Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1565/22.1T8CHV.G1 |  |
REMUNERAÇÃO
CLÁUSULA DE EXCLUSIVIDADE
NEXO DE CAUSALIDADE
I. O contrato de mediação imobiliária regulado pela Lei 15/2013, de 8 de fevereiro, é um contrato oneroso, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a encontrar um terceiro com quem o contrato visado venha a ser celebrado.
II. Assim, perante nos contratos de mediação simples, a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada de tal resultado.
III.Acordada que tenha sido acordada a exclusividade, ou seja, que durante o período de vigência do contrato, o cliente se encontra impedido de se socorrer de outros mediadores ou celebrar o contrato visado com clientes angariados pela empresa mediadora, a remuneração é ainda devida caso o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao “cliente” proprietário do bem imóvel.
Acordam na 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães:
I. Relatório:
EMP01..., Mediação Imobiliária, Lda. instaurou ação de processo comum, contra AA e mulher BB, pedindo a condenação dos mesmos a pagar-lhe a quantia de € 9.500,00, acrescida de IVA à taxa legal de 23%, que se cifra no valor de € 2.185,00, a título de remuneração pelos serviços de mediação imobiliária contratados e prestados, acrescida dos respetivos juros de mora, contados desde a data de celebração do contrato de compra venda ocorrido a 11 de março de 2022, até efetivo e integral pagamento.
Alegou para o efeito e em resumo que tendo por objeto a mediação imobiliária, opera, no âmbito de contrato de franchising sob a marca e rede de imobiliárias denominada de EMP02...; no âmbito dessa atividade celebrou com os réus um contrato de mediação imobiliária para venda do prédio urbano, destinado à habitação, inscrito na matriz predial sob o artigo ...23 e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., Freguesia ..., sob o numero ...57 e que de acordo com este contrato se comprometeu a promover e a procurar, em nome do réus, um comprador para o referido prédio, tendo ajustado que a comissão a ser paga por parte dos réus seria de 5 % sob o preço do negócio que viesse a ser concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, não podendo ser inferior a € 5.000,00, acrescido de IVA.
Alegou que, o contrato foi celebrado em regime de exclusividade pelo prazo de 12 meses, com inicio a 30 de novembro de 2019, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente; que diligenciou no sentido de promover a venda do aludido prédio urbano, introduziu-o no seu sítio de Internet, onde obteve projeção mundial, apresentando-o e publicitando-o através de fotografias que tirou do mesmo; que estabeleceu contactos com clientes em carteira e com os que surgiram, compatíveis e com o perfil para o negócio pretendido; que fez visitas ao prédio; que apresentou este imóvel a CC e DD, por intermédio dos consultores EE e FF, informando-os acerca do preço, da localização e características do prédio (tendo visitado o imóvel a 17 de novembro de 2021 e 12 de dezembro de 2022) sendo que, os ditos CC e DD eram também seus clientes e tinham-lhe entregue um apartamento cuja transação estava a ser intermediada pelos consultores EE e FF e que veio a ser transacionado.
No seguimento das negociações e das visitas ao imóvel, no dia 12 de janeiro de 2022 foi efetuada proposta para aquisição do imóvel por parte de DD e CC, pelo valor de € 215.000,00, a qual foi recebida pela autora e transmitida pessoalmente aos réus, sendo que o réu marido contrapôs o valor de € 218.000,00, o qual transmitido pessoalmente ao adquirente CC, veio a ser aceite, culminando na minuta por parte dos serviços da autora do respetivo contrato promessa de compra e venda, datado de 14 de janeiro de 2022, o qual acabou por não ser assinado, porquanto os réus não compareceram nessa data, telefonando a questionar qual o valor da comissão a ser cobrada, sendo que, após resposta de que era de 5% mas IVA, manifestou o réu marido que não aceitava celebrar o contrato promessa e pagar a comissão, pois assim, o valor da venda seria insuficiente.
Alegou também a autora que, a 28 de outubro de 2021 de forma inopinada e imotivada, os réus comunicaram que não pretendiam renovar o contrato de mediação imobiliária celebrado a ../../2019, tendo-lhe sido dito que continuariam a desenvolver diligência de venda até ao final do contrato, em 30 novembro de 2021, e que se aparecesse alguém a oferecer o preço pretendido seria contactado, o que veio a acontecer, no sentido de beneficiar os réus e de levar o “negócio” até ao seu final e já para além do fim do contrato, bem sabendo que, se vendessem aos indicados DD e CC, teriam de lhe pagar a comissão acordada, porquanto promoveu a realização do negócio.
Finalmente, alegou a autora que, tomou conhecimento que a 11 de março de 2022, os réus, venderam o referido prédio a CC e DD, pelo preço de € 190.000,00, tendo referido na escritura que haviam já recebido a quantia referente ao sinal a 23 de janeiro de 2022, furtando-se assim ao pagamento da comissão; que o negócio só foi concretizado porque ela lhes angariou os interessados; lhes deu a conhecer o mesmo, os levou lá, recebeu a proposta e indicou os valores que os réus lhe transmitiram; que os réus declararam na escritura que houve intervenção imobiliária de EMP03..., Unipessoal, Lda,, mas que não foi por ação desta que se realizou este negócio.
Regularmente citados os réus, vieram apresentar contestação, alegando, em síntese que, a autora pouco ou nada fez para promover a venda do imóvel objeto do dito contrato de mediação, razão pela qual, decidiram resolver o contrato, sendo que tinham tentado resolvê-lo no ano anterior, mas que não foi aceite, por não terem respeitado o aviso prévio; que na vigência do contrato apenas foi encontrado um casal interessado na compra do imóvel, confirmando que esse casal é o CC e a DD que visitaram o imóvel a 17 de novembro de 2021 na companhia dos consultores da autora; que após 30 de novembro de 2021 não ocorreram mais visitas ao imóvel promovida pela autora, nomeadamente a 12 de dezembro de 2022; que a proposta apresentada a 12 de janeiro de 2022 pelo CC não teve qualquer seguimento, que nem dela tiveram conhecimento; que celebraram um novo contrato de mediação imobiliária com a referida EMP03... em regime de exclusividade, no dia 22 de dezembro de 2021; que informou a autora, pois, esta tentou dar continuidade para além do dia 30 de novembro de 2021; que tiveram conhecimento da visita ocorrida no dia 17 de novembro de 2021, mas que desta não resultou qualquer proposta; que o referido casal só com a nova imobiliária é que acabou por negociar este imóvel, apresentando uma proposta no valor de € 190.000,00, sem recheio, a qual lhes foi apresentada a 17 de janeiro de 2022, e que aceitaram.
Alegaram ainda que, em janeiro de 2022 foram contatados pela autora, que alegava terem um potencial interessado na compra do imóvel, mas que a informaram que já haviam celebrado um contrato de mediação imobiliária com uma outra empresa, também em regime de exclusividade, tendo passado a ser desta a competência para a realização da venda do imóvel, e que, algumas semanas depois foram contactados por esta última imobiliária com uma proposta de compra, tendo-se seguido a celebração do contrato promessa de compra e venda e posteriormente o respetivo contrato de compra e venda; que a proposta que a imobiliária “EMP03...” lhes apresentou resultou de negociação entre esta imobiliária e o casal interessado sendo que, o trabalho desenvolvido pela autora, tanto durante a vigência do contrato de mediação, como posteriormente, não teve qualquer relevância no desfecho do negócio que se concretizou, sendo que neste último, o objeto do contrato era distinto, uma vez que a venda não abrangia o recheio do imóvel, ao contrário do que acontecia com o contrato com a autora.
Alegaram ainda ter pago a comissão a quem deviam pagar, a saber, à “EMP03...”.
Realizou-se a audiência prévia, na qual se proferiu despacho saneador, tendo-se fixado o objeto do litigio e enunciado os temos da prova.
Realizou-se a audiência de discussão e julgamento e foi proferida sentença que julgou a ação totalmente procedente e em consequência, condenou os réus AA e mulher BB, a pagar à autora EMP01..., Mediação Imobiliária, Lda. o valor de € 9.500,00 (nove mil e quinhentos euros), acrescido dos juros de mora vencidos e vincendos, à taxa legal em vigor, desde a citação, até efetivo e integral pagamento, bem como, acrescido do valor devido a título de IVA, à taxa de 23%, no valor de 2.185,00 € (dois mil cento e oitenta e cinco euros).
Inconformados com a sentença vieram da mesma recorrer os réus formulando as seguintes conclusões:
I – A douta decisão, ora recorrida, viola, interpreta incorrectamente ou aplica deficientemente, o estabelecido, entre outros, no artigo 278º do CPC e artigos 406º e segs. do Código Civil.
II – Entendem os Réus, ora recorrentes, que existem nos autos elementos suficientes para suportar a decisão da causa que consideram correcta e justa, ou seja, a improcedência da acção.
III - O tribunal deveria abster-se de conhecer do fundo ou mérito da causa, ficando o processo sem efeito, tal como o determina o artigo 278º do CPC, por manifesta falta de condições da acção e, sobretudo, falta de pressupostos processuais.
IV - Não existe qualquer coincidência entre a situação de facto deduzida em juízo (espécie ou factualidade real) com a hipótese de uma norma desse direito (espécie legal).
V - Sendo certo que esta (norma de direito) nem sequer foi invocada em sede de P.I. ou noutra fase processual.
VI - Não se verificam igualmente os pressupostos processuais, ou seja, os requisitos de que depende dever o juiz proferir decisão sobre o mérito causa, concedendo ou denegando a providência judiciária requerida pela demandante.
VII - Não se verifica, desde logo, o interesse processual, ou seja, o direito da demandante estar carecido de tutela judicial, uma vez que não ocorreu, tal como resulta da P.I., a violação de qualquer direito da A., nem a consequente necessidade da sua reintegração.
VIII - Também não se verifica o pressuposto da legitimidade das partes, ou seja, a verificação de tal pressuposto implica que o demandante (legitimidade activa) seja o titular do direito e o demandado (legitimidade passiva) o sujeito da obrigação, suposto que o direito e a obrigação na verdade existam.
IX - A justificação deste requisito está em que, sem ele, seria inútil a sentença, visto não poder, sem violência, obrigar os verdadeiros interessados.
X - Nas acções de condenação a legitimação do Réu depende de ser ele quem violou ou está a violar o direito do Autor.
XI - Pelo que deveria o Juiz abster-se de conhecer do fundo ou mérito da causa, tal como decorre do artigo 278º do CPC, uma vez que a autora não titula o direito subjectivo alegadamente violado, ficando, assim, desprovida de fundamento jurídico e fáctico a pretensão deduzida nos autos.
XII - Deverá, pelo exposto, ser julgada totalmente improcedente, por não provada, a presente acção.
TERMOS em que, nos melhores de direito e com o sempre mui douto suprimento de V. Ex.cias, deve a decisão recorrida ser alterada de acordo com as conclusões acabadas de referir e por forma a ser julgada totalmente improcedente a presente acção.
Assim se fará Justiça.
Não foram produzidas contra alegações.
Admitido o recurso, cumpre decidir.
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II. Objeto do recurso:O objeto do recurso é definido pelas conclusões das alegações, impondo-se conhecer das questões colocadas pelos recorrentes, bem como as que sejam de conhecimento oficioso, sem prejuízo daquelas, cuja decisão fique prejudicada pela solução dada a outras, sendo certo que o tribunal não se encontra vinculado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e que visam sustentar os seus pontos de vista, isto atendendo à liberdade do julgador na interpretação e aplicação do direito.
Assim sendo, atentas as conclusões apresentadas e uma vez que não foi impugnada a matéria de facto, importa aos autos aferir se, face aos factos apurados poderia o Tribunal condenar os réus, como o fez.
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III. Fundamentação de facto:A - Factos Provados:
Com relevância para a boa decisão da causa, resultaram provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial por quotas que tem por objecto a mediação imobiliária, que se caracteriza essencialmente pela actividade de “Intermediação na compra, venda, arrendamento ou actividades similares sobre imóveis, executadas por conta de terceiros; Intermediação de crédito; construção, compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos; gestão -de condomínios e prestação de serviços conexos”.
2. A sociedade Autora, no âmbito de contrato de franchising opera sob a marca e rede de imobiliárias denominada de EMP02....
3. No âmbito da sua atividade, no dia 30 de novembro de 2019, celebrou com os Réus o acordo denominado de contrato de mediação imobiliária com a referência ...00 para venda do prédio urbano, destinado à habitação, composto de habitação de ... com andar e logradouro, sita na Travessa ..., ..., Lugar ... ou ..., Freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...23 e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., Freguesia ... sob o n.º ...57.
4. A Autora comprometeu-se a promover a venda do imóvel referido em 3), divulgando-o e publicitando-o, e, a procurar em nome do Réus, comprador para o mesmo.
5. Acordaram as partes, no âmbito da cláusula 5ª do contrato referido em 3) que a comissão a ser paga por parte do Réus era de 5 % calculada sob o preço pelo qual o negócio é concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, não sendo essa quantia inferior a 5.000,00 (cinco mil euros), acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
6. O contrato referido em 3) foi celebrado em regime de exclusividade, pelo prazo de doze meses, com início na data da sua celebração (30 de novembro de 2019), renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado pelas partes contratantes, através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente.
7. A Autora promoveu a venda do referido prédio urbano, designadamente, introduziu-o no seu sitio de Internet, onde o mesmo obteve projeção mundial, apresentando-o e publicitando-o através de inúmeras fotografias que do mesmo tirou.
8. Estabeleceu contactos com clientes em carteira e com os que surgiram, compatíveis e com o perfil para o negocio pretendido, e fez visitas ao mesmo.
9. A 28 de Outubro de 2021, os Réus entregaram junto da Autora comunicação por via da qual transmitiram que não pretendem renovar o contrato de mediação imobiliária celebrado a ../../2019.
10. Porém, ainda na vigência do contrato, por intermédio dos consultores EE e FF, apresentou o imóvel em venda a CC e DD, informando-os acerca do preço da venda estabelecido, se era negociável, a localização e características.
11. CC e DD eram também clientes da Autora e a ela tinham entregue um apartamento cuja transação estava a ser intermediada pelos consultores EE e FF e que veio a ser transacionado.
12. CC e DD visitaram o referido imóvel a 17.11.2021 (na vigência do contrato) e depois a 12.12.2022 (para além da vigência do contrato), na companhia dos consultores, EE e FF, e na presença e com autorização do Réu marido.
13. No seguimento das negociações e das vistas ao imóvel, no dia 12.01.2022 foi efetuada proposta de aquisição do imóvel por parte de DD e CC, pelo valor de 215.000,00 €, a qual foi recebida pela Autora e transmitida aos Réus.
14. Após negociação, e com a intervenção e ação dos consultores da Autora, ajustaram Réus e adquirentes CC e DD o valor da transação por 218.000,00 €.
15. Tendo culminado com o minutar por parte dos serviços da Autora de contrato promessa de compra e venda, datado de 14.01.2022, no qual figuram como promitentes vendedores os Réus e proeminentes compradores CC e DD.
16. Porém, nessa data (14.01.2022), os Réus não compareceram, telefonando a questionar qual o valor da comissão a ser cobrada, e após reposta, que era de 5% mais IVA, manifestou o Réu marido que não aceitava celebrar o contrato promessa e pagar a comissão, pois, assim, o valor da venda seria insuficiente.
17. Sucede que, a Autora tomou conhecimento que a 11 de março de 2022, os Réus celebraram documento particular autenticado de compra e venda, na qual venderam o prédio urbano objeto do contrato de mediação e promoção imobiliária aos mencionados CC e DD, pelo preço de 190.000,00 €.
18. O preço referido em 17) não incluía o recheio.
19. No documento referido em 17) é declarado por parte dos Réus que: “Os Primeiros Contratantes, vendem aos Segundos Contratantes que o aceitam, o Prédio Urbano, Denominado Lote ...0, sito em ..., composto por Habitação de rés-do-chão e andar com logradouro, descrito na Conservatória do Registo Predial ..., sob o n.º ...57, Freguesia ..., concelho ..., com o registo de aquisição a seu favor, pela inscrição AP.... de 2008-02-06, inscrito na matriz predial Urbana da Freguesia ..., concelho ..., sob o artigo ...23º, teve origem no artigo Urbano ...96.º, da mesma Freguesia e Concelho, com o valor patrimonial de 90.580,10€ (noventa mil quinhentos e oitenta euros, dez cêntimos), adiante designado abreviadamente por Imóvel; Imóvel é vendido pelo preço global de 190.000,00€ (Cento e noventa mil euros), que os Primeiros Contratantes declaram que já receberam e de que dão aqui quitação. Pagamento foi efetuado através da seguinte forma: a) Título de sinal e princípio de bom pagamento, o segundo contratante CC, aos 23-01-2022, efetuou uma transferência bancária no valor de 6.000,00€ (seis mil euros), da conta ...93, pertencente ao mesmo, para o IBAN ...87, pertencente ao primeiro contratante AA. b) A quantia é liquidada ao abrigo do protocolo ..., sendo que o banco Banco 1... ,SA., faz entrega da quantia de 147.976,27€ (cento quarenta e sete mil novecentos e setenta e seis euros vinte e sete cêntimos), através de transferência bancária, para a conta n.° ...81. b) Na presente data foi efetuado o pagamento da quantia restante, no valor de 36.023,73€ (trinta e seis mil e vinte e três euros e setenta e três cêntimos), através de cheque bancário com o número ...36, sacado sob o Banco 1..., S.A., emitido à ordem do primeiro contratante, AA”.
20. Os Réus celebraram o referido documento particular autenticado e receberam o restante preço pouco mais de três meses após o término do contrato de mediação imobiliária no qual é adquirente precisamente DD e CC, enquanto destinatários angariados pela Autora para o negocio de compra daquele mesmo imóvel.
21. No referido documento particular autenticado as partes declararam que a transmissão teve intervenção imobiliária de EMP03..., Unipessoal, Lda, com alicerça AMI ...88;
22. Os Réus celebraram um novo contrato de mediação imobiliária com a “EMP03..., Unipessoal L.da, em regime de exclusividade, no dia 22 de dezembro de 2021.
23. Em data não concretamente apurada, foi dado a conhecer à Autora que os Réus celebraram um contrato de mediação imobiliária com a imobiliária referida em 21).
24. No ano anterior à data da cessação do contrato por parte dos Réus, já haviam feito a comunicação da não renovação do contrato, a qual não foi aceite pela Autora. em virtude de os Réus não terem respeitado o prazo de pré-aviso de 30 dias.
25. Os Réus receberam uma proposta de compra por parte da imobiliária EMP03..., datada de 17.01.2022, a qual foi aceite, e após celebraram o respetivo contrato promessa de compra e venda.
Factos não provados
Com relevância para a boa decisão da causa, resultaram não provados os seguintes factos:
a) A Autora pouco ou nada fez para promover a venda do imóvel objeto do dito contrato de mediação.
b) Na vigência do contrato (...19 a ...21), apenas foi encontrado pela Autora um único casal interessado na compra desse imóvel.
c) Durante o prazo de vigência do contrato – 2 anos – a A. não conseguiu encontrar um único interessado e/ou uma proposta, com ou sem recheio.
d) Depois do dia 30 de novembro de 2021, não ocorreram quaisquer visitas ao imóvel em questão.
e) A proposta apresentada a 12 de janeiro de 2022 pelo interessado CC não teve qualquer seguimento.
f) Nem os Réus dela tiveram conhecimento.
g) Os Réus tiveram sempre a pretensão de vender o imóvel com o seu recheio.
h) A proposta que a imobiliária “EMP03...” apresentou aos RR. resultou de negociação entre esta imobiliária e o casal interessado.
i) O negócio que veio a concretizar-se resultou apenas do trabalho desenvolvido pela imobiliária “EMP03...”, na vigência do contrato de mediação celebrado entre esta e os Réus.
j) A Autora nunca teve em conta, no desenvolvimento do seu trabalho de mediação, a venda de tal imóvel sem o seu recheio.
Não foram considerados os demais fatos vertidos nos respetivos articulados, por irrelevantes para a decisão da causa, porque repetidos, bem como os factos conclusivos, e os que consubstanciam matéria de direito, só tendo sido selecionados, para além dos constantes dos articulados, considerando o disposto no artigo 5.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, os factos essenciais, complementares e instrumentais que se consideraram relevantes para a decisão e compreensão da matéria e litígio em causa nos presentes autos.
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IV. Do direito:Aqui chegados e, conforme resulta do objeto do recurso, não tendo sido impugnada a matéria de facto, importa aos autos aferir se da mesma pode concluir-se, como fez o Tribunal a quo, no sentido de violado que foi o contrato de mediação imobiliária, celebrado entre autora e réus, ter aquela direito a ser remunerada.
Nos autos está em causa o contrato celebrado a ../../2019, entre autora/recorrida e réus/recorrentes, contrato esse qualificado na decisão em crise como um contrato de mediação imobiliária, regulado na L15/2013, de 8 de fevereiro, com as alterações que lhe foram introduzidas D.L.102/2017, de 23 de agosto.
De acordo com o nº 1 do artº 2º do referido diploma legal, a atividade de mediação imobiliária “consiste na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objeto bens imóveis”.
Decorre do artº 16º do atrás citado diploma legal, que o contrato de mediação imobiliária se trata de contrato obrigatoriamente sujeito à forma escrita e celebrado por tempo determinado, prevendo, o nº 3 do citado preceito, o prazo supletivo de seis meses, ao qual é aplicável, conforme resulta da síntese efetuada pelo Dr Fernando Baptista de Oliveira, in Manual da Mediação Imobiliária, Coimbra, Almedina, 2019, pág 41, a seguinte regulamentação jurídica:
“1.º- O diploma específico que o prevê (Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, enquanto legislação especial - cfr. art. 16.º);
2.º - O que ressalta das estipulações contratuais das partes (liberdade contratual);
3.º - À falta ou insuficiência das referidas estipulações contratuais ou normativas legais, aplicam-se, subsidiariamente, as regras do contrato de prestação de serviço - a que são extensíveis as disposições sobre o mandato, com as necessárias adaptações (artigo 1156.º CCiv), sem prejuízo das regras gerais das obrigações”
O contrato de mediação imobiliária como o descreveu o Acordão da Relação de Lisboa, de 30 de novembro de 2010, relatado pelo então Sr Desembargador Manuel Tomé Soares Gomes, in www.dgsi.pt, é “uma modalidade de contrato de prestação de serviço, especialmente tipificado na lei, pelo qual uma das partes se obriga, mediante remuneração, a conseguir interessado para certo negócio e a aproximar esse interessado da outra parte, de modo a que entre elas se estabeleçam negociações conducentes à celebração de um contrato definitivo. (…) a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado venha a ser celebrado, pelo que o fim da mediação só é alcançado com a concretização desse negócio com a entidade angariada”.
Sendo oneroso o contrato, como da definição atrás enunciada resulta, estabelece o artº 19º da L. 15/2013, de 8 de fevereiro que:
“1.A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2.É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
3.Quando o cliente for um potencial comprador ou arrendatário, a empresa, desde que tal resulte expressamente do respetivo contrato de mediação imobiliária, pode cobrar quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada, devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
4.O direito da empresa à remuneração cujo pagamento caiba ao cliente proprietário de imóvel objeto de contrato de mediação não é afastado pelo exercício de direito legal de preferência sobre o dito imóvel.
5.O disposto nos números anteriores aplica -se apenas a contratos sujeitos à lei portuguesa.
Ou seja, como refere o Acordão desta Relação de Guimarães, de Guimarães, 22 de fevereiro de 2024, relatado pelo Sr Desembargador Paulo Reis, in www.dgsi.pt, “Decorre do regime legal agora em análise que, em princípio, a remuneração da empresa mediadora só é devida com a conclusão e perfeição do negócio, desde que a atividade do mediador seja causa adequada de tal resultado. Porém, conforme decorre do disposto no n.º 2 do preceito em referência, a remuneração é ainda devida caso tenha sido acordada a exclusividade na mediação e o contrato definitivo não seja concluído por causa imputável ao “cliente” proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
Tal como salienta Higina Orvalho Castelo[18], «[a] estipulação de exclusividade significa, como já dito, que, durante o período de vigência do contrato, o cliente não pode socorrer-se de outros mediadores nem, eventualmente, celebrar o contrato visado diretamente».
Ao invés, tratando-se de contrato de mediação simples, sem cláusula de exclusividade, na aferição do direito à retribuição mostra-se concretamente aplicável o regime que decorre do n.º 1 do citado artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8-02, do qual resulta a regra de que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
Assim, «para que o mediador tenha direito à remuneração não basta que o cliente celebre o contrato visado. É também necessário que a atividade do mediador tenha contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua atividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência deste nexo»[19]. Efetivamente, «[a] necessidade de um nexo entre a bem sucedida prestação do mediador e o evento de que depende a sua remuneração - normalmente a celebração do contrato desejado - tem sido consistentemente afirmada pela doutrina e pela jurisprudência. A atividade do mediador deve fazer parte das causas próximas da conclusão do contrato, ou ser causa adequada à sua produção, não tendo, porém, que ser a única causa»[20].
Neste contexto, e tal como tem vindo a ser amplamente entendido pela doutrina e jurisprudência, na qual se destaca a do Supremo Tribunal de Justiça, «o juízo positivo a formular sobre a relação de causa efeito deve assentar na verificação de um nexo de causalidade adequada: o mediador tem direito à comissão quando, embora não sendo a sua actividade a única determinante da cadeia de factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu para ela»[21] ou, em sentido idêntico, «o mediador só adquire direito à comissão quando a sua actividade tenha contribuído para a celebração do negócio, determinando a aproximação do comitente com terceiros»[22].
Tal como elucida o acórdão deste Tribunal da Relação de Guimarães de 17-12-2020[23], «o direito à remuneração, enquanto um dos efeitos do contrato de mediação imobiliária, não tem necessariamente que coincidir com o período de vigência do contrato podendo surgir em momento em que o contrato de mediação já cessou, visto que o direito à remuneração só nasce com a conclusão e perfeição do contrato visado.
Porém, só se houver uma relação causal entre a atuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato é que a remuneração é devida».
A propósito da prova da verificação do mencionado nexo causal entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio, importa ainda assentar que, tratando-se de pressuposto ou requisito constitutivo do direito à retribuição, é sobre o mediador que impende o respetivo ónus de alegação e prova de que a conclusão do negócio definitivo resultou da sua atividade, nos termos previstos no artigo 342.º, n.º1 do CC[24].
No mesmo sentido se pronunciou a sentença em crise ao referir que “Quando as partes tenham acordado a celebração do contrato em regime de exclusividade, é também devida a remuneração quando o negócio se não concretize por causa imputável «ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel», tal como se extrai do artigo 19.º, n.º 2.
Nesta última hipótese importa salientar que, para que exista o direito à remuneração por parte da empresa mediadora, «é exigível, todavia, que o negócio esteja não somente perspectivado, mas acertado, isto é, que haja um interessado efetivo para o mesmo, que aceite as condições do vendedor, o qual se vem a frustrar por recusa do cliente”.
Revertendo aos autos.
Conforme resulta dos factos provados, no âmbito da sua atividade, no dia 30 de novembro de 2019, a autora, recorrida, celebrou com os réus, recorrentes, o acordo denominado de contrato de mediação imobiliária com a referência ...00 para venda do prédio urbano, destinado à habitação, composto de habitação de ... com andar e logradouro, sita na Travessa ..., ..., Lugar ... ou ..., Freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial sob o artigo ...23 e descrito na Conservatória do Registo Predial ..., Freguesia ... sob o n.º ...57.
A autora comprometeu-se a promover a venda do imóvel referido, divulgando-o e publicitando-o, e, a procurar em nome do Réus, comprador para o mesmo.
Acordaram as partes, no âmbito da cláusula 5ª do contrato referido que a comissão a ser paga por parte do Réus era de 5 % calculada sob o preço pelo qual o negócio é concretizado, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, não sendo essa quantia inferior a 5.000,00 (cinco mil euros), acrescido de IVA à taxa legal em vigor.
Resultou ainda provado que o contrato referido foi celebrado em regime de exclusividade, pelo prazo de doze meses, com início na data da sua celebração (30 de novembro de 2019), renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não fosse denunciado pelas partes contratantes, através de carta registada com aviso de receção ou outro meio equivalente.
Ora, destes factos pode concluir-se, como o fez a sentença em crise, que estamos perante um contrato de mediação imobiliária com cláusula de exclusividade, pelo que a remuneração da mediadora não depende da celebração do contrato visado, quando este não se concretize por causa imputável ao cliente, mas do cumprimento por parte da mediadora da obrigação que sobre si impende, de desenvolver as ações necessárias à obtenção de interessado no negócio, da apresentação daquele ao cliente e, sendo imputável a este a não celebração do negócio.
Vejamos agora se, os factos apurados nos permitem concluir que o contrato definitivo não foi concluído por causa imputável ao “cliente” proprietário do bem imóvel, ou seja, aos réus.
Apurado ficou nos autos que, no âmbito do contrato celebrado, a autora, ora recorrida, promoveu a venda do prédio urbano dos réus, designadamente, introduzindo-o no seu sitio de Internet, onde o mesmo obteve projeção mundial, apresentando-o e publicitando-o através de inúmeras fotografias que do mesmo tirou; estabeleceu contactos com clientes em carteira e com os que surgiram, compatíveis e com o perfil para o negocio pretendido, e fez visitas ao mesmo.
Ora, a 28 de outubro de 2021, os réus entregaram junto da autora comunicação por via da qual transmitiram que não pretendem renovar o contrato de mediação imobiliária celebrado a ../../2019.
Porém, ainda na vigência do contrato, por intermédio dos consultores EE e FF, apresentou o imóvel em venda a CC e DD, informando-os acerca do preço da venda estabelecido, se era negociável, a localização e características.
CC e DD eram também clientes da autora e a ela tinham entregue um apartamento cuja transação estava a ser intermediada pelos consultores EE e FF e que veio a ser transacionado.
CC e DD visitaram o referido imóvel a 17 de novembro de 2021, ainda na vigência do contrato e depois a 12 de dezembro de 2022 (para além da vigência do contrato), na companhia dos consultores, EE e FF, e na presença e com autorização do Réu marido.
No seguimento das negociações e das visitas ao imóvel, no dia 12 de janeiro de 2022 foi efetuada proposta de aquisição do imóvel por parte de DD e CC, pelo valor de € 215.000,00, a qual foi recebida pela autora e transmitida aos réus, sendo que após negociação, e com a intervenção e ação dos consultores da autora, ajustaram réus e adquirentes CC e DD o valor da transação por € 218.000,00, o que levou ao minutar, por parte dos serviços da autora, de contrato promessa de compra e venda, datado de 14 de janeiro de 2022, no qual figuram como promitentes vendedores os Réus e proeminentes compradores CC e DD.
Acontece que na data para a celebração do contrato promessa, a saber, a 14 de janeiro de 2022, os réus não compareceram, telefonando a questionar qual o valor da comissão a ser cobrada, e após reposta, que era de 5% mais IVA, manifestou o Réu marido que não aceitava celebrar o contrato promessa e pagar a comissão, pois, assim, o valor da venda seria insuficiente.
Ora, salvo o devido respeito por contrária opinião, como bem decidiu a sentença em crise “Temos ainda que, os clientes foram angariados ainda na vigência do contrato de mediação imobiliária, sendo que o negócio só não se concretizou por culpa imputável aos Réus. De particular importância foi o facto destes interessados na compra, AA e DD terem admitido que, não fosse a demora dos Réus em assinar dos documentos, tinham comprado este imóvel, por intermédio da Autora, pelo valor de € 218.000,00.
Não se olvida que, a 2ª visita ao imóvel por parte deste casal comprador, ocorreu já para além da cessação do contrato que as partes haviam outorgado em regime de exclusividade, porém, nada impedia a Autora de continuar o negócio que já havia iniciado, tanto que, os Réus anuíram na 2ª visita ao imóvel por parte deste casal e por intermédio da Autora”.
Acrescente-se ainda que os réus, ora recorrentes, não só anuíram nas visitas, como confrontados com a proposta de aquisição do imóvel por parte de DD e CC, pelo valor de € 215.000,00, a qual lhes foi transmitida pela autora, ora recorrida, fixaram, após negociações, o valor da transação em € 218.000,00, tudo isto após a cessação do contrato, o que nos leva a concluir, no interesse demonstrado perante a autora na conclusão do mesmo.
Como bem refere a sentença em crise, “A nosso ver, a cessação do contrato, não pode obstaculizar ao direito à comissão da mediadora aqui Autora, que tem direito a ser remunerada pelo trabalho prestado. Mais, as consequências advenientes da celebração por parte dos Réus de um outro contrato de mediação imobiliária com outra empresa só vinculam as partes que o outorgaram, que em nada frustra o direito da Autora.
Ainda, a conduta dos Réus, de encaminharem estes clientes, diga-se, da Autora e angariados por esta, para uma outra empresa imobiliária (facto confirmado por CC e DD), traduz uma atuação muito próxima do abuso de direito, na modalidade do desequilíbrio no exercício, aproveitando-se do facto de já ter cessado com a Autora o contrato em regime de exclusividade para fazer transitar este negócio para outra empresa do mesmo ramo, onde a comissão cobrada (no caso, e nas palavras do Gerente da “EMP03...” de 1%, não obstante o normal ser de 3%) era manifestamente inferior (na Autora era de 5%), e por isso, era-lhe mais favorável.
Pois, regressando ao caso dos autos, atenta a matéria de facto considerada provada inexistem dúvidas que o negócio só não se efetuou por intermédio da Autora, por facto exclusivamente imputável aos Réus.
Assim, e não se olvidando que, por regra, no contrato de mediação imobiliária, em princípio a remuneração do mediador só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado (artigo 19.º/1 da Lei n.º 15/2013), neste caso, ao abrigo do n.º 2 do mesmo normativo, interpretado com as necessárias adaptações, temos que, a Autora cumpriu com a obrigação a que se vinculou através do contrato de mediação imobiliária celebrado entre as partes e por sua vez, o Réu não cumpriu com a sua, a de pagar à Autora a remuneração que lhe é devida pelo serviço de mediação prestado”.
Ou seja, ao contrário das conclusões apresentadas pelos réus/recorrentes, estava o julgador a quo, na presença de factos que lhe permitiam conhecer do fundo ou mérito da causa e isto porque nos autos se encontravam as partes que celebraram o contrato de mediação imobiliária, ou seja, as partes processual e materialmente legitimas.
Diga-se que, como resulta da sentença, foram os réus que, não celebrando o contrato promessa de compra e venda que haviam acordado, por intermédio da autora, invocando motivo não justificado, violaram as obrigações que sobre o mesmo impendiam, a saber, de remunerar a autora, pelo trabalho desenvolvido.
Diga-se ainda que o juízo de censura é ainda mais grave quando o mesmo veio posteriormente a celebrar contrato com o cliente angariado pela autora, através de outra mediadora.
Nestes termos, terá de improceder o recurso.
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V. Decisão:Considerando quanto vem exposto acordam os Juízes desta Relação de Guimarães em julgar improcedente o recurso de apelação, confirmando a decisão recorrida
Custas pelos recorrentes.
Guimarães, 29 de maio de 2024
Relatora: Margarida Pinto Gomes
Adjuntos: José Manuel Flores
Fernanda Proença Fernandes