| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NA 7ª SECÇÃO DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I - Relatório
1. A demandou 1ª – AR, 2º - C, LDA, pedindo que lhe seja reconhecido o direito de preferência na compra do prédio urbano inscrito na matriz predial urbana sob o art.º XX, , de que é arrendatário, declarando-se assim anulada a venda celebrada entre as RR na parte respeitante ao prédio reclamado pelo A., devendo este ser-lhe entregue pelo preço que na escritura se convencionou.
2. Alega para tanto que por escritura lavrada em 19 de Setembro de 2000, junto do Cartório Notarial, a 1.ª R. vendeu à 2.ª R. um prédio misto, pelo preço global de 340.000.000$00. O prédio em causa é composto por vários prédios rústicos e urbanos, sendo que o prédio urbano inscrito na matriz sob o art.º XX, que tem a área coberta de 270m2, que foi vendido pelo preço de 5.000.000$00, encontra-se arrendado ao A., por contrato de arrendamento celebrado em 1 de Janeiro de 1986, para que o mesmo aí exercesse o seu comércio.
A 1ª R. efectuou a venda sem que previamente tivesse informado o A. da sua intenção de vender o prédio que lhe estava arrendado e sem conferir a possibilidade de exercer o direito de preferência.
3. A R. A... veio contestar, invocando a ineptidão da petição inicial, impugnar o factualismo aduzido, mais alegando que caso se entendesse que o A. podia exercer separadamente o direito de preferência quanto à venda do armazém, teria a R. o direito de se opor a tal exercício e de exigir que a preferência abrangesse a totalidade da descrição predial, abrangendo todas as parcelas – ou coisas – englobadas no dito prédio misto, conforme o art.º 417, do CC.
4. A R. Construções veio contestar, invocando a ineptidão da petição inicial, a caducidade, impugnar o factualismo aduzido, bem como o depósito da totalidade do preço, como condição para o reconhecimento e exercício do direito de preferência nos termos do art.º 417, do CC.
5. O A. veio responder.
6. Em sede de despacho saneador foi julgada improcedente a excepção da ineptidão da petição inicial, sendo reduzido o pedido ao reconhecimento do direito de preferência, e relegado o conhecimento da excepção da caducidade e da excepção peremptória do direito a exigir que a preferência abranja a totalidade do prédio, para final.
7. A fls. 354 a R. AR veio interpor recurso de agravo do despacho que ordenou a segunda perícia, formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:
· O deferimento de reclamação contra a perícia sem que seja ordenado aos peritos que apresentem aditamento escrito ao seu relatório, completando-o, esclarecendo-o ou fundamentando-o, constitui nulidade do despacho recorrido, por força do disposto nas disposições combinadas dos art.º 587, n.º 3 e 668, n.º d) do CPC.
· tal nulidade pode constituir fundamento de recurso interposto do citado despacho, nos termos do art.º 668, n.º 3 do mesmo Código.
· a segunda perícia só pode ser requerida pelas partes depois de concluída a primeira, por força do disposto no art.º 589, n.º1, do já citado Código.
· por conseguinte, o Mmo juiz a quo não deveria ter tomado conhecimento do pedido da segunda perícia formulado pelo A.
· ainda que se entenda que a segunda perícia foi, também, ordenada oficiosamente, a emissão de tal ordem antes de concluída a primeira perícia está vedada pelo disposto ao art.º 589, n.º 3, do mencionado Código.
· a decisão recorrida violou, por conseguinte, os preceitos legais citados nas conclusões anteriores, pelo que concedendo-se provimento ao recurso, deve ser revogada, ordenando-se aos Senhores Peritos que completem fundamentem e esclareçam o seu relatório.
8. Realizado julgamento, foi proferida sentença que reconheceu ao A. o direito de preferência na venda da totalidade do prédio, realizada entre os RR AR e C, Lda, através da escritura pública outorgada no Cartório Notarial, em 19 de Setembro de 2000, relativamente ao prédio sito na Rua, descrito na Conservatória do Registo Predial, inscrito na matriz predial rústica sob o art.º … da secção J e na matriz predial urbana sob os artigos .., XX, .., todos da freguesia, e consequentemente, ficando o A. investido na posição do comprador, mediante pagamento ou depósito do preço aí convencionado, que ascende a 340.000.000$00 (1.695.912,00€) no prazo de 15 dias, após o trânsito em julgado da sentença, podendo, realizado o depósito do remanescente do preço, o A. proceder ao registo do imóvel em seu nome.
9. Inconformado, veio o A. interpor recurso de apelação, formulando, nas suas alegações as seguintes conclusões:
- A questão a decidir nos presentes autos é a de se saber se o apelante pode exercer o direito de preferência apenas sobre o locado de que era arrendatário, e que corresponde ao artigo urbano n.º XX; ou, se, pelo contrário, o direito de preferência tem de ser exercido sobre a totalidade dos imóveis objecto da escritura pública de compra e venda celebrada pelos recorridos em 19.9.2000.
- O facto de vários prédios se encontrarem registados na Conservatória do Registo Predial sob um único número não lhes retira a sua total independência, que resulta do facto de estarem inscritos em distintos artigos matriciais. E mantendo-se distintos, nada impede que o direito de preferência se exerça em relação a um só deles – Ac. STJ de 4.7.95, in www.dgsi.pt.
- Da letra do art.º 47, n.º1, do RAU resulta inequivocamente que o legislador tinha o propósito de restringir o direito de preferência apenas aos casos de venda ou dação em cumprimento do objecto do contrato de arrendamento. É, por essa razão, que o legislador utiliza a expressão de “locado arrendado”.
- Tendo o direito legal de preferência do arrendatário o seu fundamento no direito ao arrendamento deve ter a mesma extensão material do que este.
- Obrigar o arrendatário a adquirir inúmeros outros bens que possam ter sido vendidos em conjunto com o arrendado significa, na prática, impor ao seu direito legal de preferência uma restrição que a lei não consagrou.
- A compressão ao livre exercício do direito de preferência do direito por parte do seu titular deve assentar numa situação que a justifique, o que não é manifestamente o caso quando o direito alienado tem objecto mais extenso do que o direito ao arrendamento em que assenta a preferência – Ac. RL 17.2.2009, in www.dgsi.pt.
- O tribunal deve reduzir o direito de preferência do recorrente aos limites inerentes ao seu fundamento: o direito ao arrendamento; e deve permitir ao apelante o exercício do direito de preferência apenas sobre o locado, e não sobre a totalidade do prédio.
- Como decorrente lógica do exercício do direito legal de preferência do recorrente nos precisos termos do direito de onde emerge ( o direito ao arrendamento) a contrapartida a pagar pelo recorrente corresponde ao preço do imóvel arrendado (5.000.000$00) e não ao preço total dos imóveis vendidos (340.000.000$00).
- O tribunal a quo, após a prolação do despacho saneador, não pode alterar o valor da causa, que se considera definitivamente fixado, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 315, n.º 2, do CPC.
- Sem conceder, e podendo o apelante exercer o direito de preferência apenas sobre o locado, o valor da acção teria de corresponder ao valor pelo qual seria exercido o direito de preferência, ou seja, 5.000.000$00.
- A decisão recorrida viola o disposto nos artigos 310, 315, 417, do CC, e 47 do RAU.
- Deve o presente recurso ser julgado procedente e a sentença revogada e substituída por outra que reconheça ao apelante o direito de preferência na venda realizada entre os RR AR e CLda, através da escritura pública outorgada no Cartório Notarial, em 19.09.2000, relativamente ao art.º XX, pelo preço de 5.000.000$00.
10. Nas contra-alegações a R. AR pronunciou-se no sentido da manutenção do decidido.
11. Cumpre apreciar e decidir.
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II – Os factos
Na sentença sob recurso foram considerados como provados os seguintes factos:
1. Por escritura lavrada em 19 de Setembro de 2000, junto do Cartório Notarial, a 1ª R. vendeu à 2ª R., um prédio misto, sito na Rua, descrito na Conservatória do Registo Predial do sob o n.º…, inscrito na matriz predial rústica sob o artigo… da secção .. e na matriz predial urbana sob os artigos ..; XX; .., todos da freguesia, pelo preço global de 340.000.000$000.
2. A 1ª R. sucedeu como herdeira única e universal a J.
3. No dia 1 de Janeiro de 1986 pelo pai da 1ª R., J, foi dado de arrendamento ao A., para que esse aí exercesse o seu comércio o prédio urbano inscrito na matriz sob o art.º XX, com a área coberta de 270m2, sito na Rua….
4. O pai da 1ª R. era o dono do prédio dos autos e continuou a sê-lo depois dessa data.
5. O contrato de arrendamento referido em C) ainda hoje se mantém em vigor.
6. A 1ª R. conhece o arrendamento referido em C) e a qualidade de arrendatário do A.
7. O A. sempre utilizou o prédio arrendado no exercício da sua actividade de fabrico/venda/montagem de roupeiros de mobiliário de cozinha.
8. Há algum tempo o prédio arrendado é utilizado para a montagem das cozinhas e roupeiros que o A. comercializa e instala nos locais indicados pelos clientes.
9. A primeira Ré efectivou a venda em 19 de Setembro de 2000, sem que previamente, tivesse informado o A. da sua intenção de vender o prédio que lhe estava arrendado, comunicando-lhes o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato.
10. Nunca as Rés abordaram, discutiram e negociaram preços para cada uma das partes da descrição predial.
11. Os valores que figuram na escritura relativamente a cada um dos artigos matriciais que integram o prédio foram indicados por iniciativa e vontade do representante da segunda R., tendo em vista, exclusivamente, conveniências fiscais desta.
12. Tendo sido perguntado, no dia da escritura, quando ambas as partes já se encontravam nas instalações do cartório, ao gerente da segunda R. quais os valores que deveriam ser indicado para cada uma das parcelas.
13. O negócio celebrado entre as RR tinha como condição essencial a venda da totalidade do prédio, por um preço único de 340.000.000$00.
14. Nem a primeira Ré quis vender uma parte da identificada descrição predial separada das outras, nem a segunda Ré quis comprar apenas parte dessa mesma descrição.
15. O prédio em causa destinava-se à realização de investimentos imobiliários, designadamente à futura implantação de novas construções, actividade que constitui o objecto da segunda R.
16. A amputação de parte da descrição, através da venda separada, sobretudo tratando-se de uma parcela confinante com a via pública, diminuiria o valor do conjunto, visto que reduziria a possibilidade de obter a aprovação de densidades de construção e volumetrias mais rentáveis.
17. Os prédios descritos na Conservatória do Registo Predial do sob os n., XX e do livro B-1, são confinantes entre si e dois deles confinam com o prédio vendido pela primeira R. à segunda R., que, com a compra feita à primeira, ficou dona de toda uma área mais vasta e mais apta ao desenvolvimento de projectos de construção.
18. A separação, da parcela correspondente ao armazém de que o A. é locatário implicaria que, no meio do conjunto dos imóveis que a segunda R. comprou, fosse encravado um enclave pertencente a terceiro.
19. A presença, no meio do conjunto de imóveis, do dito enclave, com acesso directo a um arruamento, dificultaria as operações de distribuição dos edifícios e logradouros pelo terreno e reduziria o número de fogos e volume de construção que nele se poderiam implantar.
20. Essa diminuição de possibilidade de construir é, neste momento, impossível de calcular exactamente, mas é de uma ordem de grandeza não inferir a 10% ou 15% da totalidade.
21. Tendo em conta o preço do terreno foi de 340.000.000$00, o prejuízo decorrente da venda separada do armazém seria de um valor não inferior a 34.000.000$00.
22. Se o imóvel arrendado fosse vendido autonomamente não seria transaccionado por menos de 40.000.000$00.
23. Apenas a 20 de Setembro de 2000, a primeira R. dirigiu ao A. a carta junta como documento n.º 8, comunicando-lhe que a renda do local arrendado deveria ser paga à sociedade comercial aqui segunda R.
24. Perante tal comunicação, o A. questionou a R. sobre a razão que a determinava, uma vez que, nessa data, desconhecia ainda a existência de qualquer negócio celebrado entre aquela primeira R. e a segunda R.
25. Atenta a insistência do A., a primeira R. optou então por revelar, através de carta datada de 3 de Outubro de 2000, alguns dos elementos do negócio que havia celebrado com a segunda R., sendo que os elementos essenciais da alienação só foram conhecidos do A. quando este requisitou, junto do Cartório Notarial (no dia 6 de Outubro de 2000) cópia certificada, da escritura pública de compra e venda celebrada entre a primeira e a segunda R.
26. O A. remeteu ainda à primeira R., em resposta a carta junta como documento n.º 10, com o seguinte teor (…) depois de analisar a escritura de compra e venda celebrada (…) em 19 de Setembro (…) verifiquei que o prédio urbano do qual sou arrendatário há mais de 20 anos, (…) foi vendido pelo preço de 5.000.000$00, sem que me tivesse sido dada a oportunidade de exercício do direito de preferência que me assiste (…).
27. O imóvel arrendado ao A., à data da celebração do contrato de compra e venda entre a primeira e a segunda RR, constava de uma única descrição predial, com artigos de matriz distintos, referidos em 1.
28. Com o registo da presente acção procedeu-se à desanexação da parte do prédio arrendado ao A. dando origem à descrição n.º.., da Conservatória do Registo Predial.
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III – O Direito
Nos presentes autos foram interpostos um recurso de agravo e um recurso de apelação. Nos termos do art.º 710, do CPC, os agravos que subam com a apelação são julgados pela ordem da sua interposição, no entanto, o interposto pelo apelado, como o caso dos autos, só será apreciado se a sentença não for confirmada, pelo que se passa, ao conhecimento da apelação deduzida.
1. da Apelação
Sabendo-se que o objecto do recurso é definido pelas conclusões apresentadas pelo recorrente, importando em conformidade decidir as questões[1] nelas colocadas, artigos 684.º, n.º 3, e 690.º, n.º 1, 660.º, n.º 2, e 713.º, todos do CPC, sem prejuízo do que for de conhecimento oficioso, no seu necessário atendimento a saber está, se como pretende o Recorrente, pode exercer o direito de preferência sobre o locado, isto é, sobre o referenciado art.º ..., da freguesia do M..., ou diversamente, do que foi entendido em sede da sentença sob recurso, questionando-se, ainda a decisão produzida quanto ao valor da causa.
Em abono do seu entendimento, e quanto à primeira questão alega o Apelante que tendo o direito legal de preferência do arrendatário o seu fundamento no direito ao arrendamento, deve ter a mesma extensão material que este, pelo que obrigar o arrendatário a adquirir inúmeros outros bens que possam ter sido vendidos em conjunto com o arrendado significa a imposição, na prática, de uma restrição ao direito legal de preferência que assiste ao arrendatário, que a lei não consagrou.
Apreciando.
Manifesto se torna que o Recorrente pretende exercer o direito legal de preferência relativamente à compra e venda efectuada por escritura lavrada em 19 de Setembro de 2000, relativo a um prédio misto, descrito sob o n.º …, na respectiva Conservatória do Registo Predial, com artigos matriciais distintos rústicos, art.º .., e urbanos, … XX, …, vendido pelo preço global de 340.000.000$00, embora restringindo a sua pretensão ao prédio urbano inscrito na matriz sob o n.º ..., que lhe foi dado de arrendamento para ali exercer o seu comércio, e consequentemente pretendendo satisfazer tão só o preço de 5.000.000$00, considerando o valor que figura na escritura, como o reportado ao prédio em causa.
Tal direito, tem assim como pressuposto, factos jurídicos que o determinaram e que se reportam, necessariamente, à data da celebração da escritura de compra e venda, sendo o seu conteúdo, definido, também, pela lei então vigente.
Deste modo, resulta do disposto no n.º 1 do art.º 47, do RAU[2], que O arrendatário de prédio urbano ou de sua fracção autónoma tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado há mais de um ano, dizendo-nos o art.º 49, daquele diploma, que ao direito de preferência do arrendatário é aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos art.º 416 a 418 e 1410 do CC.
Importa ter presente que o direito legal de preferência confere ao respectivo titular a faculdade de substituir ao adquirente da coisa sobre a qual o direito incida, em igualdade de condições, isto é, um privilégio de prioridade em situação relativas, de confronto ou competição com outrem[3], não nascendo com a constituição da relação jurídica de onde emana a preferência, mas sim quando se verificam os concretos pressupostos enunciados na norma que o confere. Tal significa, por um lado, que inexiste, desde logo, por parte do sujeito passivo da obrigação de preferência o dever de contratar com o preferente, e por outro, que o direito de preferência dimana tantas vezes, quantas as que o respectivo pressuposto se venha a verificar.
Releva também sublinhar que com atribuição do direito de preferência ao arrendatário se visou, tão só, permitir a este o acesso à propriedade do prédio arrendado, e não de proteger o arrendamento[4], sem esquecer contudo que o mesmo se consubstancia numa verdadeira excepção à regra geral da liberdade de escolher o contraente no que respeita à disponibilidade da coisa pelo proprietário, regra esta com assento legal, nomeadamente nos artigos 405 e 1305, do CC, pelo que reflectindo a lei o presumível equilíbrio dos interesses em conflito, art.º 9, n.º 3, também do CC, o sacrifício exigido a quem está adstrito à obrigação de preferência deverá apenas ser o necessário à prossecução do objectivo visado pela norma.
Sem excluir a preferência concedida ao arrendatário do prédio urbano[5], na previsão da complexidade da vida negocial admitiu o legislador que se o obrigado quisesse vender a coisa juntamente com outras, por um preço global, poderia o titular do direito de preferência exercer o seu direito em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe fosse atribuído, salvaguardando, porém a possibilidade do obrigado exigir que a preferência abrangesse as demais, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável, art.º 417, n.º1, do CC.
Configura-se, quanto a esta última parte do dispositivo legal, que se quis estabelecer uma reserva para proteger os interesses da parte passiva da relação de preferência, no concerne à liberdade negocial do dono das coisas, sempre que a alienação global tenha alguma razão séria, que como tal mereça ser tutelada, e nessa medida, podendo o obrigado exigir que a preferência se estenda à totalidade dos bens alienados, não ficando exonerado dos seus deveres, mas o preferente terá de preferir na venda global se quiser exercer o seu direito[6].
Na procura do que deve considerar-se prejuízo apreciável, para além das razões objectivas, validamente atendíveis, não poderá deixar de se atender ao negócio concreto, como foi querido pelas partes, na consideração das finalidades prosseguidas pelos intervenientes, maxime na existência de motivos que pudessem, de forma determinante, condicionar o resultado do negócio, ou mesmo inviabilizá-lo[7].
Voltando aos autos, apurado ficou, que o negócio celebrado entre as RR tinha como condição essencial a venda da totalidade do prédio, por um preço único de 340.000.000$00, que nem 1ª R. quis vender a parte identificada descrição predial separada das outras, nem 2ª Ré quis comprar apenas parte dessa mesma descrição.
Provado ficou que o prédio em causa destinava-se à realização de investimentos imobiliários, designadamente à futura implantação de novas construções, actividade que constitui o objecto 2ª R., sendo que a amputação de parte da descrição, através da venda separada, sobretudo tratando-se de uma parcela confinante com a via pública, diminuiria o valor do conjunto, visto que reduziria a possibilidade de obter a aprovação de densidades de construção e volumetrias mais rentáveis, confinando outros prédios da 2ª R., com o vendido, ficando esta última com uma área mais vasta e mais apta ao desenvolvimento de projectos de construção.
Apurado ficou também que a separação da parcela, correspondente ao armazém de que o A. é locatário implicaria que, no meio do conjunto dos imóveis que a 2ª R. comprou, fosse encravado um enclave pertencente a terceiro, com acesso directo a um arruamento, dificultando as operações de distribuição dos edifícios e logradouros pelo terreno e reduzindo o número de fogos e volume de construção que nele se poderiam implantar, de uma ordem de grandeza não inferir a 10% ou 15% da totalidade, sendo que o imóvel vendido autonomamente não seria transaccionado por menos de 40.000.000$00.
De tal factualismo, transparece um contexto concreto em que se configura um negócio delineado e a vontade dos respectivos contratantes, divisando-se as finalidades decorrentes da respectiva celebração, prendendo-se com o desenvolvimento de uma actividade económica, de contornos suficientemente delimitados, para a qual a disponibilidade de imóveis, em certas condições poderá presumir-se que não será despicienda.
Evidenciado está, também, de forma suficiente, a onerosidade decorrente da possível “separação” e posterior venda, em tais termos, do locado, numa possível afectação, de modo considerável, e determinante, do negócio efectuado, desde logo, com larga tradução monetária.
Pode-se assim concluir que a pretensão do Recorrente visando exercer a preferência apenas relativamente ao arrendado, quanto ao negócio celebrado entre as Recorridas, considerando o demonstrado em termos do encontro de vontade, finalidade e economia do contrato, causaria ao obrigado um prejuízo apreciável, e nessa medida, pode este exigir que a preferência abranja a totalidade do prédio misto alienado.
Improcedem, deste modo, e quanto ao mérito da causa, as conclusões formuladas pelo Recorrente.
Em sede de sentença, considerou-se que o valor da acção se determina em relação ao preço da totalidade do prédio (340.000.000$00) e não apenas em relação ao preço indicado pelo Autor (5.000.000$00- em relação ao locado), e assim com apelo ao disposto no art.º 315, n.º2, do CPC, alterou-se o valor da acção para 1.695.912,00€ (340.000.000$00).
Pretende o Recorrente que o valor não podia ser alterado, por definitivamente fixado.
Resulta dos autos, que em sede da petição inicial o Recorrente, como autor indicou como valor da acção, 5.000.000$00. Sobre o valor oferecido não se manifestaram as Recorridas, enquanto rés, nem houve pronúncia em sede do despacho saneador, pelo que, como decorre do disposto do n.º1 e 2, do art.º 315, do CPC, o valor da acção ficou, definitivamente fixado, na quantia acordada de 5.000.000$00, estando vedada a sua alteração, nos termos efectuados em sede de sentença[8], importando assim que se seja revogada a alteração efectuada, mantendo-se o valor já estabelecido.
2. do Agravo
Considerando que o agravo foi interposto pela Apelada, e a sentença no concerne à questão de mérito, como vimos, deve ser confirmada, fica prejudicado o seu conhecimento.
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IV – DECISÃO
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente a apelação, e em conformidade:
1. Revogar a sentença na parte em que alterou o valor da acção.
2. Manter no mais o decidido.
Custas pelo Apelante e 1ª Apelada, na proporção de 4/5 e 1/5.
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Lisboa, 14 de Dezembro de 2010
Ana Resende
Dina Monteiro
Luís Espírito Santo
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[1] O Tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos ou fundamentos que as partes indiquem para fazer valer o seu ponto de vista, sendo que, quanto ao enquadramento legal, não está o mesmo sujeito às razões jurídicas invocadas também pelas partes, pois o julgador é livre na interpretação e aplicação do direito, art.º 664, do CPC.
[2] Regime do Arrendamento Urbano aprovado pelo DL 321B/90, de 15 de Outubro.
[3] Como menciona Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, pag. 301, referenciando Antunes Varela, RLJ, 118, pag. 126.
[4] Aragão Seia refere na obra citada, a fls. 304, que tanto é assim que não há qualquer sanção para o caso de após a opção, o prédio ser vendido devoluto, e a acção de despejo, para casos verificados posteriormente à compra e venda, ser totalmente irrelevante para a existência do direito de preferência e decorrente exercício judicial.
[5] Cfr. Aragão Seia, obra citada, a fls. 327 e segs.
[6] Cfr. António Cardoso Guedes, in O Exercício do Direito de Preferência, pag. 565, e segs..
[7] Cfr. Autor e obras acima referidos, a fls. 567.
[8] Cfr. Ac. STJ de 26.11.2009, in www.dgsi.pt, referindo que o valor cristaliza-se para não mais ser alterado, mesmo que esteja bastante aquém da utilidade económica dos pedidos formulados do autor. |
