Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 98/23.3T8VFL.G1 |  |
DIREITO DE PREFERÊNCIA
CONTIGUIDADE
- A preferência concedida pelo art. 1380º, nº 1 do C. Civil visa propiciar o emparcelamento de terrenos de forma que os mesmos atinjam ou se aproximem da unidade de cultura, tornando a sua exploração mais viável e rentável.
- O art. 1376º, nº 3, do C. Civil, proíbe o fracionamento de terreno contíguo pertencente ao mesmo proprietário, embora composto por prédios distintos, visando a otimização da exploração de terrenos aptos para a cultura, a não ser que ocorra qualquer das circunstâncias previstas no art 1377º, do C. Civil,
- O facto de os prédios terem um muro a separá-los e de terem entradas distintas, não lhes quebra a contiguidade, pois um muro é um obstáculo simples de remover.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
Relatório [1]:
AA instaurou a presente ação declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra BB e esposa CC e DD e esposa EE, peticionando que seja o Autor declarado como proprietário do prédio rústico, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...96, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...65.
Peticiona ainda que seja declarado que o Autor tem o direito de haver para si o prédio correspondente a terra de centeio, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, em virtude de direito de preferência, e que sejam os Réus condenados a reconhecerem esses direitos e seja o Autor substituído ao Réu DD no contrato de compra e venda celebrado entre os Réus BB e esposa CC, na qualidade de vendedores, e DD e esposa EE, na qualidade de compradores, em 5 de dezembro de 2022.
Pede, por fim, a condenação do Réu DD a abrir mão do prédio sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, e que seja ordenado o cancelamento no registo de aquisição a favor dos segundos Réus.
Vieram os Réus BB e DD deduzir contestação e peticionar a condenação do Autor como litigante de má fé.
Veio o Autor pugnar pela improcedência do pedido de condenação como litigante de má fé.
Foi dispensada a realização de audiência prévia e foi proferido despacho saneador por escrito.
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Realizado o julgamento, foi proferida sentença que julgou a ação nos seguintes termos:*
“Em face do exposto, e atenta a prova produzida, julgo a ação totalmente procedente, por provada e, e, em consequência:
1. Reconheço o direito de propriedade do Autor AA sobre o prédio misto, correspondente a casa de ... , ... andar e logradouro, sem cobertura de 180m2, logradouro de 120m2, e a terra de horta, centeio, lameiro e videiras com 12620 m2, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ... e inscrita a parte rústica (terra de horta, centeio, lameiro e videiras com 12620 m2,) sob o artigo ...65, da mesma freguesia.
2. Reconheço o direito de preferência do Autor AA referente ao prédio composto de terra de centeio, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, vendido pelo Réu BB ao Réu DD, pelo valor de €8.000 (oito mil euros).
3. Reconheço o direito do Autor AA a se substituir ao Réu DD no negócio relativo ao prédio composto de terra de centeio, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, que os Réus BB e DD celebraram em 5 de dezembro de 2022, retificado em 8 de fevereiro de 2023, por força do direito de preferência, passando o Autor a figurar como comprador, o que deve ser refletido no respetivo registo predial, o que se determina.
4. Condeno, em consequência, os Réus DD e EE a entregar ao Autor AA o prédio sobredito, livre de quaisquer ónus, encargos e desocupado.
Julgo improcedente o pedido de condenação do Autor AA como litigante de má-fé, deduzido pelos Réus BB e DD.”.
Inconformados vieram os Réus recorrer formulando as seguintes Conclusões:
1ª Não podia o A. apresentar-se a preferir na compra de apenas um dos dois prédios negociados entre os RR., uma vez que “Desde que os terrenos sejam contíguos e pertençam ao mesmo proprietário, o fraccionamento é proibido, qualquer que seja a situação de facto, jurídica ou económica, de cada parcela. Há quebras de contiguidade, se entre os prédios houver uma parcela, por pequena que seja, de terreno alheio, ou se existir um caminho público. Mas não quebra a contiguidade um morro ou uma vala que pertençam ao mesmo proprietário, ainda que dificultem ou impeçam a comunicação entre os dois terrenos” (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, anotações ao artigo 1376º).
2ª Nesta medida, o pedido formulado pelo A. é ilegal, por não respeitar o que dispõe o artigo 1376º do Cód. Civil, pelo que o conjunto dos factos por ele alegados não preenche as condições de procedência da ação, sendo inócuo á sua pretensão tudo o que foi julgado provado, mesmo o que consta dos pontos 9. e 10.;
3ª O muro que, alegadamente, separa os dois prédios vendidos e que, no dizer do ponto 9. dos factos provados, os torna “duas realidades distintas”, para além de indiferente, constitui meramente um socalco, existente apenas na sua parte central, destinando-se a suster uma porção mais ou menos plana de terreno numa encosta (Dicionário Priberam), como o demonstram as fotografias nºs. 23 a 27 do auto de inspeção ao local constante da ata da audiência de julgamento;
4ª O muro em questão e a eventual existência de entradas distintas para a parte superior e inferior também não transformam os terrenos em dois “imóveis autónomos”, como é dito em 10. dos factos provados - “imóveis autónomos” e “duas realidades distintas” constituem juízos valorativos que não deverão constar do elenco dos factos provados e, ainda que assim não fosse, não ficava afastada a aplicação do nº 1 do artº 1376º do Cód. Civil;
5ª Ao dar acolhimento ao pedido do A. a sentença recorrida viola a lei substantiva, por não aplicação do disposto no artigo 1376º do Cód. Civil, padecendo de erro de julgamento grosseiro, constituindo uma decisão arbitrária por reconhecer ao A. um direito que nega ao R. - reconhece ao A. o direito de ser proprietário de “realidades distintas” e de “prédios autónomos”, negando-o ao R. comprador; ou desanexa do prédio do R. um pedaço de terreno que anexa ao prédio do A. transferindo para aquele o problema deste;
6ª Subsidiariamente, pretendem os recorrentes impugnar, por erro de julgamento, os pontos 9. e 10. dos factos provados, por conterem conclusões (como “realidades distintas” e “prédios autónomos”), e não apenas factos materiais, que o Tribunal de recurso deverá eliminar;
7ª O que deveria constar do ponto 9. da matéria de facto é unicamente que “os prédios negociados entre os RR., embora distintos, são confinantes entre si”, conforme confissão e aceitação das partes, excluindo-se a expressão “são duas realidades distintas que se encontram separadas e divididas por um muro a meio”;
8ª E deverá ficar a constar do ponto 10. unicamente que “os prédios comprados pelo R. DD ao R. BB, pelo menos desde há 50 anos, pertencem ao mesmo proprietário”.
9ª Impõem estas alterações á matéria de facto os documentos da petição e o teor da própria sentença;
10ª Ao engendrar o esquema da preferência apenas sobre um dos prédios vendidos, tentando iludir o facto de o R. comprador ser confinante com o outro, o A. faz do processo um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, pelo que deverá ser condenando por litigância de má fé.
Nos termos expostos e nos que doutamente serão supridos, deverá revogar-se a sentença proferida, absolvendo-se os RR. recorrentes do pedido e condenando o A., por litigância de má fé, em multa e indemnização a favor dos AA. A fixar nos termos do artº 543º nº 3 do CPC.
O A. apresentou contra-alegações, com as seguintes conclusões:
1. Não se vislumbram razões - muito menos as que são apontadas pelos Recorrentes - que levem a concluir pela existência de incorreções de julgamento em concretos pontos de facto ou de provas suscetíveis de impor decisão diversa da decisão recorrida, sendo certo que esta não violou quaisquer disposições legais, pois que do teor conjugado da prova testemunhal, documental e da inspeção ao local, a situação fáctica sub judice subsume-se inequivocamente à fundamentação de direito plasmada na sentença recorrida.
2. Ora os Recorrentes alegam violação do artigo 1376,º do Código Civil, sustentando que o exercício do direito de preferência sobre apenas um dos prédios rústicos contíguos - com área inferior à unidade de cultura e outrora de comum propriedade - equivaleria a fracionamento proibido.
3. Tal não procede, pois o fracionamento relevante é o da criação ou divisão de prédios, não da substituição do adquirente num negócio já perfeito, na medida em que os prédios aqui em discussão existiam como unidades autónomas, com artigos matriciais e valores distintos, e a preferência sobre um deles não cria parcelas novas nem altera a configuração fundiária, limitando-se a trocar o comprador originário pelo preferente.
4. O objeto do direito de preferência é definido pelo próprio ato de alienação e não por uma pretensa obrigação de preferência global, inexistente no ordenamento jurídico, pois sendo lícita a venda individualizada de cada prédio - como os próprios Recorrentes admitem - não pode o exercício da preferência relativamente a um desses prédios ser considerado violador do artigo 1376º, do Código Civil, sob pena de se atribuir ao exercício da preferência um efeito mais gravoso do que ao próprio ato de transmissão.
5. A tese dos Recorrentes conduziria, ademais, a um bloqueio injustificado e permanente do direito de preferência sempre que os prédios tivessem pertencido ao mesmo proprietário, solução sem suporte legal e contrária à ratio legis do regime da preferência.
6. Os Recorrentes alegam que o pedido do Autor seria ilegal ab initio e deveria ter sido conhecido em despacho saneador, por alegada violação do artigo 1376,º do Código Civil, mas tal argumento está precludido, uma vez que aceitaram o despacho saneador e a subsequente produção de prova, sem dele recorrer.
7. Além disso, o pedido formulado pelo Recorrido não consubstancia qualquer fracionamento legalmente proibido, limitando-se ao exercício do direito de preferência sobre um prédio pré-existente, autonomamente descrito e alienado.
8. A aplicação do artigo 1376,º do Código Civil não é automática nem abstrata, exigindo sempre a apreciação do contexto factual concreto, o que legitima a valoração da matéria de facto julgada provada, sendo que, essa factualidade foi determinante para afastar a aplicação mecânica daquele preceito e demonstrar que o exercício da preferência não criou nem agravou qualquer fracionamento, inexistindo, por isso, erro de julgamento na decisão recorrida.
9. Quanto ao ponto III das alegações, não assiste razão aos Recorrentes, porquanto a impugnação da matéria de facto está sujeita aos ónus estritos do artigo 640º, do Código de Processo Civil, cabendo-lhes demonstrar que os meios de prova produzidos impunham decisão diversa, nos termos do artigo 662º, nº.1, do C.P.C., o que manifestamente não lograram fazer.
10. Não procede igualmente a alegação de que os pontos 9 e 10 da matéria de facto contenham matéria conclusiva, uma vez que as expressões aí utilizadas traduzem descrições de natureza factual, sustentadas na prova testemunhal, na inspeção judicial ao local e nas regras da experiência comum.
11. Acresce que resulta da matéria de facto provada que o prédio dos Recorrentes não confina com o prédio objeto do exercício da preferência pelo Recorrido, sendo ainda certo que a atual inexistência parcial do muro separador entre os prédios transacionados pelos Recorrentes, resulta de intervenção do próprio Recorrente DD, conforme se retira das declarações supra descritas prestadas em Tribunal, não podendo tal atuação ser valorada em seu benefício.
12. Assim, a impugnação apresentada é meramente instrumental e destituída de utilidade decisória, não justificando qualquer alteração da matéria de facto fixada pelo Tribunal recorrido.
13. Os Recorrentes alegam também, sem fundamento, que o Recorrente comprador deteria direito de preferência por ser proprietário confinante, pretendendo afastar o direito exercido pelo Autor/Recorrido. Contudo, existindo pluralidade de proprietários confinantes com direito de preferência, é aplicável o artigo 1380º, nº.2, do Código Civil, que estabelece critérios legais de prevalência.
14. Nos termos da alínea c) do referido preceito, o direito cabe a quem, com a aquisição fique com a área que mais se aproxime da unidade de cultura, critério que é preenchido pelo Recorrido e não pelo Recorrente comprador.
15. Assim, ainda que se admitisse a concorrência de preferentes, tal direito nunca caberia ao Recorrente comprador, mas sempre ao Recorrido, sendo juridicamente irrelevante a argumentação expendida no ponto IV das referidas alegações.
16. Por fim, os Recorrentes pedem a condenação do Recorrido por litigância de má-fé (artigo 542º, nº.2, alínea d), C.P.C.), mas tal pretensão não merece acolhimento.
17. O Recorrido não deduziu pretensão infundada, não alterou factos nem praticou omissão grave de cooperação, limitando-se a defender legitimamente, um direito que julga pertencer-lhe, com alegações pertinentes e uso razoável dos meios processuais ao seu dispor, sem dolo ou negligência grave, conforme a factualidade provada.
18. Não se vislumbra, assim, comportamento doloso ou censurável, pelo que a decisão do Tribunal “a quo”, ao indeferir tal pretensão, não merece censura e deve ser mantida.
19. Pelo exposto, não cremos existir qualquer erro de julgamento do Tribunal “a quo” e nesse sentido, importa que a sentença recorrida seja mantida, sustentada e confirmada, facto de que o Recorrido não pode deixar de clamar.
Termos em que, não deve ser dado provimento ao recurso interposto, mantendo-se no demais, a douta decisão impugnada nos seus precisos termos.
Assim decidindo, Vossas Excelências farão a costumada JUSTIÇA.
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Questões a decidir:*
- Verificar se os pontos 9 e 10 da matéria de facto contêm matéria conclusiva que deles deva ser eliminada;
- Verificar se se encontram reunidos os requisitos necessários à aquisição do imóvel identificado nos autos por parte do A., com base em direito de preferência.
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Nada obstando ao conhecimento do objeto do recurso, cumpre apreciar e decidir.*
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A matéria considerada provada na 1ª instância é a seguinte:1. Da apresentação n.º 4, de 6 de março de 1992, consta o Autor AA como o único titular do prédio misto correspondente a casa de ... , ... andar e logradouro, sem cobertura de 180m2, logradouro de 120m2, e a terra de horta, centeio, lameiro e videiras com 12620 m2, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ... e inscrita a parte rústica sob o artigo ...65, da mesma freguesia.
2. Da caderneta predial relativa à parte rústica do mesmo prédio consta ao Autor como sendo o seu único titular.
3. Da apresentação n.º 4, de 12 de março de 1986, os Réus DD e EE constam como sendo os único titulares do prédio rústico composto de terra de vinha, com a área de 1.000 m2, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... com o número ...6, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo ...62, constando da caderneta também como os únicos proprietários deste terreno.
4. Por sua vez, da caderneta predial respeitante ao prédio urbano composto de ...,1º e 2ºandar, tendo no ... ... divisão para garagem,... andar 4 divisões para habitação,1 cozinha,1 casa de banho, no 2ºandar 4 divisões para habitação, e inscrito na matriz sob o artigo ...49, da freguesia ..., concelho ..., consta os Réus DD e EE como os únicos titulares deste imóvel.
5. Os dois prédios acima mencionados são autónomos e distintos entre si, correspondendo o prédio urbano composto de ...,1º e 2ºandar, tendo no ... ... divisão para garagem,... andar 4 divisões para habitação,1 cozinha,1 casa de banho, no 2ºandar 4 divisões para habitação, e inscrito na matriz sob o artigo ...49, da freguesia ..., concelho ... à casa de habitação dos Réus DD e EE e o prédio rústico composto de terra de vinha, com a área de 1.000 m2, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... com o número ...6, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo ...62 a um prédio usado e trabalhado pelos mesmos Réus para a agricultura.
6. No dia 5 de dezembro de 2022, foi celebrado um contrato designado “contrato de compra e venda”, pelo qual o Réu BB declarou vender ao Réu DD e este último declarou comprar, pelo preço global de €12.000, o prédio correspondente a terra de centeio, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, e ainda o prédio rústico composto de terra de centeio, sito no mesmo lugar, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ..., e inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o número ...67.
7. Posteriormente, em 8 de fevereiro de 2023, foi efetuada uma retificação ao referido contrato, pelo qual os outorgantes declararam que o preço de compra do prédio correspondente a terra de centeio, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66 era de €8.000, sendo €4.000 o preço de compra do outro prédio.
8. Nessa sequência, pela apresentação n.º 2452, de 6 de dezembro de 2022, constam os Réus DD e EE como os únicos titulares do prédio do prédio correspondente a terra de centeio, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66.
9. O prédio correspondente a terra de centeio, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, e o prédio rústico composto de terra de centeio, sito no mesmo lugar, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ..., e inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o número ...67 são duas realidades distintas que se encontram separadas e divididas por um muro a meio, estando o primeiro prédio a sul e tendo a área de 6.835,66 m2 e estando o segundo a norte e tendo a área de 5.423,68 m2, áreas estas refletidas na informação cadastral dos dois terrenos, por indicação do Réu DD.
10. Estes dois prédios têm vindo a ser tratados, pelo menos desde há 50 anos, como dois imóveis autónomos, com entradas e saídas distintas, e sempre tiveram o muro a dividi-los, não obstante terem pertencido ao mesmo proprietário (primeiro ao Réu BB e, desde o contrato de 5 de dezembro de 2023, ao Réu DD e à esposa EE).
11. O prédio rústico correspondente a terra de horta, centeio, lameiro e videiras com 12.620 m2, do prédio sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ... e inscrita sob o artigo ...65, da mesma freguesia confronta em toda a sua parte norte com o prédio correspondente a terra de centeio sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66.
12. Confronta também a nordeste, numa faixa de mais de um metro, com o prédio rústico composto de terra de centeio, sito no mesmo lugar, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ..., e inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o número ...67, e a norte com o prédio rústico composto de terra de vinha, com a área de 1.000 m2, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... com o número ...6, da freguesia ... e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo ...62,
13. O prédio rústico composto de terra de vinha, com a área de 1.000 m2, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... com o número ...6, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o artigo ...62 não confronta com o prédio correspondente a terra de centeio sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66.
14. Contudo, confronta a este com o prédio rústico composto de terra de centeio, sito no mesmo lugar, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ..., e inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o número ...67.
15. O prédio correspondente a terra de centeio sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, e o prédio composto de terra de horta, centeio, lameiro e videiras com 12620 m2, sito em ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ... e inscrita a parte rústica (terra de horta, centeio, lameiro e videiras com 12620 m2,) sob o artigo ...65, da mesma freguesia, destinam-se ambos a agricultura, tendo sido utilizados pelos seus titulares como tal nos últimos 50 anos.
16. No dia 1 de novembro de 2022, o Autor AA contactou, através de mensagem, o Réu BB, a informá-lo que pretendia adquirir a terra de centeio sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66 e a pedir-lhe para lhe indicar o preço proposto para a compra, com o intuito de averiguar se podia pagar tal valor.
17. No mesmo dia, o Réu BB disse ao Autor AA que lhe ligaria no dia seguinte, tendo o Autor respondido que ficava a aguardar a chamada.
18. No dia 9 de novembro de 2022, o Autor perguntou ao Réu BB, por mensagem, quando é que este último lhe ligaria, uma vez que o Réu BB tinha ficado de lhe ligar no dia 2 de novembro de 2022 e, até àquela data, não tinha recebido nenhuma chamada.
19. O Réu BB respondeu ao Autor, dizendo que estava numa reunião, tendo o Autor pedido àquele que lhe ligasse mal a reunião terminasse.
20. Contudo, o Réu BB nunca contactou o Autor a propósito da aquisição terra de centeio sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66 e não lhe comunicou que pretendia vender este prédio ao Réu DD.
21. O Autor não teve conhecimento de que o imóvel acima mencionado e o prédio rústico composto de terra de centeio, sito no mesmo lugar, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ..., e inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o número ...67 tinham sido vendidos ao Réu DD até que o viu a proceder à remoção de terras e à demolição do muro que separava estes imóveis, já em janeiro de 2023.
22. Foi apenas nesta data que o Autor teve conhecimento de que a terra de centeio sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66 e o prédio rústico composto de terra de centeio, sito no mesmo lugar, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ..., e inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o número ...67 tinham sido vendidos, pelo preço global de 12.000 (€8.000 o primeiro e €4.000 o segundo) pelo Réu BB ao Réu DD.
23. Logo a partir dessa data, o Autor contactou várias vezes o Réu DD, alegando que pretendia haver para si a terra de centeio sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, uma vez que era proprietário de prédio confinante e que tinha preferência sobre a venda, tendo pedido também ao Réu várias vezes para lhe entregar o prédio.
24. No dia 31 de janeiro de 2023, o Autor, representado pelo seu Ilustre mandatário, Dr. FF, enviou ao Réu DD uma carta, dizendo que iria recorrer a ação judicial para adquirir o prédio acima mencionado, ao abrigo do exercício do direito de preferência, carta esta recebida pelo Réu no dia seguinte.
25. Em tal carta, era também solicitado ao solicitando a Vossa Excelência, que no prazo de 10 dias esclarecesse a sua posição acerca da titularidade do prédio acima mencionado e o entregasse ao Autor, para evitar ação judicial.
26. Contudo, até ao momento, o Réu nunca respondeu a tal carta nem manifestou a intenção de entregar o imóvel acima mencionado ao Autor.
DOS FACTOS NÃO PROVADOS
Inexistem factos não provados.
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Da existência de matéria conclusiva nos pontos 9 e 10 da matéria de facto provada:O teor dos pontos em causa é o seguinte:
9. O prédio correspondente a terra de centeio, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, e o prédio rústico composto de terra de centeio, sito no mesmo lugar, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o artigo ...96, da freguesia ..., e inscrito na matriz predial da mesma freguesia sob o número ...67 são duas realidades distintas que se encontram separadas e divididas por um muro a meio, estando o primeiro prédio a sul e tendo a área de 6.835,66 m2 e estando o segundo a norte e tendo a área de 5.423,68 m2, áreas estas refletidas na informação cadastral dos dois terrenos, por indicação do Réu DD.
10. Estes dois prédios têm vindo a ser tratados, pelo menos desde há 50 anos, como dois imóveis autónomos, com entradas e saídas distintas, e sempre tiveram o muro a dividi-los, não obstante terem pertencido ao mesmo proprietário (primeiro ao Réu BB e, desde o contrato de 5 de dezembro de 2023, ao Réu DD e à esposa EE).
Os Recorrentes entendem que as expressões que acima se encontram a negrito contêm juízos valorativos que não devem constar dos factos provados.
Analisando:
Conforme é entendimento pacífico da jurisprudência dos tribunais superiores, só os factos são suscetíveis de prova e, como tal, devem considerar-se provados. As conclusões envolvam elas juízos valorativos ou um juízo jurídico, devem decorrer dos factos provados, não podendo elas mesmas serem objeto de prova.
Tal como se refere no Acórdão do STJ de 23/09/97 (in www.dgsi.pt ), o juízo de facto conclusivo deve ser eliminado, por raciocínio analógico relativamente a questão de direito, quando traduza ou implique uma resposta antecipada à questão de direito em controvérsia no caso concreto.
No entanto, conforme se refere no Ac. do STJ de 27/09/23 “não pode perder se de vista que é praticamente impossível formular questões rigorosamente simples, que não tragam em si implicados, o mais das vezes, juízos conclusivos sobre outros elementos de facto”.
No Acórdão do mesmo Tribunal, de 23/09/97 (in www.dgsi.pt ), pode ler-se que “a linha divisória entre matéria de facto e matéria de direito não é fixa, dependendo em larga medida dos termos em que a lide se apresenta” “donde, “o que num caso pode ser facto ou juízo de facto, noutro pode ser juízo de direito”. Acrescenta este aresto que “na situação em que o juízo de facto conclusivo traduza juízo de valor sobre a ocorrência da vida real, apenas deve ser eliminado, por raciocínio analógico relativamente a questão de direito, quando traduza ou implique uma resposta antecipada à questão de direito em controvérsia no caso concreto.“
No caso estão em causa as expressões “realidades distintas” e “prédios autónomos”.
Estas expressões, apesar de incorporarem conceitos jurídicos ou juízos valorativos, são aqui utilizadas meramente para contextualizar os factos e fornecer-lhes substrato, não implicando, por si só, qualquer qualificação jurídica definitiva.
A expressão “imóveis autónomos”, embora contenha o termo jurídico “imóvel”, já se encontra consolidada na linguagem corrente e descreve apenas a separação física e funcional das unidades. De igual modo, “realidades distintas” visa diferenciar factos ou situações concretas, permitindo uma compreensão clara do contexto, sendo certo que no caso em apreço tal conceito não se encontra isolado, antecedendo factos que o concretizam como a existência de um muro de separação entre os dois prédios, O mesmo acontece com a expressão “imóveis autónomos”, que funciona como uma contextualização dos factos que se seguem a essa expressão.
Assim, essas expressões servem para contextualizar os factos que imediatamente as seguem e as explicam.
Desta forma, nada impede que estas expressões continuem a integrar a matéria considerada provada na primeira instância, pois o seu uso é descritivo e contextual, e não decisório.
O Direito:
Na decisão recorrida foi reconhecido ao Autor o direito a preferir na compra identificada nos autos por se entender que as normas do direito de preferência devem prevalecer sobre as normas de urbanismo relativas à divisão e fracionamento dos prédios rústicos.
Os Recorrentes insurgem-se contra este entendimento, dizendo que a sentença recorrida não podia ter afastado o disposto no nº 3 do art. 1376º do C. Civil.
Segundo os números 1 e 3 deste preceito, é proibido o fracionamento de terrenos aptos para cultura em parcelas inferiores à unidade de cultura fixada para cada zona do país, mesmo que o terreno contíguo seja composto por prédios distintos, mas pertencentes ao mesmo proprietário.
Vejamos:
O direito de preferência atribui a um sujeito a prioridade na aquisição, em caso de alienação ou oneração realizada pelo titular atual de um direito real (v. José de Oliveira Ascenção in Direito Civil - Reais, 4ª ed., pág. 512) desde que ele manifeste vontade de o realizar nas mesmas condições que foram acordadas entre o sujeito vinculado à preferência e um terceiro (v. Manuel Henriques Mesquita in Obrigações Reais e Ónus Reais, pág. 189).
É importante realçar que a preferência concedida pelo art. 1380º, nº 1 do C. Civil visa propiciar o emparcelamento de terrenos, visando uma exploração agrícola tecnicamente rentável, evitando-se assim a proliferação do minifúndio. (v. Ac. STJ de 25/3/10 in www.dgsi.pt).
Nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela (in Código Civil anotado, vol. III, pág. 271). “O objectivo do artigo 1380º é fomentar o emparcelamento de terrenos minifundiários, criando objetivamente as condições que, sob o ponto de vista económico, se consideram imprescindíveis à constituição de explorações rendíveis”.
No caso, foram vendidos dois prédios contíguos, pelo Réu BB ao Réu DD.
O prédio do A. confina em toda a sua parte norte com um dos prédios vendidos (art. 3866) e em cerca de um metro a nordeste com o outro prédio vendido (art. 3867), sendo que através da presente ação apenas quer preferir na venda de um desses prédios, o 3866.
Por outro lado, verificamos da análise da matéria de facto que o prédio dos RR. confina com o prédio com o artigo ...66, mas não com o prédio com o art. ...67.
Assim, de acordo com o disposto no nº 1 do art. 1380º, o A. teria direito de preferência sobre os dois prédios vendidos e os Réus sobre o prédio com o art. ...66.
Como decorre do que acima foi dito, a razão de ser da preferência consignada no art. 1380º é unir terrenos, de forma que os mesmos atinjam ou se aproximem da unidade de cultura, tornando a sua exploração mais viável e rentável.
No caso, os prédios vendidos, são ambos aptos à agricultura e têm ambos dimensões inferiores à unidade de cultura para a zona. Também os dois em conjunto têm dimensão inferior à unidade de cultura.
Com efeito, a unidade de cultura para a região de ... é de 4 hectares para terrenos de regadio e 8 hectares para terrenos de sequeiro e floresta (Anexo II da Portaria N.º 19/2019, de 15 de janeiro). Os prédios em causa, conforme resulta da sua matriz predial, correspondem a terras de centeio e, portanto, enquadram-se na cultura arvense de sequeiro.
O art. 1376º, nº 3, do C. Civil, proíbe o fracionamento de terreno contíguo pertencente ao mesmo proprietário, embora composto por prédios distintos, visando a otimização da exploração de terrenos aptos para a cultura, a não ser que ocorra qualquer das circunstâncias previstas no art 1377º, do C. Civil, o que não acontece no caso em apreço.
No caso, o facto de os prédios terem um muro a separá-los e de terem entradas distintas, não lhes quebra a contiguidade, pois um muro é um obstáculo simples de remover.
A pretensão do A. de preferir na venda de apenas um dos prédios contíguos e pertencentes ao mesmo proprietário, implicaria, um fracionamento proibido por lei.
Por outro lado, o Réu goza também do direito de preferência na aquisição do prédio com o art. ...66 e o facto o seu prédio não confinar com o que tem o nº 3867, não o impede de adquirir os dois, tal como se decidiu no Acórdão desta Relação de 26/11/15 (proc. nº 3224/13.7TBVCT.G1), em que foi Relatora a agora 1ª adjunta.
Pode ler-se neste acórdão, nomeadamente, o seguinte:
“Ora, tendo em conta o objetivo visado pela lei, não se vê que o autor não possa exercer a preferência sobre a venda dos dois prédios contíguos, sendo que o seu prédio apenas confina diretamente com um deles, uma vez que, com a reunião dos três prédios se aproximará mais da unidade de cultura fixada para a região em que se inserem e, só assim, se criarão as condições “imprescindíveis à constituição de explorações rentáveis”.
Não se compreenderia que o autor exercesse a preferência sobre o prédio imediatamente contíguo ao seu e permanecesse, imediatamente a seguir e confinando com ele, um prédio propriedade de terceiro, de reduzida dimensão e, perante o qual, o autor continuasse em condições de exercer a sua preferência.
Como se diz no Ac da Relação do Porto de 31.10.1985 in CJ Ano X, Tomo IV pag.253, citado no Acórdão do STJ de 03/10/2013, disponível em www.dgsi.pt: “ no caso do art.1380.º fundamentalmente o que interessa é a contiguidade dos terrenos partindo da elementar evidência que é muito mais fácil cultivar uma unidade agrícola cujos terrenos sejam contínuos, do que explorar outra área igual dispersa por várias parcelas descontínuas.
Daí que o legislador não se tenha preocupado em distinguir se qualquer dos terrenos confinantes abrange mais que um artigo matricial. Aliás o conceito do prédio para estes casos, tem de se ir buscar ao nº2 do art. 204.º do C. Civil e não a outro local.”
Ou seja, apesar de estarmos perante dois artigos matriciais, adquiridos pelo mesmo comprador, a sua continuidade face ao terreno confinante do autor, permitem que seja exercido o direito de preferência em relação a ambos.”.
Só este entendimento salvaguarda a unidade de exploração e a criação de melhores condições para o desenvolvimento de atividades agrícolas e/ou florestais, propiciando o aumento da rentabilidade e compatibilidade das respetivas explorações, pretendida por lei.
Não pode, pois, reconhecer-se ao A. o direito a preferir na aquisição de apenas um dos prédios vendidos que pertenciam ao mesmo proprietário e são contíguos, ainda que distintos.
Procede, assim, o recurso, revogando-se a decisão recorrida no que respeita ao reconhecimento do direito de preferência do A. na aquisição do prédio composto de terra de centeio, sito no Lugar ..., Aldeia de ..., freguesia ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...95, da freguesia ..., e inscrito na matriz da mesma freguesia sob o número ...66, vendido pelo Réu BB ao Réu DD.
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Da litigância de má-fé:Os Réus pedem a condenação do A. como litigante de má-fé.
Vejamos:
Diz-nos o art. 542º, nº 1 do C. P. Civil que, tendo litigado de má-fé, a parte será condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta o pedir.
Do nº 2 do mesmo preceito, resulta que litiga de má-fé, nomeadamente, quem com dolo ou negligência grave tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar, tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa, tiver praticado omissão grave do dever de cooperação ou tiver feito do processo um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
Como refere Manuel de Andrade (in Noções Elementares de Processo Civil, 1979, pág. 358) o que importa é que exista uma "intenção maliciosa (má fé em sentido psicológico) e não apenas com leviandade ou imprudência (má fé em sentido ético)".
José Alberto dos Reis (Código de Processo Civil anotado, vol. II, 1982, pág. 263) diz que na base da má-fé está este requisito essencial, a consciência de não ter razão. Não basta pois o erro grosseiro ou a culpa grave; é necessário que as circunstâncias induzam o tribunal a concluir que o litigante deduziu pretensão ou oposição infundada.
Como se entendeu no Ac. do STJ de 28/05/2009 (in www.dgsi.pt ) “Para se imputar a uma pessoa a qualidade de litigante de má fé, imperioso se torna que se evidencie, com suficiente nitidez, que a mesma tem um comportamento processualmente reprovável, isto é, que com dolo ou negligência grave, deduza pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar ou que altere a verdade dos factos ou omita factos relevantes ou, ainda, que tenha praticado omissão grave do dever de cooperação, nas expressões literais do nº 2 do artº 456º do CPC”.
No caso, os factos provados não permitem classificar a conduta do A. como processualmente reprovável, pelo que, não há que condená-lo como litigante de má-fé, mantendo-se nesta parte a decisão recorrida.
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DECISÃO:*
Pelo exposto, acorda-se nesta secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães em julgar parcialmente procedente a apelação, revogando-se a decisão recorrida, na parte em que reconheceu ao A. direito de preferência na aquisição do prédio inscrito na matriz da freguesia ... sob o número ...66.
Custas por Recorrentes e Recorrido na proporção de 1/6 e 5/6, respetivamente.
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Guimarães, 26 de março de 2026
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Guimarães, 26 de março de 2026
Alexandra Rolim Mendes
Ana Cristina Duarte
José Cravo
[1] Com base na sentença recorrida