| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes na 2.ª secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO
APELANTES/AUTORES: “A” e mulher “B” (Representada em juízo, com outro, pelo ilustre advogado CF, com escritório em Lisboa, conforme instrumento de procuração de fls.13 dos autos).
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APELADAS/RÉS: “C”- Urbanização, Construção e decoração Lda. (Representada em juízo, juntamente com outro pelo ilustre advogado JO, com escritório em Lisboa, conforme instrumento de procuração de 7/5/2001, de fls 90. dos autos, substabelece com reserva na pessoa do ilustre advogado NG aos 8/1/07 conforme instrumento de fls. 680 III Vol.); “D” (Representada em juízo, entre outros, pelo ilustre advogado FP, conforme instrumento de procuração de 17/09/1999 de fls. 67/v.º)
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Com os sinais dos autos.
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Os Autores propuseram contra as Rés acção de condenação com processo comum ordinário, a que deram o valor de 50.000.000$00 e que no dia 25/05/2000 foi distribuído na 1.ª espécie na 1.ª Vara de Competência Mista Cível e Criminal de Sintra, onde pede:
a) A declaração do incumprimento definitivo do contrato-promessa da compra e venda entre Autores e Ré “C” celebrado no dia 23/3/99 e relativo à fracção autónoma designada pela letra “T”, correspondente ao 2.ª andar esquerdo, do prédio urbano sito na … n.º …- Quinta da …, … – …;
b) A condenação da Ré “C” a pagar aos Autores a quantia de Esc 50.0000.000$00 acrescida de juros de mora à taxa legal de 7% desde a citação até integral pagamento;
c) A condenação das Rés a reconhecerem o direito de retenção dos Autores sobre a referida fracção autónoma;
d) A condenação da Ré “C” nas custas, procuradoria.
Em suma alegaram:
· O preço de compra da fracção mencionada no contrato-promessa de compra e venda é de Esc 55.000.000$00, tendo os Autores entregue à Ré “C” a título de sinal e princípio de pagamento a quantia de Esc 15.000.000$00, aquando da assinatura da promessa, sendo o restante preço pago no acto da escritura a qual deveria efectuar-se até ao dia 30/6/1999 (art.ºs 1 a 5);
· Em finais de Junho, a Ré “C” ainda não tinha concluído algumas obras indispensáveis à habitabilidade da fracção, não dispondo de licença de utilização para a outorga da escritura, daí que Autores e Ré “C” tenham acordado adiara, por algumas semanas o prazo da outorga da escritura, tendo os Autores reforçado no dia 28/6/1999 o sinal e princípio de pagamento com a entrega à “C” da quantia de mais Esc 10.000.000$00 (art.ºs 6 a 9).
· Várias vezes os Autores dirigiram-se à Ré “C” exigindo a celebração da escritura, deparando-se sempre com o obstáculo da inexistência da licença de utilização e em 26/09/1999 o A. marido por escrito pediu informação sobre a referida licença, mostrando-se disponível para a outorga da escritura que obteve a resposta de 4/11/1999, o mandatário dos Autores envia nova missiva à “C” em 22/11/1999, onde reiterando a disponibilidade dos Autores para a outorga da escritura, aguarda o envio da cópia da licença de utilização a fim de se marcar a escritura, considerando não cumprido o contrato-promessa se não lhe forem fornecidos no prazo de 15 dias os documentos necessários á marcação da escritura, carta que não obteve qualquer resposta, não se disponibilizando a “C” a marcar a escritura, não tendo obtido a licença até à data (art.ºs 10 a 30).
· A “C” entregou aos Autores uma chave da casa objecto da promessa e aquando do reforço de sinal em 28/6/1999 a “C” entregou aos Autores as restantes chaves da casa e das partes comuns, autorizando-os a habitá-la e em conformidade os Autores fixaram aí residência desde então, mandaram ligara água, luz, gás, telefone suportando os respectivos custos de instalação e consumos, figurando o Autor marido na relação de condóminos como condómino em nome de quem são emitidos os recibos das quotizações, sendo por isso a posse dos Autores titulada, pública, de boa-fé, pacífica (art.ºs 32 a 48).
· Devido ao protelar da escritura os Autores perderam todo o interesse na concretização do negócio; (art.º 31).
A Ré “D” veio impugnar e na medida em que inexistia, aquando da outorga da promessa a licença de utilização, a mesma é nula, nulidade que a impugnante tem legitimidade de arguir, mas que sendo válida a promessa, porque inexistiu uma válida interpelação admonitória não é razoável a latitude do prazo fixado pelos credores para a devedora cumprir, por forma a que se possa equiparar a aludida mora a incumprimento definitivo, mas existindo uma situação de incumprimento imputável a ambos os promitentes aplicando-se o disposto no art.º 570/1 do CCiv inexistindo incumprimento definitivo não há lugar a qualquer válido direito de retenção, sendo as normas dos art.ºs 442/2 e 755/1/f do CCiv na redacção do DL 379/86 de 11/11 materialmente inconstitucionais, por violadoras dos direitos patrimoniais do credor hipotecário, ora impugnante.
A Ré “C” veio contestar, aceitando os art.sº 1 a 4 da p.i. impugnando todos os outros, pede a improcedência do pedido e em reconvenção a condenação dos Autores na resolução da promessa e a ver reconhecido o seu direito a reter a quantia que lhe foi entregue a título de sinal e em suma diz:
· Aquando da carta de 28/6/1999 as obras aí referidas já haviam sido realizadas e, por isso, os Autores reforçaram o sinal e ao acordaram a prorrogação do prazo para a outorga da escritura sem estipular data concreta, jamais procederam, depois, à marcação da escritura, sendo que as partes acordaram que a escritura seria outorgada ou com a licença de utilização ou com a licença de construção em sua substituição, sendo que a “C” possuía a licença de construção; com a entrada em vigor do DL 281/1999 de 26/7 em 27/7, as escrituras de compra e venda de fracções autónomas só podem ser celebradas com a competente licença de utilização, tornando-se impossível, por facto imprevisível e alheio à vontade das partes da outorga da escritura só com a licença de construção; tendo a Ré informado os Autores que tinha requerido a competente licença de utilização na CMS, aguardando a sua emissão, Autores e Ré acordaram em celebrar a escritura, só após a emissão dessa licença, mantendo, então, ambas as partes interesse na sua outorga (art.ºs 1 a 27)
· No dia 15/01/2001 a Ré teve conhecimento de que a CMS emitiria a licença para o dia 13/01/2001, logo nesse dia a Ré marcou a escritura pública para o dia 8/2/2001, comunicando a Ré aos Autores, a data, local e hora da escritura, o A marido compareceu mas nãos e fez acompanhara do conhecimento do imposto municipal de sisa o que impedia a realização da escritura, tendo então, injustificadamente mostrado indisponibilidade para a outorga da escritura (art.ºs 28 a 32)
· Os Autores tinham contratualmente a obrigação da marcação da escritura pública até 30/06/1999 e conquanto se verificassem as condições para tal não procederam à marcação da mesma, sendo da sua exclusiva responsabilidade a não celebração dela até essa data; tendo, depois, as partes acordado prorrogar o termo do prazo da outorga da escritura sem fixação de nova data, a obrigação sem prazo estaria sujeita ao cumprimento do art.º 777/1 do CCiv, por via judicial, para que houvesse mora e porque não se utilizou esse mecanismo inexistiu mora imputável à Ré que permitisse a interpelação da carta dos Autores de 22/11/1999 (art.ºs 33 a 50)
· Os Autores manifestaram e manifestam a intenção de não cumprir o contrato-promessa ao não comparecerem com todos os documentos necessários à outorga da escritura, o que constitui a Ré no direito de resolver a promessa por facto imputável aos Autores e fazer seu o sinal entregue (art.ºs 51 a 59).
Em resposta os Autores pedem a declaração de improcedência da excepção peremptória de nulidade da promessa e a improcedência do pedido reconvencional.
Admitida a reconvenção, foi fixado o valor da acção em Esc. 110.000.000$00, com convite a aperfeiçoamento dos articulados por despacho de 53/2003.
Esclareceram os Autores que quando se aproximava o termo do prazo contratualmente estabelecido para a outorga da escritura a Ré “C” prometeu aos Autores que as obras em falta seriam concluídas dentro de 3, 4 semanas e nesse prazo se encontraria disponível a licença de utilização, outorgando-se a escritura logo se seguida, aceitando os Autores que o prazo para a realização da escritura e entrega do fogo pronto a habitar e sem deficiências de construção se prolongasse pelas 3, 4 semanas; a partir de finais de Julho até ao envio da carta de 26/10/1999 à Ré “C” praticamente todas as semanas os Autores dirigiam-se pessoal e telefonicamente ao gerente da Ré insistindo pela outorga da escritura; perante o silêncio e a inércia da R. começaram os Autores a temer que aquela se encontrasse, impossibilitada de cumprir pelo facto de a dívida hipotecária à “D” ser superior ao montante do preço ainda por pagar, correndo rumores de falência técnica da “C”. A “C” veio esclarecer que informou os Autores de que já tinha requerido a licença de utilização logo após receber a carta dos Autores de 26/10/1999, tendo então Autores e Ré acordado celebrar a escritura pública após a emissão da licença de utilização.
Proferido despacho saneador em que se julgou improcedente a excepção da nulidade contratual, condensados os factos assentes e os controvertidos na Base Instrutória, instruídos os autos, indeferida a oposição suscitada quanto à admissão do depoimento de parte do Presidente do seu Conselho de Administração requerido pelos Autores, veio a Ré “D” a agravar com subida imediata e efeito suspensivo aos 4/08/06 (fls. 228 do II vol), agravo que admitido em separado, diferidamente e com efeito devolutivo por despacho de 18/04/06 de fls. 281/ e v.º, de que houve reclamação para o Presidente da Relação pela retenção do recurso e pelo efeito que entende ser suspensivo aos 19/5/06 (fls. 260), reclamação que foi decidida pelo Senhor Presidente da Relação de Lisboa por despacho de 10/11/06 de fls. 358/359 (original fls. 507/508), no sentido de o recurso subir imediatamente.
Em obediência, por despacho de 8/5/07 foi admitido o recurso como de agravo, subida imediata, em separado, com efeito suspensivo da decisão recorrida (cfr. fls. 540 do II vol), ocorreu a desapensação aos 27/06/07, subiu à Relação com o n.º 6385/07-2 e por acórdão pelo ora Relator relatado, datado de 8/11/07 e após reforma de 28/02/08 foi decidido que “com a restrição que antecede, ou seja a de que é à agravante “D” mais concretamente ao seu Conselho de Administração que cabe indicar a pessoa do seu legal representante de acordo com a lei e estatutos, concede-se parcial provimento ao agravo, mantendo-se a decisão recorrida que deferiu o depoimento de parte da co-ré “D”, à matéria dos art.ºs 6 e 16 da Base Instrutória.”
Marcado julgamento para o dia 13/11/09, com mais uma tentativa de acordo e suspensão da instância por dias requerida em deferida em acta, gorado o acordo designou-se o dia 11/01/2010 para o julgamento, a que se procedeu também no dia 28/01/2010, 22/02/2010 e 4/03/2010, com gravação dos depoimentos, tendo sido proferida decisão sobre a matéria de facto, de que não houve reclamação, em sessão em que não estiveram presentes nem as partes nem os ilustres advogados
Inconformada com a sentença de 23/04/2010 que, julgando a acção totalmente improcedente, em consequência, absolveu as Rés dos pedidos, julgou a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, declarou resolvido o contrato-promessa, condenou os Autores na perda da quantia entregue à Ré “C” a título de sinal e a restituírem à “C” a fracção em causa, absolvendo os Autores da peticionada indemnização dela apelou a Autora em cujas alegações conclui:
Conclusão
1ª – Na decisão proferida sobre a matéria de facto, o meritíssimo julgador da primeira instância errou, ao dar como não provada a matéria constante dos pontos 1° a 8° e 16° e como provada a constante do ponto 14° da base instrutória.
2ª - Em primeiro lugar, o meritíssimo julgador assentou a sua convicção, assumidamente, no depoimento de parte do legal representante da Ré “C” Lda, em contravenção ao disposto nos artigos 552° e segs do Código de Processo Civil que regulamentam a prova por confissão. Ao dar como não provada a matéria a que fora requerido tal depoimento, entendeu o meritíssimo juiz que não foi obtida confissão pelo que não deveria ter-lhe dado qualquer relevância probatória em sentido diferente.
3° - A verdade é que do depoimento das testemunhas dos Autores, “E”, “F” e “G”, acima parcialmente citados, conjugados com a vasta documentação junta aos autos, designadamente as fotocópias das actas relativas às assembleias do condomínio de que faz parte a fracção sub Judice e constantes de fls 372 e segs, deveria ter determinado resposta afirmativa aos pontos 1) a 7) da Base Instrutória.
4ª-- A dar alguma relevância ao depoimento de parte da 1ª Ré, teria que considerar-se o mesmo, parcialmente confessório designadamente no respeitante aos pontos 1), 2) e 7) da mesma BI. Com efeito do mesmo resulta seguro que, na data aprazada para a escritura, ainda faltavam algumas obras na fracção dos Autores e que houve um acordo no sentido de, contra o reforço do sinal, os necessários acabamentos se efectuarem em três ou quatro semanas.
5ª - Como resulta inequívoco de tal depoimento, que corriam rumores de que o legal representante da 1ª Ré tinha fugido para Espanha ou para qualquer outro lugar. Ademais, não estava em causa a situação de insolvência, mas o receio que para os Autores advinha de tais rumores relativamente ao cumprimento do contrato por parte da promitente vendedora.
6ª - No ponto 8) da Base Instrutória pergunta-se se até 25.O5.2000. (data da propositura da presente acção) a ré “C” Lda não respondeu à solicitação constante da carta referida em F) de Factos Assentes. A questão assim formulada reporta-se a facto negativo de prova praticamente impossível para os AA. Deve, por isso, ter‑se por invertido o ónus da prova regulado no artigo 342° do Código Civil, passando a incumbir à Ré “C” provar que respondera a tal solicitação, o que não fez.
Deveria, assim, este ponto ter sido dado como provado.
7a – O meritíssimo julgador da primeira instância, deu como não provado o ponto 16° da BI onde se perguntava se no Cartório (para onde tinham sido convocados os ora apelantes) não se encontrava nenhum representante da Ré “D” para poder emitir o documento necessário ao cancelamento da hipoteca que incide sobre a fracção objecto mediato do contrato promessa. As testemunhas “H” e “I” esclareceram que a Ré “D” não enviara ninguém às escrituras, pela simples mas surpreendente razão de que haviam confiado ao legal representante da Ré “C” o documento de distrate da hipoteca. Podendo dar uma resposta restritiva ou mesmo explicativa não poderia, no entanto, deixar de julgar como provada a primeira parte do quesito.
8a – Deu-se como provado o ponto 14) da BI onde se perguntava se foi o facto de o Autor não se fazer acompanhar do conhecimento do imposto municipal de SISA que impediu a realização da escritura da fracção marcada para o dia 8.02.2001. Ora as verdadeiras razões que levaram os Autores a raro outorgarem a escritura constam da carta de resposta remetida à Ré “C” Lda, pelo seu mandatário e constantes da carta parcialmente transcrita em N) de Factos Assentes e no instrumento de protesto parcialmente transcrito em P) de Factos Assentes.
9a – Dentre tais razões, destaca-se o facto de já se encontrar pendente a presente acção e de qualquer solução para o problema em apreço dever ser encontrada na presente sede e bem assim no facto de quer a fracção prometida, quer as partes comuns do edifício, se encontrarem afectadas de gravíssimos problemas construtivos. Daí que não possa a questão formulada merecer a resposta positiva que lhe foi dada.
10ª — Independentemente da decisão que venha a ser proferida sobre a antecedente reclamação quanto à resposta dada às questões relativas à matéria de facto, a sentença que julgou a acção improcedente por não provada e parcialmente procedente por provada a reconvenção, deve ser revogada e substituída por outra que determine o contrário.
11ª- O meritíssimo juiz a quo, sem que houvesse nos autos factualidade provada em tal sentido, deu como assente, na fundamentação da sua sentença, a verificação de um acordo, nos termos do qual as partes, Autores e Ré “C” Lda, aceitaram prorrogar a termo incerto o prazo para a celebração da escritura. Isto porque tendo entrado em vigor o DL n° 281199, de 26 de Julho de 1989, deixara de ser possível celebrar escrituras públicas de compra e venda, como até aí, com a licença de utilização. E os Autores, no errado entendimento do julgador, teriam aceite aguardar pela licença de utilização, demorasse a sua obtenção o tempo que demorasse.
Porém
12ª O DL 281/99 apenas entrou em vigor no dia 27 de Julho de 1999, sendo certo que, desde a data prevista no contrato promessa para a outorga da escritura, 30.06.99 e até à data de início de vigência do mencionado Decreto‑Lei, decorreu cerca de um mês durante o qual a escritura ainda poderia ser celebrada com a licença de construção.
13ª – Mesmo após a entrada em vigor do Decreto-Lei n° 2811 99, continuava, por força do disposto no respectivo artigo 2º, a ser possível celebrar a escritura com a exibição da licença de construção desde que o transmitente fizesse prova de que a licença de utilização fora requerida e declarasse, entre o mais, que o pedido de licença de utilização não foi indeferido e decorreram mais de 50 dias, sobre a data do seu requerimento.
14ª - Ainda, porém, que assim não fosse, sempre seria evidente a omissão culposa de diligência por parte da Ré “C” Lda na obtenção da licença de utilização, face à legislação aplicável, designadamente ao disposto no DL n° 4451 91 de 20 de Novembro com as alterações ao mesmo introduzidas pelo DL n° 250194 de 30 de Novembro.
15ª – No n° 1 do artigo 26° do Decreto-Lei em apreço, prevê-se a obrigatoriedade de o Presidente da Câmara Municipal emitir a licença de utilização nos 20 dias subsequentes ao requerimento a solicitá-la. Caso haja lugar a vistoria, esta deve ser realizada nos 45 seguintes, igualmente sob pena de deferimento tácito nos termos dos
n°s 3 e 8 do artigo 27° do Decreto-Lei que se vem invocando. Finalmente o nº 1do artigo 61°, do diploma em alusão, consagra a disposição genérica de que a falta de decisão, aprovação ou autorização, nos prazos do presente diploma, corresponde ao deferimento tácito da respectiva pretensão.
16ª - Cai, pois, por terra, o argumento em que se sustenta a douta sentença de que o prazo de 15 dias, dado à Ré “C” Lda, para fornecer os elementos necessários à marcação da escritura, não foi razoável porque esta Ré estava dependente da Câmara Municipal de Sintra para a obtenção da tal licença. Quando os Autores a interpelaram, já haviam transcorrido cinco angustiantes meses, em que, ao abrigo das normas supracitadas, a Ré “C” Lda poderia e deveria ter obtido tal licença.
17ª - No seu douto exercício interpretativo, o meritíssimo juiz a quo desconsiderou de todo as normas acima transcritas que, a terem sido levadas em conta conduziriam, forçosamente, a conclusão contrária à assumida na sentença sob recurso.
18ª - Podendo a Ré promitente vendedora, ter obtido a licença de utilização ao abrigo dos instrumentos legais supra referidos, em tempo muito inferior ao dos cinco meses que decorreram do termo do prazo contratualmente estipulado para a escritura e até à data de interpelação formulada pelos autores e promitentes compradores, o prazo de 15 dias concedido deve ter-se por razoável.
19ª - Deve, igualmente, ter-se por verificada a perda objectiva do interesse dos Autores na prestação, porquanto razões de certeza e segurança jurídica, decorrentes do justo receio de que a Ré “C” Lda caísse em situação que a impedisse de cumprir, inculcado nos autores pelo desaparecimento do legal representante da mesma R, durante tantos e tantos meses, aconselhavam, como mais segura, a resolução contratual. E outra decisão se não esperaria da parte de alguém dotado de senso comum e experiência mediana, que tendo confiado a uma empresa a considerável quantia de 25 000,00 contos se visse em risco de a perder.
20ª - O meritíssimo juiz a quo extrai do facto de os Autores terem continuado a ocupar a fracção objecto do contrato promessa sub judice a conclusão precipitada de que manteriam interesse no negócio. Porém o único interesse que pretendem salvaguardar, com tal ocupação é, obviamente, o relativo ao garantístico direito de retenção que lhes assiste.
21ª - Interpelada para fornecer os elementos necessários à marcação da escritura, no prazo de 15 dias, sob pena de os autores considerarem incumprido, definitivamente, o contrato promessa sub judice, a Ré “C” Lda não só não proporcionou tais elementos como inclusive não respondeu, nem formal nem informalmente, a tal interpelação. Daí que os autores, se tenham visto na necessidade de intentar a presente acção que fizeram distribuir em 25.05.2000 e para a qual a Ré “C” Lda, esclarecedoramente, apenas viria a ser citada na pessoa de um sócio gerente c na morada deste, em 8.05.2001.
22ª — Por isso que a interpelação feita aos Autores para comparecerem à escritura deva ter-se por completamente extemporânea.
23ª — Tinham os Autores razões mais do que válidas para se recusarem a outorgar uma escritura quando já haviam considerado definitivamente incumprido pela outra parte o contrato promessa do qual aquela constituía objecto. Para mais, pendendo já, a presente acção.
24ª – E tais razões constam não só da carta de resposta parcialmente transcrita em N) de Factos Assentes como do instrumento de protesto parcialmente transcrito em P) de
Factos Assentes_ Nos dois documentos afirmam os Autores que estando pendente a presente acção qualquer solução deveria encontrar-se no respectivo âmbito. Acrescentam que o fogo prometido, bem como as partes comuns do edifício onde se insere, padeciam de diversos defeitos, nomeadamente ao nível das canalizações, das águas residuais, infiltrações de águas, falta de pintura nas paredes exteriores entre outros. Defeitos estes que se revelaram sobretudo durante os invernos de 1999/2000 e 2000/2001.
25ª - Ao interpelar os autores para a escritura e ao manter tal interpelação, sabendo que se encontrava pendente o presente processo – não que se encontrasse citada mas porque na comunicação atrás referida do mesmo se lhe dera notícia – agiu a Ré “C” Lda, de má fé em contravenção ao que lhe é imposto no n° 2 do artigo 762° do Código Civil. Como agiu de má fé ao não ter respondido às interpelações que os Autores lhe fizeram furtando-se sistematicamente ao contacto com estes. Circunstância que não é tida em conta na douta sentença sob recurso, constituindo a omissão desconsideração por tal normativo.
26ª - Não poderia, pois, considerar-se que os autores e ora apelantes incumpriram, culposamente e em definitivo, um contrato promessa que havia sido previamente incumprido pela promitente vendedora, ao protelar sem qualquer justificação válida, por 19 meses, a celebração da escritura aí prometida.
27ª - Ademais a douta sentença é contraditória na sua fundamentação, porquanto considera que se está perante uma situação de retardamento da prestação ou de « mora debitoris» por parte da Ré promitente vendedora, com base no estipulado pelos artigos 802 ° e 804° do CC., sendo certo que a Ré não demonstrou, como lhe competia, atento o disposto no artigo 342° nº 2 e 799°, todos do Código Civil, a ausência de culpa. (realçámos) E, não obstante, entende que o comportamento da Ré promitente vendedora não contribuiu decisivamente para o que erradamente entendeu constituir incumprimento definitivo por parte dos autores e promitentes compradores. Hipótese em que sempre deveria ter aplicado a solução prevista no artigo 570° do Código Civil, reduzindo ou excluindo a indemnização prevista no artigo 442° do Código Civil. Interpretou e aplicou, por isso, erradamente, tais normas à factualidade apurada.
28' — Em face de que deve a douta sentença sob recurso ser revogada e substituída por outra que julgue procedente por provada a acção e improcedente por não provada a reconvenção, com todas as inerentes consequências legais.
29ª - Ou a manter-se o entendimento de que possa ter havido incumprimento, por parte dos ora apelantes enquanto promitentes compradores, o que apenas por sequência de raciocínio se admite, se entenda que o comportamento culposo da Ré “C” também contribuiu para tal resultado, excluindo por isso a perda das quantias pagas à mesma Ré a título de sinal.
Assim decidindo, farão Vªs Excias, como sempre
JUSTIÇA
Não houve contra-alegações.
Recebido o recurso foram os autos aos vistos dos Meritíssimos Juízes-adjuntos que nada sugeriram; nada obsta ao conhecimento do mérito do mesmo.
Questões a resolver:
a) Saber se ocorre erro de julgamento na decisão de facto relativa aos quesitos 1 a 8 e 16, que o Tribunal recorrido deu como não provada e ao quesito 14.º que o tribunal recorrido deu como provado;
b) Saber se ocorre erro de julgamento de direito na decisão recorrida ao considerar que o prazo de 15 dias concedido pelo promitente comprador Autor à Ré promitente vendedora para a obtenção da licença de utilização não ser um prazo razoável, licença que a promitente vendedora poderia ter obtido pela formação do acto tácito, dentro daquele prazo, cuja ultrapassagem, sem cumprimento, deve considerar-se equivalente ao incumprimento definitivo da promessa pela promitente vendedora;
c) Saber se ocorre erro de julgamento de direito na decisão recorrida ao entender que os Autores não perderam o interesse objectivo no cumprimento do contrato promessa, e que a interpelação feitas aos Autores pela Ré para comparecerem à escritura, 19 meses depois do prazo contratualmente previsto para a sua outorga é extemporânea, denota má fé no cumprimento contratual (art.º 762 do CCiv); saber se, mantendo-se o entendimento implícito mas contraditório da sentença recorrida de que a promitente vendedora também retardou culposamente o cumprimento da promessa, deve considerar-se o disposto no art.º 570 do CCiv, excluindo-se, por isso, a perda do sinal a favor da promitente vendedora.
II- FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O Tribunal recorrido deu como provados os seguintes factos:
A) Constantes dos factos assentes:
1. No escrito particular denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 23 de Março de 1999 e subscrito por “C – Urbanização, Construção e Decoração, Ldª”, como 1.º outorgante, e “A”, como 2.º outorgante, ficou clausulado, além do mais, que:
-o 1.º outorgante é dono e legítimo proprietário de um prédio urbano sito na Quinta …, lote …, designado por EA7, na freguesia de …, no concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de Sintra, sob o n.º … (cfr. doc. fls. 14 a 17 – cláusula 1):
-pelo presente contrato o 1.º outorgante promete vender ao 2.º outorgante e estes prometem comprar, livre de ónus, hipotecas ou outros encargos, pelo preço global de Esc. 55.000.000$00 (cinquenta e cinco milhões de escudos), a fracção autónoma designada pela letra “F”, correspondente à porta …, … esquerdo (cfr. mesmo doc.- cláusula II, 1);
-o preço acordado será pago como se segue: neste acto, como sinal e princípio de pagamento, Esc. 15.000.000$00 (quinze milhões de escudos), o restante ainda em dívida no valor de Esc. 40.000.000$00 (quarenta milhões de escudos) será pago no acto da escritura de compra e venda (cfr. mesmo doc. – cláusula III);
-o local, dia e hora da celebração da escritura de compra e venda, deverá ser marcada pelo 2.º outorgante, que de tudo avisará o 1.º outorgante, com a antecedência mínima de 15 (quinze) dias sobre a data pretendida, através de carta registada com aviso de recepção, devendo esta ser realizada somente após estarem concluídas e pronta a habitar a fracção autónoma e o 1.º outorgante esteja devidamente documentado para tal, devendo a mesma ser realizada até 30 de Junho de 1999. A escritura será celebrada com a licença de construção ou em sua substituição a licença de utilização (cfr.. mesmo doc. – cláusula IV, 1.);
Na eventualidade da escritura de compra e venda não ser celebrada nos prazos estabelecidos por culpa imputável ao 2.º outorgante, este passará a pagar ao 1.º outorgante, uma compensação legal a taxa de juro média do Banco de Portugal sobre o montante ainda em dívida, até à celebração da escritura (cfr. mesmo doc. – cláusula IV, 2);
-o atraso na escritura decorrente do facto não imputável ao 2.º outorgante confere ao 1.º outorgante, confere ao 1.º outorgante o direito de resolver o presente contrato promessa, com todas as consequências legais, ou de exigir o seu cumprimento imputando a este responsabilidade por todos os danos decorrentes do atraso (cfr. mesmo doc. – cláusula IV, 3);
-o 2.º outorgante compromete-se a fornecer todos os documentos necessários por forma a permitir a celebração da escritura no prazo referido no prazo referidos na cláusula IV, bem como a assinar todos os documentos para tal necessários (cfr. mesmo doc. – cláusula VI);
-constituem encargos para o 2.º outorgante as despesas relativas à SISA, escritura, registos provisórios e definitivos, contribuições fiscais e camarárias que possam advir a partir da data da ocupação ou da compra da fracção (cfr. mesmo doc. – cláusula VII);
-as chaves da fracção objecto deste contrato apenas serão entregues ao 2.º outorgante na data da escritura de compra e venda, data em que passará a usufruir a fracção (cfr. mesmo doc. – cláusula VIII).
2. Da carta datada de 28 de Junho de 1999, enviada pelo Autor marido à Ré “C”, Ld.ª”, consta, além do mais:
…
“Dado que até à presente data se encontram por realizar diversas obras vitais à habitabilidade da fracção autónoma referenciada, bem como diversas obras na área comum do imóvel que inviabilizam os normais acessos à fracção, não estão reunidas as condições mínimas de utilização da fracção. Assim, e até que se encontrem solucionados os problemas que a seguir se nomeiam, não é possível a realização da referida escritura pública.”
…
Em virtude da situação anteriormente descrita e dado que a escritura de compra e venda não se pode realizar por factos que são alheios e não imputáveis ao promitente comprador, passará a competir ao vendedor “C, Ldª” a marcação de local, data e hora para a realização da referida escritura , somente após completa execução dos pontos acima enunciados.
De acordo com solicitação expressa do 1.º outorgante do contrato promessa. E desde que todas as obras enunciadas anteriormente estejam executadas até ao próximo dia 08 de Julho de 1999, está o 2.º outorgante na disposição de proceder a um reforço de sinal estipulado na cláusula III do contrato promessa, no valor de 10.000.000$00 (dez milhões de escudos), que será entregue somente após a substituição da actual fechadura da entrada da fracção autónoma” (cfr. doc. de fls. 91, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
3. Em documento denominado de “ADITAMENTO AO CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, datado de 28 de Junho de 1999, a aqui Ré “C, Ldª” declarou ter recebido, nessa data, do aqui Autor “A”, o valor de 10.000.000$00 (dez milhões de escudos) como reforço do sinal da compra do apartamento sito na Quinta …, Lote …, fracção “F”, correspondente à porta 34, 2.º esquerdo, ficando, assim, por receber no acto da escritura de compra e venda o valor de Esc. 30.000.000$00 (trinta milhões de escudos)” (cfr. doc. de fls. 18, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
4. Da carta datada de 26 de Outubro de 1999, endereçada pelo Autor marido à Ré “C, Ldª”, consta, além do mais:
“Encontra-se, há muito, ultrapassado o prazo previsto no contrato promessa para a outorga da escritura.
Como é do domínio público, actualmente, a mesma apenas poderá ser celebrada contra a exibição da necessária licença de utilização.
Nesse pressuposto, agradecia a Vªs Ex.as me informassem, por escrito, se possuem tal licença (de utilização), facultando-me uma copia simples da mesma ou caso ainda não disponham de tal documento, agradecia que me indicassem o prazo dentro do qual prevêem obtê-lo.
…Pelo que me diz respeito, encontro-me disponível para a outorga da escritura a todo o momento …” (cfr. doc de fls. 19, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
5. Da carta datada de 04/11/1999, que o solicitador, António Sebastião, em nome e em representação da Ré ““C”, Ldª” endereçou ao Autor marido para a Viela …, n.º … – ….º Esquerdo, Quinta …, consta, além do mais:
“estranho o conteúdo da carta de V. Ex.ª datada de 26 de Outubro último, dado que eu e o seu anterior mandatarão havíamos acordado lavrar a escritura em Agosto último. …Assim das duas uma: a) ou fazemos de imediato a escritura; ou b) V. Ex.ª sai, recebe o sinal e vendemos a um outro interessado” (cfr. doc. de fls. 20, cujo teor aqui se dá inteiramente por reproduzido).
6. Da carta registada e com aviso de recepção, datada de 22/11/1999, enviada pelo mandatário dos Autores à Ré “C, Ld.ª”, consta, além do mais:
“…O meu constituinte reitera que se encontra disponível para outorgar a prometida escritura de compra e venda. Aguardaremos, assim, que nos facultem a cópia da licença de utilização, para se proceder à marcação da escritura em conformidade com o disposto no ponto IVC do contrato-promessa.
E, já agora, pedia que informassem da pessoa ou das pessoas que representarão a sociedade na escritura, facultando-me, igualmente, cópia da certidão do registo comercial da mesma sociedade.
Direi, por último, em nome do meu constituinte, que este considerará não cumprido o contrato-promessa, se não lhe forem fornecidos, no prazo de 15 dias, os aludidos documentos necessários à marcação da escritura” (cfr. docs. De fls. 21 e 22 cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
7. Em Maio de 1999, a Ré “C, Ldª”, entregou aos Autores uam chave da casa objecto do contrato-promessa sub iudice.
8. Aquando do reforço do sinal efectuado em 28 de Junho de 1999, a Ré “C, Ldª” entregou aos Autores as restantes chaves da casa e das partes comuns do edifício, autorizando-os a habitá-la, os quais nela estabeleceram a sua residência.
9. Em 19/07/1999, 16/06/1999, 16/06/1999 e 13/07/1999, os SMAS DE SINTRA, “LTE – Electricidade de Lisboa e Vale do Tejo, S.A.”, “GLD – Soc Distrib. De Gás Natural de Lisboa, S.A.” e “Portugal Telecom” celebraram com “A” (aqui Autor) os respectivos contratos de fornecimento de água, fornecimento de electricidade, fornecimento de gás e de prestação de serviço fixo de telefone (cfr. docs. De fls. 23 a 26).
10. Os Autores vêm suportando o custo dos consumos de água, electricidade, gás e telefone, cuja facturação é emitida em nome do Autor marido (cfr. docs. De fls. 27 e 28).
11. Na relação de condóminos emitida pela administração do condomínio, relativamente à fracção objecto mediato do contrato-promessa sub iudice, figura como condómino o Autor marido, e é em nome deste que são emitidos os recibos relativos às quotizações do mesmo condomínio (cfr. docs. De fls. 29 e 30).
12. Da carta datada de 15/01/2001, registada e com aviso de recepção enviada pela Ré “C”, Lda ao Autor, consta, além do mais:
“…pela presente comunicamos que a escritura de compra e venda da referida fracção prometida comprar por V. Ex.ª e que habita desde Maio de 1999, se encontra marcada para o próximo dia 8 de Fevereiro de 2001, pelas 10 horas no 1.º Cartório Notarial de Lisboa” (cfr. doc. de fls. 92, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
13. À carta referida em 12. responderam os Autores através da carta registada com aviso de recepção, datada de 05/02/2001, assinada pelo seu mandatário e recepcionada pela mesma Ré na sua sede social, da qual consta, além do mais:
“1 – Encontra-se pendente nas Varas Mistas de Sintra, uma acção ordinária de condenação, intentada contra essa empresa e contra o “D”, no âmbito da qual se pede, a restituição em dobro, do sinal pago, bem como o reconhecimento do direito de retenção sobre a fracção objecto mediato do contrato-promessa.
2 – Assim sendo qualquer solução para o problema criado por Vªs Exas terá que efectuar-se no âmbito do citado processo” (cfr. doc de fls. 107 a 109, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
14. No dia 8 de Fevereiro de 2001, no 1.º Cartório Notarial de Lisboa, “J”, na qualidade de gerente em representação da ora Ré “C Ld.ª” lavrou o INSTRUMENTO de fls. 94-95 dos autos, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido, nele declarando, além do mais:
“Que notificou o comprador através de carta registada com aviso de recepção, datada de 15 de Janeiro de 2001, de que a escritura de compra e venda estava marcada para hoje, dia 8 de Fevereiro, pelas 10,00 horas, devendo proceder à entrega dos elementos necessários à feitura da mesma, incluindo o respectivo conhecimento do imposto municipal de sisa.
…
Que o comprador compareceu neste Cartório mas não se fez acompanhar do conhecimento do imposto municipal de sisa, o que só por si obstava à feitura da dita escritura” (cfr. doc. de fls. 94-95, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido)
15. No dia 8 de Fevereiro de 2001, no 1,º Cartório Notarial de Lisboa, “A”, lavrou o INSTRUMENTO de fls. 110-111 dos autos, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido, nele declarando, além do mais:
“Acrescenta ainda que o andar prometido vender nãos e encontra ainda concluído não tendo ainda sido emitida a necessária licença de habitação e verificando-se a existência de numerosos defeitos, nomeadamente, problemas na canalização de águas residuais, infiltrações de água, falta de pintura nas paredes exteriores, entre outros, factos que consubstanciam igualmente um incumprimento do contrato por parte da promitente vendedora” (cfr. doc de fls. 110-111, cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
16. A Ré “C, Ldª” possuía, desde o início das obras, a licença de construção do prédio que integra a fracção prometida.
17. Sobre a fracção autónoma correspondente ao andar objecto do contrato-promessa encontram-se registadas, a favor da Ré “D”, duas hipotecas voluntárias (cfr. doc de fls. 49 – certidão da 1.ª Conservatória do Registo predial de Sintra cujo teor aqui se dá por inteiramente reproduzido).
B) Constantes da matéria de facto da base instrutória:
18. A Câmara Municipal de Sintra apenas procedeu à emissão da licença de utilização no dia 23 de Janeiro de 2001.
19. Em 15 de Janeiro de 2001, a Ré “C, Ldª” teve conhecimento de que a Câmara Municipal de Sintra emitiria a licença para o dia 23/01/2001.
20. Foi o facto de o Autor não se fazer acompanhar do conhecimento do imposto municipal de sisa que impediu a realização da escritura de compra e venda da fracção, marcada para o dia 8/2/2001.
21. Para o mesmo dia e hora e Cartório foi convocado também um outro promitente compradora de uma fracção autónoma do prédio sub iudice, que igualmente se recusou a outorgar a escritura.
*
O Tribunal deu como não provados os factos constantes dos quesitos 1 a 11, 16/17.
O Recorrente impugna a decisão de facto negativa relativa aos factos constantes dos quesitos 1 a 8 e 16 da Base Instrutória e positiva ao 14 da Base Instrutória correspondente ao ponto de facto 20, supra.
III-FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
São as conclusões de recurso que delimitam o seu objecto salvo as questões que são de conhecimento oficioso, e aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (art.ºs 660, n.ºs 1 e 2, 288, 514, 684/3, 690/4, 713/2 do Código de Processo Civil, na redacção que lhe foi introduzida pelos Decretos-lei 329-A/95, de 12/12, 180/96 de 25/09. [1]
Não havendo questões de conhecimento oficioso, o objecto do recurso é delimitado pelas questões enunciadas em I.
a) Saber se ocorre erro de julgamento na decisão de facto relativa aos quesitos 1 a 8 e 16, que o Tribunal recorrido deu como não provada e ao quesito 14.º que o tribunal recorrido deu como provado;
Pergunta-se nos art.ºs a 1 a 8 e 16 respectivamente:
1: “Nos finais de Junho de 1999, a Ré “C, Ldª” não tinha ainda concluído as obras descritas na carta de 28/061999 referida em B) dos Factos Assentes, e que os Autores reputam de indispensáveis à habitabilidade da fracção objecto do contrato-promessa”
2: “Quando se aproximava o termo do prazo contratualmente estabelecido para a outorga da escritura (30/06/1999), o gerente da Ré “C”, Ldª prometeu aos Autores que as obras em falta seriam concluídas dentro de três ou quatro semanas?”
3: “E que dentro de igual prazo, se encontraria disponível a licença de utilização, pelo que a escritura se efectuaria logo de seguida?”
4: “Os Autores aceitaram que o prazo para a realização da escritura e entrega do fogo pronto a habitar e sem deficiências de construção se prolongasse pelas três ou quatro semanas pedidas pela Ré “C Ldª”?
5: “Os Autores, a partir de finais de Julho de 1999 e até ao envio à Ré “C Ldª” da carta datada de 26/10/99 quase todas as semanas se dirigiam pessoal e telefonicamente ao gerente da Ré, insistindo pela celebração da escritura?”
6: “Pelo facto de a dívida hipotecária à Ré “D” ser superior ao montante do preço ainda em dívida e por virtude do silêncio da Ré “C, Ldª” às insistências referidas em 5), os Autores começaram a temer que a Ré “C, Ldª” se encontrasse impossibilitada de cumprir o contrato-promessa?”
7: “Entre os restantes promitentes compradores do empreendimento corriam rumores de que as Ré “C, Ldª se encontrava em situação de falência técnica?”
8: “Até 25/5/2000 (data da propositura da acção) a Ré “C Ldª” não respondeu à solicitação constante da carta referida em F) dos Factos Assentes ?”
16: “No dito Cartório não se encontrava nenhum representante da Ré “D”, para poder emitir o documento necessário ao cancelamento da hipoteca.”
A todos o Tribunal recorrido respondeu não provados.
À matéria do quesito 14, respondeu provado e é a que consta do ponto 20 supra.
Na motivação das respostas negativas consta entre o mais: “(…)A convicção do Tribunal quanto às respostas positivas, negativas e restritivas (art.º 653, n.º 2 do CPC), foi adquirida com base na apreciação crítica conjugada e concatenada do depoimento de parte do legal representante da Ré “C”, LDAª “J” (factos 1 a 8 e 17, divorciado, 52 anos de idade, gerente comercial, que veio dar conta de que quando recebeu a carta do Autor, de 28/06/1999, as obras a que a mesma se fazia referência já se encontravam feitas, tendo sido acordado um reforço de sinal e a entrega da fracção, o que foi efectuado em 30/06/1999, isto porque a emissão da licença de utilização da fracção em causa por parte da CMS estava atrasada, e os Autores estariam dispostos a esperar pela mesma para poderem realizar a escritura, disse que nesta data a casa não tinha quaisquer deficiências, tendo surgido apenas um problema na cobertura, no Inverno seguinte, o qual foi logo resolvido, referiu ainda que nunca esteve em situação de falência, relativamente à carta do Autor, de 25/05/2000, referiu que a mesma foi respondida verbalmente, no sentido de que iria fazer tudo junto da CMS para obter a licença de utilização, disse ainda que no dia marcado para a realização da escritura, 08/02/2001, encontrava-se munido do documento da Ré MG para expurgar a hipoteca que onerava a fracção, uma vez que esta, face à relação de confiança existente, lho havia entregue para o efeito, tendo prestado um depoimento isento e credível na medida do apurado); do depoimento das testemunhas E (factos 1 a 8, casado, 49 anos de idade, empresário, vizinho do prédio dos Autores, tendo referido que não se encontrava de mal com ninguém, pese embora tivesse tido alguns problemas com o gerente da Ré “C”, por lhe ter comprado também uma fracção e a mesma ter apresnetado algumas deficiências, para além de uma forma vaga imprecisa e superficial, da existência de inúmeros defeitos na casa dos Autores, o que terá ouvido dizer ao Autor, quando confrontado com os defeitos mencionados na carta do Autor de fls. 91, não soube explicar as diferenças com o que havia dito inicialmente, e de que a Ré “C” se encontraria numa situação económica difícil por, alegadamente, não pagar a fornecedores, nada mais sabendo esclarecer o Tribunal sobre os factos em discussão); “K” (factos 1 e 9, 1 a 13, solteiro, 48 anos de idade, empresário da construção civil, amigo do legal representante da “C” e antigo prestador de serviços para esta, que veio dar conta de ter fornecido e montado a caixilharia em PVC no prédio da … aqui em causa, encontrando-se todas as casas em condições de serrem habitadas, referiu, ainda, que depois desta data apenas lá voltou para afinar algumas janelas, disse ainda que a Ré “C” sempre cumpriu os compromissos com ele e que as escrituras não foram feitas na data em que as casas ficaram prontas por força de se estar à espera da emissão da licença da utilização por parte da CMS, nada mais sabendo esclarecer o Tribunal sobre os factos em discussão, tendo prestado um depoimento isento e credível na medida do apurado); “L” (factos 1 a 8/toda a matéria, divorciado, 57 anos de idade, mediador imobiliário, que veio dar conta de ter promovido as vendas do empreendimento da Ré “C” aqui em causa, tendo sido ele que mediou a venda da fracção aos Autores, referiu ainda que quando os Autores tomaram posse da casa em 30/06/1999 a mesma se encontrava pronta a habitar, o que foi confirmado por si pessoalmente, por ter acompanhado os Autores à casa no dia em causa, referiu ainda que nunca constou que a Ré “C” estivesse em má situação económica ou em falência, sendo certo que sempre recebeu as suas comissões, quanto aos atrasos na realização das escrituras, referiu que as mesmas não foram feitas na data em que as casas ficaram prontas por força de se estar à espera da emissão da licença de utilização por parte da CMS, a qual passou entretanto a ser necessária para a outorga das escrituras, nada mais sabendo esclarecer o Tribunal sobre os factos em discussão, tendo prestado um depoimento isento e credível na medida do apurado);”H” (factos 15 a 17/toda a matéria/6, 16, 17, casado, 52 anos de idade, empregado bancário do “D”, onde trabalhava à data dos factos, referiu que a mesma sempre foi uma boa cliente e cumpridora das suas obrigações, havia uma relação de confiança, razão pela qual foi-lhe entregue o documento necessário para o cancelamento da hipoteca em 08/02/2001, data em que estava marcada a realização da escritura da compra e venda da fracção dos Autores, não sendo necessária a presença na mesma de qualquer representante do “D”, disse, ainda, que os engenheiros do banco “D” deram como concluída a obra do prédio da Ré “C” aqui em causa em princípios de 1999, que nunca lhe constou que a Ré “C” estivesse em má situação económica ou em falência, pese embora exista actualmente um litígio entre o banco e a “C” relacionado com a não venda da fracção dos Autores, quanto aos atrasos na realização das escrituras, referiu que as mesmas não foram feitas na data em que as casas ficaram prontas por força de se estar à espera da emissão da licença de utilização por parte da CMS, a qual passou, por imposição legal, a ser obrigatória para a outorga das escrituras, nada mais sabendo esclarecer o tribunal sobre os factos em discussão, tendo prestado um depoimento isento e credível na medida do apurado); “I” (factos 6, 16 e 17; casado, 35 anos de idade, empregado bancário do “D” há 17 anos, que veio dar conta de a Ré “C” ser cliente do balcão de Sintra do “D”, onde trabalha desde 2000/2001, referiu que a mesma sempre foi boa cliente e cumpridora das suas obrigações, havia uma relação de confiança, razão pela qual foi-lhe entregue o documento necessário para o cancelamento da hipoteca em 08/02/2001, data em que estava marcada a realização da escritura de compra e venda da fracção dos Autores, não sendo necessária a presença na mesma de qualquer representante do “D”, nada mais sabendo esclarecer o Tribunal sobre os factos em discussão, tendo prestado um depoimento isento e credível na medida do apurado); “F” (factos 1 a 9, casado, 61 anos de idade, reformado, vizinho do prédio dos Autores, tendo referido que não se encontra de mal com ninguém, pese embora tivesse tido alguns problemas com o gerente da “C”, por lhe ter comprado também um fracção e a mesma ter apresentado algumas deficiências, e ter tido dificuldades em contactá-lo, que veio dar conta, de uma forma vaga, imprecisa em superficial, da existência de inúmeros defeitos na casa dos Autores e que os mesmos não fizeram a escritura da compra da casa por não haver licença de habitação, o que terá ouvido dizer ao Autor, nada mais sabendo esclarecer o Tribunal sobre os factos em discussão); “G” (factos 1 a 9, casado, 52 anos de idade, engenheiro, Director da …, vizinho de prédio dos Autores, que veio dar conta de uma forma vaga, imprecisa e superficial, da existência de inúmeros defeitos na casa dos Autores, o que terá ouvido dizer ao Autor, quando confrontado com os defeitos mencionados na carta do Autor de fls. 91, afirmou desconhecer o seu teor, e que corriam rumores que a Ré “C” se encontraria em situação económica difícil, nada mais sabendo esclarecer o Tribunal sobre os factos em discussão); com os documentos de fls. 175/176 (licença de utilização), 178 (pedido de licença de utilização), 368/473 (fotocópias certificadas de actas de condomínio do prédio de que faz parte a fracção em causa nos autos, certidão da 1.ª Conservatória do Registo Predial de Sintra, cópia certificada de um instrumento de protesto, fotocópia de uma escritura de compra e venda celebrada em Coruche com licença de utilização alegadamente falsa, informação certificada da Conservatória do Registo Comercial de Sintra), 547/576 (certidão das varas mistas de Sintra), 692/699 (processo camarário de licenciamento), 710/764 e 778/800 (fotocópias de escrituras e do teor do registo predial relativas ao prédio aqui em causa e fotografias do prédio), que relevaram com os depoimentos da parte e das testemunhas, na medida do apurado, pese embora os documentos apresentados pelos Autores de fls. 368/473, 547/576, 710/764 e 778/800 pouco tenham contribuído para o esclarecimento cabal dos factos em discussão. (…)”
Os Autores discordam e com base nos depoimentos das testemunhas “E”, “F”, “G”, actas de fls. 369 e ss, 372, 385, 392, o legal representante da “C” que não confessou os factos que lhe eram desfavoráveis, “L”, cópias das escrituras, cópias certificadas do teor do registos predial se devem dar como provados;
· Dos depoimentos e dos documentos extrai-se que as 17 fracções de que se compõe o prédio de que faz parte a fracção dos autos foram celebradas nas datas referidas nos documentos, de fls. 456, 710 e ss 774 e ss, extrai-se a prova dos factos quesitados que foi no quadro documental em questão que os Autores deram a sua anuência em prorrogarem por algumas semanas (3/4) a outorga da escritura, não imaginando que tendo sido celebrada a quase totalidade das escrituras relativas às fracções a sua ficasse remetida para as calendas gregas, seja para termo incerto;
· Dos depoimentos e actas extraem-se os rumores de fuga e falência da “C”.
· Por ser extremamente difícil a prova do facto negativo do quesito 8.º inverte-se o ónus da prova e a Ré “C” não fez a prova do contrário do quesitado ou seja de que respondeu à carta.
· Quanto ao quesito 14 as razões que levaram a que os Autores não outorgassem a escritura convocada para o dia 8/2/2001 constam do termo de protesto lavrado por estes e parcialmente transcrito em P, ou seja o facto de a acção estar pendente (carta de N)], a existência de defeitos de construção repetidamente relatados nas actas de condomínio, o termo de protesto de um outro comprador e que está a fls. 456 a 461, depoimentos das testemunhas e do legal representante da Ré e não simplesmente a falta do Imposto Municipal de Sisa.
· Quanto ao ponto 16 resulta provado com base nos depoimentos da mencionadas testemunhas.
A recorrente cumpre o ónus processual contido nos art.ºs 690-A, n.ºs 1 e 2 e 522-C, constam dos autos os elementos de prova que serviram de base à decisão, razão pela qual está este Tribunal de recurso em condições de em conformidade com o disposto no art.º 712/2 reapreciar as provas. Saber se a decisão de facto deve ser alterada em função dessa reapreciação, não estando em causa a renovação dos meios de prova, é, conforme tem sido entendido por este colectivo, algo que impõe que o Tribunal recorrido, em face do princípio da livre apreciação das provas, haja incorrido em patente equívoco, erro na sua apreciação, erro esse resultante da patente desconformidade da decisão em relação aos meios de prova.
Foi ouvido o suporte áudio.
É patente, na motivação, que o Tribunal considerou o depoimento do legal representante da Ré “C” porque o considerou credível e isento, muito embora no sentido oposto ao confessório. Ora o depoimento do legal representante da Ré “C” foi requerido pelos Autores sobre a matéria dos quesitos 1 a 8 e 17 da Base Instrutória, matéria que lhe era desfavorável como exige o art.º 352 do CCiv, sendo patente que das declarações gravadas não resultou uma declaração confessória inequívoca nos termos quesitados visto que a declaração confessória é indivisível como resulta do disposto nos art.ºs 357 e 360 do Cciv e o legal representante relatou factos que não se enquadram no quesitado, antes com ele conflituam; tanto assim é que o Meritíssimo juiz não usou do mecanismo, que a lei lhe impõe, em caso de confissão que é o previsto no art.º 563, ou seja a redução a escrito dessa confissão na acta da sessão em que o depoimento ocorre ainda que acompanhada de circunstâncias que tornem indivisível essa confissão. É patente, também, que se não houve confissão extractada em acta como a lei o exige como não houve, não devia o tribunal, na motivação da decisão de facto negativa fazer-lhe referência porquanto ela só se justificava se houvesse confissão e a decisão fosse positiva o que não ocorreu mas tal irregularidade é no caso inócua pois a ser reclamada deveria ter sido em audiência e em sede de reclamação a que o Ex.mo advogado não esteve presente (sibi imputet).
Não deu o Tribunal relevância aos depoimentos das testemunhas “F” e “G” por os considerar vagos imprecisos superficiais o que tem efectivo reflexo no suporte áudio; no tocante à testemunha “F” a mesma não assistiu ao acordo que esteve subjacente à autorização dada ao Autor para ocupar a fracção e é contemporânea do reforço do sinal, mas resulta desse depoimento que a ocupação do imóvel que ocorreu em 30/06/1999 estava dependente da realização das obras mencionadas na carta, o que inculca a ideia de que essa ocupação só se verificou depois de as obras terem sido realizadas; também do depoimento resulta a ideia de que para o Autor era essencial a licença de utilização e que sem ela não outorgaria a escritura:
“G”: “Eu fui o primeiro morador no prédio e o senhor “A” foi o segundo…nunca negociei com a “C”…aquilo que sei é aquilo que me contou o senhor “A”…não conheço a carta do senhor “A”…O senhor “J” desapareceu no final do Outono de 1999…recordo-me que em finais de 1999 inícios de 2000 teve lugar Assembleia-Geral em que o condomínio ponderava propor acção contra “C” pelas condições em que o prédio se encontrava”
“F”: “Em finais de Junho de 1999 ainda não estavam concluídas as obras nas fracções, na minha ainda não estavam concluídas tanto assim é que não pude mudar…o Autor teve que deixar a casa que habitava, anterior, porque a tinha vendido e teve que vir para esta…o senhor “A” em finais de Junho de 1999 adiantou algum dinheiro à “C” para apressar a escritura porque havia necessidade de se mudar e as obras que ele então reclamava para se mudar para a fracção eram no interior da fracção, o resto não estava concluído…eu em Julho de 19999 fiz a minha escritura com a licença de construção…falei com o senhor “A” que mostrou preocupação com a realização da escritura e estava com receio porque a “C” não tinha licença de utilização e na Assembleia de Condóminos de Novembro de 1999 o senhor “A” falou nisso…não me lembro do senhor “A” ter tentado telefonar para a “C” mas falava disso…desde Novembro de 1999 que se falava na Assembleia sobre o desaparecimento da “C” e o representante da “C” ninguém sabia dele…não sei se a “C” respondeu à carta do Autor a solicitar a marcação da escritura…a casa do senhor “A” cheirava mal…ainda hoje…chão estragado…”
No que diz respeito ao depoimento da testemunha “E”, vizinho dos Autores, por também ter comprado casa no empreendimento, é patente a imprecisão a vaguidade no que toca ao teor do mencionado acordo entre o Autor e o legal representante da “C” sobre a falta de finalização da fracção sobre, que o Meritíssimo Juiz menciona na motivação; refere que assistiu a reuniões entre o construtor e o senhor “A” em que “essas promessas (de acabamento em 3 4 semanas) eram feitas” que “na casa do senhor “A” faltava pôr azulejos e coisas do género…houve coisas que não foram devidamente finalizadas…assisti a telefonemas…nós próprios os condóminos juntávamo-nos na sala de condóminos e cada um no seu telemóvel tentava contactar a “C” e esta não atendia…nas fases finais depois de Junho de eu arranjei equipas de ladrilhadores a “C” não tinha crédito no mercado e não conseguia sequer arranjar uma equipa de trabalhadores para arranjar as casas de banho era evidente, toda a gente se apercebia das graves dificuldades financeiras…a sociedade “C” não foi à falência, não sei qual a situação dela…a “C” não pagava aos fornecedores, por isso estava em grandes dificuldades financeiras, não sei se estava em falência técnica…não estive presente na conversa entre o Autor e a Ré relativamente à promessa de acabamentos da fracção do Autor…não sei se o Autor sabia que não havia licença de habitação, havia suspeitas que ela não existia(…)”
Dos depoimentos dos funcionários do “D” “H” e “I”, resulta que era prática comum e também ocorreu na escritura de 8/2/2001, entre o “D” e a Ré “C”, por haver uma relação de comercial antiga e de confiança que os responsáveis do Banco não compareciam às escrituras na medida em que entregavam “as autorizações de cancelamento de hipoteca ao cliente para a realização da escritura” e especificamente a testemunha “H”: “(…) Em 8/2/2001 não fomos nem ninguém do “D” foi à escritura em representação do Banco ao Notário…eram 17 fracções e foi dada autorização para o distrate porque tínhamos confiança na “C”…neste momento o incumprimento da “C” perante a Caixa Económica resume-se a esta fracção cuja escritura não foi feita…o contrato entre o Banco e a “C” estava em dia em 1999 e só na impossibilidade de se realizar a escritura desta fracção é que o “D” avançou com a execução em 2001”. O sentido útil do quesito 16 é o de que a presença do representante do Banco na escritura é essencial para emitir aqueles cancelamentos e o que resulta desses depoimentos é justamente o contrário. Também dos depoimentos das testemunhas “K”, mediador e de “L” resulta que a fracção estava acabada, que não houve fuga nem desaparecimento do legal representante da “C”.
Assim a testemunha “K” entre o mais disse: “(…)Os dois blocos de empreendimento não ficaram prontos ao mesmo tempo, um ficou pronto antes do outro que terminou dois meses depois…em finais de Junho de 1999 o empreendimento estava praticamente acabado…o estaleiro estava retirado, as casas já podiam ser habitadas…o legal representante da “C” senhor “J” deslocava-se com frequência à Câmara para obter a licença de utilização cuja emissão estaria eminente…A “C” estava à espera de fazer as escrituras, receber o dinheiro, honrar os compromissos perante os fornecedores, mas estava dependente da documentação, da licença de utilização da Câmara…como a emissão da licença estava eminente deixou entra as pessoas nas casas…”
A testemunha “L”, por seu turno, com conhecimento de causa na medida em que mediava as vendas das casas no próprio local entre o mais disse: “(…)Quando fui para lá vender já a obra estava a 50%, lembro-me das pessoas virem habitar as casas…o senhor “A” foi habitar a casa e eu estava lá quando isso aconteceu e nessa altura a casa estava absolutamente pronta…desconheço que houvesse alguma coisa por acabar…depois de dar a posse ao senhor “A” a “C” não desapareceu até porque tinha dinheiro a receber aquando da outorga das escrituras de venda…não sei se dei ou não a volta à casa aquando da entrega da casa ao Autor eu estava no lobby da entrada e a fracção estava a ser limpa para ser entregue…”
Por conseguinte nenhum erro na decisão de facto quanto aos quesitos 1 a 7 e 16.
No que toca ao quesito 8, inexistindo demonstração de que a “C” tenha culposamente tornado impossível a prova do facto, porque inexiste presunção legal, dispensas ou liberação do ónus de prova dos Autores (art.º 344, n.ºs 1 e 2 do cCiv), não se vislumbrando a excepcional dificuldade da prova desse facto negativo, nenhuma razão ocorre para alterar o decidido por falta da prova dos Autores.
Quanto ao quesito 14 que é a factualidade do ponto 20 nenhuma testemunha a ela se referiu de modo que apenas temos o que se encontra documentado e especificado. No contrato-promessa é encargo do promitente-comprador, ou seja do Autor a Sisa, a escritura, os registos provisórios e definitivos, as contribuições fiscais e camarárias que possam advir da ocupação da casa (cláusula VII, ponto 1 da fundamentação de facto). Nenhum outro documento autêntico, para além dos instrumentos de protesto da Ré de fls. 94-95 e do Autor de fls. 110-111 consta dos autos.
No instrumento de protesto de 8/2/2001 em que estiveram presentes a primeira ajudante do cartório “M”, e “J” na qualidade de gerente e em representação da “C”, a senhora funcionária atesta que compareceu o mencionado “J” e que “pelo mesmo foi dito... que o comprador compareceu neste cartório mas não se fez acompanhar do conhecimento do imposto municipal de sisa, o que só por si obstava à feitura da dita escritura… foi feita ao outorgante em voz alta a leitura deste instrumento e a explicação do seu conteúdo pelas doze horas…”
Trata-se inelutavelmente de um documento autêntico emitido pela ajudante do Notário (art.ºs 369 e 370 do CCiv). Tal documento prova plenamente os factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público, assim como os factos que neles são atestados com base nas percepções da entidade documentadora (art.º 371/1 do CCiv)
O que o ajudante de Notário atesta é que o senhor “J” é gerente da “C”, com base na fotocópia-certidão do registo comercial emitida em 30/06/2000, a identidade do senhor “J”, com base no bilhete de identidade que exibiu e o ajudante conferiu, e que o mesmo “J” proferiu as declarações que estão aí exaradas. O funcionário não atesta em parte alguma do documento que a escritura nãos e fez por falta do conhecimento do imposto municipal de sisa. Isso é o que o declarante diz mas não é atestado pelo funcionário e mais ninguém se refere a tal entre as testemunhas indicadas.
No mesmo cartório e no mesmo dia foi lavrado um outro instrumento de protesto perante “N”, segunda ajudante desse Notário a qual atesta o comparecimento de “A” mediante o bilhete de identidade de cidadão nacional que o mesmo lhe exibiu e que o mesmo disse entre o mais “(…)o andar não se encontra ainda concluído não tendo ainda sido emitida a necessária licença de habitação e verificando-se a existência de numerosos defeitos, nomeadamente problemas na canalização de águas residuais, infiltrações de água, falta de pintura nas paredes exteriores, entre outras, factos que consubstanciam igualmente um incumprimento do contrato por parte da promitente vendedora…assim se justifica a sua recusa em outorgar a escritura…”
Talqualmente o outro instrumento de protesto, este não prova as razões pelas quais a escritura se não fez, apenas prova aquilo que o Autor declarou como sendo as razões da sua recusa.
Tudo isto para concluir que assiste neste ponto da apelação do Autor, ocorrendo erro de julgamento na decisão de facto do quesito 14, correspondente ao ponto 20 da fundamentação de facto que se deve ter por “Não Provado”.
b) Saber se ocorre erro de julgamento de direito na decisão recorrida ao considerar que o prazo de 15 dias concedido pelo promitente comprador Autor à Ré promitente vendedora para a obtenção da licença de utilização não ser um prazo razoável, licença que a promitente vendedora poderia ter obtido pela formação do acto tácito, dentro daquele prazo, cuja ultrapassagem, sem cumprimento, deve considerar-se equivalente ao incumprimento definitivo da promessa pela promitente vendedora;
Entendeu-se na sentença recorrida em suma:
· As partes outorgaram um contrato-promessa de compra e venda da fracção autónoma de imóvel, acordando que a celebração deveria ser marcada pelo Autor, promitente-comprador com aviso prévio à Ré , promitente-vendedora com antecedência mínima de 15 dias sobre a data da escritura a outorgar após estar concluída e pronta a habitar a fracção, escritura essa a outorgar até 30/06/1999 com a licença de construção ou em sua substituição a licença de utilização.
· O Autor interpelou a Ré construtora para a celebração da escritura, pelo menos uma vez, algum tempo depois de ter acesso e de habitar a fracção.
· Tal comunicação não tem a virtualidade de traduzir a fixação de um prazo suplementar relevante capaz de gerar o incumprimento definitivo, não tem o significado de uma interpelação admonitória, uma vez que apesar de ser reveladora de uma intenção do Autor de , caso não fosse, sequencialmente celebrada a escritura pública, considerar, definitivamente não cumprida a obrigação, o prazo de 15 dias não é razoável, sendo certo que a Ré estava dependente da emissão da licença de utilização que cabia à Câmara Municipal de Sintra, processo moroso e imprevisível, por natureza.
· Os Autores continuaram a ocupar a fracção autónoma prometida vender, utilizando-a, o que aconteceu em data indeterminada de Maio de 1999 e não são invocadas outras razões objectivas de perda de interesse do Autor na outorga da escritura designadamente a necessidade de angariar fundos com vista à aquisição de outro imóvel ou realização de qualquer outro negócio.
· Na carta de 26/10/1999 os Autores têm conhecimento da alteração legislativa e da necessidade da licença de utilização para a outorga da escritura de compra e venda, pedindo informação à Ré sobre se já a possui e manifestando a sua disponibilidade para a outorga da escritura a a todo o tempo, recaindo a demora na obtenção da licença da habitabilidade inteiramente sobre a Ré, promitente-vendedora. Não tendo a Ré demonstrado, como lhe competia a ausência de culpa (art.ºs 342/2 e 799 do CCiv)
· A mora não é suficiente para fazer desencadear o mecanismo indemnizatório do sinal do art.º 442/2 do CCiv, ou seja permitir ao promitente-comprador exigir o dobro do sinal o que pressupõe o incumprimento definitivo do contrato e consequentemente também não goza do direito a ver reconhecido o seu direito de retenção a que se refere o art.º 755/1/f do CCiv, uma vez que está obrigado a entregar a coisa.
· À primeira Ré cumpria solicitar a licença de utilização e dos factos acima mencionados, resulta que o fizeram, competindo à Câmara Municipal de Sintra a sua emissão mas aa obtenção desse elemento dependia que tido estivesse em ordem com vista à marcação da escritura de compra e venda dependia da actividade de um terceiro, pelo que a Ré “C” não contribui relevantemente para o incumprimento, não lhe sendo imputável a obtenção da licença em prazo razoável.
· Foram os Autores que precipitadamente, por não se fazerem acompanhar do conhecimento da sisa em 8/2/2001 que puseram fim ao contrato, pelo que a 1.ª Ré tem o direito a fazer seu o sinal entregue.
Interessam entre outros as seguintes disposições legais: Art.ºs 410 (na redacção dada pelo DL 379/86 de 11/11), 432, 436, 440, 441, 442 (na redacção dada pelo DL 379/86 de 11/11), 830 (na redacção dada pelo DL 379/86 de 11/11), 808/1 todos do Código Civil.
Art.º 410/1: “À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, nãos e devam considerar extensivas ao contrato-promessa.”
o n.º 2: “Porém, a promessa respeitante à celebração de contrato para o qual a lei exija documento, quer autêntico, quer particular, só vale se constar de documento assinado pela parte que se vincula ou por ambas, consoante o contrato-promessa seja unilateral ou bilateral.”
O n.º 3: “No caso de promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência de licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir o direito só pode invocar a omissão desses requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.”
Art.º 432/1: “É admitida a resolução do contrato fundada na lei ou em convenção em contrário.”
Art.º 436/1: “A resolução do contrato pode fazer-se mediante declaração à outra parte.”
Art.º 440: “Se, ao celebrar-se o contrato ou em momento posterior, um dos contraentes entregar ao outro cosia que coincida, no todo ou em parte, com a prestação a que fica adstrito, é a entrega havida como antecipação total ou parcial do cumprimento, salvo se as partes quiserem atribuir à coisa entregue o carácter de sinal.”
Art.º 441: “No contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem carácter de sinal toda a quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento do preço.”
Art.º 442/2: “Se quem constitui o sinal deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue; se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro do que prestou, ou, se houver tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o seu valor, ou do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e parte do preço que tenha pago.”
Art.º 808/1: “Se o credor, em consequência da mora, perder o interesse que tinha na prestação, ou esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente for fixado pelo credor, considera-se para todos os efeitos não cumprida a obrigação.”
E o n.º 2: “A perda do interesse na prestação é apreciada objectivamente.”
Art.º 830/ 1: “Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida.”
O direito à resolução é o direito à destruição do contrato, com as consequências idênticas às da declaração de nulidade ou de anulabilidade (art.º 433 do CC). Se vier previsto no contrato-promessa, trata-se de cláusulas resolutivas expressas, ou seja estipulam o direito potestativo de, verificado certo evento, operar a resolução contratual mediante comunicação à outra parte, conforme refere Baptista Machado.1O exercício do direito à resolução suportado em cláusula resolutiva expressa há-de ser motivado, mas "tem frequentemente em vista apenas estabelecer que um determinado incumprimento será considerado grave e constituirá fundamento de resolução, eliminado assim de antemão qualquer dúvida ou incerteza quanto à importância de tal inadimplemento e subtraindo esse ponto a uma eventual apreciação do juiz."2
A falta de cumprimento, incumprimento definitivo ou impossibilidade de prestação manifesta-se quando:
a. A prestação não foi efectuada e já não pode ser cumprida por se ter tornado impossível – art.º 801 do CCiv -, como no caso de a coisa ter sido destruída ou alienada – cfr Prof. Vaz Serra, RLJ 100/254.;
b. O devedor incorre em mora e o credor perde o interesse que tinha na prestação ou quando esta não for realizada dentro do prazo que razoavelmente lhe for fixado pelo credor – art.º 808 n.º 1 do cCiv;
c. O próprio devedor incorre em mora e declara peremptoriamente que não cumprirá. Caso em que não é necessária a interpelação admonitória – cfr. Prof. Antunes Varela, R.L.J 121, 223;
d. Decorreu o prazo contratualmente fixado como improrrogável, o que se considera como perda do interesse do credor na realização da prestação.
Não se verificam no caso concreto as situações das alíneas a) e c), ou seja, nem as prestações se tornaram impossíveis nem se pode dizer que os Autores declaram peremptória e injustificadamente que não cumprem o prometido pela sua parte ou seja, tendo cumprido as prestações previstas na promessa, não outorgam a compra e venda por capricho ou desinteresse puramente subjectivo.
No caso que nos ocupa temos dois momentos importantes, na execução deste contrato-promessa. O primeiro é aquele que vem de modo expresso na cláusula IV. 1 do negócio ou seja 30/06/1999. As partes acordaram, inicialmente e por escrito que o local, o dia e a hora da celebração da escritura da compra e venda “deverá ser marcada pelo 2.º outorgante (ora Autor), com a antecedência mínima de 15 (quinze dias sobre a data pretendida, através de carta registada com aviso de recepção, devendo esta ser realizada somente após estarem concluídas e pronta a habitar a fracção autónoma e o 1.º outorgante esteja devidamente documentado para tal, devendo a mesma ser realizada até 30 de Junho de 1999”; mais acordaram que a escritura seria celebrada com a licença de construção ou em sua substituição a licença de utilização.
Ora, resulta da restante prova que este termo de prazo não é um termo fatal cuja ultrapassagem faz desde logo presumir a perda do interesse do Autor na outorga da escritura. Não é um termo fatal, não é um prazo improrrogável na medida em que o contrário resulta do teor das missivas de 28/6/1999 (onde o próprio Autor se propunha reforçar o sinal desde que determinadas condições fossem satisfeitas até 8/7/1999) –ponto 2 da matéria de facto, de 26/10/1999 (onde o Autor declara expressamente “encontro-me disponível para a outorga da escritura a todo o momento”, de 22/11/1999 (onde o ilustre mandatário dos Autores refere que o Autor reitera que se encontra disponível para outorgar a prometida escritura, solicitando que lhe seja facultada cópia da licença da utilização para e poder proceder à marcação da escritura)-ponto 6 da fundamentação de facto.
Por conseguinte a ultrapassagem daquela data de 30/06/1999 não traduziu qualquer perda objectiva de interesse dos Autores na outorga da escritura. Contudo nesta última carta de 20/11/1999 o mandatário dos Autores termina assim: “(…)Direi, por último, em nome do meu constituinte, que este considerará não cumprido o contrato-promessa, se não lhe forem fornecidos, no prazo de 15 dias os aludidos documentos necessários à marcação da escritura”.
É este o segundo momento relevante na execução deste contrato.
Como se diz e bem na sentença recorrida, com a alteração legislativa ocorrida em Junho de 1999, passou a ser obrigatória a licença de utilização, esta mesma licença de utilização é de interesse particular para os Autores. Até então era possível fazer a escritura só com a licença de utilização. Resulta claro das missivas que o Autor reputa essencial à realização da escritura da compra e venda que exista esse mesmo documento; percebe-se que é uma segurança para o adquirente não só relativamente à qualidade daquilo que adquiriu como em termos de futuras transacções do imóvel.
A licença de utilização da fracção autónoma é um dos documentos necessários em conformidade com o art.º 1 do DL 281/99, de 27/7, com as alterações introduzidas pelo DL 114/08, cujo teor é o seguinte:
«Artigo 1.º
[...]
1 — Não podem ser realizados actos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou
de suas fracções autónomas sem que se faça prova da existência da correspondente autorização de utilização,perante a entidade que celebrar a escritura ou autenticar o documento particular.
2 — Nos actos de transmissão de imóveis é feita sempre menção do alvará da autorização de utilização, com a indicação do respectivo número e data de emissão, ou da sua isenção.
3 — Nos prédios submetidos ao regime da propriedade horizontal, a menção deve especificar se a autorização
de utilização foi atribuída ao prédio na sua totalidade ou apenas à fracção autónoma a transmitir.
4 — A apresentação de autorização de utilização nos termos do n.º 1 é dispensada se a existência desta estiver
anotada no registo predial e o prédio não tiver sofrido alterações.»
O art.º 2 do DL 281/99, citado, apenas permite (o que resulta do uso propositado da expressão verbal “pode”) que tal escritura possa ser feita apenas com a licença de construção do imóvel, desde que o imóvel esteja construído e não tenha sido embargada a construção, que tenha sido requerida a licença de utilização e nos 50 dias subsequentes ao requerimento não tenha sido indeferido nem o requerente notificado para liquidar as competentes taxas.
Ou seja, mesmo que o Notário entendesse ser possível a realização da escritura apenas com a licença de construção porque observados os requisitos do art.º 2 do citado diploma, o que não sabemos ser líquido, sempre o Autor não estaria obrigado a outorgá-la nesses termos, podendo exigir, como é direito seu, que a escritura apenas seja outorgada mediante a exibição da licença de utilização.
Do processo camarário constante de fls. 692/699 dos autos resulta, entre o mais que a Ré “C” apresentou um projecto de alterações (nãos e sabe em que data), que de tal projecto de alterações a Ré apresentou o termo de responsabilidade, houve parecer técnico do jurista da edilidade no sentido de se formar o acto tácito de deferimento do requerimento aos 11/7/2000, deferimento do pedido de licenciamento de construção com incorporação dos projectos apresentados, pedido de licenciamento de utilização datado de 18/1/2001 e finalmente alvará de licença de utilização de 23/1/2001.
Ora, sendo certo que houve um projecto de alterações, desconhecemos porque razão foi apresentado esse projecto de alterações, designadamente desconhece-se alguma negligência houve por parte da “C” na execução da obra, por alguma desconformidade em relação ao projecto inicial. Sabe-se como se diz na sentença recorrida, que todo este procedimento camarário e licenciamento com vista à utilização do imóvel é um procedimento complexo que passa não só pela actuação do construtor como pela eficiência das entidades administrativas a quem a lei impõe a emissão do alvará final. O construtor está, sem dúvida, obrigado à diligência do homem médio neste tipo de actividade, qual seja a actividade de construção civil, e nada nos autos nos permite concluir que a Ré tenha sido negligente. O prazo de 15 dias que o Autor “fixou” à Ré “C” para apresentar a documentação necessária à outorga da escritura não é um prazo razoável em face do circunstancialismo factual demonstrado (houve na verdade um projecto de alterações ao projecto inicial da obra que em Maio de 2000 ainda decorria pela Câmara). Assim sendo, não é possível concluir que estamos perante uma situação de incumprimento definitivo nos termos do art.º 808/1 do CCiv e também não se verificou, na ultrapassagem daqueles 15 dias qualquer situação de incumprimento definitivo da promessa por parte da Ré, não sendo objectiva a perda do interesse do Autor na ultrapassagem daquele termo do prazo.
c)Saber se ocorre erro de julgamento de direito na decisão recorrida ao entender que os Autores não perderam o interesse objectivo no cumprimento do contrato promessa, e que a interpelação feitas aos Autores pela Ré para comparecerem à escritura, 19 meses depois do prazo contratualmente previsto para a sua outorga é extemporânea, denota má fé no cumprimento contratual (art.º 762 do CCiv); saber se, mantendo-se o entendimento implícito mas contraditório da sentença recorrida de que a promitente vendedora também retardou culposamente o cumprimento da promessa, deve considerar-se o disposto no art.º 570 do CCiv, excluindo-se, por isso, a perda do sinal a favor da promitente vendedora.
Considerou a sentença recorrida como se viu, que foram os Autores quem precipitadamente puseram fim ao contrato; supõe-se que o tribunal recorrido assim o entendeu, na medida em que a escritura de 8/2/2001 apenas não se realizou porque o Autor não se fez acompanhar do imposto municipal da sisa (era esta a factualidade provada).
Já se viu aquando da alteração da decisão de facto que a matéria do quesito 14 foi erradamente julgada pela 1.ª instância, não havendo prova sobre a razão do impedimento da realização da escritura. Estiveram no Notário o Autor e a Ré, cada um lavrou o seu instrumento de protesto que vale o que vale, como acima se disse, na medida em que não há documento autêntico emitido pelo Notário em que este ateste as razões pelas quais a escritura não se fez. Sabe-se apenas que nesta derradeira data a escritura se não fez, estando os dois outorgantes presentes no Notário, mas desconhece-se a razão da não realização da escritura, sendo certo que nessa data já existia a licença de utilização do imóvel.
Deixou de existir prazo para a realização da escritura, como decorre do acima exposto (art.º 777 do CCiv). Nenhuma das partes recorreu ao processo judicial de fixação judicial de prazo, por forma a tornar fatal a ultrapassagem de certo termo de prazo para a outorga do contrato prometido ou seja a escritura de compra e venda correspondente à promessa (art.º 777/2 do CCiv).
A carta de 15/01/2001 mediante a qual a “C” dá a conhecer ao Autor dia, hora e local da outorga da escritura definitiva não refere de modo explícito que a licença de utilização já tinha sido emitida e de modo algum essa carta pode ser entendida como uma interpelação admonitória dirigida pela Ré ao Autor, dado que nenhuma consequência retira da fixação dessa data da escritura e da sua não realização nessa data. O certo é que ela se não fez.
Sabemos que nenhum dos outorgantes está verdadeiramente interessado já na execução do contrato-promessa dado que o Autor pretende na acção a resolução com base no incumprimento definitivo e culposo da Ré com a devolução do sinal em dobro e a Ré pretende o mesmo efeito resolutório do negócio com culpa exclusiva do Autor pretendendo que o Tribunal reconheça o seu direito à retenção do sinal.
Já vimos que inexiste incumprimento definitivo e culposo da Ré no negócio pelo que a improcedência do pedido tal-qualmente formulado é patente. Por outro lado, não é possível formular um juízo de culpa do Autor na não outorga da escritura de 8/2/01.
Quid iuris?
O Supremo Tribunal de Justiça admite que, no caso de não cumprimento comprovadamente imputável a ambas as partes, deve ocorrer a restituição do sinal em singelo ao promitente-comprador, conforme acórdão disponível no sítio www.dgsi.pt que a seguir em parte se transcreve:
Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Processo: 07A4775
Nº Convencional: JSTJ000
Relator: NUNO CAMEIRA
Descritores: CONTRATO - PROMESSA DE COMPRA E VENDA
INTERPELAÇÃO ADMONITÓRIA
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
RESTITUIÇÃO DO SINAL
CULPA DO LESADO
Nº do Documento: SJ200804010047756
Data do Acordão: 01-04-2008
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: REVISTA.
Decisão: CONCEDIDA PARCIALMENTE A REVISTA.
Sumário : 1) A comunicação dos promitentes vendedores aos promitentes compradores fixando-lhes um prazo limite para a realização da escritura definitiva não produz os efeitos da interpelação admonitória se nessa data ainda não tiver sido promovida a inscrição em seu nome das fracções objecto do contrato, inscrição essa que só eles, promitentes vendedores, tinham legitimidade para levar a cabo, nos termos dos artºs 36º e 43º, nº 1, do Código do Registo Predial.
2) Por consequência, a declaração de resolução subsequente a tal comunicação deve ser equiparada a uma declaração antecipada e irreversível de incumprimento visto que, ao fazê-la, os promitentes vendedores estão a dizer, em termos definitivos, que não outorgarão o contrato prometido, o que torna ocioso apreciar e decidir se previamente incorreram em mora, no sentido visado pelo artº 804º, nº 2, do Código Civil.
3) Porém, deverá entender-se que os promitentes compradores também contribuíram culposamente para o incumprimento, sendo a sua culpa de grau idêntico à da contraparte, se, apesar de estarem representados por advogado, tiverem deixado passar três meses – tantos quantos os previstos no contrato promessa para a efectivação do contrato prometido – sem nada fazer no sentido de promover o registo em falta.
4) O dever recíproco de boa fé que recai sobre ambas as partes desde que entram em negociações até à consumação do contrato impunha que, no mínimo, tivessem informado a parte contrária de que sem o registo em falta a efectivação do contrato definitivo no prazo estipulado seria inviável.
5) Face a um não cumprimento bilateralmente imputável do contrato promessa, e sendo iguais as culpas de ambas as partes e as consequências delas resultantes, deve excluir-se a indemnização correspondente ao sinal em dobro, tendo em conta o disposto no artº 570º, nº1, do Código Civil.
6) Haverá tão somente lugar à restituição do sinal em singelo, que nesse caso não assume natureza indemnizatória e é antes uma mera consequência da extinção do contrato com o fim de colocar as partes na situação em que estariam se ele não tivesse sido concluído.
(…)
… incontroverso que quando no dia 22.2.05 expediram para o autor a carta referida no ponto 10) da matéria de facto os réus não estavam em situação de eficazmente o interpelar em termos admonitórios, como fizeram, mediante a concessão do prazo limite de 15.3.05 para se efectuar a escritura definitiva; e isto pela razão simples, mas decisiva, de que a compra e venda não poderia concretizar-se sem a inscrição definitiva em seu nome das duas fracções objecto do contrato, inscrição essa que só eles, réus, tinham legitimidade para promover, nos termos dos art.s 36º e 43º, nº 1, do Código do Registo Predial. Com efeito, tal como se dispõe no art. 9º, nº 1 deste diploma, os factos de que resulte transmissão de direitos sobre imóveis não podem ser titulados sem que os bens estejam definitivamente inscritos a favor da pessoa de quem se adquire o direito. Deste modo, porque foi desencadeada sem fundamento legal bastante a sustentá-la, a declaração de resolução a que alude o facto 12), de 1.4.05, é uma declaração insubsistente, inoperante, e insusceptível, por isso, de justificar que os recorridos façam seu o sinal prestado. … uma declaração de resolução que deve antes ser equiparada, em função do exposto, a uma tal ou qual declaração antecipada e irreversível de incumprimento, visto que, ao fazê-la nos termos em que a fizeram, os réus estão a dizer preto no branco, e em termos definitivos, que não outorgarão o contrato definitivo, o que torna ocioso apreciar e decidir se previamente incorreram em mora, no sentido visado pelo nº 2 do art. 804º. Tal não significa, porém, contrariamente ao que se decidiu na 1ª instância, que lhes seja exclusivamente imputável o incumprimento da promessa. Provou-se – facto 24 – que só em 25.2.05 se aperceberam que o registo duma das fracções a seu favor ainda não estava feito. Contudo, se é certo que a ignorância em que até então estiveram a respeito do assunto não deve aproveitar-lhes, por isso que não ilidiram a presunção legal de culpa estabelecida no art. 799º, nº 1, também não deixa de ser exacto, em nosso entender, que o autor contribuiu culposamente para o incumprimento verificado, sendo a sua culpa de grau idêntico à da contraparte. Com efeito, esteve representado por advogada, que foi quem o acompanhou à Conservatória em 25.2.05 para efectuar o registo e apresentou o pedido relativo a ele e também aos recorridos (promitentes vendedores) – facto 26. E logo na altura da celebração do contrato promessa, ou seja, em 20.11.04, foram-lhe entregues cópias de documentos relacionados com o negócio, entre os quais alguns da Conservatória do Registo Predial – facto 23. Ora, não é crível que a sua advogada ignorasse a necessidade do registo das fracções prometidas vender e, sobretudo, a sua indispensabilidade para o efeito de se formalizar o contrato prometido, nos termos atrás referidos. Torna-se incompreensível, assim, que o recorrente tenha deixado transcorrer três meses, tantos quantos os previstos no contrato promessa para a efectivação do contrato prometido, sem nada fazer no sentido de promover o registo em falta. Que mais não fosse, o dever recíproco de boa fé que recai sobre ambas as partes desde que entram em negociações até à consumação do contrato deveria tê-lo levado, no mínimo, a informar os réus de que sem o registo em falta a efectivação do contrato definitivo no prazo estipulado seria inviável. Tal era, de resto, do seu próprio interesse – suposto que não houve alteração da vontade contratualmente assumida em 20.11.04 – uma vez que recaiu sobre ele, autor, o dever de proceder à marcação da escritura e de avisar os réus com oito dias de antecedência (facto 4). Por isso também a justificação que forneceu em 28.2.05 para o incumprimento do prazo de 90 dias estipulado – facto 11 - não é de molde a isentá-lo de culpa, vistas as demais circunstâncias concretas provadas (art.s 487º, nº 2 e 799º, nº 2). Com ou sem o problema de saúde que acometeu sua mãe e a normal perturbação que tal ocorrência lhe possa ter causado em termos de tempo e de disponibilidade, a ausência de inscrição da fracção no registo em nome dos promitentes vendedores era coisa de que podia e devia ter-se apercebido logo em 20.11.04, ou até antes, e de que podia e devia ter advertido a contraparte, de acordo com a boa fé.
Conclui-se, portanto, que estamos face a um não cumprimento bilateralmente imputável do contrato, e que, por serem iguais as culpas de ambas as partes e as consequências delas resultantes, deve excluir-se a indemnização correspondente ao sinal dobrado, tendo em conta o disposto no art. 570º, nº 1. Há lugar tão somente à restituição do sinal em singelo, por isso que não assume, neste contexto, natureza indemnizatória, sendo antes mera consequência da extinção do contrato, que deve colocar as partes na situação em que estariam se ele não tivesse sido concluído, sob pena de enriquecimento sem causa duma delas (no caso presente, os recorridos).
(…)
Sendo ocioso repetir o que acima se disse, repete-se que no caso dos autos, por manifesta falta de prova não é possível concluir que existe um incumprimento definitivo do contrato imputável a ambas as partes, pelo que não colhe o argumento colhido no acórdão acima parcialmente transcrito.
Também tem vindo a ser entendido por aquele alto Tribunal que no caso de ambos os contraentes não estarem interessados no cumprimento do contrato na medida em que por declaração extrajudicial o resolveram, muito embora, comprovadamente, em acção judicial, sem motivo bastante para tal, resultando comprovado, também, o incumprimento imputável a ambos os contraentes, deve o Tribunal em consonância com a vontade das partes e com o disposto no art.º 570 do CCiv, declarar resolvido o contrato e decretar a restituição em singelo ao promitente comprador do sinal prestado. Nesse sentido, entre outros os seguintes arestos disponíveis no mesmo sítio informático:
Acórdãos STJ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça
Processo: 08A1922
Nº Convencional: JSTJ000
Relator: ALVES VELHO
Descritores: CONTRATO PROMESSA
RESOLUÇÃO
CONCORRÊNCIA DE CULPAS
Nº do Documento: SJ200809090019221
Data do Acordão: 09-09-2008
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: REVISTA
Decisão: NEGADA A REVISTA
Sumário :
- Resolvido um contrato-promessa por ambas as partes sem que dispusessem de fundamento legalmente atendível, estamos perante um incumprimento imputável a ambos os promitentes, situação que o art. 442º-2 C. Civil não prevê ou contempla, pois pressupõe que uma parte esteja em falta e a outra não.
- Não pretendendo nenhum dos promitentes a subsistência do contrato, que ambos o resolveram, sendo a ambos imputável a falta de cumprimento, haverá que ter em conta a gravidade de cada um dos incumprimentos, averiguando em que medida o desinteresse recíproco contribuiu para a inviabilização do contrato prometido, na via de graduação de culpas e consequente fixação da indemnização, perante a incontornável destruição do vínculo contratual, sem deixar de ter como referência o valor do sinal, atendendo à sua natureza funcionalmente indemnizatória.
- Aplicável, nesse caso, a regra acolhida pelo art. 570º C. Civil, com vista à valoração da indemnização com base na gravidade das culpas, a justificar a sua concessão, redução ou exclusão, ou seja, que o sinal, ou o seu dobro, possam ser inteiramente restituídos, reduzidos ou excluída a restituição, consoante a dita gravidade e suas consequências (art. 442º-1).
(…)
4. 1. 2. - Aqui chegados é o momento de lembrar que a Ré declarou ter perdido o interesse no negócio, referindo o art. 436º-1 C. Civil, invocando como fundamento não ter a A. cumprido o prazo acordado no escrito junto aos autos, quanto à marcação da escritura, que alegou ser uma cláusula essencial do contrato e foi determinante para acordar vender (arts. 28º a 31º da respectiva contestação).
Ora, não se tratando, como nem sequer se defende, estar-se perante um prazo fixo essencial, nos termos que se deixaram definidos, o que acontece é que o fundamento invocado era apenas qualificável como mora da Autora, a qual, só por si, não legitimava a declaração resolutiva baseada na alegada perda de interesse.
Subscrevem-se inteiramente, a este propósito, as considerações tecidas no acórdão recorrido em fundamentação da inexistência de fundamento resolutivo, nomeadamente do invocado.
E de nada adianta vir agora a Recorrente invocar outras causas, designadamente a constante da carta junta aos autos em que se deu a conhecer que “apenas nesse contexto (de redução de preço) estará a compradora disposta a efectuar a compra”.
O que releva é o fundamento realmente invocado e não quaisquer outros que – por isso que estamos perante declaração negocial receptícia (arts. 224º, 230º-1 e 236º C. Civil -, na declaração dirigida à parte contrária, não lhe tenham sido comunicados, não podendo, por isso, produzir efeitos.
Quanto à Autora, declarou, também, resolvido o contrato, no seguimento da referida declaração da Ré, tendo como verificado o requisito para alteração da sua pretensão inicialmente manifestada, que se ficava, recorde-se, pela redução do preço, sem prejuízo de se dispor a realizar a outorga na escritura pelo preço acordado.
Como é evidente, não tinha ela qualquer fundamento para o fazer a não ser, como confessado, o pretexto que encontrou na declaração de perda de interesse formulada pela Ré.
A Autora encontrava-se em mora, justamente a situação de mora que a Ré erradamente elegeu como fundamento resolutivo.
(…)
- Resolvido que foi, inequivocamente, o contrato por ambas as Partes sem que dispusessem de fundamento legalmente atendível, estamos perante um incumprimento imputável a ambos os promitentes, situação que o art. 442º-2 C. Civil não prevê ou contempla, pois pressupõe que uma parte esteja em falta e a outra não.
Não pretendendo nenhum dos promitentes a subsistência do contrato, pois que ambos o resolveram, sendo a ambos imputável a falta de cumprimento, haverá que ter em conta a gravidade de cada um dos incumprimentos, averiguando em que medida o desinteresse recíproco contribuiu para a inviabilização do contrato prometido, na via de graduação de culpas e consequente fixação da indemnização, perante a incontornável destruição do vínculo contratual, sem deixar de ter como referência o valor do sinal, atendendo à sua natureza funcionalmente indemnizatória (vd., sobre a questão, VAZ SERRA, RLJ 110º-186 e BRANDÃO PROENÇA, ob. cit., 99 e ss.).
Aplicável, pois, a regra acolhida pelo art. 570º C. Civil, com vista à valoração da indemnização com base na gravidade das culpas, a justificar a sua concessão, redução ou exclusão, ou seja, que o sinal, ou o seu dobro, possam ser inteiramente restituídos, reduzidos ou excluída a restituição, consoante a dita gravidade e suas consequências (art. 442º-1).
No caso, como dito ficou, concorrem culpas de ambas as Partes e não há elementos que permitam tê-las como sensivelmente diferentes, devendo, por isso, tê-las como equivalentes.
Encontra, assim, apoio a solução de restituição à Autora, promitente-compradora da quantia por esta entregue a título de sinal, ficando as Partes restituídas à situação anterior à celebração do contrato, o que também encontra apoio nas normas dos arts. 434º-2 e 494º C. Civil.
*
Ora, não havendo prova sobre a imputabilidade do incumprimento do contrato, inexistindo declaração de vontade extrajudicial no sentido de resolução contratual, não tendo AA e RR logrado provar o que alegaram ou seja o incumprimento definitivo do contrato exclusivamente imputado à outra parte, procedendo em parte a apelação, a solução é a de simples improcedência das pretensões processuais.
IV- DECISÃO
Tudo visto acordam os juízes em julgando parcialmente procedente a apelação alterar a decisão de facto recorrida quanto ao quesito 14, como de III decorre, revogar a sentença recorrida pela razão da falta de prova relativa ao incumprimento definitivo da promessa pelas razões de III constantes e consequentemente julgar a acção e a reconvenção improcedentes absolvendo-se reciprocamente as partes dos pedidos formulados.
Regime da Responsabilidade por custas: As Custas são da responsabilidade de Autores e Réus em partes iguais, em razão do decaimento dos respectivos pedidos.
Lisboa, 23 de Novembro de 2011
João Miguel Mourão Vaz Gomes
Jorge Manuel Leitão Leal
Pedro Martins
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[1] Os autos foram distribuídos inicialmente à 1.ª Vara de Competência Mista Cível e Criminal de Sintra em 25/05/2000, nessa data ainda não houvera citação do Réu, ainda não tinha sido publicado o DL183/2000, de 10/08 cujo art.º 7/3 decreta a aplicação aos processos pendentes sem citação efectuada ou ordenada, por isso também antes da entrada em vigor do DL 38/03 de 08/03, que alterou o Código de Processo Civil que entrou em vigor, conforme art.º 23, no dia 15/09/03 e não se aplica aos processos pendentes por força do art.º 21/1 do mesmo diploma; ao Código de Processo Civil na mencionada redacção anterior à que lhe foi dada pelo DL 38/03, pertencerão as disposições legais que vierem a ser mencionadas sem indicação de origem.
1 Baptista Machado, "Pressupostos da Resolução por Incumprimento", Obra Dispersa, Vol. I, Scientia Iuridica, Braga, 1991, pág. 185.
2 Obra e autor cit., pág. 186. |
