| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. RELATÓRIO
Zip Reoco Resi Porfolio, Sicafi, S.A. intentou, junto do Balcão Nacional do Arrendamento, requerimento de procedimento especial de despejo (PED) contra A … e B …, pedindo o despejo da fracção designada pela letra “…”, correspondente ao terceiro andar direito, com entrada pelo lote … da Avenida José …, 2835- … Vale da Amoreira.
Para tanto, alegou como fundamento do despejo a cessação do contrato de arrendamento por oposição do senhorio à renovação do contrato.
Notificados os requeridos, nos termos e para os efeitos do estatuído no art. 15º-D do Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU), aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, veio a requerida A … deduziu oposição, concluindo que deve:
Ø Declarar-se nula e de nenhum efeito a notificação `de oposição à renovação do arrendamento por ilegitimidade da sua autora;
Ø Se assim não se entender deve ser declarada nula, por extemporânea, a notificação `de oposição à renovação do arrendamento por violação do preceituado no art.º 1096º, nº 1 do Cód. Civil.
Remetidos os autos para tribunal (art. 15º-H do NRAU) e após realizada audiência de julgamento, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
«Pelo exposto, julgo a presente ação especial de despejo procedente e, consequentemente, ordeno o despejo da fração, destinada a habitação, designada pela letra “..” correspondente ao … andar direito, com entrada pelo lote … da Avenida José …, 2835- … Vale da Amoreira, condenando os Réus, A … e B … a entregar o referido imóvel, livre de pessoas e bens à Autora, Zip Reoco Resi Porfolio, Sicafi, S.A.
Custas a cargo dos Réus, sem prejuízo do decidido quanto à proteção jurídica - artigo 527.º, n.º 1 do Código de Processo Civil (CPC).
O valor da ação: 6.900,00 euros (seis mil novecentos euros) – artigo 296.º, n.º 1, 298.º, n.º 1 e 306.º, n.º 1 e 2 do CPC.
Registe e notifique.»
Inconformada com a sentença, veio a requerida A … dela interpor o presente recurso de apelação, formulando as seguintes conclusões [transcrição]:
1ª Por economia processual dá-se por reproduzido o alegado na Questão Prévia, em consequência do que deve ao presente recurso ser atribuído efeito suspensivo, por ser inconstitucional o artº 15-Q, do NRAU:
2.ª No que ao prazo de oposição à renovação do arrendamento diz respeito, e consequente tempestividade do exercício pela senhoria do direito à oposição à renovação do contrato de arrendamento, com efeitos na data pretendida ,de 31.05.2023, considera a Recorrente, por todo o acima exposto, que, também por economia processual se dá por reproduzido, que a Sentença recorrida violou o artigo 1096.º, n.º 1, do C.C, na redação que lhe foi introduzida pela Lei n.º 13/2019, que entrou em vigor em 13.02.2019 (artigo 16.º da Lei), e obrigou a que o prazo de renovação dos contratos de arrendamento fosse ,no mínimo, de três anos.
3.ª- No presente caso o contrato foi celebrado, no dia 01.06.2017, pelo prazo de 5 anos, renovável, anualmente.
4.ª- Quando da renovação do contrato de arrendamento, ocorrida em 01.06.2022, já estava em vigor a redação atual do artigo 1096º do Cód. Civil, pelo que, em 01.06.2022, o contrato renovou-se por 3 (três) anos, mantendo-se em vigor até ao dia 31.05.2025.
5.ª- Por não ter sido antecipada e validamente manifestada pelo senhorio a oposição à sua renovação, que devia exercer até 120 dias antes da renovação do contrato, reportada a 31.05.2025, entende a Recorrente que o contrato de arrendamento se tornou a renovar, por mais 3 anos, mantendo-se em vigor até ao dia 31.05.2028.
6.ª- Mas, mesmo que assim não se entenda, sempre deve ser proferida decisão que reconheça o direito à validade e vigência do contrato de arrendamento urbano, da fração autónoma designada pela letra G, que corresponde ao 3º andar Dto., do lote …, do imóvel sito na Av. José …, Vale da Amoreira, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo … da União das freguesias da Baixa da Banheira e Vale da Amoreira, por renovação do mesmo ,em 01 de junho de 2022, por três anos, nos termos e com os efeitos do artigo 1096.º, n.º 1, do Código Civil, até 31 de maio de 2025.
Conclui pugnando pela revogação da sentença e consequente absolvição da recorrente.
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A recorrida não contra-alegou.
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Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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II. QUESTÕES A DECIDIR
Sendo o objeto do recurso delimitado pelas conclusões do apelante, nos termos preceituados nos artigos 635º/4 e 639º/1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso e daquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, importa, no caso, apreciar e decidir se o contrato de arrendamento se extinguiu por caducidade (oposição tempestiva à renovação).
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III. FUNDAMENTAÇÃO
III.1. Factos provados
O tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos [transcrição]:
1. A Autora, Zip Reoco Resi Porfolio, Sicafi, S.A., na qualidade de senhoria, e os Réus, A … e B …, na qualidade de inquilinos, celebraram o acordo escrito de cedência do gozo e fruição, pela primeira aos segundos, da fração, destinada a habitação, designada pela letra “…” correspondente ao … andar direito, com entrada pelo lote … da Avenida José …, 2835- … Vale da Amoreira;
2. Pelo prazo de 5 (cinco) anos com início a 1 junho de 2017 e termo a 31 de maio de 2022, renovando-se por iguais e sucessivos prazos de 1 (um) ano;
3. O senhorio poder-se-ia opor à renovação automática do referido acordo de arrendamento mediante comunicação, remetida ao arrendatário por carta registada com aviso de receção, com a antecedência de mínima de 120 (cento e vinte) dias do termo do prazo de duração inicial desse acordo, ou de qualquer uma das suas eventuais renovações;
4. Por carta registada, com aviso de receção, datada de 16.01.2023., veio a HIPOGES, na qualidade de procuradora e representante da proprietária, Zip Reoco Resi Portfolio, Sicafi, S.A., notificar A … da oposição à renovação do mencionado acordo de arrendamento, comunicando que o contrato cessava, em 31.05.2023., data em que A … deveria desocupar o locado.
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O tribunal de 1ª instância consignou ainda que:
“Com interesse para a decisão da causa nenhum facto resultou não provado.”
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III.2. Apreciação jurídica
A sentença recorrida julgou procedente a presente acção especial de despejo e ordenou o despejo do locado, condenando os RR. a entregar o imóvel à A. livre de pessoas e bens, por considerar tempestiva, válida e eficaz a oposição do senhorio à renovação do contrato de arrendamento em causa nos autos.
Pugnando pela revogação da decisão, invoca a recorrente que o tribunal a quo violou o art. 1096º/1 do Código Civil na redacção introduzida pela Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro, sustentando que esta alteração obrigou a que o prazo de renovação dos contratos de arrendamento fosse, no mínimo, de três anos, pelo que, no caso dos autos, o contrato celebrado em 1/6/2017 – cujo prazo foi de cinco anos, com renovação anual – renovou-se em 1/6/2022 por três anos, mantendo-se em vigor até ao dia 31/5/25, não tendo a oposição do senhorio sido exercida até 120 dias antes da renovação.
Apreciemos.
É incontroverso que estamos perante um contrato de arrendamento para fins habitacionais, com prazo certo (cf. arts 1022º e 1023º do CC), tal como foi qualificado pela 1ª instância e não é posto em crise no recurso.
À data da celebração do contrato (1/6/2017 – facto provado nº 2) vigorava o seguinte regime quanto à renovação automática do contrato (art. 1096º CC) e à oposição à renovação deduzida pelo senhorio (art. 1097º CC), na redacção da Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro (que aprovou o Novo Regime do Arrendamento Urbano ou NRAU, revogando o RAU aprovado pelo DL 321-B/90, de 15 de Outubro, recolocando a disciplina do arrendamento urbano no Código Civil e aditando a este diploma os artigos 1064º a 1113º), na versão introduzida pela Lei nº 31/2012, de 14 de Agosto:
Artigo 1096.º
1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias.
3 - Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.
Artigo 1097.º
1 - O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
2 - A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.
Este regime veio a ser alterado pela Lei nº 13/2019, de 12 de Fevereiro, passando os mencionados preceitos a ter a seguinte redacção:
Art. 1096º
1 - Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de três anos se esta for inferior, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2 - Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos previstos n.º 3 do artigo anterior.
[As alterações da redacção da norma são as sinalizadas com sublinhado.]
Art. 1097º
1 - (não foi alterado)
2 - (não foi alterado)
3 - A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
4 - Excetua-se do número anterior a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 1102.º e nos n.os 1, 5 e 9 do artigo 1103.º).
Na esteira do que decorre do entendimento vertido na sentença recorrida e bem assim na alegação de recurso, entendemos que a alteração introduzida pela citada Lei nº 13/2019, em matéria de oposição à renovação do contrato, aplica-se não só aos contratos futuros, mas também aos contratos em vigor, o que, tendo em conta que se trata de norma que dispõe directamente sobre o conteúdo da relação jurídica, abstraindo dos factos que lhe deram origem, está em consonância com a regra geral do artigo 12º/2 do Código Civil (neste sentido, v. Maria Olinda Garcia, “Alterações em matéria de Arrendamento Urbano introduzidas pela Lei n.º 12/2019 e pela Lei n.º 13/2019”, in Julgar Online, março de 2019, p. 8).
Como consta do seu art. 1º, a Lei nº 13/2019 teve como objectivo “estabelecer medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade”.
Estribando-se neste objectivo da lei, alguma doutrina e jurisprudência interpreta a expressão inicial do art. 1096º - “salvo estipulação em contrário” – no sentido de tal expressão se reportar exclusivamente ao segmento relativo à renovação automática, podendo as partes acordar na exclusão da renovação do arrendamento, mas já não quanto ao prazo de renovação, que (a existir) não poderia ser inferior a três anos (neste sentido, Maria Olinda Garcia, ob. cit., pág. 11; acórdão TRE de 10/11/22, P. 126/21, relatora Adelaide Domingos e acórdão do TRP de 23/9/24, P. 63/23.0T8MTS.P1, relatora Teresa Pinto da Silva - www.dgsi.pt).
Não podemos concordar com esta interpretação, que, em nosso entender, não tem suporte na letra da lei, nem tem em conta a unidade do sistema jurídico, integrante do elemento sistemático da interpretação da lei (art. 9º/1 do Código Civil).
A este propósito, assume relevo o afirmado no acórdão proferido nesta Secção em 10/1/2023, P. 1278/22.4YLPRT.L1, relator Luís Filipe Pires de Sousa, acessível em www.dgsi.pt:
“Em primeiro lugar, é patente que as partes são livres de estabelecer o prazo do arrendamento entre os prazos mínimos de um ano e máximo de trinta anos, conforme deflui do Artigo 1095º, nº2, do Código, na redação da Lei nº 13/2019, de 12.2.
Em segundo lugar, da ressalva inicial do nº 2 do Artigo 1096º (“Salvo estipulação em contrário”) decorre que as partes podem, ab initio, convencionar que o contrato de arrendamento não será renovado.
Em terceiro lugar, estipulando as partes que o contrato será renovável, são livres de estabelecer prazos diferenciados de renovação, sendo o prazo de três anos (introduzido pela Lei nº 13/2019) um prazo supletivo a aplicar nos casos em que as partes não concretizem o prazo da renovação (silêncio do contrato), apesar de preverem a renovação do contrato. De facto, se a lei permite que as partes afastem, de todo, a renovação, então também permite que esta tenha uma vigência diferenciada em caso de renovação (argumento a maiori ad minus; cf. Teixeira de Sousa, Introdução ao Direito, Almedina, p. 443).
A tutela da posição do inquilino e da estabilidade do arrendamento, erigida como um dos propósitos da Lei nº 13/2019 não decorre neste circunspecto, em primeira linha, da nova redação do nº1 do artigo 1096º, mas sim do aditado nº 3 ao Artigo 1097º, nos termos do qual: «3- A oposição à primeira renovação do contrato, por parte do senhorio, apenas produz efeitos decorridos três anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, sem prejuízo do disposto no número seguinte.»
Ou seja, a tutela do inquilino e da estabilidade do arrendamento decorre diretamente desta norma e não propriamente do nº 1 do Artigo 1096º do Código Civil.
De facto, a tese acima explicitada (maioritária na jurisprudência) segundo a qual, a prever-se a renovação do contrato, esta ocorre imperativamente por um prazo mínimo de três anos sucumbe quando confrontada com o disposto no nº 3 do Artigo 1097º do Código Civil.
Na verdade, na lógica dessa tese, desde que as partes prevejam a renovação do contrato de arrendamento, este terá, inapelavelmente, uma duração sempre de quatro anos (mínimo imperativo de um ano, acrescendo renovação imperativa por mais três anos). Ora, se assim fosse, o disposto no nº 3 do Artigo 1097º não faria qualquer sentido, tratando-se de uma norma inútil e espúria porquanto os contratos de arrendamento, desde que as partes não afastassem expressamente a sua renovabilidade, teriam sempre uma duração mínima de quatro anos. Porém, o que decorre do nº 3 do artigo 1097º é que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da celebração do mesmo! Ou seja, o direito de o senhorio opor-se à renovação do contrato, quando seja prevista a renovação do contrato, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data de celebração do contrato. A tutela da estabilidade do arrendamento está aqui e não propriamente no nº1 do Artigo 1096º.
Assim, na discussão da questão em apreço, o elemento interpretativo da lei que mais releva não é propriamente o teleológico, mas sim o sistemático.
(…)
Conjugando o disposto no nº 1 do Artigo 1096º com o disposto no nº3 do Artigo 1097º do Código Civil, e acompanhando aqui Jorge Pinto Furtado, Comentário ao Regime do Arrendamento Urbano, 2ª ed., Almedina, 2020, p. 661, temos que:
«Ora, já se viu que o nº 1 do presente artigo só dispõe para o silêncio contratual e, como no art.º 1097-3 também não se estabelece qualquer dimensão para o ulterior período de renovação, em si, daí se seguirá, se bem nos parece, que quando pretenda estabelecer-se renovação para um arrendamento habitacional de prazo certo terá de atribuir-se à própria duração desse contrato, pela aplicação conjugada dos dois preceitos, uma duração mínima de três anos.»
Em síntese, e mais uma vez, a tutela da estabilidade do contrato está, interpretando-se conjugadamente os preceitos, no estabelecimento de uma duração mínima do contrato de três anos, desde que as partes prevejam a renovabilidade do contrato de arrendamento sem que, nesta eventualidade, haja que fazer aceção do período de renovação expressamente convencionado.”
Na mesma linha, pronunciou-se o acórdão do TRL de 17/3/22, P. 8851/21, relator Nuno Ribeiro (citado no supra mencionado acórdão de 10/1/23).
Seguindo idêntica orientação e, aliás, estribando-se no mesmo acórdão do TRL de 10/1/23, pronunciou-se o acórdão desta mesma Secção de 7/5/24, P. 2363/23.0YLPRT.L1, relatora Alexandra Castro Rocha (acessível em www.dgsi.pt), nos seguintes termos:
“Nada na letra da lei permite concluir que a expressão “salvo estipulação em contrário” diga respeito apenas à renovação e já não ao prazo, uma vez que não se faz ali qualquer distinção. Aliás, a redacção actual é semelhante à que vigorava na versão inicial da L 6/2006 [«o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos»], em face da qual não havia dúvidas sobre o carácter supletivo dos prazos estabelecidos.
Por outro lado, não é a circunstância de o objectivo da L. 13/2019 ser o de reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano que implica que se considere que é imperativo o estabelecimento de um período mínimo de três anos para as renovações automáticas, já que é a mesma lei que permite que não exista sequer renovação (o que significa que, pela estrita via do art. 1096º do Código Civil, terá cingido a protecção da estabilidade do arrendamento aos casos em que a vontade das partes não se manifesta expressamente noutro sentido).
Além disso, tendo em conta o elemento sistemático, parece-nos não fazer qualquer sentido que seja imperativo um prazo mínimo de renovação de três anos, quando o art. 1097º nº1 c) e d) do Código Civil prevê expressamente que a comunicação do senhorio de oposição à renovação se deverá realizar com uma antecedência mínima de 60 dias se o prazo da renovação do contrato for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano, ou com uma antecedência mínima de um terço do prazo da renovação, se esse prazo for inferior a seis meses - o que significa que são lícitos prazos de renovação inferiores a um ano e até inferiores a seis meses.”
Em sentido idêntico, veja-se ainda o acórdão desta 7ª Secção, proferido em 10/9/24, P. 814/24.6YLPRT, relatora Micaela Sousa (e 2ª adjunta a ora relatora), onde se pode ler:
Ø “A redacção da norma, com a ressalva “salvo estipulação em contrário” depõe no sentido de o legislador ter pretendido conferir às partes a liberdade não só para afastar a renovação automática do contrato, mas também regular os termos em que esta se processaria;
Ø Mesmo considerando a ratio da Lei n.º 13/2019, de 12 de Fevereiro, cujo art.º 1º define como seu objectivo estabelecer medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios e reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano, seguro é que o legislador conferiu às partes a liberdade de optar ou não pela renovação do contrato, daí que não seja consonante que, tendo permitindo o mais, não lhes permita o menos, ou seja, aceitando a renovação, não aceite que os termos desta sejam regulados pelas partes;
Ø As partes, optando pela prorrogabilidade do contrato, são livres de estabelecer prazos diferenciados de renovação e, não o fazendo, o prazo supletivo será o de três anos;
Ø A tutela da posição do inquilino emerge do disposto no art.º 1097º, n.º 3 do Código Civil, de modo que, prevendo-se a renovação do contrato, o prazo mínimo garantido da vigência do contrato é de três anos a contar da data da sua celebração (e não um prazo de quatro anos, como seria se se adoptasse o entendimento contrário, ou seja, de que o contrato com uma duração de um ano, seria necessariamente renovado por três anos).”
Perfilhamos inteiramente o entendimento vertido nos citados arestos, considerando que a norma do artigo 1096º/1 do Código Civil, na redacção que lhe foi dada pela Lei n.º 13/2019, é uma norma supletiva, pelo que, nos termos da liberdade contratual prevista no artigo 405º/1 do Código Civil, podem as partes não só afastar a renovação do contrato de arrendamento, como (por maioria de razão), em caso de renovação, estabelecer prazos de renovação diferentes dos estabelecidos na lei.
Por outro lado, o direito de oposição à renovação do contrato por parte do senhorio, quando seja prevista essa renovação, está apenas condicionado à vigência ininterrupta do contrato por um período de três anos, contado da data da sua celebração (art. 1097º/3 do Código Civil).
Tal interpretação não põe em causa a ratio legis que presidiu à alteração introduzida pela Lei nº 13/2019, porquanto, como já vimos, a tutela da posição do inquilino e da estabilidade do arrendamento, erigida como um dos propósitos daquela lei, não decorre, em primeira linha, da nova redacção do nº 1 do artigo 1096º, mas sim do aditado nº 3 ao artigo 1097º.
Transpondo estas considerações para o caso dos autos, temos que o contrato de arrendamento foi celebrado em 1/6/2017, sendo estipulado o prazo (inicial) de cinco anos, com termo a 31/5/22, sujeito a renovações sucessivas anuais (cf. facto provado 2).
O termo do prazo (inicial) do contrato ocorreu em 31/5/22, data em que se renovou pelo período de 1 ano, ou seja, até 31/5/23 - cf. cláusula 2.1. do contrato (ref. citius 39095386) e art. 1096º/1 do Código Civil.
Em 16/1/23, o senhorio expediu carta (registada com aviso de recepção, nos termos do art. 9º/1 e 2 do NRAU) de oposição à renovação do contrato de arrendamento, para produzir efeitos a 31/5/23, sendo que, como considerou o tribunal a quo, tal carta presume-se recebida em 19/1/23 (data aposta no aviso de recepção).
Donde, foi observada a antecedência mínima de 120 dias imposta no art. 1097º/1 b) do Código Civil (cf. cláusula 3.1. do contrato), sendo forçoso concluir que a oposição à renovação do contrato deduzida pelo senhorio foi tempestiva, válida e eficaz, tendo como efeito a cessação do contrato de arrendamento (em 31/5/23) e o consequente dever de restituição do locado (art.s 1038º i) e 1081º do Código Civil).
Refira-se, por último, que ainda se defendesse a tese sustentada pela recorrente, segundo a qual na data do termo do prazo inicial (1/6/22), o contrato se teria renovado por três anos (e não por um ano, como foi estipulado pelas partes), sempre estaria cumprido o prazo de 120 dias previsto no aludido art. 1097º/1 b).
Em síntese conclusiva, não nos merecendo censura a análise jurídica da sentença, concluímos pela improcedência da apelação, mantendo-se a decisão impugnada.
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IV. DECISÃO
Pelo exposto, acordam em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirmar a sentença recorrida.
Custas pela apelante (artigo 527º do CPC).
Registe e notifique.
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Lisboa, 13 de Maio de 2025
Ana Mónica Mendonça Pavão
Diogo Ravara
João Bernardo Peral Novais |
