Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 2453/11.2TBSXL.L1-7 |  |
RESOLUÇÃO
NÃO USO DO ARRENDADO
FORÇA MAIOR
ABUSO DE DIREITO
II- É o não uso que torna inexigível a manutenção do arrendamento por parte do senhorio e que justifica a ruptura contratual, já que a não utilização sujeita o prédio a desgaste e deterioração que causa dano digno de tutela.
III- O caso de força maior surge na al. d), do nº2, do art.1083º, do C. Civil, como facto impeditivo da resolução do arrendamento, pelo que deve ser provado pelo arrendatário, como resulta do disposto no art.342º, nº2, do mesmo Código.
IV- É na ideia de imprevisibilidade e na circunstância de haver impossibilidade não imputável ao devedor que geralmente se coloca o acento tónico do conceito de força maior a que se refere a al. a), do nº2, do citado art.1072º.
V- O facto de o fundamento de resolução em causa ter sido invocado mais de 5 anos depois do início do não uso e de, durante esse período, a senhoria ter recebido as respectivas rendas, não é, sem mais, susceptível de fazer crer que nunca o iria invocar.
VI- No caso dos autos, não se detecta nenhum comportamento da autora que, objectivamente, isto é, tendo por destinatário um sujeito que use de cuidado normal, se mostre idóneo ou adequado a criar nos réus a aparência de que jamais viria a exercer o seu direito de pôr termo ao contrato por resolução.
VII- Não se desenha, pois, nos autos, com suficiente nitidez, que a situação do não uso do locado tenha sido culposamente criada pela autora e que esta exerça de modo ilegítimo o direito de pôr termo ao contrato de arrendamento, excedendo os limites impostos pela boa-fé e pelo fim social ou económico do direito, isto pelo menos de forma manifesta, como é exigido pelo art.334º (abuso do direito).
(Sumário elaborado pelo Relator).
I–RELATÓRIO.
No ...º Juízo Cível do Tribunal de Família e Menores e de Comarca do ..., FR propôs, em 27/4/11, acção declarativa contra a Herança de AL, alegando que é proprietária da fracção autónoma designada pela letra «D», do prédio urbano sito na FP, nº ..., Amora, Seixal, o qual foi dado de arrendamento, há mais de 20 anos, aí tendo estado instalado um estabelecimento de café e restaurante.
Mais alega que o arrendamento foi dado por acordo verbal e que a ré, há mais de 1 ano, deixou de aí desenvolver a actividade que tinha desenvolvido, mantendo o locado encerrado e desaproveitado.
Conclui, assim, que deve ser declarada a nulidade do arrendamento e a ré condenada na restituição do prédio, ou, subsidiariamente, deve ser resolvido o contrato de arrendamento e a ré condenada no seu despejo imediato.
A ré contestou, por excepção, invocando a sua ilegitimidade e a ineptidão da petição inicial, e, por impugnação, concluindo nos seguintes termos:
A) Deve a excepção dilatória da ilegitimidade passiva ser julgada procedente, por provada, e a ré absolvida da instância;
B) Caso assim não se entenda, deve a excepção dilatória da ineptidão da petição inicial ser julgada procedente, por provada, e a ré ser absolvida da instância;
C) Se assim não se entender, deve a presente acção ser julgada totalmente improcedente, por não provada, e a ré absolvida dos pedidos formulados pela autora;
D) Igualmente a presente acção deve ser julgada totalmente improcedente por a autora actuar em abuso de direito;
E) Caso as excepções dilatórias invocadas não sejam procedentes, deve a reconvenção deduzida pela reconvinte ser julgada procedente, por provada, e em consequência ser a reconvinda condenada a pagar à primeira indemnização no valor de € 63.600,00, a título de lucros cessantes calculados até Maio de 2011, acrescida dos respectivos juros de mora desde a notificação até efectivo e integral pagamento;
F) E ainda no pagamento de uma indemnização, a título de renda temporária no valor de € 1.200,00 por mês, até provar a propriedade da integralidade do logradouro do locado;
G) Deve ainda ser condenada a reconvinda, por litigar de má fé, na indemnização que o tribunal vier a fixar.
A autora respondeu, requerendo, a final:
A) A ampliação da causa de pedir, dela ficando a constar a factualidade constante nos arts.1º a 10º e 47º da resposta;
B) A ampliação do pedido, dele ficando a constar mais dois pedidos, em regime de subsidiariedade:
1. Ser declarada a nulidade do contrato de arrendamento por falta, nele, de assentimento dos demais comproprietários.
2. Ser declarada a nulidade do contrato de arrendamento por impossibilidade do objecto negocial, logradouro.
C) A admissão da intervenção dos herdeiros, como associados da ré.
A ré, no exercício do contraditório, concluiu que devem os pedidos de nulidade formulados ser julgados improcedentes.
Admitida a intervenção principal provocada de EL, AR e AJ, os mesmos fizeram seus os articulados apresentados pela ré.
Foi proferido despacho saneador, onde se considerou sanada a excepção de ilegitimidade passiva, por ter sido admitida a intervenção principal provocada requerida pela autora, tendo-se julgado improcedente a excepção dilatória de nulidade de todo o processo, por ineptidão da petição inicial.
Foi, ainda, proferido despacho destinado a identificar o objecto do litígio e a enunciar os temas da prova.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, onde se decidiu:
«I.julgar verificada a excepção dilatória de falta de personalidade judiciária da ré HERANÇA DE AL e, em consequência, absolver a mesma da instância.
II.julgar procedente o pedido formulado pela autora FR e, em consequência:
a) declarar resolvido o contrato de arrendamento celebrado entre a mesma e AL em 12 de Dezembro de 2003, relativo à fracção designada pela letra “D” e logradouro do prédio urbano sito na Rua FP nºs … e ..., Amora, Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o nº ... da freguesia da Amora e inscrito na matriz sob o artº ....
b) Condenar os réus EL, AR e AJ no despejo dos espaços locados.
III. julgar improcedente o pedido reconvencional formulado pelos réus EL, AR e AJ contra a autora FR, do mesmo absolvendo esta.
IV. julgar verificada a litigância de má-fé da autora FR e condená-la na multa processual equivalente a 10 (dez) unidades de conta, absolvendo-a do pedido indemnizatório a esse título formulado».
Inconformados, os réus interpuseram recurso daquela sentença.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
1. A autora tem registada a seu favor, pela apresentação nº 2452 de 14 de Dezembro de 2009, a aquisição, por divisão de coisa comum, da fracção designada pela letra “D”, com o nº ... de polícia, destinada a comércio e serviços, pertencente ao prédio urbano sito na Rua FP nºs … e ..., Amora, Seixal, descrito na Conservatória do Registo Predial do Seixal sob o nº ... da freguesia da Amora e inscrito na matriz sob o artº ... (artºs 1º e 2º da petição inicial).
2. A fracção “D” atrás referida não é composta de qualquer logradouro e o logradouro que existe no prédio mencionado no nº 1 é parte da composição desse edifício (artºs 6º e 7º da resposta à contestação).
3. Em 12 de Dezembro de 2003 a autora intitulando-se “1ª Contratante” e AL intitulando-se “2º Contratante” celebraram, com referência ao imóvel que veio a corresponder à fracção descrita no nº 1 (que descreveram como “estabelecimento comercial de café, pastelaria e restaurante instalado no rés-do-chão com entrada pelo número nove, que faz parte do prédio sito na Rua FP, número …, na freguesia da Amora concelho do Seixal, descrito (…) sob a descrição nº .../180...01 (…)”), o acordo escrito junto sob a forma de cópia de fls. 50 a 53, que aqui se dá por reproduzido, a que deram a denominação de “contrato de arrendamento comercial” (artº 27º da contestação)
4. Nesse acordo ficou, além do mais, a constar:
“Cláusula 2ª
Pelo presente contrato, a 1ª Contratante dá de arrendamento ao 2º Contratante o prédio identificado na cláusula anterior, destinando-se o arrendamento a estabelecimento comercial de café, pastelaria e restaurante.
Cláusula 3ª
Considera-se parte integrante do prédio objecto do presente contrato o respectivo logradouro, que continua a servir de esplanada para o estabelecimento comercial” (idem).
5. Na data desse acordo a autora tinha inscrita a seu favor a propriedade do prédio urbano referido no nº 1 na proporção de 1/6 (um sexto) (artº 1º da resposta à contestação).
6. No dia 5 de Janeiro de 2006, quando AL se encontrava a realizar obras de melhoramento do espaço descrito no nº 3, essas obras foram objecto de um embargo pela Câmara Municipal do Seixal em virtude de estarem a ser executadas sem licença municipal (artºs 37º e 38º da contestação).
7.No procedimento iniciado por AL após esse embargo com vista ao licenciamento das obras, a Câmara Municipal do Seixal deparou-se com uma discrepância nas áreas do logradouro (artº 39º da contestação).
8.No parecer emitido em 22 de Março de 2006 pelo Departamento de Planeamento e Urbanismo da Divisão de Gestão Urbanística da Câmara do Seixal escreveu-se quanto a essa divergência:
“1.Após análise do processo, foi possível verificar que a Certidão de Teor descreve que o logradouro apenas tem 74,50m2 enquanto que, de acordo com o projecto apresentado essa área é largamente extrapolada.
2.Assim, deverá ser esclarecido e definido rigorosamente a área do logradouro, para ser possível contabilizar concretamente a área de domínio público que o requerente pretende utilizar para fins de esplanada” (artº 40º da contestação).
9. A intervenção efectuada por AL respeitou a área da esplanada que já existia no logradouro (artº 41º da contestação).
10. Em 11 de Maio de 2006 AL compareceu no atendimento público da Câmara Municipal do Seixal onde o técnico dessa Câmara explicou a discrepância de áreas em causa, tendo aquele primeiro declarado que ia informar-se junto da Conservatória do Registo Predial sobre os procedimentos a adoptar para a possível rectificação da área do logradouro (artº 42º da contestação).
11.Com vista ao esclarecimento dessa discrepância AL apresentou em 5 de Julho de 2007, junto da Câmara Municipal do Seixal, um estudo comparativo pelo qual procurava demonstrar que o prédio de que faz parte a fracção autónoma referida no nº 1 sempre teve a área de logradouro indicada na planta de implantação do projecto de arquitectura ali apresentado e que desde 1995 toda essa área era usada como logradouro do mesmo prédio (artº 44º da contestação).
12.Com esse estudo AL apresentou a descrição do prédio que constava então da Conservatória do Registo Predial (artº 45º da contestação).
13.Em 8 de Junho de 2010 o técnico da Câmara Municipal do Seixal deu o seguinte parecer:
“Analisados os elementos apresentados foi possível verificar que a propriedade (limites e área) do logradouro não está devidamente comprovada. Desta forma, não estão reunidas as condições para a viabilização da proposta. Face ao exposto, propõe-se o indeferimento da pretensão, de acordo com o disposto na alínea a) do nº 1 do artigo 24º do Decreto-Lei nº 555/99, de 16 de Dezembro, com a redacção dada pela Lei nº 60/2077, de 4 de Setembro, bem como as demais normas legais e regulamentares aplicáveis” (artº 46º da contestação).
14. A pretensão de licenciamento das obras veio a ser indeferida por despacho de 11 de Fevereiro de 2011 (idem).
15. A autora foi informada por AL de que a Câmara Municipal do Seixal havia suscitado a questão das discrepâncias sobre a área do logradouro (artº 43º da contestação).
16. A mesma não colaborou com aquele e com os réus para que a regularização do processo camarário permitisse a utilização do mesmo logradouro (artº 65º da contestação).
17. A presente acção foi intentada depois de a autora ter sabido que havia um terceiro – JG – interessado na exploração do estabelecimento situado na fracção autónoma referida no nº 1 (artº 63º da contestação).
18. A mais-valia do espaço objecto do acordo referido no nº 3 é a sua localização privilegiada sobre a baía do Seixal, tendo sido a vista da esplanada para essa baía o elemento decisivo que levou AL a celebrar esse acordo (artºs 78º e 79º da contestação).
19. Desde a data do embargo camarário referido no nº 6 que AL, primeiro, e os réus, seus herdeiros, depois, não exercem no imóvel referido no nº 3 a actividade que aí era desenvolvida, tendo deixado de usar a mesma fracção e mantido a mesma encerrada e desaproveitada (artºs 9º, 10º e 11º da petição inicial e 6º da resposta ao articulado superveniente).
20. Após o óbito de AL ocorrido em 11 de Abril de 2009 esse espaço foi vandalizado por toxicodependentes (artº 29º da resposta à contestação).
21. Os réus foram contactados, antes de Abril de 2011, por JG que estava interessado na exploração do estabelecimento situado na referida fracção, tendo entrado em negociações com o mesmo para esse fim (artºs 84º e 85º da contestação).
22.Foi redigida uma minuta de “contrato de cessão de exploração” com data de 1 de Abril de 2011 onde se estipulava que esse acordo teria o prazo de 5 anos, seria renovável por iguais períodos e que seria devido, no primeiro ano, o valor anual de Euros 14.400,00 de renda e, nos anos seguintes, o valor anual de Euros 15.600,00 de renda (artº 87º da contestação).
23. O referido JG entregou aos réus dois cheques, no valor de Euros 1.200,00 cada um (artº 88º da contestação).
24. Os réus entregaram a JG uma chave do espaço referido no nº 3 (artº 91º da contestação).
25. A autora e JG celebraram em 15 de Abril de 2011 o acordo escrito intitulado “contrato de arrendamento comercial”, relativo à fracção autónoma identificada no nº 1, junto sob a forma de cópia de fls. 446 a 449, que aqui se dá por reproduzido (artº 14º do articulado superveniente de fls. 385).
26. Em 10 de Maio de 2011 a autora intitulando-se proprietária das fracções “B”, “D” e “N”, JS intitulando-se proprietário da fracção “G”, ZF e NR intitulando-se proprietários das fracções “E” e “F”, MS intitulando-se proprietária da fracção “L” e MD intitulando-se proprietária das fracções “A” e “M”, todas do prédio urbano referido no nº 1, assinaram o escrito intitulado “Declaração” junto a fls. 450 e que aqui se dá por reproduzido, do qual, além do mais, consta:
“(…) os abaixo assinados, na qualidade de proprietários das fracções adiante designadas (…) declaram que dão o seu consentimento à utilização do logradouro do referido prédio, por parte do arrendatário da fracção “B” do número nove, destinado à actividade de restauração e bebidas, não se opondo à utilização do referido espaço para desenvolvimento da sua actividade comercial” (artº 15º do articulado superveniente de fls. 385).
27. JG esteve a explorar o estabelecimento situado no espaço referido no nº 3 desde data concreta não apurada (artº 34º da resposta à contestação).
28. AL procedeu à realização de obras no espaço referido no nº 2, não tendo ele nem os réus conseguido obter retorno desse investimento (artº 106º da contestação).
29.No dia 9 de Junho de 2011 a ré EL enviou a JG e à autora um telegrama no qual solicitava que lhe fosse entrega a chave da fracção referida no nº 1 até ao dia 15 de Junho seguinte às 12 horas (artº 17º do articulado superveniente de fls. 385).
30. No dia 13 de Junho de 2011 a mesma ré enviou comunicação no mesmo sentido por cartas registadas que JG recebeu e que a autora não recebeu por não a ter reclamado (artº 18º do articulado superveniente de fls. 385).
31. JG respondeu a essa carta por carta datada de 15 de Junho de 2011 junta sob a forma de cópia a fls. 143 e que aqui se dá por reproduzida (artº 22º do articulado superveniente de fls. 385).
32. No dia 13 de Junho de 2011 a ré EL enviou à autora por correio registado um cheque no valor de Euros 153,95, indicando que o mesmo se destinava ao pagamento da renda de Junho de 2011 (artº 19º do articulado superveniente de fls. 385).
33. A autora não recebeu essa carta por não a ter reclamado (artº 19º do articulado superveniente de fls. 385).
34. Em 6 de Julho de 2011 os réus procederam ao depósito na Caixa Geral de Depósitos, S.A da quantia de Euros 307,90 a título de rendas dos meses de Junho e Julho de 2011 (artº 21º do articulado superveniente de fls. 385).
35. Em 11 de Agosto de 2011 os réus procederam ao depósito na Caixa Geral de Depósitos, S.A da quantia de Euros 153,95 a título de renda do mês de Agosto de 2011 (artº 21º do articulado superveniente de fls. 385).
36. A autora emitiu a procuração forense para esta acção com data de 8 de Abril de 2011 e em Maio de 2011 emitiu os recibos do pagamento das rendas de Dezembro de 2010 e Janeiro a Maio de 2011 feitos pela ré EL em Maio de 2011 (artº 30º do articulado superveniente e artº 2º da resposta)
*
FACTOS NÃO PROVADOS:
a) Que o prédio tivesse sido dado de arrendamento há mais de 20 anos por acordo verbal (artºs 3º e 4º da petição inicial);
b) Que as obras que AL estava a levar a cabo tivessem sido embargadas com fundamento na falta de aprovação do projecto de exaustão de fumos do estabelecimento (artº 39º da contestação);
c) Que a autora tivesse sido informada de todas as diligências que AL se encontrava a fazer junto da Câmara Municipal do Seixal para licenciamento das obras (artº 43º da contestação);
d) Que essa pretensão de licenciamento tivesse sido indeferida em 21 de Junho de 2010 (artº 46º da contestação);
e) Que desde que soube que as suas diligências eram insuficientes para a resolução da questão, AL tivesse comunicado esses factos à autora e lhe tivesse indicado que estava disponível para colaborar no que fosse necessário e no que estivesse ao seu alcance (artº 47º e 49º da contestação);
f) Que o mesmo ou os réus tivessem chegado a indicar à autora, como procedimentos a tomar, a realização de uma escritura de usucapião ou, junto das Finanças, um processo de rectificação de áreas (artº 50º da contestação);
g) Que perante essa declaração, a autora tivesse dito que ia falar com o seu advogado (artº 51º da contestação);
h) Que AL e os réus sempre tivessem cumprido a obrigação de pagamento de rendas (artº 52º da contestação);
i) Que os réus tenham vindo a ser contactados por várias pessoas interessadas na exploração do estabelecimento (artº 81º da contestação);
j) Que no ano de 2010 tivessem sido contactados por RL que pretendia subarrendar o estabelecimento (artº 82º da contestação);
k) Que essas negociações se tivessem gorado por causa da situação do logradouro não estar ainda resolvida (artº 83º da contestação);
l) Que JG tivesse mostrado estar a par do problema burocrático que o prédio sofria (artº 84º da contestação).
m) Que os réus e JG tivessem acordado na cessão da exploração do estabelecimento por cinco anos, renovando-se automaticamente por iguais períodos, sendo a renda anual dos dois primeiros anos de Euros 14.400,00 e dos seguintes de Euros 15.600,00 (artº 86º da contestação);
n) Que assim que encetaram negociações com JG os réus tivessem comunicado esse facto à autora e lhe solicitado que agilizasse o processo de legalização da propriedade por forma a permitir a concretização do negócio, tendo aquela outra transmitido que ia falar com o seu advogado (artºs 89º e 90º da contestação);
o) Que os réus tivessem procedido à mudança de fechadura do prédio e dado uma chave à autora (artºs 91º e 92º da contestação);
p) Que a autora tivesse então perguntado quais os valores que JG ia pagar, o que os réus lhe disseram, tendo ela solicitado um aumento da renda (artºs 93º e 94º da contestação);
q) Que então a autora tivesse dito que não estava disponível para fazer qualquer diligência no sentido de concretizar a escritura de usucapião porque “não queria ter problemas com as partilhas” (artº 95º da contestação);
r)Que no dia 8 de Junho de 2011 os réus tivessem sido contactados por JG que lhes comunicou que tinha conseguido obter autorização na Câmara Municipal do Seixal para abrir o estabelecimento nesse fim-de-semana ou no seguinte (artº 8º do articulado superveniente);
s) Que os réus tivessem agendado com aquele uma reunião para a tarde do dia seguinte (artº 9º do articulado superveniente);
t) Que nesse dia os autores se tivessem dirigido aos serviços da Câmara Municipal do Seixal para consultar o processo camarário, o qual não se encontrava disponível por estar em apreciação um requerimento apresentado por JG (artº 10º do articulado superveniente);
u) Que tivesse sido agendada uma reunião com os técnicos camarários para o dia 9 de Junho de 2011 (artº 12º do articulado superveniente);
v) Que nesse dia e reunião os réus tivessem sido informados de que tinha sido junto ao processo camarário o escrito do acordo referido no nº 25 dos factos provados e a declaração referida no nº 26 (artºs 14º e 15º do articulado superveniente);
w) Que à hora combinada para a reunião JG não tivesse comparecido (artº 16º do articulado superveniente);
x) Que o valor das rendas pagas desde Dezembro de 2003 a Setembro de 2011 ascenda a Euros 13.883,51 (artº 41º do articulado superveniente).
2.2. Os recorrentes rematam as suas alegações com as seguintes conclusões:
(…)
DESTARTE, DEVE, ASSIM, A DECISÃO RECORRIDA SER ALTERADA E NOMEADAMENTE:
A) INTEGRAR O ELENCO DOS FACTOS PROVADOS AS ALS. H) E X) DOS FACTOS NÃO PROVADOS E CONSIDERAR PROVADO QUE POR FORÇA DO EMBARGO DAS OBRAS EFETUADO PELA CÂMARA MUNICPAL DO SEIXAL, AL NÃO CONSEGUIU RENTABILIZAR O ESTABELECIMENTO EM APREÇO NA SUA TOTALIDADE, NÃO SENDO IGUALMENTE RENTABILIZÁVEL A RESPETIVA PARTE INTERIOR NÃO ABRANGIDA PELO EMBARGO E QUE AL, O ARQUITETO TEMMO RODRIGUES E POSTERIORMENTE OS SUCESSORES DO PRIMEIRO, REALIZARAM UM CONJUNTO DE DILIGÊNCIAS JUNTO DA C. M. SEIXAL DESTINADAS A OBTER A REGULARIZAÇÃO DO PROCESSO CAMARÁRIO E O DEFERIMENTO DO PROJETO POR SI APRESENTADO;
B) JULGAR IMPROCEDENTE O PEDIDO FORMULADA PELA RECORRIDA E EM CONSEQUÊNCIA NÃO DECLARAR RESOLVIDO O CONTRATO DE ARRENDAMENTO E ABSOLVER OS RÉUS DO DESPEJO DOS ESPAÇOS LOCADOS:
I) POR CONSIDERAR LÍCITO O NÃO USO DO LOCADO POR PARTE DOS RECORRIDOS NOS TERMOS DA AL. A) DO N.º 2 DO ART.º 1072.º DO CC;
II) POR JULGAR PROCEDENTE A EXCEPÇÃO DE ABUSO DE DIREITO INVOCADA PELOS RECORRENTES, NÃO PODENDO A RECORRIDA FAZER USO DO DISPOSTO NO ART.º 1072.º, N.º 1 DO CC.
2.3. A recorrida contra-alegou, concluindo que o recurso não merece provimento.
2.4. São as seguintes as questões que importa apreciar no presente recurso:
1ª – saber se a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, face à prova produzida;
2ª – saber se o não uso pelo arrendatário, no caso dos autos, é lícito, por ter ocorrido caso de força maior;
3ª – saber se o comportamento da autora traduz um abuso de direito, impeditivo da procedência da invocada resolução do contrato.
2.4.1. Quanto à 1ª questão …
(…)
Constata-se, deste modo, que os concretos meios probatórios, constantes do processo e da gravação nele realizada, não impõem decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida (cfr. o art.640º, do NCPC).
Haverá, assim, que concluir que a Relação não deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, nos termos pretendidos pelos recorrentes (cfr. o art.662º, do NCPC).
2.4.2. Na sentença recorrida, depois de se ter entendido o arrendamento em questão como válido e de se considerar aplicável ao caso o NRAU, por ser o vigente ao tempo em que se verificou o fundamento de resolução do contrato, concluiu-se que, efectivamente, se verifica o fundamento da resolução previsto no art.1083º, nº2, al. d), do C. Civil, introduzido pelo art.3º, da Lei nº6/2006, de 27/2, isto é, o não uso do locado por mais de um ano.
Até aqui não estão os recorrentes em discordância. O que eles entendem, porém, é que o não uso, no caso, é lícito, por se tratar do caso de força maior, nos termos do disposto no art.1072º, nº2, al. a), do C. Civil, ressalvado no citado art.1083º, nº2, al. d).
Vejamos, então, se o não uso pelo arrendatário, no caso, é lícito, por ter ocorrido caso de força maior.
Na sentença recorrida desenvolveu-se a seguinte argumentação:
«De acordo com o preceituado no nº 2, alínea d) do artº 1083º, na redacção dada por aquela lei, “é fundamento de resolução [do contrato de arrendamento] o incumprimento que, pela sua gravidade ou consequências, torne inexigível à outra parte a manutenção do arrendamento, designadamente, quanto à resolução pelo senhorio: (…)
d) o não uso do locado por mais de um ano, salvo nos casos previstos no nº 2 do artigo 1072º”.
O não uso do locado por mais de um ano está suficientemente estabelecido na fundamentação de facto da acção.
Os réus esgrimem contra a procedência da resolução a situação de “força maior” que entendem decorrer do embargo camarário às obras que o seu antecessor levava a cabo e à inviabilidade da respectiva legalização.
Encontra-se de facto provado que no dia 5 de Janeiro de 2006 quando o antecessor dos réus se encontrava a fazer obras de melhoramento do locado, essas obras foram objecto de um embargo camarário por estarem a ser executadas sem licença (nº 6 supra). Demonstrou-se que na sequência dos procedimentos para legalizar essas obras, a Câmara Municipal do Seixal opôs um obstáculo ao licenciamento – a desconformidade entre a área do logradouro objecto de ocupação e aquela que resultava da certidão predial do imóvel. Esse obstáculo nunca foi suplantado pelos réus nem pela autora (a quem foi dado conhecimento do mesmo) vindo o licenciamento a ser indeferido em 11 de Fevereiro de 2011 (nºs 10, 11, 12, 13, e 14 da fundamentação de facto).
Sabendo que o antecessor dos réus ocupou nas obras a área que já antes era utilizada como esplanada e que a cedência desse logradouro faz parte do objecto do arrendamento (cláusula 3ª do contrato) questiona-se se procede o referido motivo de “força maior”.
Segundo a Lição de Pinto Furtado “o alcance da expressão força maior (…) deverá compreender (…) as hipóteses tradicionalmente apresentadas como ilustrações da força maior e do caso fortuito, mas enformadas segundo o molde do art. 790-1 CC, isto é, modelando-se como uma impossibilidade de ocupação do prédio, que seja objectiva e não imputável ao arrendatário” e “(…) o encerramento pelo arrendatário (…) do prédio arrendado não será fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio se foi determinado por factos naturais, da autoridade ou de terceiros, constitutivos de impossibilidade objectiva de manutenção em actividade, não imputável ao arrendatário” [Manual do Arrendamento Urbano, pág. 678, itálico nosso].
De acordo com a doutrina do Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 20 de Maio de 1991 “o caso de força maior previsto no artigo 1093º n.1 h) do Código Civil é o evento natural ou de acção humana de terceiro (com exclusão, pois, de conduta do locador, do locatário ou de pessoas com este relacionadas) que, embora pudesse prevenir-se, não poderia ser evitado, nem em si, nem nas suas consequências danosas e que torne compreensível, aceitável, perfeitamente explicável que o locatário conserve encerrado por mais de um ano, consecutivamente, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal” [Conselheiro Sousa Inês, BMJ 415, pág. 709, itálico nosso].
Como se vê do confronto entre as duas Lições, numa acentua-se a impossibilidade enquanto na noutra a tónica é colocada na inexigibilidade.
Em qualquer circunstância o facto que se oculta sob a força maior deverá provir de um terceiro ao contrato e não ser imputável à acção ou omissão do locador ou do locatário.
Na situação em presença o embargo camarário é imputável à acção do então locatário que iniciou obras no logradouro sem a necessária licença municipal.
Negligenciando, por ora e a benefício de raciocínio o facto de o logradouro ser apenas uma parte da coisa locada, o não uso por mais de um ano do imóvel decorreu da impossibilidade de nesse período de tempo vencer o referido embargo. Essa impossibilidade resultou da insuficiência do direito da autora, posto que a área de logradouro alegadamente pertencente ao prédio urbano e que foi locada não pôde ser comprovada junto do Município, colidindo com o domínio municipal (nºs 7, 8, 11, 12 e 13 da matéria provada).
Nessa mesma medida, afigura-se que a hipótese de facto dos autos não é de “força maior” no sentido em que esta pode ser concebida como causa de exclusão da ilicitude da não utilização do locado.
No artº 1072º, nº 1 do Código Civil o legislador impôs ao arrendatário o dever de utilizar efectivamente a coisa locada, estabelecendo que “o arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim contratado, não deixando de a utilizar por mais de um ano”.
A consagração na letra da lei do dever de uso efectivo da coisa locada é inovadora no NRAU e antes desse regime discutia-se, perante o fundamento de resolução da alínea h) do nº 1 do artº 64º do RAU, qual a finalidade prosseguida pelo legislador.
Era então entendimento quase pacífico que a “ratio legis” estava numa dupla razão: o interesse do senhorio em manter o locado ocupado face à desvalorização e degradação propiciadas pelo encerramento e o interesse geral ou económico em dar uma utilização produtiva à propriedade [cfr. entre outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 8 de Junho de 2006, in www.dgsi.pt e Fernando Gravato de Morais, Novo Regime de Arrendamento Comercial, Almedina, pág. 115].
No regime emanado do NRAU o fundamento de resolução em análise não pode ser destacado ou tratado isoladamente da cláusula geral resolutiva contida no nº 1 do artº 1083º do Código Civil, da qual parte a enunciação das causas de resolução do contrato e à qual ter-se-á que regressar após dar como verificado o circunstancialismo de qualquer das alíneas.
Essa cláusula funciona como uma enunciação tipo ou genérica dos fundamentos da resolução – a enunciação de uma justa causa de resolução.
Explica Pedro Romano Martinez no confronto com o regime de pretérito “As violações do contrato de arrendamento perpetradas pelo inquilino e não incluídas no elenco do art. 64º, nº 1, do RAU só conferiam ao senhorio o direito a uma indemnização por responsabilidade contratual, nos termos gerais. (…)
De modo diverso, no art. 1083º, nº 2 do CC, o senhorio pode resolver o contrato sempre que o arrendatário tenha faltado ao cumprimento de deveres emergentes do contrato, que pela sua gravidade tornem inexigível a subsistência do contrato. Assenta-se, pois, numa cláusula geral de incumprimento, frequentemente identificada como justa causa. A actual similitude com o regime instituído no contrato de trabalho para o despedimento promovido pelo empregador é óbvia (…)” [Da Cessação do Contrato, pág. 345, itálico nosso].
Essa cláusula tem uma enunciação meramente exemplificativa nas diversas alíneas do nº 2 do artº 1083º e fixa a aptidão de cada um os fundamentos dessas alíneas para conduzir à resolução.
Nesse sentido se refere que “(…) todos os comportamentos tipificados nessas alíneas têm de preencher a aludida cláusula geral, isto é, também eles (cada um deles) tem de ser de molde a atingir um nível de gravidade e gerar consequências tais que não seja razoavelmente exigível àquele senhorio (de um ponto de vista objectivo) a manutenção do contrato com aquele arrendatário” [Fernando Baptista de Oliveira, A Resolução do Contrato no Novo Regime do Arrendamento Urbano, pág. 30, itálico nosso].
Na ponderação do “não uso” como causa da resolução haverá que considerar as circunstâncias específicas de cada caso, avaliando a duração da inactividade, o carácter permanente ou esporádico da mesma, entre outros.
Consignou-se a este propósito no sumário do Acórdão da Relação de Lisboa de 19 de Abril de 2012 “para se concluir pelo encerramento há que atender a todas as circunstâncias do caso concreto, designadamente a natureza do local arrendado, o fim do arrendamento, o grau de redução da actividade, suas causas e mesmo o seu carácter temporário e definitivo” [Relator Exmo. Desembargador Luís Correia de Mendonça, in www.dgsi.pt].
Contudo, face à letra da alínea d) em análise, não é de exigir que o “não uso” seja contínuo ou ininterrupto [nesse sentido, de modo unânime, Fernando Gravato de Morais e Fernando Baptista de Oliveira, Ob. Cit. págs. 116 e 71, respectivamente].
Na Lição do douto aresto do Supremo Tribunal de Justiça de 13 de Fevereiro de 2014 “(…) por via da técnica legislativa adoptada no RNAU quanto à previsão dos fundamentos do despejo, obrigando a articular e conjugar uma violação contratual relevante com a referida cláusula geral de inexigibilidade, instituída no nº 2 do art. 1083º, será a propósito do funcionamento, concretização e densificação desta que terão de ser colocadas as questões referentes à boa fé, à problemática do abuso do direito e, em última análise, a actuação de um fundamental princípio de proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objectiva do efeito que lhe corresponde: ou seja, para saber se certo comportamento ilícito e culposo do inquilino deve configurar-se como idóneo para produzir, segundo um juízo objectivo e casuístico de razoabilidade e proporcionalidade, a irremediável destruição da própria relação contratual, terá o intérprete e aplicador da lei que ponderar adequadamente as questões que, num sistema fechado e taxativo de tipificação dos fundamentos de despejo, eram autonomamente abordadas em sede de funcionamento dos princípios ou cláusulas gerais do abuso de direito e da boa-fé contratual, com vista a flexibilizar e eticizar a aplicação dos específicos e estritamente tipificados fundamentos de resolução contratual” [Conselheiro Lopes do Rego, in www.dgsi.pt, itálico nosso].
Regressando ao caso concreto, vê-se que a autora está, desde Janeiro de 2006, em incumprimento do dever contratual de assegurar ao locatário a coisa para os fins a que ela se destina [alínea b) do artº 1031º, do Código Civil]. Sabendo que a Câmara Municipal havia oposto a divergência de áreas apontada na matéria provada, a autora remeteu-se à pura inactividade, incumprindo, assim, por omissão, aquela sua obrigação. Por outro lado, ainda que o logradouro seja apenas uma parte do objecto locado, diz-nos a prova que a sua utilização é a mais valia do imóvel e que foi a vista que o mesmo proporciona como esplanada o elemento decisivo que levou o antecessor dos réus a celebrar o arrendamento (nº 18 dos factos provados).
Pondera-se, porém, contra a força desses argumentos, que o logradouro não é a totalidade da coisa locada e que não existe fundamento jurídico para o arrendatário manter, como um todo, o locado inactivo quando lhe era possível utilizar produtivamente a parte do estabelecimento não visada pelo embargo (fazendo, até, retroceder a esplanada aos limites do logradouro que constam do registo predial).
Pondera-se ainda a inactividade do próprio arrendatário face à vicissitude contratual. Além de lhe assistir o direito potestativo à resolução do contrato (v.g em função do disposto no artº 1032º do Código Civil), que não utilizou, o mesmo tinha, face à letra do NRAU e numa disposição inovadora deste, a faculdade de reduzir a renda (nº 1 do artº 1040º do Código Civil).
Nada o antecessor dos réus ou estes fizeram, tendo decorrido mais de cinco anos entre o embargo camarário e a propositura desta acção, quando a lei exige, como fundamento objectivo da resolução, apenas, uma inactividade superior a um ano.
Numa ponderação de acordo com os critérios da boa-fé e da proporcionalidade, tendo presentes os fundamentos da causa de resolução em análise – que, relembre-se são obviar à desvalorização e degradação propiciadas pelo encerramento do locado e dar uma utilização produtiva à propriedade – crê-se que a solução que ao caso cabe é da procedência da resolução.
Para tanto, a tónica da decisão da acção coloca-se no longo período de não uso do locado e na inércia do arrendatário face à vicissitude contratual, a demonstrar que, para ele, o prejuízo económico da inactividade é inferior à perspectiva de ganho que um dia se poderia concretizar apesar do constrangimento legal da esplanada.
Assim e pelos motivos expostos, procederá o pedido de declaração de resolução do contrato de arrendamento e consequente despejo do locado.
Ao exposto restará acrescentar que não cabe curar autonomamente da excepção de abuso de direito oposta pelos réus à resolução, pois, como atrás se viu da doutrina e jurisprudência citadas, a ponderação dos limites desse abuso faz parte do raciocínio próprio das premissas da resolução».
Segundo os recorrentes, resulta do elenco dos factos provados que o não uso efectivo do locado por parte dos recorrentes se deveu «ao lapso de tempo correspondente ao embargo proferido pela Câmara Municipal do Seixal (entre Janeiro de 2006 e Fevereiro de 2011), sendo que o que fundamentou a duração do referido embargo e o respectivo indeferimento do licenciamento foi a discrepância de áreas do logradouro, facto este que, malgrado os recorrentes serem completamente alheios, tentaram por todos os meios legais e ao seu alcance solucionar junto daquela entidade de todas as formas que lhes era legalmente permitido».
Concluem, assim, que tal factualidade não poderá deixar de se subsumir ao disposto na al. a), do nº2, do art.1072º, do C. Civil, considerando-se lícito o não uso do locado por mais de um ano e não podendo operar a cláusula resolutiva invocada pela recorrida.
Não é esse o nosso entendimento, porquanto consideramos, tal como na sentença recorrida, que a matéria de facto apurada não integra o conceito de caso de força maior, tal como ele é consagrado quer na doutrina, quer na jurisprudência, designadamente a citada naquela sentença.
Citam os recorrentes, em defesa da sua tese, o Acórdão da Relação do Porto, de 15/9/09, disponível in www.dgsi.pt, e, ainda, o Prof. Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, pág.678.
No entanto, o que se diz no sumário daquele Acórdão é que: «O caso de força maior a que alude o art.1072º nº2 al. a) Código Civil é o evento natural ou de acção humana de outrem que não o arrendatário que, embora pudesse prevenir-se, não podia ser evitada, nem em si, nem nas suas consequências danosas e que torne compreensível, aceitável, perfeitamente explicável que aquele não resida na casa arrendada, não se confundindo com a situação de infiltrações de água (por humidades) do andar superior, que é uma situação anómala, mas, por natureza, reparável em curto espaço de tempo».
Por seu turno, o Prof. Pinto Furtado refere, in Manual do Arrendamento Urbano, vol. II, 5ª ed., pág.1107, que «O alcance da expressão força maior, usada no actual preceito do CC, deverá compreender assim, em nossa opinião, as hipóteses tradicionalmente apresentadas como ilustrações da força maior e do caso fortuito, mas enformadas segundo o molde do art.790º 1 CC, isto é, modelando-se como uma impossibilidade de ocupação do prédio, que seja objectiva, e não imputável ao arrendatário».
Acrescentando aquele Professor, ob. e loc. cits., que subscreve sem reservas a tese fundamental sobraçada pelo STJ, no Acórdão de 6/1/83, in BMJ, 323º-352, e o alcance que deve ser atribuído à ressalva da força maior: «o não uso pelo arrendatário, por mais de um ano, do espaço arrendado, não será fundamento de resolução do contrato de arrendamento pelo senhorio se foi determinado por factos naturais, da autoridade ou de terceiros, constitutivos de impossibilidade objectiva de utilização, não imputável ao arrendatário».
Por isso que, diz ainda o mesmo autor, ob. e loc. cits., «Nesta ordem de ideias, rejeitamos a ideia, por vezes sustentada na doutrina, de encarar esta impossibilidade no âmbito de um juízo de valor acerca da razoabilidade do comportamento omissivo do arrendatário: do que se trata é de uma impossibilidade, não de uma causa de justificação ou de uma não exigibilidade».
Aliás, segundo o autor citado, em casos como o dos autos, mesmo que houvesse força maior, a resolução teria de ser decretada, por terem passado mais de dois anos a contar do início da força maior (cfr. ob. cit., págs. 1104, 1105 e 1109, e, no mesmo sentido, Fernando de Gravato Morais, in Novo Regime do Arrendamento Urbano, 3ª ed., págs.278 e 279).
Assim, segundo este último autor, «A protecção excepcional por interesses do arrendatário comercial deve ser temporalmente limitada nos casos de força maior (colocando-se aqui tanto as causas naturais – o abalo sísmico, a inundação grave – como os actos de autoridade ou de particulares – a guerra civil, a ocupação militar) e numa situação de doença».
Ou seja, poder-se-á dizer que é na ideia de imprevisibilidade e na circunstância de haver impossibilidade não imputável ao devedor que geralmente se coloca o acento tónico do conceito de força maior a que se refere o art.1072º, nº2, al. a).
Ora, consideramos que, atenta a matéria de facto considerada provada e não provada, não ocorre, no caso dos autos, um caso de força maior.
Note-se que as obras que estavam a ser levadas a cabo pelo arrendatário, AL, no espaço arrendado (desconhecendo-se, até, se com o consentimento da senhoria FR), foram objecto de um embargo pela Câmara Municipal do Seixal em 5/1/06, em virtude de estarem a ser executadas sem licença municipal (cfr. o ponto 6º da matéria de facto assente).
Sendo que a Câmara Municipal do Seixal se deparou com uma discrepância nas áreas do logradouro, já que este tem, conforme certidão de teor, 74,50 m2, enquanto que, de acordo com o projecto apresentado, essa área é largamente extrapolada, não sendo possível contabilizar, concretamente, a área de domínio público que se pretende utilizar para fins de esplanada (cfr. os pontos 7º e 8º da matéria de facto assente).
Face a essa discrepância, o referido AL declarou, em 11/5/06, perante o técnico daquela Câmara, que ia informar-se junto da Conservatória do Registo Predial sobre os procedimentos a adoptar para a possível rectificação da área do logradouro, tendo, em 5/7/07 (mais de um ano depois), apresentado um estudo comparativo, pelo qual procurava demonstrar que o prédio sempre teve a área de logradouro indicada no projecto apresentado (cfr. os pontos 10º e 11º da matéria de facto assente).
Não obstante, o técnico da Câmara Municipal do Seixal considerou, em 8/6/10, que a propriedade (limites e área) do logradouro não estava devidamente comprovada, pelo que propôs o indeferimento da pretensão, o qual veio efectivamente a ocorrer por despacho de 11/2/11 (cfr. os pontos 13º e 14º da matéria de facto assente).
É certo que se provou que a autora foi informada pelo referido AL de que a Câmara Municipal do Seixal havia suscitado a questão da discrepância sobre a área do logradouro e que a mesma não colaborou com aquele e com os réus para a regularização do processo camarário (cfr. os pontos 15º e 16º da matéria de facto assente).
Todavia, não se provou:
- que a autora tivesse sido informada de todas as diligências que AL se encontrava a fazer junto da Câmara Municipal do Seixal para licenciamento das obras (al. c) dos factos não provados);
- que desde que soube que as suas diligências eram insuficientes para a resolução da questão, AL tivesse comunicado esses factos à autora e lhe tivesse indicado que estava disponível para colaborar no que fosse necessário e no que estivesse ao seu alcance (al. e) dos factos não provados);
- que o mesmo ou os réus tivessem chegado a indicar à autora, como procedimentos a tomar, a realização de uma escritura de usucapião ou, junto das Finanças, um processo de rectificação de áreas (al. f) dos factos não provados);
- que perante essa declaração, a autora tivesse dito que ia falar com o seu advogado (al. g) dos factos não provados).
Seja como for, a questão da não colaboração da autora para a regularização do processo camarário nada tem a ver com a questão da existência de caso de força maior.
Aliás, o processo camarário apenas foi instaurado em virtude de o arrendatário ter iniciado as obras no espaço arrendado sem licença municipal, o que deu origem ao embargo das mesmas, em 5/1/06, pela Câmara Municipal do Seixal.
Competia, pois, ao arrendatário, e não à senhoria, a regularização do referido processo, obtendo o necessário licenciamento das obras, o que não conseguiu, já que tal pretensão foi indeferida por despacho de 11/2/11.
Sendo que, desde a data do embargo camarário que o arrendatário, primeiro, e os réus, seus herdeiros, depois, não exercem no imóvel a actividade que aí era desenvolvida, tendo deixado de usar a fracção e mantido a mesma encerrada e desaproveitada (cfr. o ponto 19º da matéria de facto provada).
Acresce que, após o óbito do arrendatário, ocorrido em 11/4/09, esse espaço foi vandalizado por toxicodependentes (cfr. o ponto 20º da matéria de facto provada).
Por conseguinte, não se está perante uma situação de imprevisibilidade, nem de ocorrência de factos naturais, de autoridade ou de terceiros, constitutivos de impossibilidade objectiva de utilização, não imputável ao arrendatário.
O que vale por dizer que, no caso, o não uso não se deve a caso de força maior. Logo, não se verifica a excepção da al. a), do nº2, do art.1072º.
Consequentemente, a senhoria pode resolver o contrato ao abrigo da al. d), do nº2, do art.1083º.
Refira-se, ainda, que se tem entendido que a previsão desta al. d) tem por finalidade evitar a desvalorização do arrendado, pela consequente degradação motivada pelo não uso do local, e lançar no mercado locativo todos os espaços susceptíveis de ocupação por terceiros.
Na verdade, é o não uso que torna inexigível a manutenção do arrendamento por parte do senhorio e que justifica a ruptura contratual, já que a não utilização sujeita o prédio, como sujeitou no caso dos autos, a desgaste e deterioração que causa dano digno de tutela.
Aliás, o fundamento de resolução em causa está em perfeita harmonia com o princípio consagrado no nº1, do art.1072º, nos termos do qual «O arrendatário deve usar efectivamente a coisa para o fim do contrato, não deixando de a utilizar por mais de um ano».
Dir-se-á, por último, que o caso de força maior surge na al. d), do nº2, do art.1083º, como facto impeditivo da resolução do arrendamento, pelo que deve ser provado pelo arrendatário, como resulta do disposto no art.342º, nº2, do C. Civil.
Haverá, assim, que concluir que o não uso pelo arrendatário, no caso dos autos, não é lícito, por não ter ocorrido caso de força maior.
2.4.3. Como já se referiu, consta da sentença recorrida que «não cabe curar autonomamente da excepção de abuso de direito oposta pelos réus à resolução, pois, como atrás se viu da doutrina e jurisprudência citadas, a ponderação dos limites desse abuso faz parte do raciocínio próprio das premissas da resolução».
Foi esse o entendimento seguido no Acórdão do STJ, de 13/2/14, citado naquela sentença, quando aí se diz que:
“(…) por via da técnica legislativa adoptada no RNAU quanto à previsão dos fundamentos do despejo, obrigando a articular e conjugar uma violação contratual relevante com a referida cláusula geral de inexigibilidade, instituída no nº 2 do art. 1083º, será a propósito do funcionamento, concretização e densificação desta que terão de ser colocadas as questões referentes à boa fé, à problemática do abuso do direito e, em última análise, a actuação de um fundamental princípio de proporcionalidade entre a intensidade concreta e o grau de censurabilidade da violação contratual cometida e a gravidade objectiva do efeito que lhe corresponde».
Por isso que, na sentença recorrida se entendeu não haver que tratar autonomamente a problemática do abuso de direito, tendo-se considerado, ainda que não explicitamente, em sede de análise do fundamento de resolução invocado – não uso do locado por mais de um ano – que a senhoria não agiu em abuso de direito.
Segundo os recorrentes, o descrito nos pontos 18º, 19º e 20º conduz à aplicação da excepção do abuso de direito por parte da recorrida, na medida em que a mesma “está, desde Janeiro de 2006 em incumprimento do dever contratual de assegurar ao locatário a coisa para os fins a que ela se destina (…). Sabendo que a Câmara Municipal havia oposto a divergência de áreas apontada na matéria provada, a autora remeteu-se à pura inactividade, incumprindo, assim, por omissão, aquela sua obrigação” – conforme consta expressamente da decisão recorrida.
Mais alegam que não pode a recorrida vir invocar, como fundamento de resolução, uma causa por si criada e mantida, prevalecendo-se dela, tanto mais que vem invocar esse fundamento mais de 5 anos depois do uso ter sido impedido, período durante o qual recebeu rendas, fazendo crer que nunca a viria invocar.
Concluem, assim, que a recorrida faz um uso ilegítimo e reprovável do direito, excedendo manifestamente os limites impostos pela boa fé e pelo fim desse direito, pelo que deve proceder a excepção do abuso de direito, quer integrado na interpretação do nº2, do art.1083º, quer autonomamente em sede do disposto no art.334º, do C. Civil.
É certo que na sentença recorrida se considerou que a autora está, desde Janeiro de 2006, em incumprimento do dever contratual de assegurar ao locatário a coisa para os fins a que ela se destina, em virtude de aquela não ter colaborado com este para que a regularização do processo camarário permitisse a utilização do logradouro.
Todavia, não concordamos com esse trecho das considerações feitas naquela sentença, já que a matéria de facto apurada é insuficiente para justificar tal conclusão.
Note-se que do contrato de arrendamento em questão não consta a área do logradouro, apenas se referindo, na cláusula 3ª, que se considera parte integrante do prédio objecto do contrato o respectivo logradouro, que continua a servir de esplanada para o estabelecimento comercial, sendo que a área constante do projecto de obras era muito superior à que constava da certidão de teor.
Por outro lado, como já se referiu, o processo camarário apenas foi instaurado em virtude de o arrendatário ter iniciado as obras no espaço arrendado sem ter licença municipal para esse efeito, o que deu origem ao embargo das mesmas, em 5/1/06, pela Câmara Municipal do Seixal, o qual se manteve enquanto durou a discrepância quanto às áreas do logradouro.
E como também já se referiu, competia ao arrendatário e não à senhoria a regularização do processo camarário, obtendo o necessário licenciamento das obras.
A circunstância de se afirmar que a senhoria não colaborou com o arrendatário para a regularização daquele processo, só por si, não é suficiente, a nosso ver, para se concluir que não lhe assegurou o gozo da coisa locada para os fins a que esta se destina.
A coisa locada foi, no caso, o rés do chão de um imóvel e respectivo logradouro. Só que, o arrendatário entendeu que o logradouro tinha uma área superior à que constava da respectiva descrição predial e tratou de iniciar aí obras sem licença camarária.
Por isso que as mesmas foram embargadas, sem que o arrendatário e, posteriormente, os seus herdeiros, tenham conseguido obter a respectiva licença, em virtude da questão da discrepância das áreas do logradouro não ter sido ultrapassada.
Não se vê, pois, em que medida é que se possa dizer que a senhoria não assegurou ao locatário o gozo da coisa locada.
Diferente seria se a senhoria tivesse arrendado uma determinada área de logradouro, expressamente concretizada, e, depois, não tivesse colaborado na realização de qualquer acto sem o qual o arrendatário não pudesse tirar da coisa arrendada, com aquela área, os benefícios ou utilidades que fosse legítimo esperar.
Aliás, no caso dos autos, não se imputou, concretamente, um determinado comportamento da senhoria, revelador da sua falta de colaboração, designadamente uma qualquer recusa em adoptar este ou aquele procedimento indispensável para o desbloqueamento da situação.
Ou melhor, o que lhe foi imputado nesse sentido foi considerado não provado, como já se acentuou no anterior ponto 2.4.2. (cfr. as als. c), e), f) e g), dos factos não provados).
Não se diga, pois, que a recorrida invocou como fundamento de resolução uma causa por si criada e mantida, prevalecendo-se dela.
E também não se diga que o facto de o fundamento de resolução em causa ter sido invocado mais de 5 anos depois do início do não uso e de, durante esse período, a senhoria ter recebido as respectivas rendas, fez crer que nunca o iria invocar.
É que, por um lado, a pretensão de licenciamento das obras também só veio a ser indeferida cerca de 5 anos após o início do não uso (o despacho de indeferimento tem data de 11/2/11 e o embargo tem data de 5/1/06).
Por outro lado, o recebimento das rendas durante esse período não significa, só por si, que a senhoria nunca iria invocar o fundamento de resolução em causa – não uso do locado por mais de um ano.
A ideia imanente na proibição do venire contra factum proprium reside na tutela da confiança e na constatação de que o assumir de comportamentos contraditórios viola a norma da observância da boa fé, afirmação esta que é comum na doutrina e na jurisprudência.
Assim, a proibição do venire contra factum proprium cai no âmbito do abuso de direito (art.334º, do C. Civil), através da fórmula legal que considera ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular exceda limites impostos pela boa fé (cfr. o Acórdão do STJ, de 17/1/2002, C.J., Ano X, tomo I, pág.48, bem como Baptista Machado, aí citado, in «Tutela da Confiança e Venire Contra Factum Proprium», em «Obras Dispersas», vol. I, pág.385).
Como pressupostos da imputação da consequência jurídica do venire contra factum proprium, Baptista Machado, ob.cit., pág.416, enuncia: I – uma situação objectiva de confiança (uma conduta que possa ser entendida como uma tomada de posição vinculante em relação ao desenvolvimento futuro de certa situação); II – investimento na confiança e irreversibilidade desse investimento (que o facto gerador da confiança se apresente como o determinante, em termos de causalidade, a influenciar as decisões da contraparte); III – boa fé da contraparte que confiou (a confiança da contraparte só merecerá protecção jurídica quando esta esteja de boa fé e tenha agido com cuidado e precauções usuais no tráfico jurídico).
A boa fé, como princípio normativo de actuação (art.762º, nº2, do C. Civil), encerra o entendimento de que as pessoas devem ter um comportamento honesto, leal, diligente, zeloso, em termos de não frustrar o fim prosseguido pelo contrato e defraudar os legítimos interesses ou expectativas da outra parte.
Todavia, no caso dos autos, não se detecta nenhum comportamento da autora que, objectivamente, isto é, tendo por destinatário um sujeito que use de cuidado normal, se mostre idóneo ou adequado a criar nos réus a aparência de que jamais viria a exercer o seu direito de pôr termo ao contrato por resolução.
Assim como também não se vê que seja possível imputar à autora alguma falta de cuidado no sentido de, ela mesma, dever prever que, da aparência do seu comportamento, de mera inércia, poderia, à luz dos princípios enformadores da boa fé, criar a ideia de uma auto-vinculação a uma atribuição permanente do locado.
O que vale por dizer que não existe base factual em que se possa fazer assentar a violação de fundadas expectativas, de investimento na confiança, que os réus possam ter criado com o decurso do tempo.
Acresce que também não existe suporte factual que permita afirmar a indução de confiança na inalterabilidade da situação por parte da autora, de tal modo que se possa agora dizer que a tenha frustrado ou traído.
A circunstância de a autora ter sido condenada como litigante de má fé não releva para o caso, uma vez que tal ocorre relativamente à alegada nulidade por falta de forma do arrendamento e consequente restituição do imóvel, nada tendo a ver, pois, com a pedida resolução do contrato por não uso do locado por mais de um ano.
E o mesmo se diga quanto à circunstância de se ter ordenado vista ao M.º P.º, por existirem indícios suficientes de que a autora terá faltado conscientemente à verdade, ao negar que tivessem sido feitas obras no locado pelo antecessor dos réus e que o mesmo lhe tivesse dado conhecimento do problema que enfrentava junto da Câmara Municipal do Seixal, quanto à área do logradouro.
Não se desenha, pois, nos autos, com suficiente nitidez, que a situação do não uso do locado tenha sido culposamente criada pela autora e que esta exerça de modo ilegítimo o direito de pôr termo ao contrato de arrendamento, excedendo os limites impostos pela boa fé e pelo fim social ou económico do direito, isto pelo menos de forma manifesta, como é exigido pelo art.334º.
Haverá, assim, que concluir que o comportamento da autora não traduz um abuso de direito, impeditivo da procedência da invocada resolução do contrato.
Improcedem, deste modo, as conclusões da alegação dos recorrentes, não merecendo, pois, censura a sentença recorrida.
3 – Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a sentença apelada.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 24.11.2015
Roque Nogueira
Maria do Rosário Morgado
Rosa Ribeiro Coelho