Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 848/23.8T8PTL.G1 |  |
AÇÃO DE REIVINDICAÇÃO
ACESSÃO DA POSSE
PROMITENTE-COMPRADOR
TRADITIO
DIREITO DE RETENÇÃO
VENDA JUDICIAL
I - Os factos conclusivos não podem integrar a matéria de facto (quer provada, quer não provada) quando estão directamente relacionados com othema decidendum e simultaneamente ditam a solução jurídica, devendo ser eliminados da decisão, ainda que oficiosamente.
II - Na acção de reivindicação compete ao autor a prova do seu direito de propriedade o que pressupõe a exibição de um título translativo, acompanhado da necessária demonstração de que o direito já existia no transmitente ou de que se operou a aquisição originária, por usucapião.
III - A aplicação do instituto da acessão da posse pressupõe que as posses que se pretendem juntar sejam consecutivas e homogéneas.
IV - Aquele que tem a posse a título precário não pode unir à sua detenção uma posse verdadeira.
V - Por regra, o promitente-comprador com traditio é um mero possuidor em nome de outrem, o promitente-vendedor; só assim não será se, em situações excepcionais, resultar da vontade das partes no contrato-promessa a transferência, desde logo, a título definitivo, para o promitente-comprador, por razões específicas, da posse correspondente ao direito de propriedade.
VI - O direito de retenção previsto no art.º 755º, nº 1, al. f), do CC caduca com a venda judicial do bem objecto do contrato promessa, efectuada no âmbito de um processo de insolvência, por força do disposto no art.º 824º, do CC, transferindo-se a garantia por este conferida para o produto da venda do mesmo.
Acordam na 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Guimarães
I. Relatório
AA e BB
instauraram a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra
CC,
pedindo a condenação do réu a reconhecer que os autores são exclusivos proprietários e legítimos possuidores da parcela de terreno ilegitimamente apropriada pelo réu e melhor identificada no contrato celebrado em ../../1992 e que a referida parcela de terreno é parte integrante do prédio dos autores; a entregar imediatamente aos autores a referida parcela de terreno, bem como a repor a mesma no estado em que se encontrava antes da ocupação, por referência ao documento nº 9 junto com a petição inicial (repondo o muro que existia e os respectivos pilares de cimento colocados pelos autores).
Peticionaram, ainda, a condenação do réu no pagamento de uma indemnização aos autores, bem como a abster-se de praticar quaisquer actos lesivos dos referidos direitos dos autores e a sua condenação a título de sanção pecuniária compulsória, ao pagamento de quantia nunca inferior a €100,00 (cem euros) por cada dia de atraso no cumprimento dos pedidos constantes nas alíneas a), b), c) e d) do pedido.
Para fundar a sua pretensão, alegaram em síntese, que são donos e legítimos proprietários de um prédio urbano que identificam; que o prédio adquirido pelos autores tem um logradouro com uma área de 604,00m2; que, em 27.06.2014, o réu adquiriu o prédio rústico confinante com o prédio dos autores, inscrito na respectiva matriz predial de ... sob o artigo ...29; que em finais de 2017, o réu intencionalmente destruiu o muro em granito delimitador das propriedades, que possuía uma altura média de 60,00 centímetros e cerca de 50,00 metros de extensão, arrasando esse terreno e apropriando-se do mesmo, removendo e apropriando-se das pedras que removeu em proveito próprio.
Regularmente citado, veio o réu contestar, arguindo a excepção de ilegitimidade passiva por preterição de litisconsórcio necessário e impugnando os factos vertidos na petição inicial, mais defendendo a improcedência da acção por ser o proprietário da parcela de terreno reivindicada, em virtude de ter celebrado em 2014 à Casa do Povo de ... um contrato promessa de compra e venda através do qual lhe foi transmitida a posse da dita parcela, tendo-a adquirido por usucapião; ou, caso assim não se entenda, por ser o titular de um direito de retenção sobre a parcela de terreno em questão, nos termos do disposto no art.º 755º, nº 1, al. f) do CC.
Os autores pronunciaram-se sobre a matéria de excepção e deduziram incidente de intervenção principal provocada de DD (mulher do réu), a fim de intervir na causa, do lado passivo.
Admitido o incidente e citada a interveniente, a mesma veio aderir ao articulado de contestação do réu.
Foi designada data para a realização da audiência prévia, no âmbito da qual foi proferido despacho saneador e fixado o valor da causa, bem como o objecto do processo e os temas da prova por despachos que não mereceram reclamação.
Realizada a audiência final, foi proferida sentença que julgou totalmente improcedente a presente acção.
Inconformados com tal sentença, dela apelaram os autores, tendo concluído as suas alegações de recurso nos seguintes termos:
“A. A sentença proferida no presente processo a improcedência total da acção em que os Recorrentes são autores, não se conformando estes com tal decisão, por entenderem que a matéria de facto e de Direito sujeita a exame pelo Tribunal recorrido, merece outra apreciação e decisão, designadamente, mas não apenas, no que respeita à matéria dada como não provada pelo Tribunal a quo, mesmo pela esmagadora prova produzida em abono da versão da sua versão.
B. Este recurso incidirá sobre a matéria de facto que deveria ter sido dada como provada e que o Tribunal a quo assim não entendeu, bem como sobre a matéria de facto dada como provada que deveria ter outra apreciação, ainda que injustificadamente tal não tenha sucedido, bem como sobre a matéria de direito e a respectiva aplicação ao caso em análise.
C. O Tribunal a quo, na sua decisão, desconsidera a prova testemunhal indicada pelos Recorrentes, ao passo que considera que as testemunhas indicadas pelos Recorridos prestaram “um depoimento honesto e descomprometido”, “de forma clara e isenta”, “de forma clara e credível”. Aliás, o Tribunal a quo na ponderação que faz da prova valoriza injustificadamente a prova testemunhal em detrimento da prova documental junta aos autos recorridos, designadamente documentos autênticos e emitidos por entidades públicas, que fazem prova plena, designadamente os documentos registrais e matriciais do prédio adquirido pelos Recorrentes, justificando que este, designadamente o logradouro que inclui a parcela identificada no artigo 25. dos factos provados, não se encontram registados a favor dos Recorrentes.
D. Atentando aos documentos n.ºs 1 e 2, juntos com a PI, se percebe que o prédio adquirido pelos Recorrentes no âmbito da insolvência da Casa do Povo, possui uma área descoberta de 604,00m2 e que este se encontra licitamente a registado a favor destes, aliás, em linha com o facto provado 1. da decisão ora recorrida, pelo que tal será facto assente.
E. O próprio contrato promessa celebrado entre a Casa do Povo e EE (documento 6 da PI), expressamente refere que este contrato se destina à “rectificação de estremas do seu prédio urbano”, ou seja, o logradouro do prédio urbano adquirido pelos Recorrentes tem a área decorrente desta rectificação de estremas. Também, a este propósito, atente-se ao depoimento de FF, anterior presidente da Casa do Povo, que em ../../1992 adquiriu esta mesma parcela a EE (facto provado 9.) e que em audiência de julgamento disse que antes deste negócio o edifício da Casa do Povo não tinha qualquer logradouro e que apenas após este negócio passou a possuir algum logradouro/espaço de parque (08/05/2025, Início a 11:23 e fim a 12:08, aos minutos 04:48 a 07:30)
F. Ora, se em 1992 este prédio não tinha qualquer logradouro, mas ora o possui e tal se encontra devidamente registado na Conservatória de Registo Predial (vide documento n.º 2 da PI), teremos de assumir que a decisão a quo assenta num pressuposto de facto errado, ou seja, que o logradouro adquirido em ../../1992 nunca foi registado. Na verdade, o logradouro em causa existe e encontra-se registado a favor dos Recorrentes, bem como anteriormente se encontrava registado a favor da antepossuidora Casa do Povo de ... (vide documento n.º 2), para tal, basta atender-se à descrição do prédio urbano adquirido pelos Recorrentes, com o n.º ...11 para se perceber que esta descrição é datada de 11/05/2006 e que, por tal já contempla o logradouro do prédio urbano adquirido pelos Recorrentes.
G. Contrariamente ao que tenta a decisão a quo demonstrar, dando a entender que o Recorrente marido estava equivocado quanto à referência à área do logradouro na escritura de compra do prédio à Massa Insolvente da Casa do Povo, os Recorrentes sempre estiveram convictos que o prédio que adquiriam possuía um logradouro e que este tinha pelo menos a área de 604,00m2, mesmo porque tinha tido acesso à correspondente documentação que atestava que o prédio adquirido possuía uma área descoberta de 604,00m2, conforme resulta do excerto decisório que ora se transcreve: “O autor foi confrontado com a escritura pública de compra e venda de fls. 2 e ss., tendo apenas reconhecido a sua assinatura (alegando estar sem óculos) e referido que da escritura constava a área do terreno (querendo significar com isto, que incluía a parcela de terreno em causa nos autos). Sucede que isto não corresponde à verdade. Se atentarmos ao título de compra e venda de fls. 21 e ss., constatamos que do mesmo não consta qualquer área, embora faça menção à certidão do registo predial do imóvel. E consulta a referida certidão de fls. 15-verso e ss., resulta apenas que o logradouro do edifício tem 604 metros quadrados.” (negrito e sublinhado nosso). Tal demonstra que o Tribunal a quo também aqui reconhece que o prédio que os Recorrentes adquiriram à MI da Casa do Povo possuía um logradouro com uma área de 604,00m2 (facto provado 1.).
H. Por conseguinte, também erra o Tribunal a quo quando afirma que “(…) nessa medida, nunca tendo havido um registo de aquisição a favor da Casa do Povo, torna-se óbvio que ao contrário do referido pelo autor em julgamento, a escritura pública do imóvel que lhe foi vendido em Dezembro de 2015, não incluía a área desta parcela de terreno (…), pois, como bem se percebe e até dá como provado sob o facto provado 1., o prédio dos Recorrentes possui uma área de logradouro com 604,00m2, efectivamente registado a seu favor. Mais, no seguimento do anterior excerto, a 1ª instância afirma, como se transcreve, “(…)(o que, aliás, se encontra comprovado nos documentos das Finanças juntos aos autos a fls.103 e ss., com destaque para o de fls. 107, no qual se concluiu que a parcela de terreno onde se encontrava o parque infantil das crianças da Casa do Povo, não pertence ao prédio relativamente ao qual se pretendia rectificar a área, encontrando-se vedado e mais alto que os outros terrenos em volta).”. O documento de fls. 103 e 107, a que se refere o Tribunal a quo, consubstancia um ofício da Autoridade Tributária (vide ofício do SF de GG, junto aos autos em 05/03/2025), no qual esta indefere o requerimento de rectificação de área do prédio rústico (artigo ...29), apresentado pela Casa do Povo e que posteriormente foi adquirido pelo Recorrido.
I. Este documento comprova exatamente o oposto do que considera o Tribunal a quo, isto é, a parcela em discussão nos autos recorridos não pertence ao prédio rústico inscrito sob o art.º ...29.º, fazendo parte do prédio onde existe o parque infantil da Casa do Povo, como se transcreve: “Tendo-me deslocado ao local e verificado a situação constatei que o prédio onde se pretende a rectificação, na confrontação a poente existe uma delimitação numa parte do terreno, onde está inserido um parque infantil da Casa do povo de ..., que não pertence ao prédio que aqui se pretende rectificar a área. Esse parque está vedado por rede de arame, estando mais alto que os outros terrenos em volta e pelas informações recolhidas não pertence ao artigo rústico ...29” (negrito e sublinhado nosso). Este ofício, datado de 29/05/2014, tem por base a informação do funcionário da AT, HH, datada de 16/05/2014, pelo que a configuração do prédio nessa data não suscitava quaisquer dúvidas de que correspondia ao parque infantil da Casa do Povo.
J. Além do mais e demonstrativo de que tal não foi considerado pelo Tribunal a quo, quando a Casa do Povo pede a rectificação de área do prédio rústico (art.º ...29), junta um levantamento topográfico deste prédio rústico e da totalidade do logradouro do prédio urbano (art.º ...97º), ou seja, 604,00m2 e não apenas a parcela em discussão nos autos recorridos, que apenas possui uma área de 390,00m2 (vide facto provado 25.).
K. Tal é evidenciado pelo confronto deste pedido de rectificação com o levantamento topográfico que o acompanhou, onde se demonstra que a Casa do Povo pretendia juntar o logradouro do prédio urbano inscrito sob art.º ...97, (com área de 604,00m2) ao prédio rústico inscrito sob o artigo ...29º (com área de 3.119,00m2) - vide facto provado 13., resultando desta junção uma área total de 3.723,00m2.
L. Como bem se afere destes documentos, a área que se pretendia rectificada cifrar-se-ia em 3.780,00m2, existindo apenas uma diferença residual de cerca de 50,00m2 entre a área que se pretendia a rectificação e a área efectiva existente, pelo que, atendendo ao levantamento topográfico realizado pela Casa do Povo em Abril de 2010 e junto com requerimento de rectificação de áreas de maio de 2010, se percebe que o logradouro do prédio urbano da Casa do Povo possui aproximadamente 604,00m2, tal como consta da certidão de registo predial que acompanhou a escritura de compra do prédio urbano (art.º ...97) pelos Recorrentes, pelo que sempre foi a convicção destes que essa era a área do logradouro que adquiriram quando celebraram o negócio com a Massa Insolvente da Casa do Povo.
M. Pelo que se conclui que, se a esta área de logradouro de 604,00m2 se retirar 390,00m2 correspondentes à área da parcela que o Tribunal a quo considera que foi transmitida ao Recorrido, restaria aos Recorrentes uma área de logradouro de 214,00m2 (604,00m2-390,00m2), sendo que não foi esta a área de logradouro que a MI da Casa do Povo efectivamente vendeu aos Recorrentes, cfr. resulta do facto provado 1. e dos docs. n.ºs 1, 2 e 5, da PI.
N. Tal circunstancialismo, desconsiderado pelo Digno Tribunal a quo, subverte completamente a decisão de que ora se recorre.
O. Além do mais e sem prescindir da prova carreada para os autos recorridos e a produzida em audiência de julgamento, resulta provado que o presidente da Casa do Povo não possuía os necessários poderes para poder representar a promitente vendedora no negócio celebrado com o Recorrido, cfr. excerto da publicação da Alteração de Estatutos da Casa do Povo de ..., publicado a 14/05/2012, e junto aos autos recorridos em sede de audiência prévia sob o Documento A. Segundo o art.º 42º destes estatutos, para obrigar a Casa do Povo, seriam necessárias as assinaturas conjuntas de três membros da Direcção ou as assinaturas conjuntas do presidente e do tesoureiro. Como comprovado, no contrato promessa celebrado entre a Casa do Povo e o Recorrido o presidente FF, estava desacompanhado de qualquer outro membro da direção (vide documento n.º 1, da contestação), pelo que o negócio em causa é inválido.
P. Não obstante, quanto a esta matéria, considerou o Tribunal a quo, como se transcreve, “Ainda relativamente ao art. 42º dos Estatutos da Casa do povo, com os quais foi confrontado, a testemunha afirmou com assertividade que não tem dúvidas nenhumas de que estava legalmente autorizado a assinar o contrato promessa com o réu, pois havia uma acta da assembleia geral a dar-lhe poderes para o efeito.” e ainda, “Referiu, também, que houve estatutos que foram publicados e alguém detectou uma irregularidade e foram rectificados.”, considerando o Tribunal a quo, além do mais, “Sucede que, a explicação dada pela testemunha é plausível, (…)”
Q. Discorda-se deste entendimento do Tribunal a quo, não se considerando esta explicação da testemunha FF plausível, pois, ainda que inicialmente justifique a falta de poderes com uma alegada acta da Assembleia Geral a conceder-lhe poderes para celebrar o contrato promessa, logo de seguida alega que até houve estatutos que foram alterados.
R. Como comprovado, os últimos estatutos em vigor e juntos sob o Documento A, em audiência prévia, datam de 14/05/2012, correspondendo estes a uma alteração aos estatutos vigentes até essa data.
Ora, considerando que a Casa do Povo foi declarada insolvente cerca dois meses após a celebração do contrato promessa com o Recorrido (vide documento n.º 4 da PI), não nos parece que estes estatutos tenham alguma vez sido alterados para conceder poderes ao presidente, contrariamente ao alegado pela testemunha.
S. Além do mais, também ficou provado que esta testemunha ocultou da Massa Insolvente da Casa do Povo a celebração do contrato promessa com o Recorrido, como bem se percebe da decisão a quo quando refere que esta testemunha “(…) explicou que a venda não foi legalizada porque, entretanto, a instituição foi declarada insolvente”.
T. Todavia, deveria o presidente da Casa do Povo, nesta mesma qualidade e em cumprimento do dever de colaboração previsto no art.º 83.º, do CIRE, ter informado a MI da Casa do Povo, na pessoa do administrador de insolvência nomeado, sobre a celebração deste contrato, para que a MI decidisse convalidar ou anular este negócio. Porém, como a própria expressamente reconhece, não informou o Administrador de Insolvência do negócio celebrado com o Recorrido, como se percebe do depoimento em audiência de julgamento (dia 08/05/2025, Início a 11:23 e fim a 12:08, minutos 18:03 a 19:16)
U. Ora, desconhecendo a Massa insolvente este negócio, terá realizado a venda do prédio urbano e respetivo logradouro (com a área de 604,00m2), aos Recorrentes, que, na mais completa boa fé, o adquiriram.
V. Não obstante, o Tribunal recorrido, considerou que a testemunha FF, “(…) primo afastado do réu e conhecido dos autores, depôs com seriedade, honestidade e demonstrou um conhecimento aprofundado dos factos.”.
Ainda que se aceite que esta testemunha teve conhecimento aprofundado dos factos, pois esteve diretamente envolvida nos mesmos, não se concorda que tenha deposto com imparcialidade, visto até ter interesse na demanda, pois terá sido o próprio que terá realizado o negócio com o Recorrido, que até é seu primo afastado.
W. Com o devido respeito por diferente opinião, não pode aceitar-se que o Tribunal a quo, para justificar um negócio para o qual o presidente da Casa do Povo não tinha os necessários poderes, se baste com meros juízos de plausibilidade, quando existem documentos que atestam exatamente o oposto do que depõe esta testemunha.
X. O princípio da imediação e da livre apreciação da prova não podem servir para dar cobertura a tudo, designadamente decisões injustas que convalidam negócios invalidamente celebrados.
C. IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO SOBRE A MATÉRIA DE FACTO
c) Factos que o Tribunal deveria ter dado como não provados:
Y. A decisão a quo dá como provados o facto 25., todavia, tal facto não poderia ser dado como provado nestes termos, pois, como bem resulta da prova carreada para os autos recorridos e a aí produzida, deveria ser outra a decisão da primeira instância. A Casa do Povo não se encontrava devidamente representada pelo seu presidente FF, que carecia dos necessários poderes para em nome por conta da referida associação poder celebrar o contrato promessa com o Recorrido, sendo que tal circunstância foi desconsiderada pelo Tribunal recorrido. Resulta evidenciado do artigo 42º dos estatutos (juntos na audiência prévia sob o documento A), que se a actuação do presidente carecia de ser acompanhado por outro membro da direção.
Z. Efectivamente, como bem resulta do contrato promessa celebrado entre a Casa do Povo e o Recorrido (vide documento n.º 1, junto com a contestação), tal requisito estatutário não foi observado pelo presidente à data em exercício, a testemunha, FF.
AA. Não obstante a tentativa desta testemunha justificar a sua atuação, dizendo que existia uma acta que lhe concedia poderes e que também os estatutos da casa do Povo foram alterados, tal contraditória justificação, por não provada, deve improceder, pelo que o que efectivamente resulta provado é que à data da celebração do contrato promessa com o Recorrido os estatutos que se encontravam em vigor, correspondem aos juntos em audiência prévia e que exigiam a assinatura conjunta do presidente e outro membro da direção.
BB. Pelo que se conclui que, atenta a prova produzida e carreada para os autos, e que o Tribunal a quo não considerou devidamente, se requer ao Tribunal ad quem que dê como não provado o facto provado 25, da decisão a quo.
CC. A decisão a quo dá como provado o facto 28.. Todavia, tal não corresponde à verdade e, como tal, deveria tal facto ser dado como não provado.
DD. O levantamento topográfico junto com a PI sob o documento n.º 9, não identifica concreta e especificamente a parcela de terreno a que se refere o facto provado 25., mas sim o prédio rústico inscrito na matriz predial sob o art.º ...29.º, como bem se afere da própria área aposta neste documento (3.119,00m2) - em linha com o facto provado 13, pelo que, como bem se percebe deste documento, não é identificada a parcela referida no facto provado 25., sequer referindo ou delimitando a mesma ou indicando a respectiva área de 390,00m2.
EE. Pelo que se conclui que, atenta a prova produzida não foi devidamente considerada pelo Digno Julgador a quo, pelo que se requer ao Tribunal ad quem que dê como não provado o facto provado sob o 28.
FF. O Tribunal a quo dá como provados os factos 30., 31. e 32..
GG. Consideram os Recorrentes que não corresponde à verdade que estes não tivessem acesso direto à parcela de terreno referida em 25., pelo facto de, no prédio urbano por si adquirido, se encontrar edificado, na estrema sul, um muro com altura superior a 2 metros, que fazia a divisão entre este e o prédio prometido vender ao Recorrido. Da prova produzida, não resulta tal realidade, bem pelo contrário.
HH. Se atendermos aos depoimentos do Recorrente e da testemunha, II, estes dizem, contrariamente ao decidido pela primeira instância, de que existia um acesso da parte superior da parcela adquirida pelos Recorrentes para a parcela reclamada nos autos recorridos.
II. O Recorrente AA refere que existia uma passagem da parte de cima do logradouro para a parcela em discussão nos autos recorridos e que apenas foi fechada essa passagem após o leilão em que o prédio urbano (e logradouro) lhe foi adjudicado (dia 08/05/2025, Início da gravação a 10:34 e fim da gravação a 11:08, dos minutos 3:45 a 7:25).
JJ. Já a testemunha II, que foi contratado pelo Recorrente para repor as vigas em cimento nos locais em que estas foram removidas, afirma perentoriamente e perante a intensa instância do mandatário dos Recorridos e a instância do Digno Tribunal, que existia uma passagem da parte de cima do logradouro para a parcela de que o Recorrido se havia apropriado (dia 08/05/2025, Início a 14:43 e fim a 14:54, aos minutos 6:04 a 10:55)
KK. Porém, antes do leilão o prédio urbano foi exibido ao Recorrente pelo administrador de insolvência JJ, que lhe mostrou todo o logradouro, aquém e além do anexo, cfr. depoimento do Recorrente (dia 08/05/2025, Início a 10:34 e fim a 11:08, aos minutos 1:35 a 3:45)
LL. Atenta a prova produzida, designadamente os depoimentos do Recorrente e da testemunha II (que não possui qualquer relação de parentesco com os Recorridos, contrariamente a algumas das testemunhas destes), que convictamente afirmaram que existia uma passagem da parte de cima do logradouro, para a parte de baixo do mesmo, de que se apropriaram os Recorridos, deve o Tribunal ad quem dar como não provados os factos provados sob os números 30., 31. e 32., da decisão a quo.
MM. O Tribunal a quo dá como provado o facto 33.. Porém, atenta a prova produzida, tal entendimento tem necessariamente de improceder, pois, desde logo e sem prejuízo do supra expendido quanto ao momento temporal em que o alegado muro divisório terá sido edificado, se percebe do ofício da AT (junto aos autos em 05/03/2025), que a parcela de que os Recorridos se apropriaram não pertence ao prédio rústico adquirido pelos Recorridos (art.º 329.º). Ora, se tal parcela não pertence ao prédio rústico dos Recorridos, não pode o muro em causa fazer a “(…) divisão entre dois prédios autónomos e com artigos matriciais e prediais distintos”, como decide o Tribunal a quo,
NN. Em rigor, esta parcela, que sequer possui artigo matricial ou predial, interpõe-se entre os prédios dos Recorrentes e Recorridos, não o alegado muro, pelo que, deve o Tribunal ad quem dar como não provado o facto provado sob o número 33., o que expressamente se requer.
OO. O Tribunal a quo dá igualmente como provado, sob o facto 34. Todavia, ainda que os Recorridos hoje estejam indevidamente na posse da parcela em discussão nos autos, não pode aceitar-se que sempre estiveram. Aliás, apenas poderia suceder após o contrato promessa com a Casa do Povo, o que sequer se aceita. Além do mais, tem-se presente que o Recorrido se encontrava emigrado na ... e não em Portugal, pelo que se conclui que deve dar-se como não provado o facto provado sob o número 34., o que se requer que o Tribunal ad quem, que assim decida.
PP. O Tribunal a quo dá como provados os factos 37. e 38.
QQ. Discorda-se, pois a parcela identificada no facto provado 25) não está na posse do Recorrido há mais de 10, 20, 30 anos, visto este apenas ter prometido comprar a mesma à Casa do Povo 30/05/2014, logo, há menos de 10 anos contados da interposição dos autos recorridos (11/09/2023). Esta parcela, com 390,00m2, sequer possui a necessária autonomia relativamente à parcela de que faz parte, que possui um total de 604,00m2 e que constitui a totalidade do logradouro do prédio urbano adquirido pelos Recorrentes e pelos seus antepossuidores. Por conseguinte, não poderia a esta parcela em singelo, prometida comprar pelo Recorrido em 2014 e por si alegadamente possuída desde essa data, poder beneficiar da posse dos seus antepossuidores, que possuíram a integralidade do logradouro desde ../../1992. Aceitar-se tal entendimento seria uma completa subversão da lei.
RR. Atenda-se que os Recorrentes, ao adquirirem o prédio urbano inscrito na respectiva matriz predial sob o art.º ...97.º e descrito sob o n.º ...11, adquiriam igualmente um logradouro com a área de 604,00m2, que licitamente registaram na Conservatória do Registo Predial, sob a Ap. ...82 de 2015.12.03, cfr. facto provado 1.
SS. Sucede que, quando em meados de 2017 os Recorrentes tomaram conhecimento de que o Recorrido havia destruído o muro e vedação do logradouro do prédio adquirido por aqueles, remeteram ao Recorrido uma missiva na qual lhe exigiam a reposição do muro e vedação no estado primitivo, conforme decorre do despacho de arquivamento no processo de inquérito n.º 428/22.5GAPTL, junto com a PI sob o documento n.º 20, cujo excerto se transcreve, “Mais se procedeu à compulsa da alegada missiva postal que o ora queixoso apresentou ao ora arguido, datada de 21.08.2017, por via da qual o queixoso insta o arguido a desocupar uma parcela de terreno que, diz o ora queixoso “não pertence ao artigo ...29 rústico da freguesia ..., mas sim ao artigo ...97 urbano da freguesia ... (antiga Casa do povo)” e, ainda, para que reponha a situação pré existencial do muro ali existente, cfr. fls. 7.”
TT. O Recorrido, nesses autos de inquérito arguido, remeteu-se ao silêncio usando “(…) da prerrogativa legal recusando-se a prestar declarações” (vide documento n.º 20, junto com a PI), atitude contrária à de que sem se sentisse prejudicado na sua propriedade, sendo que tal conduta, ainda que ainda que alegado pelos Recorrentes, sequer foi considerado pelo Digno Julgador a quo na sua decisão.
UU. Neste sentido, não pode aceitar-se, contrariamente ao doutamente decidido, que o Recorrido possuísse a parcela em discussão nos autos recorridos “(…) à vista e com o conhecimento de toda a gente, sem oposição de ninguém, no ânimo de quem exerce, como direito próprio, todos os poderes inerentes ao exercício do direito de propriedade, pleno e exclusivo, e na convicção e certeza de que, assim, actuando, não estava nem está a prejudicar ninguém.”, tendo Tribunal de 1ª instância injustificadamente desconsidera estas circunstâncias e prova, que, a serem consideradas, determinariam outra decisão.
VV. Por conseguinte, requer-se ao Tribunal ad quem que dê como não provados os factos 37. e 38., dados como provados na decisão ora recorrida.
d) Factos que o Tribunal deveria ter dado como provados:
WW. A decisão a quo dá como não provados os factos c), d) e) e f),
XX. Porém, no que respeita à configuração do logradouro do prédio identificado no facto provado 1., terminando em bico, tal é inegável e resulta provado em vários documentos, designadamente, os documentos n.ºs 3, 6, 9, 10, 11, 13 a 16, todos da PI, e o ofício da AT junto aos autos em 05/03/2025. Aliás, logo no contrato promessa celebrado entre EE e a Casa do Povo (documento n.º 6 com a PI), é justificado que a venda da parcela se destina “rectificação de estremas do seu prédio urbano”, mais referindo que “A linha divisória entre a parcela e o ... donde foi destacada, inicia-se junto à estrema sul-poente da Casa do povo, alinhando em linha recta, com um marco em forma de esteio, sito a sul do ..., que termina em ponta aguda.”, ou seja, a configuração sui generis foi logo definida aquando da celebração do referido contrato promessa, datado de ../../1992.
YY. Já os diversos levantamentos topográficos, realizados a pedido de diferentes requerentes, dão nota desta mesma configuração, como se percebe dos documentos n.º 3 (requerido pela Casa do Povo em 2008); documento n.º 9 (requerido pelo Recorrido em 2014), documento n.º 16 (requerido pelos Recorrentes em 2022) e o ofício da AT e o levantamento topográfico (requerido pela Casa do Povo em 2010).
ZZ. Também os ortofotomapas retirados do SIG (Sistema de Informação Geográfica) da Câmara Municipal ..., juntos aos autos sob os documentos n.ºs 11, 13, 14 e 15, da PI, comprovam esta configuração.
AAA. Já o facto não provado sob a alínea e), sempre se dirá que este facto não provado configura uma inegável contradição com o facto provado 17., isto é, perante o levantamento topográfico junto com a PI sob o documento n.º 9, como podem os confrontantes tomar conhecimento e assentir numa determinada configuração do prédio do Recorrido e não tomar e conhecimento e assentir na configuração do prédio dos Recorrentes que com estes confronta? Atente-se que o levantamento topográfico assinado pelos confrontantes (documento n.º 9, da PI) é datado de maio de 2014 e o contrato promessa alegadamente celebrado entre Casa do Povo e Recorrido data de 30/05/2014 (vide documento n.º 1 junto com a constestação). Não plausível que o levantamento tenha sido realizado no dia da celebração do contrato promessa, ou até mesmo no dia seguinte.
BBB. Não obstante e sem prejuízo de tal entendimento, ainda que o levantamento fosse realizado em maio, tal levantamento teria sempre que atestar (como faz) que existia um muro divisório entre a parcela reclamada nos autos recorridos e o prédio rústico adquirido pelo Recorrido (art.º 329.º), como se percebe pela legenda do referido levantamento.
CCC. Aliás, em abono desta versão, também o Recorrido afirmou no depoimento prestado em audiência de julgamento que só um ou dois dias depois de celebrar o contrato promessa é que fechou a passagem para o restante logradouro do Recorrente, pelo que não poderia o levantamento topográfico por si requerido atestar algo de diferente (dia 08/05/2025, Início da gravação a 09:58 e fim da gravação a 10:33, dos minutos 9:47 a 10:05 e minutos 21:11 a 21:37), pelo que não poderia o levantamento atestar uma realidade não existente à data, razão pela qual sempre teria de ser dado como provado que os confrontantes tomaram conhecimento da configuração do prédio identificado no facto provado 1.
DDD. Por identidade de razão, não podemos também concordar com o facto não provado sob a alínea f), pois, os levantamentos topográficos juntos aos autos sob os documentos n.ºs 3 e 9, além de serem da autoria Casa do Povo e do Recorrido, refletem a realidade das delimitações entre os prédios em causa, como aliás até atestam os confrontantes, sempre se dizendo que tais documento não foram impugnados e foram aceites nos autos, sendo o seu valor probatório incontestado, pelo que se conclui que deveriam ter tido uma diferente valoração pelo Julgador a quo, o que não sucedeu.
EEE. Posto isto, atenta a prova produzida e carreada para os autos, designadamente a suprarreferida, apela-se ao Tribunal ad quem que dê como provado os factos não provados sob as alíneas c), d) e) e f), designadamente:
c) Que à data da insolvência o logradouro do prédio descrito em 1), possuía uma configuração sui generis, terminando em bico;
d) Que tal configuração e área do referido logradouro decorre da rectificação de estremas que a precedente proprietária ..., através do seu presidente FF, acordou com EE;
e) Que o descrito em 17) atesta que os confrontantes tomaram conhecimento e expressamente assentiram na configuração do logradouro do prédio identificado em 1);
f) Que a configuração do terreno descrito em 1) coincide na íntegra com o documento descrito em 9) e 10) e com os levantamentos topográficos juntos sob os documentos n.ºs 3 e 9;
FFF. O Tribunal a quo dá como não provados os factos i), j) e k), o que os Recorrentes objetivamente discordam, quanto mais não seja por uma questão de coerência com as presentes alegações, pois, a procedência das mesmas determina que tais factos sejam, naturalmente, dados como provados.
GGG. Isto é, considerar-se provada a matéria ora alegada pelos Recorrentes, de que os Recorridos não adquiriram a parcela em discussão. A remoção do muro que delimitava o logradouro dos Recorrentes necessariamente determinará que tal remoção ampliará a propriedade dos Recorridos, sendo tal ampliação, naturalmente, ilícita, logo, contrariando o facto não provado sob a alinea i).
HHH. Semelhante entendimento se terá quanto à apropriação pelos Recorridos de parte do logradouro dos Recorrentes, numa área aproximada de 387,11m2, ou seja, os 390,00m2 referidos no contrato promessa alegadamente celebrado entre Casa do Povo e Recorrido.
III. A proceder a alegação dos Recorrentes, esta apropriação por parte dos Recorridos ocorre à custa do logradouro dos Recorrentes, que se vêm privados desta concreta área, pelo que, em consequência desta apropriação, os Recorridos passarão a beneficiar de uma área bem superior à que efectivamente adquiriram, totalizando uma área superior a 3.400,00m2.
JJJ. Por conseguinte, deve o Tribunal ad quem dar como provado os factos não provados sob as alíneas i), j) e k), designadamente:
i) Que e removendo o muro que delimitava as propriedades, o réu ampliou ilegitimamente a sua propriedade;
j) Que o réu se apropriou de parte do logradouro dos autores, aproximadamente de 387,11m2;
k) Que com esta apropriação de parte do prédio dos autores, o réu passou a dispor de uma área de terreno bem superior à que adquiriu, mais concretamente, adquiriu 3.119,00 m2, tendo passado a usufruir de uma área total superior a 3.400,00 m2;
KKK. A decisão ora recorrida dá como não provado, sob a alínea o), não podendo concordar-se com tal factualidade, visto a mesma resultar provada pelos documentos n.ºs 17, 18 e 19, juntos com a PI.
LLL. Aliás, também a testemunha II, se pronuncia sobre esta matéria, designadamente quanto à empresa que forneceu os materiais em causa, a sociedade EMP01... e Filhos, cfr. depoimento (08/05/2025, Início da gravação a 14:43 e fim da gravação a 14:54, aos minutos 4:59 a 5:35)
MMM. Por conseguinte, deveria o Tribunal a quo prolatar uma decisão diferente quanto a esta factualidade, dando como provado o facto não provado sob a alínea o), o que ora se apela ao Tribunal ad quem, para que dê como provado que:
o) Que os autores despenderam um total de €191,00, correspondendo € 100,00 aos custos com o topógrafo, € 55,00 com a aquisição das vigas e € 36,00 com a mão de obra correspondente à sua colocação;
D. DA APLICAÇÃO DO REGIME JURÍDICO AO CASO SUB JUDICE
a) do fracionamento do prédio rústico (art.ºs 1376.º; 1377.º b); do CC)
NNN. A decisão a quo, validando o negócio celebrado entre a Casa do Povo e o Recorrido, actua à margem da lei, designadamente do regime previsto no art.º 1376.º e ss do Código Civil (CC), que dispõe acerca do fracionamento e emparcelamento de prédios rústicos.
OOO. Dispõe o n.º 1, do art.º 1376.º que “Os terrenos aptos para cultura não podem fraccionar-se em parcelas de área inferior a determinada superfície mínima, correspondente à unidade de cultura fixada para cada zona do País;(…)” mais dizendo, que “(…) importa fraccionamento, para este efeito, a constituição de usufruto sobre uma parcela do terreno.”, ou seja, mesmo as situações de aquisição originária se encontram abrangidas por este regime.
PPP. Ora, dispõe o Anexo III, da Portaria n.º 19/2019, de 15 de janeiro, que a área mínima de cultura para o Alto Minho é 2,5; 4 e 4 hectares, conforme se trate, de terreno de regadio, de sequeiro ou de floresta, respetivamente.
QQQ. Resulta in casu, que o fracionamento da parcela em discussão nos autos recorridos, determina que nenhuma das parcelas resultantes deste fracionamento respeita a unidade mínima de cultura, pois a parcela em discussão nos autos tem uma área de 390,00m2, ao passo que o logradouro do qual se pretende que aquela seja destacada, ficaria com uma área de 214,00m2, ambas inferiores à unidade mínima de cultura.
RRR. As exceções a este regime, previstas no art.º 1377.º, do CC, também excluem a licitude da operação de fracionamento da parcela em causa, pelo que tal fracionamento desrespeita a lei.
SSS. Ora, neste sentido, dispõe o n.º 1, do art.º 1379.º, do CC, que a cominação para os actos de fracionamento contrários aos art.ºs 1376.º e 1377.º, ambos do CC, determinam a nulidade dessa operação, o que efectivamente sucede no caso dos autos recorridos, sendo, portanto, nulo este negócio, devendo improceder a decisão da 1ª instância, o que ora se requer que o Tribunal ad quem assim decida.
b) Dos efeitos do registo
TTT. Ora, in casu é inolvidável que os Recorrentes registaram o prédio que adquiriram e que tal possui um logradouro de 604,00m2 (facto provado 1.) e, por conseguinte, a parcela que os Recorridos se arrogam possuidores e proprietários não lhes pertence.
UUU. Caso assim não fosse, seria posta em causa a segurança e certeza jurídica, necessárias ao normal tráfico jurídico negocial, o que não pode aceitar-se.
VVV. Para o efeito do negócio celebrado entre a Casa do Povo e o Recorrido, os Recorrentes poderão ser considerados como terceiros, arrogando-se proprietários da parcela objecto do negócio celebrado entre aqueles.
WWW. Não obstante, relativamente ao negócio supra referido, os Recorrentes possuem título de aquisição, além de terem registado a sua aquisição (facto provado 1.), o que o Recorridos não lograram fazer. Ou seja, o Recorrido não possui nem título nem registo.
XXX. Neste pressuposto, não pode juntar à sua posse, a dos antepossuidores para efeito da usucapião
YYY. A este propósito e pela clareza de exposição, tomamos a liberdade de referir o acórdão da Relação do Porto, Processo nº 0535644, de 07/12/20054, que sobre esta temática se debruça com especial acuidade e para o qual nos remetemos sua pertinência.
ZZZ. Este aresto, com grande similitude processual com os autos recorridos, suscita a pertinente questão do registo, absolutamente desconsiderado pela primeira instância na decisão ora recorrida.
AAAA. Por conseguinte, deverá a decisão a quo que ora se recorre ser alterada, sendo substituída por uma que faça proceder integralmente a acção dos Recorrentes, o que ora se peticiona ao Digno Tribunal ad quem.”.
Foram apresentadas contra-alegações pelos demandados, onde pugnaram pela improcedência do recurso e manutenção da sentença recorrida.
Após terem sido remetidos os autos ao Tribunal da Relação foi ordenado o cumprimento do disposto no art.º 665º, nº 3, do NCPC, quanto à questão do direito de retenção invocado pelo réu na contestação e cujo conhecimento ficou prejudicado em resultado da improcedência da acção.
Na sequência, vieram o réu e a interveniente pugnar pela procedência de tal excepção nos termos já defendidos na contestação e para o caso de procedência do recurso.
Os autores/recorridos também vieram responder, pugnando pela improcedência de tal excepção, defendendo que os autores não são devedores do réu e mulher, nem lhes é imputável o não cumprimento do contrato promessa. Mais defendem que tendo a promitente compradora sido declarada insolvente não assiste o direito de retenção ao promitente comprador contra a massa insolvente, conforme jurisprudência e doutrina que citam.
Colhidos que foram os vistos legais, cumpre-nos, agora, apreciar e decidir.
*
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II. Delimitação do objecto do recurso e questões a decidir *
O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do apelante, tal como decorre das disposições legais dos art.ºs 635º, nº 4 e 639º do NCPC, não podendo o tribunal conhecer de quaisquer outras questões, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o seu conhecimento oficioso (art.º 608º, nº 2 do NCPC). Por outro lado, não está o tribunal obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes e é livre na interpretação e aplicação do direito (art.º 5º, nº 3 do citado diploma legal).
Nesta conformidade, as questões a decidir, tendo em conta o teor das conclusões formuladas pelos recorrentes e a sua precedência lógica, são as seguintes:
i) do erro no julgamento da decisão de facto quanto aos pontos 25, 28, 30 a 34, 37 e 38, do elenco dos factos provados e às als. c), d), e), f), i), j), k) e o) do elenco dos factos não provados; e, consequentemente,
ii) do erro na subsunção jurídica dos factos.
E, nessa conformidade, e por força do disposto no art.º 665º, nº 2, do NCPC, importará ainda apreciar, no caso de procedência do recurso, se assiste aos recorridos o direito de retenção sobre a parcela de terreno objecto dos autos, nos termos do disposto no art.º 755º, nº 1, al. f), do CC.
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III. Fundamentação*
3.1. Fundamentação de facto
O Tribunal recorrido considerou provados e não provados os seguintes factos (destacando-se a negrito a matéria de facto ora impugnada):
«A - FACTOS PROVADOS
Da instrução e discussão da causa, julgou-se provada a seguinte factualidade:
1. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial ..., a aquisição do prédio urbano, denominado “Casa do Povo”, sito em Largo ..., ..., com área total de 1.184 m2, coberta de 580 m2 e descoberta de 604 m2, edifício de ... e ... andar com logradouro, a confrontar a norte com ..., a nascente com KK, a poente com escola social, e a sul com EE, descrito sob o n.º ...11 e inscrito na matriz predial sob o artigo ...97, a favor do autor (casado com BB no regime da comunhão geral) por compra à Casa do Povo de ... - em liquidação (Ap. ...82 de 2015.12.03);
2. A aquisição pelos autores do prédio referido em 1) ocorreu no âmbito do processo de insolvência da Casa do Povo de ..., pessoa colectiva ...18, cuja insolvência foi decretada em 27.08.2014, no âmbito do processo n.º 593/14.5TBPTL, que correu termos no Tribunal Judicial de Ponte de Lima - Inst. Local - Sec. Comp. Gen. - J..., da Comarca de Viana do Castelo;
3. No âmbito da referida insolvência foi nomeado administrador de insolvência o Dr. JJ, que diligenciou pela venda executiva do património da massa insolvente;
4. A leiloeira desenvolveu as diligências tidas por convenientes para lograr a venda de todos os bens da massa insolvente, designadamente o prédio identificado em 1);
5. Tendo-se enveredado pela venda mediante proposta em carta fechada dirigida ao Administrador de Insolvência, após a venda em leilão público não ter alcançado os valores pretendidos pelos credores da insolvência;
6. Aderindo o Autor marido apresentado proposta de aquisição pelo montante de € 185.000,00;
7. Que tendo sido a proposta mais elevada, foi aceite pelos credores, adjudicando-se o referido prédio aos autores;
8. Por conseguinte, em 03.12.2015, realizou-se na Conservatória do Registo Predial ..., a correspondente escritura de compra e venda do prédio identificado em 1);
9. No dia ../../1992 a Casa do Povo de ... e EE outorgaram um documento particular que denominaram de “contrato promessa de compra e venda”, no qual fizeram constar que os primeiros outorgantes (EE e esposa) prometem vender pelo preço de $5.000.000,00 à segunda outorgante (...) “uma parcela de terreno para rectificação de estremas do seu prédio urbano (…) a destacar do “...” (…) inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...31.” e “Que a referida parcela confronta do norte com a ..., nascente e sul com LL e de Poente com (…) EE.”, e continuando,
10. “A linha divisória entre a parcela e o ..., donde foi destacada, inicia-se junto à estrema sul-poente da Casa do Povo, alinhando, em linha recta, com o marco em forma de esteio, sito a sul do ..., que termina em ponta aguda”;
11. A Casa do Povo de ..., anterior proprietária do prédio melhor identificado no ponto 1), no acto da outorga do documento descrito em 9) e 10), pagou integralmente o valor correspondente aí mencionado e, de imediato, passou a ocupar e a fruir a referida parcela de terreno;
12. Fazendo-o de forma contínua e reiterada, sem oposição de ninguém, à vista de toda a gente, sempre na convicção de agir como dona e legitima proprietária da referida parcela;
13. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial ..., a aquisição do prédio rústico, sito em ..., Rua ..., com área total de 3.119 m2, terreno de cultivo com oliveiras e ramada, a confrontar a norte com a Casa do povo de ... e MM, a sul com LL e NN, a nascente com a Rua ..., MM e LL, e a poente com EE, descrito sob o nº ...09 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...29, a favor do réu (casado com DD no regime da comunhão de adquiridos) por compra à Casa do Povo de ... (Ap. ...59 de 2014.06.27);
14. À data da aquisição do prédio descrito em 13) pelo réu, os prédios descritos em 1), 9) e 13), estavam devidamente definidos e delimitados, sendo tal facto bem conhecido do réu;
15. Mesmo porque, foi o próprio réu que solicitou a realização de um levantamento topográfico da propriedade que viria a adquirir, sendo tal realizado pelo topógrafo OO, no ano de 2014;
16. Neste levantamento, correspondente à matriz predial inscrita sob o artigo ...29, foi igualmente apurada uma área total de 3.119,00m2, ou seja, integralmente coincidente com a área constante da caderneta predial e a área registada e constante da certidão de registo;
17. O referido levantamento topográfico encontra-se assinado pelos demais confrontantes à data, atestando que todos tomaram conhecimento e expressamente assentiram na configuração do terreno adquirido pelo réu;
18. Em 2014 o réu pretendeu rectificar a área do prédio por si adquirido;
19. Os autores contrataram a EMP02..., NIPC ...10, que em Novembro de 2022, realizou uma operação de marcação de estremas no prédio descrito em 9) e 10);
20. Por este serviço, cobrou a EMP02... um montante de € 100,00;
21. Após, os autores procederam à colocação de pilares de cimento no prédio descrito em 9) e 10);
22. Os pilares colocados foram adquiridos à empresa EMP01..., Lda. NIPC ...29;
23. Poucos dias após a colocação dos referidos pilares de cimento pelos autores, o réu removeu os mesmos, colocando-os amontoados na sua propriedade;
24. O autor marido participou criminalmente do mesmo, contra quem correu inquérito crime sob o processo n.º 428/22.5GAPTL, no DIAP de Ponte de Lima, tendo os autos sido objecto de despacho de arquivamento datado de 19.01.2023, por inexistência de crime;
25. No dia 30.05.2014, o Réu, no estado de casado com DD, outorgou com a Casa do Povo de ..., pessoa coletiva n.º ...18, com sede no Largo ..., freguesia ..., concelho ..., representada pelo seu então Presidente FF, um documento particular denominado de “contrato promessa de compra e venda”, mediante o qual esta prometeu vender àquele uma parcela de terreno com a área de 390 m2, sita na Rua ..., freguesia ..., concelho ...;
26. E no referido documento foi exarado como contrapartida do Réu, a liquidação do preço integral da parcela de terreno, no valor de € 4 000,00 (quatro mil euros), no prazo máximo de 5 (cinco) meses, a contar da data da assinatura do dito documento;
27. Tendo o Réu dado ordem de transferência de tal montante no dia 22.08.2014;
28. A parcela de terreno referida em 25), encontra-se devidamente identificada no levantamento topográfico requerido pelo réu, junto com a petição inicial como documento n.º 9, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos;
29. Os autores adquiriam o prédio descrito em 1) devidamente limitado em todas as suas estremas, e bem delimitado e definido;
30. Não têm, nem nunca tiveram, acesso directo à parcela de terreno descrita no documento referido em 25);
31. Porquanto, desde o momento em que os Autores adquiram o prédio urbano sito no Lugar ..., ..., da freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana com o n.º ...97.º e descrito na respectiva conservatória do registo predial sob o n.º ...70, já se encontrava edificado na estrema sul de tal terreno, que confina com a parcela de terreno prometida vender ao Réu, um muro com altura superior a 2 metros;
32. E fazia, como ainda faz, a divisão entre o prédio urbano com respectivo logradouro adquirido pelos Autores, e o prédio rústico que foi prometido vender ao Réu e que este prometeu comprar;
33. E fazia também a divisão entre dois prédios autónomos e com artigos matriciais e prediais distintos;
34. O Réu sempre esteve, como ainda está, na posse de uma parcela de terreno que lhe foi prometida vender;
35. O contrato de compra e venda da parcela de terreno identificada nem 25) nunca chegou a ser celebrado;
36. A Casa do Povo de ... foi declarada insolvente no dia 27.08.2014;
37. Por si e seus antepossuidores, o Réu está na posse da parcela de terreno descrita em 25), há mais de 1, 5, 10, 20, 30 e mais anos, que assim detêm materialmente, vigiando-o, fazendo limpeza, roçando e cortando o mato, dela retirando todas as utilidades e frutos que é susceptível de produzir ou proporcionar e, de um modo geral, praticando todos os actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, como um direito próprio, pleno e exclusivo;
38. O que tem sido feito, no citado lapso de tempo, sem interrupção temporal, à vista, com o conhecimento e aceitação de toda a gente, sem oposição de ninguém, no ânimo de quem exerce, como um direito próprio, todos os poderes inerentes ao exercício do direito de propriedade, pleno e exclusivo, e na convicção e certeza de que, assim actuando, não estava nem está a prejudicar ninguém.
B - FACTOS NÃO PROVADOS
Dos relevantes para a decisão da causa, não resultaram provados os seguintes factos:
a) Que tenha sido a leiloeira EMP03... Lda., pessoa colectiva ...30, a colocar à venda o prédio descrito em 1);
b) Que o prédio referido em 1) tivesse uma área superior à constante da certidão do registo predial;
c) Que à data da insolvência, e na presente data, o logradouro do prédio descrito em 1), possuísse/possua uma configuração sui generis, terminando em bico;
d) Que tal configuração e área do referido logradouro decorra da rectificação de estremas que a precedente proprietária ..., através do seu presidente FF, acordou com EE;
e) Que o descrito em 17) ateste que os confrontantes tomaram conhecimento e expressamente assentiram na configuração do logradouro do prédio identificado em 1);
f) Que a configuração do terreno descrito em 1) coincida na íntegra com o documento descrito em 9) e 10) e com os levantamentos topográficos juntos sob os documentos n.ºs 3 e 9;
g) Que em finais de 2017 (em data que não se consegue concretamente apurar), o réu tenha destruído o muro em granito delimitador das propriedades, que possuía uma altura média de 60,00 centímetros e cerca de 50,00 metros de extensão;
h) Que nessa data, o réu tenha arrasado esse terreno e se tenha apropriado do mesmo, removendo e apropriando-se das pedras em proveito próprio;
i) Que removendo o muro que delimitava as propriedades, o réu tenha ampliado ilegitimamente a sua propriedade;
j) Que o réu se tenha apropriado de parte do logradouro dos autores, aproximadamente de 387,11m2;
k) Que com esta apropriação de parte do prédio dos autores, o réu tenha passado a dispor de uma área de terreno bem superior à que adquiriu, mais concretamente, adquiriu 3.119,00 m2, tendo passado a usufruir de uma área total superior a 3.400,00 m2;
l) Que sentindo-se os autores lesados na sua esfera patrimonial e porque o réu não repunha os limites da propriedade, os autores tenham decidido delimitar a sua propriedade, visto a delimitação física das propriedades criada pela actuação do réu não corresponder à verdade;
m) Que aquando o descrito em 19), a EMP02... tenha tido por referência o levantamento topográfico realizado em Maio de 2014 (documento n.º 9, junto) e o levantamento topográfico obtido junto da Câmara Municipal ... e tenha efetuado a marcação de estremas no prédio descrito em 1);
n) Que os autores tenham procedido à colocação de pilares de cimento no limite da sua propriedade para a do réu;
o) Que os autores tenham despendido um total de €191,00, correspondendo € 100,00 aos custos com o topógrafo, € 55,00 com a aquisição das vigas e € 36,00 com a mão de obra correspondente à sua colocação;
p) Que o muro descrito em 31) já lá se encontrava edificado há mais de 1, 5, 10, 15, 20 e 25 anos;
q) Que o contrato de compra e venda da parcela descrita em 25) nunca tenha sido celebrado porque a Casa do Povo foi declarada insolvente.”.
*
3.2. Fundamentação de direito3.2.1. Da impugnação da decisão de facto
Como decorre do acima exposto, defendem os recorrentes ter o tribunal recorrido incorrido em erro no julgamento da matéria de facto provada e não provada.
Ora, a modificação da decisão de facto não só é legalmente permitida, como é um dever para a Relação, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou a junção de documento superveniente impuser diversa decisão (art.º 662º, nº 1 do NCPC).
Porém, impugnando a decisão da matéria de facto, deve o recorrente especificar, obrigatoriamente e sob pena de rejeição (vide, art.º 640º nº 1 do NCPC):
“a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados;
b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida;
c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.”.
No caso de prova gravada, incumbe ainda ao recorrente [vide nº 2, al. a) deste art.º 640º] “sob pena de imediata rejeição do recurso na respetiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes”.
No caso vertente, os recorrentes cumpriram os identificados ónus de impugnação da decisão sobre a matéria de facto.
Assim - sendo de admitir a impugnação da matéria de facto -, a Relação pode e deve reapreciar a prova que se lhe afigurar pertinente para decidir da concreta pretensão recursória e de acordo com o princípio da livre apreciação da prova (excepto, como é evidente, se se tratar de uma situação que contenda com a apreciação de prova vinculada).
Com efeito, tendo presente que o princípio da livre apreciação das provas continua a ser a base, nomeadamente quando em causa estão documentos sem valor probatório pleno; relatórios periciais; depoimentos das testemunhas e declarações de parte [vide, art.ºs 341º a 396º do CC e 607º, nos 4 e 5 e ainda 466º, nº 3 (quanto às declarações de parte) do NCPC], cabe ao tribunal da Relação formar a sua própria convicção mediante a reapreciação dos meios de prova indicados pelas partes ou que se mostrem acessíveis.
Fazendo ainda [vide, Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, em anotação ao art.º 662º do NCPC, p. 328 e seguintes e que aqui seguimos de perto]:
- uso de presunções judiciais - “ilações que a lei ou julgador tira de um facto conhecido para afirmar um facto desconhecido” (vide art.º 349º do CC), sem prejuízo do disposto no art.º 351º do CC, enquanto mecanismo valorativo de outros meios de prova;
- ou extraindo de factos apurados presunções legais impostas pelas regras da experiência em conformidade com o disposto no art.º 607º, nº 4, última parte (aqui sem que possa contrariar outros factos não objecto de impugnação e considerados como provados pela 1ª instância);
- levando em consideração, sem dependência da iniciativa da parte, os factos admitidos por acordo, os provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito por força do disposto no art.º 607º, nº 4 do NCPC (norma que define as regras de elaboração da sentença), ex vi art.º 663º do NCPC (norma que define as regras de elaboração do acórdão e que para o disposto nos art.ºs 607º a 612º do NCPC remete, na parte aplicável).
De todo o modo, a alteração da matéria de facto só deve ser efectuada pelo Tribunal da Relação quando este conclua, com a necessária segurança, que a prova produzida aponta em sentido diverso e impõe uma decisão diferente da que foi proferida em 1ª instância, quando tiver formado uma convicção segura da existência de erro de julgamento na matéria de facto; neste sentido salienta Ana Luísa Geraldes [in, Impugnação e reapreciação da decisão sobre a matéria de facto, Estudos em Homenagem ao Prof. Dr. Lebre de Freitas, Volume I, p. 609] que “Em caso de dúvida, face a depoimentos contraditórios entre si e à fragilidade da prova produzida, deverá prevalecer a decisão proferida pela primeira Instância em observância aos princípios da imediação, da oralidade e da livre apreciação da prova, com a consequente improcedência do recurso nesta parte.”.
Por fim, é de realçar que embora não exigida na formação da convicção do julgador uma certeza absoluta, por via de regra não alcançável, quanto à ocorrência dos factos que aprecia, é necessário que da análise conjugada da prova produzida e da compatibilização da matéria de facto adquirida, extraindo dos factos apurados as presunções impostas por lei ou por regras da experiência (vide, art.º 607º nº 4 do NCPC) se forme no espírito do julgador a convicção de que com muito elevado grau de probabilidade os factos em análise ocorreram.
Como se escreveu no ac. da RL de 21.12.2012, proferido no processo nº 5797/04.2TVLSB.L1-7, L1-7, acessível inwww.dgsi.pt. -,“…a verdade judicial traduz-se na correspondência entre as afirmações de facto controvertidas, relevantes e pertinentes, aduzidas pelas partes no processo e a realidade empírica, extraprocessual, que tais afirmações contemplam, revelada pelos meios de prova produzidos, de forma a lograr uma decisão oportuna do litígio (...) Por isso mesmo, a “reconstrução” cognitiva da verdade, por via judicial, não tem, nem jamais poderia ter, a finalidade exclusiva de obter uma explicação exaustiva e porventura quase irrefragável do acontecido, como sucede, de certo modo, nos domínios da verdade história ou da verdade científica, muito menos pode repousar sobre uma crença inabalável na intuição pessoal e íntima do julgador. Diversamente, tem como objectivo conseguir uma compreensão altamente provável da realidade em causa, nos limites de tempo e condições humanamente possíveis, que satisfaça a resolução justa e legítima do caso.”
Neste contexto e na dúvida acerca da realidade de um facto ou da repartição do ónus da prova, resolvendo o tribunal a mesma contra a parte à qual o facto aproveita, tal como decorre do disposto nos art.ºs 414º do NCPC e 346º do CC.
Deste modo, a alteração da decisão de facto impõe-se, desde logo, quando se detecte ter ocorrido erro de julgamento ou de apreciação da prova produzida.
Porém, a decisão de matéria de facto pode ainda sofrer de outras patologias que não correspondem verdadeiramente a erros de apreciação da prova e que não só podem, mas devem ser conhecidas e solucionadas oficiosamente pela Relação.
Assim é, nomeadamente, quando a decisão de facto se revele excessiva; seja deficiente, obscura ou contraditória; careça de ampliação; e não esteja devidamente fundamentada.
Mas também quando inclua asserções conclusivas, genéricas ou matéria de direito.
Vide, neste sentido, Abrantes Geraldes, in Recursos em Processo Civil, 6ª edição actualizada, p. 350 e seguintes e ainda o ac. desta RG de 14.03.2024, processo nº 172/20.8T8VVD.G1, acessível in www.dgsi.pt.
Na verdade, é entendimento pacífico da jurisprudência dos tribunais superiores, mormente do Supremo Tribunal de Justiça, que as conclusões apenas podem extrair-se de factos materiais, concretos e precisos que tenham sido alegados, sobre os quais tenha recaído prova que suporte o sentido dessas alegações, sendo esse juízo conclusivo formulado a jusante, na sentença, onde cabe fazer a apreciação crítica da matéria de facto provada.
Dito de outro modo, só os factos materiais são susceptíveis de prova e, como tal, podem considerar-se provados. As conclusões, envolvam elas juízos valorativos ou um juízo jurídico, devem decorrer dos factos provados, não podendo elas mesmas serem objecto de prova [cfr. acs. do STJ de 29.04.2015, processo nº 306/12.6TTCVL.C1.S1 e de 14.01.2025, processo nº 55/14.0T8PVZ.P1.S1, disponíveis in www.dgsi.pt].
Segundo elucida Anselmo de Castro “são factos não só os acontecimentos externos, como os internos ou psíquicos, e tanto os factos reais, como os simplesmente hipotéticos”, depois acrescentando que “só, (…), acontecimentos ou factos concretos no sentido indicado podem constituir objecto da especificação e questionário (isto é, matéria de facto assente e factos controvertidos), o que importa não poderem aí figurar nos termos gerais e abstractos com que os descreve a norma legal, porque tanto envolveria já conterem a valoração jurídica própria do juízo de direito ou da aplicação deste” [in, Direito Processual Civil Declaratório, Almedina, Coimbra, vol. III, 1982, p. 268 e 269].
No ac. do STJ de 11.09.2024, afirma-se que “Só acontecimentos ou factos concretos podem integrar a seleção da matéria de facto relevante para a decisão, sendo, embora, de equiparar aos factos os conceitos jurídicos geralmente conhecidos e utilizados na linguagem comum, verificado que esteja um requisito: não integrar o conceito o próprio objeto do processo ou, mais rigorosa e latamente, não constituir a sua verificação, sentido, conteúdo ou limites objeto de disputa das partes” [processo nº 2695/23.8T8LSB.L1.S1, disponível in www.dgsi.pt].
Assim, em linha com esse entendimento, as afirmações de natureza conclusiva devem ser excluídas do elenco factual a considerar, se integrarem o thema decidendum, entendendo-se como tal o conjunto de questões de natureza jurídica que integram o objecto do processo a decidir, no fundo, a componente jurídica que suporta a decisão.
Daí que, sempre que um ponto da matéria de facto integre uma afirmação ou valoração de factos que se insira na análise das questões jurídicas a decidir, comportando uma resposta, ou componente de resposta àquelas questões, tal ponto da matéria de facto deve ser eliminado. Significando isto, que quando tal não tenha sido observado pelo tribunal a quo e este se tenha pronunciado sobre afirmações conclusivas, deve tal pronúncia ter-se por não escrita [cfr. ac. do STJ de 11.09.2024, já supra citado].
A aplicação deste entendimento deve, contudo, ser feita criteriosamente, não nos podendo esquecer que a actual lei processual civil tem subjacente a possibilidade de com maior maleabilidade se fazer o cruzamento entre a matéria de facto e a matéria de direito, tanto mais que agora ambas (decisão da matéria de facto e da matéria de direito) se agregam no mesmo momento, a elaboração da sentença.
Ou seja, como muito bem se explica no ac. da RP de 07.12.2018 (processo nº 338/17.8YRPRT, disponível in www.dgsi.pt):“Acaso o objeto da ação esteja, total ou parcialmente, dependente do significado real das expressões técnico-jurídicas utilizadas, há que concluir que estamos perante matéria de direito e que tais expressões não devem ser submetidas a prova e não podem integrar a decisão sobre matéria de facto. Se, pelo contrário, o objeto da ação não girar em redor da resposta exata que se dê às afirmações feitas pela parte, as expressões utilizadas, sejam elas de significado jurídico, valorativas ou conclusivas, poderão ser integradas na matéria de facto, passível de apuramento através da produção dos meios de prova e de pronúncia final do tribunal que efetua o julgamento, embora com o significado vulgar e corrente e não com o sentido técnico-jurídico que possa colher-se nos textos legais”. (Este mesmo entendimento foi sufragado pelo ac. desta RG de 30.09.2021, processo nº 899/19.7T8VCT.G1, igualmente acessível in www.dgsi.pt).
Assim, e tendo presente que a linha divisória entre a matéria de facto e a matéria de direito não é fixa, dependendo em larga medida dos termos em que a lide se apresenta, não podemos deixar de considerar na esteira da jurisprudência acima citada que os factos conclusivos não podem integrar a matéria de facto (quer provada, quer não provada) quando estão directamente relacionados com othema decidendum e simultaneamente ditam a solução jurídica, devendo ser eliminados da decisão, ainda que oficiosamente.
Ora, no caso, julga-se ser patente que o tribunal recorrido socorreu-se de asserções meramente conclusivas em diversos pontos da matéria de facto, nomeadamente nos itens 14., 29 e 34 dos factos provados [“À data da aquisição do prédio descrito em 13) pelo réu, os prédios descritos em 1), 9) e 13), estavam devidamente definidos e delimitados, sendo tal facto bem conhecido do réu; 29. Os autores adquiriram o prédio descrito em 1) devidamente limitado em todas as suas estremas, e bem delimitado e definido; 34. O Réu sempre esteve, como ainda está, na posse de uma parcela de terreno que lhe foi prometida vender;].
E ainda nas als. i) a k) dos factos não provados [“Que removendo o muro que delimitava as propriedades, o réu tenha ampliado ilegitimamente a sua propriedade; Que o réu se apropriou de parte do logradouro dos autores, aproximadamente de 387,11m2; Que com esta apropriação de parte do prédio dos autores, o réu passou a dispor de uma área de terreno bem superior à que adquiriu, mais concretamente, adquiriu 3.119,00 m2, tendo passado a usufruir de uma área total superior a 3.400,00 m2;].
No caso em apreço, estando em discussão os limites do prédio dos autores, bem como a propriedade da parcela de terreno objecto dos autos e a sua aquisição pelos recorridos através do instituto da usucapião, o contexto retratado sob os pontos 29. e 34. do elenco dos factos provados e os juízos valorativos descritos nas al. i) a k) dos factos não provados não assumem natureza meramente referencial de situações consolidadas e sem papel estratégico no quadro do litígio. Na verdade, ao invés, integram o essencial do objecto de disputa entre as partes, pelo que não podem ser utilizados na enunciação dos factos, já que versam sobre a solução jurídica a dar ao pleito.
Deste modo, os referidos enunciados valorativos constantes (e acima sublinhados) dos preditos itens da decisão matéria de facto deverão ser eliminados dos factos provados e não provados - ficando assim prejudicada a apreciação da impugnação dirigida ao ponto 34 dos factos provados e às als. i) a k) dos factos não provados.
Ademais, constata-se que a factualidade inserta no ponto 36. do elenco dos factos provados é uma mera repetição de parte dos factos já descritos no item 2.
Deste modo, decide-se eliminar também esse ponto (o 36.) da matéria de facto, por espúrio.
Isto posto, urge então verificar se, na restante factualidade colocada em crise, a análise crítica da prova corresponde à realidade dos factos ou se a matéria em questão merece, e em que medida, a alteração pretendida pelos apelantes.
i. quanto ao ponto 25 do elenco dos factos provados:
“25. No dia 30.05.2014, o Réu, no estado de casado com DD, outorgou com a Casa do Povo de ..., pessoa coletiva n.º ...18, com sede no Largo ..., freguesia ..., concelho ..., representada pelo seu então Presidente FF, um documento particular denominado de “contrato promessa de compra e venda”, mediante o qual esta prometeu vender àquele uma parcela de terreno com a área de 390 m2, sita na Rua ..., freguesia ..., concelho ...;”.
Defendem os recorrentes que tal facto não poderia ser dado como provado nestes termos, pois, resulta da prova carreada para os autos que a Casa do Povo de ... não se encontrava devidamente representada pelo seu presidente FF, que carecia dos necessários poderes para em nome por conta da referida associação poder celebrar o contrato promessa com o recorrido. Nomeadamente, resulta evidenciado do artigo 42º dos estatutos da referida instituição que, para obrigar a associação, o presidente carecia de estar acompanhado por outro membro da direcção.
E, com efeito, analisando o teor dos Estatutos da Casa do Povo (alterados e publicados em 14.05.2012) - documento junto aos autos no âmbito da audiência prévia realizada em 26.11.2024 e que não sofreu qualquer impugnação -, para obrigar a dita associação eram necessárias as assinaturas conjuntas de quaisquer três membros da mesma ou as assinaturas conjuntas do presidente e do tesoureiro (cfr. artigo 42º).
Por outro lado, e muito embora a testemunha FF - Presidente da Casa do Povo à data da celebração do aludido contrato promessa - tenha referido que tinha poderes para celebrar o referido contrato (como aliás foi feito constar no dito documento), explicando que tais poderes lhe foram conferidos em assembleia geral, a verdade é que não foi junta aos autos qualquer prova documental comprovativa de tal facto, sendo evidentemente insuficiente o depoimento da referida testemunha para se poder concluir que o aludido Presidente se encontrava devidamente mandatado para tal efeito.
Nesta conformidade, é manifesta a procedência deste segmento recursório, isto sem prejuízo de se dever ter em consideração e na sua integralidade os dizeres do documento que corporiza o aludido contrato promessa (documento nº 1, junto com a contestação), quer por uma questão de rigor, quer atendendo ao interesse do aí clausulado para a apreciação do objecto do presente recurso.
Com efeito, e como já vimos na reapreciação da matéria de facto - vide nº 1 do art.º 662º do NCPC - a modificação da decisão de facto é um dever para a Relação, se os factos tidos como assentes, a prova produzida ou a junção de documento superveniente impuser diversa decisão, devendo, para tanto, ter em consideração, mesmo sem dependência da iniciativa da parte, os factos admitidos por acordo, os provados por documentos ou por confissão reduzida a escrito por força do disposto no art.º 607º, nº 4 do NCPC (norma que define as regras de elaboração da sentença) ex vi art.º 663º do NCPC (norma que define as regras de elaboração do acórdão e que para o disposto nos art.ºs 607º a 612º do NCPC remete, na parte aplicável).
Ante o exposto, decide-se alterar a redacção do aludido item 25 - para aí passar a constar o teor do documento nº 1 junto com a contestação (eliminando-se o ponto 26 a fim de evitar repetições) - e acrescentar à factualidade apurada o seguinte:
«Por documento escrito, datado de 30.05.2014 e assinado por FF e pelo réu CC, denominado de “Contrato Promessa de Compra e Venda, e em que figura como primeira outorgante e promitente vendedora a Casa do Povo de ..., pessoa coletiva n.º ...18, com sede no Largo ..., freguesia ..., concelho ..., representada pelo seu então Presidente FF, e como segundo outorgante e promitente comprador o réu, no estado de casado com DD, os outorgantes declararam o seguinte:
“Cláusula Primeira
A primeira outorgante é dona e legítima possuidora de uma parcela de terreno com a área de 390 m2, sita na Rua ..., freguesia ..., concelho ....
Cláusula Segunda
A parcela de terreno, referida na cláusula precedente, encontra-se devidamente assinalada e delimitada a vermelho no levantamento topográfico anexo ao presente contrato de promessa, que determina com precisão a parcela objeto deste contrato.
Cláusula Terceira
Pelo presente contrato a promitente vendedora promete vender ao promitente comprador, e este promete comprar-lhe livre de quaisquer ónus e encargos, a parcela de terreno identificada na cláusula primeira, pelo preço integral de € 4.000,00 (quatro mil euros).
Cláusula Quarta
A totalidade do preço da referida venda será paga no prazo máxima de (cinco) meses a contar da assinatura do presente contrato promessa, dando a promitente vendedora o respectivo recibo de quitação.
Cláusula Quinta
1. A escritura pública de compra e venda será celebrada no prazo máxima de 60 (sessenta) dias, após estarem reunidas todas as condições necessárias para a formalização do negócio.
2. A escritura será marcada pelo segundo outorgante, que avisará a primeira do dia, hora e Cartório Notarial do distrito ..., por carta registada para o seu domicílio com a antecedência mínima de quinze dias;
3. O prazo estipulado no número um poderá ser prorrogado por acordo das partes, na eventualidade de ocorrer alguma situação excecional que impossibilite a realização da escritura pública nos 60 (sessenta) dias;
4. Recebida a comunicação prevista no item 2, a primeira outorgante compromete-se a entregar no Cartório Notarial designado os documentos da sua responsabilidade, nomeadamente os elementos de identificação, certidões da Conservatória e matriciais.
Cláusula Sexta
A partir da assinatura do presente contrato promessa, o promitente comprado poderá ocupar, utilizar e manter em seu poder a parcela de terreno objeto deste contrato promessa de compra e venda
Cláusula Sétima
1. Em caso de incumprimento, a parte não faltosa pode requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830, do Código Civil, para obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial da parte faltosa.
2. Em alternativa, caso a promitente vendedora não cumpra o presente contrato de promessa o promitente comprador poderá exigir daquela a quantia de € 6.000,00 (seis mil euros) a título de cláusula penal.
Cláusula Oitava
A promitente vendedora e comprador prescindem do reconhecimento presencial das assinaturas, nos termos do nº 3 do artigo 410, do Código Civil, renunciando expressamente à invocação de qualquer nulidade pela omissão desse requisito.
Cláusula Nona
1. Qualquer alteração ao presente contrato será válida se celebrada por escrito e em documento assinado por todos os outorgantes.
2. Para a resolução de quaisquer litígios emergentes do presente contrato fica designado o foro da Comarca de Ponte de Lima.”».
E:
“À data da outorga do referido documento, os Estatutos da Casa do Povo de ... exigiam as assinaturas de quaisquer três membros da mesma ou as assinaturas conjuntas do presidente e do tesoureiro para obrigar a associação.”.
ii. quanto ao ponto 28 do elenco dos factos provados
“28. A parcela de terreno referida em 25), encontra-se devidamente identificada no levantamento topográfico requerido pelo réu, junto com a petição inicial como documento n.º 9, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos;”
Argumentam os recorrentes que este facto deverá ser dado como não provado, uma vez que, ao contrário do que entendeu o tribunal recorrido, o levantamento topográfico junto com a petição inicial sob o documento nº 9, não identifica concreta e especificamente a parcela de terreno a que se refere o facto provado no ponto 25., mas sim e apenas o prédio rústico inscrito na matriz predial sob o art.º ...29.º, com a área de 3.119,00m2 (em linha com o facto provado 13).
E têm razão.
Com efeito, analisado o documento nº 9 oferecido com o articulado inicial facilmente se percebe que o mesmo visa apenas e tão só a identificação e delimitação do prédio identificado no ponto 13 do elenco dos factos provados, conforme defendem os recorrentes.
Este documento para além de assinalar a área de 3.119,00 m2, encontra-se assinado pelos confrontantes, pelo que terá sido efectuado não com o objectivo de identificar a parcela de terreno ora em discussão, mas claramente com o objectivo de alterar o registo da área do prédio descrito na Conservatória do Registo sob o nº ...59 e inscrito na matriz rústica sob o nº ...29.
E tanto assim é que, observando a certidão do registo predial referente a tal prédio (cfr. documento nº 8 junto com a petição inicial), se verifica que na respectiva descrição predial consta que a área do prédio é de 3119m2, e que tal área foi alterada com base em planta, tudo em conformidade com o aludido documento nº 9 da petição inicial.
É igualmente o que se retira dos pontos 14 a 18 do elenco dos factos provados.
Por conseguinte, decide-se julgar procedente a pretensão dos recorrentes neste particular e considerar como não provada a factualidade descrita no mencionado ponto 28.
iii. quanto aos pontos 30 a 33 do elenco dos factos provados.
“30. Não têm, nem nunca tiveram, acesso directo à parcela de terreno descrita no documento referido em 25);
31. Porquanto, desde o momento em que os Autores adquiram o prédio urbano sito no Lugar ..., ..., da freguesia ..., concelho ..., inscrito na matriz predial urbana com o n.º ...97.º e descrito na respectiva conservatória do registo predial sob o n.º ...70, já se encontrava edificado na estrema sul de tal terreno, que confina com a parcela de terreno prometida vender ao Réu, um muro com altura superior a 2 metros;
32. E fazia, como ainda faz, a divisão entre o prédio urbano com respectivo logradouro adquirido pelos Autores, e o prédio rústico que foi prometido vender ao Réu e que este prometeu comprar;
33. E fazia também a divisão entre dois prédios autónomos e com artigos matriciais e prediais distintos;”
Entendem os recorrentes que a factualidade também deve ser considerada não provada, fazendo apelo, no essencial, aos depoimentos do recorrente e da testemunha, II (os quais confirmaram a existência de um acesso da parte superior da parcela adquirida pelos recorrentes para a parcela reclamada nos autos recorridos) e ao ofício da Autoridade Tributária (junto aos autos em 05.03.2025) do qual resulta que a parcela de terreno em discussão não pertence ao prédio rústico adquirido pelos recorridos e identificado no ponto 13 dos factos provados.
Mais defendem, por outro lado, que a divisão entre o seu prédio e o prédio adquirido pelo réu era feita por um muro que o réu removeu.
Apreciando.
Para além de entendermos que os pontos 30 a 33 do elenco dos factos provados também contêm alguns segmentos meramente valorativos, a verdade é que a prova produzida [consignando-se que procedemos à audição da prova gravada na sua totalidade] impunha, pelo menos em parte, decisão diversa.
Com efeito, dos depoimentos prestados pela generalidade das testemunhas que demonstraram conhecer os prédios e as parcelas de terreno em questão (cfr. depoimentos das testemunhas LL, PP, QQ, RR e SS), e em particular da testemunha FF (que interveio nos negócios descritos nos factos, na qualidade de Presidente da associação Casa do Povo), resultou inequívoco que a parcela de terreno objecto dos autos nunca constituiu um prédio autónomo, correspondendo antes a uma parte (cerca de metade) do trato de terreno que foi prometido vender à Casa do Povo de ... por EE, no ano de 1992, para retificação de extremas do prédio identificado no ponto 1 dos factos provados, e que desde então esse trato terreno - que acabava em bico - passou a ser utilizado como logradouro do referido prédio (o qual anteriormente não tinha qualquer área destinada a esse efeito) e encontrava-se perfeitamente delimitado dos prédios vizinhos com vedação em rede, situando-se inclusivamente numa cota ligeiramente superior em relação ao prédio rústico identificado no ponto 13 dos factos provados e que foi posteriormente adquirido pelo réu/recorrido.
Mais referiram que nessa altura todo o referido logradouro - que, como vimos, incluía a parcela de terreno ora em causa - estava afecto ao infantário instalado no edifício construído no prédio descrito no ponto 1 dos factos provados, podendo-se circular livremente por todo o espaço destinado a logradouro. Ou seja, não existia qualquer muro ou vedação entre a parcela prometida vender ao réu e o restante logradouro.
Aliás, a testemunha FF atestou de forma expressa e clara que a parcela de terreno a que alude o contrato promessa celebrado em 2014 nunca fez parte do prédio rústico inscrito na matriz sob o nº ...29 e que se encontrava devidamente vedada deste (com muro e rede), sendo que o negócio relativo a este prédio rústico (o do art.º 329º) nada teve que ver com o negócio relativo à parcela de terreno ora em disputa, mais explicando que só propôs ao réu a compra de metade do logradouro dado a Casa do Povo se encontrar em dificuldades financeiras. Enfatizou ainda que o propósito das partes era destacar tal parcela do prédio que actualmente pertence aos autores/recorrentes e posteriormente celebrar o negócio prometido de compra e venda com o réu, o que nunca sucedeu, porquanto, entretanto a Casa do Povo foi declarada insolvente.
Tais depoimentos encontram eco e suporte, quer no teor do contrato promessa celebrado em 1992 (cfr. pontos 9 a 10 do elenco dos factos provados), quer no teor do ofício da Autoridade Tributária (junto aos autos em 05.03.2025), do qual resulta que, em Maio de 2014, a parcela de terreno objecto dos autos - na qual se encontrava instalado o parque infantil da Casa do Povo - se encontrava vedada por rede de arame, estando mais alta que os outros terrenos em volta e não faz parte integrante do artigo rústico ...29.
Mais confirmaram as testemunhas, na sua generalidade, que a dada altura o réu ocupou e passou a utilizar a dita parcela, tendo procedido à remoção da vedação que delimitava o logradouro do prédio entretanto adquirido pelos autores e à construção de um muro em blocos fechando a passagem entre a parcela de terreno que ocupou e a parte restante do logradouro da Casa do Povo; construção essa efectuada junto a um anexo ali implantado, sem que, contudo, a maior parte delas tenha conseguido concretizar quando tal sucedeu.
Note-se que o próprio réu, no seu depoimento, admitiu (apesar de o ter negado no seu articulado) não só que a parcela que lhe foi prometida vender correspondia a parte do logradouro do prédio identificado no ponto 1 dos factos provados, mas também que procedeu à remoção do muro e rede que dividiam tal parcela do seu prédio rústico (o inscrito na matriz sob o nº ...29º) e vedou a passagem existente entre o trato de terreno que prometeu comprar e o restante logradouro e que se situava junto a um “barraquinho”.
Por outro lado, e não obstante, o réu tenha vindo dizer que realizou tais intervenções, logo a seguir à celebração do contrato promessa, tal afirmação não foi corroborada por nenhuma das testemunhas ouvidas em sede de audiência final.
Com efeito, a testemunha FF afirmou desconhecer quando o réu concluiu a dita nova vedação, em virtude da Casa do Povo ter entretanto sido declarada insolvente.
Por outro lado, as testemunhas TT (que afirmou ter executado o dito muro novo) e RR (pai da testemunha anterior e funcionário da Casa do Povo) referiram que a nova vedação da parcela em disputa pelo réu terá sucedido apenas por volta de Agosto/Setembro de 2014.
Importa salientar, todavia, que nenhuma testemunha concretizou a altura do muro novo (sendo que apenas a testemunha TT referiu quanto a isto que o muro teria mais de um metro), nem logrou afiançar que a passagem entre a parcela de terreno prometida vender e a restante parte do logradouro ficou completamente vedada.
Note-se que a testemunha TT que insistiu que a construção do (novo) muro ocorreu em Agosto de 2014, quando perguntado sobre as características do muro que construiu, já se mostrou hesitante, não tendo ainda conseguido assegurar que o muro por si edificado tenha vedado completamente a passagem entre as duas parcelas que compunham o logradouro do prédio identificado no ponto 1. dos factos provados.
É de salientar, ainda, que não só a testemunha II, como a testemunha SS confirmaram a existência de uma abertura (porta) junto ao referido anexo que dá acesso ao terreno ocupado pelo réu, embora este último tenha referido que tal passagem se destinava apenas ao regadio.
Por outro lado, nas suas declarações, o autor afirmou que lhe foi mostrado o prédio que veio a adquirir pelo administrador da insolvência em momento anterior ao da realização do leilão e que nessa altura não existia qualquer vedação para a parcela de terreno em questão.
Assim sendo, e salvo melhor opinião, do conjunto da prova produzida resulta incontestado que o réu procedeu à retirada de um muro e à construção de um novo muro em blocos a vedar a parcela que prometeu comprar na parte que confronta com o restante logradouro do prédio descrito no item 1 dos factos provados.
Não tendo a prova produzida sido cabal quanto à data em que tal sucedeu, afigura-se-nos certo - desde logo, em face do declarado pela testemunha FF - que terá sido em momento posterior à da declaração de insolvência da Casa do Povo e após o pagamento do preço pelo réu (circunstâncias que, aliás, coincidiram no tempo, tendo ocorrido ambas no final de Agosto de 2014).
Pelo exposto, procede em parte este segmento recursório, alterando-se a redacção dos itens 30 a 33 dos factos provados, nos seguintes termos:
“Em data não concretamente apurada, mas posterior à data da declaração de insolvência da Casa do Povo de ..., o réu retirou o muro e rede que delimitava a parcela de terreno identificada no ponto 25. do prédio identificado no ponto 13., tendo ainda edificado um muro de blocos com altura superior a um metro a vedar, pelo menos, em parte a referida parcela de terreno do restante logradouro do prédio identificado em 1).”.
iv. quanto aos pontos 37 e 38 do elenco dos factos provados
“37. Por si e seus antepossuidores, o Réu está na posse da parcela de terreno descrita em 25), há mais de 1, 5, 10, 20, 30 e mais anos, que assim detêm materialmente, vigiando-o, fazendo limpeza, roçando e cortando o mato, dela retirando todas as utilidades e frutos que é susceptível de produzir ou proporcionar e, de um modo geral, praticando todos os actos correspondentes ao exercício do direito de propriedade, como um direito próprio, pleno e exclusivo;
38. O que tem sido feito, no citado lapso de tempo, sem interrupção temporal, à vista, com o conhecimento e aceitação de toda a gente, sem oposição de ninguém, no ânimo de quem exerce, como um direito próprio, todos os poderes inerentes ao exercício do direito de propriedade, pleno e exclusivo, e na convicção e certeza de que, assim actuando, não estava nem está a prejudicar ninguém.”.
Insurgem-se os recorrentes contra a decisão da matéria de facto nesta parte, invocando, em síntese, que o tribunal recorrido desconsiderou que o réu apenas prometeu comprar a dita parcela de terreno em 30.05.2014, logo, há menos de 10 anos contados da interposição dos autos recorridos, não podendo beneficiar da posse dos seus antepossuidores.
Por outro lado, desconsiderou ainda o tribunal a quo que os recorrentes, quando tomaram conhecimento de que o recorrido havia destruído o muro e vedação do logradouro do prédio adquirido por aqueles, remeteram-lhe uma missiva na qual lhe exigiam a reposição do muro e vedação no estado primitivo, conforme decorre do despacho de arquivamento proferido no processo de inquérito n.º 428/22.5GAPTL, junto com a petição inicial sob o documento nº 20, bem como o facto do recorrido, nesses autos de inquérito arguido, se ter remetido ao silêncio.
Pedem assim que sejam dados como não provados os referidos itens 37 e 38.
Vejamos.
Em primeiro lugar, importa referir que, constituindo questões de direito a dirimir nos presentes autos a transmissão da posse da parcela de terreno em disputa para o réu e ainda se este pode beneficiar da posse dos anteriores proprietários, não podia o tribunal recorrido fazer constar da factualidade que “o réu está na posse da parcela de terreno”, nem fazer uso da expressão “por si e antepossuidores”, por se tratarem evidentemente de expressões de cariz conclusivo no contexto da presente lide.
Acresce que, mais relevante que o silêncio do réu no âmbito do processo de inquérito, foi o declarado por este em sede de audiência final nestes autos, resultando patente das suas declarações que a parcela de terreno que lhe foi prometida vender integrava o logradouro do prédio identificado em 1. dos factos provados e que apesar de a ter ocupado de imediato, apenas se começou a considerar dono e, consequentemente, a agir com a intenção de exercer o direito de propriedade sobre a parcela de terreno em causa, após ter pago o preço acordado no contrato promessa, pagamento esse que só ocorreu cerca de três meses após a outorga do contrato promessa, ou seja, em final de Agosto de 2014 e em data contemporânea à declaração de insolvência da Casa do Povo (como já vimos, foi após este circunstancialismo que o réu procedeu à retirada do muro delimitador das propriedades e à construção de um novo muro com vista a vedar parcialmente a parcela prometida comprar da parte restante do logradouro do prédio aludido em 1. dos factos provados).
Por sua vez e como já vimos supra, a testemunha FF asseverou que, aquando da celebração do contrato promessa, as partes tinham intenção de formalizar o negócio de compra e venda, o que, a nosso ver, revela igualmente que não quiseram atribuir efeitos definitivos ao contrato promessa, apesar de aí ter ficado acordado que o réu podia de imediato ocupar a referida parcela de terreno.
Não será despiciendo salientar ainda que, quer o réu, quer a testemunha FF referiram espontaneamente e sem qualquer hesitação que nunca transmitiram ao administrador da insolvência a existência do contrato promessa em causa, não resultando demonstrado, pois e dessa forma, que alguma vez o referido administrador tenha tido conhecimento expresso da ocupação da parcela em causa pelo réu e a que título. Ou seja, não se pode concluir, como fez o tribunal recorrido, que os actos materiais praticados pelo réu sobre a parcela - que se limitaram, segundo o referido pela testemunha arrolada pelos recorridos, KK, à limpeza da mesma -, apesar de públicos, tenham sido do conhecimento de toda a gente.
Por fim, e como salientam os recorrentes, resultou inequívoco da prova produzida que os autores, ora recorrentes, se opuseram de forma expressa e inequívoca, a partir de Agosto de 2017 (data em que enviaram a missiva referenciada pelos apelantes) à ocupação que o réu vem fazendo da parcela de terreno em causa desde data anterior à propositura da presente acção, conforme resulta do despacho de arquivamento proferido no processo de inquérito n.º 428/22.5GAPTL, junto com a petição inicial sob o documento nº 20, bem como dos factos dados como provados, mormente nos pontos 19 a 24.
Por conseguinte, ainda que se entenda que não se pode dar toda a factualidade descrita nos itens ora questão como não provada, é manifesto que se impõe alterar a redacção conferida aos pontos da matéria de facto em análise, nos seguintes termos:
“O réu após ter procedido à vedação da parcela de terreno, com a área aproximada de 390m2 ali descrita, que correspondia a parte do logradouro do prédio identificado em 1., vem utilizando e procedendo à limpeza da mesma, como se fosse sua, à vista e sem oposição de ninguém, nomeadamente dos autores até Agosto de 2017.”.
v. quanto às alíneas c) a f) dos factos não provados
“c) Que à data da insolvência, e na presente data, o logradouro do prédio descrito em 1), possuísse/possua uma configuração sui generis, terminando em bico;
d) Que tal configuração e área do referido logradouro decorra da rectificação de estremas que a precedente proprietária ..., através do seu presidente FF, acordou com EE;
e) Que o descrito em 17) ateste que os confrontantes tomaram conhecimento e expressamente assentiram na configuração do logradouro do prédio identificado em 1);
f) Que a configuração do terreno descrito em 1) coincida na íntegra com o documento descrito em 9) e 10) e com os levantamentos topográficos juntos sob os documentos n.ºs 3 e 9;”.
Defendem os recorrentes que, no que respeita à configuração do logradouro do prédio identificado no facto provado 1., terminando em bico, tal é inegável e resulta provado em vários documentos, designadamente, dos diversos levantamentos topográficos realizados a pedido de diferentes entidades (cfr., documentos nºs 3, 9, 16, todos da petição inicial), dos ortofotomapas retirados do SIG (Sistema de Informação Geográfica) da Câmara Municipal ... (cfr. documentos nºs 11 a 15, da petição inicial) e o ofício da Autoridade Tributária junto aos autos em 05.03.2025 e ainda que tal configuração ficou assim definida aquando da celebração do referido contrato promessa, datado de ../../1992.
Mais defendem, quanto aos factos não provados sob a alínea e) e f), que os mesmos resultam comprovados pelo teor dos documentos nºs 3 e 9, sendo que a al. e) mostra-se em contradição com o facto dado como provado no ponto 17 dos factos provados.
Ora, quanto à configuração do logradouro do prédio aludido em 1, a prova documental revelou-se efectivamente abundante, unívoca e inequívoca, em nada tendo sido contrariada pela prova testemunhal - muito pelo contrário -, devendo, pois, a factualidade descrita nas als. c) e d) passar para os factos provados, com a ressalva da parte em que se refere à manutenção de tal configuração até hoje, por já se tratar de um juízo valorativo.
Por outro lado, julgamos ser de toda a evidência não revestir de qualquer utilidade aditada à factualidade provada as asserções descritas nas als. e) e f) dos factos não provados. Tais asserções não consubstanciam propriamente factos constitutivos do direito dos autores/recorrentes, consubstanciando antes inferências extraídas da análise dos meios de prova produzidos.
Na verdade, e conforme resulta do disposto no art.º 607º, nº 4 do NCPC, a sentença deverá conter não só o enunciado dos factos provados e não provados, mormente, os relevantes para o exame e decisão da causa (ou seja, os factos que constituem, impedem, modificam ou extinguem o direito controvertido, tal como plasmados nos articulados); como deverá conter ainda a explicitação do processo de formação da convicção do julgador, o que pressupõe, para além da indicação dos meios de prova que relevaram nesse iter decisório, a referência ao exame crítico da prova que serviu para formar a sua convicção, dando a conhecer de modo conciso, mas com suficiência bastante, o percurso lógico e racional efectuado em sede de apreciação e valoração da prova que conduziu à demonstração (ou não) da factualidade objecto da decisão recorrida.
Mas, o enunciado dos factos e não provados não se confunde com a análise dos meios probatórios produzidos com vista à prova ou contra-prova daqueles.
No caso, a factualidade relevante para a discussão da causa que importava apurar era a configuração do logradouro do prédio dos autores/recorrentes e se a parcela em discussão fazia ou não parte integrante desse prédio. Se foi ou não junta prova documental reveladora de tal factualidade era questão somente a ter em consideração na formação da convicção sobre os factos apurados.
Por todo o exposto, e neste particular, entende-se dever retirar dos factos não provados as als. c) a f), passando a constar do elenco dos factos provados, os seguintes:
“Em consequência da rectificação de estremas aludida em 9., o logradouro do prédio descrito em 1), possuía uma configuração sui generis, terminando em bico”.
vi. quanto à al. o) dos factos não provados
“o) Que os autores tenham despendido um total de €191,00, correspondendo € 100,00 aos custos com o topógrafo, € 55,00 com a aquisição das vigas e € 36,00 com a mão de obra correspondente à sua colocação;”
Entendem, nesta parte, os recorrentes que tal factualidade devia ter sido dada como provada, com base nos documentos nºs 17, 18 e 19, juntos com a petição inicial e no depoimento da testemunha II, que confirmou que a empresa que forneceu para a colocação dos materiais em causa foi a sociedade EMP01... e Filhos.
Ora, tendo em consideração a factualidade já dada como assente nos itens 19 a 22 do elenco dos factos provados - nos quais para além de se dar como provado que foi cobrado o valor de € 100 pelo topógrafo, consta que os autores adquiriram pilares de cimento à empresa EMP01..., Lda - e analisados os documentos indicados pelos recorrentes, mormente o documento nº 19 junto com a petição inicial, julgamos que esta alínea deve ser eliminada e apenas acrescentado ao ponto 22. o custo da aquisição dos pilares, que de acordo com o recibo emitido pela empresa fornecedora ascendeu a, pelo menos, € 46,13.
Nestes termos, decide-se eliminar a al. 0) dos factos não provados e alterar a redacção do ponto 22 do elenco dos factos provados nos seguintes termos:
“Os pilares colocados foram adquiridos à empresa EMP01..., Lda. NIPC ...29, tendo os autores liquidado a esta empresa o valor de, pelo menos, € 46,13;”.
*
Em face do ora decidido e das alterações introduzidas a matéria de facto passará a ter a seguinte formulação (procedendo-se ainda à sua reorganização e renumeração em conformidade):“1. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial ..., a aquisição do prédio urbano, denominado “Casa do Povo”, sito em Largo ..., ..., com área total de 1.184 m2, coberta de 580 m2 e descoberta de 604 m2, edifício de ... e ... andar com logradouro, a confrontar a norte com ..., a nascente com KK, a poente com escola social, e a sul com EE, descrito sob o n.º ...11 e inscrito na matriz predial sob o artigo ...97, a favor do autor (casado com BB no regime da comunhão geral) por compra à Casa do Povo de ... - em liquidação (Ap. ...82 de 2015.12.03);
2. A aquisição pelos autores do prédio referido em 1) ocorreu no âmbito do processo de insolvência da Casa do Povo de ..., pessoa colectiva ...18, cuja insolvência foi decretada em 27.08.2014, no âmbito do processo n.º 593/14.5TBPTL, que correu termos no Tribunal Judicial de Ponte de Lima - Inst. Local - Sec. Comp. Gen. - J..., da Comarca de Viana do Castelo;
3. No âmbito da referida insolvência foi nomeado administrador de insolvência o Dr. JJ, que diligenciou pela venda executiva do património da massa insolvente;
4. A leiloeira desenvolveu as diligências tidas por convenientes para lograr a venda de todos os bens da massa insolvente, designadamente o prédio identificado em 1);
5. Tendo-se enveredado pela venda mediante proposta em carta fechada dirigida ao Administrador de Insolvência, após a venda em leilão público não ter alcançado os valores pretendidos pelos credores da insolvência;
6. Aderindo o Autor marido apresentado proposta de aquisição pelo montante de € 185.000,00;
7. Que tendo sido a proposta mais elevada, foi aceite pelos credores, adjudicando-se o referido prédio aos autores;
8. Por conseguinte, em 03.12.2015, realizou-se na Conservatória do Registo Predial ..., a correspondente escritura de compra e venda do prédio identificado em 1);
9. No dia ../../1992 a Casa do Povo de ... e EE outorgaram um documento particular que denominaram de “contrato promessa de compra e venda”, no qual fizeram constar que os primeiros outorgantes (EE e esposa) prometem vender pelo preço de $5.000.000,00 à segunda outorgante (...) “uma parcela de terreno para rectificação de estremas do seu prédio urbano (…) a destacar do “...” (…) inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...31.” e “Que a referida parcela confronta do norte com a ..., nascente e sul com LL e de Poente com (…) EE.”, e continuando,
10. “A linha divisória entre a parcela e o ..., donde foi destacada, inicia-se junto à estrema sul-poente da Casa do Povo, alinhando, em linha recta, com o marco em forma de esteio, sito a sul do ..., que termina em ponta aguda”;
11. A Casa do Povo de ..., anterior proprietária do prédio melhor identificado no ponto 1), no acto da outorga do documento descrito em 9) e 10), pagou integralmente o valor correspondente aí mencionado e, de imediato, passou a ocupar e a fruir a referida parcela de terreno;
12. Fazendo-o de forma contínua e reiterada, sem oposição de ninguém, à vista de toda a gente, sempre na convicção de agir como dona e legitima proprietária da referida parcela;
13. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial ..., a aquisição do prédio rústico, sito em ..., Rua ..., com área total de 3.119 m2, terreno de cultivo com oliveiras e ramada, a confrontar a norte com a Casa do povo de ... e MM, a sul com LL e NN, a nascente com a Rua ..., MM e LL, e a poente com EE, descrito sob o nº ...59/19840809 e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo ...29, a favor do réu (casado com DD no regime da comunhão de adquiridos) por compra à Casa do Povo de ... (Ap. ...59 de 2014.06.27);
14. O réu solicitou a realização de um levantamento topográfico da propriedade que viria a adquirir, sendo tal realizado pelo topógrafo OO, no ano de 2014;
15. Neste levantamento, correspondente à matriz predial inscrita sob o artigo ...29, foi igualmente apurada uma área total de 3.119,00m2, ou seja, integralmente coincidente com a área constante da caderneta predial e a área registada e constante da certidão de registo;
16. O referido levantamento topográfico encontra-se assinado pelos demais confrontantes à data, atestando que todos tomaram conhecimento e expressamente assentiram na configuração do terreno adquirido pelo réu;
17. Em 2014 o réu pretendeu rectificar a área do prédio por si adquirido;
18. Em consequência da rectificação de estremas aludida em 9., o logradouro do prédio descrito em 1., possuía uma configuração sui generis, terminando em bico.
19. Os autores contrataram a EMP02..., NIPC ...10, que em Novembro de 2022, realizou uma operação de marcação de estremas no prédio descrito em 9) e 10);
20. Por este serviço, cobrou a EMP02... um montante de € 100,00;
21. Após, os autores procederam à colocação de pilares de cimento no prédio descrito em 9) e 10);
22. Os pilares colocados foram adquiridos à empresa EMP01..., Lda. NIPC ...29, tendo os autores liquidado a esta empresa o valor de, pelo menos, € 46,13;
23. Poucos dias após a colocação dos referidos pilares de cimento pelos autores, o réu removeu os mesmos, colocando-os amontoados na sua propriedade;
24. O autor marido participou criminalmente do mesmo, contra quem correu inquérito crime sob o processo n.º 428/22.5GAPTL, no DIAP de Ponte de Lima, tendo os autos sido objecto de despacho de arquivamento datado de 19.01.2023, por inexistência de crime;
25. Por documento escrito, datado de 30.05.2014 e assinado por FF e pelo réu CC, denominado de “Contrato Promessa de Compra e Venda, e em que figura como primeira outorgante e promitente vendedora a Casa do Povo de ..., pessoa coletiva n.º ...18, com sede no Largo ..., freguesia ..., concelho ..., representada pelo seu então Presidente FF, e como segundo outorgante e promitente comprador o réu, no estado de casado com DD, os outorgantes declararam o seguinte:
“Cláusula Primeira
A primeira outorgante é dona e legítima possuidora de uma parcela de terreno com a área de 390 m2, sita na Rua ..., freguesia ..., concelho ....
Cláusula Segunda
A parcela de terreno, referida na cláusula precedente, encontra-se devidamente assinalada e delimitada a vermelho no levantamento topográfico anexo ao presente contrato de promessa, que determina com precisão a parcela objeto deste contrato.
Cláusula Terceira
Pelo presente contrato a promitente vendedora promete vender ao promitente comprador, e este promete comprar-lhe livre de quaisquer ónus e encargos, a parcela de terreno identificada na cláusula primeira, pelo preço integral de € 4.000,00 (quatro mil euros).
Cláusula Quarta
A totalidade do preço da referida venda será paga no prazo máxima de (cinco) meses a contar da assinatura do presente contrato promessa, dando a promitente vendedora o respectivo recibo de quitação.
Cláusula Quinta
1. A escritura pública de compra e venda será celebrada no prazo máxima de 60 (sessenta) dias, após estarem reunidas todas as condições necessárias para a formalização do negócio.
2. A escritura será marcada pelo segundo outorgante, que avisará a primeira do dia, hora e Cartório Notarial do distrito ..., por carta registada para o seu domicílio com a antecedência mínima de quinze dias;
3. O prazo estipulado no número um poderá ser prorrogado por acordo das partes, na eventualidade de ocorrer alguma situação excecional que impossibilite a realização da escritura pública nos 60 (sessenta) dias;
4. Recebida a comunicação prevista no item 2, a primeira outorgante compromete-se a entregar no Cartório Notarial designado os documentos da sua responsabilidade, nomeadamente os elementos de identificação, certidões da Conservatória e matriciais.
Cláusula Sexta
A partir da assinatura do presente contrato promessa, o promitente comprado poderá ocupar, utilizar e manter em seu poder a parcela de terreno objeto deste contrato promessa de compra e venda
Cláusula Sétima
1. Em caso de incumprimento, a parte não faltosa pode requerer a execução específica do contrato, nos termos do artigo 830, do Código Civil, para obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial da parte faltosa.
2. Em alternativa, caso a promitente vendedora não cumpra o presente contrato de promessa o promitente comprador poderá exigir daquela a quantia de € 6.000,00 (seis mil euros) a título de cláusula penal.
Cláusula Oitava
A promitente vendedora e comprador prescindem do reconhecimento presencial das assinaturas, nos termos do nº 3 do artigo 410, do Código Civil, renunciando expressamente à invocação de qualquer nulidade pela omissão desse requisito.
Cláusula Nona
1. Qualquer alteração ao presente contrato será válida se celebrada por escrito e em documento assinado por todos os outorgantes.
2. Para a resolução de quaisquer litígios emergentes do presente contrato fica designado o foro da Comarca de Ponte de Lima.”.
26. À data da outorga do referido documento, os Estatutos da Casa do Povo de ... exigiam as assinaturas de quaisquer três membros da mesma ou as assinaturas conjuntas do presidente e do tesoureiro para obrigar a associação.
27. O réu deu ordem de transferência do montante estipulado na cláusula 3ª no dia 22.08.2014;
28. Em data não concretamente apurada, mas posterior à data da declaração de insolvência da Casa do Povo de ..., o réu retirou o muro e rede que delimitava a parcela de terreno identificada no ponto 25. do prédio identificado no ponto 13., tendo ainda edificado um muro de blocos com altura superior a um metro a vedar, pelo menos, em parte a referida parcela de terreno do restante logradouro do prédio identificado em 1.;
29. O réu após ter procedido à vedação da parcela de terreno, com a área aproximada de 390m2 ali descrita, que correspondia a parte do logradouro do prédio identificado em 1., vem utilizando e procedendo à limpeza da mesma, como se fosse sua, à vista e sem oposição de ninguém, nomeadamente dos autores até Agosto de 2017;
30. O contrato de compra e venda da parcela de terreno identificada em 25. nunca chegou a ser celebrado;
32. A Casa do Povo de ... foi declarada insolvente no dia 27.08.2014;
B - FACTOS NÃO PROVADOS
Dos relevantes para a decisão da causa, não resultaram provados os seguintes factos:
a) Que tenha sido a leiloeira EMP03... Lda., pessoa colectiva ...30, a colocar à venda o prédio descrito em 1.;
b) Que o prédio referido em 1. tivesse uma área superior à constante da certidão do registo predial;
c) Que em finais de 2017 (em data que não se consegue concretamente apurar), o réu tenha destruído o muro em granito delimitador das propriedades, que possuía uma altura média de 60,00 centímetros e cerca de 50,00 metros de extensão;
d) Que nessa data, o réu tenha arrasado esse terreno e se tenha apropriado do mesmo, removendo e apropriando-se das pedras em proveito próprio;
e) Que sentindo-se os autores lesados na sua esfera patrimonial e porque o réu não repunha os limites da propriedade, os autores tenham decidido delimitar a sua propriedade, visto a delimitação física das propriedades criada pela actuação do réu não corresponder à verdade;
f) Que aquando o descrito em 19., a EMP02... tenha tido por referência o levantamento topográfico realizado em Maio de 2014 (documento n.º 9, junto) e o levantamento topográfico obtido junto da Câmara Municipal ... e tenha efetuado a marcação de estremas no prédio descrito em 1.;
g) Que os autores tenham procedido à colocação de pilares de cimento no limite da sua propriedade para a do réu;
i) Que o muro descrito em 28. já lá se encontrava edificado há mais de 1, 5, 10, 15, 20 e 25 anos;
j) Que o contrato de compra e venda da parcela descrita em 25. nunca tenha sido celebrado porque a Casa do Povo foi declarada insolvente;
l) A parcela de terreno referida em 25., encontra-se devidamente identificada no levantamento topográfico requerido pelo réu, junto com a petição inicial como documento n.º 9, que aqui se dá por integralmente reproduzido para todos os devidos e legais efeitos.”.
*
3.2.3. Da reapreciação da decisão de mérito da acçãoImporta agora apreciar se se deve manter ou alterar a decisão jurídica da causa.
A resolução do litígio que trouxe as partes à justiça implica essencialmente que se aprecie a quem deve ser reconhecido o direito de propriedade sobre determinado trato de terreno.
Com efeito, tal como a acção vem estruturada, dúvidas não existem que estamos perante uma acção de reivindicação da propriedade.
Definindo o conteúdo do direito de propriedade, prescreve o art.º 1305º do CC que “o proprietário goza de modo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem, dentro dos limites da lei e com observância das restrições por ela impostas”.
No âmbito da defesa do mesmo direito de propriedade, acrescenta o nº 1 do art.º 1311º do mesmo diploma que “o proprietário pode exigir judicialmente de qualquer possuidor ou detentor da coisa o reconhecimento do seu direito de propriedade e a consequente restituição do que lhe pertence”.
Ou seja, o direito de reivindicar é uma manifestação da sequela, uma manifestação do conteúdo do direito real, prevendo o mencionado art.º 1311º uma verdadeira acção petitória [vide, Mota Pinto, in Direitos Reais, p. 92].
Na acção de reivindicação, compete assim ao autor a prova do seu direito de propriedade o que pressupõe a exibição de um título translativo, acompanhado da necessária demonstração de que o direito já existia no transmitente ou de que se operou a aquisição originária, por usucapião [cfr., a propósito desta temática, a título de exemplo, o ac. do STJ de 15.05.2025, processo nº 2450/20.7T8PNF.P1.S1, acessível in www.dgsi.pt].
Por outro lado, estatui o nº 2 do citado art.º 1311º que “havendo reconhecimento do direito de propriedade, a restituição só pode ser recusada nos casos previstos na lei”.
Deste modo, na acção reivindicativa se o autor demonstrar o seu direito, o possuidor ou detentor só pode evitar a restituição pedida se conseguir provar uma de três coisas: que a coisa reivindicada lhe pertence por qualquer dos títulos admitidos em direito; que tem sobre ela qualquer outro direito real que justifique a sua posse; que a retém por virtude de direito pessoal bastante [cfr., Menezes Cordeiro, in Direitos Reais, p. 848 e 849, e BMJ, nº 355, p. 362, e nº 369, p. 547].
Ora, no caso concreto a presente acção tem índole manifestamente real e reivindicativa, alegando efectivamente os autores/recorrentes que o réu/recorrido se encontra na detenção ou ocupação da parcela de terreno reivindicada.
Assim, os apelantes não só efectuam o pedido principal e primário de efectivo reconhecimento do direito de propriedade sobre a coisa (pronuntiatio), como formulam, ainda, o pedido de condenação dos recorridos na sua entrega ou restituição (condemnatio), apesar desta ser a consequência lógica daquele reconhecimento. O que traduz estarmos perante uma acção com verdadeiro cariz ou natureza reivindicativa.
O tribunal recorrido julgou totalmente improcedente a presente acção, considerando que os autores, ora recorrentes, não lograram sequer demonstrar o direito de propriedade sobre a coisa reivindicada, porquanto, à data em que aqueles adquiriram o prédio identificado no ponto 1. dos factos provados, os recorridos já haviam adquirido o direito de propriedade sobre a parcela de terreno em discussão, através do instituto da usucapião.
Considerou, para tanto, o tribunal recorrido que, com a celebração do contrato promessa e a traditio da coisa aí acordada o recorrido adquiriu a posse da parcela e que, somando-se à sua posse a posse da antepossuidora, adquiriram o direito de propriedade sobre o mesmo trato de terreno, por usucapião.
Os apelantes insurgem-se contra o assim decidido, invocando, em primeiro lugar que o contrato promessa de compra e venda é nulo por violar as normas relativas ao fraccionamento de prédios rústicos, previsto nos art.ºs 1376º e 1377º, al. b); do CC.
Ora, salvo o devido respeito, carece totalmente de razão este argumento dos recorrentes, pois - conforme decorre da factualidade apurada e do alegado pelos próprios apelantes - a parcela de terreno em causa fazia parte integrante do logradouro de um prédio urbano, sendo legalmente possível o dito fracionamento nos termos da al. a), do art.º 1377º, do CC.
Mais argumentam os apelantes, no essencial, possuírem título e registo da aquisição do imóvel identificado no ponto 1 dos factos provados, do qual faz parte a parcela reivindicada - correspondente a parte do logradouro seu prédio -, ao contrário dos recorridos que não possuem título válido, nem registo da aquisição de tal parcela, não podendo juntar à sua posse a dos antepossuidores para efeitos de usucapião, argumentando ainda que a alegada posse dos recorridos é distinta da posse da antecessora.
Por conseguinte, no que interessa a este segmento do recurso, que se relaciona com a eventual posse dos recorridos - alegadamente iniciada após a traditio da parcela de terreno no âmbito de um contrato promessa -, compete averiguar se essa alegada posse é susceptível de provocar a aquisição por usucapião, mormente em conjunto com a posse da antecessora.
Ora, a questão assim colocada reconduz-nos necessariamente para a interpretação e aplicação do instituto da acessão da posse, previsto no art.º 1256º do CC.
Este normativo legal estabelece que:
“1 - Aquele que houver sucedido na posse de outrem por título diverso da sucessão por morte pode juntar à sua a posse do antecessor.
2 - Se, porém, a posse do antecessor for de natureza diferente da posse do sucessor, a acessão só se dará dentro dos limites daquela que tem menor âmbito.”.
Podemos, pois, concluir face a este preceito que a acessão da posse é “o instituto pelo qual o possuidor pode juntar ao lapso de tempo da sua posse o da posse do seu antecessor, desde que ambas as posses estejam ligadas entre si por um nexo de aquisição derivada diverso da sucessão por morte, para efeitos, nomeadamente, de usucapião” [cfr. Vassalo de Abreu, in A necessidade de uma mudança jurisprudencial em matéria de acessão da posse (artº 1256º do Código Civil) - ROA (Outubro/Dezembro 2012), p. 1247-1322].
Por meio da acessão, o possuidor deixa de ficar limitado ao seu tempo de posse, podendo juntar à ao seu tempo de posse a posse do seu antecessor, facilitando deste modo a aquisição do direito de propriedade e de outros direitos reais de gozo por usucapião, nos termos previstos nos art.ºs 1287º e seguintes do CC.
Contudo, durante muito tempo, a doutrina [vide, Manuel Rodrigues, in A Posse, p. 252 e 292 e Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, Vol. III, p.14] e a jurisprudência [vide, entre outros, o ac. do STJ de 28.04.2009, revista nº 867/2002.S1 e de 8.02.2018, processo nº 642/14.7T8GRD.C1,S1, ambos disponíveis in www.dgsi.pt], advogavam - como fazem os aqui apelantes - ser de exigir, para que pudesse haver acessão da posse, que houvesse um “vínculo jurídico” válido ou, pelo menos, uma relação jurídica formalmente válida entre o novo e o antigo possuidor.
Mais recentemente, porém, vem ganhando força o entendimento - ao qual também aderimos - de que não há fundamento, no direito português actual, para fazer tal “exigência”, na medida em que o regime vigente da usucapião prescinde da existência de título, bem como da boa fé (o possuidor sem título e de má fé também usucapem; o prazo é maior, mas também beneficiam da usucapião) - cfr. Vassalo Abreu, in obra citada e ac. do STJ de 17.01.2023, processo nº 1202/18.9T8CBR.C2.S1, acessível in www.dgsi.pt.
De todo o modo, e aqui a doutrina e a jurisprudência não se dividem, é necessário que as posses que se pretendem juntar sejam consecutivas e homogéneas.
Como se assinala no ac. STJ de 2.12.2014 (proferido no processo nº 94/07.8TBSCD.C1.S1, acessível in www.dgsi.pt): «A sucessão de posses deve ser contígua, ininterrupta e as posses devem coincidir no seu objecto. Em caso de posses de “diferente natureza”, a acessão verificar-se-á dentro dos limites da posse de “menor âmbito” (art. 1256º nº 2 in fine).».
Por conseguinte, e como bem explicita Manuel Rodrigues (in, A Posse, Estudo de Direito Civil Português, p. 252) “aquele que tem a posse a título precário não pode unir à sua detenção uma posse verdadeira; nem aquele que possui a título de proprietário unir à sua posse a daquele que haja possuído apenas como usufrutuário, ou como titular de uma servidão, assim como também não pode o possuidor a título de usufruto unir a posse anterior exercida a título de propriedade.”.
Vide, ainda a este propósito, os acs. do STJ de 18.12.2012, processo nº 5978/08.3TBMTS.P1.S1, acessível in www.juisprudencia.stj e de 9.03.2022, processo nº 263/16.0T8CSC.L1.S1, consultável in www.dgsi.pt.
Assim sendo, voltando ao caso em apreço, julgamos não estarmos perante posses contínuas e homogéneas que permitam a aplicação do instituto da acessão da posse.
Na verdade, a tradição da coisa prometida vender, assente na pressuposição e expectativa de que será cumprido o contrato definitivo, normalmente apenas desencadeará uma situação de mera detenção, enquadrável no art.º 1253º do CC, possuindo aquele interessado o imóvel em nome do proprietário/promitente vendedor, sem que tal envolva a transmissão a seu favor da posse sobre o imóvel.
Poderão, é certo, como se diz na decisão recorrida, verificar-se situações excepcionais em que assim não seja, merecendo a posição do promitente comprador com tradição do imóvel a qualificaçãooriginária de verdadeiro possuidor; ou ocorrer, na pendência da fruição do prédio, uma situação de inversão do título da posse, prevista no art.º 1265º do CC, susceptível de desencadear supervenientemente a aquisição de verdadeira posse por parte do até então mero detentor.
Na verdade, como vem sendo reiteradamente considerado na jurisprudência, a qualificação da natureza da posse do beneficiário da tradição da coisa, no âmbito de um contrato promessa de compra e venda de imóvel, depende fundamentalmente de uma ponderação casuística que valore adequadamente os termos e o conteúdo do negócio, as circunstâncias que o rodearam e as vicissitudes que se seguiram à sua celebração, podendo efectivamente verificar-se situações - seguramente excepcionais - em que atraditio não teve originariamente como pressuposto subjacente à vontade dos contraentes a realização do contrato definitivo; ou em que, supervenientemente, ocorreram vicissitudes na vida da relação contratual determinantes de uma radical mudança no título que tinha justificado a inicial da coisa, a título precário e limitado, ao promitente comprador, enquadráveis na figura da inversão do título da posse.
Assim, veja-se o ac. da RL de 13.02.2025 (processo nº 17619/17.3T8SNT.L1-2, disponível em www.dgsi.pt), onde se pode ler: «A posse boa para usucapir há de ser considerada e ponderada de forma casuísta, “em função da análise do conteúdo do negócio, das circunstâncias concomitantes à sua celebração e das vicissitudes que se lhe seguiram, referenciando-se, exemplificativamente, as situações em que o preço foi totalmente (ou quase) pago, em que tenha sido acordado não realizar a escritura pública do contrato prometido para evitar as despesas associadas, que a coisa tenha sido entregue ao promitente-adquirente com natureza definitiva como se fosse já dele, passando a praticar sobre a mesma atos materiais correspondentes ao direito de propriedade, não em nome do promitente-vendedor, mas antes em nome próprio”; “exige-se, assim, que se extraia da factualidade apurada e, nomeadamente do ato de tradição do objeto do contrato prometido, terem querido as partes antecipar na totalidade os efeitos do contrato definitivo (transferência da propriedade para o comprador e perceção do preço pelo vendedor), cuja celebração não pretendem ou pretenderam na realidade outorgar, de forma a que o promitente comprador passou a agir sobre a coisa como se fosse o seu efetivo dono ou proprietário”».
Também no mesmo sentido, encontramos o ac. do STJ de 19.06.2016 (processo 299/05.6TBMGD.P2.S2, in www.dgsi.pt), em cujo sumário se escreveu:
«I. Quando, no âmbito de um contrato-promessa, a coisa prometida vender tenha sido logo entregue pelo promitente-vendedor ao promitente-comprador, tal entrega traduzir-se-á numa aquisição derivada da posse, nos termos previstos na alínea b) do artigo 1263.º do CC, a qual se presume, por força do n.º 2 do artigo 1257.º do mesmo Código, que continua em nome de quem a começou, ou seja, do promitente-vendedor.
II. Nessas circunstâncias, o promitente-comprador fica investido na situação de mero detentor, enquadrável no art.º 1253.º do CC, ainda que, dada a sua expectativa de realização do contrato definitivo, se lhe reconheça a titularidade de um direito pessoal de gozo, de base contratual, mais precisamente o acordo respeitante à traditio.
III. Não obstante isso, a sobredita presunção da continuação da posse em nome do promitente-vendedor pode ser ilidida no sentido de que a vontade das partes fora a de transferir, desde logo, para o promitente-comprador, por razões especificas, alicerçadas em situações excecionais, a título definitivo, a posse da coisa correspondente ao direito de propriedade.
IV. Não se tendo provado quaisquer dessas situações excecionais, considerando-se antes como não provada a factualidade tendente a consubstanciar o animus possidendi, por parte do promitente-comprador, não é lícito concluir que este tenha exercido uma posse relevante para efeitos de aquisição da coisa por via da usucapião».
Assim sendo, no caso em apreciação e ao contrário do que concluiu o tribunal recorrido, não resultaram provadas quaisquer daquelas circunstâncias excepcionais que permitam concluir que possa existir o animus da posse, por parte do promitente comprador, em resultado da tradição da coisa que lhe foi facultada pela promitente vendedora, na sequência da celebração do contrato promessa de compra e venda em questão.
Com efeito, quando foi outorgado o contrato promessa e de acordo com o clausulado no mesmo, não só era propósito das partes celebrar o contrato definitivo de compra e venda, como foi acertado que o preço seria pago no prazo de cinco meses, não tendo sequer sido estipulado e pago qualquer quantia, a título de sinal.
Não se vislumbram, assim, circunstâncias excepcionais que justifiquem a consagração de uma excepção à regra da qualidade de mero detentor do promitente comprador. Com a entrega da parcela de terreno em causa, antes da outorga da escritura de compra e venda do contrato prometido, o promitente comprador adquiriu o corpus possessório, mas não adquiriu o animus, ficando, pois, na situação de mero detentor ou possuidor precário.
Por outro lado, cumpre ainda salientar que, embora se tivesse apurado que o recorrido entretanto procedeu ao pagamento integral do preço ajustado no contrato promessa e procedeu à vedação (parcial) da parcela de terreno em causa, não só o fez em data posterior à celebração do contrato promessa, como não foi feita prova que o fez com conhecimento e por oposição à promitente compradora que, entretanto, foi declarada insolvente.
Como é sabido, “a inversão do título da posse por oposição do detentor tem uma natureza receptícia, tendo de se exteriorizar face àquele perante quem produzirá efeitos jurídicos, ou seja, aquele que constituiu a posse precária” (cfr. ac. do STJ de 6.5.04, proferido no processo nº 04B1343 e acessível in www.dgsi.pt).
De todo o modo, assentando originariamente o direito do recorrido numa situação de mera detenção do trato de terreno prometido vender, ainda que se considere ter ocorrido posteriormente inversão do título da posse, nunca poderia o mesmo juntar à sua posse a posse da promitente vendedora para efeitos de usucapião.
Na verdade, estipula expressamente o art.º 1290º, do CC que “Os detentores ou possuidores precários não podem adquirir para si, por usucapião, o direito possuído, excepto achando-se invertido o título da posse; mas, neste caso, o tempo necessário para a usucapião só começa a correr desde a inversão do título.” (o sublinhado é nosso).
E, assim sendo, atenta a factualidade apurada, não se pode reconhecer - como fez o tribunal recorrido - que os recorridos adquiriram a propriedade da parcela de terreno em causa, por usucapião (cfr. art.ºs 1287º e 1296º, do CC).
O que conduz naturalmente a que tenha de se reconhecer aos autores/apelantes a qualidade jurídica de proprietários do prédio identificado em 1. dos factos provados e do trato de terreno em causa, desde logo não só em consequência da presunção decorrente da existência de registo a seu favor do prédio identificado em 1., a qual não foi abalada na presente acção, mas ainda e sobretudo porquanto demonstraram que a parcela de terreno fazia parte integrante do prédio que lhes foi vendido - mormente constituindo parte do logradouro desse prédio - e que o direito de propriedade sobre a parcela já existia na transmitente, que a adquiriu por usucapião [cfr. pontos 1 a 12 da matéria de facto].
Tal reconhecimento da qualidade de proprietários da parcela em litígio não é, porém, susceptível de, sem mais, determinar a procedência do pedido de imediata restituição da mesma.
É que tendo o contrato promessa celebrado envolvidoa tradição da coisa e uso continuado da dita parcela pelo promitente comprador, pode, nessa medida, existir a favor deste, a titularidade de possível direito de retenção, até lhe ser satisfeita a indemnização devida por eventual incumprimento definitivo, se imputável à contraparte.
A este propósito, estatui o art.º 754º, do CC, que “o devedor que disponha de um crédito contra o seu credor goza do direito de retenção se, estando obrigado a entregar certa coisa, o seu crédito resultar de despesas feitas por causa dela ou de danos por ela causados”; dispondo ainda a al. f), do nº 1, do art.º 755º, do mesmo diploma, gozar, ainda, do direito de retenção “o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, nos temos do artigo 442.º”.
Ora, no caso, é incontestável que após a outorga do contrato-promessa de compra e venda, a parcela de terreno, objecto do contrato prometido, foi transferida para a detenção do promitente-comprador e mulher.
Compulsadas as contestações apresentadas pelos recorridos, nomeadamente do réu, constata-se que este faz alusão ao direito de retenção ora expressamente invocado, assim legitimando o seu conhecimento nesta sede, tanto mais que foi exercido o indispensável contraditório (cfr. decorre do relatório deste acórdão).
Como já referenciamos, o direito de retenção, enquanto direito real de garantia limitado, no âmbito dos contratos promessa de compra e venda é concedido ao beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real, ou seja, ao promitente-adquirente, que obteve a tradição da coisa objecto do contrato prometido e, por outro lado, destina-se a garantir o crédito resultante do não cumprimento imputável à outra parte, isto é, ao promitente-vendedor, nomeadamente o crédito derivado do incumprimento definitivo, nos termos referenciados no art.º 442º, do CC (dobro do sinal, aumento do valor da coisa, indemnização convencionada nos termos do nº 4 daquele normativo).
O direito de retenção tem, pois, natureza ou função garantística do crédito indemnizatório por incumprimento definitivo do contrato-promessa, imputável ao promitente-vendedor, a sua concessão ao promitente-comprador não tem por desiderato conceder-lhe ou manter-lhe o gozo da coisa objecto da promessa cuja tradição obteve, ou seja, não se destina a tutelar que o promitente-comprador seja mantido na fruição de qualquer direito de gozo do imóvel prometido vender.
Como é próprio dos direitos reais, o direito de retenção é dotado do poder de sequela, produzindo efeitos erga omnes, podendo o titular daquele reter a coisa, inclusivamente, contra terceiros adquirentes desta, enquanto o (seu) crédito não for satisfeito e até, tratando-se de imóvel, nos termos do nº 1, do art.º 759º do CC, executar este no património do terceiro adquirente, nos mesmos termos em que o pode fazer o credor pignoratício com vista à satisfação do seu crédito.
Voltando ao caso em apreciação, constata-se, porém, que a promitente vendedora foi declarada insolvente e o prédio urbano - da qual faz parte integrante a parcela em causa - foi apreendido e vendido aos aqui recorrentes no âmbito do processo de insolvência respectivo.
E, assim sendo, estamos perante uma venda judicial, pelo que haverá que ter em consideração o disposto no art.º 824º do CC [cfr. ac. desta RG de 31.01.2013, processo nº 1806/11.0TBBRG-G.G1, disponível in jurispurdencia.pt], o qual estabelece que na venda judicial os bens são transmitidos ao adquirente livres dos direitos de garantia que os oneram, os quais se transferem para o produto da venda dos respectivos bens (cfr. nºs 2 e 3).
Ou seja, o direito de retenção que eventualmente assistiria aos aqui recorridos por via do contrato-promessa com traditio e do incumprimento desse contrato-promessa, encontra-se necessariamente caducado, transferindo-se a garantia por este conferida para o produto da venda do mesmo (só podendo, pois, ser reclamada no concernente processo judicial).
Veja-se ainda, neste sentido, o ac. da RG de 27.04.2023, proferido no processo nº 3037/18.0T8BRG-C.G1 e ac. do STJ de 13.09.2007, proferido no processo nº 07B2256 e acessíveis in www.dgsi.pt.
Destarte, e salvo melhor opinião, o direito de retenção que os recorridos invocaram não é oponível aos autores/reivindicantes.
A primeira consequência a retirar de tudo o que vem de ser dito é que devem os réus ser condenados a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o prédio identificado em 1. e mais concretamente sobre a referida parcela de terreno e logo o direito dos autores a ocupar tal parcela (o proprietário goza de modo pleno e exclusivo do direito de usar e fruir da coisa que lhe pertence e logo de ocupar os prédios que lhe pertencem - art.º 1305º do CC), devendo assim os recorridos serem condenados a restituir a referida parcela, e no estado anterior às alterações aí efectuadas (art.º 1311º do CC), bem como a abster-se de praticar quaisquer actos lesivos dos referidos direitos dos autores.
Por conseguinte, importa agora apreciar o pedido indemnizatório também deduzido pelos autores/recorrentes na petição inicial.
Com efeito, tendo o direito do proprietário natureza exclusiva, tem ele a faculdade de reagir contra todos os actos de terceiro que o violem, exigindo não só a restituição da coisa, como eventualmente (se tiver sofrido danos), indemnização (vide, Henrique Mesquita, Direitos Reais, Sumários das Lições ao Curso de 1966-1967, Coimbra, 1967, p. 177 a 180).
O direito de propriedade é um direito absoluto e de acordo com o disposto no art.º 483º do CC aquele que com dolo ou mera culpa violar ilicitamente o direito de outrem fica obrigado a indemnizar o lesado pelos danos decorrentes da violação.
A responsabilidade civil extracontratual, como fonte da obrigação de indemnizar tem como pressupostos o facto, a ilicitude, a imputação do facto ao lesante, o dano e um nexo de causalidade entre o facto e o dano (ou, dito de outro modo, a acção, a antijuricidade, a culpa do agente, o dano e o nexo de causalidade entre o facto e o dano).
No caso dos autos, os autores peticionam o valor que despenderam com serviços de topografia para fixação das estremas e o custo dos materiais e mão de obra para implantação de esteios em pedra nas extremas assim fixadas.
Todavia, não resulta da factualidade assente que a apurada actuação do réu/recorrido seja a causa directa, necessária e adequada à ocorrência de tais supostos prejuízos. Veja-se que tal matéria foi expressamente dada como não provada e os recorrentes não impugnaram a decisão da matéria de facto nesta parte. Logo e nessa medida não são indemnizáveis.
Acresce dizer, por outro lado, que o princípio geral que rege a obrigação de indemnizar é o da restituição natural, fixando-se uma indemnização em dinheiro apenas quando aquela não for possível (cfr. art.º 562º do CC).
Ora, os autores/recorrentes pediram a restituição natural - a restituição do trato terreno no estado anterior -, a qual se afigura possível e foi deferida, pelo que, também por esta via, não se justifica a fixação de qualquer indemnização em dinheiro.
Resta apreciar da possibilidade do estabelecimento de uma sanção pecuniária compulsória como forma de compelir os recorridos a restituir aos apelantes a parcela de terreno em causa.
Antecipando desde já a conclusão, dir-se-á que este pedido tem de improceder.
O instituto da sanção pecuniária compulsória, inspirado nas astreintes do modelo francês, está previsto no art.º 829º-A do CC, do qual releva aqui o respectivo nº 1 (a chamada sanção pecuniária compulsória judicial): «Nas obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo, salvo nas que exigem especiais qualidades científicas ou artísticas do obrigado, o tribunal deve, a requerimento do credor, condenar o devedor ao pagamento de uma quantia pecuniária por cada dia de atraso no cumprimento ou por cada infracção, conforme for mais conveniente às circunstâncias do caso».
Trata-se de uma forma de coacção ou intimidação do devedor ao cumprimento da prestação devida, um meio preventivo imposto ex ante, visando primeiramente, compelir o obrigado ao cumprimento voluntário, ainda que não espontâneo, evitando o não cumprimento violador da ordem jurídica.
Além de favorecer o interesse do credor, numa perspectiva de moralização e de eficácia, tal instituto dá substância ao prestígio da justiça e ao respeito pelas decisões dos tribunais enquanto órgãos de soberania. Daí que não vise compensar prejuízos futuros, nem funcione como indemnização - e, por isso, é dela independente e com ela cumulável, mesmo que fixada por cláusula penal - antes funcionando como seu reforço (cfr. nº 2 do mesmo artigo), no sentido de garantir eficácia ao direito do credor.
Mas, como refere Menezes Leitão (in, Direito das Obrigações, Almedina, 6ª edição, vol. II, p. 283), o legislador admite a sanção pecuniária compulsória em termos extremamente limitados, pois que, para além de não poder ser decretada oficiosamente pelo tribunal, exigindo-se o requerimento do credor, só é permitida em relação a obrigações de prestação de facto infungível, positivo ou negativo.
A adopção deste instituto visou suprir as insuficiências e inaptidão das figuras da execução específica e sub-rogatória, para obter eficazmente o cumprimento das obrigações infungíveis a que o credor tem direito. Sendo nestas obrigações imprescindível uma conduta - activa ou passiva - do devedor, criou-se um meio indirecto de pressão, decretado pelo juiz, destinado a induzir aquele a cumprir a obrigação a que está adstrito e a acatar a respectiva injunção judicial.
É, pois, uma medida coercitiva de carácter patrimonial, seguida de sanção pecuniária, na hipótese daquela mensagem não conseguir compelir o devedor ao cumprimento (cfr. Menezes Leitão, Direito das Obrigações, AAFDL, 1980, vol. I, p 336 a 338).
No caso, a condenação dos recorridos a restituir a parcela no estado que antes de se encontrava, não consubstancia uma condenação na prestação de um facto infungível.
Com efeito, não se revela imprescindível o comportamento do devedor para o cumprimento da entrega/prestação, dado que é possível a realização de tal prestação pelo tribunal, sendo o processo executivo para entrega de coisa certa (cfr. art.º 827º, do NCPC) suficiente para assegurar o cumprimento da injunção judicial, não se justificando a previsão de qualquer medida compulsória do cumprimento (cfr. ac. do STJ de 1.07.2021, processo nº 931/14.0T8Lou.P2-A.S1, consultável in www.dgsi.pt).
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Nestes termos, procede parcialmente o recurso interposto e, em consequência, revoga-se a sentença recorrida, condenando-se os recorridos a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o prédio identificado em 1 e sobre a referida parcela de terreno e a restituir-lhes a mesma parcela no estado anterior às alterações aí efectuadas, bem como a absterem-se de praticar qualquer acto que perturbe ou ponha em causa o seu direito de propriedade sobre o prédio acima referido. As custas da acção e do recurso são a suportar pelos recorrentes e pelos recorridos, na proporção de 1/3 e 2/3, respectivamente, atento o decaimento parcial de ambas as partes (cfr. art.º 527º, nºs 1 e 2, do NCPC).
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SUMÁRIO (art.º 663º, nº 7 do NCPC):*
[…]
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IV. Decisão:*
Pelo exposto, acordam os juízes desta Relação em julgar parcialmente procedente o recurso e, em consequência, revogar a sentença recorrida, condenando os recorridos a reconhecer o direito de propriedade dos autores sobre o prédio identificado em 1. dos factos provados e sobre a parcela de terreno identificada em 25., 28. e 29. dos factos provados, a qual é parte integrante do mesmo; bem como condenando os réus a restituir-lhe imediatamente a dita parcela de terreno no estado em que anteriormente se encontrava e absterem-se de praticar qualquer acto que perturbe ou ponha em causa o seu direito de propriedade sobre o prédio acima referido.
As custas do recurso e da acção são a suportar por requerentes e recorridos, na proporção de 1/3 e 2/3, respectivamente (cfr. art.º 527º, nºs 1 e 2, do NCPC).
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Guimarães, 26.03.2026
Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária
Guimarães, 26.03.2026
Texto elaborado em computador e integralmente revisto pela signatária
Juíza Desembargadora Relatora: Dra. Carla Maria da Silva Sousa Oliveira
1º Adjunto: Juiz Desembargador: Dr. Alcides Rodrigues
2ª Adjunta: Juíza Desembargadora: Dra. Maria Luísa Duarte Ramos