| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 7ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I- RELATÓRIO
A intentou contra B, a presente ação de condenação, em processo declarativo comum, peticionando a condenação da R. na devolução do valor de €20.000,00, entregue pelo A. à R. a título de reserva para aquisição de duas frações autónomas, acrescido de juros de mora.
Para o efeito alega que pretendia, com um seu amigo, investir no sector imobiliário em Portugal, tendo procurado uma sociedade mediadora imobiliária, logo a informando que a viabilidade dos imóveis serem licenciados para alojamento local era condição essencial para a sua intenção de compra. O mediador apresentou duas frações autónomas, propriedade da R., que disse reunirem os requisitos que procurava, pelo que o A. e o seu amigo assinaram os documentos de reserva que o mediador lhes apresentou e transferiram para a R. o valor de €10.000,00, por cada fração, para garantir a reserva.
Porém, da análise feita à documentação das frações autónomas, o A. e o seu amigo verificaram que estas não dispunham de licença de utilização para habitação e que a zona geográfica onde se encontravam situadas estava na iminência de vir a ser declarada como “zona de contenção”, o que impediria que fossem emitidas licenças para a atividade de alojamento local.
Confrontado com essas questões, o mediador assegurou que a licença de utilização estava prestes a ser concedida pela Câmara Municipal de Lisboa, afiançando ainda que havia a possibilidade de as referidas frações virem a ficar excluídas da futura “zona de contenção”.
Posteriormente, o A. teve conhecimento que na zona de localização das frações foi suspensa a autorização de novos registos de alojamento local e, nessa sequência, em 14 de novembro de 2018, procedeu à resolução das reservas efetuadas, tendo requerido a devolução do valor pago, o que a R. não fez, apesar de várias vezes interpelada para esse efeito.
Citada, a R. contestou, invocando desde logo a ilegitimidade ativa do A., na medida em que os contratos de reserva foram assinados por ele por ANC.
Alegou ainda que nunca foi informada de que a afetação dos imóveis para Alojamento Local fosse uma condição do negócio, nem nunca se comprometeu com tal possibilidade e muito menos condicionou as reservas a essa afetação. No que respeita à licença de utilização, a R. sempre informou que os imóveis ainda não dispunham de autorização de utilização, o que também constava da minuta do contrato promessa de compra e venda enviado, mas essa autorização veio a ser emitida em 29 de novembro de 2018, a tempo de celebrar a escritura pública de compra e venda no prazo previsto nos Contratos de Reserva, ou seja, até 30 de janeiro de 2019.
Defendeu ainda que o A. não desistiu da reserva, nem pediu o reembolso, até ao fim do prazo previsto nos Contratos de Reserva, que era o dia 5 de novembro de 2018, tendo desistido do negócio, porque encontrou outro imóvel que mais lhe agradava.
A R. concluiu pela procedência da exceção de ilegitimidade ativa por preterição de litisconsórcio necessário e, em qualquer caso, pela improcedência da ação, tendo ainda deduzido o incidente de intervenção principal provocada da sociedade mediadora H – Imobiliária, Lda., com a designação comercial de “PH”.
O A. respondeu à matéria de exceção e deduziu incidente de intervenção principal provocada de ACN.
Foi admitida a intervenção principal de ACN, como co-A., bem como, a intervenção da chamada C mas apenas com interveniente acessória.
Citados os intervenientes, veio o co-A., ACN, declarar aderir à petição inicial.
A Interveniente C., apresentou contestação, impugnando a matéria da petição inicial e alegando que a chamada nunca foi informada que a possibilidade de afetar as frações autónomas a fins de alojamento local fosse uma condição essencial à sua compra. Mais referiu que os A.A. foram constantemente acompanhados por mandatários durante o processo, que os aconselharam e reviram toda a documentação relativa às frações e solicitaram que fossem efetuadas alterações, sendo que nenhuma delas dizia respeito a qualquer circunstância relativa a alojamento local.
O A. exerceu o direito de resposta a esta contestação, mantendo a posição defendida na petição inicial.
Findos os articulados, foi dispensada a audiência prévia e procedeu-se à prolação de despacho saneador, com de identificação do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
Admitida a prova requerida, designou-se audiência final e, após a discussão da causa, veio a ser proferida sentença que julgou a ação improcedente, por não provada, absolvendo a R. do pedido formulado pelos A.A..
É dessa sentença que o A., A, vem interpor recurso de apelação, apresentando no final das suas alegações, as seguintes conclusões:
1. Foram dados como não provados factos que deveriam ter sido dados como provados e, também, em vista dos factos provados, o Tribunal a quo deveria ter decidido de forma diferente.
2. Foi dado como provado que:
«4. Os autores transmitiram à PH, na pessoa do mediador JB, que procuravam um ou mais apartamentos, em zona turística de Lisboa, para aquisição e candidatura ao programa “Golden Visa” e exploração como alojamento local.
3. Foi dado como provado que:
«6. Os apartamentos foram apresentados aos autores por, segundo o mediador JB, corresponderem aos requisitos pretendidos por aqueles de localização em zona turística e aptos à exploração como alojamento local.» (cfr. sentença recorrida).
4. Em vista desta matéria que foi dada como provada, resulta que os factos constantes das alíneas A e B do elenco dos factos não provados deveriam ter sido dados como provados.
5. O Tribunal a quo, ao ter dado como provados os factos constantes dos pontos 4 e 6, não poderia ter dado como não provados os factos constantes das alíneas A e B.
6. A compra dos imóveis dos autos, com os quais o Recorrente obteria um Golden Visa, dependia de duas condições: a existência de licença de utilização e a elegibilidade dos mesmos para alojamento local.
7. O fim que o Recorrente visava – alojamento local – era um fim que, desde o início estava claro para o mediador JB, o qual apresentou os imóveis em causa por os mesmos terem as características necessárias para poderem ser explorados para alojamento local.
8. O mediador JB tinha consciência que a compra dos imóveis dos autos tinha como condições a obtenção de licença de utilização e a elegibilidade dos mesmos para alojamento local tendo, inclusivamente, o mediador JB referido ao Recorrente para este não se preocupar porque o dono do prédio podia proceder à transferência da licença para alojamento local, transferindo a mesma para o Recorrente.
9. Das declarações prestadas pelo Recorrente resultou que ainda que os imóveis dos autos permitissem a obtenção do Golden Visa, o Recorrente não compraria os mesmos se estes não fossem elegíveis para alojamento local, razão porque o mediador JB escolheu imóveis que tivessem características que permitissem a sua exploração para alojamento local, pois não bastava que os imóveis preenchessem-se o requisito do montante necessário para o efeito de obtenção do Golden Visa.
10. A elegibilidade dos imóveis dos autos era condição para a compra que o Recorrente falou com o seu advogado sobre esta questão.
11. O Golden Visa não era uma condição essencial para a compra dos imóveis dos autos, já que a aquisição dos imoveis dependia de duas contingências, as quais foram sempre deixadas muito claras ao mediador imobiliário JB: a existência de licença de utilização e a elegibilidade dos imóveis para alojamento local.
12. Tudo quanto supra resulta da audição global das declarações prestadas pelo Recorrente perante o Tribunal a quo, sendo que, em cumprimento do ónus imposto pela alínea a) do n.º 2 do artigo 640.º do Código de Processo Civil se indica, com exatidão, as passagens da gravação das declarações do Recorrente, das quais expressamente se retira quanto supra referido. Assim: 00:19:54 a 00:21:25; 00:23:00 a 00:26:33; 00:26:54 a 00:30:05; 00:30:25 a 00:32:27; 00:32:40 a 00:36:54; 00:55:32 a 00:57:36.
13. Também das declarações prestadas pelo interveniente principal ACN resulta que o objetivo visado na aquisição dos imóveis dos autos era o investimento em alojamento local (cfr, minuto 00:16:05 e o 00:18:48).
14. O interveniente principal ACN, referiu também que, no primeiro contacto com o mediador JB, deixaram claro o que pretendiam: dois apartamentos, um para Airbnb e outro para moradia ou, talvez, dependendo do valor, dois para Airbnb e outro para morar. O JB sempre soube que o alojamento local tinha que existir para o investimento nos imóveis se tornar rentável (00:28:18 a 00:28:52).
15. O interveniente principal ACN explicou que após o depósito da reserva, nos dias seguintes, foram informados pelos advogados que assessoravam os compradores que a área onde se localizavam os imóveis não poderia ter alojamento local. Mais, referiu que falaram com o mediador JB referindo que a razão do negócio era o uso de um dos imóveis para Airbnb, ao que o mediador respondeu que o proprietário tinha uma licença para alojamento local que seria transferida para os compradores no momento da venda (excertos 00:21:38 a 00:23:24).
16. Esta afirmação de que o mediador JB referiu a possibilidade da transferência da licença para alojamento local do proprietário dos imóveis para quem comprasse foi, também, referida pela testemunha CR, conforme se pode ouvir no excerto das suas declarações prestadas entre o minuto 00:10:31 a 00:12:10.
17. Já quanto ao advogado do Recorrente, CR, este confirmou, no seu depoimento, que a possibilidade de utilização dos imóveis dos autos para alojamento local era determinante para a compra dos mesmos por parte do Recorrente, conforme resulta dos excertos dos seus depoimentos que, a seguir, se identificam: 00:05:58 a 00:06:59; 00:07:05 a 00:08:14; 00:08:15 a 00:08:26.
18. Não poderia o Tribunal a quo ter considerado como não provado que «A viabilidade dos imóveis serem licenciados para alojamento local era condição essencial para a compra e venda.» e que «Tendo tal ficado sempre claro para a “PH” e para o mediador JB.»
19. Deveria o Tribunal a quo ter considerado tais factos como provados.
20. Passando tais factos a fazer parte dos factos provados, a decisão proferida pelo Tribunal a quo teria que ser em sentido diverso, ou seja, que resultava que a elegibilidade das frações para exploração como alojamento local era condição essencial para a compra das mesmas e que tal essencialidade havia sido transmitida, desde o início, ao mediador JB que conhecia tal essencialidade.
21. O mediador JB criou a expetativa de que os imóveis eram elegíveis para alojamento local.
22. Existe responsabilidade pré-contratual, não afastando a mesma o facto de os acordos de reserva não conterem qualquer menção às condições exigidas, e supra referidas.
23. Deveria, pois, o Tribunal a quo, se tivesse dado como provados os factos constantes dos factos não provados das alíneas A) e B), justificar a desistência do Recorrente depois do prazo estabelecido nos acordos de reserva.
Pede assim que seja dado provimento ao recurso e, em consequência, seja alterada a sentença recorrida quanto à matéria de facto dada como não provada nas alíneas A e B, passando a mesma para o elenco da matéria de facto provada e, em consequência, que seja alterada a sentença recorrida em conformidade com a matéria de facto provada, dando-se provimento à ação por se considerar demonstrada a essencialidade da elegibilidade dos imóveis dos autos para alojamento local e o conhecimento da mesma.
A R., B, respondeu ao recurso, sobrelevando das suas contra-alegações as seguintes conclusões:
A. Foram dois os fundamentos invocados pelo Recorrente para desistir da compra das duas frações autónomas em causa nos autos, resolver os acordos denominados “reserva” e exigir a devolução dos €20.000,00 (€10.000,00 por cada fração) que pagou a título de reserva, a saber, (i) a inelegibilidade das frações para exploração como alojamento local e (ii) a inexistência de licença de utilização.
B. O Tribunal a quo concluiu, em suma, – e bem, na perspetiva da Recorrida – que nenhum dos aludidos fundamentos invocados constituía fundamento para a desistência da compra, resolução dos acordos de reserva e pedido de reembolso dos montantes entregues a este título, razão pela qual julgou totalmente improcedente a ação e absolveu a Recorrida do pedido.
C. Da leitura das alegações de recurso, verifica-se que o Recorrente não questiona, censura ou impugna a decisão do Tribunal a quo relacionada com o não reconhecimento da inexistência de licença de utilização como fundamento válido para a desistência da compra, resolução dos acordos de reserva e pedido de reembolso dos montantes pagos pela mesma, conformando-se, assim, com tal decisão.
D. O que significa que o Recorrente restringe e delimita o âmbito do seu recurso somente à decisão do Tribunal a quo que entendeu que não resultou demonstrado que a elegibilidade das frações para exploração como alojamento local fosse condição essencial para a celebração dos acordos de reserva / compra.
E. O Recorrente começa por impugnar a decisão sobre a matéria de facto vertida nas alíneas A. e B. dos factos não provados, considerando que, em vista da matéria de facto dada como provada nos pontos 4. e 6. dos factos provados, aquela matéria de facto constante das ditas alíneas devia igualmente ter sido dada como provada.
F. Basta atentar no conteúdo dos mencionados factos para se perceber que a prova daqueles primeiros não acarreta necessariamente a demonstração destes segundos.
G. Acresce que, o Tribunal a quo explica de forma clara a razão pela qual julgou aqueles primeiros factos provados, mas não considerou que estes últimos resultassem também demonstrados – vd. motivação da decisão da matéria de facto constante da sentença recorrida.
H. De toda a prova produzida nada ficou demonstrado que indiciasse minimamente que para os Autores era condição essencial para a concretização da compra e venda a elegibilidade das frações dos autos para exploração do alojamento local.
I. Pelo que não, não é verdade que a resposta positiva aos pontos 4. e 6. dos factos provados impusesse igual resposta positiva aos factos das alíneas A. e B da matéria não provado, como pretende o Recorrente!
J. Acresce que também não é verdade que a prova produzida nos autos impusesse uma resposta distinta à matéria constante das alíneas A. e B. dos factos não provados, pelo contrário, as declarações de parte dos Autores e o depoimento da testemunha JB, designadamente na parte transcritas no corpo destas contra-alegações, confirmam o acerto da resposta negativa dada pelo Tribunal a quo aos ditos factos.
K. Ainda que assim não fosse, ou seja, mesmo que os elementos probatórios acima indicados não fossem já, de per si, suficientes para revelar que a resposta negativa aos factos vertidos nas mencionadas alíneas A. e B. da matéria de facto não provada era acertada face ao acervo probatório existente nos autos, a circunstância de os Autores terem sido sempre desde o início de todo o processo de reserva das frações e em todos os contactos que foram tendo com o mediador imobiliário JB colaborador da Interveniente PH, e, apesar disso, nunca tais advogados terem feito qualquer referência à essencialidade para os Autores da elegibilidade das frações para exploração como alojamento local para a compra das mesmas, nomeadamente fazendo constar das minutas dos contratos de reserva uma cláusula prevendo isso mesmo, apesar de terem tido oportunidade para tal, demonstraria inequivocamente, crê-se, que, na realidade, tal essencialidade não se verificava (vd. ponto 11. e 12 e 16. a 19. dos factos provados, não impugnados pelo Recorrente).
L. Em suma, há que verificar, à luz dos princípios da livre apreciação da prova, oralidade e imediação, se o Tribunal a quo merece censura no processo decisório adotado acerca da decisão da matéria de facto, o que, como se alegou, não merece.
M. Assim sendo, como é, a impugnação da decisão sobre a matéria de facto vertida nas alíneas A. e B. dos factos não provados deve ser julgada improcedente e uma vez que o Recorrente assenta a sua pretensão recursiva de revogação da sentença recorrida e substituição por uma outra de sentido diverso na alteração da referida decisão sobre a aludida matéria de facto, a improcedência de tal impugnação, acarreta, necessariamente, o indeferimento de tal pretensão.
Pede assim a improcedência do recurso e que seja mantida integralmente a sentença recorrida.
A interveniente acessória, H – Imobiliária, Lda., veio também responder ao recurso do A., ampliando o objeto do recurso em matéria de impugnação da decisão sobre a matéria de facto, apresentando no final as seguintes conclusões:
A). Caso sejam acolhidos os argumentos de facto ou de direito apresentados pelo Recorrente para sustentar o seu recurso, vem a Recorrida requerer a V. Exa. a ampliação e alteração da matéria de facto, devendo ser alterado o ponto 4 dos factos provados nos seguintes termos: “Os autores transmitiram à PH, na pessoa do mediador JB, que procuravam um ou mais apartamentos para aquisição e candidatura ao programa “Golden Visa”.
B). Aliás, o depoimento prestador pelo Autor ACN – que curiosamente não quis juntar-se ao Autor no pedido inicial – foi muito claro, no sentido de que o objetivo era a obtenção do Golden Visa e que foi por isso – e só por isso, que procuraram as ora Recorridas. Depois de insistente inquirição, o referido Autor ACN referiu que um dos apartamentos era para habitação do próprio, nunca houve qualquer intenção de o destinar qualquer short term rental.
Veja-se as declarações de parte do Autor ACN no dia 27/04/2022 [20220427113813_20105610_2871110 – localização: 00:07:08 a 00:08:21] (…)
C). A Mma. Juiz a quo não teve dúvidas deste aspeto conforme resulta da fundamentação da matéria de facto da Sentença (página 12) onde se lê, "Com efeito, em sede de declarações de parte, ambos os autores afirmaram que o objetivo do investimento em Portugal era a obtenção de “Golden Visas”. Só secundariamente referiu o autor LTG que pretendia obter rentabilidade com esse investimento através de “short term rentals” e que estas propriedades que lhe foram apresentadas eram claramente desenhadas para “airbnb”. Já o autor ACN explicou que os apartamentos eram perfeitos para viver em Lisboa, pelo que um deles seria para sua habitação e o outro para explorar como “airbnb”. (…) A testemunha JB referiu conhecer a intenção dos autores de explorar os imóveis, mas afirmou também que a venda nunca ficou condicionada a essa circunstância. Mais explicou que o seu trabalho e a sua área de especialidade é vender imóveis para “Golden Visa”, “se conseguir conjugar com alojamento local melhor, mas não é condicionante”.
D). Ainda em sede de alteração, a título subsidiária, da matéria de facto, deve o facto 6 ser dado como não provado. Na fundamentação da sentença, refere a Mma. Juiz que o deve ser dado como provado que “6. Os apartamentos foram apresentados aos autores por, segundo o mediador JB, corresponderem aos requisitos pretendidos por aqueles de localização em zona turística e aptos à exploração como alojamento local”, porquanto tal facto “é fruto do depoimento da testemunha JB que confirmou que apresentou os imóveis aos autores informando-os que aquela zona teria uma rentabilidade estupenda”.
E). Ora, salvo o devido respeito, ainda que tivesse sido essa a afirmação feita pela testemunha JB, o que por mera cautela se concebe, desta afirmação não se pode concluir o que ficou vertido no ponto 6 dos factos provados. Relembre-se que, ficou assente que desde o início, que um dos apartamentos em causa seria para residência própria de um dos Autores, pelo que, no limite, o facto referido em 6 nunca poderia dizer respeito a ambos os apartamentos, mas apenas a um. Por outro lado, o que foi referido pela testemunha JB é que os imóveis foram mostrados por serem elegíveis para o Golden Visa e que aquela zona teria uma rentabilidade estupenda, sendo com short rental, sendo em “AL, em short-term, em mid-term ou em long-term”.
Veja-se o referido pela testemunha JB, a instâncias do Mandatário do Autor [Dia 27/04/2022 – 20220427141038_20105610_2871110 – localização: 00:07:18 a 00:12:26] (…)
[Dia 27/04/2022 – 20220427141038_20105610_2871110 – localização: 00:53:24 a 00:55:48] (…)
F). Resulta, pois, do exposto, que não é verdade que os apartamentos que foram objeto de reserva tenham sido apresentados aos autores por corresponderem aos requisitos pretendidos por aqueles, de “localização em zona turística e aptos à exploração como alojamento local”. Foram apresentados por serem elegíveis ao programa de Golden Visa e por terem uma rentabilidade estupenda, não necessariamente em regime de alojamento local.
G). Assim, deve o facto 6 ser dado como não provado. Caso assim não se entenda, o que por mera cautela de patrocínio se concebe, sem conceder, deverá o Facto 6 ser alterado nos seguintes termos:
Os apartamentos foram apresentados aos autores por, segundo o mediador JB, corresponderem aos requisitos pretendidos por aqueles de localização em zona turística e aptos ao programa de candidatura ao Golden Visa.
H). Até porque, como resulta do depoimento, acima transcrito, do Co-Autor/ Interveniente Principal, ACN – que não quis fazer parte do presente processo -, ficou desde logo assente que um destes apartamentos seria para residência do próprio, o que evidencia que a preocupação do mediador JB não era a aptidão dos apartamentos para alojamento local, mas sim para o programa Golden Visa, facto que resulta claro ao longo de todo o seu depoimento, facto que se requer que seja aditado:
Um dos Imóveis objeto de contrato de reserva destinava-se a residência do Autor ACN e nunca houve intenção de ser usado para airbnb
I). Este mesmo facto consta da fundamentação da Sentença (página 12): “Já o autor ACN explicou que os apartamentos eram perfeitos para viver em Lisboa, pelo que um deles seria para sua habitação e o outro para explorar como “airbnb” e assume uma relevância extrema nos presentes autos, considerando o pedido apresentado pelo Autor e tendo em conta o pedido de litigância de má fé que não poderá deixar de se deduzir contra o Autor.
[Dia 27/04/2022 – 20220427113813_20105610_2871110 – localização: 00:18:06 a 00:19:25] (…)
J). No que respeita à Impugnação do Autor quanto à Matéria de Facto (alíneas A) e B)), deve manter-se na integra a decisão que ora se recorre. O argumento do Recorrente de que, ao dar como provado, os factos 4 e 6, tem, como corolário lógico, que dar como provado as alíneas A) e B) dos factos não provados, não tem qualquer cabimento.
K). Conforme resulta da matéria de facto provada (pontos 11 e 12) após entrarem em contacto com a Recorrida, fizeram representar-se ao longo de todo processo tendente à aquisição de imóveis por advogados, seus mandatários, os Senhores. Drs. AT e CR. Inclusivamente, por indicação dos Autores, a Recorrida manteve contacto regular com os seus advogados, através de correio eletrónico e por diversas Recorridas telefónicas. É ainda importante salientar que quem assinou os contratos de reserva foi o Dr. CR, em nome e representação dos Autores (cfr. documentos 9 e 10 juntos com a Contestação da Ré FS).
L). Conforme resulta do depoimento prestado pelo mandatário do Autor, Dr. CR, nunca foi transmitido ao Sr. JB, antes ou depois da assinatura do contrato de reserva, que o tema da viabilidade de alojamento local era uma condição essencial para a celebração do contrato de compra e venda. Sempre sob o (legítimo) pretexto de a posição e interesses dos Autores serem devidamente acautelados pelos seus mandatários, que aconselharam os seus Constituintes, bem como reviram e conformaram todos os documentos assinados e contratos celebrados pelos Autores e juntos aos autos.
M). No mais, é de salientar que os próprios Autores tiveram o cuidado de reunir com os seus mandatários no preciso dia 26.10.2018, ainda antes de assinarem os contratos de reserva, momento em que, à semelhança dos anteriores, terão discutido e sido elucidados pelos seus mandatários sobre os contornos relativos à aquisição das frações e potenciais fruições do imóvel, cfr. documento 6 junto com a Contestação da Recorrida. Recebidas as minutas dos contratos de reserva, os mandatários dos Autores solicitaram que fossem efetuadas alterações, sendo que nenhuma delas dizia respeito a qualquer circunstância relativa a alojamento local.
N). Do elucidativo testemunho prestado pelo Dr. CR, resulta evidente que o mesmo nunca colocou a questão do alojamento local como questão essencial para o negócio, assim como referiu que esta questão não era relevante no momento em que assinou o contrato de reserva. Até porque se o fosse, ou não teria assinado o contrato de reserva, ou teria introduzido esse tema (quanto mais não fosse por email), o que não fez.
O). Remete-se para o supra exposto, no que respeita ao testemunho prestado pelo Dr. CR, deixando-se apenas aqui transcrito as passagens mais relevantes: [Dia 15/12/2022 – 20221215142739_20105610_2871110 – localização: 00:20:41 a 00:27:57] (…)
P). O que resulta claro, é que o Autor e o Interveniente Principal pretendiam adquirir produtos que fossem aptos à candidatura ao programa de Golden Visa. Esse era, e sempre foi, o foco, conforme se demonstrou supra, nos pontos 1. e 2. do §1, para onde se remete, nomeadamente pelo depoimento prestado pela testemunha JB.
Q). Resulta, pois, evidente, que o tema do alojamento local não foi um tema essencial para o negócio, quer antes quer depois da reserva, sendo certo que os Autores e os seus mandatários sempre estiveram conscientes das questões de alojamento local e da efetiva criação de zonas de contenção (na qual se localizavam os imóveis, cuja localização era, evidentemente, do seu conhecimento). O Co-Autor/Interveniente Principal tão-pouco foi capaz de recordar se tinha tido conhecimento da questão relativa às zonas de contenção antes ou depois de começar a negociação [Dia 27/04/2022 – 20220427113813_20105610_2871110 – localização: 00:15:12 a 00:16:05], o que, tratando-se do requisito essencial para o investimento, certamente lembrar-se-ia da data em que teria tomado conhecimento.
R). Mantendo-se inalterada a matéria de facto, deve, subscreve a ora Recorrida, integralmente, a Sentença recorrida.
S). Finalmente, deve o Recorrente ser condenado como litigante de má fé, sendo condenado a pagar à Recorrida uma indemnização que V. Exas. considerem justa, em valor não inferior aos honorários cobrados pela ora Mandatária à Recorrida, para preparação das presentes alegações de Recurso.
T). Litiga com má fé o Recorrente, quando omite, no pedido inicial, que um dos imóveis objeto de um dos contratos de reserva sempre se destinava, unicamente, a habitação do Sr. ACN e que nunca houve qualquer intenção – nem mesmo teórica – de rentabilizar o mesmo através de short rental, deduzindo uma pretensão (devolução de €10.000 referente à respetiva reserva), cujo falta de fundamento não ignorava.
U). Litiga com má fé o Recorrente, quando alega e mantém em sede de recurso, o mesmo pedido relativamente aos dois contratos de reserva, bem sabendo que ficou assente que um dos imóveis sempre foi para uso pessoal do Sr. ACN. Aliás, o Recorrente não recorreu, sequer, da parte da fundamentação da sentença que dá este facto como assente. O Recorrente mantém o pedido inicial, decerto confiando que este tema poderá passar despercebido a V. Exas.
V). Litiga com má fé o Recorrente, quando mantém a sua pretensão com base na essencialidade do tema relativo ao alojamento local, bem sabendo que, ainda que tal essencialidade tivesse ficado demonstrada, o que por mera cautela de patrocínio se concebe, sem conceder, já havia decorrido o prazo contratualmente estipulado para promover o cancelamento da reserva, bem como uma semana desde que tomou conhecimento de que os imóveis estavam em zona de contenção (dia 8.11.2018, data em que foi publicado o Regulamento com indicação das zonas de contenção da zona de Lisboa), o que evidencia que tal “essencialidade” tinha deixado de existir. Ao abandonar o tema relativo à “licença de utilização” (que apenas por má fé foi alegada), o tema do alojamento local não pode subsistir isoladamente, porque a data para o cancelamento deixa de ter qualquer justificação.
W). Litiga, finalmente, com má fé o Recorrente, quando, na respetiva Petição Inicial invoca, como fundamento para o cancelamento das reservas, a ausência da licença de utilização (por, alegadamente ser uma condição essencial do negócio), quando tinha sido sobejamente analisado este tema e informado que não existia, ainda, licença de utilização, estando prevista do CPCV a sua emissão apenas antes da data do contrato de compra e venda.
Pede assim que o recurso seja julgado improcedente, mantendo-se a sentença, devendo ainda o Recorrente condenado em litigante de má fé, em indemnização que se julgue justa, em valor não inferior aos honorários cobrados pela mandatária da Recorrida, para preparação das alegações de Recurso.
*
II- QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos dos Art.s 635º, n.º 4 e 639º, n.º 1 do C.P.C., as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial (vide: Abrantes Geraldes in “Recursos no Novo Código de Processo Civil”, Almedina, 2017, pág. 105 a 106).
Assim, em termos sucintos, as questões essenciais a decidir são:
A) A impugnação da matéria de facto;
b) O direito dos A.A. à restituição do valor entregue a título de reserva para aquisição dos 2 imóveis em causa nesta ação; e
c) A litigância de má-fé do Recorrente.
Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.
*
III- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade:
1. A R. é uma sociedade comercial que se dedica à administração, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim; arrendamento de imóveis, incluindo o arrendamento de imóveis mobilados para fins transitórios e prestação de serviços de alojamento em apartamentos mobilados para fins turísticos.
2. A interveniente acessória H – Imobiliária, Lda. (também conhecida e adiante designada por “PH”) é uma sociedade comercial que se dedica à atividade de mediação imobiliária.
3. No ano de 2018 os A.A. pretendiam investir em Portugal no setor imobiliário e para o efeito contactaram a “PH” na pessoa do mediador imobiliário JB que exercia a sua atividade nesta.
4. Os A.A. transmitiram à “PH”, na pessoa do mediador JB, que procuravam um ou mais apartamentos, em zona turística de Lisboa, para aquisição e candidatura ao programa “Golden Visa” e exploração como alojamento local.
5. Nesta sequência, a “PH”, através do mediador JB, apresentou aos A.A., para aquisição, duas frações autónomas, ambas propriedade da R., destinadas a habitação, designadas pelas letras “B” e “D”, do prédio urbano sito na Rua …, n.ºs 4 a 10, com acesso direto pela porta 6 A, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º … da freguesia de Santo António (antiga freguesia de São José) e inscrito na matriz predial urbana com o artigo …-P, da freguesia de Santo António.
6. Os apartamentos foram apresentados aos A.A. por, segundo o mediador JB, corresponderem aos requisitos pretendidos por aqueles de localização em zona turística e aptos à exploração como alojamento local.
7. No dia 21 de outubro de 2018, os A.A. visitaram as frações com o mediador, JB, e o representante da R., RC.
8. O representante da R. respondeu às perguntas que lhe foram colocadas, prestando informações relativas ao projeto e esclarecendo dúvidas.
9. Em momento algum a R. se pronunciou sobre os possíveis destinos a dar aos imóveis a adquirir, como seja a possibilidade de exploração como Alojamento Local.
10. Durante a visita, a R. informou os A.A. e a “PH” de que a Autorização de Utilização ainda não se encontrava emitida.
11. Os A.A. fizeram representar-se ao longo de todo processo tendente à aquisição de imóveis por advogados, seus mandatários, os Srs. Drs. AT e CR.
12. A “PH” manteve contacto regular com os advogados dos A.A. através de correio eletrónico e por diversas chamadas telefónicas.
13. No dia 22 de outubro de 2022 a R. e a chamada “PH” celebraram contrato de mediação imobiliária respeitante às duas frações.
14. No mesmo dia os A.A., através do mediador JB, apresentaram uma proposta de compra das duas frações.
15. No mesmo dia 22 de outubro de 2022, a R. ofereceu uma contra proposta e enviou a minuta dos contratos promessa de compra e venda, nos quais constava que as frações ainda não possuíam Autorização de Utilização.
16. No dia 24 de outubro de 2018, JB enviou por e-mail à Dr.ª AT as propostas de reserva das frações para análise.
17. No dia 26 de outubro de 2018 o A. Lawrence enviou e-mail a JB com as minutas revistas, tendo JB reenviado, nesse mesmo dia, as minutas dos contratos de reserva à Dra. AT, de acordo com as alterações indicadas e para sua nova análise.
18. No mesmo dia 26 de outubro de 2018 os A.A. assinaram os documentos elaborados pela “PH”, designados de “Reserva”, através do qual as referidas frações autónomas ficavam reservadas, para aquisição pelos A.A., mediante o pagamento do valor de €10.000,00, por cada fração.
19. No mesmo dia os advogados dos A.A. enviaram os documentos denominados “Reserva” assinados, por e-mail, para JB que os reencaminhou para a R., a qual os assinou e devolveu novamente à “PH”.
20. No mesmo dia, os A.A. procederam ao pagamento de €20.000,00 por transferência bancária para a conta bancária titulada pela R., cujo nome, IBAN e Swift Code vinham indicados nas “Reservas” e que deu entrada na conta da R. em 30 de outubro de 2018.
21. Dos documentos denominados “Reserva”, consta que:
“A presente reserva é válida até dia 5 de novembro de 2018, sendo reembolsável pela Vendedora até essa data. Dando um período de 10 dias de carência caso haja atraso na transferência de fundos desde que o comprovativo da mesma seja apresentado.
Os representantes legais do Proponente Comprador deverão conduzir uma análise à documentação do imóvel, finda a qual deverão proceder do seguinte modo:
Devolver o referido pagamento ao Proponente Comprador caso a análise à documentação do imóvel determine que este não se encontra livre de ónus ou encargos ou que não se encontra em condições de ser livremente transacionado pela Vendedora sem prejuízo de direito de terceiros.
No momento da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda, o valor pago a título de reserva será devolvido integralmente ao proponente comprador.”
22. Dos documentos denominados “Reserva”, consta ainda que:
“1. O Proponente Comprador declara, para todos os efeitos, que se propõe a comprar o imóvel identificado, pelo preço e nas condições indicadas.
2. Com a assinatura da presente Reserva o Proponente Comprador propõe-se outorgar contrato promessa de compra e venda e/ou escritura publica de compra e venda com as condições acima descriminadas, caso as mesmas sejam integralmente aceites pela Vendedora.
3. Após aceitação integral da presente Reserva por parte da Vendedora, caso o Proponente Comprador venha a desistir da compra ou caso recuse assinar o respetivo contrato promessa e/ou respetiva escritura pública nos termos acima mencionados, tem a Vendedora o direito a fazer sua a quantia entregue a título de reserva do imóvel.”
23. Previa-se, também, nos documentos denominados “Reserva” que o contrato promessa de compra e venda seria celebrado em 05.11.2018 e a escritura pública de compra e venda em 30.01.2019.
24. As frações autónomas não dispunham de licença de utilização para habitação, encontrando-se a correr, junto da Câmara Municipal de Lisboa, o processo de licenciamento.
25. A R. e a “PH” sabiam que as frações autónomas não dispunham de licença de utilização e disso informaram os A.A., constando essa informação das minutas dos contratos promessa de compra e venda e das tabelas de venda remetidas aos A.A..
26. A zona geográfica onde as frações autónomas se encontravam situadas estava na iminência de vir a ser declarada como “zona de contenção”, onde não seria permitido emitir novas licenças para a atividade de alojamento local.
27. Até à transferência bancária efetuada, nem o mediador JB, nem a R., nem a “PH” deram conhecimento aos A.A. de que as frações autónomas se encontravam situadas numa futura “zona de contenção”.
28. Em 8 de novembro de 2018 foi publicada a deliberação n.º 462/AML/2018 da Assembleia Municipal do Município de Lisboa no Boletim Municipal da Câmara de Lisboa, da qual faz parte, como anexo III.B, a planta da zona turística homogénea (Bairro Alto/Madragoa), na qual foi suspensa a autorização de novos registos de alojamento local na localização das frações autónomas.
29. No dia 9 de novembro de 2018, o mediador da “PH”, JB, enviou um e-mail ao A. Lawrence, no qual o informava que as licenças de utilização para os apartamentos deveriam ser “emitidas nas próximas semanas” tendo, ainda, elencado o histórico cronológico das diligências realizadas para obtenção das mesmas.
30. Os A.A. tomaram conhecimento da suspensão da autorização de novos registos de alojamento local em data não concretizada, mas situada entre 9 e 14 de novembro de 2018.
31. No dia 14 de novembro de 2018 os A.A. enviaram um e-mail a JB, informando-o que, em face da impossibilidade de destinar as frações a alojamento local e da não existência de licença de utilização, pretendiam desistir das reservas efetuadas, tendo requerido a devolução do valor de €20.000,00 pago.
32. No dia 15 de novembro de 2018 JB enviou e-mail ao A. LTG, tentando ainda manter o negócio e pedindo que o informasse se queria efetivar o cancelamento das reservas e que lhe enviasse os detalhes bancários para que a R. procedesse à devolução do dinheiro.
33. No dia 16 de novembro de 2018 o A. LTG enviou ao JB os seus detalhes bancários para a devolução.
34. A Autorização de Utilização foi emitida em 29 de novembro de 2018.
35. No dia 1 de março de 2019, os A.A. enviaram cartas registadas com aviso de receção para a R. e para a “PH”, interpelando-as para a devolução do valor.
36. A devolução não foi efetuada.
*
O Tribunal julgou ainda por não provados os seguintes factos:
A. A viabilidade dos imóveis serem licenciados para alojamento local era condição essencial para a compra e venda.
B. Tendo tal ficado sempre claro para a “PH” e para o mediador JB.
C. A R. e a “PH” sabiam que as frações autónomas se encontravam situadas numa futura “zona de contenção”.
D. Até à transferência bancária efetuada, nem o mediador JB, nem a R., nem a “PH” deram conhecimento aos A.A. de que as frações autónomas não dispunham de licença de utilização.
E. Quando os A.A. confrontaram o mediador JB, este afiançou que havia a possibilidade de as referidas frações virem a ficar excluídas da futura “zona de contenção”.
F. Perante a convicção transmitida pela “PH” de que a falta de licença de utilização seria sanada em breve e de que, provavelmente, a zona onde se situam as frações ficaria excluída da “zona de contenção”, os A.A. entenderam esperar mais uns dias antes de solicitar a devolução do dinheiro.
G. A R. informou os autores que não aceitaria condicionar reservas, contratos-promessa de compra e venda ou escrituras públicas à possibilidade ou não de afetação dos imóveis para Alojamento Local ou para qualquer uso diverso de Habitação que se encontrava requerido na Autorização de Utilização.
H. Os A.A. desistiram do negócio porquanto encontraram outro imóvel que mais lhes agradava.
Tudo visto, cumpre apreciar.
*
IV- FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Estabelecidas as questões objeto da apelação apresentada, cumpre agora debruçar-nos sobre elas pela sua ordem de precedência lógica, começando pela impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
1. Da impugnação da matéria de facto.
O Recorrente pretende pôr em causa o julgamento da matéria de facto relativamente aos factos não provados nas alíneas A e B, considerando que, em coerência com os factos provados 2 e 4, os mesmos só poderiam ser dados por provados, sendo que a prova daqueles primeiros resultaria das declarações de parte dos A.A. e dos depoimentos das testemunhas JB e CR, indicando os tempos das passagens da gravação relevantes e resumindo o conteúdo dessa prova gravada que, no seu entender, deveria conduzir a que esses factos fosse julgados por provados.
Por sua vez, as Recorridas sustentarem a improcedência da impugnação assim apresentada, transcrevendo várias passagens de depoimentos testemunhais donde resultaria conclusão diversa da proposta pelo Recorrente. No entanto, a Recorrida, interveniente acessória, “H – Imobiliária, Lda.”, ampliou o objeto do recurso em matéria de impugnação da matéria de facto, pugnando por que os factos provados em 4 e 6 fossem a final dados por não provados, ou fossem alterados na sua redação, transcrevendo os depoimentos do A., ACN, e das testemunhas, JB e RC, que considerou relevantes, pugnando ainda pela adição aos factos provados de um outro facto, considerado omisso, sugerindo as redações que, no seu entender, deveriam ser dadas por provadas em função da prova por si indicada.
Apreciando, nos termos do Art.º 662.º n.º 1 do C.P.C. a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos por assentes, a prova produzida ou um documento superveniente, impuserem decisão diversa. No entanto, nos termos do Art.º 640.º n.º 1 do C.P.C., quando seja impugnada a matéria de facto, deve o recorrente especificar, sob pena de rejeição, os concretos factos que considera incorretamente julgados; os concretos meios probatórios constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; e a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. Nos termos do n.º 2 do mesmo preceito concretiza-se que, quanto aos meios probatórios invocados incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição, indicar com exatidão as passagens da gravação em que funda o recurso. Para o efeito poderá transcrever os excertos relevantes. Sendo que, ao Recorrido, por contraposição, caberá o ónus de designar os meios de prova que infirmem essas conclusões do recorrente, indicar as passagens da gravação em que se funda a sua defesa, podendo também transcrever os excertos que considere importantes, isto sem prejuízo dos poderes de investigação oficiosa do tribunal.
A lei impõe assim ao apelante específicos ónus de impugnação da decisão de facto, sendo o mais importante dos quais o de fundamentar a discordância quanto à decisão de facto proferida, o qual implica a análise crítica da valoração da prova feita em primeira instância, tendo como ponto de partida a totalidade da prova produzida na primeira instância.
No caso concreto, como já sumariado, quer o Recorrente, quer a Recorrida que ampliou o objeto do recurso nesta parte, especificaram os factos que pretendiam impugnar de forma clara, identificando os depoimentos que, no seu entender, deveriam conduzir a decisão diversa, tendo assim cumpridos os ónus de impugnação estabelecidos na lei processual. Acresce que, a ampliação do objeto do recurso pela Recorrida é processualmente admissível, nos termos do Art.º 636.º n.º 2 do C.P.C.. Pelo que, cumpre apreciar as impugnações apresentadas, começando naturalmente pela do Recorrente.
1.1. Dos factos não provados nas alíneas A e B.
O Recorrente impugna o julgamento dos factos não provados em A e B da sentença recorrida, sustentando que os mesmos deveriam ser dados por provados, em coerência com os factos dados por provados nos pontos 4 e 6, e tendo em atenção os depoimentos gravados relativos às declarações de parte dos A.A. e das testemunhas JB e CR.
Em causa está que foi dado por não provado que a viabilidade dos imóveis para serem licenciados para alojamento local era condição essencial para a compra e venda (facto A) e que isso tinha ficado sempre claro para a “PH” e para o mediador JB (facto B).
A sentença recorrida sustentou a sua convicção para a resposta de não provada a esta matéria, nos seguintes termos:
«A matéria não provada em A. e B., resultou como tal porque a prova produzida não foi suficiente para convencer o Tribunal da sua veracidade.
«Com efeito, em sede de declarações de parte, ambos os autores afirmaram que o objetivo do investimento em Portugal era a obtenção de “Golden Visas”. Só secundariamente referiu o autor LTG que pretendia obter rentabilidade com esse investimento através de “short term rentals” e que estas propriedades que lhe foram apresentadas eram claramente desenhadas para “airbnb”. Já o autor ACN explicou que os apartamentos eram perfeitos para viver em Lisboa, pelo que um deles seria para sua habitação e o outro para explorar como “airbnb”. Mais disseram os autores que sempre foi a sua intenção fazer esta exploração dos imóveis e que tal era do conhecimento de JB e dos seus próprios advogados. A testemunha JB referiu conhecer a intenção dos autores de explorar os imóveis mas afirmou também que a venda nunca ficou condicionada a essa circunstância. Mais explicou que o seu trabalho e a sua área de especialidade é vender imóveis para “Golden Visa”, “se conseguir conjugar com alojamento local melhor, mas não é condicionante”.
«Ora, da conjugação das declarações dos autores das quais resulta que nem eles próprias tinham ainda definido o fim a dar aos imóveis, com o depoimento de JB, não pode o tribunal ter como certo que a prossecução dessa atividade era condição essencial para os autores adquirirem os imóveis e que a interveniente acessória tinha disso consciência.
«Menos ainda a ré, sobre a qual nenhum meio de prova foi produzido no sentido de que pudesse conhecer a alegada essencialidade. Veja-se que, como se deixou vertido nos factos provados 16. e 17., os advogados dos autores tiveram acesso aos documentos de “reserva” antecipadamente, sugeriam alterações aos mesmos, mas nunca aditaram qualquer cláusula relativa à suscetibilidade dos imóveis serem aptos a alojamento local, o que leva a crer que embora essa fosse uma intenção dos autores, não constituía a finalidade do investimento nem era condição essencial para o mesmo. O próprio CR testemunhou dizendo que nunca falou com ninguém da ré e mesmo com o mediador da interveniente acessória, JB, apenas falou sobre o assunto do alojamento local depois da assinatura das reservas. Os autores também só souberam dizer que tinham comunicado a intenção de explorar os apartamentos como alojamento local aos seus advogados e ao JB e nunca à ré».
Ouvida a prova gravada, resulta claro das declarações de parte do A., LTG, que era para si condição essencial, para a formação da sua vontade de adquirir aqueles dois concretos imóveis, que fosse legalmente possível a sua exploração em regime de alojamento local (“short term retal”, no seu dizer). Sobre isso, para este A., não havia dúvidas, tendo-o repetido várias vezes ao longo do seu depoimento e, quando confrontado com o facto dessa condição não se mostrar expressa nos “contratos de reserva”, explicou que confiou no agente imobiliário, JB, e que a verificação dessa condição estaria incluída no prazo de “due diligence” para análise da documentação relativa ao imóvel, tal como aí expressamente escrito (cfr. doc.s a fls. 15 verso, fls. 16, 34 verso e 36 verso) (cfr. gravação aos minutos 1:23:20 a 1:24:50).
Do depoimento resultante das declarações do co-A., ACN, já não resulta a mesma assertividade relativamente a esse mesmo facto, porque para este o propósito essencial dos A.A., para a aquisição desses imóveis, era preencher os requisitos legais de investimento mínimo para obter o “Golden Visa” ou “Vistos Gold”. Portanto, para este A. a condição essencial era que esses imóveis pudesse representar um investimento de valor equivalente 500 mil euros, por forma permitir que os A.A. fossem elegíveis para o processo de obtenção da nacionalidade portuguesa no prazo de 5 anos, considerando que o A. LTG era norte-americano e o A. ACN era brasileiro. Apesar disso, este depoente não deixou de dizer que o “plano” dos A.A. era “um todo” e, no seu conjunto, passava pelo processo de obtenção dos “golden visa”, incluindo a aquisição de um imóvel para residência em Portugal e de imóveis pudessem ser utilizados para a exploração da atividade comercial de “airbnb” (cfr. gravação aos minutos 18:07). Portanto, para este A. a possibilidade de licenciamento dos imóveis para a atividade de alojamento local não era propriamente uma condição essencial, mas seria no mínimo importante, no quadro do seu plano global de investimento traçado pelos A.A..
A testemunha JB, que prestava serviços como “agente imobiliário” para a interveniente acessória, “H”, foi categórica no sentido de que em momento algum lhe foi comunicado que a venda dos imóveis estava condicionada pela possibilidade de licenciamento para Alojamento Local, sendo que a reserva para essa aquisição não ficou condicionada por essa possibilidade, como decorre dos contratos de reserva assinados e juntos aos autos. Também o disse repetidamente ao longo do seu depoimento (por exemplo: ao minuto 11:37, ou aos minutos 53:43 a 1:00:30, ou aos minutos 1:04:49 a 1:07:07), reforçando sempre que o propósito central que os A.A. lhe haviam comunicado era que os mesmos pretendiam obter o “golden visa”. Essa era, aliás, a especialidade da atividade comercial prosseguida por essa testemunha para a sociedade “H” ou “PH”, que se limitava a propor investimentos que fossem elegíveis para efeitos dos “golden visa” e não a vender licenças de alojamento local, que nada tinham a ver com a sua atividade (v.g. gravação aos minutos 9:11 a 11:04).
A testemunha RC, Diretor Financeiro do grupo de empresas que inclui a R., “FS”, também foi perentório ao afirmar que não lhe foi transmitido pelos A.A. – na única vez que esteve presente com os dois numa visita aos apartamentos em causa nesta ação – a intenção destes de prosseguirem nesse local com a atividade de “airbnb”, nem lhe foi referida essa condição para a compra dos apartamentos. O que, diga-se, até os próprios A.A. acabaram por reconhecer nas suas declarações de parte, pois a pessoa com quem tinham contacto sobre esse assunto teria sido apenas o agente, ou mediador imobiliário, JB.
A testemunha CR, que foi o advogado constituído pelos A.A. para os representar e aconselhar juridicamente sobre estes assuntos, referiu que os A.A. lhe veicularam que o seu interesse na aquisição desses imóveis se referia à circunstância de serem propriedades situadas em prédio localizado em zona de alto valor turístico, muito interessantes em termos de retorno do investimento e que todos os contatos que teve com o Sr. JB, mediador imobiliário, se referiam ao estado do processo de obtenção do “Alvará de Utilização” e à possibilidade de nele vir a ser obtida licença para a exploração da atividade de “Alojamento Local”. Foi assim tema de discussão recorrente com o Sr. JB se a “zona de contenção” ao “Alojamento Local” compreendia ou não a área de localização do prédio onde eram sitos os apartamentos pretendidos adquirir pelos A.A.. Esta testemunha confirmou que assinou os “contratos de reserva” em representação dos A.A. (cfr. gravação aos minutos 25:30) e, quando confrontado com o facto das reservas não ter ficado condicionadas pela possibilidade de os apartamentos poderem ser explorados como “Alojamento Local”, respondeu que isso era para ver depois na sequência das “due diligence”, não sendo condição essencial que devesse constar dos contratos de reserva, tendo aceitado assinar os contratos, porque sabia que havia prazo para cancelar a reserva (cfr. gravação aos minutos 26:53 a 28:13).
Em suma, para o A. A, e aparentemente só para este, em face da prova gravada produzida em audiência final, até poderia ser condição essencial do negócio de compra dos imóveis a sua viabilidade para serem licenciados para alojamento local. No entanto, certamente que para a vendedora, a R. B , esse facto era completamente desconhecido. Logo, não houve acordo sobre a essencialidade dessa condição, que também não ficou estabelecida nos documentos que formalizaram o acordo de “Reserva”. O que justifica plenamente que o facto que consta da alínea “A” dos factos não provados na sentença recorrida deva subsistir como não provado.
Quanto ao facto da alínea “B”, relativo à circunstância da interveniente “H” (ou “PH”) e o agente imobiliário, que serviu de intermediário entre os A.A. e o proprietários dos imóveis neste negócio, terem ficado cientes de que a viabilidade do alojamento local era condição essencial para os A.A., é facto sobre o qual a prova foi absolutamente contraditória, não sendo possível saber quem falou verdade sobre estes factos, se o A. LTG ou a testemunha JB, ao qual se reportava pessoalmente este facto.
Resta ainda apreciar a questão da coerência entre os factos provados em 4 e 6 e os não provados em A e B da sentença recorrida.
No ponto 4 dos factos provados consta que os A.A. transmitiram à “PH”, através do seu mediador, que procuravam apartamentos, em zona turística de Lisboa, para aquisição e candidatura ao programa “Golden Visa” e exploração como alojamento local. Já no ponto 6 ficou a constar que o mediador apresentou esses apartamentos como correspondendo aos requisitos pretendidos, com localização em zona turística e aptos à exploração como alojamento local. Ora, como é evidente, uma coisa é o que os A.A. disseram ao medidor, como características dos apartamentos que queriam adquirir, outra é se essas características foram discutidas com a vendedora (a R. “FS”) e estabelecidas como condição essencial do negócio e, sobre isso, não foi feita prova, como já vimos. Portanto, não há contradição entre os factos provados em 4 e 6 e o facto não provado em “A”.
Quanto ao facto não provado em “B” também há uma diferença entre o facto de a interveniente acessória e o mediador imobiliário saberem que caraterísticas os A.A. pretendiam inicialmente e o que efetivamente vieram a acordar no final desta fase inicial do processo negocial que culminou com assinatura dos acordos de reserva. Portanto, só a mera prova do que ficou a constar dos pontos 4 e 6 dos factos provados, não determina necessariamente uma contradição com a alínea B dos factos não provados na sentença recorrida.
Em face de todo o exposto, julgamos improcedente a impugnação apresentada pelo Recorrente.
1.2. Dos factos provados 4 e 6.
A Recorrida “H” veio ampliar o recurso em matéria de impugnação da decisão da matéria de facto relativamente aos pontos 4 e 6, com base nos quais o Recorrente pretende sustentar que a ação deveria ser julgada procedente.
Como já vimos, no ponto 4 da matéria de facto sentença recorrida ficou a constar como provado que os A.A. transmitiram à “PH”, na pessoa do mediador JB, que procuravam um ou mais apartamentos, em zona turística de Lisboa, para aquisição e candidatura ao programa “Golden Visa” e exploração como alojamento local. Pretendendo a Recorrida que seja eliminada a parte final desse ponto, relativa à “exploração como alojamento local”.
O mesmo pretende a Recorrida relativamente ao ponto 6, onde ficou provado que os apartamentos foram apresentados aos A.A. pelo mediador, JB, como correspondendo aos requisitos pretendidos por aqueles, nomeadamente quanto à localização em zona turística e por serem aptos à exploração como alojamento local. Uma vez mais, a Recorrida pretende que seja eliminado o segmento final do ponto 6, relativo à “exploração como alojamento local”, que deveria ser substituída pela expressão “aptos ao programa de candidatura ao golden visa”.
A prova pretendida relevar centra-se fundamentalmente no depoimento da testemunha JB, que foi a principalmente relevada na sentença recorrida para fundar a sua convicção sobre estes factos, para além das declarações de parte dos A.A..
Nós já evidenciámos que existe uma diferença entre as declarações de parte do A. LTG e as declarações de parte do A. ACN, no que se refere ao que possa ter sido veiculado ao mediador imobiliário como interesse principal dos A.A. para a aquisição destes apartamentos. O primeiro expressou claramente que o seu interesse na aquisição daqueles 2 apartamentos era a rentabilização do investimento pela sua exploração em “short term rental” (para nós: “Alojamento Local”). O segundo expressou que o interesse dos A.A. era, e sempre foi, a obtenção do “golden visa”, embora explicitando que o plano era com “tudo incluído”, ou seja, obter o “golden visa”, com uma residência em Portugal e com rentabilização do investimento imobiliário pela sua exploração em sistema de “airbnb”.
O depoimento da testemunha JB parece mais conforme com as declarações de parte do A. ACN, tendo repetido várias vezes que a sua especialidade, que foi o motivo pelo qual foi contactado pelos A.A., era o processo de obtenção de “golden visa”, sendo que todos os investimentos que propunha aos seus clientes prendiam-se com a sua elegibilidade para preencher os requisitos dos “golden visa”. Em todo o caso, a testemunha JB também reconheceu que lhe foi transmitido, pelos A.A., o possível interesse na viabilidade dos apartamentos poderem ser elegíveis para exploração em regime de Alojamento Local, mesmo que tenha negado que aqueles lhe tenham transmitido que esse interesse fosse “condição essencial”, quer para a compra dos apartamentos, quer para a reserva depois acordada com a R..
Esta testemunha realçou várias vezes a adequação do investimento nestes apartamentos ao interesse expresso pelos A.A. (por exemplo: gravação aos minutos 7:50 a 9:50; 10:43 a 11:05) e, apesar de dizer que não vendia licenças de alojamento local (cfr. gravação aos minutos 10:10), e que a venda nunca esteve condicionada por esse tipo de exploração ou rentabilização do investimento, não deixou de reconhecer que a possibilidade de aí poder haver Alojamento Local foi sendo discutida com os A.A. (cfr. gravação aos minutos 11:37 a 12:47), tendo chegado a informar estes que aquela rua ainda era elegível para alojamento local (cfr. gravação aos minutos 35:02 a 37:09) e até terá dito que nessa altura várias licenças para alojamento local foram emitidas em prédios da mesma zona (cfr. gravação aos minutos 1:20:22 a 1:22:35).
Portanto, existe aqui um conjunto de factos que constituem um “mínimo denominador comum” entre os depoimentos dos A.A. e da testemunha JB, que podemos legitimamente estabelecer como correspondendo à verdade que foi possível apurar.
É assim inquestionável que o A.A. informaram o medidor que procuravam apartamentos para comprar, com vista à candidatura ao programa “golden visa”, mas não se pode negar que a exploração desses apartamentos com alojamento foi um dos possíveis interesses na compra que foi dado a conhecer ao mediador logo no princípio. Até porque este foi depois informando os A.A. sobre essa possibilidade, o que só tem lógica ter acontecido se o mesmo soubesse desse potencial interesse. Logo, nada há a alterar à redação do ponto 4 dos factos provados.
Quanto ao ponto 6, a prova permite concluir que o investimento nesses 2 apartamentos, de acordo com o mediador imobiliário, JB, reunia os requisitos pretendidos pelos A.A. para preencher a candidatura aos “golden visa”. Na verdade, isso não foi sequer negado por qualquer dos A.A.. Mas o mediador disse mais que isso, porque foi mantendo, mesmo durante o período de “due diligence” constante do acordo de reserva, que o prédio se encontrava numa zona ainda apta ao alojamento local, fornecendo informações a esse respeito. Portanto, essa aptidão para o alojamento local, mesmo que não fosse comprovadamente condição essencial, porque sobre isso a prova foi contraditória, foi apresentada como uma caraterística possível desses apartamentos por parte do mediador. Nessa medida, nada há também a alterar ao ponto 6 dos factos provados.
1.3. Do facto omisso na seleção dos factos provados.
Finalmente, sustenta o Recorrido que resultou das declarações de parte do A. ACN que um dos apartamentos seria para servir de residência desse A. e não para alojamento local.
De facto, isso foi dito pelo próprio (cfr. gravação aos minutos 18:00 a 19:00), mas não foi confirmado pelo co-A. A, que disse que os dois apartamentos eram para alojamento local (por exemplo: gravação aos minutos 23:05 a 25:00), realçando-se que ambos os A.A. reconheceram nas suas declarações que o capital investido neste negócio pertencia exclusivamente ao A. LTG e, portanto, deveria ser este quem teria a última palavra sobre o assunto.
Diga-se ainda que toda a prova foi coincidente, quer pelas declarações de parte dos A.A, quer pelas testemunhas JB e CR, quanto ao facto de os A.A. estarem, em simultâneo, à procura de um outro apartamento para servir de sua residência em Oeiras, o qual efetivamente adquiriram, acreditando nós que seja a morada que ambos identificam como sendo a sua residência (cfr. petição inicial a fls. 3, procuração do 1.º A. de fls. 23 e procuração do 2.º A. de fls. 84). Portanto, não é claro que estivesse consolidado no “plano” dos A.A. que um dos apartamentos fosse para servir de residência ao A. ACN.
Temos ainda de realçar que este facto, alegadamente omisso na seleção da matéria de facto provada, não foi sequer oportunamente alegado nos articulados, tratando-se de factualidade nova, que alegadamente resultaria da instrução da causa (cfr. Art.º 5.º n.º 2 al. b) do C.P.C.). Ora, a introdução desses factos no processo só poderia ser feita no decurso do julgamento em primeira instância, por iniciativa das partes ou oficiosamente, cabendo ao juiz anunciar às partes que equaciona utilizar o mecanismo de ampliação da matéria de facto, sob pena de proferir uma decisão surpresa (cfr. acórdãos do S.T.J. de 7/2/2017 – Proc. n.º 1758/10 – Relator: Pinto de Almeida; de 6/9/2022 – Proc. n.º 3714/15 – Relatora: Graça Amaral; de 30/11/2022 – Proc. n.º 23994/16 – Relator: Barateiro Martins; acórdãos do T.R.C. de 11/12/2018 – Proc. n.º 2053/14 – e de 13/9/2022 – Proc. n.º 3713/16 – ambos relatados por Moreira do Carmo; e acórdão do T.R.L. de 19/12/2019 – Proc. n.º 1160518 – Relator: Carlos Castelo Branco). Não tendo as partes desencadeado o mecanismo de ampliação fáctica, nem tendo o mesmo sido utilizado oficiosamente pelo tribunal, está precludida a possibilidade de ampliação da matéria de facto com tal fundamento em sede de apelação, porquanto o conteúdo da decisão seria excessivo por envolver a consideração de factos essenciais novos fora das condições previstas no Art. 5.º do C.P.C. (cfr. Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Pires de Sousa in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. I, 3.ª Ed., pág. 32).
Pelas razões expostas, o aditamento pretendido fazer à matéria de facto provada, alegadamente omissa, não pode proceder, devendo ser indeferida a impugnação também nesta parte.
2. Do direito à restituição do valor da reserva.
Fixada a factualidade provada e não provada relevante, passemos então ao conhecimento do mérito da causa, recordando que o propósito central desta ação é o reconhecimento do direito dos A.A. à restituição do valor que entregaram à R. a título de reserva para aquisição dos 2 imóveis que inicialmente teriam pretendido comprar.
Os A.A. pretenderiam que fosse reconhecido o direito a essa devolução, porquanto ainda não havia sido emitido Alvará de Utilização para aquele prédio e ainda por motivo de ter sido condição essencial para a formação da sua vontade de comprar que os imóveis pudessem ser licenciados para a atividade de alojamento local, tendo ficado a saber que o prédio, que compreendia essas duas frações, se localiza numa “zona de contenção” para a qual a emissão das licenças foi suspensa.
A sentença recorrida absolveu a R. do pedido, porque a falta do Alvará de Utilização era conhecida desde o início pelos A.A., sendo que estava na fase final o processo da sua emissão, vindo esse Alvará efetivamente a ser emitido em 26/11/2018 (cfr. doc. de fls. 42 verso a fls. 43), ainda em tempo de ser celebrado o contrato definitivo, em conformidade com as datas assumidas como compromisso pela vendedora nos próprios acordos de “reserva” (cfr. doc.s de fls.34 a 37).
Quanto à possibilidade de rentabilização dos imóveis para alojamento local, realçou-se na sentença que não se fez prova que essa seria condição essencial do negócio, sendo que a “zona de contenção” havia sido tornada pública em 8 de novembro de 2018, ainda dentro da dilação aplicável para a livre desistência estabelecida no “contrato de reserva”, reconhecendo assim que a comunicação da desistência, só em 14 de novembro de 2018, foi tardia e infundada e implicava a perda das quantias entregues a título de reserva.
O Recorrente pretende agora em via recursiva pôr em causa este julgamento, sustentando que existe responsabilidade pré-contratual da R., tendo em atenção os factos dados por provados em 4 e 6. Isto, para além de pretender dar por provados os factos que foram dados por não provados nas alíneas A e B. Sendo certo que, nessa parte, como vimos (v.g. 1.1 do presente acórdão), a impugnação por si apresentada improcedeu, subsistindo essa factualidade como não provada.
Dito isto, neste momento, como bem realçam as Recorridas, a questão da falta de licença de utilização deixou de fazer parte dos fundamentos tendentes à demonstração da procedência da pretensão formulada pelos A.A., sendo evidente que a sentença recorrida, nessa parte, está absolutamente correta, não podendo com a falta de licença de utilização servir de fundamento para a desistência da reserva, nos termos convencionados entre as partes e de acordo com os pressupostos factuais conhecidos por ambas, desde o início.
Quanto à viabilidade da exploração dos apartamentos para alojamento local, o que pode ser relevado é apenas que no dia 26 de outubro de 2018 os A.A. assinaram os documentos denominados “Reserva”, através dos quais ficou acordado entre os mesmos e a R. que:
«A presente reserva é válida até dia 5 de novembro de 2018, sendo reembolsável pela Vendedora até essa data. Dando um período de 10 dias de carência caso haja atraso na transferência de fundos desde que o comprovativo da mesma seja apresentado.
«Os representantes legais do Proponente Comprador deverão conduzir uma análise à documentação do imóvel, finda a qual deverão proceder do seguinte modo:
«Devolver o referido pagamento ao Proponente Comprador caso a análise à documentação do imóvel determine que este não se encontra livre de ónus ou encargos ou que não se encontra em condições de ser livremente transacionado pela Vendedora sem prejuízo de direito de terceiros.
«No momento da assinatura do Contrato Promessa de Compra e Venda, o valor pago a título de reserva será devolvido integralmente ao proponente comprador».
“1. O Proponente Comprador declara, para todos os efeitos, que se propõe a comprar o imóvel identificado, pelo preço e nas condições indicadas.
“2. Com a assinatura da presente Reserva o Proponente Comprador propõe-se outorgar contrato promessa de compra e venda e/ou escritura publica de compra e venda com as condições acima descriminadas, caso as mesmas sejam integralmente aceites pela Vendedora.
“3. Após aceitação integral da presente Reserva por parte da Vendedora, caso o Proponente Comprador venha a desistir da compra ou caso recuse assinar o respetivo contrato promessa e/ou respetiva escritura pública nos termos acima mencionados, tem a Vendedora o direito a fazer sua a quantia entregue a título de reserva do imóvel.” (cfr. factos provados 21 e 22, como sublinhado nosso, que reproduzem literalmente os doc.s de fls. 34 a 37).
Cumpre ainda realçar que constava ainda nesses documentos que o contrato-promessa de compra e venda seria celebrado em 05.11.2018 e a escritura pública de compra e venda em 30.01.2019 (cfr. facto provado 23, idem).
Nada se refere sobre a possibilidade de nesses imóveis poder ser prosseguida a atividade de alojamento local, sendo que também não se provou que, apesar disso, a R., vendedora, soubesse, ou tivesse acordado, que a viabilidade dos imóveis poderem ser licenciados para esse tipo de atividade fosse condição essencial para que a compra e venda fosse celebrada entre as partes (cfr. facto não provado A). Consequentemente, só com base nesse facto (que não se provou) e de acordo com o acordado por escrito nos documentos de “Reserva” (cfr. Art.º 406.º n.º 1 do C.C.), não haveria fundamento para os A.A. desistirem da reserva para aquisição das duas frações.
Não existe assim qualquer facto ilícito imputável à R. que pudesse justificar a sua responsabilidade (pré-contratual), nomeadamente por qualquer facto violador de deveres explicitamente estabelecidos nos acordos de “Reserva”, que pudessem justificar a obrigação de indemnização nos termos do Art.º 227.º n.º 1 do C.C..
Também é verdade, como aponta a sentença recorrida, que no momento em que foram outorgados os acordos de reserva, já havia um conhecimento geral sobre a possibilidade iminente de virem a ser aprovadas “zonas de contenção”, onde não seria permitida a emissão de novas licenças para a atividade de alojamento local (cfr. facto provado 26). O que, depois, se veio a consumar no dia 8 de novembro de 2018, pela publicação da deliberação n.º 462/AML/2018 da Assembleia Municipal do Município de Lisboa no Boletim Municipal da Câmara de Lisboa, da qual resultou que foi suspensa a autorização de novos registos de alojamento local na localização das frações autónomas a que os autos se reportam (cfr. facto provado 28).
Portanto, no momento da assinatura dos contratos de reserva já existia um risco, conhecido pelos A.A., de que uma das possíveis utilizações dos apartamentos poderia vir a não ser legalmente admissível. O que, só por si, não significava que não pudesse subsistir o seu interesse na compra, porque continuariam a ser permitidos outros tipos de rentabilização desses imóveis, fosse para arrendamento, fosse para eventual revenda, ou qualquer outra finalidade permitida por lei.
Sendo esse risco real e do conhecimento efetivo dos compradores, conjugado com o facto de que havia sido convencionada a possibilidade de desistirem do negócio até ao dia 5 de novembro de 2018, obrigando-se a vendedora a devolver a reserva até essa data, sem necessidade de invocação de causa justificativa por parte dos compradores, só se compreende que os A.A. não tenham feito uso dessa faculdade, em tempo, porque assumiram definitivamente esse risco por sua inteira conta e responsabilidade.
Assim, como apenas solicitaram a devolução no dia 14 de novembro de 2018 (cfr. facto provado 31), sujeitaram-se às consequências convencionadas de que a devolução das quantias entregues a título de reserva já não dependeriam apenas da exclusiva vontade dos A.A.. Isto, porque após a aceitação da reserva pela vendedora, a recusa de assinatura do contrato-promessa pelos compradores ou a desistência do negócio, determinaria que a R. fizesse sua as quantias entregues a título de reserva (cfr. cláusula 3 desses acordos – facto 22, ponto 3).
Evidentemente que a “Reserva” não é sinónimo de “Sinal”, não estando subordinada ao regime jurídico típico estabelecido no Art. 442.º do C.C.. Para isso, teriam as partes de estabelecer explicitamente que era sua intenção que as entregas em dinheiro valessem como sinal (cfr. Art.º 440.º “in fine” do C.C.). Ora, no caso, do acordo escrito entre as partes resulta precisamente o contrário. As quantias foram apenas pagas a título de “reserva” e, quando viesse a ser celebrado o contrato-promessa, ficou explicitamente estabelecido que o promitente vendedor devolveria integralmente esses valores ao promitente comprador (cfr. facto provado 21). Logo, nem sequer serviam de adiantamento parcial pelo pagamento do preço devido pela compra, não sendo sequer uma espécie de “pré-sinal”.
Se tivesse sido estabelecida apenas uma reserva, sem qualquer outra condicionante, legítima seria a pretensão de exigir a devolução das quantias entregues, pois se o contrato de compra e venda não se chegou a celebrar, porque as partes nisso não mantiveram o seu interesse, careceria de causa e justificação a sua retenção pela pessoa que as recebeu (vide, neste sentido: Ac. S.T.J. de 10/5/2021 – Proc. n.º 21096/19.6T8LSB.S1 – Relator: Luís Espírito Santo – disponível em www.dgsi.pt).
A verdade é que o “contrato de reserva de imóvel” não tem regime jurídico tipificado na lei, havendo apenas esquissos indiretos a alguns aspetos dele no Art.º 18.º da Lei n.º 15/2013 de 8/3, que aprovou o Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária, quando aí se prevê a obrigação de restituição das quantias, que hajam sido recebidas pela mediadora imobiliária, a quem são devidas. O que não se aplica sequer ao caso, porque as quantias relativas às reservas foram pagas diretamente pelo 1.º A. à R., potencial vendedora, e não à mediadora imobiliária, aqui interveniente acessória.
Em todo o caso, tem-se entendido que o “Contrato de Reserva” já assumiu alguma tipicidade social, na vida económica corrente, pela frequência com que vem sendo convencionado, estando subordinado essencialmente às regras da liberdade contratual (Art. 405.º n.º 1 do C.C.).
Higina Castelo (in “Reserva de Imóvel: com vista à futura celebração de contrato relativo a bem imóvel”, disponível in “blook.pt”) reconhece que esta figura possa ser recortada dentro dos chamados “acordos intermédios”, que para uns são meros instrumentos jurídicos, destituídos de natureza contratual, servindo de simples auxiliares de negociação de um dado acordo mercantil (cfr. Engrácia Antunes in “Direito dos Contratos Comerciais”, pág. 97); para outros são uma forma de “contratação mitigada”, o que não significa que seja uma contratação fraca, mas antes uma contratação de tipo diferente, em que os deveres são de simples procedimento, de esforço e negociação, mas existem e devem ser cumpridos (cfr. Menezes Cordeiro in “Manual de Direito Comercial”, pág. 497); para outros ainda a sua juridicidade depende de interpretação casuística (cfr. Ana Prata in “O Contrato Promessa e o seu Regime Civil”, pág. 125 a 136).
No fundo não são ainda um contrato-promessa, com esse tipo de vinculação típica, nem estão sujeitos ao seu regime, mas são preliminares doutros contratos, estabelecidos ainda numa fase em que é possível o arrependimento, mas não deixam de ser verdadeiros contratos, nomeadamente quando neles seja estipulado o direito ao arrependimento mediante o pagamento de indemnização (cfr. Higina Castelo, in Ob. Loc. Cit. pág.s 14 a 16).
Para Higina Castelo o contrato de reserva será um contrato bilateral ou sinalagmático, na medida em que cada uma das partes se obriga a realizar a sua prestação porque a parte contrária se obriga a efetuar a dela e para que esta se concretize, sendo cada prestação contrapartida e justificação da outra. Em concreto, o interessado na aquisição compromete-se a adquirir ou celebrar um contrato promessa de aquisição (sem prejuízo de poder alternativamente pagar pela sua desistência injustificada com quantia que adianta), porque a parte contrária se compromete a alienar ou celebrar contrato promessa de alienação (sem prejuízo de poder pagar pela sua desistência ad nutum, perdendo a quantia adiantada e, geralmente, outro tanto); e para que isso aconteça, o interessado na alienação compromete-se a alienar ou celebrar o contrato-promessa, porque a parte contrária se compromete a adquirir ou celebrar o contrato-promessa. O que implica que as partes se comportem de determinada forma, diligenciando o necessário naquele sentido, obtendo de documentação necessárias, como licenças, financiamentos bancários, procedendo a notificações de preferentes ou abstendo-se de negociar a coisa com terceiros (cfr. Higina Castelo in Ob. Loc. Cit. pág. 19).
É normal que, quando as partes celebrem um contrato de reserva de imóvel, a vontade relativa ao contrato final ainda não se encontre suficientemente consolidada, pretendendo as partes manter a liberdade de contratar. No entanto, compreende-se ainda assim dentro da liberdade contratual o estabelecimento entre as partes das consequências jurídicas do direito ao arrependimento nessa fase pré-contratual relativamente ao contrato de alienação, ou ao contrato-promessa de alienação, como se fosse um “contrato-promessa precário”, no qual o arrependimento é permitido, sem possibilidade de execução específica, tendo como preço da desistência o valor da reserva, que funciona na prática como “sinal penitencial”.
Noutra perspetiva, é como se tivesse sido estabelecida uma cláusula penal-indemnizatória, lícita nos termos do Art.º 810.º n.º 1 do C.C., em que a compensação devida pela obrigação de manter o imóvel fora do mercado durante determinado período de tempo, com os consequentes prejuízos daí decorrentes para o vendedor, deveria ser indemnizada pelo pagamento do valor da reserva que é fixado, por comum acordo, como adequado à reparação desses potenciais danos e é tido como suficiente para garantir a tutela da confiança relativa à expressão do interesse do comprador perante o vendedor na concretização do negócio visado.
Por isso, no acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 26/09/2022 (Proc. n.º 27005/18.2T8PRT.P1 – Relator: Pedro Damião e Cunha) se decidiu o seguinte: «II- O “Documento de Reserva” em função dos quais os AA. interpõem a ação constitui um acordo intermédio, realizado no âmbito das negociações, configurando-se como um acordo instrumental de transição. III- Este acordo, além de, instrumentalmente, servir «medio tempore» à criação de bases materiais para a consecução do objetivo pretendido pelo contrato final, serve também, através do regime da reserva, para estabelecer uma regulamentação para o caso das negociações se gorarem. IV- São as partes, quem, com este mero sistema de reserva e no domínio ainda pré-contratual, no âmbito da sua liberdade contratual e em função do preço que estabelecem para tal reserva, acabam por valorar as consequências da respetiva responsabilidade pré-contratual se qualquer delas entender fazer abortar as negociações recusando-se a celebrar o contrato a que as mesmas tendiam. V- O valor da reserva, quando se perspetive o interesse de quem pretende vender, destina-se a reparar o prejuízo que representa a imobilização do bem na sua esfera jurídica onde fica guardado durante determinado prazo para quem o pretende comprar, e quando se perspetive o interesse desta parte, implica a compensação pelas expectativas que se veem frustradas com a decisão de não vender».
No mesmo sentido, vai ainda o acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 24/09/2014 (Proc. n.º 19875/12.4T2SNT.L1-2 – Relatora: Maria Teresa Albuquerque), citado na sentença recorrida, de cujo sumário resulta que: «I- O “Documento de Reserva” em função dos quais os AA. interpõem a ação constitui um acordo intermédio, realizado no âmbito das negociações, configurando-se como um acordo instrumental de transição. II- Este acordo, além de, instrumentalmente, servir «medio tempore» à criação de bases materiais para a consecução do objetivo pretendido pelo contrato final - permitindo na situação dos autos que o lote que os AA. pretendiam comprar viesse a ter existência física e legal - serve também, através do regime da reserva, para estabelecer uma regulamentação para o caso das negociações se gorarem. III- São as partes, quem, com este mero sistema de reserva e no domínio ainda pré contratual, no âmbito da sua liberdade contratual e em função do preço que estabelecem para tal reserva, acabam por valorar as consequências da respetiva responsabilidade pré contratual se qualquer delas entender fazer abortar as negociações recusando-se a celebrar o contrato a que as mesmas tendiam. IV- O valor da reserva, quando se perspetive o interesse de quem pretende vender, destina-se a reparar o prejuízo que representa a imobilização do bem na sua esfera jurídica onde fica guardado durante determinado prazo para quem o pretende comprar, e quando se perspetive o interesse desta parte, implica a compensação pelas expectativas que se veem frustradas com a decisão de não vender».
No caso concreto dos autos, o que se passou foi o exercício injustificado do direito ao arrependimento ou à desistência do negócio, já depois de esgotado o prazo convencionado entre as partes para haver desistência por mera manifestação de vontade dos compradores, sendo que as consequências jurídicas dessa situação estavam expressamente acordadas entre as partes, ficando o vendedor com o direito de fazer suas as quantias entregues a título de reserva.
Não existindo razão para que esse contrato de reserva deixe de ser vinculativo para as partes, não existe motivo algum para a R. ser condenada a restituir essas quantias, tal como peticionado. Pelo que, improcedem as conclusões apresentadas no sentido de ser revogada a sentença recorrida, que deve ser mantida nos seus precisos termos.
3. Da litigância de má-fé do Recorrente.
A Recorrida “H” veio ainda, nas suas contra-alegações, suscitar a questão da litigância de má-fé do Recorrente, considerando que o mesmo omitiu que um dos imóveis objeto de um dos contratos de reserva sempre se haveria de destinar à habitação do co-A., ACN, nunca tendo havido qualquer intenção de o rentabilizar em sistema de “short rental” e, apesar disso, não se inibiu de requerer a devolução do valor da reserva relativamente a um desses imóveis, formulando pretensão cuja falta de fundamento não ignorava.
Por outro lado, sustentou ainda que o Recorrente litiga de má-fé quando alega e mantém que era condição essencial do negócio a possibilidade de alojamento local dos dois imóveis, quando um deles se destinava a habitação do co-A. ACN, sendo que não provou a essencialidade dessa condição, nem a fez inserir nos contratos de reserva, pretendendo a devolução a reserva fora das condições convencionadas, já fora do prazo que era permitido.
Finalmente, defende que o Recorrente litiga de má-fé quando invoca como fundamento para o cancelamento das reservas a ausência da licença de utilização, quando essa situação era do seu conhecimento, desde o início, e estava prevista no contrato promessa de compra e venda.
Apreciando, dispõe o Art.º 542º n.º 2 do C.P.C. que:
«2. Diz-se litigante de má fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão».
Centra a Recorrida a sua pretensão na circunstância do Recorrente ter alterado ou omitido determinados factos e ter deduzido pretensão cuja falta de fundamento não poderia ignorar, conforme se estabelece nas al.s a) e b) do n.º 2 do Art.º 542.º do C.P.C..
No que se refere à omissão de factos, alegadamente relevantes para o conhecimento do mérito da causa, relativos à intenção de utilização de um dos imóveis se destinar à habitação de um dos A.A. e não para alojamento local, temos de realçar que, pelas razões que foram expedidas no ponto 1.3. do presente acórdão, esse facto não foi dado por provado. Consequentemente, não se demonstrou que tenha havido qualquer omissão, nem muito menos que a mesma tenha sido realizada com dolo ou negligência grave pelo Recorrente.
Quanto à circunstância de o Recorrente insistir na procedência do seu pedido com base no facto de ter sido acordada, como condição essencial do negócio, a viabilidade do licenciamento dos imóveis para o alojamento local, diremos apenas que o Recorrente não logrou cumprir o ónus de prova dos factos constitutivos do seu direito (cfr. Art.º 342.º n.º 1 do C.C.), sem que daí resulte necessariamente que litiga de má-fé.
Como vem decidindo, recorrentemente, o Supremo Tribunal de Justiça: «I - A litigância de má-fé não se basta com a dedução de pretensão ou oposição sem fundamento, ou a afirmação de factos não verificados ou verificados de forma distinta. II - Exige-se, ainda, que a parte tenha atuado com dolo ou com negligência grave, ou seja, sabendo da falta de fundamento da sua pretensão ou oposição, encontrando-se numa situação em que se lhe impunha que tivesse esse conhecimento» (Cfr. sumário do acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18/02/2015 - Proc. 1120/11.TBPFR.P1.S1 – disponível em www.dgsi.pt); sendo que: «A condenação por litigância de má-fé não deve sancionar a simples circunstância de a parte não conseguir provar os factos que alegou: a resposta negativa a determinados quesitos, não significa que se prove o contrário, apenas que a prova não resultou; e, não obstante, um facto não provado pode ser verdadeiro» (cfr. Acórdão do STJ, de 16.03.2000: Sumários, 39º-30); ao que acresce ainda que: «os tribunais devem usar de circunspeção em matéria de condenação por litigância de má-fé sempre que os factos em que se fundamentou a condenação forem adquiridos por prova testemunhal. De contrário, todo aquele que perde, por não conseguir provar as suas asserções, poderá incorrer em condenação como litigante de má-fé» (cfr. Acórdão do STJ, de 28.02.2002, Agr. n.º 4429/01-4ª: Sumários, 58º).
Foi isto que se passou no caso dos autos: o A. não logrou provar os factos de que tinha ónus de prova. Mais do que esta conclusão não tem qualquer respaldo nos factos provados ou na apreciação que fizemos da prova produzida.
Só com fundamento na dúvida sobre a ocorrência dos factos, tal como alegados pelo A., improcede sempre, e necessariamente, o pedido de condenação do mesmo como litigante de má-fé, por não ser possível valorar a censurabilidade do seu comportamento tal como o Art.º 542.º n.º 1 e n.º 2 al. a) do C.P.C. pressupõe.
No que se refere à falta licença de utilização, trata-se de fundamento que caiu com a instrução da causa, não tendo o A., aqui Recorrente, subsistindo com esse argumento nas alegações de recurso, tendo assim ficado convencido pelo facto de que veio posteriormente a ser emitido o respetivo Alvará, por força da prova produzida até a audiência final.
Em suma improcedem todas as conclusões em que se sustenta a pretensão de condenação do Recorrente como litigante de má-fé.
*
V- DECISÃO
Pelo exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente por não provada, confirmando a sentença recorrida nos seus precisos termos e não se condenando o Recorrente como litigante de má-fé.
- Custas pelo Apelante (Art.º 527º n.º 1 do C.P.C.).
*
Lisboa, 4 de junho de 2023
Carlos Oliveira
Alexandra Castro Rocha
Luís Pires de Sousa |
