| Decisão Texto Integral: | Acordam na Relação de Lisboa
Apelante/Agravante/R.: I
Apelada/Agravada/A.: C
I. Pedido: Seja decretada a resolução do arrendamento celebrado entre a A. e o R., com base no disposto no art.º 64.º, n.º 1, a) do RAU, devendo este último despejar imediatamente o locado, entregando-o à A. totalmente devoluto de pessoas e bens e, bem assim, a condenação do R. no pagamento das rendas em atraso até à data da petição inicial (no montante de 3.403,08 €) e das rendas que se vencerem até à entrega definitiva e completa do locado.
Alega, em síntese, que celebrou com o R., em 30 de Setembro de 1997, um contrato pelo qual prometeu dar de arrendamento àquele a fracção urbana destinada a escritório, denominada pelas letras “BG”, sita no 2.º andar do bloco C do empreendimento denominado …. correspondente ao prédio urbano descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial o qual se encontra omisso na matriz; o aludido contrato-promessa de arrendamento foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos e a renda mensal acordada foi de 82.400$00 (411,01 €), a qual em virtude das actualizações legais a que foi sujeita, corresponde actualmente ao montante de 567,18 €; o R. não procede ao seu pagamento desde Janeiro do ano de 2003, o que fundamenta a resolução do contrato.
O R. contestou, pugnando pela improcedência da acção, invocando, em síntese, que foi impedido de estacionar as suas viaturas, ligadas ao desempenho da sua actividade profissional, em virtude de a Direcção do Condomínio do prédio do qual o locado faz parte ter optado pela aquisição de novos comandos de acesso a este, situação que se protelou por alguns meses, causando-lhe prejuízos decorrentes da não utilização do espaço arrendado; a A. sempre teve conhecimento daquela situação, nunca lhe tendo dado a devida importância ou resolvido o problema; apenas deixou de proceder ao pagamento das rendas em virtude daquela situação.
O R. deduziu pedido reconvencional, invocando, em síntese, que a par do contrato-promessa de arrendamento celebrado, acordou verbalmente com a A. o arrendamento de um espaço de garagem para estacionamento de viaturas pelo que, para além da renda paga pelo arrendamento do estacionamento, pagava-lhe também uma renda pela utilização da garagem, sendo que o espaço de estacionamento se encontrava intimamente ligado à utilização do escritório, sendo certo que também os seus clientes deixaram de poder estacionar aí as suas viaturas; procedeu a duas notificações judiciais avulsas dirigidas à A., sendo que na última das quais lhe comunicou a sua intenção de proceder à resolução do contrato-promessa de arrendamento, em face do incumprimento contratual desta.
Termina pedindo a declaração de validade e eficácia da relação de arrendamento do escritório e da garagem, bem como a validade, com a produção dos seus respectivos efeitos jurídicos, da declaração de resolução de arrendamento, o reconhecimento do seu direito à retenção dos objectos locados, bem como a condenação da A. reconvinda nos prejuízos causados pelo incumprimento contratual, nos montantes que venham a ser apurados.
Em resposta à contestação e à reconvenção deduzidas, veio a A. apresentar um articulado que denominou “resposta à contestação e reconvenção”, no qual alegou, em síntese, que: na sequência da substituição das portas da garagem pela Administração do Condomínio, não pode facultar imediatamente os novos comandos ao R., uma vez que nem a própria Administração do Condomínio assim podia proceder, dado que os comandos se encontravam esgotados no distribuidor local; assim que os comandos lhe foram disponibilizados tentou facultá-los ao R., o qual, contudo, se recusou a recebê-los. Pugna, assim, pela improcedência do pedido reconvencional, concluindo pela inexistência de justa causa de resolução do contrato por parte do R., bem como pela inexistência de quaisquer prejuízos ou direito de retenção deste. Mais peticionou a condenação do R. no pagamento de uma multa e indemnização, por litigância de má fé, tendo, por fim, deduzido incidente de despejo imediato do locado, nos termos do art.º 58.º, do RAU.
Foi admitida a reconvenção deduzida pelo R. e, face ao respectivo valor, foi determinado que os autos seguissem a tramitação da forma de processo ordinário.
Após a notificação do R. nos termos e para os efeitos do art. 58.º, n.º 2 e 3, do R.A.U, foi decretado o despejo imediato do objecto locado.
Inconformado com tal decisão, veio o R. interpor recurso de agravo, formulando as seguintes conclusões:
1. Vem o recurso ora interposto do despacho do Meritíssimo Juiz, do Tribunal a quo a fls. dos presentes que;
2. «...veio a ora demandante requerer o incidente de despejo imediato, ao abrigo do art.° 58.º, n.° 2, do Regime do Arrendamento Urbano;
3. Notificado o R. nos termos e para os efeitos do disposto nos números 2 e 3, do referido artigo, nada disse;
4. Atento o exposto e o disposto no art.° 58°, n.° 2, do PAU, decreto o despejo imediato do R. do objecto, locado, devidamente identificado no artigo 1° da petição inicial.»;
5. tudo conforme despacho, que aqui se dá por integralmente reproduzido;
6. Pensamos que o despacho, ao considerar que, notificado o R. nos termos e para os efeitos do disposto nos números 2 e 3, do art.° 58°, do PAU, este nada disse;
7. Não levou em consideração os factos e fundamentos, objecto do articulado de contestação com reconvenção;
8. Ou seja, por si só, o facto do agravante, notificado nos termos daquele artigo;
9. No exercício do seu direito de arrendatário, de ser ouvido, não tendo dito nada, como é também seu direito;
10. Nada disto, por si só, significa ou determina a decisão de decretar o despejo imediato;
11. Sem antes verificar a existência de outro ou outros fundamentos e requisitos legais, que obstem a esse decretar;
12. Como é o caso dos factos, devidamente fundamentados e suportados por documentos, no articulado de contestação com reconvenção;
13. Textualmente, dão-se aqui por reproduzidos para os devidos efeitos, o que vem articulado, art.°s 11.° a 41.°, da contestacão com reconvencão e referidos no art.° 19.º do presente articulado de recurso;
14. Ou seja, apesar de todas as cartas enviadas, apesar das Notificações Judiciais Avulsas remetidas, de tal forma que, inviabilizou o exercício da actividade, pela qual justificada existência do locado e acesso ao parque de estacionamento;
15. O que, por força da al. b), do art.° 1031.°, do Código Civil;
16. Constitui obrigação do locador, «assegurar-lhe o gozo desta para os fins a que a coisa se destina»;
17. Circunstância que a agravada estava vinculada contratualmente, não podendo, pois, ignorar esse facto;
18. Como também, da exaustiva insistência do agravante, através das cartas e das justificações judiciais avulsas;
19. O que levou à retenção do espaço arrendado e ao não pagamento das rendas;
20. com Resolução do Contrato de Arrendamento, efectuado unilateralmente pelo agravante;
21. O Meritíssimo Juiz deveria ter tido tudo isto em atenção no seu despacho e, não o tendo tido, violou o disposto naquela norma do Código Civil;
22. bem assim, o sentido, o alcance e a interpretação que ao mesmo deveria ter dado, por força do preceituado na norma do art.° 690.°, n.° 2, al. a) e b), do C.P.C.
A A. não contra-alegou.
Foi proferida decisão que: a) declarou a nulidade do contrato de arrendamento comercial celebrado entre a A. e o R., quanto à fracção urbana destinada a escritório, bem como a nulidade do contrato de arrendamento comercial celebrado entre a A. e o R., quanto ao espaço de garagem no parque de estacionamento do Edifício, condenando-se o R. a entregar à A. esse espaço de garagem livre e devoluto de pessoas e bens; b) condenou o R. a pagar à A. o montante correspondente a 567,18 € por cada mês, decorrido desde Janeiro de 2003, inclusive, até à entrega efectiva da fracção dada em arrendamento, desocupada de pessoas e bens; c) julgou totalmente improcedentes os pedidos reconvencionais deduzidos pelo R., absolvendo-se a A. dos mesmos; d) condenou o R. como litigante de má fé no pagamento de multa de 2 UC´s; e) determinou a notificação das partes, nos termos e para os efeitos do disposto no art.º 457.º, nº 2, do CPC.
As partes nada disseram, tendo sido proferida decisão que considerou não haver elementos que permitissem a fixação de indemnização, julgando-se, pois, improcedente tal pedido.
É contra esta decisão que se insurge o R., apelante, formulando as seguintes conclusões:
1. Vem o recurso ora interposto da sentença da Meritíssima Juíza do Tribunal a quo a fls. 235 a 255 que decidiu:
2. A) Declarar a nulidade do contrato de arrendamento comercial celebrado entre A. e o R. quanto à fracção urbana destinada a escritório;
3. B) Declarar a nulidade do contrato de arrendamento comercial, celebrado entre A. e o R., quanto a um espaço de garagem no parque de estacionamento do Edifício...,
4. C) Condenar o R. a pagar a A. o correspondente a 567,18 €...
5. D) Julgar totalmente improcedentes os pedidos reconvencionais deduzidos pelo R./Reconvinte e, ...
6. E) Condenar o R. como litigante de má fé, tudo conforme aquela que aqui se dá por integralmente reproduzida, para os devidos e legais efeitos;
7.Em 30/09/1997, apelada e apelante celebraram contrato-promessa de arrendamento comercial, de uma fracção urbana, destinada a escritório;
8. bem assim, celebraram contrato verbal de arrendamento de uma garagem;
9.contratos estes que, por não ter sido observada a forma legal, foram declarados nulos, tendo presentes as disposições consignadas no art.° 7.°, n.° 2, do R.A.U., (na redacção então aplicável, anterior à que lhe foi dada pelo D.L. n.° 64-A/2000, de 22.04);
10. bem assim, por forca da norma dos arts.° 220.º e 286.°, ambos do C.C., de conhecimento oficioso;
11. O ónus dessa nulidade, recaiu totalmente sobre o apelante, tanto mais que este, a partir de Janeiro de 2003, deixou de pagar as rendas dos espaços arrendados;
12. O apelante deixou de pagar tais rendas, a partir do momento em que enviou a apelada a segunda notificação judicial avulsa, isto é, a 09/01/2003, com a indicação de resolução do contrato de arrendamento comercial;
13. Tendo antes, em 31/10/2002, efectuado notificação judicial avulsa, para que a apelada resolvesse o problema da falta de comandos da porta de entrada do edifício para as garagens, não tendo a mesma nada feito;
14. Tudo isto, conforme Doc.4 e 5, em anexo ao articulado de contestação com reconvenção;
15. É fundamental a indicação dos arts.º 86.°, 87.° e 88.°, do doc.4 que antecede, para se perceber que a apelada não diligenciou a Escritura Notarial.;
16. Conforme aliás a cláusula sétima do contrato promessa de arrendamento, a que se refere o doc. 3, junto à p.i.;
17. A estes factos a Meritíssima Juíza não deu qualquer relevância;
18. Ora, conforme poderemos verificar pelo número 14, dos factos dados como provados, fls. 243 da sentença, a apelada, já tinha em sua posse um comando das novas portas de estacionamento;
19. que só pretendeu entregar ao apelante a 12/12/2002, conforme número 16 dos factos provados de fls. 243 da sentença, isto é, muito tempo depois da primeira notificação judicial avulsa, como é óbvio, foi feita pois variadíssimas tentativas junto da apelada para que lhe fosse resolvido o problema;
20. Conforme doc. n.°3, em anexo ao articulado de contestação com reconvenção, em que é junto um documento resposta da "Indutora" ao apelante, de 19/09/2002;
21. Onde poderemos verificar que na parte final do documento, e dito textualmente que, «...A indutora apenas fornece os mesmos, sempre que são solicitados, e mais informa que não estar em falta com qualquer fornecimento. Agradecemos no entanto a vossa preocupação, mas informamos que devera se deslocar ao Escritório afim de esclarecer as suas dúvidas e resolver o seu problema.»;
22. A apelada só o tentando fazer a entrega dos comandos a 12 / 12 / 2002, ou seja, muito tempo depois do diligenciado junto da apelada pelo apelante e da entrada da primeira notificação judicial avulsa, de 30/10/2002;
23. Daí não ter qualquer sentido a sentença, colocar o problema ao nível da Administração de Condomínio, isto é, de terceiros, cuja responsabilidade não cabe a apelada. Tal raciocínio, não tem assim qualquer fundamento;
24. Desta forma, toda a matéria reconvencional, deve ser atendida nos termos e para os efeitos do que dela consta, nomeadamente, o preceituado nos arts.º 34.º e seguintes deste articulado;
25. Na sequência da resolução do arrendamento, conforme (doc.n°5), junto ao articulado de contestação com reconvenção, que aqui se der por integralmente reproduzido para os devidos e legais efeitos;
26. A condenação do apelante em litigância de má fé não tem qualquer fundamento, porque quando o mesmo se recusa a receber um comando, muito tempo tinha decorrido sobre a primeira notificação judicial avulsa, com claros prejuízos verificados;
27. Desta forma, de todo o atrás fundamentado, a Meritíssima Juíza a quo, deveria ter tido em atenção e em consideração na sua Sentença e não o tendo feito, violou todas aquelas normas, quer do R.A.U., quer do C.C., bem como, o sentido e o alcance e a interpretação que ao mesmo deveria ter sido dado, por forma do preceituado na norma do art.° 690.°, n.° 2, al. a) e b), do C.P.C..
A apelada não contra-alegou.
II.1 Como é sabido, o âmbito objectivo do recurso é definido pelas conclusões do recorrente (arts.º 684.º, n.º 3 e 685.º-A, n.º 1, do Código de Processo Civil), importando, assim, decidir as questões nelas colocadas e, bem assim, as que forem de conhecimento oficioso, exceptuando-se aquelas cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, nos termos do art.º 660.º, n.º 2, também do C.P.C. Assim, considerando as conclusões do ora agravante e apelante, as questões essenciais a decidir no âmbito dos presentes recursos consistem em saber se:
. No recurso de Agravo:
(i) deve ser revogado o despacho que, ao abrigo do art.º 58.º, n.º 2, do RAU, decretou o despejo imediato do R. do objecto locado em causa, uma vez que, apesar do R. nada ter dito, há que contar com a factualidade deduzida na sua contestação/reconvenção, que justificaria a retenção do locado e do não pagamento das rendas.
. No recurso de Apelação:
(i) é válida a declaração de resolução contratual do apelante do contrato de arrendamento, nos termos do art. 53.º do R.A.U, com a redacção que lhe foi dada pelo Decreto-Lei 321-B/90 de 15 de Outubro, com fundamento no incumprimento da apelada do contrato-promessa de arrendamento celebrado com o apelante, em 30 de Setembro de 1997;
(ii) deve a apelada ser condenada no pagamento ao apelante dos prejuízos que este tenha sofrido em virtude do seu incumprimento contratual;
(iii) existe fundamento para a condenação do apelante como litigante de má-fé.
Com interesse para a decisão da causa, estão assentes os seguintes factos:
1) A A. é dona e legítima proprietária de uma fracção urbana destinada a escritório, denominada pelas letras “BG” e sita no 2.º andar do bloco C do empreendimento denominado que consta de um prédio urbano, e descrito na Conservatória do Registo Predial, onde se acha inscrita a dita fracção a favor da A. pela inscrição.
2) Por contrato outorgado aos 30 dias de Setembro de 1997, a A. deu de arrendamento ao R. a mencionada fracção urbana, destinando-se o locado a escritório, pelo prazo de 1 ano, renovável por iguais períodos, por uma renda mensal, então, de 82.400$00, a que correspondem 411,01 €, renda essa que em virtude das actualizações legais a que foi sujeita, vigora hoje no montante mensal de 567,18 €.
3) O R. não procede ao pagamento das rendas devidas desde o mês de Janeiro do ano de 2003, encontrando-se em atraso, até à data da entrada da petição inicial, as rendas de 6 meses relativas aos meses de Janeiro a Junho de 2003, rendas essas que montam a 3.403,08 €.
4) Por decisão datada de 4 de Maio de 2004, foi decretado o despejo imediato do locado.
5) O R. comunicou à A. os factos constantes dos documentos juntos a folhas 1, 2 e 3 da contestação.
6) O R. deu entrada no Tribunal Judicial da Comarca um articulado de Notificação Judicial Avulsa dirigida a A., no qual solicita ao Mm.º Juiz a notificação da A. para: - primeiro "a situação é tão grave que poderá impossibilitar o requerente (locatário) de pagar a renda até a requerida assumir a sua responsabilidade no assegurar o gozo da coisa locada assegurando assim a entrega dos comandos, para propiciar nos termos contratuais e Segundo - deverá a requerida ficar ciente dos enormes prejuízos que vem causando pela sua pura omissão na esfera jurídica do requerente (locatário)...”.
7) Em 9 de Janeiro de 2003, o R. deu entrada no Tribunal Judicial da Comarca do, um novo articulado de Notificação Judicial Avulsa dirigida a A., solicitando ao Mm.º Juiz a notificação àquela do incumprimento contratual, tendo como consequência a resolução do contrato promessa de arrendamento, nos termos da lei e aí expressamente invocados.
8) Entre A. e R. foi contratualizado o arrendamento de um espaço de garagem para estacionamento de viaturas também propriedade daquela.
9) Adicionalmente à renda do escritório, o R. pagava renda pela utilização da garagem.
10) Durante algum tempo, o R. viu dificultado o estacionamento das viaturas dos seus clientes e dos funcionários ligados a sua actividade profissional, no parque de estacionamento.
11) A situação descrita no ponto anterior decorreu do facto da administração do condomínio daquele Edifício ter optado pela aquisição de novas portas e respectivos comandos para a entrada de acesso ao prédio, tendo o R. se dirigido aquela administração a solicitar a substituição dos quatro comandos antigos que tinha na sua posse, o que lhe foi recusado, com o argumento de que os novos comandos apenas seriam entregues aos senhorios.
12) A situação gerada pela falta dos comandos das novas portas do estacionamento contribuiu para a deterioração das relações existentes entre locadora e arrendatário.
13) Durante algum tempo o R. reteve os objectos arrendados.
14) Em data indeterminada, mas que se situa entre Setembro e Dezembro de 2002, a administração do condomínio entregou a A. apenas um comando para as novas portas de estacionamento.
15) Em data indeterminada, os comandos esgotaram-se no distribuidor local, a empresa "D".
16) A 12.12.2002, a A. pretendeu entregar ao R. um comando da porta do estacionamento.
17) Nessa data, foi um funcionário do mandatário da A. que tentou entregar o referido comando, ao R., no próprio locado.
18) O R. recusou-se a assinar o livro do protocolo que comprovaria tal recebimento, o que fez com que o comando não lhe fosse entregue.
19) O R. proferiu insultos contra o mandatário da A.
20) O mandatário da A. mandou carta registada com aviso de recepção ao R. que constitui os documentos 4, 5 e 6 juntos com a resposta.
21) Nessa carta, a A. notificava o R. para o facto de que comando se encontrava a sua disposição no escritório do mandatário daquela, onde o poderia mandar buscar.
22) Tal carta foi devolvida ao remetente com a menção "não reclamado”.
23) A mesma carta foi enviada por fax e o R. recebeu-a.
24) Para ter a certeza de que o R. recebeu o fax, novo fax foi enviado e recebido.
25) O R. nunca mandou buscar tal comando.
26) O R. a partir de data indeterminada passou a ter na sua posse apenas um comando das novas portas do estacionamento e pretendia que lhe fossem fornecidos quatro.
II.2.1 Apreciando:
Recurso de Agravo:
Quanto à questão de saber se deve ser revogado o despacho que, ao abrigo do art.º 58.º, n.º 2, do RAU, decretou o despejo imediato do R., com fundamento em que, não obstante o R. nada ter dito, há que contar com a factualidade deduzida na sua contestação/reconvenção, que justificaria a retenção do locado e o não pagamento das rendas.
Constata-se dos autos que, tendo a A. deduzido o incidente de despejo imediato previsto no art.º 58.º, do RAU, veio o Tribunal a quo notificar o R., nos termos e para os efeitos dos ns.º 2 e 3 daquela disposição legal, não tendo havido qualquer resposta.
Perante isto, o Tribunal a quo determinou o despejo imediato do R., tributando-o, ainda, nas custas do respectivo incidente.
O R., ora agravante, insurge-se contra esta decisão, argumentando, em síntese, que embora devendo ser ouvido, está no seu direito entender não dizer nada, não podendo o Tribunal a quo tirar qualquer ilação dessa atitude, tanto mais que em sede de contestação/reconvenção o agravante já havia deduzido toda a sua defesa, tendo justificado o porquê da retenção do locado e do não pagamento das rendas.
Dispõe o art.º 58.º do RAU que: “1- Na pendência da acção de despejo, as rendas vencidas devem ser pagas ou depositadas, nos termos gerais”.
“2-O senhorio pode requerer o despejo imediato com base no não cumprimento do disposto no número anterior, sendo ouvido o arrendatário”.
“3- O direito a pedir o despejo imediato nos termos deste preceito caduca quando o arrendatário, até ao termo do prazo para a sua resposta, pague ou deposite as rendas em mora e a importância de indemnização devida e disso faça prova, sendo, no entanto, condenado nas custas do incidente e nas despesas de levantamento do depósito, que serão contadas afinal”.
Quer a doutrina, quer a jurisprudência, têm entendido que este preceito tem uma dupla natureza, preventiva e coactiva. Assim, e como refere Aragão Seia, “…como medida preventiva, protege o arrendatário, evitando que a sua imprudência ou negligência fizessem avolumar de tal modo o montante das rendas não pagas que o viessem a impossibilitar de efectuar os pagamentos liberatórios. Isto geraria, como consequência, o despejo irremediável em acção posterior. Como medida coactiva, ao mesmo tempo que protege o senhorio, compele o arrendatário a pagar as rendas que se vão vencendo, não deixando que se aproveite da demora do processo, sob pena de pesados depósitos liberatórios e de, caso os não efectue, ser imediatamente despejado…[1]. Acrescenta, ainda, o mesmo autor, que tal incidente, embora tendo a estrutura de uma nova acção declarativa, pressupõe a pendência de uma acção de despejo e que… só se pode falar em rendas vencidas na pendência da acção se esta tiver subjacente um arrendamento válido, que não é posto de qualquer modo em questão pelo réu ou se este não põe em causa a qualidade de senhorio que o autor se arroga para receber as rendas…”[2].
Quanto à jurisprudência, podem-se referir, entre muitos outros, os Acórdãos do STJ de 20/10/98[3], de 29/06/99[4], de 05/12/06[5] e de 09/10/07[6].
Ora, e tendo como referência apenas os dois últimos Acórdãos referidos, podemos já dizer que a argumentação do agravante não procede.
Com efeito, tem-se entendido que no incidente previsto no art.º 58.º do RAU “…a única defesa admissível é a de o réu provar, por qualquer meio admissível em direito, o pagamento ou o depósito, podendo este ser condicional…”[7]. Ou seja, a única forma do arrendatário fazer caducar o direito do senhorio requerer o despejo imediato é pela forma estritamente prevista no n.º3 do art.º 58.º do RAU, sendo irrelevante qualquer outro tipo de defesa. Assim, e citando o Acórdão do STJ de 05/12/06 atrás referido, tal incidente “…apenas admite como oposição relevante a prova do pagamento ou do depósito das rendas em falta. Não releva para tal a alegação por parte do inquilino de excepção de incumprimento por parte do senhorio ou o direito de retenção do locado para garantir direito a indemnização…”. Também o Acórdão do STJ de 09/10/07 atrás referido reflecte o mesmo entendimento ao referir que tal incidente “…admite apenas como forma de oposição relevante a prova do pagamento das rendas ou o seu depósito, nos termos gerais previstos no RAU…” No que toca à falta de resposta do inquilino, acrescenta que “…a não oposição ao incidente acarreta a confissão dos factos aí enunciados (art.º 303.º n.ºs 1 e 3 do CC), pelo que, se não for provado o pagamento das rendas vencidas ou efectuado o seu depósito nos termos exoneratórios, o despejo imediato será decretado….” E note-se que o entendimento atrás exposto é válido mesmo numa situação em que se ainda está a discutir na acção principal, por exemplo, a existência ou não de defeitos da coisa locada, que levassem a uma possível redução da renda, o que legitimaria a atitude do inquilino em reter as rendas. Assim, e continuando a citar o Acórdão do STJ de 09/10/07 “…enquanto não houver decisão a respeito da verificação da existência de defeitos da coisa locada que não tenham sido previstas ou salvaguardadas no contrato e que possam legitimar a redução de renda, o único meio ao dispor do arrendatário para evitar o despejo por falta de pagamento de rendas no decurso da acção é o do pagamento ou depósito nos termos previstos no art.º 58.º do RAU….”.
Não se ignora que, em tempos, houve alguma jurisprudência com entendimento diferente, ou seja, no sentido de aceitar outros fundamentos de defesa, tais como a mora do senhorio, a compensação ou a excepção de incumprimento por parte do senhorio. Contudo, o entendimento atrás exposto é o que tem maioritariamente colhido vencimento no STJ, tal como se refere no Acórdão do STJ de 05/12/06 atrás citado, no qual é elencada vasta jurisprudência no mesmo sentido, aí se salientando também que: “…a natureza expedita e sumária deste incidente e as razões que estão subjacentes ao mesmo incidente não permitem que o arrendatário obste ao deferimento do despejo a não ser que faça a referida prova do pagamento ou depósito e não também com quaisquer outros meios de defesa que poderiam ser alegados na acção de despejo, como seja, a mora do senhorio, a existência de direito a compensação de um seu crédito sobre o senhorio com montante de rendas devidas, ou alguma excepção de incumprimento do contrato, por parte do senhorio, ou, ainda, eventual direito de retenção com vista a garantir direito a benfeitorias. Alargar o leque de questões que o inquilino poderia alegar para obstar ao despejo imediato equivaleria a inviabilizar os fins preventivos e coactivos do instituto, passando o incidente a poder ter, eventualmente, uma demora equivalente à da acção…” (o sublinhado é nosso).
No caso em apreço, é o próprio agravante que reconhece a existência de rendas em dívida (art.ºs 11.º e 12.º da contestação/reconvenção), apenas tendo tentado demonstrar que lhe era lícito retê-las por, alegadamente, estar impedido de aceder ao locado. Assim sendo, e de acordo com o entendimento atrás exposto, outra via não lhe restaria para obstar ao despejo imediato senão proceder ao pagamento ou ao depósito das rendas e indemnização devida, nos termos previsto no n.º 3.º do art.º 58.º do RAU, o que não sucedeu, pelo que a decisão sub judice seria, assim, correcta.
Porém, e não obstante, entendemos que o despejo imediato não pode ser decretado, embora por razões diferentes das apresentadas pelo agravante.
Com efeito, e como é bom de ver, o incidente de despejo imediato pressupõe, naturalmente, que exista um contrato de arrendamento. Sem este, nem sequer poderia haver lugar à acção principal de despejo e, por conseguinte não teria cabimento o incidente em causa.
No caso em apreço, e não obstante as partes terem qualificado o contrato em questão como um “contrato-promessa de arrendamento” (fls. 17 a 19), é evidente que nos encontramos perante um verdadeiro contrato de arrendamento comercial (ou melhor, dois contratos, uma vez que provado também ficou que entre a A. e o R. foi contratualizado o arrendamento de um espaço de garagem para estacionamento de viaturas – facto assente sobre o n.º 8), já que é definido o local cuja fruição seria cedida no contrato prometido, as compensações mensais a pagar pelo arrendatário, e atendendo a que, na sequência da sua celebração, o apelante passou a utilizar o espaço em causa e a pagar à apelada as compensações mensais estipuladas. Neste sentido, pode-se referir o já atrás mencionado Acórdão do STJ de 29/06/99: …A qualificação jurídica que as partes emprestam aos factos não vincula o tribunal, daí que desinteresse que as partes tenham, num documento, rotulado o contrato como de contrato-promessa de arrendamento comercial, que a autora o tenha identicamente qualificado na petição inicial, que a ré tenha expressamente aceite tal na sua nomeação. Se, da leitura harmoniosa e conjunta das cláusulas de tal contrato, articulada com o facto da ocupação do imóvel contra uma determinada retribuição mensal, permitem concluir que de arrendamento se trata, ele como tal deve ser havido…
Contudo, não basta a mera existência do contrato de arrendamento, sendo necessário que o mesmo seja válido e que, sendo-o, se mantenha em vigor. Este é o entendimento unânime da jurisprudência, podendo-se citar, entre outros, os já atrás mencionados Acórdãos do STJ de 29/06/99, onde se lê: “…O incidente previsto no art.º 58.º do RAU pressupõe necessariamente que o contrato de arrendamento seja válido e que, sendo-o, se mantenha em vigor…”, e de 20/10/98, salientando que: “…O pedido de despejo imediato pressupõe um contrato válido de arrendamento, ou seja, a validade do arrendamento é uma condição indispensável para que o despejo imediato possa ser decretado…” (o sublinhado é nosso).
Ora, no caso em apreço, constata-se que foi reconhecida e declarada a nulidade dos contratos em causa, por inobservância da forma legal, no caso a celebração por escritura pública (art.º 7.º, n.º 2.º, b) do RAU, na redacção dada pelo Decreto-Lei 321-b/90, 15 de Outubro, aplicável aos contratos em causa, atenta a data da sua celebração), facto que nenhuma das partes pôs em causa (cfr. fls. 232, a sentença recorrida e os recursos em apreço). Assim sendo, e não havendo nenhum contrato de arrendamento válido, é manifesto que não pode haver lugar a qualquer incidente com vista ao despejo, previsto no art.º 58.º do RAU.
Nestes termos, não podia ter sido decretado o despejo imediato, pelo que, embora por razões diferentes das apresentadas pelo agravante, terá o despacho de fls. 114 de ser revogado.
II.2.2 Recurso de Apelação:
II.2.2.1 Quanto à questão de saber se é válida a declaração de resolução contratual do contrato de arrendamento, nos termos do art.º 53.º do R.A.U, na redacção do Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de Outubro, com fundamento no incumprimento, pela apelada, do contrato-promessa de arrendamento, celebrado em 30 de Setembro de 1997.
No que respeita à resolução, conforme referido no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 11.03.2008 esta consiste numa: “…declaração unilateral recipienda pela qual uma das partes, dirigindo-se à outra, põe termo ao negócio jurídico celebrado, verificando-se a cessação dos vínculos contratuais como tais ajustados entre as partes…”[8]. Mais se refere ainda que a resolução é vinculada e só admitida, se fundada na Lei ou em convenção, nos termos do art.º 432.º, n.º 1 do Código Civil, sendo equiparada, de acordo com o disposto no art.º 433.º daquele diploma legal, quanto aos seus efeitos, à nulidade ou anulabilidade do negócio jurídico. Isso implica a restituição de tudo quanto tiver sido prestado, mesmo que se não verifiquem os requisitos do enriquecimento sem causa.
Em causa está, pois, determinar se operou ou não a resolução do contrato de arrendamento, celebrado entre as partes em 30 de Setembro de 1997.
Refira-se que, a propósito da qualificação do negócio celebrado entre as partes e sem prejuízo das considerações tecidas na decisão recorrida, dúvidas não restam de que as partes celebraram dois contratos de arrendamento comercial.
Refira-se, como já atrás se expôs, que apesar de o contrato, referente à fracção identificada no ponto 1. dos factos provados, ter sido qualificado como um “contrato-promessa de arrendamento”, este consubstancia um verdadeiro contrato de arrendamento, uma vez que define o local cuja fruição seria cedida no contrato prometido, as compensações mensais a pagar pelo arrendatário, e atendendo a que, na sequência da sua celebração, o arrendatário, ora apelante, passou a utilizar o espaço em causa e a pagar à apelada as compensações mensais estipuladas.
Por outro lado, o contrato de arrendamento comercial pode definir-se como a convenção pela qual uma das partes concede à outra o gozo temporário de um prédio para fins directamente relacionados com uma actividade comercial ou industrial, mediante retribuição a prestar pela última (art. 110º do R.A.U., na redacção do Decreto-Lei 321-B/90 de 15 de Outubro, aplicável ao arrendamento dos autos).
Considerada a data da outorga do contrato – Setembro de 1997 – o mesmo deveria ter sido celebrado por escritura pública, de acordo com o art.º 7.º n.º 2, b), do R.A.U, na redacção do já citado diploma. Essa exigência de forma, aliás, apenas foi dispensada pela alteração introduzida pelo Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, o qual deixou de exigir que a celebração de contratos de arrendamentos comerciais fosse feita através de escritura pública.
Não obstante ter ficado convencionado no contrato celebrado que a respectiva escritura pública seria outorgada no 2.º Cartório Notarial do Funchal, após notificação do segundo outorgante (o apelante) à primeira (apelada), efectuada com uma antecedência mínima de quinze dias, tal escritura nunca foi formalizada. O que significa que, atendendo à exigência formal contida no art. 7.º do R.A.U, vigente à data da celebração do contrato, a qual não foi cumprida, o contrato celebrado não poderá deixar de ser considerado como nulo, de harmonia com o disposto nos arts.º 220.º e 286.º do Código Civil.
A este respeito pronunciou-se, de igual modo, o Tribunal da Relação de Lisboa no seu acórdão de 01-10-2009[9], o qual refere que “...o vício da falta de escritura pública, até então considerada ad substanciam para as situações em causa, não é, assim, sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou, continuando, por isso, a ser possível discutir-se a sua nulidade…”, uma vez que o diploma “... que dispensou de escritura pública a celebração de contratos de arrendamentos comerciais, não é uma lei interpretativa, mas uma lei nova, sem eficácia retroactiva, nos termos do art.12º do C. Civil…”[10] [11].
De acordo com os ensinamento de Aragão Seia[12]: “…o vicio da falta de escritura publica, formalidade até então considerada "ad substantiam" para as situações em causa não é, assim, sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou, continuando por isso, a ser possível discutir-se em juízo a nulidade dos contratos em que fora omitida…”
Assim, as condições de validade de um contrato, designadamente respeitantes à forma, bem como os efeitos da respectiva invalidade, têm de aferir-se pela lei vigente ao tempo em que o negócio foi celebrado, o que, no caso em apreço, nos leva, necessariamente, a concluir que o contrato celebrado entre as partes se encontra ferido de nulidade, a qual, nos termos do art. 286.º do Código Civil, é invocável a todo o tempo, por qualquer interessado, e pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal.
Tal como foi referido na decisão recorrida, os efeitos da nulidade vêm elencados no art.º 289.º do Código Civil, onde se refere que a declaração de nulidade tem efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente.
Considerando a disposição legal atrás referida, designadamente o carácter retroactivo da declaração de nulidade (ex nunc), tudo se passará como se o contrato de arrendamento nunca tivesse sido celebrado, o que por maioria de razão implica, tal como foi entendido pelo Tribunal a quo, não ser possível a resolução de um negócio juridicamente inexistente.
Mais se dirá que, salvo o devido respeito, improcede, igualmente, a alegação do recorrente na parte em que considera ser o único onerado com a nulidade do contrato de arrendamento, em virtude da inobservância da sua forma legal. Com efeito, se, por um lado, resulta expressamente do contrato-promessa de arrendamento celebrado que a marcação da escritura pública era da sua responsabilidade, por outro lado, nunca em virtude dessa nulidade foi o mesmo privado de utilizar o locado, nem da matéria de facto dada como provada poderemos extrair essa conclusão. Por outro lado, não resulta da factualidade provada que o mesmo tenha sofrido danos em virtude do alegado impedimento do gozo do locado, dado não lhe ter sido facultado, atempadamente, o comando do portão do prédio. Tal como foi referido pelo Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 20-10-2005: “ …para se aferir da gravidade e da dificuldade, tem que se alegar e provar, ainda que indiciariamente, a natureza e extensão dos danos causados no arrendado, nomeadamente as suas consequências…”[13], prova essa que o recorrente não logrou fazer.
Consequentemente, não pode este Tribunal aceitar os fundamentos explanados nas alegações do recorrente, na medida em que estes se baseiam exclusivamente num alegado direito de resolução de um negócio jurídico que foi considerado nulo.
A nulidade do contrato de arrendamento, porém, não exclui os efeitos relacionados com as chamadas “relações de liquidação” decorrentes da nulidade, sendo que num contrato de arrendamento declarado nulo, tendo o arrendatário mantido sempre o gozo do locado, o mesmo não poderá ser condenado no pagamento das rendas porventura em dívida, mas sim no pagamento de uma indemnização por esse uso e ocupação do locado, equivalente ao seu valor locativo[14].
Atendendo ao atrás exposto, conclui-se, pois, nada haver a censurar na decisão proferida pelo Tribunal a quo, na parte em que esta condenou o ora recorrente no pagamento do montante correspondente a 567,18 €, por cada mês decorrido desde Janeiro de 2003, inclusive, até à entrega efectiva da fracção dada em arrendamento, devoluta de pessoas e bens.
II.2.2.2 Quanto à questão de saber se deve a apelada ser condenada no pagamento, ao apelante, do montante dos prejuízos que este tenha sofrido em virtude do seu incumprimento contratual.
Atendendo ao que atrás ficou dito, é manifesto que fica prejudicado o conhecimento da segunda questão objecto do presente recurso.
Quanto à questão de saber se existe fundamento para a condenação do apelante como litigante de má fé.
No que respeita à litigância de má fé do recorrente, insurge-se este contra a sua condenação no pagamento de 2 UC´S, sustentando a inexistência de fundamento para tanto, porquanto, em sua opinião, se encontrava legitimado a não receber o comando do portão de acesso à garagem do edifício do qual os locados fazem parte integrante, uma vez que muito tempo tinha decorrido desde que a recorrida foi notificada judicialmente a este respeito, sem que nada tivesse feito para modificar a situação, o que lhe provocou vários prejuízos.
Sem prejuízo dos argumentos aduzidos pelo recorrente, parece-nos que os mesmos não devem proceder, conforme se passará a demonstrar.
Como se sabe, a litigância de má fé opera oficiosamente, apenas estando a condenação em indemnização à parte contrária dependente do pedido do beneficiário, nos termos do disposto no art.º 456.º, do Código Civil.
Conforme decorre do art.º 456.º, n.º 2, do Código de Processo Civil, e à semelhança do que foi referido na decisão recorrida: “…litiga de má fé a parte que com dolo ou negligência grave deduza pretensão ou oposição manifestamente infundadas, altere, por acção ou omissão, a verdade dos factos relevantes – má fé substancial – pratique omissão indesculpável do dever de cooperação ou faça um uso reprovável dos instrumentos adjectivos – má fé instrumental…”
Decorre do citado preceito legal que, ao contrário do que sucedia antes da reforma processual civil introduzida pelo DL. 329-A/95 de 12.12, é, actualmente, sancionável, a título de má fé, não apenas a lide dolosa, mas também aquela em que são violadas, com culpa grave ou erro grosseiro, as regras de conduta processual conformes com a boa fé. A este respeito cumpre recordar os ensinamentos do Prof. Menezes Cordeiro[15]: “…no Direito processual – 1995/96 – valem o dolo e a negligência grave: não a comum…”. A este respeito, pronunciou-se igualmente o Supremo Tribunal de Justiça, no seu Acórdão de 06.12.01, no qual sustenta que a própria negligência grave deve ser entendida como “…imprudência grosseira, sem aquele mínimo de diligência que lhe teria permitido facilmente dar-se conta da desrazão do seu comportamento, que é manifesto aos olhos de qualquer um…”[16].
Ainda no que respeita à má fé processual, tem sido entendimento maioritário da nossa jurisprudência que a conclusão da litigância de má fé deve ser feita casuisticamente, encontrando-se dependente das circunstâncias concretas de cada caso, pelo que deve o tribunal ser prudente na sua apreciação, “…só devendo condenar a parte, como litigante de má fé no caso de se estar perante uma situação donde não possam surgir dúvidas sobre a sua actuação dolosa ou gravemente negligente…”[17].
Transpondo, os atrás referidos ensinamentos para o caso em apreço e analisando a conduta processual do recorrente e a matéria dada como provada, somos levados a entender, no que respeita à conduta processual do recorrente, que a mesma não pode deixar de ser censurada, na medida em que este, por um lado, não apenas omitiu a alegação do facto de a recorrida ter diligenciado no sentido de lhe entregar um comando das portas da garagem do edifício como, por outro lado, omitiu igualmente ter recusado o seu recebimento. Acresce que resulta ainda dos factos provados que cerca de um mês antes da entrada em tribunal do segundo pedido de notificação judicial, mais concretamente a 12 de Dezembro de 2002, a recorrida pretendeu entregar ao recorrente o comando da porta do estacionamento (facto assente sob o n.º 16), através de um funcionário do seu mandatário e no próprio locado (facto assente sob o n.º 17) e que o recorrente se recusou a assinar o livro do protocolo que comprovaria tal recebimento, o que fez com que o comando não lhe fosse entregue (facto assente sob o n.º 18). Assim, e salvo melhor opinião, dúvidas não restam que o ora apelante agiu com má fé processual.
Ora, tratando-se estes de factos de natureza pessoal, não podia o recorrente ignorá-los, sendo que a sua alegada legitimidade na recusa do recebimento do comando do portão em nada abona a favor do seu comportamento, na medida em que, ainda assim, o mesmo não deixou de omitir um facto que sabia perfeitamente ser verdadeiro, como inclusivamente o negou, no art.º 30.º da sua contestação, em que refere expressamente que a recorrida “nada fez” para resolver a situação da falta de comandos, e no art.º 31.º diz que esta “nada resolveu”.
Mais, o recorrente nem sequer nas alegações do recurso de agravo (fls. 140 a 148) faz alguma menção ao facto da recorrida ter tentado entregar-lhe o comando da porta, limitando-se a repisar um alegado direito de retenção para justificar o não pagamento das rendas. Só em sede de alegações do recurso de apelação, ou seja, já posto perante a condenação por litigância de má fé, é que, finalmente, o recorrente alude ao facto (arts.º 42.º a 58.ºe 61.º a 67.º, das alegações, e 18.º a 23.ºe 26.º das conclusões), não conseguindo, contudo, justificar minimamente a sua atitude, uma vez que face à matéria de facto dada como provada (e que, recorde-se, não foi impugnada), o que se constata é que a administração do condomínio terá entregue à A. o comando em causa (e só um exemplar) em data indeterminada, mas que se situa entre Setembro e Dezembro de 2002 (facto assente sob o n.º 14), tendo esta, depois, diligenciado entregá-lo ao R., em 12 de Dezembro de 2002, o que só não aconteceu por culpa deste (factos assentes sob os nºs. 16 a 25). Significa isto que não é possível sustentar a afirmação do recorrente de que: “…a apelada já tinha em sua posse um comando das novas portas de estacionamento, que só pretendeu entregar ao apelante a 12/12/2002 (…), isto é, muito tempo depois da primeira Notificação Judicial Avulsa [ocorrida em 31/10/2002]…”
Nestes termos, e também relativamente a esta questão, entende este Tribunal não merecer, igualmente, qualquer censura a decisão proferida pelo Tribunal a quo.
III. Pelo exposto, e de harmonia com as disposições legais citadas, decide-se:
a) Julgar procedente o agravo, revogando-se, consequentemente, o despacho que decretou o despejo imediato;
b) Julgar improcedente a apelação, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas do agravo, pela agravada e da apelação pelo apelante.
Lisboa, 2 de Dezembro de 2009
Maria Amélia Ribeiro
Graça Amaral
Ana Resende
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[1] Arrendamento Urbano, 6.ª Edição, Revista e Actualizada, p. 366, Almedina, 2002. O autor chama a atenção para o preâmbulo de DL n.º 321-B/90, de 15 de Outubro, que aprovou o RAU que, no caso do preceito legal em causa refere a necessidade de dinamizar o mercado de arrendamento, e evitar que alguém possa, gratuitamente, desfrutar de imóveis, durante o longo período que pode levar à conclusão de um despejo e numa situação que já não seria reparada por nenhuma condenação em indemnização ou em rendas vencidas, sempre que o despejado não tivesse bens bastantes.
[2] Arrendamento Urbano, 6.ª Edição, Revista e Actualizada, p. 367, Almedina, 2002 (o sublinhado é nosso).
[3] Rel: Cons. Ferreira Ramos, disponível em www.dgsi.pt/.
[4] Rel: Cons. Lopes Pinto, disponível em www.dgsi.pt/.
[5] Rel: Cons. João Camilo, disponível em www.dgsi.pt/.
[6] Rel: Cons. Mário Cruz, disponível em www.dgsi.pt/.
[7] Ac. do STJ, de 29/02/96, Rel. Cons. Roger Lopes, disponível em www.dgsi.pt/.
[8] Rel: Des. José Gabriel Silva, disponível para consulta em www.dgsi.pt.
[9] Rel: Des. Fátima Galante, acessível no site www.dgsi.pt.
[10] Acórdão da Relação de 20 de Janeiro de 2005, (Rel: Des. Fátima Galante), sobre questão semelhante, disponível para consulta no site www.dgsi.pt/jtrl.
2 De acordo com o princípio geral estabelecido no art. 12.º do Código Civil, a “ lei só dispõe para o futuro; ainda que lhe seja atribuída eficácia retroactiva, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser directamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor”.
[12] Arrendamento Urbano, 7.ª Edição, p. 179, Almedina.
[13] P. 4901/2005 de 20 de Outubro de 2005, publicado na Col. de Jurisprudência 2005, IV, 218.
[14] Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 27-05-1999, P. 195/99, Col. Jur. R. 1999, 3, p. 263, bem assim como o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 28-11-1996, P. 8919, publicado na Col. Jur., 1996, 5, p. 11.
[15] Litigância de Má Fé, Abuso do Direito de Acção e Culpa In Agendo, pág. 26.
[16] P. 01A3692, Rel: Cons. Afonso de Melo.
[17] Acórdão do Tribunal da Relação de 13-10-2009, Rel: Des. Cristina Coelho, disponível em www.dgsi.pt. |
