Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1377/12.0TBBRG-A.G1 |  |
VENDA POR NEGOCIAÇÃO PARTICULAR
PREÇO INFERIOR AO VALOR BASE
Sumário (do relator):
I- É possível a venda por negociação particular por preço inferior ao valor base do bem, conquanto não haja desacordo entre os interessados; ou, havendo, exista um despacho judicial, que tal desacordo desencadeou, a autorizar a venda pelo valor obtido, uma vez ponderadas todas as circunstâncias que ao caso couber quanto ao valor do bem a vender.
II- Havendo ausência de desacordo (ou aceitação tácita) dos termos da comunicada alienação por parte dos interessados, a venda do bem penhorado por valor inferior ao inicialmente fixado não carece de autorização do juiz, pelo que, não se verifica a existência de “omissão de formalidade que influa na decisão da causa”, subsumível ao disposto no artigo 195.º, n.º 1, do C. P. Civil e, consequentemente, não se mostra preenchido o fundamento legal para anulação da venda, previsto na al. c) do n.º 1 do artigo 839º do mesmo Código.
I. RELATÓRIO
Nos presentes autos de execução para pagamento de quantia certa, instaurados por Condomínio do Prédio sito na Rua (...), contra N. R. foi penhorado sob a verba n.º 2, do Auto de Penhora datado de 05.02.2013, o seguinte imóvel: “Fração Autónoma designada pela letra L – ... direito, tipo T2 com entrada pelo n.º (...), sito na Rua (...), na freguesia de (...) e concelho de Braga. Descrito na Conservatória do Registo Predial sob o número (...) e inscrito na respetiva matriz predial pelo artigo (...)” (cfr. fls. 16 e 17).
No mesmo Auto de Penhora foi atribuído ao imóvel penhorado o valor patrimonial de € 45.930,00.
O processo executivo seguiu os seus trâmites, tendo, por despacho de 07.06.2013, sido designado o dia 16 de Setembro de 2013 para abertura de propostas em carta fechada, sendo o valor mínimo correspondente a 85% daquele valor patrimonial (valor base), ou seja de € 39.040,50.
Na data agendada para abertura de propostas em carta fechada não foi apresentada qualquer proposta, tendo sido decidido prosseguir a venda mediante negociação particular, sendo encarregado de venda o Agente de Execução.
Encontrada a melhor proposta para a venda do imóvel, apresentada por J. C., no valor de € 16.500,00, o Agente de Execução notificou as partes (exequente e executada) para se pronunciarem sobre a proposta obtida, mediante carta datada de 28.08.2014, o que comunicou ao processo (cfr. fls. 30 a 33).
Os notificados nada disseram.
Na sequência, o Agente de Execução decidiu proceder à venda do imóvel penhorado, de acordo com aquela proposta, tendo adjudicado o bem imóvel penhorado ao proponente J. C., o que comunicou às partes e ao proponente por carta datada de 03.10.2014, dando igualmente conta de tal comunicação ao processo (cfr. fls. 33 a 36).
Na respetiva decisão de adjudicação, o Agente de Execução fez constar designadamente o seguinte:
“ (…) Não existindo qualquer proposta de valor superior à proposta apresentada pelo proponente J. C., no valor de 16.500,00 € (dezasseis mil e quinhentos euros), adjudica-se a este proponente o seguinte bem:
Fração autónoma designada pela letra L (…).
E não tendo havido oposição à referida proposta, adjudica-se a este proponente o imóvel supra identificado.
Determina-se que o proponente, decorrido o prazo para as partes se pronunciar quanto à decisão de adjudicação, deposite numa instituição de crédito à ordem do Agente de Execução, o preço, com a cominação prevista no Art.º 825 do CP.C, no prazo de quinze dias.” (cfr. fls. 36)
Mais uma vez, as partes nada disseram.
O despacho judicial seguinte a estes trâmites processuais, na sequência de requerimento do AE pedindo o auxílio das forças policiais para efeitos de arrombamento da porta do imóvel, foi proferido a 27.01.2015, com o seguinte teor:
“Requerimento do SE de 20.11.2014 – Se necessário e observados que se encontrem os respetivos pressupostos, autoriza-se o recurso ao auxílio da força pública.
D.M.
Notifique (apenas o SE)”
Mediante requerimento datado de 24 de Março de 2015, a executada veio requerer a notificação do AE para vir aos autos esclarecer as circunstâncias concretas da venda da fração habitacional penhorada pelo valor inferior a 1/3 do seu valor base, sem o acordo da Executada. (cfr. fls. 38 e 39).
Uma vez notificado pelo tribunal para o efeito, o Agente de Execução, veio prestar os esclarecimentos solicitados, designadamente concluindo que:
“1. A executada foi notificada de todas as diligências realizadas no âmbito do presente processo para a morada da citação;
2. Foram prestadas, designadamente por contacto pessoal, todas as informações necessárias para o cabal entendimento do presente processo;
3. A executada encontrava-se ciente do estado do processo e das diligências que estavam a ser realizadas:
4. O valor de mercado do imóvel penhorado/vendido no âmbito do presente processo é inferior ao valor base fixado na decisão de venda, em virtude, designadamente: da desvalorização do mercado imobiliário, da conjuntura económica em que o país se encontra e da localização do imóvel, inserido num aglomerado com uma densidade construtiva elevadíssima;
(…) 6. Foi proferida decisão de adjudicação, tendo por base a melhor proposta apresentada em sede de negociação particular.” (cfr. fls. 41 e 42).
A executada, por requerimento de 10.09.2015, arguiu, então, a nulidade do ato de venda, no caso de se concluir que o AE não solicitou a autorização ao tribunal para realizar tal venda por preço inferior a 85% do valor base (cfr. ref.ª citius n.º 2248890 do processo principal).
Seguidamente, por despacho proferido a 13 de Setembro de 2016, pelo tribunal a quo foi decidido anular a sobredita venda/adjudicação efetuada pelo AE, em cuja decisão de mérito se pode ler:
“ (…) De acordo com o disposto no art.811º, do C.P.C. (anterior art. 886º, do C.P.C.) - a venda pode revestir qualquer das modalidades aí previstas, nomeadamente venda por propostas em carta fechada e venda por negociação particular.
Nos presentes autos, inicialmente decidiu-se que a venda se faria mediante propostas em carta fechada.
Nessa modalidade de venda, deve fixar-se o valor base do bem a vender e, estando em causa um bem imóvel, o respectivo valor base corresponde ao maior dos valores previstos nas als. do nº 3 do art. 812º.
Na venda inicialmente fixada - propostas em carta fechada - foi fixado o valor base em € 45.930,00.
Acontece que, não foi feita qualquer proposta. A magistrada judicial que presidiu à diligência ordenou que se procedesse à venda por negociação particular.
De acordo com o alegado pelo Sr. AE, a melhor proposta oferecida foi a de € 16.500,00, valor pelo qual veio a vendar o bem imóvel penhorado. Ou seja, inferior a 85% do valor base inicialmente fixado para a venda por propostas em carta fechada.
Tal decisão não foi precedida de qualquer despacho judicial a autorizar a venda pelo valor em causa.
Será que o poderia ter feito?
No art. 816º do CPC – dizendo respeito à venda por proposta em carta fechada - encontra-se previsto que o valor base a anunciar para a venda é igual a 85% do valor base dos bens, valor base determinado nos termos do disposto no art. 812º, nº3 do CPC.
Não houve qualquer proposta por isso se decidiu prosseguir termos para outra modalidade de venda, a venda por negociação particular – cfr. nº 2 do art. 822º CPC.
O “nó gódio” da questão está precisamente em saber se nesta modalidade da venda – venda por negociação particular e que se seguiu à venda por propostas em carta fechada – tinha de fixar-se um preço mínimo para a venda da fracção penhorada.
Cremos que a fixação do valor base na venda por negociação particular é obrigatória tal como em qualquer outra modalidade de venda já que o art. 812º do CPC (anterior art. 886º-A do C.P.C.) se insere nas disposições gerais da venda (com as excepções, como é óbvio, previstas nas als. a) e b) do art. 832º.
De qualquer forma, entendemos que, frustrada a venda por propostas em carta fechada, como no caso “sub judice”, não está o juiz legalmente impedido de fixar o valor mínimo da venda a levar a efeito por negociação particular abaixo daquele valor base do bem que a lei estipula para a venda por propostas em carta fechada.
No entanto, tal venda, nesses termos, deve ser precedida de autorização do juiz e assim é porque dever-se-á ter em ponderação vários factores tais como o período de tempo já decorrido com a realização da venda, o estado do mercado, a situação concreta do bem a vender, a existência/inexistência de desvalorização, valores correntes de mercado (…).
Assim sendo, não havendo nos presentes autos qualquer acordo expresso quer do exequente quer da executada à proposta de aquisição do bem, tal proposta que veio a ser aceite pelo Sr. AE deveria ter sido autorizada por despacho judicial.
Pelo exposto, assiste razão à executada decidindo-se, em conformidade com o supra exarado, anular a venda efectuada pelo AE com todas as consequências legais daí decorrentes.
Custas do incidente a suportar pelo AE.
Notifique.”
Inconformado com o assim decidido, veio o proponente J. C. interpor recurso de apelação, nele formulando as seguintes
CONCLUSÕES
Primeira – O ora recorrente adquiriu a fração designada pela letra L, ... direito tipo T-2, com entrada pelo número (...) e que faz parte do prédio urbano sito na Rua ..., freguesia de ... do concelho de Braga, descrita na 2ª Conservatória de Registo Predial sob o nº (...)-L de ..., inscrita na respetiva matriz sob o artigo (...)-L, por contrato de compra e venda datado do dia 21 de Novembro de 2014, celebrado e autenticado pelo Sr Agente de Execução, J. S., solicitador com cédula profissional nº 2.830;
Segunda – Esta fração autónoma foi vendida no âmbito dos presentes autos, por negociação particular, sendo a proposta do Recorrente, do montante de € 16.500,00, a maior proposta recebida pelo Senhor Agente de execução;
Terceira – No contrato de compra e venda acima referido, figura como vendedora a Senhora solicitadora, “V. M., natural da freguesia de ... concelho de Guimarães, com domicílio profissional no …, freguesia de ... concelho de Braga, a qual intervém como Agente de Execução e encarregada da venda nomeada no processo 1377/12.0TBRG, que corre termos no 4º Juízo Cível do Tribunal Judicial de Braga, e em que é executada N. R., no uso dos poderes que lhe foram conferidos pelo Sr Juiz no Auto de Abertura de Propostas”
Quarta – O recorrente não é parte no processo; não foi notificado da douta sentença recorrida pelo Tribunal que anulou a venda aludida na conclusão primeira, e apenas teve conhecimento da mesma no dia 18 de Janeiro de 2017, após a receção da notificação enviada pelo Sr. Agente de Execução, J. S., por carta registada com aviso de receção, datada de 16 de Janeiro de 2017.
O recorrente é direta e efetivamente prejudicado pela sentença que anula a venda da supra identificada fração autónoma, pelo que está em tempo, e tem legitimidade para apresentar o presente recurso – art. 631.º nº 2 e art. 638.º nº 4 do CPC.
Quinta – O ora recorrente procedeu ao pagamento do IMT e do Imposto de selo devido pela transmissão da fração acima mencionada e procedeu ao registo da mesma, a seu favor, na Conservatória de Registo predial, e desde a data de aquisição (21/11/2014), o ora recorrente tem vindo a pagar o IMI e o condomínio referentes à fração autónoma acima aludida.
Sexta – Entendeu o Tribunal “a quo” que no caso dos presentes autos, tendo sido frustrada a venda por propostas em carta fechada, a venda foi levada a efeito por negociação particular, mas “não existindo nos autos qualquer acordo expresso quer do exequente quer da executada à proposta de aquisição do bem, tal proposta que veio a ser aceite pelo SR AE deveria ter sido autorizada por despacho judicial” e não tendo havido despacho judicial a autorizar a venda por negociação particular pelo melhor preço angariado pelo Sr. AE, entendeu o douto Tribunal “a quo” anular a venda efetuada.
Sétima – Porém, na fundamentação da decisão, o Tribunal “a quo” não considerou que, a venda mediante propostas por carta fechada frustrou-se em 16 de Setembro de 2013, tendo sido tomada, nessa data, a decisão de proceder à venda por negociação particular;
- que entre 16 de Setembro de 2013 e 28 de Agosto de 2014, surgiram algumas propostas de aquisição da fração autónoma, sendo a proposta mais elevada a apresentada pelo recorrente, pelo montante de € 16.500,00.
- que em 29/8/2014, pelo documento nº 38192026991, o SR AE juntou aos autos, em comunicação dirigida ao Exmº Senhor Juiz” a quo”, a notificação às partes da maior proposta apresentada, até essa data;
- que nenhuma das partes deduziu oposição;
- que o Tribunal “a quo” não se pronunciou sobre a proposta apresentada;
- que em 6/10/2014, pelo documento nº 09194187993, o Sr AE juntou aos autos, em comunicação dirigida ao Exmº Senhor Juiz” a quo”, a notificação às partes da decisão de adjudicação;
- que nenhuma das partes deduziu oposição;
- que o Tribunal “a quo” não se pronunciou sobre a decisão de adjudicação;
- que entre a data da decisão da venda por negociação particular e a maior proposta apresentada, decorreu cerca de um ano;
Oitava – Porém, certamente que o Tribunal “a quo” ao tomar conhecimento do valor da proposta mais alta apresentada, bem como da decisão de adjudicação, terá ponderado:
a) que não houve oposição nem do exequente nem da executada ao valor proposto;
b) o tempo já decorrido entre a venda por propostas em carta fechada e a proposta mais alta apresentada;
b) o valor do mercado e a forte crise no sector imobiliário que se fez sentir em Portugal, sobretudo nos anos de 2012, 2013 e 2014;
c) o risco de depreciação do imóvel;
d) e que é jurisprudência pacífica de que o valor base para a venda dos bens por propostas em carta fechada não se impõe para a venda por negociação particular, podendo esta ser feita por um valor abaixo daquele,
e, por estes motivos, não se opôs ao valor oferecido pelo Recorrente, nem se opôs à adjudicação da fração autónoma por esse valor, permitindo, desse modo, que a venda prosseguisse os seus trâmites legais, com a celebração do contrato de compra e venda.
Nona – Salvo o devido respeito e melhor opinião, o Meritíssimo Juiz “a quo” autorizou a venda nos autos, uma vez que tomou conhecimento do valor da proposta mais alta apresentada, tomou conhecimento da adjudicação do bem, e não se pronunciou, nem se opôs, ou sequer pediu esclarecimentos, permitindo, que a venda prosseguisse os seus termos, o que veio a acontecer.
Décima – Para além do exposto, sempre se dirá que, nos termos do artigo 812.º nº 7 do Código de Processo Civil, apenas caberia ao juiz decidir sobre o valor da venda no caso de oposição por parte do exequente e/ou do executado, e não, como entendeu o douto Tribunal “a quo” por falta de acordo expresso quer do exequente quer da executada à proposta de aquisição do bem.
Décima primeira – A executada, tomou sempre conhecimento de todos os actos e factos praticados no âmbito do processo de execução, nomeadamente, foi notificada do valor da proposta mais elevada apresentada assim como do despacho de adjudicação, e só em 10 de Setembro de 2015, ou seja, cerca de um ano após a venda da fração autónoma, vem questionar a legalidade da mesma, por entender que a venda foi feita por um preço inferior ao valor base inicialmente fixado.
A executada teve oportunidade de se pronunciar sobre o valor proposto para a venda por negociação particular e não o fez, nada dizendo, permitindo, deste modo, que a venda prosseguisse, que o exequente recebesse o valor da quantia exequenda com o produto da venda, e só cerca de um ano mais tarde, sabe-se lá com que propósito, vem questionar a validade da venda.
Décima segunda – A decisão de anulação da venda nos presentes autos, mais de um ano após a mesma ter sido realizada, para além dos prejuízos efetivos que cria ao ora recorrente, que pagou o preço, pagou os impostos da transmissão, pagou o registo predial, pagou os condomínios desde a data da sua aquisição e corre o risco de se ver desapossado de um bem que adquiriu legitima e legalmente, contribui para uma total descredibilização do processo executivo, designadamente, nas vendas efetuadas no âmbito dos mesmos.
Finaliza, pugnando pela revogação da decisão recorrida, por infundada, declarando-se a validade da venda da fração autónoma dos autos.
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Não consta do processo que tenham sido apresentadas contra-alegações, mormente por parte da executada.*
Após os vistos legais, cumpre decidir.*
II. DO OBJETO DO RECURSO:
O objeto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (arts. 635º, n.º 4, 637º, n.º 2 e 639º, nºs 1 e 2, do C. P. Civil), não podendo o Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso (art. 608º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do art. 663º, n.º 2, in fine, ambos do C. P. Civil).
No seguimento desta orientação, cumpre fixar o objeto do presente recurso.
Neste âmbito, a questão decidenda traduz-se unicamente na seguinte:
- Saber se assiste direito ao recorrente em ver revogado o despacho recorrido, confirmando-se a validade da venda/adjudicação do identificado imóvel penhorado por parte do Agente de Execução ao aqui recorrente.
*
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III. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO*
Factos Provados
Os acima consignados no Relatório.
IV) FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
De acordo com o despacho recorrido, o tribunal a quo considerou, no essencial, que, na ausência de qualquer acordo expresso por parte do exequente e executada, a proposta de aquisição do imóvel penhorado efetuada pelo recorrente, e que foi aceite pelo Agente de Execução, porque inferior ao valor base do mesmo imóvel fixado para a venda por propostas em carta fechada, estava dependente da prévia autorização do juiz.
Porque não ocorreu tal autorização judicial, concluiu o tribunal a quo pela invalidade da venda/adjudicação efetuada pelo AE, decidindo a sua anulação.
Insurge-se o recorrente contra tal entendimento do tribunal a quo, defendendo antes que a compra e venda de imóvel, efetuada por negociação particular pelo AE ao recorrente, por valor inferior ao valor base estabelecido aquando da venda por propostas em carta fechada, é válida por não carecer de autorização do tribunal, tendo em atenção que esta apenas ocorrerá quando houver oposição expressa por parte do exequente e/ou executado e não, conforme entendeu o tribunal a quo, por falta de acordo expresso quer do exequente quer da executada à proposta de aquisição do bem.
Não obstante, entende ainda o apelante que o Mm.º Juiz a quo acabou por autorizar a venda dos autos, tanto quanto é certo que tomou conhecimento do valor da proposta mais alta apresentada, tal como tomou conhecimento da adjudicação do bem efetuada pelo AE, e não se pronunciou, nem se opôs, ou sequer pediu esclarecimentos, permitindo que a venda prosseguisse os seus termos.
Vejamos então.
A primeira questão que se nos coloca é a de saber se a venda por negociação particular de imóvel, uma vez frustrada a venda por propostas em carta fechada, poderá ser efetuada por valor inferior ao valor base do bem anteriormente determinado ou se está limitada ao valor mínimo agora estabelecido em 85% do valor base do bem, previsto no art. 816º, n.º 2, do novo C. P. Civil (anteriormente 70% - art. 889º, n.º 2).
Neste particular, revela-se pacífica a jurisprudência que vai no sentido de permitir que, frustrada a tentativa de venda do imóvel penhorado por propostas em carta fechada, e prosseguindo a venda do mesmo bem mediante negociação particular, esta última não está sujeita a qualquer valor mínimo, podendo ocorrer inclusivamente por valor inferior a 85% do valor base do bem, a que se refere o disposto no art. 816º, n.º 2, do C. P. Civil. (1)
Vejamos então agora se a venda por negociação particular operada pelo AE nestes autos, por valor inferior ao valor base determinado na venda por propostas em carta fechada, carece necessariamente de autorização judicial.
Na doutrina, e em sentido afirmativo, Delgado de Carvalho afirma:
“ (…) Uma outra consequência jurídico-processual da decisão sobre a determinação do valor base dos bens é a de que, uma vez fixado, este valor só pode ser reduzido quando a lei o permita ou mediante decisão judicial.
Por outras palavras, assim que o agente de execução determina qual o valor base dos bens a vender, sobre este valor aquele agente perde a faculdade de o reduzir, mesmo que o executado, quanto a isso, não se oponha. Disto decorre que, se o agente de execução realizar a venda por um preço inferior ao valor base, fora dos casos em que a lei o permitir e sem intervenção do juiz de execução, a decisão judicial que recair sobre a impugnação daquele ato do agente de execução é suscetível de recurso. (…)
3. Os casos em que a lei permite a venda por preço inferior ao valor base são a venda mediante propostas em carta fechada (cf. art. 816.º, n.º 2, do nCPC) e a adjudicação ao exequente ou a qualquer credor reclamante que tenha garantia real sobre os bens penhorados (cf. art. 799.º, n.º 3, do nCPC). Também se excetua o caso do acordo entre o executado e os credores previsto no art. 832.º, al. a) e b), do nCPC, respeitante à venda por negociação particular.
Isto significa que, nas demais situações da venda por negociação particular, bem como na venda efetuada segundo as outras modalidades, os bens penhorados só podem ser vendidos por preço igual ou superior ao valor base fixado na decisão sobre a venda (art. 812.º do nCPC), exceto se existir acordo de todos os interessados ou quando a redução do preço for autorizada por decisão judicial.
Dito de outra forma: inexistindo esse acordo entre todos os interessados, só é possível vender o bem por preço inferior ao valor base mediante autorização judicial.
Nesta última hipótese, cabe ao juiz aceitar a proposta por preço inferior ao valor base, após ponderação da casuística demonstrada no processo, designadamente tendo em conta o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a evolução da conjuntura económica, as potencialidades de venda do bem e o interesse manifestado pelo mercado.” (2)
Resulta evidente do teor do despacho recorrido que este foi o entendimento defendido pelo tribunal a quo, o qual também já foi, várias vezes, sufragado pela nossa jurisprudência. (3)
De igual modo, esta mesma jurisprudência vem citando José Lebre de Freitas e Armindo Ribeiro Mendes (4), os quais em anotação ao anterior art. 905º do C. P. Civil (atual art. 833º, do NCPC), afirmam que: “Se o valor-base não for atingido, só por acordo de todos os interessados ou autorização judicial será possível a venda por preço inferior. Embora a lei nada diga, releva do poder jurisdicional a decisão de dispor do bem penhorado, pertença do executado e garantia dos credores, mediante a obtenção de um preço inferior àquele que, de acordo com o resultado das diligências efetuadas pelo agente de execução (art. 886-A-3), corresponde ao valor de mercado do bem; nem faria sentido que, quando o agente da execução é encarregado da venda (…) lhe cabesse baixar o valor-base dos bens, com fundamento na dificuldade em o atingir. O juiz conserva, pois, o poder (…) de autorizar a venda por preço inferior ao valor-base.”
Na essência do acima exposto, não pomos em causa esta posição defendida na doutrina e na jurisprudência citada, mais concretamente: para que possa existir venda de imóvel mediante negociação particular, por preço inferior ao valor base fixado (inclusivamente inferior ao limite mínimo de 85% daquele valor base, previsto no art. 816º, n.º 2, do C. P. Civil), o agente de execução só poderá concluir a mesma venda, uma vez assente o acordo de todos os interessados ou mediante autorização judicial.
Porém, como se nos afigura linear, o tribunal só deve ser chamado a pronunciar-se, concedendo ou não a pretendida autorização judicial, quando algum dos interessados manifeste expressamente o seu desacordo ao preço oferecido.
Na verdade, desde logo, fazendo uma análise das atuais competências do juiz de execução, Rui Pinto escreve que:
“Mesmo após a Reforma de 2013 em matéria de procedimento executivo o juiz da causa terá competência de modo tipificado: sempre mediante “intervenções que a lei especificamente lhe atribui”, lê-se no art. 723.º.
Em concreto, tal como até agora, é restrito e típico o âmbito dos actos executivos propriu senso reservados ao juiz da causa. Por ex.: proferir despacho liminar (cf. art. 723.º, n.º 1 al. a)); autorizar o uso da força pública (cf. art. 757.º, n.º 4 CPC/2013); presidir à sessão de abertura das propostas de compra em carta fechada (cf. art. 820.º, n.º 1 CPC/2013); entre outros.
Trata-se de uma competência residual no procedimento executivo.
Portanto, como LOPES DO REGO, deve afirmar-se que “não pertencem ao juiz ― mas, em regra, ao agente executivo ― quaisquer competências que lhe não estejam expressa ou especificadamente reservadas”. A actuação do tribunal é, assim, excepcional.
Na verdade, fica reservado ao juiz de execução o exercício da função jurisdicional, decidindo as questões em que exista um litígio de pretensões e mediante um pedido expresso de intervenção. Em suma: o actual juiz de execução é um juiz de garantias de direitos.” (5) (sublinhámos)
Também Miguel Teixeira de Sousa – ainda que se referindo à reforma da ação executiva de 2003 – escreve que:
“Uma consequência geral do novo regime definido para a acção executiva é a de que é admissível que uma execução corra totalmente sem que nela se chegue a verificar qualquer intervenção do juiz de execução (mas, naturalmente, sem que se dispense que o requerimento executivo deva ser entregue no tribunal competente). Para tanto basta que se esteja perante um daqueles casos (que, na prática, serão relativamente frequentes) em que é dispensado o despacho liminar (cfr. art.º 812º-A, n.º 1), que durante a execução não seja deduzido qualquer incidente declarativo e ainda que o juiz não seja chamado a decidir qualquer reclamação de actos praticados pelo agente de execução (cfr. art.º 809º, n.º 1, al. c)).” (6)
Destarte, a venda por negociação particular (art. 833º, do C. P. Civil) está adstrita às funções próprias do AE, carecendo apenas de prévia autorização pelo tribunal se não houver acordo de todos os interessados para que a mesma tenha lugar por preço inferior ao anunciado. Momento em que o tribunal ponderará então diversos fatores, designadamente: “…o período de tempo já decorrido com a realização da venda, a forma como a conjuntura económica evolui, as qualidades do bem e consequentes potencialidades da sua venda, o interesse manifestado pelo mercado, a eventual desvalorização sofrida, valores de mercado da zona, e quaisquer outros elementos que devam ser levados em conta para um bom juízo acerca da aceitação da(s) oferta(s) havidas.” (7)
Reafirmando, é possível a venda por negociação particular por preço inferior ao valor base do bem, conquanto não haja desacordo entre os interessados; ou, havendo, exista um despacho judicial, que tal desacordo desencadeou, a autorizar a venda pelo valor obtido, uma vez ponderadas todas as circunstâncias que ao caso couber quanto ao valor do bem a vender.
Ora, no caso em apreço, não houve de facto qualquer requerimento do AE a solicitar a autorização ao tribunal para efetuar a venda do referido imóvel pelo apontado preço de € 16.5000,00 oferecido pelo recorrente, o qual se revela, de facto, muito inferior ao valor base do mesmo bem, anteriormente anunciado.
Face ao que fica dito, será que teria necessidade de o fazer?
Julgamos que não.
Por um lado, temos suficientemente demonstrado no processo que o AE cuidou de notificar atempadamente cada um dos interessados, ou seja exequente e executada – das diligências efetuadas e do melhor preço obtido para a venda do dito imóvel, mormente mediante missivas enviadas para o efeito datadas de 28.08.2014, comunicando-o igualmente ao tribunal.
Na sequência, exequente e executada nada disseram.
Destarte, não manifestaram qualquer desacordo no que se refere ao valor da proposta obtida pelo AE, aceitando-a tacitamente, “sendo certo que tal acordo não tem que ser expresso e simultâneo.” (8)
Repare-se que o regime emergente do disposto no art. 821º, n.º 3, do C. P. Civil, quanto à aceitação de propostas de valor inferior ao previsto no n.º 2 do art. 816º, do mesmo Código, é aqui inaplicável: por um lado, o acordo expresso aí previsto entre todos os interessados apenas se refere à venda mediante propostas em carta fechada; por outro lado, é patente que, em caso de desacordo entre os interessados quanto à aceitação de propostas, não haverá lugar à intervenção judicial para suprir tal diferendo, nos termos sobreditos, seguindo-se antes a venda por negociação particular (art. 822º, n.º 2, do C. P. Civil).
Não havendo norma semelhante no que se refere à venda por negociação particular, concluímos, pois, que, de acordo com o princípio da boa fé processual (art. 8º do C. P. Civil), o AE (e o próprio tribunal) se bastará com o silêncio dos interessados para daí concluir que poderá realizar a venda de acordo com o valor da proposta comunicado, sem necessidade de intervenção judicial.
Foi, aliás, o que aconteceu no nosso caso, em que o AE notificou os interessados para se pronunciarem e, uma vez nada tendo sido oposto por estes, procedeu à venda/adjudicação do imóvel de acordo com o valor proposto pelo aqui recorrente.
Outrossim, a conduta levada a cabo pela executada que, em vez de se opor ou mesmo até de pedir esclarecimentos ao valor encontrado pelo AE, o que lhe foi comunicado em 28.08.2014, remeteu-se então ao silêncio, para, só em Março de 2015, manifestar o seu desacordo no que se refere à venda/adjudicação operada – a qual, aliás, lhe havia sido igualmente comunicada por carta datada de 03.10.2014 –, afigura-se-nos que o direito de reclamação então exercido pela executada ultrapassa manifestamente os limites impostos pela boa fé, sendo, portanto, ilegítimo por abuso de direito (art. 334º, do C. Civil).
Em semelhante sentido, se concluiu no citado Ac. RE de 08.03.2018 (vide nota 8), quando em tal aresto se refere:
“Tudo para dizer que, quando a credora reclamante apresentou o indicado requerimento, há muito havia com o respetivo silêncio dado a sua aceitação tácita aos termos da alienação proposta pelo AE. Como assim, não podia, vários meses volvidos, vir «reabrir» a questão do valor da venda, porque a isso se opõem os princípios da segurança jurídica e da preclusão, sob pena de inaceitável incerteza relativamente à posição da adquirente que, neste caso, manifestamente se apresenta como um terceiro de boa-fé.”
De igual modo, comprometidos ficaram os princípios da segurança jurídica e proteção da confiança quando o tribunal a quo, sabedor da venda efetuada pelo AE ao aqui recorrente, da mesma deu integral cumprimento (coercivo), aceitando e determinando, por despacho de 27.01.2015, o recurso ao auxílio da força pública, para efeitos de arrombamento da porta com vista à entrega do imóvel ao aqui recorrente, para meses mais tarde, frustrando as expetativas do adquirente, anular a venda operada, com fundamento em que a mesma não havia sido autorizada pelo tribunal.
Nestes termos, havendo ausência de desacordo (ou aceitação tácita) dos termos da comunicada alienação por parte dos interessados, a venda do bem penhorado por valor inferior ao inicialmente fixado não carece de autorização do juiz, pelo que, não se verifica a existência de omissão de formalidade que influa na decisão da causa, subsumível ao disposto no artigo 195.º, n.º 1, do C. P. Civil e, consequentemente, não se mostra preenchido o fundamento legal para anulação da venda, previsto na al. c) do n.º 1 do artigo 839º do mesmo Código. (9)
Deste modo, é de concluir pela procedência da apelação em presença, devendo considerar-se válida a apontada venda do imóvel em causa, impondo-se assim a revogação da decisão recorrida.
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V. DECISÃOPelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar procedente a apelação em presença e revogar a decisão recorrida, considerando-se válida a venda do identificado imóvel ao recorrente J. C..
Custas em ambas as instâncias pela executada, que ao incidente deu causa (art. 527º, n.ºs 1 e 2, do C. P. Civil).
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Guimarães, 17.12.2018
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Guimarães, 17.12.2018
António José Saúde Barroca Penha
Eugénia Marinho da Cunha
José Manuel Alves Flores
1. Neste sentido, cfr., por todos, Ac. RL de 06.11.2013, proc. n.º 30888/09.3T2SNT.L1-8, relator António Valente; Ac. RL de 25.09.2014, proc. n.º 512/09.0TCSNT-A.L1-8, relatora Carla Mendes; Ac. RL de 19.04.2016, proc. n.º 1033/11.7T2SNT-B.L1-1, relatora Maria do Rosário Gonçalves; Ac. RL de 16.11.2017, proc. n.º 3961-11.0T2SNT-B.L1-8, relatora Isoleta Almeida Costa; Ac. RC de 08.03.2016, proc. n.º 1037/10.7TJCBR-B.C1, relatora Maria João Areias; Ac. RC de 16.05.2017, proc. n.º 957/12.9TBMGR-A.C1, relator Arlindo Oliveira; Ac. RP de 24.09.2015, proc. n.º 1951/12.5TBVNG.P1, relator Fernando Baptista; Ac. RP de 20.06.2016, proc. n.º 1576/11.2TBVCD-I.P1, relator Sousa Lameira; Ac. RE de 15.01.2015, proc. n.º 4970/09.5TBSTB-B.E1, relatora Alexandra Moura Santos, todos disponíveis em www.dgsi.pt.
2. As relações entre a venda em leilão e as restantes modalidades de venda, págs. 2-3, acessível em https://www.oa.pt/upl/%7Ba08b49da-027f-450e-b606-f41f20fa48a9%7D.pdf.
3. Entre outros, cfr. Ac. RL de 06.11.2013; Ac. RL de 25.09.2014; Ac. RL de 16.11.2017; Ac. RC de 16.05.2017; e Ac. RE de 15.01.2015, todos já citados na nota 1.
4. In Código de Processo Civil Anotado, Vol. 3º, Coimbra Editora, 2003, págs. 601-602.
5. In Notas Breves sobre a Reforma do Código de Processo Civil em Matéria Executiva, pág. 71, acessível em http://www.oa.pt/upl/%7Ba2f818e3-1ef3-4c39-86b7-2e6cbd6e83ac%7D.pdf.
6. In A Reforma da Acção Executiva, Lex, 2004, pág. 19.
7. Cfr. Ac. RP de 24.09.2015, já citado.
8. Cfr. Ac. RE de 08.03.2018, proc. n.º 7867/11.5TVSTB-B.E1, relatora Albertina Pedroso; no mesmo sentido, cfr. Ac. RL de 05.03.2015, proc. n.º 2259-10.6T2SNT.L1-6, relator Carlos Marinho, ambos disponíveis em www.dgsi.pt.
9. No mesmo sentido, vide Ac. RL de 19.06.2014, proc. n.º 20713/10.8T2SNT.L1-6, relatora Maria Teresa Pardal, acessível em www.dgsi.pt.