Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 1131/21.9T8FAF.G1 |  |
PRÉDIO RÚSTICO
ACTIVIDADE DE AGROPECUÁRIA
I- São pressupostos do direito legal de preferência previsto no art.º 1380º, nº 1, do CC que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico; que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado; que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura; e que o adquirente do prédio não seja proprietário de prédio rústico confinante.
II- Direito esse que, porém, é legalmente excluído quando ocorra alguma das situações previstas no art.º 1381º do CC, nomeadamente, quando o comprador destine o prédio vendido a fim diferente da cultura e que essa mudança de destino é legalmente admissível.
III- A existência de desníveis e de muros e arames de vedação não impedem a continuidade natural dos prédios rústicos, não obstando à consideração de estarmos perante prédios confinantes.
IV- Os objectivos e fins subjacentes ao instituto do fraccionamento e emparcelamento de prédios rústicos não são postos em causa quando são desenvolvidas nos terrenos confinantes actividades primaciais de agricultura, de exploração florestal ou de silvo-pastorícia (a qual comporta a criação de animais).
V- Pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência atribuído pelo art.º 1380º do CC aos proprietários de terrenos confinantes é de que estes sejam considerados terrenos aptos para cultura, não sendo necessário que eles sejam efectivamente agricultados.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. Relatório
AA e mulher BB, residentes na Rua ..., ..., da União de freguesias ... e ..., concelho ...,
intentaram a presente acção declarativa comum contra
CC e mulher DD, residentes em 11 ..., ..., ..., e
EE e mulher FF, residentes na Rua ..., ..., da União de freguesias ... e ..., concelho ...,
pedindo que a acção fosse julgada procedente e, em consequência, fosse declarado o direito de preferência dos autores na alienação do prédio descrito no artigo 11º da petição inicial, e os réus condenados a reconhecê-lo; proferindo-se decisão a transmitir para os autores a propriedade do mesmo prédio, substituindo-se os autores aos 2ºs réus mediante o depósito do preço; e, ordenado o cancelamento do registo de aquisição do prédio efetuado a favor dos 2ºs réus.
Alegaram, em suma e para o que ora importa, que:
São donos e legítimos possuidores de um prédio rústico denominado “...” ou “...”, com a área de 1500 m2, sito no Lugar ..., da união de freguesias ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...48 e inscrito na matriz rústica sob o artigo ...99 da união de freguesias ... e ..., que correspondia ao artigo ...82 rústico da extinta freguesia ....
Por contrato particular de compra e venda, outorgado em 26.05.2021, no escritório do Sr. Solicitador GG, sito na Avenida ... na cidade ..., os primeiros réus venderam aos segundos, pelo preço de € 9.000,00 (nove mil euros), um prédio rústico denominado “...”, com a área de 2.500 m2, também situado no Lugar ..., da união de freguesias ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...70 e inscrito na respectiva matriz sob o artigo ...03 da união de freguesias ... e ..., tendo os 2ºs réus registado a aquisição a seu favor.
O prédio objecto da venda confronta a Norte com o prédio rústico dos autores, mas não confronta com qualquer prédio rústico pertença dos 2ºs réus.
Ambos os prédios têm área inferior à unidade de cultura, tendo um 1500m2 e o outro 2500m2.
Não lhes foi dado prévio conhecimento da venda.
Os autores procederam ao depósito do preço fixado na compra e venda.
Regularmente citados, os réus vieram contestar, alegando, para além do mais e para o que ora importa, que o prédio alienado não se destina à cultura, mas à actividade de agropecuária, estando preenchido o art.º 1381º, al. a), do CC; que o prédio dos autores se encontra em cota diferente do vendido, por existir um declive do terreno naquele local, tratando-se de zona inclinada e em socalcos, estando os prédios em causa separados também por muros de pedras sobrepostas e que o prédio dos autores nunca foi cultivado, encontrando-se repleto de vegetação espontânea, pese embora seja casualmente limpo de mato e silvas.
Terminaram pugnando pela improcedência da acção e pela condenação dos réus como litigantes de má-fé.
Os autores responderam à peticionada condenação como litigantes de má fé, pugnando pela sua improcedência e dirigiram igual pedido aos réus, os quais, por sua vez, também apresentaram resposta, pronunciando-se no sentido da sua improcedência.
Foi proferido despacho saneador, e fixados os temas da prova e objecto do litígio.
Realizada a audiência final, foi prolatada sentença que, no final, julgou a acção procedente.
Inconformados com tal sentença, dela apelaram os réus EE e mulher FF, tendo concluído as suas alegações de recurso nos seguintes termos:
«A - Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida pelo Meritíssimo Juiz “a quo” a fls. …, que julgou a ação procedente e, consequentemente decidiu declarar que:
h) Reconhece-se aos Autores AA E BB o direito de preferência na compra do prédio rustico denominado “...”, situado no Lugar ..., da união de freguesias ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...70 e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...03 da união de freguesias ... e ... e de o haverem para si, substituindo-se aos Réus EE e esposa FF, na posição de compradores, pelo preço de € 9.000,00 (nove mil euros), com efeitos ao momento da celebração do contrato (26 de maio de 2021).
i) Condena-se os Réus CC e esposa DD, EE e esposa FF, a reconhecerem o direito referido na alínea anterior;
j) Ordena-se o cancelamento do registo de aquisição do prédio a favor dos 2ºs RR. EE e esposa FF;
k) Condena-se os RR. CC e EE, enquanto litigantes de má fé, no pagamento de multa no valor de 12 (doze) UC´s, cada um – artigo 542.º, nº 1 e 2 als. B) e d) do CPC e 27.º n.º 3 do RCP;
l) Condena-se ainda os RR. CC e EE no pagamento aos AA. AA e BB de indeminização pelas despesas a que a má fé tenha obrigado a parte contraria, incluindo os honorários dos mandatários ou técnicos;
m) Convida-se os AA. a liquidar e discriminar as despesas sofridas e honorários a suportar, juntando, sempre que exista, prova documental do(a)s mesmo(a)s, no prazo de 10 (dez) dias; após contraditório dos RR. em igual prazo, o Tribunal, em despacho suplementar, fixará a indemnização, nos termos do artigo 543.º n.º 3 do CPC.
n) Improcedem os demais pedidos de condenação a título de litigância de má fé formulados.
B - Não é intenção do presente recurso sindicar ou pôr em causa a matéria de facto dada como provada, mas tão só alegar e demonstrar que com a matéria de facto dada como provada se impunha uma qualificação jurídica diferente que necessariamente teria de se produzir uma decisão diferente e contrária à que foi a decisão judicial plasmada e da qual se recorre agora.
C – De facto deveria a sentença produzida concluir pela aplicação do disposto no artigo 1381.º do CC e como tal declarar que aos AA. não assistia o direito de preferência alegado e que lhes foi atribuído e reconhecido.
D – De facto e na realidade, da factualidade dada como provada pelo Tribunal “a quo” resulta que os prédios em causa nos autos, se mostram efetivamente separados, quer pelo declive existente no local,
E – Quer pela existência de um muro com pedras e arame de vedação.
F – Assim como resulta ainda claro que pelo menos desde 2017 que os RR. usam e afetam o prédio adquirido para pastoreio e alimentação de gado, que criam e são sua propriedade.
G – Não sendo o uso do prédio adquirido destinado a qualquer tipo de cultura.
H – E salvo naturalmente melhor e mais avalizada análise e enquadramento, ao decidir conforme decidiu o Tribunal “a quo” fez uma incorreta interpretação do direito aplicável ao caso concreto;
I – Forçoso seria de concluir que o direito de preferência consagrado no artigo 1380.º do CC não assiste aos AA.
J – Sendo de dar provimento e procedência à exceção alegada pelos RR., por aplicação do disposto no artigo 1381.º al, a) do CC.
K – Ao decidir conforme decidiu o Tribunal “a quo” faz uma incorreta interpretação das normas constantes nos artigos 1380.º e 1381.º do CC.
L - E como tal Venerandos Juízes Desembargadores deste Tribunal superior, requer-se a V. Exs. que se dignem produzir novo aresto no qual declaram não assistir aos AA. o direito legal de preferência previsto no art.º 1380.º n.º 1 do CC, mas que a conduta dos RR. se mostra ancorada no previsto no artigo 1381.º al. a) do CC.
M – Tudo com as devidas e legais consequências previstas.”.
Os autores contra-alegaram, pugnando pela manutenção do decidido.
Colhidos que foram os vistos legais, cumpre-nos, agora, apreciar e decidir.
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II. Delimitação do objecto do recurso e questões a decidir *
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do apelante, tal como decorre das disposições legais dos art.ºs 635º, nº 4 e 639º do NCPC, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (art.º 608º, nº 2 do NCPC). Por outro lado, não está o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº 3 do citado diploma legal).
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As questões a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelos recorrentes, são as seguintes:a) saber se os prédios a que se reportam a presente acção são confinantes para efeitos do direito de preferência previsto no art.º 1380º, do CC; e
b) saber se, no caso, se verifica a excepção prevista na parte final, da al. a), do art.º 1381º, do CC, impeditiva do aludido direito de preferência.
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III. Fundamentação*
3.1. Fundamentação de facto
O Tribunal recorrido considerou provados os seguintes factos:
«1. Mostra-se registada a favor dos AA., pela Ap. ...64 de 2021/12/10, a aquisição do prédio rústico denominado “...” ou “...”, sito no Lugar ..., da união de freguesias ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...48 e inscrito na matriz rústica sob o artigo ...99 da União de Freguesia ... e ..., que correspondia ao artigo rústico ...82 da extinta freguesia ....
2. Por escritura pública de 16 de Setembro de 1975, outorgada no Cartório Notarial ..., a folhas 7 verso do livro de escrituras diversas número A-124, HH e mulher II, pais do A. marido, declararam efectuar “dação em cumprimento” a este último, de dez prédios, entre os quais o prédio referido no ponto anterior, aí relacionado como verba n.º 6.
3. Há mais de 30 e 50 anos, que os AA., ininterruptamente, por si e antepossuidores:
a. Usufruem as respetivas utilidades,
b. Com o conhecimento de toda a gente, incluindo os próprios RR.,
c. Sem oposição de ninguém e à vista de toda a gente,
d. Que adquiriram na convicção de não lesarem direitos de outrem e sem violência alguma,
e. Usando-o e transformando-o sempre com o ânimo de quem exerce um direito seu, de propriedade.
4. Por documento particular autenticado, intitulado “contrato particular de compra e venda”, datado de 26 de Maio de 2021, o primeiro R. marido declarou vender ao segundo R. marido, pelo preço de €9.000,00 (nove mil euros), um prédio rústico denominado “...”, também situado no Lugar ..., da união de freguesias ... e ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...70 e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...03 da união de freguesias ... e ....
5. A aquisição do prédio referido no ponto anterior foi registada a favor dos RR. EE e JJ, pela Ap. ...38 de 2021/05/26.
6. O prédio referido nos pontos anteriores confronta a norte com o prédio referido em 1.
7. E, não confronta, nem confina, com nenhum prédio rústico que fosse pertença dos 2ºs RR.
8. Os prédios referidos em 1. e 4. têm áreas não concretamente apuradas, mas certamente inferiores a um hectare.
9. Existe no prédio referido em 4., há mais de 30 e 50 anos, um caminho, composto por uma faixa de terreno, com largura variável de cerca de 2,90 m, numa extensão de várias dezenas de metros, que se desenvolve no sentido sul-norte, desde o caminho público a sul, que dá acesso ao prédio referido em 4. e o atravessa, através da qual se fazia e faz o acesso a pé e de trator agrícola para o prédio identificado em 1.
10. Tal faixa de terreno mostra-se marcada e trilhada no seu leito pela passagem a pé de pessoas e dos tratores agrícolas, levados para limpar e cultivar o prédio identificado em 1.
11. Tal acesso vem sendo utilizado pelos AA. e antecessores, desde há mais de 30 ou 50 anos, de forma ininterrupta, sem oposição de quem quer que seja, na convicção de que exercem um direito de passagem que lhes pertence.
12. Inexiste qualquer outro acesso ao prédio referido em 1.
13. Aos AA. não foi dado prévio conhecimento, pelos RR. ou por qualquer outra pessoa, da projetada venda a que se procedeu em 26 de Maio de 2021.
14. Os AA. apenas tiveram conhecimento em data posterior e não concretamente apurada, quando obtiveram cópia do contrato particular de compra e venda a que acima se aludiu, ficando, então conhecedores dos elementos essenciais do negócio, nomeadamente quanto ao preço e nomes dos adquirentes;
15. Desde data não concretamente apurada, mas por volta de 2017, que são os 2ºs Réus quem passou a utilizar o prédio referido em 4.
16. Para a actividade de agropecuária a que se dedicam.
17. Utilizando o prédio em causa para a criação, alimentação e pastoreio do gado de que são proprietários.
18. Para a aquisição referida em 4., os 2ºs RR. tiveram de recorrer à ajuda da filha mais velha do casal que, para o efeito, contraiu um crédito pessoal.
19. Após terem adquirido o prédio em causa, os 2ºs Réus iniciaram obras de restauro e requalificação da pequena edificação (corte) que se encontra implantada no prédio.
20. Tendo despendido já a quantia de € 2.150,00 no início de tal requalificação.
21. Os prédios encontram-se em cotas diferentes, em virtude do declive do terreno naquele local, tratando-se de uma zona inclinada e em socalcos.
22. O prédio referido em 1. é composto por 2 leiras com uma diferença de cota variável entre si, de cerca de 1,50 m.
23. O prédio referido em 4. é igualmente composto por 2 leiras, também separadas por altura variável, mas de cerca de 1,60 m.
24. Entre a leira mais alta prédio referido em 4. e a leira mais baixa do prédio referido em 1., há também diferença de altura variável, mas de cerca de 1,60m.
25. Para além desta diferença de altura, os prédios em causa estão separados com um muro construído com pedras sobrepostas, bem como uma vedação em arame.
26. Há cerca de 20 anos que o prédio referido em 1., não é cultivado.
27. Sendo, todavia, ocasionalmente limpo de mato e silvas.
28. Os AA. procederam ao depósito de quantia global de € 9.768,00, incluindo o preço referido em 4., IMT (€ 450,00), Imposto de Selo (€ 72,00) e honorários do solicitador (€ 246,00).
29. O documento junto como doc. ... com a contestação, intitulado “contrato de arrendamento rural”, foi celebrado pelo 1º e 2º RR. maridos em data posterior à escritura referida em 4., tendo estes aposto falsamente a data de 31/3/2017 como forma de obstar ao exercício do direito de preferência.».
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E considerou não provada a seguinte factualidade:«a) Os AA. paguem as respetivas contribuições e impostos do imóvel referido em 1.
b) O referido em 14. tenha ocorrido semanas depois.
c) Em 31 de Março de 2017 o 1º Réu “arrendou” ao 2º Réu, o prédio denominado "...".
d) “Arrendamento rural” esse que se iniciou em 1 de Abril de 2017, com uma “renda” anual de 200,00 euros.
e) Os RR. utilizavam o prédio referido em 4., na qualidade de “inquilinos”.
f) O prédio referido em 1. nunca foi cultivado ou utilizado para agricultura.
g) Os AA. tinham conhecimento da utilização que os 2ºs Réus davam ao prédio antes da venda, na qualidade de “inquilinos”.»
*
3.2. Fundamentação de DireitoNo caso presente, conforme decorre do acima exposto, está em causa o exercício pelos autores do direito de preferência na venda do prédio identificado no ponto 4. do elenco dos factos provados - efectuada pelo réu CC ao co-réu EE através de documento particular autenticado, e datado de 26.05.2021 -, com fundamento na previsão do art.º 1380º, do CC.
Com efeito, sob a epígrafe “Direito de preferência”, dispõe o mencionado normativo legal o seguinte:
“1 - Os proprietários de terrenos confinantes, de área inferior à unidade de cultura, gozam reciprocamente do direito de preferência nos casos de venda, dação em cumprimento ou aforamento de qualquer dos prédios a quem não seja proprietário confinante.”.
Como é sabido, com o direito de preferência estabelecido em tal normativo a favor dos proprietários de terrenos confinantes visou-se, no fundo, obviar aos inconvenientes derivados da exploração agrícola em áreas fragmentadas, em que predomina o minifúndio, com superfícies inferiores à unidade de cultura fixada para cada zona do país, favorecendo a recomposição de áreas rurais mínimas, por forma a maximizar, assim, a rentabilidade económica da sua exploração agrícola.
Ou seja, e por outras palavras, o direito de preferência fundado na confinância de prédios, previsto no aludido art.º 1380º do CC, insere-se num conjunto de disposições legais que têm por finalidade lutar contra a excessiva fragmentação da propriedade rústica, visando, assim, fomentar o seu emparcelamento. Entendendo-se, actualmente, que é de conceder o direito de preferência reciproco aos proprietários de terrenos confinantes sempre que um deles tenha área inferior à unidade de cultura, qualquer que seja a área do outro.
Vide, por todos, Henrique Mesquita, in Parecer publicado na CJ, ano XVI, p. 37 e seguintes; Galvão Teles, in Revista O Direito, ano 124, p. 7; e ac.do STJ de 21.01.2016, relatado por Silva Gonçalves e acessível in www.dgsi.pt.
Feitos tais esclarecimentos, pode, assim, dizer-se que são pressupostos do direito legal de preferência previsto no citado art.º 1380º, nº 1, do CC:
a) Que tenha sido vendido ou dado em cumprimento um prédio rústico;
b) Que o preferente seja dono/proprietário de um prédio rústico confinante com o prédio alienado;
c) Que, pelo menos, um daqueles prédios tenha uma área inferior à unidade de cultura;
d) Que o adquirente do prédio não seja proprietário (de prédio rústico) confinante.
E por se tratarem de factos constitutivos é sobre aqueles que se arrogam titulares do direito de preferência e que pretendem que lhes seja judicialmente reconhecido esse direito que recai o ónus de alegação e prova de todos estes requisitos, nos termos do disposto no art.º 342º, nº 1 do CC.
Uma vez feita a prova de todos os apontados pressupostos para o exercício do direito real de preferência, de que se ocupa o nº 1 do art.º 1380º do CC, a acção só improcederá se se verificar uma das hipóteses mencionadas nas als. a) e b) do art.º 1381º do mesmo diploma legal, nomeadamente e com interesse para o caso em apreço, a prevista na parte final da al. a) que estabelece que esse direito não existe quando o terreno alienado se destine a algum fim que não seja a cultura.
Nesta sede, estando nós já perante uma situação de excepção ao direito de preferência invocado, afigura-se-nos ser evidente que é sobre aqueles contra quem é invocado o direito de preferência que recai, nos termos das disposições conjugadas dos art.ºs 342º, nº 2 e 1381º, al. a), ambos do CC, o ónus de alegar e provar os factos dos quais se possa concluir pela verificação da dita excepção.
Veja-se, a este propósito, o ac. da RC de 15.12.2021, relatado por Emídio Francisco Santos e o recente ac. do STJ de 8.11.2022, relatado por Jorge Arcanjo, ambos disponíveis in www.dgsi.pt.
E continuando a seguir a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, o segmento do preceito ora em análise é de interpretar no sentido de que o proprietário de um terreno não goza do direito de preferência previsto no nº 1 do art.º 1380º do CC quando se verificarem as seguintes circunstâncias:
1. Quando o terreno vendido era usado efectivamente pelo seu proprietário para outro fim que não a cultura;
2. Quando o adquirente do terreno tenha a intenção de afectar o terreno a outro fim que não seja a cultura;
3. Quando o fim que não seja a cultura seja permitido por lei.
Citam-se em abono desta interpretação as seguintes decisões do Supremo Tribunal de Justiça: ac. de 12.07.1983, BMJ, nº 329, p. 561 a 567; de 21.06.1994, proferido no recurso n.º 85358, publicado na CJ, Acórdãos do STJ, Ano II, Tomo II – 1994, p. 154 a 156; de 19.03.1998, proferido no recurso nº 9, publicado na CJ, Acórdãos do STJ, Ano VI, Tomo I- 1998, p. 143 a 145; de 20.11.2012, publicado na CJ, Acórdãos do STJ, Ano XX, Tomo III, 2012, p. 133 a 138;
de 17.10.2019, processo n.º 295/16.8T8VRS, acessível in www.dgsi.pt.
Descendo novamente ao caso que nos ocupa, os réus recorrentes, nas respectivas alegações, invocam, por um lado, que os terrenos em causa não são confinantes e, por outro, que se verifica a excepção prevista no art.º 1381º, al. a), parte final, do CC.
3.2.1. Começaremos, assim, por apreciar e decidir se os prédios a que se reporta a presente acção são ou não confinantes.
Os recorrentes defendem que não, dado que resulta da factualidade dada como provada pelo tribunal a quo que os prédios em causa nos autos, se mostram separados, quer pelo declive existente no local, quer pela existência de um muro com pedras e arame de vedação.
Para a resolução desta questão importa, pois, averiguar da noção de confinância, para efeitos de reconhecimento do direito de preferência previsto no art.º 1380º, do CC.
E para tanto, não podemos deixar de trazer à colação os ensinamentos assertiva e brilhantemente explanados no ac. do SJT de 14.01.2021 (relatado por Cura Mariano e disponível in www.dgsi.pt), mencionado na sentença recorrida e que também aqui passamos a citar pela sua particular clareza e pertinência:
“A tentativa de encontrar uma noção de confinância, para efeitos de reconhecimento do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil, perante casos concretos de existência de obras ou acidentes naturais em que não se verifica uma continuidade física entre os dois prédios ou que obstaculizam o livre trânsito entre eles, não pode abstrair-se de que a atribuição deste direito se insere numa política de objetivos públicos mais vastos do que o interesse particular dos concretos proprietários preferentes rentabilizarem o cultivo dos prédios em questão, assim como deve ter presente o conteúdo dos requisitos legais desse direito de preferência, não aditando exigências que o legislador prescindiu.
Na verdade, num exemplo da função social do direito de propriedade, a atribuição de um direito de preferência aos proprietários confinantes de um prédio rústico, no caso da sua alienação, mais do que a satisfação do mero interesse privado do proprietário confinante em aumentar o seu domínio fundiário e de rentabilizar a sua exploração agrícola, estão em causa, sobretudo, relevantes interesses de ordem pública, de natureza económica e social [ac. RC de 27.05.2015, relatado por Alexandre Reis e disponível in www.dgsi.pt].
No Parecer da Câmara Corporativa (37/VII), de 26 de abril de 1960, que antecedeu a aprovação da Lei n.º 2116, de 14 de agosto de 1962, que, pela primeira vez, atribuiu este direito aos proprietários confinantes de prédios rústicos, enunciaram-se os inconvenientes mais palpáveis da pulverização agrária e da dispersão da propriedade, que a previsão deste direito, conjuntamente com outras medidas, visava atenuar.
E nessa extensa lista encontramos situações que pouco ou nada respeitam à maior produtividade que possa ser alcançada com a reunião dos dois prédios no património do mesmo proprietário, designadamente:
...
d) A multiplicação dos prédios e a irregularidade da sua distribuição no terreno implica a existência de uma extensa teia de caminhos vicinais delineados ao sabor das exigências de uma crescente dispersão predial e, portanto, rasgados sem obediência a existência técnicas, sem condições de boa utilização e sem possibilidades de económica conservação e que, além de tudo, representam um impressionante desperdício da área cultivável;
e) A necessidade, para cada prédio, de obter acesso à via pública exige, dado o embrechamento das parcelas que a pulverização da propriedade determina, a constituição de numerosas servidões sobre os terrenos vizinhos, o que dá origem a prejuízos económicos consideráveis.
...
g) A dispersão de microfúndios origina outros inconvenientes graves, designadamente a imprecisão dos limites ou estremas de certas parcelas resultantes de uma divisão artificial, feita por vezes sem obediência a quaisquer regras jurídicas, fruto de um precário e mal executado acordo entre os interessados. Esta imprecisão de limites, além dos conflitos sociais e litígios que as partes levam aos tribunais, desvaloriza inevitavelmente os terrenos que dela enfermam;
h) Os proprietários tentam evitar a apontada imprecisão de limites e o devassamento dos seus prédios mediante sebes, muros ou valas ao longo das respectivas linhas divisórias. Mas a exiguidade das parcelas e a irregularidade das respectivas estremas conduz a que uma apreciável percentagem da superfície cultivável, tanto maior, naturalmente, quanto menor for a parcela, fique assim perdida para a produção agrícola. Acresce que a construção de muros, a implantação de sebes ou a abertura de valas representam um esforço e um dispêndio tais que se pudéssemos alinhar o número de horas de trabalho ou a verba pecuniária a que corresponde a tarefa faraónica da vedação dos milhares de leiras de alguns concelhos do País, depararíamos necessariamente com cimos abismos;
i) A própria justiça fiscal se ressente do predomínio dos microfúndios, pois é mais sujeito a confusões e erros, como reflexo das circunstâncias apontadas, o sistema de tributação da propriedade rústica assente em parcelas dispersas;
j) Aumentam para os agricultores as dificuldades em recorrer ao crédito, dada a dificuldade de uma justa avaliação e a imprecisão das garantias que a sua terra oferece;
l) A pulverização da propriedade cria uma dependência económico-jurídica entre os minifúndios dispersos, que está na base de mil dificuldades com que depara a exploração da terra.
Considerando as múltiplas finalidades de ordem pública visadas com a atribuição deste direito de preferência legal, não é possível eleger-se um acréscimo de produtividade resultante da reunião dos dois prédios no património do mesmo titular, em cada situação concreta, como um requisito imprescindível à constituição e exercício desse direito, nem sequer considerar a ausência desse acréscimo como um facto impeditivo do mesmo direito.
O mesmo sucede com a exigência de uma continuidade física ou um livre trânsito entre as duas propriedades que alguns dos arestos acima referidos mencionam. Independentemente dessa continuidade ou da maior ou menor dificuldade de trânsito entre o prédio objeto de preferência e o prédio cuja confinância é fundamento do direito de preferência, com os consequentes obstáculos a uma exploração uniforme, com o exercício do direito de preferência não deixam de ser atingidos muitos dos objetivos económicos e sociais que o emparcelamento das propriedades rústicas proporcionam.
Desde logo, a concentração num único proprietário de duas parcelas de terreno, ainda que não exista uma continuidade física entre as mesmas, sempre pode favorecer o surgimento de economias de escala, uma vez que a expansão da capacidade de produção dessa exploração agrícola através do aumento de área de cultivo, independente dela ser ou não contínua, só por si proporciona a obtenção de sinergias na utilização dos recursos (mão-de-obra, alfaias agrícolas, matérias-primas, etc.), permitindo que a expansão da capacidade de produção provoque um aumento na quantidade total produzida sem um aumento proporcional dos respetivos custos, reduzindo-se, assim, o custo do produto final, o que tem evidentes benefícios para a economia em geral.
Além disso, o facto de, no momento do exercício do direito de preferência poderem existir tais situações, a reunião dos dois prédios no património do mesmo titular, sempre permitirá a eliminação desses obstáculos ou a realização de obras que os superem, alcançando-se assim as finalidades visadas com a consagração deste direito de preferência.
Note-se também que, conforme tem sido afirmado [Pires de Lima e Antunes Varela, Codigo Civil Anotado, vol. III, 2º ed. Coimbra Editora, p. 281; Antunes Varela, Anotação ao ac. do STJ de 18.03.1986, RLJ 125, p. 14; Galvão Telles, Anotação ao ac. do STJ de 18.03.1086, O Direito, Anos 106-119 (1975/1987), p. 352 e 354 a 355], a diversidade de culturas a que os prédios confinantes estão afetos não exclui o direito de preferência, nem sendo exigível a realização de uma cultura única, pelo que, a existência de obras ou acidentes naturais, nos limites dos prédios em causa, que excluem uma continuidade física ou dificultem o livre trânsito entre eles, mesmo que impeçam uma exploração uniforme do prédio resultante da unificação, não significa, necessariamente, que não se verifique um cultivo mais rentável. Como referem Pires de Lima e Antunes Varela, o normal até é que, numa exploração bem dimensionada, se pratiquem culturas diversificadas e escalonadas, que propiciem a ocupação do proprietário ao longo de todo o ano [No Código Civil Anotado, cit., p. 271].
A verificação de uma situação de confinância não exige, pois, uma comprovada rentabilização da propriedade, nem uma exploração única e contínua, proporcionada por uma continuidade física dos prédios em causa e pela facilidade de trânsito entre os mesmos, não existindo, pois, razões para que esses obstáculos impeçam a constituição e o exercício do direito de preferência previsto no artigo 1380.º do Código Civil.
E o facto da atribuição do direito de preferência poder ser encarada como uma limitação ao direito à propriedade privada, constitucionalmente consagrado no artigo 62.º da Constituição, uma vez que condiciona a liberdade de alienação de um bem pelo seu proprietário [ac. do TC nº 225/2000, de 5.04.2020, relatado por Sousa Brito e acessível in www.tribunalconstitucional.pt], não permitindo uma livre escolha da pessoa do adquirente, e prejudicando, muitas vezes, a estratégia negocial, essa limitação, no caso da preferência do confinante, está perfeitamente justificada pelos interesses públicos económico-sociais que a atribuição desse direito de preferência visa atingir, cumprindo todas as exigências de proporcionalidade, não necessitando, por isso, de uma aplicação deliberadamente restritiva.
Não justificando a teleologia desta norma uma interpretação restritiva do conceito de confinância, que dela exclua as situações em que a existência de obras ou acidentes naturais, nos limites dos prédios em causa, excluam uma continuidade física ou dificultem o livre trânsito entre eles, não permitindo um acréscimo de rentabilidade da exploração desses prédios, em resultado do exercício do direito de preferência, deve o conceito de confinância, nessas situações, limitar-se a excluir do seu âmbito as hipóteses em que essas obras ou acidentes da natureza se traduzam na existência de uma área de terreno, situada entre os dois prédios, dotada de autonomia, cujo domínio não se integra em qualquer um deles.
Só nestas hipóteses, em que de permeio há um espaço com essas caraterísticas é que os limites dos dois prédios não coincidem, não se verificando, uma situação de confinância. É o que sucede, por exemplo, quando entre os dois prédios existe uma estrada ou um caminho público, ou um curso de água, pertencente ao domínio público.” (o sublinhado é nosso).
Isto posto, no caso que nos ocupa, o facto de existir um desnível entre o prédio dos autores e o prédio objecto do pedido de reconhecimento de preferência, não impede, pelas razões acima explanadas, que se considerem tais prédios como confinantes, para efeitos de aplicação do disposto no art.º 1380º do CC. Note-se, aliás, que ficou demonstrado que cada um dos mencionados prédios é composto por duas leiras com cotas diferentes, situando-se ambos numa zona inclinada e em socalcos.
Por maioria de razão, também não obsta a essa qualificação, o facto de no limite entre estes dois prédios existir um muro de pedras soltas e uma vedação de arame, obstáculos estes facilmente removíveis.
Neste mesmo sentido, veja-se, ainda, a jurisprudência citada no referido ac. do STJ de 14.01.2021, sendo, no entanto, de realçar:
- o ac. do STJ de 17.04.1986 - proferido no processo nº 72.458, relatado por Goes Pinheiro, e disponível no BMJ nº 356, p. 368 -, que excluiu que a existência de um desnível entre dois prédios pudesse ser motivo para negar que os mesmos fossem confinantes, afirmando que esse e outro tipo de obstáculos entre os dois prédios, como um muro de vedação ou socalcos sustentados por botaréus, não podem fundamentar excepções à aplicação do disposto no art.º 1380º do CC; e
- o ac. de 09.07.2014 - proferido no processo nº 225/08, relatado por Bettencourt Faria e disponível in www.dgsi.pt -, o qual considerou que a existência de desníveis não impedem a continuidade natural dos prédios, não obstando à consideração de estarmos perante prédios confinantes.
3.2.2. Cumpre agora indagar se os autores não gozam do direito de preferência na compra do aludido prédio, por ocorrer a situação de excepção prevista na 2ª parte do al. a) do art.º 1381º do CC, conforme defendem os recorrentes.
Como vimos, o mencionado dispositivo legal estabelece que não gozam do direito de preferência os proprietários de terrenos confinantes quando algum dos terrenos se destine a algum fim que não seja a cultura.
No caso, os réus recorrentes alegaram e lograram demonstrar que o prédio que adquiriram é utilizado para a actividade de agropecuária a que se dedicam, ou seja, que o prédio objecto do direito de preferência é utilizado para a criação, alimentação e pastoreio do gado de que os ditos réus são proprietários, tendo inclusive estes iniciado obras de restauro e requalificação da pequena edificação (corte) que se encontra implantada no prédio em questão (cfr. pontos 15 a 19 do elenco dos factos provados).
Mas será tal factualidade suficiente para se poder concluir que o destino dado pelos réus ao terreno por si adquirido é subsumível a “fim que não seja a cultura”, verificando-se, assim, a excepção ao direito de preferência que, em princípio, aos autores assistiria?
Desde já se adianta que a resposta a tal questão tem que ser negativa, talqualmente e muito bem decidiu o tribunal a quo.
Sem esquecer que, para a definição do sentido normativo a atribuir ao vocábulo legal “cultura”, também não podemos deixar de ponderar os objectivos e os fins subjacentes ao instituto do fraccionamento e emparcelamento de prédios rústicos, a verdade é que tem sido entendimento pacífico, quer na doutrina, quer na jurisprudência que lhe deve ser atribuído um sentido mais amplo que o de “agricultura”, de modo a abranger os terrenos “próprios para fins agrícolas, florestais ou pecuários” (vide, por todos, na doutrina, Pires de Lima e Antunes Varela, 1987, p. 259, citados por Agostinho Cardoso Guedes, in “Comentário ao CC - Direito das coisas”, UCP (2021), p. 320; e na jurisprudência o ainda relativamente recente ac. da RP de 21.02.2022, relatado por Pedro Damião e Cunha, ambos acessíveis in www.dgsi.pt).
Como se explica no ac. do STJ de 24.05.2011, relatado por Lopes do Rego e acessível in www.dgsi, os objectivos e fins subjacentes ao instituto do fraccionamento e emparcelamento de prédios rústicos não são postos em causa quando são desenvolvidas nos terrenos confinantes actividades primaciais de agricultura, de exploração florestal ou de silvo-pastorícia (a qual comporta a criação de animais). Já assim não será quando estejam exclusivamente em causa actividades principais e em larga escala de produção animal, envolvendo, nomeadamente, a existência de uma unidade industrial ou de um estabelecimento comercial.
Ora, no caso, perscrutando novamente a factualidade apurada, afigura-se-nos que a actividade agropecuária levada a cabo pelos réus no terreno em questão só pode ser encarada como sendo de pequena escala e familiar, sem qualquer carácter industrial, não podendo, desta forma, dizer-se que os recorrentes destinam o dito prédio a um fim que não seja a “cultura”.
Por outro lado, não será despiciendo acrescentar, na senda do que igualmente tem sido pugnado pelo Supremo Tribunal de Justiça, que “Pressuposto fundamental para o exercício do direito de preferência atribuído pelo artigo 1380º do CC aos proprietários de terrenos confinantes é de que estes sejam considerados terrenos aptos para cultura, não sendo necessário que eles sejam efectivamente agricultados.” (vide, ac. do STJ de 6.07.2023, relatado por Catarina Serra e consultável in www.dgsi.pt).
E, assim sendo, inexorável é concluir, não terem os recorridos logrado demonstrar os factos integradores da excepção invocada, pelo que os autores têm direito a preferir na venda realizada, conforme decidiu o tribunal a quo.
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Ante todo o exposto, na sentença recorrida não se mostram violados os normativos legais invocados pelos recorrentes, sendo manifesta a improcedência do recurso interposto pelos réus EE e mulher FF. As custas do presente recurso são da responsabilidade dos recorrentes (art.º 527º, nºs 1 e 2 do NCPC).
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IV. Decisão*
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Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar totalmente improcedente a apelação, mantendo-se, em consequência, a sentença recorrida.
Custas do recurso a cargo dos recorrentes.
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Guimarães, 21.09.2023
Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária
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Guimarães, 21.09.2023
Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária
Juíza Desembargadora Relatora: Dra. Carla Maria da Silva Sousa Oliveira
1º Adjunto: Juiz Desembargador: Dr. José Cravo
2º Adjunto: Juiz Desembargador: Dr. Alcides Rodrigues