Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
| 5183/21.3T8VNF.G1 |  |
NEXO DE CAUSALIDADE
NEGOCIAÇÃO DIRECTA
1) A mediação caracteriza-se como a intermediação entre o comprador e o vendedor, ou entre as partes num outro tipo de negócio, em que o intermediário – o mediador – aproxima as partes no negócio, põe-nas em presença, por vezes até intervém na negociação para o promover, mas não participa no negócio;
2) O nexo de causalidade que deve existir entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio visado, para o seu preenchimento:
a) Basta que o trabalho do mediador tenha contribuído/influído decisivamente para a conclusão do negócio, integrando-se a sua atividade de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio;
b) Não é, para tanto, necessário que a atividade do mediador seja a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente;
c) Muito menos é necessário que a intervenção do mediador constitua a causa exclusiva da celebração do negócio, pois pode haver outras concausas concorrentes, afirmação que se justifica na hipótese de intervenção de vários mediadores;
d) Não se impõe que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio, bastando ao mediador a prova do nexo causal entre a sua atividade e a conclusão do negócio;
e) Não obsta à existência do nexo causal terem os termos do contrato resultado, eventualmente, de negociações diretas entre os interessados que o mediador pôs em contacto;
f) Assim como não se exige que a atividade do mediador, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta;
g) Bastará, para esse efeito, ter o mediador posto em contacto as partes interessadas, desde que tal atividade tenha influído/contribuído decisivamente para o negócio;
h) Não é suficiente a mera identificação de potenciais interessados ou interessados meramente virtuais: os interessados têm que ser reais e efetivos;
i) Pode subsistir o nexo causal apesar de ter havido uma interrupção temporária das negociações entre o principal e o potencial comprador ou no caso de ter lugar uma quebra aparente desse mesmo nexo, por atos alheios ao comportamento do mediador.
Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães
I. RELATÓRIO
A) EMP01... – Mediação Imobiliária, Lda., veio intentar ação declarativa com processo comum contra AA, onde conclui pedindo que a ação seja julgada provada e procedente e, em consequência que:
a) O réu seja condenado a pagar à autora a quantia de €7.687,50, a título de retribuição devida pelos serviços de mediação imobiliária de venda do imóvel objeto do contrato de mediação imobiliária em discussão nos presentes autos; ou,
b) Caso assim não se entenda, o réu seja condenado a pagar uma indemnização à autora, no valor de €6.250,00, por incumprimento contratual e violação das regras da boa-fé contratual.
Para tanto alega a autora, em síntese, que, no âmbito da sua atividade, celebrou com o réu um contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, através do qual se obrigou a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio de que o réu era dono e legítimo proprietário, obrigando-se este a pagar à autora uma comissão correspondente a 5% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efetivamente concretizado, nunca podendo ser inferior a €6.000,00, acrescida de IVA à taxa legal de 23%.
Mais alega que, nessa sequência, realizou todos os atos usuais e necessários para a venda do imóvel, dando-o a conhecer junto de potenciais interessados, nomeadamente através de visitas ao imóvel, logrando conseguir um interessado na compra, que outorgou contrato-promessa de compra e venda com o réu, contrato-promessa que veio a ser rescindido por acordo dos outorgantes, em virtude de o promitente-comprador não ter logrado obter o financiamento bancário pretendido.
Mais tarde, ainda durante a vigência do contrato de mediação, o réu veio a vender o imóvel ao interessado angariado pela autora, pelo preço de €125.000,00, sem disso lhe dar conhecimento e tendo em vista esquivar-se ao pagamento da remuneração acordada, que até à data não pagou, apesar de interpelado para esse efeito.
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Pelo réu AA foi apresentada contestação onde conclui entendendo que deve a ação ser julgada improcedente, por não provada, com todas as consequências legais impugnando parcialmente a factualidade alegada pela autora.*
Foi elaborado despacho saneador, tendo sido identificado o objeto do litígio e enunciados os temas de prova.*
B) Realizou-se julgamento e foi proferida sentença onde foi decidido julgar procedente a ação e, em consequência, condenar o réu, AA, a pagar à autora, “EMP01... – Mediação Imobiliária, Lda.”, a quantia de €7.687,50.*
C) Inconformados com tal decisão, veio o réu AA, interpor recurso que foi admitido como sendo de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, com efeito devolutivo.*
Nas alegações de recurso do réu e apelante AA, são formuladas as seguintes conclusões:1. Na douta sentença proferida nos autos, o Tribunal condenou o recorrente “a pagar à autora, “EMP01... – Mediação Imobiliária, Lda.”, a quantia de €7.687,50.”
2. O recorrente não pode conformar-se com a referida decisão, já que como resulta do contrato de mediação, junto com a petição inicial, este foi elaborado no regime de não exclusividade, sendo o seu objeto o prédio urbano sito em Rua ... da Freguesia ..., Concelho ..., inscrito na Matriz sob o artigo ...62, e o preço deste seria de 155.000,00€ (cento e cinquenta e cinco mil euros).
3. Ocorre, que, em 12-01-2021, foi nas instalações da recorrida, celebrado um contrato-promessa com um terceiro que se mostrava interessado na aquisição do imóvel objeto de mediação.
4. Contrato esse que constitui o documento número ... junto com a petição inicial, sendo que o terceiro que se mostrava interessado no imóvel era BB.
5. É certo, que o referido contrato, que constitui o documento número ..., foi celebrado sob determinadas condições:
- O preço atribuído à compra e venda era de €136.000,00 (cento e trinta e seis mil euros) a pagar do seguinte modo:
- Entrega da quantia de €14.000,00 (catorze mil euros) por cheque sacado sobre o Banco 1... com o número ...11, a título de sinal e princípio de pagamento,
- Condição de obtenção por parte do promitente comprador de um financiamento bancário no valor de €122.000,00 (cento e vinte e dois mil euros),
- E esta condição do financiamento bancário era essencial para a conclusão do negócio (conforme se pode verificar através da clausula 5ª daquele identificado contrato promessa de compra e venda),
- Mais se obrigaram, ainda, que caso não fosse aprovado o financiamento bancário seria devolvido o cheque de €14.000,00 (catorze mil euros) sacado sobre o Banco 1... com o número ...11, ao promitente comprador (BB).
6. Sucede, porem, que como o Banco apenas assegurou o financiamento para a aquisição do imóvel até ao montante de €100.000,00€ (cem mil euros), o contrato-promessa ficou sem efeito, e a diretora da empresa de mediação declarou que ficava rescindido o contrato de mediação uma vez que os compradores do imóvel não tinham como obter capacidade para o adquirir.
7. Sempre, salvo o devido respeito o Tribunal errou, na medida em que não teve em consideração o teor do contrato-promessa de 12-01-2021, bem como a decisão expressa através do e-mail de 27-01-2021 e que constituiu o documento nº ...0, junto com a petição.
8. Foram violados entre outros o disposto no art. 19º nº 1 do Dec. Lei 15/2013 de 08-02.
Termina entendendo que deve o presente recurso ser julgado procedente, por provado, e em consequência ser revogada a sentença recorrida e ser proferido Douto Acórdão que absolva o recorrente da quantia em que foi condenado a pagar à autora, aqui recorrida.
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Não foi apresentada resposta.*
D) Nesta Relação foi proferida decisão sumária que julgou improcedente o recurso interposto pelo réu e manteve a decisão recorrida.*
E) Notificado da decisão, veio o réu e apelante AA requerer que sobre a matéria do despacho recaia um acórdão.*
F) Foram colhidos os vistos legais.G) A questão a decidir é a de saber se se deverá manter a douta decisão proferida nesta instância.
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II. FUNDAMENTAÇÃOA) I. FACTOS PROVADOS
1. A autora é uma sociedade por quotas que se dedica à atividade de mediação imobiliária.
2. É titular da licença AMI n.º ...88, emitida pela IMPIC, I.P.
3. No âmbito dessa atividade, em 29 de outubro de 2020, a autora celebrou com o réu, um acordo que foi designado por “contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade”.
4. Através deste acordo, a autora obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do prédio destinado a habitação, tipo T2, sito na Rua ..., ..., Concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob a ficha nº ...93, e inscrito na matriz predial sob o artigo nº ...62, da freguesia ..., no Concelho ....
5. A aquisição da propriedade do prédio referido em 4 encontrava-se inscrita em nome do réu no registo predial.
6. Para cumprimento da diligência no sentido de conseguir interessado na compra do referido prédio, a autora obrigou-se a desenvolver ações de promoção, publicidade e recolha de informação sobre os negócios pretendidos e caraterísticas dos respetivos imóveis.
7. O negócio imobiliário que o réu pretendia realizar era a venda do aludido prédio pelo preço global de €155,000,00.
8. Como contraprestação, a título de remuneração pelos respetivos serviços, o réu obrigara-se a pagar à autora, uma comissão correspondente a 5% calculado sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado, nunca podendo ser inferior a €6.000,00, acrescida de IVA à taxa legal de 23%.
9. Foi estipulado que o contrato referido em 3 era válido por 9 meses, renovando-se automaticamente por sucessivos e iguais períodos de tempo, caso não fosse denunciado por qualquer das partes outorgantes através de carta registada com aviso de receção ou via email com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
10. O contrato acima aludido foi celebrado em regime de não exclusividade.
11. No cumprimento do contrato referido em 3, a autora desenvolveu ações de promoção do prédio/ imóvel do réu.
12. Divulgou a vontade do réu em vender o prédio e as condições do negócio que pretendia realizar.
13. Divulgou o prédio do réu e a venda que este queria realizar em sítios da Internet.
14. Divulgou as características do prédio e do negócio imobiliário, oralmente, perante clientes e interessados que, para a compra de imóveis, procuraram os serviços da Autora no seu local de atendimento ao público.
15. Mais divulgou as características do prédio do negócio imobiliário que o réu pretendia realizar através da colocação de uma folha na montra dos seus estabelecimentos comerciais, agência de ....
16. A autora deu a conhecer o imóvel junto de potenciais interessados, nomeadamente através de visitas ao imóvel.
17. Na sequência de tais diligências de promoção da venda do referido imóvel, a autora mostrou o imóvel a vários interessados.
18. Em meados de novembro de 2020, o proprietário decidiu baixar o preço da venda do imóvel para €146.500,00, considerando que muitos dos interessados que já tinham visitado o imóvel entendiam que o preço era elevado.
19. Pelo que a venda do imóvel passou ser publicitada pelo preço de €146.500,00, tendo-se efetuado mais visitas com potenciais interessados.
20. No âmbito de uma dessas diligências efetuadas, a autora em parceria com a empresa “EMP02..., Lda (...)”, através da sua comercial CC, levaram o Sr. BB, acompanhado da namorada, a visitar o imóvel.
21. Tendo aquele gostado do imóvel e apresentado uma proposta de aquisição no montante de €140.000,00.
22. Mais tarde, o mesmo interessado solicitou uma nova visita ao imóvel, acompanhado de familiares, tendo reiterado o interesse na aquisição do imóvel, mas apenas pelo valor de €136.500,00, que o réu aceitou.
23. Nessa sequência, em 12.01.2021, foi assinado contrato-promessa de compra e venda entre o réu e o interessado BB, tendo, na mesma data, sido entregue um cheque no valor de €14.000,00, como sinal e início de pagamento.
24. Sendo estipulado que esse cheque só seria movimentado após aprovação e avaliação bancária do promitente-comprador.
25. Foi ainda acordado, no contrato-promessa de compra e venda assinado, que o valor remanescente, ou seja, €122.000,00 seriam pagos na outorga da escritura pública por cheque bancário.
26. Mais acordaram as partes que o réu tinha conhecimento que o promitente-comprador iria recorrer a crédito habitação para obter financiamento no montante de €122.000,00 e que, caso o financiamento não fosse aprovado, concordava o réu que a imobiliária restituísse o cheque entregue a título de sinal, dando por extinto o contrato-promessa de compra e venda celebrado e assinado, sem nada mais a exigir entre as partes.
27. Neste sentido, ocorreu avaliação bancária do imóvel em questão, no dia 20 de janeiro de 2021 às 15h30, do qual foi lavrado relatório pelo engenheiro responsável, correspondendo o valor da avaliação a €100.000,00.
28. A autora não concordava com o resultado da referida avaliação, pois entendia que a mesma não correspondia ao valor real do imóvel, comparativamente a outros imóveis semelhantes com valores de avaliação superior, e que não assistia qualquer fundamento à avaliação bancária prestada pelo engenheiro à moradia.
29 A autora aconselhou que o promitente-comprador recorresse financiamento bancário junto de outra entidade bancária, a fim de permitir a realização de uma nova avaliação.
30. Tal situação não foi aceite pelo promitente comprador, argumentando falta de capacidade financeira para a realização de uma nova avaliação.
31. Em resultado da divergência entre o valor da avaliação bancária e o valor acordado para compra do imóvel, o promitente-comprador não conseguia obter o montante de financiamento pretendido para a celebração do negócio.
32. Pelo que as partes, no dia 27 de janeiro de 2021, declararam rescindir o contrato-promessa de compra e venda.
33. A autora continuou a prestar os seus serviços de mediação imobiliária e a efetuar visitas ao imóvel com potenciais clientes compradores.
34. Entretanto, em meados de abril de 2021, o réu informou a autora que o imóvel tinha sido vendido, pelo que o contrato de mediação iria terminar.
35. A autora tomou conhecimento de que o indicado imóvel foi vendido pelo réu ao comprador angariado anteriormente pela autora, BB, juntamente com a sua namorada, DD, por instrumento público de compra e venda datada de 15 de abril de 2021, na Conservatória do Registo Predial ..., constante de registo na Casa Pronta nº .../2021.
36. Constando desse instrumento público que as partes não recorreram a qualquer intervenção de mediador imobiliário.
37. Foi através dos serviços de mediação imobiliária da autora que ocorreu a visita ao imóvel por parte dos compradores que figuram no instrumento público de compra e venda, BB e DD.
38. Foi devido à atividade da autora que o réu e os compradores se ficaram a conhecer e se verificou uma aproximação entre ambos para a celebração do negócio pretendido.
39. Tendo o contrato-promessa de compra e venda referido em 23 sido celebrado com intermediação imobiliária por parte da autora.
40. No instrumento público referido em 35 as partes acordaram na venda do imóvel pelo preço de €125.000,00.
41. Em 4 de maio, a autora enviou uma carta ao réu a reclamar o pagamento de tal quantia de €7.687,50, mas, até à data, o réu nada pagou.
42. O réu omitiu junto da autora a celebração do contrato de compra e venda do imóvel em questão com comprador interessado angariado pela autora.
43. A autora não conseguiu interessado na compra do identificado imóvel pelo preço de €155.000,00.
44. Em data posterior ao referido em 32, BB e DD, recorreram aos serviços da empresa de intermediação de crédito à habitação, com vista a obterem crédito bancário para a aquisição do já identificado imóvel, pelo preço de €125.000,00.
45. O que conseguiram.
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II. FACTOS NÃO PROVADOSA) Artigo 12º da Petição Inicial – “Previamente à celebração do indicado contrato todas as cláusulas constantes do mesmo foram devidamente comunicadas e explicadas pela mediadora da autora”.
B) Artigo 13º da Petição Inicial – “Todos os pormenores do contrato foram acertados entre autora e réu, nomeadamente, preço de venda, prazo de celebração do contrato de mediação, valor da comissão a pagar, tipo de contrato a celebrar identificação da mediadora, identificação do prédio”.
C) Artigo 14º da Petição Inicial – “Esclarecendo todas as dúvidas que lhe foram colocadas pelo réu”.
D) Artigo 15º da Petição Inicial – “Tendo sido o réu plenamente esclarecido acerca de quaisquer dúvidas que lhe pudesse surgir”.
E) Artigo 16º da Petição Inicial – O réu leu atentamente o conteúdo do contrato, que é de muito simples interpretação, e composto por poucas cláusulas, todas elas sem qualquer dificuldade de leitura ou compreensão”.
F) Artigo 21º da Petição Inicial – “Colocou uma placa no prédio com os dizeres "Vende-se”, a identificação da firma da autora, número de telefone, sítio da internet e o nº de licença respetiva”.
G) Artigo 23º da Petição Inicial – “E ainda mediante a publicitação do imóvel e do negócio em revistas, jornais locais e em flyers”.
H) Artigo 53º da Petição Inicial – Na parte em que se diz “o réu congeminou um plano de defraudar a (…) expetativa (…) de remuneração da autora”.
I) Artigo 79º da Petição Inicial – Na parte em que se diz “unicamente com o intuito de evitar o pagamento da remuneração acordada com a mesma”.
J) Artigo 13º da Contestação – Na parte em que se diz “se a aqui autora mediante diligências suas, obtivesse”.
K) Artigo 14º da Contestação – Na parte em que se diz “Sendo tal obrigação”.
L) Artigo 24º da Contestação – Na parte em que se diz “na compra e venda do imóvel identificado nos autos, nenhum trabalho de mediação foi realizado pela autora”.
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B) Cumpre, nesta Instância proferir acórdão. *
C) Com a devida vénia, por se concordar integralmente com a douta decisão sumária, passa-se a reproduzir e acompanhar a mesma.Na origem do litígio dos autos/recurso está um contrato de mediação imobiliária – visando a autora, enquanto mediadora, que lhe seja paga a retribuição acordada face à sua intervenção no negócio mediado, centrando-se a controvérsia suscitada no recurso em saber se face ao teor do contrato de mediação celebrado, com não exclusividade e circunstâncias da celebração negócio, a autora tem direito à remuneração acordada.
Considerando que o recorrente não colocou em causa a matéria de facto dada como provada e não provada, a questão a aferir centra-se no mérito da decisão proferida, que culminou na condenação do recorrente, réu na ação, a efetuar o pagamento à mediadora, autora, a remuneração acordada no contrato.
Vejamos:
Consiste o contrato de mediação no contrato pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o comitente ou solicitante) a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros (os solicitados) com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico (como se salienta no Ac. R.C. de 17.1.2012, in www.dgsi.pt).
Sustenta o apelante que foi desconsiderado na sentença o teor do contrato de mediação, que estabeleceu o regime de “não exclusividade” bem como a circunstância de o contrato-promessa com o cliente ter ficado sem efeito e a diretora da empresa de mediação ter declarado que ficava rescindido o contrato de mediação.
Sem razão, contudo, senão vejamos.
Considerando a data da celebração do contrato de mediação imobiliária em causa na ação, 29 de outubro de 2020, é-lhe aplicável o regime previsto na Lei 15/2013, de 8 de fevereiro (que estabelece o regime jurídico a que fica sujeito o acesso e o exercício da atividade de mediação imobiliária).
Diz o artigo 16º da citada Lei que:
«1. O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito.
2. Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objeto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;
c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
(…) g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente. (…)».
Resulta inquestionado que na situação dos autos, estamos, conforme se salienta na sentença, perante um contrato de mediação imobiliária, uma vez que a autora se obrigou perante o réu a angariar interessados para a compra de um imóvel, ou seja, a conseguir interessado para certo negócio, desenvolvendo os atos necessários a pôr em contacto esses interessados e o réu.
O apelante sustenta que face à cláusula de não exclusividade do contrato, também incontestada, não se mostram verificados os pressupostos para atribuição de remuneração à autora relativamente ao negócio de compra e venda que veio a ser celebrado sobre o imóvel.
Em primeira linha, importa sublinhar que da factualidade dada como provada na sentença resulta indiscutível a intervenção da mediadora/autora, em cumprimento do contrato celebrado, em ações de promoção, publicitação e visitas ao imóvel de potenciais interessados na aquisição do imóvel e, concretamente, do cliente – BB e sua namorada, que, na sequência das mesmas, veio a outorgar com o réu um contrato-promessa de compra e venda relativamente ao mesmo com intermediação da autora, como se evidencia dos factos indicados em 11. a 19., 20 a 31, 37. a 39. Esse contrato-promessa veio a ser rescindido em 27.1.2021, com fundamento na falta de financiamento bancário do cliente, como resulta do disposto nos pontos 31 e 32, prosseguindo a autora os seus serviços de mediação, com visitas ao imóvel, no intuito de angariar potenciais compradores.
Em meados de abril de 2021 o réu informou a autora que o contrato de mediação cessava dada a venda do imóvel, vindo a autora a ter conhecimento que este havia sido vendido em 15.04.2021 ao comprador angariado anteriormente, BB, juntamente com a sua namorada, constando da escritura a não intervenção de mediador imobiliário (34. a 37.).
Que dizer:
Diz-nos o artigo 19º da Lei 15/2013, nos seus nºs 1 e 2 que:
«1. A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2. É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.»
A questão que se coloca é a de saber se não tendo a mediadora logrado intervir na escritura de compra e venda (por designadamente não lhe ter sido dado conhecimento da mesma pelo outro contraente dos ulteriores termos do negócio) mantém direito à retribuição, ou seja, quais os atos adequados da sua prestação ao objetivo gizado no contrato de mediação que se consideram necessários e causais ao direito à remuneração fixada.
Na sentença recorrida escreveu-se a propósito, após distinguir a mediação com exclusividade da mediação simples, que:
«(…) tendo o negócio visado no contrato de mediação – a compra e venda do imóvel – sido celebrado, ainda no período de vigência do contrato de mediação, com interessado apresentado ao réu pela autora, importa saber se, deste modo, se constituiu o direito desta a haver a retribuição.
Tal questão reconduz-se a saber se a atividade da autora foi causal da celebração do negócio visado pelo contrato de mediação, devendo entender-se que assim é quando a atividade do mediador tenha contribuído de forma decisiva para a conclusão do contrato, não tendo, porém, que ser a sua única causa – Cfr., Higina Orvalho Castelo, op. cit., págs. 298 e 299.
Concretizando, com recurso à jurisprudência, o nexo de causalidade que deve existir entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio visado, explica Fernando Baptista de Oliveira, in Manual da Mediação Imobiliária, Almedina, 2019, págs. 139 a 14, que, para o seu preenchimento:
- Basta que o trabalho do mediador tenha contribuído/influído decisivamente para a conclusão do negócio, integrando-se a sua atividade de forma idoneamente determinante na cadeia de factos que deram lugar ao negócio;
- Não é, para tanto, necessário que a atividade do mediador seja a única causa determinante da realização do negócio pretendido pelo comitente;
- Muito menos é necessário que a intervenção do mediador constitua a causa exclusiva da celebração do negócio, pois pode haver outras concausas concorrentes, afirmação que se justifica na hipótese de intervenção de vários mediadores;
- Não se impõe que o mediador esteja presente até à conclusão do negócio, bastando ao mediador a prova do nexo causal entre a sua atividade e a conclusão do negócio;
- Não obsta à existência do nexo causal terem os termos do contrato resultado, eventualmente, de negociações diretas entre os interessados que o mediador pôs em contacto;
- Assim como não se exige que a atividade do mediador, com vista à consecução do negócio, seja contínua e ininterrupta;
- Bastará, para esse efeito, ter o mediador posto em contacto as partes interessadas, desde que tal atividade tenha influído/contribuído decisivamente para o negócio;
- Não é suficiente a mera identificação de potenciais interessados ou interessados meramente virtuais: os interessados têm que ser reais e efetivos;
- Pode subsistir o nexo causal apesar de ter havido uma interrupção temporária das negociações entre o principal e o potencial comprador ou no caso de ter lugar uma quebra aparente desse mesmo nexo, por atos alheios ao comportamento do mediador.
E mais adiante conclui perante a factualidade provada na ação, que: «Em face da matéria de facto acima transcrita, afigura-se ser de concluir pela demonstração da existência de nexo de causalidade entre a atividade desenvolvida pela autora e a conclusão do negócio, não obstante este ter acabado por ser celebrado diretamente entre o réu e os interessados.
Na verdade, tal como resulta da matéria de facto provada, foi a autora quem apresentou o imóvel aos interessados, acompanhando-os em visita ao mesmo; foi através da autora – ou seja, da atividade de divulgação por esta realizada – que os interessados souberam que o imóvel estava à venda, sendo também a autora quem apresentou e pôs em contacto o réu e os referidos interessados, a ponto de ter intermediado a celebração de um contrato-promessa de compra e venda – a que as partes puseram termo por motivos alheios ao cumprimento das obrigações contratuais da autora (…) »
Concordamos, com a fundamentação exarada na sentença.
O contrato de mediação constitui um contrato atípico com natureza similar a uma subespécie do contrato de prestação de serviços.
Pedro Pais de Vasconcelos caracteriza a mediação como a «intermediação entre o comprador e o vendedor, ou entre as partes num outro tipo de negócio, em que o intermediário – o mediador – aproxima as partes no negócio, põe-nas em presença, por vezes até intervém na negociação para o promover, mas não participa no negócio. O mediador é um facilitador……não atua por conta de nenhuma das partes, embora contratado por uma delas… mas nunca representa qualquer delas no negócio que vem a ser celebrado» - cf. Direito Comercial, Volume I, 2011, Parte Geral, Contratos Mercantis, Almedina, pág. 197 apud acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15-05-2012, processo n.º 5223/05.3TBOER.L1.S1.
Como se salienta, ainda, no Ac. da Relação de Lisboa de 22.02.2022, in www.dgsi.pt “À luz dos diplomas anteriores à Lei 15/2013, de 8-02, que regulavam o contrato de mediação imobiliária (DL 77/99, de 16-03 e DL 211/2004, de 20-08), entendia-se a prestação característica do contrato de mediação imobiliária como uma obrigação de atividade ou de meios, mas a doutrina e a jurisprudência mantinham-se divididas nessa matéria, como disso dá nota Higina Orvalho da Silva Castelo, in Contrato de Mediação - Estudo Das Prestações Principais, Dissertação de Doutoramento em Direito Privado, Setembro de 2013, pp. 356-357[3], onde elenca decisões jurisprudenciais que identificam a obrigação do mediador como uma obrigação de meios e outras que a qualificam como uma obrigação de resultado, onde se faz corresponder tal resultado à obtenção ou concretização de um negócio atinente a um determinado imóvel.
Esta autora refere, contudo, que o entendimento da prestação do mediador como uma obrigação de resultado incorre quer no erro da identificação entre o conteúdo da obrigação do mediador e um evento futuro e incerto do qual as partes fazem depender a remuneração, quer no do entendimento de que o resultado contido na noção de contrato de prestação de serviço, constante do art. 1154º do Código Civil, implica que o prestador de serviço assume uma obrigação de resultado (os contratos de prestação de serviço, implicando sempre obrigações de facere, comportam quer obrigações de resultado quer obrigações de meios).
Todavia, face à amplitude dos negócios hoje visados pelo contrato de mediação imobiliária (cf. art. 2º da Lei n.º 15/2013) a prestação do mediador passou a ser encarada de outro modo, ou seja, o mediador “obriga-se a diligenciar no sentido de procurar interessado no negócio visado no contrato. Mas não se obriga a encontrar mesmo esse interessado que leve a cabo o negócio. É que não depende do mediador a realização do negócio visado, pois isso depende das vontades do cliente e do interessado encontrado. Daí que não faça parte da obrigação do mediador garantir o negócio, mas, sim, a procura de destinatário para o mesmo (se fará, ou não, o negócio, logo se verá; mas isso já nada tem a ver com o contrato de mediação imobiliária).” – cf. Fernando Baptista de Oliveira, Direito dos Contratos - O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial: uma abordagem jurisprudencial, pág. 45[4].
No acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 3-11-2015, processo nº 115257/14.5YIPRT.C1 identifica-se a obrigação principal do mediador com a aproximação de diferentes pessoas, através da sua intermediação, “na busca comum e convergente para a celebração de um contrato entre ambas (obrigação de fazer), numa relação de causa/efeito (obrigação de resultado)” tendo o comitente, por contrapartida, a obrigação de remunerar os serviços prestados, através de uma comissão, concluindo que se está perante um contrato oneroso, “já que tanto o mediador (que é remunerado), como o comitente (que encontra no terceiro interessado aproximado pelo mediador a possibilidade concreta de realização do negócio visado), auferem vantagens ou benefícios patrimoniais.”
Mais se refere em tal aresto que:
“[…] o contrato de mediação, ainda que autónomo, é acessório ou preparatório de um outro contrato, a ser concluído entre o comitente (que contratou previamente com o mediador) e terceiro interessado (identificado e aproximado pelo mediador ao comitente).
Na vigência do DL nº 285/92, de 25/9, algumas dúvidas se suscitavam no sentido de saber o momento em que nasce a obrigação de o cliente remunerar o mediador, sustentando a jurisprudência ser necessário uma relação de causa/efeito entre a atividade do mediador e o negócio realizado, exigindo-se que o negócio se concluísse como consequência adequada da atividade do mediador (…). Por isso, o DL nº 77/99, entre cujas motivações esteve a de “clarificar o momento e estabelecer as condições em que é devida a remuneração pela atividade de imediação imobiliária” (Preâmbulo), veio estabelecer no seu art. 19, nº 1 que “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”, e que passou para o art. 18º nº 1 do DL nº 211/2004 de 20/10 e agora para a norma do art. 19º da Lei nº 15/2013.
Continua, assim, a ser válida a orientação jurisprudencial sobre a exigência do nexo causal entre a atividade do mediador e a conclusão do negócio.”
Em síntese, o mediador obriga-se a procurar interessado e a aproximá-lo do comitente para a realização do negócio no sector do imobiliário e este último obriga-se a remunerá-lo pelo serviço prestado, o que confere a este tipo de contrato a natureza de contrato bilateral e oneroso.
Quanto à obrigação essencial do mediador esta será a de angariar interessado para o negócio, ou seja, não constitui sua obrigação fundamental concluir o contrato, que, aliás, raramente concluirá ele próprio – cf. Fernando Baptista de Oliveira, Contratos Privados – Das Noções à Prática Judicial, Vol. III, pág. 74.»
A retribuição será assim devida sempre que a atividade do mediador se apresente como causa adequada do fecho do contrato definitivo; será ainda devida se o fecho do contrato foi alcançado como efeito de intervenção do mediador, se a atuação do mediador tiver contribuído para o êxito final. E, em linha de raciocínio com tal ideia/critério, a retribuição também será devida na hipótese do contrato definitivo só não ser concluído por causa imputável ao comitente; na hipótese de ser este a “bloquear” o contrato definitivo (Como se salienta no Ac. R.C. de 17.01.2012, in www.dgsi.pt).
Importa ter em consideração que, em qualquer relação contratual e designadamente na de mediação – seja de exclusividade ou não – há que observar o princípio da boa-fé (art.º 762º/2, do C. Civil), há que ter um comportamento honesto, correto, leal e fiel, há que cumprir os deveres acessórios e laterais de conduta ao caso atinentes; pelo que as partes – mediador e comitente – devem prestar mutuamente todas as informações pertinentes e relevantes, devem manter-se leais, praticando todas as condutas que viabilizem o escopo do negócio.
No caso, apesar de estarmos perante um contrato de “não exclusividade”, resulta nos termos expostos que a autora/mediadora, fez diligências quanto à promoção do imóvel, publicitou-o, fez visitas ao imóvel e obteve/angariou interessados e designadamente, o interessado EMP03... e a sua namorada, facto que o réu não desconhecia, mormente quando com estes celebrou, sem conhecimento da autora, a escritura de compra e venda do imóvel, declarando não ter existido intervenção de mediador imobiliário no negócio.
Destarte, resulta evidenciado que os réu não podia deixar de ter consciência da atividade de mediador da autora e da forma como o interessado em questão chegou até si, através da angariação da autora, pelo que a celebração do negócio diretamente concretizado (apenas entre o réu e os ditos interessados) não pode afastar a relação de causa e efeito entre a provada atividade da autora e o negócio concretizado, aliás devidamente explicitada nos pontos 37 a 39 da factualidade provada, razão por que assiste à autora/apelada o direito ao pagamento, a título de retribuição/comissão, fixada no contrato de mediação imobiliária celebrado.
A considerar-se que apenas uma intervenção ao longo de todo o processo, nos casos de não exclusividade, permitiria à mediadora auferir a compensação contratualmente prevista, conduziria a que se estivessem a premiar expedientes ardilosos de molde a privar o mediador da devida retribuição a que na economia do contrato a parte outorgante/cliente se vinculou.
Como bem se refere na sentença recorrida «Deste modo, demonstrado o nexo causal entre a atividade da autora e a celebração do negócio visado, impõe-se concluir ter a mesma o direito a auferir a remuneração estipulada.».
No recurso apresentado vem ainda o réu alegar que o tribunal errou na medida em que não atentou no teor do contrato promessa de 12.01.2021, bem como decisão expressa através de email de 27.01.2021, fazendo apelo ao Ac. R.L. de 26.03.2017 (processo 19813/16.5T8LSB.L1-7, in www.dgsi.pt) referindo a final, que «o contrato promessa ficou sem efeito e a diretora da empresa de mediação declarou que ficava rescindido o contrato de mediação uma vez que os compradores do imóvel não tinham como obter capacidade para o adquirir».
O recorrente não explicita, nem desenvolve o que pretende extrair da referida alegação, e, a entender-se que face ao último segmento, vem invocar que o contrato de mediação com a autora havia cessado antes da celebração da escritura, linearmente se dirá que se trata de questão nova, que não tendo sido oportunamente alegada e discutida na ação não pode neste recurso ser conhecida, já que os recursos visam o reexame, por parte do tribunal superior, de questões precedentemente resolvidas pelo tribunal a quo e não a pronúncia do tribunal ad quem sobre questões novas. Sem prejuízo, o que resulta dos autos e designadamente dos pontos 32. e 33 dos factos provados, é que o que ficou sem efeito, foi aquele concreto contrato promessa e, que depois deste ter sido rescindido, a autora continuou a prestar ao réu o seu serviço de mediação, procurando clientes interessados.
Ora, o facto de aquele contrato promessa ter cessado pelas circunstâncias descritas nos factos provados e, designadamente, pela circunstância de não ter sido obtido financiamento pelo cliente, e de posteriormente o réu ter celebrado o contrato definitivo com aquele mesmo interessado, por preço inferior, não afasta, nos termos expostos, a obrigação de pagamento da compensação, remuneração contratualmente fixada ao mediador, na medida em que como já ficou evidenciado atrás, o foco da obrigação de pagamento centra-se no nexo causal entre a atividade desenvolvida pela autora mediadora e a conclusão do negócio visado, que in casu, resulta claramente demonstrado, não constituindo a circunstância da diminuição do preço pelo qual o contrato veio a ser celebrado, motivo para afastar a causalidade da atuação do mediador, tanto mais que, como de forma assertiva se refere na decisão, a remuneração acordada no contrato não estava dependente da obtenção de um interessado no preço inicialmente fixado no contrato, o qual não era condição “sine qua non” da mesma, sendo certo, que ao longo da vigência do contrato, o réu aceitou por várias vezes reduzir o preço, como se evidencia dos factos provados em 18., 19. e 22.
Deste modo, nenhuma censura há a apontar à sentença recorrida quanto à condenação do réu ao pagamento da remuneração acordada no contrato, que, pelo exposto, será de manter, improcedendo por isso a apelação interposta.
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III. DECISÃOEm conformidade com o exposto, acorda-se em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a douta decisão sumária.
Sem custas, por não serem devidas.
Notifique.
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Guimarães, 02/11/2023
Guimarães, 02/11/2023
Relator: António Figueiredo de Almeida
1ª Adjunta: Desembargadora Ana Cristina Duarte
2º Adjunto: Desembargador Alcides Rodrigues