Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 2/22.6T8TMC.G1 |  |
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
INTENÇÃO DE NÃO CUMPRIR
ABUSO DE DIREITO
LITIGÂNCIA DE MÁ FÉ
I. A interpelação admonitória torna-se desnecessária quando a parte adoptou uma atitude da qual resulta, expressa ou tacitamente, a intenção de não cumprir o contrato-promessa.
II.. Para além da recusa categórica, também a prática de actos materiais ou jurídicos podem ser reveladores inequívocos do desejo de repudiar o compromisso assumido.
III. A celebração de um outro contrato promessa, a compra de um outro imóvel e a comunicação aos réus de que desistiam do negócio e do contrato, constituem declarações expressas e actuações implícitas de resolução do contrato por parte dos autores, que sempre dispensariam os réus de qualquer interpelação admonitória.
IV. Apresenta-se como profundamente intolerável, socialmente inaceitável e contrário à boa-fé contratual a postura assumida por um contraente que, perante a impossibilidade de cumprir aquilo a que se propôs e comunicar essa impossibilidade ao intermediário no negócio celebrado, venha, aproximadamente um ano depois, exigir o cumprimento do contrato que havia assumido ser incapaz de cumprir.
V. Devem ser condenados como litigantes de má-fé os autores que, sabedores de que haviam desistido do contrato promessa que haviam celebrado com os réus, sabedores de que não lhes iria ser restituído o valor entregue a título de sinal e tendo já adquirido um outro imóvel (donde, não estarem eles próprios em condições de cumprir), não se inibiram de vir propor acção, pretendendo obter dos réus valores (sinal e indemnização) que não podiam ignorar não lhes serem exigíveis.
Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães
I. Relatório (feito com base no relatório da sentença apelada).
Por meio da presente acção de processo comum, intentada por AA, titular do cartão de cidadão n.º ... e do número de identificação fiscal ...46 e BB, titular do cartão de cidadão n.º ..., ambos residentes na Rua ..., ..., ..., contra:
CC, titular do cartão de cidadão n.º ... e número de identificação fiscal ...30, residente na Rua ..., ..., ..., ...; e,
DD, titular do cartão de cidadão n.º ... e do número de identificação fiscal ...58, residente na Rua ..., ..., ..., ...,
vem os autores requerer que:
a) seja declarado definitivamente incumprido e resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado entre autores e réus, em 26.07.2019;
a) sejam os réus condenados a pagar aos autores a quantia de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros), acrescido de juros de mora ou, subsidiariamente, a quantia de 17.500,00€ (dezassete mil e quinhentos euros).
Alegam, para o efeito e em síntese, que no dia 26.07.2019, autores e réus celebraram um contrato promessa de compra e venda, em que os segundos prometeram vender aos autores, que prometeram comprar, o prédio, composto por terreno para construção, com área de 727,84m2, sito na Quinta ..., Rua ..., freguesia ..., em ..., pelo montante de 197.500,00€ (cento e noventa e sete mil e quinhentos euros).
No seguimento de tal negócio, obrigaram-se os autores a entregar aos réus, a título de sinal, o montante de 17.500,00€ (dezassete mil e quinhentos euros), assumindo o ónus de proceder à marcação da escritura de compra e venda, comunicando a data aos réus, com 15 (quinze) dias de antecedência.
Invocam, ainda, que não obstante terem procedido à marcação da referida escritura e cumprido a sua obrigação de comunicar aos réus a data da sua realização, estes não só não compareceram, como demonstraram intenção em não celebrar o contrato prometido.
Pugnam, como tal, pelo preenchimento, no presente caso, dos pressupostos para que seja declarado resolvido o contrato celebrado e, consequentemente, sejam os réus condenados a restituir o sinal em dobro ou, pelo menos, o sinal em singelo.
Regularmente citados, apresentaram os réus a sua contestação.
Impugnando a versão dos factos, tal como alegados pelos autores, negam a existência de qualquer incumprimento contratual da sua parte, imputando, ao invés, aos autores a sua desistência expressa na celebração do negócio prometido.
Invocam, como tal, não só uma actuação, por parte dos autores, em abuso do direito, mas, também, em litigância de má-fé, peticionando, consequentemente, a condenação destes últimos em multa e indemnização, em valor não inferior a 2.000,00€ (dois mil euros).
Em sede de contraditório, pugnaram os autores pela improcedência da excepção peremptória de abuso do direito, já que foram os réus quem concordou na prorrogação do prazo para celebração do negócio prometido.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença, com o seguinte dispositivo:
“V. DECISÃO
Por todo o exposto, julga-se a presente acção totalmente improcedente e em consequência decide-se:
a) Absolver os RR. do peticionado.
b) Condenar o A. AA como litigante de má-fé, no pagamento de uma multa fixada em 5 (cinco) Unidades de Conta e no pagamento, aos RR., de uma indemnização no valor de 750,00€ (setecentos e cinquenta euros).
c) Condenar a A. BB como litigante de má-fé, no pagamento de uma multa fixada em 5 (cinco) Unidades de Conta e no pagamento, aos RR., de uma indemnização no valor de 750,00€ (setecentos e cinquenta euros).
d) Condenar os AA. no pagamento das custas do processo.
e) Condenar os AA. no pagamento das custas pelo incidente de litigância de má-fé, que se fixam em 1 (uma) Unidade de Conta, nos termos do artigo 7º, n.º 4 do Regulamento das Custas Processuais, por referência à Tabela II em anexo ao mesmo diploma.
*
Registe e Notifique.”.*
Irresignados com a sentença, dela recorreram os autores e formularam, a terminar as respectivas alegações, as seguintes conclusões (após convite de aperfeiçoamento), que se transcrevem: “IV- CONCLUSÕES:
1 - O presente recurso tem por objecto a douta sentença proferida nos autos supra, datada de 05.09.2023.
2 - Com o presente recurso, os Recorrentes têm em vista, não apenas a interpretação e a aplicação da lei aos factos já dados como provados, mas também a reapreciação da prova documental, testemunhal e declarações de parte, com vista à impugnação da decisão sobre a matéria de facto, nos termos e para os efeitos do estatuído no artigo 662° do CPC,
3 - Assim, as questões a versar no presente recurso pelos Recorrentes são:
A) DA IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO PROFERIDA SOBRE A MATÉRIA DE FACTO,
B) DA ERRADA APLICAÇAO DO DIREITO,
C) DA NULIDADE DA SENTENÇA - Da falta de pronúncia por parte do Juiz a quo sobre questões que deveria apreciar (art.613° e 615°, nº1 aI. d) 1 a parte do CPC).
Vejamos:
A) DA IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO PROFERIDA QUANTO À MATÉRIA DE FACTO E DA REAPRECIAÇÃO DA PROVA GRAVADA
4 - Os Recorrentes consideram que foram incorrectamente dados como provados os factos 26, 27 e 77, tendo em consideração a prova produzida em sede de audiência de julgamento, mais concretamente das declarações de parte do Autor AA, (minuto 00:03:17 a 00:06:35 e 00:10:35 a 00:11:00 e 00:35:31 a 00:35:42) e das declarações prestadas pelo Réu CC (minuto 00:01:06 a 00:01:14).
5 - Retirando-se de tais declarações que o pedido de financiamento junto do Banco 1... não se encontrava aprovado aquando da celebração do contrato promessa objecto de discussão nos presentes autos, mas sim, que tal pedido de financiamento se encontrava apenas pré-aprovado, conforme se pode retirar das Declarações de parte do aqui Autor.
6 - Por outro lado, das referidas declarações prestadas pelo Réu CC retira-se que o mesmo declarou que, apesar de encontrar reformado, dedicou-se e ainda se dedica à construção e venda e imóveis, pelo que obviamente não podia desconhecer os trâmites de um Processo de Pedido de financiamento para crédito habitação, dada a sua experiência na área de construção e compra e venda de imóveis.
7 - Assim, jamais poderia o Tribunal de 10 Instância ter dado como provado que os Autores informaram EE e os Réus de que com vista à aquisição do prédio objecto do contrato promessa tinham um pedido de financiamento bancário aprovado,
8 - Face ao exposto, o facto 26 dado como provado deve ser rectificado da seguinte forma:
Os AA informaram EE que, com vista à aquisição do prédio referido em 1., tinham um pedido de financiamento pré-aprovado, pelo Banco 1....
9 - Bem como o facto 27 dado como provado deve ser rectificado, devendo passar a constar: Nas circunstâncias de tempo e lugar referidas em 1., os AA informaram os RR de que, com vista à aquisição do prédio ali identificado, tinham um pedido de financiamento bancário pré-aprovado.
10 - Entendem também os Recorrentes que não resultou provado, de todo, que os Autores sabiam não lhes assistir direito a verem reembolsado o montante mencionado em 6., facto 77.
11 - Sendo que com todo o devido respeito pelo Tribunal a quo, não compreendem os aqui Autores o texto [mal de tal facto 77 dado como provado "nem a pagar a quantia de €35.000,OO(trinta e cinco mil euros)”.
12 - Assim, para a impugnação deste facto, torna-se necessário atender às declarações de parte do Autor-marido (minuto 00:15:30 a 00:25:31 e 00:43:42 a 00:49:16), as declarações de parte da Autora-mulher (minuto 00:11:17 a 00:11:55 e 00:24:04 a 00:24:33 , 00:25:04 a 00:26:29 e 01:01:24 a 01:02:48), bem como importa ainda atender às declarações de parte do próprio Réu CC (minuto 00:42:45 a 00:43:39) e ao depoimento da testemunha FF (minuto 00:26:06 a 00:28:36),
13 - Retirando-se, assim, das declarações de parte dos Autores, que as partes envolvidas no negócio sempre aceitaram prorrogar o prazo para a realização do contrato definitivo, sendo que, os mesmos sempre estiveram na convicção de que o negócio de compra e venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda se iria concretizar.
14 - E, tanto estavam convictos os aqui Autores de que o negócio de compra e venda se iria realizar, que sempre diligenciaram no sentido de reunir as condições financeiras necessárias para a concretização do negócio, nomeadamente através da venda de património pertencente a familiares dos Autores, por forma a obterem pelo menos parte do preço do imóvel prometido,
15 - Assim, importa concluir que não resulta de todo provado que os Autores sabiam que não lhes assistia o direito de verem reembolsado o valor do sinal nem o respectivo sinal em dobro,
16 - Face ao exposto. o facto 77. tem. necessariamente que ser retirado da matéria de facto dada como provada.
10 - Os Recorrentes consideram que, também, foram indevidamente dados como não provados o facto f), g) e i).
11 - Assim, quanto a estes factos importará atender às declarações de parte do Autor-marido (minuto 00:21:58 a 00:22:09, 00:45:19 a 00:45:49), às declarações de parte do Autora-mulher (minuto 00:14:19 a 00:15:24), ao depoimento da testemunha FF (minuto 00:26:06 a 00:28:36).
12 - Sendo que, das declarações de parte prestadas pelos aqui Autores, o Autor-marido solicitou a EE o agendamento de uma reunião com os Réus, facto este, que vai ao encontro das mensagens trocadas entre o Autor-marido e testemunha EE, concretamente nas mensagens que constam do facto 72 dado como provado: "Mas se quiseres fazer uma reunião com ele, marcamos “.
13 - Pelo que deveria ter sido dado como provado o facto f), ou seja, "Em data não concretamente apurada, mas posterior a ../../2020, o A. AA solicitou o agendamento de reunião com os RR."
14 - Reunião, esta, que efetivamente se chegou a realizar em abril de 2020, e os Autores, inclusivamente, nas suas declarações de parte (acima indicadas em 11), conseguiram concretizar o mês em que a mesma foi realizada, quem esteve presente na aludida reunião e o conteúdo da mesma, as quais foram corroboradas pelo depoimento da testemunha FF.
15 - Aliás, quanto a este facto importará referir que pela testemunha EE, ao longo do seu depoimento, não foi negada a existência da mencionada reunião, celebrada em abril de 2020 (minuto 01:19:17 a 01 :21 :53).
16 - Pelo que, deveria ter sido dado como provado o facto g), ou seja, "(...) a qual se realizou em Abril de 2020."
17 - Por último, também das referidas declarações prestadas pelos Autores (acima indicadas em 11), resultou claramente provado que naquela reunião a testemunha EE informou os Autores de que havia "falado com o Réu e que iria conseguir aguentar mais uns dias, mais urnas semanas", bem como que os Réus "não se importavam de esperar mais tempo" pela realização do contrato definitivo de compra e venda,
18 - Declarações estas que também foram corroboradas pelo depoimento da testemunha FF (acima indicadas em 11),
19 - Pelo que, deveria ter sido dado como provado parte do facto i), ou seja, "Na reunião referida em g), EE transmitiu aos AA. a disponibilidade dos RR. para prorrogarem o prazo para a celebração da escritura."
20 - E, consideram, ainda, que deviam ser aditados novos factos aos factos dados como provados, adiante identificados como a), b). e). d), e), f), g), h) e i).
21 - Quanto aos factos a), b), c) e d), importará ter em consideração as declarações do Autor AA (minuto 00:22:09 a 00:25:31), da Autora BB (minuto 00:10:59 a 11:55:00, 00:14:19, 00:22:00 a 00:23:32, 00:46:39 a 00:47:34), e também ao depoimento da testemunha GG (minuto 00:08:58 a 00:12:46).
22 - Assim, retira-se das declarações de parte de ambos os Autores e do depoimento da testemunha GG que, efectivamente, no período mediado entre abril de 2020 (data em que foi celebrada a reunião entre EE e os Autores) e janeiro de 2021, os aqui Autores encetaram diligências com vista a obterem as condições financeiras necessárias à realização do contrato definitivo de compra e venda, (O que, efectivamente, se retira da prova documental junta aos autos por requerimento apresentado em 17.01.2023).
23 - Resultando, também, provado das referidas declarações dos Autores, que estes contactaram o Senhor EE, telefonicamente, em janeiro de 2021, informando-o de que já reuniam as condições financeira necessárias para a concretização do negócio, e que este forneceu ao Autor o contacto do Réu CC, pois referiu ser melhor contactá-lo diretamente,
24 - Sendo que os Autores tentaram contactar telefonicamente o Réu CC, mas sem sucesso, pois o número em causa dava sempre como impedido.
25 - Assim sendo, deveria o Tribunal a quo ter dado como provado os seguintes factos:
a) No período mediado entre abril de 2020 e janeiro de 2021 os aqui Autores encetaram diversas diligências com vista a obterem as condições financeiras necessárias à realização do contrato definitivo de compra e venda, nomeadamente através da venda de bens da família siros em ..., bem como estiveram em contacto com EE, durante o mencionado período.
b) Em janeiro de 2021, o Autor-marido telefonou a EE, informando-o de que os Autores já haviam obtido O capital necessário à realização do contrato definitivo de compra e venda.
c) Em tal telefonema EE forneceu o contacto telefónico do Réu-marido, tendo referido ao Autor-marido que o melhor seria contactá-lo directamente,
d) O Autor-marido após ter-lhe sido fornecido tal contacto, tentou contactar o Réu-marido diversas vezes, sem qualquer sucesso,
26 - Quanto ao facto e), importa observar as declarações do Réu CC (minuto 00:08:38 a 00:09:45, 00:15:29 a 00:16:32, 00:42:45 a 00:43:39), as declarações da Ré DD (minuto 00:39:19 a 00:36:41), as declarações do Autor-marido (minuto 00:07:17 a 00:16:32, 00:21:58 a 00:23:08), assim como as declarações da Autora-mulher (minuto 00:06:48 a 00:07:43,00:15:13 a 00:15:24, 00:43:19 a 00:44:04, 00:46:39 a 00:48:06).
27 - Resultando, assim, da prova produzida que decorrido o prazo de 60 (sessenta) dias estipulado no contrato promessa de compra e venda, para a realização da escritura de compra e venda, os Réus nunca mais fixaram aos Autores um prazo peremptório para a celebração da escritura de compra e venda,
28 - Assim sendo. analisando a prova produzida em sede de audiência de julgamento. deverá dar-se como provado que:
e) Decorrido o prazo de 60 (sessenta) dias estipulado no contrato promessa de compra e venda, para a realização da escritura de compra e venda, os Réus nunca mais fixaram ao Autores um prazo peremptório para a celebração da escritura de compra e venda.
29 - Quanto ao facto f), importa atentar às declarações do Autor-marido (minuto 00:29:38 a 00:31:22).
30 - Não resulta da restante prova, nomeadamente documental, que se encontra junta aos autos, que efectivamente, os Réus tenham comunicado aos Autores a perda do seu interesse na concretização contrato de compra e venda definitivo,
31 - Assim, dúvidas não há, de que os Réus procederam à venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda sem que tenham comunicado aos Autores a perda do seu interesse na concretização contrato de compra e venda definitivo.
32 - Assim sendo. analisando a prova produzida em sede de audiência de julgamento. deverá dar-se como provado que:
f) Os Réus procederam à venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda sem que tenham comunicado aos Autores a perda do seu interesse na concretização contrato de compra e venda definitivo.
33 - Quanto ao facto g), entendem os Recorrentes que mal andou o Tribunal a quo em não incluir tal facto nos factos dados como provados, pois, se o próprio Tribunal a quo refere na proficiente sentença, que tomou em consideração, como prova documental, a certidão predial na qual se encontra averbada a inscrição da compra do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, por terceiros, concretamente por HH e mulher II, (veja-se "ponto1.3 motivação" da sentença),
34 - Então, atendendo a tal prova documental, deveria esse mesmo Tribunal ter considerado como provado. o seguinte facto: g) Mostra-se registado na Conservatória do Registo Predial ..., pela apresentação ...90 de 2021/02/25, a compra do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, por terceiros, concretamente por HH e mulher II.
35 - Relativamente ao facto h) na sequência da reunião celebrada em abril de 2020, entre os Autores e EE, os Autores ficaram na convicção de que o negócio se iria concretizar (declarações de parte do Autor-marido (minuto 00:21:58 a 00:22:09, 00:45:19 a 00:45:49), da Autora BB (minuto 00:10:59 a 11:55:00,00:14:19,00:22:00 a 00:23:32, 00:46:39 a 00:47:34) e o depoimento da testemunha FF (minuto 00:26:06 a 00:28:36).
36 - Pelo que deverá ser aditado aos factos dados como provados o seguinte facto: h) Na sequência da reunião celebrada em abril de 2020, entre os Autores e EE, os Autores ficaram na convicção de que o negócio se iria concretizar.
37 - Por último, quanto ao facto i), entendem os Recorrentes que, obviamente, tem que ser aditado à matéria de facto dada como provada que os Autores compareceram no Cartório Notarial cargo da Notaria JJ, no dia 11.10.2021, data agendada para a realização da escritura pública de compra e venda, resultando tal facto provado através do certificado emitido pelo próprio Cartório onde consta "que estiveram presentes os compradores, sendo que a escritura não se realizou em virtude dos vendedores não terem comparecido no cartório," - Veja-se o documento n.º...3 junto com a Petição Inicial.
38 - Pelo que deverá ser aditado aos factos dados como provados o seguinte facto: i) No dia 11.10.2021, os Autores compareceram no Cartório Notarial a cargo da Notária JJ.
39 - Face ao exposto, entendem, assim, os Recorrentes que a matéria de facto provada não está também completa, para a boa decisão da causa, considerando, assim, os Recorrentes o aditamento de tais factos, de extrema relevância.
40 - Sendo que o aditamento de tais factos, conjugados com os factos dados como provados e não provados não impugnados, sempre conduziriam a uma decisão diversa do Tribunal a quo, decisão esta que levaria necessariamente à procedência da acção intentada pelos aqui Autores.
B) DA ERRADA APLICAÇÃO DO DIREITO.
- Da celebração do contrato promessa de compra e venda e do seu incumprimento por parte dos Réus.
41 - Salvo o devido respeito pelo Tribunal a quo, da análise dos factos dados como provados e não provados, bem como da motivação da decisão, conclui-se que se verifica uma errada subsunção da prova e uma clara insuficiência da fundamentação e da motivação da sentença, que desencadeou uma errada aplicação da matéria de direito.
42 - Assim, face à alteração da factualidade peticionada no presente recurso e ao respectivo enquadramento da nova factualidade, impõe-se concluir que a sentença proferida pelo Tribunal a quo sempre teria que ter sido diversa da que efectivamente foi proferida.
43 - Porquanto, o Tribunal a quo considerou demonstrado que os Autores agendaram a realização da escritura com vista à concretização do negócio prometido, não tendo os Réus comparecido,
44 - Entendendo ainda o Tribunal a quo que, à priori, estas duas circunstâncias, e na ausência de outros elementos relevantes, determinaria a procedência do peticionados pelos Autores,
45 - Todavia, o Tribunal a quo, deu especial relevo ao facto da primeira carta destinada a interpelar os Réus para a realização da escritura, ter sido expedida, aproximadamente, um ano depois de os Autores, terem comunicado ao mediador imobiliário, a sua intenção de não concretizarem o mesmo, (factos 70 a 72),
46 - Concluindo assim, que os Autores agiram em abuso de direito.
47 - Assim, no fundo e sumariamente, Tribunal a quo alicerçou a sua decisão nos factos 70 a 72, retirando dos mesmos as conclusões supra descritas.
48 - Contudo, cumpre referir, que entendem os Recorrentes que mal andou o Tribunal a quo ao retirar tais conclusões de tais factos, porquanto, salvo melhor entendimento, as mensagens que constam do facto 70. não podem, por si só, configurar a comunicação por parte dos Autores da intenção de não concretizarem o negócio,
49 - Porquanto, em 10 lugar, apenas o Autor marido enviou a mensagem em causa, o que efectivamente resulta do facto 70, não restando dúvidas, nestes autos, que a Autora-mulher não foi interveniente em qualquer comunicação, não podendo, por isso, tal comunicação vinculá.la, porquanto, a Autora -mulher não foi a sua remetente.
50 - Sendo que tal mensagem não constitui uma manifestação inequívoca de recusa de cumprimento do contrato, sendo que o Tribunal a quo sempre teria que analisar, em face das circunstâncias, se essa intenção corresponderia à realidade dos factos, o que não fez.
51 - Ora, no presente caso, em concreto, como já se referiu, posteriormente a tais mensagens, o Autor-marido e a testemunha EE, trocaram centenas de mensagens (veja-se o depoimento de EE a este respeito), bem como trocaram telefonemas, (veja-se o depoimento de EE a este respeito e as declarações de parte dos Autores),
52 - Sendo certo que importará também analisar o contexto em que foram trocadas as mensagens entre o Autor-marido e EE,
53 - Ora, pela própria testemunha EE foi assumido de que já foi vizinho do aqui Autor, e pelo próprio Autor-marido foi referido que já conhecia a testemunha EE, há mais de 10 (dez) anos, constatando-se, do próprio conteúdo de todas as mensagens juntas aos autos a relação de proximidade e confiança entre o Autor e a testemunha EE, consultor imobiliário (ambos se tratavam por "tu", utilizando um vocabulário corrente, o qual incluía palavrões). Linguagem, esta, pouco comum nas relações entre cliente-mediador imobiliário.
54 - Por outro lado, consideram os Recorrentes que resultou provado, que posteriormente a tal mensagem foi agendada pelos Autores uma reunião com os Réus e EE, a qual se realizou em abril de 2020, tendo só comparecido EE, o qual referiu que os Réus estariam dispostos a aguardar mais tempo pela realização do contrato definitivo,
55 - E, ainda, que os Autores efetuaram as diligências necessárias com vista à obtenção dos meios financeiros para a realização do contrato definitivo de compra e venda, sendo que, em janeiro de 2021, o Autor marido telefonou a EE informando-o, que os Autores já haviam reunido as condições necessárias à concretização do negócio, concretamente que já tinham na sua posse o valor do preço em falta,
56 - Tendo, inclusivamente, a testemunha EE fornecido ao Autor ao número de telefone do Réu marido, sendo que os Autores tentaram contactá-lo, telefonicamente, sem sucesso, e enviaram todas as interpelações que constam do processo (facto 9. a 20 dos factos provados), para que o contrato definitivo fosse realizado.
57 - Ora face a todos os factos supra descritos, nunca poderia o Tribunal a quo entender que tais mensagens (facto 70 dos factos dados como provados), configurariam uma intenção em não avançar com a conclusão do negócio prometido,
58 - E, mesmo que se considerasse que tais mensagens consubstanciam uma intenção em não avançar com a conclusão do negócio, o que não se aceita, tal intenção nunca configuraria uma declaração de recusa de realização do negócio, pois para de acordo com a jurisprudência e doutrina, para suscitar determinadas reacções do credor, neste caso dos promitentes vendedores, aqui Réus, a mesma precisaria de possuir certas características subjectivas e objectivas, que não possui.
59 - Ora, no presente caso concreto, como já se referiu, as mensagens em causa foram unicamente trocadas entre o Autor-marido e EE, não tendo a Autora-mulher tido qualquer intervenção em tais mensagens,
60 - Pelo que se conclui que pelo menos da parte da Autora, tal declaração nunca pode ter sido pessoal,
61 - Por outro lado, também não se pode considerar que tal declaração, mesmo por parte de quem a emitiu, Autor marido, tenha revestido um carácter intencional, porquanto, como os próprios Autores referiram, o Autor marido "que tais mensagens se trataram de possibilidades que viu naquele momento, de resolução amigável do contraio promessa. as quais passariam pela restituição do sinal ou parte”, e como explicou o Autor marido tais mensagens surgiram depois de EE ter informado o Autor de que existia desconforto por parte do Réu CC por ainda não ter sido realizada a escritura de compra e venda, altura em que estavam a ser procuradas soluções por parte do Autor marido, face à dificuldade dos Autores em obterem a totalidade do crédito bancário, (minuto 00:43:42 a 00:44.45),
62 - Sendo que pela Autora-mulher até foi referido que tais mensagens se tratariam de um "desabafo" por parte marido com alguém que conhecia há anos,
63 - Não se podendo, assim, retirar de tais mensagens, com clareza, a intenção de não concretizar o negócio,
64 - Uma vez que resultou, também, provado, que posteriormente ao envio de tais mensagens foram trocadas centenas de mensagens entre o Autor-marido e EE, (veja-se o depoimento de EE).
65 - Restando então saber o teor de tais mensagens, uma vez que não constam dos presentes autos, entendendo-se, contudo, que então que tais mensagens só poderão ter como conteúdo o negócio em causa,
66 - O que vai ao encontro da versão apresentada pelos Autores de que após as mensagens transcritas no ponto 70, na reunião celebrada em abril de 2020, EE transmitiu aos Autores que os Réus aceitavam aguardar mais tempo pela realização do contrato definitivo,
67 - Por outro lado, tais mensagens também não podem ser consideradas unívocas, porquanto resulta do supra alegado que o Autor-marido demonstrou, em vários momentos, vontades não coincidentes,
68 - Assim, se num momento, o Autor-marido, enviou a EE as mensagens descritas em 70, noutros momentos, solicitou o agendamento de uma reunião com os Réus, a qual apenas foi realizada com EE, em abril de 2020, e diligenciaram pela venda de património, pertencente aos Autores e a seus familiares, venda que efectivamente aconteceu, tendo transmitido a esta testemunha que já tinham conseguido reunir as condições financeiras para celebrar o negócio,
69 - E, interpelaram, diversas vezes, por escrito, os Réus para que estes realizassem o contrato definitivo de compra e venda.
70 - Assim, como, pelas mesmas razões, não se pode considerar tais mensagens peremptórias, pois as mesmas traduziram-se apenas numa eventual vontade provisória unicamente da parte do Autor-marido.
71 - Por último e de extrema relevância, importará salientar, que tanto tais mensagens não configuram uma declaração de recusa de realização do negócio por parte dos aqui Autores,
72 - Pois que os próprios Réus, após terem sido interpelados, pela la vez pelos Autores, para a realização do contrato definitivo enviaram uma correspondência datada de 27.04.2021(facto provado 14) aos Autores comunicando-lhes: "Pelo exposto e atento a que já decorreram quase dois anos desde a data da celebrarão do contrato promessa de compra e venda sem que V. Exas tenham estabelecido qualquer contado connosco, e atendendo a todos os prejuízos daí decorrentes, manifestamos a nona total indisponibilidade e falta de interesse na concretizarão do negócio, com todas as consequências devidamente estipuladas na cláusula sétima do contrato promessa de compra e tenda. "
73 - Ora, retira-se do conteúdo de tal comunicação que os Réus, nessa data, ainda consideravam o contrato promessa de compra venda, em vigor,
74 - Transmitindo, nessa comunicação, aos Autores, com clareza e precisão, a total indisponibilidade e falta de interesse a concretização do negócio",
75 - Limitando-se a justificar tal falta de interesse apenas pelo decurso do tempo entretanto decorrido desde a celebração do contrato promessa (omitindo a prorrogação do prazo além dos 60(sessenta) dias estipulados no contrato promessa), não fazendo qualquer referência à eventual recusa de cumprimento do contrato definitivo por parte dos Autores,
76 - Pelo que importar concluir que o conteúdo do telefonema realizado por EE ao Réus em data posterior a ../../2020 (facto provado 75) não foi interpretado/compreendido pelos Réus como uma comunicação de verdadeira intenção dos Autores não concretizarem o negócio, caso contrário, os Réus teriam invocado tal recusa na carta que enviaram aos Autores e não o tempo entretanto decorrido desde a data de celebração do contrato promessa e sua perde de interesse no negócio.
77 - Por tudo o exposto, resta concluir que mal andou o Tribunal a quo em fundamentar e basear toda a sua decisão nas mensagens que constam do facto 70, que, conforme já se demonstrou, enquadrada no seu contexto e atendendo ao circunstancialismo ocorrido posteriormente, não pode configurar uma intenção clara dos Autores em não avançar com a conclusão do negócio, concretamente uma declaração de recusa.
78 - Importará, contudo, referir que mesmo que se entendesse que tais mensagens configurariam uma declaração de recusa de realização do negócio, o que não se aceita,
79 - Sempre os aqui Réus teriam que proceder à resolução do contrato promessa em apreço, o que não fizeram, nem através de comunicação escrita antes da instauração do presente processo, nem posteriormente através da formulação, nestes autos de pedido reconvencional,
80 - Assim, sendo entende-se que o contrato promessa de compra e venda se manteve e ainda se mantém em vigor até à presente data,
81 - Pelo que, para assistir o direito aos Réus a verem suas as quantias entregues pelos Autores, a título de sinal, sempre teriam os mesmos que resolver o contrato promessa em causa, o que efectivamente não aconteceu.
82 - Por outro lado, como já se referiu, foi celebrada uma reunião e, em Abril de 2020, em que foi acordado entre os Autores e os Réus, através de EE, que os Réus aguardariam mais tempo pela realização do contrato definitivo,
83 - Contudo, mesmo que se entendesse que tal reunião não foi realizada, ou nessa reunião, EE não transmitiu aos Autores que os Réus pretendiam aguardar mais tempo pela realização da escritura,
84 - Cumpre referir que o facto dos Autores não terem agendado a escritura de compra e venda até ../../2020(data do telefonema de EE aos Réus), data que os próprios Réus reconheceram como ter aceite prorrogar o prazo, tal situação apenas poderia configurar uma situação de mora com o simples decurso do prazo fixado, uma vez que no contrato encontrava-se consignado um prazo para a realização da escritura e a mesma não foi agendada dentro do referido prazo,
85 - Mora esta que não foi transformada em incumprimento definitivo porque os Réus não efectuaram uma interpelação admonitória nesse sentido, sendo que os Réus nunca solicitaram aos Autores o agendamento do contrato definitivo, muito pelo contrário, os Réus toleraram a situação de mora dos aqui Autores, 86 - Todavia é entendimento dos Recorrentes, que estes nem incorreram em mora, porquanto conforme resulta do facto provado, Autores e Réus acordaram em prorrogar o prazo de realização da escritura para além do prazo de 60 dias referido no contrato promessa, não tendo sido estabelecido pelos Réus qualquer prazo peremptório para a realização do con1fato definitivo,
87 - Pelo que resta concluir, que nem em mora os Autores se constituíram,
88 - Face ao exposto, o contrato promessa celebrado entre as partes manteve-se em vigor.
89 - Assim, aqui chegados, cumpre enquadrar os factos provados com a matéria de direito aplicável aos presentes autos.
90 - Ora, tal como resultou provado, porque assente na proficiente sentença, em 26.07.2019, Autores e Réus celebraram um contrato promessa de compra e venda, através do qual os Réus prometeram vender e consequentemente, os Autores prometeram comprar, o prédio urbano composto por terreno para construção, com a área de 727.84 m2, onde se encontram implantadas benfeitorias (moradia isolada), sito na Quinta ... na Rua ..., freguesia ..., concelho e distrito ..., inscrito na matriz predial urbana, sob o artigo provisório ...72, da freguesia ... e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.? ...78, o qual se encontra junto aos presentes autos e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido nestes autos,
91 - Assim, em cumprimento do estipulado no contrato-promessa de compra e venda em apreço, os Autores aquando da outorga do referido contrato, em 26.07.2019, procederam à entrega aos Réus da quantia de €17.500,00 (dezassete mil e quinhentos euros), através de transferência bancária para a conta bancária da titularidade dos Réus, descrita no mencionado contrato,
92 - Tendo os Réus dado quitação de tal valor com a assinatura do contrato-promessa de compra e venda, concretamente, na sua cláusula ª, ponto 5.1.
93 - Por outro lado, conforme resulta dos factos provados que não obstante ter sido estipulado que a data da escritura deveria ser agendada num período máximo de 60 (sessenta) dias a contar da data da assinatura do Contrato Promessa,
94 - Autores e Réus acordaram em celebrar a escritura pública para além do prazo de 60 (sessenta) dias referido no contrato promessa de compra e venda (facto provado 7),
95 - Sendo que da prova produzida em sede de audiência discussão e julgamento resultou provado que os Réus nunca fixaram aos Autores qualquer prazo peremptório para a celebração do contrato definitivo de compra e venda.
96 - Mais foram dados como provados os factos 9. a 22.
97 - Assim, importa concluir que celebraram, pois, os respetivos outorgantes, um contrato-promessa bilateral (art.º 410.° do Código Civil), o qual tinha por objeto a compra e venda de o imóvel melhor descrito na cláusula primeira daquele contrato,
98 - E que os Autores interpelaram, pelo menos três vezes, os Réus para que os mesmos celebrassem a escritura de compra e venda, cumprindo assim o disposto na cláusula sexta do contrato promessa de compra e venda.
99 - Sendo que os Réus, não compareceram nos dias 07 de maio de 2021 e ../../2021, no local agendado para a sua realização, o que fez os aqui Réus incorrerem em simples mora. 100 - Sendo que, para que esta mora se transformasse em incumprimento definitivo seria, assim, necessária a interpelação admonitória feita pelos promitentes compradores, neste caso os Autores.
101 - Ora, com a notificação judicial avulsa apresentada em 31.08.2021, os aqui Autores efectuaram a interpelação admonitória aos Réus,
102 - Contudo, tal notificação judicial avulsa foi recusada pelos Réus, (tendo o agente de execução lavrado certidão encontrando-se esta junta aos autos como doe. 11 junto com a PI.)
103 - Ora tal como resulta também da matéria de facto provada, os aqui Réus não compareceram na data, hora e local indicada pelos Autores para a realização da escritura de compra e venda, nem posteriormente agendaram uma nova data para a sua realização.
104 - Consequentemente, uma vez transcorrida a data de 11.10.2021, sem que os Réus tenham realizado a escritura de compra e venda do prédio objecto do contrato promessa de compra a venda, ou tenham, nos quinze dias posteriores à notificação, posto termo à falta de cumprimento nos termos da cláusula 9a do aludido contrato promessa de compra e venda,
105 - Resultando inequivocamente da factualidade provada que os Réus foram interpelados para cumprir com a escritura de compra e venda e não compareceram, incorrendo, assim, em mora, que se transformou em incumprimento definitivo após os Réus terem recusado a notificação judicial avulsa (verdadeira interpelação admonitória) e não terem comparecido na nova data agendada, nem terem posto termo à falta de cumprimento nos 15 (quinze) dias posteriores a tal notificação.
106 - E por não terem comparecido na data agendada e não terem posto termo à falta de cumprimento nos 15 (quinze) dias posteriores a tal notificação, tais factos configuram também uma recusa peremptória, séria e segura dos Réus em não cumprirem o contrato prometido, o que provoca o imediato incumprimento definitivo do contrato-promessa.
107 - Pelo que importará concluir que não pode senão ser havido como incumprido definitivo pelos promitentes/vendedores, aqui Réus, por falta de celebração do contrato prometido, celebrado em ../../2019, nos termos do art, 808°-1 do CC,
107 - Acresce ainda, que com a comunicação que os Réus enviaram aos Autores, em 27.04.2021, os Réus exprimiram, com clareza, a vontade de não cumprir com o estabelecido contratualmente entre as partes.
108 - Configurando, assim, uma declaração de recusa de realização do negócio,
109 - Porquanto, em tal correspondência, os Réus comunicaram aos Autores a sua total indisponibilidade e falta de interesse na concretização do negócio,
110 - Pelo que importa, assim, concluir que a referida carta enviada pelos Réus aos Autores, em 17.04.2021 configurou uma recusa peremptória em cumprirem com o estipulado no contrato promessa de compra e venda.
111 - Pelo que, verificando-se essa inequívoca e peremptória recusa, há equivalência à interpelação antecipada, sendo dispensada a interpelação admonitória,
112 - Tendo-se verificado o incumprimento definitivo de contrato-promessa de compra e venda, para efeitos do disposto no art. 442º do Código Civil, com a comunicação da recusa peremptória e sistemática dos Réus, promitentes-vendedores, aos aqui Autores, de celebrar o contrato prometido,
113 - Por outro lado e sem prescindir, conforme já se demonstrou, o prazo estabelecido no contrato promessa, foi sendo prorrogado, não se tratando, assim, de um prazo essencial/ absolutamente fixo.
114 - Por último, importa ainda salientar que tal como resulta do facto 23. dado como provado, os aqui Réus venderam o imóvel prometido a terceiros, encontrando-se tal aquisição registada na Conservatória do Registo Predial ...,
115 - Entendendo os Recorrentes que essa venda a terceiros (do objecto do contrato promessa) coloca o promitente vendedor numa situação de incumprimento definitivo, por impossibilidade de cumprimento, visto perder a disponibilidade do bem e, nessa medida, inviabilizar o cumprimento da promessa,
116 - Pelo que, tal comportamento por parte dos Réus, não pode deixar, sem margem para dúvida, de se interpretar como uma recusa por parte dos Réus, de cumprimento do contrato celebrado entre as partes,
117 - Assim, resta concluir, sem margem para dúvidas, que o comportamento contratual dos Réus foi, assim, manifestamente culposo.
118 - Sendo certo que se, mesmo assim, tal assim não se entender, então sempre estamos perante um contrato-promessa e o mesmo está submetido ao regime legal aplicável à generalidade dos contratos, regime em que o devedor que não cumpre uma obrigação incorre numa presunção de culpa, pelo sempre se presumirá a culpa dos aqui Réus.
119 - Sendo que também face a este incumprimento definitivo e culposo, assiste aos Recorrentes a resolução do contrato promessa de compra e venda,
120 - Pelo que, sendo declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda, assiste aos Autores o direito de receberem o valor correspondente ao sinal em dobro.
121 - Impondo-se uma decisão no sentido de acção julgada ser julgada procedente, procedendo os pedidos formulados A), B), C) e D) pelos Autores na sua Petição Inicial.
122 - Entendendo, assim, os Recorrentes que com o Tribunal a quo fez uma errada aplicação do direito, violando os arts. 801°, nº2, 808°, nº1, 442, nº2 do Código Civil.
123 - Contudo, caso se entenda que não se verifica o incumprimento culposo da parte dos Réus, (o que não se aceita), então deverão os Réus ser condenados a devolver aos Autores o valor entregue a título de sinal, em singelo, pois, tal como se pode retirar do contrato promessa celebrado entre as partes, dispõe a cláusula T" do contrato promessa descrito em 2° que ''Em caso de incumprimento do presente contrato de promessa por culpa dos Primeiros Outorgantes, os Promitentes- Compradores reservam-se o direito de exigir a título de indemnização o dobro da quantia entretanto entregue, com excepção do caso em que tal incumprimento se verifique por factos completamente alheia aos Primeiro Outorgantes, sendo neste caso, os Promitentes -compradores receberá, a quantia entretanto entregue em singelo;"
124 - Pelo que da análise do contrato promessa de compra e venda, as partes, Autores e Réus, pretenderam, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, incluir a cláusula r, na qual consta, expressamente, que caso o incumprimento se verifique por factos alheios aos Primeiros Outorgante, assiste o direito aos Segundos Outorgantes, aqui Autores de lhes ser restituído o valor entregue a título de sinal.
125 - Assim, sempre deveria o Tribunal a quo, caso não atendesse ao primeiro pedido, condenar os Réus a restituir aos Autores o valor de €17.500,00(dezassete mil e quinhentos euros) correspondente ao sinal que lhes foi entregue.
126 - Face ao exposto, deveria, assim, o Tribunal a quo ter condenado os Réus nos pedidos formulados pelos Autores nas E), F), G) e H) da Petição Inicial.
127 - Entendendo, assim, os Recorrentes que com o Tribunal a quo fez uma errada aplicação do direito, violando o art. art. 405º do Código Civil.
- Do instituto do Abuso de Direito:
128 - Na sentença recorrida, considerou o Tribunal a quo que se encontram verificados os pressupostos previstos no art 334º do CC, ou seja, que os recorrentes exerceram de forma abusiva o direito de peticionar a devolução do sinal em dobro, todavia, entendem os Recorrentes que o Tribunal a quo não logrou demonstrar que os pressupostos exigidos pelo instituto do abuso de direito se encontram verificados.
129 - Vejamos, tal como já se referiu, da prova produzida em sede de audiência de julgamento, mais concretamente das declarações de parte dos Autores, (Autor marido: minuto 00: 15:30 a 00:25:31 e 00:43:42 a 00:49:16; Autora mulher: minuto 00:11:17 a 00:11:55, 00:24:04 a 00:24:33, 00:25:04 a 00:26:29 e 01 :01:24 a 01 :02:48), do Réu (minuto 00:42:45 a 00:43:39), da testemunha FF(minuto 00:26:06 a 00:28:36), e do facto 7 dado como provado, em que consta que Autores e Réus acordaram em celebrar a escritura pública para além do prazo de 60(sessenta) dias referido em 3.
130 - Estavam convictos os aqui Autores de que o negócio de compra e venda se iria realizar, que sempre diligenciaram no sentido de reunir as condições financeiras necessárias para a concretização do negócio, nomeadamente através da venda de património pertencente a familiares dos Autores, por forma a obterem pelo menos parte do preço do imóvel prometido, (00:22:09 a 00:25:31 e 00:10:59 a 11:55:00,00:14:19,00:22:00 a 00:23:32, 00:46:39 a 00:47:34)
131 - Tendo informado os Réus de que iriam proceder à realização de tais diligências, através de EE, o que efectivamente conseguiram, tendo procedido à venda de pelo menos um prédio, cuja escritura de compra e venda juntaram ao Processo, por requerimento de 17.01.2023.
132 - Pelo que dúvidas não restam, das declarações prestadas pelos dois Autores conjugadas com as declarações prestadas pelo próprio Réu CC e do depoimento da testemunha FF, de que os Autores, não podiam, de todo saber que não lhes assistia o direito a ver reembolsado o valor pago a título de sinal,
133 - Porquanto, os mesmos encontravam-se convictos de que o negócio se iria realizar, pois o prazo para realização da escritura de compra e venda foi prorrogado para além dos 60(sessenta) dias previstos no contrato promessa de compra e venda,
134 - Sendo que, pelo menos até ../../2020, tal facto, foi inclusivamente reconhecido pelos próprios Réus em sede de declarações de parte por si prestadas,
135 - E posteriormente em abril de 2020, na reunião celebrada entre EE e os aqui Autores, na qual foi transmitido por EE que os Réus estariam dispostos a aguardar mais tempo, dias, semanas,
136 - Bem como os telefonemas que foram sendo realizados pelo Autor-marido a EE, no período entre Abril de 2020 e Janeiro de 2021, em que o Autor foi colocando-o a par das diligências com vista à venda do património de ...,
137 - E ainda o telefonema que os Autores realizaram em janeiro de 2021 a EE, a informá-lo de que atinham reunido as condições necessárias à realização da escritura de compra e venda,
138 - Ora, é certo que no dia ../../2020, o Autor -marido trocou mensagens com a testemunha EE, (facto provado 70), todavia, como já se demonstrou, tais mensagens foram enviadas ao consultor imobiliário, EE, na sequência do que este lhe havia transmitido, sobre a intenção por parte dos Réus de não aguardarem mais tempo pela realização do contrato definitivo,
139 - Retirando-se do próprio contexto de tais mensagens, que o Autor-marido tentou negociar com os Réus, o valor do sinal, chegando a sugerir "a divisão do sinal a meio", sendo que lhe foi transmitido pela testemunha EE que os Réus não aceitaram a possibilidade de restituir o sinal ou parte, (facto 72),
140 - Ora, em momento algum, se retira de tais mensagens que os Autores deram instruções expressas para que EE comunicasse a sua perda de interesse no negócio,
141 - Aliás porque logo, em momento posterior, é sugerido o agendamento de uma reunião com os aqui Réus, (facto 72), a qual se veio a realizar em abril de 2020, declarações dos aqui Autores e depoimento da testemunha FF).
142 - É certo que apenas em janeiro de 2021, os Autores reuniram as condições financeiras necessárias para a realizacão da escritura e nessa altura, comunicaram telefonicamente a EE, a sua disponibilidade para a realização do negócio prometido,
143 - Bem como se deve atentar a toda a correspondência foi por estes enviada aos Réus (interpelação para a realização do negócio) aproximadamente um ano após a reunião realizada em abril de 2020,
144 - Todavia importa contextualizar, que entre a data da reunião de abril de 2020 e os contactos feitos pelos Autores para que os Réus realizassem a escritura verificou-se a situação pandémica do covid 19 em que foram encerradas Instituições Públicas, Estabelecimentos, e foram decretados confinamentos obrigatórios, o que levou ao atraso de funcionamento de todos os sectores, a nível de serviços públicos e privados e à demora na obtenção de documentos, licenciamentos por parte dos Autores, para a venda do dito património que possuíam, com os seus familiares, em ....
145 - Assim, resta concluir que todos os factos supra referidos demonstram, inequivocamente, de que os Recorrentes não desistiram do negócio ou tiveram a intenção em não avançar com a conclusão do mesmo,
146 - Pois, os próprios Réus após terem sido interpelados, pela 1 a vez pelos Autores, para a realização do contrato definitivo enviaram uma correspondência datada de 27.04.2021 (facto provado 14) aos Autores, retirando-se do conteúdo de tal comunicação que os Réus, nessa data, ainda consideravam o contrato promessa de compra venda, em vigor,
147 - Transmitindo, nessa comunicação, aos Autores, com clareza e precisão, a total indisponibilidade e falta de interesse a concretização do negócio",
148 - Não fazendo qualquer referência à eventual recusa de cumprimento do contrato definitivo por parte dos Autores,
149 - Pelo que importar concluir que o conteúdo do telefonema realizado por EE ao Réus em data posterior a ../../2020 (facto provado 75) não foi interpretado/ compreendido pelos Réus como uma comunicação de verdadeira intenção dos Autores não concretizarem o negócio,
150 - Assim, sempre entenderam os Autores que o contrato promessa de compra e venda celebrado com os Réus se mantinha em vigor,
151 - Razão peIa qual os Autores interpelaram, pelo menos três vezes, os Réus para que os mesmos celebrassem a escritura de compra e venda, cumprindo assim o disposto na cláusula sexta do contrato promessa de compra e venda.
152 - No entanto, os Réus, nunca compareceram nos dias, horas e locais agendados.
153 - Razão peIa qual os Autores consideraram ter havido incumprido definitivo pelos promitentes/vendedores, aqui Réus, do contrato promessa celebrado em ../../2019, nos termos do art. 808º-1 do CC.
154 - Considerando, assim, os Autores que era seu direito legítimo intentarem a presente acção.
155 - Por tudo o exposto, resta concluir que mal andou o Tribunal a quo em fundamentar e basear o abuso de direito por parte dos Autores, no facto de "terem assumido em não avançar com a conclusão desse mesmo negócio prometido por ausência de condições de financiamento"
156 - Entendendo, assim, os Recorrentes que o Tribunal a quo fez uma errada aplicação do direito, violando o art. 334º do Código Civil.
Acresce que,
157 - O instituto do abuso do direito, regulado no artigo 334.° do Código Civil, foi pensado, desde a sua origem, para obstar a injustiças clamorosas ou a um resultado que ferisse o sentimento moral dominante.
158 - A doutrina, com a finalidade de a aplicação do abuso do direito não se tornar arbitrária e subjetiva, tem densificado os requisitos do instituto, sendo entendimento doutrinal e jurisprudencial que «A aplicação do instituto do abuso do direito tem lima natureza subsidiária, só a ele sendo lícito recorrer na falta de uma norma jurídica que resolva, de forma adequada, a questão em causa» (cfr. Acórdãos deste Supremo Tribunal, de 16-11-2021 - proc. n.º21827/17....).
159 - Ora, estipula o art. 442°, n.º2, do Código Civil, que se o não cumprimento do contrato for devido ao contraente que recebeu o sinal, o contraente que o constituiu tem direito a receber o dobro do que prestou.
160 - Assim, o exercício do direito a exigir a restituição do sinal em dobro decorre da lei, mais concretamente do disposto no n." 2 do artigo 442.° do Código Civil,
161 - Sendo que, o regime indemnizatório gravoso previsto no artigo 442.°, n.º 2, 2.a parte tem um caráter geral e aplica-se a todos os contratos promessa,
162 - Pelo que, em consequência, aplica-se ao caso dos autos o regime do artigo 442.°, n." 2 do Código Civil, que confere ao promitente adquirente fiel o direito de exigir o sinal em dobro, não constituindo esta solução qualquer abuso do direito, nos termos do artigo 334.° do Código Civil
163 - Não se vislumbrando, assim, qualquer exercício abusivo por parte dos Autores ao exigirem a restituição do sinal em dobro, nos termos da lei (artigo 442.°, n." 2, do Código Civil).
164 - Entendendo, assim, os Recorrentes que com o Tribunal a quo fez uma errada aplicação do direito, violando o art. 334° e 442, nº 2 do Código Civil.
Acresce ainda que,
165 - Tal corno se pode retirar do contrato promessa celebrado entre as partes, dispõe a cláusula 7ª do contrato promessa descrito em 2° que ''Em caso de incumprimento do presente contrato de promessa por culpa dos Primeiros Outorgantes, os Promitentes-Compradores reservam-se o direito de exigir a título de indemnização o dobro da quantia entretanto entregue, com excepção do caso em que tal incumprimento se verifique por factos completamente alheia aos Primeiro Outorgantes, sendo neste caso, os Promitentes-compradores recebera, a quantia entretanto entregue em singelo;"(Facto 4 dos factos dados como provados),
166 - Pelo que, da análise do contrato promessa de compra e venda, as partes, Autores e Réus, pretenderam, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, incluir a cláusula 7", na qual consta, expressamente, que caso o incumprimento se verifique por factos alheios aos Primeiros Outorgante, assiste o direito aos Segundos Outorgante, aqui Autores de lhes ser restituído o valor entregue a título de sinal.
167 - Pelo que, caso se entenda que não se verifica o incumprimento culposo da parte dos Réus, (o que não se aceita), sempre assistiria aos Autores o direito a que lhes seja restituído o valor entregue a título de sinal, em singelo, em cumprimento do estipulado na cláusula 7ª. do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes.
168 - Assim, face ao pedido subsidiário formulado pelos Autores, bem como face ao clausulado no contrato promessa de compra e venda objecto de discussão nos presentes autos, não se consegue vislumbrar de que forma se verifica o abuso de direito por parte dos Autores,
169 - Pelo que, mal andou o Tribunal a quo em considerar a actuação dos Autores corno abuso de direito. entendendo, assim, os Recorrentes que com o Tribunal a quo fez uma errada aplicação do direito, violando o art. 405º do Código Civil.
- Da condenação dos autores como litigantes de má-fé:
170 - Na sentença recorrida, o Tribunal a quo condenou os aqui Autores como litigantes de má fé, justificando, e tão só, tal condenação no facto de ter resultado provado que quando os Autores remeteram as cartas a dar nota do agendamento da escritura, formularam o pedido de notificação judicial avulsa e intentaram a presente acção, os Autores sabiam que não lhes assistia o direito a serem indemnizados ou reembolsados da quantia peticionada (facto 70),
171 - Entendendo os Recorrentes que atento o enquadramento, legal, doutrinal e jurisprudencial, não assiste razão ao Tribunal a quo em condenar os Autores como litigantes de má fé.
172 - Ora, a condenação dos Autores assentou unicamente no fundamento de ter resultado provado que quando os Autores remeteram as cartas a dar nota do agendamento da escritura, formularam o pedido de notificação judicial avulsa e intentaram a presente acção, os Autores sabiam que não lhes assistia o direito a serem indemnizados ou reembolsados da quantia peticionada (facto 70),
173 - Ora, desde logo se refira que, conforme já alegado pelos Recorrentes tal facto não deveria ter sido dado como provado, porquanto, e, mais uma vez se diga que, das declarações dos Autores resulta, sem margem para dúvidas, de que os mesmos sempre estiveram na convicção de que o negócio de compra e venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda se iria concretizar, (minuto 00:15:30 a 00:25:31 e 00:43:42 a 00:49:16; minuto 00:11:17 a 00:11:55, 00:24:04 a 00:24:33, 00:25:04 a 00:26:29 e 01:01:24 a 01:02:48),
174 - Convicção esta criada quer pelos próprios Réus, os quais foram prorrogando sucessivamente, o prazo para a realização da escritura de compra e venda, (minuto 00:42:45 a 00:43:39),
175 - Tal como consta do facto 7 dado como provado, em que consta que Autores e Réus acordaram em celebrar a escritura pública para além do prazo de 60 (sessenta) dias referido em 3.
176 - Bem como foi ainda esta convicção firmada pela testemunha EE, em reunião celebrada com os Autores, em Abril de 2020, em que o mesmo informou os Autores que os Réus aceitavam aguardar mais tempo pela realização do contrato definitivo de compra e venda, (depoimento da testemunha FF (minuto 00:26:06 a 00:28:36),
177 - E tanto estavam convictos os aqui Autores de que o negócio de compra e venda se iria realizar, que sempre diligenciaram no sentido de reunir as condições financeiras necessárias para a concretização do negócio, nomeadamente através da venda de património pertencente a familiares dos Autores, por forma a obterem pelo menos parte do preço do imóvel prometido, (00:22:09 a 00:25:31 e 00:10:59 a 11:55:00,00:14:19,00:22:00 a 00:23:32, 00:46:39 a 00:47:34)
178 - Pelo que dúvidas não restam, das declarações prestadas pelos dois Autores conjugadas com as declarações prestadas pelo próprio Réu CC e do depoimento da testemunha FF, de que os Autores, não podiam, de todo saber que não lhes assistia o direito a ver reembolsado o valor pago a título de sinal,
179 - Assim, resta concluir que todos os factos supra referidos demonstram, inequivocamente, de que os Recorrentes não desistiram do negócio ou tiveram a intenção em não avançar com a conclusão do mesmo,
180 - Importando, assim concluir que o conteúdo do telefonema realizado por EE ao Réus em data posterior a ../../2020 (facto provado 75) não foi interpretado/ compreendido pelos Réus como uma comunicação de verdadeira intenção dos Autores não concretizarem o negócio,
181 - Caso, contrário, os Réus teriam invocado tal recusa na carta que enviaram aos Autores e não o tempo entretanto decorrido desde a data de celebração do contrato promessa e sua perde de interesse no negócio.
182 - Por tudo o exposto, resta concluir que mal andou o Tribunal a quo em fundamentar e basear a condenação dos Autores em litigantes de má-fé nas mensagens que constam do facto 70,
183 - Que, conforme já se demonstrou, enquadradas no seu contexto e atendendo ao circunstancialismo ocorrido posteriormente, não podem configurar uma intenção clara dos Autores em não avançar com a conclusão do negócio, concretamente uma declaração de recusa.
184 - Pelo que, encontrando-se estes na convicção de que o negócio se iria realizar, e tendo estes a intenção de o concretizar, nunca poderiam os Autores intentar a correspondente acção, sabendo que não lhes assistia o a direito a verem reembolsado o valor pago a título de sinal e princípio de pagamento.
185 - Acresce ainda que, da análise do contrato promessa de compra e venda, as partes, Autores e Réus, pretenderam, ao abrigo do princípio da liberdade contratual, incluir a cláusula r, na qual consta, expressamente, que caso o incumprimento se verifique por factos alheios aos Primeiros Outorgante, assiste o direito aos Segundos Outorgante, aqui Autores de lhes ser restituído o valor entregue a título de sinal.
186 - Pelo que, sempre assistiria aos Autores o direito a que lhes seja restituído o valor entregue a título de sinal, em singelo, em cumprimento do estipulado na cláusula T' do contrato promessa de compra e venda celebrado entre as partes.
187 - Assim, pelo menos quanto ao pedido subsidiário formulado pelos Autores, bem como face ao clausulado no contrato promessa de compra e venda objecto de discussão nos presentes autos, não se consegue vislumbrar de que forma se verifica a litigância de má fé por parte dos Autores,
188 - Entendendo, assim, os Recorrentes que a defesa convicta de uma perspetiva jurídica, ainda que diversa daquela que a Tribunal a qua entende ser a correcta, não. implica, par si só, litigância censurável que justifique a condenação das Autores coma litigantes de má fé,
189 - Entendendo, assim, os Recorrentes que com o Tribunal a quo fez uma errada aplicação do direito, violando o art, 549°, nº2 a) do Código Civil, entendendo os Recorrentes que apenas está em causa uma divergência de interpretação e aplicação de direito, que entendem ser justificada.
190 - Pelo que, deverá ser revogada a condenação dos Autores com litigantes de má-fé, absolvendo-se os Autores de tal pedido.
C) DA NULIDADE DA SENTENÇA - O Tribunal a quo não se pronunciou sobre questões sobre as quais se devia ter pronunciado (art.613° e 615°, n01 ai. d) 2° parte do CPC)
191 - Ora, como se refere na douta sentença, na ponto III. “ Questões a decidir”: uma das questões a decidir no presente processo é: a) determinar se deve ser declarado o incumprimento definitivo do contrato celebrado entre AA. e RR, em 26-07-2019 e, em consequência, se devem estes últimos ser condenados a pagar as quantias peticionadas pelos AA., acrescidos de juros de mora, desde a data da citação, até integral pagamento.
192 - Até porque, no presente processo vêm os AA. peticionar, entre outros pedudos, que seja declarado definitivamente incumprido a contrato promessa de compra e venda celebrada entre Autores e Réus, em 26-07-2019, par culpa exclusiva das Réus,
193 - De acordo com o disposto na alínea d) do n.? 1 do artigo 615.° do Código de Processo Civil (CPC), é nula a sentença quando «o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar»,
194 - Sendo essas questões aquelas que os sujeitos processuais interessados submetam à apreciação do Tribunal (cfr. n.º 2 do artigo 608.° do CPC),
195 - Ora salvo o devido respeito pelo Tribunal a quo, diga-se que a douta sentença não se pronuncia sobre os pedidos principais formulados pelos Autores, nomeadamente sobre o pedido de maior importância, nestes autos, que é o de declaração de incumprimento, por culpa exclusiva dos Réus, do contrato promessa de compra e venda celebrado,
196 - Porquanto, na douta sentença, não há qualquer referência à verificação ou não da existência de incumprimento por parte dos Réus,
197 - Sendo que, na verdade, a douta sentença nem considera definitivamente incumprido e resolvido tal contrato, restando concluir que tal contrato se encontra em vigor, válido e eficaz.
198 - Por outro lado, também o Tribunal de la instância não se pronunciou, de forma alguma, sobre o direito dos Autores a receberem dos Réus, a quantia de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros), correspondente ao dobro do sinal prestado,
199 - Não se pronunciando, também, sobre todos os pedidos subsidiários formulados pelos Autores, nomeadamente sobre o pedido formulado pelos Autores, de condenação dos Réus a restituírem aos Autores a quantia de €17.S00,00 (dezassete mil e quinhentos euros) correspondente ao sinal prestado pelos Autores, em singelo.
200 - Assim, entendem os Recorrentes que a proficiente sentença incorre assim, no vício de omissão de pronúncia, gerador de nulidade, o que desde já se requer.
201 - Devendo, por isso, ser a mesma declarada nula.
Com o que se fará inteira e a sempre desejada e devida JUSTIÇA!!!”.
*
Contra-alegaram os réus, pugnando pela improcedência do recurso interposto.*
O recurso foi admitido, como de apelação, a subir nos próprios autos, e com efeito meramente devolutivo.*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.*
II. Questões a decidir.Sendo o âmbito dos recursos delimitado pelas conclusões das alegações do recorrente – arts. 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por CPC), ressalvadas as questões do conhecimento oficioso que ainda não tenham sido conhecidas com trânsito em julgado, as questões que se colocam à apreciação deste Tribunal consistem em apreciar:
1. da invocada nulidade da sentença.
2. da impugnação da matéria de facto.
3. da alteração do direito.
4. da litigância de má-fé dos autores.
*
III. Fundamentação de facto.Os factos que foram dados como provados na sentença sob recurso são os seguintes:
“1. Em 26-07-2019, os RR. prometeram vender aos AA., que prometeram comprar, pelo valor de 197.500,00€ (cento e noventa e sete mil e quinhentos euros), o prédio urbano, composto por terreno para construção, com a área de 727,84m2, sito na Quinta ..., Rua ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo provisório ...72 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...78.
2. A cláusula 5ª do acordo referido em 1. tem a seguinte redacção:
“Na assinatura deste presente contrato, os Segundos Outorgantes entregam aos Primeiros Outorgantes a título de sinal e antecipação de pagamento, o valor de 17.500,00€ (dezassete mil e quinhentos euros), por transferência bancária da conta com o NIB: ...50, da conta Banco 1... para a conta com o NIB: ...88, da conta Banco 1..., do qual os Primeiros Outorgantes declaram ter recebido da qual dão plena quitação”
“O remanescente do preço, no valor de 180.000,00€ (cento e oitenta mil euros), que serão pagos no acto de outorga da escritura pública ou contrato definitivo de compra e venda mediante cheque bancário ou visado, sacado sobre um Banco Português, ou com exercício de actividade em Portugal”.
3. A cláusula 6ª do acordo referido em 1. tem a seguinte redacção:
“A marcação da escritura fica a cargo dos Segundos Outorgantes que devem avisar os Primeiros Outorgantes com, pelo menos, 15 (quinze) dias de antecedência, com indicação do cartório ou outro local, da data e hora; a data da escritura será agendada num período máximo de 60 (sessenta) dias a contar da assinatura do presente contrato-promessa”.
4. A cláusula 7ª do acordo referido em 1. tem a seguinte redacção:
“Em caso de incumprimento do presente contrato promessa por culpa dos Primeiros Outorgantes, os Promitentes-Compradores reserva-se o direito de exigir a título de indemnização o dobro da quantia entretantos entregues, com excepção do caso em que tal incumprimento se verifique por factos completamente alheia aos Primeiros Outorgantes, sendo que, neste caso, os Promitentes-compradores receberam a quantia entretanto entregue em singelo”.
5. A cláusula 9ª do acordo referido em 1. tem a seguinte redacção:
“Considerar-se-á incumprimento definitivo do contrato, a falta de cumprimento do presente contrato ou de quaisquer obrigações nele estipuladas por parte de qualquer uma das partes, se, nos quinze dias posteriores à notificação para o efeito, feita através de carta registada com aviso de recepção, a parte em causa não puser termo à falta de cumprimento”.
6. No dia 26-07-2019, os AA. entregaram aos RR., por meio de transferência bancária, a quantia de 17.500,00€ (dezassete mil e quinhentos euros).
7. AA. e RR. acordaram em celebrar a escritura pública para além do prazo de 60 (sessenta) dias, referido em 3.
8. Aquando da celebração do negócio referido em 1., os RR. sabiam que os AA. iam requerer financiamento bancário para o pagamento da quantia ali identificada.
9. Em 19-03-2021, os AA. remeteram aos RR., para a Rua ..., ..., ..., ..., duas cartas registadas com aviso de recepção, com a seguinte redacção:
“Carta registada com A/R,
../../2021
Assunto: Marcação da escritura de compra e venda do prédio urbano, sito na Quinta ... na Rua ..., freguesia ..., concelho ....
Ex.mos Senhores:
Como é do vosso conhecimento, celebramos em 26-07-2019, um contrato-promessa de compra e venda, em que V.s Exas se comprometeram a vender o seguinte prédio:
Prédio urbano constituído por terreno urbano, com a área de 727,84m2, com benfeitorias (moradia isolada) com licença de construção n.º ...18, emitido pela Câmara Municipal ..., sito na Quinta ... na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., distrito ..., inscrito na matriz predial da freguesia ..., sob o artigo provisório ...72, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...78, da respectiva freguesia, com AP. ...15 de 2016.08.12, em 13:27:49UTC – Aquisição registada no sistema em 2018.04.30, 13:27:49UTC e isento de apresentação do certificado energético.
Tal como Vs/exas. também sabem, foram muitas as dificuldades sentidas para junto da Banca obtermos o financiamento necessário para a realização deste negócio.
Porém, é com enorme satisfação que, apesar de todos os obstáculos, finalmente comunicamos a Vs/ exas., de que conseguimos alcançar a liquidez necessária, sem recorrer a financiamento, para procedermos à compra do imóvel supra descrito.
Assim, em cumprimento do firmado na cláusula sexta do Contrato Promessa de Compra e Venda, vimos pelo presente comunicar a Vs. Exas. que a escritura de compra e venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda se encontra aprazada para o próximo dia 8 de abril às 14:30 horas, no Cartório Notarial de JJ, sito na Avenida ... em ..., devendo para o efeito, Vs /exas., fazer-se acompanhar de todos os documentos necessários à realização da escritura:
Caderneta predial
Certidão predial
Licença de construção
Documentos de identificação
Vs/Exas, poderão proceder à entrega de tais documentos, em mão, no Cartório referido ou remete-los para o mesmo, via e-mail.
Por fim, mas não menos importante, não podemos deixar de parabenizar Vs/ Exas, pela vossa cordialidade e compreensão, agradecendo a inteira confiança que depositaram em nós ao aguardarem todo este tempo para a realização do contrato definitivo de compra e venda.
Sem mais,
Atentamente nos subscrevemos”.
10. As cartas referidas em 9. foram devolvidas ao remetente.
11. Em 13-04-2021, os AA. remeteram cartas registadas, dirigidas aos RR., para as seguintes moradas: Travessa ..., lote ..., Quinta ... – ..., ..., ...; ..., Lt8, ...00, ..., ....
12. As cartas referidas em 11., tem a seguinte redacção:
“Carta registada com A/R,
12 de Abril de 2021
Assunto: Marcação da escritura de compra e venda do prédio urbano, sito na Quinta ... na Rua ..., freguesia ..., concelho ....
Ex.mos Senhores:
Como é do vosso conhecimento, celebramos em 26-07-2019, um contrato-promessa de compra e venda, em que V.s Exas se comprometeram a vender o seguinte prédio:
Prédio urbano constituído por terreno urbano, com a área de 727,84m2, com benfeitorias (moradia isolada) com licença de construção n.º ...18, emitido pela Câmara Municipal ..., sito na Quinta ... na Rua ..., freguesia ..., concelho ..., distrito ..., inscrito na matriz predial da freguesia ..., sob o artigo provisório ...72, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...78, da respectiva freguesia, com AP. ...15 de 2016.08.12, em 13:27:49UTC – Aquisição registada no sistema em 2018.04.30, 13:27:49UTC e isento de apresentação do certificado energético.
Tal como Vs/exas. também sabem, foram muitas as dificuldades sentidas para junto da Banca obtermos o financiamento necessário para a realização deste negócio.
Porém, é com enorme satisfação que, apesar de todos os obstáculos, finalmente comunicamos a Vs/ exas., de que conseguimos alcançar a liquidez necessária, sem recorrer a financiamento, para procedermos à compra do imóvel supra descrito.
Assim, em cumprimento do firmado na cláusula sexta do Contrato Promessa de Compra e Venda, vimos pelo presente comunicar a Vs. Exas. que a escritura de compra e venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda se encontra aprazada para o próximo dia ../../2021, às 14:30 horas, no Cartório Notarial de JJ, sito na Avenida ... em ..., devendo para o efeito, Vs /exas., fazer-se acompanhar de todos os documentos necessários à realização da escritura:
Caderneta predial do prédio
Certidão predial do prédio
Licença de construção
Documentos de identificação dos vendedores
Vs/Exas, poderão proceder à entrega de tais documentos, em mão, no Cartório referido, preferencialmente, antes da data aprazada para a realização da escritura ou comparecer no apontado dia e hora, munidos de tais documentos.
Por fim, mas não menos importante, não podemos deixar de parabenizar Vs/ Exas, pela vossa cordialidade e compreensão, agradecendo a inteira confiança que depositaram em nós ao aguardarem todo este tempo para a realização do contrato definitivo de compra e venda.
Sem mais,
Atentamente nos subscrevemos”.
13. As cartas referidas em 12. foram recepcionadas pelos RR.
14. Em 27-04-2021, os RR. remeteram aos AA. uma carta com a seguinte redacção:
“Pelo exposto e atento a que já decorreram quase dois anos desde a data da celebração do contrato promessa de compra e venda sem que V. Exas tenham estabelecido qualquer contacto connosco, e atendendo a todos os prejuízos daí decorrentes, manifestamos a nossa total indisponibilidade e falta de interesse na concretização do negócio, com todas as consequências devidamente estipuladas na cláusula sétima do contrato promessa de compra e venda”.
15. No dia ../../2021, pelas 14:30 horas, os AA. compareceram no Cartório Notarial a cargo de JJ, sito na Avenida ..., em ....
16. No dia ../../2021, os RR. não compareceram no Cartório Notarial a cargo de JJ, sito na Avenida ..., em ....
17. No seguimento do descrito em 15. e 16., os AA. enviaram aos RR., em Maio de 2021, cartas registadas com aviso de recepção, com o seguinte conteúdo:
“Como é do vosso conhecimento, por carta registada com aviso de recepção, remetida em 13.04.2021, e recebida por V. Exa., em 14.04.2021, comunicámos-lhe a marcação da escritura de compra e venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda celebrado entre nós em 26.07.2019, para o dia ../../2021, ás 14:30 horas, no Cartório Notarial de JJ, sito na Avenida ... em ....
Acontece que, no referido dia e hora, V. Exa. não compareceu para a realização da referida escritura.
Assim, em cumprimento do disposto na cláusula 9ª do mencionado contrato promessa de compra e venda celebrado entre nós a 26.07.2019, vimos solicitar o cumprimento do referido contrato, devendo V. Exas comparecer no Cartório Notarial de JJ, sito na Avenida ... em ..., no próximo dia ../../2021, às 14:00 horas, a fim de celebrarmos a escritura de compra e venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda celebrado entre nós em 26.07.2019.
Deverá para o efeito V7Exa., fazer-se acompanhar de todos os documentos necessários à realização da escritura:
Caderneta predial do prédio
Certidão predial do prédio
Licença de construção
Documentos de identificação dos vendedores
V. Exa., deverá proceder à entrega de tais documentos, em mão, no Cartório referido, preferencialmente, antes da data aprazada para a realização da escritura ou comparecer no apontado dia e hora, munido de tais documentos.
Sem mais,
Atentamente nos subscrevemos”.
18. A correspondência referida em 17, foi recebida pelo R. CC.
19. No dia ../../2021, os RR. não compareceram no Cartório Notarial de JJ, sito na Avenida ..., em ....
20. Em 31-08-2021, os AA. apresentaram, junto do Juízo de Competência Genérica de ..., um pedido de notificação judicial avulsa dos RR, solicitando a notificação destes para:
a. cumprirem o disposto na cláusula 3ª do Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado em ../../2019.
b. comparecerem no dia 11.10.2021, pelas 14:00 horas, no Cartório Notarial JJ, sino na Avenida ... em ..., para a realização da escritura de compra e venda do prédio descrito na cláusula 1ª do contrato promessa de compra e veda celebrado em ../../2019, fazendo-se acompanhar dos documentos necessários (caderneta predial do prédio, certidão predial do prédio, licença de construção, documentos de identificação dos vendedores).
c. tomarem conhecimento que, caso não comparecessem no dia, hora e local mencionado, ou caso não pusessem termo à falta de cumprimento do contrato promessa celebrado em ../../2019, no prazo de 15 (quinze) dias a contar da notificação, considerar-se-ia incumprimento definitivo do contrato, de acordo cm o disposto na cláusula 9º do mencionado contrato promessa.
21. Em 25-09-2021, os RR. recusaram-se a assinar a certidão de citação referente ao indicado em 20.
22. No dia 11-10-2021, os RR. não compareceram no Cartório Notarial JJ.
23. Por acordo celebrado em ../../2021, os RR. declararam vender a terceiros, que declararam comprar, o prédio referido em 1.
24. Os RR. solicitaram a EE que diligenciasse pela venda do prédio referido em 1.
25. No seguimento das diligências encetadas por EE, foi este contactado pelo A. AA.
26. Os AA. informaram EE que, com vista à aquisição do prédio referido em 1., tinham um pedido de financiamento aprovado pelo Banco 1....
27. Nas circunstâncias de tempo e lugar referidas em 1., os AA. informaram os RR. de que, com vista à aquisição do prédio ali identificado, tinham um pedido de financiamento bancário aprovado.
28. A troca de informações sobre o negócio descrito em 1., entre AA. e RR., foi efectuado por intermédio de EE.
29. No dia 25 de Setembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – A BB esteve agora no Banco 1...
Só querem aprovar 290K
Já pedi para reverem
Porque precisamos de 310
2 meses para dizerem esta merda
EE – nem que pessoas 20 em crédito pessoal
AA – isso não é solução
EE – quando é que tens resposta?
AA – Dizem esta semana … mas já não acredito neles”
30. No dia 01 de Outubro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
EE – Bom dia AA, tens mesmo que pressionar o Banco 1..., porque o Banco 2... e o Banco 3... não aprovam o vosso financiamento por causa do teu irs ser baixo.
AA – Já o fiz
Dizem que esta semana
Mas o provável e ir pelo mesmo
EE – mas não tinham aprovado 290?
AA – mas não me chega
Que faço com o resto?
Não me vou meter numa obra sem capital
Eu pedi foi para aumentarem para 310
EE – mais vale 290 do que nada…os outros 20 pede se em crédito pessoal noutro banco
AA – oh EE
Isso não é assim
EE – então vais abortar o negócio?
AA – o próprio Banco 1... passa esse crédito
Agora não vou ficar com um problema Financeiro
Tenho uma filha´
EE – ok tu é que sabes
AA – Belo aconselhamento
EE – infelizmente é a realidade… tomara eu dizer-te também que tenho o crédito aprovado
AA – não podes é aconselhar um cliente a fazer um crédito pessoal
Aumentando a sobrecarga financeira mensal
Fuga para a frente?
Eu sou muito cuidadoso… temos filhos e temos de pensar neles
EE – Tens a noção da quantidade de clientes que fazem isso?
E fazendo isso pagavas 20 mil em 10 anos em vez de 40 anos
Mas cada um sabe de si… o meu trabalho é apresentar soluções aos meus clientes, e esta é uma delas. Mas no final é sempre o cliente a tomar a decisão
AA – a questão é o esforço financeiro~
Nunca mais faço um cpcv sem cláusula de aprovação do crédito do banco
Isso é que foi um erro
EE – Supostamente o Banco 1... aprovava o crédito … não foi essa a informação que te deram?
AA – Pois foi
Erro do gestor
Mas eles estão sempre bem
EE – Então tens que atribuir essa responsabilidade ao Banco 1...
AA – nos é que nós ligamos
Lixamos
EE – Podemos sempre vender a casa e o sinal ficar para a moradia que vai nascer ao lado. E em maio já com o novo irs avanças com o financiamento
AA – é uma possibilidade
Aí o problema são os timings de construção
E o aluguer da minha casa
Ele não tem ninguém para construir agora
Vai demorar
EE – tinhas que prolongar o arrendamento
AA – Já não sei bem quando eles vem
EE – Dentro de 3 anos
AA – Vamos ver o que o Banco 1... diz
Depois analisamos
EE – Ok”
31. No dia 10 de Outubro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Está em aprovação o processo”
EE – A Banco 4... está me a solicitar estes dados da tua parte
AA – Hummmm
Ela pode dizer onde se faz isso?”
32. No dia 17 de Outubro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Bom dia AA, vais ser contactado pelo Dr. KK da Banco 4...
AA – Ok
Então?
EE – por causa dos recibos verdes
E já te põe a par do desenvolvimento do processo de crédito
AA – que é que eles têm dito?
EE – o processo está a andar”
33. No dia 23 de Outubro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – bom dia
Por aí?
EE – Bom dia
AA – o banco vai fazer a avaliação
Achas que aquilo chega aos 380K?
EE – Eu penso que sim
Quando é a avaliação?
AA – ainda não está marcada
EE – Mas já disseram que o financiamento está aprovado?
AA – Entre o final desta semana e a aproxima
Depende da avaliação da casa sim
EE – Ok”
34. No dia 25 de Outubro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Boa tarde AA, pediram-me esta informação na Banco 4...
Relativamente ao processo ao cliente AA, preciso que ele comprove que tem capitais próprios no valor total de 47.500€ para a Banco 4... aprovar o empréstimo. Eu já consegui comprovar os 17.500€pelo CPCV. Agora preciso de comprovar o testante valor. Alguma dúvida, diga.
AA – só tenho mais 20K em carteira
O resto vem de familiares
Para além disso o empréstimo da Banco 4... está fora de questão
Viste a simulação?
EE – Sim, vi
AA – da mais de 1100 euros
Spread de 1.25
No Banco 1... está aprovado para os 290K. Spread 1%
EE – Mas eu acho que não estás a perceber que a Banco 4... é o único banco que está em vias de te aprovar o financiamento.
E que depois de aprovado trocamos o crédito para outro banco mais vantajoso
Assim que tenhas o irs deste ano
Porque se não for assim corres o risco de perder o sinal
Mas a decisão é vossa
AA – o Banco 1... está aprovado para 290K
EE – Então avança no Banco 1...
AA – com a premissa da avaliação a 380K
Que é a mesma da Banco 4...
EE – Não consigo aguentar mais o Sr. CC porque ele quer fazer a escritura
AA – Podemos andar com a Banco 4... e paralelo para os 380K. E não para 310.
Que te parece?
Só consigo fazer prova de 20 K-
EE – Eu acho um erro
Mas tu é que sabes
AA – explica sff
EE – eu fazia tudo direitinho na Banco 4... e depois fazia a troca de crédito para outro banco.
AA – Com custos no próximo ano de novas escrituras e cenas
EE – Não… o banco novo para onde mudes o crédito suporta as despesas
AA – Vamos pagar agora entre escrituras, custos de bancos e notarios cerca de 17 K”
“AA – já te mandei
Vamos ver o que dizem
Se aprovarem por 300K. Também não era mau, (se for por causa daqueles 10K que não estamos a provar agora)
EE – Ok, já enviei para o banco
AA – obrigado”
EE – quem é que te disse na Banco 4... que o financiamento já estava aprovado, sujeito a avaliação do imóvel?
AA – uh?
Na Banco 4...?
Eu disse no Banco 1...
Não percebi,,,
EE – ok, então fui eu que percebi mal”
35. No dia 4 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Viva
Para a avaliação do Banco 1... preciso do projecto completo
Tens novidades sobre a parte que te pedi
Águas residuais
EE – Olá AA, já pedi ao construtor e estou a aguardar
EE – A Banco 4... informou.me agora que te aprova os 300.000
Mas penso que também já te informaram
AA – Ainda não disseram nada
EE – vão te contatar
AA – A Banco 4... quer prova do resto do $
EE – Sim, penso que não chega aos 9000€
AA – Pois, Não queria estar a pedir isso aos sogros
Dass
EE – é só para passar esse valor pela conta durante uns dias
Depois devolves a nota aos sogros”
36. No dia 6 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – já mandei o comprovativo
EE – Ok!
Então tudo indica que se vai conseguir
AA – vou agora a avaliação do Banco 1...”
37. No dia 11 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Boa tarde AA, já tenho comigo o projecto de rede de drenagem de águas pluviais da moradia”
38. No dia 12 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Bom dia
Sabes algo mais da Banco 4...?
EE – Bom dia, a mim ainda não me disseram mais nada
Do Banco 1... tens novidades?
AA – Fizeram a avaliação na quarta
Aguardar
Mas deles já está tudo ok. A não ser que o valor da avaliação fosse baixo
EE – Fizeram avaliação? Foram á moradia?
AA – Simn
Fui com ele
Levou documentação
Só disse que a “moradia era muito interessante”
EE – Ok!
Sabes se eles meteram o código da imobiliária no processo?
AA – agora querem fiadores na Banco 4...
Lol
Não querem mais nada?
EE – Já te disseram algo?
AA – Sim, a LL mandou email
Boa noite, Sr. AA,
Serve o presente para reencaminhar a mensagem que recebi do Dr. KK relativamente à decisão da direcção de crédito. Como deve compreender não estamos contentes com esta situação e até fomos apanhados de surpresa.
Fizemos de tudo! Mas a direcção de crédito fez mais uma exigência para aprovar o financiamento. Solicite que analise e nos diga alguma coisa. Nós compreendemos se optar por outra Instituição Bancária. Da minha parte fiz de tudo e vou continuar a fazer de tudo (se optar fazer o financiamento na Banco 4...) para que as coisas corram bem, Alguma dúvida, estou completamente ao dispor para aquilo que precisar”
39. No dia 19 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Qual o valor do empréstimo que tens nos dois bancos?
EE – 300
AA – Porque com 290 já devia fazer a festa
Mas vamos esperar
EE – Ok vou ajustar
AA - Talvez seja mais fácil aprovar, não?
EE – Sim, é
AA – Ou esperamos resposta?
EE – É preferível ajustar”
40. No dia 20 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Hello novidades
EE – Olá
Aguardar
AA – e a cena para expor?
Vais aguardar respostas primeiro?
EE – Estou a fazer esse apanhado
Vamos com as duas situações em simultâneo
AA – O Sr. CC ao corrente?
Se ele perguntar diz-lhe da avaliação
Para não pensar que é culpa nossa
EE – Ok”
41. No dia 22 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Bom dia AA, o financiamento está recusado no Banco 3...
Estamos a aguardar a decisão do Banco 2...
AA – Algum dado adicional do Banco 3...?
EE – no Banco 3... nem com fiador, alegam que a taxa de esforço é superior a 50%
AA – Humm… só se for por causa do IRS do ano passado
EE – E os bancos normalmente só vão até aos 40%
Sim é
AA – se o Banco 2... recusar
Tenho que falar com o construtor
EE – Não consegues mesmo fiador? Iria facilitar a aprovação
AA – para que banco?
Banco 4...?
EE – em qualquer banco com fiador vai sempre facilitar. E neste momento estamos numa luta contra o tempo
E hoje podes colocar o fiador e quando tiveres o teu novo irs, podes retirar o fiador do processo
AA – Pois, Mas na Banco 4... neste momento está fora de questão. Nada me garante que no próximo ano conseguisse mudar
Por causa da avaliação da casa
E depois tenho um problema gigante em mãos
Seguros da casa descomunais
EE – Mas isso seria só teres o novo irs. Depois faríamos a transferência de crédito para outro banco.
O importante agora é conseguir uma aprovação
AA – vamos aguardar o Banco 2...
EE – Ok
AA – Pedir a minha mãe reformada nesta altura
EE – Mas as esperanças são poucas~
AA – Pois, mas nós também não temos culpa da avaliação.
EE – ok… mas não podemos chegar ao ponto do construtor se fartar de esperar e executar o contrato assinado
AA – Estamos de mãos atadas
Fomos para este negócio com um pressuposto de avaliação
EE – com fiador consegue-se resolver a situação
Com o pressuposto de uma avaliação real, não aquela que o Banco 1... fez., para te dizer educadamente que não te financia.
AA – Isso é o que tu dizes… Neste momento é o que tenho
Banco 2... para 290K
Vamos ver
EE – Quer então dizer que aceitas qualquer valor de avaliação do Banco 1...?
Seja este de 315 ou outro valor até mais baixo que eles pudessem ter indicado.
Ou seja, o problema não está na avaliação que foi feita à moradia mas sim no valor de venda
Já agora o Banco 1... financia te 90% do valor da avaliação?
AA – Não aceito, Estou á espera da tua exposição
EE – Se eles financiarem 90% são 283.500€
Falta pouco para os 290 que precisas
EE – Boa tarde EE, tive agora a resposta do Banco 2... relativamente ao processo do cliente AA e veio recusado. Penso que será melhor os clientes pensarem na questão dos fiadores. Fico a aguardar que me diga alguma coisa. Obrigada.
Mensagem da LL.”
42. No dia 26 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – preciso da tua contestação sff
EE – Hoje já te envio
EE – Já te enviei a contestação
AA – Já mandei
Vamos lá ver”
43. No dia 27 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Boas! Esteve agora aqui o Sr. CC na Imobiliária a perguntar pelo ponto de situação
Disse-me que temos que fazer a escritura até ao final do ano
AA – Pois. Se a avaliação vier corrigida tudo bem. Senão que posso eu fazer?
Isto é tudo muito giro fazer exigências
E esta no direito dele. Mas também explicaste a situação do cliente?
EE – Sim coloquei-o a par de tudo
Há sempre a solução Banco 4... com fiador. E quando tiveres o teu novo irs fazemos a transferência de
AA – Eu quase com 40 anos não tenho que estar a pedir fiadores. Tenho o crédito aprovado no meu banco, Se a avaliação está mal como dizes temos que a fazer mudar. Nós partimos para este processo com a tua indicação de que a casa teria avaliação de mais de 400 mil euros. Qual a garantia que agora vou para a Banco 4... e no próximo ano Banco 2... ou outros não recusam com base em avaliações similares?
Vendi uma casa e pus dinheiro noutra com um pressuposto que está neste momento errado
EE – Eu agora é que sou o culpado pela avaliação que o Banco 1... fez?
Já depois de ter recusado o crédito
O problema como todos nós vimos, não está na avaliação da moradia, mas sim no excesso da taxa de esforço por causa do teu irs ter um valor baixo
Avaliação bancária desta moradia nunca pode ser abaixo dos 375.000€, seja em que banco for.
AA – Todos nós já vimos? Eu não. A minha esposa também não.
O Banco 1... recusou o primeiro valor. De 300K. Deu aprovação para 290K.
Nunca pode ser abaixo de 375.Optimo. Vamos aguardar então a segunda avaliação.
EE – E já te questionas te o porquê dos bancos, inclusive o Banco 1..., terem recusado financiar vos nos 300/310.000?
AA – Agora afirmar que o Banco 1... está a boicotar o empréstimo sabotando a avaliação externa é no mínimo discutível
EE – é que nem o Banco 2... nem o Banco 3... nem a Banco 4... chegaram até ao ponto de fazerem avaliação ao imóvel. Em todos eles a resposta foi a mesma: o cliente não tem taxa de esforço suficiente para chegar a esse valor, por causa do irs do AA ser relativamente baixo.
E se duvidas daquilo que te digo, podes sempre ligar á LL e ela vai te dar a mesma resposta ao porquê do crédito não ser aprovado
AA – Queres comparar pedir um crédito no banco de sempre com um pedido de crédito em bancos que não nos conhecem? Pois. Ok. Então o teu argumento é esse. Que o banco está a boicotar a avaliação por porque não quer emprestar.
Certo
Vamos esperar pela avaliação. E logo vemos como vamos proceder.
44. No dia 28 de Novembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Bom dia AA, não percebi …
AA – não haja solução para o problema e haveriam certamente soluções para o cliente não perder o dinheiro
EE – Neste momento só vejo duas soluções, o Banco 1... retificar avaliação ou fiador na Banco 4...
AA – claro
EE – Se não tivéssemos nenhuma solução é que seria mau
AA – existiriam mais soluções
Uma seria a devolução do sinal, mesmo que para isso tivéssemos que esperar que revendessem a casa
Outra seria a devolução do sinal, com alguma penalização para o cliente (a acordar) a fim de ressarcir pelo tempo perdido, e com a obrigatoriedade de comprar algo com a tua imobiliária
Falando as coisas podiam ser resolvidas
A bem de todos
Haja boa fé
EE – Sugiro então marcar uma reuniam com o Sr. CC par colocar todos esses cenários que estão a ser apresentados agora
AA – naturalmente isto só se poderia ser posto em cima da mesa caso a avaliação não seja revista para o mínimo de 345 no Banco 1...
EE – é necessário saber quando o Banco 1... dá uma resposta. Em primeiro saber se o Banco 1... vai rever avaliação e segundo saber quando dá resposta
45. No dia 3 de Dezembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE - Boa tarde AA, o Sr. CC pediu para fazermos uma reunião esta semana. Quando tens disponibilidade?
AA – Esta semana estou em viagem pelo país em trabalho
EE – Segunda feira?
AA – Ok
EE – a que horas?
AA – 10
EE – Ok fica marcado”
46. No dia 4 de Dezembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Boa tarde AA. Pode ser na segunda às 11:30?
AA – Ok
EE – Ok combinado”
47. No dia 6 de Dezembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Viva. Pedimos que a reunião seja no Banco 1... a mesma hora
AA – Sim
EE – Eles disseram te alguma coisa sobre a contestação à avaliação?
AA – estou em viagem e é a gi que está a tratar de tudo
Segunda falamos as cenas todas
EE – Ok”
48. No dia 9 de Dezembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
EE – Bom dia AA, estou a terminar uma escritura na ....
11:45 já devo estar no Banco 1...
AA – Ok
AA – Por cá?
EE – A chegar”
49. No dia 13 de Dezembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Bom dia AA, ainda não fui contato para ir à avaliação”
50. No dia 19 de Dezembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Estás por aí?
EE – sim
AA – amanhã às 10h
Avaliação
MM diz-te algo?
EE – sim diz
Conheço
Amanhã na moradia às 10h
AA – sim, Na outra entreguei tudo o que tinha numa pen
Pediu plantas
Este pediu plantas”
51. No dia 20 de Dezembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Penso que correu bem. Vamos aguardar pelo resultado
AA – ele perguntou de valores?
EE – sim perguntou
AA – que disseste?
EE – Disse que precisava de uma avaliação de 350/360.000”
52. No dia 30 de Dezembro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – hoje liguei para o banco e ainda não têm a avaliação
EE – Estranho… já deviam ter o relatório
AA – pois. A BB fodeu-lhes a cabeça.. enfim
Olha se fosse agora comprávamos naquele empreendimento de s. NN que também estás a comercializar
Tem lá um T3 a 260K com terraço bem porreiro
EE – são imóveis totalmente diferentes
AA – sim eu sei
Mas gostei da disposição desse apartamento
Ainda vendes a casa depois de terminada e vendes-nos esse apartamento
Ainda me sobra uns trocos para ir viajar pelo mundo
Mas agora a sério, se eu quiser vender a casa depois de terminada, tenho que dar garantia?
Ou funciona como usada?
EE – quem te dá garantia é a empresa que te vai terminar a moradia
AA – vai ser pelo meu sogro, Não é empresa
Dai estar a perguntar
EE – Então não há garantia
AA – mas pode-se vender assim?
EE – sim pode
AA – a minha mulher quer acabar e pôr à venda
Eu já nem sei
EE – é uma decisão vossa
AA – mais de saber se haverá depois compradores
EE – sim há
AA – logo se vê
EE – Ok
AA – agora queríamos era meter mãos à obra
Bom ano pa! E desculpa alguma coisa neste processo. Abraço
EE – Tranquilo amigo!!Bom ano para vocês também, Abraço”
53. No dia 2 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Bom dia AA, liga para o Banco 1... a pressionar, para saber o resultado da avaliação
AA – ligamos segunda foi pedido carácter de urgência
EE – volta a ligar hoje
AA – avaliação ainda sujeita a confirmação
340
EE – Bem melhor que a primeira avaliação
AA – da os 289 máximos
85 da avaliação
Mas ainda sujeito a avaliação
Confirmação
AA – Por aí?
EE – Sim
AA – O Sr-. CC deverá baixar o preço se escriturarmos por menos?
EE – não acredito nisso
AA - ?
Pois…
EE – Se depois desta espera que ele teve, se lhe vamos falar em baixar o valor da venda da casa… ele vai me mandar para o outro lado
AA – Opa…
E o nosso lado?
Duas avaliações abaixo do prometido?
Não percebemos
EE – Marco uma reunião na imobiliária com ele, sentamo-nos e propões-lhe isso
Mas por ele, ele escritura a casa pelos 195.
Só se falou em escriturar por menos porque tu não tens o capital todo para lhe dar agora
AA – Sim. Mas pode ser escriturado com acordo de pagamento
Já me informei
EE – Então pode se propor isso ao Sr. CC
Desde que fique tudo por escrito, ele pode vir aceitar
AA – Eles só vão emprestar 85% da avaliação
Total…
EE – Porque não financiam os 90%?
AA – Pois… mais uma merda…
EE – Quase todos os bancos financiam 90%
AA – Amanhã vou informar melhor
Mas ele disse que era 90% não sei de que ou 85% da avaliação 90% do valor de aquisição ou 85% do valor se avaliação… o menor valor dos dois
EE – Ok”
54. No dia 3 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Oi EE
Já estive no banco
O imóvel tem que ser escriturado por 197500, porque senão eles tiram uma parte
Considerando que eles não libertam tudo, a nossa proposta agora é pagar 150000, ficando para pagar 30 mil até 31 set (data da conclusão da casa)
Sobre prazos. A avaliação foi para a central, depois vai decorrer o prazo de 7 dias para a contestação. Estamos a falar de máximo 3 semanas para a escritura
AA – ignora as últimas infos
Informação oficial e não do paspalho do meu gestor
O banco só empresta 41% dos 290K
Logo em torno dos 119K. A somar aos 17500K já pagos, ficariam 137 mil pagos!
Ficariam a faltar 60500€
Queres marcar reunião para as 15h de segunda?
No Banco 1...
Confirma sff
EE – Vou falar com o Sr. CC e confirmo te
55. No dia 6 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
EE – Está marcado para as 16h na imobiliária
AA – Ok
Se ele não aceitar já não podemos fazer mais nada
EE – Se lhe for proposta uma forma de pagamento credível ele aceita
AA – Eles só vão libertar 118 900
A ideia é popor 120 k+17500 que já recebeu
Deixando os 60 K para pagar até 31set
Altura da conclusão da casa”
56. No dia 7 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Oi
Na saída eles disseram mais algo?
A mulher é um bocado lunática
EE – Eles vão aceitar se o parecer do banco for positivo”
57. No dia 10 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Boas
AA – Ou
Oi
EE – Consegues segunda feira marcar reunião no Banco 1... para esclarecer tudo agora com dados concretos?
AA - ?
EE – Com o Sr. CC e a esposa
AA – Para falarmos do mesmo?
EE – Para falar desta última questão
E acordar tudo de uma vez por todas
AA – Posso perguntar de manhã
EE – Ok faz isso”
58. No dia 15 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Boas! Chegaste a confirmar com o OO do Banco 1... se ele colocou o código da imobiliária no processo?”
59. No dia 21 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Boa tarde AA, alguma previsão do banco para se fazer a escritura?
AA – Já mandei e-mail
Amanhã logo
Ligo
EE – Sim faz isso… o homem está a ficar impaciente, já me esteve a dizer que por este andar já não se consegue fazer a escritura este mês
AA – (Sinal de afirmativo)”
60. No dia 23 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Boas! Alguma resposta do banco?”
61. No dia 27 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Bom dia AA, o Banco respondeu ao e-mail que enviaste a perguntar se eles tinham colocado o código da imobiliária no financiamento?
AA – Eu mandei-te e-mail e ao gestor da conta para tratarem directamente disso”
62. No dia 29 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Estás na agência?
EE – Sim
AA – Podemos passar por aí?
EE – Sim claro
AA – Daqui por 20 minutos estamos aí
EE – Ok
Já há data para a escritura?
AA – Nop
Até já
AA – Oi
Com esta declaração de rendimentos
Dos fiadores precisam do extrato dos 3 meses na mesma?
EE – Sim tudo igual a ti e à BB
AA – (Sinal de afirmativo)”
63. No dia 30 de Janeiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Boas! Falei hoje com o Sr. CC e vamos então avançar com rapidez no Banco 2...
AA – Boa
Hoje entrego o que me pediram”
64. No dia 4 de Fevereiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – alguma novidade do banco?
EE – Para já nada… o processo está em aprovação
AA – achas que vai para a frente?
EE – Sim
AA – (Imagem)”
65. No dia 11 de Fevereiro de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – agora o Banco 2... diz que a minha mãe não pode ser fiadora
EE – Porquê?
AA – Diz que tem taxa de esforço elevada…. Pese embora o alto salário
EE – emoji
Tens possibilidade de conseguir outro fiador? Pais da BB?
AA – os pais da BB são pobres
EE – Acaba por ser para um período de tempo curto
Até teres o teu novo irs
Irmãos?
AA – A LL diz que tirar um fiador não é nada fácil!
EE – Não é fácil, mas consegue se
AA – dizes tu…ela diz outra cena
O meu irmão provavelmente daria mas ele quer comprar casa mais”
66. No dia 2 de ../../2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“EE – Porque é que na Banco 4... ainda não se colocou o teu irmão como fiador?
E aumentaste o valor de financiamento para 315.000?
AA – Eu?
EE – Se já não era fácil aprovar para 290.0000 agora com mais 25.000 em cima
(print enviado pela Banco 4... e reencaminhado pelo EE para o AA) Então falaste à LL 310 ou 300
AA – E a resposta dela?
310 ou 300
Mas para ouvir o que ela achava
E disse que não precisamos disso
Mas que se aprovassem dava margem
Mas não acredito que seja pelo valor
Com fiador e tudo qual o justificativo?
EE – Ainda não há uma decisão final do Banco 2... nem da Banco 4...
AA – sinal afirmativo
EE – penso que até ao final desta semana teremos novidades”
67. No dia 7 de ../../2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Bom dia
Sem novidades?
EE – Bom dia AA
Para já nada
EE – Broc
EE – Na próxima semana teremos que ter
AA – O CC como tem reagido?
EE – Tenho aguentado o homem…. Mas não tem sido fácil
AA – Pois acredito
Vamos aguardar mas tem que dar resposta”
68. No dia 10 de ../../2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – eias
Novidades?
EE – Para já nada…ainda aguardar
AA – Emoji
A malta com o corona … o país vai parar”
69. No dia 13 de ../../2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – com o corona
Os bancos nem querem saber de créditos e merdas”
70. No dia ../../2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – pois
Não há muito a fazer
Neste momento não podemos avançar
põe a casa à venda e avisa o Sr. CC
Se não for aquela… compraremos a do lado
Mas agora estamos de mãos e pés atados
AA - Vais falar com ele?
EE - Sim, tenho que falar a coloca-lo a par da situação
AA - Nós também estamos a vender terrenos e uma casa em ... vamos ter outro poder de compra no futuro
Vamos ver o que isto vai dar mas não partilhes isto com ele
Basicamente só lhe digas que o banco não aprovou por causa da pandemia e de eu ser a recibos verdes
EE - Ok
AA - Depois diz algo
Se a casa for vendida e se o Sr. CC estiver na disposição… poderíamos dividir o sinal a meio.?
Para o compensar?
EE - Vou falar com ele e colocar todos os cenários
AA – Obrigado”
71. No dia 24 de ../../2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA - O Sr. CC?
EE - Tenho que lhe ligar a dar notícias
AA – Emoji
Ele também não vai conseguir vender aquilo agora tão rápido
Sei lá
EE - Sim…isto vai abrandar um bocado
AA - Para nós o ideal daqui a uns tempos até era comprar o terreno dele ao lado
EE - 90.000,00€
AA - Tinhas dito 85000 da outra vez
E aquilo(como todos o mercado imobiliário) deve ter tendência a baixar não?
EE - Não sei, neste momento é tudo uma incógnita
AA – sinal afirmativo
EE – mas para este valor de 300K temos o mesmo problema
AA - Isto deve baixar
E no Banco 1... eu tenho aprovado pera 290K…ainda ontem falei com eles. A questão é o fracionamento
AA – nós também não vamos avançar para já. … porque ficamos curtos de entrada $$. Se considerarmos que tão cedo não vamos ver os 17500€ ou parte dele… que ficaram com o sr. NN
Temos 25K de lado
Vamos vender imobiliário em .... Casas e terrenos… mas não sei quanto tempo vai demorar
Daí que te estava a perguntar se tinhas o contrato de arrendamento EE – Se o Banco 1... te financia 290 avança para a moradia
AA - não dá
Porque o problema é o fracionamento
Eles só davam 100k ou menos de entrada
EE - Bem, vou então falar com o Sr. CC para saber a opinião dele
AA - Como vais pôr as coisas?
EE - Claras e diretas
AA – sinal de afirmação
EE - Não há condições para a concretização do negócio
Não tenho outra forma de lhe dizer
AA - Mas explica que isto do corona também lixou a cena
EE – Sim
AA - E que temos muita pena. Explica que do nosso lado estamos de mãos e pés atados
EE - Ok
AA – e que se ele estivesse aberto gostaríamos de negociar o valor dado inicialmente. A nossa proposta era dividir o valor a meio, valor a dar depois de vender o apartamento”
EE – O apartamento ou a moradia?
Moradia
Vou-lhe apresentar isso
AA – Mas conscientes que estamos dependentes da boa vontade dele DELE…se for DELA estamos fodidos
EE - Loloooo
AA - Baixa aí um pouco a tua comissão se fores tu a vender a moradia novamente. Se ele aceitasse este negócio … compravamos contigo depois.
Mas o ideal era dizeres que a nossa proposta era ele ficar com metade do valor … (mas sem aquela condicionante de estar à espera de nova venda da casa)…..esse trunfo guarda para depois se necessário
EE - Ok
Planta do apartamento T3 duplex penthouse com elevador”
72. No dia .../.../2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Oi
Já falaste com o home?
Homem
EE – Sim, já
Ele não vai devolver o sinal porque diz que não teve culpa nenhuma no processo e ainda se sente lesado por ter esperado este tempo todo onde perdeu alguns clientes que foram surgindo para ver a casa e ele nunca a foi mostrar porque sempre disse que a casa estava vendida
AA - Emoji
Mas se quiseres fazer uma reunião com ele, marcamos
E explicas o teu ponto de vista
AA – Perder tanto dinheiro
Meu Deus
EE – Eu tentei que ele devolvesse metade mas ele está irredutível
AA – Pois
EE – diz que a situação ultrapassou o limite dos limites
AA – tivéssemos metido a cláusula do sujeito a aprovação do crédito bancário
EE – que até acedeu fazer aquele esquema de pagamento que o Banco 1... sugeriu e que nem isso se fez
EE – Sim mas confiamos todos na informação que o teu banco te deu
AA – claro
não custava nada ter colocado lá
EE – pois não mas quando o banco diz para avançar que não há problema … foi isso que fizemos. Tanto que nem tu sugeriste colocar essa cláusula
AA – tanto que nem tu sugeriste colocar essa cláusula??? Eu é que tinha que sugerir, Eu não sabia de nada desta cena. Nem me passava pela cabeça. Daí fazermos negócios com imobiliárias para que nos possam aconselhar
Enfim
É o que é
EE – E a imobiliária aconselhou em função da informação que o banco te deu
AA – fácil atirar toda a responsabilidade para cima de nós
Mas neste caso 17500 é o dinheiro de poupança de muitos anos
EE – Agora é muito fácil culpar a imobiliária, que depois de todas as asneiras que o teu banco fez, tem
AA – fica sabendo que quem já falamos, desde imobiliária a advogado.. dizem que essa cláusula deve constar sempre
E que pelo menos deveria ter sido sugerida a opção
Chama-se aconselhamento
EE – Então não estás bem informado
AA -são sempre os outros que estão mal
EE – fazem-se inúmeros cpcv sem essa cláusula
Eu não estou a dizer que tu estiveste mal, eu estou a dizer que todo este processo começou com uma falsa informação e indicação do teu banco.
AA – podias ter falado disso connosco. E nisso vai sempre ficar essa magoa. Se estás tranquilo nós não.
Tu ficas bem… nos sem dinheiro
Paciencia
EE- Por isso se queres eleger aqui o grande culpado será sempre o banco”
Eu fico bem??? Ajudei 1 ano a trabalhar para este negócio e vou ganhar zero AA
Desculpa que te diga mas acho que agora estás a ser injusto. Se tens que descarregar em alguém é em quem que disse para avançares com o negócio que não haveria problema nenhum.
AA-não ganhar é diferente de perder
EE- E esse alguém é o banco e tu sabes bem disso
AA -e sim é a nossa opinião
Podias e devias ter falado nessa clausula
Não se perdia nada
EE- ok sendo assim a culpa é da imobiliária?
AA- A culpa é de várias partes, Sim, devias ter aconselhado nos devíamos ter ido a um advogado com o contrato devíamos não confiar
EE-Foi a imobiliária que te deu a informação para tu avançares com o negocio que não tinhas problema nenhum?
AA-não esta isso em causa
O Banco 1... fez merda da grossa.
Mas para nos precavermos disso..
Existe essa clausula e neste momento não estávamos aqui a ter esta conversa
EE-O Sr CC confiou em ti e em mim quase um ano para não vender a casa
AA- fique la com o dinheiro. Que lhe faça bom proveito.
EE-Eu andei assegurar o homem quase 1 ano e agora ainda estás a colocar a culpa em cima de mim.
É a tua opinião mas volto a frisar que estás a ser injusto.
AA-não estou não
EE-Tudo isto começou num erro do banco, á que assumir isso!!! E a partir daqui andamos sempre a trás do prejuízo. Quer queiras, quer não, é esta a realidade e a verdade.
AA – é so a opinião do director da EMP01... de ..... da advogada que consultamos, de uma amiga consultora imobiliária de ...… Essa cláusula deve ser incluída em contrato ou apresentada ao cliente
Não o fizeste
O erro do processo foi do banco. E nossa que confiamos em demasia no banco.
Mas para isso os contratos devem ser melhor salvaguardados
EE – Ok mais uma vez estás a dizer que a culpa é da imobiliária e do contrato que fez
AA – e por querer o melhor aconselhamento foste um dos únicos que nos socorremos para venda da casa das barrocas. Porque queríamos ser bem aconselhados e já te conhecíamos. E se são os outros de fora que nos dizem isso queres que te diga o quê?
EE – é o que vai ficar de futuro é que a culpa foi da imobiliária e não do Banco 1... que te deu indicação para avançares
E o que correu não na venda do teu apartamento?
Correu mal?
AA – deves estar a ler mal. Mas volto a dizer. O erro foi do Banco 1... (múltiplos até). Mas se fossemos melhor aconselhados não tínhamos perdido as poupanças de uma vida
Haja saúde
EE – AA trabalho nesta área á 15 anos e não é a EMP01... que me vai ensinar a trabalhar. Quantos e quantos contratos da EMP01... eu já vi que não tem essa cláusula!!
Falar e criticar os colegas de profissão quando eles próprios fazem o mesmo a nível de contratos … é muito fácil. As EMP01... em ... vão e vêm e nós estamos aqui à 15 anos, e isto não é à toa, não é a não fazer o melhor que sabemos pelos nossos clientes que isto acontece.
Como te disse posso prometer uma reunião com o Sr. CC para se tentar novamente. Nem que seja o sinal ficar para a casa ao lado que ele vai construir.
Foi uma das soluções que me lembrei mas não disse nada ao Sr. CC antes de falar contigo
Posso promover
AA – é a tua palavra. É a dos outros. É a merda de perder dinheiro quando podia ter sido evitado com meia dúzia de palavras. Se perdesses 17500 também ficavas fodido. Haja saúde. Fica bem”
73. No dia 16 de Abril de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Podes ver neste link: ...
Moradia geminada à venda em ..., ... - ...
...
EE – sim, moradia nas ... em ... perto da escola ...
Procura no Google Maps pela ... em ... porque é nessa zona
Agora não te consigo dar a morada completa
AA – simbolo de confirmação
EE – as moradias estão em construção
AA – Diz lá agosto de 2020
EE - mais para Outubro
AA – Estão á venda num sem número de imobiliárias
EE - é o normal
AA – Quem constrói? Conheces? Já visitaste a obra?
EE – Sou te sincero, não conheço a obra
AA – Ok
Quando souberes a rua avisa
Obrigado
EE – Ok abraço!
AA – Por aí?
Queremos pedir o recibo ao Sr. CC referente ao sinal pago
Consultamos um contabilista e a transacção comercial tem que ser declarada
EE – Boa noite AA. Vou falar com o Sr. CC. E qual seria a descrição na factura que …”
74. No dia 17 de Abril de 2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – Viva. Isto é onde?
...- moderna-situada-a-pID11ln0.html
Excelente Moradia T4 de arquitectura moderna, situada a p…Imovirtual
...
EE – Boa tarde AA
Em NN perto das bombas da ....
AA – ok. Isto é exclusivo teu? Sabes de quem é?
EE – Ainda está em projecto ou até já no início da construção
Sim nós temos as moradias para vender”
75. Em data não concretamente apurada, mas posterior a ../../2020, a R. DD foi contactada telefonicamente por EE, tendo este informado que os AA. haviam desistido da aquisição do prédio referido em 1. e questionando se poderia retomar a publicitação do imóvel através da sua agência.
76. No seguimento do indicado em 75., os RR. deslocaram-se à agência imobiliária de EE.
77. Quando remeteram as cartas referidas em 9., 11. e 17., formularam o pedido de notificação judicial avulsa referida em 20. e intentaram a presente acção, os AA. sabiam que não lhes assistia o direito a ver reembolsado o montante referido em 6., nem a paga a quantia de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros), não se coibindo de agir nos termos descritos.
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Foram dados como não provados os seguintes factos:“Com exclusão dos factos irrelevantes para o objecto do processo, factos conclusivos ou conceitos de direito, não se provou que:
a) AA. e RR. acordaram em manter o acordado em 1., até que os AA. obtivessem financiamento bancário para pagar o montante ali referido.
b) No dia ../../2021, pelas 14h00, os AA. compareceram no Cartório Notarial de JJ, sito na Avenida ..., e ....
c) Em data não concretamente apurada, mas posterior a ../../2019, os RR. solicitaram a EE que transmitisse, por escrito, aos AA. a sua perda de interesse na celebração do negócio referido em 1.
d) Os AA. agiram com o intuito de entorpecer a acção da justiça.
e) Em ../../2020, EE informou o A. AA que os RR. já não pretendiam esperar mais tempo pela concretização do negócio.
f) Em data não concretamente apurada, mas posterior a ../../2020, o A. AA solicitou o agendamento de reunião com os RR.,
g) (…) a qual se realizou em Abril de 2020.
h) Em data não concretamente apurada, o A. AA solicitou a EE que transmitisse aos RR. a possibilidade de obterem parte do preço de aquisição do prédio referido em 1., com a alienação de prédios sitos em ....
i) Na reunião referida em g), EE transmitiu aos AA. a disponibilidade dos RR. para prorrogarem o prazo para celebração da escritura, até que aqueles reunissem as condições de financiamento necessárias.”.
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IV. Do objecto do recurso. 1. Da invocada nulidade da sentença.
Entendem os apelantes que a sentença apelada é nula, por omissão de pronúncia, por não ter o Tribunal a quo conhecido dos pedidos principais (declaração de incumprimento, por culpa exclusiva dos réus, do contrato promessa de compra e venda celebrado e direito dos autores a receberem dos réus, a quantia de 35.000,00€, correspondente ao dobro do sinal prestado), nem de todos os pedidos subsidiários formulados pelos autores, nomeadamente sobre o pedido formulado pelos autores, de condenação dos réus a restituírem aos autores a quantia de €17.500,00 correspondente ao sinal prestado pelos autores, em singelo.
O Mmo. Sr. Juiz a quo, pronunciou-se no sentido da inexistência de tal nulidade.
E com toda a razão o fez.
Dispõe o artigo 615º, nº1, alínea d), do CPC que a sentença é nula quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento.
Esta nulidade está directamente relacionada com o artigo 608º, nº2, do CPC, segundo o qual “O juiz deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, excetuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras; não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras.”
Tal norma reporta-se à falta de apreciação de questões que o tribunal devesse apreciar e não de argumentações, razões ou juízos de valor aduzidos pelas partes, aos quais não tem de dar resposta especificada ou individualizada, conforme tem vindo a decidir uniformemente a nossa jurisprudência.
Daí que possa afirmar-se que a nulidade da sentença com fundamento na omissão de pronúncia só ocorre quando uma questão que devia ser conhecida nessa peça processual não teve aí qualquer tratamento, apreciação ou decisão e cuja resolução não foi prejudicada pela solução dada a outras.
Ora, no caso dos autos, o que se verifica é que a improcedência de todos os pedidos deduzidos pelos autores resultou da procedência da excepção peremptória, de conhecimento oficioso, de abuso do direito, nos termos do artigo 334º do Cód. Civil.
Decorre do disposto pelo art. 576º, n.º 3 do CPC que: “as exceções perentórias importam a absolvição total ou parcial do pedido e consistem na invocação de factos que impedem, modificam ou extinguem o efeito jurídico dos factos articulados pelo autor”.
Nessa medida, a procedência de tal excepção, que consubstancia uma causa impeditiva dos efeitos jurídicos associados aos factos articulados pelos apelantes, leva a que tenha ficado prejudicado o conhecimento das demais questões suscitadas.
Improcede, pois, a invocada nulidade.
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2. Impugnam os apelantes a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal de 1.ª instância.Verifica-se que indicam quais os factos que pretendem que sejam decididos de modo diverso, bem como os meios probatórios que na sua óptica o impõe(m) e ainda a redacção que aos mesmos deve ser dada.
Já relativamente ao juízo crítico próprio dos apelantes, assentou o mesmo na reclamação de uma diferente valoração a fazer dos depoimentos prestados por três testemunhas e pelas partes e da prova documental junta aos autos.
Resulta do disposto pelo arts. 640.º, n.º 1, al. b), e 662.º, n.º 1, do CPC que a matéria de facto previamente julgada deverá ser alterada quando a prova produzida imponha decisão diversa da recorrida, e não apenas quando a admita, permita ou consinta.
Para esse efeito, o recorrente terá que contrariar a apreciação crítica da prova realizada pelo Tribunal a quo, demonstrando e justificando por que razão as regras da lógica e da experiência por ele seguidas não se mostrariam razoáveis no caso concreto, conduzindo a um resultado inadmissível, por não sufragado por elas.
Por outras palavras, admitindo-se necessariamente que o Tribunal a quo ouviu integralmente as declarações e os depoimentos escolhidos, e examinou os documentos selecionados, certo é que fez dos mesmos uma outra valoração, ajuizando todo o seu conjunto face à demais prova produzida e às regras da experiência. Assim, pretendendo o recorrente sindicar este juízo, importará que indique as razões objectivas pelas quais entende que à prova que seleccionou (já antes vista e apreciada pelo Tribunal a quo) deveria ter sido dada outra relevância, o que a simples reiteração do seu conteúdo, e a reclamação conclusiva da respectiva suficiência, é claramente inidónea para este efeito (cfr. Ac. desta Relação de Guimarães, de 19.12.2023, relatora Maria João Matos).
No caso dos autos, os apelantes reiteram as considerações já antes expendidas nas suas alegações finais, concluindo (subjectivamente) pela suficiência da prova produzida para o sucesso da sua tese.
No entanto, como se afirma no Ac. desta Relação acima citado, a jurisprudência do STJ vem defendendo que a menor suficiência da fundamentação probatória do recorrente não releva como requisito formal do ónus de impugnação, mas, quando muito, como parâmetro da reapreciação da decisão de facto, na valoração das provas, exigindo maior ou menor grau de fundamentação, por parte do tribunal de recurso, consoante a densidade ou consistência daquela fundamentação.
Assim, este Tribunal pode proceder à reapreciação da matéria de facto impugnada.
Resulta das conclusões de recurso dos autores/apelantes que estes não concordam com a resposta dada aos pontos 26, 27 e 77 dos factos dados como provados.
Tais factos têm a seguinte redacção:
“26. Os AA. informaram EE que, com vista à aquisição do prédio referido em 1., tinham um pedido de financiamento aprovado pelo Banco 1....
27. Nas circunstâncias de tempo e lugar referidas em 1., os AA. informaram os RR. de que, com vista à aquisição do prédio ali identificado, tinham um pedido de financiamento bancário aprovado.
77. Quando remeteram as cartas referidas em 9., 11. e 17., formularam o pedido de notificação judicial avulsa referida em 20. e intentaram a presente acção, os AA. sabiam que não lhes assistia o direito a ver reembolsado o montante referido em 6., nem a paga a quantia de 35.000,00€ (trinta e cinco mil euros), não se coibindo de agir nos termos descritos.”.
Pretendem os autores que os factos 26 e 27 passem a ter a seguinte redacção:
26. Os AA informaram EE que, com vista à aquisição do prédio referido em 1., tinham um pedido de financiamento pré-aprovado, pelo Banco 1....
27. Nas circunstâncias de tempo e lugar referidas em 1., os AA informaram os RR de que, com vista à aquisição do prédio ali identificado, tinham um pedido de financiamento bancário pré-aprovado.
E que o facto 77 seja considerado não provado.
Invocaram para tanto o teor das declarações de parte de autor e do réu, no que aos factos 26 e 27 diz respeito, e as declarações de parte de ambos os autores, do réu e da testemunha FF, no tocante ao facto 77.
Mais entendem os autores/apelantes que os factos constantes das als f), g) e i) dos factos dados como não provados deveriam ter sido considerados como provados.
Tais factos têm a seguinte redacção:
“f) Em data não concretamente apurada, mas posterior a ../../2020, o A. AA solicitou o agendamento de reunião com os RR.,
g) (…) a qual se realizou em Abril de 2020.
i) Na reunião referida em g), EE transmitiu aos AA. a disponibilidade dos RR. para prorrogarem o prazo para celebração da escritura, até que aqueles reunissem as condições de financiamento necessárias.”.
Para tanto invocam as declarações de parte de ambos os autores, o depoimento das testemunhas FF e EE, e ainda a mensagem referida no ponto 72 dos factos dados como provados.
Finalmente, entendem os autores/apelantes que devem ser aditados novos factos, com a seguinte redacção:
a) No período mediado entre abril de 2020 e janeiro de 2021 os aqui Autores encetaram diversas diligências com vista a obterem as condições financeiras necessárias à realização do contrato definitivo de compra e venda, nomeadamente através da venda de bens da família siros em ..., bem como estiveram em contacto com EE, durante o mencionado período.
b) Em janeiro de 2021, o Autor-marido telefonou a EE, informando-o de que os Autores já haviam obtido O capital necessário à realização do contrato definitivo de compra e venda.
c) Em tal telefonema EE forneceu o contacto telefónico do Réu-marido, tendo referido ao Autor-marido que o melhor seria contactá-lo directamente,
d) O Autor-marido após ter-lhe sido fornecido tal contacto, tentou contactar o Réu-marido diversas vezes, sem qualquer sucesso,
e) Decorrido o prazo de 60 (sessenta) dias estipulado no contrato promessa de compra e venda, para a realização da escritura de compra e venda, os Réus nunca mais fixaram ao Autores um prazo peremptório para a celebração da escritura de compra e venda.
f) Os Réus procederam à venda do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda sem que tenham comunicado aos Autores a perda do seu interesse na concretização contrato de compra e venda definitivo.
g) Mostra-se registado na Conservatória do Registo Predial ..., pela apresentação ...90 de 2021/02/25, a compra do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, por terceiros, concretamente por HH e mulher II.
h) Na sequência da reunião celebrada em abril de 2020, entre os Autores e EE, os Autores ficaram na convicção de que o negócio se iria concretizar.
i) No dia 11.10.2021, os Autores compareceram no Cartório Notarial a cargo da Notária JJ.
Para tanto invocam as declarações de parte de ambos os autores, o depoimento da testemunha GG, as declarações de parte de ambos os réus, a certidão predial na qual se encontra averbada a inscrição da compra do prédio objecto do contrato promessa de compra e venda, por terceiros, o depoimento da testemunha FF e o documento junto sob o nº 13 com a petição inicial.
A fundamentação de facto constante da decisão apelada é do seguinte teor:
“A convicção do tribunal fundou-se na apreciação crítica da prova documental e testemunhal produzida em sede de audiência de discussão e julgamento, tendo ainda recorrido, no estritamente necessário, às regras da experiência comum. Quanto ao mais, teve o tribunal em devida consideração os factos admitidos por acordo.
Assim, teve, desde logo, em consideração, o conteúdo da certidão permanente n.º ...19, da Conservatória do Registo Predial ..., respectivas inscrições, averbamentos e anotações, bem como do documento intitulado, “Contrato-promessa de compra e venda” subscrito por AA. e RR., em 26, de Julho de 2019, do qual se extraem as obrigações assumidas por cada uma das partes no negócio jurídico celebrado.
Da mesma forma, objecto de valoração foi o conteúdo:
da correspondência datada de ../../2021, remetida pelos AA., aos RR., respectivos talões de aceitação e avisos de recepção;
da correspondência datada de 12 de Abril de 2021, remetida pelos AA. aos RR. e respectivos talões de aceitação, em conjugação com a informação disponibilizada pelo sitio online dos EMP02... S.A., sobre o estado de entrega de tal correspondência;
da correspondência datada de 27 de Abril de 2021, remetida pelos RR., aos AA.;
da correspondência datada de 11 de Maio de 2021, remetida pelos AA., aos RR., respectivos talões de aceitação e avisos de recepção.
Ainda em sede de prova documental, teve o tribunal em consideração os certificados emitidos pela notária JJ e o articulado referente ao pedido de notificação judicial avulsa formulado pelos AA., em 31-08-2021, este último em conjugação com o conteúdo da certidão de citação/notificação pessoal, subscrita, em 25-09-2021, pela Sr. Agente de Execução, no âmbito do processo 133/21.....
Por sua vez, especial relevância probatória assumiu a reprodução das mensagens trocadas entre EE e AA (cujo conteúdo foi por estes confirmado em sede de audiência de discussão e julgamento), reveladoras das dificuldades encontradas no sentido da concretização do negócio prometido e da posição assumida pelos AA., nesse seguimento.
Por fim, atentou o tribunal no conteúdo do documento intitulado “Compra e venda”, outorgado em ..., a ../../2021.
Já em audiência final, CC prestou o seu depoimento/declarações de parte, apresentando uma versão coerente e pormenorizada e um discurso consistente.
Na qualidade de R., descreveu a dinâmica do negócio celebrado com os AA., a intervenção de EE e as vicissitudes ocorridas, assim como confirmou a sua disponibilidade para prorrogar o prazo para outorga da escritura pública, relatando os motivos que o levaram a crer que o negócio prometido não se iria celebrar.
Em sentido coincidente foi DD, a qual, com um depoimento espontâneo, avançou com um enquadramento detalhado sobre a relação contratual estabelecida com os AA. e intermediada por EE.
À semelhança do relatado pelo seu cônjuge, confirmou a disponibilidade para prorrogar o prazo para outorga da escritura, indicando os motivos que a levaram a acreditar na não celebração do negócio prometido, corroborando a versão dos factos carreada por CC, reforçando a sua credibilidade.
Também em sede de declarações de parte, apresentou AA a sua versão dos factos, num depoimento comprometido, intrinsecamente contraditório e incompatível, quer com a prova documental constante dos autos, quer com as regras da experiência comum.
Avançando com o enquadramento da relação negocial estabelecida com os RR. e identificando os principais intervenientes na mesma, as contradições no depoimento de AA principiam com a afirmação de que as vicissitudes contratuais tiveram por base a recusa de financiamento por parte das instituições bancárias consultadas, afirmação que se encontra em clara oposição com o teor das mensagens trocadas com EE (por ambos confirmadas), em que é asseverada a aprovação de financiamento no valor de 290.000,00€ (duzentos e noventa mil euros).
Em contradição com a prova pré-constituída se apresenta, igualmente a postura de convencimento do A., manifestada em audiência final, de que, à data da celebração do contrato-promessa, se encontrava, apenas, diante de uma situação de pré-aprovação do crédito bancário, já que o teor das mensagens trocadas com EE é revelador, quer da crença que, nas referidas circunstâncias de tempo, tal financiamento lhe havia sido aprovado, quer de surpresa perante as exigências bancárias impostas para que o montante pretendido lhe fosse disponibilizado.
Diga-se, aliás, que nem mesmo no relato sobre as circunstâncias em que tomou conhecimento da venda, a terceiros, do prédio objecto do negócio celebrado com os RR., o A. se revelou consistente, ora afirmando que apenas soube de tal facto pela sua advogada, ora revelando que tal circunstância lhe foi inicialmente transmitida por outro mediador imobiliário.
De salientar é, igualmente, a natureza incongruente do depoimento de AA, já que, se por um lado assumiu acreditar na concretização do negócio prometido, mesmo após ../../2020, por outro, a preocupação e desagrado manifestado nas mensagens exibidas nos autos, quanto à questão da não devolução do montante pago a título de sinal, revela-se incompatível com aquela certeza na manutenção do negócio.
Diga-se, ao invés, que a postura assumida pelo A. nas conversas referentes à devolução da quantia paga a título de sinal reflecte a sua consciência na impossibilidade de ver concretizado o negócio prometido, por ausência de condições de financiamento.
Incoerente e incompatível com as regras da experiência comum é, igualmente, o relato efectuado por AA, quanto à alegada reunião realizada em Abril de 2020, da qual resultou (na sua versão) o acordo dos RR. na prorrogação do prazo para celebração da escritura para aquisição do prédio objecto do contrato promessa, até à venda do património por aqueles titulado na cidade ....
De facto, afigura-se contrário às regras do normal acontecer que, perante um contrato-promessa, celebrado em ../../2019, em que ficou clausulada a outorga da escritura pública no prazo máximo de 60 (sessenta) dias – acto a agendar pelos AA. - mas que, em ../../2020, ainda não se havia realizado, os RR., mesmo após terem sido confrontados com a assunção por parte de AA e BB, nesse mesmo mês, da ausência de condições financeiras para concretização do negócio (em total oposição com o que, nesta matéria, foi inscrito no contrato-promessa) ainda assim, aceitassem prorrogar, indefinidamente, o prazo para celebração do contrato prometido, ficando na dependência do sucesso dos AA. na obtenção de condições financeiras para o efeito.
Na verdade, qualquer vendedor médio, confrontado com a situação agora descrita, não depositaria, no promitente comprador, a confiança necessária para colocar a realização do negócio prometido, no sucesso das diligências deste último em melhorar a sua situação financeira.
Diga-se, ainda, que estando os AA. tão convencidos de serem bem-sucedidos nas suas diligências de reunir as condições de financiamento necessárias para concretizar o negócio prometido, carece de qualquer sentido a preocupação por estes manifestada perante a possibilidade de não verem restituído o montante liquidado a título de sinal.
Por tudo o que se deixa exposto, o depoimento de AA carece de qualquer credibilidade, revelando-se, consequentemente, inapto a influenciar a convicção do tribunal sobre a factualidade submetida a apreciação judicial.
O mesmo se diga do depoimento de BB que, embora abordando os termos do negócio celebrado e as obrigações nele estipuladas, apresentou uma versão inconsistente e contraditória, quer intrinsecamente, quer com o relatado por AA.
De facto, afiguram-se incompatíveis as versões dos AA., quando, por um lado, BB assume a indispensabilidade do financiamento bancário para aquisição do prédio identificado nos presentes autos, enquanto que AA nega, implicitamente, essa mesma indispensabilidade, assumindo a suficiência do património familiar sito em ... e da sua alienação para o aludido desiderato.
Diga-se, até, que o relatado acerca do referido património situado em ... carece de qualquer coerência, quando analisado em conjugação com a prova documental produzida. Na verdade, se era expectativa dos AA. obterem condições financeiras para a concretização do negócio prometido por meio da alienação do aludido património, carece de qualquer sentido o pedido formulado por AA a EE, quando nas mensagens entre ambos trocadas em ../../2020, aquele pede ao mediador imobiliário para não partilhar tal informação com os promitentes-vendedores.
Note-se, aliás, que toda a versão apresentada por BB carece de qualquer sustentação nas regras da experiência comum.
É, de todo, incompreensível à luz das regras do normal acontecer que, encontrando-se os AA. em condições financeiras para concretizar o negócio prometido em Janeiro de 2021 (segundo a versão de BB), tenham unicamente optado por agendar a realização da competente escritura e procedido à sua comunicação aos RR. em ../../2021.
Tal versão assume-se ainda mais inverosímil quando se tem em consideração que, entre o momento temporal em que BB afirma terem sido reunidas as condições necessárias para celebrar o negócio prometido e o momento em que é expedida a carta a dar nota do agendamento da escritura pública, os AA. concluíram a aquisição de um outro imóvel (concretamente, em Fevereiro de 2021, segundo a versão da A.).
Apenas a assunção, por parte dos AA., de que o negócio prometido não se iria concretizar, pode conferir à sua conduta um mínimo de plausibilidade, já que apenas tal consciência se coaduna com a iniciativa encetada de aquisição de um outro imóvel assim que reuniram as condições financeiras para tal, antes mesmo de diligenciarem pela conclusão de um negócio cujo prazo para outorga da escritura pública se encontrava, à data, largamente transcorrido.
O que se deixa dito surge, aliás, reforçado pelo depoimento de BB, quando esta assume que, após ../../2020, celebraram um novo contrato promessa de compra e venda para outro imóvel, relativamente ao qual se vieram, posteriormente, a desvincular.
Na verdade, não se coaduna com a postura do homem médio – e, como tal, com as regras da experiência comum –, que, perante a impossibilidade de concretizarem um contrato promessa de compra e venda por ausência de financiamento bancário e embora crendo que a celebração do contrato prometido é ainda uma possibilidade, decidam, ainda assim, outorgar um novo contrato-promessa de compra e venda relativamente a outro prédio, ainda sem saber se vão lograr diligenciar pelo cumprimento daquele que dá forma aos presentes autos.
Reitere-se: a celebração, por parte dos AA., de um segundo contrato-promessa após ../../2020 e a aquisição de um outro imóvel antes mesmo da concretização do negócio prometido apenas se coadunam com a assunção, por parte dos AA., da não subsistência do negócio celebrado com os RR.
Tal cenário tem, aliás, eco na prova documental produzida, nomeadamente no teor das mensagens trocadas entre AA e EE, as quais contrariam, indubitavelmente, a afirmação de BB de que nunca foi intenção dos AA. desistir da celebração do negócio prometido.
Consequentemente – e à semelhança do que se deixou dito acerca do depoimento de AA -, também a versão carreada por BB não mereceu qualquer credibilidade.
Inquirido foi, por sua vez, GG que, na qualidade de irmão do A., relatou, no essencial, o que lhe foi, por este último, transmitido, com um depoimento genérico e revelador da ausência de qualquer conhecimento directo sobre os contornos do negócio celebrado e dos motivos que determinaram a sua não concretização.
De notar é, igualmente, a natureza hesitante e contraditória da versão por si carreada, ora assumindo ter visitado a habitação referida nos autos, ora mostrando-se incapaz de a descrever minimamente, ou o ambiente circundante.
Diga-se, até, que o depoimento de GG assume um grau de abstracção tal que não se logra extrair se a testemunha se refere ao contrato celebrado entre AA. e RR., ou, ao invés, à habitação que, na versão dos AA., foi por estes adquirida no início do ano de 2021, assomando-se, como tal, um depoimento de escassa relevância probatória.
Objecto da valoração foi, também, o depoimento de FF que, enquanto irmã da A. BB, confirmou que, no que concerne ao negócio que enforma os presentes autos, apenas relatou o que lhe foi transmitido pelos AA.
Tal falta de conhecimento directo estende-se à suposta reunião realizada em Abril de 2020, na qual não afirmou não ter intervindo pessoalmente.
Não obstante, é de salientar o carácter comprometido do depoimento prestado, numa tentativa de secundar a versão dos AA., mas que redundou na sua contradição. Na verdade (e a título de exemplo), ao afirmar que em Novembro de 2020 ainda decorriam avaliações para a decisão a proferir no procedimento de financiamento bancário, a testemunha não só contraria os AA., como revela clara incompatibilidade com os elementos documentais constantes dos autos.
Igualmente, carece de qualquer coerência a afirmação de que sempre foi propósito da família da A. BB fazer uso do seu património para a concretização do negócio prometido, quando é o próprio A. AA quem solicita a EE que oculte dos RR., a intenção de proceder à alienação do património familiar sito em ....
Assim, também o depoimento de FF se afigurou inverosímil e, como tal, inapto a influenciar a convicção do tribunal.
Por fim, foi inquirido EE, que enquanto mediador imobiliário com intervenção directa e pessoal na relação material controvertida, depôs de forma circunstanciada, detalhada e isenta, corroborando, no essencial, a versão carreada pelos RR.
Descrevendo, desde o seu início, a dinâmica do negócio celebrado, as diversas etapas percorridas, as dificuldades encontradas e os motivos para a não concretização do negócio prometido, a versão da testemunha não só se coaduna com o relato efectuado pelos RR, como também surge secundada nos elementos documentais constantes dos autos.
Ademais, relatou as diligências encetadas assim que foi informado, por parte dos AA., da sua intenção em não concretizar o negócio prometido, num depoimento que se nos afigurou credível.
A convicção do tribunal relativamente à factualidade provada e não provada é, assim, o resultado da apreciação conjugada dos elementos de prova documental constante dos autos e da prova produzida em audiência final.
Nesta sede, assume particular relevância a ausência de credibilidade das versões apresentadas pelos AA., cujos relatos não se apresentaram verosímeis nos termos atrás expostos, circunstância que se reflectiu, desde logo, na construção do elenco de factos não provados.
Já no que concerne à conduta processual dos AA., a convicção do tribunal assentou na análise combinada dos meios de prova já referidos, aliado às regras de experiência comum.
Resultando – como resultaram – provados os factos atinentes à conduta dos arguidos e às circunstâncias que lhe estão subjacentes, não restam quaisquer dúvidas – de acordo com as regras do normal acontecer– que AA e PP têm consciência da ausência de fundamento jurídico para o peticionado.
Para tal conclusão concorre, não só, a clareza do estipulado na cláusula 7º do negócio celebrado, mas também a posição assumida nas mensagens trocadas com EE, nos termos expostos no elenco de factos provados.
Relativamente ao demais, o elenco de factos não provados é o resultado da análise da prova produzida, bem como da ausência de elementos que, sobre tais factos, permitam efectuar um juízo inverso.”
Ouvida e vista a prova produzida, não há como não concordar com tão impressiva fundamentação.
Começando pelos factos que foram dados como provados nos pontos 26 e 27, há que afirmar que o que resulta da prova, apreciada no seu conjunto, é exactamente aquilo que se deu como provado.
As declarações de parte prestadas pelo autor em nada podem relevar e ser consideradas nesta matéria, pois que se mostram as mesmas manifestamente opostas ao que resulta do teor das mensagens por si trocadas com a testemunha EE.
Resulta do facto dado como provado em 30, o seguinte:
30. No dia 01 de Outubro de 2019, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
EE – Bom dia AA, tens mesmo que pressionar o Banco 1..., porque o Banco 2... e o Banco 3... não aprovam o vosso financiamento por causa do teu irs ser baixo.
AA – Já o fiz
Dizem que esta semana
Mas o provável e ir pelo mesmo
EE – mas não tinham aprovado 290?
AA – mas não me chega
Que faço com o resto?
Não me vou meter numa obra sem capital
Eu pedi foi para aumentarem para 310
EE – mais vale 290 do que nada…os outros 20 pede se em crédito pessoal noutro banco
AA – oh EE
Isso não é assim”.
Resulta manifesto de tal troca de mensagens que o autor afirmou que já tinha a aprovação de um financiamento no valor de € 290.000,00, sendo que o valor acordado entre as partes para venda do imóvel era bastante inferior a esse.
Coisa diferente é saber se efectivamente os autores já tinham ou não um crédito aprovado, mas não é isso que está em causa nos factos impugnados, sendo antes se deram essa informação.
A tal acresce que em nada relevam aqui as declarações de parte do réu.
Improcede assim, a impugnação de tais factos.
Passando ao facto provado sob o ponto 77, há que dizer que também quanto a este nenhuma razão cabe aos autores/apelantes.
Para além de ser conclusiva a matéria que o mesmo encerra, há que afirmar que também quanto à mesma, as declarações de parte dos autores não podem de forma alguma ser atendidas.
Por um lado, por não fazer qualquer sentido o autor afirmar ter estado sempre convencido de que se iria realizar a escritura, quando afinal nas mensagens trocadas com a testemunha EE, ainda no ano de 2020, se mostrou preocupado e muito desagradado com a perspectiva de não lhes ser devolvida a quantia entregue a título de sinal, chegando a culpabilizar quer o banco, quer a referida testemunha pela situação.
Ora, tal preocupação e desagrado, são incompatíveis com aquela certeza na manutenção do negócio.
Aliás, o que foi dito pelo autor nos sms`s que trocou com a referida testemunha (que foi quem intermediou todo o negócio), no que à devolução do valor pago a título de sinal diz respeito, revela de forma evidente a sua consciência da impossibilidade de ver concretizado o negócio prometido, por ausência de condições de financiamento.
Acresce a isso que, não faz também qualquer sentido que, como se diz na decisão apelada, encontrando-se os autores/apelante em condições financeiras para concretizar o negócio prometido em Janeiro de 2021 (segundo a versão de BB), tenham unicamente optado por agendar a realização da competente escritura e procedido à sua comunicação aos réus em ../../2021, mais a mais quando em Fevereiro de 2021 adquiriram um outro imóvel.
Ou seja, os autores/apelantes, podendo em Janeiro de 2021 celebrar a escritura referente ao cpcv em discussão nestes autos, em vez de o fazerem, adquirem um outro imóvel em Fevereiro de 2021 e apenas em Março do mesmo ano, já depois de adquirirem o referido imóvel (que não o objecto do cpcv destes autos) é que iniciam as comunicações aos réus com vista ao cumprimento do contrato definitivo.
Tal comportamento dos autores/apelantes demonstra que os mesmos tinham perfeita consciência de que o contrato promessa celebrado com os réus não se iria celebrar. Caso contrário, nunca iriam proceder à aquisição de um outro imóvel, antes do cumprimento do contrato promessa aqui discutido, cujo prazo para cumprimento estava já largamente excedido.
Tal consciência de que o contrato promessa celebrado com os réus não se iria celebrar resulta também do facto, afirmado pela autora nas suas declarações, de que após ../../2020, os autores celebraram um novo contrato promessa de compra e venda para outro imóvel, relativamente ao qual se vieram, posteriormente, a desvincular.
Ora, não é minimamente razoável crer, como pretendem os autores/apelantes, que perante a impossibilidade de concretizarem o negócio definitivo subjacente ao contrato promessa dos autos, por ausência de financiamento bancário e continuando a acreditar que a celebração do contrato prometido é ainda uma possibilidade, decidam, ainda assim, outorgar um novo contrato promessa de compra e venda relativamente a um outro imóvel.
Ou seja, a celebração, por parte dos autores, de um segundo contrato-promessa após ../../2020 e a aquisição de um outro imóvel antes mesmo da concretização do negócio prometido apenas se coadunam com a assunção, por parte dos autores, da não subsistência do negócio celebrado com os réus.
A tal acresce que, resulta manifesto do teor das mensagens trocadas entre o autor/apelante e a testemunha EE, que os autores desistiram da celebração do contrato prometido.
Para tanto basta atentar ao que resulta do facto provado sob o ponto 70 dos factos dados como provados:
“70. No dia ../../2020, EE e o A. AA trocaram as seguintes mensagens:
“AA – pois
Não há muito a fazer
Neste momento não podemos avançar
põe a casa à venda e avisa o Sr. CC
Se não for aquela… compraremos a do lado
Mas agora estamos de mãos e pés atados
AA - Vais falar com ele?
EE - Sim, tenho que falar a coloca-lo a par da situação
AA - Nós também estamos a vender terrenos e uma casa em ... vamos ter outro poder de compra no futuro
Vamos ver o que isto vai dar mas não partilhes isto com ele
Basicamente só lhe digas que o banco não aprovou por causa da pandemia e de eu ser a recibos verdes”.
Daqui resulta que foram os apelantes quem, a ../../2020, ordenaram ao agente imobiliário, EE, que colocasse a casa, objecto do negócio, à venda, manifestando, desse modo, terem plena consciência de não conseguirem reunir as condições para a concretização do negócio com os apelados, desistindo, deste modo, do mesmo.
Por outro lado, resulta igualmente do teor das mensagens trocadas entre o autor e a testemunha EE que aquele tinha consciência que não tinha direito a ver-lhe reembolsada a quantia entregue a título de sinal (e consequentemente o seu dobro).
É o que resulta dos factos dados como provados sob os pontos 71 e 73.
Tudo para concluir que, resultando da prova que os autores/apelantes sabiam que o contrato prometido se não iria cumprir, nomeadamente por do mesmo terem desistido, então é lícita a conclusão a que chegou o Tribunal a quo, no referido ponto 77.
Sendo contudo conclusivo tal ponto, e resultando tal conclusão da restante factualidade, há que determinar a sua eliminação.
Passando à factualidade dada como não provada, há que afirmar também aqui a nossa total concordância com convicção do Tribunal a quo.
Pretendem os apelantes que se considerem como provados os seguintes factos:
“f) Em data não concretamente apurada, mas posterior a ../../2020, o A. AA solicitou o agendamento de reunião com os RR.,
g) (…) a qual se realizou em Abril de 2020.
i) Na reunião referida em g), EE transmitiu aos AA. a disponibilidade dos RR. para prorrogarem o prazo para celebração da escritura, até que aqueles reunissem as condições de financiamento necessárias.”.
Para tanto invocam as declarações de parte de ambos os autores, o depoimento das testemunhas FF e EE, e ainda a mensagem referida no ponto 72 dos factos dados como provados.
Começando pelo fim, ou seja, pela mensagem referida no ponto 72 dos factos provados, o que resulta da mesma é a sugestão da testemunha EE de agendar uma reunião com o réu, a qual não foi, nessa mensagem, aceite pelo autor. Donde, mostrar-se irrelevante tal prova.
A tal acresce que, resulta da mensagem trocada entre o autor e a referida testemunha e constante do ponto 73 dos factos dados como provados que, a 16 de Abril de 2020, o autor solicitou à referida testemunha que pedisse ao réu a emissão de factura referente ao valor do sinal entregue.
Ora, tal contradiz desde logo a pretensão dos apelantes de vir a dar como provada a matéria acima assinalada, na medida em que, caso tivesse efectivamente sido efectuada a referida reunião e comunicada a estes a disponibilidade dos apelados para prorrogarem o prazo para celebração da escritura, até que aqueles reunissem as condições de financiamento necessárias, mal se compreenderia o seu pedido de que fosse emitida uma factura do valor entregue a título de sinal.
Aliás, como dizem os apelados nas suas contra-alegações, nem faz sentido algum que os apelantes tenham solicitado, em Abril de 2020, a realização de uma reunião com os apelados depois de terem, a ../../2020 e nos dias seguintes, manifestado de forma inequívoca a perda de interesse na aquisição do imóvel e terem tentado obter junto do agente imobiliário EE informações acerca de outros imóveis, endereçando-lhe links referentes a outros imóveis.
Para além disso, como se afirma na decisão apelada, quer as declarações de parte do autor, quer da autora, se mostraram inconsistentes e contraditórias, nomeadamente com o teor da prova documental junta aos autos, e em concreto com o teor das mensagens trocadas entre o autor e a testemunha EE, nada aportando o alegado pelos apelantes que ponha em causa tal avaliação efectuada pelo Tribunal a quo.
Finalmente, nem do depoimento da testemunha EE, nem do depoimento da testemunha FF, resulta a facticidade que os autores/apelantes pretendem ver dada como provada.
Assim, também nesta parte é de improceder a impugnação.
Finalmente, pretendem os apelantes ver aditados nove novos factos, ao elenco dos factos dados como provados.
Vejamos.
Desde logo não indicam os apelantes em que peça processual foram alegados tais factos, nem este Tribunal o vislumbra. Para além disso, e no que se refere aos quatro primeiros factos (als. a) a d)), os apelantes não indicam com precisão quais os meios probatórios que servem de base ao pretendido aditamento de cada um deles, o que sempre poderia ser fundamento de rejeição da impugnação, nesta parte.
De qualquer modo, não lhes cabe qualquer razão neste pedido de ampliação da matéria de facto provada.
No que se refere à factualidade que pretendem os apelantes aditar sob a al. a), como bem refere o Tribunal a quo, a apelante BB assumiu a indispensabilidade do financiamento bancário para aquisição do prédio identificado nos presentes autos, enquanto que o apelante AA negou, implicitamente, essa mesma indispensabilidade, assumindo a suficiência do património familiar sito em ... e da sua alienação para o referido fim. Ora, a ser verdade que a concretização do negócio prometido seria efectuada por meio da alienação de património que o casal tinha em ..., não se compreende então por que razão o apelante AA pediu à testemunha EE, nas mensagens entre ambos trocadas em ../../2020, para não partilhar tal informação com os apelados.
Donde, ainda que se considerassem as declarações de parte prestadas pelos apelantes nessa matéria, nunca se poderia concluir que as diligências por si encetadas, nomeadamente a venda de bens em ..., tivessem como finalidade obter condições financeiras à realização do contrato definitivo subsequente à celebração do cpcv em discussão nestes autos.
Por outro lado, também não podem os apelantes pretender que se dê como provado que mantiveram conversações com a testemunha EE desde ../../2020 a Janeiro de 2021, com vista à celebração do contrato definitivo, se, como seu viu, a ../../2020, o apelante AA, em mensagem trocada com a referida testemunha, manifestou ter desistido do negócio.
Quanto à matéria que os apelantes pretendem seja aditada sob as al. b), c) e d) igualmente lhes não cabe razão e pelas mesmas razões que acabaram de se expor. É que resultou da prova produzida em julgamento que a partir do dia ../../2020, o apelante desistiu da realização do negócio, tendo solicitado, por mensagem endereçada ao agente imobiliário, a testemunha EE, que informasse os apelados desta sua intenção. Para além disso, tentou ainda o apelante, por intermédio da testemunha EE, que os apelados devolvessem o valor do sinal ou, pelo menos metade, chegando mesmo o apelante a afirmar que o apelo deveria ser dirigido ao apelado marido, CC, pois bem sabia que se dependesse da apelada mulher, não receberia nenhum valor.
Mais se diga, como bem se refere na decisão apelada, que toda a versão apresentada pela apelante carece de qualquer sustentação nas regras da experiência comum, pois que é de todo incompreensível à luz das regras do normal acontecer que, encontrando-se os apelantes em condições financeiras para concretizar o negócio prometido em Janeiro de 2021 (segundo a versão da apelante), tenham unicamente optado por agendar a realização da competente escritura e procedido à sua comunicação aos apelados em ../../2021, quando em Fevereiro de 2021 adquiriram um outro imóvel, que não o dos apelados. Ora, se fosse verdade que em Janeiro de 2021, os apelantes tinham telefonado à testemunha EE a informar que já tinham capital para a celebração da escritura de compra e venda do imóvel dos apelados, então, não se compreende o motivo pelo qual não celebraram a escritura e canalizaram esse capital para a aquisição de outro imóvel.
No que respeita às als. e) e f) que os apelantes pretendem ver aditadas, há apenas que dizer que em nada releva dar-se ou não como provados tais factos, vista a desistência dos apelantes do negócio.
Finalmente, e quanto à al. h), não tendo resultado provada a realização da referida reunião no mês de Abril de 2020, não pode igualmente ser provado o aqui pretendido.
Há apenas que aditar a matéria de facto constante das als. g) e i), proposta pelos apelantes, dado a mesma resultar de prova documental junta aos autos.
Assim, com esta última excepção, improcede, a impugnação da matéria de facto.
*
Considerando que foi julgada improcedente a impugnação da matéria de facto (com excepção da eliminação do ponto 77 dos factos dados como provados e o aditamento de mais dois factos), a factualidade (provada) a atender para efeito da decisão a proferir é a que consta do ponto III, com a referida eliminação e aditamento.*
3. Reapreciação de direito.Invocam os apelantes que o Tribunal a quo considerou demonstrado que os autores/apelantes agendaram a realização da escritura com vista à concretização do negócio prometido, não tendo os réus/apelados comparecido, entendendo que, à priori, estas duas circunstâncias, e na ausência de outros elementos relevantes, determinaria a procedência do peticionados pelos autores. Todavia, o Tribunal a quo, deu especial relevo ao facto da primeira carta destinada a interpelar os réus para a realização da escritura, ter sido expedida, aproximadamente, um ano depois de os autores, terem comunicado ao mediador imobiliário, a sua intenção de não concretizarem o mesmo, (factos 70 a 72), concluindo assim, que os autores agiram em abuso de direito.
Assim, entendem os apelantes que no fundo e sumariamente, Tribunal a quo alicerçou a sua decisão nos factos 70 a 72, retirando dos mesmos as conclusões supra descritas.
Contudo, entendem os apelantes que mal andou o Tribunal a quo ao retirar tais conclusões de tais factos, porquanto, as mensagens que constam do facto 70 não podem, por si só, configurar a comunicação por parte dos autores da intenção de não concretizarem o negócio, uma vez que em 1º lugar, apenas o autor marido enviou a mensagem em causa, e já não a autora mulher, não podendo, por isso, tal comunicação vinculá-la, e em 2º lugar tal mensagem não constitui uma manifestação inequívoca de recusa de cumprimento do contrato, sendo que o Tribunal a quo sempre teria que analisar, em face das circunstâncias, se essa intenção corresponderia à realidade dos factos, o que não fez.
Vejamos.
Não questionam as partes que entre elas, os autores, como promitentes compradores e os réus como promitentes vendedores, foi celebrado um contrato promessa de compra e venda tendo por objecto mediato a compra e venda de um imóvel identificado no processo.
Os autores, enquanto promitentes compradores entregaram aos réus uma quantia a título de sinal.
O Cód. Civil define no art. 410º, nº1, o regime do contrato-promessa nos seguintes termos:
“1. À convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato são aplicáveis as disposições legais relativas ao contrato prometido, exceptuadas as relativas à forma e as que, por sua razão de ser, não se devam considerar extensivas ao contrato-promessa.
[….]”
O contrato-promessa é um acordo preliminar que tem por objecto uma convenção futura, o contrato prometido. Mas em si é uma convenção completa, que se distingue do contrato subsequente. Reveste, em princípio, a natureza de puro contrato obrigacional, ainda que diversa seja a índole do contrato definitivo.
Gera uma obrigação de prestação de facto, que tem apenas de particular consistir na emissão de uma declaração negocial. Trata-se de um “pactum de contrahendo” (cfr. Galvão Telles, “Direito das Obrigações”, 6ª edição, p. 83).
É bilateral se ambas as partes se obrigam a celebrar o contrato definitivo; unilateral se apenas uma das partes se vincula (ob. cit., p. 83-84).
Pese embora seja um contrato preliminar, aplicam-se ao contrato promessa, as regras dos contratos, mormente a da pontualidade – art. 406º, nº 1 do Cód. Civil – e o regime legal do contrato definitivo – cfr. arts. 410º, nº1, 790º e ss., designadamente, 798º, 799º, 801º e 808º do citado diploma.
No caso, estamos perante um contrato-promessa bilateral.
Este contrato cria a obrigação de contratar, isto é, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
Prevê o art. 442º nº 2 do Cód. Civil um regime específico para o incumprimento do contrato-promessa, consistente, conforme os casos, na perda do sinal, na exigência do dobro do que foi prestado, ou, tendo havido tradição da coisa, o seu valor.
Só o incumprimento definitivo – e não a simples mora – justifica a resolução do contrato-promessa e a exigência de sinal em dobro ou a perda do sinal passado (é este o entendimento actualmente predominante ou mesmo quase uniforme – cfr. nomeadamente Calvão da Silva, “Sinal e Contrato Promessa”, 12ª ed., p. 120 e segs, Galvão Teles, “Direito das Obrigações”, 6ª ed., p. 112; e Brandão Proença, “Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral”, p. 115, e os Acórdãos do STJ de 09.09.2008, 21.05.2009, 27.10.2009, 06.10.2011 e 10.01.2012, todos disponíveis em www.dgsi.pt.)
A resolução do contrato, como destruição da relação contratual, quando não convencionada pelas partes, depende de um fundamento legal (art. 432º nº 1 do Cód. Civil). Diz-nos Baptista Machado, in Pressupostos da Resolução por Incumprimento, Obra Dispersa, Vol. I, p. 130, que o direito de resolução é um direito potestativo extintivo dependente de um fundamento.
Consiste no "poder unilateral de extinguir um contrato válido em virtude de circunstâncias (subjectivas e objectivas) posteriores à sua conclusão e frustrantes do interesse de execução contratual ou desequilibradoras da relação de equivalência económica entre as prestações" (Brandão Proença, “Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações”, p. 288).
Tem sido entendido que nos casos em que não se fixou no contrato-promessa um prazo certo ou não se previu um acontecimento futuro para tornar exigível o seu cumprimento, o contraente faltoso só entra em mora quando interpelado para cumprir (cfr. Ac. do STJ de 23 de Novembro de 2017, in www.dgsi.pt); e que o contrato-promessa só se considera definitivamente não cumprido quando o outro contraente perde o interesse na prestação ou procede à interpelação admonitória do contraente em mora, ou seja, lhe fixa um prazo razoável adicional para cumprir, resultando da interpelação que o desrespeito desse prazo o faz entrar em incumprimento (artigo 808.º o Código Civil), com as respectivas consequências (cfr. Ac. do STJ de 2 de Fevereiro de 2017, www.dgsi.pt).
Mas igualmente se tem sustentado que essa interpelação admonitória se torna desnecessária quando a parte adoptou uma atitude da qual resulta, expressa ou tacitamente, a intenção de não cumprir o contrato-promessa (cfr. Ac. STJ de 23 de Novembro de 2017).
Como paradigma do sobredito comportamento revelador, temos a recusa categórica e ilegítima de cumprimento, que José Carlos Brandão Proença (In “Lições de Cumprimento e Não Cumprimento das Obrigações”, Coimbra Editora, 2011, págs. 256 e seguintes) referencia “como conduta violadora específica”, assinalando dever a declaração do devedor “apresentar-se como manifestação intencional, pessoal e unilateral (…) suficientemente clara, unívoca e séria de modo a justificar o exercício de certos direitos e a defesa perante pretensões do declarante”.
Contudo, o mesmo autor ressalva que “o colocarmos ênfase nas palavras do devedor não significa esquecer que também a negação da obrigação contraída ou a prática de actos materiais ou jurídicos podem ser reveladores inequívocos do desejo de repudiar o compromisso assumido (pense-se, por ex., na alienação do bem prometido-vender)” (Idem, pág. 259).
No caso dos autos, entendem os apelantes que não se verifica uma situação de incumprimento definitivo da sua banda, por não resultar dos factos provados que tenham assumido um comportamento revelador da sua definitiva vontade de não cumprir.
Não lhes cabe contudo razão.
É que, contrariamente ao por eles entendido, foi de forma expressa, que manifestaram que não iam cumprir o contrato promessa, por falta de disponibilidade financeira.
É o que resulta da factualidade provada nos pontos 70 a 74, pois que o autor disse ao mediador, no dia ../../2020 para pôr a casa à venda e avisar o réu; disse que estavam de mãos e pés atados e propôs que se a casa fosse vendida e se o réu estivesse na disposição poderiam dividir o sinal a meio. Mais confirmou no dia 24 de ../../2020 que não havia condições para concretizar o negócio e que estavam de mãos e pés atados, voltando a tentar negociar o valor do sinal, mas afirmando estarem conscientes de que estavam dependentes da boa vontade do réu (já que se fosse da ré, não conseguiriam). No dia 31 de Março teve o autor a confirmação de que o mediador já tinha falado com o réu e que este não estava na disposição de devolver o sinal, imputando o autor a responsabilidade pela perda do sinal ao próprio mediador e ao banco. No dia 16 de Abril de 2020, pediu informações ao mediador sobre outros imóveis e pediu ao mediador que o réu emitisse factura do valor recebido a título de sinal. E no dia 17 de Abril de 2020, pediu ao mediador informações sobre outro imóvel.
E se tal não fosse suficiente, vieram os autores a celebrar novo contrato promessa referente a outro imóvel, de que se desvincularam, e compraram um outro imóvel, antes de pretenderem que os aqui réus cumprissem o contrato promessa.
Assim, já antes de transmitido o imóvel a terceiros pelos réus, antes da interpelação dos apelantes para que os réus cumprissem e antes da resposta destes de 27.04.2021, haviam os autores desistido do negócio.
A celebração de um outro contrato promessa, a compra de um outro imóvel e a comunicação aos réus de que desistiam do negócio e do contrato, constituem declarações expressas e actuações implícitas de resolução do contrato, que sempre dispensariam os réus de qualquer interpelação admonitória.
As declarações do autor são claras e inequívocas, resultando da sua interpretação (de acordo com o n.º 1 do artigo 236.º do Cód. Civil, que consagra a teoria da impressão do destinatário, segundo a qual a declaração negocial deve ser interpretada como um declaratário medianamente sagaz, diligente e prudente a interpretaria, colocado na posição concreta do declaratário) uma recusa categórica e definitiva de cumprimento por não o poder cumprir, por não ter adquirido as condições necessárias de o fazer.
E, apesar de tais declarações terem sido prestadas apenas pelo autor (embora referentes a ambos os autores) a verdade é que para além disso, ambos os autores adoptaram condutas manifestamente incompatíveis com o cumprimento (ao procurarem novo imóvel para adquirir, ao celebrarem novo contrato promessa relativo a outro imóvel e ao virem a adquirir outro imóvel, antes de pretenderem o cumprimento do contrato promessa em causa nestes autos).
Assim, nada há a apontar ao raciocínio do Tribunal a quo, quando afirma que: “Revertendo, ao elenco de factos provados, verificamos que, em 29-07-2019, os RR. prometeram vender aos AA., que prometeram comprar, pelo valor de 197.500,00€ (cento e noventa e sete mil e quinhentos euros), o prédio urbano, sito na Quinta ..., Rua ..., freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana sob o artigo provisório ...72 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...78, tendo, para o efeito, os AA., entregue aos RR. a quantia de 17.500,00€ (dezassete mil e quinhentos euros) – cf. factos 1, 2 e 6.
Da mesma forma, resultou demonstrado que, nos termos do contrato celebrado, foi colocado sobre os AA. o ónus de agendar a realização da escritura pública para conclusão do negócio prometido (facto 3), assim como foram clausuladas as circunstâncias consubstanciadoras de incumprimento definitivo do contrato (facto 5).
Quanto às consequências inerentes ao eventual incumprimento definitivo por parte dos promitentes-vendedores, decorre do leque de factos provados que o mesmo investiria os AA. no direito a ser indemnizados em quantia equivalente ao dobro do montante entregue aos RR – neste caso, 17.500,00€ (dezassete mil e quinhentos euros) - ou, pelo menos, à restituição do valor entregue em singelo (facto 4).
Demonstrado resultou, também, que embora tenham os AA. agendado a realização da escritura com vista à concretização do negócio prometido, os RR. não compareceram (factos 9 a 22), circunstância que, à partida e na ausência de outros elementos relevantes, determinaria a procedência do peticionado pelos AA.
Não obstante, não é de escamotear que a primeira carta destinada a informar os RR. do agendamento, por parte dos AA., da escritura com vista à concretização do negócio prometido é expedida, aproximadamente, um ano depois de terem os AA. comunicado ao mediador imobiliário com intervenção no negócio, a sua intenção de não concretizarem o mesmo, por ausência de condições financeiras (factos 70 a 72), informação que este último transmitiu aos RR. (factos 75 e 76).
Ora, não carece de grande elaboração a afirmação de que, a conduta dos AA. - sobre quem contratualmente recaia a obrigação de proceder ao agendamento da escritura pública para concretização do negócio prometido, no prazo de 60 (sessenta) dias após o dia ../../2019 -, ao comunicarem esse agendamento aos RR. unicamente em Março de 2021 e após terem, expressamente, assumido a sua intenção em não avançar com a conclusão desse mesmo negócio prometido por ausência de condições de financiamento, é reveladora de uma ostensiva má-fé por parte de AA e BB.
Na verdade, apresenta-se como profundamente intolerável, socialmente inaceitável e frontalmente contrário à boa-fé contratual a postura assumida por um contraente que, perante a impossibilidade de cumprir aquilo a que se propôs e comunicar essa impossibilidade ao intermediário no negócio celebrado, venha, aproximadamente um ano depois, exigir o cumprimento do contrato que havia assumido ser incapaz de cumprir.
De facto, apenas uma postura de total desrespeito pela contraparte contratual e de alheamento relativamente às premissas-base da lealdade negocial, pode assumir como legítimo exigir aos RR., a quem os AA. pediram para transmitir a sua impossibilidade em concretizarem o negócio prometido, o cumprimento desse mesmo contrato.
As circunstâncias do caso concreto são, assim manifestação evidente que, com a sua conduta, os AA. violam clamorosamente, o sentimento jurídico dominante e o princípio da boa-fé negocial, revelando-se ostensivamente abusivo e, como tal, ilegítimo, o pedido de indemnização/reembolso formulado.
Em consequência, cumpre julgar verificados os pressupostos previstos no artigo 334º do Código Civil, existindo, em concreto, uma actuação em abuso do direito por parte dos AA. e, nesse seguimento, determinar a improcedência do peticionado.”.
Entendem também os autores/apelantes que o Tribunal a quo fez uma errada aplicação do direito, violando o art. 334º do Cód. Civil.
Dispõe o art. 334º do Cód. Civil que: “É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito”.
Como refere o Professor Antunes Varela, in “Revista de Legislação e de Jurisprudência”, 128º, 241, este instituto é uma das válvulas de segurança mais úteis do sistema, que, ao lado da ‘correcção do enriquecimento sem causa’, da redução equitativa da cláusula penal excessiva e de outras soluções afins, melhor garantem a sobrevivência de inúmeros ‘direitos subjectivos’, “não obstante o seu carácter essencialmente formal, perante o sentimento implacável da justiça que habita permanentemente no espírito do homem de recta consciência”.
Afirma o citado Professor que o artigo 334.º “aponta de modo inequívoco para as situações concretas em que é clamorosa, sensível, evidente, a divergência entre o resultado da aplicação do direito subjectivo, de carga essencialmente formal, e alguns dos valores impostos pela ordem jurídica para a generalidade dos direitos ou, pelo menos, dos direitos de certo tipo”.
Como é sublinhado no Acórdão do STJ, de 21.09.93, CJ, Tomo 3, a figura do abuso de direito, “é uma cláusula geral, uma válvula de segurança, uma janela por onde podem circular lufadas de ar fresco, para obtemperar à injustiça gravemente chocante e reprovável para o sentimento jurídico prevalente na comunidade social…; existirá abuso de direito quando, admitido um certo direito como válido em tese geral, aparece, todavia, no caso concreto, exercitado em termos clamorosamente ofensivos da justiça, ainda que ajustados ao conteúdo formal do direito; dito de outro modo, o abuso de direito pressupõe a existência e a titularidade do poder formal que constitui a verdadeira substância do direito subjectivo, mas este poder formal é exercido em aberta contradição, seja com o fim (económico e social) a que esse poder se encontra adstrito, seja com o condicionalismo ético jurídico (boa fé e bons costumes) que, em cada época histórica, envolve o seu reconhecimento”.
O princípio do abuso do direito constitui, pois, um dos expedientes técnicos ditados pela consciência jurídica para obtemperar, em algumas dessas situações particularmente clamorosas, aos efeitos da rígida estrutura das normas legais, e reconduz-se à prática de um acto ilegítimo desde que se ultrapassem os limites que ao direito subjectivo são impostos e descritos no artigo 334º do Cód. Civil.
Tal instituto relaciona-se com situações em que a invocação ou o exercício de um direito que, na normalidade das situações seria justo, na concreta situação da relação jurídica se revela iníquo e fere o sentido de justiça.
Como se afirma no acórdão do STJ de 09.09.2015, disponível in www.dgsi.pt, que passaremos a citar, neste dispositivo consagra-se um princípio fundamental da ordem jurídica, qual seja o de que o exercício dos direitos tem limites, pelo que a titularidade de um direito não confere um complexo de poderes absolutos inerente ao seu exercício.
Por um lado, o exercício dos direitos está limitado pela boa fé e pelos bons costumes, e, por outro lado, pelas finalidades de natureza económica e social subjacentes à conformação desse direito.
Deste modo, «o exercício do direito não deve exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, por a todos se impor uma conduta de acordo com os padrões da diligência, da honestidade e da lealdade exigíveis no comércio jurídico, pelo que «os sujeitos de determinada relação jurídica devem agir como pessoas de bem, com correção e probidade, de modo a contribuírem, de acordo com o critério normativo do comportamento, para a realização dos interesses legítimos que se pretendam atingir com a mesma relação jurídica» (cf. Ac. do STJ, de 15.12.2011, Pº 2/08.9TTLMG.P1.S1).
Assim, «serão excedidos limites impostos pela boa fé, designadamente, quando alguém pretenda fazer valer um direito em contradição com a sua conduta anterior, quando tal conduta objetivamente interpretada, de harmonia com a lei, justificava a convicção de que se não faria valer o mesmo direito», e «outro tanto se poderá dizer dos limites impostos pelos bons costumes, ou seja, pelo conjunto de regras éticas de que costumam usar as pessoas sérias, honestas e de boa conduta no meio social onde se mostram integradas».
Pretende-se ainda com ele assegurar expectativas e direccionar condutas (uma das funções primárias do Direito): assegurar, por um lado, a confiança fundada nas condutas comunicativas das «pessoas responsáveis», assente na própria credibilidade que estas condutas reivindicam; e, por outro, dirigir e coordenar dinamicamente a interacção social e criar instrumentos aptos a dirigir e coordenar essa interacção, por forma a alterar as possibilidades de certas condutas no futuro. Ambas as funções relacionam-se com aquela «paz jurídica» que, ao lado da «justiça» é referida como uma das expressões da própria «ideia de direito» (Baptista Machado, Obra Dispersa, Volume I, Scientia Jurídica, Braga, 1991, pág. 346).
Na tipologia do abuso de direito sobressai o venire contra factum proprium, que equivale a dar o dito por não dito e radica numa conduta contraditória da mesma pessoa, ao pressupor duas atitudes antagónicas, sendo a primeira (factum proprium) contrariada pela segunda atitude, com manifesta violação dos deveres de lealdade e dos limites impostos pelo princípio da boa fé.
Ensina o Prof. Baptista Machado (in ob cit, pág. 415 e ss) o ponto de partida do venire é “uma anterior conduta de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira”, podendo “tratar-se de uma mera conduta de facto ou de uma declaração jurídico negocial que, por qualquer razão, seja ineficaz e, como tal, não vincule no plano do negócio jurídico”.
Todavia, para que o venire se verifique não basta a existência de condutas contraditórias. É sempre necessário que a conduta anterior tenha criado na contraparte uma situação de confiança, que essa situação de confiança seja justificada e que com base nessa situação de confiança a contraparte tenha tomado disposições ou organizado planos de vida de que lhe surgirão danos irreversíveis, isto é, que tenha investido nessa confiança.
Ou seja, tem de existir uma situação de confiança, justificada pela conduta da outra parte e geradora de um investimento, e surgir uma actividade dessa parte, a destruir a relação negocial, ao arrepio da lealdade e da boa fé negocial, esperadas face à conduta regressa.
No caso dos autos, dúvidas não nos restam de que se verifica uma actuação em abuso do direito por banda dos autores/apelantes, pois que quando enviam a primeira carta destinada a informar os réus do agendamento, por parte dos autores, da escritura com vista à concretização do negócio prometido, já há cerca de um ano tinham os autores comunicado ao mediador imobiliário com intervenção no negócio, a sua intenção de não concretizarem o mesmo, por ausência de condições financeiras (factos 70 a 72), informação que este último transmitiu aos réus e de que os autores eram conhecedores (factos 75 e 76). Para além disso, já os autores tinham celebrado um outro contrato promessa para compra de um outro imóvel (de que vieram a desvincular-se) e já haviam adquirido um outro imóvel, sendo que apenas após essa comunicação dos autores, os réus procederam à venda do seu imóvel.
Donde resulta evidente que a conduta dos autores, sobre quem contratualmente recaia a obrigação de proceder ao agendamento da escritura pública para concretização do negócio prometido, no prazo de 60 dias após o dia ../../2019, ao comunicarem esse agendamento aos réus unicamente em Março de 2021 e após terem, expressa e implicitamente, assumido a sua intenção em não avançar com a conclusão desse mesmo negócio prometido, é reveladora de uma ostensiva má-fé.
De facto, como bem se afirma na decisão apelada, apresenta-se como profundamente intolerável, socialmente inaceitável e frontalmente contrário à boa-fé contratual a postura assumida por um contraente que, perante a impossibilidade de cumprir aquilo a que se propôs e comunicar essa impossibilidade ao intermediário no negócio celebrado, venha, aproximadamente um ano depois, exigir o cumprimento do contrato que havia assumido ser incapaz de cumprir. Apenas uma postura de total desrespeito pela contraparte contratual e de alheamento relativamente às premissas-base da lealdade negocial, pode assumir como legítimo exigir aos réus, a quem os autores pediram para transmitir a sua impossibilidade em concretizarem o negócio prometido, o cumprimento desse mesmo contrato. As circunstâncias do caso concreto são, assim manifestação evidente que, com a sua conduta, os autores violam clamorosamente, o sentimento jurídico dominante e o princípio da boa-fé negocial, revelando-se ostensivamente abusivo e, como tal, ilegítimo, o pedido de indemnização/reembolso formulado, quer a título principal, quer a título subsidiário.
Finalmente, entendem os apelantes que não deveriam ter sido condenados como litigantes de má-fé.
Nos termos do disposto pelo artº 542º nº 1 do CPC, deve ser condenado como litigante de má-fé, quem, nomeadamente, deduzir pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não podia ignorar (artº 542º nº2 al. a) do CPC); quem tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa (artº 542 nº 2 al. b) do CPC).
Há que averiguar se no caso dos autos os autores ultrapassaram os limites toleráveis de exercitação dos meios legais de reacção ao seu alcance, em termos de podermos considerar a sua litigância como uma afronta dos princípios da boa-fé e da lisura processuais.
Da factualidade que se apurou, e da fundamentação da sentença resulta que quando os autores remeteram as cartas referidas em 9, 11 e 17 dos factos provados, formularam o pedido de notificação judicial avulsa referido em 20 e intentaram a presente acção, o autor já tinha feito em ../../2020 as comunicações referida nos pontos 70 a 73 dos factos provados à testemunha EE; os autores já tinham celebrado um outro contrato promessa referente a um outro imóvel; e já haviam adquirido em Fevereiro de 2021 um outro imóvel.
Ou seja, quando os autores/apelantes resolvem iniciar as interpelações dos réus para o cumprimento do contrato promessa, em Março de 2021, já sabiam que a escritura respectiva se não iria realizar, pois que resulta manifesto do teor das mensagens trocadas entre o autor/apelante e a testemunha EE, que os autores desistiram da celebração do contrato prometido.
Aliás, nas mensagens trocadas com a testemunha EE, ainda no ano de 2020, o autor mostrou-se preocupado e muito desagradado com a perspectiva de não lhes ser devolvida a quantia entregue a título de sinal, chegando a culpabilizar quer o banco, quer a referida testemunha pela situação. Tal preocupação e desagrado, são incompatíveis com qualquer certeza na manutenção do negócio.
Por outro lado, como se disse já, não faz também qualquer sentido que, encontrando-se os autores/apelantes em condições financeiras para concretizar o negócio prometido em Janeiro de 2021 (segundo a versão da autora), tenham unicamente optado por agendar a realização da competente escritura e procedido à sua comunicação aos réus em ../../2021, mais a mais quando em Fevereiro de 2021 adquiriram um outro imóvel.
Ou seja, os autores/apelantes, podendo em Janeiro de 2021 celebrar a escritura referente ao cpcv em discussão nestes autos, em vez de o fazerem, adquirem um outro imóvel em Fevereiro de 2021 e apenas em Março do mesmo ano, já depois de adquirirem o referido imóvel (que não o objecto do cpcv destes autos) é que iniciam as comunicações aos réus com vista ao cumprimento do contrato definitivo.
Tal comportamento dos autores/apelantes demonstra que os mesmos tinham perfeita consciência de que o contrato promessa celebrado com os réus não se iria cumprir. Caso contrário, nunca iriam proceder à aquisição de um outro imóvel, antes do cumprimento do contrato promessa aqui discutido, cujo prazo para cumprimento estava já largamente excedido.
Tal consciência de que o contrato promessa celebrado com os réus não se iria celebrar resulta também do facto, afirmado pela autora nas suas declarações, de que após ../../2020, os autores celebraram um novo contrato promessa de compra e venda para outro imóvel, relativamente ao qual se vieram, posteriormente, a desvincular.
Assim, a celebração, por parte dos autores, de um segundo contrato-promessa após ../../2020 e a aquisição de um outro imóvel antes mesmo da concretização do negócio prometido apenas se coadunam com a assunção, por parte dos autores, da não subsistência do negócio celebrado com os réus.
Mas, será tal actuação dos autores de tal modo relevante que seja censurável a ponto de serem condenados como litigantes de má-fé?
Pensamos que sim.
Para se imputar a uma pessoa a qualidade de litigante de má-fé, imperioso se torna que se evidencie, com suficiente nitidez, que a mesma tem um comportamento processualmente reprovável, isto é, que com dolo ou negligência grave, deduza pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devesse ignorar ou que altere a verdade dos factos ou omita factos relevantes ou, ainda, que tenha praticado omissão grave do dever de cooperação, de acordo com o artº 542º nº2 do CPC.
Com efeito, o dever de litigar de boa-fé, isto é, com respeito pela verdade, mostra-se como um corolário do princípio do dever de probidade e de cooperação, fixados nos artºs 7º e 8º do Código de Processo Civil para além dos deveres que lhe são inerentes, imposto sempre às respectivas partes.
Se a parte, com propósito malicioso, ou seja, com má-fé material, pretender convencer o tribunal de um facto ou de uma pretensão que sabe ser ilegítima, distorcendo a realidade por si conhecida, ou se, voluntariamente, fizer do processo um uso reprovável ou deduzir oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar - má-fé instrumental -, deve ser condenada como litigante de má-fé.
Mas tem-se entendido que tal sanção apenas pode e deve ser aplicada aos casos em que se demonstre, pela conduta da parte, que ela quis, conscientemente, litigar de modo desconforme ao respeito devido não só ao tribunal, cujo fim último é a busca em descobrir a verdade e cumprir a justiça, como também ao seu antagonista no processo.
E esta actuação da parte, conforme se vinha entendendo na doutrina e Jurisprudência, exige que haja dolo ou negligência grave do actuante (Cfr. Manuel de Andrade, Noções Elementares de Processo Civil, pág. 343 e Alberto dos Reis, Código Proc. Civil Anotado, II, pág. 259).
Como se afirma no acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 28/5/2019, disponível in www.dgsi.pt: “Vem hoje constituindo entendimento prevalecente na nossa jurisprudência, que a garantia de um amplo direito de acesso aos tribunais e do exercício do contraditório, próprios do Estado de Direito em que vivemos, são incompatíveis com interpretações apertadas ou muito rígidas do artº. 542º do nCPC, havendo sempre que ter presente as características e a natureza de cada caso concreto, e daí que se recomende uma certa prudência e razoabilidade, na formulação do juízo sobre essa má fé. Donde que, como constitui hoje entendimento claramente prevalecente na nossa jurisprudência, a condenação por litigância de má fé só deverá ocorrer quando se demonstre, de forma manifesta e inequívoca, que a parte agiu dolosamente ou com negligência grave, com e/ou no processo entrado em tribunal. (No sentido do que se deixou exposto, vide, entre, outros, Acs. do STJ de 21.04.2018; de 26.01.2017; de 02.06.2016; de 21.04.2016; de 11.09.2012; Ac. da RC de 16.12.2015 e Ac. da RE de 26.02.2014, todos publicados in www.dgsi.pt)”.
Assim, não podemos confundir litigância de má-fé com lide meramente temerária ou ousada, com pretensão de dedução ou oposição cujo decaimento sobreveio por mera fragilidade da sua prova e de não ter logrado convencer da realidade por si trazida a julgamento, na eventual dificuldade de apurar os factos e de os interpretar, ou com discordância na interpretação e aplicação da lei aos factos, na diversidade de versões sobre certos e determinados factos ou até na defesa convicta e séria de uma posição, sem contudo a lograr convencer (Vide Ac. TRP de 09.03.2006 disponível em www.dgsi.pt).
A má fé processual não opera no domínio da interpretação e aplicação das regras do direito, mas tão só no domínio dos factos. A sustentação de posições jurídicas, mesmo que desconformes com a correta interpretação da lei, não basta à conclusão da litigância de má fé de quem as propugna.
Acresce, também, que, a conclusão no sentido da litigância de má fé não se pode extrair, mecanicamente, da simples alegação de factos pessoais que não se provaram ou da negação de factos pessoais que vieram a provar-se. Na “base da má-fé está este requisito essencial, a consciência de não ter razão. Não basta pois o erro grosseiro ou a culpa grave; é necessário que as circunstâncias induzam o tribunal a concluir que o litigante deduziu pretensão ou oposição infundada" (José Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, II, Coimbra Editora, 1982, pag. 263).
No caso dos autos cremos seguramente que os autores litigaram com má-fé.
Com efeito, sabedores de que haviam desistido do contrato promessa que haviam celebrado com os réus, sabedores de que não lhes iria ser restituído o valor entregue a título de sinal e tendo já adquirido um outro imóvel (donde, não estarem eles próprios em condições de cumprir), não se inibiram de vir propor a presente acção, pretendendo obter dos réus valores que não podiam ignorar não lhes serem exigíveis.
De forma manifesta e inequívoca, os autores agiram pelo menos com negligência grave neste processo.
Assim, tal como o Tribunal a quo, entendemos que os autores litigaram com má-fé.
Improcede, pois, na totalidade, a apelação.
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Sumário (ao abrigo do disposto no art. 663º, n.º 7 do CPC):I. A interpelação admonitória torna-se desnecessária quando a parte adoptou uma atitude da qual resulta, expressa ou tacitamente, a intenção de não cumprir o contrato-promessa.
II.. Para além da recusa categórica, também a prática de actos materiais ou jurídicos podem ser reveladores inequívocos do desejo de repudiar o compromisso assumido.
III. A celebração de um outro contrato promessa, a compra de um outro imóvel e a comunicação aos réus de que desistiam do negócio e do contrato, constituem declarações expressas e actuações implícitas de resolução do contrato por parte dos autores, que sempre dispensariam os réus de qualquer interpelação admonitória.
IV. Apresenta-se como profundamente intolerável, socialmente inaceitável e contrário à boa-fé contratual a postura assumida por um contraente que, perante a impossibilidade de cumprir aquilo a que se propôs e comunicar essa impossibilidade ao intermediário no negócio celebrado, venha, aproximadamente um ano depois, exigir o cumprimento do contrato que havia assumido ser incapaz de cumprir.
V. Devem ser condenados como litigantes de má-fé os autores que, sabedores de que haviam desistido do contrato promessa que haviam celebrado com os réus, sabedores de que não lhes iria ser restituído o valor entregue a título de sinal e tendo já adquirido um outro imóvel (donde, não estarem eles próprios em condições de cumprir), não se inibiram de vir propor acção, pretendendo obter dos réus valores (sinal e indemnização) que não podiam ignorar não lhes serem exigíveis.
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V. Decisão.Perante o exposto, acordam as Juízes desta 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães, em julgar totalmente improcedente a apelação interposta, confirmando, totalmente, a sentença apelada
Custas do recurso pelos apelantes.
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Guimarães, 18 de Abril de 2024
Guimarães, 18 de Abril de 2024
Assinado electronicamente por:
Fernanda Proença Fernandes
Anizabel Sousa Pereira
Maria Amália Santos
(O presente acórdão não segue na sua redacção as regras do novo acordo ortográfico, com excepção das “citações/transcrições” efectuadas que o sigam)