Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 3698/24.0T8STB.E1 |  |
PARTE COMUM DE PRÉDIO
DESPESAS DE CONDOMÍNIO
ASSEMBLEIA DE CONDÓMINOS
DELIBERAÇÃO
II – Estão aqui em causa despesas que não derivam da utilização privativa dessas partes comuns, mas antes que visam o seu estado de conservação, como seja a impermeabilização, imputando a responsabilidade do seu pagamento a todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções, salvo quando a necessidade da sua realização seja imputável ao condómino a quem o bem comum está afectado.
III – A norma do n.º 6 do artigo 1424.º do CC respeita ao conteúdo dos direitos e deveres dos condóminos quanto à sua participação nas despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condómino, que não pode ser derrogada, tratando-se de norma imperativa.
IV – Uma deliberação da assembleia de condóminos que viola aquela norma é nula por via do disposto no artigo 280.º do CC.
(Sumário da Relatora)
SUMÁRIO (da responsabilidade da Relatora)
(…)
I – RELATÓRIO
1.1. (…) intentou a presente acção declarativa com processo comum contra o Condomínio do Prédio sito na Rua (…), n.º 14, Setúbal, pedindo que seja declarada a invalidade da deliberação da Assembleia Geral de 21.09.2023 e de 11.04.2024, que o responsabiliza pelas despesas com a impermeabilização do terraço e que fixou um prazo para o pagamento dessas obras. Subsidiariamente, pediu que fossem as deliberações declaradas como abusivas, com as legais consequências, determinando-se a cessação dos seus efeitos ou a supressão do direito de as executar.
Alegou, para o efeito e em síntese, que apesar do terraço ser de utilização exclusiva da sua fracção, é parte comum do prédio e, em consequência, é da responsabilidade do Réu o pagamento das despesas de impermeabilização desse espaço.
1.2. O Réu deduziu contestação, invocando a caducidade do direito de impugnação de ambas as deliberações, alegando, ainda, que o autor nunca limpou devidamente o terraço de forma a evitar que as folhas caídas entupissem o escoamento das águas pluviais e que a outra causa provável das infiltrações são os esgotos ilegais da casa de banho que o A. tem no terraço, que continua a utilizar, pugnando pela improcedência da acção.
1.3. Foi proferido despacho saneador com elaboração dos temas da prova e realizada a audiência de julgamento, finda a qual foi proferida sentença, com o seguinte segmento decisório:
«Pelos fundamentos de facto e de direito acima expostos, julga-se a presente acção totalmente procedente por provada, e em consequência:
a) Declara-se nula a deliberação constante da ata n.º 49, ponto 5, que aprovou a responsabilidade do Condómino da fração AD, 1.º esquerdo, quanto ao pagamento da totalidade do valor das obras de impermeabilização do terraço do 1.º esq.º, fração “AD“ e dos danos provocados a terceiros;
b) Declara-se nula a deliberação constante da ata n.º 50, ponto 4, que aprovou o prazo de 60 (sessenta dias) para o pagamento do montante total de € 9.226,10, numa primeira fase de € 1.268,35 e numa segunda fase de € 7.957,75 pelo condómino do 1.º esq.º (…)».
1.4. Inconformado com a sentença proferida, o Réu interpôs o presente recurso de apelação, pedindo que fosse provido e se revogasse a sentença recorrida, determinando-se a improcedência da acção com a absolvição do Réu dos pedidos formulados pelo Autor.
Concluiu as suas alegações da seguinte forma (que se aqui se reproduz):
1 - O presente recurso incide sobre a douta sentença que julgou nula a deliberação constante da acta n.º 49, ponto 5, que aprovou a responsabilidade do condómino da fracção AD, 1.º esquerdo, quanto ao pagamento da totalidade do valor das obras de impermeabilização do terraço do 1.º esq., fracção AD.
2 - A recorrente impugna a decisão sobre a matéria de facto considerando que os concretos pontos de facto que enuncia deviam ser dados como provados, uma vez que resultaram do depoimento claro e preciso, da testemunha (…), 67 anos, casado, técnico de contabilidade e porteiro, cujo depoimento foi gravado no Sistema Habilus Media Studio (16:03:13 às 16:42:11), que presenciou os factos. Factos que a recorrente considera que deviam ser dados como provados, e que como tal devem ser aditados:
4) O terraço de uso exclusivo da Autora tinha cerca de 5-6 vasos de grande dimensão e cerca de 60 vasos de dimensão normal, que eram regados de forma constante;
5) Mais tarde, forma retirados os vasos de grande dimensão, por que o seu peso podiam danificar a estrutura do terraço;
6) No referido terraço existiam dois ralos de escoamento das águas pluviais, mas com a construção ilegal do anexo, ficou apenas com um ralo disponível,
3 - Na verdade, se atentarmos no referido depoimento da testemunha, que é o porteiro e colabora na gestão do condomínio, e onde o mesmo refere que conhece os demais terraços que todos possuem duas saídas de escoamento de águas pluviais, à excepção do terraço da Autora, porque na localização de um dos ralos foi construído o anexo ilegal que a Autora possui no dito terraço, este depoimento encontra-se entre o minuto 30:006 e o minuto 33:30 do referido depoimento.
4 - É verdade que na decisão da douta sentença vem referido “e dos danos provocados a terceiros”, mas tal não consta da referida acta, nem resulta da matéria dos Autos, sendo uma inovação da douta sentença!
5 - O que foi aprovado por maioria dos presentes foi que cabia ao condómino da fracção AD, aqui Autor, custear a reparação do terraço, do qual é utilizador exclusivo, tal como se encontra previsto, em norma imperativa, do n.º 3 do artigo 1424.º do Código Civil.
6 - Situação diferente seria se a assembleia decidisse que os danos provocados a terceiros, pela falta de obras de impermeabilização, devessem ser assacadas na sua totalidade ao aqui A., condómino da fracção AD.
7 - O legislador exprimiu-se de forma clara e precisa e atribuiu de forma imperativa as despesas relativas as partes comuns, a cargo exclusivo daqueles que dela se servem, não podendo estes, ainda que tenham a maioria na permilagem impor aos outros tal despesa. Esta é a vontade expressa na letra da lei e no espírito da mesma, plasmado no n.º 3 do artigo 1424.º do Código Civil.
8 - O que o legislador quis consagrar aqui nesta norma, n.º 6 do citado artigo, é não já as despesas com a preservação e conservação das partes comuns usufruídas em exclusivo por algum dos condóminos, mas sim aquelas situações em que o estado de conservação dessas mesmas partes comuns referidas no n.º 3, afectem o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio.
9 - Entender este preceito do n.º 6, e estendê-lo a que toda e qualquer obra de conservação na parte comum que é de uso exclusivo de um condómino era suportada por todo o condomínio, era esvaziar o conteúdo de uma norma imperativa, consagrada no n.º 3, que ficava vazada de conteúdo e de sentido.
10 - Se um terraço de cobertura é utilizado exclusivamente por um condómino então todas as despesas relacionados com essa cobertura, desde logo a que se estendem ao seu estado de conservação (elemento literal ab initio do n.º 6) ficam a cargo desse mesmo condómino e apenas nos casos em que esse estado de conservação contenda com os estado de conservação de outras partes comuns ou com terceiros então tais danos serão suportados não apenas por esse condómino, mas por todos os condóminos de acordo com a permilagem, salvo se se provar que tal necessidade decorreu de facto que lhe seja imputável.
11 - E não existindo aqui nenhuma nulidade, na estrita medida em que não é violada nenhuma norma imperativa, pode apenas colocar-se em causa que a decisão pode ou ser anulável na justa medida em que os critérios que levaram decisão podem ser escrutinados pelo tribunal.
12 - Mas para tanto teria a acção de impugnação ter sido intentada em prazo. Ou seja, teria a impugnação de ser intentada no prazo fixado pela lei para a impugnação das deliberações tomadas em Assembleia Geral de condóminos.
13 - O artigo 1433.º do Código Civil, estipula a forma e o prazo para a impugnação das deliberações tomadas em Assembleias Gerais de condomínio, estipulando o seguinte: «1. As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
2. No prazo de 10 dias contado da deliberação, para os condóminos presentes, ou contado da sua comunicação, para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas ou ineficazes.
14 - O Autor pretende em 23 de Maio de 2024, impugnar uma deliberação de uma assembleia geral de condomínio, na qual esteve presente, realizada em 21.09.2023, ou seja, mais de oito meses depois! Manifestamente não pode. Tal deliberação foi tomada no cumprimento de todas as regras, foi devidamente convocada, com a respectiva ordem de trabalhos, foi realizada com a maioria dos seus membros e foi aprovada por unanimidade dos presentes, com exclusão do aqui autor, que este presente e votou contra.
15 - Temos assim que todos os prazos previstos para a impugnação da deliberação tomada em 21.09.2023, desde logo o ponto objecto dos presentes autos, se encontram há muito ultrapassados, pelo que caducou o direito do autor em impugnar tal deliberação.
16 - Considera assim a Ré que mal andou o douto tribunal quando deu provimento à acção e declarou nula a deliberação constante da acta n.º 49, ponto 5, pois até se pode discutir a anulabilidade da decisão, mas nunca a sua nulidade, pois ela não viola nenhuma norma imperativa, antes pelo contrário. Ao decidir como decidiu violou a douta decisão recorrida as normas previstas nos artigos 1424.º e 1433.º, ambos do Código Civil.
1.5. O Autor apresentou contra-alegações, nas quais pugnou pela manutenção do decidido.
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Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.*
II – OBJECTO DO RECURSO O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (artigos 635.º, n.º 4 e 639.º, n.ºs 1 e 2, ambos do NCPC), não podendo este Tribunal conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser as de conhecimento oficioso (artigo 608.º, n.º 2, in fine, aplicável ex vi do artigo 663.º, n.º 2, in fine, ambos do NCPC).
Tendo, então, em atenção as conclusões da Recorrente são as seguintes as questões submetidas à apreciação deste Tribunal:
1.ª: Impugnação da decisão de facto.
2.ª: Impugnação do direito aplicado ao litígio: se a decisão recorrida violou as normas previstas nos artigos 1424.º e 1433.º do Código Civil quando julgou nula a deliberação constante da acta n.º 49, ponto 5, que aprovou a responsabilidade do autor quanto ao pagamento da totalidade do valor das obras de impermeabilização do terraço do 1.º esq., fracção AD.
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III – FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO O Tribunal de 1.ª Instância deu como provados os seguintes factos:
1. Por escritura pública outorgada em 05-12-1985, no 2.º Cartório Notarial de Setúbal, exarada de fls. 93 a fls. 94 verso do livro de notas n.º (…), (…) e mulher (…) compraram a “(…) e (…), Lda. “, pelo preço de cinco mil contos, a fração autónoma designada pela letra “AD“, correspondente ao 1.º andar esquerdo, para habitação, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, situado na Rua (…), n.º 14 , 1.º esquerdo, em Setúbal, descrito na 1.ª Conservatória do Registo Predial sob o n.º (…), da freguesia de … (já extinta), concelho de Setúbal, à data omisso na matriz e atualmente inscrita na matriz predial urbana sob o artigo (…), da União de Freguesias de (…), (…) e (…).
2. Por falecimento de (…), ocorrido em 05-04-1995, sucederam-lhe, como únicos e universais herdeiros, a referida (…), sua mulher, e o ora A., seu filho.
3. Por falecimento de (…), ocorrido em, 02-08-2003, sucedeu-lhe, como único herdeiro legitimário, o ora A., seu filho.
4. O prédio melhor identificado em 1 está constituído em propriedade horizontal (Ap. …, de …), correspondendo à fração AD (1º andar, esquerdo) uma permilagem de 57,75, sendo de uso exclusivo desta fração, o terraço ao nível do 1º andar com a área de 98,90 m2 (que, não obstante, é parte comum).
5. A propriedade horizontal do prédio objeto dos autos é constituída pelas seguintes frações: (…)
6. O Autor é condómino do prédio dos autos onde reside desde a compra da fração por seus pais e utilizador exclusivo do referido terraço.
7. A Condómina (…), proprietária da loja n.º 4, fração T, localizada no piso abaixo do terraço, em 13-10-2022, intentou contra o aqui Réu, uma ação que correu termos no Julgado de Paz Setúbal, sob o Proc. n.º 22/2022-JPSTB – Julgado de Paz, onde peticionou:
A) Condenar o Condomínio Réu ao pagamento dos danos patrimoniais provocados à Autora, mormente no que concerne a danos derivados de infiltrações na fração da Autora provenientes de parte comum do terraço de cobertura do piso superior, que melhor se identificam:
I) € 701,10 (…) a título de custos reparação da fração da autora;
II) € 550,00 (…) a título de custos de transporte dos bens que a Autora detém na fração designada pela letra “T”, e que terão de ser movidos para outra propriedade da Autora aquando da reparação da fração;
IV) € 65,00 (…) pela danificação por humidade bolores na cadeirinha auto que a Autora tinha guardada na sua fração;
B) Condenar o Réu à eliminação de defeitos nas zonas comuns que originam infiltrações na fração da autora, nomeadamente no terraço de cobertura que fica por cima da loja da Autora, realizando obras de reparação para o efeito;
C) Condenar o Réu ao pagamento da quantia de € 2.000,00 (…) relativos ao dano de privação de uso da fração da Autora, já vencido no período compreendido entre a data da interpelação admonitória ( em Junho de 2021 ) e o final do mês Janeiro de 2022, considerando o valor médio do arrendamento na zona em apreço, acrescido de juros à taxa legal desde a data da citação até ao efectivo e integral pagamento;
D) Condenar o Réu ao pagamento da quantia líquida de € 250,00 (…) por cada mês de privação de uso da fração da Autora, desde a data da citação da presente ação até á data da efetiva reparação da fração da autora ou do pagamento do peticionado nas alíneas A), B) e C) do presente pedido. (…)”.
8. Em 15-12-2022 foi homologada por sentença a transação entre a Condómina da fração T (loja n.º 4) e o Condomínio, aqui Réu, decisão que transitou em julgado em 01-02-2023.
9. Em decorrência da Transacção o aqui Réu procedeu a trabalhos de reparação no terraço através da aplicação dos produtos AQUZIP GE 97 (argamassa de impermeabilização) e AQUZIP GE 97 (resina).
10. Na ata n.º 48 datada de 21-07-2023, consta da ordem de trabalhos, ponto 5- “Deliberação sobre a identificação do responsável pelo pagamento das despesas da impermeabilização do terraço do 1º Esq. da Fração AD e dos danos provocados a terceiros.” E ainda “Entrando-se no ultimo ponto o Administrador lamentou a falta de presença do condómino do 1º Esq. que nem sequer contactou a Administração justificando a ausência e/ou solicitando outra dada. Discutida a situação, tendo em conta a alteração introduzida no artigo 1424.º do Código Civil, pela Lei n.º 8/2022, de 10 de janeiro, uma vez que existem fortes indícios de que a responsabilidade pelas infiltrações lhe é imputável, foi entendido que o Condómino do 1º Esq. Deveria poder pronunciar-se sobre este entendimento. Apesar de não ter comparecido à A.G., foi acordado convocar-se uma nova A.G. para o próximo dia 11 de Setembro a fim de se tomar uma decisão definitiva sobre esta situação. Mais ainda foi decidido divulgar o relatório da inspeção efetuada pela CM de Setúbal, que deverá ser anexado à convocatória da próxima assembleia”.
11. Na Assembleia Geral de 21-09-2023 (Ata n.º 49/ponto 4) consta que os custos com a execução dos trabalhos ascenderam a € 1.018,35 (produtos aplicados) e a € 250,00 (mão de obra) referentes à Transacção melhor descrita em 8 e 9.
12. Nessa mesma Assembleia Geral de 21-09-2023, face à persistência das infiltrações (após a referida intervenção), a administração do condomínio apresentou um orçamento para impermeabilização do terraço (do 1.º Esq.), no valor de € 6.950,00 acrescido de IVA.
13. Constando da mesma ata n.º 49 “(…) a hipótese de retirar as duas camadas de azulejos e colocar placa limpa teria um custo de cerca de € 15.000,00, sendo que essa hipótese tem o grave inconveniente de que o material a remover seria só possível se o proprietário do prédio contíguo permitisse que o mesmo fosse escoado pelo parqueamento, o que certamente seria difícil face à morosidade dos trabalhos que implicariam o fecho do parqueamento. Foi esclarecido que o orçamento se refere a um prestador de serviços do (…) Banco, com reconhecido crédito, e com garantia de 3 anos” – tendo sido o orçamento aprovado, por unanimidade.
14. Na ata n.º 49, datada de 21-09-2023 consta do ponto 5 ordem de trabalhos “Deliberação sobre a identificação do responsável pelo pagamento das despesas da impermeabilização do terraço do 1º Esq., fração “AD“ e dos danos provocados a terceiros“.
15. Consta ainda da mesma ata n.º 49 que após discussão foi colocada à votação a proposta de decisão sobre o entendimento da assembleia quanto à responsabilidade pelo custo da reparação do terraço, tendo sido aprovado, por maioria, ser o Autor o responsável, com voto contra do condómino do 1.º esq. Fração “AD”, o aqui Autor que esteve presente na AG.
16. O Autor deixou expresso na ata n.º 49, da Assembleia geral realizada a 21-09-2023, “O condómino do 1.º esq., fracção AD informou a Assembleia que iria consultar advogado no sentido de saber se a interpretação tomada pela assembleia estava correcta e se tal acontecesse assumiria as suas responsabilidades”.
17. Por convocatória datada de 24-03-2024, a administração do condomínio convocou os condóminos para a Assembleia Geral Ordinária a realizar no dia 11-04-2024, com o seguinte teor:
“Convocam-se os senhores proprietários das frações autónomas do prédio n.º 14, da Rua (…), em Setúbal, para a Assembleia Geral Ordinária de Condóminos a realizar no dia 11 de Abril de 2024, segunda-feira, pelas vinte e uma horas (21,00 H), na Av. (…), em Setúbal, ao abrigo do artigo 1432.º do Código Civil, com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Aprovação das atas n.º 248, de 23 de julho de 2023 e n.º 249, de 21 de setembro de 2023.
2. Discussão e apreciação das contas referentes ao exercício de 2023.
3. Discussão e apreciação do orçamento de 2024.
4. Fixação do prazo para o condómino do terraço do IQ Esquerdo, Fração "AD" efetuar o pagamento das obras de impermeabilização, que é de sua responsabilidade conforme deliberação da assembleia de 23/09/2023, no montante de € 9.226,10.
5. Infiltrações de água no condómino do 5. 2 Esq. g – Fração AN, provenientes do terraço do 6. 2 Esq. – Fração AO, e apreciação das comunicações do condómino do 5. 2 Esq. g .
6. Constituição do fundo comum de reserva.
7. Inspecção das instalações de gás as quais são obrigatórias efetuar cada 5 anos de acordo com o art. Q 21. 2, n. 2 1, alínea b) do Decreto-Lei n.º 297/2017, de 10 de agosto, que se transcreve:
1 - Todas as instalações de gás abastecidas afetas a edifícios e recintos classificadas nos termos do Decreto-Lei n.º 220/2008, de 12 de novembro devem ser submetidas a inspeção periódica, de acordo com a seguinte periodicidade:
b) A cada cinco anos as instalações de gás executadas há mais de 10 anos e que não tenham sido objeto de remodelação.
8. Situação referente à dívida para com a sociedade fornecedora dos elevadores.
9. Assuntos diversos de interesse para o condomínio.
Obs.: Se à hora do início dos trabalhos não estiver presente o número suficiente de condóminos, a Assembleia reabrirá meia hora depois e deliberará por maioria dos votos dos condóminos presentes.
Referente ao ponto 1 anexam-se cópia das atas 48 e 49.
Setúbal, 24 de março de 2024 A Administração: (…) – Consultoria Unipessoal, Lda., Av. (…), 148-42 A 2900-309 Setúbal”.
18. Nessa Assembleia Geral datada de 11-04-2024, Ata n.º 50, o Autor, esteve presente, e apresentou os seguintes pedidos de esclarecimento (através de escrito que entregou) ao administrador do condomínio: “1. Quais as razões que determinaram a existência de novas infiltrações depois de haverem sido aplicados os materiais identificados na Ata 49 (argamassa e resina )? 2. Quais as razões concretas que levaram a Administração a aplicar tais materiais em vez de executar, desde logo, os trabalhos contemplados no orçamento cujo pagamento me é imputável? 3. Se é, ou não, do vosso conhecimento, que, desde a data da construção e conclusão do imóvel, o terraço apresenta evidências de má construção e deficiente impermeabilização? Se sim, especifique”.
19. Em 17-05-2024, o Autor enviou um e-mail para ….lda@sapo.pt com o seguinte conteúdo:
“ À administração do condomínio do n.º 14 da Rua (…)
Ex.mos Senhores
Através deste meio solicitamos novamente o obséquio nos sejam enviadas as respostas aos quesitos por nós apresentados na reunião de 11 de abril do corrente ano, dos quais foram deixadas cópias e que agora relembramos enviando em anexo”.
20. Na Assembleia Geral datada 11-04-2024 (ata n.º 50) quanto ao ponto 4. consta “Fixação do prazo para o condómino do terraço do IQ Esquerdo, Fração "AD" efetuar o pagamento das obras de impermeabilização, que é de sua responsabilidade conforme deliberação da assembleia de 23/09/2023, no montante de € 9.226,10”.
21. Foi fixado ao Autor, nessa ata n.º 50, o prazo de 60 dias tendo a proposta sido aprovada com o voto contra do condómino do 1.º esquerdo, fração “AD”.
22. Consta da Ata n.º 50 “A assembleia entende, conforme já expresso na reunião de 21-09-2023, que a responsabilidade destas reparações no montante total de € 9.226,10, sendo que numa primeira fase foi de € 1.268,35 e numa segunda fase de € 7.957,75, é da responsabilidade do condómino do 1º esq. (…), pelo que findo aquele prazo deverá proceder-se à cobrança coerciva”.
23. O Autor diligenciou por manter e conservar limpo, obstando a que os ralos se entupam, de modo a permitir o escoamento das águas.
24. Existem no terraço vasos com plantas de grandes dimensões que são regadas através de uma mangueira.
25. No terraço existe 1 (um) ralo de escoamento de água.
26. O Autor tem o seu apartamento ampliado através da construção no terraço em causa de um anexo em alumínio ligado ao resto do apartamento.
27. Onde foram construídas em data anterior 2 (duas) salas e 1 (uma) casa de banho.
28. A Ampliação do seu apartamento não constava do projeto de construção do edifício.
29. Consta da Análise/Informação Técnica da Câmara Municipal de Setúbal, datada de 30-03-2022:
(…)
30. O processo referido no ponto 29 ainda não tem decisão.
31. A presente ação foi intentada em 23-05-2024.
*
E considerou não provados os seguintes factos:a) Que o anexo situado no terraço tenha uma área de cerca de 30 m2.
b) Que a ampliação do seu apartamento tenha sido realizada sem autorização do condomínio.
d) Que a Câmara Municipal de Setúbal, quando descobriu a obra, a instaurar um processo administrativo tendente a obrigar a demolir a obra de ampliação.
*
IV – FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO1ª Questão: Impugnação da Decisão de Facto – Ónus de impugnação
O Recorrente veio impugnar a decisão sobre a matéria de facto, sustentando que devia ser dado como provado que:
«4) O terraço de uso exclusivo da Autora tinha cerca de 5-6 vasos de grande dimensão e cerca de 60 vasos de dimensão normal, que eram regados de forma constante;
5) Mais tarde, forma retirados os vasos de grande dimensão, por que o seu peso podiam danificar a estrutura do terraço;
6) No referido terraço existiam dois ralos de escoamento das águas pluviais, mas com a construção ilegal do anexo, ficou apenas com um ralo disponível».
A propósito do ónus de impugnação da matéria de facto dispõe o artigo 640.º, n.º 1, do CPC que, quando «seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição» «a) Os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados; b) Os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnada diversa da recorrida; c) A decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas».
E quando «os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados», acresce ainda àquele ónus do recorrente, «sob pena de imediata rejeição do recurso na respectiva parte, indicar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso, sem prejuízo de poder proceder à transcrição dos excertos que considere relevantes» (artigo 640.º, n.º 2, alínea a), NCPC).
Do citado preceito legal resulta, então, que o recorrente, sob cominação de rejeição do recurso, deve delimitar com precisão os concretos pontos da decisão de facto que pretende impugnar, indicar os concretos meios probatórios em que se estriba, e, quando tenham sido gravados, precisar com exactidão as passagens da gravação em que se funda o seu recurso; e deixar expressa a decisão que, no seu entender, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas.
Incumprido pelo recorrente o ónus de impugnação previsto na citada disposição legal, o seu recurso, nessa parte, terá que ser rejeitado.
Precisando, a «rejeição total ou parcial do recurso respeitante à impugnação da decisão da matéria de facto deve verificar-se em alguma das seguintes situações:
a) Falta de conclusões sobre a impugnação da decisão da matéria de facto (artigos 635.º, n.º 4 e 641.º, n.º 2, alínea b));
b) Falta de especificação nas conclusões dos concretos pontos de facto que o recorrente considera incorrectamente julgados (artigo 640.º, n.º 1, alínea a));
c) Falta de especificação, na motivação, dos concretos meios probatórios constantes do processo ou nele registados (v. g. documentos, relatórios periciais, registo escrito, etc.);
d) Falta de indicação exacta, na motivação, das passagens da gravação em que o recorrente se funda;
e) Falta de posição expressa, na motivação, sobre o resultado pretendido relativamente a cada segmento da impugnação» (Abrantes Geraldes, Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2017, págs. 158/159).
No caso vertente, das conclusões apresentadas resulta que o Recorrente entende que devia ser aditada aos factos provados a seguinte realidade: «O terraço de uso exclusivo da Autora tinha cerca de 5-6 vasos de grande dimensão e cerca de 60 vasos de dimensão normal, que eram regados de forma constante», «Mais tarde, forma retirados os vasos de grande dimensão, por que o seu peso podiam danificar a estrutura do terraço», «No referido terraço existiam dois ralos de escoamento das águas pluviais, mas com a construção ilegal do anexo, ficou apenas com um ralo disponível».
Contudo, verifica-se que o Recorrente não efectua o imediato reporte dessa realidade, que entende ter sido omitida na sentença recorrida, à sua prévia alegação nos respectivos articulados.
Ou seja, «nunca chegou a afirmar, clara e assertivamente» que concretos pontos de facto considera incorrectamente julgados «pela necessária remissão para os únicos factos obrigatoriamente a considerar para este efeito: os contidos na sentença recorrida no elenco dos factos provados (identificados por numeração árabe), e/ou os aí contidos no elenco dos factos não provados (identificados por letras do alfabeto).
Com efeito, quando na lei se afirma que, «sob pena de rejeição», «deve o recorrente obrigatoriamente especificar (…) os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados», reporta-se àqueles factos que, tendo sido fixados ou ignorados pelo Tribunal a quo, ficarão desse modo sob sindicância do Tribunal ad quem. Logo, e no que ora nos interessa, serão aqueles factos que tenham sido exarados na fundamentação de facto da sentença recorrida (e isto independentemente de não se terem logrado provar, por deverem então integrar o respectivo elenco de factos não demonstrados).
Não autoriza, assim, a lei que, em substituição deste concreto e claro ónus, a parte recorrente se limite, genérica e conclusivamente, a afirmar que o Tribunal a quo deveria ter dado como provada determinada realidade, sem o imediato reporte da mesma à prévia alegação das partes nos respectivos articulados (quando omitida na sentença recorrida), ou à enunciação concreta da matéria de facto fixada (quando precisamente contida na sentença recorrida)» (Ac. do TRG de 12/10/2023, Proc. n.º 605/21.6T8VCT-C.G1, disponível em www.dgsi.pt; sublinhado meu).
Note-se que a ampliação da matéria de facto, permitida pelo artigo 662.º, n.º 2, alínea c), in fine, do CPC, tem, precisamente, por limite a factualidade alegada, tempestivamente, pelas partes.
Em suma, o Recorrente não reportou a sindicância aos factos enunciados na sentença recorrida nem aos factos previamente alegados nos respectivos articulados.
Importa, então, considerar que o Recorrente não cumpriu o ónus de impugnação que lhe estava cometido pelo artigo 640.º, n.º 1, alínea b) e 2, do CPC.
Deste modo impõe-se rejeitar o recurso sobre a matéria de facto (considerando-se, do mesmo passo, definitivamente assente a matéria de facto que foi apurada pela 1ª instância e referida em III).
*
2ª Questão: Impugnação do direito aplicado ao litígio – se a decisão recorrida violou as normas previstas no artigo 1424.º e 1433.º do Código Civil quando julgou nula a deliberação constante da acta n.º 49, ponto 5, que aprovou a responsabilidade do autor quanto ao pagamento da totalidade do valor das obras de impermeabilização do terraço do 1.º esq., fracção AD.O tribunal a quo julgou procedente a acção e declarou nula a deliberação da assembleia de condóminos realizada a 21.09.2023 constante da acta n.º 49, ponto 5, decisão que o Recorrente pretende que seja revogada, pugnando pela validade da deliberação, ou quando muito, pela sua anulabilidade, e, neste caso, pela caducidade do direito do autor de impugnar aquela deliberação.
Impõe-se, assim, averiguar se aquela deliberação é válida, ou, inversamente, contrária à lei, e neste caso qual o desvalor da mesma (nulidade ou anulabilidade).
A deliberação cuja validade está em discussão no recurso é a deliberação aprovada na Assembleia Geral datada de 21.09.2023, quanto ao ponto 5 ordem de trabalhos “Deliberação sobre a identificação do responsável pelo pagamento das despesas da impermeabilização do terraço do 1º Esq., fração “AD“ e dos danos provocados a terceiros” tendo sido fixado o entendimento de ser o autor o responsável pelo custo da reparação do terraço (factos provados sob o n.º 14 e 15) – 1ª conclusão.
Sustenta o Recorrente que de acordo com o disposto no artigo 1424.º, n.º 3, do CC, todas as despesas relacionados com um terraço de cobertura que é utilizado exclusivamente por um condómino ficam a cargo desse condómino, incluindo as despesas de conservação, e o que o legislador quis consagrar no n.º 6 do citado artigo é, não já as despesas com a preservação e conservação das partes comuns usufruídas em exclusivo por algum dos condóminos, mas sim aquelas situações em que o estado de conservação dessas mesmas partes comuns referidas no n.º 3 afectem o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o que não seria o caso.
Estamos, portanto, remetidos, em primeira linha, para a interpretação do artigo 1424.º do Código Civil, na redacção actual, introduzida pela Lei n.º 8/2022, de 10 de Janeiro.
O preceito em causa tem o seguinte teor:
«1 - Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.
2 - Sem prejuízo do disposto no número anterior, as despesas relativas ao pagamento de serviços de interesse comum podem, mediante disposição do regulamento de condomínio, aprovada, sem oposição, por maioria dos condóminos que representem a maioria do valor total do prédio, ficar a cargo dos condóminos em partes iguais ou em proporção à respetiva fruição, desde que devidamente especificadas e justificados os critérios que determinam a sua imputação.
3 - As despesas relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos ficam a cargo dos que delas se servem.
4 - Nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.
5 - Nas despesas relativas às rampas de acesso e às plataformas elevatórias, quando colocadas nos termos do n.º 3 do artigo seguinte, só participam os condóminos que tiverem procedido à referida colocação.
6 - Caso o estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afecte o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio, o condómino a favor de quem está afecto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável».
Não está posto em causa que as obras impermeabilização objecto da deliberação em causa reportam-se a terraço que é parte comum nos termos do disposto no artigo 1421.º, n.º 1, alínea b), do CC e destinado a uso exclusivo da fracção do autor: trata-se de terraço situado no 1º piso, contíguo à fracção do autor e com acesso exclusivo por esta, mas que cobre uma fracção situada no piso inferior (onde se detectaram as infiltrações), destinada a loja.
Note-se que não se regista dissidência no entendimento jurisprudencial, de que é exemplo o Ac. STJ de 15/05/2012, Proc. n.º 218/2001.C3.S1, disponível em www.dgsi.pt., de que «não obstante não servir de cobertura integral, mas, apenas, parcial ao andar situado no piso inferior, nem se situar ao nível do telhado do edifício, não sustentando a totalidade da cobertura do respectivo espaço físico, mas, funcionalmente, afecto, além de outras, a servir a mesma finalidade de protecção contra os elementos líquidos da atmosfera», tal espaço é um terraço de cobertura, posto que «os terraços de cobertura, tanto podem ser do último pavimento, como de pavimentos intermédios, porquanto onde a lei não distingue, também, o intérprete não deve distinguir, salvo se houver razões para se concluir que outro foi o espírito da lei, a vontade do legislador, o que se não verifica, no caso concreto». No mesmo sentido o Ac. do TRL de 26.03.2015, Proc. 2656/10.7.TBVFX.L1-6 (disponível em www.dgsi.pt), segundo o qual «o terraço que cobre duas garagens, pertencentes a fracções diferentes, situado ao nível do primeiro andar e contíguo a uma das fracções autónomas, apesar de não estar ao nível do telhado do edifício e não servir de cobertura integral do mesmo – cobre apenas essas garagens, situadas no piso inferior –, assume uma afectação funcional vocacionada, para além do mais, à protecção de ambas as garagens contra os elementos naturais, devendo ser qualificado como terraço de cobertura, em vez de terraço intermédio, mesmo à luz da redacção originária do preceito do artigo 1421.º do CCiv.».
Claro se torna, então, que o terraço de uso exclusivo da fracção do autor e que serve de cobertura à fracção imediatamente inferior (loja), trata-se, como se disse, de uma parte, forçosamente, comum, “pela função capital de cobertura ou proteção do imóvel que, no interesse coletivo”, exerce em relação à construção situada por baixo do mesmo.
E por isso as normas que interessa interpretar são as contidas no n.ºs 3 e 6 do citado artigo 1424.º.
A norma do n.º 3 prevê o caso especial das “despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos”, estabelecendo face à regra do n.º 1 uma diferença na responsabilidade pelo seu pagamento: “ficam a cargo dos [condóminos] que delas se servem”.
Por seu turno, o n.º 6, introduzido pela Lei. n.º 8/2022, de 10 de Janeiro, prevê uma derrogação da norma especial do n.º 3, para as situações em que o “estado de conservação das partes comuns referidas no n.º 3 do artigo 1421.º afecte o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio”, estabelecendo que neste caso “o condómino a favor de quem está afecto o uso exclusivo daquelas apenas suporta o valor das respetivas despesas de reparação na proporção indicada no n.º 1, salvo se tal necessidade decorrer de facto que lhe seja imputável”.
Para todas estas hipóteses especiais, dos n.º 3 e 6 (bem como para os casos dos n.º 4 e 5), o legislador não prevê a possibilidade de “disposição em contrário” como fez no n.º 1, o que só pode ser entendido no sentido de que a regra contida em cada uma delas não pode ser afastada por disposição diversa, seja do regulamento de condomínio seja por deliberação da assembleia de condóminos, tratando-se de normas imperativas.
Neste sentido, veja-se o Ac. do TRG de 02.03.2020, Proc. n.º 836/20.6T8VVD.G1, no qual se afirma que «os n.ºs 3 e 4 [do artigo 1424.º do CC] constituem regras especiais face aos n.ºs 1 e 2», sendo que, «como se afirma no Ac. da RL de 21.02.2020[v], estes n.ºs 3 e 4 constituem condicionamentos de conteúdo do título constitutivo da propriedade horizontal, constituindo normas imperativas». Também o Ac. do TRL de 14.11.2017, Proc. n.º 19657/13.6YYLSB-A.L1-7 (ambos acessíveis em www.dgsi.pt) entende que as regras contidas nos n.ºs 3 e 4 do artigo 1424.º são «normas imperativas cujo afastamento não é possível, nem sequer dentro apertados requisitos estabelecidos pelo n.º 2», defendendo que «nem se compreenderia, …, que as normas sobre repartição de despesas relativas a partes comuns dos prédios em propriedade horizontal pudessem estar na disponibilidade dos condóminos (além do estritamente regulado no n.º 2 do artigo 1424.º), pois o condomínio corresponde a um conjunto de interesses individuais potencialmente conf lituantes, alguns minoritários, que ficariam constantemente prejudicados pela imposição de repartições de despesas favoráveis às maiorias, conduzindo a situações de necessário conflito, com repercussões importantes no bem-estar social, além de prováveis consequências ao nível da própria conservação do património construído que a todos interessa» (sublinhado meu).
Vejamos, agora com mais detalhe, o âmbito de aplicação das regras imperativas contidas nos n.ºs 3 e 6 do citado artigo 1424.º, ambas reportadas às partes comuns que são de utilização exclusiva de um condómino:
i). o n.º 3 tem o seu âmbito de aplicação às despesas (de conservação e fruição) relativas às partes comuns do prédio que sirvam exclusivamente algum dos condóminos, imputando a responsabilidade pelo seu pagamento aos condóminos que delas se servem. Contudo desde cedo a doutrina e a jurisprudência entenderam ser necessária a sua interpretação restritiva, reportando-a às despesas “correntes” (Ana Prata (Coord.), Código Civil Anotado, Vol. II, Almedina, pág. 260, referido no ac. do TRG de 02.03.2023), às despesas relativas ao uso e fruição normal do terraço pelo condómino (Ac. do STJ 1069/14.6TBOER.L1.S1). No dizer do Ac. STJ de 12.10.2017, Proc. n.º 1989/09.0TVPRT.P2.S1 (todos acessíveis em www.dgsi.pt), «a previsão do n.º 3 do artigo 1424.º do CC apenas abarca as despesas que se relacionem com a afectação exclusiva da parte comum, pelo que aquelas que não derivem da sua utilização privativa (como seja, v. g. a sua impermeabilização) devem ser pagas segundo a regra do n.º 1 do mesmo preceito».
ii). o n.º 6 aplica-se às despesas de reparação do estado conservação das partes comuns do prédio que o título constitutivo afecta ao uso exclusivo de algum dos condóminos e que afectem o estado de conservação ou o uso das demais partes comuns do prédio. Estão aqui em causa despesas que não derivam da utilização privativa dessas partes comuns, mas antes que visam o seu estado de conservação, como seja a impermeabilização, imputando a responsabilidade do seu pagamento a todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções, salvo quando a necessidade da sua realização seja imputável ao condómino a quem o bem comum está afectado [veja-se o Ac. do TRL de 10.11.2022 (Proc. n.º 1000/22.5T8OER.L1-2, em www.dgsi.pt), no qual se afirma que no contexto de interpretação restritiva do n.º 3, «a Lei 8/2022 acrescentou, um n.º 6 do artigo 1421.º do CC» que «consagra a posição que já então se vinha seguindo, isto é, o estado de conservação é da responsabilidade de todos os condóminos salvo quando o estado de conservação do bem comum do qual advém danos seja imputável ao condómino a quem o bem comum está afectado»].
Na linha de orientação referida, afirmou o acima referido Ac. do STJ de 12.10.2017 (Revista 1989/09.0TVPRT.P2.S1) que «este último preceito [artigo 1424.º, n.º 3, do CC] tem de ser devidamente interpretado, respeitando a respectiva razão de ser. Se uma parte é comum, compreende-se que a regra seja a de que todos os condóminos suportem a respectiva manutenção, porque a natureza comum tem como justificação tratar-se de uma parte de que beneficia o prédio enquanto tal e, portanto, todos os condóminos, enquanto seus proprietários em conjunto.
Se uma parte do prédio, apesar de ser comum, está afectada à utilização de um ou de alguns dos condóminos, então justifica-se que essa afectação exclusiva se repercuta na responsabilidade pelas despesas correspondentes; mas apenas na medida em que se relacionem com essa afectação exclusiva. No caso, trata-se da impermeabilização do terraço e não se provou qualquer actuação dos réus que a tenha danificado: não pode considerar-se da exclusiva responsabilidade do proprietário da fracção P, por não se relacionar com a afectação ao uso exclusivo dessa fracção, isto é, com a sua utilização individualizada, na expressão utilizada pelo acórdão de 16 de Novembro de 2006, Revista n.º 3468/06, Sumários de Acórdãos, www.dgsi.pt. Não tem assim aplicação o n.º 3 do artigo 1424.º do Código Civil; vale, portanto, a regra de que as despesas necessárias à manutenção do terraço, no que à sua impermeabilização respeita, são da responsabilidade de todos os condóminos, na proporção “do valor das suas fracções” (n.º 1 do artigo 1424.º do Código Civil)».
E o ali citado Ac. do STJ de 16.11.2006 proferido na Revista n.º 3468/06 - 7.ª Secção, diz lapidarmente que: «I - O condomínio deve suportar os encargos resultantes da conservação e fruição do terraço enquanto cobertura; o condómino que tem o exclusivo da sua utilização suportará os encargos de conservação e fruição do terraço, enquanto espaço de utilização individualizada. II - Estando assente que os defeitos do terraço – cobertura da fracção do piso 3º e de uso exclusivo do condómino do 4º do piso –, que provocaram os danos sofridos pelo proprietário da fracção do piso 3º, são defeitos do terraço enquanto cobertura – pois resultaram de deficiências da tela que o revestia –, e não o resultado de uma qualquer utilização daquele por parte do dono da fracção do 4º piso, forçoso é de concluir que o condomínio é responsável pela reparação dos prejuízos suportados pelo proprietário da fracção inferior» (acessível em STJ, Jurisprudência, Sumários 2006).
Já anteriormente o Ac. do TRE de 12.02.2004 (Proc. n.º 269/03.2.ITIJ.net) tinha decidido que «I – Um terraço de cobertura, ainda que proteja apenas parcialmente algumas das fracções que integrem o edifício, é parte comum do mesmo. II – Como tal, é da responsabilidade dos condóminos as despesas necessárias à realização das obras de impermeabilização do terraço de cobertura (artigo 1424.º, n.º 1, do CC). III – A tal não obsta o facto de no título constitutivo da propriedade horizontal ser afectado o seu uso exclusivo ao condómino cuja fracção lhe está adjacente, pois o que está exclusivamente ao seu serviço é a base que constitui a face superior da placa de cobertura e não esta que na sua função de cobertura serve directamente a fracção inferior e, indirectamente, as demais fracções que lhe seguem» (no mesmo sentido, Ac. TRL de 29.06.1989, CJ, 3, 159; e do TRL de 12.06.1997, JTRL00011720.ITIJ.Net).
Ou seja, as despesas de impermeabilização de terraço de cobertura de algumas das fracções e que é de utilização exclusiva de um condómino, por se tratar de uma obra de reparação estrutural, que respeita ao estado de conservação daquele que afecta a conservação das demais partes comuns (placa que sustenta o pavimento do terraço e que separa duas fracções), constituindo um benefício comum, deve ser custeada com a participação de todos os condóminos, de acordo com a regra da repartição na proporção do valor das suas fracções, salvo se a necessidade da realização dessa reparação for imputável ao condómino a quem o bem comum está afecto.
E assim sendo, é de concluir que as despesas com a impermeabilização do terraço em causa, parte comum mas de utilização exclusiva da fracção do autor, por que não se relacionam com essa afectação exclusiva, não se trata de um gasto inerente à sua fruição, traduzindo-se antes em obras necessárias para manter a estanquicidade do terraço e, como tal, para manter a sua função de proteção do edifício e das suas estruturas (a placa que sustenta o pavimento do terraço e que o separa da fracção que está situada imediatamente por baixo dele) contra os elementos naturais, visando o seu estado de conservação, devem ser suportadas por todos os condóminos na proporção do valor das suas fracções, de acordo com o preceituado no artigo 1424.º, n.º 6, do CC, excepto se se verificar que a necessidade de conservação decorreu de facto imputável ao autor recorrido.
Ora, neste particular na sentença recorrida ponderou-se que:
«Resultou provado dos pontos 5, 6, 7 e 29 que estamos perante infiltrações que afetam a fração T, a loja n.º 4, que se situa no piso imediatamente inferior ao terraço afeto ao uso exclusivo do 1º esquerdo provenientes do terraço de cobertura intermédio do edifício.
(…) provou-se em 24 que existem no terraço vasos com grandes dimensões, plantas essas que são regadas mediante o uso de uma mangueira. No ponto 26 dos factos provados que existe 1 ralo de escoamento de água. Em 27, 28 e 29 resultou ainda provado que foi construído naquele terraço, um anexo composto por 2 salas e 1 casa de banho sem autorização da Câmara Municipal de Setúbal, sendo que corre ainda junto a essa Câmara, um processo contraordenacional referente a essa construção, ainda sem decisão conhecida.
Serão esses factos suficientes para imputar a responsabilidade pelas infiltrações ao Autor? Este Tribunal não considera.
Não ficou provado que o peso dos vasos tivesse alguma influência ou fosse causa das infiltrações.
Analisando ainda a construção sem autorização da Câmara Municipal de Setúbal, com a construção das 2 salas e de uma casa de banho, não houve qualquer prova de que essa obra ainda que sem autorização fosse a causa das infiltrações, não bastando apenas a prova de que ela existe para que sem mais se faça uma correlação, uma causa efeito entre a sua existência e o efeito da infiltração na fração T, loja n.º 4.
(…) Ficou provado em 23 que o Autor manteve o espaço limpo, obstando que os ralos se entupissem de modo a permitir o escoamento de água, não se provou que o facto do Autor regar as plantas que se encontram no terraço mediante o uso de uma mangueira fosse a causa das infiltrações até porque não nos esqueçamos que estamos perante um terraço aberto, por isso tem estar apto a acolher a água da chuva, que tanto pode durar 5 minutos como 5 horas, ou até mesmo o dia todo e durante vários dias, e é isso que consta da análise técnica da Câmara Municipal de Setúbal, provada em 29, concluindo que as infiltrações têm causa provável na ausência de manutenção dos materiais na cobertura e aparelhos de recolha de águas pluviais e ainda que se trata de uma situação de infiltração com causa provável no ineficaz sistema de impermeabilização e recolha/drenagem de águas pluviais e de rega no terraço em causa.
Ainda que esse terraço de cobertura esteja afeto ao uso exclusivo do condómino do 1º esquerdo, não altera a sua natureza de parte comum como atrás referido e conforme artigo 1421.º do CC, e por isso, a manutenção e conservação dos elementos estruturais e dos materiais da cobertura, tais como, isolamentos, impermeabilização é do condomínio.
Ao contrário do que alega a Ré, não se verifica qualquer presunção legal de que a obra realizada porque não licenciada seja consequência das infiltrações.
(…) De tudo o que ficou provado não resulta um nexo causal de que a causa das infiltrações sejam as obras não licenciadas efetuadas no terraço, até porque como resulta do facto provado em 17, o terraço do 1º esquerdo não é o único com problemas de infiltração, dado que na própria convocatória consta como ordem de trabalhos, ponto n.º 5 “Infiltrações de água no condomínio do 5º Esq. – Fração NA, provenientes do terraço do 6º Esq., Fração AO, e apreciação das comunicações do condomínio do 5º Esq.” .
Pelo que, a nova norma (n.º 6, do artigo 1424.º do CC) determina uma regra objetiva de repartição de despesas: o condómino que tem uso exclusivo da parte comum não suporta sozinho os encargos de reparação quando o estado dessa parte afete outras áreas comuns, a menos que a situação tenha sido causada por ele próprio. A referência à "proporção indicada no n.º 1" significa que as despesas devem ser repartidas de acordo com o valor das frações, reitera-se, sendo a única exceção se houver culpa do condómino (facto imputável).
Logo, caberia ao Condomínio provar o nexo causal entre o comportamento do aqui Autor e as infiltrações».
Concorda-se com a apreciação feita pelo tribunal a quo e pouco mais há a acrescentar a este respeito. O recorrente condomínio não logrou provar que a necessidade da realização das obras de conservação com a impermeabilização do terraço seja imputável a qualquer actuação do autor, designadamente que este tenha danificado a impermeabilização com a utilização desse terraço (a informação técnica da CM fala em ineficaz sistema de impermeabilização e recolha/drenagem de águas” (facto provado sob o n.º 29), pelo que a comparticipação nessa despesa cai sob a previsão do artigo 1424.º, n.º 6, 1ª parte, do CC, não podendo a assembleia de condóminos deliberar em contrário àquela previsão legal, considerando-a da exclusiva responsabilidade do condómino a quem está afecto o uso exclusivo desse terraço.
E, assim sendo, é de concluir que estamos perante deliberação que, por imputar a responsabilidade pelo pagamento da totalidade do valor das obras de impermeabilização do terraço do 1º Esq., fração “AD”, ao autor recorrido, fora do contexto permitido pela parte final do n.º 6 do citado artigo 1424.º, viola norma imperativa.
*
Vejamos, agora, a natureza do vício que afecta a deliberação em causa.Lê-se, a propósito, no artigo 1433.º, n.º 1, do CC que “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado”.
Em anotação a este preceito referem Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. III, Coimbra Editora, 2ª ed. revista e actualizada (1987), págs. 447-448 que «deve entender-se, no entanto, que no âmbito desta disposição não estão compreendidas, nem as deliberações que violem preceitos de natureza imperativa, nem as que tenham por objecto assuntos que exorbitam da esfera de competência da assembleia de condóminos.
Quando a Assembleia infrinja normas de interesse e ordem pública (suponha, por. ex., que a assembleia autoriza a divisão entre os condóminos de alguma daquelas partes do edifício que o n.º 1 do artigo 1421.º considera forçosamente comuns; que suprime, por maioria, o direito conferido pelo n.º 1 do artigo 1428.º; que elimina a faculdade, atribuída pelo artigo 1427.º a qualquer condómino, de proceder a reparações indispensáveis e urgentes nas partes comuns do edifício; que suprime o recurso dos actos do administrador a que alude o artigo 1438.º; ou que dispensa o seguro do edifício contra o risco de incêndio, diversamente do que se dispõe no n.º 1 do artigo 1429.º), as deliberações tomadas devem ser consideradas nulas, e como tais, impugnáveis a todo o tempo e por qualquer interessado, nos termos do artigo 286.º. Se assim não fosse, estaria na mão dos condóminos derrogar os preceitos em causa; bastaria, para tanto, que, após a aprovação da deliberação, nenhum deles a impugnasse no prazo de vinte dias referido no n.º 2 do artigo 1433.º».
Pode, então, afirmar-se que em matéria de vícios, as deliberações das assembleias de condóminos podem enfermar de anulabilidade, nulidade, ou ineficácia, sendo que as primeiras são sanáveis e a invalidade deve ser invocada no prazo estabelecido no artigo 1433.º, n.º 4, sob pena de decadência.
E as deliberações cujo conteúdo contraria norma imperativa podem enfermar de nulidade, mas a violação de normas imperativas não gera, sempre, a nulidade da deliberação.
No caso presente estamos perante deliberação que, por imputar a responsabilidade pelo pagamento da totalidade do valor das obras de impermeabilização do terraço ao autor recorrido, fora do contexto permitido pela parte final do n.º 6 do citado artigo 1424.º, violou aquela norma imperativa.
Conhece-se doutrina e jurisprudência que aplicam às deliberações sobre repartição de despesas contrárias às normas do artigo 1424.º o regime de anulabilidade. A título de exemplo, Abílio Neto, no Manual da Propriedade Horizontal, 3.ª edição, 2006, Ediforum, pág. 344, refere que são anuláveis as deliberações tomadas pela assembleia de condóminos que desrespeitam o disposto no artigo 1424.º do CC, mas restringe o exemplo à norma contida no n.º 1.
Aderimos, contudo, à orientação do Ac. do TRL de 14/11/2017, Proc. n.º 19657/13.6YYLSB-A.L1-7, a que já acima aludimos, que se transcreve pela sua cuidada análise da problemática da qualificação dos vícios que podem afectar as deliberações das assembleias de condóminos contrárias à lei, com inteiro aproveitamento para o caso dos autos (também convocado pela decisão recorrida com toda a propriedade):
«Por via do transcrito artigo [artigo 1433.º], a lei afasta a consequência da nulidade para deliberações da assembleia de condóminos que lhe sejam contrárias, consagrando a da anulabilidade. Mas será assim para todos os casos de deliberações contrárias à lei?
Usando palavras alheias que a propósito vêm, «antes de mais, há a notar que é opinião comum que, pese a letra da lei, certos tipos de ilegalidade geram a nulidade das deliberações – e não mera a anulabilidade. (…) O CC seguiu, em matéria de deliberações da assembleia de condóminos, como no tocante às deliberações das assembleias gerais das associações (artigo 177.º), a orientação de diplomas anteriores (designadamente do Código Comercial, no seu artigo 146.º) de só prever a anulação de deliberações, mas ao longo do tempo gerou-se consenso sobre que certas violações de normas imperativas (mormente a desconformidade do conteúdo das deliberações com tais normas) acarretam a nulidade das deliberações em causa» – Rui Pinto Duarte, anotação ao artigo 1433.º, in Código Civil Anotado, cit., pág. 285. (…)
Concordamos: há deliberações da assembleia de condóminos contrárias à lei que são anuláveis, às quais se aplica o regime do artigo 1433.º, e há deliberações contrárias à lei que são nulas, às quais se aplica o regime geral da nulidade.
Como aferir, então, se estamos perante norma cuja infração gera nulidade, se perante norma cuja infração gera mera anulabilidade nos termos do artigo 1433.º?
(…) A apreciação da questão envolve a interpretação dos artigos 280.º e 294.º do CC. Nos termos do primeiro, o negócio jurídico cujo objecto seja física ou legalmente impossível, contrário à lei ou indeterminável (n.º 1), bem como o negócio contrário à ordem pública ou ofensivo dos bons costumes (n.º 2) são nulos. Nos termos do segundo, os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei. Como harmonizar os dois preceitos?
Segundo a doutrina comum, o artigo 280.º contempla o objeto negocial com os seus dois significados: objeto imediato – conteúdo, efeitos jurídicos do negócio, considerando as declarações das partes e o direito aplicável –, e objeto mediato – objeto stricto sensu, quid sobre que incidem os efeitos do negócio (…).
Embora a propósito da possibilidade física e da determinabilidade do objeto normalmente se expresse que é o objeto mediato que está em causa, no que respeita à possibilidade legal e à não contrariedade à lei já não é feita essa restrição (…). O artigo 294.º tem um âmbito mais abrangente, cominando com a nulidade a violação de normas imperativas, mesmo quando estas normas não contêm essa direta cominação, desde que, nestes casos, não resulte da lei outra solução.
A norma do artigo 280.º é (a par das normas dos artigos 281.º, 220.º, e de outras espalhadas pela legislação do país) uma concretização da norma do artigo 294.º (neste sentido também Heinrich Hörster, A parte geral…, cit., pág. 522). Jorge Morais Carvalho reserva o art. 280 para o objeto ou elementos internos do negócio e o 294.º para os elementos exteriores (Os contratos de consumo, cit., págs. 50-6, 60-1, e Os limites…, cit., págs. 141-67). Na prática, assim sucede, porque o artigo 280.º rege especialmente sobre os negócios celebrados contra disposição imperativa respeitante a elementos internos do negócio. Em consequência, o artigo 294.º – apesar de não distinguir, nem pelo elemento literal nem pela sua inserção sistemática, o objeto das disposições legais a que se reporta –, fica com o seu âmbito comprimido pela norma do artigo 280.º, e outras (220.º, 281.º), que regem sobre situações particulares que, de outro modo, estariam nele previstas.
Assim, a resposta à nossa última questão é: se a norma violada pela deliberação da assembleia for uma daquelas cuja infração a lei comina com a nulidade, como sucede se a infração se reconduzir ao disposto no artigo 280.º, a consequência é a nulidade; se, pelo contrário, se trata de uma norma para a qual a lei não prevê expressamente a nulidade, caímos no âmbito do artigo 294.º, havendo então que atender a outras consequências que a lei preveja. Se a violação cair no âmbito residual do artigo 294.º, só gerará nulidade na falta de diferente solução da lei.
As normas dos n.ºs 3 e 4 do artigo 1424.º do CC respeitam ao conteúdo negocial, ao seu objeto imediato, aos direitos e deveres dos condóminos no que respeita à sua participação nas despesas relativas a partes comuns.
Cremos, ainda assim, que nada impedia que a norma do artigo 1433.º, ou outra, cominasse com a anulabilidade deliberação da assembleia de condóminos que violasse, pelo seu conteúdo, disposição legal; mas teria de o dizer expressamente. Não o dizendo de forma expressa, cremos que uma deliberação que pelo seu objeto imediato ou conteúdo viola norma expressa é nula por via do disposto no artigo 280.º do CC.
A sanção da anulabilidade prevista no artigo 1433.º do CC aplica-se a deliberações contrárias a normas legais que não respeitem ao conteúdo negocial, nomeadamente normas relativas a elementos externos, ou a deliberações contrárias a normas do regulamento de condomínio» (fim de citação; sublinhado meu).
Atento o que fica dito, e transpondo a orientação a que aderimos para o caso dos autos, mais uma vez fica claro que a deliberação da assembleia de condóminos realizada a 21.09.2023 constante da acta n.º 49, ponto 5., que aprovou a responsabilidade do autor recorrido quanto ao pagamento da totalidade do valor das obras de impermeabilização do terraço do 1º esq., fração “AD”, em desconformidade com a regra definida no n.º 6 do citado artigo 1424.º, por que respeita “ao conteúdo negocial, ao seu objeto imediato, aos direitos e deveres dos condóminos no que respeita à sua participação” nas despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condómino, padece do vício de nulidade, e, nessa medida, é invocável a todo o tempo (artigo 286.º do CC), tal como decidiu a decisão recorrida.
Repare-se que a norma contida no aludido n.º 6, aditada pela Lei n.º 8/2022, não deixa também de visar a protecção de interesses de toda a comunidade, como seja a melhor salvaguarda da conservação do património edificado, não permitindo que reparações que respeitem ao estado de conservação dos seus elementos estruturais e que importam despesas mais avultadas fiquem unicamente a cargo de um condómino.
Improcede, por isso, o recurso de apelação.
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V – DECISÃOPelo exposto, e nos termos das disposições legais citadas, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação, em julgar totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pelo Recorrente e, em consequência, confirmar a sentença recorrida.
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Custas da apelação pelo Recorrente (conforme artigo 527.º, n.º 1 e n.º 2, do CPC, por nela ter decaído).Évora, 10/12/2025
Maria Isabel Calheiros (relatora)
Maria Domingas Simões (1ª adjunta)
Anabela Raimundo Fialho (2ª adjunta)