| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
Relatório
“Portugal Estates Fund (PEF) Fundo de Investimento Imobiliário Fechado de Subscrição Particular”, com o NIPC …., administrado, gerido e representado por “Montepio Valor – SGOIC, S.A.”, com o NIPC …, veio propor contra E…, contribuinte fiscal n.º …, ação de despejo, que segue a forma única de processo comum, e formulou os seguintes pedidos com interesse para a apreciação e julgamento do presente recurso (no decurso do processo, em 2/11/2023, foi proferida decisão de homologação da desistência dos pedidos formulados nas alíneas b), e c), da petição inicial):
a) Declaração de cessação, por resolução, do contrato de arrendamento referente à fração autónoma designada pelas letras “…”, correspondente ao terceiro andar, lado esquerdo, do Bloco … – Farol de São Julião, destinada a habitação, do prédio urbano denominado Parque Cidadela, sito na Rua …., n.º …, freguesia e concelho de Cascais, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º …, da referida freguesia, e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo …;
d) Condenação da Ré a pagar-lhe uma indemnização pelos prejuízos sofridos por força da ocupação ilegal, correspondente ao valor locativo referente a cada mês de ocupação da fração, no montante de € 26.393,4, até efetiva entrega do imóvel devoluto de pessoas e bens, acrescido de juros de mora vencidos calculados à taxa legal, aos quais deverão acrescer os juros vincendos até efetivo pagamento, contados desde a data de interpelação da ré para proceder à entrega do imóvel.
Alegou, para tanto, em síntese, o seguinte:
- A celebração de contrato de arrendamento em 21 de junho de 2011, com o falecido marido da Ré, referente à fração imobiliária acima identificada, para fins habitacionais;
- A comunicação dirigida à Ré e ao seu marido, por cartadas datadas de 24 de julho de 2018, da oposição à renovação do contrato, com efeitos a 31 de julho de 2019;
- A comunicação feita posteriormente, por carta datada de 24 de julho de 2019, de que na sequência daquela oposição pretendia tomar posse do locado, livre de pessoas e bens, no dia 31 de julho de 2019;
- O direito a exigir da Ré, a título de indemnização por ocupação indevida, quantia que à data da petição inicial ascendia a € 26.393,4, calculada com base no valor da renda mensal (€ 1.319,67)019, acrescida de juros vencidos e vincendos à taxa legal.
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A Ré foi citada e contestou a ação.
Defendeu-se por exceção e por impugnação.
No que aqui importa, disse que o contrato de arrendamento foi celebrado pelo prazo de cinco anos e que ficou consignado no n.º 2 da cláusula 3.ª, que no termo do prazo de duração inicial, o contrato renovar-se-ia automaticamente por períodos iguais e sucessivos de 3 anos cada, salvo se alguma das partes se opusesse à renovação, no prazo previsto no art. artigo 1097.º do Código Civil, que era o de antecedência não inferior a um ano do termo do contrato, tendo sido este prazo que as partes quiseram estipular; por essa razão, em 3 de agosto de 2018, a Ré e o seu falecido marido enviaram ao senhorio carta registada onde manifestaram a sua posição acerca do referido assunto e defenderam que a declaração que lhes fora remetida apenas tinha eficácia na data em que a carta que a contém é recebida pelo arrendatário; que [CCL1] a oposição à renovação não produziu quaisquer efeitos, porquanto a Ré e o seu falecido marido apenas receberam as missivas do senhorio em 24 de julho de 2018 e em 2 de agosto de 2018; para que pudesse ter produzido efeitos, a declaração de oposição à renovação do contrato, teria de ter sido recebida pela Ré e pelo seu falecido marido até 31/07/2018, pelo que o contrato renovou-se por três anos, em 1 de agosto de 2019, e posteriormente, por mais três anos, em 1 de agosto de 2022.
Em consequência, pugna pela improcedência dos pedidos contra si formulados.
A Ré deduziu, ainda, ação reconvencional contra a Autora, que foi admitida nos termos definidos na audiência prévia. A decisão final não foi objeto de recurso na parte em que decidiu a reconvenção, não relevando, em consequência, os fundamentos de tal ação, bem como a réplica apresentada pela Autora.
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Realizou-se audiência prévia.
Feito o saneamento do processo procedeu-se à fixação do objeto do litígio nos seguintes termos:
“a) Reconhecimento da caducidade por motivo de oposição a renovação assim se alterando por acordo das partes o pedido descrito na alínea a);
b) Pedido da alínea d) no sentido de condenação da Ré a uma indemnização correspondente a ocupação do imóvel após a verificação da caducidade” – sublinhado nosso.
Foi elencado o tema da prova.
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Realizou-se audiência de julgamento, e, a final, e no que aqui importa foi decidido o seguinte:
A) Declarar verificada a caducidade do contrato de arrendamento celebrado entre as partes, com efeitos a 31.07.2019;
B) Condenar a Ré a pagar uma indemnização mensal de valor correspondente à renda de € 1.312,87 euros, contabilizada no período de 01.04.2021 a 24.04.2023, num total de 25 meses, no total de € 32.821,75, acrescida de juros de mora à taxa legal de 4%, contados desde a data de vencimento de cada indemnização até efetivo e integral pagamento.
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A Ré não se conformou com tal decisão, e dela veio recorrer, pedindo seja a mesma revogada e substituída por outra que a absolva dos pedidos.
Após alegações, formulou a seguinte síntese conclusiva:
“A. O presente recurso vem interposto da Sentença que considerou válida a oposição à renovação do contrato de arrendamento, comunicada com um prazo de antecedência de 120 dias, declarando extinto o contrato em 31/07/2019, e que, consequentemente, condenou a Apelante ao pagamento de uma indemnização pela ocupação do locado entre Abril de 2021 e Abril de 2023, decisão essa que incorre em erro de julgamento grave e carece de revogação.
B. É incontroverso que as partes, no contrato de arrendamento celebrado, remeteram expressamente para o artigo 1097.º do Código Civil na redação então vigente, conforme a Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro, que estabelecia um prazo de antecedência para oposição à renovação não inferior a um ano, prazo esse imperativo e essencial à contratação, o que a Sentença recorrida ignorou.
C. A alteração legislativa ulterior, decorrente da Lei n.º 31/2012, de 14 de Agosto, que reduziu o prazo para 120 dias, não contém norma transitória aplicável retroativamente, pelo que a aplicação deste novo prazo ao contrato celebrado sob regime anterior viola frontalmente o artigo 12.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil, bem como o princípio da proteção da confiança, que tutela a segurança jurídica dos contratantes.
D. A imperatividade dos prazos previstos no artigo 1097.º visa exclusivamente proteger o arrendatário, garantindo-lhe um aviso prévio suficiente para procurar nova habitação, sobretudo em casos de maior vulnerabilidade, como o da Apelante, cujo marido era idoso e portador de doença grave, circunstância determinante para a celebração do contrato com o prazo de antecedência de um ano.
E. A vontade expressa das partes assentou na vigência do prazo de um ano para oposição à renovação, que serviu de base para que a Apelante e o seu marido, idoso e doente, mudassem de cidade para residir junto da família, facto que comprova a importância deste prazo para a segurança jurídica e estabilidade contratual, tendo ambos declarado e reiterado, por diversas vezes, a convicção da renovação automática do contrato.
F. Por outro lado, a conduta da Apelada confirmou a aceitação tácita e inequívoca da renovação do contrato, ao nunca ter recusado os pagamentos das rendas efetuados pela Apelante após o alegado termo do contrato, bem como ao proceder, em 15 de Julho de 2019, à actualização da renda com vencimento posterior à data em que a sentença declarou o contrato extinto, evidenciando a manutenção da relação contratual.
G. Os documentos constantes do processo, incluindo cartas registadas enviadas pela Apelante e pelo seu marido à anterior proprietária, assim como a ausência de resposta
da Apelada comprovam que a relação contratual se manteve válida e que o prazo de um ano para oposição foi aceite e tido por válido por todos os intervenientes.
H. A decisão recorrida incorre em erro ao aplicar retroativamente um regime legal mais gravoso, desconsiderando o regime contratual vigente à data da celebração do contrato e ignorando os elementos de facto e de direito constantes nos autos, o que gera um resultado juridicamente insustentável e materialmente injusto, violando também o princípio da boa-fé contratual.
I. A aplicação ao contrato dos autos de um prazo legal de antecedência à renovação introduzido apenas em momento posterior à sua celebração constitui violação do artigo 12.º, n.ºs 1 e 2, do Código Civil e do princípio da irretroactividade da lei consagrado no artigo 18.º, n.º 3, da Constituição da República Portuguesa.
J. A condenação da Apelante ao pagamento de uma indemnização no valor de €32.821,75 por ocupação ilegítima do imóvel é manifestamente ilegal e injustificada, pois decorre da interpretação errada de que o contrato teria caducado em Julho de 2019, quando, na verdade, o contrato se manteve válido e em vigor por renovação automática, com cessação efectiva apenas na data da entrega do imóvel.
K. Acresce que existe outra acção instaurada pela Apelada, na qual foi requerida a declaração de resolução do contrato de arrendamento e o pagamento das rendas vencidas desde Dezembro de 2019 até 27 de Abril de 2023, acção essa que foi julgada procedente, condenando a Apelante ao pagamento de rendas no valor de €40.053,74, relativas ao mesmo imóvel e período em que agora é também condenada a pagar indemnização pela ocupação ilegítima.
L. Tal situação traduz um verdadeiro absurdo jurídico, pois a Apelante encontra-se condenada simultaneamente em duas ações distintas, a pagar uma indemnização por ocupação ilegítima e, paralelamente, o valor integral das rendas relativas ao mesmo imóvel e ao mesmo período temporal (entre Dezembro de 2019 e Abril de 2023), impondo-se a revogação da Sentença recorrida para evitar a duplicação indevida de condenações.
M. Face ao exposto, é inequívoco que a sentença recorrida incorreu em erro de julgamento, violou princípios fundamentais do ordenamento jurídico, nomeadamente da
proteção da confiança, da boa-fé contratual e do direito transitório, pelo que deverá ser integralmente revogada e substituída por decisão que reconheça a renovação automática do contrato de arrendamento na redação original, reconheça a validade do contrato até à entrega do imóvel e absolva a Apelante do pedido de indemnização formulado contra si.”
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Com o recurso, a apelante apresentou dois documentos, a saber:
i. Carta remetida por “Montepio Valor”, a P…, datada de 15 de julho de 2019, tendo como assunto, “Atualização de renda – Imóvel sito em Cascais, Av. …. ”.
ii. Cópia de sentença proferida em 22 de novembro de 2024 no âmbito do processo nº …, no qual figuram também como partes, do lado ativo e passivo, respetivamente, o ora Autor e a Ré.
Nessa ação foram formulados os seguintes pedidos:
a) resolução do contrato de arrendamento relativo à mesma fração imobiliária aqui em causa;
b) condenação da Ré na entrega do imóvel locado, ao Autor, livre e devoluto de pessoas e bens;
c) Condenação da Ré no pagamento, ao Autor, de todas as rendas vencidas e que à data da petição (11/04/2023) se encontravam por pagar, no valor de € 40.053,74, bem como das vincendas, até à resolução, e em indemnização igual ao dobro dos valores que se vencessem, desde o decretamento do despejo até à efetiva entrega do locado, a partir da constituição em mora com essa entrega.
A dita instância foi julgada parcialmente extinta, por inutilidade superveniente da lide (art. 287º, al. e), do CPC), no que tange aos pedidos de resolução do contrato de arrendamento e entrega do imóvel, por a Ré o ter entregue voluntariamente.
No mais, foi decidido o seguinte:
“(…) sendo certo que no mesmo mês em que a acção deu entrada, no caso, em 27-04-2023, veio a ré entregar voluntariamente o imóvel ao autor, tendo cessado o contrato de arrendamento, sem prejuízo do pedido inicial de pagamento de novas rendas, fixando-se no referido montante de € 40.053,74 o total da dívida.
(…)
Pelo exposto, julgo a presente acção (…) procedente e, consequentemente, decido condenar a ré a pagar à autora a quantia de € 40.053,74, a título de rendas vencidas e não pagas calculadas até à entrega do imóvel”.
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A autora respondeu ao recurso, pugnou pela sua improcedência, e apresentou as seguintes conclusões:
“A. A sentença recorrida deve ser mantida, por assentar numa correta apreciação
da prova e aplicação do direito, não se verificando qualquer erro de julgamento de facto ou de direito.
B. A comunicação de oposição à renovação do contrato foi efetuada em 24/07/2018, data em que já se encontrava em vigor a redação do artigo 1097.º do Código Civil introduzida pela Lei n.º 31/2012, que fixou o prazo de 120 dias.
C. A cláusula contratual que remete genericamente para o artigo 1097.º do Código Civil não consagra qualquer prazo específico, não havendo estipulação contratual que imponha a aplicação da redação anterior.
D. A mera aceitação de rendas após o termo do contrato, desacompanhada de outros elementos, não configura aceitação tácita da renovação, sobretudo quando existe comunicação expressa de oposição e diligências para retoma do locado.
E. A matéria relativa a outra ação não integra o objeto da sentença recorrida, pelo que não deve ser conhecida por este Venerando tribunal ad quem, nos termos do artigo 635.º do CPC.
F. Ainda assim, à cautela, refira-se que a alegada duplicação de condenações não procede, porquanto a condenação na presente ação respeita à ocupação ilegítima do locado, enquanto a outra ação referida pela apelante se baseia na resolução contratual, sendo títulos jurídicos distintos.
G. A aplicação da redação atual do artigo 1097.º do Código Civil não configura retroatividade proibida, mas sim aplicação imediata da lei vigente à data da comunicação, conforme o artigo 12.º do Código Civil e jurisprudência nesse sentido.
H. O princípio da proteção da confiança não tem natureza absoluta e não foi violado, porquanto a alteração legislativa foi pública, previsível e aplicável a efeitos futuros de contratos duradouros.
I. A norma em causa não restringe direitos, liberdades ou garantias, pelo que o artigo 18.º, n.º 3 da Constituição da República Portuguesa não é aplicável.
J. Nestes termos, não se verifica qualquer fundamento legal ou constitucional que justifique a revogação da sentença recorrida, devendo a mesma ser integralmente mantida.”
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Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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Questão prévia: Apresentação de documentos com o requerimento de interposição de recurso.
De acordo com o disposto no art. 425º, do CPC, “Depois do encerramento da discussão só são admitidos, no caso de recurso, os documentos cuja apresentação não tenha sido possível até àquele momento”.
Dispõe, por seu turno, o nº 1, do art. 651º, do mesmo Código, que “As partes apenas podem juntar documentos às alegações nas situações excecionais a que se refere o artigo 425º ou no caso de a junção se ter tornado necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância”.
Segundo António Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta e Luís Pires de Sousa[1], naquele último caso, “(…) tem-se entendido que a junção de documentos às alegações da apelação só poderá ter lugar se a decisão da 1ª instância criar, pela primeira vez, a necessidade de junção de determinado documento, quer quando a decisão se baseie em meio probatório não oferecido pelas partes, quer quando se funde em regra de direito cuja aplicação ou interpretação as partes não contavam (….)”.
Neste mesmo sentido, a título exemplificativo, veja-se o Acórdão do STJ, de 30 de maio de 2019, proferido no processo nº 1130/18.8T8FNC.L1S1 e acessível em www.dgsi. pt., em cujo sumário se lê que os “… casos em que a junção de documentos se torna necessária em virtude do julgamento proferido na 1ª instância são apenas aqueles em que, pela fundamentação da sentença, ou pelo objeto da condenação, se tornou necessário provar factos com cuja relevância a parte não poderia razoavelmente contar antes de a decisão ter sido proferida.”
Cumpre decidir.
a) Sobre o documento assinalado em i. Trata-se, como se disse, duma carta remetida por “Montepio Valor” a P… (marido da Ré e arrendatário, como resulta do contrato junto aos autos e da matéria de facto provada sob o ponto nº 2 e que não foi objeto de impugnação), datada de 15 de julho de 2019, tendo como assunto, “Atualização de renda – Imóvel sito em Cascais, Av. ….”.
A presente ação deu entrada em juízo em 1 de abril de 2021 (referência citius 18531260).
Com a citação, a Ré ficou a conhecer a causa de pedir da ação, como ficou ciente dos pedidos que contra si foram formulados, como nos dá conta a contestação apresentada em 8/09/2022.
O documento é anterior à apresentação de tal articulado, o que significa que poderia ter sido apresentado no prazo previsto no nº 1, do art. 423º, do CPC, sem prejuízo da apresentação poder ter ocorrido, ainda, no tempo e circunstâncias referidas nos nºs 2, e 3, do CPC, caso a Ré entendesse que o mesmo era essencial à decisão da causa, mormente, à prova de factos que lhe pudessem aproveitar.
Dispõe o art. 423º, nº 1, do CPC, que os “…documentos destinados a fazer prova dos fundamentos da ação ou da defesa devem ser apresentados com o articulado em que se aleguem os factos correspondentes”.
Ora, lida a contestação, verificamos que a Ré não alegou, então, quaisquer factos que justificassem a apresentação do dito documento. Fê-lo agora em sede recursiva, mormente no ponto F) das conclusões, onde diz o seguinte: “Por outro lado, a conduta da Apelada confirmou a aceitação tácita e inequívoca da renovação do contrato, ao nunca ter recusado os pagamentos das rendas efetuados pela Apelante após o alegado termo do contrato, bem como ao proceder, em 15 de Julho de 2019, à actualização da renda com vencimento posterior à data em que a sentença declarou o contrato extinto, evidenciando a manutenção da relação contratual” – sublinhado nosso.
Estamos perante matéria de facto de natureza excecional, por ser suscetível de impedir o direito que a Autora se propôs fazer valer na presente ação, e que, por isso, carecia de ter sido alegada em tempo oportuno (na contestação) a fim de poder ser discutida e julgada em sede própria, ou seja, em 1ª instância.
A apresentação nesta fase do sobredito documento encontra justificação na matéria nova que se deixou assinalada, mas que não pode ser considerada nesta 2ª instância.
O procedimento definido pelo legislador quanto ao modo de exercício do direito ao recurso, não garante aos interessados a faculdade de alegar de forma ilimitada e em qualquer fase processual, os factos constitutivos e/ou impeditivos, extintivos ou modificativos dos respetivos direitos.
Os recursos são os instrumentos concedidos às partes para obter a reapreciação de uma decisão, já não para obter decisões sobre matéria nova, ou seja, sobre questões que não foram suscitadas em tempo perante o tribunal recorrido, não sendo lícito invocar neles o que ali não foi objeto de decisão (com ressalva das questões que são de conhecimento oficioso – cf. art. 608º, nº 2, in fine, do CPC).
“A questão nova não é susceptível de vir a obter um novo enquadramento jurídico, em sede de recurso, mas antes uma primeira e definitiva abordagem, pelo que, a menos que se reconduza a uma hipótese de conhecimento oficioso, está vedado, até com base no princípio da estabilidade da instância, ao Tribunal Superior a sua apreciação, que não pode conhecer e decidir o que, anteriormente, o não foi, por falta de atempada invocação”.[2]
“(i) Os recursos são meios a usar para obter a reapreciação de uma decisão mas não para obter decisões de questões novas, isto é, de questões que não tenham sido suscitadas pelas partes perante o tribunal recorrido.
(ii) - As questões novas não podem ser apreciadas, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos: destinam-se a reapreciar questões e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprir um ou mais graus de jurisdição, prejudicando a parte que ficasse vencida.”[3]
Pelo exposto, não se admite a junção do referido documento.
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ii. O segundo documento que a apelante pretende juntar com o recurso é uma cópia simples de uma sentença proferida no processo acima identificado, da qual resulta existir identidade de partes neste e naquele outro processo, e de ali ter sido discutida a cessação do mesmo contrato de arrendamento, ainda que não seja idêntica a causa de pedir.
A dita sentença foi proferida em processo instaurado depois deste, sem que qualquer das partes tenha trazido ao conhecimento do tribunal a quo a pendência daquela outra ação.
Aquando da audiência de julgamento realizado nestes autos (cf. atas respetivas), a dita decisão já tinha sido prolatada (data de 26 de novembro de 2024) e já tinha chegado presumidamente ao conhecimento da ora Ré, posto que a cópia da sentença vem acompanhada de cópia do ofício com a certificação da notificação que lhe foi dirigida em 25 de novembro daquele mesmo ano.
Em face do exposto, é manifesto que o dito documento poderia ter sido apresentado neste processo até ao encerramento da discussão.
Por outro lado, não foi a sentença ora posta em crise que criou, pela primeira vez, a necessidade de junção daquele documento, porquanto a respetiva fundamentação não se arrima em qualquer meio probatório suscetível de constituir surpresa para qualquer das partes, isto é, com que a priori não pudessem contar, acrescendo que o litígio foi dirimido com base nas regras de direito que suscitaram e discutiram nos articulados respetivos.
A sentença daquele outro processo era do conhecimento das partes mesmo antes de iniciado o julgamento neste processo e poderia/deveria ter sido levada ao conhecimento do tribunal a quo a fim de, sendo caso disso, poder ser ponderada aquando da apreciação do mérito da presente causa, o que, reitera-se, não sucedeu. Nestes termos, ocorre uma situação idêntica à que anteriormente deixámos assinalada, isto é, de invocação de matéria nova que não pode ser conhecida nesta fase de recurso, por não constituir matéria de conhecimento oficioso, pois a eventual contradição de julgados - situação que a apelante defende existir nas conclusões K), e L) – tem de ser dirimida por recurso à regra contida no art. 625º, nº 1, do CPC, nos termos do qual, em caso de decisões contraditórias (o que terá de ser aferido em sede própria), cumpre-se a que passou em julgado em primeiro lugar.
Neste sentido, aponta-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7/07/2022, proferido no processo nº 1226/19.9T8CHV-B.G1.S1, acessível para consulta em www.dgsi.pt, e em cujo sumário podemos ler o seguinte: “ I. A repetição de decisões transitadas, sejam ou não contraditórias, é inútil, uma vez que é a que primeiro transitou que prevalece; esta regra vale, quer para as decisões de mérito, quer para as decisões sobre questões processuais e, quer para decisões proferidas em acções sucessivas, quer para decisões contraditórias proferidas sobre questões de mérito ou processuais, numa mesma acção. II. É este regime que, com a reforma dos recursos operada pelo Decreto-Lei n.º 303/2007, de 24 de Agosto, explica a eliminação, de entre os fundamentos do recurso de revisão, da contradição da decisão com “outra que constitua caso julgado entre as partes, formado anteriormente” (al. f) do então artigo 771.º do Código de Processo Civil).”
Em consequência do exposto, e também por falta de fundamento legal, não se admite nesta fase a junção do documento identificado supra em ii.
Oportunamente, desentranhe os documentos e devolva-os à Ré.
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Objeto do recurso
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões das partes, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso (cf. arts. 635º, nº 4, 639º, nº 1, e 662º, nº 2, todos do Código de Processo Civil), sendo que o tribunal não está obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados e é livre na interpretação e aplicação do direito (cf. art.º 5º, nº3 do mesmo Código).
No caso, cumpre decidir se o Autor exerceu eficazmente o direito de oposição à renovação do contrato de arrendamento.
Fundamentação de Facto
Os factos com interesse para a apreciação do recurso, para além daqueles que resultam enunciados no relatório deste Acórdão, são os que foram fixados em 1ª instância e que não foram objeto de impugnação, que são os seguintes:
Factos Provados:
1. Em 16.04.2004, mostrou-se inscrita pela apresentação n.º 21 a aquisição a favor de “Urbecaste Empreendimentos Imobiliários, SA”, de cinco prédios, entre os quais o Bloco L- Farol de São Julião, onde se incluí a fração autónoma designada pela letra “…”
correspondente ao 3.º andar, lado esquerdo, do prédio urbano denominado Parque Cidadela, sito na Rua …, n.º …, freguesia e concelho de Cascais, descrito na 1.º Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o n.º …, da referida freguesia e inscrito na respetiva matriz predial urbana sob o artigo ….
2. Em 21.06.2011, por documento particular denominado “contrato de arrendamento para habitação com prazo certo”, a Urbecaste, na qualidade de senhoria, acordou com P…, casado com E…, o arrendamento da fração aludida em 1) pelo prazo de cinco anos com início em 01.08.2011 e fim em 31.07.2016, mais acordando quando à renovação, a cláusula que aqui se dá por reproduzida na parte relevante para o caso concreto: “No termo do prazo de duração mencionada no número anterior, o presente Contrato renovar-se-á automaticamente por períodos iguais e sucessivos de três (3) anos cada, salvo se alguma das Partes se opuser a tal renovação de acordo com o disposto nos artigos 1097.º e 1098.º do Código Civil.”.
3. Em 05.08.2013, por escritura pública, o Montepio Arrendamento – Fundo de Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional, também designado por Montepio Arrendamento, adquiriu à Urbecaste, Empreendimentos Imobiliários, SA, a referida fração no prédio acima identificado.
4. Em 30.05.2014 Montepio Arrendamento, na qualidade de senhorio comunicou a P…, a aplicação de coeficiente de atualização, passando a renda mensal a fixar-se no valor de € 1.1312,87 euros, a partir de 1 de julho de 2014, relativa ao mês de agosto de 2014.
5. Em 24.07.2018 Montepio Arrendamento, na qualidade de senhorio comunicou a P…, por carta registada com aviso de receção recebida em 02.08.2018 a oposição à renovação do contrato de arrendamento em vigor, considerando cumprido o prazo de 120 dias de antecedência em relação ao termo do contrato, que considera ocorrer em 31.07.2019.
6. Em 03.08.2018 P… e E… na qualidade de inquilinos, comunicaram ao Montepio Arrendamento, na qualidade de senhorio, por carta regista com aviso de receção, que se opunham à oposição à renovação por o prazo de antecedência necessário ser de um ano e não de 120 dias como o mencionado, mais dando conta que desde junho de 2017 que se vêm impedidos de aceder à piscina comum do condomínio, por se recusarem a entregar a chave necessária para o acesso aquela zona do prédio.
7. Em 24.07.2019 Montepio Arrendamento, na qualidade de senhorio comunicou a P… e E… na qualidade de inquilinos que na sequência da comunicação de oposição à renovação anteriormente efetuada, pretendia agendar a tomada de posse do locado no próximo dia 31.07.2019.
8. Em 26.07.2019 P… e E… na qualidade de inquilinos comunicaram ao Montepio Arrendamento, na qualidade de senhorios, que consideram o prazo necessário para o pré-aviso de oposição à renovação como sendo de um ano e não de 120 dias, pelo que tendo a carta sido apresentada com antecedência inferior a esse prazo, consideram a oposição como não efetuada e o contrato como renovado, mais dando ainda conta da impossibilidade de fruir da parte comum da piscina desde o mês de junho de 2017.
9. E desde a data de junho de 2017 a Ré deixou de poder entrar livremente na zona da piscina e de usufruir da mesma, na companhia dos seus familiares e amigos, não obstante já ter interpelado o Autor para essa impossibilidade em 6) e 8), sentindo-se envergonhada perante a vizinhança, familiares e amigos por não conseguir ali aceder.
10. Em 30.12.2020 faleceu P….
11. Em 19.03.2021, por escritura pública, o Montepio Arrendamento – Fundo de
Investimento Imobiliário Fechado para Arrendamento Habitacional, vendeu à Portugal Estates Fund – Fundo de Investimento Imobiliário de Subscrição Particular, a referida fração no prédio acima identificado.
12. Em 24.04.2023 a Ré E… entregou o locado a Portugal Estates Fund, ora Autora.
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Inexistem factos não provados relativamente à matéria concernente à causa de pedir da ação.
Fundamentação de Direito
No campo jurídico, diz a apelante que a sentença recorrida violou as normas contidas no art. 12º, nºs 1, e 2, do CC, bem como o princípio da irretroatividade da lei consagrado no artigo 18.º, n.º 3, da Constituição da República Portuguesa, e o da proteção da confiança, que tutela a segurança jurídica dos contratantes.
Em causa está a eficácia da oposição da renovação do contrato de arrendamento comunicada pela Autora aos arrendatários, reconhecida pela sentença recorrida, e que a apelante não aceita, por entender que a comunicação não foi efetuada no prazo que as partes contrataram.
É a seguinte a matéria de facto com relevo para a reapreciação da decisão na parte colocada em crise:
- Em 21/06/2011, por documento particular denominado “contrato de arrendamento para habitação com prazo certo”, P…, casado com E…, arrendaram a fração imobiliária supra identificada em 1., pelo prazo de cinco anos, com início em 01/08/2011 e termo em 31/07/2016;
- No que diz respeito à renovação do contrato, acordaram que o mesmo renovar-se-ia automaticamente no termo do prazo de cinco anos, por períodos iguais e sucessivos de três anos cada, salvo se alguma das partes se opusesse a tal renovação de acordo com o disposto nos artigos 1097.º e 1098.º do Código Civil.
- Em 24/07/2018, o senhorio comunicou aos arrendatários, por carta registada com aviso de receção por eles recebida em 02/08/2018, a oposição à renovação do contrato de arrendamento em vigor, considerando cumprido o prazo de 120 dias de antecedência em relação ao termo do contrato, que considerou ocorrer em 31/07/2019.
- Em 03/08/2018 os inquilinos comunicaram ao senhorio, por carta registada com aviso de receção, que se opunham à oposição à renovação, por o prazo de antecedência necessário ser de um ano e não de 120 dias.
O art. 1097º do CC consagra, entre o mais, o prazo para o senhorio poder exercer o direito de oposição à renovação do contrato, o qual depende do prazo de duração do arrendamento.
Diz-se na sentença recorrida:
“A Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o novo regime do arrendamento urbano (NRAU), veio introduzir uma nova redação do art. 1096.º do Cód.Civil, que sob a epígrafe, de ‘Renovação automática’ passou a dispor:
“1. Exceto se celebrado para habitação não permanente ou para fim especial transitório, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos mínimos sucessivos de três anos, se outros não estiverem contratualmente previstos.
2. Qualquer das partes se pode opor à renovação, nos termos dos artigos seguintes.”.
O artigo 1097.º, sob a epígrafe ‘Oposição à renovação deduzida pelo senhorio’ dispunha por sua vez:
“O senhorio pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao arrendatário com uma antecedência não inferior a um ano do termo do contrato.”.
O NRAU introduziu ainda a norma do art. 1080.º do Cód. Civil, a qual dispõe que o disposto no Cód. Civil, em matéria de cessação do contrato tem natureza imperativa, pelo que não é suscetível de ser derrogado pela vontade ou o acordo das partes.
A Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, vindo novamente alterar o art. 1096.º do Cód. Civil, o qual passou a ser a seguinte redação:
“1. Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração, sem prejuízo do disposto no número seguinte.
2. Salvo estipulação em contrário, não há lugar a renovação automática nos contratos celebrados por prazo não superior a 30 dias.
3. Qualquer das partes pode opor-se à renovação, nos termos dos artigos seguintes.”.
O art. 1097.º do Cód.Civil, que manteve a epígrafe ‘Oposição à renovação deduzida pelo senhorio’ passou por sua vez a dispor:
“1.O senhorio pode impedir a renovação automática do contrato mediante comunicação ao arrendatário com a antecedência mínima seguinte:
a) 240 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis anos;
b) 120 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a um ano e inferior a seis anos;
c) 60 dias, se o prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação for igual ou superior a seis meses e inferior a um ano;
d) Um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, tratando-se de prazo inferior a seis meses.
2. A antecedência a que se refere o número anterior reporta-se ao termo do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação.”.
Atento os factos dados como provados em 5) a comunicação de oposição à renovação foi efetuada em 24.07.2018, na vigência da redação do preceito, dada pela Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, sustentando o Autor que se aplica o prazo previsto na nova lei, pelo que a antecedência correta para operar a oposição à renovação seria de 120 dias, enquanto a Ré sustenta que seria 1 ano.
Quid juris?
O art. 11.º das normas transitórias da Lei n.º 31/2012, de 14 de agosto, não ressalvou qualquer aplicação dos prazos de oposição entretanto reduzidos aos contratos em vigor, pelo que será de aplicar a regra geral de aplicação das leis no tempo prevista no art. 12.º do Cód.Civil, o qual dispõe que:
“1. A lei só dispõe para o futuro; ainda que, lhe seja atribuída eficácia retroativa, presume-se que ficam ressalvados os efeitos já produzidos pelos factos que a lei se destina a regular.
2. Quando a lei dispõe sobre as condições de validade substancial ou formal de quaisquer factos ou sobre os seus efeitos, entende-se, em caso de dúvida, que só visa os factos novos; mas, quando dispuser diretamente sobre o conteúdo de certas relações jurídicas, abstraindo dos factos que lhes deram origem, entender-se-á que a lei abrange as próprias relações já constituídas, que subsistam à data da sua entrada em vigor.”.
A jurisprudência tem vindo a entender que o art. 12.º, n.º 2, 2ª parte Cód.Civil implica a aplicação dos prazos de denúncia reduzidos às relações jurídicas de arrendamento em vigor.
Neste sentido o Ac. STJ de 23.03.2021 (Maria João Vaz Tomé)[4] num caso de conflito de leis no tempo sustentou que “Para efeitos de determinação da lei aplicável à denúncia do contrato, afigura-se decisiva a data da sua comunicação pelo senhorio ao arrendatário. É o que resulta do art. 12.º, n.ºs 1 e 2, do CC, pois o facto que desencadeia o efeito extintivo do contrato de arrendamento não é o decurso do prazo de pré-aviso, mas antes a comunicação da denúncia pelo senhorio ao arrendatário.”.
Logo, no caso vertente, o prazo aplicável para a denúncia, atento o teor do contrato provado em 2), que não previu qualquer prazo concreto nas suas cláusulas, mas se limitou a remeter para o prazo legal em vigor constante dos artigos legais, não poderá deixar de ser considerado como sendo de 120 dias.
Por conseguinte, a oposição à renovação efetuada pela Autora foi validamente realizada, tendo o contrato nessa medida caducado em 31.07.2019 (…)”.
Adianta-se que a decisão não nos merece censura, porque dela não resulta a aplicação retroativa da alteração introduzida ao art. 1097º, pela Lei n.º 31/2012, de 14/08, antes a imperatividade de aplicação do novo prazo previsto naquele normativo por força da leitura conjunta do disposto no art. 12º, nºs 1, e 2, 2ª parte, do CC. Estamos, de facto, perante uma relação jurídica (contrato de arrendamento) que se constituiu em momento anterior à entrada em vigor da dita Lei e que por força da sua perpetuação no tempo ficou necessariamente sujeita aos novos prazos nela previstos, a partir da sua entrada em vigor. A oposição à renovação do contrato de arrendamento, rege-se, pois, pela lei em vigor à data da comunicação efetuada pelo senhorio, o que no caso significa, em face da matéria factual apurada, que o senhorio exerceu atempada e eficazmente o direito de oposição à renovação do arrendamento.
Neste sentido, por versarem sobre matéria idêntica (quanto à aplicação da lei no tempo), veja-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12/12/2024, proferido no processo nº 138/20.8T8MDL.G1.S1, acessível em www.dgsi.pt, e o Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 23/09/2024, proferido no processo nº 63/23.0T8MTS.P1, em cujo sumário se lê, no ponto I, o seguinte: “A nova redação dos artigos 1096º e 1097º do Código Civil, introduzida pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro, aplica-se não apenas aos contratos futuros, mas (e também) aos contratos que subsistam à data da sua entrada em vigor, como decorre da regra geral do artigo 12º, nº2, 2ª parte, do Código Civil, por se tratar de lei que regula o conteúdo da relação jurídica do arrendamento, aplicando-se às relações de arrendamento já constituídas e que se mantêm, por se tratarem de contratos de execução duradoura, com ressalva, salvo exceção legal – art.º 12.º n.º 1 do Código Civil - dos efeitos já produzidos pelos factos que a lei visa regular.”
Por último, no que tange à invocada violação do princípio da confiança, é consabido que as leis não são imutáveis: E no que ao arrendamento diz respeito, assistimos há largos anos a uma proliferação legislativa que tem tido por escopo, ora equilibrar os direitos dos senhorios e dos inquilinos, ora proteger os direitos deste últimos, considerados comummente como a “parte mais fraca”, sobretudo em situações conjunturais de crise do mercado de arrendamento para habitação.
Neste contexto, o cidadão diligente e minimamente instruído - o dito cidadão comum – não pode deixar de contar com alterações legislativas que sobrevenham na vigência de contratos em que sejam intervenientes e que procedem a alterações que lhes passam a ser aplicáveis.
Sobre a violação dos princípios da segurança e da confiança e boa fé, cita-se (entre muitos outros que no mesmo sentido aqui podiam ser convocados), o Acórdão do Tribunal Constitucional Nº 287/90, de que foi relator o Sr. Conselheiro Sousa e Brito, no qual se lê o seguinte:
“(…)
Nesta matéria, a jurisprudência constante deste Tribunal tem-se pronunciado no sentido de que «apenas uma retroactividade intolerável, que afecte de forma inadmissível e arbitrária os direitos e expectativas legitimamente fundados dos cidadãos, viola o princípio de protecção da confiança, ínsito na ideia do Estado de direito democrático» (cfr. o Acórdão do Tribunal Constitucional n.º 11/83, de 12 de Outubro de 1982, Acórdãos do Tribunal Constitucional, 1.º Vol., pp. 11 e segs.; no mesmo sentido se havia já pronunciado a Comissão Constitucional, no Acórdão n.º 463, de 13 de Janeiro de 1983, publicado no Apêndice ao Diário da República de 23 de Agosto de 1983, p. 133 e no Boletim do Ministério da Justiça, n.º 314, p. 141, e se continuou a pronunciar o Tribunal Constitucional, designadamente através dos Acórdãos n.os 17/84 e 86/84, publicados nos 2.º e 4.º Vols. dos Acórdãos do Tribunal Constitucional, a pp. 375 e segs. e 81 e segs., respectivamente).
(…)
Em que se traduz esta «inadmissibilidade, arbitrariedade ou onerosidade excessiva»-
A ideia geral de inadmissibilidade poderá ser aferida, nomeadamente, pelos dois seguintes critérios:
a) afectação de expectativas, em sentido desfavorável, será inadmissível, quando constitua uma mutação da ordem jurídica com que, razoavelmente, os destinatários das normas dela constantes não possam contar; e ainda
b) quando não for ditada pela necessidade de salvaguardar direitos ou interesses constitucionalmente protegidos que devam considerar-se prevalecentes (deve recorrer-se, aqui, ao princípio da proporcionalidade, explicitamente consagrado, a propósito dos direitos, liberdades e garantias, no n.º 2 do artigo 18.º da Constituição, desde a 1.ª revisão).
Pelo primeiro critério, a afectação de expectativas será extraordinariamente onerosa. Pelo segundo, que deve acrescer ao primeiro, essa onerosidade torna-se excessiva, inadmissível ou intolerável, porque injustificada ou arbitrária.
Os dois critérios completam-se, como é, de resto, sugerido pelo regime dos n.os 2 e 3 do artigo 18.º da Constituição. Para julgar da existência de excesso na «onerosidade», isto é, na frustração forçada de expectativas, é necessário averiguar se o interesse geral que presidia à mudança do regime legal deve prevalecer sobre o interesse individual sacrificado, na hipótese reforçado pelo interesse na previsibilidade de vida jurídica, também necessariamente sacrificado pela mudança. Na falta de tal interesse do legislador ou da sua suficiente relevância segundo a Constituição, deve considerar-se arbitrário o sacrifício e excessiva a frustração de expectativas.
Não há, com efeito, um direito à não-frustração de expectativas jurídicas ou a manutenção do regime legal em relações jurídicas duradoiras ou relativamente a factos complexos já parcialmente realizados. Ao legislador não está vedado alterar o regime do casamento, do arrendamento, do funcionalismo público ou das pensões, por exemplo, ou a lei por que se regem processos pendentes. Cabe saber se se justifica ou não na hipótese da parte dos sujeitos de direito ou dos agentes, um «investimento na confiança» na manutenção do regime legal — para usar uma expressão da jurisprudência constitucional alemã atrás referida. Valem aqui, por maioria de razão, as considerações que a jurisprudência deste Tribunal, atrás referida, tem feito ao negar uma proibição genérica de retroactividade. Tal é particularmente claro quando o sacrifício das expectativas anteriores resulta de uma imprevisível alteração das circunstâncias: como na doutrina privatística da base negocial, não há então lugar à manutenção das expectativas. Assim, por exemplo, medidas legislativas de política económica conjuntural poderão ser alteradas, com frustração de expectativas, se a conjuntura económica mudar ou se, mesmo sem essa mudança, mudar a orientação geral da política económica em consequência de mudança de governo, constitucionalmente previsível. Nada dispensa a ponderação na hipótese do interesse público na alteração da lei em confronto com as expectativas sacrificadas”.
O art. 1º, da Lei nº 31/2012, de 14/08 traçou como objeto da nova lei a aprovação de medidas destinadas a dinamizar o mercado de arrendamento urbano, nomeadamente:
“a) Alterando o regime substantivo da locação, designadamente conferindo maior liberdade às partes na estipulação das regras relativas à duração dos contratos de arrendamento;
b) Alterando o regime transitório dos contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor da Lei n.º 6/2006, de 27 de fevereiro, reforçando a negociação entre as partes e facilitando a transição dos referidos contratos para o novo regime, num curto espaço de tempo;
c) Criando um procedimento especial de despejo do local arrendado que permita a célere recolocação daquele no mercado de arrendamento.”
A mesma lei, na prossecução dos objetivos que se propôs alcançar, também introduziu alterações ao art. 1098º do CPC, reduzindo os prazos a observar pelo inquilino no exercício do seu direito de oposição à renovação do contrato de arrendamento, o que significa que nesta matéria e em manifesta concretização de políticas económicas e de arrendamento, o legislador orientou-se por critérios de paridade e sem beliscar o direito e a expetativa legítima de qualquer dos contraentes (senhorio ou arrendatário) ao exercício de oposição à renovação automática do contrato de arrendamento. Sacrificou, é certo, em prol dos objetivos gerais e de interesse comum que visou atingir com as alterações referenciadas, o prazo do exercício do direito por parte dos contraentes, mas continuando a garantir que um e outro, e no que ora, importa, os arrendatários, dispusessem de um prazo razoável para encontrarem uma nova solução a nível habitacional, sendo esta a expetativa que não poderia deixar de continuar a ser consagrada.
Neste contexto e na sequência do acima expendido, a decisão recorrida não afrontou o dito princípio constitucional, restando acrescentar que embora o tribunal de recurso não tenha que se pronunciar sobre todos os argumentos apresentados pelas partes, deixa-se consignado, na sequência do que acima se disse a propósito de questões novas, que os argumentos contidos nas conclusões D), e E), da apelante nunca poderiam aqui ser conhecidos por não terem sido alegados e discutidos em sede própria.
Decisão
Pelo exposto, acordam os Juízes desta 8ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente a apelação e em manter a decisão recorrida.
Custas a cargo da apelante (art. 527º, nº 1, do CPC).
Lisboa, 4 de dezembro de 2025
Cristina Lourenço
Amélia Puna Loupo
Rui Poças
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[1] In, Código de Processo Civil anotado, Vol. I, 2ª Edição, Almedina, pág. 813.
[2] Acórdão Supremo Tribunal de Justiça de 2 de junho de 2015, Processo 505/07.2TVLSB.L1.S1, acessível em www.dgsi.pt.
[3] Acórdão Supremo Tribunal Justiça de 8/10/2020, Processo 4261/12.4TBBRG-A.G1LS1, acessível em www,dgsi.pt
[4] Ac. STJ, de 23.03.2021 (Maria João Vaz Tomé) P. 6208/19.8T8PRT.P1.S1 (www.dgsi.pt). |
