| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes, do Tribunal da Relação de Lisboa.
RELATÓRIO:
Manuel ………, Luís ………….. e Manuel ………….. propuseram ação declarativa de condenação contra H…….. - Comércio e Representações, Lda. pedindo que:
a)-Seja declarada a caducidade do contrato de arrendamento (por oposição à sua renovação) para o comércio que vigora entre os Autores e o Réu, respeitante ao rés-do-chão, letra L, do imóvel sito na Rua …………, nº 9, Matriz, ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artº 1613 e descrito na Conservatória a do Registo Predial da ... sob o nº 854, com efeitos desde 1 de Janeiro de 2015;
b)-A Ré seja condenada a pagar aos Autores as rendas vencidas e não pagas contabilizadas desde o mês de agosto de 2013 a maio de 2015, no total de €3.360,00, acrescido de juros vencidos, mais o montante de €160,00 mensais até entrega efetiva do locado, bem como a despejar o local arrendado, entregando-o aos Autores totalmente livre de pessoas e bens no prazo máximo de 15 dias após decisão.
c)-Em alternativa, seja declarada a resolução do contrato de arrendamento para o comércio que vigora entre os Autores e a Ré, respeitante ao rés-do-chão, letra L, do imóvel sito na Rua ………, nº 9, Matriz, ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artº 1613 e descrito na Conservatória a do Registo Predial da ... sob o nº 854, por falta de pagamento de rendas, com efeitos a contar da citação e em consequência, ser condenada a despejar o local arrendado, entregando-o aos Autores totalmente livre de pessoas e bens no prazo máximo de 15 dias após decisão, pagando aos Autores as rendas vencidas e não pagas contabilizadas desde o mês de agosto de 2013 a maio de 2015, no total de € 3.360,00, acrescido de juros, mais as rendas que entretanto se forem vencendo até à restituição efetiva do imóvel aos Autores.
Alegaram, para tanto e em suma, que são comproprietários do rés-do-chão, letra L, sito na Rua ……….., nº 9, Matriz, ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artº 1613 e descrito na Conservatória a do Registo Predial da ... sob o nº 854 sobre o qual incidiu um contrato de arrendamento com início em 1 de Janeiro de 1982, celebrado pelo período de um ano, renovável por igual período, sendo a Ré apenas titular desse arrendamento desde o mês de Setembro de 2011, pelo valor da renda atual de €160,00 mensais.
Em 18 de agosto de 2014, comunicaram à Réu por meio de carta, recebida em 19 de agosto de 2014, a oposição à renovação do referido arrendamento, pelo que o mesmo já não se renovou em 1 de Janeiro de 2015, sendo que a Ré não paga aos Autores as rendas mensais do local arrendado desde agosto de 2013 (inclusive), as quais deverá ser condenada a pagar até à efetiva entrega do locado, pelo que se não for considerada a oposição à renovação, sempre existirá fundamento para resolução do arrendamento por falta de pagamento das rendas.
Contestando, a Ré sustentou inexistir fundamento legal para os AA. recorrerem ao mecanismo da oposição à renovação. Quanto à falta de pagamento das rendas sustentou que não as paga justificadamente na medida em que utiliza o espaço arrendado para apoio à sua atividade comercial e no ano de 2013, em data anterior a Agosto, houve infiltrações no prédio que encheram o espaço arrendado de água, ficando o chão inundado, causando danos nos bens da Ré, tendo tal situação sido informada aos AA. que se negaram a fazer obras ou a reparar os prejuízos que ascenderam a €3.135,55, acrescidos de lucros cessantes e que obteria com a venda desse stock, no montante de €1.881,33.
Nesta medida, sustenta que o locado não está apto nem reúne condições para ser utilizado para o fim a que se destina nem a Ré tem colocado quaisquer produtos ou mercadorias naquele local, com receio de voltar a ter prejuízo com mercadorias estragadas, razão pela qual não são devidas quaisquer rendas. Sem prescindir, sustentou à cautela a R. depositou através de depósito liberatório o montante em falta acrescido a penalização, caducando o direito à resolução.
Apresentou reconvenção onde peticionou o pagamento de €1.881,33 a título de margem de lucro que deixou de beneficiar dos bens danificados.
Concluiu peticionando o reconhecimento que é dos Autores o incumprimento na não disponibilização do locado para o fim a que se destina, não sendo devidas quaisquer rendas ou quando assim não se entenda, declarar que a Ré tem direito à compensação no montante dos prejuízos e lucros cessantes até ao valor reivindicado, condenando-se em sede reconvencional os AA. os AA. no pagamento dos lucros cessantes e na quantia de €1.881,33.
Foi proferido despacho saneador que admitiu o pedido reconvencional e fixou à ação o valor de € 10.841,33 (fls. 86).
Foi apreciada expressamente a questão da admissibilidade da denúncia ad nutum nos contratos de arrendamento não habitacional celebrados antes da entrada em vigor do NRAU, sendo julgado improcedente o pedido de declaração de caducidade do contrato de arrendamento para o comércio deduzido pelos Autores (fls. 90).
Após julgamento, foi proferida sentença cujo dispositivo é o seguinte:
«Face às razões de facto e de direito supra indicadas, decido negar provimento aos pedidos da Autora e ao pedido reconvencional da Ré e, em consequência:
A)-Absolvo a Ré dos pedidos principais formulados pelos Autores;
B)-Absolvo os Autores do pedido reconvencional formulado pela Ré.»
*
Não se conformando com a decisão, dela apelaram os autores, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:
«1º.–O Tribunal Recorrido, por um lado, julgou erradamente alguns dos factos em apreciação e por outro, aplicou deficientemente o direito aos factos, pelo que incorreu em evidente erro de julgamento;
2º.–O Tribunal Recorrido valorou deficientemente a prova produzida, tendo ainda baseado a decisão em provas insuficientes e mesmo inexistentes;
3º.– O Tribunal Recorrido julgou incorretamente os factos que se mostram provados sob os nºs 16) e 23) a 26) e deveria ter considerado provados outros factos;
4º.–Com base nos seguintes meios probatórios:
-Prova Testemunhal - depoimento da testemunha Maria Silva (depoimento gravado em áudio - minuto 04:40 a 08:15 – por referência à ata da audiência de julgamento de 03.05.2016 – e documento de fls. 72 dos autos), deverá ser alterado o facto provado nº 16, passando a ter a seguinte redação: “16) Negou-se a fazer as obras porque não aceitou os alegados danos e não aceitou que se compensassem quaisquer prejuízos sobre as rendas mensais.”
-Atento o documento de fls. 72 dos autos, conjugados com os factos provados 17) e 18) e por uma questão de raciocínio, lógica e até igualdade das partes, impõe-se que seja aditado à matéria de facto, o seguinte facto alegado no artº 16 da réplica (a introduzir seguir ao facto provado 18): O “1º Autor comunicou à Ré que não se aceitam os alegados danos, que os mesmos terão resultado de negligência do Réu e que não se aceita qualquer compensação sobre as rendas mensais e que deverão ser liquidadas as rendas em atraso.”
-Considerando a alegação da Ré na sua contestação em que confirma que não paga rendas desde agosto de 2013 – vide facto provado 8), porque terá tido um alegado prejuízo no valor de € 3.135,55 (que nem provou) proveniente de infiltrações que ocorreram no local objeto do arrendamento, mais confessando que unilateralmente compensou o aludido valor de € 3.135,55 com rendas em falta – vide facto 36 da contestação; documento de fls. 45 dos autos e ainda depoimento da testemunha da Ré, Rui ... que referiu no seu depoimento que não pagaram as rendas até ao valor dos prejuízos (€ 3.135,55) – vide depoimento gravado (minuto 22:12 a 22:25 - por referência à ata da audiência de julgamento de 03.05.2016) e, por isso apenas depositou o valor de € 384,45 (acrescido de 50%) – vide factos 34º a 37º da contestação, impõe-se o aditamento do seguinte facto à matéria provada:
“A Ré fez compensação de rendas que estavam por pagar no montante € 3.135,55.”
-Os factos provados sob os nºs 23) a 25) deverão ser alterados para não provados – vide inspeção ao local (a fls. 143 dos autos) em que se constata nas palavras do Tribunal Recorrido que :
“…pois pese embora o espaço comercial se mantenha apto e funcional a de uso para armazém “Fora a zona até 2/3 metros da parede dos fundos”, certo é que essa parede “apresenta consideráveis e visíveis infiltrações…”; documentos de fls. 48 e 49 dos autos - vistoria da Câmara Municipal da ..., que não confirmou da necessidade de obras, nem aferiu da falta de salubridade, nem constatou que o locado não tinha condições de utilização; depoimento da testemunha da Ré Rui ... pelo Mandatário da Ré que disse (minuto 22:25 a 23:10 - por referência à ata da audiência de julgamento de 03.05.2016) que começaram a depositar as rendas para mais tarde, à cautela, serem ressarcidos dos prejuízos (e não pela impossibilidade de utilizar o local);
Considerando a finalidade do arrendamento: armazém comercial - vide cl. segunda do contrato de arrendamento (fls.11 e 38 dos autos), que continua a ser usado para tal, e na falta de outros elementos de prova;
-Com base nos documentos de fls. 131 a 136 dos autos (juntos aos autos em requerimento da Ré de 13.04.2016) em que se retira apenas que foi efetuado um depósito em junho de 2015 no valor de € 576,70, que corresponde (artigos 34º a 37º da contestação) a um valor de € 384,45 de rendas em atraso (valor apurado após descontos de € 3.135,55 nas rendas), acrescido de 50%, que nos meses de julho a novembro de 2015, foram depositados valores
no valor mensal de € 160,00 e na ausência de outra prova, mostra-se mais correto que apenas se dê como provado (facto nº 26) que:
“A R. depositou na Caixa Geral de Depósitos em 22-06-2015 o montante de €576,70 e, entre os meses de julho a novembro de 2015 o valor mensal de € 160,00.”
5º.–O local arrendado (destinado a armazém comercial) continua apto e funcional para tal fim, pois ninguém atestou o contrário – vide vistoria de fls. 48 e 49 dos autos);
6º.–As alegadas infiltrações no local arrendado não eram previsíveis, logo não podiam ter sido evitadas pelos Autores;
7º.–Só na presente ação é que a Ré vem invocar a falta de condições do locado após as infiltrações;
8º.–A Ré nunca comunicou aos Autores que o local arrendado não estava apto para o fim a que se destinava. As comunicações que fez (sempre dirigidas ao 1º Autor) apenas referem a existência de infiltrações, os prejuízos e ressarcimento dos mesmos;
9º.–É ilegítimo a Ré ter procedido à compensação (como fez) de um alegado prejuízo no valor de € 3.135,55 (que nem provou existir e não provou ser da responsabilidade dos Autores) sobre rendas por pagar no âmbito do contrato de arrendamento em vigor;
10º.–Não tendo a Ré efetuado obras no locado (e podia tê-lo feito, até porque nada diz porque não avançou para as obras), não lhe assiste o direito a “compensação”;
11º.–No regime do arrendamento, a lei apenas faculta o direito à compensação nos termos previstos no artº 1074º, nº 3 e 4º do CC;
12º.–Por sua vez, o art. 1036º do CC possibilita que o arrendatário possa realizar reparações ou despesas urgentes no local arrendado, podendo ser compensado (nos termos do art. 847º do CC), ou mesmo quando aquele não possa ser exercido por falta dos pressupostos do nº. 4 do artº 1074º do CC;
13º.–A compensação efetuada pela Ré, além de ilegítima constitui uma atuação em claro de abuso de direito – artº 334º do CC;
14º.–Estando os Autores como estão, desde agosto de 2013 sem receber uma única renda da Ré (no valor mensal de € 160,00), não resta outra alternativa senão declarar-se resolvido o contrato de arrendamento com fundamento na omissão do pagamento das rendas – artigos 1047º, 1038º a), 1079º, 081º , nº 1 e 1083, nº 3
todos do CC e artº 14º, nº 1 do NRAU;
15º.–A Sentença Recorrida para além de errar nos factos, fez uma incorreta indagação, interpretação e aplicação do direito ao caso concreto, violando os artigos 341º, 342º, 346º, 362º, 428º a 431º, 805º, 847º, 1031º, b), 1032º, 1036º, 1038º, a), 1074º, nºs 3 e 4, 1079º, 1081º, nº 1, 1083º, nº 3, 1047º do CC, artigo 14º, nº 1 do RNAU e artigos 5º, nº 1, 413º, 414º, 571º, 572º e 607º, nºs 3 a 5, todos do CPC.
Nestes termos:
Deverá o presente recurso ser julgado procedente e em consequência:
a)-Ser conhecida a impugnação da matéria de facto, nos termos requeridos pelos recorrentes;
b)-Ser alterada a decisão de direito da presente causa, julgando-se procedente o pedido de
resolução do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas,
com as legais consequências».
*
Por sua vez, a Ré apresentou recurso subordinado, formulando as seguintes conclusões:
«I.–O Tribunal julgou erroneamente a matéria de facto e aplicou mal a matéria de direito devido a esse erro;
II.–Com fundamento na prova testemunhal de Rui …….devia ter sido tal como deve ser considerado como provado que os prejuízos aludidos em 19) ascenderam no mínimo a € 3.105,00;
III.–E que os lucros cessantes foram também no mínimo de € 1.881,33;
IV.–Bem como deve ser acrescentado aos factos considerados como provados que os AA. tiveram conhecimento dos defeitos antes de acontecerem os prejuízos, e nada fizeram para repará-los.
V.–Em consequência devem ser aditados aos factos considerados como provados os seguintes pontos:
27)- Os prejuízos aludidos em 19) ascenderam no mínimo a € 3.105,00 e os lucros cessantes ascenderam no mínimo a € 1.181,33;
28)-Os AA. tiveram conhecimento dos defeitos antes de acontecerem os prejuízos, e nada fizeram para repará-los originando a perda de valores a título de lucros cessantes e custos nunca inferiores aos montantes descritos em 27.
VI.–Face à presunção legal de culpa do artigo 799º do Código Civil é imputável aos AA. o incumprimento contratual bem como lhes são imputáveis os prejuízos alegados pela R..
Nestes termos devem Vossas Excelências revogar a sentença por outra que considere procedente os pedidos reconvencionais da Ré.»
Nas contra-alegações ao recurso subordinado, sustentaram os Autores que o mesmo é inadmissível, tratando-se de um recurso principal intempestivo.
QUESTÕES A DECIDIR.
Nos termos dos Artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo um função semelhante à do pedido na petição inicial.[1] Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. Artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.[2]
Nestes termos, as questões a decidir são as seguintes:
i.- Admissibilidade do recurso interposto pela Ré;
ii.- Impugnação da matéria de facto;
iii.- Reapreciação de mérito.
Corridos que se mostram os vistos, cumpre decidir.
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.
A sentença sob recurso considerou como provada a seguinte factualidade:
«1)-A Ré titular do direito a um arrendamento comercial celebrado em 1 de Janeiro de a que corresponde um rés-do-chão, letra L, sito na ……., nº 9, Matriz, ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 1613 e descrito na Conservatória a do Registo Predial da ... sob o nº 854.
2)-Tal imóvel pertence em regime de compropriedade aos Autores.
3)-O valor da renda atual do local objeto do arrendamento é de €160,00 mensais a liquidar pela Ré aos Autores até ao dia 8 de cada mês a que respeita.
4)-Os Autores em 18 de agosto de 2014 comunicaram ao Réu por meio de carta com aviso de receção o seguinte:
“ASSUNTO: OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RELATIVO AO R/C L DO PRÉDIO SITO NA RUA ……..S, 9 MATRIZ, ..., INSCRITO NA MATRIZ PREDIAL URBANA SOB O ARTº 1613 E DESCRITO SOB O Nº 854 NA CONSERVARTÓRIA DO REGISTO PREDIAL DA ....
Exma. Gerência,
Manuel ……, Luís ……… e Manuel ………. Silva na qualidade de proprietários do prédio arrendado a essa empresa acima identificado, vêm comunicar a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento pelo que, o mesmo não se renovará em 1 de Janeiro de 2015. Nessa sequência, deverá essa empresa em 2 de Janeiro (1 dia útil) de 2015 proceder à entrega do imóvel completamente devoluto de pessoas e bens. Com os nossos melhores cumprimentos.”
5)-O Réu recebeu a comunicação aludida em 4) a 19 de agosto de 2014.
6)-A Ré respondeu à mencionada comunicação nos seguintes termos:
“...super — Comércio e Representações, Lda., com sede à Rua ……, 2, freguesia da Matriz, desta cidade, NIPC 512 045 372, na qualidade de arrendatária da loja identificada em assunto, na sequência da carta de oposição à não renovação do contrato de arrendamento, vem informá-lo na qualidade de cabeça – de – casal da herança proprietária do prédio indicado em assunto, que o contrato de arrendamento em vigor é um contrato vinculístico e consequentemente não vos é conferido o direito à oposição à renovação, mantendo-se o mesmo em vigor além do prazo estipulado na Vossa carta.
Mais se informa que ainda não fomos totalmente ressarcidos dos prejuízos causados pelas infiltrações naquele espaço, bem como ainda não foram realizadas quaisquer obras que evitem futuras infiltrações e que previnam futuros prejuízos.”
7)-A carta foi recebida na casa dos AA. em 22 de Agosto de 2014.
8)-A Ré não pagou aos Autores as rendas mensais do local arrendado desde Agosto de 2013 (inclusive).
9)-A R. utiliza o espaço arrendado para apoio à sua atividade comercial, designadamente ali guardando sapatos e roupas de criança.
10)-No ano de 2013 e em data anterior a Agosto, houve infiltrações no prédio dos AA..
11)-As infiltrações encheram o espaço arrendado de água, ficando o chão inundado.
12)-A Ré tinha caixas de sapatos guardadas no espaço arrendado e pertencente aos AA..
13)-A maioria do produto ali guardado ficou danificado e deixou de poder ser comercializado pela Ré.
14)-As caixas dos sapatos ficaram destruídas e os sapatos, face à quantidade de água em que ficaram envoltos e submergidos bem como ao tempo de tal sujeição ficaram inutilizados e sem valor comercial.
15)-O primeiro A. foi informado pela Ré das inundações e solicitado a proceder a obras de conservação no imóvel.
16)-Negou-se a fazer obras e negou-se a pagar quaisquer prejuízos sofridos com as inundações.
17)-A Ré remeteu ao primeiro A. informação escrita, registada com aviso de receção em que informou mais uma vez das infiltrações e dos prejuízos causados.
18)-E posteriormente remeteu nova carta registada com aviso de receção a informar o valor dos prejuízos.
19)-Os prejuízos causados na mercadoria estragada ascenderam a uma quantia não concretamente apurada.
20)-A Ré solicitou à Câmara Municipal da ... uma vistoria para aferir da salubridade e condições de utilização do locado a qual identificou infiltrações provindas da parede do alçado posterior.
21)-A Ré não pôde vender os sapatos que se estragaram na sequência das infiltrações aludidas em 11).
22)-A Ré aplica uma margem de lucro aos produtos em stock de sensivelmente 50%.
23)-Os AA. não realizaram as obras de conservação e de beneficiação do imóvel.
24)-O locado não está apto nem reúne condições para ser utilizado para o fim a que se destina.
25)-A Ré não tem colocado quaisquer produtos ou mercadorias naquele local, com receio de voltar a ter prejuízo com mercadorias estragadas.
26)-A R. depositou através de depósito liberatório em 22-06-2015 o montante de €576,70 e, após, mensalmente, o valor de €160,00.
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO.
Admissibilidade do recurso interposto pela Ré.
A ré deduziu pedido reconvencional de € 1.881,33 que foi admitido (fls. 86) e subsequentemente julgado improcedente.
No prazo das contra-alegações ao recurso principal interposto pelos Autores, veio a Ré interpor o recurso subordinado de fls. 191.
Os Autores opõem-se ao mesmo, argumentando que se trata de um recurso principal intempestivo.
Nos termos do Artigo 633º do Código de Processo Civil, o recurso subordinado deve ser interposto a partira da notificação da interposição do recurso pela parte contrária. E, nos termos do nº5, se o recurso independente for admissível, o recurso subordinado também o será, ainda que a decisão impugnada seja desfavorável para o respetivo recorrente em valor igual ou inferior a metade da alçada do tribunal de que se recorre. É esse, precisamente, o caso porquanto o valor do pedido reconvencional é de apenas € 1.881,33.
Conforme refere Lebre de Freitas, Código de Processo Civil Anotado, 3º Vol., 2ª Edição, 2008, p. 34, «Se a parte autora decair no pedido principal, sendo absolvido o réu do pedido, e o réu reconvinte decair no pedido reconvencional, sendo o autor absolvido deste, ambas as partes são vencidas e cada uma delas pode recorrer a título principal, ou uma delas subordinadamente em relação ao recurso principal interposto pela outra.».
Nesta medida, o recurso subordinado interposto pela Ré é admissível nos termos do Artigo 633º, nº1 e nº5 do Código de Processo Civil.
Impugnação da decisão de facto.
Facto 16.
Pretendem os Autores que o facto 16 passe a ter a seguinte redação: “Negou-se a fazer as obras porque não aceitou os alegados danos e não aceitou que se compensassem quaisquer prejuízos sobre as rendas mensais.»
O segmento cujo aditamento é pretendido foi alegado pelos autores no artigo 16º da réplica e deriva da carta com aviso de receção remetida pelo autor à Ré, em 22 de outubro de 2013, junta a fls. 72, a qual não foi objeto de qualquer impugnação por parte da Ré nem quanto à sua receção nem quanto ao seu teor. Nessa carta, afirmou o 1º autor que: «não aceito que V. Exas. Procedam a qualquer compensação sobre os valores das rendas mensais.»
A testemunha Maria F...S... é mulher do primeiro autor e mãe dos demais autores, vivendo com o marido por cima do locado dos autos. Relatou que os representantes da ré comunicaram ao autor que deixaram de pagar as rendas para “se pagarem dos prejuízos”, o que não foi aceite pelos autores, sendo que estes – no seu entender - não vêm defeito nenhum que mereça obras.
Assim sendo, procede a impugnação pelo que se altera a redação do facto 16 para: «O 1º Autor negou-se a fazer obras porque não aceitou os alegados danos e não aceitou, por carta de 22.10.2013 recebido pela Ré, que a Ré compensasse quaisquer prejuízos sobre as rendas mensais».
Aditamento artigo 16º da réplica.
Pretendem os autores que seja aditado um facto proado decorrente da alegação do artigo 16º da réplica com o seguinte teor: «O 1º Autor comunicou à Ré que não se aceitam os alegados danos, que os mesmos terão resultado de negligência da Ré e que não se aceita qualquer compensação sobre as rendas mensais e que deverá ser liquidadas as rendas em atraso.»
Esta questão entronca com a anterior (alteração da redação do facto 16), sobrepondo-se parcialmente à mesma.
O segmento “terão resultado de negligência do Réu” é puramente conclusivo e não corresponde textualmente ao teor da carta que é: «estou em crer que tais danos resultarão da falta de cuidado em armazenamento dos bens» (fls. 72).
Diversamente, na referida carta, o 1º Autor afirmou: “Recordo que estão por liquidar as rendas respeitantes aos meses de agosto a outubro de 2013, no total de € 480, cujo pagamento deverá ser efetuado no prazo máximo de sete dias, sob penas de serem acionados os meios legais ao meu dispor.» (fls. 72).
Assim sendo, procede parcialmente a impugnação, aditando-se o facto provado 27 com a seguinte redação: «Sem prejuízo do referido em 16, na carta aí referida o 1º Autor reclamou ainda o pagamento das rendas de agosto a outubro de 2013, no total de € 480, no prazo de sete dias.»
Aditamento de facto provado.
Pretendem os autores que seja aditado o seguinte facto provado: «A Ré fez compensação de rendas que estavam por pagar no montante de € 3.135,55.»
No artigo 36º da contestação, alegou a Ré que «A serem devidos alguns valores o que não se reconhece, será sempre a diferença entre o prejuízo da Ré e o valor das rendas em falta num total € 384,45» e, no artigo 23º da mesma contestação, alegou a Ré que a preços de custo o valor da mercadoria estragada foi de € 3.135,55.
A testemunha Rui ……… é casada com uma sócia-gerente da Ré, atuando diariamente com gestor de facto da Ré. No seu depoimento, afirmou expressamente que a Ré deixou de pagar as rendas até ao valor das rendas atingir o dos prejuízos (€ 3.135,55). Logo que tal valor foi atingido, a Ré passou a depositar as rendas na CGD, “à cautela” e por segurança da posição da Ré em tribunal.
Assim sendo, procede a impugnação, aditando o facto provado 28 com a seguinte redação: «Com fundamento no referido em 10 a 14, 21 e 23, a ré deixou de pagar rendas até ao montante de € 3.135,55 para se compensar dos prejuízos sofridos com as infiltrações.»
Factos provados sob 23 a 25.
Pretendem os autores que os factos provado sob 23 a 25 passem a ser considerados como não provados. Sustentam esta alteração na inspeção realizada ao local, na vistoria da Câmara Municipal da ... que não confirmou a necessidade de obras, bem como no depoimento da testemunha Rui …...
O tribunal a quo fundamentou a resposta aos factos 23 a 25 nestes termos:
«Os factos 23) -25), resultaram diretamente da diligencia de inspeção ao local a fls. 143, pois pese embora o espaço comercial se mantenha apto e funcional a servir de uso para armazém “Fora a zona até 2/3 metros da parede dos fundos”, certo é que essa parede “apresenta consideráveis e visíveis infiltrações (atualmente a escorrer água, sendo certo que não chove há vários dias). As paredes têm consideráveis marcas de bolor e existe um intenso cheiro a humidade.”
Se o prédio assim se encontra é porque obviamente não foi alvo de qualquer reparação e nem está apto a servir o uso a que se destina pois se o objetivo é guardar stock de roupas e calçado, a sua sujeição a um ambiente húmido e fechado, com bolor e intenso cheiro a humidade, significa contaminar o produto, estragando-o e impregnando-o do cheiro característico do mofo e bafio da humidade. Não se vê como produtos sujeitos a tais condições sejam tão pouco comerciáveis numa economia aberta onde se exige um mínimo de qualidade que não se compadece com produtos de vestuário bolorentos e a padecer de um cheiro incompatível com o de um produto para venda como “novo”.
Também ali não se enxergaram quaisquer outros produtos ou mercadorias senão os pré-existentes “caixotes de papelão visivelmente molhados na sua base” e as “várias caixas de sapatos (contendo sapatos) visivelmente danificadas”, que se tornou compatível com as declarações de parte prestadas pelo gerente da Ré, que manifestou receios e reservas em colocar ali quaisquer outras mercadorias e por isso mereceram credibilidade.»
A fundamentação adotada pelo tribunal a quo não merece reparo. Há que atentar no uso que a Ré sempre deu ao armazém para guarda de roupas e sapatos, sendo que estes são danificados pela presença de humidade acrescida num locado com apenas 60 m2 (cf. Termos de entrega de fls. 12 onde os autores declaram a área do mesmo). Por outro lado, a vistoria realizada pela Câmara Municipal da ..., em 16.12.2013, também constatou «a existência de infiltrações de água ao ´nível da parede do alçado posterior” (fls. 49). Acresce que a testemunha Rui ..., no seu depoimento, confirmou que a Ré não tem colocado mais produtos ou mercadorias no locado com receio de se estragarem – novamente – com a humidade, como sucedeu em 2013, não utilizando o espaço como armazém.
Termos em que improcede a impugnação neste segmento.
Facto provado nº 26.
Pretendem os autores que a redação do facto 26 passe a ser a seguinte: «A Ré depositou na Caixa Geral de Depósito, em 22.6.2015, o montante de € 576,70 e, entre os meses de julho a novembro de 2015, o valor mensal de € 160.»
A redação de tal facto é a seguinte: «A Ré depositou através de depósito liberatório em 22.5.2015 o montante de € 576,70 e, após, mensalmente, o valor de € 160.00.»
Trata-se de matéria objeto de prova meramente documental, havendo que atentar no teor dos documentos juntos a fls. 131 a 136. Analisando o teor de tais documentos, justifica-se a alteração da redação do facto 26 para: «Em 22.6.2015, a Ré depositou na Caixa Geral de Depósito à ordem do 1º Autor como “Senhorio” o valor de € 576,70, assinalando que o fez “Ao abrigo do art. 18º do NRAU ( Dec Lei nº 6/226”, sendo o “Depósito posterior c/ indemnização” e “Definitivo”. Entre os meses de julho a novembro de 2015, a Ré depositou na Caixa Geral de Depósitos à ordem do 1º Autor como “senhorio” o valor mensal de € 160, assinalando no formulário que se tratava de “Depósito posterior” e “condicional”.»
Montante dos prejuízos e lucros cessantes.
Entende a Ré que o tribunal deveria ter dado como provado que: «Os prejuízos aludidos em 19) ascenderam no mínimo a € 3.105 e os lucros cessantes ascenderam no mínimo a € 1.181,33.»
Invoca, para tal, o depoimento prestado pela testemunha Rui ....
O tribunal a quo fundou a resposta de não provado ao facto em causa nestes termos:
«A respeito dos factos não provados, se as regras do ónus da prova oneravam a Ré Reconvinte de demonstrar o direito a que se arrogava (art.º 342.º n.º 1 e 2 do CCiv.), a não prova dos factos mencionados resultou precisamente da ausência de prova suficiente que pudesse sustentar tais factos.
Por isso, não beneficiou de qualquer prova sólida a asserção que os prejuízos na mercadoria ascenderam a €3.135,55 (três mil cento trinta e cinco euros cinquenta e cinco cêntimos) e a Ré deixou de faturar uma margem de lucro de €1.881,33 (mil oitocentos e oitenta e um euros e trinta e três cêntimos), na medida em que embora Rui ... sustentasse que o prejuízo foi de cerca de €3.100 (preço de custo e não o de venda), certo é que não se demonstrou nem a quantidade concreta de produtos danificados, nem o seu preço concreto de custo (de cada uma das caixas de sapatos) nem tão pouco que todos os danos foram ocasionados naquela primeira inundação e não em qualquer outra subsequente que a Ré não devesse acautelar, vendo-se inclusive que permanecem no espaço caixotes de papelão em estado de estragado e que o espaço continua a verter água.
Também a margem de lucro sempre seria variável já que a própria testemunha Rui ... explicou que muita daquela mercadoria sempre seria escoada em “saldos”, com acentuados descontos, que sempre reduziriam as margens de lucro, tudo o que não foi apto a convencer o Tribunal e a demonstrar como prova, o montante de prejuízos que alegou ter sofrido.
Perante isto, o Tribunal não teve quaisquer dúvidas em dar os factos como provados/não provados nos termos em que os deu.»
Ora, a testemunha Rui ... afirmou que foi o próprio a fazer o levantamento dos prejuízos. Todavia, tal levantamento não foi efetuado de forma idónea, não constando sequer de um auto ou documento equivalente com discriminação dos bens afetados, sua quantidade, seu preço, bem como documentos comprovativos da respetiva aquisição e preço desta. Inexiste nos autos sequer qualquer levantamento fotográfico dos bens afetados. A metodologia adotada pela Ré não merece credibilidade, limitando-se a avançar uma valor sem um iter justificativo adequado e transparente. Note-se que a Ré poderia ter contratado terceiro, perito ou não, para fazer esse levantamento de forma idónea, o que é comum – por exemplo- em todos os sinistros em que intervêm seguradoras. A testemunha Rui ... arvorou-se em perito averiguador em causa própria sem adotar a metodologia própria de um perito averiguador. Por outro lado, como é bem referido na sentença, esta testemunha reconheceu que o destino dos sapatos seria o de venda em saldos por margens reduzidas e não previsíveis, sendo que uns seriam vendidos e outros não.
Termos em que improcede a impugnação neste segmento.
Novo facto 28.
Entende a Ré que deve ser aditado o facto 28 com a seguinte redação: «Os Autores tiveram conhecimento dos defeitos antes de acontecerem os prejuízos e nada fizeram para repará-los originando a perda de valores a título de lucros cessantes e custos nunca inferiores aos montantes descritos em 27.»
Improcede esta pretensão da Ré. Trata-se de um facto essencial que sempre teria de ser alegado pela Ré na sua contestação, o que esta não fez – cf. Artigo 5º, nº1, do Código de Processo Civil. Tratando-se de um facto essencial não pode o mesmo ser aditado em fase de julgamento à matéria de facto provada- cf. Artigo 5º, nº2, do Código de Processo Civil.
Por outro lado, a não realização de obras por parte dos Autores já está provada sob 23.
Termos em que improcede a impugnação neste segmento.
*
Considerando que foram alterados alguns factos provados, passamos a enunciar a factualidade provada de forma definitiva:
1)-A Ré titular do direito a um arrendamento comercial celebrado em 1 de Janeiro de a que corresponde um rés-do-chão, letra L, sito na Rua ……, nº 9, Matriz, ..., inscrito na matriz predial urbana sob o art.º 1613 e descrito na Conservatória a do Registo Predial da ... sob o nº 854.
2)-Tal imóvel pertence em regime de compropriedade aos Autores.
3)-O valor da renda atual do local objeto do arrendamento é de €160,00 mensais a liquidar pela Ré aos Autores até ao dia 8 de cada mês a que respeita.
4)-Os Autores em 18 de agosto de 2014 comunicaram ao Réu por meio de carta com aviso de receção o seguinte:
“ASSUNTO: OPOSIÇÃO À RENOVAÇÃO DE CONTRATO DE ARRENDAMENTO RELATIVO AO R/C L DO PRÉDIO SITO NA RUA ……, 9 MATRIZ, ..., INSCRITO NA MATRIZ PREDIAL URBANA SOB O ARTº 1613 E DESCRITO SOB O Nº 854 NA CONSERVARTÓRIA DO REGISTO PREDIAL DA ....
Exma. Gerência,
Manuel …….., Luís …….. e Manuel ……. na qualidade de proprietários do prédio arrendado a essa empresa acima identificado, vêm comunicar a sua oposição à renovação do contrato de arrendamento pelo que, o mesmo não se renovará em 1 de Janeiro de 2015. Nessa sequência, deverá essa empresa em 2 de Janeiro (1 dia útil) de 2015 proceder à entrega do imóvel completamente devoluto de pessoas e bens. Com os nossos melhores cumprimentos.”
5)-O Réu recebeu a comunicação aludida em 4) a 19 de agosto de 2014.
6)-A Ré respondeu à mencionada comunicação nos seguintes termos:
“...super — Comércio e Representações, Lda., com sede à Rua Dr. Melo e Simas, 2, freguesia da Matriz, desta cidade, NIPC 512 045 372, na qualidade de arrendatária da loja identificada em assunto, na sequência da carta de oposição à não renovação do contrato de arrendamento, vem informá-lo na qualidade de cabeça – de – casal da herança proprietária do prédio indicado em
assunto, que o contrato de arrendamento em vigor é um contrato vinculístico e consequentemente não vos é conferido o direito à oposição à renovação, mantendo-se o mesmo em vigor além do prazo estipulado na Vossa carta.
Mais se informa que ainda não fomos totalmente ressarcidos dos prejuízos causados pelas infiltrações naquele espaço, bem como ainda não foram realizadas quaisquer obras que evitem futuras infiltrações e que previnam futuros prejuízos.”
7)-A carta foi recebida na casa dos AA. em 22 de Agosto de 2014.
8)-A Ré não pagou aos Autores as rendas mensais do local arrendado desde Agosto de 2013 (inclusive).
9)-A R. utiliza o espaço arrendado para apoio à sua atividade comercial, designadamente ali guardando sapatos e roupas de criança.
10)-No ano de 2013 e em data anterior a Agosto, houve infiltrações no prédio dos AA..
11)-As infiltrações encheram o espaço arrendado de água, ficando o chão inundado.
12)-A Ré tinha caixas de sapatos guardadas no espaço arrendado e pertencente aos AA..
13)-A maioria do produto ali guardado ficou danificado e deixou de poder ser comercializado pela Ré.
14)-As caixas dos sapatos ficaram destruídas e os sapatos, face à quantidade de água em que ficaram envoltos e submergidos bem como ao tempo de tal sujeição ficaram inutilizados e sem valor comercial.
15)-O primeiro A. foi informado pela Ré das inundações e solicitado a proceder a obras de conservação no imóvel.
16)-O 1º Autor negou-se a fazer obras porque não aceitou os alegados danos e não aceitou, por carta de 22.10.2013 recebida pela Ré, que a Ré compensasse quaisquer prejuízos sobre as rendas mensais.
17)-A Ré remeteu ao primeiro A. informação escrita, registada com aviso de receção em que informou mais uma vez das infiltrações e dos prejuízos causados.
18)-E posteriormente remeteu nova carta registada com aviso de receção a informar o valor dos prejuízos.
19)-Os prejuízos causados na mercadoria estragada ascenderam a uma quantia não concretamente apurada.
20)-A Ré solicitou à Câmara Municipal da ... uma vistoria para aferir da salubridade e condições de utilização do locado a qual identificou infiltrações provindas da parede do alçado posterior.
21)-A Ré não pôde vender os sapatos que se estragaram na sequência das infiltrações aludidas em 11).
22)-A Ré aplica uma margem de lucro aos produtos em stock de sensivelmente 50%.
23)-Os AA. não realizaram as obras de conservação e de beneficiação do imóvel.
24)-O locado não está apto nem reúne condições para ser utilizado para o fim a que se destina.
25)-A Ré não tem colocado quaisquer produtos ou mercadorias naquele local, com receio de voltar a ter prejuízo com mercadorias estragadas.
26)-Em 22.6.2015, a Ré depositou na Caixa Geral de Depósito à ordem do 1º Autor como “Senhorio” o valor de € 576,70, assinalando que o fez “Ao abrigo do art. 18º do NRAU ( Dec Lei nº 6/226”, sendo o “Depósito posterior c/ indemnização” e “Definitivo”. Entre os meses de julho a novembro de 2015, a Ré depositou na Caixa Geral de Depósitos à ordem do 1º Autor como “senhorio” o valor mensal de € 160, assinalando no formulário que se tratava de “Depósito posterior” e “condicional”.
27)-Semprejuízo do referido em 16, na carta aí referida o 1º Autor reclamou ainda o pagamento das rendas de agosto a outubro de 2013 , no total de € 480, no prazo de sete dias.
28)-Com fundamento no referido em 10 a 14, 21 e 23, a ré deixou de pagar rendas até ao montante de € 3.135,55 para se compensar dos prejuízos sofridos com as infiltrações.
Reapreciação do mérito.
Nos termos do Artigo 1038º, alínea h), do Código Civil, constitui obrigação do locatário avisar imediatamente o locador sempre que tenha conhecimento de vícios da coisa.
No ano de 2013 e em data anterior a agosto, houve infiltrações no locado, sendo o 1º autor informado pela Ré das inundações e solicitado a proceder às obras de conservação do imóvel (factos 8 e 15). Todavia, o 1º autor negou-se a fazer obras porque não aceitou os alegados danos e não aceitou, por carta de 22.10.2013 recebido pela Ré, que esta compensasse quaisquer prejuízos sobre as rendas mensais (16).
A declaração expressa do autor no sentido de que não faria as obras, datada de 22.10.2013, integra uma recusa do cumprimento da obrigação legal de efetuar obras de conservação decorrente dos Artigos 2º do Decreto-lei nº 157/2006, de 8.8., 1074º, nº1 e 1111º do Código Civil. Uma recusa de cumprimento do contrato tem como consequência o incumprimento definitivo do contrato pelo devedor, dispensando-se qualquer interpelação admonitória por parte do credor – cf. Artigo 798º e 801º do Código Civil.[3]
Face ao incumprimento de tal obrigação pelos Autores, cabia à Ré duas vias de tutela jurídica da sua posição de arrendatária com carência de obras para fruição do locado: (i) ou arrogar-se o direito de reduzir a renda proporcionalmente ao tempo da privação ou à extensão desta (Artigo 1040º, nº1, do Código Civil) ou (ii) realizar ela própria as obras, desde que urgentes, podendo efetuar posteriormente a compensação do seu crédito pelas despesas com a realização das obras com a obrigação de pagamento da renda (Artigos 1074º, nº3, e 1036º do Código Civil).
O Artigo 1040º do Código Civil equivale a uma manifestação especial da exceção do contrato não cumprido, prevista nos artigos 428º a 431º do Código Civil – cf. Menezes Cordeiro (Coord.), Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, Almedina, 2014, p. 72. Conforme se refere pertinentemente no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 9.12.2008,Nuno Cameira, 08A3302,
«É entendimento comum, desde logo, que em matéria de locação a exceção do não cumprimento do contrato tem um limitado campo de aplicação, talvez porque, como salienta Aragão Seia (Arrendamento Urbano, 7ª edição, pág. 412), “uma vez entregue ao locatário a coisa locada, o sinalagma em grande medida se desfaz. Certo, o locador continua obrigado a proporcionar o gozo da coisa ao locatário; mas esta é uma obrigação sem prazo ou dia certo para o eu cumprimento, ao passo que é a termo a do
pagamento da renda”.
De qualquer modo, tem-se admitido o funcionamento do instituto mesmo no caso de incumprimento parcial ou de cumprimento defeituoso, mas fazendo intervir então, sempre que as circunstâncias concretas o imponham, o princípio da boa fé e a “válvula de segurança” do abuso do direito (artºs 762º, nº 2, e 334º do CC). E isto porque, como justamente observa o Prof. Almeida Costa na RLJ 119º, pág. 144, “seria contrário à boa fé que um dos contraentes recusasse a sua inteira prestação, só porque a do outro enferma de uma falta mínima ou sem suficiente relevo. Na mesma linha, surge a regra da adequação ou proporcionalidade entre a ofensa do direito do excipiente e o exercício da exceção. Uma prestação significativamente incompleta ou viciada justifica que o outro obrigado reduza a contraprestação a que se acha adstrito. Mas, em tal caso, só é razoável que recuse quanto se torne necessário para garantir o seu direito”. Em particular no âmbito da locação, este mesmo Autor (loc. cit., pág. 145/146), depois de chamar a atenção para o facto de a ideia de proporcionalidade ou equilíbrio das prestações aflorar a propósito da redução da renda ou aluguer se o locatário sofrer privação ou diminuição do gozo da coisa, conclui o seguinte: “O recurso do arrendatário a este instituto, se existe cumprimento defeituoso ou parcial pelo senhorio, apenas o dispensa de pagar a renda correspondente à falta verificada. A quantificação pode tornar-se mais ou menos difícil. Quando as partes não chegarem a acordo subsiste o remédio da consignação em depósito, mas o arrendatário corre o risco de o seu cálculo pecar por defeito, depositando uma renda menor do que a devida”»
Já anteriormente, o STJ se havia pronunciado no Acórdão de 4.11.2004, Armindo Luís, Revista nº 2686/04, nestes termos a tal propósito:
«I–O instituto da exceção de não cumprimento do contrato visa prevenir o incumprimento definitivo dos contratos bilaterais ou sinalagmáticos.
II–Traduz-se numa causa justificativa do incumprimento da prestação por uma das partes quando exista reciprocidade entre as prestações e haja boa fé de quem recusa o cumprimento, plasmada na proporcionalidade ou adequação do incumprimento da contraparte, que terá de ser grave.
III–Na locação, tal instituto encontra-se consagrado no art.º 1040 do CC, segundo o qual, e nos casos de privação total ou parcial da coisa locada, assiste ao arrendatário o direito a uma redução da renda, proporcional ao tempo da privação/diminuição do gozo do locado e à extensão destes.
IV–O direito à redução da renda depende da alegação e prova pelo arrendatário da privação/diminuição do gozo do locado e dos elementos factuais indispensáveis à fixação da renda.
V–Nos casos de privação/diminuição do gozo do locado parcial, e não tendo o arrendatário invocado os factos suficientes para se decidir em razão da proporcionalidade da redução da renda, deve concluir-se que não lhe assiste tal direito.» (sublinhado nosso).
Ora, a exceção de não cumprimento tem de ser invocada pela parte de forma expressa ou tácita, não podendo ser conhecida oficiosamente pelo juiz – cf. CALVÃO DA SILVA, Cumprimento e sanção pecuniária compulsória, 4ª Ed., 2002, p. 334; Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 27.9.2007, Graça Araújo, de 26.6.2008, Granja da Fonseca, acessíveis em www.dgsi.pt/jtrl. A invocação tácita tem de resultar de factos alegados pelo excipiente que inequivocamente a exprimam – cf. Acórdãos do Tribunal da Relação de Coimbra de 8.6.93, Francisco Lourenço, CJ 1993- III, pp. 55 – 57, da Relação de Guimarães de 9.4.2003, Arnaldo Silva, CJ 2003 – II, pp. 281 a 284. O ónus da prova da exceptio incumbe ao arrendatário – cf. Acórdão da Relação do Porto de 12.5.2015, Fernando Samões, 1012/12 e da Relação de Guimarães de 3.3.2016, Jorge Seabra, 328/14.
Sucede que a Ré deixou de pagar as rendas a partir de agosto de 2013 (8) com um triplo fundamento: existência das infiltrações; prejuízos que sofreu com as infiltrações e não realização das obras pelo senhorio. No que tange ao propósito de tal omissão de pagamento, a Ré deixou de pagar as rendas até ao montante de € 3.135,55 para se compensar dos prejuízos sofridos com as infiltrações (28). Ou seja, a Ré não exerceu a faculdade que lhe era conferida pelo Artigo 1040º, nº1, do Código Civil (redução do valor da renda por privação o uso do locado). Pelo contrário, a Ré atuou com o propósito de extinguir a sua obrigação de pagamento das rendas (que se iam vencendo) com a compensação do seu alegado crédito de € 3.135,55 decorrente dos prejuízos que alegadamente sofreu (cf. Artigo 847º do Código Civil).
Todavia, em primeiro lugar, a Ré não logrou provar que tenha sofrido um prejuízo nesse montante (19). Em segundo lugar, a norma especial do Artigo 1074º do Código Civil afasta a aplicação do regime geral da compensação, ou seja, a Ré apenas poderia extinguir a sua obrigação do pagamento das rendas caso se tivesse adiantado (e substituído ao senhorio) com a realização das obras, o que não fez.
No regime do despejo imediato (Artigo 14º, nos. 4 e 5 do NRAU) está aflorada a regra de que só nos casos especificamente previstos no regime do arrendamento é que o arrendatário pode suspender o pagamento da renda (Artigo 1040º do Código Civil) ou invocar o regime da compensação para extinguir o dever de pagamento da renda (Artigo 1074º, nº3, do Código Civil). Com efeito, não obsta à imediata procedência do incidente o facto de o arrendatário ter deduzido na ação principal de despejo pedido reconvencional de condenação do senhorio na realização de obras e invocado a legitimidade de recusa do pagamento das rendas invocando a exceção de não cumprimento, fazendo a lei prevalecer, nestas circunstâncias, e face à divergência da defesa dos interesses em confronto, a posição do senhorio (cf. Acs. do Supremo Tribunal de Justiça de 5/12/06, de 9/10/07, Ac. TRL de 10/12/2009, P.189/07.8TBMTJ-B.L1-7, Ac. T.R.G. de 29/11/07, P.2276/07.2, todos in www.dgsi.pt) – Acórdão da Relação de Guimarães de 20.3.2014, Luísa Ramos, 662/13. Doutra parte, tem a jurisprudência reafirmado que o arrendatário só pode obstar ao deferimento do despejo imediato desde que faça nos autos a prova do pagamento ou do depósito das rendas em falta, estando-lhe vedados outros meios de defesa, v.g., a mora do senhorio, a compensação ou a exceção de incumprimento do contrato – cf. Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 19.3.2009, Carlos Valverde, 10706/03, de 25.5.2004, Pimentel Marcos, 4503/2003. Em suma, o dever de pagar a renda só pode ser suspenso ou extinto nos precisos termos previstos no regime do arrendamento e não com fundamento na compensação enquanto causa geral de extinção das obrigações.
Termos em que se conclui que a recusa do pagamento das rendas pela Ré não é lícita.
No período que medeia entre agosto de 2013 e maio de 2015 venceram-se vinte e duas rendas no valor total de € 3.520 (€ 160 x 22= 3.520), as quais não foram pagas pela Ré.
Nesse mesmo período, a Ré não depositou qualquer quantia na CGD, sendo que o valor depositado total de € 1.376,7 (26) se reporta a depósitos feitos entre 22.6.2015 e novembro de 2015.
Atento o propósito que motivou a Ré a não pagar as rendas, tratando-se além do mais de factos controvertidos, no mínimo, deveria a Ré ter procedido ao depósito condicional de todas as rendas vencidas a partir de agosto de 2013. Conforme se referiu no Acórdão da Relação do Porto de 7.9.2010, José Carvalho, 2594/09, num caso em que o arrendatário pretendeu exercer a faculdade do Artigo 1040º, nº1, havendo utilização parcial do locado, dada a incerteza do montante da renda devido, devia o locatário efetuar depósito condicional das rendas. Caso a Ré assim tivesse procedido, e decaindo no processo como acontece, a Ré asseguraria o não preenchimento do fundamento de resolução consistente na falta de pagamento das rendas.
Temos, assim, que está preenchido o fundamento de resolução do contrato de arrendamento por não pagamento da renda por período igual ou superior a dois meses nos termos do Artigo 1083º, nº3, do Código Civil.
Deve a Ré ser condenada a pagar as rendas vencidas desde agosto de 2013 a maio de 2015 – cf. Artigo 1038º, alínea a), do Código Civil.
Nos termos do Artigo 1045º, nº1 do Código Civil, “Se a coisa não foi restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, exceto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.” E, nos termos do nº2, logo que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.
A cada renda em dívida acrescem juros moratórios à taxa legal nos termos dos Artigos 805º, nº2, alínea a) e 806º, nº1 do Código Civil - cf. Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 16.3.2006, Arlindo Rocha, de 15.2.2007, Vaz Gomes,acessíveis em www.dgsi.pt/jtrl.
No que tange ao pedido reconvencional, o tribunal a quojulgou-o improcedente com base na seguinte fundamentação:
«Como se vê dos factos apurados, a Ré não fez as reparações e além disso, só comunicou aos Autores a sua necessidade já depois de consumadas as infiltrações e os prejuízos, sem lhe dar um prazo razoável para diligenciar no sentido da realização das obras. Não lhe assiste, por isso, o direito que reclama na presente acção, já que os senhorios antecipadamente não podiam antever que o dano seria causado, inexistindo qualquer nexo entre uma omissão recognoscível e o dano causado (art.º 563.º do CCiv.) nem tão pouco ilicitude se não estava obrigada a efectuar as obras imediatamente antes à existência do dano…antecipação essa que nem à Ré assistiu, ao permitir (seguramente sem esse desiderato) que a mercadoria acabasse por perecer. E se assim é, res perit domino, correndo o risco da perda da coisa pelo seu proprietário.
Nem se avente a possibilidade de ao caso se fundar em responsabilidade extracontratual, invocando o art.º 492° do CCiv, pois na verdade, “o dever de vigilância cometido ao proprietário, em sede de responsabilidade extracontratual, delitual ou aquiliana, não exclui o dever de aviso imposto ao arrendatário na al. h) do art° 1038° desse Código” [ Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16.12.2004, Oliveira Barros, 04B3903]. Importa sublinhar que esta norma não estabelece um caso de responsabilidade objectiva do proprietário ou do possuidor, limitando-se apenas a inverter o ónus da prova, desde que se verifiquem os pressupostos de facto que condicionam a presunção de culpa. Se não houver prova de que a ruína foi devida a um vício de construção ou a falta de manutenção a inversão do ónus da prova não funciona.
Ora, no caso presente os factos apurados não evidenciam, nem isso foi alegado, que os problemas que deram causa directa às infiltrações resultaram da degradação do prédio por acção do tempo e consequente desgaste dos materiais da construção. Por isso, não é possível concluir que existiu falta de manutenção adequada do edifício por parte dos Autores.
Por estas razões, também o pedido da reconvinte não pode proceder.»
Esta fundamentação não merece reparo. Conforme se refere de forma clara no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 10.1.2006, Nuno Cameira, 05A3241,
«Ainda que se entenda que tais reparações, dada a urgência de que se revestem, são da responsabilidade do réu/senhorio, a Autora não tem o direito de indemnização pelos prejuízos com mercadoria danificada, pois não só não quis fazer as reparações, nos termos do art.º 1036 do CC, como, além disso, apenas comunicou ao Réu a sua necessidade já depois de consumadas as infiltrações e os prejuízos, não lhe dando um prazo razoável para diligenciar no sentido da realização das obras. (…)O art.º 492 do CC não prevê a responsabilidade objetiva do proprietário ou do possuidor: limita-se a inverter o ónus da prova, desde que se verifiquem os pressupostos de facto que condicionam a presunção de culpa (ruína devida a um vício de construção ou a falta de manutenção).»
No caso em apreço, não alegou nem demonstrou a Ré qual a causa das infiltrações e que esta seja imputável a inércia censurável dos Autores.
Termos em que improcede a reconvenção.
DECISÃO.
Pelo exposto, acorda-se em julgar:
I–a apelação dos Autores procedente e, em consequência, revoga-se a sentença apelada, nos seguintes termos:
a)-Declara-se resolvido o contrato de arrendamento para o comércio entre os Autores e a Ré, respeitante ao rés-do-chão, letra L, do imóvel sito na Rua Dr. Melo e Simas, nº 9, Matriz, ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artº 1613 e descrito na Conservatória a do Registo Predial da ... sob o nº 854, por falta de pagamento de rendas;
b)-Condena-se a Ré a despejar o local arrendado, entregando-o aos Autores totalmente livre de pessoas e bens no prazo máximo de 15 dias após decisão;
c)-Condena-se a Ré a pagar aos Autores as rendas vencidas e não pagas contabilizadas desde o mês de agosto de 2013 a maio de 2015, no total de € 3.360,00, acrescido de juros, mais as rendas que entretanto se forem vencendo até à restituição efetiva do imóvel aos Autores.
II–Improcedente a apelação da Ré, confirmando-se a sentença recorrida no que tange ao pedido reconvencional.
Custas pela Ré.
Lisboa, 28.3.2017
(Luís Filipe Pires de Sousa)
(Carla Câmara)
(Maria do Rosário Morgado)
[1]Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pp. 84-85.
[2]Abrantes Geraldes, Op. Cit., p. 87.
Conforme se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7.7.2016, Gonçalves Rocha, 156/12, «Efetivamente, e como é entendimento pacífico e consolidado na doutrina e na Jurisprudência, não é lícito invocar nos recursos questões que não tenham sido objeto de apreciação da decisão recorrida, pois os recursos são meros meios de impugnação das decisões judiciais pelos quais se visa a sua reapreciação e consequente alteração e/ou revogação». No mesmo sentido, cf. Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 4.10.2007, SimasSantos, 07P2433, de 9.4.2015, Silva Miguel, 353/13.
[3]Neste sentido, cf. BRANDÃO PROENÇA, Do incumprimento do contrato-promessa bilateral, 1996, pp.. 87 a 92; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7.1.93, Sampaio da Silva, CJ 1993 – I, p. 15, Acórdão da Relação de Lisboa de 4.11.93, Silva Paixão, CJ 1993- V, p. 115 e de 18.1.96, Silva Paixão, CJ 1996 – I, p. 94, Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 18.12.2006, Cura
Mariano, acessível em www.dgsi.pt/jtrp.
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