| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes na 8.ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – RELATÓRIO
1.1. AA intentou acção declarativa de condenação, com processo comum, contra BB e CC, esta na qualidade de administradora do condomínio sito na ..., na qual formulou os seguintes pedidos:
«a) O 1.º R. condenado a reconhecer que metade do logradouro é parte comum do prédio a que aludem os presentes autos;
b) O 1.º R. condenado a proceder à demolição das obras e construções implementadas na metade do logradouro que constitui parte comum do prédio, repondo-o na sua situação original, e entregando-o livre e desocupado ao Condomínio, fixando-se por cada dia de atraso no cumprimento, e sem prejuízo da indemnização a que houver lugar, uma sanção pecuniária compulsória de € 50,00;
c) O 1.º R. condenado no pagamento do montante indemnizatório de € 20.000,00 pelos prejuízos (patrimoniais e não patrimoniais) causados ao A., acrescido de juros vencidos e vincendos;
d) Ser a 2.ª R. condenada no pagamento do montante indemnizatório de € 2.000,00 pelos prejuízos (patrimoniais e não patrimoniais) causados ao A., acrescidos de juros vencidos e vincendos;
e) O 1.º R. e a 2ªR. condenados no pagamento de custas de parte ao A.».
Para tanto, alegou, em síntese, que,
- A. e 1.º R. são proprietários, respectivamente, das fracções “C” e “B”, correspondentes ao 1.º andar esquerdo e R/C direito, do prédio constituído em propriedade horizontal, sito na ...;
- da escritura pública de constituição da propriedade horizontal, consta que constitui parte comum a todas as fracções autónomas, excepto à loja, a casa de habitação da porteira, localizada no rés-do-chão esquerdo atrás, e uma parte do logradouro, correspondente a metade da sua área, e que a fracção “B” é composta por uma parte do logradouro, correspondente a metade da sua área;
- dos 90 m² que constituem a área total do logradouro, 45m² foram, assim, atribuídos à fracção “B” e 45 m² são parte comum;
- em meados de 2003, o 1.º R. mandou edificar um anexo à sua habitação no logradouro comum, ocupando-o na sua quase totalidade, impedindo que os restantes condóminos acedam ao mesmo e o usufruam;
- a administração do condomínio, exercida pela 2.ª R., compactua com a manutenção da ocupação indevida, abstendo-se de pugnar pela defesa das partes comuns do prédio.
1.2. O 1.º R. contestou, arguindo as excepções dilatórias da nulidade do processado por ineptidão da petição inicial e da ilegitimidade activa (por o A. estar desacompanhado dos demais condóminos) e pronunciando-se pela improcedência da acção.
1.3. A 2.ª R., também, contestou, arguindo a excepção dilatória da falta de personalidade ou de capacidade judiciária do condomínio e a excepção peremptória da prescrição do direto indemnizatório que o A. pretende fazer valer e defendendo a improcedência da acção.
1.4. O A. respondeu por escrito às excepções deduzidas pelo 1.º R., pugnando pela sua improcedência.
1.5. Por despacho de 22.10.2021, foi, decidido nos termos dos arts. 37.º , n.º 4, e 38.º, n.ºs 2 e 3 do CPC, determinar que acção prosseguisse, apenas, com o 1.º R. para apreciação do pedido contra ele formulado, tendo a 2.ª R. sido absolvida da instância quanto ao pedido contra ela formulado pelo A.
1.6. Foi realizada audiência prévia, na qual foi proferido despacho saneador, que julgou improcedentes as excepções dilatórias da nulidade do processado por ineptidão da petição inicial e da ilegitimidade activa, e foi fixado o objecto do litígio e enunciados, sem reclamações, os temas da prova.
1.7. Procedeu-se à realização de audiência final, após o que foi proferida sentença, que culminou com o seguinte dispositivo:
«…julgo a acção parcialmente procedente, e em consequência:
a) Condeno o R. a reconhecer que metade do logradouro é parte comum do prédio a que aludem os presentes autos;
b) Condeno o R a proceder à demolição das obras e construções implementadas na metade do logradouro que constitui parte comum do prédio, repondo-o na sua situação original e entregando-o livre e desocupado ao Condomínio.
Mais decido absolver o R. do demais peticionado pelo A.
Registe e notifique.
Custas a suportar por A. e R., na proporção de 1/3 para o A. e 2/3 para o R.».
1.8. Inconformado, apelou o R., pedindo que tal sentença seja revogada parcialmente nos seguintes pontos:
«a) considerando-se metade do logradouro como propriedade e parte integrante da Fração B da qual o Recorrido é proprietário;
b) ser o Anexo considerado uma obra legal e parte integrante do logradouro propriedade do Recorrente, revogando-se a decisão de demolição do mesmo;
c) ser atendido o mecanismo da supressio com as legais consequências para o A., aqui Recorrido»
E formulando, para tanto, as seguintes conclusões:
«1. O presente recurso tem por objecto a sentença proferida pelo Mmº. Juiz do douto Tribunal a quo, da qual o ora Recorrente saiu parcialmente vencido, que o condenou a reconhecer que metade do logradouro é parte comum do prédio a que aludem os presentes autos e a proceder à demolição das obras e construções implementadas na metade do logradouro que constitui parte comum do prédio, repondo-o na sua situação original e entregando-o livre e desocupado ao Condomínio.
2. O Recorrente reconhece que parte do logradouro do prédio é comum, como aliás sempre o fez, contudo não pode concordar com a interpretação dada pelo douto Tribunal a quo no que se refere ao facto de este Tribunal entender que o logradouro afeto à sua fração é também parte comum.
3. O douto Tribunal a quo começa por abordar a questão da propriedade horizontal, no que toca ao logradouro, reconhecendo que “a lei não define o que é um logradouro, nem refere expressamente se estamos perante uma parte comum do prédio ou não”.
4. O douto Tribunal de 1.ª instância prossegue referindo que doutrina se divide, pois que, há várias posições quanto a esta questão: os que entendem que a qualificação não resulta do título constitutivo da propriedade horizontal, os que entendem que os logradouros são presuntivamente comuns (posição da maioria da jurisprudência) ou ainda os que defendem que os logradouros são partes imperativamente comuns.
5. Na douta sentença ora recorrida, o Mm.º Juiz entende que “resulta de forma clara, quer da análise do conceito - logradouro -, quer da leitura do artigo 1421.º que o logradouro é parte comum do prédio (quer se entenda que o é presuntivamente quer se entenda que o é imperativamente).”
6. O Recorrente reconhece e nunca negou que uma metade do logradouro é parte comum de todos os condóminos, não compreendendo por isso a razão de ter sido condenado a reconhecer tal facto.
7. Mas o Recorrente não aceita a seguinte interpretação do Tribunal a quo: que o logradouro é parte comum do prédio (quer se entenda que o é presuntivamente quer se entenda que o é imperativamente) e defende que o logradouro é presumivelmente comum, devendo in casu ser atendido o disposto no título constitutivo, concluindo-se que há uma parte que integra a propriedade da Fração B.
8. Resulta do documento da constituição do regime jurídico da propriedade horizontal junto aos autos que a Fração B, pertencente ao ora Recorrente, é composta por: rés-do-chão, direito, com três divisões assoalhadas, cozinha, despensa, casa de banho, vestíbulo e uma parte do logradouro, correspondente a metade da sua área (...)” (sublinhado nosso).
9. Diferentemente, no que toca às partes comuns do prédio, o referido título constitutivo refere que “constitui parte comum a todas as fracções autónomas, excepto à loja, a casa de habitação da porteira, localizada no rés-do-chão esquerdo, atrás, composta de uma divisão assoalhada, cozinha, despensa, casa de banho, e uma parte do logradouro, correspondente a metade da sua área (...) (sublinhado nosso).
10. Atento o título constitutivo, à Fração B corresponde inequivocamente a propriedade de uma parte do logradouro e não o mero uso exclusivo como entendeu o douto Tribunal de 1.ª instância.
11. E no título não se especifica qual a metade do logradouro (correspondente a 45 m2) que é afeta à Fração B e qual a metade que é afeta à parte comum.
12. Quanto às partes comuns do edifício pertencentes a todos os condóminos, nelas se inclui a outra parte do logradouro, parte esta que não faz parte da casa da Porteira, ao contrário do que preconiza o douto Tribunal a quo.
13. Há uma diferença na descrição da Fração B e na descrição das partes comuns que não pode ser ignorada: na descrição da Fração B, não há qualquer vírgula na descrição: “(...)vestíbulo e uma parte do logradouro”. Mas na descrição das partes comuns há: “(...)despensa, casa de banho, e uma parte do logradouro”.
14. Não é assim possível verificar qual a parte do logradouro que é afeta à Fração B, nem qual a metade que constitui parte comum, visto que, apenas está definido que o logradouro é dividido em dois (45 m2 afetos à Fração B e outros 45 m2 sendo parte comum), não especificando qual parte cabe a quem.
15. Salvo o devido respeito pela posição doutrinal acolhida pelo douto tribunal de 1.ª instância, face ao estipulado no título constitutivo, não pode o Recorrente conformar-se com o entendimento plasmado na sentença quanto à propriedade do logradouro, deve ser ilidida a presunção de que parte do logradouro é comum, ser atendido o título constitutivo e declarado parte do logradouro como sua propriedade.
16. O Recorrente não concebe de que forma chegou o Tribunal de 1ª instância à conclusão de que o Anexo em apreço estava construído na metade do logradouro que correspondia à parte comum de todos os condóminos e de que a outra metade estaria afeta ao uso exclusivo da Fração B, por esta ser no título indiscriminada.
17. O Recorrente não concorda com a posição vertida na douta sentença a quo de que os logradouros são sempre comuns e assim sendo, não podem ser propriedade exclusiva de algum dos condóminos, pelo que tal doutrina não deve ser aplicada por não ser a que melhor se adequa ao caso concreto.
18. O Recorrente entende antes que logradouros são partes presumivelmente comuns e podem ser afastados por título constitutivo, como é o vertente caso.
19. O Recorrente entende que parte do logradouro é sua propriedade e que o Anexo se encontra na sua metade do logradouro, ao passo que a metade que se encontra descoberta é a outra parte comum aludida no título constitutivo da propriedade horizontal.
20. Quanto ao Anexo considerado ilegal pelo douto Tribunal a quo, o Recorrente também não se conforma.
21. Como resulta dos autos, o Recorrente afirma que à data da compra da dita Fração B, já se encontrava no local, onde existe atualmente o Anexo, uma estrutura similar que já era utilizada pelo anterior proprietário da fração.
22. O Recorrente afirma nos autos que o próprio anterior proprietário da fração que aconselhou a proceder à remodelação do espaço que se encontrava altamente degradado.
23. O Recorrente reconhece que efetuou benfeitorias no referido Anexo que contribuíram para a maior salubridade do prédio bem como para evitar a propensão para o abandono do espaço.
24. A douta sentença ora recorrida estabeleceu que o Anexo do logradouro se trata de uma construção ilegal, que não obteve a autorização da assembleia de condóminos para a construção do mesmo, invocando o disposto no artigo 1422.º, n.º 2, al. a) do Código Civil.
25. No entanto, resulta dos autos que além de já existir um anexo no logradouro, antes das obras de benfeitoria e arranjo pelo Recorrente, não havia ainda assembleia de Condóminos nem Administração do Condomínio.
26. Face à ausência de Assembleia de Condóminos, o ora Recorrente, pediu autorização ao dono do prédio, que o autorizou fazer a obra, facto que não foi rebatido pelo Recorrido nem pelas testemunhas, mas não foi atendido, conforme devia, pela douta decisão do Tribunal a quo.
27. A obra do Anexo é por isso legal, tendo sido obtida a correspondente licença camarária, que foi junta na contestação do Recorrente bem como dada autorização pelo, à data, dono do prédio, ao contrário do entendimento da decisão de 1.ª instância.
28. O Recorrente não pode assim conformar-se com a ordem de demolição que se funda nesta presuntiva ilegalidade, que como o suporta a prova junto aos autos, não existe.
29. O douto Tribunal a quo considerou que anteriormente existia uma cancela entre a casa da porteira e o local onde agora existe o Anexo.
30. O Recorrente impugna mais uma vez tal facto, reforçando veemente que nunca tal cancela existiu, pelo menos desde 1999, altura em que adquiriu a fração.
31. E mesmo que tal cancela tivesse existido em dada altura, a parte do logradouro onde hoje se encontra o Anexo, não poderia ser usufruída pelos restantes condóminos, visto que o acesso àquele só existiria ou pelo interior da casa da Porteira ou pelo interior da casa do Recorrente comprometendo-se assim o direito à intimidade da vida privada.
32. Ainda assim, o Recorrente nunca negou nem privou o acesso ao logradouro que é comum por parte dos restantes condóminos, ao contrário do alegado pelo Recorrido.
33. Como resulta dos autos, fez uma proposta para a aquisição da Fração A, correspondente à Casa da Porteira, que o aqui o Recorrido inexplicavelmente, recusou.
34. O Recorrente reconhece o legítimo interesse de vender a Casa da Porteira, parte comum pertencente a todos os comproprietários, mas entende que o Recorrido recusou a venda da casa ao aqui Recorrente, por mero capricho, sem qualquer outro motivo atendível.
35. Andou bem o douto Tribunal a quo quando entendeu que não deve ser aplicada qualquer sanção pecuniária compulsória ao Recorrente, bem como ao facto de não entender que se provou qualquer dano patrimonial sofrido pelo Recorrido, dado que este alegou a existência de prejuízos, sem os concretizar, impedido que o tribunal se pronuncie e nesta parte não se impugna a douta sentença.
36. Não se descortina porque razão se sentiu lesado o Recorrido por um facto que há muito conhecia e não o incomodava ou prejudicava de forma alguma, o que leva a crer que houve uma atuação de má-fé por parte do mesmo, aplicando-se aqui o mecanismo da suppressio, que não foi relevada na douta sentença ora recorrida, mas deveria ter sido».
1.9. Não foram apresentadas contra-alegações.
1.10. Colhidos os vistos, cumpre decidir.
II – DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO
Decorre do disposto nos arts. 635.º, n.º 4, e 639.º, n.º 1 do CPC, que as conclusões delimitam a esfera de actuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (cfr., neste sentido, Abrantes Geraldes, in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, pág. 105 a 106).
Assim, atendendo às conclusões supra transcritas, são as seguintes as questões essenciais a decidir:
a) saber se o n.º 8 dos factos provados deve ser alterado;
b) saber se o logradouro é ou não parte comum do prédio;
c) saber se as edificações realizadas pelo R. nesse logradouro são lícitas ou ilícitas.
III – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
3.1. A sentença sob recurso considerou provada a seguinte matéria de facto:
«1) Com data de 02.03.2012, foi inscrita a favor do A. a aquisição da fração “C”, correspondente ao primeiro andar esquerdo do prédio constituído em propriedade horizontal sito na ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o n.º .../20080121, da antiga freguesia de ..., actual freguesia de ..., e inscrito na matriz sob o artigo ....
2) Com data de 15.11.1999, foi inscrita a favor do R. a aquisição da fração “B”, correspondente ao rés-do-chão direito do prédio id. em 1), sito na ....
3) O prédio onde se encontram inseridas as frações supra indicadas e id. em 1), é composto por rés-do-chão, onde se situa uma ocupação ou loja, e duas habitações (uma das quais destinada a casa de porteira), primeiro, segundo e terceiro andares, com duas habitações em cada piso, e logradouro.
4) O prédio supra identificado tem uma área total de 230m², sendo a área coberta de 140 m² e a área descoberta de 90 m².
5) Consta da escritura de constituição da propriedade horizontal do prédio supra referido: “Que constitui parte comum a todas as fracções autónomas, excepto à loja, a casa de habitação da porteira, localizada no rés-do-chão esquerdo, atrás, composta de uma divisão assoalhada, cozinha, despensa, casa de banho, e uma parte do logradouro, correspondente a metade da sua área (…)”.
6) Na aludida escritura é referido a propósito da fração “B” corresponder a mesma ao “rés-do-chão, direito, com três divisões assoalhadas, cozinha, despensa, casa de banho, vestíbulo e uma parte do logradouro, correspondente a metade da sua área (…)”.
7) Em data que não apurada, mas que se situa em meados do ano de 2003, o R. mandou edificar um anexo à sua habitação, erigido no logradouro comum, ocupando-o na sua quase totalidade.
8) Antes de iniciar as obras, o acesso a este último processava-se através da casa de porteira, por uma cancela aí existente para esse efeito.
9) O R. não só vedou esse acesso ao logradouro comum como o ocupou de forma ostensiva, com a construção de um anexo.
10) Actualmente, a área disponível do logradouro comum está agora circunscrita a um 7 m²».
3.2. A sentença recorrida considerou não provados os seguintes factos:
«Discutida a causa não se provou nenhum outro facto para além dos acima expostos.
Relativamente ao demais constante dos articulados e uma vez que consiste em matéria de direito, conclusiva ou irrelevante para a boa decisão da causa, o tribunal entende que, nesta sede, não tem de pronunciar».
IV – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
4.1. Comecemos pela impugnação da matéria de facto.
Nas conclusões 29.ª e 30.ª, o recorrente refere que:
«29. O douto Tribunal a quo considerou que anteriormente existia uma cancela entre a casa da porteira e o local onde agora existe o Anexo.
30. O Recorrente impugna mais uma vez tal facto, reforçando veemente que nunca tal cancela existiu, pelo menos desde 1999, altura em que adquiriu a fração».
O recorrente parece, pois, pretender que o facto provado sob o n.º 8 («Antes de iniciar as obras, o acesso a este último processava-se através da casa de porteira, por uma cancela aí existente para esse efeito») seja considerado não provado.
Vejamos então.
Como é consabido, versando o recurso sobre a decisão relativa à matéria de facto, estabelece o art. 640.º do CPC que o recorrente deve obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os pontos de facto que considera incorretamente julgados, os concretos meios de prova, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre essas questões de facto.
Em face desta norma, tem-se entendido que o recorrente deve indicar sempre os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados (com enunciação na motivação do recurso e síntese nas conclusões) e, fundando-se a impugnação em meios de prova constantes do processo ou que nele tenham sido registados, especificar, na motivação, aqueles que, em seu entender, determinam uma decisão diversa quanto a cada um dos factos, devendo, ainda, consignar, na motivação do recurso, a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas, tendo em conta a apreciação crítica dos meios de prova produzidos (cfr. Abrantes Geraldes, Ob. Cit., p. 197 e 198).
Incumprindo o recorrente tal ónus, o recurso tem ser rejeitado, sem possibilidade de convite ao aperfeiçoamento.
Com efeito, ao contrário do que sucede com o recurso relativo à decisão sobre a matéria de direito, previsto no art. 639.º, nºs 2 e 3 do CPC, no recurso relativo à matéria de facto (art. 640.º do CPC) não se admite despacho de aperfeiçoamento.
Conforme refere Abrantes Geraldes, in Ob. Cit., p. 128, «Esta solução é inteiramente compreensível e tem a sustentá-la a enorme pressão (geradora da correspondente responsabilidade) que durante décadas foi feita para que se modificasse o regime de impugnação da decisão da matéria de facto e se ampliassem os poderes da Relação a esse respeito, a pretexto dos erros de julgamento que o sistema anterior não permitiria corrigir. Além disso, pretendendo o recorrente a modificação da decisão da 1ª instância e dirigindo uma tal pretensão a um tribunal que nem sequer intermediou a produção de prova, é compreensível uma maior exigência no que concerne à impugnação da matéria de facto, impondo, sem possibilidade de paliativos, regras muito precisas. Enfim, a comparação com o disposto no art. 639.º não deixa margem para dúvidas quanto à intenção do legislador de reservar o convite ao aperfeiçoamento para os recursos da matéria de direito».
Este autor considera, assim, que é motivo de rejeição do recurso respeitante à impugnação da decisão de facto a falta de especificação, nas conclusões, dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (art. 640.º, n.º 1 al. a) do CPC), por tal ser essencial para delimitar o objecto do recurso. E explicita este autor que «as referidas exigências devem ser apreciadas à luz de um critério de rigor. Trata-se, afinal, de uma decorrência do princípio da autorresponsabilidade das partes, impedindo que a impugnação da decisão de facto se transforme numa mera manifestação de inconsequente inconformismo» (cfr. Ob. Cit., p. 200).
O STJ tem adoptado o mesmo entendimento, disso constituindo exemplos os acórdãos de 16.05.2018 («Sendo as conclusões não apenas a súmula dos fundamentos aduzidos nas alegações stricto sensu, mas também e sobretudo as definidoras do objeto do recurso e balizadoras do âmbito do conhecimento do tribunal, no caso de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente indicar nelas, por referência aos concretos pontos de facto que constam da sentença, aqueles cuja alteração pretende e o sentido e termos dessa alteração. Por menor exigência formal que se adote relativamente ao cumprimento dos ónus do art. 640º do CPC e em especial dos estabelecidos nas suas alíneas a) e c) do nº 1, sempre se imporá que seja feito de forma a não obrigar o tribunal ad quem a substituir-se ao recorrente na concretização do objeto do recurso») e de 19.01.2023 («Entre os corolários do ónus de delimitação do objecto e de fundamentação concludente da impugnação da decisão sobre a matéria de facto, consagrado no n.º 1 do art. 640.º do Código de Processo Civil, está o de que o recorrente deve sempre indicar nas conclusões do recurso de apelação os concretos pontos de facto que julgou incorrectamente julgados»), ambos in www.dgsi.pt.
Aliás, este era o entendimento, generalizadamente, aceite no âmbito do similar art. 690.º-A do anterior CPC, de 1961 (cfr. Lopes do Rego, Comentário ao Código de Processo Civil, Volume I, 2.ª ed., p. 203).
A jurisprudência nacional tem entendido que a exigência de especificação dos concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão diversa sobre os pontos da matéria de facto impugnados, só se satisfaz se essa concretização for feita relativamente a cada um daqueles factos e com indicação dos respectivos meios de prova (cfr. ac. do STJ, de 19.02.2015, in www.dgsi.pt).
Podemos, pois, concluir com segurança que a rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se sempre que ocorra falta de especificação dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v.g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.).
No caso que nos ocupa, o recorrente impugna a decisão de facto vertida no n.º 8 dos factos provados, mas não refere, nem sequer vagamente, quais os meios probatórios que impunham decisão diversa.
E, assim, inexistindo, no recurso da decisão da matéria de facto, despacho de aperfeiçoamento, em face do disposto nos art. 639.º, n.º 3 e 652.º, n.º 1 al. a) do CPC (cfr. Abrantes Geraldes, Ob. Cit., p. 199), nada mais resta do que rejeitar o recurso nesta parte.
4.2. Vejamos, agora, se o logradouro do prédio em causa no autos deve ou não ser considerado parte comum do mesmo.
Sabemos que o prédio tem um logradouro e que a área descoberta do prédio é de 90 m2 (cfr. n.ºs 3 e 4 dos factos provados).
A sentença recorrida considerou que esse logradouro é parte comum na sua totalidade e concluiu, por isso, que o mesmo não pode pertencer em exclusivo a um dos condóminos, podendo, todavia, estar afecto ao uso exclusivo de um condómino, sendo que, no caso dos autos, entendeu que metade está afecto à fracção do R. (fracção B) e a outra metade à casa da porteira.
O R./recorrente discorda e advoga que, em face do título de constituição da propriedade horizontal, metade do logradouro não é parte comum do prédio, fazendo, ao invés, parte integrante da fracção autónoma de que é proprietário (fracção B), entendimento que é, também, o defendido pelo A./recorrido (cfr. arts. 9.º e 10.º da petição inicial).
Como é sabido o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (cfr. art. 5.º n.º 3 do CPC), pelo que importa tomar posição sobre a questão supra enunciada.
De acordo com o disposto no n.º 1 do art.1418.º do CC, «no título constitutivo serão especificadas as partes do edifício correspondentes às várias fracções, por forma que estas fiquem devidamente individualizadas, e será fixado o valor relativo de cada fracção, expresso em percentagem ou permilagem, do valor total do prédio».
O título constitutivo é essencial à constituição da propriedade horizontal, já que é em face dele que são individualizadas as diversas fracções do prédio e a composição de cada uma delas, relativamente às quais cada condómino é proprietário exclusivo (cfr. art. 1420.º, n.º 1 do CC).
Em face da importância do título constitutivo, nomeadamente, para a delimitação das fracções autónomas, importa ter presente que «no que respeita à interpretação do regulamento contido no titulo constitutivo, devem seguir-se as regras gerais em matéria de negócios jurídicos. Assim, nos termos do art.236.º, a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele. Como o título constitutivo é um negócio formal, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha o mínimo de correspondência no texto do respectivo documento ainda que imperfeitamente expresso (cfr. art.238.º n.º1). A interpretação do título constitutivo desenvolve-se na especificação de um condomínio historicamente determinado. O intérprete “deverá ter presentes todas as circunstâncias caracterizantes do condomínio, a situação jurídica, económica e social dos participantes, o ambiente em que se inserem, a estrutura acessória do bairro, e qualquer aspecto que, directa ou indirectamente, incida sobre a individualização da relação» (cfr. Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2.ª edição, Almedina, p. 67 e 68).
Embora a lei exija que o título constitutivo individualize as várias fracções autónomas, não impõe que especifique as partes comuns do prédio. Estas são determinadas pelo que a lei dispõe e por exclusão de partes.
Ora, sobre as partes comuns, estipula o art. 1421.º do CC que:
«1.São comuns as seguintes partes do edifício:
a) O solo, bem como os alicerces, colunas, pilares, paredes mestras e todas as partes restantes que constituem a estrutura do prédio;
b) O telhado ou os terraços de cobertura, ainda que destinados ao uso de qualquer fracção;
c) As entradas, vestíbulos, escadas e corredores de uso ou passagem comum a dois ou mais condóminos;
d) As instalações gerais de água, electricidade, aquecimento, ar condicionado, gás, comunicações e semelhantes.
2. Presumem-se ainda comuns:
a) Os pátios e jardins anexos ao edifício;
b) Os ascensores;
c) As dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro;
d) As garagens e outros lugares de estacionamento;
e) Em geral, as coisas que não sejam afectadas ao uso exclusivo de um dos condóminos.
3 - O título constitutivo pode afectar ao uso exclusivo de um condómino certas zonas das partes comuns».
Deste normativo resulta que há partes do edifício que a lei considera, necessariamente, comuns, não sendo possível que o título constitutivo estabeleça, de forma válida, qualquer afectação das mesmas às frações autónomas (cfr. n.º 1), e há outras partes que a lei presume comuns, presunção que pode ser ilidida pela demonstração de que as mesmas integram, no título constitutivo, uma ou várias frações autónomas ou, para alguns, que foram, entretanto, adquiridas por um condómino através de actos possessórios (cfr. art. 1406.º, n.º 2 do CC).
Vê-se, pois, que a resposta à questão que nos ocupa (saber se o logradouro do prédio em causa no autos é ou não parte comum) depende, em primeira linha, do que decorre do título constitutivo da propriedade horizontal.
No caso dos autos, consta do título constitutivo da propriedade horizontal que:
- «constitui parte comum a todas as fracções autónomas, excepto à loja, a casa de habitação da porteira, localizada no rés-do-chão esquerdo, atrás, composta de uma divisão assoalhada, cozinha, despensa, casa de banho, e uma parte do logradouro, correspondente a metade da sua área (…)»;.
- «a fração “B” corresponde ao «rés-do-chão, direito, com três divisões assoalhadas, cozinha, despensa, casa de banho, vestíbulo e uma parte do logradouro, correspondente a metade da sua área (…)”.
Parece, assim, inequívoco que metade do logradouro integra a fracção B e a outra metade é parte comum.
Refira-se que a sentença recorrida interpretou o título constitutivo no sentido de que metade do logradouro integra a casa da porteira, conforme decorre da seguinte passagem: «o mesmo se dirá relativamente à atribuição de metade do logradouro à casa da porteira: a metade do logradouro continua a ser parte comum apesar de afecta a esta parte, também comum, do prédio».
Tal interpretação não tem, todavia e ressalvado o devido respeito, qualquer sentido, quer à luz das boas regras da interpretação do negócio jurídico, quer tendo em conta as comuns regras da lógica, sendo certo que nem as partes (A. e R.) a defendem.
Tal como bem salienta o recorrente na contestação e nas suas alegações recursivas, «…há uma diferença que não pode ser ignorada: na descrição da Fração B, não há qualquer vírgula na descrição: “(...) vestíbulo e uma parte do logradouro”. Mas na descrição das partes comuns há: “(... )despensa, casa de banho, e uma parte do logradouro”» e «ou seja, (…) a vírgula existente antes do “e” separa claramente o logradouro da casa da porteira, sendo, assim, duas partes comuns diferenciadas».
E, de facto, assim é:
- na descrição da composição da fracção B, o título constitutivo da propriedade horizontal integra metade da área do logradouro nessa fracção, ao lado das outras componentes (três divisões assoalhadas, cozinha, despensa, casa de banho, vestíbulo);
- na descrição das partes comuns, o título optou por individualizar a casa da porteira (composta de uma divisão assoalhada, cozinha, despensa, casa de banho) e a metade sobrante (metade) da área do logradouro do prédio.
É este sentido que encontra no texto do título o mínimo de correspondência e é aquele que, também, é deduzido por um declaratário normal, tendo em conta, precisamente, as frequentes dúvidas e litígios suscitados por estas específicas partes dos edifícios (casas de porteira e logradouros), que o declarante terá querido prevenir, sendo certo que, para nós, não faz qualquer sentido, em face das regras da lógica, fazer constar no título constitutivo que uma parte comum integra ou está afecta a outra parte comum (como parece ter interpretado o tribunal a quo).
Conforme refere o A. na petição inicial «dos 90 m² que constituem a área total do logradouro, 45m² foram atribuídos pela escritura de constituição da propriedade horizontal ao 1.º R. e os restantes 45 m² a todos os condóminos com frações habitacionais», o mesmo sendo defendido pelo R. na contestação: «o R. entende é que essa metade do logradouro é uma parte comum independente da referida casa da porteira».
4.3. A questão que se coloca de seguida é a de saber se a atribuição de metade da área do logradouro à fracção B é válida à luz do direito constituído.
A sentença recorrida entendeu que não, por se estar em face de uma parte comum (presuntiva ou imperativamente), que não pode pertencer, exclusivamente, a um dos condóminos.
Refira-se que, não obstante este entendimento, a sentença recorrida, a final (cfr. al. a) do dispositivo), condenou o R. a reconhecer, apenas, que metade do logradouro é parte comum, mas tal deveu-se, quanto cremos, a motivos relacionados com o concreto pedido formulado e os inerentes limites da condenação (cfr. art. 609.º, n.º 1 do CPC).
Quanto a nós, não sufragamos o entendimento de que o logradouro em causa é, na sua totalidade, parte comum do prédio.
Recentemente, o acórdão desta Relação de 05.06.2025, proferido no âmbito do processo n.º 2426/22.0T8CSC.L1-8 (de que o ora relator foi primeiro adjunto e a ora segunda adjunta, também, segunda adjunta), debruçou-se sobre esta questão, tendo perfilhado o entendimento de que «o logradouro será uma parte presuntivamente comum se o título constitutivo não dispuser em termos de afastar a presunção legal».
Nele se escreveu a este respeito o seguinte:
«No que respeita aos logradouros, que, com tal terminologia, a lei não define, perfilam-se (…) duas correntes essenciais. Dessa problemática nos dá conta o Ac. TRG de 13.1.2022 (rel. Alcides Rodrigues) no seguinte trecho de que nos socorremos: “Trata-se de matéria muito controvertida, encontrando-se doutrina e jurisprudência em diversos sentidos. A lei não define o que é um logradouro, nem refere expressamente se estamos perante uma parte comum do prédio ou não. Como se decidiu no Ac. do STJ de 25/03/2010 (relator Oliveira Rocha), in www.dgsi.pt., um logradouro é um espaço complementar e serventuário de um edifício com o qual constitui uma unidade predial. A expressão “logradouro”, civilisticamente, “tem assento no n.º 2 do artigo 204° do Código Civil: aí se diz que se entende por «prédio urbano qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro». Daqui decorre que o logradouro sendo, basicamente, terreno, não é edifício; juridicamente, faz parte da unidade predial mas, fisicamente, tem diferença e autonomia; serve o edifício, ou seja, é complementar e serventuário do edifício. (…) Portanto, logradouro é o que pode ser logrado ou fruído por alguém; ou seja e fazendo apelo ao seu cariz complementar, em princípio por quem fruir o edifício correspondente”. O logradouro de um prédio consiste no "terreno não edificado que circunda o prédio, podendo servir fins diversos: estacionamento, delimitação do prédio, entrada, base de edificações secundárias, entre outros" (12). Há quem entenda que o logradouro só é comum se outra classificação não resultar do título constitutivo da propriedade horizontal. A generalidade da jurisprudência entende que os logradouros são presuntivamente comuns (integrando-se assim no art.1421º, n.º 2, al. a) do CC); outros há, contudo, que defendem que os logradouros são imperativamente comuns (cabendo no art. 1421º, n.º 1, al. a) do CC) (13). Sem cariz exaustivo, vejamos algumas posições enunciadas (sobretudo) na doutrina. Para Moitinho de Almeida (14), em prédio constituído no regime de propriedade horizontal, só o solo é parte necessariamente comum, traduzindo os páteos e logradouros a mesma realidade física e funcional - terrenos contíguos a casa de habitação para a serventia. Assim, no ato constitutivo da propriedade horizontal pode um logradouro ser atribuído a uma só fração. Segundo Luís Carvalho Fernandes (15), o solo só é necessariamente parte comum no que respeita à zona de implantação do edifício. Os pátios e os jardins anexos ao edifício, em geral o seu logradouro, só são comuns se outra qualificação não resultar do título constitutivo. Por sua vez, Pires de Lima e Antunes Varela (16) consideram que o logradouro é ainda parte imperativamente comum (17) (18). Perfilhando este entendimento, Sandra Passinhas (19) argumenta em seu abono que não podemos desconsiderar o estatuído no n.º 2 do art.204º do CC, nos termos do qual se entende por prédio urbano “qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro”. Por outro lado, o logradouro pode não ser um pátio ou jardim, mas corresponder a algo completamente diferente – um mero terreno acimentado, ou um areal coberto ou não, com gravilha. Por fim, se o legislador quisesse abranger na al. a) do n.º 2 do art.1421º o logradouro tê-lo-ia referido expressamente, e não usado a prolixa fórmula “pátios e jardins”. Contra este entendimento, Rui Miller (20) (no sentido de que pode ser parte própria) e o Ac. da RP de 23/05/1989 (21), quando afirma que “pátio ou logradouro são expressões usadas para traduzirem a mesma realidade física e funcional: terrenos contíguos a casa de habitação para serventia”. Na jurisprudência, no Ac. da RP de 20/10/2003 (relator José Lameira), in www.dgsi.pt. foi considerado resultar «de forma clara, quer da análise do conceito - logradouro -, quer da leitura do artigo 1421 que o logradouro é parte comum do prédio (quer se entenda que o é presuntivamente quer se entenda que o é imperativamente)».
Tomando posição, afigura-se-nos que os logradouros não são partes do edifício imperativamente comuns. No caso concreto, o logradouro que está em causa, só poderia ser considerado imperativamente comum se se entender que deve ser reconduzido ao solo previsto na alínea a) do n.º1 do art.1421.º, porque excluída está a previsão legal atinente aos terraços de cobertura. Porém, tal recondução ao solo, deixaria por explicar a razão da lei ter previsto no n.º2 alínea a) os pátios e jardins anexos ao edifício como presuntivamente comuns, posto que se os mesmos devessem considerar-se, ainda, solo do edifício nenhum sentido faria autonomizá-los naquele n.º2. É certo que se pode argumentar que pátio não corresponde exatamente ao logradouro podendo este assumir feição diferente, mas tendemos a considerar que, na maior parte dos casos, os logradouros e pátios correspondem à mesma realidade, sendo que aquela a que se podem, a nosso ver, melhor reconduzir serão efetivamente os pátios e, no caso concreto, nada de especifico resulta que afaste essa equiparação. Ademais, a nosso ver, o solo previsto na norma corresponderá ao solo onde está implantado o edifício e esse implantação não abrange os logradouros, por natureza “espaço além do edifício”. Donde, em conformidade com o que já acima se viu relativamente ao título constitutivo da propriedade horizontal e sua função delimitadora das frações autónomas e modeladora do concreto condomínio, não sendo o logradouro imperativamente comum (na senda, neste particular, do entendimento maioritário na jurisprudência), temos que admitir que sobre o mesmo possa o título constitutivo da propriedade horizontal dispor de forma a que se conclua que tal parte foi atribuída à(s) fração(es) autónoma(s), não colhendo a presunção de que é uma parte comum v.g. a prevista na alínea a) do n.º2 do art.1421.º do CC. Assim, admitimos que o logradouro será uma parte comum se o título constitutivo não dispuser em termos de afastar a presunção legal».
Reiteramos, neste lugar, tal entendimento e conclusões, pelo que julgamos que o título constitutivo da propriedade horizontal podia afastar, como afastou, tal presunção: metade da área do logradouro foi integrada na composição da fracção B (a par das três divisões assoalhadas, cozinha, despensa, casa de banho e vestíbulo), nada permitindo retirar ao logradouro sentido diferente daquele que se dá às demais partes integrantes desta fracção, nem, de resto, se perceberia que o logradouro (isto é, metade da sua área) fosse, expressamente, mencionado na composição daquela fracção, se não houvesse a intenção de integrá-lo nela. Se a intenção do declarante fosse, meramente, a de afectar metade do logradouro ao uso exclusivo da fracção B, como entendeu o tribunal recorrido, certamente que o teria dito dessa forma.
Conforme ensinam Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, III, p.. 410 e segs., «se alguma ou algumas partes do edifício que a lei presume comuns forem especificadas entre as frações autónomas e lhes for atribuído um valor (assim sucede, a cada passo, com as dependências que no projecto do edifício se destinavam a uso e habitação do porteiro, e com a cave ou subcave que o mesmo projecto afectava a garagens: cfr.o art.1421.º n.º2 alins. c) e d)), isso significa que o autor do titulo quis atribuir-lhes natureza privativa, devendo considerar-se afastada a presunção legal. (…). Trata-se de um dos poucos casos em que aos particulares se permite, através de negócios de conteúdo normativo, fixar o regime dos direitos reais (cfr. o art.1306.º n.º1), o qual deixa, assim, de ser um regime integralmente taxativo» e «O título constitutivo do condomínio reveste-se da maior importância para todos aqueles que venham a adquirir a propriedade de frações autónomas. São muito frequentes, na prática, situações como as que seguidamente se descrevem: a) Na fase de negociação das fracções autónomas de um edifício já construído, em construção ou apenas projectado, mas não submetido ainda ao regime de propriedade horizontal, induzem-se os futuros adquirentes (…) a supor que determinados compartimentos ou espaços – uma cave, as dependências para habitação do porteiro, um sótão, um jardim, um logradouro, etc. – serão comuns e, ulteriormente, o titulo constitutivo do condomínio descreve esses compartimentos ou espaços como privativos de um ou alguns dos condóminos; (…) c) Noutros casos, a desconformidade verifica-se entre o projecto para que foi concedida a licença camarária de construção e o titulo constitutivo. (…). Em todos estes casos, prevalece sempre o que resultar do título constitutivo, dada a natureza real do estatuto que nele se contém. A situação jurídica do imóvel, como objecto de um direito real, é definida pelo título de que este direito emerge, e não por qualquer negócio com eficácia meramente obrigacional (caso dos contratos-promessa de compra e venda das fracções autónomas) nem, muito menos, pelo projecto de construção do edifício ainda que aprovado pela administração pública».
Importa não esquecer que a lei não exige que no título constitutivo se enumerem as partes comuns e, no título sub judice, o logradouro é mencionado duplamente, como integrando, na proporção de metade, a fracção B e como sendo, na outra metade, parte comum, nada permitindo ou impondo que se desvalorize a expressa integração de parte do logradouro na composição da fracção B.
Enfim, em face das regras interpretativas sobreditas, um declaratário normal colocado na posição do real declaratário retiraria da declaração acima transcrita (como retiraram A. e R.) o sentido de que à fracção B ficou a pertencer uma parte do logradouro, correspondente a metade da sua área total, podendo afirmar-se que, perante o teor do título, o condómino ou qualquer interessado em adquirir essa fracção tomaria como certo que à mesma pertence um logradouro com aquela área.
É este sentido que prevalece, não se podendo, por isso, acompanhar a conclusão da sentença recorrida quando afirma que o logradouro é, todo ele, parte comum do prédio.
4.4. Aqui chegados, surge, no entanto, outra questão: que parte específica do logradouro integrará a fracção B e que parte constituirá parte comum?
O título constitutivo da propriedade horizontal não indicou ou delimitou, em concreto, que parte do logradouro integraria a fracção B e que parte constituiria parte comum, não individualizando, além da área (que é metade), a parte ou partes determinadas e precisas que cabem à fracção B.
O próprio recorrente reconhece que assim é ao aludir a “metade indiscriminada” e ao afirmar, nas alegações recursivas que «…não se especificando contudo qual a metade do logradouro (correspondente a 45 m2) que é afeta à fração B e qual a metade que é afeta à parte comum» e «não é possível verificar qual a parte do logradouro que é afeta à Fração B, nem qual a metade que constitui parte comum, visto que, apenas está definido que o logradouro é dividido em dois (45 m2 afetos à Fração B e outros 45 m2 sendo parte comum), não especificando qual parte cabe a quem».
Desta forma, sobre o logradouro em causa incidem, simultaneamente, um direito de propriedade da titularidade do proprietário da fracção B e um direito de propriedade comum pertencente a todos os condóminos, em termos quantitativamente iguais (metade da área do logradouro), estando-se, portanto, em face de uma comunhão de direitos sobre o logradouro, a que se impõe aplicar as regras da compropriedade (cfr. art. 1404.º do CC).
Refira-se que nada consta dos factos provados que nos permita delimitar, em concreto, a área que integra ou pertence à fracção B, sendo certo que nada foi alegado nos articulados a este respeito.
Com efeito, o R., na contestação, nada alegou quanto a uma eventual delimitação, especificação ou materialização, limitando a falar na “sua metade do logradouro” e na “metade que é parte comum” (cfr. arts. 60.º e 63.º da contestação), sem nunca as identificar, em concreto, no espaço.
Dir-se-á que no art. 64.º da contestação o R. refere que a parte do logradouro que constitui parte comum é a que não tem qualquer edificação, donde se poderá inferir que, na tese do R., a parte concreta, específica ou física pertencente à fracção B é a que tem as edificações.
Tal ilação (de que a parte edificada pertence à fracção B) constitui, no entanto, uma conclusão, que necessitaria de ser sustentada pela pertinente alegação fáctica, por forma a que, uma vez provados tais factos, o tribunal pudesse chegar a idêntica conclusão.
Sucede que o R. nunca alegou por que forma, por quem e quando foi feita a individualização no local ou o destaque da parte pertencente à fracção B e da parte que é comum (sendo certo que não o foi no título constitutivo da propriedade horizontal, como se viu), em termos de demonstrar e permitir concluir que a parte edificada é a pertencente à fracção B.
Nada na alegação das partes e nos factos provados legitima o entendimento de que ocorreu uma delimitação ou divisão da propriedade comum sobre o logradouro através de actos possessórios, sendo manifestamente insuficiente o alegado pelo R. no arts. 59.º a 62.º e 70.º a 72.º da contestação, quanto à realização de obras.
É que dessa alegação não se retira que o R. venha exercendo actos materiais sobre uma parte determinada e concreta do quinhão que detém sobre o logradouro, como se essa parte fosse exclusivamente sua e com a convicção de ser seu proprietário exclusivo (cfr., ainda, o n.º 2 do art. 1406.º do CC: «O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título»).
De resto, o R. alegou que, quando adquiriu a fracção B em 1999, já foi confrontado com edifícios existentes há muitos anos, tendo-se limitado a recuperá-los e remodelá-los (cfr. art. 59.º da contestação). Mas, o que se provou foi, apenas, que «7) Em data não apurada, mas que se situa em meados do ano de 2003, o R. mandou edificar um anexo à sua habitação, erigido no logradouro comum, ocupando-o na sua quase totalidade» e que «10) Actualmente, a área disponível do logradouro comum está agora circunscrita a um 7 m²», o que, obviamente, não permite entender que estamos em face de uma mera remodelação de algo já existente, de um melhoramento ou de uma benfeitoria.
Por conseguinte, não pode concluir-se que o logradouro tenha sido divido e que tenha sido afecta à fracção B uma área isolada e específica (a das edificações), como parece pretender o R.
Aliás, o próprio R./recorrente acaba por entender o mesmo, quando, nas alegações de recurso, argumenta que «não se concebe de que forma chegou o Tribunal de 1ª instância à conclusão de que o Anexo em apreço estava construído na metade do logradouro que correspondia à parte comum de todos os condóminos e de que a outra metade estaria afeta ao uso exclusivo da Fração B, sendo que as partes não estão dessa forma discriminadas no título constitutivo».
O recorrente afirma, nas mesmas alegações, que «o anexo se encontra na sua metade do logradouro, ao passo que a metade que se encontra descoberta é a outra parte comum», mas nem aí, nem no momento e lugar próprios, que era a contestação, logrou justificar e fundamentar esta afirmação conclusiva.
Do exposto, resulta, pois, que a fracção B integra, apenas, uma parte ideal do logradouro correspondente a metade da sua área, o que equivale a dizer que o R. é titular, apenas, de um quinhão ou quota ideal de ½ sobre o logradouro em causa, o que, quanto ao seu uso e fruição, convoca as regras dos arts. 1406.º e segs. do CC (ex vi do art. 1404.º).
4.5. Podia, então, o R. levantar edificações no logradouro?
A este respeito, dispõe o art. 1406.º do CC que:
«1. Na falta de acordo sobre o uso da coisa comum, a qualquer dos comproprietários é lícito servir-se dela, contanto que a não empregue para fim diferente daquele a que a coisa se destina e não prive os outros consortes do uso a que igualmente têm direito.
2. O uso da coisa comum por um dos comproprietários não constitui posse exclusiva ou posse de quota superior à dele, salvo se tiver havido inversão do título».
Sendo o logradouro uma coisa, simultaneamente, comum e própria da fracção B, sem especificação das partes respectivas (que são idealmente iguais), e não se tendo provado qualquer acordo sobre o seu uso, temos que o R. podia servir-se do mesmo, desde que não o empregasse para fim diferente daquele a que se destina e não privasse os outros condóminos do uso a que igualmente têm direito.
No caso dos autos provou-se que:
«7) Em data não apurada, mas que se situa em meados do ano de 2003, o R. mandou edificar um anexo à sua habitação, erigido no logradouro comum, ocupando-o na sua quase totalidade.
8) Antes de iniciar as obras, o acesso a este último processava-se através da casa de porteira, por uma cancela aí existente para esse efeito.
9) O R. não só vedou esse acesso ao logradouro comum como o ocupou de forma ostensiva, com a construção de um anexo.
10) Actualmente, a área disponível do logradouro comum está agora circunscrita a um 7 m²».
Nada resulta do título constitutivo quando à destinação do logradouro, sendo do conhecimento geral que o mesmo pode servir fins diversos, como mera delimitação do prédio, jardim, espaço de lazer, estacionamento e até para edificações secundárias.
Desta forma, a factualidade provada é insuficiente para se entender que as edificações feitas pelo R. são incompatíveis com a finalidade do logradouro, enquanto parte comum.
Na sentença recorrida diz-se que «…não podemos afirmar que a construção levada a cabo pelo R. se insere numa utilização normal dos logradouros como espaços destinados ao lazer e ao convívio, uma vez que não é mais do que o prolongamento da fração do R.», mas tal asserção não encontra nos factos provados qualquer sustentação, pois que os mesmos não permitem entender que a construção seja “um prolongamento” da fracção do R., nem, de resto, se compreende qual o sentido desta expressão e que realidade se pretende com ela referir (sendo, de resto, a própria sentença que, citando palavras de Sandra Passinhas, considera que o logradouro pode servir de base a edificações secundárias…).
Sucede que da mesma factualidade, decorre, inegavelmente, que, com as edificações em causa, o R. ocupou a quase totalidade do logradouro (sobejando uma área de 7m2) e privou e continua a privar os outros condóminos do uso da parte do logradouro a que têm direito (ao contrário do que se afirma na contestação e nas alegações recursivas), pelo que só pode concluir-se ser ilícita a utilização que o R./recorrente conferiu ao logradouro.
Note-se que nada permite entender que as edificações em causa se encontrem, apenas, na metade do logradouro que integra a fracção B, como defende o recorrente, posto que, como se viu, inexiste qualquer delimitação física dessa parte.
Acresce que está vedado aos condóminos realizar obras que constituam inovações, bem como levar a cabo, nas partes comuns do edifício, inovações capazes de prejudicar a utilização, por parte de alguns dos condóminos, tanto das coisas próprias como das comuns (art. 1425.º do CC).
Certo é que, conforme salienta Aragão Seia, in Propriedade Horizontal, Almedina, 2001, p. 135, «mesmo que a parte comum esteja afecta ao uso exclusivo de um condómino, como um terraço de cobertura por exemplo, ele não poderá efectuar aí qualquer construção sem autorização de todos os outros, nos termos legais».
É conhecida a querela doutrinal e jurisprudencial em torno do art. 1425.º do CC, na qual, por possuir escassa relevância para o caso vertente, não entraremos.
Sempre diremos, no entanto, que para certos autores (v.g., Aragão Seia, in Ob. cit., p. 97 e segs.; Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, III, 2.ª ed., p. 433) o artigo em referência rege para as inovações introduzidas nas partes comuns do prédio, não sendo aplicável às inovações introduzidas nas fracções autónomas que são pertença exclusiva dos condóminos.
Para outros autores (v.g., Rui Vieira Miller, A Propriedade Horizontal no Código Civil, Almedina, 1998, p. 214 e segs.), estamos perante uma norma complementar à contida no art. 1422.º, que define o regime do consentimento aí previsto para os casos de maior relevo, que são as obras inovadoras, quer recaíam sobre as coisas próprias, quer sobre as comuns.
Em coerência com as posições assumidas, o primeiro grupo de autores tenderá a definir “obra inovadora” como aquela que se traduz numa qualquer alteração introduzida na substância ou forma das coisas comuns ou qualquer modificação relativa ao seu destino ou afectação, trazendo algo de novo, de criativo, em benefício das coisas comuns do edifício já existentes ou que criem outras benéficas coisas comuns e, ainda, as que levem ao desaparecimento de coisas comuns existentes ou a modificações na sua afectação ou destino, tratando-se de inovações que se dirigem ao melhoramento, ao uso mais cómodo ou ao melhor rendimento da coisa comum, não se destinando a privilegiar o proprietário da fracção, mas sim a coisa comum.
Já para o segundo grupo de autores, “obra inovadora” será qualquer alteração do prédio, tal como originariamente foi concebido, com o fim de proporcionar a um, a vários ou à totalidade dos condóminos, maiores vantagens ou benefícios.
Certo é que, para ambas as correntes doutrinais, as “obras inovadoras” não poderão ser efectuadas em prejuízo dos demais condóminos.
No caso dos autos, provou-se que o R. mandou edificar, no logradouro comum, um anexo à fracção B, ocupando-o na quase totalidade.
Embora se desconheçam as concretas características desse anexo (por nada constar dos factos provados a esse respeito), nada permite entender que estejamos, apenas, em face de uma obra de mera conservação, que se traduza numa benfeitoria necessária, sendo certo que competia ao R. o ónus de provar que tal obra teve, apenas, por fim evitar a perda, destruição ou deterioração de uma parte comum do edifício (como já se referiu, o R. alegou que, quando adquiriu a fracção B em 1999, já foi confrontado com edifícios existentes há muitos anos, tendo-se limitado a recuperá-los e remodelá-los, contribuindo para a maior salubridade do prédio, mas nada disso se provou, tendo ficado assente que foi ele que mandou edificar o anexo, em meados do ano de 2003).
De igual forma, nada legitima o entendimento de que se está perante um melhoramento em benefício da coisa comum, antes se estando em face de algo que, apenas, beneficia a fracção B.
De resto, mostra-se irrelevante que as obras em causa tenham tido licenciamento municipal (o que, de resto, não se provou), pois que, como salienta Aragão Seia, Ob. Cit., p. 99, a «(…) tal licença não tem a virtualidade de impor uma compressão ao exercício do direito de propriedade dos outros condóminos».
O recorrente afirma nas alegações de recurso que não obteve consentimento da assembleia de condóminos, nem da administração do condomínio para levar a cabo a obra em causa, pelo facto de, à data, não existir condomínio constituído, tendo, por isso, pedido autorização ao dono do prédio, que a concedeu, mas esta factualidade não foi alegada, como deveria, na contestação e, por isso, não foi, nem podia ser apreciada pelo tribunal a quo, constituindo questões de facto novas que não podem ser consideradas por esta Relação.
Tal como salienta Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, Almedina, Coimbra, 7.ª ed., 2022, p. 139, «a natureza do recurso, como meio de impugnação de uma anterior decisão judicial, determina outra importante limitação ao seu objeto decorrente do facto de, em termo gerais, apenas poder incidir sobre questões que tenham sido anteriormente apreciadas, não podendo confrontar-se o tribunal ad quem com questões novas. Na verdade, os recursos constituem mecanismos destinados a reapreciar decisões proferidas, e não a analisar questões novas, salvo quando, nos termos já referidos, estas sejam de conhecimento oficioso e, além disso, o processo contenha os elementos imprescindíveis». E, mais à frente (p. 141), «a assunção desta regra encontra na jurisprudência numerosos exemplos: a) As questões novas não podem ser apreciadas no recurso, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos, pois estes destinam-se a reapreciar questões, e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprimir um ou mais órgãos de jurisdição. b) os recursos destinam-se à apreciação de questões já antes levantadas e decidias no processo, e não a provocar decisões sobre questões que não foram antes submetidas ao contraditório e decididas pelo tribunal recorrido, a mesmo que se trate de questões de conhecimento oficioso».
Ora, o direito ao recurso não confere aos recorrentes a faculdade de alegar de forma ilimitada os factos constitutivos do seu direito e/ou os impeditivos extintivos ou modificativos. Os recursos visam a reapreciação de uma decisão e não a obtenção de decisões sobre questões novas, que não foram suscitadas pelas partes perante o tribunal recorrido, nem objecto das decisões impugnadas.
Mas, ainda que se entendesse que o R. podia, sozinho ou sem o consentimento dos demais condóminos, levantar as edificações em causa, sempre teríamos que, ainda assim, o mesmo nunca poderia afectar a linha arquitectónica, nem o arranjo estético do prédio.
Com efeito, nos termos previstos na al. a) do n.º 2 do art. 1422.º do CC «É especialmente vedado aos condóminos: a) Prejudicar, quer com obras novas, quer por falta de reparação, a segurança, a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício», sendo que, de acordo com o preceituado no n.º 3 do mesmo artigo, «As obras que modifiquem a linha arquitectónica ou o arranjo estético do edifício podem ser realizadas se para tal se obtiver prévia autorização da assembleia de condóminos, aprovada por maioria representativa de dois terços do valor total do prédio».
Ora, a construção de um anexo no logradouro, ocupando a quase totalidade do mesmo, ofende os elementos diferenciadores do prédio, nomeadamente, a sua linha arquitectónica e o seu arranjo estético, sendo certo que parece ter como única finalidade a de servir a fracção B (cfr. n.º 7 dos factos provado) proporcionando-lhe, portanto, um melhor uso ou aproveitamento.
A este respeito, não podemos deixar de acompanhar a sentença recorrida, quando nela se afirma que «Construir um anexo no logradouro (ou no jardim ou no pátio nas expressões da al. a) do n.º 2 do artigo 1421 do Código Civil) com as dimensões e características que constam dos autos (…) é manifesto que prejudica de forma clara não só a linha arquitectónica do edifício bem como o seu arranjo estético. Não nos podemos esquecer que o prédio em propriedade horizontal, do qual A. e R. são condóminos engloba não só as frações autónomas em si mesmas, mas também o logradouro. Ora, para qualquer condómino não é indiferente ter um logradouro amplo, eventualmente arranjado com um jardim ou com um pátio, ou ter um anexo como o que foi construído pelo R.».
Referindo-se a expressão “linha arquitectónica” ao conjunto dos elementos visuais estruturais de construção que, integrados em unidade sistemática, conferem ao prédio a sua individualidade própria e específica (cfr. Aragão Seia, Ob. Cit., p. 100), só pode entender-se que a edificação de um anexo no logradouro, ocupando a quase totalidade do mesmo, ofende a unidade sistemática que, até então, o prédio tinha.
O mesmo se diga quanto ao “arranjo estético” do edifício, entendido como o conjunto de características visuais que conferem unidade sistemática ao conjunto, que sai, claramente, afectado pelo anexo em causa, alterando a traça e aparência externa do edifício.
E, assim, por este motivo também, as edificações ou construções levadas a cabo elo R. nunca poderiam manter-se, devendo ser reposta a situação anterior.
4.6. Nas alegações recursivas, o recorrente refere que «…não se descortina porque razão se sentiu lesado o Recorrido por um facto que há muito conhecia e não o incomodava ou prejudicava de forma alguma, levando a crer que houve uma atuação de má-fé por parte do mesmo, aplicando-se aqui o mecanismo da suppressio que não foi relevada na douta sentença ora recorrida, mas deveria ter sido» e «Deveria também ter pesado o facto de a renovação do Anexo que já ali se encontrava, ter sido feita há cerca 20 (vinte) anos atrás e só agora ter vindo o Recorrido levantar tal questão, convenientemente, quando se pondera a venda da casa da porteira. A ver do Recorrente, estamos perante uma situação de suppressio, pois que se encontram reunidos os seus pressupostos…».
O recorrente parece, pois, pretender que se paralise o eventual direito do A. a ver reposta a situação anterior do logradouro, através do funcionamento do instituto do abuso de direito.
Trata-se, mais uma vez, de uma questão nova, só suscitada no recurso, mas cujo conhecimento, por ser oficioso, não impede que sobre ela nos debrucemos.
Como é consabido, o abuso de direito, expressamente previsto no art. 334.º do CC, consiste num exercício inadmissível de posições jurídicas ou, dito de outra forma, num exercício de posições permitidas, mas em termos tais que contrariam os valores fundamentais do sistema, expressos, por tradição, na boa-fé.
Antunes Varela, in Das Obrigações em Geral, Vol. I, 6.ª ed., p. 516, refere que «para que haja lugar ao abuso de direito é necessário a existência de uma contradição entre o modo ou o fim com que o titular exerce o seu direito e o interesse a que o poder nele consubstanciado se encontra adstrito».
Trata-se de uma válvula de segurança, de conhecimento oficioso, que obsta a situações de injustiça reprováveis para o sentimento jurídico prevalente na comunidade social.
Existirá abuso do direito quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, aparece, todavia, no caso concreto, exercitado em termos, clamorosamente, ofensivos da justiça e contrários ao seu fim (económico e social), ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito.
Muito embora o intérprete-aplicador da lei tenha uma lata disponibilidade na concretização da boa-fé, têm-se apontado dois instrumentos que conferem maior segurança na decisão: o princípio da tutela da confiança legítima e o princípio da materialidade subjacente.
Através do primeiro princípio, subjacente ao abuso de direito, protegem-se situações de confiança justificada ou plausível, alicerçada em elementos razoáveis, susceptíveis de provocar a adesão de um pessoa normal, com base na qual alguém actua de acordo com o que acreditava vir a acontecer (cfr. Baptista Machado, no estudo Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium, in Obra Dispersa, Vol. I, p. 415 a 418, e RLJ anos 116, 117 e 118, n.º 3735, p. 171 e segs.). A protecção da confiança salda-se na constituição, a favor do confiante, de direitos que, de outra forma, não lhe assistiriam, permitindo assegurar uma solução justa ou equitativa.
Já a ideia que aflora do princípio da materialidade subjacente é a de que o Direito visa, através dos seus preceitos, a obtenção de certas soluções efectivas, para o que é insuficiente a adopção de condutas que só formalmente correspondem aos objectivos jurídicos. Ou seja, a boa-fé exige que os exercícios jurídicos sejam avaliados em termos materiais, de acordo com as efectivas consequências que acarretam, pois que o cumprimento formal de uma norma jurídica pode, materialmente, contrariar a boa fé ou traduzir-se num exercício desequilibrado de posições jurídicas.
Com recurso a tais princípios, a doutrina e a jurisprudência têm tipificado certos comportamentos inadmissíveis, entre os quais, para o que ora releva, se destaca a denominada “suppressio”, que abarca as situações em que o não exercício de um direito, por parte do respectivo titular, durante um lapso de tempo significativo, cria na outra parte a confiança de que o mesmo já não virá a ser exercido, merecendo essa confiança a protecção da ordem jurídica através de um impedimento a esse exercício tardio ou da atribuição à contraparte de um direito subjetivo obstaculizador.
A doutrina e jurisprudência apontam como requisitos de aplicação desta figura:
- um não exercício prolongado do direito;
- uma situação de confiança daí derivada para a contraparte, coadjuvada por elementos circundantes que a sustentem;
- uma justificação para essa confiança;
- um investimento de confiança;
- a imputação ao não exercente da confiança criada (cfr., por exemplo, o acórdão da RC de 24.11.2020, in wwwdgsi.pt).
No caso dos autos, não se vislumbram razões para que os direitos do A., emergentes da ilicitude da obra levada a cabo pelo R., devam ser paralisados, por abusivos.
Não é suficiente para se entender o contrário o facto de o A. ser condómino do prédio dos autos desde 2012 e de a presente acção ter dado entrada em 2020, quando é certo ser o próprio R. que refere que o uso e a ocupação do logradouro por sua parte foi tema discutido em diversas assembleias de condóminos e num processo que terá corrido termos no Julgado de Paz (cfr. art. 65.º e 73.º da contestação) e que não se provou que o A. não tenha colocado qualquer reserva nem questionado a existência das obras em causa desde que adquiriu a fracção C.
Destarte, sendo estes os invocados fundamentos do abuso de direito e não se descortinando, oficiosamente, quaisquer outros que possam aventar-se, em face da matéria de facto provada e não provada, impõe-se concluir pela improcedência da “excepção” invocada nas conclusões recursivas.
4.7. Aqui chegados, podemos concluir que improcedem todas as conclusões do recorrente, pelo que importa confirmar - embora com fundamentação, parcialmente, diferente - a sentença recorrida, impondo-se, apenas introduzir alterações à al. b) do respectivo dispositivo, no segmento que refere “implementadas na metade do logradouro que constitui parte comum”, decorrentes do entendimento adoptado neste acórdão de que o logradouro do prédio em apreço não é todo ele parte comum do prédio e que inexistem duas “metades” individualizadas ou delimitadas que possam corresponder, fisicamente, à parte integrante da fracção B e à parte que constitui parte comum do prédio.
Uma última nota: nas suas alegações, o recorrente refere que «…numa ação em que o pedido consiste na condenação do R. em reconhecer algo que nunca colocou em causa – que metade do logradouro é parte comum do prédio constituído em propriedade horizontal - não compreende o Recorrente a razão de ter sido condenado a reconhecer tal realidade porque nunca a negou e concorda com ela».
Mas, não lhe assiste razão.
Como é bom de ver, a condenação do R. a reconhecer que metade do logradouro (entenda-se, metade da área do logradouro) é parte comum do prédio é imposta, desde logo, pelo facto de se ter demonstrado que o mesmo levou a cabo obras e construções ilícitas no logradouro comum, o que, por si só, evidencia a existência de uma situação de dúvida ou incerteza, carecida de tutela jurisdicional.
As custas do recurso são da responsabilidade do recorrente, por ter ficado vencido (art. 527.º do CPC).
V – DECISÃO
Pelos fundamentos expostos, acorda-se em julgar a apelação totalmente improcedente e, em consequência, mantém-se a sentença recorrida, com a seguinte alteração na redacção da al. b) do respectivo dispositivo:
«(…)
b) Condeno o R a proceder à demolição das obras e construções por si implementadas no logradouro do prédio, repondo-o na sua situação original e entregando-o livre e desocupado ao Condomínio.
(…)».
Custas pelo recorrente.
Notifique.
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Lisboa, 06.11.2025
Rui Oliveira
Margarida de Menezes Leitão
Teresa Sandiães |
