Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 546/21.7T8EPS.G1 |  |
REGULAMENTO DO CONDOMÍNIO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
I A introdução do artº. 1438º-A do C.C. consagrou a possibilidade, a disponibilidade (faculdade), de fazer equivaler a situação da típica propriedade horizontal relativa às frações autónomas de um edifício aos chamados condomínios fechados, sujeitando ambas as realidades ao mesmo regime jurídico nos casos em que as mesmas são de facto similares.
II A remissão do artº. 15º, nº. do DL nº. 448/91 de 29/11, para os artºs. 1420º a 1438º do C.C., bem como do atual artº. 43º, nº. 4, do DL nº. 555/99 de 26/12 que abarca o artº. 1438º-A, só se reporta ao modo de regulamentação dessas partes comuns.
III Não é o caso do disposto no artº. 1422º do C.C., designadamente o seu nº. 2, não resultando daquela remissão restrições ao direito de propriedade sobre um lote ou fração.
IV De igual modo o regulamento de condomínio nesses casos só pode versar sobre o uso, conservação e fruição das partes comuns.
Acordam os Juízes da 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I RELATÓRIO (seguindo o elaborado em 1ª instância).
Condomínio Geral Da Quinta ..., sito na Quinta ..., freguesias de ... e ..., do concelho ..., representado pela sua administração – Condomínios & Companhia de ... - Administração de Imóveis, Ld.ª, com sede na Av. ..., Edifício ..., freguesia ..., concelho ... propôs a presente ação declarativa de condenação contra Construções V..., Lda., com sede residente na Rua ..., ..., da união de freguesias ..., ... e ..., do concelho ..., peticionando a condenação da ré a retirar a casa-barco melhor identificada em 24.º da PI do seu lote ...0, bem como abster-se da prática de quaisquer actos que violem o disposto no regulamento de condomínio.
Para tanto alega, em síntese, a autora é um condomínio fechado, constituído nos termos do n.º 3 do art. 15.º do DL n.º 448/91 de 29 de Novembro, sito na Quinta ..., freguesias de ... e ..., do concelho ..., desde 27 de Novembro de 1999, invocando ainda que o Condomínio ... é generalizadamente conhecido como um condomínio de luxo e distinto, sendo composto na sua totalidade por várias unidades, harmoniosas entre si, construídas com os mesmos tipos de materiais, padrão e cores, sendo rodeado por um campo de golfe, por bonitos e cuidados jardins, por uma fluvina, entre outras infraestruturas.
Mais alega que o condomínio .... possui um regulamento de condomínio, aprovado por deliberação dos condóminos tomada na reunião ocorrida em 27 de Novembro de 1999, o qual disciplina os aspectos respeitantes às partes comuns da Quinta ... e demais regras que atentem contra a traça arquitectónica e urbana, estabelecendo os direitos e deveres que os condóminos devem observar, quer quanto às partes comuns, quer quanto à fruição dos seus lotes.
Sustentam ainda que uma das componentes da Quinta ... é a componente náutica, a qual é composta por um praça, denominada praça ..., por uma fluvina, por lojas de comércio de artigos náuticos, sendo que nos termos do art. 5.º n.º 5 do Regulamento de condomínio, a componente Marina Fluvial integra unidades ou lotes cuja única afectação económica é a de prestar serviços de prática desportiva e de lazer com meios aquáticos.
Mais alega que a R. é proprietária e legítima possuidora de um prédio urbano – lote ...0 – sito no Condomínio ..., por o haver adquirido por escritura pública outorgada no Cartório Notarial ..., em 18/11/2014.
Conforme consta quer do documento complementar da escritura pública, quer da descrição predial suprarreferidas, o lote ...0 é composto por uma fluvina destinada à ancoragem e atracamento de embarcações ligeiras e de recreio com uma profundidade média de 5 metros, dispondo da possibilidade de fixação de passadiços para acesso directo às embarcações.
Sustenta, porém, que a R., sem qualquer autorização do condomínio (rectius, Assembleia de condóminos) ou do Regulamento do Condomínio cedeu o gozo de um ou mais lugares de ancoragem a um terceiro que explora uma casa-barco, que comercializa no mercado do alojamento, descaracterizando por completo a componente náutica em que se insere, a qual não tem notoriamente a finalidade de alojamento ou habitação e prejudicando esteticamente o condomínio.
Defende ainda que a casa-barco que a R. permitiu que fosse ancorada à fluvina, tem como finalidade principal o alojamento e hospedagem, e muito residualmente, a circulação como embarcação e não é nem pode ser considerada uma embarcação ligeira e de recreio.
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Citada, a ré contestou.Defende, em primeiro lugar, que a mera amarração na fluvina - propriedade da ré - de uma embarcação ligeira, esteticamente diferente do tradicional, não representa qualquer violação do arranjo estético do empreendimento, salientando que a administração do empreendimento não se pronuncia igualmente sobre a cor, dimensão ou modelo, dos veículos parqueados no interior de todo o empreendimento.
Invoca, por outro lado, que a componente habitacional da Quinta ... vem sendo utilizada para prestação de atividades de alojamento local sem qualquer oposição da autora.
Defende ainda que o regulamento do condomínio não foi registado, pelo que não lhe é oponível, salientando que não se mostrando registado, é abusiva a opressão do seu direito de propriedade nos termos pretendidos pela autora.
Finalmente, sustenta ainda que o lote ...0 não tem qualquer utilização prevista no art. 6.º do Regulamento do Condomínio invocado, uma vez que este se aplica apenas aos lotes ...8 e ...9.
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A autora respondeu, defendendo a posição já expressa na petição inicial, impugnando a matéria nova alegada pela ré.*
Foi atribuído à ação o valor de € 5.000,01. Proferiu-se despacho saneador; foi dispensada a fixação do objeto do litígio e dos temas de prova.
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Realizou-se audiência de discussão e julgamento, tendo sido proferida sentença que julgou a ação totalmente improcedente e, em consequência, absolveu a ré (R.) do pedido contra si formulado. Mais imputou as custas à autora (A.).*
Inconformada, a A. apresentou recurso com alegações que terminam com as seguintes -CONCLUSÕES-(que se reproduzem)
“A – O presente recurso assenta na discordância do Recorrente relativamente à tese vertida na sentença de que o regime proveniente do art. 15.º do DL n.º 448/91 de 29 de Novembro, e do qual resulta a expressa remissão para o disposto nos arts. 1420.º a 1438.º do C.C. “…não é equivalente à típica” propriedade horizontal.”, que tal regime (dos arts. 1420.º a 1438.º) só é aplicável aos espaços verdes de utilização colectiva e por conseguinte, inaplicável aos lotes individuais, bem como na classificação efectuada da casa barca pelo tribunal a quo e ainda pela inaplicabilidade do regulamento de condomínio aos lotes individuais.
B - Na verdade, o Recorrente é um do condomínio fechado assente numa operação de loteamento, na qual não foram cedidas quaisquer áreas ao domínio público, do qual são partes comuns a rede viárias, passeios, baias de estacionamento, iluminação, portaria, ETARs (equipamentos de higiene), rede de saneamento, rede telefónica, rede de abastecimento de água, rede de TV, rede de gás, zonas ajardinadas, com construções nos lotes efectuadas com os mesmos tipos de materiais, padrão e cores, harmoniosas entre si, e em que todos os lotes carecem das partes comuns para aceder à via pública.
C - “…o sucesso urbanístico e paisagístico que é a Quinta ...… leva a que todos os que nela vivem e procuram, respeitem e exijam o respeito pela xcelência das características paisagísticas e da linha arquitectónica que constituem o fio condutor de todo o complexo… (facto provado 3)
D – A interpretação efectuada pelo Tribunal a quo determinará a morte da ..., tornando-a completamente anárquica podendo cada proprietário alterar de modo totalmente livre os revestimentos das fachadas das suas moradias, as suas cores, e até a sua configuração e forma, fachadas ou outras (ou seja, mantendo apenas as limitações decorrentes do alvará, nomeadamente, as áreas máximas de implantação, de construção e o numero de pisos), sendo do conhecimento generalizado que os alvarás não contêm limitações em termos de materiais, nem configuração das construções a levar a cabo nos lotes, cingindo-se a uma mancha de implantação, volumetria, área de implantação e de construção e numero de pisos.
E - A interpretação do Tribunal a quo acabará com a harmonia paisagística e arquitectónica da ..., que todos os condóminos vêm respeitando, desde a sua génese e da aprovação do regulamento de condomínio em 1999, com a convicção de cumprem com as suas obrigações decorrentes da aplicação do regime da PH (arts. 1420.º a 1438.º-A do CC) aplicável ao seu condomínio.
F - Assim, ainda que este regime do “condomínio fechado” não seja uma “típica” Propriedade Horizontal é-lhe equivalente, e foi equiparada pelo legislador o seu regime jurídico a uma Propriedade Horizontal.
G - O legislador, no art. 15.º n.º 3 do DL. n.º 448/91 de 29 de Novembro, remete, in totum, para o regime da PH (arts. 1420.º a 1438.º do C.C.) excepcionando, e bem, apenas os artigos referentes ao título constitutivo da PH (arts. 1417.º a 1419.º do CC) e o art. 1438.º-A que na altura não existia (remissão que já se encontra estabelecida na redacção introduzida pelo art. 43.º do DL. n.º 555/99), elemento histórico que fortalece a interpretação de que o legislador pretendeu a equiparação total dos regimes (na medida em que na alteração de 1999, introduziu já o art. 1438.º-A aditado ao CC em 1994 já depois do DL. n.º 448/91)
H – A interpretação literal e restritiva do art. 15.º do DL 448/91 efectuada pelo douto Tribunal a quo de que os arts. 1420.º a 1438.º do CC apenas seriam aplicáveis a espaços verdes privados, infra-estruturas e equipamentos, não nos parece a mais correcta.
I – Na verdade, porque razão, ao invés de remeter em bloco para os referidos artigos, não remeteu o legislador apenas para os arts. 1420.º; 1424.º, 1426.º, 1427.º, (1429.º-A à data não existia) 1430.º a 1438.º (o art. 1438.º-A à data não existia), na medida em que os arts. 1421.º; 1422.º; (o art. 1422.º-A à data não existia) 1423.º; 1425.º, n.º 1; 1428.º; 1429.º do C.C. não têm qualquer aplicabilidade, ainda que meramente abstracta, no que concerne a espaços verdes privados.
J - Para além disso, o legislador conferia legitimidade ao administrador para agir em juízo (art. 1437.º uma vez que remete expressamente) sem ter conferido expressamente personalidade judiciária ao condomínio resultante do loteamento (art. 6.º do CPC).
L - Ora, como o interprete não deve cingir-se à letra da lei; e deve por outro lado reconstituir, a partir de textos, o pensamento legislativo, tendo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada, devendo presumir que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados, crê-se que não pode deixar de se considerar que o legislador pretendeu a aplicação do regime da PH aos condomínios fechados (aos lotes privados e às partes comuns), os quais, à data da elaboração da lei, começavam a surgir em Portugal.
M - Por outro lado, a equivalência de regimes ou equiparação de regimes não transmuta a natureza das realidades, ou seja, a aplicação do regime da PH por força da lei (art. 15.º n.º 3 do DL. n.º 448/91) não transforma um loteamento numa PH (à qual até faltaria desde logo o título constitutivo). Nem foi isso que alguma vez se defendeu, pelo que ressalvado o devido respeito, não é decisiva a argumentação da douta sentença de que não é criado um novo estatuto do edifício (pois este é exclusivo da PH e do título constitutivo), mas é criada uma realidade jurídica (por via explicita e legislativa) a que são aplicadas as mesmas regras da PH (arts. 1420.º a 1438.º do C.C.).
N - Na verdade, o que o Recorrente defende é tão somente que ao condomínio fechado (lotes e partes comuns) proveniente de uma operação de loteamento em que não foram cedidas quaisquer parcelas ao domínio público, e em que todos os lotes carecem das partes comuns – rede viária e portaria – para aceder à via pública lhe seja aplicável o regime expressamente previsto pelo legislador urbanístico – arts. 1420.º e 1438.º-A do C.C. (todo e qualquer artigo mencionado, sem excepção, sendo certo que alguns artigos apenas têm sentido se aplicados aos lotes individuais).
O - A interpretação literal restritiva do art. 15.º não permitiria perceber como seria feita a repartição de despesas quanto às partes comuns.
P - A remessa do art. 15.º do DL n.º 448/91 para o regime dos arts. 1420.º a 1438.º do C.C. só faz sentido se aplicado em conjunto a lotes e a partes comuns, tornando-as incindíveis, incindibilidade a que alude expressamente o n.º 2 do art. 1420.º do C.C., incindibilidade que justifica e confere sentido à aplicabilidade do regime previsto nos arts. 1420.º a 1438.º do C.C., pelo que ainda que o condomínio fechado não seja uma verdadeira e própria PH, só faz sentido a aplicação de tal regime a lotes privados e a partes comuns contemporaneamente. Dito ainda de outro modo, a partir do momento em que existem partes comuns, que existem lotes privados e que uns e outros são incindíveis (por força do art. 1420.º ex vi art. 15.º n.º3 do DL 448/91) o regime dos arts. 1420.º a 1438.º do CC têm que se aplicar in totum a todos os lotes, e concretamente, o disposto no art. 1422.º do C.C.
Q - Outro argumento para rejeitar a interpretação literal restritiva do n.º 3 do art. 15.º do DL. n.º 448/91 resulta no facto de tal inciso legal estipular que apenas (o apenas é nosso) os espaços verdes privados constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes… pois, como é fácil de ver, não deve o interprete ter dois pesos e duas medidas, e se se defende uma interpretação restritiva para o regime jurídico dos espaços verdes privados, não pode defender-se a aplicabilidade do mesmo regime às demais partes comuns da ... (sendo que a criação da ... dá-se no âmbito da vigência do DL n.º 448/91 e da letra da lei do art. 15.º, n.º 3).
R - Assim, a razão de ser e o objectivo prático que a lei se propôs atingir tanto se verifica no condomínio fechado como no caso do condomínio resultante da propriedade horizontal, pelo que o elemento racional impõe a aplicabilidade dos arts. 1420.º a 1438.º-A do CC aos lotes privados.
S - As limitações impostas aos proprietários de fracções autónomas de um prédio constituído em propriedade horizontal, designadamente, de harmonização, de lhe ser vedada a prática de actos (ou falta de obras) que firam esteticamente o prédio, de não prejudicar os demais condóminos faz o mesmo sentido que aquelas que se deverão impor aos condóminos de um condomínio fechado, generalizadamente, considerado de luxo, distinto, integrado, complementar e harmonioso como é o caso do condomínio dos autos.
T – Acresce que a jurisprudência dos nossos tribunais superiores relativamente ao art. 6.º al. e) do CPC e do art. 6.º do DL. n.º 268/94 de 25 de Outubro vai no sentido oposto (interpretação extensiva das normas da PH aos condomínios fechados) ao da douta sentença recorrida - vide Ac. RL de 15-10-2013 e Ac. RE de 05-11-2020
U - Por outro lado, o regime da PH pode “coabitar” com as obrigações urbanísticas decorrentes de uma operação de loteamento.
V - O elemento histórico também abona na interpretação de que o regime dos arts. 1420.º a 1438.º deva ser aplicado igualmente aos lotes privados integrantes do condomínio fechado.
X - Na doutrina, e no sentido da aplicabilidade do regime dos arts. 1420.º a 1438.º-A do C.C. a lotes e partes comuns, vide CLAUDIO MONTEIRO, na sua tese de doutoramento na Universidade de Lisboa, O Domínio da Cidade. A Propriedade à Prova no Direito do Urbanismo. p. 451-453 consultado em repositório da Universidade de Lisboa, Faculdade de Lisboa, https://repositorio.ul.pt/ em que defende a figura da propriedade horizontal em terrenos, embora usando a denominação “loteamento fechado”,
“No regime da propriedade horizontal, a compropriedade ou a comunhão sobre as partes comuns é incindível da propriedade exclusiva das suas fracções ou unidades prediais, sendo determinante das relações de interdependência que se estabelecem entre os condóminos, pelo que ao remeter para a totalidade do regime da propriedade horizontal, e não apenas para os artigos respeitantes à administração das suas partes comuns, o legislador deixou claro que não pretendeu excluir aquelas relações do âmbito de aplicação do número 4 do artigo 43º do RJUE.
Já vimos, aliás, que o acto de licenciamento da operação de loteamento urbano tem eficácia real, tanto no que se refere à realização da operação de transformação fundiária propriamente dita, como no que se refere á definição do estatuto jurídico do lote, pelo que a constituição do condomínio é apenas mais um efeito real a somar àqueles, e goza, nos mesmos termos, da oponibilidade a terceiros que resulta do registo do respectivo alvará de licença. A circunstância de o condomínio ser constituído por um acto administrativo com eficácia real, confere ao regime dos loteamentos fechados ainda maior flexibilidade do que aos conjuntos ou complexos imobiliários constituídos nos termos do regime da propriedade horizontal, dado que a modelação do conteúdo do direito real pode ir para além da disciplina do uso, fruição e conservação das partes comuns, podendo – e devendo até – disciplinar também o uso, a fruição e a transformação das unidades ou fracções autónomas que o compõe, através da definição do conteúdo do aproveitamento urbanístico dos lotes.
Z - Também não se concorda com o enquadramento efectuado pelo douto Tribunal a quo quanto à natureza da embarcação, na medida em que não é ligeira e de recreio (sendo tais atributos cumulativos).
AA - Com efeito, a descrição predial do lote ...0 faz expressa menção a que a fluvina se destina à ancoragem e atracamento de embarcações ligeiras e de recreio (requisitos cumulativos), sendo que o Tribunal não deu, nem poderia dar como provada que a embarcação em causa seja de recreio.
AB - Por outro lado, o problema da embarcação, para além da sua categorização, reside no facto de desfigurar esteticamente a ..., e descaracterizar completamente a componente náutica, bem como no facto de desrespeitar a sua finalidade, pois a referida embarcação não é mais do que uma casa flutuante, sendo que é precisamente, o alojamento que será a actividade primordial (facto provado 15) – restrição (de prejuízo estético e de afectação) decorrente não só da lei – art. 1422.º als. a), c) e d) do C.C., como também do Regulamento de Condomínio (arts. 6.º, n.º 1; 7.º, n.º 1; 9.º, n.º 2 als. c) e t) e n.º 3 al. j)).
AC - Note-se que, mesmo aludindo apenas ao que consta da finalidade a que se encontra adstrita a fluvina decorrente da descrição predial (limitação aceite pelo tribunal a quo – art. 29.º n.º 3 do DL 448/91), da mesma não resulta a possibilidade da mesma funcionar como um dormitório, hospedagem ou alojamento local (finalidade pretendida conforme facto provado n.º 15), pelo que tal actividade sempre lhe estaria vedada e proibida.
AD - O Regulamento de condomínio resulta de uma deliberação aprovada em assembleia de condóminos realizada em 27 de Novembro de 1999 e enquanto deliberação (da sua aprovação) que é, e porque não foi revogado ou substituído impõe a todos os condóminos bem como aos subadquirentes o seu respeito e observância.
AE - O Regulamento de condomínio pode disciplinar o uso, fruição e conservação quer das partes comuns, quer das fracções autónomas, desde que o mesmo resulte de uma deliberação da assembleia de condóminos, na medida em que a lei (art. 1422.º n.º 2 al d)) permite que por deliberação da assembleia de condóminos possam ser proibidas certas actividades ou a prática de certos actos (como é o caso do art. 9.º do Regulamento). Ora, o regulamento da ... enquanto deliberação que foi, e que ainda não foi revogado, pode obrigar os condóminos a observar determinadas regras de condutas, bem como proibir certas actividades.
AF - Por outro lado, mesmo que o regulamento de condomínio (por não constar do título constitutivo – art. 1418.º n.º 2 al. b) do C.C., artigo inaplicável ao condomínio fechado por ausência de remissão expressa) não impusesse o respeito pela finalidade da fracção, e a assunção de comportamentos não violadores da estética do condomínio (arts. 6.º, 7.º, e 9.º n.º 2 do regulamento de condomínio), sempre a lei imporia tais comportamentos por força do disposto no art. 1422.º n.º 2, als. a) e c) do C.C.
AG - Acresce que, foi junto um regulamento de condomínio aprovado em 27/11/1999, desse regulamento, constam as várias componentes da ..., que lotes integram essas componentes, as partes e os serviços comuns, as regras de funcionamento da administração e assembleia de condóminos, bem como as limitações, disposições e regras a que se sujeitam os lotes privados e as partes comuns, que foram respeitadas por todos os condóminos, desde a sua génese até à presente data, com a convicção de estarem a cumprirem com os seus direitos e obrigações decorrentes do condomínio fechado onde se integram os seus lotes.
AH - Pelo que ressalvado o devido respeito por opinião contrária, o douto Tribunal a quo não ponderou esses factos, nem o enquadramento jurídico desses factos na douta sentença proferida, pois caso o tivesse feito, forçosa teria sido a sua conclusão de tal regulamento ser vinculativo perante a R., ora Recorrida.
AI - Com efeito, nos termos das als. c) e t) do n.º 2 do art. 9.º do Regulamento, constituem deveres dos condóminos relativamente às respectivas unidades ou lotes não exercer qualquer actividade comercial ou de prestação de serviços na respectiva unidade, salvo tratando-se de fracções destinadas ao comércio ou serviços, bem como não utilizar a sua fracção como dormitório, bem como não praticar quaisquer actos que prejudiquem a harmonia ordem e disciplina do Condomínio ..., sendo que foi dado como provado que a R cedeu o gozo de um lugar de ancoragem na fluvina a um terceiro que explora uma casa barco no mercado de alojamento (facto provado 14) e que a finalidade da casa barco é o alojamento e hospedagem de pessoas e a circulação como embarcação (facto provado 15).
AJ - Assim, a utilização que foi dada pela R. recorrida, através da cedência do gozo do seu lote e uma casa flutuante, ou casa barco, a qual será comercializada no mercado de alojamento e que tem a finalidade o alojamento e hospedagem de pessoas, sem autorização do condomínio, viola não só a afectação prevista na descrição predial do lote ...0, como também o disposto nos arts. 1422.º, n.º 2 al. c) do C.C. e 6.º, 9.º, n.º 2 al. c), p), t) do Regulamento de Condomínio enquanto deliberação da assembleia nos termos da al. d) do n.º 2 do art. 1422.º do C.C., e bem assim prejudica esteticamente o condomínio da ..., o que lhe é vedado pelo disposto nos arts 1422.º n.º 2 al. a) do C.C. e do art. 7.º n.º 1; 9.º, n.º 3 al. j) Regulamento, ambos aplicáveis a todos os lotes integrantes do condomínio da ....”
Pede por isso que seja dado provimento ao recurso, e em consequência disso, seja revogada a sentença recorrida e substituída por outra que condene a R. a retirar a casa barco do lote ...0.
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A R. apresentou contra-alegações defendendo e pedindo a improcedência do recurso e manutenção da sentença recorrida. *
O recurso foi admitido como de apelação, com subida imediata, nos autos e efeito devolutivo, o que foi confirmado por este Tribunal.Após os vistos legais, cumpre decidir.
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II QUESTÕES A DECIDIR.Decorre da conjugação do disposto nos artºs. 608º, nº. 2, 609º, nº. 1, 635º, nº. 4, e 639º, do Código de Processo Civil (C.P.C.) que são as conclusões das alegações de recurso que estabelecem o thema decidendum do mesmo. Impõe-se ainda ao Tribunal ad quem apreciar as questões de conhecimento oficioso que se resultem dos autos.
Impõe-se por isso no caso concreto e face às elencadas conclusões decidir:
-se ao lote ...0 se aplica o artº. 1422º, nº. 2, do C.C.;
-se ao lote ...0 se aplica o regulamento do condomínio;
-se, na afirmativa, o atracamento da casa barco no lote ...0 viola o disposto nas alíneas a), c), ou d) (cfr. regulamento); ou se viola o alvará respetivo face à utilização prevista e á finalidade da casa barco.
***
III FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO.O Tribunal recorrido assentou na seguinte matéria:
“1. FACTOS PROVADOS
(Da petição inicial)
1) A 27 de Novembro de 1999, os proprietários do empreendimento denominado “Quinta ...” reuniram-se em assembleia, declarando “Serve o presente Livro para dele constem as atas do Condomínio ...” … em ..., instituído nos termos do disposto no nº 3 do no artigo 15º do DL n.º 448/91 de 29 de Novembro, em conformidade com os correspondentes alvarás aprovados pela Câmara Municipal ....”, conforme documento junto aos autos a fls. 14, cujo teor aqui se dá por fiel e integralmente reproduzido.
2) Na mesma reunião de 27 de Novembro de 1999, os condóminos aprovaram o “Regulamento do Condomínio ...”, tendo aí estipulado, no que ora releva, que:
“O presente regulamento de condomínio respeita ao completo imobiliário e turístico denominado de Quinta ..., localizado na ..., ..., composto por um conjunto de elementos e equipamentos urbanos de natureza diversa mas complementar e que se encontram interligados entre si, constituindo um todo harmónico sob o ponto de vista urbano, paisagístico, estético e de vivência humana.
Entre esse conjunto de elementos já existentes e a edificar no futuro, destaca-se:
a) Um conjunto residencial composto por moradias e apartamentos de tipologia diversa;
b) um clube de golfe, que é composto pelo campo de golfe e o Cub-House;
c) um clube de lazer (…)
d) um Clube Náutico composto por uma marina fluvial e serviços de apoio; (…)”, conforme documento junto aos autos a fls. 84 e seguintes, cujo teor aqui se dá por fiel e integralmente reproduzido.
3) Mais aprovaram os condóminos no referido regulamento que “IV. ... o sucesso urbanístico e paisagístico que é a Quinta ..., o qual faz desta um exemplo impar de promoção imobiliária, leva a que todos os que nela vivem e procuram, respeitem e exijam o respeito da excelência das características paisagísticas e da linha arquitetónica que constituem o fio condutor de todo o complexo, impondo-se por isso, a fixação neste Regulamento de regras que limitem qualquer atentado ou ameaça de atentado à sua traça arquitetónica e urbana, seja nas partes comuns ou em cada uma das componentes urbanas.” , conforme documento junto aos autos a fls. 84 e seguintes, cujo teor aqui se dá por fiel e integralmente reproduzido.
4) Do referido Regulamento resulta ainda:
(…) artigo 1º, (…)
Condomínio...: Conjunto de Lotes e respetivas edificações e equipamentos com diferentes afetações e finalidades económicas localizadas na ..., ..., formando diversas componentes imobiliárias e turísticas que se encontram unidas entre si por zonas e serviços comuns, formando um completo integrado e autónomo que obedece a uma identidade paisagística, ambiental, arquitetónica e social própria.
Componentes - Lotes ou conjunto de unidades com uma afetação imobiliária e económica própria e, nessa medida, para além das regras previstas neste Regulamento sujeitas a normas de funcionamento e utilização específicas.
(…)
Partes Comuns – todas as zonas, áreas, terrenos, edificações, etc. que não integrem juridicamente em nenhum lote ou Unidade e que nos termos deste Regulamento servem direta ou indiretamente todos ou alguns dos Lotes ou Unidades (…).
Unidades- São os elementos juridicamente autónomos (moradias, vivendas restaurantes, campo de golf, clubes, marina fluvial, contro comercial, piscina ao ar livre, etc.) objeto de um direito de propriedade ou de outro direito real já constituído, construídos, em utilização ou pronto a ser utilizado.”
5) “Capítulo II…, secção I Componentes
5º (objeto)
1. Constituem componentes da Quinta ... as seguintes:
- componente residencial;
- componente do campo de golf;
- componente do Club de Lazer;
- componente do Clube náutico;
- componente turística
-componente de Apoio. (…)
5. A componente Marina Fluvial (que atualmente ocupa os lotes ...8 e ...9) integra Unidades ou Lotes cuja única afetação económica é a de prestar serviços de prática desportiva e de lazer com meios aquáticos, compreende as seguintes unidades:
- a Marina Fluvial com postos de amarração e lugares de recolha em terra;
- a galeria comercial com estabelecimentos de artigo náuticos;
-O clube Náutico. (…)
6º (afetação e utilização)
1. As unidades têm as finalidades e afetações de uso económico correspondentes à componente em que se integram, sendo expressamente proibido a cada condómino ou à entidade que a qualquer título a ocupe dar utilização diferente daquela que lhe é associada. (…)”, conforme documento junto aos autos a fls. 84 e seguintes, concretamente a fls.86 e 87, 90 e 91, cujo teor aqui se dá por fiel e integralmente reproduzido.
6) A Quinta ... é constituída por várias componentes interligadas, interativas e complementares entre si.
7) O condomínio .... é generalizadamente conhecido como um condomínio de luxo e distinto, pela sua envolvente e condições que proporciona aos seus utentes/moradores.
8) O condomínio .... é composto na sua totalidade por várias unidades, harmoniosas entre si, construídas com os mesmos tipos de materiais, padrão e cores,
9) … é rodeado por um campo de golfe, por bonitos e cuidados jardins, por uma fluvina,
10) É dotado de portaria, e serviço de segurança,
11) Para além de possuir infraestruturas como campo de ténis, piscina, club house e lojas náuticas.
12) Por escritura pública, outorgada a 18/11/2014 no Cartório Notarial ..., na Avenida ..., no ..., a ré declarou adquirir, de entre o mais, “prédio urbano, denominado lote ...0, composto de fluvina destinava a ancoragem e atracamento de embarcações ligeiras e de recreio com profundidade médica de cinco metros, com acesso ao Rio ..., dispondo da possibilidade de fixação de passadiços para acesso direito Às embarcações e zona envolvente descoberta, sita na Quinta ...”, conforme documento junto aos autos a fls. 109 e seguintes (a fls. 115), cujo teor aqui se dá por fiel e integralmente reproduzido.
13) A propriedade do prédio denominado “lote ...0”, composto de “fluvina destinada a ancoragem e atracamento de embarcações ligeiras e de recreio com profundidade média de 5 metros …” descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º ...11 da freguesia ..., concelho ..., e inscrito na matriz no artigo ...39º mostra-se registada a favor da ré, pela Ap. ...92, de 18/11/2014, conforme documento junto aos autos a fls. 122 e seguintes, cujo teor aqui se dá por fiel e integralmente reproduzido.
14) A ré cedeu o gozo de, pelo menos, um lugar de ancoragem na fluvina a um terceiro que explora uma “casa-barco”, que comercializa no mercado do alojamento.
15) A “casa-barco” atracada na fluvina, tem como finalidade o alojamento e hospedagem de pessoas e a circulação como embarcação.
16) Por carta registada, com aviso de receção, datada de 17 de Maio de 2021, e recebida pela R. em 19/05/2021, o A., representado pela sua administração, interpelou a R. para que procedesse à retirada da respetiva embarcação.
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Resulta ainda dos documentos juntos aos autos:17) Na certidão do Registo Predial do prédio denominado “lote ...0”, referido em 13), mostra-se registada, pela Ap. ...5 de 1995/10/11, emissão de alvará de loteamento nº 11/95 de 27 de Setembro, Fase A – especificações … lote ...0 destinado a fluvina …”, conforme documento junto aos autos a fls. 122 e 123, cujo teor aqui se dá por fiel e integralmente reproduzido.
18) A casa-barco ancorada na fluvina, referida em 14) e 15), encontra-se registada na Capitania do Porto ... como embarcação de recreio, de “...”, comprimento 10 metros, lotação 12 pessoas”, conforme documentos juntos aos autos a fs. 149 e 150, cujo teor aqui se dá por fiel e integralmente reproduzido.
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2. FACTOS NÃO PROVADOS.(Da PI)
a) A casa-barco referida em 14), 15) e 18) tem sido utilizada como dormitório, para pernoita de utentes que alugam a casa-barco.
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IV MÉRITO DO RECURSO.-DECISÃO DE DIREITO.
Face à pretensão da A./recorrente –de que a R. seja obrigada a retirar a embarcação que também nós denominaremos de casa barco do lote ...0 de que é proprietária, bem como abster-se da prática de quaisquer atos que violem o disposto no regulamento de condomínio- a sentença recorrida debruçou-se sobre as várias situações que poderiam colocar-se como óbice à atracagem da casa barco na fluvina.
E por isso analisou a situação sob a perspetiva da violação do artº. 1422º, nº. 2, do C.C. por força do artº. 15º, nº. 3, do DL nº. 448/91 de 29/11, suscitando-se a aplicabilidade do primeiro por força do segundo; analisou se há violação do regime dos loteamentos urbanos; analisou sob a perspetiva da aplicação/violação do regulamento de condomínio, e ainda por força das restrições que provêm das relações de vizinhança.
Concluindo pela ausência de norma que impeça a situação da casa barco, determinou a improcedência da ação.
Neste recurso a recorrente “apenas” trás à discussão a primeira e a terceira hipóteses, ou seja, apenas discute que (cfr. conclusão A das alegações) “…o regime proveniente do art. 15.º do DL n.º 448/91 de 29 de Novembro, e do qual resulta a expressa remissão para o disposto nos arts. 1420.º a 1438.º do C.C. “…não é equivalente à típica” propriedade horizontal.”, que tal regime (dos arts. 1420.º a 1438.º) só é aplicável aos espaços verdes de utilização colectiva e por conseguinte, inaplicável aos lotes individuais, bem como na classificação efectuada da casa barca pelo tribunal a quo e ainda pela inaplicabilidade do regulamento de condomínio aos lotes individuais.”
Portanto, vamos limitar a análise a estas duas questões.
O empreendimento “Quinta ...” surge de loteamento urbano, integrando um conjunto de lotes e respetivas edificações e equipamentos integrados entre si, que se constituiu como um condomínio ao abrigo do artº. 15º do DL nº. 448/91 de 29/11 (anterior regime jurídico dos loteamentos urbanos e obras de urbanização), e que se auto regulou através da aprovação de um “Regulamento do Condomínio ...”, em 27/11/1999.
Face aos factos, dúvidas não há de que o lote ...0 respeita à fluvina, conforme vem especificado no respetivo alvará, estando registada a propriedade do prédio urbano a favor da R..
O citado decreto e artigo previa no seu nº. 1 que “As parcelas de terreno destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos ou os parâmetros para o dimensionamento de tais parcelas são os que estiverem definidos nos planos municipais de ordenamento do território ou …”. E acrescentava-se no nº. 2 (na redação dada pela Lei nº. 25/92, de 31/8): “Para aferir se o projeto de loteamento respeita os parâmetros a que alude o número anterior, consideram-se quer as parcelas destinadas a espaços verdes e de utilização coletiva, infraestruturas viárias e equipamentos de natureza privada quer as parcelas a ceder à câmara municipal para aqueles fins”.
Verificados os factos, do registo e inclusivamente do conteúdo do Regulamento do Condomínio, não resulta que a fluvina tenha sido destinada a utilização coletiva (irrestrita, do condomínio), nem foi deliberado (bem ou mal) que integre parte comum do loteamento, não estando aí considerada/designada como equipamento comum. Veja-se em situação diversa o Ac. da Rel. de Évora de 12/7/2018, relator Tomé Ramião, www.dgsi.pt.
Repare-se que a marina fluvial é referenciada relativamente aos lotes ...8 e ...9 (5º, ponto 5 do regulamento). Se se tratou de lapso ou se assim não é, não foi corrigido, não foi trazido a discussão neste recurso, nem resulta dos restantes elementos juntos aos autos.
De todo o modo a discussão seria estéril na medida em que, como veremos, o regulamento não pode dispor sobre lotes ou frações autónomas; quanto à marina, veja-se o artº. 6º, ponto 2 do regulamento.
Estamos por isso no âmbito do exercício do direito de propriedade privada e exclusiva sobre o lote ...0.
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Nos termos do artº. 15º, nº. 3, do mesmo DL, na redacção que lhe foi dada pela Lei nº. 25/92, de 31/8, “Os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas várias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento e regem-se pelo disposto nos artigos 1420º a 1438º do Código Civil”. Posteriormente, o DL nº. 555/99, de 16/12, que estabeleceu o regime jurídico da urbanização e da edificação (cfr. republicação operada pelo D.L. nº. 136/2014 de 9/9), e que revogou o DL nº. 448/91, veio prever, no seu artº. 43º, nº. 4, que “Os espaços verdes e de utilização colectiva, infra-estruturas várias e equipamentos de natureza privada constituem partes comuns dos lotes resultantes da operação de loteamento e dos edifícios que neles venham a ser construídos e regem-se pelo disposto nos artigos 1420º a 1438º-A do Código Civil”.
A redação é praticamente a mesma, mas acrescentou-se a remissão para o artº. 1438º-A.
Através da introdução do artº. 1438º-A no C.C., operada pelo DL n.º 267/94, de 25 de outubro (com início de vigência em 1/1/1995 -art. 5°), passou a admitir-se a constituição (expressão que melhor precisaremos) da propriedade horizontal para “...conjuntos de edifícios contíguos funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns...”. No respetivo relatório justifica-se assim: “Decidiu-se estender o âmbito de incidência do instituto (da propriedade horizontal), por forma a ser possível submeter ao respectivo regime conjuntos de edifícios. Salvaguardou-se, porém, a interdependência das fracções ou edifícios e a dependência funcional das partes comuns como características essenciais do condomínio”.
Segundo Rui Vieira Miller (“A Propriedade Horizontal no Código Civil”, 1998, pag. 326), esta introdução veio dar realidade jurídica a um fenómeno que se foi vulgarizando de construção em recinto fechado de várias unidades habitacionais autónomas, servidas por um complexo de instalações, espaços ou actividades destinados ao gozo exclusivo dos respectivos proprietários, com sua fruição em comum.
Face à remissão, não restam dúvidas que o regime da propriedade horizontal é aplicável às zonas comuns do loteamento urbano em causa.
E nessa sequência, cabe aos condóminos, em assembleia convocada para o efeito, aprovar o regulamento do condomínio disciplinando o uso, a fruição e a conservação das partes comuns – artº. 1429º-A, nº. 1, do C.C. –embora este artigo tenha sido aditado pelo DL nº. 267/94 de 25/10.
No caso a questão que primeiro se coloca é se a remissão do nº. 3 do artº. 15º, ao abrigo do qual foi instituído este concreto condomínio, implica não só a aplicação das regras da propriedade horizontal às partes comuns, mas também às partes privadas. E, portanto, se tem aplicação ao lote ...0 –propriedade privada- o disposto no artº. 1422º, do C.C. nº. 2, c) -dar-lhe uso diverso do fim a que é destinada (nunca a alínea a) uma vez que a situação em causa –atracamento da casa barco-, a nosso ver não configura uma obra nova ou falta de reparação).
No regime da propriedade horizontal coexistem a propriedade e a compropriedade.
A par da propriedade exclusiva sobre o seu lote, cada condómino é comproprietário das zonas comuns do loteamento, sendo contitular, juntamente com os restantes condóminos, do direito de propriedade sobre as zonas comuns. Existe, é sabido e pacífico, uma total incindibilidade destes direitos (parte privada e autónoma e parte comum), o que implica que a alienação do direito real autónomo não pode ser desanexado ou separado da parte afeta à comunhão face à proibição expressa do nº. 2 do artº. 1420º do C.C.. Este princípio em nada é beliscado pelo que se dirá de seguida.
O Tribunal recorrido justificou assim a sua posição naquela primeira questão (com destaques a negrito nossos): “Decorre do exposto, que o legislador previu a possibilidade de no âmbito dos loteamentos urbanos serem criados espaços verdes (e com o Decreto-Lei 555/99 de 16 de Dezembro também infraestruturas e equipamentos), determinando tal Diploma legal que tais espaços verdes constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil.
Ora, daqui emerge que este regime não é equivalente à “típica” propriedade horizontal. (…)
Ora, no caso dos loteamentos com partes comuns (loteamentos fechados ou condomínios privados) não se verifica este primeiro efeito (e fundamental) emergente da propriedade horizontal que é a criação de um novo estatuto desse edifício.
Por outro lado, a criação das partes comuns e, consequentemente do condomínio, dá-se ope legis, inexistindo título constitutivo da propriedade horizontal.
Isto é, a criação das partes comuns e, consequentemente do condomínio tem como fundamento a própria lei e não um título constitutivo.
Neste sentido, afirma Abílio Neto que nos loteamentos fechados “não se trata verdadeiramente da constituição de uma situação de propriedade horizontal, não lhe sendo aplicável, desde logo, o regime notarial da sua constituição, mas apenas do aproveitamento de um regime legal pré-definido que já deu mostras da idoneidade na resolução de litígios surgidos entre privados no aproveitamento de zonas comuns.”, in Manual da Propriedade Horizontal. p. 30, apud Eduardo de Assis Brasil Rocha, “Propriedade Horizontal Em Terrenos Em Portugal E No Brasil”, pág. 74., consultado em repositório da Universidade Aberta de Lisboa, https://repositorio.ual.pt.
Assim sendo, a primeira questão que se coloca e sobre a qual importa ponderar é se é aplicável à propriedade privada (aos Lotes) as restrições previstas no regime da propriedade horizontal para o uso das frações, mormente o disposto no artigo 1422º.
Isto é, o regime da propriedade horizontal, além das partes comuns, acarreta restrições ao próprio direito de propriedade sobre a cada fração. (…)
Ora, salvo o devido respeito, entendemos que, em primeira linha e sem prejuízo do que diremos de seguida, a norma referida não é aplicável ao proprietário do lote no âmbito de um loteamento com partes comuns, constituído nos termos do artigo 15º, nº 2 do Decreto-Lei 448/91 de 29 de Novembro.
É que o artigo 15º, nº 2 do Decreto-Lei 448/91 de 29 de Novembro prevê que “Os espaços verdes privados constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento e regem-se pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil.”
Ora, da norma citada resulta que, por um lado, os espaços verdes criados constituem partes comuns dos edifícios a construir nos lotes resultantes da operação de loteamento e, por outro lado, regem-se (estes espaços verdes que são partes comuns), pelo disposto nos artigos 1420.º a 1438.º do Código Civil.
A norma não regula, nem estabelece restrições à propriedade sobre os lotes, pelo que, salvo o devido respeito, entendemos que o regime do artigo 15º, nº 2 do Decreto-Lei 448/91 de 29 de Novembro não poderá ser norma fundamento para restrições ao direito de propriedade sobre o lote.
É que, note-se, nos presentes autos não está em causa uma (eventual) violação por parte da ré de qualquer parte comum do condomínio, mas apenas e só a forma como a ré usa dispõe do seu lote privado.”
Adiantamos desde já que concordamos com a preconizada interpretação do artº. 15º, nº. 3, e atual 43º, nº. 4, citados.
Abílio Neto na obra citada na decisão recorrida preconiza a aplicação ao caso do artº. 12º e) do C.P.C. respeitante à personalidade judiciária, mas já não do artº. 6º, nº. 1, do DL nº. 268/94 de 25/10 relativo à formação de título executivo, sendo no mesmo sentido o Ac. da Rel. de Lisboa de 12/12/2013 (relator Luís Correia de Mendonça, www.dgsi.pt), ao contrário de jurisprudência citada pela recorrente. E mais dá conta de dois pareceres do Conselho Técnico da DGRN.
Os Acs. citados pela recorrente (Évora de 5/11/2020 e Lisboa de 15/10/2013), querendo justificar a interpretação extensivas das normas da propriedade horizontal aos condomínios fechados, não se reportam a matéria semelhante, mas antes matéria que se prende com a “gestão” de áreas comuns. Daí que essa posição não seja, ainda assim, argumento.
Repetimos que relativamente ao lote ...0 não foi prevista a afetação coletiva.
E só os lotes ou parcelas que se destinem a zonas verdes e de utilização coletiva, infra-estruturas e equipamentos, quer venham a ser cedidas ao município (para o seu domínio público ou privado), quer a permanecer propriedade privada, é que ficam com o estatuto especial de partes comuns dos lotes e dos edifícios que neles venham a ser erigidos (artºs. 43º e 44º do regime atual e “Loteamentos Urbanos e Dinâmica das Normas de Planeamento” de Fernanda Paula Oliveira, pag. 88. Conforme Abílio Neto (obra citada) Ganham o estatuto de zonas imperativamente comuns, na expressão de Abílio Neto.
De facto, muito embora o elemento literal pareça indicar outra coisa, a leitura da(s) norma deve ser feita como estando a remeter para a aplicação aos espaços comuns que se constituem as regras dos artºs. 1420º e segs., havendo contudo que fazer as necessárias adaptações pois que os artigos só terão aplicabilidade quando se referem ao modo de regulamentação dessas partes comuns.
A “típica” propriedade horizontal assenta na existência de frações autónomas na mesma unidade física, sobrepostas ou seccionadas verticalmente, e interdependentes (cfr. o parecer da Comissão de Coordenação e Desenvolvimento Regional do Centro de 26/6/2002, www.ccdrc.pt).
De facto, estamos perante uma lei que regula a matéria dos loteamentos ou, mais abrangente, a urbanização e edificação; não podemos pensar nestas normas apenas em situações em que o que se vai criar será um “condomínio fechado”, pois que as mais das vezes os loteamentos são para construções individuais, e mesmo quando exigem a criação de espaços verdes privados ou a ceder às Câmaras, tal não invalida que os vários edifícios a construir não tenham total autonomia entre si; uma divisão do terreno em lotes destinados a edificação, consubstanciando uma operação de loteamento com áreas verdes e de equipamentos de natureza privada comuns aos lotes e edifícios neles implantados, pode não impor uma dependência funcional. Nesses casos não faz qualquer sentido impor restrições aos proprietários privados; e a lei não distinguia nem tinham que distinguir umas situações das outras.
Só se assim não for e esteja em causa a intenção de realizar uma construção de edifícios com uma relação entre si, de dependência, funcionalidade ou apenas estética, é que se apresentam razões para impor determinadas limitações ao direito de propriedade privada sobre cada lote e respetiva construção, de modo a salvaguardar essas pretensões. Mas nesse caso terá de se optar por outra via, não ficando a situação salvaguardada pelo artº. 15º, nº. 3, ou atual 43º, nº. 4.
Conforme se sumariou no Ac. da Rel. do Porto de 30/01/2006 (relator Fonseca Ramos, www.dgsipt) II - A lei não contempla o conceito de condomínio fechado que, na realidade social, corresponde a um conjunto independente de moradias – e não exclusivamente a propriedade construída por andares – erigidas em lotes, obedecendo a sua construção, por motivos estéticos, paisagísticos, ou de mera sumptuosidade, a padrões comuns que todos os condóminos se predispõem a observar, quando construírem.
Foi a introdução do artº. 1438º-A do C.C. que consagrou nesses casos a possibilidade, a disponibilidade (faculdade), de fazer equivaler a situação da típica propriedade horizontal relativa às frações autónomas de um edifício aos chamados condomínios fechados, sujeitando ambas as realidades ao mesmo regime jurídico nos casos em que as mesmas são de facto similares, “dispensando” o loteamento (mas já não os seus “encargos” face ao disposto no artº. 57º, nº. 5). Mas se não forem assim constituídos ab initio (título constitutivo da propriedade horizontal), a remissão do atual artº. 43º, nº. 4, que abarca o artº. 1438º-A, volta a colocar a interpretação que fizemos a propósito da remissão do artº. 15º, nº. 3, da anterior legislação.
Portanto, a aplicação do regime da propriedade horizontal nas relações entre os proprietários no que concerne à sua propriedade exclusiva não deriva, a nosso ver, da remissão legal. Por isso, por força da lei não se aplica qualquer restrição ao proprietário do lote ...0.
A favor da sua tese a recorrente alude ao elemento literal. A remissão não excluiu nenhuma norma, remete em bloco para as disposições citadas que regem os direitos e encargos dos condóminos e administração das partes comuns do edifício. Já fizemos a nossa leitura, mesmo que atinente ao elemento literal.
De acordo com o artº. 9º do C.C. a interpretação da lei não deve cingir-se à sua letra, mas reconstituir a partir dos textos o pensamento legislativo, tendo sobretudo em conta a unidade do sistema jurídico, as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas do tempo em que é aplicada. Além disso, o interprete presumirá que o legislador consagrou as soluções mais acertadas e soube exprimir o seu pensamento em termos adequados (nºs. 1 e 3).
A letra da lei não impede a interpretação restritiva que o Tribunal recorrido fez (cfr. o artº. 9º, nº. 2, que afasta a consideração do pensamento legislativo que não tenha na letra da lei um mínimo de correspondência verbal, ainda que imperfeitamente expresso).
Este, e não o sentido preconizado pela recorrente, é aquele que se nos afigura correto no contexto legal e histórico (face à evolução social e ao seu acompanhamento legal) em que se enquadra.
Ainda que se defendesse a tese da recorrente, haveria que adaptar a leitura do artº. 1422º, nº. 2, ao caso, pois que não estamos perante qualquer fração ou edifício, mas perante uma espécie de equipamento.
A ancoragem e atracamento de embarcações, enquanto destino da fluvina, não foi beliscado pelo facto de lá estar o barco casa. Portanto, não estaria a ser dado ao equipamento/lote uso diverso do fim a que é destinado.
No sentido da interpretação restritiva que também aqui, tal como em 1ª instância, defendemos, pode ver-se o estudo com o título “Loteamentos e propriedade horizontal: guerra e paz!” de Fernanda Paula Oliveira e Sandra Passinhas, publicado por CEDOUA, URI: http://hdl.handle.net/10316.2/5738. Concretamente na nota 75 do texto diz-se, a propósito da remissão do artº. 43º, nº. 4, para os artºs. 1420º a 1438º-A do C.C.: o artº. 1421º não tem razão de ser aplicado, nem o artº. 1422º na parte em que se aplica às partes próprias.
Na verdade esta é uma das situações que distingue a criação do “condomínio fechado” ao abrigo da lei 555/99 e ao abrigo dos artºs. 1417º e segs. do C.C..
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Vejamos então se o regulamento aprovado impõe alguma restrição ao proprietário do lote ...0. O Tribunal recorrido entendeu que não, e justificou assim a sua posição: “Vejamos. É manifesto que o Regulamento do Condomínio é um elemento fundamental na relação entre os condóminos, já que destina a regular e disciplinar e uso das partes comuns do edifício.
O Regulamento é tão mais importante no caso concreto, uma vez que, como vimos, não existe um título (documental) constitutivo da propriedade horizontal, sendo o regime da propriedade horizontal previsto nos artigos 1420º a 1438º aplicável ex vi o disposto no artigo 15º, nº 2 do Decreto-Lei 448/91 de 29 de Novembro.
Todavia, salvo o devido respeito neste regime específico que tratamos, o Regulamente apenas pode versar sobre a utilização das partes comuns do edifício e não sobre a utilização que cada proprietário dá à sua própria fração.
É que note-se, conforme se referiu supra, no regime “típico” propriedade horizontal instituído no Código Civil, o direito de propriedade dos proprietários das frações mostra-se restrito e limitado pelos interesses do restante coletivo, sendo que o título constitutivo da propriedade horizontal pode definir quer o fim a que se destina cada fração ou parte comum; quer conter ainda o Regulamento do condomínio e, por essa via, disciplinar o uso, fruição e conservação, quer das partes comuns, quer das próprias frações autónomas, é o que estatui o artigo 1418º do Código Civil.
Assim, no regime “típico” da propriedade horizontal pode haver restrição ao direito de propriedade sobre as frações, restrições estas impostas pelo próprio Regulamento do Condomínio, desde que esse regulamento conste do título constitutivo, nomeadamente restrições quanto ao uso fruição e conservação de cada fração individual.
No caso dos autos, porém, não estamos perante o regime geral da propriedade horizontal.
O regime aplicável ao caso dos autos é o regime específico instituído pelo Decreto-Lei 448/91 de 29 de Novembro, não existindo título constitutivo da propriedade horizontal, nem lhe sendo aplicável o disposto no artigo 1418º do Código Civil, mas, e apenas e só quanto às partes comuns, o disposto nos artigos 1420º a 1438º.
Assim sendo, salvo o devido respeito, entendemos estado em causa estritamente a utilização da propriedade privada de um dos Lotes que integram o Condomínio do autor, o Regulamento do Condomínio só pode versar sobre a utilização das partes comuns e, como tal, a (eventual) regulamentação sobre a utilização da propriedade privada não é oponível ao proprietário.”
Concordamos inteiramente com esta posição, que se enquadra na sequência do que já dissemos.
Isso mesmo decorreria também do exposto no artº. 1429º-A do C.C. -o regulamento que não faça parte do título constitutivo regulará relativamente às partes comuns-, diferentemente do disposto no artº. 1418º, nº. 2, b), do C.C. -quando o regulamento faz parte do título constitutivo em que pode regular relativamente ao uso, fruição e conservação das frações autónomas, pelo que o artº. 9º do regulamento não se pode impor ao proprietário no que concerne ao direito exclusivo sobre a sua fração (sendo mesmo contraditório com o seu ponto VIII). Veja-se o Ac. do STJ de 7/11/2019 (relator Bernardo Domingos, www.dgsi.pt). De todo o modo, quando ao uso para fim diverso, também já nos pronunciamos.
A possibilidade de deliberação prevista na alínea d) do nº. 2 (parte final) do artº. 1422º, tem de ser lida na mesma conformidade, ou seja, caso haja título constitutivo, não se tratando da deliberação que aprova o regulamento.
Ainda se pode perguntar, como se poderia, perante os factos, dizer-se que a casa barco infringe (a ser-lhe aplicável) a traça arquitetónica e urbana? De que facto(s) é que decorre que a presença da casa barco infrinja o “todo harmónico sob o ponto de vista urbano, paisagístico, estético e de vivência comum”, ou o princípio assumido de que “... o sucesso urbanístico e paisagístico que é a Quinta ..., o qual faz desta um exemplo impar de promoção imobiliária, leva a que todos os que nela vivem e procuram, respeitem e exijam o respeito da excelência das características paisagísticas e da linha arquitetónica que constituem o fio condutor de todo o complexo…”?
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Resta verificar, e vamos verificar, se estamos perante uma embarcação ligeira e de recreio, e se, o facto de assim não ser, viola o respetivo alvará e tem efeitos nas relações entre os proprietários, porque essa matéria também vem abordada. Ora, está autorizado para o lote ...0 a “fluvina destinada a ancoragem e atracamento de embarcações ligeiras e de recreio com profundidade média de 5 metros”.
O alvará de loteamento é uma licença administrativa que titula uma operação urbanística de fraccionamento de prédios e de formação de lotes para construção; titula por isso o próprio objeto de licenciamento, bem como a autorização da utilização de edifícios –cfr. artºs. 2º, i) e 74º a 79º do atual DL nº. 559/99; cfr ainda “Os Loteamentos e as Nulidades Urbanísticas –Estudo Geral” de Vítor Miguel Cancelinha Moreira (eg.uc.pt).
Na sua construção não houve por isso violação do respetivo alvará.
Quanto à sua utilização, e antes de se concluir se houve violação, o artº. 98º, nº. 1, d) do atual regime diz que constitui contraordenação “d) A ocupação de edifícios ou suas frações autónomas sem autorização de utilização ou em desacordo com o uso fixado no respetivo alvará ou comunicação prévia, salvo se estes não tiverem sido emitidos no prazo legal por razões exclusivamente imputáveis à câmara municipal;”.
O artº. 109º, nºs. 1 e 2 dispõem que “1 - Sem prejuízo do disposto nos n.os 1 e 2 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho, o presidente da câmara municipal é competente para ordenar e fixar prazo para a cessação da utilização de edifícios ou de suas frações autónomas quando sejam ocupados sem a necessária autorização de utilização ou quando estejam a ser afetos a fim diverso do previsto no respetivo alvará. 2 - Quando os ocupantes dos edifícios ou suas frações não cessem a utilização indevida no prazo fixado, pode a câmara municipal determinar o despejo administrativo, aplicando-se, com as devidas adaptações, o disposto no artigo 92.º”
E relativamente aos particulares dispõem os artºs. 110º e segs. (Garantias dos particulares) quanto aos seus meios de reação.
Portanto, o interessado no cumprimento do alvará não atua imediata e diretamente perante o seu violador; não é isso que está em causa neste processo.
Vejamos de qualquer modo o percurso do Tribunal recorrido.
E dizendo antes de mais que a violação do alvará seria sempre matéria que competia à A. provar (artº. 342º, nº. 1, do C.C.).
Que a embarcação é de recreio não há dúvida, face ao seu registo.
Disse no mais o Tribunal recorrido: “No que concerne à categoria “ligeira”, a legislação atual não contém tal tipologia, sendo que o artigo 6º do Decreto-Lei n.º 93/2018 de 13 de novembro estipula as embarcações de recreio são classificadas segundo: a categoria de conceção, a zona de navegação, o tipo de casco e o sistema de propulsão, sendo a embarcação em causa classificada, segundo o registo, como “embarcação de ....” – facto provado 18).
Aliás, consultados Diplomas que anteriormente regiam a classificação das embarcações de recreio, concretamente, o Decreto-lei 124/2004, de 25 de Maio (que foi revogado pelo atualmente em vigor Decreto-Lei n.º 93/2018 de 13 de novembro) e o Decreto-lei 329/95, de 9 de Dezembro (que, por sua vez, foi revogado pelo Decreto-lei 124/2004, de 25 de Maio já referido), constata-se que as embarcações de “aguas abrigadas”, como a aqui em causa, são as de capacidade inferior.
Assim sendo, salvo o devido respeito, não se vê que a atracagem da embarcação em causa viole o alvará concedido.”
Daqui decorre a nosso ver que uma coisa é a embarcação ser ligeira e de recreio –isso não é contestado factualmente pela recorrente. E não é porque, a embarcação ser classificada como ligeira e de recreio, é diferente e não invalida que lhe possa estar a ser dado uso diverso –uma coisa é a sua classificação, outra o seu uso em conformidade.
Ora a casa barco tem como finalidade o alojamento e hospedagem de pessoas e a circulação como embarcação (estando a ser comercializada no mercado de alojamento) –factos dos pontos 14 e 15. Não se provou porem que esteja a ser utilizada como dormitório, para pernoita de utentes.
Uma embarcação de recreio, como resulta da própria expressão, destina-se a ser utilizada em situações de desporto ou lazer –artº. 3º, e) do D.L. nº. 93/2018.
De qualquer modo, dispõe o artº. 2º, nº. 3, que “3 - A utilização de embarcações de recreio com fins comerciais, nomeadamente na atividade marítimo-turística, é regulada por legislação própria.” –cfr. D.L. nº. 149/2014 de 10/10.
Note-se que a “Quinta ...” assume-se como um complexo imobiliário e turístico.
E dispõem o artºs. 53º e segs. (fiscalização e contraordenações) que “1 - Compete à DGRM a fiscalização do cumprimento do disposto no presente decreto-lei, sem prejuízo das demais competências de fiscalização legalmente atribuídas a outras entidades.”
Portanto, também nessa matéria a situação deveria antes ser sujeita á fiscalização das entidades competentes.
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Resta por isso concluir pela improcedência dos argumentos recursivos, mantendo-se o sentido da sentença proferida. ***
V DISPOSITIVO.Pelo exposto, acordam os juízes do Tribunal da Relação em julgar o recurso da A. totalmente improcedente, e em consequência, negam provimento à apelação, mantendo a sentença recorrida.
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Custas a cargo da A./recorrente (artº. 527º, nºs. 1 e 2, do C.P.C.). *
Guimarães, 16 de fevereiro de 2023.
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Os Juízes DesembargadoresRelator: Lígia Paula Ferreira Sousa Santos Venade
1º Adjunto: Fernando Barroso Cabanelas
2º Adjunto: Eugénia Pedro
(A presente peça processual tem assinaturas eletrónicas)