Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 477/17.5T8BGC.G1 |  |
ALTERAÇÃO DAS CIRCUNSTÂNCIAS
MORA
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
DEPÓSITO DO PREÇO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
1 – Para que a crise económica possa constituir uma situação excecional no sentido de ser qualificada como alteração das circunstâncias para relevar para efeitos de alteração do contrato é necessário que essa crise fosse de todo imprevisível para as partes contratantes e que quem invoca tal alteração prove que a sua concreta atividade económica foi afetada pela crise económica geral.
2 – Quem está em mora no momento da alteração das circunstâncias em que as partes tinham fundado a decisão de contratar, não tem, por força do disposto no art. 438º do C. Civil, direito à resolução ou modificação do contrato com base nesse fundamento.
3 - O prazo fixado pelo Tribunal para depósito do preço em ação de execução específica de um contrato promessa de compra e vende de imóvel é um prazo substantivo que, a não ser cumprido, dá lugar ao incumprimento definitivo da obrigação, caso a promitente compradora já se encontre em situação de mora.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
Relatório:
X – Comércio Internacional, Lda. veio instaurar, sob s forma de processo comum, a presente ação declarativa contra Y – Sociedade de Compra, Venda, Exploração e Administração de Imóveis Urbanos e Rurais, Lda., deduzindo o pedido de que se decrete a resolução do contrato promessa identificado na petição e se condene a Ré a pagar-lhe a quantia de 105.000,00€ acrescida de 11.135,46€ e da compensação do valor da desvalorização que venha a ocorrer da quantia paga até integral pagamento; subsidiariamente, pediu que se decrete a redução do contrato, alterando-se o preço para o valor comercial atual dos prédios que é de 96.250,00€, e condenando-se as partes a cumprir o contrato nesses precisos termos.
Para o efeito, alegou factos tendentes a demonstrar que, desde a data da celebração do contrato-promessa se verificou uma alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar.
A Ré apresentou contestação e, por impugnação, negou parcialmente os factos articulados pela Autora e, em reconvenção, alegou factos tendentes a demonstrar que a Autora não cumpriu definitivamente o contrato-promessa e pediu que seja declarado o incumprimento definitivo do contrato promessa por parte da Autora e a condenação desta na perda do sinal e do reforço do sinal entregue e na restituição imediata da posse mediante a entrega dos imóveis à Ré.
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Foi proferida sentença que julgou a ação e a reconvenção improcedentes.Inconformada veio a Ré recorrer, formulando as seguintes Conclusões:
1° Autora originária e Ré prometeram, reciprocamente, comprar e vender os prédios dos autos, em 10 de Abril de 2006.
2° A celebração do contrato prometido tinha prazo certo e máximo (o dia 10 de Julho de 2006) ficando o cargo da compradora a escolha do local, dia e hora.
3° A compradora não cumpriu.
4° A vendedora comunicou, por via judicial (notificação avulsa) e por carta que considerava o contrato definitivamente incumprido com perda de interesse na manutenção do contrato.
5° A compradora acabou por agendar local, data e hora, quatro meses depois do prazo contratualmente fixado e após as notificações referidas no número anterior.
6° A vendedora, em virtude da comunicação anterior (incumprimento do contrato pela compradora e perda do interesse definitivo da vendedora) não compareceu.
7° A compradora intentou ação nos termos do artigo 830° do Código Civil, tendo o Tribunal deferido o pedido, com fixação do prazo (15 dias após o trânsito em julgado) para cumprimento.
8° A compradora não cumpriu, nem dentro do prazo fixado pelo Tribunal, nem daquele que requereu como prorrogação, nem posteriormente.
9° A Autora, desde 10/04/2006, durante 12 anos, tem vindo a usar, usufruir e explorar, como bem entende, os três prédios da promitente vendedora (Ré e ora recorrente), sem qualquer pagamento de rendas ou despesas; tendo a proprietária continuado a pagar as despesas e impostos referentes aos citados prédios.
10° Veio, nesta ação, a promitente compradora pedir a resolução do contrato com devolução do sinal e pagamentos adicionais ou redução do preço de 275.000,00 e para 96.250,00€.
Meritíssimo Juiz "a quo" indeferiu aqueles pedidos da Autora/compradora.
12° Nesta ação, a Ré pediu, em reconvenção, que o Tribunal declare o incumprimento definitivo do contrato pela Autora/promitente compradora e a perda do sinal, com entrega imediata dos prédios à Ré.
13° O Meritíssimo Juiz "a quo" indeferiu estes pedidos da Ré, ora Recorrente, e é sobre esta parte da sentença que vem interposto o presente recurso.
14° Pelas razões e fundamentos acima expostos mostra-se violado, por erro de interpretação e aplicação, o disposto, designadamente, nos artigos 406º, 442º nº 2, 804°, 805° e 808° do Código Civil.
15° E, também, porque o fundamento invocado para a decisão se mostram em desacordo com esta, como acima se referiu, foi violado o disposto no art. 615º nº1 alínea c) do Código de Processo Civil.
Termos em que:
Deverá revogar-se a sentença da 1 a instância, na medida em que absolveu os pedidos reconvencionais, substituindo-a por outra que declare o incumprimento definitivo por porte do Autora e promitente compradora, com as legais consequências: perda das quantias entregues a título de sinal e entrega imediato à Ré dos imóveis que se encontram "detidos" pelo Autora.
Assim, se fazendo o costumado Justiça.
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A Autora interpôs recurso subordinado, concluindo da seguinte forma:EM CONCLUSÃO
1 - Um dos pressupostos e fundamento da presente ação é a desvalorização dos prédios objeto do contrato promessa ajuizado;
2 - A prova positiva desse facto resulta, por um lado, dos elementos estatísticos da base Pordata;
3 - E também da prova testemunhal produzida em audiência, desde logo os depoimentos das testemunhas V. S. e H. C.
4 - Mas sobretudo o depoimento da testemunha da ré A. V. que, repetidamente atribui aos prédios o valor de cerca de um terço do preço contratado.
5 - Deve pois julgar-se provada a matéria relativa ao valor dos prédios que será próximo daquele que a recorrente lhes atribuiu na petição;
6 - Deve também alterar-se a decisão em sede de matéria de facto, considerando-se provados os factos alegados nos artigos 45º e 46º da petição.
7 - E consequentemente julgar-se a ação procedente por provada e decretar-se a resolução do contrato com todas as consequências legais daí decorrentes, ou em alternativa
8 - Decretar-se a redução do contrato ao valor provado dos prédios - 98.000€.
Assim decidindo farão V. EX.as, Senhores Desembargadores a sempre esperada JUSTiÇA!
Quer a Autora, quer a Ré, apresentaram contra-alegações, respondendo ao recurso da parte contrária, pronunciando-se no sentido da respetiva improcedência.
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Questões a decidir:*
- Verificar se a prova produzida permite extrair as conclusões de facto expressas na sentença;
- Verificar se o direito foi bem aplicado aos factos provados, designadamente, se houve alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar e se existe incumprimento definitivo do contrato por parte da A..
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Nada obstando ao conhecimento do objeto do recurso, cumpre apreciar e decidir.*
A matéria considerada provada na 1ª instância é a seguinte:
1.º - Com data de 10 de Abril de 2006, M. P., Lda, como segunda outorgante, e a Ré, como primeira outorgante, ajustaram entre si um documento escrito que denominaram “Contrato Promessa de Compra e Venda”, que subordinaram às seguintes cláusulas:
“1 – A primeira outorgante é dona e legítima proprietária dos seguintes imóveis:
A - Prédio Rústico denominado CHÃOS, com a área de quatro mil oitocentos e noventa e seis metros quadrados, sito na freguesia de (...), concelho de Mirandela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mirandela sob o n.º (...) e inscrito na matriz predial da dita freguesia sob o artigo (...).°;
B - Prédio misto sito na freguesia de (...), concelho de Mirandela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mirandela sob o n.º (...) e inscrito na matriz predial da dita freguesia sob o artigo (...).º urbano e (...).° rústico;
C - Prédio Rústico denominado CHÃOS, com a área de vinte e nove mil cento e sessenta metros quadrados, sito na freguesia de (...), concelho de Mirandela, descrito na Conservatória do Registo Predial de Mirandela sob o n.º (...) e inscrito na matriz predial da dita freguesia sob o artigo (...).°;
2 – Pelo presente promete vender à segunda outorgante, ou a quem esta indique até à data da outorga da escritura notarial de compra e venda, os seus acima identificados prédios, livres de quaisquer ónus ou encargos;
3 – A venda aqui prometida será efetuada pelo preço global de 275 000, 00 € (duzentos e setenta e cinco mil euros) correspondendo deste 60 000, 00 € ao prédio acima identificado pela letra A, 60 000, 00 € pela parte rústica e 86 250, 00 € pela parte urbana do prédio acima identificado pela letra B e 68 750, 00 € pelo prédio acima identificado pela letra C.
4 – A título de sinal e princípio de pagamento a segunda entrega à primeira, nesta data, a quantia de 55 000, 00 € (cinquenta e cinco mil euros) que ela, primeira outorgante declara ter recebido, dando a competente quitação;
5 – O remanescente do preço em dívida será pago no momento da outorga da escritura notarial de venda pelo presente prometida;
6 – Essa escritura será outorgada no prazo de noventa dias contados do presente, em dia, hora e cartório notarial a designar pela segunda outorgante que deles dará conhecimento à primeira, com a antecedência de dez dias, e para o local da residência do gerente dela primeira outorgante, acima identificado;
7 – A primeira outorgante obriga-se a facultar à segunda, antes do termo do prazo acordado para a outorga da escritura notarial, todos os documentos necessários para esta, designadamente ata da deliberação da sua Assembleia Geral, certidão da Conservatória do Registo Comercial, certidões dos artigos matriciais e a licença de utilização do prédio urbano acima identificado;
8 – A primeira outorgante confere, nesta data, à segunda a posse efetiva dos prédios objeto do presente contrato promessa, e acima identificados;
9 – Não obstante o pagamento do sinal acima referido, os outorgantes acordam em atribuir ao presente contrato promessa eficácia para a execução específica, nos termos do previsto no artigo 830.º do Código Civil.”
2.º - Em Janeiro de 2007, a promitente compradora intentou no Tribunal Judicial de Mirandela, a ação judicial que correu termos pelo 1º Juízo sob o processo n.º 1180/06.7TBMDL, pedindo fosse proferida sentença que produzisse os efeitos de declaração de vontade de venda por parte da promitente vendedora, que substituísse e suprisse a declaração de venda omitida, de modo a tornar-se perfeita a transmissão do direito de propriedade sobre os imóveis aqui identificados.
3.º - No decurso desta ação judicial, em 2 de Fevereiro de 2010, a promitente compradora cedeu a sua posição contratual no referido contrato promessa à Autora.
4.º - A qual foi habilitada a intervir nessa ação em sua substituição, por despacho de 27 de Abril de 2011.
5.º - A habilitada havia em Março de 2010 pago à aqui Ré, a quantia de € 50 000, 00, a título de reforço de sinal.
6.º - E, por sentença de 19 de Setembro de 2011, considerando-se válido e em vigor o contrato promessa, foi decidido produzir a declaração de venda da aqui Ré a favor da Autora, já habilitada, relativa aos bens imóveis mencionados em 1.º, sob condição da Autora depositar o remanescente do preço que faltava pagar, no prazo de quinze dias, após o trânsito em julgado da sentença.
7.º - O depósito desse preço não foi efetuado.
8.º - A Autora detém os prédios.
9.º - A Autora dedica-se ao comércio de vinhos e bebidas para Angola.
10.º - A promitente adquirente originária tem como objeto a compra, venda e arrendamento de imóveis.
11.º - O artigo (...).º urbano acima referido tem a seguinte descrição: “Casa composta de rés-do-chão com 4 divisões e 1.º andar com 6 divisões com os seguintes mecanismos: 1 – tegão; 1 – esgotador; 1 - prensa hidráulica; 1 - destilador de bagaço; 4 - cubos de fermentação. Tem 1 anexo destinado a descarregamento e esmagamento de uvas.”
12.º - As restantes parcelas de terreno estão descritas na matriz como “terra para centeio”.
13.º - No Verão de 2007, o excesso de crédito imobiliário concedido nos Estados Unidos da América e que ficou conhecido como "crise do sub-prime", desencadeou uma crise financeira internacional que se transmitiu ao plano económico e se agravou nos anos de 2008, 2009 e 2010, criando uma situação de recessão generalizada nas economias, a qual, se faz sentir em Portugal, nomeadamente, através do aumento do desemprego, aumento do número de famílias a recorrer a ajuda social, diminuição do consumo e encerramento de empresas, diminuição do PIB e aumento da dívida externa.
14.º - O abaixamento do preço do petróleo afetou o comércio mantido com Angola.
15.º - A diminuição do valor de venda de petróleo ao estrangeiro determinou a escassez de divisas para pagamento.
16.º - As relações comerciais com Angola viram-se dificultadas com a redução de compras ao estrangeiro.
17.º - Na parcela de compra que se manteve, a dificuldade de enviar dinheiros para o estrangeiro.
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Da análise do recurso de impugnação da matéria de facto:*
Quanto à impugnação da decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente especificar, obrigatoriamente e sob pena de rejeição, o seguinte (v. artigo 640º n.º 1 do CPC):
“a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas”.
Analisadas as conclusões formuladas pela Recorrente, verifica-se que cumpre o formalismo imposto pelo art. 640º do C. P. Civil, pelo que se vai conhecer de seguida do recurso de impugnação da matéria de facto.
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Cabe então agora verificar se a prova produzida foi bem analisada pelo julgador na 1ª instância.Resulta do disposto no art. 662.º, n.º 1, do Código de Processo Civil que a Relação deve alterar a decisão proferida sobre a matéria de facto, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou um documento superveniente impuserem decisão diversa.
Conforme explica Abrantes Geraldes(1), a Relação deve assumir-se como verdadeiro tribunal de instância e, por isso, desde que, dentro dos seus poderes de livre apreciação dos meios de prova, encontre motivo para tal, deve introduzir as modificações na matéria provada e não provada.
Acrescentando que, em face da redação do art. 662º do C. P. Civil, fica claro que a Relação tem autonomia decisória, competindo-lhe a sua própria convicção, mediante reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou daqueles que se mostrem acessíveis, apenas cedendo nos fatores da imediação e oralidade.
A Recorrente pretende sejam aditados aos facos não provados, os seguintes pontos, alegados na petição inicial:
Art. 45º:
Por outro lado, com a redução do volume de crédito que os bancos e instituições financeiras podiam - ou queriam - financiar não foi possível à A. obter financiamento para liquidar o remanescente do preço em dívida.
Art. 46°
Desde logo porquanto, quando era oferecida a propriedade a adquirir como garantia hipotecária do empréstimo, toda a instituição bancária consultada, manifestava que o valor da propriedade não cobria nem de longe o valor pedido.
Art. 64°
Mercê da pluralidade dos fatores expostos, o valor dos bens imóveis prometidos vender se depreciou para cerca de um terço.
Art. 69°
Aqueles prédios não têm hoje - e já não tinham à data da prolação da sentença proferida na ação 1180/06. 7TBMDL - valor de mercado que se assemelhe sequer ao já recebido pela Ré.
Relativamente à impossibilidade/dificuldade de financiamento, alegada nos art. 45º e 46º da p.i., apenas se pronunciou a testemunha V. S., que foi funcionária da A. de 2004/05 a 2011, tendo regressado à empresa em 2012/2013 até 2014/2015. Esta testemunha referiu ter ouvido um dos sócios da empresa dizer que fez diligências junto de Bancos, para obter financiamento para conseguir pagar o remanescente do preço dos prédios identificados nesta ação, mas que não conseguiu por causa da avaliação.
Ora, o que a testemunha disse sobre a matéria em causa resultou, pois, de que ouviu dizer a outra pessoa. Assim, sem que a mesma tenha presenciado qualquer das eventuais diligências junto de Instituições Financeiras e sem que se conheça concretamente os contornos de tais diligências e das respostas que mereceram dessas Instituições, não se pode considerar provada tal matéria.
Os pontos 64º e 69º da p.i. referem-se à alegada depreciação do valor dos imóveis objeto do contrato promessa identificado nos autos.
As testemunhas V. S. e H. C. (técnico de vendas e amigo de um dos sócios da A.), referiram genericamente, que o preço dos imóveis baixou. Nada disseram sobre o valor destes terrenos em concreto. Aliás, a testemunha V. S., quando lhe foi perguntado o valor destes terrenos, que disse conhecer de passagem, referiu não saber não ser avaliadora.
A testemunha L. A. (indicada pela Ré), perito avaliador de imóveis, referiu ter procedido à avaliação dos prédios em questão, a pedido da Ré. Subscreveu o relatório junto aos autos a fls. 102 a 112, que fixa o valor total dos prédios em 866,244,80€. Explicou quais os critérios que o levaram ao valor que consignou no mencionado relatório.
A testemunha A. V. (indicada pela Ré), referiu ser mediador imobiliário, há cerca de 18 anos, na área de Mirandela. Disse conhecer os terrenos, entendendo que os mesmos terão um valor de 98.000,00€ mais o valor das construções, num valor total de cerca de 350.000,00€. Fez uma certa confusão com as áreas dos terrenos. Disse não ter visitado a edificação por dentro mas ter verificado que existiam na mesma diversos equipamentos relacionados com o fabrico do vinho.
Referiu ter efetuado uma “avaliação por alto”.
A prova da depreciação do valor dos imóveis cabia à Autora, já que se trata de um facto constitutivo do seu direito (v. art. 342º, nº 1 do C. Civil). As testemunhas da Autora, em face do que acima se referiu acerca do conteúdo dos respetivos depoimentos, não trouxeram qualquer contributo ao esclarecimento desta matéria, pois não tinham conhecimentos que lhes permitissem fazer uma avaliação dos prédios.
A testemunha A. V. mostrou-se um pouco confusa relativamente às áreas dos prédios e, por outro lado, não fez uma avaliação cuidada dos mesmos, tal como a mesma expressamente referiu, pelo que, não pode o tribunal considerar provada uma eventual depreciação do valor dos prédios com base neste depoimento.
Acresce que se encontra junto aos autos um relatório que detalhadamente explica os critérios que determinaram a avaliação dos prédios no valor constante do mesmo e acima referido, pelo que, ainda que as testemunhas indicadas pela A. tivessem trazido algum contributo no sentido pretendido pela A., o relatório e depoimento desta testemunha, pelos conhecimentos técnicos que possuiu e pela segurança com que prestou o seu depoimento, tornariam aqueles duvidosos, para efeitos do disposto no art. 346º do C. Civil.
Improcede, pois totalmente a pretensão da Recorrente no sentido da alteração da matéria de facto fixada na 1ª instância.
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Do Direito: *
A Recorrente/Autora invoca a alteração das circunstâncias que determinaram a sua vontade de contratar, decorrentes de alterações profundas do mercado, resultantes da crise económica que assolou o país e o mundo, para obter a resolução do contrato promessa celebrado com a Ré.
Em termos gerais, a lei permite, no art. 437.º do C. Civil, que o devedor deixe de cumprir as obrigações contratadas no momento da conclusão do contrato, perante a ocorrência de circunstâncias fácticas supervenientes e imprevisíveis, que não lhe sejam imputáveis.
Para que haja alteração relevante das circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar é preciso que essas circunstâncias se tenham alterado de forma anormal e que a exigência da obrigação à parte lesada afete gravemente os princípios da boa-fé, não estando coberta pelos riscos do negócio (2).
Assim, os fatores relevantes para efeitos de resolução ou alteração do contrato com base em alteração das circunstâncias têm de afetar de forma anómala e imprevista o circunstancialismo em que as partes assentaram a decisão de contratar de forma a tornar intolerável a manutenção do contrato tal como foi inicialmente querido entre os contraentes.
Luís Carvalho Fernandes (3) refere uma ideia de cooperação como princípio ínsito no próprio conceito de obrigação, explicando que cada contrato, cada negócio jurídico, visa realizar certo modo de cooperação entre determinados indivíduos, que ele vincula, que justifica que o negócio deixe de produzir os seus efeitos típicos, se factos supervenientes vierem tornar impossível a realização desse mínimo de cooperação que nele se devia definir.
Concluindo-se pela verificação, em concreto, de uma situação de alteração das circunstâncias, a parte lesada poderá, nos termos resultantes do art. 437.º, n.º 1, do C. Civil, dissolver o contrato ou modificá-lo segundo juízos de equidade, consoante os efeitos da alteração das circunstâncias na economia do contrato. O objetivo final será sempre o da reposição dos equilíbrios iniciais do contrato.
Analisemos então o caso em apreço.
O contrato promessa junto aos autos foi celebrado em 10/4/2006 entre M. P. e a Ré. Em 2/2/2010, quando decorria a ação para execução específica do contrato, a ora primitiva promitente compradora, cedeu a sua posição contratual à ora Autora. Em Março de 2010 a ora Autora pagou à Ré 50.000,00€ a título de reforço de sinal.
Quando a Autora assumiu no contrato a posição de promitente compradora e quando entregou à Ré os mencionados 50.000,00€ para reforço de sinal, a crise financeira já se fazia sentir em Portugal (4).
Assim, embora a crise económica possa constituir uma situação excecional no sentido de ser qualificada como alteração das circunstâncias (5), para relevar para efeitos de alteração do contrato nos termos pretendidos pela Autora/Recorrente era necessário que essa crise fosse de todo imprevisível para as partes contratantes. Ora, a Autora fundou a sua decisão de contratar com conhecimento do quadro de recessão em que se encontrava a economia mundial e que afetava o nosso país e que tinha tendência para piorar, crise essa que provocou grandes dificuldades no financiamento externo à economia portuguesa com repercussões que se fizeram sentir na concessão de crédito bancário, o que por sua vez implicou uma diminuição acentuada na aquisição de imóveis.
A situação económica em que ocorreu o incumprimento já se manifestava pois, na altura em que a ora Recorrente assumiu a posição de promitente compradora e foi habilitada para com ele prosseguir, no lugar da Autora, a ação para execução específica do contrato promessa, sabendo perfeitamente que no âmbito dessa ação e como condição da sua procedência, teria que pagar o remanescente do preço acordado com a Ré. Acresce que, já em plena crise económica (em Março de 2010), a Autora entregou à Ré 50.000,00€ para reforço do sinal.
Assim, vir agora invocar a alteração das circunstâncias, quando tais circunstâncias já se verificavam quando assumiu o lugar de promitente compradora no aludido contrato e reforçou o sinal em quantia que não se pode considerar despicienda, constitui uma situação de abuso de direito.
Com efeito, o abuso de direito traduz-se no exercício ilegítimo de um direito, resultando essa ilegitimidade do facto de o seu titular exceder manifestamente os limites impostos pela boa-fé, bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito (v. art. 334º do C. Civil).
Conforme se refere no Acórdão do STJ de 15/11/07, relator Salvador da Costa (6), o entendimento da jurisprudência, no seguimento da doutrina, tem sido no sentido de que este instituto funciona como limite ao exercício de direitos quando a atitude do seu titular se manifeste em comportamento ofensivo do sentido ético-jurídico da generalidade das pessoas em termos clamorosamente opostos aos ditames da lealdade e da correção imperantes na ordem jurídica.
Não se exige que o titular do direito tenha consciência de que o seu procedimento é abusivo, não sendo necessário que tenha consciência de que, ao exceder o direito está a exceder os limites impostos pela boa-fé, bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, baste que objetivamente esses limites tenham sido excedidos de forma evidente (7).
O conceito de boa-fé do art. 334º do C. Civil tem um sentido ético, que se reconduz às exigências fundamentais da ética jurídica, que se exprimem na virtude de manter a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, para com a outra, respeitando expectativas dos sujeitos jurídicos (8).
A qualificação de uma situação como de abuso de direito resulta do enquadramento jurídico de uma determinada factualidade nessa figura jurídica, tal enquadramento é de conhecimento oficioso, uma vez que o juiz não está sujeito à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito (v. art. 5º, nº 3 do C. P. Civil).
No caso, estamos perante uma situação de “venire contra factum proprium”, que é uma modalidade de abuso de direito e que consiste no exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente (9).
Baptista Machado (10) ensina que a essência do venire contra factum proprium é “uma anterior conduta de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira”.
Perante o que se encontra acima exposto, temos de concluir que o comportamento da Autora integra um venire contra factum proprium, proibido pelo art. 334º do C. Civil, não podendo pois proceder o seu pedido no sentido da resolução do contrato por alteração das circunstâncias.
Por outro lado, tal como se realça na sentença recorrida, “É certo que o “sub-prime” originado nos Estados Unidos da América, desencadeou uma crise financeira internacional que se transmitiu ao plano económico e se agravou nos anos de 2008, 2009 e 2010 e potenciou a crise existente em Portugal, no entanto, tal crise económica (que se não nega) não conduz, só por si, e em termos genéricos, à aplicação do art. 437.º do CC. É necessário que haja uma correlação direta e demonstrada factualmente nos autos entre a crise económica geral e a atividade económica concreta de determinado agente para que se possa falar de uma alteração anormal das circunstâncias.”
Ora, no presente caso, a Autora não demonstrou – como bem poderia, quiçá, exibindo a evolução da sua contabilidade nos anos da crise – que a sua concreta atividade económica tivesse sido afetada pela crise económica geral.”
Acresce que, como veremos infra, a promitente-compradora encontrava-se em mora no momento da alegada alteração das circunstâncias, pelo que, por força do disposto no art. 438º do C. Civil, ainda que se entendesse que no caso se tinham alterado, de forma anormal, as circunstâncias em que as partes tinham fundado a decisão de contratar, não teria a Autora direito à resolução ou modificação do contrato com base nesse fundamento
Não está pois, no caso, configurada a previsão do nº 1 do art. 437º.
Do incumprimento do contrato por parte da Autora:
Um contrato-promessa consiste na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato (art. 410º nº 1 do C. Civil).
É pacífico nesta ação que entre os outorgantes, foi celebrado um contrato-promessa bilateral de venda de imóveis.
A Ré/Recorrente pede para fazer sua a quantia entregue a título de sinal por aquela ter incumprido o contrato promessa em que a mesma assumiu a posição de promitente compradora, e portanto o complexo de direitos e obrigações que desse contrato advinham à cedente (v. art. 424º e 427º, primeira parte, ambos do C. Civil).
De acordo com o disposto no art. 442º, nº 2 do Cód. Civil, face a incumprimento culposo do promitente vendedor, pode o promitente-comprador a faculdade de exigir o dobro do que prestou a título de sinal.
No contrato-promessa de compra e venda presume-se que tem natureza de sinal qualquer quantia entregue pelo promitente-comprador ao promitente vendedor, ainda que a título de antecipação ou princípio de pagamento de preço (art. 441º do C. Civil).
Em primeiro lugar, é pois, necessário analisar se se verificam os pressupostos de facto da indemnização por incumprimento, que no caso é o valor do sinal (v. art. 442º, nº 2 do C. Civil).
Para que haja obrigação de indemnizar por inadimplemento contratual são necessários: o ato ilícito, que se traduz no incumprimento, o nexo de causalidade entre o facto e o dano, o nexo de imputação ao agente e a culpa deste.
Dado que as partes constituíram sinal, desnecessário se torna verificar o correspondente nexo de causalidade e imputação ao lesante.
Isto porque, o sinal se traduz na fixação antecipada, pelas partes, dos efeitos do incumprimento e visa garantir a indemnização independentemente da existência ou não de danos, dispensando as partes da sua alegação e prova.
Quanto à culpa, não têm o credor que a provar porque a lei presume a culpa do devedor na inexecução da obrigação, invertendo o ónus da prova (arts. 799º, nº 1, 344º, nº 1 e 350º, todos do Cód. Civil).
Diz-se que há incumprimento quando o devedor não realiza a prestação a que está vinculado (cfr. art. 762º nº 1 "a contrario").
A inexecução da obrigação pode traduzir-se num retardamento da prestação ou na não realização definitiva desta.
O regime do art. 442º, nº2 assenta necessariamente num incumprimento definitivo imputável a uma das partes com exoneração recíproca da obrigação de conclusão do contrato (11).
A primitiva promitente-compradora e a Ré acordaram que a escritura de compra e venda seria celebrada no prazo de 90 dias a contar da data de assinatura do contrato promessa (cláusula 6ª do contrato), pelo que, o prazo para celebração do contrato seria até 10/7/2006.
Acordaram ainda que seria a promitente-compradora a marcar a escritura pública de compra e venda, avisando a promitente-vendedora da data, hora e local respetivo, com uma antecedência mínima de dez dias relativamente a essa data (parte final da cláusula 6º do contrato).
Também ficou acordado que, antes do final do prazo acordado para a celebração da escritura notarial, a promitente vendedora (ora Ré) deveria entregar à promitente compradora toda a documentação necessária à celebração de tal ato, designadamente, ata da deliberação da sua Assembleia Geral, certidão da conservatória do Registo Comercial, certidões dos artigos matriciais e licença de utilização do prédio aí identificado (cláusula 7ª do contrato).
Na ação nº 1180/06.7TBMDL que correu termos entre a primitiva promitente compradora e a ora Ré e em que a ora Autora foi habilitada para com ela prosseguirem os termos da ação em substituição da promitente compradora, na sentença respetiva, com interesse para a presente decisão, ficou estabelecido que:
- Com a data de 21/06/2006, a Ré dirigiu uma carta à Autora, onde consta como assunto: Escritura dos Terrenos em (...) e onde lhe comunica:
No seguimento do estipulado na cláusula 7 do contrato promessa de compra e venda celebrado(…) junto anexamos uma cópia de:
Certidão de C. R. C. da empresa em epígrafe
B.I. e NIF do representante e indicação dessa morada
Certidões dos artigos (...)º (...)º e (...)º rústicos e (...)º urbano
Certidões da C. R. P. de Mirandela e de todos os artigos anteriormente referidos.
Licença de utilização do prédio (...)º
Possuímos cópias das plantas do edifício, que apresentaremos na escritura.
Assim, conforme o inscrito na cláusula 6 do contrato acima referido, aguardamos que Vºas Exas procedam à liquidação do I.M.I. e nos informem da data e local da escritura (…) tendo sido anexados à missiva os documentos aí mencionados (facto provado sob o nº 3)
- A Autora não marcou a escritura até ao dia 19/7/2006. (facto provado sob o nº 4).
Ora, como é sabido, o caso julgado incide não só sobre a decisão mas também sobre os seus fundamentos enquanto pressupostos daquela decisão (12), incluindo obviamente a matéria de facto assente.
Assim, os mencionados factos estão abrangidos pelo trânsito da sentença proferida na ação acima identificada, em que se pedia a execução específica do contrato-promessa que também serve de base à presente ação.
Ora, não tendo a promitente-compradora marcado a escritura no prazo que foi fixado no contrato-promessa, incorreu em mora.
A mora transforma-se em incumprimento definitivo nos casos previstos no art. 808º do Cód. Civil, ou seja, com interesse para o caso em pareço, quando o credor, em consequência da mora perca o interesse na prestação ou quando esta não seja realizada no prazo que razoavelmente for fixado pelo credor.
Não basta o mero interesse subjetivo do promitente-comprador ou do promitente-vendedor em não outorgar o negócio prometido por inobservância do prazo estabelecido, para que se considere verificado um caso de falta de interesse para efeitos do art. 808º aludido.
É chamada interpelação admonitória que consiste numa advertência para o cumprimento dentro de um prazo certo, com a cominação de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida.
No caso, as missivas enviadas pela Ré à promitente compradora (pontos 7 e 9 da mencionada decisão), não são suscetíveis de converter a mora em incumprimento definitivo, uma vez que não fixam um prazo para o cumprimento, findo o qual considerariam a obrigação como não cumprida.
Por outro lado, também não há perda objetiva de interesse na prestação, ou pelo menos nada foi alegado e provado nesse sentido. Note-se que quer na carta enviada pela Ré à promitente-compradora, quer na notificação judicial avulsa, a Ré limita-se a invocar a perda de interesse em termos genéricos, sendo certo que mais tarde, já na pendência da mencionada ação, recebe da ora Autora 50.000,00€ a título de reforço do sinal, contrariando a aludida perda de interesse na celebração do contrato definitivo.
A promitente compradora constituiu-se, pois, em mora mas não incorreu em incumprimento definitivo.
No entanto, em Janeiro de 2007, a promitente compradora intentou a ação referida no ponto 2 dos factos provados, em que pedia que fosse proferida sentença que produzisse os efeitos de declaração de vontade de venda por parte da promitente vendedora.
Sobre este pedido incidiu uma sentença, proferida em 19/9/11, que decidiu produzir a declaração de venda da aqui e aí Ré, a favor da Autora (que na altura já era a ora Autora), relativa aos bens móveis identificados no contrato promessa em análise, sob condição de a Autora depositar o remanescente do preço que faltava pagar, no prazo de quinze dias, após o trânsito da sentença.
Esse depósito nunca foi efetuado.
Ora, tal como se refere no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 31/5/16, citando o Acórdão do mesmo Tribunal de 21/2/89 (13), a propósito do depósito do preço na ação de execução específica de um contrato promessa, nesse caso, não estamos perante um prazo processual mas de um prazo substantivo que, a não ser cumprido, dá lugar ao incumprimento definitivo da obrigação.
Com efeito, o Tribunal fixou à promitente compradora, em substituição da promitente vendedora, um prazo para esta cumprir a obrigação emergente do contrato promessa, prazo esse que aquela incumpriu e que era condição de procedência do pedido de transferência, para si, da propriedade dos imóveis identificados no contrato promessa, atuando assim como interpelação admonitória.
Na verdade, a notificação do tribunal no sentido do depósito do preço, trata-se de um interpelação expressa e formal ao devedor de que, se não cumprir dentro do prazo que lhe foi fixado, incumpre (definitivamente) o contrato.
Conforme se salienta no mencionado Acórdão de 31/05/16, o tribunal não pode repetir no mesmo processo um ato postulativo que se destinava à produção de efeitos substantivos e essenciais para a formação de um direito que deveria ser apreciado na decisão judicial, sob pena de violação de caso julgado, e por outro, o sujeito destinatário da postulação do ato não pode repristinar, no processo, um direito (subjetivo) que deixou postergar pela omissão da injunção contida no ato omitido.
Considera-se assim, o contrato promessa definitivamente incumprido pela promitente-compradora, tendo a Ré, promitente vendedora, direito a fazer suas as quantias entregues a título de sinal (incluindo o respetivo reforço).
Procede, desta forma, o pedido da Ré, revogando-se nesta parte a sentença recorrida.
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DECISÃO:*
Pelo exposto, acorda-se nesta secção cível do Tribunal da Relação de Guimarães, em julgar improcedente a apelação da Autora e procedente a Apelação da Ré, revogando-se nesta parte a sentença recorrida.
Custas das duas Apelações a cargo da Autora.
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Guimarães, 22 de novembro 2018
Alexandra Rolim Mendes
Maria de Purificação Carvalho
Maria dos Anjos Melo Nogueira
1. Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 3ª Edição, pág. 245
2. v. Ac. STJ de 10/10/13 in www.dgsi.pt
3. in A Teoria da Imprevisão no Direito Civil português, Quid Juris, 2001, pág. 83 e ss
4. no sentido de que a crise financeira se iniciou em Agosto de 2007 v. Luís Máximo dos Santos, in Revista de Finanças Públicas e Direito Fiscal, ano I, nº 4, págs. 56 a 59.
5. v. Menezes Leitão in Direito das Obrigações, vol. II, 11ª ed., pág. 135 e 136
6. in www.dgsi.pt
7. v. Pires de Lina e Antunes Varela in Código Civil anotado, vol. I, pág. 217
8. v. Almeida Costa, in Direito das Obrigações, 7ª ed., pág. 104 e 105
9. v. Meneses Cordeiro in Tratado de Direito Civil Português, I, Parte Geral, pág. 239 e ss.
10. v. Obra Dispersa”, 1, pág. 415.
11. cfr. Brandão Proença, "Do incumprimento do contrato-promessa bilateral", p. 122; Calvão da Silva, "Cumprimento e sanção pecuniária compulsória", p. 297 e "Sinal e contrato-promessa", p. 76 e sgts; Januário da Costa Gomes, "Em tema de contrato-promessa", p. 34; Ana Prata, "O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil", pág. 781; Acs. STJ de 4/5/09 e de 9/05/16 e Ac. R.G. de 26/01/17
12. v. A. Varela e outros, Manual de Processo Civil, 2ª edição revista e atualizada, pág. 713
13. in www.dgsi.pt