| Decisão Texto Integral: | Acordam na Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
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I – B... intentou acção declarativa com processo sumário contra C... e D....
Alegou o A., em resumo, ser proprietário, em comum e sem determinação de parte ou direito, do prédio urbano sito na Rua ..., Amadora, cujo r/c esquerdo, na pendência de usufruto, fora dado de arrendamento pelos usufrutuários ao R. que é casado com a R.; tendo falecido os usufrutuários, caducou o contrato de arrendamento, tendo sido comunicada aos RR. a aludida caducidade.
Pediu que fosse declarado cessado por caducidade o contrato de arrendamento, sendo os RR. condenados a despejar o local arrendado.
Os RR. contestaram, também por excepção, invocando, designadamente, verificar-se uma situação de abuso de direito e, para o caso de se concluir pela caducidade do contrato, deduziram reconvenção pedindo que seja reconhecido terem direito a novo contrato de arrendamento e a condenação dos AA. a pagarem-lhe uma indemnização por benfeitorias no valor de € 5.241,59 €, acrescida de juros.
Houve resposta à contestação e à reconvenção.
Na contestação os RR. haviam pedido a intervenção principal, como associados do A., de E..., F..., G..., H..., I... e J..., comproprietários do imóvel. O chamamento foi admitido, sendo citados os chamados.
Foi fixado à acção o valor de € 20.409,54 e determinado que os autos seguissem a forma de processo comum ordinário.
O processo prosseguiu vindo, a final, a ser proferida sentença que julgou a acção e a reconvenção improcedentes – esta porque prejudicada - absolvendo RR. e AA. do pedido.
Da sentença apelaram os AA., concluindo nos seguintes termos a respectiva alegação de recurso:
1. Na sentença do Tribunal a quo que julgou improcedente a acção, e onde se absolveu os RR. do pedido, a douta fundamentação foi a de que "os AA. ao remeterem aos RR. uma carta em que não fazem qualquer alusão à caducidade do contrato de arrendamento com a consequente obrigação de devolução do prédio, ao terem pela pessoa da Drª H... a quem exclusivamente incumbiram de administrar o prédio onde se situa o locado tido com uma vizinha dos RR. a conversa referida em supra 1 a 4 e junto dos próprios RR. a conversa referida em supra 5, impediram que estes atempadamente pudessem informar-se sobre os direitos que lhes assistiam em consequência da caducidade e os exercessem atempadamente por confiarem que nada mudaria ", motivo pelo qual concluiu o Tribunal a quo que os ora recorrentes agiram em abuso de direito na modalidade do venire contra factum proprium.
Com tal fundamentação não pode o recorrente conformar-se, porquanto
2. As falecidas K... e L... instituíram usufruto simultâneo e sucessivo a favor de um conjunto de pessoas, sendo que foram instituídos herdeiros da nua propriedade, mas sob condição da sua sobrevivência face ao último usufrutuários, um outro conjunto de pessoas.
3. Com o falecimento da última usufrutuária (em 15 de Maio de 2004), no caso concreto a Sr. M... (o qua1 foi comunicado por carta registada com A/R aos recorridos a 14 de Setembro de 2004), operou-se a extinção do direito de usufruto (cf. Artigo 1476°, n.° 1 alínea a) do Código Civil), ou seja, cessou o direito de usufruto com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento com os recorridos.
4. É doutrina do Professor Doutor Galvão Telles que a caducidade é a extinção automática do contrato, como mera consequência de algum evento a que a lei atribui esse efeito. Aqui o contrato resolve-se ipso juri, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional e privada, tendente a extingui-lo (Contratos Civis, Boletim 83, página 151);
5. Não decorre das normas legais aplicáveis ao caso aqui em questão que é necessário referir, expressamente, que o contrato de arrendamento caducou, ipso juri, pela morte da última usufrutuária e que, a partir de então, teriam os recorridos o prazo de 30 dias pare exercer o Direito a novo arrendamento;
6. A este respeito veja-se o entendimento do Tribunal 1ª Instância (4º Juízo Cível de Lisboa), relativamente a caso totalmente idêntico: "o que se impõe é que o novo proprietário proceda à comunicação dos seguintes factos:
- o óbito do usufrutuário;
- a identificação dos novos proprietários;
Estes são os factos necessários para que o arrendatário tenha conhecimento de que o contrato de arrendamento caducou e que o direito a novo arrendamento surgiu.
Por sua vez, o titular do direito a novo arrendamento deverá, em 30 dias a contar do conhecimento da caducidade, comunicar ao novo senhorio a sua intenção de exercer o direito, sob pena do direito caducar (art. 94, n° 4 do RAU).
Ao contrário do que alega a ré, cabe a esta provar que no prazo previsto exerceu tal direito, procedendo à comunicação correspondente. O senhorio só terá de aguardar os 30 dias previstos, pois sabe que decorrido tal prazo o arrendatário já não poderá exercer tal direito.
Alega a ré que é analfabeta e que a comunicação feita é insuficiente, pelo que o prazo para a comunicação só poderá contar-se a partir do fornecimento dos elementos necessários.
Ora, os elementos necessários ao exercício de tal direito foram transmitidos à ré. Esta só teria de comunicar que pretendia novo arrendamento e fazê-lo para a morada constante da carta do A. Não se percebe que outros elementos seriam essenciais, sendo certo que ao A. não pode ser exigido mais, pois não tem o dever de informar a ré do que da lei decorre, não podendo a ignorância desta relevar para o caso”
7. A. este respeito veja-se também, relativamente a caso totalmente idêntico refere-se que "Com o falecimento da senhorio usufrutuária resolve-se ipso jure o contrato de arrendamento, devendo ser levado ao conhecimento do inquilino a oposição do senhorio, à sua manutenção no gozo do objecto do arrendamento caducado. Tal caducidade opera em quadro de objectividade, não relevando o conhecimento ou o desconhecimento pelo arrendatário de que o senhorio era mero usufrutuário em relação ao arrendamento." - Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 10174/07-1 de 08-01-2008, relator Rosário Gonçalves, alcançável in;
8. E ainda acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, processo 4733/2004-7 de 22-06-2004, relator Vaz das Neves, alcançável in www.dgsi.pt, refere-se que "no caso dos autos estamos perante a situação prevista na alínea c) do artigo 1051 ° do Código Civil em que o direito cessou com a morte da usufrutuária que havia celebrado o contrato de arrendamento. Nestes casos, e de acordo com o disposto no n.° 2 do artigo 66° do RAU, tem o arrendatário direito a novo arrendamento, nos termos do artigo 90° do mesmo RAU. Mas tal direito deve ser exercido no prazo de 30 dias subsequente à caducidade do contrato anterior. E, considerando que a caducidade é a extinção automática do contrato em consequência, no caso concreto, da morte da senhoria usufrutuária, o contrato resolveu-se ipso jure, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade, jurisdicional ou privada, tendente a extingui-lo. O fundamento — morte da senhoria usufrutuária — opera por si e imediatamente."
9. Não se consegue, desde modo, perceber como foi o Tribunal a quo aplicar a este caso o regime jurídico do abuso de Direito, quando os primitivos proprietários transmitiram, oportunamente, aos recorridos todos os elementos necessários na carta de 14 de Setembro de 2004 para que estes tirassem as consequências jurídicas que da morte da última usufrutuária decorria;
10. Considerar o contrário significa que está a valorar-se o desconhecimento da lei por parte dos recorridos, o que, como é de conhecimento (artigo 6º do Código Civil) "não justifica a falta do seu cumprimento nem isenta as pessoas das sanções nela estabelecidas";
11. Nem sequer a conversa havida entre a Dr.ª H... (na qualidade de administradora dos bens da herança) a vizinha dos recorridos uma vez que, como muito bem diz "apenas se apurou que a D. N.. teve uma conversa com a Dr.ª H... mas não se apurou que nessa conversa a D. N... tivesse dado a conhecer a intenção dos RR. de exercerem o seu direito a um novo arrendamento".
12. Acrescente-se ainda que, nem sequer o recebimento das rendas subsequentes teve como intuito criar nos recorridos confiança que a situação estaria a ser analisada e ponderada, nada estando ainda decidido.
13. Na verdade, "o facto de se receberem as rendas não pode merecer outra interpretação que não a contrapartida pela permanência dos réus no locado, pois, enquanto este não for entregue tem o autor o direito de receber a quantia correspondente ao convencionado no contrato de arrendamento, nos termos do art. 1045°. do Código Civil" — vide novamente a este respeito o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 10174/07-1 de 08-01-2008, relator Rosário Gonçalves, alcançável in;
14. Mal esteve o Tribunal a quo ao julgar improcedente a presente acção com base no instituto do abuso de direito, sendo este absolutamente inexistente.
15. Por fim, note-se que a caducidade do contrato de arrendamento sub judice opera ipso jure sem necessidade de qualquer manifestação de vontade. E se assim é, uma vez operada a caducidade os RR. não dispõem de título que legitime a detenção do local arrendado.
16. Aliás, tal entendimento motivou o voto de vencido do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 28-02-2008 (acórdão este citado na sentença do Tribunal a quo) – onde se refere que "Entendi que, pese embora a factualidade dada como provada, uma vez operada, no caso, a caducidade do arrendamento, não dispõe a R. de título justificativo para a detenção do local arrendado. Votei, assim, no sentido de se considerar a acção procedente revogando-se a decisão recorrida" – voto de vencido do juiz Desembargador António Ferreira de Almeida (destaque nosso).
17. Motivo pelo qual deve a sentença do Tribunal a quo ser revogada, devendo considerar-se totalmente como procedente a acção de despejo intentada contra os ora recorridos.
Os RR. contra alegaram nos termos de fls. 548 e seguintes.
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II - O Tribunal de 1ª instância julgou provados os seguintes factos:
Dos factos assentes:
A) As falecidas K... e L..., instituíram, por testamento, o usufruto simultâneo, sucessivo e vitalício, de todos os seus bens imobiliários a favor de:
. XX...;
.O...;
. P...;
.Q..., que também usou o nome de Q1...;
.R...;
.S...;
.T...;
.U... e,
.X....
.B) Foram, de igual forma, instituídos herdeiros da nua propriedade, mas sob a condição da sua sobrevivência face ao último usufrutuário:
.Y..., falecido em 1977-09-31;
.W..., falecido em 1972-07-06;
.F...;
.E...;
.I...;
.B...;
.H...;
.G... e,
.V..., falecido em 2003-01-02.
.C) Na pendência do usufruto, foi deliberado por unanimidade procederem à venda de alguns bens imóveis que compunham a herança aberta.
.D) Com o produto da venda foram adquiridos outros bens imóveis que passaram a integrar a herança, entre os quais, o prédio urbano sito na Rua ..., na Amadora, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.° ..., e inscrito na matriz sob o art. ....
.E) O usufruto do prédio urbano sito na Rua ..., na Amadora, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.° ..., mostra-se inscrito a favor de G...; O...; P...; Q...; R...; S...; T...; U... e X....
.F) A nua propriedade do prédio urbano sito na Rua ..., em Amadora, descrito na ... Conservatória do Registo Predial ..., sob o n° ..., mostra-se inscrita a favor de Y...; W...; F...; E...; I...; B...; H...; G... e V....
.G) Por contrato de arrendamento outorgado em 1975-12-02, com inicio em 1975-12-01, R..., na qualidade de administrador dos usufrutuários da herança de L... proporcionou a C..., o gozo, utilização e fruição do rés-do-chão esquerdo, do prédio urbano sito na Amadora, na Rua ..., para sua habitação e pelo prazo de 6 meses, renováveis, mediante o pagamento da quantia mensal de 720$00, a pagar adiantadamente em casa do senhorio ou no local que este indicar, no 1.° dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
.H) Os usufrutuários XX; O...; P...; R...; S...; T...; U... e, X.... faleceram em 1995-12-20, 1952-05-22, 1971-06-12, 1988-02-04, 1981-01-25, 1968-10-01, 1987-06-21 e 1972-09-01, respectivamente.
.I) A usufrutuária M... faleceu em 2004-05-15.
.J) Y..., W... e V... faleceram em 1977-09-31, 1972-07-06 e 2003-01-02, respectivamente.
.L) O Autor, através da sua mandatária, Dr.ª MC, por carta datada e enviada aos Réus em 2004-09-14, e por estes recebida, comunicou-lhe, além do mais, que «faleceu, no dia 15 de Maio de 2004, a Ex.ma Senhora D. Q..., última usufrutuária do prédio sito na Rua ....., Amadora, cuja fracção se encontra arrendada a V. Exª.».
.M) Os RR não comunicaram por escrito a sua pretensão a um novo arrendamento.
Da base instrutória:
.1. A vizinha dos RR. do 3° andar esquerdo – D. N... – contactou a Dr.ª H... solicitando informação sobre a carta datada de 14.09.2004, em relação ao contrato de arrendamento.
.2. A vizinha dos RR igualmente perguntou se as rendas continuavam a ser pagas da mesma maneira e a favor da mesma pessoa.
.3. Tendo a Drª. H... respondeu que continuava tudo na mesma.
.4. Na mesma conversa a Dr.ª H... disse que naquele momento os comproprietários não sabiam se iam vender os andares ou fazer novos contratos.
. 5. Algumas semanas após a conversa referida em 1, os RR. foram contactados telefonicamente pela secretária da Dr.ª. H..., tendo-lhes sido solicitada informação sobre a sua identificação com o pretexto de proceder à actualização das fichas dos inquilinos.
.6. A Drª. H... era a única herdeira que os RR. tinham possibilidade de contacto.
.7. Até à data da interposição da presente acção, nenhum dos herdeiros da nua propriedade manifestou qualquer oposição à permanência dos RR no arrendado, depois do falecimento da última usufrutuária.
.8. Desde o ano 2000 que os RR. a solicitação da Dr.ª H... pagam a renda através de depósito bancário na conta n° ..., do BES, aberta em seu nome.
.9. Em Maio de 2002 a Dr.ª H... comunicou aos RR que o local do pagamento da renda passaria a ser no seu escritório.
10. Passado algum tempo os RR. acordaram com a Dr.ª H... que a renda continuaria a ser paga por depósito bancário na sua conta.
11. O que vem acontecendo.
.12. Nos últimos quatro anos a Dr.ª H... contacta os inquilinos do prédio, recebe as rendas na sua conta bancária e trata dos assuntos do imóvel.
.13. Com excepção da emissão dos recibos e das cartas de actualização das rendas.
.14. Em 1995, verificaram-se infiltrações na casa dos RR..
.15.Em consequência das referidas infiltrações as paredes da casa dos réus apresentavam humidade e o tecto da sala e da casa de banho estavam escuros devido à humidade.
.16.Face às infiltrações descritas foram efectuadas algumas reparações por conta da senhoria.
.17. Não obstante as aludidas reparações mantiveram-se os problemas de infiltrações e humidades.
.18. Em 2001 parte dos azulejos da cozinha e da casa de banho caíram ou racharam.
.19.Toda a canalização da cozinha e da casa de banho começou a revelar o desgaste de mais de 20 anos de uso.
.20. Em 2001 a D. Q... recusou-se a realizar quaisquer obras.
.21. Perante tal posição, os RR comunicaram à D. Q... que iriam proceder à realização de obras.
.22. Os RR substituíram a canalização da cozinha e da casa de banho, pintaram o andar, colocaram janelas de alumínio na cozinha e na sala e colocaram novos mosaicos e loiças sanitárias na casa de banho.
.23. Com os trabalhos descritos em 22) os RR despenderam 3.491,59 euros.
.24. Em 2004 voltaram a verificar-se infiltrações no andar.
.25.Em 2004 os RR efectuaram novas obras no andar,
.26. Em data anterior a 2000 a Dr.ª H... juntamente com a D. Hy..., solicitadora, eram ambas titulares de uma conta no BES onde eram depositadas as rendas do locado e de outros andares do mesmo prédio.
.27. Não tendo a Dr.ª H... efectuado qualquer movimento da conta.
.28. Após o falecimento da última usufrutuária foi deliberado pelos actuais proprietários que a D. Hy...e deixaria de ter qualquer participação na administração do prédio, exercendo as funções de administradora exclusivamente a Dr.ª H....
.29. O arrendado destina-se a ser vendido pelos actuais comproprietários.
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III – Das conclusões da apelação interposta pelos AA. – e são essas conclusões que definem o objecto dos recursos, consoante resulta dos arts. 684, nº 3 e 690, nº 1 do CPC – decorre que, fundamentalmente, as questões que nos são colocadas são as seguintes:
- se o contrato de arrendamento que havia sido celebrado caducou;
- se estamos perante uma situação de abuso de direito e respectivas consequências;
- se o R. tem direito a celebrar um novo contrato de arrendamento;
- se os RR. têm direito a receber os valores reclamados a título de benfeitorias realizadas.
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IV – 1 - Na sentença recorrida entendeu-se que muito embora as circunstâncias dos autos nos conduzam à caducidade do contrato de arrendamento, o direito dos AA. quedara paralisado por se verificarem os pressupostos do abuso de direito - o que levou à improcedência da acção, ficando prejudicada a reconvenção.
Os apelantes defendem, por seu turno, que com a caducidade se extinguiu ipso juri o contrato e que operada a caducidade os RR. não dispõem de título que legitime a detenção do locado, não se verificando, aliás, o abuso de direito.
Vejamos.
A caducidade é uma forma de cessação do vínculo obrigacional de base legal – o contrato cessa ope legis pela verificação de determinado facto nos termos prescritos na lei. Diz-se que o contrato caduca «quando sobrevém um facto cuja ocorrência determina, de forma automática, a extinção do contrato, sem necessidade, portanto, de declaração a tal dirigida» ([1]). Assim, «o contrato caduca quando se extingue ope legis, sem necessidade de qualquer manifestação de vontade tendente a esse resultado, em consequência de certo evento, e a partir do momento em que se verifica o contrato cai por si» ([2]).
A caducidade do contrato de locação implicará, nos termos gerais, a cessação do vínculo em razão da ocorrência de um facto jurídico a que se confere o efeito extintivo, seguindo o regime geral embora com determinadas concretizações; todavia, em sede de arrendamento, a cessação do contrato por caducidade apresenta especificidades decorrentes da especial protecção conferida ao arrendatário ([3]) ([4]).
O art. 66 do RAU consagra um regime geral de caducidade para os arrendamentos urbanos nos casos previstos no art. 1051 do CC.
Efectivamente, conforme o nº 1 do art. 66 do RAU, ressalvado o disposto quanto a regimes especiais, o arrendamento caduca nos casos fixados no art. 1051 do CC – logo, o arrendamento caduca «quando cesse o direito ou findem os poderes legais de administração com base nos quais o contrato foi celebrado» (nº 1-c) daquele art. 1051). Sendo certo que a operatividade desta causa de caducidade é objecto de alguma restrição pelo art. 1052 do CC que estabelece que ela não se verificará em algumas circunstâncias (que não se reconduzem ao caso dos autos).
Consistindo o usufruto no direito de gozar temporária e plenamente uma coisa ou direito alheio, sem alterar a respectiva forma ou substância (art. 1439 do CC), se o usufrutuário, no uso dos poderes que a lei lhe confere de usar, fruir e administrar a coisa (art. 1446 do CC) celebrar um contrato de locação, tal contrato caducará por sua morte - sendo o usufruto vitalício – porque cessou, então, o direito com base no qual o contrato foi celebrado.
Sucede que no caso de caducidade do contrato de arrendamento para habitação com base na alínea c) do art. 1051 do CC, consoante o nº 2 do art. 66 do RAU, o arrendatário tem direito a um novo arrendamento: o contrato caduca extinguindo-se a relação contratual, mas confere-se ao arrendatário o direito a celebrar um novo contrato de arrendamento, nos termos do art. 90 do RAU ([5]).
Deste modo, «o ex-arrendatário cujo contrato haja caducado nos termos da alínea c) pode ainda aspirar a manter-se no prédio arrendado mediante a feitura de um novo contrato», contando-se o prazo para o exercício do direito (art. 94, nº 1) «a partir da data do conhecimento do facto que determinou a caducidade» ([6]).
Realmente, o nº 1 do art. 94 do RAU dispõe que «o direito ao novo arrendamento deve ser exercido mediante declaração escrita enviada ao senhorio nos 30 dias subsequentes à caducidade do contrato anterior». Todavia, se o arrendatário apenas souber da morte do usufrutuário passados mais de 30 dias do seu falecimento, ou se o senhorio tiver escondido a sua qualidade de usufrutuário, concedendo a lei ao arrendatário o direito a novo arrendamento tem de lhe facultar os meios necessários à sua concretização – e esses «são os de lhe permitir que exercite o seu direito nos 30 dias subsequentes ao conhecimento da caducidade». Deste modo, o «direito do inquilino fazer a declaração escrita ao novo senhorio pode prolongar-se no tempo» ([7]).
Ora, o conhecimento do facto que determinou a caducidade e a que a lei alude é integrado «pelo conhecimento da qualidade de usufrutuário do primitivo senhorio e pelo conhecimento da sua morte, isto é, de todas as circunstâncias que permitissem ao inquilino avaliar a situação» ([8]).
A lei não impõe que o proprietário proporcione quaisquer outras informações ao inquilino.
Tecidas estas considerações gerais, atentemos mais concretamente ao caso dos autos.
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IV – 2 - As falecidas K... e L..., haviam instituído, por testamento, o usufruto simultâneo, sucessivo e vitalício, de todos os seus bens imobiliários.
Neste contexto, consoante resulta dos factos provados acima referidos, relativamente ao prédio urbano a que se reportam os autos, sito na Rua ..., na Amadora fora instituído usufruto, mostrando-se este inscrito na ... Conservatória do Registo Predial ... a favor de XX...; O...; P...; Q...; R...; S...; T...; U... e X....
Já a nua propriedade do referido prédio mostrava-se inscrita a favor de Y...; W...; F...; E...; I...; B...; H...; G... e V....
Por contrato escrito outorgado em 2-12-1975, com inicio em 1-12-1975, R..., na qualidade de administrador dos usufrutuários da herança de L... declarou proporcionar ao aqui R., C..., o gozo, utilização e fruição do rés-do-chão esquerdo, do prédio urbano sito na Amadora, na Rua ..., para sua habitação e pelo prazo de 6 meses, renováveis, mediante o pagamento da quantia mensal de 720$00, a pagar adiantadamente em casa do senhorio ou no local que este indicar, no 1.° dia útil do mês anterior àquele a que disser respeito.
Do contrato escrito em referência consta, pois, que o referido R..., ao dar de arrendamento o rés do chão em referência, o fez na qualidade de administrador dos usufrutuários – tendo subscrito o contrato de arrendamento (fls. 58-59) o R. tinha conhecimento da qualidade de usufrutuários dos senhorios.
Por outro lado, o primitivo A., através da Dr.ª H..., sua mandatária e comproprietária do imóvel, por carta datada e enviada aos RR. em 14-9-2004, e por estes recebida, comunicou-lhe, além do mais, que «faleceu, no dia 15 de Maio de 2004, a Ex.ma Senhora D. Q..., última usufrutuária do prédio sito na Rua ..., Amadora, cuja fracção se encontra arrendada a V. Exª.».
Por via desta carta os RR. tiveram conhecimento de que todos os usufrutários/senhorios haviam falecido – a última dos quais em 15-5-2004.
E, efectivamente, os vários usufrutuários haviam falecido, a última dos quais – Q... – em 15-5-2004.
Isto significa, face ao que acima expusemos que o contrato de arrendamento que havia sido celebrado entre os usufrutuários – através do administrador – e o R. caducou, com a morte de todos aqueles, extinguindo-se efectivamente a relação contratual – sem prejuízo da lei conferir ao arrendatário o direito a que fosse celebrado um novo contrato de arrendamento.
O facto de até à data da interposição da presente acção nenhum dos proprietários ter manifestado qualquer oposição à permanência dos RR. no arrendado, depois do falecimento da última usufrutuária não tem quaisquer consequências – apenas as teria se os RR. tivesssem permanecido no locado pelo período previsto no art. 1056 do CC.
Por outro lado sendo o conhecimento do facto que determinou a caducidade integrado pelo conhecimento da qualidade de usufrutuário do(s) primitivo(s) senhorio(s) e pelo conhecimento da sua morte, correspondendo estas às circunstâncias que permitem ao inquilino avaliar a situação, o R. (inquilino) teve conhecimento dessas circunstâncias – o que decorre, respectivamente, do acima apontado teor do contrato de arrendamento, bem como do texto da carta enviada em 14-9-2004, a qual foi recebida.
O conhecimento em causa, todavia, só relevará para efeitos do direito ao novo arrendamento que ao R. assistiria, não interferindo na caducidade do contrato de arrendamento anteriormente celebrado, efectivamente verificada.
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IV – 3 - A sentença recorrida ancorou-se no abuso de direito, considerando com base no mesmo paralisado o direito dos AA..
Todavia, procedendo a caducidade do contrato de arrendamento da morte dos usufrutuários, porque cessou o direito com base no qual o mesmo foi celebrado, a posterior actuação dos AA., reconduza-se ou não ao abuso de direito, não influi naquela caducidade – porque já operada - nem nos respectivos efeitos.
Verificada a caducidade o contrato de arrendamento deixara de subsistir e o eventual abuso de direito apenas se poderia repercutir no que respeita ao direito a um novo arrendamento por parte do R..
O direito a novo arrendamento consiste no direito a exigir do senhorio que celebre com o beneficiário um novo contrato de arrendamento – se o titular do direito o quiser exercer o senhorio está obrigado a celebrar o contrato de arrendamento, nos precisos termos previstos na lei, podendo embora paralisar o direito do beneficiário invocando uma das situações que, face ao art. 93 do RAU, legitimam uma recusa lícita ([9]).
Cabendo ao R. exercer o direito a novo arrendamento nos 30 dias subsequentes ao conhecimento da caducidade (arts. 60, nº 2 e 94 do RAU), o seu direito caducava se não observasse aquele prazo (nº 4 do art. 94), cabendo aos AA. – como o fizeram – prevalecer-se da caducidade, invocando-a. Ora, o eventual abuso de direito dos AA. apenas se poderia colocar neste âmbito: tendo os AA. actuado abusivamente não poderiam prevalecer-se da caducidade do direito do R. a um novo arrendamento.
Mas, verificar-se-á o abuso de direito?
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IV – 4 - Dispõe o art. 334 do CC que é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa-fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Trata-se de uma figura correspondente a uma válvula de segurança para obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico imperante em que, por particularidades ou circunstâncias especiais do caso concreto, redundaria o exercício de um direito conferido pela lei.
O abuso pressupõe a existência do direito (direito subjectivo ou mero poder legal) embora o titular se exceda no exercício dos seus poderes.
Os limites impostos pela boa fé - a ela se reportando a sentença recorrida que se apoia numa actuação do titular do direito em venire contra factum proprium – têm em vista a boa fé objectiva, com apelo aos dados básicos do sistema concretizados através de princípios mediantes, como a tutela da confiança e a primazia da materialidade subjacente ([10]). Dever respeitar-se a boa fé no exercício dos direitos exprime a ideia de que nesse exercício se deverão observar os vectores fundamentais do sistema que atribui aqueles direitos.
A locução venire contra factum proprium traduz o exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente; verificam-se duas condutas da mesma pessoa lícitas em si e diferidas no tempo, sendo a primeira – o factum proprium – contrariada pela segunda e residindo o óbice na oposição entre ambas ([11]). A sua base legal reside no art. 334 e na boa fé objectiva, mas a aplicação passa pela tutela da confiança: um comportamento não pode ser contraditado quando ele seja de molde a suscitar a confiança das pessoas. Na concretização da confiança apontar-se-iam, em princípio, quatro proposições: uma situação de confiança, uma justificação para essa confiança, um investimento de confiança, a imputação da situação de confiança criada à pessoa que vai ser atingida pela protecção dada ao confiante.
Vejamos.
A carta enviada pelo A., através da sua mandatária e recepcionada pelos RR. deu conhecimento a estes da morte da última usufrutuária, mas não os esclareceu da que de tal derivava a caducidade do contrato. Seria mais transparente se o fizesse, mas a lei não obrigava os AA. a tal, devendo os próprios RR. cuidar de obter informação sobre as consequências advenientes do facto de que lhes davam conhecimento, com o interesse correspondente á importância que cabe ao que diz respeito à habitação.
Por outro lado, perguntava-se – artigos 1 a 4 da Base Instrutória – se os RR., por intermédio da sua vizinha do 3º andar esquerdo, contactaram a Drª H..., solicitando informação sobre a carta datada de 14-9-2004 e sobre se as rendas continuavam a ser pagas da mesma maneira e a favor da mesma pessoa, tendo a Drª H... dito que continuava tudo na mesma, não sabendo, por ora, se iam vender os andares ou fazer novos contratos. Perguntava-se, ainda, se os RR. comunicaram àquela Drª H..., através da mesma vizinha, que pretendiam manter o contrato de arrendamento – artigo 5 da Base Instrutória.
Ora, o que se provou foi, somente, que a vizinha dos RR. do 3° andar esquerdo contactou a Dr.ª H... solicitando informação sobre a carta datada de 14-9-2004, em relação ao contrato de arrendamento e que a vizinha dos RR. igualmente perguntou se as rendas continuavam a ser pagas da mesma maneira e a favor da mesma pessoa, tendo a Drª. H... respondido que continuava tudo na mesma e que naquele momento os comproprietários não sabiam se iam vender os andares ou fazer novos contratos.
Não se provou que a vizinha dos RR. na sua conversa com a Drª. H... tivesse agido como “intermediária” dos RR., fazendo-lhe perguntas por incumbência destes, nem que aquela vizinha tivesse comunicado à Drª H... que os RR. pretendiam continuar como inquilinos na casa, nem mesmo que a conversa havida entre a vizinha dos RR. e a Drª H... houvesse sido relatada aos RR. tendo determinado a sua posterior actuação – ou, mais concretamente, levando a que eles não fizessem qualquer comunicação escrita no sentido de exercerem o seu direito a um novo arrendamento. Saliente-se que nada nos diz que «a carta datada de 14-9-2004» mencionada na resposta aos artigos da Base Instrutória fosse a carta recebida pelos RR. e não se referisse a vizinha do 3° andar esquerdo a idêntica carta por ela recebida.
Aliás, tendo a Drª. H... respondido que continuava tudo na mesma e que naquele momento os comproprietários não sabiam se iam vender os andares ou fazer novos contratos, tal resposta não é desconforme com o posteriormente sucedido. É aceitável a resposta de que continuava tudo na mesma à pergunta sobre as rendas continuarem a ser pagas da mesma maneira e a favor da mesma pessoa, e a menção a não saberem se iam vender os andares ou fazer novos contratos (de arrendamento) tendo em conta a solicitação de informação (em geral) sobre a carta datada de 14-9-2004.
Não se vislumbra aqui uma conduta que tenha vindo a ser contrariada posteriormente por outra – aliás, foi dito que os comproprietários ainda não sabiam se iam vender os andares ou fazer novos contratos, sendo consentânea esta última hipótese com o exercício, pelos inquilinos, do direito a um novo arrendamento. Não foi prestado esclarecimento sobre como deveria ser exercido esse direito, mas pelo facto de a Drª H..., comproprietária e mandatária do primitivo A. ser, também, advogada, não tinha que esclarecer os inquilinos sobre como deveriam actuar para exercerem os seus direitos. Seria mais generoso da sua parte, mas não estava obrigada a fazê-lo – nem mesmo por um dever geral de agir de boa fé.
Igualmente do facto de se ter provado que algumas semanas após aquela conversa os RR. foram contactados telefonicamente pela secretária da Dr.ª. H..., tendo-lhes sido solicitada informação sobre a sua identificação com o pretexto de proceder à actualização das fichas dos inquilinos, não se poderá tirar quaisquer consequências em termos de criação nos RR. da convicção de que o contrato estava em vigor.
Conclui-se, pois, que não se verifica o abuso de direito – que, de qualquer modo, a verificar-se apenas teria as consequências apontadas em IV – 3). Sempre sendo de ter em conta, então, que mesmo que os senhorios não pudessem prevalecer-se da invocação da caducidade do exercício pelo R. do seu direito a um novo arrendamento, verificar-se-ia a excepção prevista na alínea a) do art. 93 do RAU - que permite ao senhorio recusar o novo arrendamento quando pretenda vender o prédio ou a fracção arrendada – uma vez que se provou que o arrendado se destina a ser vendido pelos actuais comproprietários.
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IV - 5 – Tendo caducado o contrato, nos termos acima referidos, e não podendo os RR. obstar ao despejo com fundamento no direito a um novo arrendamento – por ter caducado o direito ao seu exercício, uma vez ultrapassado o prazo previsto na lei - a acção procede.
Assim sendo, haverá que considerar o pedido reconvencional deduzido atentas as benfeitorias realizadas no locado.
Provou-se, a propósito, que em 1995 se verificaram infiltrações na casa dos RR. em consequência das quais as paredes apresentavam humidade e o tecto da sala e da casa de banho estavam escuros devido à humidade. Face às infiltrações descritas foram efectuadas algumas reparações por conta da senhoria; todavia, mantiveram-se os problemas de infiltrações e humidades.
Em 2001 parte dos azulejos da cozinha e da casa de banho caíram ou racharam e toda a canalização da cozinha e da casa de banho começou a revelar o desgaste de mais de 20 anos de uso, tendo a D. Q... (última usufrutuária viva) recusado a realização de quaisquer obras. Perante tal posição, os RR comunicaram à D. Q... que iriam proceder à realização de obras: substituíram a canalização da cozinha e da casa de banho, pintaram o andar, colocaram janelas de alumínio na cozinha e na sala e colocaram novos mosaicos e loiças sanitárias na casa de banho, trabalhos com os quais despenderam 3.491,59 euros.
Em 2004 voltaram a verificar-se infiltrações no andar e os RR efectuaram novas obras.
Vejamos.
Determina o art. 1046 do CC que fora dos casos previstos no art. 1036 do mesmo Código e salvo estipulação em contrário, o locatário é equiparado ao possuidor de má-fé quanto a benfeitorias que haja feito na coisa locada.
O nº 1 do art. 1036 possibilita ao locatário a realização, com direito ao reembolso, de reparações ou outras despesas se o locador estiver em mora quanto a essa obrigação e pela sua urgência as mesmas não se compadecerem com as delongas do procedimento judicial. O nº 2 do mesmo artigo permite ao locatário fazer as reparações ou despesas, também com direito a reembolso, independentemente de mora do locador, quando a urgência não consentir qualquer dilação, contanto que avise o locador ao mesmo tempo.
Há, assim, que distinguir as reparações e outras despesas urgentes das demais benfeitorias. Quanto às primeiras, o inquilino poderá fazê-las ele próprio, pedindo o seu reembolso ao senhorio, nos precisos termos constantes do art. 1036 – todavia, não foi alegada factualidade que permitiria concluir pela urgência, estando afastado o regime dali decorrente ([12]).
Estamos, pois, perante a previsão de o inquilino ser equiparado ao possuidor de má fé – isto ressalvada estipulação em contrário. E essa estipulação teve lugar, uma vez que consta da cláusula 5ª do contrato de arrendamento ([13]) que não pode o inquilino pedir indemnização «por benfeitorias voluptuárias ou úteis … nem levantar as que fizer na casa …»
Cumpre ter em consideração que consistindo as benfeitorias em todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa, correspondem a benfeitorias necessárias as que têm por fim evitar a sua perda, destruição ou deterioração; a benfeitorias úteis as que não sendo indispensáveis para a sua conservação, lhe aumentam todavia o valor; a benfeitorias voluptuárias as que não sendo indispensáveis para a conservação da coisa nem lhe aumentando o valor, servem, apenas para recreio do benfeitorizante (art. 216 do CC).
Consoante ensina Carvalho Fernandes as «benfeitorias são necessárias quando têm por fim evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa. Benfeitoria necessária é, pois, por exemplo, a reparação de uma parede, ou de um telhado de um prédio que ameacem ruir; ou a pintura de um automóvel que corra o risco de corrosão pela ferrugem.
Quando a benfeitoria, não cabendo na noção que fica definida, aumenta, contudo, o valor da coisa, diz-se útil. Benfeitoria útil é, por exemplo, a instalação da corrente eléctrica numa casa, ou a modernização nela existente.
Finalmente, as benfeitorias voluputuárias visam apenas o recreio de quem as realiza, como seja o caso de pintar de cores garridas ou às riscas um veículo automóvel, não carecido de pintura, mas pelo simples facto de ele se tornar assim mais agradável ao seu dono» ([14]).
Resulta do art. 1273 do CC que o possuidor de má fé – a que o locatário é equiparado nos termos acima mencionados – tem direito a ser indemnizado das benfeitorias necessárias que haja feito, a levantar as benfeitorias úteis realizadas na coisa, desde que o faça sem detrimento dela e que quando para evitar o detrimento da coisa não haja lugar ao levantamento das benfeitorias, o titular do direito satisfará ao possuidor o valor delas, calculado segundo as regras do enriquecimento sem causa.
Quanto ás benfeitorias voluptuárias o possuidor de má fé perde as que haja feito - nº 2 do art. 1275 do CC.
Sucede que face à estipulação constante do contrato de arrendamento não podem os RR. pedir indemnização por benfeitorias voluptuárias ou úteis.
Terão direito, todavia, a ser indemnizados das benfeitorias necessárias que hajam feito.
Consoante referia Aragão Seia ([15]) ao «pedir indemnização por benfeitorias têm de se alegar os factos que possibilitam qualificá-las como necessárias ou úteis. Relativamente às primeiras, deve-se alegar que foram efectuadas com a finalidade de evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; quanto às segundas tem que se invocar o aumento do valor da coisa e se podem ou não ser levantadas sem detrimento dela e, a dar-se este último caso, qual o seu custo e valor actual» ([16]).
Nada foi expressamente apurado no aludido sentido; vejamos, todavia, o que podemos inferir dos factos provados.
Temos que em 2001 parte dos azulejos da cozinha e da casa de banho caíram ou racharam e toda a canalização da cozinha e da casa de banho «começou a revelar o desgaste de mais de 20 anos de uso» e que, em face disso, perante a recusa da senhoria em realizar obras, os RR.: substituíram a canalização da cozinha e da casa de banho, pintaram o andar, colocaram janelas de alumínio na cozinha e na sala e colocaram novos mosaicos e loiças sanitárias na casa de banho, trabalhos com os quais despenderam 3.491,59 euros.
Quanto à canalização da casa de banho e da cozinha os RR. deveriam ter precisado o que significava ter começado a «revelar o desgaste de mais de 20 anos de uso», com vista a ponderar a necessidade da respectiva substituição.
Por outro lado, não se provou que os RR. houvessem substituído os azulejos da cozinha e da casa de banho, o que face às rachaduras e queda verificados se poderia considerar relevante, com o fim de, com o isolamento que proporcionam, evitar a deterioração do arrendado. Provou-se, sim, que pintaram o andar, colocaram janelas de alumínio na cozinha e na sala e colocaram novos mosaicos (que não azulejos) e loiças sanitárias na casa de banho – não se revelando tais alterações como benfeitorias necessárias (atenta a definição das mesmas acima considerada).
Provou-se que posteriormente, em 2004, voltaram a verificar-se infiltrações no andar e os RR efectuaram novas obras. Não se provou, porém, que obras foram essas e se foram realizadas em consequência das infiltrações (resposta restritiva ao artigo 26 da Base Instrutória). Pelo que, também nesta parte, não poderia proceder o pedido de indemnização por benfeitorias.
Não têm, assim, que receber os RR. os valores reclamados.
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V – Face ao exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar procedente a apelação dos AA. pelo que revogando a sentença recorrida declaram a cessação do contrato de arrendamento por caducidade, condenando os RR. a despejar o local arrendado, entregando-o aos AA. livre de pessoas e bens; mais julgam improcedente a reconvenção, absolvendo os AA. do pedido reconvencional.
Custas pelos RR.
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Lisboa, 5 de Novembro de 2009
Maria José Mouro
Neto Neves
Teresa Albuquerque
[1] Januário Gomes, «Arrendamentos para Habitação», 2ª edição, pag. 259.
[2] Pereira Coelho, «Arrendamento», pags. 221-222.
[3] Ver Pedro Romano Martinez, «Da Cessação do Contrato», pag. 315.
[4] Pinto Furtado, em «Manual do Arrendamento Urbano», 2º edição, pags. 680 e segs., refere que o conceito dogmático da caducidade como «forma de cessação da eficácia de um contrato em virtude da ocorrência de um facto extintivo, exige impreterivelmente que a cessação resulte do próprio facto em si: sem efeito ipso jure, não pode haver caducidade», concluindo que no arrendamento existem regras particulares que excluem a ocorrência de verdadeira caducidade do contrato em algumas hipóteses.
[5] Pedro Romano Martinez, obra citada, pags. 320-321.
[6] Januário Gomes, obra citada, pag. 266.
[7] Aragão Seia, «Arrendamento Urbano», 6ª edição, pags. 459-460.
[8] Parecer dos Drs. Raul Guichard Alves e Agostinho Cardoso Guedes, com a concordância do Professor Doutor Heinrich Ewald Horster, publicado na Colectânea de Jurisprudência, ano XVI, tomo 4, pags. 81 e segs.
[9] Ver, a propósito, Januário Gomes, obra citada, pags. 189-190.
[10] Menezes Cordeiro, «Tratado de Direito Civil Português», I, Parte Geral, tomo IV, pag. 241.
[11] Menezes Cordeiro, obra citada, pags. 275 e 278.
[12] Aragão Seia, em «Arrendamento Urbano», 6ª edição, pag. 199, define as reparações urgentes como «obras de conservação ordinária e de conservação extraordinária, estas quando haja acordo escrito das partes no sentido da sua realização pelo senhorio, ditadas por uma súbita deterioração que causa diminuição no nível de habitabilidade, de segurança e de falta de consolidação do arrendado, que devam ser executadas com brevidade, para sua manutenção e consolidação, de modo a que a surgida deterioração não impeça o arrendatário de extrair dele, com segurança e tranquilidade, todas as utilidades cujo gozo lhe foi assegurado com o arrendamento». Exemplifica como tal, entre outros, «o caso do telhado danificado pelo temporal que deixa entrar a chuva no arrendado» e o do «rebentamento de um cano de água ou de gás».
[13] Documento de fls. 58-59 junto pelos AA. e que estes deram por reproduzido no art. 7 da p.i..
[14] «Teoria Geral do Direito Civil», 4ª edição, I vol., pág. 699.
[15] «Arrendamento Urbano», 6ª edição, pags. 354-355.
[16] E no acórdão do STJ de 06-07-2004, ao qual se pode aceder em http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/, processo nº 04B2064, entendeu-se que «pretendendo os réus beneficiar do direito a benfeitorias, deveriam ter alegado e provado, para além de uma inequívoca inclusão das obras realizadas na categoria conceitual adequada, que as mesmas tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio, a tratar-se de benfeitorias necessárias, ou que valorizaram o prédio, como sua consequência necessária e directa, e que do seu levantamento resultaria detrimento para o mesmo, a tratar-se de benfeitorias úteis, não devendo ter-se limitado a invocar que executaram as aludidas obras, por um determinado custo».
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