Évora
| 568/20.5T8LAG.E1 |  |
INTERPRETAÇÃO
DELIBERAÇÃO
ANULAÇÃO
I. A interpretação do texto vertido na acta da assembleia de condóminos deve resultar das regras da interpretação objectiva constantes dos artigos 236.º e seguintes do Código Civil, mormente, de acordo com a teoria da impressão do destinatário.
II. As deliberações das assembleias de condóminos são anuláveis quando contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados (cfr. art. 1433.º, n.º 1, do CC).
III. São anuláveis as deliberações atinentes às contas de 2019 e ao orçamento de 2020 que tiveram por base a violação do regulamento anteriormente aprovado e ainda por dependerem de deliberação anulada.
Apelação n.º 568/20.5T8LAG.E1
(1.ª Secção Cível)
Relator: Filipe César Osório
1.º Adjunto: Filipe Aveiro Marques
2.º Adjunto: Susana Ferrão da Costa Cabral
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ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE ÉVORA
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I. RELATÓRIO
Ação Declarativa, Processo Comum
1. As partes:
Autora/Recorrente – AA.
Réu/Recorrido – Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE, representado pelos seus administradores BB, CC e DD1.
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2. Objecto do litígio – A Autora, na qualidade de proprietária de uma fracção autónoma, pede a anulação das deliberações relativas aos pontos 1, 3 e 5 da Assembleia de Condóminos realizada no dia 18 de Julho de 2020 exaradas na Acta nº 31 e seu aditamento, com fundamento na sua ilegalidade, o que o Réu discorda.
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3. Dispositivo da Sentença em Primeira Instância:
– Parcialmente procedente o pedido: Declaração de nulidade do ponto três da deliberação da assembleia geral de condóminos do réu Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE, reunida em 18 de Julho de 2020, e exarada na Ata n.º 31, na parte onde se lê:
“1 - O Condomínio do Bloco B pagará 29/337 (8,61%) do custo total das despesas da Sociedade EE, Ld.° (orçamento), visto que são condóminos habitacionais do Bloco B 29 dos 337 acionistas desta sociedade (todos pessoas singulares titulares de fracções habitacionais), com iguais direitos e deveres. Embora as piscinas e o court de ténis sejam geridos pela União de Condomínios, todas as despesas da sua gestão integrarão o orçamento da Sociedade. A Administração do Bloco B procederá a transferência deste valor para a União de Condomínios, contra recibo, à medida que for recebendo dos seus referidos Condóminos”; e
“2 - As despesas da União de Condomínios relacionadas com jardinagem, segurança e administração são comparticipadas pelo Condomínio do Bloco B na base de 31/367(8,45%), visto que estas despesas respeitam e devem ser pagas não só pelos condóminos titulares das 337 frações habitacionais, mas também pelas 30 frações não habitacionais (comerciais). Estas despesas são comuns à Sociedade e à União, e o Bloco B tem 31 das 367 frações autónomas. Será igualmente centralizada a transferência, pela Administração do Bloco B, para a União de Condomínios, contra recibo, das verbas recebidas dos seus Condóminos”.
– E absolveu o Réu do restante pedido.
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4. Objecto do recurso de apelação.
A Recorrente/Autora interpôs recurso de apelação da sentença com as seguintes conclusões:
«1. O presente recurso interposto pela A., detém-se, fundamentalmente, no facto de a ora apelante considerar que, face à prova produzida na Audiência de Julgamento e demais elementos constantes dos autos, o Tribunal a quo deveria ter decidido também pela procedência do pedido de anulação das deliberações relativas aos pontos 1 e 5 da Assembleia de Condóminos em causa.
2. Quanto ao ponto 5 da acta da Assembleia entende a ora recorrente que a matéria da facto dada como não provada sob a letra “A.” deve passar a constar da matéria de facto provada, impugnando a decisão proferida sobre a matéria de facto.
3. Da modificação da matéria de facto dada como provada e não provada, decorrerá, sem margem para dúvidas, que o ponto 5 da mesma acta da Assembleia impugnada deve ser anulado, pois trata-se de deliberação contrária ao regulamento do condomínio e à lei geral.
4. Por outro lado, a própria anulação do ponto 3 da acta da Assembleia implicará a anulação do referido ponto 5.
5. Já a anulação do ponto 1 decorre da matéria dada como provada sob os pontos 6., 13. e 14. da matéria de facto dada como provada.
6. Andou mal a Meritíssima Juiz do Tribunal recorrido, pois há prova cabal que o orçamento referido em 23) e aprovado divide as Despesas Gerais do Empreendimento, que incluem a Segurança e a Jardinagem, entre outras, em partes iguais, a dividir por 31 frações, o que está em clara contradição com o próprio regulamento do condomínio R./recorrido.
7. Desde logo, basta atentar nas declarações do legal representante do R., Engº BB ao minuto 22:43 e ss., em resposta à questão da Meritíssima Juiz constante do 22:24 e ss. Do depopimento do referido legal representa do recorrido, que, o que este negam é que aquela fórmula de cálculo, na sua opinião não favorece os apartamentos maiores e penaliza os menores, já que, no entender do depoente essas despesas com a jardinagem não dependem da permilagem de cada um, mas apenas do facto de todos serem igualmente proprietários. Não nega que o orçamento aprovado divide as despesas gerais do Empreendimento, que incluem a Segurança e a Jardinagem, entre outras, em partes iguais, a dividir por 31 fracções. Aliás, confirma que assim foi feito e aprovado.
8. Importam também as declarações de parte da ora recorrente, ao minuto 4:25 e ss do respectivo depoimento em que refere: “As despesas gerais de segurança e jardinagem são divididas por 31 e não por permilagem…”
9. Dúvidas existissem que o orçamento foi aprovado nesses termos, a própria acta impugnada, acta nº 31, o confirma, ao referir, no ponto 5: “5. Apresentação e votação do Orçamento para o ano de 2020; ----------------------------------------A Administração apresentou o Orçamento, e explicou que o mesmo foi elaborado conforme o Acordo aprovado no ponto número três da ordem dos trabalhos. A distribuição do Orçamento pelos Condóminos fez-se exatamente como sempre, com o mesmo programa de cálculo. ----------------”
10. O “Acordo aprovado”, e cujo teor, aliás, consta do ponto 16. da matéria de facto dada como provada supra transcrito, diz: “2 - As despesas da União de Condomínios relacionadas com jardinagem, segurança e administração são comparticipadas pelo Condomínio do Bloco B na base de 31/367(8,45%), visto que estas despesas respeitam e devem ser pagas não só pelos condóminos titulares das 337 frações habitacionais, mas também pelas 30 frações não habitacionais (comerciais). Estas despesas são comuns à Sociedade e à União, e o Bloco B tem 31 das 367 frações autónomas…..”
11. Pelo que se impõe que a matéria de facto constante do ponto A. da matéria dada como provada, passe a constar dos pontos da matéria de facto dada como provada, passando a dar-se como assente o seguinte: “O orçamento referido em 23) e aprovado divide as Despesas Gerais do Empreendimento, que incluem a Segurança e a Jardinagem, entre outras, em partes iguais, a dividir por 31 frações ”.
12. A referida alteração da matéria de facto, juntamente com a circunstância de o Tribunal recorrido ter anulado todo o ponto 3. da deliberação da acta da Assembleia Geral de condóminos do R., de 18 de Julho de 2020, implica a alteração da decisão de direito quanto à anulação da deliberação constante do ponto 5 da mesma acta da dita Assembleia.
13. Desde logo, porque o orçamento está em contradição com o regulamento do condomínio, ao fazer a divisão das despesas de jardinagem em partes iguais pelas 31 fracções do condomínio. Por outro lado, se o referido ponto 5 da deliberação refere expressamente que o orçamento foi elaborado à luz dos critérios do “Acordo Adicional” e se a deliberação que aprovou o acordo adicional foi anulada, tal implica que a aprovação do orçamento também terá que o ser. Não é possível aprovar uma deliberação com base numa outra, que, por sua vez, foi anulada. Há uma clara situação de dependência da segunda deliberação face à primeira. Sendo a primeira anulada, como foi pela douta sentença, a segunda também sempre terá que o ser.
14. Contraria-se a fundamentação da sentença recorrida, pois, sendo, efectivamente, um orçamento, uma previsão, entre o mais, de receitas, tal implica o pagamento de quotizações por parte dos condóminos. Ora, as receitas previsíveis, nomeadamente, as quotizações a solicitar a cada um dos condóminos, se tiver uma base errada, como é o caso, vai prejudicar os condóminos, principalmente os condóminos que têm fracções com uma permilagem mais pequena, como é o caso da recorrente, pois algumas das despesas, como as supra referidas atinentes à jardinagem estão previstas como sendo devidas por fracção enquanto unidade e não pela permilagem da fracção no condomínio.
15. Impõe-se, pois, a anulação da deliberação em causa, relativa à apresentação e votação do orçamento para o ano 2020.
16. No que se refere à deliberação constante do ponto 1. da acta da Assembleia aqui em causa, entendeu a Meritíssima Juiz do Tribunal a quo não declarar a respectiva anulação uma vez que “não se demonstrou que a deliberação do ponto 1 viola a lei ou regulamento anterior, no caso, o Regulamento da União de Condomínios, razão pela qual, nos termos do art. 1433.º, n.º 1 do Código Civil, não se mostram verificados os pressupostos para declarar a respetiva anulabilidade.”
17. Mas, a deliberação do ponto 1. tem o seguinte teor: “Apresentação, discussão e votação das contas do Ano 2019” foi deliberado aprovar as contas de 2019 por maioria, com 581 votos dos presentes e representados, com 136 votos contra, e uma abstenção com 17 votos.”
18. Ora, consta da matéria dada como provada, no ponto 6. o teor do Regulamento da União de Condomínios do Empreendimento EE, importando nesta parte o teor do artº 4º desse mesmo regulamento.
19. Consta, sem margem para dúvidas, da matéria dada como provada, sob os pontos 13. e 14. que a aprovação das contas por parte da administração do R. viola o artº 4º do Regulamento da União de Condomínios do Empreendimento EE, razão pela qual se impõe a revogação da douta sentença recorrida nessa parte, passando a declarar-se a anulação da deliberação contante do ponto 1 da acta nº 31 da Assembleia de condóminos do Blobo B, ora R./recorrido, realizada em 18 de Julho de 2020. São termos em que, sem prescindir do mui douto suprimento de V. Exas., deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão, substituindo-a por outra que declare a nulidade também das deliberações constantes dos pontos 1 e 5 da acta da Assembleia de condomínio do Blobo B do empreendimento EE, de 20 de Julho de 2020.».
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5. Questões a decidir:
5.1. – Impugnação da decisão da matéria de facto constante do item A dos factos não provados:
– se deve passar a provado passando a dar-se como assente o seguinte: “O orçamento referido em 23) e aprovado divide as Despesas Gerais do Empreendimento, que incluem a Segurança e a Jardinagem, entre outras, em partes iguais, a dividir por 31 frações ”;
5.2. – Reapreciação jurídica da causa:
– saber se a deliberação constante do ponto 5 da mesma acta da Assembleia impugnada é contrária ao regulamento do condomínio e à lei geral, ao fazer a divisão das despesas de segurança e jardinagem em partes iguais pelas 31 fracções do condomínio, ao invés de o fazer por permilagem,
– se a própria anulação, proferida pela sentença, do ponto 3 da acta da Assembleia implicará a anulação do referido ponto 5,
– se a anulação do ponto 1 da deliberação decorre da matéria dada como provada sob os pontos 6., 13. e 14. da matéria de facto dada como provada.
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II. FUNDAMENTAÇÃO
6. É o seguinte o teor da decisão de facto constante da sentença recorrida, destacando-se os factos objecto de dissenso da Recorrente/Autora:
«1. FACTOS PROVADOS
1. A autora AA consta como proprietária, na proporção de 1/2, da fração autónoma designada pela letra “F” correspondente ao apartamento 334 do prédio constituído em propriedade horizontal, sito no ..., Bloco B, em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lagos, sob o n.º 826-F, freguesia de Local 1.
2. O prédio em causa encontra-se inserido no Empreendimento EE, o qual, além do mais, é constituído por 337 apartamentos, repartidos por 10 Blocos.
3. O Bloco B, de que faz parte a fração propriedade da autora, é composto por 44 frações, sendo 29 frações de habitação, 13 garagens e 2 fracções de serviços.
4. Os Condomínios dos dez blocos constituíram uma Associação denominada União de Condomínios do Empreendimento EE.
5. No documento intitulado “Estatutos da União de Condomínios do Empreendimento EE” além do mais, consta o seguinte:
“Artigo 1º (…)
1. É instituída como associação de condomínios a denominada “União de Condomínios do Empreendimento EE”, adiante designada por “Associação” e que se rege pelos presentes estatutos. (…)
Artigo 2º (…)
2. A associação tem por finalidade:
a) A defesa, valorização e manutenção das áreas, equipamentos, zonas e demais patrimónios de utilização comum aos condomínios dos blocos A a J no ..., em Local 1.
b) Representar o conjunto dos associados junto das autoridades Administrativas, Judiciais, e Privadas. (…)
Artigo 4º (…)
O âmbito da Associação é de união de interesses e abrange os condomínios dos dez blocos identificados com as letras A a J no ..., em Local 1. (…)
Artigo 5º (…)
1. São associados os condomínios dos blocos A a J no ..., em Local 1, representados pelos Administradores ou Vice Administradores eleitos nos termos da lei por aqueles condomínios.
2. Os direitos e obrigações dos associados constarão do regulamento interno a aprovar em assembleia geral. (…)
Artigo 7º (…)
Pela participação na Associação é devida uma quota por parte de cada bloco, cujo montante, periodicidade e forma de pagamento são definidos nos termos do regulamento interno. (…)” – junto como documento 1 da petição inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
6. No documento intitulado “Regulamento da União de Condomínios do Empreendimento EE”, com data aposta de 20 de março de 1999, com aposição da assinatura de pessoas que se identificaram como os administradores dos Blocos A, B. C, D, E, F, G, H, I e J, além do mais, consta o seguinte:
“DISPOSIÇÕES GERAIS
Art.º 1.º
O presente regulamento é aplicável ao EMPREENDIMENTO IBERLAGOS, sito no ..., freguesia de ..., Concelho de Local 1, constituído pelos seguintes prédios urbanos, descritos na Conservatória do Registo Predial de Local 1 sob os números:
| 00725/290389 - F | 00823/070789 - J |
| 00726/290389 - G | 00824/070789 - Í |
| 00728/231288 - À | 00825/070789 - 1 |
| 00729/231288 - Ñ | 00826/070789 - Â |
| 00730/231288 - Å | 00827/070789 - D |
“1. O Empreendimento EE é um conjunto residencial de 337 apartamentos, composto por 10 edifícios em regime de propriedade horizontal, cada um dos quais constituindo um condomínio autónomo, designados por Blocos e identificados com letras de A a J (número de polícia), principalmente destinados à habitação, mas servidos por um conjunto de espaços não habitacionais destinados a comércio e outras actividades de lazer, constituídas pelas fracções A e J situadas no Piso menos dois – Terceira cave e Piso menos um – Segunda cave do Bloco B, duas piscinas, campos de ténis, zonas verdes e vinte e oito lojas no rés do chão do Bloco J, dispondo de uma portaria geral e de uma unidade comum onde estão instaladas duzentas e quarenta e quatro caixas de correio (para os Blocos A, B, C, D, E, F, G, H e I) do Empreendimento EE.
2. As piscinas, o campo de ténis e as duas fracções atrás identificadas no Bloco B, Lote 6 – 9, constituem fracções autónomas propriedade da “EE – Sociedade Imobiliária SA” [pessoa colectiva n.º ...], cujo capital social é de cinco milhões de Escudos (distribuído por cinco mil acções de mil Escudos cada) e que, à excepção de duzentos e oitenta, pertença da própria sociedade e de duas pertença da União de Condomínios e do Empreendimento EE, se encontra distribuído à razão de 1/337 (catorze acções) por cada um dos proprietários dos apartamentos.
3. A totalidade dos espaços exteriores aos edifícios, compreendendo jardins, acessos, arruamentos, passeios, circuitos de peões, estação elevatória de esgotos e central hidropressora pertencem à Câmara Municipal de Local 1. São privativos dos condóminos e utentes dos apartamentos os acessos às zonas menos um e menos dois (Segunda e terceira caves) do Bloco B, Lote 6 – 9, bem como as piscinas, campo de ténis, zonas de lazer e respectivas áreas envolventes.
4. O Empreendimento EE integra-se no tecido urbano da cidade de Lagos, mas a sua zona de implantação foi desde o início objecto de um tratamento integrado, reunindo condições para, face à Legislação actual, poder vir a ter um Estatuto equivalente a condomínio semi-fechado.
5. Com o presente Regulamento pretende-se definir o conjunto de Direitos e Obrigações dos associados, e dotar o Empreendimento EE com uma gestão que terá como principal objectivo zelar para que os equipamentos, zonas e serviços de utilização comuns, bem como a sua manutenção, sejam devidamente assegurados, e garantir que os custos correspondentes a desgaste rápido e deterioração dos mesmos não assumam proporções economicamente insuportáveis.
6. Entende-se abrangido neste regulamento tudo o que não integrar cada bloco enquanto condomínio autónomo, cada um com o seu regulamento interno devidamente aprovado em Assembleia Geral de Condóminos.
7. São exepções ao atrás referido, o terraço de cobertura das fracções 330 a 337 e do Ginásio situados no Bloco B, e as escadarias de acesso à zona propriedade da Sociedade EE S.A, situadas nos Blocos A e B. Estes espaços são considerados abrangidos pelo presente regulamento.
DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS ASSOCIADOS (…)
Art. 4.º
1. Constituem obrigações dos associados, além daquelas que resultem da legislação geral aplicável aos regimes de propriedade horizontal, suportar, através da quota do condomínio do Bloco, aprovada anualmente pelas Assembleias de Condóminos de Bloco, a quota parte que lhes corresponde no orçamento dos espaços e equipamentos comuns do Empreendimento.
2. A quota parte dos Condominios no pagamento das despesas aprovadas no orçamento anual será calculada de acordo com o peso relativo de cada bloco dentro do Empreendimento EE, tendo por base a respectiva área de construção.
3. Compete à Assembleia Geral fixar as importâncias das quotas mediante proposta da Direcção.
4. As quotas são pagas trimestralmente no 1° mês de cada trimestre.
ADMINISTRAÇÃO GERAL DO EMPREENDIMENTO IBERLAGOS (…)
Art. 5.º
1. Cada Associado tem, na Assembleia Geral de Administradores de Bloco, tantos votos quantos os pontos percentuais e respectivas centésimas que corresponderem ao peso relativo de cada bloco no Empreendimento.
2. As decisões serão sempre tomadas por maioria de votos dos presentes.
3. As votações serão sempre consideradas em função do peso global de cada Bloco, uma única por Bloco, independentemente do número de representantes que cada Bloco possa ter a participar na Assembleia de Administradores de Bloco.
§: Os Administradores ou Vice-Administradores podem-se representar nos termos da lei.
4. O peso relativo de cada Condomínio no Empreendimento, em função da respectiva área de construção, excluindo as áreas de utilização comum, e os correspondentes direitos de voto, são os constantes do seguinte quadro:
(…)” – junto como documento 4 da petição inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
7. À data do Regulamento referido em 6), a sociedade anónima EE Sociedade Imobiliária S.A. detinha a piscina e também as frações correspondentes ao Restaurante e Ginásio, estas últimas representativas da permilagem de 280/1000, do Bloco B.
8. E os proprietários da empreendimento EE eram acionistas da referida sociedade anónima.
9. Em 18 de Julho de 2020 foi realizada uma Assembleia-Geral Ordinária de Condóminos do Bloco B, notificada aos condóminos em 12 de Agosto de 2020, espelhada na Ata n.º 31, e em 19 de Agosto de 2020 efetuado e notificado aos condóminos um Aditamento à Ata nº 31.
10. Consta da Ata n.º 31 da referida assembleia de condóminos, além do mais, o seguinte:
“Aos dezoito dias do mês de Julho do ano dois mil e vinte, pelas dez horas e dezoito minutos, na Salara de reuniões da Sociedade EE, junto às Piscinas, teve lugar, a Assembleia-Geral Ordinária de Condóminos do prédio em regime de propriedade horizontal, sito no Empreendimento EE, Bloco B, concelho de Local 1, com a seguinte ordem de trabalhos:
1. Apresentação, discussão e votação das contas do Ano 2019;
2. Análise do incumprimento dos Condóminos com quotizações em dívida, e decisão dos procedimentos e cobrança judicial;
3. Eleição dos Administradores para os anos de 2020/21;
4. Apresentações e votação do Orçamento para o ano de 2020;
5. Apresentação, discussão e votação do Acordo adicional ao Regulamento do Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE;
6. Outros assuntos de interesse do Condomínio.
Estiveram presentes e representados os proprietários das seguintes frações, cada uma delas representada em permilagem:
(…)
No total de 761 por mil, verificando-se assim a existência de quórum legal para a tomada de deliberações por esta Assembleia, nos ermos do disposto no artigo mil quatrocentos e trinta e dois do Código Civil (…)” – junta como documento 2 da petição inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
11. No que se refere ao Ponto 1 da ordem de trabalhos, intitulado “Apresentação, discussão e votação das contas do Ano 2019” foi deliberado aprovar as contas de 2019 por maioria, com 581 votos dos presentes e representados, com 136 votos contra, e uma abstenção com 17 votos.
12. Consta das contas de 2019 um valor de 25.261,24€ a título de dívidas a fornecedores, valor esse que em parte é referente a despesas debitadas pela União de Condomínios ao Bloco B e que este não reconhece.
13. A atual Administração do condomínio do Bloco B discorda da forma de distribuição das despesas da União de Condomínios aprovado em 20 de Março de 1999, pelo que não procede ao pagamento àquela Associação das quantias reclamadas.
14. Com efeito, das contas aprovadas resulta que a Administração do Condomínio do Bloco B, desde há vários anos, considera que deve pagar à União de Condomínios uma comparticipação na maioria das despesas comuns correspondente ao número de apartamentos nuns casos, noutros casos correspondente ao número total de frações autónomas, sendo outras despesas, mais reduzidas, a pagar de acordo com a proporção da área de construção, conforme definido no Regulamento da União de Condomínios, ou seja, a 10,28%.
15. No que se refere ao Ponto 3 da ordem de trabalhos, intitulado “Apresentação, discussão e votação do Acordo Adicional ao Regulamento do Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE” foi deliberado aprovar o denominado Acordo Adicional ao Regulamento do Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE por maioria dos presentes e representados, com 635 votos a favor dos apartamentos 11, 12, 15, 17, 18, 20, 319, 330, 331 e EE-Sociedade Imobiliária, S.A. Com 83 votos contra dos apartamentos 334 e seus representados apartamentos 323, 324, 325, 333, e garagens 10 e 12. Também contra, o apartamento 332. E abstenção com 43 votos, dos apartamentos 16 e 329.
16. No documento intitulado “Acordo Adicional ao Regulamento do Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE”, consta o seguinte:
“Considerando que:
(i) o Regulamento do Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE apenas abrange as obrigações dos Condóminos do Bloco B perante o Condomínio; (ii) os Condóminos do Bloco B recorrem ao Condomínio do Bloco B para centralizar o cumprimento das obrigações daqueles perante a União de Condomínios do Empreendimento EE (União de Condomínios) e da Sociedade EE, Ld.9; (iii) o Regulamentos da União de Condomínios e os Estatutos da Sociedade EE, são omissos nesta matéria; deliberaram os Condóminos do Bloco B, reunidos em Assembleia de Condomínio, formalizar os critérios para apuramento do valor da respectiva comparticipação nessas despesas, para efeito da centralização do seu pagamento às referidas entidades, pelo Condomínio do Bloco B.
Assim, deliberaram os Condóminos do Bloco B que:
1- O Condomínio do Bloco B pagará 29/337 (8,61%) do custo total das despesas da Sociedade EE, Ld.° (orçamento), visto que são condóminos habitacionais do Bloco B 29 dos 337 acionistas desta sociedade (todos pessoas singulares titulares de fracções habitacionais), com iguais direitos e deveres,. Embora as piscinas e o court de ténis sejam geridos pela União de Condomínios, todas as despesas da sua gestão integrarão o orçamento da Sociedade. A Administração do Bloco B procederá a transferência deste valor para a União de Condomínios, contra recibo, à medida que for recebendo dos seus referidos Condóminos.
2 - As despesas da União de Condomínios relacionadas com jardinagem, segurança e administração são comparticipadas pelo Condomínio do Bloco B na base de 31/367(8,45%), visto que estas despesas respeitam e devem ser pagas não só pelos condóminos titulares das 337 frações habitacionais, mas também pelas 30 frações não habitacionais (comerciais). Estas despesas são comuns à Sociedade e à União, e o Bloco B tem 31 das 367 frações autónomas. Será igualmente centralizada a transferência, pela Administração do Bloco B, para a União de Condomínios, contra recibo, das verbas recebidas dos seus Condóminos.
3 - As despesas de limpeza dos 10 blocos e de manutenção do miradouro de uso comum dos 10 blocos serão pagas consoante a proporção da área de construção de cada bloco na área de construção total dos 10 blocos, conforme definido no Regulamento da União de Condomínios. Assim, o Bloco B, pagará 10,28% do total dessas despesas. Após pagamento pelos respectivos Condóminos, será transferida para a União de Condomínios, contra recibo.
Nada do que acima se delibera respeita ou afeta o pagamento das despesas ordinárias do condomínio, devido a este pelos Condóminos do Bloco B” – junto como documento 5 da petição inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
17. Tal Acordo Adicional define a forma de pagamento de certos encargos pelo Condomínio do Bloco B à União de Condomínios do Empreendimento EE após recebimento dos seus condóminos.
18. Prevendo a manutenção do pagamento à União de Condomínios de 10,28% dos encargos comuns dos dez Blocos, nomeadamente as despesas de limpeza e do Miradouro.
19. Já quanto às despesas que atribui à sociedade Iberlagos, referentes às piscinas e courts de ténis, prevê o pagamento na proporção de 29/337 (8,61%), por serem 29 o número de fracções habitacionais do Bloco B dos 337 acionistas da sociedade.
20. E quanto às despesas relacionadas com jardinagem, segurança e administração prevê o pagamento de 31/367 (8,45%), por estas despesas deverem ser pagas não só pelos condóminos das 337 frações habitacionais, mas também pelas 30 frações habitacionais (comerciais) e o Bloco B ter 31 das 367 as frações autónomas do Empreendimento.
21. Já no Regulamento do condomínio do Bloco B do Empreendimento EE, além do mais, consta o seguinte:
“Artigo 18°
Despesas gerais
1. Salvo o disposto no n.º 2, são suportadas por todos os condóminos na proporção da permilagem estabelecida em relação às fracções, todas as despesas de interesse geral, necessárias à administração e conservação das partes comuns e ao pagamento de serviços de interesse comum, designadamente:
a. As despesas com pagamento dos honorários devidos à administração e com o pagamento das remunerações do pessoal afecto à manutenção, conservação, funcionamento, segurança e limpeza do edifício:
b. As despesas de consumo de eletricidade, iluminação e demais fontes de energia resultantes do consumo dos condóminos;
c. As despesas resultantes da substituição, reparação, manutenção e conservação de todo o equipamento afecto ao uso comum, designadamente dos elevadores, escadas, sistema de segurança e sistemas de emergência
d. As despesas resultantes da substituição, reparação, manutenção e conservação de todo o material afecto ao uso comum;
e. As despesas com o pagamento dos prémios de seguro previsto neste Regulamento.
2. A Assembleia de condóminos pode, de acordo com a Lei e no acto de aprovação do orçamento, definir outros critérios.
3. Compete exclusivamente aos condóminos respectivos, suportar as despesas e encargos relativos às partes comuns, que nos termos do título constitutivo da propriedade horizontal ou do presente Regulamento, sejam afectas ao seu uso exclusivo.
4. A Assembleia deve deliberar sobre a constituição de um fundo de reversa destinado a suportar despeças extraordinárias de conservação, manutenção e reparação, podendo as participações para o fundo serem efectuadas de uma só vez ou em prestações.
Artigo 19º
Quotizações
1. Cada condómino contribui mensalmente para a conta do condomínio, a constituir, com objectivo de fazer face às despesas correntes de conservação e fruição das partes comuns do edifício e as despesas com serviços de interesse comum.
2. A quotização mensal de cada condómino é calculada com base na permilagem da sua fracção ou fracções.
3. O valor da quotização mensal devida a todos os condóminos é inicialmente fixada por Assembleia.
4. A quotização mensal é atualizada anualmente, na Assembleia de aprovação do orçamento, e calculada com base nas despesas orçamentais”- junto como documento 6 da petição inicial e cujo teor se dá por integralmente reproduzido.
22. Aquando da votação referida em 15) o administrador do condomínio referiu que com a aprovação do Acordo Adicional não se altera nenhum regulamento, mas a forma de pagamento desses encargos pelo Condomínio do Bloco B à União.
23. No que se refere ao Ponto 5 da ordem de trabalhos, intitulado “Apresentação e votação do Orçamento para o ano 2020”, a administração apresentou o orçamento e explicou que o mesmo foi elaborado conforme o acordo aprovado no ponto número três da ordem dos trabalhos.
24. Posto à votação, o orçamento contou com 87 votos contra do apartamento 334 e os seus representados apartamentos 323, 324, 325 e 333 e garagens 10 e 12, e ainda do apartamento 329. Fez-se constar que o apartamento 329 não vota. Tendo sido aprovado por maioria, com 647 votos a favor dos presentes e representados.
25. Em comum às deliberações constantes dos pontos 1 e 5 da Ata 31 fez-se constar em ambas as deliberações que o “apartamento 12 não vota”.
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2. FACTOS NÃO PROVADOS
A. O orçamento referido em 23) e aprovado divide as Despesas Gerais do Empreendimento, que incluem a Segurança e a Jardinagem, entre outras, em partes iguais, a dividir por 31 frações
B. O proprietário do apartamento 12, fração “Y”, passou uma procuração a favor da Administrador Sr. BB, na qual deu indicações sobre o seu sentido de voto relativamente à imputação dos encargos, que pretendia fosse por permilagem.
C. Desde o início de 2023 as piscinas, court de ténis e zonas verdes, passaram a ser propriedade de uma outra sociedade que não a EE, Mediação Imobiliária, S.A., a FF, da qual apenas uma parte dos proprietários do Empreendimento EE é sócia e apenas essa parte está autorizada a gozar.
D. O condomínio réu não aprovou a ata de 20 de março de 1999, na qual foi aprovada o Regulamento da União de Condomínios do Empreendimento EE.
E. Nem esse Regulamento foi aprovado por qualquer assembleia de condóminos do Bloco B do Empreendimento Iberlagos.
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A restante matéria alegada pelas partes nos articulados e não vertida nos “factos provados” ou nos “factos não provados” é meramente conclusiva, de Direito ou desprovida de interesse para a decisão da causa.».
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8. Impugnação da decisão da matéria de facto:
Item A dos factos não provados: A. O orçamento referido em 23) e aprovado divide as Despesas Gerais do Empreendimento, que incluem a Segurança e a Jardinagem, entre outras, em partes iguais, a dividir por 31 frações.
A Recorrente entende que este facto deve considerar-se como facto provado essencialmente porque o mesmo resulta desde logo das declarações do legal representante do Réu, Eng.º BB, das declarações de parte da Recorrente e da própria acta impugnada, acta nº 31 ao referir no ponto 5: “5. Apresentação e votação do Orçamento para o ano de 2020; ----------------------------------------A Administração apresentou o Orçamento, e explicou que o mesmo foi elaborado conforme o Acordo aprovado no ponto número três da ordem dos trabalhos. A distribuição do Orçamento pelos Condóminos fez-se exatamente como sempre, com o mesmo programa de cálculo. -----------------------------------------------”. E considera ainda que o referido “Acordo aprovado”, e cujo teor, aliás, consta do ponto 16. da matéria de facto dada como provada, supra transcrito, diz: “2 - As despesas da União de Condomínios relacionadas com jardinagem, segurança e administração são comparticipadas pelo Condomínio do Bloco B na base de 31/367(8,45%), visto que estas despesas respeitam e devem ser pagas não só pelos condóminos titulares das 337 frações habitacionais, mas também pelas 30 frações não habitacionais (comerciais). Estas despesas são comuns à Sociedade e à União, e o Bloco B tem 31 das 367 frações autónomas…..”.
Nada obsta à apreciação da impugnação da decisão da matéria de facto porque se encontram reunidos os necessários pressupostos para o efeito – cfr. art. 640.º, do CPC.
Para fundamentar a decisão de facto do item A dos factos não provados, consta da sentença o seguinte:
«No que respeita à factualidade dada como não provada, o facto A resultou assim porquanto o orçamento junto com o requerimento de 25.11.2022 não demonstra em que medida ou proporção se encontram as despesas divididas, não se tendo produzida qualquer outra prova cabal que o sustentasse.».
Analisada a acta n.º 31 no seu ponto 5 relativo a “Apresentação e Votação do orçamento para o ano de 2020” refere que “…A Administração apresentou o Orçamento, e explicou que o mesmo foi elaborado conforme o Acordo aprovado no ponto número três da ordem dos trabalhos. A distribuição do Orçamento pelos Condóminos fez-se exatamente como sempre, com o mesmo programa de cálculo”.
E em momento algum do texto da acta, do orçamento ou de qualquer outro documento adicional se diz expressamente qual é esse programa de cálculo.
Por sua vez, analisado objectivamente o texto do orçamento em causa (referente ao ano de 2020) a que se refere o ponto 5 da acta n.º 31 [junto aos autos apenas com o requerimento de 25.11.2022], é patente que dele não consta em que medida ou proporção se encontram as despesas divididas.
Importa ainda referir que os factos em causa têm de resultar objectivamente expressos no documento – acta objecto de impugnação ou documentos adicionais – não estão dependentes de interpretações subjectivas dadas pelas partes.
A decisão de facto da sentença deve conter os factos objectivamente expressos no texto da deliberação que se pretende impugnar e não as eventuais interpretações dos mesmos que configuram matéria de direito.
Assim, é irrelevante a circunstância da Autora, ora Recorrente, em sede de declarações de parte, ter declarado que “As despesas gerais de segurança e jardinagem são divididas por 31 e não por permilagem…”.
E é de igual modo irrelevante pretender interpretar o depoimento/declarações de parte do legal representante do Réu para delas se poder retirar aquilo que não consta objectivamente nos documentos referidos.
- Juiz: “Diz aqui: O orçamento aprovado divide as despesas gerais do Empreendimento, que incluem a Segurança e a Jardinagem, entre outras, em partes iguais, a dividir por 31 fracções, e que esta forma de cálculo favorece os apartamentos maiores e penaliza os menores. Verdade ou mentira?
- Legal representante do R.: “Não, de maneira nenhuma. Isso é o mesmo que estar a dizer que uma pessoa é obrigada, ou, isto é, uma pessoa paga mais, se tiver uma permilagem maior; agora quando todos são igualmente proprietários, como é o caso, quer da sociedade, quer da jardinagem, ninguém é mais proprietário, um do que o outro; são todos igualmente proprietários, no caso concreto dos espaços públicos.”.
Ora, a Recorrente pretende interpretar tal depoimento em determinado sentido porque entende que o legal representante do Réu “não nega que o orçamento aprovado divide as despesas gerais do Empreendimento, que incluem a Segurança e a Jardinagem, entre outras, em partes iguais, a dividir por 31 fracções”, contudo, considerando que a declaração confessória tem de ser inequívoca (cfr. art. 357.º, do Código Civil), é patente que o legal representante do Réu nunca afirmou de modo expresso e inequívoco que as despesas em causa são divididas por 31 e não por permilagem.
Finalmente, pretende a Recorrente alcançar a mesma conclusão do teor do texto do Acordo Adicional – que consta do ponto 16 dos factos provados – quando ali se diz que “2 - As despesas da União de Condomínios relacionadas com jardinagem, segurança e administração são comparticipadas pelo Condomínio do Bloco B na base de 31/367(8,45%), visto que estas despesas respeitam e devem ser pagas não só pelos condóminos titulares das 337 frações habitacionais, mas também pelas 30 frações não habitacionais (comerciais). Estas despesas são comuns à Sociedade e à União, e o Bloco B tem 31 das 367 frações autónomas…..”.
No entanto, deste texto não resulta a mais leve referência ao modo de pagamento das despesas por permilagem ou em partes iguais mas apenas à percentagem de comparticipação do condomínio do Bloco B em relação aos demais blocos da União de Condomínios.
Deste modo, em suma, por todos os motivos expostos, improcede a impugnação da decisão da matéria de facto, mantendo-se os factos constantes do item A como factos não provados.
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9. – Da reapreciação jurídica da causa:
9.1. – Saber se a deliberação constante do ponto 5 da mesma acta da Assembleia impugnada é contrária ao regulamento do condomínio e à lei geral, ao fazer a divisão das despesas de segurança e jardinagem em partes iguais pelas 31 fracções do condomínio, ao invés de o fazer por permilagem:
Já vimos que improcedeu a impugnação da decisão da matéria de facto relativa ao item A dos factos não provados.
Contudo, parte das razões invocadas pela Recorrente na sua impugnação da decisão da matéria de facto, como acima referido, são atinentes à interpretação do próprio conteúdo da deliberação impugnada o que nos remete para a matéria de direito.
E a este propósito valem as regras de interpretação de negócios jurídicos.
O art. 236.º, n.º 1, do Código Civil, estipula que “A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.”
E o art. 237.º do Código Civil determina que “Em caso de dúvida sobre o sentido da declaração, prevalece, nos negócios gratuitos, o menos gravoso para o disponente e, nos onerosos, o que conduzir ao maior equilíbrio das prestações.”
A interpretação deve assim “atender à globalidade do contrato, à totalidade do comportamento das partes – anterior ou posterior ao contrato -, à particularização das expressões verbais, ao princípio da conservação dos actos – o favor negotii –, e à primazia do fim do contrato. O declaratário normal, figura normativamente fixada, atenderá a todos estes vectores.”2.
E o sentido atendível para um declaratário normal, à luz da teoria da impressão do destinatário, significa que a declaração negocial vale com o sentido que seria considerado por uma pessoa normalmente diligente, sagaz e experiente em face dos termos da declaração e de todas as circunstâncias situadas dentro do horizonte concreto do declaratário – em face daquilo que o concreto destinatário da declaração conhecia e daquilo que podia conhecer.
No domínio da interpretação dos negócios formais o artigo 238.º, n.º 1, do Código Civil, estabelece que “A declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.”
Nesta sequência, de igual modo na interpretação do texto vertido na acta da assembleia de condóminos há que fazer apelo às regras da interpretação objectiva, atendendo ao significado normal e corrente das expressões utilizadas e, bem assim, a todo o contexto que conduziu à realização da assembleia e aos pontos da ordem de trabalhos nela incluídos – como de igual modo se decidiu no Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 30/10/2028 (Micaela Sousa, proc. n.º 17672/17.0T8LSB.L1-7, www.dgsi.pt)3.
Apreciando.
Para contextualizar a reapreciação jurídica da causa, importa salientar que a sentença recorrida fez um correcto enquadramento jurídico geral da propriedade horizontal e pressupostos de anulação das deliberações da assembleia de condóminos.
De igual modo a sentença recorrida analisou correctamente as particularidades do caso concreto ao destacar aquelas que entendeu qualificar como “considerações estruturantes”, salientando-se com relevância o seguinte:
- O Bloco B do prédio constituído em propriedade horizontal sito no ..., em Local 1, descrito na Conservatória do Registo Predial deLocal 1, sob o n.º 826-F, freguesia de Local 1, constitui um condomínio autónomo, tal significando que tem frações autónomas e partes comuns;
- O referido Bloco B encontra-se inserido no Empreendimento EE, constituído por dez Blocos (cada, um Condomínio autónomo) e espaços comuns àqueles;
- A Associação denominada União de Condomínios do EmpreendimentoEE foi constituída pelos Condomínios dos dez blocos do prédio;
- Foram tidos em conta os Estatutos da União de Condomínios do Empreendimento EE;
- Foi analisado o Regulamento da União de Condomínios do Empreendimento EE que o mesmo é aplicável ao Empreendimento EE, constituído pelos prédios urbanos descritos na Conservatória do Registo Predial de Local 1, sob os números 00728/231288-À, 00826/070789-Â, 00729/231288-Ñ, 00827/070789-D, 00730/231288-Å, 00725/290389-F, 00726/290389-G, 00824/070789-Í, 00825/070789 -I e 00823/070789-J (art. 1.º), isto é, os dez Blocos do prédio;
- E no que respeita à Sociedade EE – Sociedade Imobiliária S.A. resulta que à data da elaboração do Regulamento da União de Condóminos era tão-só a proprietária das piscinas, do campo de ténis e duas frações do Bloco B identificadas no art. 2.º, n. 1 do Regulamento, sendo duzentas e oitenta ações pertença da própria sociedade, duas pertença da União de Condomínios do Empreendimento EE e as demais ações distribuídas à razão de 1/3337 por cada um dos proprietários dos apartamentos.
Posto isto, importa salientar que ficou definitivamente decidido pela sentença recorrida (uma vez que não foi objecto de recurso) o seguinte:
«Declaração de nulidade do ponto três da deliberação da assembleia geral de condóminos do réu Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE, reunida em 18 de Julho de 2020, e exarada na Ata n.º 31, na parte onde se lê:
“1 - O Condomínio do Bloco B pagará 29/337 (8,61%) do custo total das despesas da SociedadeEE, Ld.° (orçamento), visto que são condóminos habitacionais do Bloco B 29 dos 337 acionistas desta sociedade (todos pessoas singulares titulares de fracções habitacionais), com iguais direitos e deveres. Embora as piscinas e o court de ténis sejam geridos pela União de Condomínios, todas as despesas da sua gestão integrarão o orçamento da Sociedade. A Administração do Bloco B procederá a transferência deste valor para a União de Condomínios, contra recibo, à medida que for recebendo dos seus referidos Condóminos”; e
“2 - As despesas da União de Condomínios relacionadas com jardinagem, segurança e administração são comparticipadas pelo Condomínio do Bloco B na base de 31/367(8,45%), visto que estas despesas respeitam e devem ser pagas não só pelos condóminos titulares das 337 frações habitacionais, mas também pelas 30 frações não habitacionais (comerciais). Estas despesas são comuns à Sociedade e à União, e o Bloco B tem 31 das 367 frações autónomas. Será igualmente centralizada a transferência, pela Administração do Bloco B, para a União de Condomínios, contra recibo, das verbas recebidas dos seus Condóminos”.».
Vejamos então se de igual modo deveria ter sido declarada a invalidade do ponto 5.
Ora, no caso concreto em apreciação, ficou provado que «No documento intitulado “Acordo Adicional ao Regulamento do Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE”, consta o seguinte:
“Considerando que:
(i) o Regulamento do Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE apenas abrange as obrigações dos Condóminos do Bloco B perante o Condomínio; (ii) os Condóminos do Bloco B recorrem ao Condomínio do Bloco B para centralizar o cumprimento das obrigações daqueles perante a União de Condomínios do Empreendimento EE (União de Condomínios) e da Sociedade EE, Ld.9; (iii) o Regulamentos da União de Condomínios e os Estatutos da Sociedade EE, são omissos nesta matéria; deliberaram os Condóminos do Bloco B, reunidos em Assembleia de Condomínio, formalizar os critérios para apuramento do valor da respectiva comparticipação nessas despesas, para efeito da centralização do seu pagamento às referidas entidades, pelo Condomínio do Bloco B.
Assim, deliberaram os Condóminos do Bloco B que:
1- O Condomínio do Bloco B pagará 29/337 (8,61%) do custo total das despesas da Sociedade EE, Ld.° (orçamento), visto que são condóminos habitacionais do Bloco B 29 dos 337 acionistas desta sociedade (todos pessoas singulares titulares de fracções habitacionais), com iguais direitos e deveres,. Embora as piscinas e o court de ténis sejam geridos pela União de Condomínios, todas as despesas da sua gestão integrarão o orçamento da Sociedade. A Administração do Bloco B procederá a transferência deste valor para a União de Condomínios, contra recibo, à medida que for recebendo dos seus referidos Condóminos.
2 - As despesas da União de Condomínios relacionadas com jardinagem, segurança e administração são comparticipadas pelo Condomínio do Bloco B na base de 31/367(8,45%), visto que estas despesas respeitam e devem ser pagas não só pelos condóminos titulares das 337 frações habitacionais, mas também pelas 30 frações não habitacionais (comerciais). Estas despesas são comuns à Sociedade e à União, e o Bloco B tem 31 das 367 frações autónomas. Será igualmente centralizada a transferência, pela Administração do Bloco B, para a União de Condomínios, contra recibo, das verbas recebidas dos seus Condóminos.
3 - As despesas de limpeza dos 10 blocos e de manutenção do miradouro de uso comum dos 10 blocos serão pagas consoante a proporção da área de construção de cada bloco na área de construção total dos 10 blocos, conforme definido no Regulamento da União de Condomínios. Assim, o Bloco B, pagará 10,28% do total dessas despesas. Após pagamento pelos respectivos Condóminos, será transferida para a União de Condomínios, contra recibo.
Nada do que acima se delibera respeita ou afeta o pagamento das despesas ordinárias do condomínio, devido a este pelos Condóminos do Bloco B”» – ponto 16 dos factos provados.
E do orçamento para o ano de 2020 resultam apenas as despesas, os custos e as quotas a cobrar.
Deste modo, analisado o teor objectivo da deliberação que se pretende impugnar, interpretada à luz das normas jurídicas aplicáveis, acima referidas, não é possível concluir que faz a divisão das despesas de segurança e jardinagem em partes iguais pelas 31 fracções do condomínio, ao invés de o fazer por permilagem, por isso, apenas com este fundamento não é possível anular a deliberação em causa.
*
9.2. – Saber se a própria anulação, proferida pela sentença, do ponto 3 da acta da Assembleia implicará a anulação do referido ponto 5:
Entende a Recorrente que se o referido ponto 5 da deliberação refere expressamente que o orçamento foi elaborado à luz dos critérios do “Acordo Adicional” e se a deliberação que aprovou o acordo adicional foi anulada, tal implica que a aprovação do orçamento também terá que o ser, ou seja, entende que não é possível aprovar uma deliberação com base numa outra, que, por sua vez, foi anulada, que há uma clara situação de dependência da segunda deliberação face à primeira: sendo a primeira anulada, como foi pela douta sentença, a segunda também sempre terá que o ser.
Entende ainda a Recorrente que um orçamento não é uma previsão, entre o mais, de receitas, porque tal implica o pagamento de quotizações por parte dos condóminos para fazer face às despesas previstas, que a administração poderá sempre exigir, em sede de processo executivo, o valor dessas quotizações, porque constantes do orçamento aprovado.
A propósito da pretendida anulação do ponto 5 da deliberação da assembleia de condóminos consta da sentença o seguinte:
«Finalmente, autora requereu a anulação da deliberação relativa ao ponto 5 da Assembleia de Condóminos do Bloco B realizada em 18 de Julho de 2020, exarada na Ata n.º 31 e o no seu Aditamento, relativa à “apresentação e votação do Orçamento para o ano de 2020”.
Conforme vimos, decorre do art. 1431.º, n.º 1, 2 e 4 do Código Civil (na redação primitiva, anterior à alteração introduzida pela Lei n.º 8/2022, de 10 de outubro, em vigor à data da assembleia) que a assembleia de condóminos reúne-se anualmente para, além do mais, aprovar o orçamento das despesas a efetuar durante o ano.
Sucede que um orçamento configura uma previsão de receitas e despesas futuras para um determinado exercício. Como tal, justamente por se tratar de uma previsão, não tem caráter definitivo, não tem que apresentar rigor matemático, nem suporte documental das despesas previstas, porquanto são para futuro e podem ou não vir a verificar-se. Razão pela qual entendemos que a aprovação de um orçamento, precisamente por se tratar de mera previsão, um evento futuro, não é suscetível de configurar a violação de qualquer disposição legal ou regulamentar, termos pelos quais se conclui que, ao abrigo do disposto no art. 1433.º, n.º 1 do Código Civil, deve improceder a peticionada anulabilidade do ponto 5 da deliberação da assembleia de condóminos realizada em 18 de julho de 2024.».
Apreciando.
Consta do ponto 5 da acta n.º 31 o seguinte:
«5. Apresentação e votação do Orçamento para o ano de 2020; ----------------------------------------A Administração apresentou o Orçamento, e explicou que o mesmo foi elaborado conforme o Acordo aprovado no ponto número três da ordem dos trabalhos.».
Já vimos que o ponto 3 da ordem de trabalhos (Apresentação, discussão e votação do Acordo adicional ao Regulamento do Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE) foi anulado nos seus pontos 1 e 2 pela sentença proferida em primeira instância, mostrando-se esta questão definitivamente decidida.
Ora, considerando que o condomínio do Bloco B faz parte integrante da União de Condomínios dos restantes blocos do empreendimento, a partir do momento que foi anulada parte da deliberação do ponto 3 (constante dos pontos 1 e 2 do acordo adicional), consequentemente, cai por terra a deliberação da assembleia de condóminos relativa à aprovação do orçamento para o ano de 2020 constante do ponto 5 por dele constar expressamente que “foi elaborado conforme o Acordo aprovado no ponto número três da ordem dos trabalhos”.
Não é assim possível subsistir a deliberação relativa ao ponto 5 por ser dependente de deliberação já anulada pela sentença, assistindo assim nesta parte razão à Recorrente.
Deste modo, impõe-se anular a deliberação da assembleia de condóminos relativa ao ponto 5.
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9.3. – Saber se a anulação do ponto 1 da deliberação decorre da matéria dada como provada sob os pontos 6., 13. e 14. da matéria de facto dada como provada:
O ponto 1 da deliberação da assembleia de condóminos diz respeito a “1.Apresentação, discussão e votação das contas do Ano 2019”.
Consta a este propósito na sentença recorrida o seguinte:
«A autora requereu ainda a anulação da deliberação relativa ao ponto 1 da Assembleia de Condóminos do Bloco B realizada em 18 de Julho de 2020, exarada na Ata n.º 31 e o no seu Aditamento, relativa à “apresentação, discussão e votação das contas do Ano 2019”.
Estatui o art. 1431.º, n.º 1 do Código Civil (na redação primitiva, em vigor à data da assembleia) que “a assembleia reúne-se na primeira quinzena de Janeiro, mediante convocação do administrador, para discussão e aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efectuar durante o ano”.
Acrescentando o n.º 2 que “a assembleia também reunirá quando for convocada pelo administrador, ou por condóminos que representem, pelo menos, vinte e cinco por cento do capital investido. Podendo ainda, nos termos do n.º 4 “realizar-se, excecionalmente, no primeiro trimestre de cada ano se esta possibilidade estiver contemplada no regulamento de condomínio ou resultar de deliberação, aprovada por maioria, da assembleia de condóminos”.
Por seu turno, o art. 1436.º, n.º 1, al. j) do Código Civil (na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de outubro, em vigor à data da assembleia) estatui que, entre outras, constitui função do administrador, prestar contas à assembleia.
Daqui extrai-se que é obrigação do administrador prestar, anualmente, contas à assembleia de condóminos.
Importando, no entanto, referir que «não existe norma a definir o modo concreto de prestação de tais contas à assembleia, nem para a tomada de deliberação sobre tal assunto, (ao contrário do que resulta previsto máxime no n.º 3 do artigo 1422.º, n.º 3, do artigo 1422.º-A, n.º 2, do artigo 1424.º, n.º 1 e do artigo 1425.º, todos do CC), sendo aplicável o disposto no n.º 5 do artigo 1432.º do CC que prevê que “(…) as deliberações são tomadas, salvo disposição especial, por maioria dos votos representativos do capital investido» (acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 23.04.2024, processo n.º 254/22.1T8LAG.E1, consultado em www.dgsi.pt.pt).
No caso em apreço encontra-se provado que na assembleia de condóminos no que se refere ao Ponto 1, intitulado “Apresentação, discussão e votação das contas do Ano 2019” foi deliberado aprovar as contas de 2019 por maioria, com 581 votos dos presentes e representados, com 136 votos contra, e uma abstenção, com 17 votos, nos termos do art. 1432.º, n.º 3 do Código Civil (na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 297/94, de 25 de outubro, em vigor à data da assembleia).
Mais se provou que das preditas contas de 2019 consta um valor de 25.261,24€ a título de dívidas a fornecedores, valor esse que em parte é referente a despesas debitadas pela União de Condomínios ao Bloco B, e que este não reconhece. E que a Administração do condomínio do Bloco B discorda da forma de distribuição das despesas da União de Condomínios aprovado em 20 de Março de 1999, pelo que não procede ao pagamento àquela Associação das quantias reclamadas, encontrando-se assim com a dívida referida a fornecedores nas contas agora aprovadas.
Sucede que, conforme vimos, o réu Condomínio do Bloco B do Empreendimento EE, enquanto associado da União de Condomínios do Empreendimento EE, encontra-se vinculado pelo Regulamento da União de Condomínios do Empreendimento EE”, com data aposta de 20 de março de 1999, decorrendo dos seus arts. 4.º, n.º 1 e 2 e 5.º, n.º 4 que deve pagar a quota do orçamento dos espaços e equipamentos comuns (e não outros) do Empreendimento que lhe corresponde, calculada em função do peso relativo do bloco, isto é, de 10,28%. Mas também o referido Regulamento prevê o pagamento de despesas que são propriedade exclusiva de terceiros, à data do Regulamento, da EE – Sociedade Imobiliária S.A. e que é matéria excluída da competência da assembleia de condóminos para administração.
Posto isto, certo é que não foi alegado, nem demonstrado, quanto à dívida de fornecedores no valor de 25.261,24€, qual a parte corresponde à União de Condomínios; tal como desconhece-se se no exercício do ano 2019 o réu Condomínio não pagou a totalidade ou apenas parcialmente a quota por si devida; além de que não foi alegado, nem demonstrado qual o valor reclamado pela União de Condomínios relativo ao ano de 2019, nem que despesas incluiu, a fim de se aferir se tais valores se encontram em conformidade com o Regulamento da União de Condomínios do Empreendimento EE, nos termos dos arts. 4.º, n.º 1 e 2 e 5.º, n.º 4 do Regulamento da União de Condomínios do Empreendimento EE e se são vinculativas. E em consequência, não se demonstrou que a deliberação do ponto 1 viola a lei ou regulamento anterior, no caso, o Regulamento da União de Condomínios, razão pela qual, nos termos do art. 1433.º, n.º 1 do Código Civil, não se mostram verificados os pressupostos para declarar a respetiva anulabilidade.
De todo o modo, deve ter-se presente que das contas relativas ao exercício do ano de 2019, consta refletivo, justamente que o réu Condomínio mantém um valor de 25.261,24€ relativo a dívida a fornecedores, em parte referente às despesas debitadas pela União de Condomínios, o que não inviabiliza o seu pagamento voluntário ou eventualmente coercivo, caso seja devido.».
Apreciando.
A validade ou invalidade da deliberação depende da análise do seu conteúdo objectivo e não se saber se em concreto vai ser concretizado o seu conteúdo.
Com efeito, não tem relevância saber se foi ou não alegado ou demonstrado quanto à dívida de fornecedores no valor de 25.261,24€, qual a parte que corresponde à União de Condomínios para aferir da sua validade.
Nem tão pouco é relevante saber se no exercício do ano 2019 o réu Condomínio não pagou a totalidade ou apenas parcialmente a quota por si devida no âmbito da união de condomínios do empreendimento.
O que tem relevância no caso concreto em apreciação é saber se a deliberação em causa violou a lei ou o regulamento.
Assim sendo, considerando que ficou provado no ponto 6 que o Condomínio do Bloco B corresponde a 10,28% do empreendimento em causa, que ficou provado no ponto 13 que “A atual Administração do condomínio do Bloco B discorda da forma de distribuição das despesas da União de Condomínio aprovado em 20 de Março de 1999, pelo que não procede ao pagamento àquela Associação das quantias reclamadas” e que ficou provado no ponto 14 que “Com efeito, das contas aprovadas resulta que a Administração do Condomínio do Bloco B, desde há vários anos, considera que deve pagar à União de Condomínios uma comparticipação na maioria das despesas comuns correspondente ao número de apartamentos nuns casos, noutros casos correspondente ao número total de frações autónomas, sendo outras despesas, mais reduzidas, a pagar de acordo com a proporção da área de construção, conforme definido no Regulamento da União de Condomínios, ou seja, a 10,28%.”, esta deliberação constante do ponto 1 da acta da assembleia de condóminos de 18/07/2020 viola de igual modo o Regulamento da União de Condóminos do Empreendimento EE.
Deste modo, impõe-se de igual modo anular a deliberação constante do ponto 1 da assembleia de condóminos de condóminos de 18/07/2020.
*
10. Responsabilidade Tributária
As custas do recurso de Apelação são a cargo do Recorrido/Réu, contudo, como este não apresentou contra-alegações não é por si devida taxa de justiça.
*
III. DISPOSITIVO
Nos termos e fundamentos expostos,
1. Acordam os Juízes da 1.ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora em julgar parcialmente procedente o recurso de apelação interposto pela Recorrente/Autora e, em consequência revogar parcialmente a sentença nos seguintes termos:
– Anulam-se as deliberações constantes dos pontos um e cinco da assembleia de condóminos de 18/07/2020 exaradas na acta n.º 31 e seu aditamento;
- Mantém-se o demais decidido na sentença.
2. Custas do recurso de Apelação são a cargo do Recorrido/Réu, contudo, como este não apresentou contra-alegações não é por si devida taxa de justiça.
3. Registe e notifique.
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Évora, data e assinaturas certificadas
Relator: Filipe César Osório
1.º Adjunto: Filipe Aveiro Marques
2.º Adjunto: Susana Ferrão da Costa Cabral
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1. Na sequência de sentença que homologou a desistência da instância relativamente aos demais Réus identificados na Petição Inicial.↩︎
2. A. Menezes Cordeiro, Tratado de Direito Civil Português, I Parte Geral, Tomo I, 2ª edição, 2000, pág. 553↩︎
3. https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/8a18040af3f07f5b8025838d005d7285↩︎