Acórdãos TRG	Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães
Processo:	5020/20.6T8BRG.G1
Relator:	ALCIDES RODRIGUES
Descritores:	PRESTAÇÕES DE CONDOMÍNIO EXCEÇÃO DE NÃO CUMPRIMENTO RELAÇÃO DE SINALAGMA FUNCIONAL
Nº do Documento:	RG
Data do Acordão:	12/18/2024
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	APELAÇÃO
Decisão:	APELAÇÃO PARCIALMENTE PROCEDENTE
Indicações Eventuais:	2ª SECÇÃO CÍVEL
Sumário:	I - Mesmo para a posição que defende ser lícito ao condómino devedor invocar a excepção de não-cumprimento para suspender o pagamento de prestações/contribuições condominiais vencidas, é necessário que entre estas últimas e as prestações das quais se arroga credor em relação ao condomínio exista uma relação de sinalagma funcional.
Decisão Texto Integral:	Acordam no Tribunal da Relação de Guimarães: I. Relatório. O condomínio do prédio constituído em regime de propriedade horizontal sito na Rua ..., ..., ..., ..., representado por EMP01... – Higiene e Limpeza, Lda, propôs ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra EMP02... – Investimentos Imobiliários, Lda, peticionando a condenação desta a pagar-lhe (a) a quantia global de € 6445,87 referente a prestações de condomínio devidas e não pagas, acrescida de juros de mora vencidos no valor de € 402,00 e vincendos, (b) todas as prestações de condomínio que se vencerem na pendência da açcão e (c) a quantia de € 1200,00 referente a honorários de Advogado. Para tanto alegou, em resumo, que a ré foi proprietária e possuidora de diversas fracções autónomas que integram o prédio aqui autor, entre as quais, as fracções ..., ..., ... e ...; a ré não pagou as quotas de condomínio e demais comparticipações nas despesas comuns do prédio dos autos que se encontravam em dívida na data da alienação das mencionadas fracções, ficando em dívidas a quantia de €1643,72; a ré continua a ser proprietária das fracções ..., ..., ..., ..., ..., ... e ..., sendo devedora da quantia global de €4802,15, a título de prestações de condomínio devidas e não-pagas; deve ainda as prestações que se vencerem na pendência da acção; ficou igualmente estipulado nas actas das assembleias de condomínio e no regulamento interno que são da responsabilidade do condómino todas  as despesas extrajudiciais ou judiciais incluindo honorários de Advogado que se fixaram no valor de €1200,00. * Citada, a ré apresentou contestação/reconvenção, pugnando pela total improcedência da ação e peticionando, a título reconvencional, a condenação da autora/reconvinda a: (a) reparar a cobertura e fachada exterior do edifício, de modo a que as mesmas deixem de causar danos nas fracções autónomas da ré, (b) proceder a todos os trabalhos de reparação no interior das fracções autónomas provocados por aquelas infiltrações, que a ré não tenha ainda efetuado e (c) indemnizar a ré de todos os danos que sofreu em virtude das supra-referidas infiltrações e humidades, à data se cifrados em €13.200,00. Alegou, em síntese, que a quantia peticionada pelas fracções ..., ..., ... e ..., não é devida em virtude de as reparações das fracções não se encontrarem concluídas, à data em que a ré alienou as mesmas, pelo que considera que o encargo pelas mesmas deve ser suportado pelo adquirente; em relação às fracções ..., ..., ..., ..., ..., ... e ..., todas as quantias peticionadas são de data posterior a 09/04/2019; em 27/11/2018, foi remetida carta registada à autora, alertando para a existência de infiltrações nas frações ..., ... e ..., que ocorreram por deficiente impermeabilização do imóvel, o que provocou diversos danos e à necessidade de serem levado a cabo obras na mesma, mais tendo informado que suspenderia o pagamento das quotas de condomínio até a situação estar resolvida; a ré remeteu nova carta regista à autora em 25/07/2019, solicitando a convocação urgente de uma assembleia de condóminos e dando ainda nota que também a fração ... apresentava, em tal data, problemas de infiltração de água; na sequência das ditas cartas, a autora declarou que encetaria as obras necessárias a evitar tais infiltrações, sem que o problema esteja resolvido; verificam-se diversas patologias nas referidas fracções ..., ..., ..., ..., não reunindo condições de habitabilidade; desde Fevereiro/2019 que foi deliberada a execução de obras de impermeabilização da cobertura e fachada exterior do edifício, sem que o problema se encontre solucionado; invoca a excepção de não-cumprimento para não pagar as quotas devidas até ao problema se encontrar resolvido. * A autora apresentou réplica, concluindo pela absolvição do pedido reconvencional. * Dispensada a realização da audiência prévia, foi proferido despacho saneador, onde se afirmou a validade e a regularidade da instância; de seguida, foi prolatado despacho no qual se procedeu à identificação do objeto do litígio e à enunciação dos temas da prova, bem como foram admitidos os meios de prova. * Procedeu-se a audiência de julgamento. * Posteriormente, o Mmª. Julgador “a quo” proferiu sentença, nos termos da qual julgou a acção parcialmente procedente  e, em consequência, condenou «a ré a pagar as quantias vencidas a título de quotas de condomínio referentes às fracções ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., referidas nos  pontos 6, b), c), d), v) a ix), e), f), g), h), i), j), no valor de €4802,15, acrescidas das quantias que se venceram entre o momento da entrada dos autos e o momento da alienação das fracções a que dizem respeito, respectivos juros moratórios e despesas com Advogado no montante de €1200,00, improcedendo em tudo o demais peticionado». * Inconformada, a Ré interpôs recurso da sentença e, a terminar as respectivas alegações, formulou as seguintes conclusões (que se transcrevem): «1. Vem o presente recurso interposto da douta sentença proferida pelo Tribunal a quo. 2. Resulta da alínea c) do nº 1 do artigo 615.º do CPC que “é nula a sentença quando: (…) c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível”. 3. Decorre da sentença recorrida que “estando as obras deliberadas, adjudicadas mas não concluídas, naturalmente que a responsabilidade pelas mesmas deve recair inteiramente sobre os adquirentes das fracções pelo que a ré deve ser absolvida quanto a este pedido”. 4. Muito embora na fundamentação da douta sentença o tribunal a quo tenha perfilhado este entendimento, posteriormente, decidiu condenar a Recorrente no pagamento daquelas quantias que são referentes a obras deliberadas, adjudicadas mas não concluídas. 5. Ao decidir desse modo, a douta sentença recorrida entrou em clara contradição com a sua própria fundamentação. 6. Assim, entende a Recorrente que a sentença recorrida está ferida de nulidade, nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 615.º do CPC, na medida em que a decisão está em clara contradição com a sua fundamentação. II. Do JULGAMENTO DA MATÉRIA DE FACTO e da REAPRECIAÇÃO DA PROVA GRAVADA QUE DEVERÁ SER REALIZADA: 7. Considerando a prova produzida em audiência de discussão e julgamento, não pode a Recorrente conformar-se com a resposta dada aos pontos 5, a), i, ii, iii, iv, b) i, iv, v, vi, c) i, ii, iii, iv, d) i, ii, iii, iv, e) i, ii, iii, iv, f) i, ii, iii, iv, g) i, ii, iii, iv, h) i, ii, iii, iv, i) i, ii, iii, iv, j) i, e k) i, ii, iii, iv e 31 da matéria dada como provada e aos pontos 33, 34, 35, 36, 37 e 38 da matéria dada como não provada, que por economia de exposição, se dão por integralmente reproduzidos - são estes os concretos pontos de facto que a Recorrente entende que foram incorretamente julgados, assim se cumprindo o disposto na alínea a) do nº 1 do artigo 640.º do CPC. 8. No que respeita ao ponto 5 e às alíneas e subalíneas que o compõem, não obstante a douta sentença não faça essa discriminação, depois escrutinada a Petição Inicial, articulado em que foram alegados os factos atinentes a tal matéria, facilmente se verifica que todas quantias elencadas naquelas alíneas e subalíneas dizem respeito a valores destinados à manutenção de fachadas e cobertura – cfr. Petição Inicial. 9. Não obstante ter perfilhado o entendimento sufragado pela Recorrente na sua contestação quanto a tal matéria, o douto Tribunal a quo errou na identificação das quantias/verbas que respeitam a obras (“manutenção de fachadas e cobertura”). 10.As obras da fachada exterior do edifício não se encontram ainda concluídas, facto que ficou perfeitamente demonstrado em juízo. 11. Não se encontrando tais obras ainda concluídas, no momento em que a Recorrente procedeu à venda das frações de que era proprietária, não era responsável pelo pagamento de nenhuma das quantias supra mencionadas – entendimento que, reitera-se, é o sufragado na sentença recorrida. 12. Ao condenar a Recorrente no pagamento daquelas quantias a douta decisão constante da sentença recorrida entrou em clara contradição com a sua própria fundamentação. 13. Sendo aquelas quantias referentes a obras de manutenção de fachadas e cobertura, naturalmente que não podia o Tribunal a quo ter condenado a Recorrente no pagamento das mesmas. 14. Os supra referidos pontos 5, a), i, ii, iii, iv, b) i, iv, v, vi, c) i, ii, iii, iv, d) i, ii, iii, iv, e) i, ii, iii, iv, f) i, ii, iii, iv, g) i, ii, iii, iv, h) i, ii, iii, iv, i) i, ii, iii, iv, j) i, e k) i, ii, iii, iv têm necessariamente de ser alterados, sendo feita menção expressa de que respeitam a obras de manutenção de cobertura e fachada, assim se cumprindo o estatuído na alínea c), do nº 1, do artigo 640.º do CPC. 15. Relativamente ao Ponto 31, no seguimento do que foi referido no ponto anterior, não podia o Tribunal a quo ter dado como provado que a Recorrente é devedora da quantia global de €5.821,47 a título de comparticipação de quotas de condomínio e obras para manutenção, fachadas e cobertura, uma vez que, com a transmissão das frações autónomas, transferiu-se também a responsabilidade pelo pagamento de tais quantias, como decorre da própria sentença recorrida. 16. Assim, deve a douta sentença recorrida ser revogada também nesta parte, assim se cumprindo o estatuído na alínea c), do nº 1, do artigo 640.º do CPC. 17. Relativamente aos Pontos 33, 34, 35, 36, 37 e 38 da matéria dada como não provada, foram inquiridas as testemunhas AA, BB e CC, e foram juntos os documentos com os articulados. 18. Quando inquirida, a testemunha AA, depois de descrever os trabalhos que executou no prédio, referiu que o valor do orçamento que apresentou e que foi aprovado foi de cerca de €60.000,00 para intervencionar a cobertura e as fachadas. 19. Mais referiu que para iniciar os trabalhos exigiu a entrega de 40% do valor orçamentado - As declarações da testemunha AA podem ser aferidas da passagem dos minutos 00:10:21 a 0:12:45 do seu depoimento, o qual teve lugar na audiência de julgamento realizada no dia 23/04/2024, assim se cumprindo o estatuído na alínea b), do nº 1, do artigo 640.º do CPC. 20.Quando inquirida, a testemunha CC, dando por reproduzido o relatório por si elaborado tendo por base a visita que fez ao local no dia 12/03/2020: - declarou que elaborou um relatório de patologias que teve por objeto as frações ..., ..., ... e .... - Atestou que as frações sofriam de patologias que as afetavam, designadamente infiltrações e humidades. - Atestou que o teto da fração ... tinha caído, como decorre das fotografias que recolheu e que constam do seu relatório. – Referiu que o teto da sala estava aberto, com acesso direto para a caixa de ar ali existente. - Atestou que o chão da fração ... continha manchas. - Atestou que a fração ... não reunia condições de habitabilidade. - Atestou que a origem da infiltração era o terraço superior. - Na fração ..., atestou que a mesma apresentava as mesmas patologias, com exceção do teto que não tinha caído. - Na fração ... eram visíveis os mesmos problemas, com principal enfoque no piso. - Relativamente à fração ... atestou que a mesma apresentava os mesmos problemas relacionados com infiltrações e humidades. - Das quatro frações, referiu que as frações ... e ... estavam ocupadas. - Atestou que as obras de reparação nas referidas frações tinham carácter urgente. - Referiu que foi a própria que recolheu as fotografias que constam do seu relatório. - Clarificou que a elaboração do relatório lhe foi solicitada pelo Sr. Rodrigues, esclarecendo que tal facto não afetou a seriedade, fidedignidade e veracidade do documento por si elaborado - As declarações da testemunha CC podem ser aferidas da passagem dos minutos 00:00:01 a 0:08:10 do seu depoimento, o qual teve lugar na audiência de julgamento realizada no dia 23/04/2024, assim se cumprindo o estatuído na alínea b), do nº 1, do artigo 640.º do CPC. 21. Quando inquirida, a testemunha BB referiu que: - é funcionária do legal representante da Recorrente. - as suas funções passam por fazer a administração dos bens imóveis detidos pelo legal representante da Recorrente e, por inerência, da Recorrente. - Identificou que as frações ..., ..., ... e ... e mais 12 frações estavam arrendadas. - Clarificou que a determinada altura as frações ficaram afetadas por infiltrações. - Referiu que foram enviadas comunicações, tanto por carta como por email para a Autora a dar conta da existência das infiltrações que afetavam as frações autónomas da Recorrente. - Designadamente através da comunicação de 27/11/2018 que consta dos autos – cfr. carta anexa a documento nº 2 junto com a PI. - Clarificou que foi elaborado um relatório pela Eng.ª CC para fazer o levantamento de todas as patologias verificadas nas frações da Recorrente. - Referiu que foram aprovadas obras para realização dos trabalhos de reparação de cobertura e fachadas. - Clarificou que os valores referentes à poupança de obras feita para os trabalhos a executar nas partes comuns foram faseados em 18 prestações mensais. - Esclareceu que as 4 últimas mensalidades não foram pagas pela Recorrente porque os trabalhos não se tinham iniciado. - Referiu que as frações ..., ..., ... e ... estavam arrendadas e deixaram de estar por força dos danos decorrentes das infiltrações ocorridas. - Referiu que a fração ... tinha uma renda de €450,00 e que deixou de reunir as condições de habitabilidade porque o teto da sala ruiu. - Referiu que a fração ... tinha fixada uma renda no valor de €450,00, tendo sido fixada uma opção de compra que não foi exercida. - O inquilino que ocupava esta fração resolveu o contrato por entender que não reunia as condições de habitabilidade. - Os contratos de arrendamento foram celebrados pelo prazo de 1 ano. - A fração ... não voltou a ser arrendada. Depois de reparada foi vendida. - A fração ... tinha um terraço que não podia ser utilizado e que por tal facto, foi reduzido o valor da renda. - A fração ... não tinha tantos problemas, mas o inquilino resolveu o contrato de arrendamento por entender que não reunia as condições de habitabilidade. - Referiu que foram realizadas obras no interior destas 4 frações. - A fração ... foi pintada, na fração ... teve de ser reposto o teto, na fração ... foi intervencionado o teto da sala e na fração ... foi intervencionado o chão da sala. - Todas estas patologias tinham origem nas infiltrações oriundas de partes comuns. - A fração ... não voltou a ser arrendada, tendo sido posteriormente vendida. - Referiu que quando os pagamentos foram suspensos foi enviada uma comunicação a informar a Autora do motivo pelo qual as últimas 4 prestações não foram pagas. - Referiu que o valor que já tinha sido pago pela Recorrente representava mais de 70% do valor total orçamentado, ao que deveria ser somado o valor que tinha sido pago pelos demais senhores condóminos, pelo que já estava reunido o valor necessário para iniciar os trabalhos. - Referiu também que a recusa de pagamento das últimas 4 prestações da poupança para obras visou forçar a Autora realizar os trabalhos que eram efetivamente urgentes e para os quais já tinha sido recolhido o valor suficiente para adjudicar a obra. As declarações da testemunha BB podem ser aferidas da passagem dos minutos 00:00:01 a 00:21:02 do seu depoimento, o qual teve lugar na audiência de julgamento realizada no dia 23/04/2024, assim se cumprindo o estatuído na alínea b), do nº 1, do artigo 640.º do CPC. 22.Dos depoimentos destas testemunhas resultou clarividente que as fracções ..., ..., ..., ... não reúnam condições para serem habitadas e que as frações que estavam arrendadas deixaram de o estar, com a consequente perda de rendimento para a Recorrente. 23.Mais ficou demonstrado que a Recorrente se viu obrigada a reduzir ao valor de algumas rendas para procurar manter o contrato de arrendamento referente à fração ..., o que nem assim conseguiu. 24.Do depoimento da testemunha AA ficou perfeitamente esclarecido que a Autora já tinha recolhido o valor mais do que suficiente para proceder à adjudicação dos trabalhos, tendo esta testemunha esclarecido que exigia apenas que lhe fosse entregue 40% do valor orçamentado para iniciar a obra. 25.Ora, do depoimento da testemunha BB decorre que, só a Recorrente, tinha já entregado mais de 70% do valor orçamentado e que foi precisamente por saber que o valor arrecadado era suficiente para dar início aos trabalhos que a Recorrente procurou forçar a Autora a fazê-lo, exercendo os direitos que lhe assistem para o efeito, designadamente através da exceção de não cumprimento. 26.Para além dos depoimentos referidos, cumpre salientar que a douta sentença recorrida ignora por completo o relatório elaborado pela Eng.ª CC que atesta o verdadeiro estado das frações autónomas da Recorrente antes de serem executados trabalhos de reparação. 27.Não podia o tribunal a quo desconsiderar um elemento de prova tão relevante. 28.Ao fazê-lo, fez uma incorreta apreciação da prova produzida. 29.Com os depoimentos supra referidos e com os documentos juntos aos autos, entende a Recorrente que os pontos 33, 34, 35, 36, 37 e 38 têm necessariamente de ser dados como provados, devendo a sentença recorrida ser revogada na mesma exata medida. III. DO JULGAMENTO DA MATÉRIA DE DIREITO: 30.A decisão que incidiu sobre a matéria de facto, padecendo dos vícios supra expostos, naturalmente que afetou irremediavelmente a decisão que o tribunal a quo acabou por proferir quanto à matéria de direito, sendo certo que a revogação da decisão da matéria de facto nos exatos termos supra expostos implica a revogação da decisão da matéria de direito. 31. A Recorrente foi condenada a proceder ao pagamento de valores referentes a despesas com manutenção de fachadas e cobertura referentes a frações de que já não é proprietária. 32.Tais quantias não são devidas pela Recorrente, como a própria sentença reconhece. 33.Da totalidade dos valores peticionados pela Autora, €5.545,39 respeitam a quantias referentes a poupança para obras de manutenção na cobertura e fachada e, não sendo tais valores devidos pelos motivos supra expostos, deve improceder o peticionado a tal título. 34.Com a sua contestação, a Recorrente invocou a exceção de não cumprimento. 35.Resulta dos pontos 21 a 24 da matéria provada que a Recorrente enviou comunicações à Autora alertando para a existência de infiltrações nas frações ..., ... e ..., que ocorreram por deficiente impermeabilização do imóvel, o que provocou diversos danos, que se enunciaram, e concomitante necessidade de serem levadas a cabo obras urgentes no mesmo. 36.Em tais comunicações, a Recorrente informou a Autora que não procederia ao pagamento de dívidas de condomínio até que a situação estivesse solucionada, o que, na presente data, tal ainda não ocorreu. 37.As consequências são perfeitamente visíveis através das fotos constantes do relatório e resultou provado que as frações autónomas não reuniam as mínimas condições para serem habitadas. 38.À Recorrente era possível recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns, enquanto a Autora não procedesse à reparação dos defeitos das partes comuns, que impedem a normal utilização das frações desse condomínio. 39.A Recorrente tinha o direito de paralisar o direito da Autora às suas prestações condominiais pelo não cumprimento da realização de obras a que está adstrito e cuja falta lhe causa danos. 40.Quando se pronunciou quanto a tal questão, a douta sentença recorrida incorreu em manifesto erro. Debruçando-se quanto à exceção de não cumprimento, decorre da douta sentença que “não se verifica aqui este sinalagma funcional em virtude de o condomínio não estar a peticionar o dinheiro das obras mas sim das despesas de condomínio, para as quais todos os condómino devem contribuir, por força da regra prevista no art 1424º, n.º 1 do Cód Civil; o condómino não pode deixar de pagar as despesas de condomínio (que são despesas ordinárias) em virtude de as obras (que são despesas extra-ordinárias) não se encontrarem realizadas uma vez que as quotas de condomínio não servem para pagar as despesas mas antes os encargos normais de conservação das partes comuns e de gestão do condomínio”. 41. Ora, como vimos supra, entre os valores peticionados pela Autora, € €5.545,39 são referentes a obras, designadamente os pontos dados como provados em 5, a), i, ii, iii, iv, b) i, iv, v, vi, c) i, ii, iii, iv, d) i, ii, iii, iv, e) i, ii, iii, iv, f) i, ii, iii, iv, g) i, ii, iii, iv, h) i, ii, iii, iv, i) i, ii, iii, iv, j) i, e k) i, ii, iii, iv. ....O tribunal a quo incorreu em manifesto erro de julgamento ao considerar que tais quantias eram referentes a quotas de condomínio e não a valores referentes a poupança para obras. 43.Por tal motivo, deve a douta sentença recorrida ser revogada também neste ponto, julgando-se procedente a invocada exceção de não cumprimento. 44.Acresce que, em face do supra exposto, a Recorrente não é devedora de qualquer quantia a título de juros de mora, pois o seu não cumprimento tem justificação num incumprimento imputável à Autora, motivo pelo qual a douta sentença recorrida deve ser revogada também nessa parte. 45.Por outro lado, a douta sentença recorrida condenou a Recorrente no pagamento da quantia de €1.200,00 a título de “despesas judiciais ou extrajudiciais incluindo honorários de advogado”. 46.A Recorrente requereu a notificação da Autora para que procedesse à junção do invocado regulamento interno do condomínio e não foi junto qualquer regulamento assinado. 47.Acresce que tal valor não tem qualquer ancoramento legal. Os honorários devidos a advogado e mais despesas judiciais não são despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum do condomínio, tal como definidas no artigo 6.º, nº 1, do DL 268/94. de 25/10. 48.Assim, mesmo que tenham sido aprovados em assembleia de condóminos e constem da respetiva ata, não podem ser incluídos na ação movida contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota parte no prazo fixado. 49.Em face do exposto, entende a Recorrente que mal andou o Tribunal a quo ao condenar a Recorrente no pagamento de tal quantia. 50.A figura das custas de parte existe precisamente para compensar os encargos que as partes despendem com custas judiciais e honorários com os seus mandatários. 51. Termos em que deve a douta sentença recorrida ser revogada também nesse ponto. Da Reconvenção apresentada pela Recorrente 52.Com a sua reconvenção, a Recorrente peticionou que a Autora fosse condenada a pagar-lhe a quantia de a Ré sofreu já danos que ascendem ao valor de €13.200,00, a título de indemnização pelos danos sofridos. 53.Para fundamentar o seu pedido, a Recorrente alegou e demonstrou que era proprietária das frações autónomas designadas pela letras ..., ..., ... e ... que integram o prédio em questão nos presentes autos, e alegou e demonstrou também que todas aquelas frações padeceram de gravíssimos problemas de infiltrações que são unicamente oriundos de partes comuns do edifício, designadamente da cobertura e da fachada exterior. 54.Resulta da matéria de facto dada como provada que, em 27/11/2018, foi remetida à Autora carta registada, com o teor que aqui se dá por integralmente reproduzido, alertando para a existência de infiltrações nas frações ..., ... e ..., que ocorreram por deficiente impermeabilização do imóvel, o que provocou diversos danos, que se enunciaram, e concomitante necessidade de serem levadas a cabo obras urgentes no mesmo. 55.Foi dado como provado que a Autora ainda não providenciou pela sanação eficaz dos problemas que afetam a fachada exterior do edifício. 56.Foi também dado como provado que, confrontada com a permanência das infiltrações, em 25/07/2019, a Recorrente remeteu nova comunicação à Autora, novamente por carta registada, solicitando a convocação urgente de uma assembleia de condóminos, dando ainda nota que também a fração ... apresentava, em tal data, problemas de infiltração de água. 57. Resulta também da matéria dada como provada que a Autora não solucionou ainda o problema que está na origem das infiltrações. 58.No ponto 25 da matéria dada como provada constam todas as patologias que afetam as supra referidas frações autónomas. 59.E consta dos autos o relatório de patologias que foi elaborado pela Eng.ª CC antes da execução de trabalhos pela Recorrente. 60.Desde pelo menos Fevereiro do ano de 2019 que foi deliberada a execução de obras de impermeabilização da cobertura e fachada exterior do edifício 61. A falta de reparação e impermeabilização das fachadas do prédio, que são partes comuns, provocam a falta de condições de habitabilidade e impediram a Recorrente de fazer um uso normal das suas frações, destinando-as ao arrendamento. 62.Resulta inclusivamente como provado o valor que é necessário para proceder à realização dos trabalhos necessários. 63.Foi também dado como provado que os contratos de arrendamento que então se encontravam em vigor cessaram. 64.Acresce que, resultou também provado que a Recorrente realizou obras de reparação no interior da fração ..., com as quais despendeu a quantia de €1.050,00 – cfr. ponto 29 da matéria de facto provada. 65.A Recorrente já expendeu quanto aos factos que foram, no seu entender, incorretamente dados como não provados, sendo que, com a procedência do que aí foi exposto, outros factos implicarão a procedência do pedido reconvencional apresentado. 66.Contudo, entende a Recorrente que os factos que foram já dados como provados implicam, só por si, que o pedido reconvencional seja, pelo menos em parte, julgado procedente. 67.No caso da fração ..., em 4/12/2018 foi celebrado um contrato de arrendamento com opção de compra, mediante o qual a Recorrente auferia uma renda mensal no valor €420,00, tendo a Ré a legítima expetativa de vender a fração em 12/2020, pelo preço de €115.000,00. 68.Resultou provado que a Recorrente se viu obrigada a realizar obras de reparação no interior da fração ..., com as quais despendeu a quantia de €1.050,00. 69.Assim, atendendo às rendas de que se viu privada e ao valor que suportou com os trabalhos executados no interior da fração ..., a Recorrente sofreu danos no valor de €4.450,00. 70.No caso da fração ..., em 13/09/2017 foi celebrado um contrato de arrendamento com opção de compra, mediante o qual a Recorrente auferia uma renda mensal no valor €460,00. 71. Exclusivamente por força das infiltrações e humidade que afetavam o estado da fração ..., tornando-a inabitável, o inquilino pôs termo ao contrato no dia 31/08/2019. 72.Desde então que a Recorrente não mais conseguiu arrendar a fração. 73.Saliente-se que resulta do depoimento prestado pela Eng.ª CC que o teto da sala desta fração ruiu, tornando-a inabitável. 74.A Recorrente ficou privada de 15 rendas, o que totaliza o valor de €6.900,00. 75. A Recorrente ficou privada do uso pleno daquelas frações autónomas, e esta privação, por ser em si mesma um dano, independente de outros danos, é indemnizável – art.º 1305.º, 483.º, 562.º e ss do CC. 76.Por mais que não seja, pelo lucro cessante que auferiria caso aquelas frações autónomas estivessem arrendadas. 77. Por via dos defeitos que afetavam todas aquelas suas frações autónomas, a Recorrente ficou impossibilitada de as arrendar ou viu-se obrigada a reduzir ao valor das rendas, sendo que, em todo o caso, teve de efetuar obras de reparação no seu interior. 78.Tendo ficado privada do montante das rendas que de outro modo auferiria, única e exclusivamente por consequência do estado lastimável daquelas frações. 79.Em face do exposto, também nesta parte deve ser revogada a sentença recorrida, julgando-se procedente o pedido de reconvenção formulado pela Recorrente. 80.Ao decidir como decidiu, a sentença recorrida violou e não fez a devida interpretação, entre outros, dos artigos 1305.º, 483.º, 562.º e ss do CC. Nestes termos e nos melhores de direito, julgando-se totalmente procedente o presente recurso e revogando-se a sentença recorrida, tudo com as inerentes consequências legais, se fará sã, inteira, serena e objetiva JUSTIÇA». * Não consta que tenham sido apresentadas contra-alegações. * O recurso foi admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo (cfr. ref.ª ...99). * Foram colhidos os vistos legais. * II. Delimitação do objecto do recurso              O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões das alegações do(s) recorrente(s), não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser que as mesmas sejam de conhecimento oficioso e não tenham sido ainda conhecidas com trânsito em julgado [cfr. artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil (doravante, abreviadamente, designado por CPC), aprovado pela Lei n.º 41/2013, de 26 de junho]. No caso, as questões que se colocam à apreciação deste tribunal, por ordem lógica da sua apreciação, consistem em saber:           i. Da nulidade da sentença recorrida; ii. Da impugnação da decisão da matéria de facto; iii. Da reapreciação da decisão de mérito (independentemente do resultado da impugnação da decisão da matéria de facto), como seja: a) Das quotas de condomínio em dívida/Da excepção de não cumprimento. b) Das despesas judiciais ou extrajudiciais, incluindo honorários de advogado. c) Da reconvenção. * III. Fundamentos IV. Fundamentação de facto. A sentença recorrida deu como provados os seguintes factos: Com relevância para a decisão da causa, apuraram-se os seguintes factos: 1. A autora é um condomínio constituído em propriedade horizontal inscrito na matriz predial urbana da freguesia ..., ... sob o artigo ...52 e descrito na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o  n.º ...27. 2. A sociedade EMP01... Lda foi eleita Administradora do condomínio do prédio constituído em propriedade horizontal com entrada pelos números ...0 a ...4 de polícia da R. De..., freguesia ..., em ..., inscrito na matriz sob o artigo ...52, além do mais, nos anos 2019 e 2020 3. A ré é uma sociedade que se dedica com escopo lucrativo, além do mais, à atividade de promoção, venda e arrendamento de bens imobiliários e administração de condomínios e limpezas. 4. Encontrou-se registada a favor da ré a titularidade do direito de propriedade sobre as seguintes fracções autónomas que compõem o prédio autor, nos períodos aqui indicados: a. Fracção »AA« correspondente ao apartamento do ... Andar lado poente do Bloco ..., Tipo ..., destinado a habitação, com entrada pelo N.º ...6 e uma garagem na cave designada pelo N.º ...5 com entrada pelo N.º ...2, que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 10/08/2019; b. Fracção »AC« correspondente a uma garagem na cave designada pelo nº ...0, do Bloco ..., com entrada pelo N.º ...2 que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 02/02/2022; c. Fracção »...« correspondente a uma habitação Tipo ..., na cave, com garagem e entrada pelo Bloco ..., n.º 34 que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 02/02/2022; d. Fracção »H« correspondente ao apartamento do ... Andar lado nascente do ... T três, destinado a habitação, com entrada pelo nº...2 e uma garagem na cave designada pelo nº ...7, com entrada pelo N.º ...2 que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 18/10/2021; e. Fracção »I« correspondente ao apartamento do ... Andar lado poente do ... T três, destinado a habitação, com entrada pelo nº...2 e uma garagem na cave designada pelo nº ..., com entrada pelo N.º ...2 que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 23/12/2020; f. Fracção »J« correspondente ao ... ANDAR RECUADO do ... T três, destinado a habitação, com entrada pelo nº...2, o uso exclusivo do terraço com a área de 90,50 m2 e uma garagem na cave designada pelo nº ...2, com entrada pelo N.º ...2 que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 04/08/2021; g. Fracção »N« correspondente ao ... ANDAR, lado nascente do ... T três, destinado a habitação, com entrada pelo nº ...0 e uma garagem na cave designada pelo nº ..., com entrada pelo N.º ...2 que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 22/01/2021;     h. Fracção »P« correspondente ao apartamento do ... Andar, destinado a habitação, com entrada pelo nº ...0, o uso exclusivo do terraço e uma garagem na cave designada pelo n.º ...6, com entrada pelo N.º ...2 que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 22/01/2021;     i. Fração »S» correspondente ao ... do lado nascente do Bloco ..., Tipo ..., destinado a habitação, com entrada pelo N.º ...8 e uma garagem na cave designada pelo nº ...0 com entrada pelo N.º ...2, que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 20/02/2019; j. Fração »T« correspondente ao apartamento do ... Andar lado poente do Bloco ..., Tipo ..., destinado a habitação, com entrada pelo N.º ...8 e uma garagem na cave designada pelo N.º ...1 com entrada pelo N.º ...2, que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 14/11/2018; k. Fração »X« correspondente ao apartamento do ... lado poente do Bloco ..., Tipo ..., destinado a habitação, com entrada pelo N.º ...6 e uma garagem na cave designada pelo n.º ... com entrada pelo N.º ...2, que adquiriu em 27/05/2007 e vendeu em 09/07/2019; 5. Resulta das actas n.º 7 de 06/02/2019, n.º 9 de 26/06/2019, n.º 10 de 15/07/2019, n.º 11 de 17/10/2019, n.º 12 de 02/01/2020, n.º 13 de 19/0/2020,  bem como da conta corrente do condomínio que a ré deveria pagar as seguintes quantias, a título de prestações de condomínio e comparticipações nas despesas comuns, no ano de 2019 e 2021, por conta das seguintes fracções, nos termos melhor discriminados: a. Fracção ...: i. 09/04/2019: €147,07; ii. 09/05/2019: €147,07; iii. 09/06/2019: €147,07; iv. 09/07/2019: €147,07; b. Fracção ...: i. 09/04/2019: €8,65; ii. 09/04/2019: €0,29; iii. 09/04/2019: €2,90; iv. 09/05/2019: €8,65;  v. 09/06/2019: €8,65; vi. 09/07/2019: €8,65; vii. 09/07/2019: €0,20; viii. 09/07/2019: €2,90; ix. 09/10/2019: €0,29; x. 09/10/2019: €2,90; xi. 09/07/2020: €0,30; xii. 09/07/2020: €2,94; xiii. 09/07/2020: €0,35; xiv. 09/10/2020: €0,30; xv. 09/10/2020: €2,94; xvi. 09/10/2020: €0,35; c. Fracção ...: i. 09/04/2019: €177,35; ii. 09/05/2019: €177,35; iii. 09/06/2019: €177,35; iv. 09/07/2019: €177,35; v. 09/04/2019: €2,35; vi. 09/04/2019: €23,50; vii. 09/07/2019: €2,35; viii. 09/07/2019: €23,50; ix. 09/10/2019: €2,35; x. 09/10/2019: €23,50; xi. 09/07/2020: €6,03; xii. 09/07/2020: €60,28; xiii. 09/07/2020: €7,18; xiv. 09/10/2020: €6,03; xv. 09/10/2020: €60,28; xvi. 09/10/2020: €7,18; d. fracção ...: i. 09/04/2019: €138,...; ii. 09/05/2019: €138,...; iii. 09/06/2019: €138,...; iv. 09/07/2019: €138,...; v. 09/07/2020: €47,05; vi. 09/07/2020: €5,60; vii. 09/10/2020: €4,70; viii. 09/10/2020: €47,05; ix. 09/10/2020: €5,60; e. fracção ...: i. 09/04/2019: €147,07; ii. 09/05/2019: €147,07; iii. 09/06/2019: €147,07; iv. 09/07/2019: €147,07; v. 09/07/2020: €5,00; vi. 09/07/2020: €49,99; vii. 09/07/2020: €5,95; viii. 09/10/2020: €5,00; ix. 09/10/2020: €49,99; x. 09/10/2020: €5,95; f. Fracção ...: i. 09/04/2019: €177,35; ii. 09/05/2019: €177,35; iii. 09/06/2019: €177,35; iv. 09/07/2019: €177,35; v. 09/07/2020: €5,59; vi. 09/07/2020: €55,87; vii. 09/07/2020: €6,65; viii. 09/10/2020: €5,59; ix. 09/10/2020: €55,87; x. 09/10/2020: €6,65; xi. 09/07/2021: €5,76; xii. 09/07/2021: €57,60; xiii. 09/07/2021: €5,76; g. fracção ...: i. 09/04/2019: €138,...; ii. 09/05/2019: €138,...; iii. 09/06/2019: €138,...; iv. 09/07/2019: €138,...; v. 09/07/2020: €4,70; vi. 09/07/2020: €47,05; vii. 09/07/2020: €5,60; viii. 09/10/2020: €4,70; ix. 09/10/2020: €47,05; x. 09/10/2020: €5,60; h. Fracção ...: i. 09/04/2019: €164,37; ii. 09/05/2019: €164,37; iii. 09/06/2019: €164,37; iv. 09/07/2019: €164,37; v. 09/07/2020: €5,59; vi. 09/07/2020: €55,87; vii. 09/07/2020: €6,65; viii. 09/10/2020: €5,59; ix. 09/10/2020: €55,87; x. 09/10/2020: €6,65; i. Fração ...: i. 09/04/2019: €138,...; ii. 09/05/2019: €138,...; iii. 09/06/2019: €138,...; iv. 09/07/2019: €138,...; j. Fracção ...: i. 09/12/2018: €147,07; ii. 01/11/2018: €3,24; iii. 01/11/2018: €32,24;  k. Fracção ...: i. 09/04/2019: €125,44; ii. 09/05/2019: €125,44; iii. 09/06/2019: €125,44; iv. 09/07/2019: €125,44; 6. As quotas de condomínio e demais prestações deveriam ser pagas nos trinta dias seguintes à data do respetivo vencimento. 7. Também ficou estipulado nas atas das Assembleias de condomínio e no Regulamento interno do condomínio que são da responsabilidade do condómino faltoso todas as despesas extrajudiciais ou judiciais incluindo honorários de Advogado que se fixaram no valor de €1200,00. 8. A EMP01... Lda teve que tratar de toda a documentação da autora condomínio, inclusive da obtenção do seu número de contribuinte fiscal. 9. O prédio referido em 1) sempre apresentou diversas anomalias e patologias ou defeitos de construção no seu todo, designadamente na cobertura, nos terraços, nas fachadas e nas frações que integram o mesmo. 10. As anomalias e patologias ou defeitos de construção do prédio ao nível da cobertura, dos terraços e das fachadas, geraram e agravaram vários problemas e patologias, designadamente infiltrações de água e humidades para o interior do mesmo e das frações integrantes. 11. A ré fez várias intervenções no prédio ao longo dos anos, a nível do terraço e das fachadas. 12. Em 2016, no ano da eleição da EMP01... Lda como administradora do condomínio referido em 1), a ré manteve várias intervenções ao nível dos terraços e das fachadas do mesmo prédio. 13. A ré nunca conseguiu reparar e eliminar as anomalias e patologias e defeitos de construção do prédio. 14. Em Fevereiro/2018, foi decidido pelos condóminos, com os votos favoráveis da ré, criar uma quota extraordinária no valor de €77.859,64 para custear as obras necessárias à reparação do prédio. 15. Foi decidido pelos condóminos que esta quota seria paga até 08/2019, para se realizarem as obras. 16. O orçamento aprovado contemplou fases diferentes, uma referente à cobertura e outra às fachadas do prédio. 17. Foi aprovado o orçamento para reparação da cobertura do prédio referido em 1). 18. As obras na cobertura foram todas concluídas. 19. Aquando da realização das obras o construtor apercebeu-se de que a tela isolante foi estendida sobre todas as coberturas do prédio referido em 1) e dos confinantes. 20. Durante a realização das obras foi necessário substituir a tela isolante, por forma a corrigir a má colocação da anterior que originava infiltrações. 21. Em 27/11/2018, a ré enviou à autora uma carta registada, alertando para a existência de infiltrações nas frações ..., ... e ... que terão ocorrido por deficiente impermeabilização do imóvel. 22. As infiltrações nas fracções ..., ..., ... terão afectado: a. tecto, paredes e soalho; b. arrendamento da fracção ...; 23. Na comunicação referida em 20), a ré informou que não procederia ao pagamento de quotas de condomínio até que a situação estivesse solucionada. 24. Em 25/07/2019, a ré remeteu nova comunicação à autora, mediante carta registada, informando da permanência das infiltrações e solicitando a convocação urgente de uma assembleia de condóminos, dando ainda nota que também a fração ... apresentava, em tal data, problemas de infiltração de água. 25. Resulta do relatório pericial remetido aos autos que as seguintes fracções apresentam as patologias que a seguir se discriminam: a. Fracção »H«: i. existem sinais de existirem humidades no tecto da sala em placas de gesso cartonado (tecto falso), existindo mesmo um »buraco« no tecto que segundo os residentes se soltou e que deverá ser derivado da deterioração provocada pela presença de humidades; também se verificaram vestígios de humidades na zona lateral da parede de fachada, à direita do vão, numa zona inferior; ii. nas paredes da cozinha verificaram-se vestígios de humidades na zona da parede exterior do vão, do lado esquerdo na zona do rodapé em madeira que aparenta estar sujeito a águas (que poderão ser de infiltrações ou dos produtos utilizados na limpeza do pavimento da cozinha); iii. as causas das infiltrações devem-se: 1. a falta de impermeabilização dos terraços terá originado os seguintes vestígios: (a) tecto da sala danificado e (b) parede da sala danificada; 2. Rodapé da cozinha: poderá haver uma infiltração de água pela ligação da caixilharia à parede de fachada; iv. Para reparação é necessário: 1. substituir cerca de metade do tecto falso em gesso cartonado da sala, e posterior pintura da globalidade do tecto; será necessário reparar pontualmente a parede da sala e posterior pintura das 4 paredes por questões de uniformização da cor; 2. impermeabilizar pelo exterior a ligação da caixilharia ás ombreiras do vão; possivelmente terá de ser substituído a ponta do rodapé danificado; b. Fracção »I« i. verificou-se a presença de vestígios de humidades na parede voltada a sul – poente, a cerca de 3,0 metros da face interior da parede de fachada; apenas na zona de corredor/hall de entrada existe um foco de humidade, na zona de transição do tecto com a parede, próximo do cunhal; ii. nos restantes compartimentos, não se verificaram a existência de infiltrações e manchas de humidade e bolores nos tetos ou paredes; verificaram-se apenas vestígios de danos na parede lateral direita do vão da janela do quarto, na zona superior; iii. as causas das infiltrações devem-se: 1. a falta de impermeabilização dos terraços terá originado os danos presentes no tecto do hall de entrada; 2. Humidades em volta do vão de janela - existirá uma fissura na parede de fachada e/ou existe uma deficiente impermeabilização da ligação da caixilharia a ombreiras da parede da fachada; iv. Para reparação é necessário: 1. limpar o tecto na zona afectada e posterior pintura do tecto do hall de entrada; 2. rever a parede de fachada e se existir alguma fissura, fazer o seu respectivo tratamento e refazer pintura (dada a altura a que se encontram os vestígios, não foi possível identificar qualquer fissura na eventualidade de existir); c. fracção »J«: i. verificou-se que terão existido obras de reparação no terraço, na zona de ligação do pavimento com paredes e muretes; estas obras não se encontram terminadas, aparentemente terão reparado a impermeabilização da ligação entre estes elementos mas não existem evidências de terem sido devidamente realizadas (não são visíveis pela posterior aplicação dos revestimentos); actualmente, faltam os remates no encontro entre o revestimento do pavimento e os paramentos verticais; ii. segundo o residente (que será o proprietário da fracção), afirmou ter ele próprio mandado executar pelo interior, uma estrutura metálica e posterior aplicação de placas de gesso cartonado a revestir pelo interior as paredes de fachada; terá sido esta a forma como ele próprio terá resolvido os problemas de infiltrações e humidades que se verificariam anteriormente; o perito apenas pode constatar que as paredes em gesso cartonado foram realizadas, não existindo vestígios de infiltrações e manchas de humidade e bolores nas paredes do hall de entrada/circulação e sala; apenas constatou existirem infiltrações de humidades para as paredes em volta do vão de acesso ao terraço, desde o hall de entrada, em ambos os lados do vão; iii. apenas existem vestígios de infiltração de águas na parede da chaminé do recuperador, na zona de ligação com o tecto da fracção; iv. as causas das infiltrações devem-se: 1. deverá verificar-se se persistem infiltrações de água para as paredes em volta do vão de acesso ao terraço a partir do hall de entrada; poderá existir infiltrações de águas por uma fissura na parede de fachada e/ou existe uma deficiente impermeabilização da ligação da caixilharia a ombreiras da parede da fachada e/ou ainda, poderá existir infiltrações de água por falta de impermeabilização da soleira do vão; 2. na parede da sala, as infiltrações deverão resultar de alguma entra de água pela chaminé do edifício (não vistoriado), devendo ser prevista uma correcção de rufos em volta da chaminé e garantir uma impermeabilização da cobertura do próprio espaço da chaminé; 3. terão o de ser executados os remates da ligação do revestimento do pavimento do terraço às paredes e muretes a este nível; v. para reparação é necessário: 1. pintar a parede do hall de entrada e reparar o rodapé de ambos os lados do vão; 2. limpar a parede da sala e verificar a proveniência de humidades pela chaminé, prevendo-se um arranjo nos rufos da chaminé; d. Fracção »N«; i. existem vestígios de humidade no tecto da sala, na zona de confluência com a parede de courete, próximo da parede de fachada principal; também são visíveis vestígios de humidades no topo da parede da sala voltada a Norte-nascente, a cerca de 3,5metros da face interior da parede de fachada; ii. Na cozinha, não se verificaram vestígios de humidades em paredes e tecto; a residente alertou para o aparecimento esporádico de pingas de água na zona do esquentador, mas no local, não foram identificados quaisquer vestígios de humidades; iii. existem empolamentos da pintura da parede exterior a sul-poente da varanda da cozinha, que indiciam a presença de humidades interiores neste paramento (fora da habitação útil) e no próprio tecto exterior; iv. as causas das infiltrações devem-se: 1. os vestígios de infiltrações no tecto da parede da sala e na própria parede poderão provir de deficiente impermeabilização do terraço da fracção superior (não vistoriada) ou mesmo pela junta de dilatação entre prédios, uma vez que existem vestígios na outra parede do outro prédio (1º esquerdo do número ...); 2. os vestígios de humidade na parede e tecto da varanda exterior deverão resultar de uma deficiente impermeabilização exterior de um destes elementos (ou dos dois), que não estão ligados aos terraços de uso exclusivo das fracções superiores, não tendo o perito conseguido verificar o estado exterior destes elementos; haverá alguma falha na impermeabilização da pala e/ou fissura no topo da parede; v. para reparação é necessário: 1. limpar o tecto da sala e reparar a pintura da parede com vestígios de humidades, obrigando á pintura das paredes da sala para uniformização de cor; 2. rever a parede de fachada e impermeabilizar o tecto da pala da varanda, na zona onde existem vestígios de humidades; se existir alguma fissura, fazer o seu respectivo tratamento e refazer pintura (dada a altura a que se encontram os vestígios, não foi possível identificar qualquer fissura na eventualidade de existir); e. em termos de »medida que condiciona a fruição das frações«, o perito entende que actualmente, será apenas uma questão estética e de comodidade/conforto interior que estão comprometidos, não estando em causa a salubridade de qualquer compartimento, sendo possível a sua utilização pelos residentes; f. o valor estimado para realização das obras necessárias ascende a €5381,00, calculado em 22/05/2022;  26. Resulta da actas n.º 7 de 06/02/2019 que a autora deliberou realizar obras de impermeabilização da cobertura e fachada exterior do edifício. 27. As fracções ..., ..., ... encontravam-se arrendadas em 27/11/2018. 28. No caso da fração ..., em 4/12/2018 foi celebrado um contrato de arrendamento com opção de compra, mediante o qual a ré auferia uma renda mensal no valor de €420,00, tendo a ré a expetativa de vender a fração em 12/2020, pelo preço de €115.000,00. 29. A ré realizou obras de reparação no interior da fração ..., com as quais despendeu a quantia de €1050,00. 30. No caso da fracção ..., em 13/09/2017 foi celebrado um contrato de arrendamento, mediante o qual a ré auferia uma renda mensal no valor de €460,00. 31. Até à data da alienação das fracções referidas em 6), a ré é devedora da quantia global de €5821,47 a título de comparticipação de quotas de condomínio e obras para manutenção, fachadas e cobertura. b) E deu como não provado: 32. Que a ré tenha feito diversas intervenções no prédio ao nível da cobertura. 33. Que as fracções ..., ..., ..., ... não reúnam condições para serem habitadas. 34. Que a ré tenha tido que reduzir a renda da fracção ... em €100,00. 35. Que unicamente por força do agravamento dos problemas na fração, o inquilino tenha posto termo ao contrato referente à fracção ... no dia 15/04/2020, desistindo da opção de compra, tendo pago apenas o valor correspondente a €50% do mês de abril, ou seja, o valor de €160,00. 36. Que unicamente por força do agravamento dos problemas na fração, o inquilino tenha posto termo ao contrato referente à fracção ... no dia 15/04/2020, referente à fracção ... no dia 31/08/2019. 37. Que a ré tenha despendido €1850,00 com obras na fracção .... 38. Que a ré tenha deixado de auferir €3000,00 e €6900,00, à data de entrada dos autos, por impossibilidade de arrendamento das fracções ... e ..., respectivamente. 39. Que em 07/2018, a ré não tivesse pago uma única quota destinada a obras. 40. Que a ré tenha impedido o empreiteiro responsável pelas obras de entrar no seu terraço para o efeito. 41. Que a inquilina da ré tenha impedido o acesso necessário para a realização das obras pela fração arrendada à mesma. 42. Que a ré tenha sido a construtora do prédio referido em 1). * V. Fundamentação de direito                          1. – Nulidade(s) da sentença com fundamento na al. c) do n.º 1 do art. 615º do CPC. 1.1. Como é consabido, é através da sentença, conhecendo das pretensões das partes – pedido e causa de pedir –, que o juiz diz o direito do caso concreto (arts. 152º, n.º 2 e 607º, ambos do CPC). Pode, porém, a sentença estar viciada em termos que obstem à eficácia ou validade do pretendido dizer do direito. Assim, por um lado, nos casos em que ocorra erro no julgamento dos factos e do direito, do que decorrerá como consequência a sua revogação, e, por outro, enquanto ato jurisdicional que é, se atentar contra as regras próprias da sua elaboração e estruturação, ou ainda contra o conteúdo e limites do poder à sombra da qual é decretada, caso este em que se torna, então sim, passível do vício da nulidade nos termos do artigo 615.º do CPC[1]. As nulidades de decisão são, pois, vícios intrínsecos (quanto à estrutura, limites e inteligibilidade) da peça processual que é a própria decisão (trata-se, pois, de um error in procedendo), nada tendo a ver com os erros de julgamento (error in iudicando), seja em matéria de facto, seja em matéria de direito[2]. As causas de nulidade da sentença ou de qualquer decisão (art. 613º, n.º 3 do CPC) são as que vêm taxativamente enumeradas no n.º 1 do art. 615º do CPC.  Nos termos do n.º 1 do art. 615º do CPC, a sentença é nula, entre o mais, quando: «c) Os fundamentos estejam em oposição com a decisão ou ocorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível». No tocante à aludida nulidade, trata-se de um vício lógico da sentença que a compromete; «se, na fundamentação da sentença, o julgador seguir determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e em vez de a tirar, decidir noutro sentido, oposto ou divergente, a oposição será causa de nulidade da sentença»[3]. Não se trata de um simples erro material (em que o juiz, por lapso, escreveu coisa diversa da que pretendia escrever - contradição ou oposição meramente aparente), mas de um erro lógico-discursivo, em que os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente, não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto ou, pelo menos, direção diferente (contradição ou oposição real)[4]. O que não é, também, confundível com o chamado erro de julgamento, isto é, com a errada subsunção dos factos concretos à correspondente previsão normativa abstrata, nem, tão pouco, a uma errada interpretação desta, vícios estes só sindicáveis em sede de recurso jurisdicional[5]. Na verdade, quando, embora indevidamente, o juiz entende que dos factos apurados resulta determinada consequência jurídica e este seu entendimento é expresso na fundamentação, ou dela decorre, está-se perante o erro de julgamento e não perante oposição geradora de nulidade; mas já se o raciocínio expresso na fundamentação apontar para determinada consequência jurídica e na conclusão for tirada outra consequência, ainda que esta seja juridicamente correta, verifica-se a apontada nulidade[6]. Subjacente a esta causa de nulidade está a ideia de que a sentença deve constituir um silogismo judiciário, em que a norma jurídica constitui a premissa maior, os factos provados a premissa menor e a decisão será a consequência lógica de tais premissas, não devendo, pois, existir qualquer contradição ou oposição entre os fundamentos e a decisão[7]. Esta nulidade substancial está para a decisão do tribunal como a contradição entre o pedido e a causa de pedir está para a ineptidão da petição inicial, posto que em ambos os casos falta um nexo lógico entre as premissas e a conclusão[8] (art. 186º, nºs 1 e 2, al. b) do CPC). * 1.2. Com vista a fundamentar o apontado vício dirigido à sentença defende a recorrente existir contradição insanável entre a fundamentação da decisão de direito – na parte em que secundou o entendimento por si proposto no sentido de não ser responsável pelo pagamento das quantias discriminadas nos arts. 4) a 9) da p.i (correspondentes aos pontos 6[9], a), d), i) a iv) e 6, k) dos factos provados, (fracções ..., ..., ... e ...)), por dizerem respeito a obras que não se encontram concluídas à data da alienação das fracções, visto que, nesse caso, a responsabilidade pelo seu pagamento deve recair inteiramente sobre os adquirentes das fracções, com a consequente absolvição da ré da quanto a este pedido – e a decisão na parte em que decidiu condenar a Recorrente no pagamento daquelas quantias que são referentes a obras deliberadas, adjudicadas mas não concluídas. Ao decidir desse modo, conclui, a sentença recorrida entrou em clara contradição com a sua própria fundamentação. Sem quebra do devido respeito por opinião contrária, entende-se carecer de razão a recorrente no vício que aponta à sentença impugnada. Isto porque, como dela resulta, o Mm.º Julgador  vincou expressamente a diferenciação da falta de pagamento das contribuições devidas pela gestão das partes comuns, melhor discriminadas nos pontos 5, a), d), i) a iv) e 6, k) dos factos provados, no valor de € 1.643,72, daqueloutra falta de  pagamento das quantias correspondentes aos pontos 5, b), c), d), v) a ix), e), f), g), h), i), j), no valor de € 4.802,15.  Quanto às primeiras, por ter considerado que as referidas verbas constituíam despesas por conta das obras, as quais, estando deliberadas, adjudicadas mas não concluídas, são da responsabilidade dos adquirentes das fracções, decidiu no sentido da absolvição da ré do pedido; quanto às segundas, considerou-as dívidas de condomínio, e não despesas por conta das obras, pelo que não excluiu a Ré pela responsabilidade do seu pagamento, tendo analisado se quanto a elas podia ser invocada a excepção de não-cumprimento, regulada no art. 428º do Cód Civil.  O que significa inexistir qualquer contradição entre o segmento decisório e a respetiva fundamentação. Se o faz de forma correcta ou não é matéria que pode revestir a forma de erro de julgamento, mas não integra qualquer deficiência processual. Na verdade, o verdadeiro motivo do vício apontado pela recorrente à sentença recorrida não consubstancia nenhuma nulidade, tendo antes a ver com um eventual erro de julgamento da matéria de direito (e que tem implícito um erro da matéria de facto), posto defender que as segundas quantias agrupadas também se reportam a despesas com obras que não se encontravam concluídas à data da alienação das fracções, e não a dívidas de condomínio. Isto porque a valoração, fáctica e jurídica, feita na sentença recorrida poderá, com efeito, comportar uma errada subsunção dos factos ao direito, bem como uma errada interpretação e aplicação das normas jurídicas – impugnável nos termos do disposto no art. 639º do CPC, o que foi feito pela recorrente. Poder-se-á estar, portanto, perante um erro de julgamento (error in judicando), mas não é possível surpreender e, consequentemente, reconhecer, nessa sede, a comissão de qualquer vício gerador de nulidade da sentença (error in procedendo). Trata-se de circunstâncias, de vícios e de regime completamente diversos do da nulidade da sentença. Nesta conformidade, conclui-se pela improcedência da invocada nulidade da sentença com fundamento no art. 615º, n.º 1, al. c), do CPC. * 2. Da impugnação da decisão da matéria de facto. 2.1. Em sede de recurso, a apelante/Ré impugna a decisão sobre a matéria de facto proferida pelo tribunal de 1.ª instância. Para que o conhecimento da matéria de facto se consuma, deve previamente a recorrente, que impugne a decisão relativa à matéria de facto, cumprir o (triplo) ónus de impugnação a seu cargo, previsto no art. 640º do CPC, o qual dispõe que: “1- Quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição: a) Os concretos pontos de facto que considera incorretamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas. 2- No caso previsto na alínea b) do número anterior, observa-se o seguinte: a) Quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados, incumbe ao recorrente, sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes; b) Independentemente dos poderes de investigação oficiosa do tribunal, incumbe ao recorrido designar os meios de prova que infirmem as conclusões do recorrente e, se os depoimentos tiverem sido gravados, indicar com exatidão as passagens da gravação em que se funda e proceder, querendo, à transcrição dos excertos que considere importantes. (…)». Aplicando tais critérios ao caso constata-se que a recorrente indica quais os factos que pretende que sejam decididos de modo diverso, inferindo-se por contraponto a redação que deve ser dada quanto à factualidade que entende estar mal julgada, como ainda o(s) meio(s) probatório(s) que, na sua ótica, o impõe(m), incluindo, no que se refere à prova gravada em que faz assentar a sua discordância, a indicação dos elementos que permitem a sua concreta ou exacta identificação, procedendo (inclusivamente) à respetiva transcrição de trechos de alguns depoimentos testemunhais prestados que considera relevantes para o efeito, pelo que podemos concluir que cumpriu suficientemente os ónus de impugnação estabelecidos no citado art. 640º.   * 3.2. Por referência às suas conclusões, extrai-se que a Ré/apelante pretende: i) - A alteração/modificação da resposta dos pontos 5, a), i, ii, iii, iv, b) i, iv, v, vi, c) i, ii, iii, iv, d) i, ii, iii, iv, e) i, ii, iii, iv, f) i, ii, iii, iv, g) i, ii, iii, iv, h) i, ii, iii, iv, i) i, ii, iii, iv, j) i, e k) i, ii, iii, iv e 31 da matéria dada como provada; ii) - A alteração da resposta negativa para positiva dos pontos 33, 34, 35, 36, 37 e 38 da matéria dada como não provada. Cumpre, pois, analisar das razões de discordância invocadas pela apelante e se as mesmas se apresentam de molde a alterar a facticidade impugnada, nos termos por si invocados. i) – No que concerne à propugnada alteração/modificação da resposta do ponto 5 e às alíneas e subalíneas que o compõem e que foram concretamente indicadas, afigura-se-nos assistir razão à recorrente. Com efeito, por referência à matéria alegada na petição inicial, resulta efetivamente que todas as quantias elencadas naquelas alíneas e subalíneas dizem respeito a valores destinados à manutenção de fachadas e cobertura (arts. 6º, 7º, 8, 11º, 12º, 13º, 14º, 15º, 16º, 17º e 18º da p.i.). Na enunciação da indicada matéria de facto, o Mm.º Julgador “a quo”, dando como provado que, mercê das actas juntas, tais quantias são devidas a título de prestações de condomínio e comparticipações nas despesas comuns, no ano de 2019 e 2021, por conta das fracções identificadas, omitiu a identificação das quantias/verbas que dizem respeito a obras (“manutenção de fachadas e cobertura”). A referida individualização tem relevo para a discussão da causa segundo as várias soluções plausíveis de direito, uma vez ter-se entendido na sentença impugnada que, “estando as obras deliberadas, adjudicadas mas não concluídas, naturalmente que a responsabilidade pelas mesmas deve recair inteiramente sobre os adquirentes das fracções pelo que a ré deve ser absolvida quanto a este pedido”. Assim sendo, impõe-se a alteração/modificação do ponto 5, a), i, ii, iii, iv, b) i, iv, v, vi, c) i, ii, iii, iv, d) i, ii, iii, iv, e) i, ii, iii, iv, f) i, ii, iii, iv, g) i, ii, iii, iv, h) i, ii, iii, iv, i) i, ii, iii, iv, j) i, e k) i, ii, iii, iv, dele(s) passando a constar que respeitam a obras de manutenção de cobertura e fachadas. * ii) – Ponto 31 dos factos provados. O referido ponto tem o seguinte teor: 31. Até à data da alienação das fracções referidas em 6), a ré é devedora da quantia global de € 5821,47 a título de comparticipação de quotas de condomínio e obras para manutenção, fachadas e cobertura. A resposta em causa é manifestamente conclusiva – na parte em que refere ser a ré devedora de aludida quantia a título das referidas prestações –, visto que comporta em si a solução jurídica do caso em discussão, no tocante às prestações de que a autora se arroga credora sobre a Ré. Assim, impõe-se a alteração da redação do referido ponto fáctico, passando o mesmo a valer com a seguinte redação: 31. Até à data da alienação das fracções referidas em 5), os valores imputados à ré a título de comparticipação de quotas de condomínio e obras para manutenção, fachadas e cobertura ascendiam à quantia global de € 5.821,47. * iii) - Pontos 33, 34, 35, 36, 37 e 38 da matéria dada como não provada. Como relevante com vista à procedência da impugnação deduzida a Ré invoca prova documental e testemunhal, indicando as testemunhas AA, BB e CC. Diz que o Tribunal “a quo” respondeu a tais quesitos ignorando as declarações de tais testemunhas, que, de resto, depuseram em sentido contrário ao da resposta proferida à matéria de facto, além de que ignorou por completo prova documental bastante demonstrativa da veracidade de alguns factos que mereceram resposta negativa. Antes de iniciarmos a verificação se a discussão probatória fundamentadora da decisão corresponde à prova realmente obtida ou, ao invés, se a mesma se apresenta de molde a alterar a facticidade impugnada, nos termos invocados pela apelante, importa deixar consignado que, com vista a ficarmos habilitados a formar uma convicção autónoma, própria e justificada, no sentido do apuramento dos factos controvertidos procedemos à audição integral da gravação dos depoimentos invocados na apelação como justificadores da impugnação da matéria de facto, assim como dos indicados na motivação da decisão recorrida, mormente o depoimento/declarações de parte do legal representante da Ré, DD, não nos tendo restringido aos trechos parcelares assinalados pela apelante; para além disso, foram analisados todos os documentos referenciados. Dito isto, vejamos o que consta da prova produzida. A testemunha AA, empreiteiro, fez o terraço/cobertura do prédio em causa (no qual aplicou tela poliuretano), bem como a fachada da parte traseira do prédio. Referiu que alguns dos problemas do prédio advêm da construção. Fez intervenção num terraço (tirou tijoleira que saltou e colocou outra - lajeta), cuja fracção pertencia ao sr. Rodrigues. A entrada de água ocorria através duma junta de dilatação duma chaminé. A execução dos trabalhos demandou cerca de uma semana. Depois de descrever os trabalhos que executou na cobertura do prédio, referiu que o valor do orçamento que apresentou e que foi aprovado foi de cerca de €60.000,00/70.000,00 para intervencionar a cobertura e as fachadas. Para iniciar os trabalhos exigiu a entrega de 40% do valor orçamentado (não no global, mas sim de cada orçamento especificado). A testemunha CC, engenheira civil, a pedido do Sr. Rodrigues, sócio-gerente da Ré, elaborou o relatório de patologias constante de fls. 78 a 89, tendo por objeto as fracções ..., ..., ..., ... –  a fim de registar o estado interior de tais fracções –, com base na visita que fez ao local no dia 12/03/2020. Referiu que as fracções sofriam de diversas patologias que as afetavam, designadamente infiltrações, manchas e humidades. Em concreto, especificou que o teto da fracção ... (falso) tinha caído e apresentava manchas. O teto da sala estava aberto, com acesso direto para a caixa de ar ali existente. O chão da fracção ... continha manchas decorrentes da infiltração. A fração ... não reunia condições de habitabilidade, sendo que a origem da infiltração está relacionada com o terraço superior. A fração ..., apresentava as mesmas patologias, com exceção do teto que não tinha caído. A fração ... patenteava os mesmos problemas, em especial no piso (o pavimento estava levantado, com manchas, e o soalho estava levantado junto ao terraço). A fração ... apresentava os mesmos problemas relacionados com infiltrações e humidades, sendo visíveis manchas no tecto e na parede. Das quatro frações, duas estavam ocupadas (as frações ... e ...). Referiu que as obras de reparação nas referidas fracções, atentos os danos nos tectos, tinham carácter urgente. Aquando da visita não verificou a existência de outras obras na cobertura, nem nas fachadas. Por sua vez, a testemunha BB, funcionária da Ré desde 2018 – embora intitulando-se funcionária do legal representante da Ré, sendo sua auxiliar administrativa –, cujas funções consistiam em fazer a administração dos bens imóveis detidos pelo referido legal representante e, também, da recorrente, identificou as fracções que estavam arrendadas (no total, eram 16, onde se incluíam as frações ..., ..., ... e ...). Indicou que as fracções autónomas da Recorrente ficaram afetadas por infiltrações, sendo que nessa decorrência foram enviadas comunicações à Autora, tanto por carta, como por email, a dar conta da existência desse facto, como seja através da missiva de 27/11/2018 constante de fls. 25 v.º. Confirmou ter sido elaborado um relatório pela Eng.ª CC para fazer o levantamento de todas as patologias verificadas nas fracções da Recorrente e que o condomínio aprovou obras para a realização dos trabalhos de reparação de cobertura (33.000,000) e fachadas. A Ré pagou cerca de 21.000,00 referente à 1ª fase da cobertura (70% desse orçamento) Referiu que os valores referentes ao pagamento de obras feita para os trabalhos a executar nas partes comuns foram faseados em 18 prestações mensais, sendo que apenas as 4 últimas mensalidades não foram pagas pela Recorrente porque os trabalhos não se tinham iniciado e continuavam os problemas nos terraços. Referiu que as frações ..., ..., ... e ... estavam arrendadas pelo prazo de 1 ano e deixaram de estar por força dos danos decorrentes das infiltrações ocorridas. Concretamente, a fração ... tinha uma renda de €450,00 e deixou de reunir as condições de habitabilidade porque o teto da sala ruiu, sendo que o inquilino pôs fim ao contrato de arrendamento; a fração ... tinha uma renda no valor de €450,00, tendo sido fixada uma opção de compra que não foi exercida por a fração estar com humidade e não reunir as condições de habitabilidade. A fração ... não voltou a ser arrendada, mas depois de reparada foi vendida. A fração ... tinha um terraço que não podia ser utilizado, tendo o sr. Rodrigues reduzido o valor da renda. A fração ... não tinha tantos problemas, mas o inquilino resolveu o contrato de arrendamento por entender que não reunia as condições de habitabilidade. Apesar de não ter sido novamente  arrendada, a fração foi posteriormente vendida. Confirmou a realização de obras no interior destas 4 frações. A fração ... foi pintada; na fração ... teve de ser reposto o teto (pladur e pinturas); na fração ... foi intervencionado o teto da sala e pinturas; e na fração ... foi intervencionado o chão da sala e pinturas. Todas estas patologias, referiu, tinham origem nas infiltrações oriundas de partes comuns. Quando os pagamentos foram suspensos foi enviada uma comunicação a informar a Autora do motivo pelo qual as últimas 4 prestações não foram pagas. Referiu que o valor que já tinha sido pago pela Recorrente representava mais de 70% do valor total orçamentado, pelo que já estava reunido o valor necessário para iniciar os trabalhos. Referiu também que a recusa de pagamento das últimas 4 prestações para obras visou forçar a Autora a realizar os trabalhos que eram efetivamente urgentes e para os quais já tinha sido recolhido o valor suficiente para adjudicar a obra. Reconheceu que as quatro fracções autónomas (..., ..., ..., ...) acabaram por ser vendidas e nenhum dos compradores instaurou acção de anulação da venda. Instada a propósito das patologias verificadas e da sua origem, acabou por dizer “não perceber nada” e que “não vai ao local ver”, o que, em bom rigor, retira credibilidade ao seu depoimento. Não obstante o teor de tais depoimentos testemunhais, e independentemente da valoração que seja feita quanto à razão de ciência de tais intervenientes acidentais e da sua (maior ou menor) credibilidade, assim como quanto ao teor do relatório de patologias constante de fls. 78 a 89 elaborado pela testemunha CC, a verdade é que a essencialidade dos factos objeto da pretensão impugnatória foi infirmada, negada ou contrariada pelo próprio representante legal da Ré, DD, no âmbito das declarações de parte prestadas na sessão de audiência de julgamento do dia 14/03/2024. Concretizando, declarou (resumidamente) que: As frações ..., ..., ..., e N padeciam de infiltrações, cuja origem provinha das partes comuns, especificamente dos terraços recuados. O inquilino da fração ... era médico; o tecto caiu, mas tal foi resolvido pelo empreiteiro; houve danos em móveis, o que foi solucionado com o seguro; tinha humidades; o inquilino foi-se embora. A fração ... apresentava defeitos no terraço e humidades, tendo sido tudo reparado. A fração ... apresentava humidade numa parede, a qual provinha da fração .... Os defeitos foram, eliminados (“foi refeito”) para poder vender a fração. Nenhuma das fracções estava inabitada, estando todas habitadas. Esclareceu, porém, que, na altura, a fracção ... esteve quase 2 anos por habitar (no art. 115º da contestação, não indicou essa fração como estando arrendada em 27/11/2018 – o que coincide com o ponto 27 dos factos provados). A fração ... estava arrendada, mas o valor da renda (420€/mês) nunca foi objeto de redução (“foi sempre o mesmo”); nunca fez obras na referida fracção e a mesma já foi alienada. Ou seja, é o próprio representante legal da Ré que contradiz a verificação da matéria fáctica alegada nos arts. 39º, 102º, 117º e 118º (parte) da contestação (que corresponde aos pontos 33, 34 e 35 dos factos não provados). Por sua vez, do relatório pericial elaborado nos autos, constante de fls. 214 a 231, não se retira que as frações ..., ..., ... e ... não reuniam condições para serem habitadas (o que corrobora a resposta de não provado do ponto 33). Quanto ao ponto 35, a prova produzida não permite dar como demonstrado que houve qualquer redução ou perdão parcial de renda, posto que tal foi expressamente contrariado pelo próprio legal representante legal da Ré. Acresce que, em relação à facticidade que envolve pagamentos de rendas, em que é usual não só passar-se (e ou exigir-se) recibo, como os pagamentos serem feitos por transferência bancária ou por outro meio que ateste um comprovativo do pagamento efetivado – designadamente, para efeitos de prova em eventual acção de despejo ou no caso de vir a ser exigido o pagamento de rendas em atraso – a invocada prova testemunhal é manifestamente insuficiente à demonstração de tais factos.  O mesmo se diga quanto à matéria objeto do ponto 37 – valor despendido com obras na fração ... –, posto que existindo um litígio entre os litigantes e estando em causa a execução de obras tendentes à eliminação de patologias, não se mostra de acordo com as regras experiência comum e da normalidade da prática do comércio jurídico no âmbito das empreitadas o dispêndio de tais montantes sem que a recorrente tenha sequer tido o cuidado de se munir de documento de suporte comprovativo (por ex., facturas), tanto mais estar em causa uma sociedade comercial, que se rege por regras específicas quanto aos pagamentos e demais transações efetivadas (por estar sujeita a contabilidade organizada). Além de não ter sido carreada aos autos qualquer factura alusiva à facturação de tais serviços, não existe nenhum comprovativo do pagamento efectivado, nem foi comprovado o tratamento contabilístico do alegado pagamento. Admitindo-se que o facto das ditas quatro frações apresentarem patologias possa ter sido um motivo que determinou a não opção de compra pelos inquilinos ou a cessação dos respectivos contratos de arrendamento, a verdade é que esse facto não impediu a ulterior alienação das referidas frações (como confirmado pelo representante legal da Ré e pela testemunha BB), sendo que nenhum dos adquirentes instaurou contra a vendedora acção de anulação da venda (o que foi atestado pela testemunha BB). Nesta conformidade, por referência aos meios probatórios indicados pela recorrente, não se evidenciam razões concretas e circunstanciadas capazes de infirmar a apreciação crítica feita pelo tribunal recorrido sobre os aludidos pontos fácticos impugnados [pontos 33, 34, 35, 36, 37 e 38 dos factos não provados]. * Pelo exposto, nos termos assinalados, procede parcialmente a impugnação da decisão da matéria de facto[10]. * 3. Quotas de condomínio em dívida/excepção de não cumprimento. Seguindo a linha argumentativa explicitada na sentença recorrida – na parte em que não mereceu impugnação –, podemos alinhar (e desenvolver/complementar) as seguintes considerações: À data da prolação da sentença, a ré já não era titular de nenhuma das fracções, visto ter procedido à sua alienação. Consequentemente, por força do disposto no art 1424º-A, n.º 3 e n.º 4 do Cód Civil, a ré somente poderá ser responsabilizada pelas dívidas referentes ao período de titularidade do direito de propriedade sobre o imóvel, nos termos a seguir enunciados:  fracção aquisição alienação AA 27-05-2007 10-09-2019 AC 27-05-2007 02-02-2022 AD 27-05-2007 02-02-2022 H 27-05-2007 18-10-2021 I 27-05-2007 23-12-2020 J 27-05-2007 04-08-2021 N 27-05-2007 22-01-2021 P 27-05-2007 22-01-2021 S 27-05-2007 20-02-2019 T 27-05-2007 14-11-2018 X 27-05-2007 09-07-2019 Dispõe o art. 1414.º (“Princípio geral”) do Código Civil (CC) que as «fracções de que um edifício se compõe, em condições de constituírem unidades independentes, podem pertencer a proprietários diversos em regime de propriedade horizontal». Logo, a «propriedade horizontal pressupõe a divisão de um edifício através de planos ou secções horizontais, por forma a que, entre dois planos, se compreendam uma ou várias unidades independentes, ou ainda através de um ou mais planos verticais, que dividam igualmente o prédio em unidades autónomas»[11]. O art. 1415.º (“Objecto”) do CC prescreve que só «podem ser objecto de propriedade horizontal as fracções autónomas que, além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública». Estatui o art. 1420.º (“Direitos dos condóminos”) do CC que: «1. Cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício. 2. O conjunto dos dois direitos é incindível (…)» Na propriedade horizontal congregam-se duas situações jurídicas distintas: uma, de propriedade singular e exclusiva, que tem por objeto as frações autónomas do edifício (andares, apartamentos) - art. 1420.º, n.º 1 do CC); e outra, de compropriedade, incidente sobre as partes comuns referidas no art. 1421.º do CC[12]. Logo, nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela[13], o “que verdadeiramente caracteriza a propriedade horizontal é, pois, a fruição de um edifício por parcelas ou fracções independentes, mediante a utilização de partes ou elementos afectados ao serviço do todo. Trata-se, em suma, da coexistência, num mesmo edifício, de propriedades distintas, perfeitamente individualizadas, ao lado da compropriedade de certos elementos, forçadamente comuns”. O conjunto dos direitos de cada condómino sobre as partes comuns e sobre a fração que exclusivamente lhe pertence é incindível, o que significa que nenhum desses direitos pode ser alienado, onerado ou penhorado separadamente. “A administração das partes comuns do edifício compete à assembleia dos condóminos e a um administrador” (art. 1430º, n.º 1, do CC). “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções (art. 1424º, n.º 1, do CC, na redacção da Lei n.º 32/2012, de 14/08). Como se explicitou na sentença recorrida, «(…) a jurisprudência tem vindo a entender que a obrigação de contribuir para as despesas, devidas por obras de conservação e fruição das partes comuns do edifício em propriedade horizontal é uma obrigação que recai sobre aquele que for titular da fracção integrada no condomínio no momento em que haja lugar ao pagamento da parte do preço que caiba efectuar para a realização das aludidas obras; ocorrendo a transmissão da fracção entre a deliberação de realizar as obras e a conclusão da respectiva empreitada, por via de regra entende-se que será o novo condómino o responsável pela liquidação da parte do preço imputado à fracção de que é titular, em virtude de a obrigação de pagar as respectivas obras ser considerada uma obrigação »propter rem« que tem como característica a ambulatoriedade, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular; com efeito, tem vindo a ser entendido que este posição é a que melhor assegura a justiça material porquanto não se justifica que o alienante tenha de contribuir para uma despesa de que nenhum proveito lhe poderá advir, uma vez que deixou de usufruir do gozo do prédio, sendo todavia inteiramente justificável que se sujeite o adquirente ao pagamento de uma despesa de que ele irá de futuro ter benefício; o mesmo não se aplica – obviamente – a obras deliberadas, adjudicadas e concluídas e não prejudica a autonomia privada, no sentido da possibilidade de as partes acordarem solução distinta (cfr o acórdão do TRP de 10/07/2019 (3526/16.0T8MAI-A.P2), 07/07/2016 (5741/13.0YYPRT-A.P1), 09/03/2020 (99/18.3T8OVR-A.P1), TRL 02/02/2006 (364/2006-6))».  Assim sendo, no que diz respeito às quantias discriminadas nos pontos 4) a 9) da p.i (correspondentes aos pontos 5, a), d), i) a iv) e 6, k) dos factos provados, (fracções ..., ..., ... e ...)), no valor de € 1.643,72, o Tribunal “a quo” entendeu que a ré não seria responsável pelo seu pagamento, por as mesmas dizerem respeito a obras que não se encontravam concluídas à data da alienação das fracções, pois nesse caso a responsabilidade pelo seu pagamento recai inteiramente sobre os adquirentes das fracções. Consequentemente, concluiu pela absolvição da ré quanto a esse pedido. Já quanto às quantias correspondentes aos pontos 5, b), c), d), v) a ix), e), f), g), h), i), j), no valor de € 4.802,15, por as ter considerado como dívidas de condomínio, e não como despesas de obras, não as sujeitou ao mesmo regime das verbas anteriores. E, tendo julgado improcedente a invocada exceção de não cumprimento, condenou a ré no seu pagamento. Ora, por força da alteração introduzida à matéria de facto – que procedeu à alteração/modificação do ponto 5, a), i, ii, iii, iv, b) i, iv, v, vi, c) i, ii, iii, iv, d) i, ii, iii, iv, e) i, ii, iii, iv, f) i, ii, iii, iv, g) i, ii, iii, iv, h) i, ii, iii, iv, i) i, ii, iii, iv, j) i, e k) i, ii, iii, iv, dele(s) passando a constar que respeitam a obras de manutenção de cobertura e fachada –, impõe-se necessariamente a modificação desse juízo (condenatório) formulado na sentença apelada, posto que as aludidas verbas igualmente se reportam a despesas com obras deliberadas, adjudicadas mas não concluídas, de frações de que já não é proprietária a Ré, e não a dívidas de condomínio. Uma vez que aqueles trabalhos não se encontravam concluídos, o encargo das respetivas despesas deve ser suportado pelos adquirentes das fracções. Louvando-nos na argumentação da recorrente, diremos que “estamos perante uma obrigação “propter rem”, que tem como característica a “ambulatoriedade”, no sentido de que a transmissão do direito real de cuja natureza a obrigação emerge implica automaticamente a transmissão desta para o novo titular. Estamos perante uma obrigação inerente à coisa em si e não à pessoa do seu proprietário pelo que a mesma se transmite necessariamente para o adquirente do direito real, exceção que fundamenta o não pagamento (…)”. Tais quantias não são, pois, devidas pela Recorrente, mas sim pelos respetivos adquirentes das fracções, como foi reconhecido na sentença. A totalidade da quantia peticionada pela Autora que é referente a obras de manutenção de cobertura e fachada é de € 5.545,39, impondo-se nessa parte a absolvição do pedido de pagamento de tal valor. Assim, dado que a Autora peticionou a quantia total de € 6.445.87, referente à totalidade dos valores alegadamente devidos a título de dívidas de condomínio, uma vez subtraída a referida quantia de € 5.545,39, cuja responsabilidade do pagamento não pode ser imputada à Recorrente, a responsabilidade desta cifra-se na quantia de € 900,48. Reitera, porém, a recorrente a invocação da excepção de não cumprimento, entendendo ser-lhe lícito “recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns, enquanto a Autora não procedesse à reparação dos defeitos das partes comuns, que impedem a normal utilização das frações desse condomínio”, tendo “o direito de paralisar o direito da Autora às suas prestações condominiais pelo não cumprimento da realização de obras a que está adstrito e cuja falta lhe causa danos”. Prevendo sobre a exceção de não cumprimento do contrato (exceptio non adimpleti contractus), o art. 428º, n.º 1, do CC estabelece que, “[s]e nos contratos bilaterais não houver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, cada um dos contraentes tem a faculdade de recusar a sua prestação enquanto o outro não efectuar a que lhe cabe ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”. Nos contratos sinalagmáticos verifica-se reciprocidade entre as prestações de ambas as partes, o que implica que, por força do sinalagma funcional, não deva permitir-se a execução de uma das prestações sem que a outra também o seja. Essa situação implica que o não cumprimento das obrigações de prestações recíprocas seja sujeito a um regime especial, admitindo-se ser lícita a recusa de cumprimento, enquanto a outra parte não realizar a sua prestação (exceção de não cumprimento do contrato) e que o incumprimento definitivo de uma das prestações permite à outra parte a resolução do contrato[14]. Como refere Almeida e Costa, “analisa-se a «exceptio» na faculdade atribuída a qualquer das partes de um contrato bilateral, em que não haja prazos diferentes para a realização das prestações, de recusar a prestação a que se acha adstrita, enquanto a contraparte não efectuar o que lhe compete ou não oferecer o seu cumprimento simultâneo”[15]. Deste modo, o excipiens não nega o direito do autor ao cumprimento da prestação nem enjeita o dever de a cumprir, pretendendo tão-somente o efeito dilatório de realizar a sua prestação no momento (ulterior) em que recebe a contraprestação a que tem direito. Nessa conformidade, a excepção de contrato não cumprido (ou suspensão do contrato por inexecução) tem por função obstar temporariamente ao exercício da pretensão do contraente que reclama a execução da obrigação de que é credor sem, por sua vez, cumprir a obrigação correspetiva a seu cargo ou sem, pelo menos, oferecer o cumprimento simultâneo. Trata-se, pois, de uma causa justificativa de incumprimento das obrigações, a que subjaz um princípio da simultaneidade do cumprimento das obrigações recíprocas, e que se traduz numa simples recusa provisória de cumprir a sua obrigação por parte de quem alega, sendo certo que o exercício da exceção não extingue o direito de crédito de que é titular o outro contraente, apenas o neutraliza ou paralisa temporariamente. A excetio constitui causa de suspensão do contrato, ficando este suspenso na sua execução enquanto não houver cumprimento da obrigação da contraparte do excipciente[16]. A exceção de não cumprimento do contrato apresenta-se, assim, como um meio de defesa que tende para a execução plena do contrato e não para a sua destruição, traduzindo-se no direito em que o excipiens poderá legitimamente recusar a sua prestação, sem com isso incorrer em mora[17]. Consequentemente, oposta a exceção, o excipiens vê suspensa a exigibilidade da sua prestação, suspensão que se manterá enquanto se mantiver a posição de recusa do outro contraente que deu causa à invocação da exceptio. Trata-se, pois, de um meio puramente defensivo (uma exceção dilatória material[18] ou substantiva) e estritamente temporário, não definitivo[19]. Como foi salientado na sentença recorrida, a possibilidade de invocação da excepção de não-cumprimento quanto às dívidas de condomínio tem gerado controvérsia e debate na jurisprudência. De um lado, descortina-se uma posição que entende inadmissível a invocação da excepção de não cumprimento para legitimar a recusa do condómino em pagar a sua quota-parte nas despesas de condomínio[20]. De outro lado, constatamos uma posição mais flexível que admite a invocação da excepção de não-cumprimento, mas somente quando for possível estabelecer uma relação de sinalagma funcional entre as quotas de condomínio e as obrigações que o condómino considera estarem relapsas[21]. Na situação versada nos autos, e independentemente da posição adoptada quanto à enunciada querela, concordamos inteiramente com a solução perfilhada pelo Tribunal recorrido que considerou não se verificar o apontado sinalagma funcional «em virtude de o condomínio não estar a peticionar o dinheiro das obras mas sim das despesas de condomínio, para as quais todos os condómino devem contribuir, por força da regra prevista no art 1424º, n.º 1 do Cód Civil; o condómino não pode deixar de pagar as despesas de condomínio (que são despesas ordinárias) em virtude de as obras (que são despesas extra-ordinárias) não se encontrarem realizadas uma vez que as quotas de condomínio não servem para pagar as despesas mas antes os encargos normais de conservação das partes comuns e de gestão do condomínio».  As críticas que, nessa matéria, a recorrente aponta à sentença recorrida deixaram de subsistir, porquanto, tendo-se concluído no âmbito da presente apelação que os valores peticionados pela Autora, no montante de €5.545,39, são referentes a obras, designadamente os pontos dados como provados em 5, a), i, ii, iii, iv, b) i, iv, v, vi, c) i, ii, iii, iv, d) i, ii, iii, iv, e) i, ii, iii, iv, f) i, ii, iii, iv, g) i, ii, iii, iv, h) i, ii, iii, iv, i) i, ii, iii, iv, j) i, e k) i, ii, iii, iv, excluiu-se a recorrente da responsabilidade do seu pagamento. Perdura, apenas, a responsabilidade da Ré pelo pagamento das quantias referentes a quotas de condomínio, que ascendem à importância de € 900,48. Acrescentar-se-á outro argumento no sentido da inviabilidade da pretensão da recorrente, qual seja, o facto de estar apurado que, entretanto, a recorrente/ré alienou as fracções ..., ..., ..., ... e ..., respectivamente, em 18/10/2021, 23/12/2020, 04/08/2021 e 22/01/2021. Ora, não sendo já titular do direito de propriedade sobre as respectivas fracções, nem de quaisquer outras fracções, não era lícito à Ré fazer valer a excepção de não cumprimento, e, nessa medida, recusar o pagamento da sua contribuição para as despesas comuns, enquanto a Autora não procedesse à reparação dos defeitos das partes comuns que afectam as fracções desse condomínio. Isto porque deixando de ser titular das referidas fracções a Ré carece de legitimidade substantiva para requerer a reparação dos defeitos das partes comuns. Em face do exposto, não podia a Recorrente recusar o cumprimento da sua prestação nas quotas de condomínio enquanto a Autora não cumprir a sua, consistente na realização das obras na cobertura e fachadas exteriores de modo a sanar os problemas de infiltração que afetam as fracções autónomas. Improcede, por isso, este fundamento da apelação. * 4. Das despesas judiciais ou extrajudiciais, incluindo honorários de advogado. Está em causa o segmento decisório que condenou a Recorrente no pagamento da quantia de € 1.200,00 a título de “despesas judiciais ou extrajudiciais incluindo honorários de advogado”. A Recorrente insurge-se contra a sua condenação no pagamento de tal quantia aduzindo, para o efeito, que requereu a notificação da Autora para que procedesse à junção do invocado regulamento interno do condomínio, não tendo sido junto qualquer regulamento assinado. Acresce que tal valor não tem qualquer ancoramento legal, visto que os honorários devidos a advogado e mais despesas judiciais não são despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum do condomínio, tal como definidas no art. 6.º, n.º 1, do DL 268/94. de 25/10. Assim, mesmo que tenham sido aprovados em assembleia de condóminos e constem da respetiva ata, não podem ser incluídos na acção movida contra o proprietário que deixar de pagar a sua quota parte no prazo fixado. A figura das custas de parte existe precisamente para compensar os encargos que as partes despendem com custas judiciais e honorários com os seus mandatários. Delineados os argumentos da recorrente, importa esclarecer não estar em discussão a questão de saber se a acta da assembleia de condóminos constitui título executivo relativamente a despesas judiciais e extra-judiciais, incluindo honorários de advogado suportadas pelo condomínio devido a ações judiciais em que litigue contra condóminos. Discute-se, tão só, se tal deliberação constante da acta da assembleia de condóminos é válida. Resultou apurado ter ficado estipulado nas actas das Assembleias de condomínio e no Regulamento interno do condomínio que são da responsabilidade do condómino faltoso todas as despesas extrajudiciais ou judiciais, incluindo honorários de Advogado, que se fixaram no valor de €1200,00. Para o efeito, os condóminos decidiram e deram indicação à administração para intentar as acções de cobrança aos condóminos que mantinham o pagamento das prestações do condomínio em atraso, tendo dado indicação para contratar um advogado. Prescreve o art. 1424º, n.º 1, do CC (na redacção da Lei n.º 32/2012, de 14/08) que, “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções Para estes efeitos, serviços de interesse comum são serviços postos à disposição de todos os condóminos, que eles poderão usar ou não usar, como acontece, por exemplo, com os serviços relacionados com equipamentos comuns, tais como ascensores, as caldeiras de aquecimento, jardins colectivos, piscinas, antenas colectivas, os serviços de segurança e vigilância do imóvel. As despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum, nas palavras de Aragão Seia[22], têm a ver com a limpeza, e a estética, a portaria, a segurança, a conservação dos jardins, e semelhantes, que contribuam para o bem estar dos condóminos e lhes tornem a vida aprazível no condomínio. Tem-se também entendido que as despesas de contencioso e com honorários advocatícios motivadas pelo ajuizamento de ações contra o condómino que não procedeu ao pagamento das contribuições para o condomínio, constituem despesas a serem realizadas pelo condomínio no interesse comum, pela importância que tais contribuições assumem para suportar os encargos com as partes comuns do prédio. Nessa medida, podem ser consideradas uma despesa para pagamento de serviços de interesse comum[23]. Implicando o incumprimento do condómino relapso o recurso a juízo para dele se obter coercivamente a satisfação das contribuições devidas (da sua quota-parte concernente a assegurar o funcionamento das partes comuns, conservação e fruição destas), o pagamento dos honorários devidos ao mandatário que patrocine a causa constituirá uma despesa necessária ao pagamento de serviço de interesse comum[24]. Podem os condóminos ao abrigo do princípio da liberdade contratual, assumir tal encargo (art. 559º, n.º 1, al. a), do CC), ou a assembleia de condóminos deliberar um diferente critério de pagamento de tal serviço, sem que tal deliberação contenda com o estabelecido no regulamento ou com o regime legal de propriedade horizontal. O citado n.º 1 do art. 1424º do CC estabelece norma supletiva quanto à forma de repartição das despesas. A assembleia de condóminos pode deliberar em outro sentido e atribuir ao condómino o pagamento das despesas de contencioso e honorários com advogado, quando aquele dá causa à acção destinada a cobrar as prestações para o condomínio. Tal deliberação representa uma norma que se enquadra na esfera de poderes conferidos à assembleia de condôminos por ainda estar em causa uma deliberação sobre pagamento de despesas efetuadas no interesse comum. Conclui-se, assim, que a deliberação que, em conformidade com regulamento interno do condomínio, estipula que são da responsabilidade do condómino faltoso todas as despesas extrajudiciais ou judiciais, incluindo honorários de Advogado, que fixou no valor de €1200,00, insere-se nos atos de gestão da assembleia, pois são as contribuições que permitem suportar os encargos e fruição das partes comuns do prédio. Se a promoção de tais ações decorre do interesse comum e constitui uma das funções do síndico (art. 1436º, al. e), do CC), já as despesas inerentes não o são e, por isso, justifica-se que tais encargos sejam suportados por quem deu causa a elas, como se refere na deliberação. Nesse contexto e estando em causa um litígio que inclusivamente demandou a instauração de uma acção judicial pelo condomínio para cobrança de valores devidos pela ré ao condomínio, com a inerente constituição de advogado – cujo mandato se presume oneroso (art. 1158.º, n.º 1, 2ª parte, do CC) –, é de considerar tratar-se de uma despesa de interesse comum do condomínio. Poderia quando muito questionar-se da bondade ou proporcionalidade do montante fixado. Trata-se, contudo, de questão que exorbita do âmbito do objeto do recurso, por não ter sido invocada. Nesta conformidade, é de manter a condenação da recorrente no pagamento de tal quantia. * 5. Da reconvenção. Com a sua reconvenção, a Ré/reconvinte peticionou que a Autora/reconvinda fosse condenada a indemnizá-la de todos os danos que sofreu em virtude das infiltrações e humidades, cujos danos já apurados quantificou em €13.200,00. Para fundamentar o seu pedido a reconvinte alegou que era proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras ..., ..., ... e ... que integram o prédio em questão nos presentes autos. E que todas aquelas fracções padeceram de graves problemas de infiltrações que são unicamente oriundos de partes comuns do edifício, designadamente da cobertura e da fachada exterior. A falta de reparação e impermeabilização das fachadas do prédio, que são partes comuns, provocam a falta de condições de habitabilidade e impediram a Recorrente de fazer um uso normal das suas fracções, destinando-as ao arrendamento. O Tribunal recorrido julgou improcedente a reconvenção considerando que: i) A ré já não é titular do direito de propriedade sobre as respectivas fracções, nem de quaisquer outras identificadas na matéria de facto provada, pelo que carece de legitimidade para requerer a realização das obras. ii) Não resultando provado que as fracções estivessem numa situação de impossibilidade de arrendamento, nem que a ré tenha deixado de auferir quantias a título de rendas por conta das infiltrações, não tem direito a indemnização a título de lucros cessantes; quanto à despesa de €1.050,00 que teve com a fracção ..., não sendo possível concluir que as infiltrações tenham origem nas partes comuns do edifício, não é possível responsabilizar a autora pelo seu pagamento. Vejamos como decidir. Cabe ao condomínio, ou ao conjunto dos condóminos, reparar os danos produzidos numa fracção autónoma e provenientes de uma parte comum, por aplicação do regime contido no art. 493º, n.º 1, do CC, já que, como reconhecem Pires de Lima e Antunes Varela[25], o proprietário está obrigado a vigiar a sua coisa, seja móvel ou imóvel; trata-se de uma obrigação “propter rem”[26], a que corresponde, no lado activo, um crédito “propter rem”[27]. Tal como salientou o Ac. do STJ de 14/03/2019 (relatora Graça Trigo), in www.dgsi.pt., haverá que autonomizar o direito do condómino a exigir, nessa qualidade, ao condomínio o cumprimento da obrigação de realizar nas partes comuns obras de reparação e eliminação das causas dos problemas surgidos na sua fracção autónoma – parte própria – da obrigação de reparação/indemnização dos danos por si sofridos na sua fracção e bens aí existentes. Na primeira situação, está apenas em causa o incumprimento de uma obrigação geral do condomínio em relação ao dever de conservação e manutenção das partes comuns; na segunda situação, está em causa a responsabilidade civil extracontratual do condomínio perante os condóminos, nos termos gerais consagrados nos arts. 483º e seguintes do CC, situação esta em que a jurisprudência tem convocado a aplicação do regime do art. 493º n.º 1 do CC[28]. Evidencia-se que o essencial da pretensão recursória no tocante ao pedido reconvencional estava necessariamente dependente do êxito ou da procedência da impugnação da decisão da matéria de facto (quanto à demonstração da matéria fáctica incluída nos pontos 33 a 38 dos factos não provados), condição esta que se tem por inverificada. Nesta conformidade, dada a manifesta inviabilidade dos demais danos alegados, por não demostrados – nomeadamente no que concerne à redução do valor das rendas, das rendas que deixou de percepcionar, inabitabilidade das fracções e/ou privação do seu uso –, restringiremos a nossa apreciação aos danos verificados em relação à fracção .... Mostra-se provado que a fracção ... apresenta as patologias descritas no ponto 25.d. dos factos provados e que a Recorrente viu-se obrigada a realizar obras de reparação no interior da dita fracção, com as quais despendeu a quantia de €1.050,00. São estes os únicos danos que resultam apurados, pelo que nessa estrita medida impõe-se a procedência do pedido reconvencional. * Nos termos dos n.ºs 1 e 2 do art. 527º do CPC, a decisão que julgue o recurso condena em custas a parte que lhes tiver dado causa, presumindo-se que lhes deu causa a parte vencida, na respetiva proporção. Assim, as custas da apelação, mercê da sua parcial procedência, são da responsabilidade de ambas as partes na proporção do respetivo decaimento (idêntico critério valerá para as custas da ação/reconvenção na 1ª instância). * VI. DECISÃO Perante o exposto acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela Ré e, em consequência, revogando parcialmente a sentença recorrida, decidem: a) Julgar a acção parcialmente procedente e, em consequência, condenam a ré a pagar à autora as quantias vencidas a título de quotas de condomínio referentes às fracções ..., ..., ..., ..., ..., ..., ..., no valor de € 900,48 (novecentos euros e quarenta e oito cêntimos), acrescidas das quantias que se venceram entre o momento da entrada dos autos e o momento da alienação das fracções a que dizem respeito, respectivos juros moratórios e despesas com advogado no montante de € 1.200,00 (mil e duzentos euros), absolvendo a Ré do pedido quanto ao demais peticionado. b) Julgar a reconvenção parcialmente procedente e, em consequência, condenam a autora/reconvinda a pagar à ré/reconvinte a quantia de € 1.050,00 (mil e cinquenta euros), absolvendo a Autora do pedido do demais peticionado a título reconvencional. Custas da apelação (bem como da ação/reconvenção na 1ª instância) a cargo de ambas as partes, na proporção do respetivo decaimento. * Guimarães, 18 de dezembro de 2024 Alcides Rodrigues (relator) Carla Oliveira (1ª adjunta) Afonso Cabral de Andrade (2º adjunto) [1] Cfr. Ac. da RP de 24/01/2018 (relator Nelson Fernandes), in www.dgsi.pt. e Paulo Ramos Faria e Ana Luísa Loureiro, Primeiras Notas ao Novo Código de Processo Civil, vol. I, 2ª ed., 2014, Almedina, pp. 598/601. [2] Cfr. Ac. do STJ de 17/10/2017 (relator Alexandre Reis), Acs. da RG de 4/10/2018 (relatora Eugénia Cunha) e de 5/04/2018 (relatora Eugénia Cunha), todos disponíveis in www.dgsi.pt. e Ac. do STJ de 1/4/2014 (relator Alves Velho), Processo n.º 360/09, Sumários, Abril/2014, p. 215, https://www.stj.pt/wp-content/uploads/2018/01/sumarios-civel-2014.pdf. [3] Cfr. José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, vol. 2º, 3ª ed., Almedina, p. 736. [4] Cfr. Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, vol. V, 1984, Coimbra Editora, p. 141 e Antunes Varela, J. Miguel Bezerra e Sampaio Nora, Manual de Processo Civil, 2ª ed., Coimbra Editora, p. 690. [5] Cfr. Francisco Manuel Lucas Ferreira de Almeida, Direito Processual Civil, Vol. II, 2015, Almedina, p. 371. [6] Cfr. José Lebre de Freitas, A Ação Declarativa Comum À luz do Código de Processo Civil, 4ª ed., Gestlegal, 2017, p. 383. [7] Cfr. Helena Cabrita, A fundamentação de facto e de Direito da Decisão Cível, Coimbra editora, p. 258/259. [8] Cfr. Luís Correia de Mendonça/Henriques Antunes, Dos Recursos (regime do Dec. Lei n.º 303/2007), Quid Iuris, 2009, p. 117. [9] Verifica-se existir manifesto lapso de escrita, que é gerador de rectificação (art. 249º do Cód. Civil), pois que onde consta ponto 6 deve ler-se ponto 5, o que será tomado em consideração doravante sem qualquer outra ressalva. [10] Por se tratar de uma alteração/modificação muito limitada, dispensamo-nos de transcrever de novo toda a factualidade provada e não provada, devendo considerar-se os pontos fácticos objeto de alteração nos termos supra explicitados.  [11] Cfr. Manuel Henrique Mesquita, Direitos Reais, Sumários das Lições ao Curso de 1966-1967, Coimbra, 1967, p. 273. [12] Cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, p. 396/397 e M. Henrique Mesquita, obra citada, p. 295. [13] Cfr., Código Civil Anotado, vol. III, 2ª ed., Coimbra Editora, 1987, p. 397. [14] Cfr. Menezes Leitão, Direito das Obrigações, Vol. II, Almedina, 2002, p. 254. [15] Cfr. Almeida e Costa, Direito das Obrigações, 6ª ed., Almedina, p. 301. [16] Cfr., Ana Prata, Código Civil Anotado (Ana Prata Coord.), volume I, 2017, Almedina, p. 546. [17] Cfr. José João Abrantes, A Excepção de Não Cumprimento do Contrato no Direito Civil Português, Conceito e Fundamento, p. 127 e ss. [18] A questão não é pacífica, havendo quem a qualifique como excepção material perentória, de natureza disponível, não sendo de conhecimento oficioso, impondo que os factos integradores sejam alegados na contestação, sob pena de preclusão – arts. 571.º, 573.º e 579.º, todos do CPC [cfr. Ac. do STJ de 16/03/2010 (relator Alves velho) e Ac. da RC de 3/12/2019 (relator Manuel Capelo), in www.dgsi.pt.]; com dúvidas quanto à sua qualificação como exceção material dilatória, Antunes Varela, Miguel Bezerra e Sampaio Nora, Manual de Processo Civil, 2ª ed., Coimbra Editora, p. 298. [19] Cfr. Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, Vol. I, 10ª ed., Almedina, p. 400. [20] De que são exemplo, o Ac. da RE de 23/11/2023 (relatora Maria João Sousa e Faro) e o Ac. da RG de 29/05/2014 (relator António Beça Pereira), in www.dgsi.pt. [21] Cfr. Acs. da RL de 11/04/2019 (relator António dos Santos) e de 09/05/2019 (relatora Laurinda Gemas) e Acs. da RG de 3/11/2016 (relatora Maria João Marques Pinto de Matos) e de 19/05/2022 (relatora Elisabete Alves) e Ac. da RP de 12/07/2017 (relatora Maria Cecília Agante), in www.dgsi.pt.. [22] Cfr. Propriedade Horizontal, Condóminos e Condomínios, Almedina, 2001, p. 120. [23] Cfr. Ac. da RP de 22/02/2021 (relatora Ana Paula Amorim), in www.dgsi.pt., cuja fundamentação seguiremos de perto. [24] Cfr. Cfr. Ac. da RG de 06.02.2020 (relator Ramos Lopes), in www.dgsi.pt. [25] Cfr. Código Civil Anotado, Vol. II, 4ª edição, p. 495. De que são exemplo, o Ac. da RE de 23/11/2023 (relatora Maria João Sousa e Faro) e o Ac. da RG de 29/05/2014 (relator António Beça Pereira), in www.dgsi.pt. [26] Cfr. Ac. da RC de 1.4.1993, Col. Jur., 1993, Tomo III, p. 201 e Ac. da RL de 9.06.09 (relatora Rosa Ribeiro Coelho), in www.dgsi.pt. [27] Cfr. Manuel Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, p. 102-104. [28] Cfr. Ac. da RL 02/05/2024 (relatora Amélia Puna Loupo), in www.dgsi.pt.