Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 1680/11.7YXLSB.L1-7 |  |
OBRIGAÇÃO DO LOCATÁRIO
DIREITO À REDUÇÃO
REDUÇÃO DA RENDA
COMPENSAÇÃO
EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS
ABUSO DE DIREITO
DEVER DE LEALDADE
II – Não há, pois, fundamento legal para a compensação visada pela Ré, uma vez que o pedido de redução de renda - constituindo uma suspensão parcial das obrigações do locatário, estritamente na expectativa de que o locador remova os obstáculos ao pleno gozo do arrendado e que se retome a partir de então a realização integral dessa prestação, assumindo-se tecnicamente como uma modalidade da exceptio non adimpleti contractus - não poderá ser exercido após a extinção ( mormente por denúncia do arrendatário ) da relação jurídica de arrendamento.
III - Subsistirá, sim e eventualmente, a abstracta possibilidade da locatária vir a demandar a senhoria com vista ao ressarcimento autónomo, por via indemnizatória, dos prejuízos directamente causados para a actividade comercial em função do incumprimento dos deveres de conservação e manutenção do arrendado que impendem sobre o locador.
IV - É injustificada e abusiva a tentativa da obtenção do benefício do recebimento das rendas até ao fim do prazo estabelecido para o arrendamento, quando o senhorio, num clima de espontâneo entendimento e mútua cooperação, já sabia, vários meses antes da entrega do locado, que o inquilino estava disposto a entregar-lho – o que expressamente fez questão de lhe comunicar directa e pessoalmente – tendo a partir de então, com anuência do locatário, encetado a diligências conducentes à constituição de nova relação locatícia, como se já fosse plenamente segura e irreversível a anunciada extinção do contrato.
V - No mínimo, e por um elementar dever de lealdade e lisura negocial, impunha-se que o senhorio tivesse advertido o inquilino para o propósito de recebimento de tais rendas – que não têm como contrapartida qualquer efectivo gozo do imóvel -, o que poderia naturalmente levar a locatária a ponderar, nessas circunstâncias, o eventual protelamento da entrega do arrendado que – na ausência desse conhecimento – voluntária e espontaneamente realizou.
VI - A figura do abuso de direito, genericamente prevista no artigo 334º do Código Civil, é suficiente para, perante os contornos específicos da presente situação, paralisar a pretensão da senhoria neste tocante.
(Sumário do Relator)
I – RELATÓRIO.
Intentou H. ., com sede na… a presente acção declarativa de condenação com processo sumário contra E. , com sede na… .
Alegou essencialmente :
É a proprietária do prédio urbano sito na Rua…
Por contrato celebrado a 1 de Junho de 2008, a ré, na qualidade de inquilina, tomou de arrendamento à autora, na qualidade de senhoria, as duas lojas contíguas que fazem parte do referido prédio.
O arrendamento foi acordado por 10 anos, automaticamente renovável por períodos de 5 anos, sendo a renda mensal no valor de € 1.500,00.
A ré deixou de pagar as rendas, desde o mês de Outubro de 2010, data em que se venceu a renda correspondente ao mês de Novembro de 2010.
A autora interpelou a ré para proceder ao pagamento das rendas vencidas e não pagas, por escrito, em Fevereiro e Abril de 2011.
A 1 de Abril de 2011, a ré contactou a autora a quem transmitiu que não tinha mais interesse na utilização da loja e procedeu à entrega das chaves do locado à autora.
Conclui pedindo que seja a ré condenada a pagar à autora:
- a quantia de € 9.000,00, a título de rendas vencidas e não pagas;
- a quantia de € 194,63, a título de juros de mora vencidos sobre aquelas rendas, acrescida de juros de mora vincendos, à taxa fixada para os créditos de que sejam titulares empresas comerciais, até integral pagamento;
- a quantia de € 6.000,00, a título de incumprimento do prazo de 120 dias de aviso prévio de denúncia do contrato;
- a quantia de € 396,31, a título de juros de mora vencidos sobre esta última quantia, acrescida de juros de mora vincendos, à taxa fixada para os créditos de que sejam titulares empresas comerciais, até integral pagamento.
Contestou a Ré, alegando, essencialmente :
Em virtude do seu objecto social, produção de espectáculos e agenciamento de artistas, viu-se obrigada a realizar obras profundas de reabilitação do locado, que se mostrava bastante degradado.
No âmbito do contrato celebrado a autora obrigou-se a manter limpos os logradouros e as fachadas do prédio.
À data da celebração do contrato encontrava-se instalada uma saída de exaustão de fumos de um restaurante, locatário da autora, causadora de fumos e maus cheiros que a autora se comprometeu a reparar e alterar, sem que o tenha feito, limitando a utilização do locado por parte da ré.
No Outono de 2008, às primeiras chuvas, começou a escorrer água dos tectos das três salas individuais que a ré criara, no espaço que destinou aos seus serviços administrativos.
A ré alertou a autora para este facto, tendo esta remetido a causa do problema para os envidraçados que a ré colocara, em substituição da caixilharia existente.
Não obstante as diligências realizadas por ambas as partes para solucionar este problema, o mesmo persistiu.
Em consequência, a ré viu-se privada de fazer reuniões com os seus clientes, no locado.
Em Outubro/Novembro de 2009, apareceu água acumulada por baixo do soalho flutuante da sala designada pela ré como Blackbox.
Era nessa sala que a ré realizava acções de formação remuneradas e que se destinava, igualmente, a sala de ensaios para os actores que representava.
Comunicada a situação à autora a mesma imputou a ocorrência à canalização das casas-de-banho executadas pela ré.
Em consequência, a ré chamou um empreiteiro para localizar a origem da infiltração, tendo-se concluído que a mesma não provinha das casas-de-banho.
Em consequência desta acumulação de água o soalho da Blackbox empolou, vendo-se a ré impedida de utilizar esta sala.
Veio a ré a verificar que a infiltração de água provinha do terraço, existente por cima da Blackbox.
Em Outubro de 2010, a ré em reunião havida com a autora comunicou-lhe que iria procurar um novo espaço para se instalar e suspendia o pagamento da renda, devido aos factos mencionados limitarem a utilização que fazia do locado.
Pelos motivos indicados a ré nada deve à autora, ou pelo menos, sempre terá direito a que o montante devido a título de renda seja judicialmente reduzido.
A total impossibilidade de usar a Blackbox, com que a ré se viu confrontada desde Novembro de 2009, constituiu uma efectiva e privação parcial de mais de metade do locado, pelo período de 16 meses.
Pelo que a renda mensal a pagar, nesse período, deve ser reduzida para o montante de € 743,00, num montante total de € 4.458,00.
Contudo, tendo a ré satisfeito a integralidade das rendas no período de Novembro de 2009 a Outubro de 2010, no montante total de € 16.500,00, no mesmo período apenas deveria ter satisfeito o montante de € 8.173,00.
Pelo que, é a ré credora da autora pelo montante total de € 8.327,00, pagos em excesso durante esse período, valor pelo qual requer a compensação de créditos, nos termos do artº. 847º do C. Civil.
Assim, mantém-se a ré credora da autora pelo montante de € 3.869,00, montante que cujo pagamento reclama, acrescido de juros de mora, à taxa fixada para os créditos de que sejam titulares empresas comerciais, desde a data de notificação da contestação à autora.
Tendo a ré comunicado à autora, com cinco meses de antecedência que iria sair do locado, não tem a autora direito a receber a indemnização que solicita, a esse título.
A ser outro o entendimento, devendo a renda ser reduzida para o montante de mensal de € 743,00, a indemnização peticionada deveria ser fixada em € 2.972,00.
Atento o crédito de € 3.869,00, que a ré detém sobre a autora, verifica-se que a primeira é credora da última pelo montante de € 897,00, cujo pagamento se reclama acrescido de juros de mora, à taxa fixada para os créditos de que sejam titulares empresas comerciais, desde a data de notificação da contestação à autora.
Conclui pela sua absolvição dos pedidos formulados pela autora.
Respondeu a autora impugnando o alegado pela ré.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 128.
Foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção e condenou a ré a pagar à autora a quantia de € 9.000,00, acrescida de juros de mora vencidos, no montante de € 194,63, contados até 4 de Novembro de 2011, e vincendos à taxa fixada para os créditos de que sejam titulares empresas comerciais, até efectivo e integral pagamento, absolvendo-a do demais peticionado ( cfr. 791 a 814 ).
Apresentou a Ré recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 950 ).
Juntas as competentes alegações, formulou a apelante as seguintes conclusões, devidamente sintetizadas ( cfr. fls. 962 a 980 ) :
(…)
Contra-alegou o apelado, pugnando pela improcedência do recurso e pela manutenção da decisão recorrida, requerendo ainda a ampliação do recurso.
Veio a apelante responder à ampliação do recurso, nos termos do artigo 638º, nº 8 do Código de Processo Civil.
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
A Autora é dona e legítima proprietária do prédio urbano em regime de propriedade total, sito na Rua… ( artigo 1º da petição inicial ).
Por contrato celebrado no dia 1 de Junho de 2008, a Ré, na qualidade de Inquilina, tomou de arrendamento à Autora, na qualidade de Senhoria, as duas lojas contíguas que fazem parte do referido prédio ( artigo 2º da petição inicial ).
O arrendamento foi acordado pelo prazo de 10 (dez) anos, automaticamente renovável por períodos de 5 (cinco) anos, sem prejuízo das partes se oporem à sua renovação nos termos dos arts. 1097º e 1098º do Código Civil, cfr. doc. a fls. 17/21 ( artigo 3º da petição inicial ).
Sendo o valor da renda mensal de € 1.500,00, cfr. doc. a fls. 17/21 ( artigo 4º da petição inicial ).
A inquilina, ora Ré, deixou de pagar à Autora qualquer renda, desde o passado mês de Outubro de 2010, data em que se venceu a renda correspondente ao mês de Novembro de 2010 ( artigo 5º da petição inicial ).
A Autora interpelou a Ré por escrito em Fevereiro e Abril de 2011, reclamando o pagamento das rendas vencidas e não pagas – cfr. docs. A fls. 22/25 ( artigo 6º da petição inicial ).
Em 1 de Abril de 2011, autora e ré subscreveram uma “Declaração” da qual consta: “Hoje dia 1-Abril-2011, o inquilino, representado pelo Sr. (sendo o restante imperceptível) o representante dos proprietários da loja da Rua… (imperceptível) Lisboa a quem transmitiu que não tem mais interesse na utilização da loja pelo que pretende terminar o respectivo arrendamento e entrega as respectivas chaves, que foram recebidas pelo representante dos proprietários, … . O inquilino fica autorizado a retirar o alarme em dia e hora a combinar com a devida antecedência”, cfr. doc. a fls. 26 ( artigo 7º da petição inicial ).
Em Junho de 2008, quando a Ré tomou de arrendamento o imóvel descrito no artigo 1ª da pi, o interior do mesmo encontrava-se bastante degradado, em mau estado de conservação e dispunha de caixilharia em ferro muito ferrugento e parcialmente podre ( artigo 2º da contestação ).
O imóvel, em causa, encontrava-se encerrado há vários anos e ali havia funcionado um antigo armazém de frutas ( artigo 3º da contestação ).
O imóvel dado de locação é constituído por duas lojas contíguas, integradas, com configuração de um L, respectivamente com áreas de 108m e 110m, cfr. doc. a fls. 17/21( artigo 4º da contestação ).
Conforme se descreve no considerando n.º4 do contrato de arrendamento, a Ré “é uma Associação de Produção de Espectáculos e agenciamento de artistas, dedicando-se no âmbito da sua actividade social ao agenciamento de actores e á criação, apresentação e promoção de espectáculos de teatro, cinema, dança, musica e artes plásticas, bem como acções de formação nas mesmas áreas, a qual pretendeu tomar de arrendamento o referido imóvel, para ali instalar os seus escritórios e desenvolver a sua actividade social “, cfr. doc. a fls. 17/21( artigo 6º da contestação ).
Para que a Ré pudesse instalar os seus escritórios e desenvolver a sua actividade social no locado tornava-se imperioso sujeitar o mesmo a obras profundas que pudessem adequá-lo aos fins pretendidos e à boa imagem a Ré ( artigo 7º da contestação ).
No contrato de arrendamento, em causa, conforme se refere na sua cláusula sexta, a Autora autorizou a Ré a:
- realizar todas as obras de transformação interiores, reparação conservação e ou beneficiação para adaptação do locado aos fins a que se destina .. e aquelas que doravante se afigurem necessárias ao desenvolvimento no locado das actividades constantes no seu objecto social, ficando as mesmas propriedade do Senhorio;
- A substituir toda a caixilharia e vidros do locado e a fechar a porta de acesso à rua com o n.º S/ N que passará a ser uma janela;
- Colocar no logradouro frente à porta com o número 15 C alguns elementos decorativos como plantas com vasos, por forma a beneficiar a entrada do locado e impedir o estacionamento abusivo frente ao locado, solicitando a devida autorização camarária, cfr. doc. a fls. 17/21 ( artigo 8º da contestação ).
As obras de adaptação realizadas pela ré, constam do anexo 2, que integra o contrato de arrendamento celebrado, cfr. doc. a fls. 82/83 ( artigo 9º da contestação ).
Consta daquele contrato sob a cláusula sétima, que “o primeiro outorgante Senhorio face ao regime de propriedade total em que o prédio se encontra, vincula-se a manter as fachadas e logradouros do prédio limpas e em bom estado de conservação, impedindo todo e qualquer inquilino as danificar e, ou, ocupar por forma a salvaguardar a boa imagem da segunda outorgante e a permitir a utilização plena do locado, já que a sua entrada principal se fará pelo n.º15 Letra C”, cfr. doc. a fls. 17/21( artigo 10º da contestação ).
À data da celebração do contrato, encontrava-se instalada pelo menos uma saída de exaustão de fumos de um restaurante, locatário da A., causadora de maus cheiros (a comida e a fritos) que acabavam por invadir o interior do locado, em causa. Apresentava, ainda, gordura a escorrer pela parede. Situação que a autora se comprometeu a reparar ( artigo 11º da contestação ).
Após a celebração do contrato de arrendamento, a Ré levou a cabo as obras descritas no mencionado anexo 2, destinando:
- a sala com 108m2, com entrada pela Rua … – C à instalação dos seus serviços administrativos, onde foi criada uma sala ampla de trabalho, uma copa, casa de banho e três gabinetes de trabalho, um dos quais destinado a sala de reuniões da Ré;
- a sala com 110m2 com entrada pela fachada lateral que apelidou de BlackBox destinada a acções de formação nas áreas de teatro, cinema, dança, música e artes plásticas, bem como a sala de ensaios para os seus actores ( artigo 12º da contestação ).
Na referida BlackBox (sala com 110m2), foi criado um espaço amplo, com duas casas de banho (masculina e feminina), com chuveiro e pequeno espaço de arrumos ao fundo, e o chão, (exceptuando o das casas de banho), revestido a flutuante em madeira de alta resistência ( artigo 13º da contestação ).
A saída de fumos que a A. se comprometera a alterar, continuou a expelir um cheiro nauseabundo a fritos e a comida que, com regularidade, invadia o espaço onde a Ré instalou os seus serviços administrativos, prejudicando a imagem da Ré ( artigo 15º da contestação ).
No Outono de 2008, a ré começou a verificar a ocorrência de infiltrações de água junto das três montras do locado, situadas no espaço que destinou à instalação dos seus serviços administrativos ( artigo 16º da contestação ).
Em consequência das infiltrações supra descritas, a ré, sempre que chovia, era obrigada a ter baldes e alguidares a aparar a água nas referidas salas, sendo que duas delas eram destinadas a gabinetes de trabalho e uma outra a Sala de Reuniões com os seus clientes ( artigo 27º da contestação ).
O que veio a degradar os tectos falsos ali existentes ( artigo 17º da contestação ).
A Ré de imediato alertou a autora para o facto, na pessoa do seu representante legal, Sr…. , tendo este remetido a causa para os envidraçados que a Ré instalara em substituição da anterior caixilharia ( artigo 18º da contestação ).
Pelo que, a Ré chamou ao locado a empresa responsável pela fabricação e instalação dos envidraçados, que ali fez deslocar os seus técnicos ( artigo 19º da contestação ).
Técnicos que, não identificaram qualquer anomalia na instalação das referidas vidraças, antes apontando a origem da água/infiltração para o mau estado de conservação e limpeza das fachadas, revestidas a pedra ( artigo 20º da contestação ).
Em 12 de Fevereiro de 2009, a Ré dirigiu à Autora a comunicação que consta a fls. 92/93, pela qual insiste junto desta na reparação do problema ( artigo 21º da contestação ).
Perante a recepção da referida comunicação, o legal representante da Autora dirigiu-se ao locado e manifestou –lhe o seu desagradado pela comunicação que lhe dirigira, referindo que, atento o facto de residir alguns andares acima do locado o formalismo que utilizara era perfeitamente desnecessário, pedindo, doravante, que qualquer problema ou questão que surgisse com o locado lhe fosse comunicado verbalmente, pois estava sempre disponível e colaborante para resolver o mesmos ( artigo 22º da contestação ).
Nessa data, o referido representante, comprometeu se indagar a existência da causa apontada para as infiltrações ( artigo 23º da contestação ).
A Autora, através do seu legal representante fez deslocar ao locado empreiteiros para analisar o problema ( artigo 24º da contestação ).
A A. pediu a um seu colaborador que assegura a manutenção de todo o edifício para proceder à colocação de vedante/silicone nas janelas, reparar a pintura e isolar as pedras da fachada ( artigo 24º da réplica ).
A realização dessas obras foram custeadas exclusivamente pela A. ( artigo 25º da réplica ).
Após a realização das mencionadas reparações, o problema persistiu apenas na sala destinada a reuniões ( artigo 26º da réplica ).
Vendo-se a Ré privada de fazer reuniões com os seus clientes, nessa sala, sempre que havia condições climatéricas favoráveis à ocorrência de precipitação ( artigo 28º da contestação ).
Logo no inverno de 2008/2009, em resultado das supra referidas infiltrações, apareceu bolor nas paredes ( artigo 24º da contestação ).
Sequelas que, pese embora as frequentes limpezas a que a Ré procedia, foram sendo agravadas com o passar dos sucessivos invernos de 2009/2010 e de 2010/2011, cuja humidade acabou por danificar uma peça de mobiliário e um tapete que a Ré instalara, na sala de reuniões ( artigo 30º da contestação ).
Em Outubro / Novembro de 2009, o representante da R. foi alertado pela empregada de limpeza, para a existência de água acumulada por baixo do soalho flutuante, na Blackbox, junto às instalações sanitárias, que, quando pressionado ou pisado esguichava água ( artigo 33º da contestação ).
Desde que a Ré passou a laborara no locado, destinava a supra referida sala a acções de formação nas áreas de teatro, cinema, dança, musica e artes plásticas, bem como a sala de ensaios para os seus actores, onde realizava workshops e outras actividades afins ( artigo 34º da contestação ).
Facto conhecido pela Autora ( artigo 35º da contestação ).
As actividades (acções de formação e workshops) que a Ré organizava e realizava na mencionada Sala de 110m2, BlackBox, constituíam uma das suas fontes de receita da Ré, através dos pagamentos que eram cobrados aos seus frequentadores / formandos ( artigo 37º da contestação ).
Perante o alerta dado pela empregada de limpeza, a Ré chamou o representante da A. ao locado, a quem mostrou a referida infiltração ( artigo 38º da contestação ).
Confrontado com as infiltrações, o legal representante da Autora Sr. …de imediato, imputou a causa das mesmas à canalização das casas de banho executada pela Ré na referida loja ( artigo 39º da contestação ).
A Ré chamou um empreiteiro ao local, a quem solicitou aferisse se a causa das infiltrações era ou não a canalização das casas de banho e procedesse à reparação necessária ( artigo 40º da contestação ).
Para o efeito, o referido empreiteiro, a expensas da Ré, destruiu parte das paredes e do chão das casas de banho, até aceder às caixas de esgoto ( artigo 41º da contestação ).
O legal representante da autora deslocou-se ao locado para aferir in loco o estado da loja ( artigo 44º da contestação ).
Assim, desde o Outono de 2009, a Ré deixou de poder continuar as acções de formação nas áreas de teatro, cinema, dança, música e artes plásticas ( artigo 46º da contestação ).
Para melhor apuramento da proveniência da água, a Ré, procedeu, a suas expensas, ao levantamento do soalho flutuante da referida sala até encontrar chão seco ( artigo 48º da contestação ).
Posteriormente, no canto direito da parede do fundo do “pequeno espaço de arrumos” (vide art. 13º da contestação), que como a restantes paredes da sala, estava pintado a preto, começaram a aparecer manchas brancas de humidade ( artigo 50º da contestação ).
A Autora acompanhou o desenrolar de todos estes acontecimentos, de que foi sendo dado conhecimento, pelas várias vezes que o seu representante, a pedido da Ré, se deslocou ao locado para verificar o estado do mesmo ( artigo 51º da contestação ).
As águas que, em 2009, apareceram na sala denominada Blackbox eram provenientes da canalização, ali existente ( artigo 47º da réplica ).
Em 2010, foi realizada, pela A. uma obra de impermeabilização do referido terraço e da união dos prédios, tendo para o efeito sido levantada a calçada e colocada uma tela impermeabilizante ( artigo 53º da contestação ).
Uma vez realizada a obra de impermeabilização, a Ré reclamou junto do legar representante da Autora a reparação dos seus danos na referida sala, sem a qual continuava privada da respectiva utilização ( artigo 54º da contestação ).
Porém, a Autora nunca procedeu à sua realização ( artigo 55º da contestação ).
Em finais de Outubro de 2010, a Ré transmitiu ao Representante da Autora que iria desde já começar a procurar um novo espaço para se instalar e suspendia o pagamento da renda do locado ( artigos 63º e 64º da contestação ).
Perante o que, o representante da A., solicitou à Ré que permitisse a visita do imóvel por potenciais interessados na sua locação, referindo que, para tal, iria socorrer-se dos serviços de mediação imobiliária da empresa que mediara a locação da Ré ( artigo 67º da contestação ).
Ao que a Ré anuiu ( artigo 68º da contestação ).
Ainda em 2010, a pedido da Autora, pelo menos uma pessoa interessada na locação do imóvel, visitou o locado ( artigo 69º da contestação ).
Já em Janeiro de 2011, numa deslocação que o Representante da Autora fez ao locado, indagou o representante da Ré se já tinha a data concreta da sua saída, ao que este lhe comunicou que no final de Março de 2011 entregaria o locado devoluto ( artigo 70º da contestação ).
No início de Março de 2011 foi comunicado pessoalmente ao representante da A. que a Ré, na penúltima semana de Março desse ano, deixaria o locado devoluto, encontrando-se a partir do dia 25 Março em condições de devolver as chaves do mesmo ( artigo 72º da contestação ).
Na penúltima semana de Março de 2011, a Ré procedeu à mudança dos seus equipamentos para as suas novas instalações, deixando o locado devoluto ( artigo 73º da contestação ).
As chaves do locado só vieram a ser entregues à autora em 1 de Abril de 2011, porquanto ao longo da última semana de Março de 2011, o legal representante da Autora se manifestou indisponível para as receber ( artigo 74º da contestação ).
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
1 – Impugnação da decisão de facto. Absoluta desnecessidade do conhecimento desta matéria. Proibição da prática de actos inúteis.
2 – Pretensão de redução da renda integrada no fenómeno da compensação de créditos. Inviabilidade técnico-jurídica do seu atendimento.
3 – Ampliação do recurso ( artigo 684º-A, do Código de Processo Civil, correspondente ao artigo 636º do Código Civil aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho ). Indemnização pela ausência da observância do prazo de aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
Passemos à sua análise :
1 – Impugnação da decisão de facto. Absoluta desnecessidade do conhecimento desta matéria.
Através da presente impugnação da decisão de facto a apelante visa questionar a resposta afirmativa conferida pelo juiz a quo ao artigo 47º da réplica, bem como que se considere demonstrada a factualidade por si alegada nos artigos 33º, 42º, 52º e 53º da contestação.
No fundo, a recorrente afirma a privação parcial do locado a que foi sujeita, por via de três situações :
1ª – as infiltrações pluviais na parte frontal do espaço principal, devido à má manutenção do exterior do locado ;
2ª – a privação da sala contígua à sala dos serviços administrativos ( a blackbox ) fruto de uma infiltração proveniente da junta de dilatação do prédio e do terraço que serve de cobertura àquela parte do locado.
3ª – o cheira exalado pelas condutas de exaustão de fumo provindo de um restaurante de que a A. também é locadora.
Acontece, porém, que,
por força das razões estritamente jurídicas[1], que se desenvolverão infra e que se nos afiguram incontornáveis, o conhecimento de tal impugnação não é, em qualquer circunstância, susceptível de alterar a sorte do pleito relativamente à decisão quanto à procedência do pedido da A., tal como foi determinado em 1ª instância.
Ou seja,
Ainda que todos os pontos da reclamação viessem a ser decididos favoravelmente à impugnante, a solução jurídica seria inexoravelmente a mesma que foi proferida na decisão recorrida.
Daí que não exista o menor interesse na apreciação dessa matéria.
Ademais,
a lei proíbe determinantemente a prática de actos processuais inúteis, cujo relevo prático seja rigorosamente nenhum ( artigo 137º do Código de Processo Civil, correspondente ao artigo 130º do Código de Processo Civil aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho ).
É o que sucederia com a demorada audição dos vários depoimentos prestados em audiência de julgamento, seguida da análise e confronto com a farta documentação junta ao processo, para afinal se concluir que, fosse qual fosse o sentido dos pontos de facto questionados, o destino da causa se encontrava inexoravelmente traçado através da simples interpretação e aplicação das regras jurídicas à situação de facto que pacificamente flui dos articulados esgrimidos pelas partes.
Considera-se, portanto, prejudicado o conhecimento do recurso nessa parte por absoluta e total inutilidade.
2 – Pretensão de redução da renda integrada no fenómeno da compensação de créditos. Inviabilidade técnico-jurídica do seu atendimento.
O pedido formulado pela A. na presente acção funda-se, no essencial, na falta de pagamento das rendas, por parte da locatária, no período compreendido entre Outubro de 2010 e 1 de Abril de 2011 ( data em que a Ré entregou voluntariamente o arrendado à senhoria, denunciando o arrendamento ).
Ora,
A falta de pagamento destas seis rendas foi expressamente assumida e reconhecida pela Ré, tratando-se de um facto indiscutível e insofismável.
Não obstante, a apelante sustenta que lhe assistirá um crédito sobre a senhoria consubstanciado na efectivação do direito à redução da renda com base na privação parcial do locado a que foi sujeita por causa exclusivamente imputável à locadora.
Assim, tendo por referência a diferença entre o que devia ( na sua perspectiva ) ter pago por via da redução de renda e o montante integral que efectivamente entregou à senhoria, concluiu que lhe assiste o direito de operar a respectiva compensação ao abrigo do disposto nos artigos 847º e 848º, do Código Civil, nada devendo, nessa medida - no fim de contas -, com a consequência improcedência do peticionado.
Apreciando :
Não é juridicamente possível reconhecer à locatária o direito à compensação de créditos de que se arroga nestes autos.
Com efeito,
A inquilina alegou no artigo 60º da contestação que “…até Novembro de 2010, liquidou a renda na sua totalidade “ ( cfr. fls. 66 ).
Assim sendo, tal significa que
Apenas no âmbito da presente acção ( e, mais concretamente, aquando da apresentação da respectiva contestação ), ao ser confrontada com o pedido de pagamento das rendas vencidas em falta, veio a locatária invocar o seu hipotético direito à redução da renda ao abrigo do disposto nos artsº 793º, 802º e 1040º do Código Civil ( cfr. respectivo artigo 83º, a fls. 73 ).
Isto quando já há vários meses tinha terminado a relação locatícia sub judice que fora mantida entre as partes.
Ora,
Nessa mesma altura, extinto que se encontrava, por denúncia, o contrato de locação, não existia cabimento legal para a exigência da redução parcial da renda, uma vez que já não vigoravam, entre senhorio e inquilino, os direitos e obrigações que conformavam essa relação jurídica.
Note-se que o próprio artigo 1040º do Código Civil, no qual a apelante ancora a sua defesa, está inserido no capítulo respeitante ao pagamento da renda ou aluguer ( subsecção II, da Secção III, do Capítulo IV atinente ao Contrato de Locação ), pressupondo, naturalmente, a subsistência do arrendamento.
Só nesse específico contexto, e no âmbito de um meio de defesa ao dispor do locatário, que tem os seus contornos desenhados a partir da figura da excepção do não cumprimento, genericamente prevista no artigo 428º, nº 1 do Código Civil, ganha pertinência a exigência legal da redução da renda.
Sobre este ponto, vide Calvão da Silva in “ Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória “, pags. 331 a 332, nota 599, onde pode ler-se :
“ …a exceptio não pode ser exercida pelo contraente que está obrigado a cumprir, rectius, a começar a cumprir em primeiro lugar, mas já pode ser oposta pela parte cuja prestação deva ser realizada depois. Por exemplo : ( … ) na locação : se a renda deve ser paga antecipadamente, o locador pode recusar a entrega da casa se o locatário não paga ; mas se já a entregou e o locatário não paga ( ou continua a não pagar ) a renda, aquele não é obrigado a garantir o gozo da coisa por este. Já se o locatário paga a renda e o locador não repara as deteriorações do imóvel que é obrigado a garantir, aquele pode suspender o “ pagamento da renda ( de toda a renda ) quando se trate de não cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa por este ; no caso de privação parcial do gozo, imputável ao locador, o locatário apenas poderá suspender o pagamento de parte da renda “.
Acresce que
Não era, de forma alguma, lícito à locatária proceder unilateralmente a suspensão total do pagamento da renda ao senhorio com fundamento na privação parcial do arrendado, nomeadamente pela degradação das suas condições de utilização.
De resto,
Esta questão tem sido recorrentemente apreciada pela jurisprudência que concluiu invariavelmente, nestas circunstâncias, pela falta de fundamento na lei para a suspensão total do pagamento de rendas, designadamente a pretexto do recurso ao expediente previsto no artigo 428º, nº 1 do Código Civil[2]
Em suma e concretamente,
Se o locatário permanecer no gozo do imóvel, e enquanto não proceder à sua entrega ao senhorio, deve pagar renda ( ainda que reduzida, desde que demonstrados, no momento próprio[3], os requisitos legais a tal conducentes ).
Ao invés,
Se nada é pago ao senhorio título de renda e o contrato vem a extinguir-se, terá inevitavelmente que considerar-se absolutamente curial a pretensão do senhorio quanto ao seu direito ao recebimento das rendas em falta, uma vez que este foi confrontado com a utilização gratuita, por outrem, de um bem que lhe pertence e que havia sido consensualmente cedido apenas a título oneroso.
Ora,
Tendo a inquilina pago as rendas ao senhorio, sempre na sua totalidade, sem haver, no momento próprio e adequado, suscitado o direito à redução do respectivo montante ( ao abrigo do disposto no artigo 1040º do Código Civil ) – como seria mister - não poderá, após ter incumprido a principal obrigação que lhe incumbe neste contrato, vir suscitar, retroactivamente, o exercício dessa faculdade ( a redução da renda ) de que implicitamente abdicou ( ou que – por razões que só a ela dizem respeito - não se lembrara até então de suscitar, através dos meios formais adequados ).
Vide, a este propósito, acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Dezembro de 2008 ( relator Nuno Cameira ), publicitado in www.jusnet.pt, onde se conclui que “ …uma vez que o réu deixou de satisfazer na totalidade a renda devida quando o máximo a que eventualmente teria direito seria suspender o respectivo pagamento em medida proporcionada à privação parcial do gozo, a conclusão a extrair não pode ser outra senão a de que incorreu em mora, com as inerentes consequências, correctamente decretadas pelas instâncias ( resolução do contrato, entrega do arrendado, devoluto, à autora, e condenação no pagamento das rendas vencidas e vincendas ) “[4].
Não há, pois, fundamento legal para a compensação visada pela Ré, uma vez que o pedido de redução de renda - constituindo uma suspensão parcial das obrigações do locatário, estritamente na expectativa de que o locador remova os obstáculos ao pleno gozo do arrendado e que se retome a partir de então a realização integral dessa prestação, assumindo-se tecnicamente como uma modalidade da exceptio non adimpleti contractus - não poderá ser exercido após a extinção ( mormente por denúncia do arrendatário ) da relação jurídica de arrendamento[5].
Subsistirá, sim e eventualmente, a abstracta possibilidade da locatária vir a demandar a senhoria com vista ao ressarcimento autónomo, por via indemnizatória, dos prejuízos directamente causados para a actividade comercial em função do incumprimento dos deveres de conservação e manutenção do arrendado que impendem sobre o locador.
Porém, não é disso que trata a presente acção.
Pelo que a decisão recorrida será confirmada neste tocante.
3 – Ampliação do recurso ( artigo 684º-A, do Código de Processo Civil, correspondente ao artigo 636º do Código Civil aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho ). Indemnização pela ausência da observância do prazo de aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
No âmbito da ampliação do recurso, veio o apelado senhorio referir :
Nos termos do art. 1098.º do Código Civil, o arrendatário pode impedir a renovação automática mediante comunicação ao senhorio com uma antecedência não inferior a 120 dias do termo do contrato.
Após os seis meses da duração efectiva do contrato, o arrendatário pode denunciá-lo a todo o tempo, mediante comunicação com uma antecedência não inferior a 120 dias.
Essa comunicação deve ser feita por carta registada com aviso de recepção, de acordo com o estabelecido no art. 9.º, nº 1 da Lei n.º6/1006, de 27-02.
A formalidade da comunicação prevista neste artigo não pode ser substituída por qualquer outra forma de comunicação menos solene e menos exigente do que a exigível.
A falta de observância deste formalismo não retira a eficácia da comunicação feita pelo arrendatário, mas fá-lo ocorrer na obrigação de proceder ao pagamento das rendas correspondentes ao período do pré-aviso em falta.
Contrariamente ao que vem referido na sentença, a ora Apelante não comunicou à Apelada que abandonaria o locado com a antecedência prevista na lei, ou seja, os 120 dias.
A Apelante comunicou, em finais de Outubro de 2010, que iria começar a procurar um novo espaço para se instalar, mas não comunicou à Apelada qual a data prevista para a entrega do locado.
Ainda que se considerasse que a comunicação verbal constitui uma forma válida e eficaz para denunciar um contrato de arrendamento (o que não considera a Apelada), a verdade é que a mesma apenas ocorreu em Janeiro de 2011 e não em Outubro de 2010.
Ocorrendo tal denúncia em Janeiro de 2011 e tendo a Apelante entregue o locado em Março de 2011 (60 dias depois) não está respeitado o pré-aviso de 120 dias;
A Apelante entende que a decisão do Mmo Juiz a quo violou os artigos 1098.º do Código Civil e 9.º, n.º1 da Lei n.º6/1006, de 27-02, pelo que deve ser revogada a Douta Sentença.
Respondeu a apelante Ré :
A sentença julgou provada matéria alegada pela Ré nos artigos Arts. 63.º, 64º, 67., Art. 68.º, Art. 69.ºArt. 70.º , Art. 72.º, Art 73e Art. 74 da contestação, matéria que a Autora não põe em crise na ampliação do objecto do recurso que apresenta.
Da matéria provada, infere-se que :
- a Ré, em Outubro de 2010 , 5 a 6 meses antes da entrega das chaves do locado, denunciou verbalmente o contrato de arrendamento junto do legal represente Autora.
- Este representante entendeu o perfeitamente o conteúdo da declaração da Ré, razão pela qual, de imediato, solicitou à Ré que permitisse a visita do imóvel por potenciais interessados na sua locação, referindo que, para tal, iria socorrer-se dos serviços de mediação imobiliária da empresa que mediara a locação da Ré, na sequência do que, ainda em 2010, a pedido da Autora, pelo menos uma pessoa interessada na locação do imóvel, visitou o locado.
Logo, o não reconhecimento da validade de denuncia realizada pela Ré e o consequente reconhecimento do pedido da Autora excederia manifestamente os limites impostos pela boa fé, bons costumes e mesmo pelo fim social ou económico da denuncia, o que tornaria o ser exercício ilegítimo por respeito ao preceituado instituto do abuso de direito, que a Ré, a cautela evocou em sua defesa o que uma vez mais se reitera.
Ou seja, impera que se considere como integralmente cumprido o disposto no artigo 9.º do NRAU, quando dos factos provados resulta que a intenção do arrendatário de ver cessado o contrato foi correctamente recebida, entendia e aceite pelo senhorio, como acontece no caso vertente dos presentes autos.
O legal representante da A. ao reagir à comunicação realizada em Outubro de 2010 com o pedido de permissão de acesso ao locado por parte de potências interessados na sua locação, demonstrou inequivocamente que referida comunicação foi por si perfeitamente recebida e compreendida.
Apreciando :
Concorda-se inteiramente com a posição assumida pelo juiz a quo relativamente à improcedência do recurso ( ampliado ) da apelada.
Com efeito,
A locatária informou antecipadamente a locadora de que pretendia, a muito breve trecho, entregar-lhe o locado, com a consequente à extinção por denúncia do contrato de arrendamento.
Tal propósito foi-lhe revelado em Outubro de 2010 e efectivamente concretizado em 1 de Abril de 2011.
De resto, durante este período o senhorio tomou a liberdade, com a anuência da inquilina, de promover visitas ao local dos potenciais interessados.
Socorreu-se, para tal, inclusivamente, dos serviços de mediação imobiliária da empresa que mediara a locação da Ré, na sequência do que, ainda em 2010, a pedido da Autora, pelo menos uma pessoa interessada na locação do imóvel visitou o locado.
Tal significa que
A A. teve prévio conhecimento do propósito de denúncia manifestado pela Ré, tendo-o compreendido e aceite, tratando de imediato de procurar novo inquilino para aquele espaço.
Não existe, face a este singular circunstancialismo e segundo os ditames gerais da boa fé que imperativamente devem presidir a todos os actos negociais ( artigo 762º, nº 2 do Código Civil ), fundamento para a subsistência da obrigação de proceder ao pagamento das rendas correspondentes ao período do pré-aviso em falta.
Com efeito,
É injustificada e abusiva a tentativa da obtenção do benefício do recebimento das rendas até ao fim do prazo estabelecido para o arrendamento, quando o senhorio, num clima de espontâneo entendimento e mútua cooperação, já sabia, vários meses antes da entrega do locado, que o inquilino estava disposto a entregar-lho – o que expressamente fez questão de lhe comunicar directa e pessoalmente – tendo a partir de então, com anuência do locatário, encetado a diligências conducentes à constituição de nova relação locatícia, como se já fosse plenamente segura e irreversível a anunciada extinção do contrato.
No mínimo, e por um elementar dever de lealdade e lisura negocial, impunha-se que o senhorio tivesse advertido o inquilino para o propósito de recebimento de tais rendas – que não têm como contrapartida qualquer efectivo gozo do imóvel -, o que poderia naturalmente levar a locatária a ponderar, nessas circunstâncias, o eventual protelamento da entrega do arrendado que – na ausência desse conhecimento – voluntária e espontaneamente realizou.
A figura do abuso de direito, genericamente prevista no artigo 334º do Código Civil, é suficiente para, perante os contornos específicos da presente situação, paralisar a pretensão da senhoria neste tocante.
O recurso do apelado, em sede de ampliação da apelação, terá necessariamente que improceder.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida ; julgar improcedente o recurso do apelado apresentado no âmbito da ampliação deste recurso.
Custas pela apelante e pela apelada, na proporção de 2/3 ( dois terços ) pela primeira e 1/3 ( um terço ) pela segunda.
Lisboa, 1 de Julho de 2014.
( Luís Espírito Santo ).
(Gouveia de Barros ).
( Conceição Saavedra ).
[1] Independentes dos factos controvertidos versados na impugnação da decisão de facto.
[2] Vide neste sentido : acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9 de Dezembro de 2008 ( relator Nuno Cameira ), publicitado in www.jusnet.pt, onde se refere que “ ..é entendimento comum que em matéria de locação a excepção do não cumprimento do contrato tem um limitado campo de aplicação, talvez porque, como salienta Aragão Seia ( Arrendamento Urbano, pag. 412 ) “ uma vez entregue ao locatário o gozo da coisa locada, o sinalagma em grande medida se desfaz. Certo, o locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatário ; mas esta é uma obrigação sem prazo ou dia certo para o seu cumprimento, ao passo que é a termo a do pagamento da renda “. “ ; acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 21 de Fevereiro de 2006 ( relator Borges Soeiro ), publicitado in www.jusnet.pt, onde se conclui “ No caso de privação parcial do gozo do prédio, imputável ao senhorio, o arrendatário tem o direito de suspender o pagamento da parte proporcional da renda ; o mesmo acontece quando o prédio apresente vícios. Contudo, já não é possível suspender o pagamento das rendas face à necessidade de obas no locado, por a obrigação de as efectuar não se contrapor já à obrigação de pagar a renda " ; acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10 de Dezembro de 2009 ( relator Abrantes Geraldes ), publicado in www.dgsi, donde consta que : “o contrato de arrendamento é de natureza sinalagmática. Todavia, tal característica não envolve a generalidade dos direitos e das obrigações, sendo necessário estabelecer uma distinção. Atento o art. 1022º do CC, a sinalagmaticidade verifica-se entre a obrigação do senhorio de proporcionar ao arrendatário o gozo do imóvel e a obrigação do arrendatário de pagar a renda acordada. Já não se verifica entre o pagamento de rendas e a mera realização de obras de conservação do locado a cargo do senhorio, obrigação de natureza complementar, submetida a condicionalismo diversificado que varia em função do teor do contrato, da sua natureza ou de outras circunstâncias que emergem de normas dispersas, designadamente do art. 1036º do CC, e das que regulam determinados contratos em razão da sua natureza ou da data da celebração (v.g. o art. 1111º do CC, em relação a arrendamentos comerciais posteriores a 1995, e os arts. 48º e 50º do NRAU, em relação a arrendamentos de pretérito).”; acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 22 de Maio de 2012 ( relator Fonte Ramos ), publicitado in www.jusnet.pt, onde se conclui “…uma vez que os executados deixaram de satisfazer na totalidade a renda devida quando o máximo a que eventualmente teriam direito seria suspender o respectivo pagamento em medida proporcionada à privação parcial do gozo, a conclusão a extrair não pode ser senão a de que incorreram em mora, com as inerentes consequências, nomeadamente, a resolução do contrato por falta de pagamento da renda ” ; acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 4 de Julho de 2013 ( relatora Maria Amália Santos ), publicitado in www.jusnet.pt onde se enfatiza que “ …a falta de pagamento ( da renda ) só pode ser total se o prédio não realiza cabalmente o fim a que é destinado, carecendo o mesmo das qualidades asseguradas no início do contrato ; em todos os outros casos, a falta de pagamento da renda apenas poderá ser parcial ( artigo 1040º do Código Civil ) “; acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 26 de Março de 2009 ( relator José Eduardo Sapateiro ), publicitado in www.dgsi.pt. onde se pode ler : “ …não estando provado pelos Réus tal situação de impossibilidade total do gozo do locado em virtude da não realização das obras reclamadas pela 1ª Ré, não podia esta invocar a excepção de não cumprimento como justificação para o não pagamento da renda…” ; acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 7 de Setembro de 2010 ( relator José Carvalho ), publicado in Colectânea de Jurisprudência, Ano XXXV, tomo IV, pags. 161 a 163, onde se enfatiza que “ O nº 1 do artigo 1040º alude a redução da renda no caso de o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa locada. Mas não é aceitável, segundo as exigências da boa fé – que postula uma linha de correcção e probididade – que o inquilino continue a habitar o locado apesar de este alegadamente carecer de “ condições de habitabilidade “, sem pagar qualquer contrapartida. A não realização de obras por parte da Autora podia ser fundamento para os RR. resolverem o contrato ( nº 4 do artigo 1083º ) ; não para usarem o prédio que tomaram de arrendamento como se unilateralmente volvessem de arrendatários em comodatários. Os RR. não tinham fundamento para cessarem na totalidade o pagamento das rendas, uma vez que continuam a habitar no local arrendado “ ; acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 3 de Abril de 2014 ( relatora Fátima Galante ), onde se concluiu que não resultando provado que a invocada deterioração do locado impossibilitava o inquilino da sua utilização, improcede a excepção de não cumprimento invocada, não existindo fundamento para o não pagamento das rendas ; acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 29 de Janeiro de 2009 ( relator Fernando Bento ) publicado in Colectânea de Jurisprudência, Ano XXXIV, Tomo I, pags. 271 a 274.
Neste mesmo sentido, refere Aragão Seia in “ Arrendamento Urbano “, pag. 395 : “ …não é possível suspender o pagamento das rendas face à necessidade de obras no locado, por a obrigação de efectuar estas não se contrapor à obrigação de pagar a renda “.
Sobre esta temática, afirma, ainda Gravato Morais in “ Falta de pagamento da renda no arrendamento urbano “, pag. 207, que “ a falta de pagamento só pode ser total se o prédio não realiza cabalmente o fim a que é destinado, carecendo o mesmo das qualidades asseguradas no início do contrato. Em todos os outros casos, a falta de pagamento apenas poderá ser parcial “.
[3] Ou seja, durante a vigência do contrato, aquando do vencimento da obrigação de pagamento da renda ao senhorio.
[4] Vide, ainda, acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Outubro de 2007 ( relator Jaime Valente ) publicitado in www.jusnet.pt..
[5] Através da exceptio non adimpleti contractus o excepcionante não nega o seu dever de cumprir, apenas visando o efeito dilatório na realização da sua prestação, diferindo-a para o ulterior momento em que recebe a contraprestação que lhe é devida.
Sobre este ponto, refere Vaz Serra in Revista de Legislação e Jurisprudência, Ano 105º, pagina 238 : “ A fórmula legal não é inteiramente rigorosa, pois o que a excepção supõe é que um dos contraentes não esteja obrigado, pela lei ou pelo contrato, a cumprir a sua obrigação antes do outro ; se o não estiver pode ele, sendo-lhe exigida a prestação, recusá-la, enquanto não for efectuada a contraprestação.
Por conseguinte, a excepção pode ser oposta ainda que haja vencimentos diferentes ( … ) apenas não podendo ser oposta pelo contraente que devia cumprir primeiro…”.