| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa os Juízes Desembargadores abaixo identificados,
I.- Relatório
SV instaurou a presente ação declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra AP e JA, pedindo que, pela sua procedência:
i.- se declare resolvido o contrato-promessa celebrado entre o mesmo e a primeira Ré, mencionado no art.º 1.º da petição inicial;
ii.- se condene os Réus, solidariamente, a restituir-lhe a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de € 100.000,00, acrescida de juros de mora, desde a citação até efetivo pagamento.
Para tanto, e em síntese, alega que, em 07-12-2007, celebrou com a primeira Ré um contrato-promessa, por via do qual esta prometeu vender-lhe, que, por sua vez, prometeu comprar-lhe o prédio composto de “parcela de terreno”, com a área de 1427m2, a desanexar do prédio rústico inscrito na matriz sob o art.º … da secção RR e descrito na CRP de Câmara de Lobos sob o n.º …/…
O preço estipulado para a aquisição foi o de € 264.362,89, sendo que, aquando da celebração do contrato-promessa, entregou à primeira Ré, como sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 50.000,00, sendo os restantes € 214.362,89, nos termos convencionados, a pagar no ato da outorga da escritura pública.
A celebração do negócio definitivo estava depende da emissão de licença, em seu nome, pela Câmara Municipal de Câmara de Lobos, situação que ainda se mantém.
A Ré, entretanto, desanexou do prédio uma parcela de terreno com a área de 531 m2, dando origem ao prédio descrito na CRP de Câmara de Lobos sob o n.º 7982/20210423, que, posteriormente, doou ao segundo Réu e no qual este deu início a obras de construção, licenciadas administrativamente.
Esta circunstância, contudo, inviabiliza que o projeto que (ele Autor) tinha para o prédio alguma vez se possa concretizar nos termos que tinha previstos.
Em face desta circunstância, interpelou a primeira Ré com a consequência do incumprimento do prometido, mas esta, que já antes nada tinha dito a um pedido seu de esclarecimento da situação, não levantou sequer a carta dos CTT, o que revela uma atitude omissiva da mesma e, bem assim, do segundo Réu, seu filho, que sabia e tinha consciência da existência do contrato-promessa e não o considerou.
Conclui, assim, que, com a conivência do segundo Réu, houve incumprimento do contrato-promessa pela Ré, pretendendo, por isso, e porque perdeu o interesse no negócio, a resolução do contrato-promessa celebrado, com a consequente obrigação de ambos os Réus de devolução do sinal prestado em dobro.
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Válida e regularmente citados, apresentaram os Réus a sua contestação, defendendo-se por impugnação motivada e batendo-se pela improcedência da ação.
Para tanto, começaram por referir que foram três os contratos-promessa celebrados tendo por objeto mediato a parcela de terreno em questão, designadamente, um em 07-12-2006, outro em 12-12-2006 e um outro (o mencionado na petição inicial) em 07-12-2007, sendo o segundo e o terceiro aditamentos do primeiro.
O Autor pretendia construir no terreno um edifício de apartamentos destinado a habitação coletiva e, para o efeito, deu entrada na Câmara Municipal de Câmara de Lobos de um pedido de aprovação de um projeto de arquitetura.
Nos termos convencionados no primeiro contrato-promessa, a escritura pública de compra e venda deveria ser celebrada dentro do prazo de três anos, depois de aprovado o projeto e na data em que fosse criada uma garantia bancária a favor da Ré.
O Autor, contudo, nunca entregou a garantia bancária, nem notificou a Ré da marcação da escritura pública, além do que nunca lhe pediu para assinar documentos em vista da desanexação da parcela.
Por esse motivo, seis anos depois da subscrição do primeiro contrato-promessa e quase dois anos depois da do segundo, a Ré interpelou o Autor, por carta registada com a/r de 13-11-2009 e por ele recebida a 17-11-2009, para que, no dia 03-12-2009, pelas 15h00, comparecesse em Cartório Notarial sito na cidade do Funchal para outorga da escritura pública, não tendo o mesmo, contudo, comparecido.
Em 2010, a Ré voltou a insistir com o Autor pela celebração do contrato definitivo, tendo o mesmo informado das dificuldades que estava a ter na aprovação administrativa do projeto, o que era, de facto, verdade, dado que a Câmara Municipal de Câmara de Lobos já em 04-03-2009 lhe havia comunicado que não estavam reunidas as condições para a viabilização da construção do edifício devido a desconformidades verificadas.
Tais desconformidades nunca foram, contudo, por culpa do Autor, superadas por este, pelo que, em finais de 2010, a Ré comunicou-lhe que, devido ao incumprimento culposo do mesmo, tinha decidido resolver os três contratos-promessa e que estes ficavam sem efeito, bem como que perdera o interesse em vender-lhe o terreno e que iria voltar a cultiva-la, como efetivamente fez e vem fazendo desde então.
Nessa altura, a Ré disponibilizou-se logo para devolver ao Autor o valor em singelo do sinal por este prestado, mas este não o aceitou, exigindo um valor superior, posição que adotou novamente em 2011 depois de novo contacto da Ré para o mesmo fim, sendo que, desde então, até 2021, nunca mais a contactou.
A doação da parcela de terreno, em 2021, a favor do segundo Réu, seu filho, e a construção da casa de habitação deste na mesma não põem em causa a integridade da parcela de terreno prometida vender, já que os contratos-promessa celebrados foram resolvidos, estando a mesma, por isso, livre para dispor do seu prédio como bem entendesse.
Conclui, assim, que ao Autor não assiste o direito por si invocado, sendo que, a existir, o seu exercício sempre seria abusivo, o que, além de conduzir à improcedência da ação, justifica, também, a sua condenação em multa com fundamento em litigância de má fé.
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Juntamente com a sua contestação, deduziu a Ré contra o Autor reconvenção, pedindo que, pela sua procedência:
i.- fosse decretada a resolução dos três contratos-promessa de compra e venda celebrados entre ambos, com efeitos reportados ao final de 2010;
ii.- fosse reconhecido o seu direito de fazer seu o montante de € 50.000,00 recebido a título de sinal.
Invoca, para tanto, e em suma, os factos que alegara na contestação e que, na sua perspetiva, evidenciam o incumprimento culposo e definitivo do Autor dos três contratos-promessa celebrados, justificativo do pedido que formula.
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Replicou o Autor, batendo-se pela improcedência da reconvenção deduzida.
Para tanto, e no essencial, invocou que a morosidade da análise administrativa do processo de licenciamento da obra que projetou construir no terreno não foi da sua responsabilidade e que nunca a Ré, de forma verbal ou escrita, manifestou a Ré a sua falta de interesse em cumprir o contrato-promessa e que tenha posto termo ao contrato.
Em articulado subsequente, apresentado a convite do tribunal a quo, invocou, ainda, não existir qualquer má fé da sua parte.
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Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido:
.- despacho a admitir a reconvenção;
.- despacho saneador tabelar;
.- despacho a fixar em € 264.362,89 o valor da causa; e
.- despacho a identificar o objeto do litígio e a enunciar os temas da prova, o que não mereceu reclamação das partes.
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Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, com observância do formalismo legal.
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Realizada a audiência de julgamento, foi proferida sentença, julgando improcedente a ação e parcialmente procedente a reconvenção e, consequentemente:
i.- declarar licitamente resolvido, por culpa do Autor, o contrato-promessa celebrado entre este e a Ré, referido em B, J e S do elenco de factos provados, incidente sobre a parcela de 1427 metros quadrados, do prédio misto, sito ao Sítio do Ribeiro Real, na freguesia e concelho de Câmara de Lobos, com 2010 metros quadrados, inscrito na matriz cadastral respetiva sob o art.º …, da Secção RR e na matriz predial urbana sob o art.º … e art.º …, descrito na CRP de Câmara de Lobos, sob o n.º …/…, da freguesia de Câmara de Lobos;
ii.- na sequência do referido em i., declarar poder a Ré AP fazer seu o sinal de € 50.000,00 que lhe foi entregue pelo Autor;
iii.- absolver os Réus dos pedidos contra si deduzidos;
iv.- absolver o Autor do demais contra si peticionado.
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Inconformado com esta decisão, dela veio o Autor interpor o presente recurso, formulando as seguintes conclusões, que assim se transcrevem:
“1. Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida nos autos que, em suma, julgou improcedente a acção interposta pelo recorrente e parcialmente procedente o pedido reconvencional deduzido pelos recorridos, e, nessa senda, reconheceu a licitude da resolução do contrato promessa por parte desta última, por culpa do primeiro, declarando, em consequência, poder a recorrida fazer seu o sinal de € 50.000,00 que lhe foi entregue pelo recorrente
2. Incidindo, pois, o presente recurso sobre a douta decisão, por se nos afigurar à luz do direito constituído de ter diferente e mais adequada solução jurídica, e também por se entender que a mesma está ferida de nulidade por omissão de pronúncia.
3. Contendo, uma errada interpretação e aplicação das regras relativas ao incumprimento do contrato promessa e à perda do interesse contratual.
4. A presente acção foi interposta pelo recorrente, peticionando que a declaração da resolução do contrato-promessa celebrado entre este e os recorridos, e a subsequente condenação da mesma no pagamento da quantia de € 100.000,00 (cem mil euros), acrescida de juros de mora, correspondente à devolução do sinal em dobro por si entregue aquando da celebração do contrato.
5. A recorrida, na sua contestação, veio deduzir um pedido reconvencional no qual peticionou que fosse reconhecida a resolução dos três contratos-promessa de compra e venda celebrados entre esta e o recorrente, com efeitos reportados ao final do ano 2010, por incumprimento definitivo e culposo daquele e pela sua perda de interesse na venda prometida, reconhecendo-se o direito da recorrida em fazer seu o montante de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) recebido a título de sinal.
6. O tribunal a quo deu como provado que a recorrida procedeu à resolução do contrato em 2010, por motivo imputável ao recorrente, reconhecendo a licitude da resolução do contrato promessa por parte desta última.
7. O tribunal a quo reputou por provada a seguinte matéria factual: “BBB. No final do ano de 2010, a Ré comunicou ao Autor que os contratos ficavam sem efeito por não poder ficar à espera que aquele resolvesse o problema da legitimidade e por não ter feito as diligências necessárias para que o projecto fosse aprovado e a licença de obras fosse emitida; CCC. O comportamento do Autor, referido em GG. a MM., VV. e WW., fez com que a Ré concluísse que o Autor, por sua culpa, não iria dar cumprimento ao acordado entre eles; DDD. Na sequência do referido em BBB. e CCC. a Ré comunicou ao Autor estar disposta a devolver-lhe o sinal, no montante de € 50.000,00€”
8. A matéria dada como provada encerra, em si própria, e salvo melhor opinião, uma contradição lógica.
9. O tribunal a quo considerou e validou, no fundo, a resolução do contrato promessa, operada de forma verbal pela recorrida, a qual tem efeitos retroactivos.
10. Considerou que essa resolução fundamentou-se em acto imputável ao recorrido, também comunicada pela recorrida, a qual teve por efeito, a perda do sinal, enquanto penalização pelo seu incumprimento.
11. Resulta da matéria de facto dada como provada, que após a resolução do contrato, a recorrida transmitiu ao recorrente que estaria na disposição de entregar o sinal ao recorrente, voluntariamente.
12. Este comportamento da recorrida, no qual se disponibilizou a devolver o sinal ao recorrente, não poderia, em termos lógicos e de acordo com as regras da experiência comum, no quadro factual dado como provado, ser interpretado de outra forma que não uma possibilidade aventada pela recorrida no sentido de revogar o contrato por mútuo acordo, o que permite concluir que a mesma jamais poderia considerar que o contrato tinha sido, efectivamente, resolvido.
13. Se a recorrida considerou efectivamente que resolvera o contrato, e para mais com fundamento na culpa do recorrente, então pouco ou nenhum sentido faria disponibilizar-se a devolver o sinal, posto que um comportamento dessa índole é mais compatível, de acordo com as regras da experiência comum, ou com um reconhecimento tácito da falta de culpa da outra parte contraente, ou um reconhecimento de que o contrato ainda estava em vigor, consubstanciando antes essa conduta como que uma espécie de proposição no sentido das partes chegarem a um consenso na revogação do contrato por mútuo acordo.
14. Na senda dessa hipótese, não é possível a revogação de um contrato já extinto.
15. Perante um tal posicionamento da recorrida, o proposto traduz um reconhecimento implícito no sentido de que o contrato em causa ainda estava, necessariamente, em vigor, pelo que se impunha que o tribunal não desse, nesse sentido, os pontos BBB. E CCC. como provados.
16. Sempre se dirá que o comportamento da recorrida no facto DDD dado como provado, após o contrato ter sido resolvido por esta, predispondo-se a devolver ao recorrente a quantia entregue enquanto sinal configura uma renúncia expressa ao direito potestativo de fazer sua a quantia entregue a título de sinal, posto que a renúncia é definida como um acto pelo qual uma pessoa perde um direito de que é titular, sem uma concomitante atribuição ou transferência dele para outrem, consubstanciando um ato abdicativo unilateral do direito.
17. Em termos lógicos, entende-se se o tribunal a quo dá como provado que a recorrida havia resolvido de forma válida e eficaz o contrato, por causa imputável ao recorrente e, ao mesmo tempo, também deu como provado que esta se predispôs a devolver a quantia em causa ao recorrente, então teria, in casu, que ter considerado esse facto como integrador de uma renúncia abdicativa da faculdade de fazer sua a quantia entregue a título de sinal, ou da inexistência de causa imputável ao recorrente.
18. O que não podia, pelo menos a nosso ver, era considerar que a recorrida havia resolvido o contrato por banda das razões supra expostas e, após a sua extinção, reputar por inconsequente ou irrelevante o seu comportamento de devolver a quantia em causa, no sentido em que apesar da hipótese manifestada, mantinha-se a convicção firmada de que a resolução deveu-se a um facto culposo por parte do recorrente.
19. O ponto de discórdia centra-se na coexistência dos factos dados como provados sobre as alíneas BBB. a DDD., juridicamente antagónicos e mutuamente exclusivos, posto que se subsumem a realidades jurídicas distintas.
20. Haveria então que, pelo menos, o tribunal a quo relevar a renúncia abdicativa da recorrida, posto que também esta não se exige que assuma uma natureza de declaração formal, pelo que a comunicação à outra parte, desde que recebida, se revela actuante.
21. O tribunal a quo incorreu em erro de julgamento - error in judicando - que no caso concreto consiste num desvio da realidade factual do caso concreto, nomeadamente o error facti.
22. Deve a sentença ser revogada e proferida outra que tenha em conta essa factualidade e que decida no sentido de não poder ser reconhecido à recorrida o direito de fazer sua a quantia entregue a título de sinal.
23. É verdade que o recorrente não aceitou a proposta da recorrida, no sentido de proceder à devolução desse dinheiro.
24. Mas tal apenas aconteceu, por considerar que o contrato firmado entre as partes ainda se encontrava em vigor e eficaz.
25. Ainda que não se aceitasse o supra propugnado, julga-se que o comportamento da recorrida, no sentido de predispor-se a devolver a quantia recebida a título de sinal, ainda que não configurasse uma renúncia abdicativa, terá de considerar-se, em última ratio, que a conduta da recorrida em ter, volvidos 10 anos após ter proposto a devolução do sinal, vir agora pretender exercer, em juízo, tal faculdade sempre constituiria um intolerável abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, isto mesmo admitindo que a renúncia afinal não pudesse produzir os seus efeitos.
26. Sendo o abuso de direito de conhecimento oficioso, o tribunal está vinculado a tomar conhecimento do mesmo se do conjunto dos factos alegados e provados resultarem provados os respectivos pressupostos legais.
27. Haveria o tribunal de ter-se pronunciado desta excepção, e dela ter conhecido, o que vedava o reconhecimento do direito da recorrida em fazer sua a quantia entregue a título de sinal e, como tal, a mesma condenada na sua restituição ao recorrente.
28. Sendo de conhecimento oficioso, devia o tribunal a quo ter-se pronunciado nesse sentido, corolário do artigo 608º/2 do CPC.
29. Não o fazendo, incorreu o tribunal a quo na nulidade de omissão de pronúncia.
30. Tal facto é gerador da nulidade de sentença que se encontra elencada no artigo 615º/1 d) primeira parte do CPC.
31. Incorreu o tribunal a quo numa nulidade de sentença por omissão de pronúncia, em violação dos artigos 608º/2 e 615º/1 d) primeira parte, ambos do CPC.
32. Deve ser a sentença substituída por outra que decida que a recorrida age em abuso de direito e, consequentemente, seja restituído ao recorrente a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) entregue a título de sinal.
33. Só é lícita a resolução do contrato-promessa se: a prestação da obrigada se tornar impossível por causa que lhe seja imputável; se a recorrida tivesse perdido, em consequência da mora do recorrente, o interesse que tinha na prestação; se o recorrente não tivesse realizado essa mesma prestação dentro do prazo que a recorrida razoavelmente lhe tivesse fixado para o efeito.
34. Não resulta dos factos dados como provados que a recorrida realizou qualquer interpelação admonitória ao recorrente, no sentido de fixar-lhe um prazo para cumprir com a obrigação, sendo certo que nos termos da cláusula quinta daquele contrato, as partes subordinaram a obrigação de executar a escritura a uma condição resolutiva, i.e., a emissão da licença pela Câmara Municipal de Câmara de Lobos, do projecto em nome do recorrente.
35. Submeteram essa obrigação à aprovação do projecto que o recorrente havia apresentado, e não qualquer outro.
36. A impossibilidade de aprovação do projecto do recorrente pela edilidade, tale quale apresentado pelo recorrente, representa igualmente uma impossibilidade de verificação da condição a que as partes submeteram o contrato, nos termos prefigurados pelo recorrente e aceites entre as partes.
37. Sempre se poderá dizer que a impossibilidade de licenciamento do projecto nos termos idealizados pelo recorrente, sempre traduz uma impossibilidade de satisfazer aquela condição nos termos acordados, não sendo, portanto e nesses termos, assacável qualquer culpa ao recorrente.
38. O tribunal a quo, incorreu em erro de julgamento - error in judicando - que no caso concreto consiste numa distorção da aplicação do direito, nomeadamente o error juris, pela incorreta interpretação e aplicação do artigo 801º do Código Civil, em contraponto com as cláusulas constantes dos contratos promessa de compra e venda celebrados entre o recorrente e a recorrida.
39. Deve a sentença ser revogada e proferida outra que tenha em conta essa factualidade e que decida no sentido de não poder ser reconhecido à recorrida o direito de fazer sua a quantia entregue a título de sinal.
40. O tribunal a quo considerou, in casu, como válida e eficaz a resolução operada pela recorrida, conforme resulta da matéria dada como provada nos pontos BBB. a DDD..
41. Isto mesmo decorre da fundamentação constante do dispositivo, onde se refere que:
“Os factos sustentam, igualmente, que na sequência dessa situação (com especial relevo para a demora, já que o contrato havia sido assinado em 2003 e a posição inicial das partes foi no sentido de celebração de escritura definitiva no prazo de três anos) a Ré comunicou ao Autor a sua intenção de resolver o contrato (como exarado em BBB.). Recorde-se que a resolução, ainda que assuma a natureza de declaração receptícia, não se exige que assuma uma natureza de declaração formal, pelo que a comunicação à outra parte, desde que recebida – como aqui foi – se revela actuante. O Autor recebeu a comunicação referida em BBB. – que lhe foi feita verbal e presencialmente pela Ré – e nenhuma atitude tomou quanto ao contrato em causa, mantendo-se em total silêncio durante onze anos. Tal comportamento, analisado em função das regras da experiência e da razoabilidade, não pode deixar de ser interpretado e como uma aceitação da resolução que lhe assim lhe fora comunicada pela Ré.”
42. De acordo com o peticionado pela recorrida e pelos factos dados como provados em BBB., o tribunal a quo decidiu declarar o contrato licitamente resolvido, por culpa do recorrente.
43. Isto sem qualquer interpelação admonitória por banda da recorrida, onde se fixasse um prazo definitivo para cumprir com a obrigação.
44. O tribunal também considerou que: “Encontramo-nos, destarte, perante factos que não podem deixar de se ter como comprovativos de, por um lado, um desinteresse na celebração do contrato prometido por parte do Autor e, por outro lado, de um comportamento concludente no sentido do incumprimento definitivo do contrato, na medida em que o Autor, com as suas respostas, indica a sua recusa em cumprir com os ajustes exigidos e tidos por necessários à obtenção da licença de construção. Ao que vem de dizer-se tem que acrescentar-se que a falta de comunicação por mais de dez anos, a ausência de qualquer agendamento de escritura ou qualquer esclarecimento quanto ao estado do projecto e, mais ainda, de qualquer reacção à declaração resolutiva da Ré, tudo justifica a perda de interesse objectivo da Ré no contrato prometido (cfr. artigo 808º, n.º2, do Código Civil.” (…) Perante esta demora excessiva, segundo os padrões dominantes e as exigências de razoabilidade e da boa-fé, que foi agravada pela conduta do Autor, claramente reveladora de uma actuação não colaborante, demonstrativa de manifesta desconsideração pela confiança e pelos interesses legítimos da contraparte – conclui o Tribunal que a perda de interesse da Ré na celebração do negócio se revela legalmente admissível e, como tal, fundadora da declaração por esta efectuada no sentido de que o contrato se encontrava resolvido ( como exarado em BBB.)”
45. Considerou, outrossim, e tale quale peticionado pela recorrida, que in casu havia existido uma outra causa resolutiva do contrato, fundada na perda objectiva de interesse por parte da recorrida, devido ao tempo decorrido entre a data em que esta comunicou a resolução do contrato, em 2010, e o tempo que mediou desde então à interposição da acção, de cerca de 10 anos, que justificaram a perda de interesse na prestação, reforçada pelo silêncio do recorrente nesse interregno que o tribunal entendeu também como provado.
46. A perda de interesse objetivo e o não cumprimento da obrigação por facto imputável à parte contrária consubstanciam dois fundamentos de resolução distintos, e que, in casu, jamais poderiam coexistir.
47. O tribunal a quo não poderia considerar que o contrato foi resolvido por resolução da recorrida em 2010, ante a culpa do recorrente, e ao mesmo tempo, considerar também que o mesmo sempre se teria por resolvido pelo decurso de 10 anos desde então até à data de interposição da presente acção, por força da perda objectiva de interesse da recorrente.
48. Não se pode resolver um contrato já extinto.
49. Ou extinguiu-se por acção de uma resolução ou de outra, sendo certo que entre estes dois eventos ou presunções medeia um hiato temporal de 10 anos.
50. Não podia a recorrida considerar o contrato resolvido por perda de interesse, 10 anos depois de o ter resolvido por considerar o mesmo definitivamente por incumprido por factos imputáveis ao recorrente.
51. A sentença recorrida confunde a perda do interesse da recorrida, apreciada objetivamente com a imputabilidade do não cumprimento.
52. A posterior invocação pela recorrida, já em sede judicial de outra situação, correspondente a fundamento resolutivo diverso (perda objectiva de interesse na prestação), traduz-se na adução de factualidade incompatível, introduzida em momento ulterior ao primitivo exercício do direito potestativo de resolução, não podendo, nessa medida, ser considerada na aferição desse direito exercido.
53. Afigura-se que a perda do interesse do credor na obrigação significa o desaparecimento objectivo da necessidade que a prestação visa satisfazer, o que não foi, no nosso modesto entender, demonstrada nos autos nem é espelhada na matéria de facto dada como provada e cujo ónus da prova impende sobre a parte que a invoca.
54. A perda de interesse do credor é apreciada objectivamente, o que significa que o valor da prestação deve ser aferida pelo Tribunal em função das utilidades que a prestação teria para o credor, tendo em conta a justificá-lo num critério de razoabilidade própria do comum das pessoas e a sua correspondência à realidade das coisas.
55. Certo é que, a perda objectiva de interesse da recorrida não se pode bastar com a simples premissa do tempo decorrido sem que tivesse existido uma resposta efectiva da contraparte na marcação da escritura, e que por esta ficam cumpridos os requisitos do art. 808º do Código Civil.
56. Não se pode concluir que o decurso do tempo decorrido seja causa necessária da existência da perda objetiva da recorrida.
57. Só aquando da instauração da ação por parte do recorrente, é que os recorridos peticionaram que fosse decretada a resolução dos três contratos-promessa de compra e venda celebrados entre eles e o recorrente, com efeitos reportados ao final do ano 2010, por incumprimento definitivo e culposo daquele e pela sua perda de interesse na venda prometida, reconhecendo-se o direito da recorrida AP de a fazer seu o montante de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) recebido a título de sinal. E nunca antes disso.
58. Não olvidando que o prédio misto, sito ao Sítio do Ribeiro Real, na freguesia e concelho de Câmara de Lobos, com 2010 metros quadrados, inscrito na matriz cadastral respectiva sob o artigo …, da Secção "RR" e na matriz predial urbana sob o artigo … e artigo …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número …/…, da freguesia de Câmara de Lobos, que foi objeto dos contratos promessa de compra e venda foi alvo de uma desanexação - n.º …/…, com 531 m² - apenas em 2021!!!
59. De acordo com as regras da experiência comum, tais circunstâncias são reveladoras de que no decurso deste hiato temporal e até a presente ação, não podia haver perda de interesse por parte do credor. Isto porque, o contrato promessa e subsequentes aditamentos foram celebrados a 7 de Dezembro de 2003, a 12 de Dezembro de 2006 e a 7 de Dezembro de 2007, respectivamente. Sendo certo que só em 2021 é que o referido prédio foi desanexado do prédio alvo do primitivo, existindo, também, uma clara demora excessiva por parte dos recorridos.
60. A recorrida deveria ter realizado a interpelação admonitória ao recorrente, no sentido de fixar-lhe um prazo para cumprir com a obrigação e só aí poderia resolver o contrato promessa celebrado.
61. Das duas uma, ou há um prazo estipulado e aí verifica-se a mora, na sequência da qual, terá que ser apreciada objectivamente a perda de interesse do credor ou, por outro lado, não havendo prazo estipulado, esse prazo terá que vir a ser fixado, o que nunca sucedeu.
62. Cremos que o clausulado do contrato-promessa é, por si só, suficientemente expressivo para fundamentar uma conclusão acerca do carácter não essencial do prazo nele fixado para a celebração do contrato definitivo.
63. Tratando-se de um contrato em que não foi estipulado um prazo absoluto e do qual ficou dependente do licenciamento do projecto imobiliário em questão, os atrasos que porventura ocorram nesse processo, não configuram uma situação de mora da responsabilidade do recorrente e, daí que num contexto deste tipo, a invocada perda de interesse da recorrida configura apenas uma perda subjetiva de interesse, sem cobertura legal e sem acolhimento no critério de objectividade exigido pelo n.º 2 do art. 808.º Código Civil.
64. O tribunal a quo não poderia, como tal, ter considerado como lícitas ou válidas, duas resoluções distintas do mesmo contrato, operada em momentos temporais distintos, por motivos distintos, e pelo mesmo autor.
65. E revertendo ao ano de 2010, data em que o tribunal a quo considerou como provado ter sido realizada a resolução do contrato, reafirma-se que não foi realizada qualquer interpelação por banda da recorrida no sentido de fixar um prazo para cumprir a obrigação.
66. E também, à data do cotejo dos factos dados como provados não se vislumbra de que modo é que a recorrida - e no mesmo sentido o próprio tribunal a quo quando dá esse facto dado como provado - se pudesse ter acercado com um grau mínimo de certeza exigível que essa impossibilidade era definitiva, sendo desnecessária a interpelação admonitória para esses efeitos.
67. Só com a fixação expressa de um termo essencial para o cumprimento, no respectivo contrato-promessa, ou com a alegação desse facto, na petição inicial, a obrigação deve ser, necessariamente, cumprida, no prazo fixado, sob pena de se tratar de um negócio de prazo, geralmente fixo, em que a impossibilidade temporária do cumprimento, na data estabelecida, não vale como impossibilidade definitiva, determinante da extinção da obrigação, sendo a prestação posterior ainda possível, não equivalendo a falta da prestação debitória ao não cumprimento definitivo.
68. O tribunal a quo, incorreu em erro de julgamento - error in judicando - que no caso concreto consiste numa distorção da aplicação do direito, nomeadamente o error juris, pela incorreta interpretação das normas relativas à resolução, perda de interesse e ao incumprimento contratual plasmadas nos artigos 432º, 436º, 440º, 801º e 808º, todos do Código Civil.
69. Deve a sentença ser revogada e proferida outra que tenha em conta essa factualidade e que decida no sentido de não poder ser reconhecido à recorrida o direito de fazer sua a quantia entregue a título de sinal.
70. Conforme resulta da análise do contrato firmado entre as partes, não consta qualquer cláusula ou documento complementar referente à sujeição a termo e reconhecimento das assinaturas das partes. E não resulta esse documento ou referência pelo simples facto de que a mesma, efetivamente, não ocorreu.
71. O artigo 410º n.º 3 do Código Civil, estabelece uma norma de carácter imperativo que visa tutelar, em especial, a posição do promitente comprador, atenta a ordem de grandeza dos interesses patrimoniais envolvidos, obrigando ao reconhecimento sob o nº 40/90, fls. 2, L.º 89/90 presencial de assinaturas no texto que formaliza o contrato promessa como forma de sensibilização e consciencialização, pela sua solenidade, para a importância do acto e para o dever do subscritor de atentar, com toda a seriedade e rigor, em todo o clausulado a que se está dessa forma a vincular, não estando na livre disponibilidade das partes convencionarem em sentido contrário ou dispensar essa formalidade.
72. Pelo que, e apesar das partes terem prescindido do reconhecimento das assinaturas e terem renunciado a invocar essa falta, consubstancia uma cláusula também nula, nos termos do artigo 220º, do CC.
73. Independentemente do supra vertido, o que é certo é que, inexoravelmente, a falta de reconhecimento presencial das assinaturas constantes do contrato promessa sub judice, acarreta a nulidade do mesmo, nos termos do artigo 220º CC, sendo certo que a mesma pode ser sempre invocada, a todo o tempo, pelo promitente que promete adquirir o direito.
74. A qual tem por consequência, a restituição de tudo o que tiver sido prestado, ergo e in casu, a quantia entregue a título de sinal pelo recorrente à recorrida, o que se requer.
75. E adianta-se, desde já, que nem se poderá argumentar que a invocação de tal nulidade consubsiste numa conduta de abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium por parte do recorrente. Os pressupostos para a verificação de uma conduta contrária aos ditames da boa fé não se encontram preenchidos.
76. Uma vez que para tal é necessário a existência dum comportamento anterior por parte do recorrente susceptível de basear uma situação objectiva de confiança. No mais, é necessário, também, a imputabilidade de condutas anteriores e atuais por parte do recorrente.
77. Sendo também, imprescindível a existência dum “investimento de confiança”, traduzido no desenvolvimento duma actividade com base no factum proprium; E por último, é relevante a existência de um nexo causal entre a situação objectiva de confiança e o “investimento” que nela assentou.
78. Os contornos fáticos do caso não são enquadráveis, para a verificação destes pressupostos.
79. Nulidade formal que expressamente se invoca, para todos os efeitos legais, pelo que requer-se a substituição da sentença proferida por outra que declare o contrato promessa de compra e venda celebrado entre o recorrente e a recorrida nulo, por omissão de reconhecimento de assinaturas e, em consequência, a recorrida condenada a restituir a quantia de € 50.000,00 (cinquenta mil euros) paga pelo recorrente a título de sinal.”
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A Ré apresentou contra-alegações, apresentando as seguintes conclusões, que se transcrevem:
“I.- O facto de, no final de 2010, a Recorrida ter colocado a hipótese de entregar o sinal prestado ao Recorrente, não pode ser interpretado, à luz das regras de experiência comum e de bom senso, como uma forma de revogação dos contratos promessa, por mútuo acordo.
II.- A revogação por mútuo acordo assenta no encontro de duas vontades, tendo em vista pôr fim ao contrato que as vincula, o que in casu não aconteceu!
III.- Com efeito, o Recorrente recusou, expressamente, tal devolução, por estar de má-fé, ambicionando receber quantia superior ao sinal prestado, tal como ficou provado ao peticionar o montante de 100.000,00€ correspondente ao sinal em dobro.
IV.- E não por considerar que os contratos promessa ainda se encontrassem em vigor.
V.- Nem tão pouco essa hipótese pode ser vista como uma "renúncia abdicativa expressa pela Recorrida ao direito de fazer sua a quantia entregue, pelo Recorrente, a título de sinal prestado.
VI.- Essa mera hipótese também não é incompatível com a efetiva resolução unilateral dos contratos promessa operada por decisão unilateral da Recorrida.
VII.- Resolução tacitamente aceite pelo Recorrente, que permaneceu em absoluto silêncio por 13 anos (desde final de 2010 a 2022).
VIII.- O Tribunal o quo não incorreu em qualquer erro de julgamento, nomeadamente em error facti, ao considerar e validar a resolução dos contratos-promessa efetuada verbal e presencialmente pela Recorrida, no final do ano 2010.
IX.- De acordo com os factos provados, ficou claro que a Recorrida resolveu os contratos-promessa de acordo com as regras de boa-fé, considerando ser esse o seu direito legítimo, em consonância com a interpretação objetiva do homem comum perante tais circunstâncias concretas e nos termos previstos no n.º 2 do artigo 801.º do Código Civil.
X.- Não se subsumindo a sua atuação a nenhuma das categorias de comportamento que se definem como consubstanciando num abuso de direito previsto no artigo 334.º do Código Civil.
XI.- A Recorrida não incorreu em abuso de direito, pelo que a douta sentença não é nula por omissão de pronúncia do Tribunal a quo, nos termos previstos na primeira parte da al. d) do n.º 1 do artigo 615.º e no n.º 2 do artigo 680.º, ambos do CPC.
XII.- A demora excessiva do Recorrente conjugada com a sua recusa peremptória e inequívoca em cumprir "os ajustes exigidos e tidos por necessários pela Câmara Municipal de Câmara de Lobos", incluindo a regularização da sua falta de legitimidade, tudo essencial à aprovação do projeto e obtenção da licença de construção,
XIII.- Levaram a Recorrida a concluir, com um grau mínimo de certeza, não haver nenhuma possibilidade, ainda que ínfima, no cumprimento dos contratos-promessa por parte do Recorrente e a perder, efetivamente, o interesse na concretização do negócio no final de 2010.
XIV.- Na verdade, a regularização desses "ajustes" dependia única e exclusivamente da intervenção diligente do Recorrente junto da referida edilidade, sabendo que a obtenção de licença de obras era condição necessária para a outorga da escritura de compra e venda.
XV.- A demora excessiva do Recorrente e o seu comportamento irresponsável abalaram profundamente a confiança da Recorrida e a sua vontade em realizar o negócio prometido, ao ponto de esta, sendo uma pessoa idosa, ficar com a convicção de que aquele nunca iria cumprir, por sua única e exclusiva culpa, a prestação a que estava obrigado, ainda que lhe desse outra oportunidade, fixando-lhe um prazo adicional.
XVI.- Sendo, por isso, desnecessária a realização da interpelação admonitória!
XVII.- Ou seja, a Recorrida não tinha de efetuar a interpelação admonitória do Recorrente para poder resolver os contratos-promessa em apreço, bastando, de acordo com o previsto na 1.ª parte do n.º 1 do artigo 808.º do Código Civil, a perda efetiva do seu interesse no negócio prometido, tal como aconteceu em final de 2010!
XVIII.- Com efeito, esta perda de interesse é legítima e objetivamente justificável para o homem comum que, num quadro de boa-fé, estivesse nas circunstâncias em que se encontrava a Recorrida.
XIX.- Foi esta perda objetiva de interesse que converteu, no final de 2010, a mora do Recorrente em incumprimento definitivo da prestação a que estava obrigado.
XX.- Tendo como consequência a resolução unilateral dos contratos-promessa por parte da Recorrida (conforme determinado no n.º 2 do artigo 801.º do Código Civil), ocorrida no final de 2010, a qual foi, tacitamente, aceite pelo Recorrente face ao seu absoluto e continuado silêncio durante 13 anos;
XXI.- Conferindo-lhe o direito de, legitimamente, fazer seu o sinal prestado (50.000,00€) pelo Recorrente, nos termos previstos na 1.ª parte do n.º 2 do artigo 442.º do Código Civil.
XXII.- Por conseguinte, a douta sentença não é nula pela incorreta interpretação e aplicação dos artigos 432.º, 436.º, 440.º, 801.º e 808.º, todos do Código Civil (error juris), por parte do Tribunal a quo.
XXIII.- A inexistência do reconhecimento presencial das assinaturas do Recorrente e Recorrida nos sobreditos contratos não determina a sua invalidade, em virtude de estar em causa a compra e venda de prédio rústico (parte), sem qualquer construção nele projetada e sem qualquer projeto de arquitetura aprovado, não sendo exigível o cumprimento da formalidade prescrita no artigo 410.º, 3 do Código Civil.
XXIV.- Assim, porque obedeceram aos requisitos formais, ou seja, por terem sido celebrados por escrito e assinados pelas partes contratantes, tais contratos são perfeitamente válidos e eficazes, não apresentando qualquer vício de forma.
XXV.- A questão da invalidade dos contratos-promessa por falta de reconhecimento presencial das assinaturas das partes contratantes suscitada apenas em sede de Recurso de Apelação constitui uma questão nova, que não faz parte do objeto do processo, não apreciada pelo Tribunal a quo, de que o Tribunal da Relação não pode conhecer, não constituindo também matéria de conhecimento oficioso, conforme estipulado no n.º 2 do artigo 608.º do NCPC.”
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O recurso foi admitido como apelação, com subida nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo e assim recebido nesta Relação, que o considerou corretamente admitido e com o efeito legalmente previsto.
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Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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II.- Das questões a decidir
O âmbito dos recursos, tal como resulta das disposições conjugadas dos art. ºs 635.º, n.º 4, 639.º, n.ºs 1 e 2 e 641.º, n.º 2, al. b) do Código de Processo Civil (doravante, CPC), é delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente.
Isto, com ressalva das questões de conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado ou das que se prendem com a qualificação jurídica dos factos (cfr., a este propósito, o disposto nos art. ºs 608.º, n.º 2, 663.º, n.º 2 e 5.º, n.º 3 do CPC).
Neste pressuposto, as questões que, neste recurso, importa apreciar e decidir são as seguintes, de acordo com a sua precedência lógica:
i.- saber se a sentença recorrida é nula pelo facto de o tribunal a quo não se ter pronunciado sobre questões que nela devesse apreciar, designadamente, sobre o abuso de direito da Recorrida em pretender fazer seu o valor do sinal que, no âmbito do contrato-promessa dos autos, lhe foi entregue pelo Recorrente;
ii.- saber se, na decisão da matéria de facto constante da sentença recorrida, há contradição entre os factos provados constantes das alíneas BBB e CCC, por um lado, e da alínea DDD, por outro e, na afirmativa, quais as consequências a retirar dessa constatação;
iii.- saber se pode ser conhecida neste recurso a questão da nulidade do contrato-promessa dos autos por preterição das formalidades previstas no n.º 3 do art.º 410.º do CC e, na afirmativa, se tal nulidade se verifica e quais as consequências a retirar dessa constatação;
iv.- saber se o contrato-promessa dos autos foi ou não validamente resolvido pela Recorrida enquanto promitente-transmitente e, consequentemente, se esta tem ou não o direito de fazer seu o sinal que, enquanto promitente-adquirente, lhe foi entregue pelo Recorrente;
v.- na negativa, saber se a declaração da Recorrida referida em DDD do elenco de factos provados, manifestando a sua disponibilidade para devolver ao Recorrente o sinal que este lhe entregara, constitui uma “renúncia abdicativa” da mesma quanto ao direito de reter o valor do sinal;
vi.- também na negativa, saber se há abuso de direito da Recorrida no facto de pretender fazer seu o valor do sinal.
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III.- Da Fundamentação
III.I.- Na sentença proferida em 1.ª Instância e alvo deste recurso foram considerados provados os seguintes factos:
A.- O prédio misto, sito ao Sítio do Ribeiro Real, na freguesia e concelho de Câmara de Lobos, com 2010 metros quadrados, inscrito na matriz cadastral respectiva sob o artigo ….º, da Secção "RR" e na matriz predial urbana sob o artigo ….º e artigo ….º, descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número …/…, da freguesia de Câmara de Lobos, mostra-se registado, por compra e através da Apresentação número …, de 4 de Dezembro de 2001, a favor da aqui Ré AP;
B.- A 07 de Dezembro de 2003, o Autor, na qualidade de Segundo Contraente, e Ré, na qualidade de Primeira Contraente, celebraram acordo escrito, que denominaram de Contrato Promessa de Compra e Venda, mediante o qual a segunda prometia vender ao primeiro, que o prometia comprar, uma parcela de terreno com área de 1427 metros quadrados, a desanexar do prédio rústico, sito no Ribeiro Real, na freguesia e concelho de Câmara de Lobos, inscrito na matriz cadastral respectiva sob o artigo … da Secção "RR" e descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número …/…, da freguesia de Câmara de Lobos;
C.- Sob a cláusula Segunda do acordo referido em B., constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(…) preço total de € 264.362,89, que será pago da seguinte forma:
➢ a título de sinal e princípio de pagamento, o Segundo Contratante paga a Primeira Contratante, a quantia de 50.000,00 € (cinquenta mil euros), que fica, desde já, pago;
➢ O remanescente do preço, será pago da seguinte forma:
• Primeira: O Segundo Contratante irá construir um edifício, na parcela de terreno supra identificada, para o qual fica desde já autorizado a apresentar o projecto em seu nome, ou no de quem este indicar, sendo que o pagamento a título de sinal será efectuado da forma que se segue:
i. Na conclusão da 3.ª laje, será paga a promitente vendedora, a quantia de 71.400,00 € setenta e um mil quatrocentos euros);
ii. Na conclusão das restantes lajes, será paga a promitente vendedora, a quantia de 71.400,00 € (setenta e um mil quatrocentos euros);
iii. Quando o edifício estiver fechado com alumínio, será paga a promitente vendedora, a quantia de 71.562,88 € (setenta e um mil quinhentos e sessenta e dois euros e oitenta e oito cêntimos).
• Segunda: O Segundo Contratante criará uma garantia bancária a favor da Primeira Contratante, no valor de 214.000,00 € (duzentos e catorze mil euros), depois do projecto ser aprovado pela Câmara Municipal;
• Terceira: O Segundo Contratante fará um seguro de responsabilidade civil a favor da habitação da Primeira Contratante.
D.- Sob a Cláusula Quarta do acordo referido em B. as partes estabeleceram que “Caso o projecto de construção, não venha a ser aprovado, a desanexação não seja possível, ou não exista acordo quanto à entrada a criar, o presente contrato fica sem efeito, devolvendo a Primeira Contratante ao Segundo Contratante, o sinal em singelo que tiver recebido”;
E.- Sob a Cláusula Quinta do acordo referido em B. as partes estabeleceram que “O segundo Contratante tem o prazo de três anos para efectuar os restantes pagamentos, a contar da data da celebração do contrato de promessa de compra e venda, ainda que a obra não tenha sido iniciada,”;
F.- Sob a Cláusula Sexta do acordo referido em B. as partes estabeleceram que “O Segundo Contratante compromete-se a deixar uma entrada com a área a fixar por acordo entre ambas as partes, para a casa da Primeira Contratante, sendo a de aquela com portão e campainha; o Segundo Contratante compromete-se a deixar uma outra entrada, com a área a acordar entre ambas as partes, para a casa onde reside o filho daquela contratante”;
G.- Sob a Cláusula Sétima do acordo referido em B. as partes estabeleceram que “O Segundo Contratante compromete-se a ceder ou entregar um parque de estacionamento descoberto, destinado a uma viatura, à Primeira Contratante”;
H.- Sob a Cláusula Oitava do acordo referido em B. as partes estabeleceram que “A Primeira Contratante fica obrigada a dar todas as necessárias autorizações para a construção do edifício, bem como para a desanexação, sendo que o projecto de arquitectura será apresentado na Câmara Municipal de Câmara de Lobos, em nome do Segundo Contratante, ou no de quem este indicar, obrigando-se ainda aquela a outorgar todos e quaisquer actos que lhe venham a ser solicitados pelo Segundo Contratante e se mostrem necessários a formalização da escritura que titulará o contrato ora prometido.”;
I.- Sob a Cláusula Décima Terceira do acordo referido em B. as partes estabeleceram que “A escritura definitiva, de compra e venda será celebrada entro do prazo de três anos, depois aprovado o projecto e na data em que for criada a garantia bancária a favor da Primeira Contratante, e quando o promitente comprador avisar a promitente vendedora, com oito dias de antecedência, do dia, hora e Cartório Notarial.”;
J.- A 12 de Dezembro de 2006, o Autor, na qualidade de Segundo Contraente, e Ré, na qualidade de Primeira Contraente, celebraram acordo escrito, que denominaram de Contrato Promessa de Compra e Venda, mediante o qual a segunda prometia vender ao primeiro, ou a quem e como este indicar, que o prometia comprar, uma parcela de terreno com área de 1427 metros quadrados, a desanexar do prédio rústico, sito no Ribeiro Real, na freguesia e concelho de Câmara de Lobos, inscrito na matriz cadastral respectiva sob o artigo … da Secção "RR" e descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número …/…, da freguesia de Câmara de Lobos;
K. Sob as Cláusulas Terceira e Quarta do acordo referido em J. as partes estabeleceram que “o preço total acordado para a prometida compra e venda é de € 264.362,89 (…) pago da seguinte forma: a) € 50.000,00 (cinquenta mil euros) já entregues, a título de sinal e princípio de pagamento do preço total, prestando a Primeira Contraente quitação do pagamento; b) O remanescente do preço, ou sejam, € 214.362,89 (duzentos e catorze mil trezentos e sessenta e dois euros e oitenta e nove cêntimos), será entregue aquando do acto de outorga da escritura pública ora prometida.”;
L. Sob a Cláusula Quinta do acordo referido em J. as partes estabeleceram que “A escritura de compra e venda será outorgada no prazo de um ano, a contar da data da celebração do presente contrato promessa”;
M. Sob a Cláusula Sétima do acordo referido em J. as partes estabeleceram que “O Segundo Contraente compromete-se a deixar uma entrada com área a fixar por acordo entre ambas as partes, para a casa da Primeira Contraente e outra também com área acordar entre ambas as partes, para a casa onde reside o filho da Primeira, sendo a desta com portão e campainha.”;
N. Sob a Cláusula Oitava do acordo referido em J. as partes estabeleceram “O Segundo Contraente compromete-se a ceder um parque de estacionamento descoberto, destinado a uma viatura, à Primeira Contraente.”;
O. Sob a Cláusula Nona do acordo referido em J. as partes estabeleceram que “a) A Primeira Contraente fica obrigada a dar todas as necessárias autorizações para a desanexação, para a construção do edifício, sendo que o projecto de arquitectura será apresentado na Câmara Municipal de Câmara de Lobos, em nome do Segundo Contraente, ou no de quem este indicar; b) As partes contratantes comprometem-se a fornecer toda a documentação que lhes seja exigível e necessária à outorga da escritura, ficando ambas obrigadas à assinatura de todos os documentos necessários à boa realização da mesma.”;
P. Sob a Cláusula Décima do acordo referido em J. as partes estabeleceram “No final do prazo, ou em caso a desanexação não seja possível, o projecto de construção não seja aprovado ou não exista acordo quanto às entradas a criar, o presente contrato fica sem efeito, devolvendo a Primeira Contraente ao Segundo Contraente, o sinal em singelo recebido.”;
Q. Sob a Cláusula Décima Segunda do acordo referido em J. as partes estabeleceram “1. O Segundo Contraente deverá efectuar a marcação da escritura e informar, por escrito registado, a Primeira Contraente da data, hora e Cartório Notarial, com a antecedência mínima de 10 (dez) dias. Caso o Segundo Contraente não interpele a Primeira Contraente nos termos do número anterior, dentro do prazo constante da Cláusula Quinta, o referido dever de marcação da escritura transmite-se imediatamente a esta, que o deve exercer, nos mesmos termos e com a mesma antecedência que vincula o Segundo Contraente.”;
R. Sob a Cláusula Décima Quarta do acordo referido em J. as partes estabeleceram que “Qualquer alteração ou aditamento ao presente contrato obedecerá à forma escrita, acompanhada da assinatura de ambas as partes contraentes, passando assim a fazer parte integrante do presente documento, para todos os efeitos legais”;
S. A 07 de Dezembro de 2007, o Autor, na qualidade de Segundo Contraente, e Ré, na qualidade de Primeira Contraente, celebraram acordo escrito, que denominaram de Contrato Promessa de Compra e Venda, mediante o qual a segunda prometia vender ao primeiro, que o prometia comprar, uma parcela de terreno com área de 1427 metros quadrados, a desanexar do prédio rústico, sito no Ribeiro Real, na freguesia e concelho de Câmara de Lobos, inscrito na matriz cadastral respectiva sob o artigo … da Secção "RR" e descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número …/…, da freguesia de Câmara de Lobos;
T. Sob as cláusulas Terceira e Quarta do acordo referido em S., as partes estabeleceram o preço total de € 264.362,89, pago da seguinte forma:
➢ € 50.000, 00, já entregues, a título de sinal e princípio de pagamento do preço total;
➢ € 214.362,89, entregues aquando do acto de outorga da escritura pública prometida;
U. Sob a Cláusula Quinta do acordo referido em S. estabeleceram as partes que a escritura de compra e venda será outorgada aquando na emissão da licença pela Câmara Municipal de Câmara de Lobos, do projecto em nome do Segundo Contraente;
V. Sob a Cláusula Décima do acordo referido em S., ficou estabelecido que “em caso a desanexação não seja possível, o projecto de construção não seja aprovado ou não exista acordo quanto as entradas a criar, o presente contrato fica sem efeito, devolvendo a Primeira Contraente ao Segundo Contraente, o sinal em singelo recebido;
W. Sob a Cláusula Décima Segunda do acordo referido em S., ficou acordado que “1. O Segundo Contraente deverá efectuar a marcação da escritura e informar, por escrito registado, a Primeira Contraente da data, hora e Cartório Notarial, com antecedência de 10 (dez) dias. 2. A expedição de carta registada com aviso de recepção à contraparte para a morada constante deste contrato, dentro do prazo referido na presente clausula, é prova bastante de que foi promovida a notificação para celebração do negócio definitivo,”;
X. Sob a Clausula Décima Quarta do acordo referido em S. constam os seguintes dizeres: Qualquer alteração ou aditamento ao presente contrato obedecerá à forma escrita, acompanhada da assinatura de ambas as partes contraentes, passando assim a fazer integrante do presente documento, para todos os efeitos legais;
Y. O Autor remeteu à Ré, com data de 17 de Dezembro de 2021, missiva escrita de que constam, além do mais, os seguintes dizeres: Vimos pela presente, na qualidade de mandatário de SV, solicitar a V. Excia a presença numa reunião neste escritório, a fim de tratar de assunto de V. interesse relacionado com a celebração de contrato promessa de compra e venda (…)”;
Z. O Autor remeteu à Ré, com data de 24 de Janeiro de 2022, missiva escrita de que constam, além do mais, os seguintes dizeres:” (…) na qualidade de mandatário de SV, interpelar V. Excia. que atendendo ao incumprimento da sua parte do contrato de promessa de compra e venda celebrado com o nosso constituinte, interpelar V. Excia, que de acordo com o mesmo, seja efectuada a devolução, em dobro, do sinal pago, ou seja, o valor de € 100.000,,00 (cem mil euros), a transferir no prazo de 5 (cinco) dias úteis, para a conta daquele cujo NIB já se indica PT50 003 0000 4558 5505215 05 do BCP, sob pena de não o fazendo, sermos obrigados a recorrer à via judicial para cobrança coerciva, com todos os inconvenientes daí advenientes (…)”;
AA. Na descrição do prédio identificado em A. constam os seguintes dizeres: “desanexado o número 7982/20210423, com 531 m2”;
BB. O prédio rústico, sito ao Sítio do Ribeiro Real, na freguesia e concelho de Câmara de Lobos, com 531 metros quadrados, inscrito na matriz cadastral respectiva sob o artigo …º, da Secção "RR", descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número …/…, da freguesia de Câmara de Lobos, mostra-se registado, por doação de AP, através da Apresentação número …, de 23 de Abril de 2021, a favor de JA;
CC. No prédio referido em BB., o Réu JA iniciou obras de construção;
DD. O Autor pretendia construir, na parcela identificada em B., J. e S., um bloco de apartamentos destinado a habitação colectiva;
EE. A 7 de Abril de 2004, o Autor deu entrada, na Câmara Municipal de Câmara de Lobos, de um requerimento a solicitar a aprovação do projecto de arquitectura para a construção de um Edifício de Habitação Colectiva;
FF. O pedido referido em EE. deu origem ao Processo com a referência OBPECD 1039/06;
GG. Por ofício datado de 4 de Março de 2009, com o número 2435, a Câmara Municipal de Câmara de Lobos notificou o Autor, comunicando-lhe que relativamente aos elementos apresentados na Câmara Municipal em vinte e um de Novembro de dois mil e oito, registados sob o número 18914, respeitante à construção de um edifício de habitação colectiva no prédio localizado ao Sítio do Ribeiro Real não estavam reunidas as condições para a viabilização da construção do dito edifício, atendendo a que existiam situações que não estavam devidamente esclarecidas e que estavam em desconformidade com a legislação aplicável;
HH. No ofício referido em GG. foi comunicado ao Autor que a entrega de elementos dispersos no processo, alguns que alteram a implantação e a área bruta de construção, bem como a área e configuração geométrica do prédio, não permite calcular os parâmetros urbanísticos resultantes, nem analisar correctamente a proposta face ao enquadramento urbanístico face ao Regulamento do Plano Director Municipal e face à envolvente urbana. A correcta apreciação do processo só será possível efectuar mediante a apresentação de um novo processo de licenciamento da solução final preconizada, instruído nos termos da Portaria 232/2008, de 1 1 de Março; 2- A exequibilidade da última solução de implantação apresentada, que mereceu parecer favorável por parte da RAMEDM — Estradas da Madeira, S.A., está dependente de uma autorização de cedência de terceiros, nomeadamente do proprietário do prédio confinante a Sul. Até a presente data, não apresentou qualquer documento válido, comprovativo dessa autorização, nem da titularidade de propriedade do respectivo prédio, conforme foi comunicado em nosso ofício n.º 11822, de 24 de Outubro de 2008. 3- O projecto não dá cumprimento ao Decreto-Lei 163/2006, de 8 de Agosto, relativamente às condições de acessibilidade a garantir nas edificações, tanto no que se refere aos espaços comuns como aos espaços privativos do edifício.
II. O ofício referido em GG. termina comunicando ao Autor que deve reformular o projecto na totalidade, devendo completar a instrução do processo com o Plano de Acessibilidades de acordo com o n.º5 do artigo 3.º do Decreto-lei n.º 163/2006, de 8 de Agosto, que apresente a rede de espaços e equipamentos acessíveis bem como soluções de detalhe métrico, técnico e construtivo, esclarecendo as soluções adoptadas em matéria de acessibilidade a pessoas com deficiência e mobilidade condicionada.”;
JJ. Na sequência da comunicação referida em GG., o Autor apresentou, a 16 de Abril de 2009, uma "Memória Descritiva e Justificativa" acompanhada do projecto completo;
KK. Da memória descritiva referida em JJ., constam, entre o mais os seguintes dizeres:” No que diz respeito ao ponto 2 do referido ofício da Câmara Municipal, em anexo segue a declaração já entregue do proprietário do prédio confinante para a cedência de parte de espaço por ele ocupado para correcção do traçado entre o Caminho do Ribeiro Real e a Estrada Regional. De referir que os serviços públicos de cartografia através da D.R.I.G.O.T. já informaram o requerente que o espaço por este ocupado é público, era um antigo largo existente conforme é visível na Planta Cadastral apresentada. A autorização está apresentada com reconhecimento de assinatura sendo este documento valido (…)”;
LL. Na memória descritiva referida em JJ., constam os seguintes dizeres: No que respeita ao ponto 3 (…) entendemos que não deve ser feita qualquer modificação pois trata-se de legislação posterior à apresentação do projecto que data de 2004. (…) Julgamos que estão cumpridos todos os pressupostos legais para dar finalmente andamento a um processo que teve início em 2004 e que já mereceu todos os pareceres positivos da Secretaria Regional do Equipamento Social.(…)”;
MM. A declaração referida em KK. mostra-se assinada com o nome de DP, datada de 11 de Outubro de 2006 e dela constam os seguintes dizeres”(…) autoriza SV (…) na qualidade de promotor, a proceder à demolição de uma parcela de terreno da propriedade daquele numa distância de 2,5m para correcção do troço viário do Ribeiro Real que dará acesso a um empreendimento imobiliário a construir no local por este.”;
NN. O Autor não entregou à Ré uma garantia bancária;
OO. O Autor não solicitou à Ré que assinasse quaisquer documentos com vista à desanexação da parcela e não marcou escritura;
PP. Estranhando a demora, face ao comportamento do Autor quanto à marcação da escritura, a Ré decidiu notificar o Autor, através de carta registada com aviso de recepção, datada de 13 de Novembro de 2009, solicitando a sua comparência no dia 3 de Dezembro de 2009, pelas 15h00m, no Cartório Notarial do Notário MA, sito à Rua … no Funchal, com vista à celebração da escritura;
QQ. A comunicação referida em PP. foi recebida a 17 de Novembro de 2009;
RR. No dia 3 de Dezembro de 2009, pelas 15h00m, a Ré compareceu no referido Cartório Notarial;
SS. O Autor não compareceu nem contactou a Ré;
TT. Receando que o Autor não levasse a cabo a construção, a Ré contactou-o em 2010, insistindo na realização da escritura de compra e venda;
UU. Na sequência do contacto referido em TT., o Autor informou a Ré que estava a ser difícil a aprovação do projecto de arquitectura pela Câmara Municipal de Câmara de Lobos;
VV. Por ofício de 13 de Agosto de 2010, sob o número 6958, a Câmara Municipal de Câmara de Lobos comunicou ao Autor, em resposta a documento por este apresentado a 12 de Março de 2010, que não estavam reunidas as condições para a viabilização do projecto de arquitectura, atendendo a que, em nada se tinham alterado os pressupostos de facto anteriormente informados;
WW. No ofício referido em VV., constam, além do mais, os seguintes dizeres: ”A Direcção Regional de Informação Geográfica e Ordenamento do Território, limita-se a certificar que a referida parcela não faz parte do prédio confinante a Sul, omitindo se a referida parcela constitui propriedade privada ou pública. Não obstante esta omissão, verifica-se no local a ocupação efectiva e privada da referida parcela (portão de acesso automóvel, pertencente à moradia n.º … da Estrada João Gonçalves Zarco), podendo estar em causa direitos adquiridos; Havendo dúvidas acerca da natureza pública ou privada da parcela de terreno em questão, não cabe a esta Câmara Municipal resolver os problemas em litígio, mas sim, aos tribunais competentes; Salienta-se que, não obstante o exposto, uma das condições fundamentais para que a Câmara Municipal possa licenciar a obra, passa pela obrigatoriedade de demonstrar a legitimidade plena sobre a titularidade da área do prédio em que vai intervir, condição esta, que até à presente data ainda não foi demonstrada.”;
XX. O Autor mandou projectar a entrada/acesso do edifício a construir sobre uma parcela de terreno alheia, sabendo que a mesma não lhe pertencia nem pertencia ao prédio da Ré;
YY. O prédio confinante a Sul com o prédio da Ré é o prédio rústico inscrito na matriz cadastral sob o artigo … da Secção "RR" da freguesia de Câmara de Lobos, registado em nome de DP;
ZZ. O Autor não conseguiu comprovar a legitimidade plena sobre a titularidade da área do prédio a intervir e, por força disso, não conseguiu obter a aprovação do projecto de arquitectura por parte da Câmara Municipal de Câmara de Lobos nem a emissão da licença de obras em seu nome;
AAA. A Ré tomou conhecimento do referido em GG. a MM., VV. e WW., através do Autor, no final do ano 2010, quando se deslocaram à Câmara Municipal de Câmara de Lobos para consultar o estado do processo de licenciamento;
BBB. No final do ano de 2010, a Ré comunicou ao Autor que os contratos ficavam sem efeito por não poder ficar à espera que aquele resolvesse o problema da legitimidade e por não ter feito as diligências necessárias para que o projecto fosse aprovado e a licença de obras fosse emitida;
CCC. O comportamento do Autor, referido em GG. a MM., VV. e WW., fez com que a Ré concluísse que o Autor, por sua culpa, não iria dar cumprimento ao acordado entre eles;
DDD. Na sequência do referido em BBB. e CCC. a Ré comunicou ao Autor estar disposta a devolver-lhe o sinal, no montante de € 50.000,00€;
EEE. O Autor não aceitou o referido em DDD.;
FFF. Na sequência do referido em AAA. a FFF. a Ré não mais contactou o Autor;
GGG. Após o referido em AAA. a FFF. e até o momento referido em Z., o Autor não mais contactou a Ré;
HHH. A Ré é analfabeta, limitando-se a assinar o seu nome;
III. A Ré nasceu em 18 de Janeiro de 1943;
JJJ. A Ré sofre de hipertensão, tendo já sofrido um Acidente Vascular Cerebral;
KKK. O Autor nasceu a 07 de Novembro de 1974.
*
.- Na mesma sentença não foi considerado provado que:
1. Com a desanexação referida em AA. e a obra referida em CC. o projecto pretendido pelo Autor não se poderá concretizar nos termos previstos;
2. O Réu, filho da Ré, sabia e tinha a consciência da existência do contrato promessa aqui em causa e não o teve em consideração;
3. A desanexação referida em AA. e a obra referida em CC. impedem a concretização do projecto apresentado na Câmara e tornam inviável qualquer alteração;
4. A elaboração dos referidos contratos-promessa ficou sempre a cargo dos mandatários do Autor;
5. A Ré esteve sempre, nas alterações efectuadas aos acordos assinados, acompanhada pela sua mandatária;
6. O processo camarário número …/… ainda se encontra pendente;
7. A Ré cultiva o seu prédio, à vista de toda a gente, desde o final de 2010;
8. No início do ano 2011, a Ré voltou a insistir junto do Autor, no sentido de lhe devolver o sinal, o que este não quis.
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III.II.- Do objeto do recurso
I.- Da nulidade da sentença recorrida
Invoca o Recorrente que a sentença recorrida é nula pelo facto de o tribunal a quo não se ter debruçado nela sobre questão que, na sua ótica, devia ter conhecido.
Tal vício está previsto na alínea d) do n.º 1 do art.º 615.º do CPC, nos termos do qual, reportando-nos àquilo que aqui importa considerar, é, de facto, nula a sentença quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar.
A nulidade em apreço está conexionada com o disposto no n.º 2 do art.º 608.º do CPC, segundo o qual deve o juiz, na sentença, resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras.
Do que se trata aqui é, como decorre dos normativos legais supra transcritos, de uma ‘omissão de pronúncia’ do tribunal relativamente a “questões” de que devesse conhecer, o que afasta, por conseguinte, a não consideração de simples argumentos, razões ou juízos valor aduzidos pelas partes em suporte da solução que preconizam para a concreta questão em litígio.
Como referia José Alberto dos Reis, “[s]ão, na verdade, coisas diferentes: deixar de conhecer de questão de que devia conhecer-se e deixar de apreciar qualquer consideração, argumento ou razão produzida pela parte”.
Segundo o Autor, “[q]uando as partes põem ao tribunal determinada questão, socorrem-se, a cada passo, de várias razões ou fundamentos para fazer valer o seu ponto de vista; o que importa é que o tribunal decida a questão posta; não lhe incumbe apreciar todos os fundamentos ou razões em que elas se apoiam para sustentar a sua pretensão” (in Código de Processo Civil Anotado, Vol. V., Coimbra, 1984, p. 142 e 143).
No mesmo sentido, diz-se no Acórdão da Relação de Lisboa de 08-05-2019 que “a omissão de pronúncia é um vício que ocorre quando o Tribunal não se pronuncia sobre as questões com relevância para a decisão de mérito e não quanto a todo e qualquer argumento aduzido”.
Reportando-se, segundo o mesmo aresto, “o vocábulo legal – ‘questões’ – não [a] todos os argumentos invocados pelas partes”, mas “apenas às pretensões deduzidas ou aos elementos integradores do pedido e da causa de pedir”, o que nele está pressuposto é, na verdade, “as concretas controvérsias centrais a dirimir” (Acórdão disponível na internet, no sítio com o endereço www.dgsi.pt.).
Trata-se aqui, de resto, de jurisprudência uniforme dos nossos tribunais superiores, como se pode ver, além do acima citado, nos Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 29-11-2005; da Relação de Coimbra de 28-06-2022; da Relação de Évora de 21-03-2017; da Relação de Guimarães de 12-10-2023; e da Relação do Porto de 25-03-2019 (todos disponíveis na internet, no sítio acima indicado).
De referir, ainda, que o caminho a seguir para aferir se houve ou não omissão de pronúncia relevante é, como referem António Santos Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luis Filipe Pires de Sousa, o de “interpretar a sentença na sua totalidade, articulando fundamentação e decisão” (In Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Parte Geral e Processo de Declaração, 2022, p. 794).
A diferente leitura que o tribunal faça dos factos ou do direito relativamente à que é feita por alguma das partes, mesmo que tal importe a desconsideração da argumentação factual ou da construção jurídica desta, não constitui, por isso, omissão de pronúncia se, da análise da sentença no seu todo, resultar com clareza que a questão não deixou de ser efetivamente apreciada, ainda que sob um enquadramento diverso do preconizado pela parte.
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No caso em apreço, segundo o Recorrente a sentença recorrida padeceria do vício em causa pelo facto de nela não ter sido apreciada, apesar de ser de conhecimento oficioso, a questão do abuso de direito da Recorrida.
Tal abuso de direito adviria do facto de a Recorrida, volvidos dez anos depois de ter proposto a devolução do sinal que lhe fora entregue pelo Recorrente, vir agora invocar o direito de o fazer seu, constituindo tal pretensão, assim, um venire contra factum proprium.
Ora, é um facto que, como se infere da sentença alvo do presente recurso, nesta não foi apreciada a questão do abuso de direito da Recorrida; pese embora essa constatação, não há, contudo, omissão de pronúncia atendível do tribunal a quo.
Na verdade, a questão do abuso de direito da Recorrida não foi suscitada nos autos pelo Recorrente em qualquer dos articulados que apresentou, mormente, na réplica que, em face da reconvenção deduzida por aquela, deduziu e na resposta que, sob convite do tribunal a quo, também apresentou.
O seu conhecimento pelo tribunal a quo só poderia advir, assim, oficiosamente.
Ora, o abuso de direito é uma exceção que, a verificar-se, introduz efeitos modificativos, impeditivos ou extintivos do direito do autor e que, por via disso, acarreta a absolvição total ou parcial do réu do pedido.
É, por conseguinte, nos termos do disposto nos n.ºs 1 e 3 do art.º 576.º do CPC, uma exceção perentória, que, por outro lado, não havendo disposição legal que exija a invocação da parte para que seja apreciada, é, nos termos do art.º 579.º do CPC, de conhecimento oficioso do tribunal.
Para que o tribunal leve a cabo esse conhecimento oficioso forçoso é, contudo, que o quadro de facto com que se depara quando procede à análise jurídica do caso suscite, em função das suas particularidades, o dever de ponderar a sua aplicação, em ordem à cabal resolução do objeto do litígio.
O mesmo é dizer que o dever de conhecimento oficioso da exceção em causa pelo tribunal não é automático, como se esse conhecimento se impusesse sempre que o tribunal reconheça um direito, só devendo ocorrer, pelo contrário, quando as concretas circunstâncias do caso decidendo o justifiquem.
Ora, uma tal obrigatoriedade de conhecimento não existirá quando seja de todo estranha a possibilidade de enquadramento dos factos provados no âmbito do instituto jurídico em apreço e, bem assim, quando, como decorre da aplicação conjugada dos acima citados art.ºs 615.º, n.º 1, alínea d) e 608.º, n.º 2 do CPC, essa possibilidade esteja prejudicada pela solução dada a outras questões.
E é isso o que se verifica no caso dos autos.
Na verdade, a Recorrida surge nos autos a invocar o direito de fazer seu o sinal, não por sua iniciativa, mas por que foi demandada pelo Recorrente na presente ação e demandada com o fito de obter a sua condenação (da Recorrente) a restituir-lhe o sinal em dobro.
A invocação, pela Recorrida, do direito de reter o sinal surge, assim, como resposta a um pedido do Recorrente de condenação da mesma a restituir o sinal em dobro e, como tal, sob a veste de meio de defesa e de manifestação de pretensão de tutela jurisdicional legítimos.
Acresce que aquilo que a Recorrida pediu na ação foi, não o reconhecimento do direito de reter o sinal a operar por via da sentença a proferir, mas o reconhecimento de um direito sobre o sinal já constituído em finais de 2010, aquando da resolução do contrato-promessa dos autos que levou a cabo.
Na origem do pedido da Recorrida está, assim, uma situação constituída e consolidada desde a referida data de finais de 2010, pelo que o período temporal entretanto decorrido é totalmente irrelevante para a definição do direito em causa.
Ou seja, a Recorrida funda a sua pretensão naquilo que ocorreu em finais de 2010 e não naquilo que ocorreu (ou não ocorreu) no decurso dos 10 anos subsequentes, não havendo, por conseguinte, uma duplicidade de condutas suas que permita questionar a verificação do venire contra factum proprium pressuposto pelo Recorrente.
A possibilidade de integração da conduta da Recorrida na figura do abuso de direito seria, pois, totalmente estranha, carecendo, por isso, de sentido.
Acresce que, na sentença recorrida, reconheceu-se o direito da Recorrente pelo facto de esta ter validamente resolvido o contrato-promessa dos autos em função, quer da perda objetiva de interesse da mesma na subsistência do contrato, quer do incumprimento culposo do contrato pelo Recorrente.
Outrossim, na sentença foi apreciado o significado jurídico da proposta da Recorrida de devolução ao Recorrente do sinal que este prestara, tendo-se concluído que tal facto era irrelevante para afastar o reconhecimento do direito daquela, pela simples razão de que tal proposta não foi aceite pelo Recorrente.
Ou seja, na origem do reconhecimento do direito da Recorrida esteve um conjunto de circunstâncias que, segundo o tribunal a quo, eram exclusivamente imputáveis ao Recorrente.
E estando em causa circunstâncias exclusivamente imputáveis ao Recorrente, com isso ficou prejudicada a possibilidade de ponderação do eventual abuso de direito da Autora.
Em suma, o quadro com que o tribunal a quo se deparou aquando da prolação da sentença foi o de uma realidade estranha e incompatível com o enquadramento dos factos provados no âmbito do instituto jurídico do abuso de direito, pelo que não havia como questionar se a conduta da Recorrida integrava ou não tal figura jurídica.
Não há, em face do exposto, omissão de pronúncia atendível do tribunal a quo, pelo que improcede a pretensão do Recorrente aqui em apreço.
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II.- Da impugnação da decisão da matéria de facto constante da sentença recorrida
Insurge-se o Recorrente contra a decisão da matéria de facto do tribunal a quo.
Os motivos da sua discordância prendem-se com a consideração como provados dos factos constantes das alíneas BBB e CCC, factos esses que, na sua ótica, devem ser considerados não provados por estarem em contradição lógica com o facto provado, com o qual concorda, constante da alínea DDD.
Ou seja, segundo o Recorrente, os factos das alíneas BBB e CCC devem ser considerados não provados, não propriamente por causa de um juízo decisório incorreto do tribunal a quo a respeito deles, mas por estarem em contradição com o facto provado da alínea DDD, que aceita.
Ora, uma tal posição remete-nos para a alínea c), do n.º 2, do art.º 662.º do CPC.
Tal preceito comete à Relação o dever de, mesmo oficiosamente, anular a decisão proferida na 1.ª Instância quando, não constando do processo todos os elementos que, nos termos do número anterior, permitam a alteração proferida sobre a decisão da matéria de facto, repute, além do mais, contraditória a decisão sobre pontos determinados da matéria de facto.
Está aqui em causa uma de entre outras “patologias” de que pode padecer a decisão da matéria de facto, as quais “não correspondem verdadeiramente a erros de apreciação ou de julgamento” e que, neste caso, “poderão e deverão ser solucionadas de imediato pela Relação” (v., neste sentido, António Santos Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, 2022, 7.ª edição, p. 354).
São contraditórias as respostas do tribunal sobre determinados pontos de matéria de facto quando, como referia Alberto dos Reis, estas “têm um conteúdo logicamente incompatível, isto é, quando não podem subsistir ambas utilmente” (in CPC Anotado, Volume IV, p. 553, apud António Santos Abrantes Geraldes, ibidem, p. 356, nota 557).
Neste tipo de situações, nem é necessário que o recorrente invoque a “patologia” no seu recurso, pois que, como decorre do corpo do n.º 2 do preceito em causa, a Relação pode conhecê-la oficiosamente.
Ora, os pontos da matéria de facto a que alude o Recorrente são do seguinte teor:
“BBB. No final do ano de 2010, a Ré comunicou ao Autor que os contratos ficavam sem efeito por não poder ficar à espera que aquele resolvesse o problema da legitimidade e por não ter feito as diligências necessárias para que o projecto fosse aprovado e a licença de obras fosse emitida;
CCC. O comportamento do Autor, referido em GG. a MM., VV. e WW., fez com que a Ré concluísse que o Autor, por sua culpa, não iria dar cumprimento ao acordado entre eles;
DDD. Na sequência do referido em BBB. e CCC. a Ré comunicou ao Autor estar disposta a devolver-lhe o sinal, no montante de € 50.000,00€”.
Na ótica do Recorrente há contradição entre os dois primeiros e o último já que não é coerente que a Recorrida tenha, de acordo com os factos dos pontos BBB e CCC, decidido fazer cessar o contrato-promessa dos autos, quando, de acordo com o ponto DDD, se dispôs a devolver o sinal que o Recorrido lhe havia entregue, o que, em si mesmo, pressupõe a subsistência do contrato.
Entende-se, contudo, que não há qualquer contradição a assinalar.
Na verdade, os factos em análise dizem respeito ao teor de declarações verbais da Recorrida, isto é, ao teor daquilo que a Recorrida, num dado momento temporal, disse ao Recorrente.
Tal circunstância, por si só, afasta a possibilidade de haver contradição entre os factos em apreço, na certeza de que qualquer pessoa pode dizer uma coisa e o seu contrário.
O que importa é que os factos - e porque de factos se trata -, retratem aquilo que foi efetivamente dito, sendo que, com os factos em análise, foi esse o desiderato do tribunal a quo, isto é, evidenciar aquilo que foi dito pela Recorrida e que, portanto, se passou enquanto ocorrência do mundo exterior.
Contradição relevante para os fins aqui em apreço haveria, sim, se, num facto, se desse como provado que a Recorrida disse alguma coisa e, noutro, se desse como provado que não o tinha feito.
Não é isso, contudo, o que acontece com os factos em apreço, os quais, como se disse, espelham algo que a Recorrida se limitou a dizer, independentemente de, o que disse, ser ou não coerente.
Os pontos BBB, CCC e DDD do elenco de factos provados estão, pois, numa lógica de compatibilidade entre si, podendo subsistir todos utilmente, não padecendo a decisão da matéria de facto da ‘patologia’ que lhe foi imputada pelo Recorrente.
Questão diferente é a de saber qual o significado e o relevo jurídicos que deve ser dado a tais factos, o que, contudo, nada tem a ver com o plano da análise da matéria de facto aqui em apreço, mas sim com o da resolução jurídica da causa.
Não há, pois, contradição na decisão da matéria de facto do tribunal a quo, improcedendo a pretensão do Recorrente aqui em análise.
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III.- Da nulidade do contrato-promessa dos autos
Invoca o Recorrente, como decorre das conclusões do seu recurso, a nulidade do contrato-promessa dos autos, pelo facto de nele não terem sido observadas as exigências de forma previstas no art.º 410.º, n.º 3 do CC, isto é, no que ao caso importa, por dele não constar o reconhecimento presencial das assinaturas dos outorgantes.
À Relação está vedado, contudo, o conhecimento de tal questão neste recurso.
Na verdade, o recurso, em si mesmo considerado, é um mecanismo processual com o qual se visa a reapreciação, por um tribunal de hierarquia superior, de uma decisão proferida por um tribunal de hierarquia inferior.
Exige, assim, “por definição (…) uma prévia decisão desfavorável, incidente sobre uma pretensão colocada pelo recorrente perante o Tribunal recorrido”, na certeza de que “[s]ó se recorre de uma decisão que analisou uma questão colocada pela parte e a decidiu em sentido contrário ao pretendido” (v., neste sentido, Acórdão da Relação de Guimarães de 08-11-2018, proferido no processo 212/16.5T8PTL.G1, disponível na internet, no sítio com o endereço www.dgsi.pt; v., também, entre muitos outros, os Acórdãos do STJ de 07-04-2015, no processo n.º 3468/03 e de 08-10-2020, no processo n.º 4261/12.4TBBRG-A.G1.S1 e da Relação de Coimbra de 22-10-2013, no processo n.º 221/12.3TBTMR-A.C1, todos disponíveis no mesmo local).
Só assim não será, de acordo com o mesmo aresto, em se tratando de questões de conhecimento oficioso, relativamente às quais tem o tribunal superior o dever de as conhecer.
Mas tal não sendo o caso, não pode haver apreciação da “questão nova” por “pura ausência de objecto”, já que “em bom rigor, não existe decisão de que recorrer”.
Ora, a questão em apreço não foi suscitada pelo Recorrente (e pela Recorrida) em qualquer dos articulados que apresentou na ação.
Aliás, aquilo que o Recorrente pediu na sua petição inicial foi a resolução do contrato-promessa dos autos e a consequente condenação da Recorrida na devolução do sinal em dobro, o que pressupunha a validade do contrato-promessa e, portanto, uma realidade contrária àquela que agora invoca.
A questão da nulidade de tal contrato-promessa é, por conseguinte, uma questão nova, que, porque nunca antes suscitada pelas partes, nunca integrou o objeto do processo.
Além de questão nova, é ela, também, uma questão que não pode ser conhecida oficiosamente pelo tribunal.
Na verdade, em matéria de invocação do vício decorrente da inobservância dos requisitos de forma previstos no n.º 3 do art.º 410.º do CC, prescreve-se neste preceito que o promitente vendedor só pode invocar tal omissão quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.
Decorre de tal preceito que a nulidade daí decorrente (cfr. art.º 220.º do CC) só pode ser invocada, em princípio, pelo promitente adquirente, já que a sua invocação pelo promitente transmitente está sujeita a um condicionalismo apertado, que consiste no facto de a omissão ter sido culposamente causada pelo beneficiário da transmissão.
O normativo em apreço consagra, pois, um desvio à regra geral decorrente do art.º 286.º do CC, segundo a qual a nulidade é, enquanto vício insanável do negócio, invocável a todo o tempo por qualquer interessado e passível de ser declarada oficiosamente pelo tribunal.
Por isso mesmo, constitui uma nulidade ‘mista’ ou ‘atípica’ que, como ficou firmado na jurisprudência decorrente dos Acórdãos do STJ n.º 15/94, de 28/06/1994 (publicado no DR de 12-10-1994, I-S-A) e n.º 3/95, de 01/02/1995 (publicado no DR de 22/04/1995, I-S-A), não só não pode ser invocada por terceiros, como também não pode ser oficiosamente conhecida pelo tribunal.
Temos, pois, uma questão nova e uma questão nova que não é de conhecimento oficioso do tribunal, pelo que à Relação está vedada a possibilidade de a conhecer.
Não se toma, pois, conhecimento de tal questão.
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IV.- Da resolução do contrato-promessa dos autos pela Recorrida e do direito desta de fazer o sinal que lhe foi entregue pelo Recorrente
Por via da sentença recorrida, na parte em que nela se apreciou a reconvenção deduzida pela Recorrida, foi declarado licitamente resolvido por esta, por culpa do Recorrente, o contrato-promessa celebrado entre ambos e, consequentemente, que a Recorrida podia fazer seu o sinal de € 50.000,00 que lhe fora entregue pelo Recorrente.
Este insurge-se no recurso contra esta decisão, por entender que a resolução do contrato-promessa pela Recorrida não foi lícita, não tendo a mesma, por isso, o direito de reter para si o sinal que o mesmo lhe entregara.
Apreciemos, pois, tal questão.
Não sofre dúvidas que entre Recorrente e Recorrida foi celebrado um contrato-promessa de compra e venda, mediante o qual o primeiro prometeu comprar e a segunda prometeu vender, pelo preço de € 264.362,89, o seguinte imóvel:
.- parcela de terreno com área de 1427 metros quadrados, a desanexar do prédio rústico, sito no Ribeiro Real, na freguesia e concelho de Câmara de Lobos, inscrito na matriz cadastral respectiva sob o artigo … da Secção "RR" e descrito na Conservatória do Registo Predial de Câmara de Lobos sob o número …/…, da freguesia de Câmara de Lobos.
Na verdade, resulta, a este respeito, do art.º 410.º, n.º 1 do CC, que o contrato-promessa consiste na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, pelo que, subjacente ao conceito está a ideia de promessa de celebração de um contrato futuro.
A prestação típica do contrato-promessa consiste, pois, na obrigação, que impende sobre os contraentes, de emissão futura de uma declaração de vontade que origine a celebração de um outro contrato, o contrato definitivo ou prometido.
Trata-se aqui de uma figura contratual com a qual, como refere Almeida Costa, “se procura assegurar a realização do contrato prometido, num momento em que existe algum obstáculo material ou jurídico à sua imediata conclusão, ou o diferimento acarreta vantagens”; subjacente à mesma está, pois, a ideia de “garantir a celebração do contrato visado” (in Direito das Obrigações, Coimbra, 1991, p. 307 e 308).
Não se confunde, por este motivo, com os atos de negociação que usualmente precedem a celebração dos negócios jurídicos em geral, cujo incumprimento poderá desencadear, posto que ainda não dotados de eficácia contratual, mera responsabilidade pré-contratual (v. art.º 227.º, n.º 1 do CC).
Pelo contrário, a assunção, no âmbito de um contrato-promessa já celebrado, da obrigação de emissão futura de uma declaração negocial referente ao contrato-prometido constitui já, ela própria, uma declaração negocial que vincula o autor da promessa e que, por esse motivo, confere à contraparte um direito de crédito de exigir a celebração do contrato prometido.
Ora, em função do que acima foi dito, é claro que o que Recorrente e Recorrida, com o acordo em questão, quiseram foi assumirem ambos o compromisso de, verificado o demais condicionalismo nele previsto, celebrarem um outro contrato, destinado a concretizar a transferência da propriedade do bem imóvel nele identificado da Recorrida para o Recorrente.
Recorrente e Recorrida obrigaram-se, de facto, e respetivamente, a comprar e a vender o sobredito bem imóvel, por determinado preço, assumindo-se o primeiro como promitente-comprador e a segunda como promitente-vendedora, pelo que, interpretando as declarações de constantes do contrato com o sentido e o alcance que um declaratário normal, minimamente diligente e sagaz, retiraria delas quando com elas confrontado (cfr. art.º 236.º e 238.º do Código Civil), forçoso é concluir terem ambos celebrado entre si um contrato promessa de compra venda, de acordo com a noção que dele nos é dada no referido art.º 410.º, n.º 1 do Código Civil.
De salientar que tal contrato surge materializado em três documentos distintos: um, mencionado em B a I dos factos provados, subscrito em 07-12-2003; outro, mencionado em J a R dos factos provados, subscrito em 12-12-2006; e um outro, mencionado em S a X dos factos provados, subscrito em 07-12-2007.
Como quer que seja, trata-se, como, de resto, se concluiu na sentença recorrida, de um único contrato-promessa, inicialmente celebrado, por via do primeiro documento, em 07-12-2003, mas sucessivamente alterado por via dos restantes documentos.
É isso, na verdade, o que, mais uma vez apelando à teoria da impressão do destinatário resultante dos art.ºs 236.º e 238.º do CC acima mencionados, resulta da cláusula inserta nos referidos documentos, segundo a qual “[q]ualquer alteração ou aditamento ao presente contrato obedecerá à forma escrita, acompanhada da assinatura de ambas as partes contraentes, passando assim a fazer parte integrante do presente documento, para todos os efeitos legais”.
É claro que se o segundo e o terceiro documentos são parte integrante do primeiro não deixam de integrar o mesmo programa negocial, embora introduzindo-lhe as modificações neles expressamente previstas pelos outorgantes quanto aos aspetos contratuais neles contempladas.
Temos, pois, um contrato-promessa de compra e venda, titulado pelos três documentos em questão.
Está aqui em causa, como se viu, a questão de saber se tal contrato-promessa foi validamente resolvido pela Recorrida.
O direito de resolução, cujo regime está previsto nos art.ºs 432.º a 436.º do CC, é um direito potestativo de extinguir um contrato.
Pode fazer-se, de acordo com o n.º 1 do art.º 436.º do CC, mediante declaração à outra parte, o mesmo é dizer que pode operar por simples comunicação extrajudicial, comunicação essa que, por força do princípio da liberdade de forma previsto no art.º 219.º do CC, poderá ser feita de forma verbal.
Enquanto direito potestativo extintivo, configura, como referia Vaz Serra, um “ato jurídico unilateral que opera através de uma decisão de um dos contraentes e que não carece (nem fica sujeita ao) consentimento da contraparte” (in Resolução do Contrato – Trabalhos Preparatórios do Código Civil, BMJ, n.º 68, 1957, p. 236).
Uma vez operada, e a menos que tal contrarie a vontade das partes ou a sua finalidade, tem, nos termos do n.º 1 do art.º 434.º, efeito retroativo, o mesmo é dizer que implica a destruição do contrato.
A resolução é admitida, de harmonia com o n.º 1 do art.º 432.º do CC, se fundada na lei ou em convenção, ou seja, só pode operar se a parte que pretenda pôr termos ao contrato tiver fundamento para tal.
Como se refere no Acórdão do STJ de 09-11-1999, “[a] resolução, seja fundada na lei, seja fundada na convenção das partes, nunca é ad nutum, é sempre motivada, isto é, só está legitimada desde que demonstrados o fundamento legal ou o evento erigido pelas partes em causa de resolução” (apud Abílio Neto, in Contratos Comerciais, Ediforum, Lisboa, 2004, p. 148).
O fundamento da resolução é o incumprimento do contrato, isto é, como refere Menezes Leitão, “a não realização da prestação devida, por causa imputável ao devedor, sem que se verifique qualquer causa de extinção da obrigação”, definição esta que surge por contraposição com a definição de cumprimento prevista no art.º 762.º, n.º 1 do CC – o devedor cumpre a obrigação quando realiza da prestação a que está vinculado (in Direito das Obrigações, Volume II, p. 223 e seguintes).
Tal premissa vale, nomeadamente, para os casos em que, como o dos autos, está em causa um contrato-promessa, relativamente ao qual é uniforme o entendimento de que a sua resolução pressupõe o incumprimento definitivo de uma das partes contratantes, não bastando a simples mora.
Cite-se, a este propósito, na doutrina, Ana Prata (in “Contrato-promessa e o seu regime civil, 2001, p. 780 e seguintes), Calvão da Silva (in “Sinal e contrato-promessa”, p. 85 e seguintes) e Meneses Leitão (in Direito das obrigações, p. 240); e, na jurisprudência, os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 28-06-2011, de 20-05-2010, de 22-03-2011, de 20-12-2006 e de 27-10-2009, todos eles referenciados no acórdão do mais alto tribunal de 10-01-2012 (disponível na internet, no sítio com o endereço www.dgsi.pt).
Nestes termos, perante uma falta contratual de algum dos contratantes, o outro só poderá validamente pôr termo ao contrato-promessa celebrado a partir do momento em que essa falta traduza um incumprimento definitivo, não bastando para o efeito que tal falta represente a mora do incumpridor.
Ora, o incumprimento definitivo pode advir, em geral, de uma de cinco formas diferentes.
A primeira é aquela em que, não cumprindo o devedor a prestação em tempo oportuno e, portanto, verificada a mora deste, o credor, tendo interesse legítimo em pôr termo ao vínculo contratual, pode, nos termos do n.º 1 do art.º 808.º do CC, fixar ao devedor um prazo para que este satisfaça a prestação em falta, sob pena de considerar definitivamente não cumprida a obrigação.
Trata-se aqui da denominada interpelação ou intimação admonitória, com a qual, como refere Antunes Varela, se concede “ao devedor uma derradeira possibilidade de manter o contrato (e de não ter, além do mais, que restituir a contraprestação que eventualmente tenha já recebido)”, mediante a fixação de “uma dilação razoável, em vista dessa finalidade”, no que se afirma “um ónus imposto ao credor que pretenda converter a mora em não cumprimento definitivo” (in Das Obrigações em Geral, Vol. II, Coimbra, 1992, p. 123 e 124).
Uma outra forma passa pela situação em que há mora do faltoso, mas essa mora acarretou, por força das circunstâncias, objetivamente consideradas, a perda do interesse do credor na satisfação da prestação pela contraparte – v. os n.ºs 1 e 2 do art.º 808.º do CC.
Abrange-se aqui os casos em que o retardamento do cumprimento da prestação retira ao credor qualquer interesse em que ainda venha a ser prestada ulteriormente.
Não é suficiente, contudo, como também refere Antunes Varela, “uma perda subjetiva de interesse na prestação”, pois que, como decorre do n.º 2 do art.º 808.º do CC, impõe-se que “essa perda de interesse transpareça numa apreciação objectiva da situação” (ibidem, p. 122).
Significa isto, como refere Baptista Machado, “que o credor não deve rejeitar a prestação a seu bel-prazer, mas apenas com fundamento em interesses ou motivos dignos de tutela” (in Obra Dispersa, I, p. 151, apud Acórdão do STJ de 20-05-2015, disponível na internet, no sítio com o endereço www.dgsi.pt).
Na aferição da perda objetiva de interesse do credor decorrente da mora do devedor deve-se, assim, como se referiu no Acórdão da Relação de Lisboa de 29-01-2013, considerar o valor da prestação em falta “em função das utilidades que a prestação teria para aquele, tendo em conta, a justificá-lo, um critério de razoabilidade comummente aceite na devida correspondência com a realidade das coisas, isto é, tendo em atenção elementos capazes de serem valorados pela generalidade das pessoas, evitando-se que o devedor fique sujeito aos caprichos do devedor”.
Não há, por conseguinte, perda objetiva de interesse relevante nos casos de “mera mudança de vontade do credor”, ou em que há “invocação de um motivo que embora o mesmo repute de fundado, não o é em termos razoabilidade numa apreciação objetiva da situação, sempre se impondo o necessário atendimento das circunstâncias do caso concreto, nomeadamente da conduta do devedor até então, se conducente a uma fundamentada e razoável dúvida sobre a atuação futura do obrigado no respeitante ao cumprimento da prestação, conforme o acordado” (Acórdão proferido no processo n.º 3350/07.1TBOER.L2-7, disponível na internet, no sítio acima referido; v., ainda, porque citados no mesmo Acórdão, os Acórdãos do STJ de 20-03-2004, de 08-06-2006 e de 22-09-2005, disponíveis no mesmo local).
Outra situação em que a falta contratual redunda num incumprimento definitivo é aquela em que, no próprio contrato, se estabeleceu um termo certo comummente designado “essencial”.
Será o caso em que as próprias partes contratantes, aquando do contrato, estabeleceram que o contrato deveria ser cumprido num determinado prazo, sob pena de, não o sendo, o contrato ter-se por definitivamente não cumprido, porque violada a essencialidade do termo.
A quarta situação suscetível de gerar a resolução do contrato é aquela em que se verifica uma impossibilidade de cumprimento da prestação, seja ela objetiva - por facto não imputável ao credor (art.º 790.º, n.º 1 do Código Civil) -, ou subjetiva - por facto relativo à pessoa do devedor (art.º 791.º do Código Civil).
Finalmente, o incumprimento do contrato que legitima a resolução também pode advir da recusa perentória do devedor em cumprir o contrato ou da sua declaração de que não o pode cumprir.
Trata-se daquelas situações em que o inadimplemento do contrato não afasta a possibilidade do seu cumprimento, por não se verificar qualquer uma das situações acima referidas, mas em que o devedor adota um comportamento do qual se depreende claramente que não o quer cumprir ou que entende que não o pode fazer.
Como se referiu no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10-01-2012 (disponível na internet, no sítio supra referenciado) “uma das situações que tipificam o não cumprimento do contrato é a declaração, expressa ou tácita, do devedor de não querer ou não poder cumprir, equiparada pela doutrina e jurisprudência à falta definitiva de cumprimento”.
Segundo o mesmo aresto (citando o referido no acórdão do mesmo tribunal de 20-05-2010), “quando o devedor toma atitudes ou comportamentos que revelem inequivocamente a intenção de não cumprir a prestação a que se obrigou, porque não quer ou não pode, o credor não tem de esperar pelo vencimento da obrigação (se ainda não ocorreu), não tem de alegar e provar a perda de interesse na prestação do devedor, nem o tem de interpelar admonitoriamente, para ter por não cumprida a obrigação”.
Nesses casos, o comportamento do devedor basta para que se considere o contrato definitivamente não cumprido, estando então aberta a porta para que, além do mais, o credor possa pôr termo ao contrato, também ele, por resolução.
No caso em apreço, concluiu o tribunal a quo que a Recorrida, com o seu comportamento retratado no facto provado constante do ponto BBB, mormente ao comunicar ao Recorrente que “os contratos ficavam sem efeito, por não poder ficar à espera que aquele resolvesse o problema da legitimidade e por não ter feito as diligências necessárias para que o projeto fosse aprovado e a licença de obras fosse emitida”, operou a resolução do contrato.
Ora, que o fez, não parece haver dúvidas.
Com efeito, a declaração de que os “os contratos ficavam sem efeito” não tem outro sentido que não o de que, com ela, se pretendia a extinção da relação contratual neles titulada.
Por outro lado, tratou-se de declaração unilateral da Recorrida, como tal imposta ao Recorrente, independentemente, pois, do assentimento deste.
A declaração em causa constitui, assim, um comportamento concludente (cfr. art.º 217.º do CC) assim como que, com ela, a Recorrida não mais quis do que proceder à resolução do contrato, pondo-lhe termo.
É certo que, como resulta do facto provado constante do ponto DDD, a par da declaração em causa a Recorrida também comunicou ao Recorrente estar disposta a devolver-lhe o sinal que este lhe havia entregue.
Tal declaração em nada altera, contudo, o que acaba de ser dito; designadamente, não sugere, como o Recorrente invoca no seu recurso, uma proposta de revogação do contrato por mútuo acordo.
Na verdade, interpretando a primeira declaração da Recorrente à luz do critério do declaratário normal, colocado na posição do declarante real, é apodítico que, com ela, a Recorrida quis pôr termo ao contrato independentemente da vontade ou colaboração do Recorrente e, portanto, por ato unilateral.
A sua predisposição para devolver o sinal não pode ser vista, assim, de outro modo que não o de uma proposta de “acerto de contas” decorrente da extinção do contrato e de um acerto de contas a efetivar independentemente da culpabilidade de alguma das partes na extinção do contrato.
Tratou-se, pois, de resolução do contrato-promessa dos autos.
Ora, assente que se tratou de resolução do contrato, importa agora apurar se a mesma foi lícita, o que, considerando o que acima foi mencionado, nos reconduz à questão de saber se havia incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos por parte do Recorrente, que justificasse essa resolução.
E o certo é que se nos afigura que tal incumprimento não se verificava, pela seguinte ordem de razões.
Há que começar por precisar que a resolução em causa, conforme declarada pelo tribunal a quo e em conformidade com o adrede peticionado pela Recorrida na sua reconvenção, funda-se na declaração emitida pela Recorrida em finais de 2010, nos termos constantes do facto provado do ponto BBB.
Saber se houve ou não incumprimento relevante do Recorrente é algo, por conseguinte, que deve ser encontrado anteriormente a esse momento e não, como é óbvio, nos anos que se lhe seguiram, tal como o tribunal a quo, ao menos aparentemente, veio a fazer na sentença recorrida.
Há que salientar, também, que a resolução é, por essência, um ato jurídico unilateral, que confere ao titular um direito potestativo de pôr termo ao contrato, desde que tenha fundamento para tal.
É, como tal, irrelevante para aferir se a mesma operou validamente ou não saber se a parte inadimplente aceitou a resolução, na certeza de que, em se tratando de faculdade de potestativamente impor um efeito jurídico à contraparte, das duas uma: ou tal faculdade é exercida de acordo com a lei e opera os seus efeitos, ou não o é e nenhum efeito produz.
Há que salientar, ainda, que, como se viu, a relação contratual estabelecida entre Recorrente e Recorrida está titulada num contrato-promessa que, apesar de inicialmente celebrado em 07-12-2003, foi sucessivamente alterado por duas vezes, em 12-12-2006 e em 07-12-2007.
A aferição da validade da resolução do contrato operada pela Recorrida não pode, por conseguinte, desconsiderar tais alterações, como se o contrato-promessa dos autos se limitasse à sua versão originária.
Subjacente à celebração dos contratos em geral está, como decorre do art.º 405.º do CC, o princípio da autonomia da vontade das partes, pelo que aquilo que estas, no exercício dessa vontade, acordaram, neste caso em 2006 e em 2007, não deixa de se inserir no programa negocial que ambas entenderam por bem traçar, constituindo tais alterações, por isso, lex privata que deve ser pontualmente cumprida por elas (cfr. art.º 406.º do CC).
Dito isto, vejamos, pois, se havia incumprimento definitivo do Recorrente que justificasse a resolução do contrato-promessa pela Recorrida.
Ora, tendo presentes as cinco formas de verificação da inadimplência acima referidas, cumpre referir que, no contrato-promessa dos autos, não foi fixado um prazo que, se não observado, implicasse forçosamente o não cumprimento do contrato; isto é, não foi fixado um prazo essencial.
Aliás, a versão do contrato-promessa dos autos vigente à data da resolução (decorrente da alteração de 07-12-2007), estabelecia, na cláusula 5.ª (v. facto provado U), que a escritura de compra e venda será outorgada aquando da emissão da licença pela Câmara Municipal de Câmara de Lobos, do projecto em nome do Segundo Outorgante” e, na cláusula 12.ª (v. facto provado W), que o Recorrente deverá efectuar a marcação da escritura e informar, por escrito registado, a Recorrida da data, hora e Cartório Notarial, com antecedência de 10 dias.
Temos, pois, que, à luz do programa negocial estabelecido pelas partes vigente à data da resolução do contrato-promessa pela Recorrida, não só não estava fixado qualquer prazo de cumprimento, como, pelo contrário, este estava sujeito à condição suspensiva da emissão da licença de construção pela entidade administrativa competente, sendo que só depois é que recairia sobre o Recorrente o dever de diligenciar pelo agendamento do ato notarial necessário à celebração do negócio prometido.
Além de não haver prazo essencial, também não houve, da parte da Recorrida, fixação de um prazo razoável para que o Recorrente diligenciasse pelo cumprimento do contrato dentro dele, isto é, a Recorrida não procedeu a uma interpelação admonitória do mesmo para cumprir o contrato.
Outrossim, nenhum elemento resulta da factualidade apurada que sugira sequer que, em finais de 2010, fosse impossível obter o licenciamento do projeto do Recorrente e, como tal, cumprir o contrato-promessa, nem que o Recorrente tenha praticado algum ato ou adotado um comportamento que, em si mesmo, denunciasse a sua intenção de, em definitivo, não cumprir o contrato.
A única forma de perspetivarmos uma situação de incumprimento definitivo do contrato-promessa pelo Recorrente seria, assim, a da perda objetiva de interesse da Recorrida nesse cumprimento, no que, de resto, o tribunal a quo fundou a sua decisão de validar a resolução do contrato pela Recorrida.
Não se vê, contudo, como possível perspetivar o caso dos autos como tal.
Assim, e desde logo, à data da resolução do contrato pela Recorrida, em finais de 2010, estava em vigor uma versão do contrato em que, não só não fora estipulado um termo de cumprimento, como tal cumprimento ficara condicionado à verificação de um facto não dependente da vontade das partes, como era o do licenciamento do projeto de construção pelo Recorrente.
Por outro lado, independentemente das vicissitudes por que o processo de licenciamento do projeto de construção do Recorrente passou, o certo é que os factos provados evidenciam manutenção do interesse deste no seu desenvolvimento e aprovação e não uma atitude de pura inércia e de alheamento face ao mesmo.
Acresce que, apesar de ser objetivo que a relação contratual estabelecida entre Recorrida e Recorrida teve início em 2003 e, portanto, cerca de sete anos antes da resolução do contrato pela Recorrida, certo é que as duas alterações do contrato verificadas em 2006 e 2007 evidenciam aceitação de ambas no protelamento da execução do contrato, porventura em face das contingências relacionadas com a aprovação do projeto de construção do recorrente, aceitação essa ainda mais evidente se se atentar no facto de, na última alteração do contrato, ocorrida quatro anos depois da sua primeira versão, as partes terem condicionado a outorga do contrato definitivo ao efetivo licenciamento do projeto pela entidade administrativa competente.
De referir, ainda, que à Recorrida foi entregue um valor de sinal que, à data em que se concretizou, era especialmente significativo e sem que essa entrega viesse associada à tradição do imóvel objeto mediato do contrato-promessa, estando a Recorrida, por conseguinte, numa posição contratual especialmente segura.
Perante um tal estado de coisas, vemos o rompimento contratual da Recorrida como decorrente, não de circunstâncias reveladoras de dúvida sobre a atuação futura do Recorrente no cumprimento da sua prestação, mas em circunstâncias subjetivas atinentes à pessoa da Recorrida, reveladoras de não mais querer permanecer vinculada ao contrato-promessa que celebrara.
Ou seja, um rompimento contratual assente em perda, não objetiva, mas subjetiva do interesse seu em permanecer ligada ao contrato-promessa dos autos.
A este propósito há, ainda, que dizer o seguinte.
No contrato-promessa dos autos, nas suas três versões, constava, sob as cláusulas 4.ª da versão inicial e 10.ª das duas seguintes, a seguinte cláusula:
“Caso o projecto de construção não venha a ser aprovado, a desanexação não seja possível, ou não exista acordo quanto à entrada a criar, o presente contrato fica sem efeito, devolvendo a Primeira Contratante ao Segundo Contratante, o sinal em singelo que tiver recebido”.
Mediante tal cláusula, as partes condicionaram a subsistência do contrato-promessa dos autos a um facto futuro e incerto, consubstanciado na não aprovação do projeto de construção pela edilidade, na impossibilidade de desanexação da parcela de terreno do prédio mãe e na inexistência de acordo entre os outorgantes quanto à entada a criar.
Ou seja, segundo o estipulado pelas partes, caso tal facto futuro e incerto não se verificasse, o contrato cessaria automaticamente, com a correspondente obrigação da Recorrida de devolver o sinal entregue.
Estamos, assim, perante um negócio sujeito a condição resolutiva, isto é, um negócio em que a sua resolução ficou subordinada a um facto futuro e incerto (art.º 270.º do CC).
Ora, neste processo, não está em causa a operatividade de tal cláusula, para efeitos de declaração de resolução do contrato dos autos.
Na verdade, tal não foi sequer pedido, quer pela Recorrente, quer pela Recorrida, na ação, uma vez que cada uma delineou o objeto do processo em função do incumprimento culposo da outra e, portanto, à margem da aplicação de tal cláusula.
Como quer que seja, o teor da mesma não pode deixar de ser analisado aqui para a questão que nos ocupa, a da perda de interesse da Recorrida na subsistência do contrato.
Na verdade, como se referiu no Acórdão da Relação de Guimarães de 01-02-2018 (a propósito de uma cláusula congénere à aqui em apreço) a “importância prática da estipulação condicional resulta de que, por esse meio, o declarante pode tomar em conta o futuro que se apresenta como incerto e realizar o negócio em termos de estar sempre de acordo com o que julga ser os seus interesses, seja qual for o rumo das coisas, o curso dos acontecimentos, no que toca ao ponto ou pontos sobre os quais não se supõe habilitado a fazer previsões seguras”.
No caso em apreço, Recorrente e Recorrida, porque a plena execução do contrato-promessa dos autos não estava dependente da conduta de cada uma delas, mas sim da intervenção de um terceiro, aceitaram celebrá-lo sob a referida condição, assumindo o risco da incerteza da realização do negócio de acordo com o que julgaram ser os seus interesses e independentemente de qual viesse a ser o rumo das coisas, no que ao processo de licenciamento do projeto de construção do Recorrente dizia respeito.
Acresce que, como decorre da cláusula em questão, as partes condicionaram a execução do contrato-promessa à aprovação do projeto de construção do Recorrente, mas não definiram a natureza, as características e os contornos do projeto de construção a aprovar, o qual, por conseguinte, ficou, nos termos estipulados, sujeito à intenção e desejo pessoal do seu responsável, o Recorrente.
Para as partes, no quadro do contrato-promessa dos autos, o que importava para o seu cumprimento era a aprovação do projeto de construção, independentemente das características deste, na certeza de que, quaisquer que fossem tais características, a sua não aprovação implicava – automaticamente – que o contrato-promessa ficasse sem efeito, com a obrigação da Recorrida de devolver o sinal que lhe havia sido entregue pelo Recorrente.
Ora, um tal quadro de facto afasta por si só a perda de interesse da Recorrida de, em finais de 2010, desencadear a resolução do contrato-promessa dos autos.
Com efeito, ela própria tinha aceite o risco de o projeto de construção da responsabilidade do Recorrente não ser aprovado e aceite o risco independentemente de quais fossem as características do projeto em causa.
É, aliás, por isso mesmo, totalmente irrelevante, perante a cláusula em apreço, a questão de saber se as vicissitudes verificadas no processo de licenciamento poderiam ou não ser imputadas ao Recorrente, na certeza de que aquilo a que este estava vinculado era, por decorrência da boa fé contratual, diligenciar pela sua aprovação, mas não garantir essa aprovação – a sua obrigação era de meios e não de resultado.
A resolução do contrato que desencadeou constituiu, por isso, um rompimento injustificado do contrato, fundada, por certo, na perda subjetiva de interesse da Recorrida de se manter vinculada ao mesmo, mas não no da existência de circunstâncias objetivas que o justificassem.
Qualquer desagrado da mesma quanto ao comportamento do Recorrido no cumprimento do contrato-promessa que, na sua perspetiva, devesse conduzir ao incumprimento definitivo, deveria ter merecido, por conseguinte, uma interpelação admonitória e não a mera declaração unilateral de cessação do contrato.
Em suma, a Recorrida não resolveu o contrato-promessa dos autos num quadro de incumprimento definitivo do Recorrente, pelo que se reputa ilícita tal resolução.
Sendo ilícita a resolução, à Recorrida não pode ser, também, reconhecido o direito de fazer seu o sinal que lhe foi entregue pelo Recorrente.
Na verdade, como decorre do disposto no n.º 2 do art.º 442.º do CC, o direito a reter o valor do sinal entregue pressupõe que quem constituíra o sinal tenha deixado de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável.
Procederá, pois, o recurso, com a consequente revogação da sentença recorrida, na parte em que assim o decidira.
De salientar que, apesar do tempo decorrido entre a resolução do contrato-promessa pela Recorrida e a instauração da ação pelo Recorrente, não há que retirar quaisquer efeitos dessa circunstância, nomeadamente em termos de consideração de eventual abuso de direito do Recorrente, na medida em que tal questão foi expressamente apreciada na sentença recorrida, no sentido do seu desatendimento, sem que tenha sido pedida, pela Recorrida, a sua reapreciação, mediante recurso subordinado ou alargamento do objeto do recurso, nos termos e para os efeitos do disposto nos art.ºs 633.º e 636.º, n.º 1 do CPC.
De salientar, ainda, que, em face do supra decidido, fica prejudicada a apreciação das restantes questões suscitadas pelo Recorrente nas suas conclusões, questões essas acima enunciadas no elenco de ‘questões a decidir’ sob os n.ºs v e vi.
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IV.- Decisão
Pelo exposto, julga-se procedente o recurso e, consequentemente, revoga-se a sentença recorrida na parte em que declarou licitamente resolvido, por culpa do Recorrente, o contrato-promessa que serve de fundamento à ação e em que declarou poder a Recorrida fazer seu o sinal de € 50.000,00 que lhe fora entregue pelo Recorrente.
Custas da apelação pela Recorrida.
Notifique.
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Lisboa, 25 de janeiro de 2024
José Manuel Correia
Susana Maria Mesquita Gonçalves
Arlindo José Colaço Crua |
