Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 3755/24.3T8BRG.G1 |  |
CONTRATO PROMESSA DE COMPRA E VENDA
VALIDADE DO CONTRATO
MAIOR ACOMPANHADO
- Havendo o facto que ser demonstrado por documento escrito não pode o mesmo ser dado por provado apenas com base no depoimento testemunhal;
- São anuláveis os atos praticados por adulto acompanhado e pelo seu acompanhante sem a necessária autorização judicial nos termos do regime definido para o acompanhamento;
- Sendo o ato praticado um contrato de promessa de compra e venda, pode a anulabilidade ser invocada sem dependência de prazo enquanto não estiver celebrado o contrato prometido.
Acórdão na 3ª Secção do Tribunal da Relação de Guimarães,
*
I. RELATÓRIO:AA e BB, ambos com os demais sinais dos autos,
vieram instaurar ação declarativa sob a forma de processo comum, contra,
CC, (maior acompanhado, tendo como curador especial nestes autos o seu irmão DD),
EE e marido
DD, também, todos com os demais sinais dos autos,
Pedindo que:
«deve a presente ação ser julgada procedente por provada, e, em conformidade:
- considerar os Réus responsáveis exclusivos pelo incumprimento definitivo do contrato promessa sobre a fracção identificada nos autos, condenando-os no pagamento da quantia de €60.000€ (sessenta mil euros) correspondente ao valor do sinal em dobro, e ainda no pagamento das despesas a que deram causa como danos moratórios, as para já computadas em €546,60 (quinhentos e quarenta e seis euros e sessenta cêntimos).»
Para tanto, transcrevendo a síntese que consta da decisão recorrida, alegam «que prometeram comprar um imóvel ao 1.º réu, tendo pago o sinal, sendo que esse contrato foi assinado pelos pais do 1.º réu. Porém, apesar de diversas tentativas, nunca se realizou a escritura. Invocam assim o incumprimento definitivo e o pagamento do sinal em dobro, acrescido das despesas notariais que já suportaram.»
Continuando a reproduzir a síntese constante da decisão recorrida no que concerne aos articulados, contestando veio a Ré alegar «que o sinal não lhes foi entregue e que a mesma carecia de poderes para realizar a escritura, sendo que os autores se comprometeram a obter a autorização judicial de venda. Assim, não lhe pode ser imputada a não realização do contrato definitivo.
Foi nomeado curador ao 1.º réu, o qual, citado, nada disse.
O Ministério Público apresentou contestação na qual, impugnando o alegado pelos autores, alegou que o contrato promessa é inválido uma vez que a acompanhante carecia de autorização judicial para tal.
Deduz, assim, reconvenção nos seguintes termos:
A reconvenção ser julgada procedente, declarando-se nulo o contrato de promessa de compra e venda celebrados entre os Autores e o Réu, em 01.02.2023, porque de objecto contrário à lei e legalmente impossível, por não ser precedido da imperativa autorização legal para o efeito atenta a anteriormente conhecida dos autores (por registada) a condição civil do Réu CC, beneficiário do estatuto de maior acompanhado, desde ../../2021 e, consequentemente, ser ordenado o cancelamento de eventuais registos subsequentes feitos, com as demais consequências legais.
Os autores apresentaram réplica. Em síntese, impugnaram o alegado pela ré e contestam a subsunção jurídica do Ministério Público. Ainda assim, caso o contrato promessa seja inválido, pedem a restituição de tudo quanto foi prestado, pelo que, sempre tem o Réu de repor aos Autores a quantia de 30.000€ paga a título de sinal, acrescida de juros de mora.
Por fim, pedem que a ré seja condenada como litigante de má fé.»
Tramitados regularmente os autos, veio a ser proferida sentença com o seguinte teor:
«a) Absolver o réu CC dos pedidos contra si formulados pelos autores;
b) Anular o negócio mencionado em 2 dos factos provados;
c) Condenar a ré EE e o réu DD a pagarem aos autores a quantia de €22.927,50, acrescida dos juros civis, vencidos e vincendos, desde a data da citação até integral e efectivo pagamento;
d) Absolver a ré EE e o réu DD do demais peticionado;
e) Absolver a ré do pedido de condenação como litigante de má fé;»
Não se conformando com a sentença proferida, veio o Autor interpor o presente recurso de Apelação, apresentando alegações e formulando as seguintes conclusões:
I.
1. Para além dos factos dados como provados na sentença constantes nos pontos 1) a 22), pela prova testemunhal produzida e documentos juntos, o Tribunal deveria ter também dado como provados outros factos com interesse para a boa decisão da causa.
2. O Tribunal deveria ter dado como provado que:
1-A) Por dificuldade e dívidas para com o condomínio e consequente penhora da fração, os Réus pretenderam proceder à venda da fração.
3. Tal resulta do depoimento da testemunha FF, sendo o próprio Tribunal a quo referiu na fundamentação que foi confirmada a dívida do condomínio, bem como que essa foi a razão dos Réus decidirem avançar para este negócio.
4. O Tribunal a quo deveria também ter dado como provado, que:
1-B) Os Réus celebraram com a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA, um contrato de mediação imobiliária para venda da fração, mediante o pagamento de uma comissão (Tal resulta do depoimento da testemunha FF).
5. O Tribunal deveria ter acrescentado o seguinte facto:
10- A) A primeira tranche entregue aos Réus, no montante de Eur: 4.878,70€, foi para pagar a penhora que incidia sobre a fração referente à dívida do condomínio. E apenas após a liquidação dessa dívida foram transferidas as outras duas tranches (Foi isso que resultou do depoimento da testemunha FF e do depoimento da GG que confirmou a dívida relativa ao condomínio, como referido na motivação da sentença).
6. No facto 9) dado como provado, deve ser acrescentado, “conforme acordado entre todas as partes no contrato celebrado”.
7. A matéria de facto contante do ponto 10) deverá ser alterada, de forma a ser acrescentado que a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA transferiu para a conta titulada pela Ré EE e entregou ao Réus o valor de 4.878,70€, 8.048,80€ e 10.000€”.
8. Deve, a matéria de facto dada como provada ser alterada conforme supra exposto.
II.
9. A sentença mal andou quando refere na sua fundamentação que o Réu CC nada recebeu
10. Antes da celebração do contrato promessa, os Réus contactaram uma imobiliária para colocarem o imóvel no mercado, por um lado porque sobre a fração impendia uma penhora por dívidas ao condomínio, e porque o Réu CC não gostava de morar no local.
11. O Réu CC mostrou-se entusiasmado com a possibilidade de venda.
12. Os Réus celebraram um contrato de mediação imobiliária com a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA, sendo prática corrente que o valor do sinal a quando da celebração do contrato promessa seja transferido para conta da imobiliária.
13. Em cumprimento do contrato promessa celebrado e assinado por todos, os Autores, transferiram para a conta da interveniente imobiliária, denominada de fiel depositária, a quantia global de 30.000€, a título de sinal e reforço de sinal.
14. A interveniente transferiu, numa primeira tranche a quantia de 4.878,70€, para que fosse liquidada a penhora que insidia sobre o imóvel e só depois de paga a penhora transferiu a imobiliária o restante, conforme depoimento da testemunha FF já supra transcrito e documentos juntos aos autos.
15. Ou seja, todos os Réus receberam as quantias por transferência para a conta com o IBAN indicado conforme instruções da tutora,
16. O Réu CC recebeu a quantia de 4.878,70€, a qual se destinou a liquidar uma penhora que incidia sobre a sua fração, ou seja, para liquidar uma dívida sua.
17. No mínimo e sem se conceder, sempre o mesmo seria responsável pelo menos pela sua restituição aos Autores sob pena de estarmos perante uma situação de enriquecimento sem causa.
18. Incorreu o Tribunal a quo no erro de julgamento e da análise da prova ao afirmar que o Réu CC nada recebeu.
III.
19. Entende a sentença em crise que o contrato promessa celebrado é anulável, uma vez que não haveria autorização judicial para o efeito.
20. Não se pode aceitar ou concordar com tal afirmação 21. Em sede de contestação, o Ministério Publico, em representação do acompanhado, invocou a nulidade do contrato promessa e o Tribunal, entendeu que a estar o contrato promessa referido de invalidade esta teria de ser a anulabilidade e não a nulidade.
22. Aquando da apresentação da contestação e por maioria de razões da sentença, já há muito tinha decorrido o prazo de um ano para arguição da anulabilidade.
23. Em 7 de setembro de 2023, por ordem do Tribunal, com o conhecimento do Ministério Publico, foi notificado o Cartório Notarial da impossibilidade de outorga do contrato prometido com base no contrato promessa,
24. Decisão que obviamente quer os Autores quer a Sr. Notária acataram.
25. Desde pelo menos essa data - 7 de setembro de 2023 - que o Ministério Publico tem conhecimento da celebração do contrato promessa e do seu conteúdo, e apenas em 10 de março de 2025 apresenta a contestação onde invoca a nulidade do contrato promessa - e não a sua anulabilidade.
26. Apenas com a prolação da sentença, em dezembro de 2025 é invocada oficiosamente a anulabilidade do contrato promessa, ou seja, muito para lá do prazo de um ano referido no artigo 287º do CC.
27. O que a sentença considera anulável é o próprio contrato promessa (e não o contrato definitivo, pois esse não chegou a realizar-se)
28. O objeto do contrato promessa é a declaração de vontade no contrato prometido, e como tal está cumprido a partir da sua celebração.
29. Decorreu mais de um ano contado dessa data, e mesmo do conhecimento pelo Ministério Público, o que implica a caducidade da declaração de anulabilidade.
30. O contrato promessa válido e eficaz.
31. A sentença incorreu em erro de julgamento e aplicação da lei.
32. Dado como provado, que os Réus não diligenciaram para interposição da ação de autorização de venda, apesar de várias vezes interpelados para o efeito, certo é que os Réus incumpriram definitivamente o contrato.
33. Os Autores desde a prolação do despacho judicial remetido ao Cartório Notarial, datado de 7 de setembro de 2023, que impediu a realização de escritura, que insistiram junto dos Réus pela proposição da acção de autorização, e, é evidente que a recusa destes em colaborar nas condições legais para a outorga da mesma, inviabilizou definitivamente o contrato definitivo.
34. Face ao desinteresse dos Réus no cumprimento das condições necessárias para a outorga do contrato prometido, os Autores concluíram que era vontade inequívoca daqueles não honrar o negócio, pelo que, se considerou definitivamente incumprido, por culpa exclusiva dos Réus, o contrato promessa, incumprimento definitivo esse que leva à restituição do sinal prestado em dobro.
IV.
35. Contrariamente ao referido na sentença, entendem os Recorrentes que, independente da necessidade de autorização judicial para a venda prometida, nunca tal determinaria a anulabilidade do contrato-promessa
36. No contrato promessa não têm de estar preenchidos os mesmos requisitos do contrato definitivo.
37. O objeto do contrato promessa é a declaração de vontade no contrato prometido - coisa que não quiseram fazer - e não a própria declaração de venda, essa sim, sujeita a anulabilidade se não precedida de autorização judicial.
38. Não resulta da lei no que ao maior acompanhado se refere, que a matéria da promessa (declaração de vontade do contrato prometido) seja anulável, até porque, muitas vezes é necessário o próprio contrato promessa para apresentar em juízo para obtenção da autorização para celebração do contrato definitivo.
39. O contrato promessa não transmite bens, só obriga a preparar o contrato definitivo, contrato (definitivo) esse que os Réus ostensivamente se recusaram a fazer e daí o incumprimento definitivo que os Autores invocam e não pode deixar de ser reconhecido, com a consequência de restituição do sinal em dobro.
40. O contrato promessa, no limite, seria até necessário para se obter autorização para a outorga do contrato definitivo.
41. A sentença incorreu num erro de julgamento, no erro na apreciação da prova e aplicação da Lei
42. Do próprio contrato promessa resulta até que, caso houvesse uma sentença a não permitir a venda, o sinal seria devolvido em singelo, condição que todos os outorgantes aceitaram e sabiam.
43. Os Réus nunca diligenciaram sequer sobre a propositura da ação de autorização de venda, pese embora várias vezes interpelados, o que revela claramente a sua vontade de não cumprir definitivamente.
44. Não se vislumbra como é que o próprio contrato promessa pode ser sequer anulável, pois um contrato ou outro negócio jurídico é anulável (padece de anulabilidade), devido a um vício existente no momento em que foi celebrado, sendo que o vício imputado é que não é permitida a venda sem a previa autorização judicial,
45. Sendo que, como obviamente é sabido, o contrato promessa nada vende.
V.
46. Caso o contrato promessa padecesse de invalidade e, como tal ser o contrato anulável - o que obviamente não se aceita conforme já supra exposto, sempre terá de ser restituído tudo o que foi prestado conforme expressamente se refere o artº 289º do Código Civil - efeitos da declaração de nulidade e da anulabilidade.
47. No regime geral do artigo 287.º do C.C, a anulação do negócio, por quem de direito, destrói os efeitos do negócio retroativamente, ou seja, de modo equivalente a se o negócio nunca tivesse sido celebrado.
48. Os Autores pagaram a quantia de 30.000€, em dinheiro não se pode pretender e decidir que os Réus apenas terão de restituir o que receberam.
49. O Tribunal fez letra morta da retroatividade dos efeitos da declaração de anulabilidade de modo a repor a situação como se o negócio nunca tivesse existido.
50. Os Autores pagaram a título de sinal a quantia de 30.000€, e se os Réus apenas receberam 22.927,50€, fruto do contrato de mediação mobiliária, os Autores nada têm nada a ver com a comissão alheia ao negócio de promessa de compra e venda,
51. O valor do contrato promessa foi pago na conta convencionada para o efeito e prevista no contrato promessa.
52. A sentença em crise faz uma clara e errada aplicação da lei e em especial do artº 289º, nº 1 do C.C.
53. Apenas perante uma prestação em espécie e se a restituição em espécie não for possível é que haverá restituição do valor correspondente e na medida do enriquecimento de quem tem de prestar, conforme refere o nº 2 do artº 289º, o que claramente não ocorre pois a prestação foi em numerário e não em espécie.
54. O dinheiro não se perde, o dinheiro não é um bem em espécie, pelo que, se impõe a restituição pelos Réus de tudo o que foi prestado pelos Autores.
55. Decidiu mal a sentença ao não condenar todos os Réus na restituição de tudo o que foi prestado pelos Autores, ou seja, a quantia de 30.000€, o que representa um claro erro de julgamento e aplicação da lei.
VI.
55. Na sentença de determinação das medidas do acompanhado, está já dada a autorização especial de venda de imóveis, conforme referido nas medidas de acompanhamento: i) Representação especial, devendo o requerido ser representado pela acompanhante em quaisquer atos de aquisição, disposição ou oneração de bens imóveis ou de bens móveis sujeitos a registo, assim como no tratamento de todos os assuntos dos beneficiário junto das repartições repartições/entidades públicas, bem como das instituições bancárias, nos termos a al. b) do nº 2 do artº 145º do CC..
56. Na sentença que determinou o acompanhamento do Réu CC, foi já dada a autorização especial da venda de imóveis, em cumprimento da regra previsto no artº 145º nº e 2, al. b) do CC, ou seja, a decisão contida na sentença do maior acompanhado cumpre a regra especial de necessidade de autorização e ultrapassa o regime do artigo 145º do Código Civil, ou seja, o Juiz já deu a autorização.
57. Pode-se entender que decidiu mal o Tribunal a quanto da prolação da referida sentença de acompanhamento, mas tal decisão já estava transitada em julgado.
58. Existe na sentença ora em crise, um erro na apreciação dos factos e erro de direito por não acatar sentença anterior já transitada em julgado.
59. No entanto, os Autores quando notificados pelo Tribunal da impossibilidade de realização da escritura de compra e venda, imediata e obviamente acataram e interpelaram várias vezes os Réus para a interposição da ação de autorização judicial.
VII.
59. Outro erro de que padece a sentença em crise é a posição que atribui ao Réu CC e a sua consequente absolvição.
60. A sentença em crise diz que o contrato promessa é anulável, alegadamente porque violou a imposição legal de autorização judicial para a venda.
61. Para ser anulável - situação com a qual não se concorda como já referido - tem que se considerar que o incapaz, o Réu CC é parte no negócio, e se assim é, não se percebe a sua posterior absolvição porque não pode assinar.
62. O Réu CC é parte, assinou contrato promessa, tem capacidade para intervir.
63. O Réu CC sabia e queria a celebração deste negócio conforme relatou reiteradamente a testemunha FF, conforme supra transcrito, telefonando várias vezes para saber se já havia compradores e se o contrato já estava assinado.
64. A sentença em crise refere que o Réu CC não podia assinar, por isso é anulável o contrato e como tal absolve-o.
65. A consequência de se entender que o Réu não podia assinar o contrato é a anulabilidade do contrato, cuja consequência é a condenação na restituição do prestado e não a sua absolvição.
66. Não é causa de anulabilidade do contrato promessa, o contrato ser assinado pelo Réu.
67. A causa de anulabilidade, (segunda a sentença) não é o Réu ter assinado o contrato promessa, a causa de anulabilidade invocada é a alegada violação da autorização judicial para a venda, ou seja, ter de se pedir autorização para a venda e não o ter sido feito,
68. Verifica-se um claro erro de julgamento na sentença em crise. 69. O contrato promessa sempre seria válido.
70. A assinatura do contrato promessa não viola nenhuma das medidas de acompanhamento decretadas, uma vez que, como já reiteradamente supra referido, o contrato promessa não vende o bem imóvel, pelo que, nunca poderia ser anulável por força do artº 154 do C.C.
71. A anulabilidade é para a prática dos autos que teriam de ter autorização, ou seja, a própria venda, sendo que, repete-se a promessa é para permitir a realização do contrato definitivo.
72. O contrato promessa de compra e venda torna-se até essencial para assegurar o compromisso dos promitentes compradores enquanto o Tribunal avalia o pedido de autorização
73. O contrato em análise previa expressamente a forma de atuar - devolução do sinal em singelo - caso por sentença não fosse autorizada a venda. 74. È, pois, válido e eficaz o contrato promessa celebrado.
VIII.
75. Não pode a sentença em crise isentar de responsabilidades o 1º Réu em prejuízo dos Autores.
76. Este assinou o contrato e esteve presente nas reuniões e negociações, mostrou-se entusiasmado com a venda e questionou a angariadora do estado do mesmo.
77. O 1º Réu padece de atraso intelectual moderado; exerce profissão remunerada de repositor e é titular de conta bancária.
78. No mínimo, o 1º Réu, age por intermedio dos representantes, e os efeitos do negócio refletem-se na esfera do representado.
79. Os pais e a tutora agiram em nome do filho e este subscreve o documento, sendo, na sua esfera que se refletem os efeitos do negócio, ainda que não tivesse subscrito o contrato.
80. Conforme refere o artº 800º, nº 1 do CC o devedor é responsável perante o credor pelos actos dos seus representantes legais, ou das pessoas que utilize para o cumprimento da obrigação, como se tais actos fossem praticados pelo próprio devedor.
81. Ou seja, verifica-se a responsabilidade do 1º Réu pelos atos praticados pela sua representante legal.
82. Responsabilidade essa perante os Autores,
83. Caso a Tutora tivesse intentado a ação de autorização, iria o Tribunal pronunciar-se sobre as condições e preço do negócio prometido, e depois autorizava ou não, e caso não fosse autorizada os Réus tinham de devolver o sinal em singelo.
84. A sentença proferida pelo Tribunal a quo, prejudica única e exclusivamente os Autores e premeia os prevaricadores.
IX.
85. A falta de concretização do negócio nos moldes definidos no contrato promessa em apreço faz recair sobre o 1.º Réu a presunção de culpa contida no art. 799.º Código Civil.
86. O incumprimento definitivo dos Réus acarreta a restituição em dobro do sinal prestado pelos Autores - e seu reforço -, no montante total de €60.000,00 (sessenta mil euros, e das despesas notariais e com as comunicações judiciais e extrajudiciais a que deu causa, decorrentes da mora dos Réus, nos termos do disposto no art. 804.º, n.º 1 Código Civil, valor de €546,60.
Respondendo ao recurso interposto pelos Autores veio a Ré EE contra-alegar concluindo pela improcedência do recurso, mantendo-se a decisão recorrida.
Respondendo ao recurso interposto pelos Autores veio, também, o ilustre Magistrado do Ministério Público contra-alegar, apresentando as seguintes conclusões:
1) A douta apelação dos Autores assenta num equívoco fundamental: confunde a proteção de um interesse particular anulável com a violação de uma norma de ordem pública geradora de nulidade;
2) A celebração de um contrato-promessa de alienação de imóvel por acompanhante, sem a necessária e prévia autorização judicial, não é um mero vício de vontade, mas uma falta de legitimidade substantiva que fere o objeto do negócio de nulidade absoluta (art.º 280.º, 294.º, 1889.º n.º 1 a), 1893.º, 1938.º, 1939.º, 1958.º todos do Código Civil);
3) Sendo o negócio nulo, é irrelevante o decurso de prazos de caducidade próprios da anulabilidade, pois a nulidade é invocável a todo o tempo e de conhecimento oficioso;
4) O argumento do “benefício” do Acompanhado CC é, com o devido respeito, juridicamente inócuo: a proteção do Estatuto do Maior Acompanhado não se esgota numa análise contabilística de ganhos e perdas, mas no rigoroso controlo jurisdicional dos atos de disposição, que aqui foi totalmente omitido;
5) O património do Acompanhado não pode ser responsabilizado por fluxos financeiros (sinais) que transitaram por contas de terceiros e sobre os quais o beneficiário nunca teve domínio ou proveito real;
6) A douta sentença recorrida, ao julgar a ação improcedente quanto ao Réu CC, fez uma aplicação irrepreensível do Direito, protegendo a integridade do sistema tutelar perante a manifesta invalidade do negócio reconvinda (cfr. ref.ª citius 17488131 de 10/03/2025).
Colhidos os Vistos legais cabe decidir.
II - DELIMITAÇÃO DO OBJETO DO RECURSO
Considerando que de acordo com o disposto no artº 635º e 639º do CPC o objeto do recurso é delimitado pelas conclusões de recurso sem prejuízo de eventuais questões de conhecimento oficioso de que haja conhecer, neste recurso de apelação cabe apreciar:
1. Da impugnação da matéria de facto por banda dos autores em que pedem que sejam adicionados os seguintes factos:
- 1-A) Por dificuldade e dívidas para com o condomínio e consequente penhora da fração, os Réus pretenderam proceder à venda da fração.
- 1-B) Os Réus celebraram com a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA, um contrato de mediação imobiliária para venda da fração, mediante o pagamento de uma comissão.
- 10-A) A primeira tranche entregue aos Réus, no montante de Eur: 4.878,70€, foi para pagar a penhora que incidia sobre a fração referente à dívida do condomínio. E apenas após a liquidação dessa dívida foram transferidas as outras duas tranches
- Adicionado ao facto 9) “Estas quantias que perfazem 30 mil euros foram transferidas para a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA.” a frase “- conforme acordado entre todas as partes no contrato celebrado.”
- A matéria de facto contante do ponto 10) deverá ser alterada, de forma a ser acrescentado que a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA transferiu para a conta titulada pela Ré EE e entregou aos Réus o valor de 4.878,70€, 8.048,80€ e 10.000€”.
2. Da impugnação da decisão de direito porquanto havia já sido ultrapassado o ano em que podia ser invocada a anulabilidade do contrato de promessa de compra e venda, pelo que é este eficaz e válido, ou se trata de uma nulidade como é invocado pelo Magistrado do Ministério Público nas suas contra alegações.
III- FUNDAMENTAÇÃO:
- Da impugnação da matéria de facto
Considerando que a decisão da matéria de facto precede a decisão de direito, entendemos que na apreciação do recurso devemos iniciar pela apreciação da impugnação da matéria de facto uma vez que depende da decisão que se venha a ter quanto a este segmento do recurso a definição da matéria de facto, sendo que a subsunção jurídica dos factos ao direito depende daquela (definição da matéria de facto).
Vêm os Autores Recorrentes impugnar a decisão sobre a matéria de facto invocando que sejam:
- Dados como provados os seguintes factos:
1-A) Por dificuldade e dívidas para com o condomínio e consequente penhora da fração, os Réus pretenderam proceder à venda da fração.
1-B) Os Réus celebraram com a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA, um contrato de mediação imobiliária para venda da fração, mediante o pagamento de uma comissão.
10-A) A primeira tranche entregue aos Réus, no montante de Eur: 4.878,70€, foi para pagar a penhora que incidia sobre a fração referente à dívida do condomínio. E apenas após a liquidação dessa dívida foram transferidas as outras duas tranches
- E adicionado ao facto 9) “Estas quantias que perfazem 30mil euros foram transferidas para a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA.” a seguinte frase:
“- conforme acordado entre todas as partes no contrato celebrado.”
- A matéria de facto contante do ponto 10) deverá ser alterada, de forma a ser acrescentado que a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA transferiu para a conta titulada pela Ré EE e entregou ao Réus o valor de 4.878,70€, 8.048,80€ e 10.000€”.
Os temas da prova definidos em despacho saneador foram os seguintes:
1. Apurar que quantias foram pagas pelos autores no âmbito daquele acordo e a quem foram pagas [art. 4-5 da pi; art. 38-39 e 42-45 da contestação da ré; art. 12, 18, 19 da réplica].
2. Apurar a razão para a escritura de compra e venda não ter sido realizada e se os autores tiveram despesas com isso [art. 15-16, 18-31 e 36 da pi; art. 15, 21-27 da contestação da ré].
3. Apurar se a ré litiga de má fé.
Analisemos.
Dispõe o artº 5º do CPC que:
“1 - Às partes cabe alegar os factos essenciais que constituem a causa de pedir e aqueles em que se baseiam as exceções invocadas.
2 - Além dos factos articulados pelas partes, são ainda considerados pelo juiz:
a) Os factos instrumentais que resultem da instrução da causa;
b) Os factos que sejam complemento ou concretização dos que as partes hajam alegado e resultem da instrução da causa, desde que sobre eles tenham tido a possibilidade de se pronunciar;
c) Os factos notórios e aqueles de que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções.”
Em sede de p.i. os autores invocaram ter sido celebrado um contrato de promessa entre si e os Réus tendo por objeto a compra pelos Autores e a venda pelo 1º Réu da fração autónoma identificada nos autos e que os Autores entregaram ao 1º Réu o valor do sinal que dizem ter pago - artigos 4º e 5º da p.i. -.
Invocam também os Autores que os Réus se comprometeram a pagar com o dinheiro do sinal uma divida ao condomínio que estava na origem de uma penhora que incidia sobre a fração autónoma - artº 13º e 14º da p.i. -.
Em sede de Réplica em resposta à Reconvenção apresentada pela Ré - que não foi admitida - vieram os Autores invocar que “os Réus procuraram um comprador através de agência imobiliária, passando a pressionar, por várias vezes e formas, a concretização da venda” e que “De facto, em 10 de Fevereiro de 2023, 1 de março de 2023 e 8 de março de 2023 transferiu a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA -, nos termos contratualizados, o valor de 4.878,70€, 8.048,80€ e 10.000€ - cfr notas de lançamento juntas como Doc 1, 2 e 3.
Vejamos então.
Com os factos indicados (a provar) sob o nº 1-A e 10-A pretendem os Autores demonstrar que a intenção de vender o imóvel residia na circunstância de haver dividas a liquidar e de terem os Réus pago essas dividas com o dinheiro do sinal, dividas essas que sendo do 1º Réu o valor equivalente às mesmas por ter sido pago com o dinheiro do sinal entrou no património do 1º Réu e em consequência é este - o 1º Réu - responsável pela respetiva devolução por o ter recebido ainda que por força da liquidação do passivo.
Porém, dos elementos de prova existentes nos autos temos que:
- Do registo predial consta um penhora sobre a fração a que se reportam os autos para garantia do pagamento do valor de €3.801,10;
- Do contrato de promessa de compra e venda (doravante a CPCV) consta que os promitentes vendedores se comprometem a saldar a divida que dá origem a essa penhora até à data da escritura de compra e venda;
- A testemunha FF, funcionário da agência imobiliária EMP01..., LDA, conta a estória nos termos em que é invocada pelos Autores sendo certo que, tal como consta da certidão do registo comercial junta pela 2ª Ré com a sua contestação o 1º autor é um dos dois sócios dessa sociedade - documento 3 da contestação -.
Qual era a divida exequenda no processo executivo em que foi feita a penhora?
Essa divida exequenda, foi paga, quando, como e por quem?
A resposta é nada sabemos quanto a estes factos os quais facilmente se provavam por documentos que nunca foram juntos aos autos.
Pelo que, o depoimento de uma testemunha - que é funcionário de uma sociedade que pertence em 50% a um dos Autores e que se isso não fosse já o bastante ainda está envolvida em todo este negócio tendo inclusivamente ficado “fiel depositária” dos valores pagos aos promitentes vendedores a titulo de sinal e principio de pagamento, atuação que segundo as regras da experiência não é comum neste género de negócio, pese embora a testemunha FF afirme que sim, testemunha essa que se assume ter sido quem angariou o negócio - não é bastante para convencer o tribunal da respetiva veracidade, tendo por oposto a facilidade de toda esta factualidade ser demonstrada por documento o que seria inequívoco. De notar que o que se diz na fundamentação da convicção do tribunal recorrido é que “em nada relevou o depoimento de HH. GG apenas confirmou a dívida relativa ao condomínio (a razão para os pais do 1.º réu decidirem avançar para este negócio).”
Ora, daqui não resulta que o tribunal recorrido se convenceu pela existência da divida ao condomínio, nem de ter sido essa a razão para os pais do 1º Réu terem decidido vender a fração, sendo certo que, para estes autos, porque quiseram vender a fração é irrelevante para a decisão e por se falar que há uma divida ao condomínio não se pode tirar a ilação de ser essa a divida exequenda que deu origem à penhora.
Destarte, relativamente aos factos 1-A) e 10-A) nada se demonstra que convença o tribunal da veracidade dos mesmos.
Relativamente ao facto que se pretende ver adicionado sob a alínea 1-B) e a frase que se pretende seja adicionada ao facto 9 têm a ver com ter sido acordado entre Réus e a indicada sociedade um contrato de prestação de serviços com vista à venda da indicada fração tendo sido também acordado segundo a versão dos Autores, entre estes, Réus e a indicada sociedade que o valor do sinal era pago pelos Autores à dita sociedade e por esta aos Réus.
Com a prova destes factos pretendem os Autores vir agora em sede de recurso demonstrar que os Réus haviam contratado com determinada agência a celebração de um contrato de mediação imobiliária ficando devedores de determinada comissão caso o negócio se realizasse e que havia sido acordado entre Autores e Réus que aqueles pagariam o sinal à dita empresa de mediação mobiliária e esta depois de deduzir a comissão a que tinha direito entregaria o remanescente do que havia recebido a titulo de sinal aos Réus.
Foi dado como provado o facto nº10: “Mais tarde, em 10 de Fevereiro de 2023, 1 de março de 2023 e 8 de março de 2023, a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA, entregou à ré EE e ao réu DD o valor de 4.878,70€, 8.048,80€ e 10.000€.”
Contudo, apesar de assim se concluir não se prova que “Os Réus celebraram com a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA, um contrato de mediação imobiliária para venda da fração, mediante o pagamento de uma comissão”.
Nos termos do artº 16º da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro o contrato de mediação imobiliária tem obrigatoriamente de ser reduzido a escrito, sendo que nada foi junto aos autos nesse sentido. Pelo que, face ao disposto no artº 364º e 393º do CCiv. não pode tal facto ser dado como provado apenas com base na declaração da testemunha indicada que teria sido o funcionário da mesma agência imobiliária que alegadamente teria mediado a transação, empresa essa que como resulta dos documentos juntos aos autos - documento 3 junto com a contestação - é detida em 50% pelo primeiro Autor. Sendo certo que, apesar de no CPCV se dizer que no mesmo teve intervenção a indicada empresa de mediação imobiliária, daí não resulta se o faz por ter contratado com os autores - o que seria facilmente de aceitar sendo o 1º autor sócio e gerente da mesma - ou por ter contratado com os Réus, não sendo bastante para retirar essa conclusão a circunstância de constar que instituem fiel depositária a referida companhia da quantias recebidas a titulo de sinal e principio de pagamento, até porque, como resulta do depoimento da testemunha FF tal cláusula lhes ter sido imposta a pretexto de ser assim que usam contratar.
No que respeita à frase que se queria aditada ao facto dado como provado sob o nº 9, impõe-se referir que do facto constante do nº 2 que dá como reproduzido o acordo de 01.02.2023 - que consta do documento nº 3 junto com a p.i. - resulta (como consta da cláusula segunda nº 3 do mesmo) que os primeiros outorgantes daquele, os aqui Réus CC e EE tinham nomeado fiel depositária dos valores pagos pelos autores a titulo de sinal a EMP01..., LDA., pelo que, o que se queria ver dado como provado já consta dos factos provados, nada mais havendo a acrescentar.
No que respeita à alteração do facto conte do nº 10 pretende-se que do mesmo conste que os valores em causa foram pagos aos três Réus, porém, o que resulta dos autos não permite concluir que os pagamentos hajam sido feitos ao 1º Réu, solução que se pretende introduzir em sede de recurso, pelo que, não se demonstrando que haja sido pago o que seja - a dita divida - em nome do 1º Réu nem tão pouco que este haja tido conhecimento do que quer que seja - como resulta da fundamentação invocada pelo Tribunal “a quo” - de igual modo, se impõe concluir pela improcedência do recurso nesta parte.
Termos em que, pelos fundamentos invocados impõe-se concluir pela improcedência do recurso no que à impugnação da matéria de facto concerne.
III.a) - DOS FACTOS
Na decisão recorrida foi apurada a seguinte factualidade:
A - Dos factos provados
1) O 1.º Réu é proprietário da fracção autónoma designada pela letra ..., correspondente ao ..., destinado a habitação, com um lugar marcado na cave para garagem, do prédio urbano constituído em regime de propriedade horizontal, sito na Alameda ...., união de freguesias ... e ..., Concelho ..., descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...29.../..., e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo matricial ...81-C da união de freguesias ... e ..., Concelho ....
2) No dia 1 de fevereiro de 2023, os Autores e os Réus assinaram um acordo denominado de aditamento ao contrato promessa de compra e venda cujo teor aqui se dá por reproduzido.
3) CC nasceu em ../../1982, na Freguesia ... (...), Concelho ..., e é filho de DD e de EE.
4) Em 2021-11-10, foi realizado o Averbamento n.º 1 no Assento de Nascimento n.º ...31, do ano de 2008, resultando deste a inscrição registral pública do decretamento do acompanhamento judicial de CC proferido pelo Tribunal Judicial da Comarca de Braga, Juízo Local Cível de Braga - Juiz ....
5) Designadamente por sentença de 17-6-2021, foi decretada sentença de maior acompanhado ao 1.º réu, onde se decidiu: a) Aplicar em benefício do requerido CC as seguintes medidas de acompanhamento: i. Representação especial, devendo o requerido ser representado pela acompanhante em quaisquer actos de aquisição, disposição ou oneração de bens imóveis ou de bens móveis sujeitos a registo, assim como no tratamento de todos os assuntos do beneficiário junto das repartições/entidades públicas, bem como junto das instituições bancárias, nos termos da al. b) do nº 2 do artigo 145º do Código Civil; ii. Administração total dos seus bens, incluindo a gestão de retribuições do trabalho ou de prestações socias, nos termos da al. c) do nº 2 do artigo 145º, devendo, no entanto, a acompanhante utilizar em exclusivo os rendimentos do beneficiário para a satisfação das necessidades deste, e não para a satisfação das necessidades de terceiros, seja da própria ou de outros familiares; iii. Autorização prévia da acompanhante para a aquisição ou alienação de quaisquer bens móveis ou direitos que tenham um valor igual ou superior a € 500,00 (quinhentos euros), e para a celebração de contratos que, nos termos da lei ou por convenção das partes, devam ser reduzidos a escrito, nos termos da al. d) do nº 2 do citado artigo 145º do Código Civil; iv. Apoio da acompanhante na supervisão do tratamento médico e toma de medicação por parte do requerido, nos termos da al. e) do nº 2 do artigo 145º do Código Civil. b) Fixar o dia 17 de Setembro de 2000 como a data a partir da qual essas medidas se tornaram convenientes; c) Nomear como acompanhante do beneficiário a sua mãe, EE; d) Designar como vogais do conselho de família o seu pai, DD, e o seu tio II; e) Ordenar à acompanhante agora nomeada que junte a estes autos, trimestralmente e até determinação em contrário, extractos da conta bancária na qual seja depositado o vencimento do beneficiário.
6) À data da assinatura daquele acordo, ocupava a função de acompanhante do 1.º réu a sua mãe, EE, vindo a ser judicialmente destituída no dia 29-9-2023.
7) A título de sinal e princípio de pagamento de compra do imóvel, os Autores entregaram, através de transferências bancárias, a quantia total de €20.000,00 (Vinte Mil Euros).
8) A título de reforço de sinal relativo à compra do imóvel, e tal como estabelecido na cláusula segunda, n.º 4 do referido contrato, os Autores entregaram mais €10.000,00 (Dez Mil Euros), através de transferências bancárias.
9) Estas quantias que perfazem 30 mil euros foram transferidas para a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA.
10) Mais tarde, em 10 de Fevereiro de 2023, 1 de março de 2023 e 8 de março de 2023, a interveniente imobiliária - imobiliária EMP01..., LDA, entregou à ré EE e ao réu DD o valor de 4.878,70€, 8.048,80€ e 10.000€.
11) Os Autores agendaram a marcação da escritura para o dia 18 de agosto de 2023, pelas 10h00, no Cartório Notarial da Dra. JJ, sito na Av. ....
12) No dia e hora agendados, os Autores e a 2.ª Ré mulher compareceram no local designado, sendo que os Autores estavam preparados para outorgar o contrato prometido, o que foi inviabilizado por aquela ré, que informou que não queria outorgar a escritura, não tendo apresentado qualquer documento para instruir o acto.
13) Ainda assim, os Autores agendaram novo dia e hora para a celebração da escritura, no mesmo cartório notarial, para o dia 8 de setembro de 2023, pelas 10h00, e disso novamente notificaram os Réus, através de carta registada, que estes receberam.
14) Da notificação para comparência na segunda data designada constava expressamente que a não comparência dos Réus para a outorga da escritura teria como cominação o incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado.
15) No dia e hora designados para a realização da escritura, apenas compareceram os Autores, os quais foram informados que o cartório havia sido notificado pelo Tribunal Judicial da Comarca de Braga - Juízo Local Cível de Braga - Juiz ..., no âmbito do processo de acompanhamento supra identificado, da decisão de não realização da escritura e paralisação do processo, pelo que a notária estava impedida de realizar o acto, com o fundamento de que se trata de um acto eventualmente sujeito a autorização judicial obrigatória.
16) Na sequência daquele despacho judicial, os Autores remeteram carta registada com aviso de recepção aos Réus, solicitando que, acatando o referido despacho, instaurassem a acção judicial de autorização para a prática do acto prometido, e para tornar indiscutível a solicitação de instauração daquela acção, procederam à notificação judicial avulsa dos Réus, onde reiteram aquele pedido.
17) Nas comunicações supra referidas, os Autores fixaram aos Réus um prazo de 30 dias para intentarem a referida acção de autorização, o qual consideraram mais do que suficiente para a sua propositura, advertindo-os de que o desrespeito daquele prazo provocaria a perda definitiva de interesse no negócio prometido, o que acarretaria o incumprimento definitivo da obrigação a cargo dos Réus por culpa exclusiva destes.
18) Os 2.º e 3.º Réus não interpuseram acção de autorização.
19) Face a isto, os Autores concluíram que era vontade inequívoca daqueles não honrar o negócio.
20) Os autores tiveram despesas notariais e com as comunicações judiciais e extrajudiciais supra referidas no valor de €546,60.
21) Os réus não compareceram na segunda data, uma vez que foram alertados pela Dr.ª KK (Técnica da APAV), de que não havia sido diligenciado junto do Tribunal qualquer pedido de autorização.
22) Deu ainda a conhecer a APAV aos réus que a realização da venda configuraria a prática de um crime,
Dos factos não provados
a) Os autores vincularam-se a tratar dos documentos necessários à venda do imóvel, nomeadamente da prévia autorização junto do Tribunal.
III. b) DO DIREITO
Com fundamento na falta de autorização judicial para praticar o ato por banda da acompanhante vem o contrato de promessa de compra e venda celebrado a ser anulado, absolvendo-se o 1º Réu adulto acompanhado dos pedidos e condenando-se os 2º e 3º Réus a devolver o que receberam.
Os autores no recurso invocam que já havia sido ultrapassado o prazo de um ano em que a anulabilidade podia ser invocada.
O Ministério Público contra alegando continua a sustentar tratar-se de nulidade do contrato e não anulabilidade.
Apreciando,
O regime dos maiores acompanhados encontra-se regulado nos artº 138º e seguintes do CCiv.
O âmbito ou conteúdo do acompanhamento está regulado no artº 145º podendo o tribunal cometer ao acompanhante um regime de representação geral ou especial - al. b) do nº 2 - o que no caso em apreço se fez cometendo um regime de representação especial que inclui os atos de disposição de bens imóveis, sendo certo que, da consagração do regime de representação especial onde se inclui, para além de outros, atos de disposição e oneração de imóveis, não fica derrogado o disposto no nº 3 do indicado artº 145º - como quiseram entender os autores - no sentido de não ser necessária a autorização judicial prévia e especifica para atos de disposição de imóveis.
Ao se instituir o regime de representação especial define-se expressamente os atos para os quais a representação é necessária, foi o que se fez incluindo atos de disposição de imóveis.
Posteriormente para praticar esse ato de disposição de imóvel é necessária a autorização judicial prévia e especifica.
Afastada esta questão que também vem colocada como se estivessem autorizadas todas e quaisquer vendas de imóveis aquando da definição do conteúdo do acompanhamento, o que não é verdadeiro, passemos a apreciar o efeito da falta de autorização judicial para o ato de disposição do imóvel.
Sustenta-se também em sede alegações que não sendo o contrato de promessa de compra e venda aquele em que efetivamente se dispõe do bem, poderia este ser assinado pelo acompanhante sem a autorização judicial, sendo que, a realização do contrato de promessa de compra e venda seria até condição para pedir a autorização judicial.
Este raciocínio está errado.
Para se obter a autorização judicial haverá que definir em que termos se irá proceder à venda e indicar valores. Havendo uma proposta de aquisição ela poderá ser apresentada seja através de um contrato de promessa unilateral de compra por quem nisso tenha interesse ou uma declaração de interesse, sendo que esta última em nada vincula.
Contudo, resultando obrigações da outorga do contrato de promessa de compra e venda para quem promete vender, nomeadamente o pagamento do sinal em dobro ou a execução especifica, de modo algum se pode conceber quer o adulto acompanhado seja por si, seja através do acompanhante possa outorgar tal contrato sem a prévia autorização judicial sendo que o objeto do contrato visa a disposição futura do imóvel.
Destarte, nunca o contrato de promessa compra e venda poderia ter sido celebrado seja pelo próprio acompanhado porque este em momento algum tem poderes para o fazer por si, seja pelo acompanhante em representação daquele por não ter a necessária autorização judicial.
Tendo o contrato sido assinado pelo acompanhado e pelo acompanhante sem a necessária autorização judicial impõe-se apreciar do efeito que dai resulta.
Tendo a nulidade o seu fundamento em motivos de interesse público e as anulabilidades na tutela de interesses particulares - veja-se Acórdão do STJ de 14.06.1985 proferido no processo nº 072595 -, ambas se aplicam consoante a cominação que o legislador previu.
Ora no que respeita aos atos praticados pelo adulto acompanhado, depois de definidas as medidas de acompanhamento, são anuláveis nos termos do nº 1 do artº 154º do CCiv., aqueles que não observarem o que ficou estipulado.
Por sua vez a representação do adulto acompanhado segue as regras da tutela - nº 4 do artº 145º do CCiv. -.
Nos termos do artº 1939º são nulos os atos praticados em contravenção do disposto no artº 1937º do CCiv. que não é o caso dos autos e anuláveis nos termos do artº 1940º os atos praticados em contravenção com o disposto na al. a) do nº 1 do artº 1938º por referência ao nº 1 do artº 1889º, todos do CCiv., isto é, a alienação de bens sem a prévia autorização judicial.
Destarte, sem necessidade de outras considerações, não assiste razão ao Magistrado do Ministério Público quando sustenta a nulidade dos atos e bem se decidiu ao concluir pela anulabilidade do CPCV seja porque o adulto acompanhado outorgou quando não o podia fazer, seja porque a acompanhante outorgou o contrato sem ter a prévia e necessária autorização judicial.
Invoca o recorrente em sede de recurso que a anulabilidade tem de ser invocada no prazo de um ano após o conhecimento do fato que lhe dá origem e que esse prazo já havia decorrido.
Porém, nos termos do nº 2 do artº 287º do CCiv. enquanto “o negócio não estiver cumprido, pode a anulabilidade ser arguida, sem dependência de prazo, tanto por via de ação como por via de exceção”.
Ora, em causa está um contrato de promessa cujo objeto é a realização do contrato prometido, sendo que, o contrato de promessa não está cumprido enquanto não for realizado o contrato prometido - veja-se acórdão do TRC de 24.03.2015, Processo nº 1580/12.3TBPBL-C1 e do STJ de 18.12.2003 Processo nº 03B1475, ambos consultados em https://www.dgsi.pt/.
Destarte, quando foi invocada a anulabilidade estava o Ministério Público em tempo para o fazer, improcedendo o recurso nesta parte.
Finalmente invocam os Recorrentes o disposto no nº 1 do artº 800º do CCiv. para responsabilizar o acompanhado pelos atos praticados pelo acompanhante.
A ser assim estaria o legislador a deixar entrar pela janela o que impediu a entrada pela porta que era que fosse atacado o património do acompanhado quando se praticam atos sem a necessária autorização.
No caso dos adultos acompanhados, tal como na tutela, a prática de determinados atos pelo acompanhante ou tutor estão sujeitos a autorização judicial. Se o acompanhante ou tutor praticar esses atos sem a necessária autorização judicial não atua como representante do acompanhado por falta de legitimidade para o efeito.
Logo no caso em apreço não há a prática de atos pelo representante legal, sendo que, a situação de acompanhamento era do conhecimento dos Autores ao consagrarem no CPCV o ponto nº 1.2. da cláusula quinta.
Por fim, o dinheiro pago não entrou em conta alguma do acompanhado, mas na conta dos 2º e 3º Réus.
O recebimento por estes do valor do sinal pago tendo os mesmos tido intervenção no negócio anulado uma em total violação das regras a que o seu estatuto de acompanhante obrigava, o outro sem que tivesse legitimidade alguma para outorgar o contrato em causa uma vez que nem representa o proprietário nem tem direito algum sobre a coisa, sendo estes os sujeitos do negócio anulado, bem se andou ao decidir condená-los a restituir o que receberam por ter sido a si e não ao 1º Réu que a entrega de dinheiro foi feita, pelo que, deve também improceder o recurso quando pretende que seja condenado a restituir o 1º Réu que nada recebeu.
Quanto ao valor a devolver, bem se decidiu em ter sido apenas o que foi entregue aos 2º e 3º Réus.
Termos em que, se impõe negar provimento ao recurso.
IV. DECISÃO
Nestes termos e pelos fundamentos expostos, negando-se provimento ao recurso, mantém-se a decisão recorrida.
Custas a cargo dos recorrentes.
Notifique.
Guimarães, 28 de Maio de 2026
Relator: Rui Pereira Ribeiro
1º Adjunto: José Manuel Flores
2ª Adjunta: Maria Amália Santos