Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 145/12.4TCFUN.L1-7 |  |
CONTRATO
OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO
DENÚNCIA
DURAÇÃO
ARRENDAMENTO PARA COMÉRCIO OU INDÚSTRIA
BOA-FÉ
INTERPRETAÇÃO DO CONTRATO
2. Não tendo resultado provados os objectivos concretos das partes subjacentes à data da celebração do contrato e entre as mesmas acordados, terá de se atender, na interpretação das cláusulas contratuais, ao sentido que possa ser deduzido por um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, e desde que tenha um mínimo de correspondência no texto.
(Sumário da Relatora)
RELATÓRIO.
SO – Investimentos, Lda. intentou contra S – Serviços , Lda., acção declarativa de condenação, com processo ordinário, pedindo que se condene a R. pagar-lhe as rendas em dívida e respectivas penalizações no montante de € 33.687,00, bem como os juros vencidos desde 1.5.2011 até à presente data, no montante de € 2.224,73, e vincendos até integral pagamento, e, ainda, a suportar os honorários do advogado da A. que fixa provisoriamente em € 5.000,00.
A fundamentar o peticionado, alega, em síntese:
A A. deu de arrendamento à R, em 13.04.2007, a fracção correspondente a uma unidade comercial destinada a escritório situada no 1º andar do prédio sito na Rua … e Praça …, no Funchal, com início em 1.5.2007, pelo prazo de um ano, renovável, automaticamente, por 4 iguais e sucessivos períodos de um ano, pela renda de € 3.000,00 mensais, actualizada, sendo, à data da propositura da acção, de € 3.162,00.
A denúncia do contrato podia ser feita, por qualquer das partes, por comunicação escrita dirigida à outra parte, com a antecedência mínima de 6 meses relativamente ao decurso inicial de vigência do contrato ou de qualquer uma das suas eventuais renovações.
Por carta enviada pela R. à A. em 26.03.2010, com a epígrafe Denúncia do Contrato de Arrendamento … na sequência da catástrofe do dia 20 de Fevereiro, aquela propôs a cessação do contrato de arrendamento por acordo com efeitos a partir de 30.06.2010, deduzindo-se os 3 meses de renda anteriormente pagos como caução.
A A. respondeu à R., negando que o temporal ocorrido no dia mencionado tenha posto em causa a segurança do edifício, conforme relatório técnico conhecido da R., não aceitando a cessação por mútuo acordo, afirmando ter tomado boa nota da denúncia do contrato a operar nos estritos termos das cláusulas contratuais, ou seja, considerando o contrato denunciado para 30.04.2011, mantendo-se o contrato válido e em vigor até essa data.
O edifício em causa nunca foi declarado inutilizável por qualquer entidade competente para o efeito, e continuou a ser usado por todos os seus ocupantes
A R. pagou as rendas relativas aos meses de Abril, Maio, Junho e Julho, não usando, para esse efeito, a caução inicialmente paga.
Em 27.07.2010, a R. enviou à A. uma carta informando estar disponível para no dia 30.07.2010 proceder à vistoria e entrega do locado, a que a A. respondeu não estar presente por considerar o contrato denunciado para 30.04.2011.
Em 2.8.2010, a R., unilateralmente, enviou à A. uma carta relativa à restituição do locado, com termo de entrega assinado por si, fotografias daquele, chaves e cartão de acesso ao parque de estacionamento, dando por consumado o terminus do contrato fora do prazo contratual.
A R. está contratualmente obrigada ao pagamento das rendas devidas até 30.04.2011 (de Agosto de 2010 a Abril de 2011), acrescidas da penalização legalmente prevista de 50% do valor da renda devida, valor ao qual é deduzido o valor da caução paga.
Regularmente citada, a R. contestou, por impugnação, propugnando pela improcedência da acção, e deduziu reconvenção, pedindo a condenação da A. a pagar-lhe as quantias de € 9.000,00, e de € 15.810,00, ambas acrescidas de juros de mora à taxa legal, desde a notificação da reconvenção e até integral pagamento.
A A. replicou, propugnando pela improcedência das “excepções” invocadas, e do pedido reconvencional, por falta de fundamento legal.
Realizada audiência preliminar, foi admitida a réplica, proferido despacho saneador, e seleccionadas matéria de facto assente e B.I., as quais não sofreram reclamações.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, foram apresentadas alegações escritas de direito, vindo, oportunamente, a ser proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente, condenando a R. a pagar à A. a quantia de € 486,00, acrescida de juros de mora à taxa de 4% ao ano, desde a citação e até integral pagamento, absolvendo-a do demais peticionado, e julgou improcedente a reconvenção, absolvendo a A. do pedido reconvencional.
Inconformada com a decisão dela apelou a A., tendo no final das respectivas alegações formulado as seguintes conclusões (corrigidas), que se reproduzem:
(...)
Termina pedindo a procedência do recurso.
A R. contra-alegou, propugnando pela manutenção da decisão.
QUESTÕES A DECIDIR.
Sendo o objecto do recurso balizado pelas conclusões da recorrente (arts. 635º, nº 4 e 639º, nº 1 do CPC) a única questão a decidir é a da interpretação das cláusulas 2ª e 11ª do contrato de arrendamento e da procedência da acção.
Cumpre decidir, corridos que se mostram os vistos.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
O tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos, que não foram impugnados:
(...)
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
Como referiu o tribunal recorrido, a questão fundamental que se suscita nos presentes autos é a da interpretação do contrato de arrendamento celebrado entre A. e R. no que respeita, concretamente, às cláusulas 2ª e 11ª.
Depois de concretizar que à situação em apreço se aplica o regime do NRAU, introduzido pela L. 6/2006 de 27.02 (o que as partes não põem em causa e é por nós sufragado [1]), e de fazer uma análise do respectivo regime legal, bem como das normas relativas à interpretação da vontade negocial, o tribunal recorrido (tendo em conta a resposta negativa aos artigos da BI em que se perscrutava a vontade real das partes na consagração das cláusulas em apreço) concluiu que as referidas cláusulas se completam, incidindo sobre a mesma matéria, tendo as partes, nas mesmas, fixado a duração do contrato de arrendamento, por um prazo certo, e o período de antecedência do aviso prévio de oposição à renovação (seis meses), mas nada tendo estipulado quanto ao aviso prévio para a denúncia a todo o tempo, pelo que aplicou o estatuído no art. 1098º, nº 2 do CC, ex vi do art. 1110º, nº 1 do mesmo diploma legal, concluindo que a denúncia a todo o tempo do contrato (inequivocamente invocada pela R.) tinha de ser comunicada à A. com uma antecedência não inferior a 120 dias.
Sustenta a apelante que, ao contrário do entendido pelo tribunal recorrido, as partes, em boa fé e confiança mútuas, expressamente estipularam de modo autónomo e específico o regime de oposição à renovação e o regime da denúncia, não havendo, pois, que fazer aplicação da norma supletiva.
Tendo em conta os objectivos das partes – inquilina, dispor do espaço (defesa de tempo para voltar a dispor de um novo espaço), senhoria, obter rendimento do seu património (ter tempo para voltar a arranjar novo inquilino) – as partes (A. e R.) traduziram no contrato de arrendamento a intenção de tratamento uniforme da salvaguarda dos seus objectivos, em cláusulas autónomas e específicas: oposição à renovação na cláusula 2ª, denúncia na cláusula 11ª, tendo previsto expressamente para qualquer uma das causas de não prossecução do contrato um período uniforme e igual para ambas.
Outro período de tempo distinto para uma e para outra das referidas causas não faria qualquer sentido quando a salvaguarda de objectivos era a mesma em qualquer uma das situações.
Apreciemos, adiantando que, salvo o devido respeito, não assiste razão à apelante.
A sentença recorrida mostra-se bem fundamentada, pelo que se remete para a mesma no que à análise dos preceitos legais aplicáveis diz respeito.
Das alegações e conclusões da apelante pode concluir-se que a mesma não põe em causa a distinção que é feita na sentença recorrida entre a oposição à renovação do contrato e a denúncia, e a conclusão que se tirou de que resulta inequívoco que a apelada, com a sua conduta, pretendeu denunciar o contrato de arrendamento [2].
O que a apelante põe em causa é a interpretação que o tribunal recorrido fez das cláusulas 2ª e 11ª do contrato de arrendamento no sentido de as mesmas apenas versarem / regularem a oposição à renovação do contrato, sendo o mesmo omisso quanto à denúncia, mais concretamente quanto ao pré-aviso da mesma, tendo em conta os objectivos das partes ao celebrarem o contrato e a liberdade de conformarem as cláusulas contratuais a esses mesmos objectivos.
Dispõe o art. 1110º, nº 1 do CC que “as regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação”.
Enquanto no RAU se regulava a duração, denúncia (que consistia na oposição à renovação do contrato [3]) e revogação (que corresponde à actual denúncia do contrato, ou seja, na declaração unilateral à outra parte de extinção da relação contratual, não vinculada à verificação de justa causa, mas dependente de pré-aviso [4]) do contrato de arrendamento para fins não habitacionais (como é o caso dos autos) de forma imperativa, apenas deixando à vontade e autonomia das partes uma pequena parte dessa regulação [5], com o NRAU o legislador optou por seguir o princípio geral da liberdade contratual consagrado na lei para os contratos em geral (art. 405º do CC), permitindo às partes conformar o contrato, nestas matérias, à sua vontade e objectivos, embora com os limites impostos pela boa-fé e equilíbrio dos interesses em presença [6], apenas se aplicando as normas previstas no código (quer o nº 2 do art. 1110º, quer as previstas para o arrendamento para habitação) na falta de estipulação concreta das partes sobre tais matérias.
Sufragamos, assim, inteiramente as conclusões da apelante no enfoque que faz do princípio da liberdade contratual neste âmbito e no respeito pela vontade das partes expressa no contrato.
Contudo, já não concordamos com a enfatização que a mesma faz dos objectivos das partes subjacentes ao contrato em apreço, uma vez que os mesmos são os que, geralmente, estão subjacentes a todos os contratos de arrendamento nestas matérias, ou seja, obstar a que a parte seja surpreendida pela extinção do contrato sem ter tempo de diligenciar por uma situação que substitua a proporcionada pelo contrato.
A consagração (legal ou contratual) de um pré-aviso para a não renovação do contrato ou de denúncia do mesmo tem, inquestionavelmente, como objectivo dar tempo ao arrendatário para procurar novo espaço, e dar tempo ao senhorio para arranjar novo inquilino, continuando a rentabilização que está, em primeira linha, subjacente ao contrato de arrendamento.
Na interpretação das cláusulas contratuais sempre haverá que ter presente tais objectivos, só ganhando uma relevância especial na interpretação do contrato se factos concretos apontarem nesse sentido.
In casu, os factos alegados que se prendiam com os objectivos concretos das partes subjacentes à data da celebração do contrato e entre as mesmas acordados [7], não resultaram provados, pelo que na interpretação das cláusulas em causa se terá de atender ao sentido que possa ser deduzido por um declaratário normal, colocado na posição do declaratário real, e desde que tenha um mínimo de correspondência no texto (arts. 236º, nº 1 e 238º, nº 1 do CC).
E, ao contrário do sustentado pela apelante, tal interpretação foi correctamente efectuada pelo tribunal recorrido, carecendo, pelo contrário, de sustentação a interpretação pretendida por aquela.
De facto, a interpretação feita pela apelante não encontra no texto das cláusulas o mínimo de correspondência exigido pela lei.
Por facilidade de raciocínio reproduz-se o teor das mencionadas cláusulas, sublinhando que as mesmas não têm qualquer epígrafe:
2ª – O arrendamento ora acordado, que será de duração limitada de um ano, terá o seu início no dia um de Maio de dois mil e sete, sendo automaticamente renovado por mais quatro iguais e sucessivos períodos de um ano, salvo denúncia por escrito por qualquer uma das partes, nos termos previstos na Cláusula Décima Primeira infra, até se atingir uma duração máxima de 5 (cinco) anos de vigência.
11ª A denúncia do presente contrato, por qualquer uma das partes, far-se-á mediante comunicação escrita, dirigida à outra parte, com uma antecedência mínima de seis meses relativamente ao decurso do prazo inicial de vigência do presente arrendamento, ou de qualquer uma das suas eventuais renovações (negrito nosso).
Como se verifica, em ambas as cláusulas apenas se faz alusão à “denúncia” do contrato, quando resulta claro que na cláusula 2ª o que está em causa é a oposição à renovação do contrato por força das renovações automáticas aí consagradas.
Tanto basta para se concluir que o termo “denúncia” utilizado em ambas as cláusulas não o foi em termos técnicos rigorosos, e, certamente, não no sentido jurídico previsto no NRAU, o que não se afigura “anormal” quer porque, no âmbito destes contratos sempre houve alguma confusão ou falta de rigor quanto aos termos utilizados pela própria lei para distinguir as várias formas de cessação do contrato (oposição à renovação, denúncia, revogação, resolução), quer porque o NRAU veio alterar a terminologia utilizada pelo RAU nesta matéria (como resulta do que acima já se deixou dito), sendo admissível, atenta a data de celebração do contrato (Abril de 2007), que ainda fosse utilizada a terminologia jurídica anterior [8].
Assente esta questão, resulta do teor da cláusula 11ª que na mesma apenas se prevê o prazo para a oposição à renovação do contrato, já admitida na cláusula 2ª, uma vez que o prazo aí referido se equaciona por referência ao decurso do prazo inicial de vigência do presente arrendamento, ou de qualquer uma das suas eventuais renovações.
Se o prazo de 6 meses para efectuar a “denúncia” se determina por referência ao 6º mês que precede o termo inicial do contrato ou de qualquer uma das prorrogações, só se prevê a “denúncia” que obsta à renovação do contrato, e já não a denúncia que pode ser feita a todo o tempo, sem causa justificativa, desde que seja feita com determinado pré-aviso relativamente à data em que deve produzir os seus efeitos.
É que a sufragar a tese da apelante (data início do contrato – 1 de Maio, terminus do contrato ou de cada período de renovação automática – 30 de Abril, data limite para fazer operar a denúncia do contrato ou de cada renovação automática – 30 de Outubro), a denúncia reconduzir-se-ia à oposição à renovação, uma vez que teria sempre de operar / produzir efeitos na data da cessação do contrato ou de uma renovação.
Não se põe em causa que, atentos os objectivos (normais) do contrato de arrendamento, e até eventuais objectivos concretos do contrato em análise, tivesse toda a lógica que os prazos mínimos de denúncia e de oposição à renovação fossem iguais, isto é, de 6 meses, alargando-se os legalmente consagrados.
O prazo seria de 6 meses relativamente ao decurso do prazo inicial de vigência do contrato, ou de qualquer uma das suas eventuais renovações, para se opor à renovação, e seria de 6 meses relativamente ao termo pretendido do contrato, para a denúncia.
Só assim se pode falar em pré-aviso de denúncia e pré-aviso de oposição à renovação.
Ora, não é isto que resulta das cláusulas contratuais que vimos analisando.
Quer a arrendatária quisesse opor-se à renovação do contrato, quer quisesse denunciá-lo, só o poderia fazer para produzir efeitos no termo inicial do contrato ou de qualquer renovação.
Assim sendo, terá de se concluir, como concluiu o tribunal recorrido que ambas as cláusulas se reportam, apenas, à oposição à renovação [9], nada estipulando quanto ao pré-aviso para a denúncia do contrato [10], improcedendo a apelação.
DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela Recorrente.
*
Lisboa, 2014.01.28
Cristina Coelho
Roque Nogueira
Pimentel Marcos
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[1] Uma vez que a celebração do contrato de arrendamento objecto dos autos e a sua cessação ocorreram no âmbito do NRAU.
[2] Depois de uma primeira fase em que propôs um acordo para a cessação do contrato e resultando claro das comunicações posteriores da R. que não pretendia opor-se à renovação do contrato mas efectuar uma denúncia a todo o tempo, estando perfeitamente consciente da distinção entre os dois institutos.
[3] Como resulta claro do teor dos nºs 2 e 4 do art. 100º do RAU.
[4] Mesmo nº 4 do art. 100º do RAU.
[5] Nomeadamente no que respeita à possibilidade de, expressamente, convencionarem prazo certo para a duração do contrato, embora com o limite mínimo previsto no art. 98º, nº 2, e suas renovações, e para a denúncia do contrato pelo senhorio - arts. 117º e 118º ex vi do art. 123º, na redacção introduzida pelo DL. 257/95 de 30.09.
[6] Neste sentido, confrontar Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, in Arrendamento Urbano – Novo Regime Anotado e Legislação Complementar, pág. 520.
[7] Factos 8, 9 e 35 da BI.
[8] Com interesse, cfr. o Ac. da RL de 27.01.2011, P. 25912/09.0T2SNT.L1-2, rel. Desemb. Teresa Albuquerque, in www.dgsi.pt, referido na sentença recorrida.
[9] Prevendo-se a sua possibilidade na cláusula 2ª e a forma de a efectivar na cláusula 11ª, para a qual, aliás, a 2ª remete expressamente.
[10] Impondo a aplicação de norma legal supletiva.