aparelhos no exterior, em local fora da zona arrendada, alteração do chão da casa de banho, pinturas gerais e na tapagem a madeira pelo menos em parte de uma parede.
H) A Autora enviou à Ré, em 22 de Outubro de 2007, uma carta registada, na qual avisava que quaisquer obras a fazer no local careciam de prévia autorização, por escrito, depois de apreciada a sua viabilidade, conforme consta do documento que dou por reproduzido e que dos autos é f Is. 13.
I) No local actualmente também se vende roupa, bijutaria, cosméticos, malas e calçado.
J) A Ré permitiu que dois cidadãos chineses passassem a utilizar a loja, explorando-a.
K) a Ré afixou na montra um anúncio com os seguintes dizeres: "EMPREGADA PRECISA-SE PRONTO A VESTIR, COM EXPERIÊNCIA CONT. TEL. ".
L) Ainda são vendidas na loja louças e vidros.
M) A colocação do tecto falso teve como objectivo o embelezamento da loja a fim de atrair e manter a clientela e nele foram colocadas lâmpadas para iluminar melhor o locado.
N) O tecto falso é facilmente removível.
O) Todas as obras efectuadas no locado tiveram em vis-ta a adequação do locado à sua actividade comercial, de modo a atrair a clientela.
A Autora apelada contra-alegou, defendendo a confirmação da decisão, tendo formulado as seguintes conclusões:
A) Os documentos juntos pela Recorrente são extemporâneos, nos termos do art. 6939.-B e 524°. do C.P.C., não podendo ser admitidos, como prova nesta fase do processo.
B) A Recorrida requereu na primeira sessão de julgamento que a Ré juntasse aos autos o comprovativo dos descontos para a segurança social relativamente aos dois "empregados" chineses que alegava ter ao ser serviço.
C) A Ré, ora Recorrente nunca juntou tais documentos até ao encerramento da discussão e julgamento em 1á. instância.
D) O contrato de arrendamento celebrado entre A. e R. em28 de Dezembro de 1968 tem um fim delimitado pelas partes intervenientes nesse contrato;
E) O referido contrato de arrendamento destina-se nos termos da sua clausula 2ª a "comércio de louças, vidros e electrodomésticos, e ramos afins;
F) Nenhuma relevância tem para a interpretação do fim do contrato de arrendamento, que se encontra bem explícito por sinal, o objecto social da Ré, ora Recorrente.
G) "Ramos afins" do comercio de louças, vidros e electrodomésticos, não engloba naturalmente roupas, sapatos, bijutaria, malas e calçados de uso individual.
H) Foi dado ao local arrendado um uso diferente do acordado pelas partes pelo que existe fundamento para resolução do contrato de arrendamento, nos termos do art2.1083°. n°.2 al.c) do Código Civil.
I) A Recorrente permitiu que dois cidadãos chineses utilizem a loja, explorando-a, como se verifica nas declarações das testemunhas H e E, que não prestam quaisquer contas à recorrente, quer das compras a fazer para a loja, quer dos valores recebidos pelas vendas das mercadorias.
J) Não estão esses cidadãos chineses sob "a autoridade e direcção" da Recorrente, como se verifica pelas suas declarações em audiência de julgamento, não cabendo assim no conceito contrato de trabalho definido no artº 10º do Código do Trabalho.
K ) A Recorrente não comunicou, como é obrigatório, a permissão de uso por terceiros da loja arrendada, violando assim o art°. 10382. al.f) e g) e arte. 11092.n2.2 do Código Civil.
Termos em que deverá a douta sentença Recorrida ser confirmada e decretada a Cessação, por resolução do contrato de Arrendamento da loja,
Condenando a Recorrente a despejar Imediatamente o locado e a entregá-lo à Recorrida livre e devoluto.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
A questão a resolver consiste em apurar se há ou não matéria de facto provada susceptível de fundamentar uma ocupação legítima do local em litígio por parte da Ré, designadamente o uso do locado para fim diverso do contratado, a realização de obras não autorizadas e a cedência do espaço a terceiros.
II - Fundamentos.
Vem provado da 1ª instância que:
A) A Autora é proprietária do prédio sito na Rua, inscrito na matriz sob o art°.
B) Por escritura pública de 28 de Dezembro de 1968, lavrada no Cartório Notarial, foi dado de arrendamento à Ré, a loja sita no n°.do referido prédio, conforme consta do documento de fls. 8 a 10.
C) Nessa escritura fez-se constar na cláusula segunda que "A loja arrendada destina-se ao exercício do comércio de louças, vidros e electrodomésticos, e ramos afins".
D) Nessa escritura fez-se constar na cláusula quarta que "Salvo o caso de trespasse, fica proibida a sublocação".
E) Nessa escritura fez-se constar na cláusula quinta que "Ficam de conta da arrendatária, as despesas a fazer com a conservação do interior da loja arrendada".
F) Foi inicialmente convencionada a renda mensal de Esc. 8.000$00, a qual é actualmente de €361,45.
G) No último trimestre de 2007 foram efectuadas obras no locado que consistiram na colocação de um tecto falso no 1° andar, instalação de ar condicionado em toda a loja, com a colocação de três aparelhos no exterior, em local fora da zona arrendada, alteração do chão da casa de banho, pinturas gerais e na tapagem a madeira pelo menos em parte de uma parede.
H) A Autora enviou à Ré, em 22 de Outubro de 2007, uma carta registada, na qual avisava que quaisquer obras a fazer no local careciam de prévia autorização, por escrito, depois de apreciada a sua viabilidade, conforme consta do documento de fls. 13.
I) No local actualmente também se vende roupa, bijutaria, cosméticos, malas e calçado.
J) A Ré permitiu que dois cidadãos chineses passassem a utilizar a loja, explorando-a.
K) a Ré afixou na montra um anúncio com os seguintes dizeres: "EMPREGADA PRECISA-SE PRONTO A VESTIR, COM EXPERIÊNCIA CONT. TEL".
L) Ainda são vendidas na loja louças e vidros.
M) A colocação do tecto falso teve como objectivo o embelezamento da loja a fim de atrair e manter a clientela e nele foram colocadas lâmpadas para iluminar melhor o locado.
N) O tecto falso é facilmente removível.
O) Todas as obras efectuadas no locado tiveram em vista a adequação do locado à sua actividade comercial, de modo a atrair a clientela.
Antes do mais, relativamente aos documentos que a Ré juntou à sua alegação, que mereceram oposição da Autora: nos termos do artº 693º-B do Código de Processo Civil (na redacção do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto), as partes apenas podem juntar documentos na situação excepcional do artº 524º[1] do mesmo diploma o caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância e nos casos previstos nas alíneas a) a g) e i) a n) do nº 2 do artº 691º, o que não é o caso.
A junção é por isso extemporânea e por isso os documentos não podem ser apreciados.
Relativamente ao uso do locado para fim diverso do contratado:
Costuma considerar-se que o arrendatário comercial pode desenvolver no locado as actividades que normal e logicamente se prendem com a actividade principal pela qual contratou, desde que elas não venham a implicar um verdadeiro desvio do objecto contratual (neste sentido, v. Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 05/02/98, in www.dgsi.pt ).
Assim, tem vindo a ser entendido que não há fundamento para a resolução desde que as circunstâncias permitam inferir, à luz da razoabilidade e da boa fé, que o locador, autorizando expressamente a exploração no prédio arrendado de um determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de uma outra actividade, devendo, por isso, entender-se que a autorizou também, embora de modo implícito (Vasco Lobo Xavier, in RLJ, 116°- 157 e ss..; Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 9.7.92 e de 17.5.95, in C.J. 1992, tomo IV, pp. 144 e 1995, tomo I, pág. 87).
O arrendamento para determinado ramo compreende "as actividades acessórias, porventura complementares", desse ramo, não havendo, neste caso, aplicação do prédio "a ramo de comércio ou indústria diverso do convencionado" (Revista dos Tribunais, Ano 50°, pág. 130 e ss). Neste caso estarão incluídas quer as "actividades ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária (ou quase necessária)" – pelo que será "lícita a prática de uma actividade que se mostre indispensável ou de todo o ponto conveniente" ao exercício de negócio literalmente permitido – quer as "actividades que, segundo os usos comuns, acompanham a exploração de dada modalidade de comércio ou de indústria" (cfr. Vasco Lobo Xavier, ob. cit, p. 160; Ac. do STJ, de 16.12.99, in www.dgsi.pt e Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 15.12.92, in BMJ, 422-425).
Segundo este entendimento, não haverá utilização do prédio para fim ou ramo de negócio diverso quando o arrendatário lhe adita uma actividade acessória, e isto justamente por ser acessória, complementar ou instrumental da actividade formal ou literalmente consentida.
Tem-se admitido, contudo, e em complemento a tal entendimento, que se deverão ressalvar situações em que a actividade acessória envolva um particular risco ou uma significativa perturbação para o locador, ou um acentuado desgaste ao prédio arrendado, casos em que, em princípio, o despejo não poderá ser evitado, a não ser que, na situação em causa, se deva concluir que o senhorio podia e devia contar com esses maiores riscos, perturbações ou desgaste (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 16-01-2007, in www.dgsi.pt ).
Vejam-se os seguintes arestos:
O arrendatário pode exercer no arrendado, ao abrigo do respectivo contrato de arrendamento, todas as actividades que não constituam uso do locado para fim ou ramo de negócio diverso do acordado entre ele e o senhorio, compreendendo-se nesta fórmula muitas actividades ligadas ao fim ou ramo de negócio expressamente autorizado no contrato, quer por acessoriedade (ou conexão), quer por instrumentalidade (necessária ou quase necessária), quer por habitualidade notória, do conhecimento geral, desde que o exercício destas não possa classificar-se como fim ou negócio diverso do contratado.
Acórdão da Relação de Lisboa de 28-5-96 (Relator: Folque Magalhães), alcançável via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço www.dgsi.pt/ .
I - Não se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento previsto no art. 64º/1, alínea b) do RAU – usar o arrendatário o prédio arrendado para fim ou ramo de negócio diverso daquele ou daqueles a que se destina – quando o arrendatário ali exerce uma actividade que embora diversa da prevista no contrato, é com ela conexa, e aquela continua a ser exercida no local;
II...III...
Acórdão da Relação de Lisboa de 7.1.2007 (Relator: Ferreira Lopes), alcançável via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço www.dgsi.pt/ .
Porém, quando o novo negócio aberto no locado extravasar os limites do primeiro, não sendo acessório, conexo ou subsidiário deste, há lugar ao fundamento do despejo nos termos do artº 64º do RAU:
Quando ao fim ou ramo de negócio estipulado o arrendatário aditar outro, embora sem abandonar aquele, e não sendo o acrescido, sequer, acessório ou subsidiário do especificamente previsto no contrato, maxime por conexão ou complementaridade, ocorre o fundamento para resolução do contrato a que alude o art. 64, n. 1, al. b), do RAU.
Acórdão da Relação de Lisboa de 26.2.98 (Relator: Silva Santos), alcançável via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço www.dgsi.pt/ .
No caso sub judice confrontamo-nos com um contrato que estipula que "A loja arrendada destina-se ao exercício do comércio de louças, vidros e electrodomésticos, e ramos afins".
Prova-se que na loja actualmente continuam a ser vendidas loiças e vidros, mas agora também acompanhadas pela venda de roupa, bijuteria, cosméticos, malas e calçado.
Parece evidente que o comércio de roupa, bijuteria, cosméticos, malas e calçado não tem qualquer conexão, mesmo que remota, com o comércio de louças, vidros e electrodomésticos" e muito menos tem afinidade com ele.
O paralelismo que a Ré faz entre a expressão constante no contrato e a expressão constante na sua escritura de constituição e bem assim a convicção do representante da inquilina sr. Tomé de que podia explorar qualquer ramo de negócio no locado, não obrigam, naturalmente, a senhoria, uma vez que esta não tinha obrigação de conhecer o pacto constitutivo da arrendatária e mesmo que o conhecesse não tinha obrigação de razoavelmente supor que na convicção do legal representante da arrendatária se se instalara a conclusão de que podia utilizar o locado não só para comércio de louças, vidros e electrodomésticos, e ramos afins" mas também para exploração de qualquer outro ramo de comércio ou indústria, em que os sócios acordem em Assembleia Geral, que é a expressão constante do pacto, bem mais alargada do que a expressão contida no contrato de arrendamento.
Pelo contrário, o confronto entre as duas expressões mostra que há uma diferença muito substancial entre o sentido a conferir a cada uma delas.
Quanto ao segundo fundamento da resolução do contrato (transmissão não autorizada do locado a terceiros), na verdade prova-se que no estabelecimento estão agora dois estranhos que aparentemente exploram a loja, tudo indicando que o mesmo estabelecimento lhes foi transmitido; admite-se, todavia, que não ficou completamente esclarecido a que título tais pessoas estão na loja, não se podendo dar de barato que houve sub-locação ou qualquer outra cedência não autorizada apenas porque a Ré não provou que eram trabalhadores ao seu serviço.
Cremos que se esse fosse o único fundamento do despejo a acção improcederia, pois não foi feita prova para além de qualquer dúvida razoável de que o estabelecimento tivesse na realidade sido transmitido.
Em qualquer caso, a questão não se põe, uma vez que se prova sem margem para dúvidas a utilização do locado para fim diverso do que foi contratado, o que é fundamento da resolução do contrato, nos termos do artº 1.083º, nºs 1 e 2 al. c), do Código Civil (na redacção da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro).
A apelação não procede, portanto, pelos motivos apontados.
Face a todo o exposto, formula-se a seguinte síntese:
1. Nos termos do artº 693º-B do Código de Processo Civil (na redacção do Decreto-Lei nº 303/2007, de 24 de Agosto), as partes apenas podem juntar documentos na situação excepcional do artº 524º do mesmo diploma o caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância e nos casos previstos nas alíneas a) a g) e i) a n) do nº 2 do artº 691º do mesmo diploma.
2. O arrendatário comercial pode desenvolver no locado as actividades que normal e logicamente se prendem com a actividade principal pela qual contratou, desde que elas não venham a implicar um verdadeiro desvio do objecto contratual.
3. Assim, tem vindo a ser entendido que não há fundamento para a resolução desde que as circunstâncias permitam inferir, à luz da razoabilidade e da boa fé, que o locador, autorizando expressamente a exploração no prédio arrendado de um determinado ramo de negócio, podia e devia contar com o exercício adicional de uma outra actividade, devendo, por isso, entender-se que a autorizou também, embora de modo implícito.
4. O arrendamento para determinado ramo compreende as actividades acessórias, porventura complementares, desse ramo, não havendo, neste caso, aplicação do prédio "a ramo de comércio ou indústria diverso do convencionado" - nesse caso estarão incluídas quer as actividades ligadas por uma relação de instrumentalidade necessária (ou quase necessária) – pelo que será lícita a prática de uma actividade que se mostre indispensável ou de todo o ponto conveniente" ao exercício de negócio literalmente permitido – quer as actividades que, segundo os usos comuns, acompanham a exploração de dada modalidade de comércio ou de indústria.
5. Porém, quando o novo negócio aberto no locado extravasar os limites do primeiro, não sendo acessório, conexo ou subsidiário deste, há lugar ao fundamento do despejo.
6. Quando ao fim ou ramo de negócio estipulado o arrendatário aditar outro, embora sem abandonar aquele, e não sendo o acrescido, sequer, acessório ou subsidiário do especificamente previsto no contrato, maxime por conexão ou complementaridade, ocorre o fundamento para resolução do contrato.
7. Quando no contrato consta como fim do arrendamento o comércio de louças, vidros e electrodomésticos, e ramos afins e se prova que na loja em causa também se pratica a venda de roupa, bijuteria, cosméticos, malas e calçado deve entender-se que o locado está a ser utilizado para fim diverso do contratado, havendo fundamento para a resolução do contrato.
III - Decisão.
De harmonia com o exposto, nos termos das citadas disposições, acordam os Juízes desta Relação em declarar improcedente a apelação, confirmando-se na totalidade a douta sentença do Tribunal a quo.
Custas pela apelante.
Lisboa e Tribunal da Relação, 12 de Novembro de 2009
Os Juízes Desembargadores,
Francisco Bruto da Costa
Catarina Arelo Manso
Ana Luísa Geraldes
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[1] ARTIGO 524.º
(Apresentação em momento posterior)
1. Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento.
2. Os documentos destinados a provar factos posteriores aos articulados, ou cuja apresentação se tenha tornado necessária por virtude de ocorrência posterior, podem ser oferecidos em qualquer estado do processo. |
