Acórdão do Tribunal da Relação de
Évora
Évora
| 130/11.3TBPTG.E1 |  |
ELISABETE VALENTE
PODERES DO GERENTE
MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
NULIDADE DO CONTRATO
ABUSO DE DIREITO
I -A sociedade comercial vincula-se perante terceiros mesmo quando os actos praticados pelos seus gerentes (em nome da sociedade) excedam as limitações dos seus poderes representativos constantes do pacto ou deliberação dos sócios, salvo se demonstrar que o terceiro - interveniente no negócio - sabia que o acto desrespeitava tais limitações.
II - Se na data da celebração do contrato do contrato de mediação imobiliária já incidia um registo de hipoteca voluntária, que não foi mencionada no contrato e a Autora tinha um seguro de responsabilidade civil e o contrato disso não fazia menção tais factos geram a nulidade do contrato.
III - Se pela sua conduta o cliente sempre fez crer à sociedade imobiliária com quem contratou que aceitava a validade do contrato, beneficiando da obrigação a que esta se vinculara (tendo esta angariado comprador para o apartamento que pretendia vender) e criando a confiança na Imobiliária de que pretendia cumprir o contrato, não pode sob pena de abuso de direito, vir, depois de concretizada a venda, invocar a nulidade para dessa forma se subtraír ao pagamento da acordada comissão.
IV - Se foi devido à actividade de mediação que se realizou o negócio, já que a venda foi efectuada a um interessado angariado pela sociedade imobiliária, tanto basta para a comissão ser devida à sociedade imobiliária.
Sumário do relator
Acordam, em audiência, os juízes da secção cível do Tribunal da Relação de Évora:
1- Relatório
Em 12.02.2011, no Tribunal Judicial da Comarca de Portalegre, “I..., Lda” intentou acção declarativa de condenação sob a forma de processo sumário, contra “C..., Lda”, pedindo que esta seja condenada a pagar-lhe a quantia de € 11.495,00, acrescida de juros, à taxa legal supletiva prevista para os juros comerciais, desde a data de vencimento da factura (05/11/2010) até efectivo e integral pagamento.
Para tanto alega, em síntese, que no âmbito da sua actividade de mediação imobiliária celebrou com a Ré um contrato de mediação imobiliária, em regime de exclusividade, relativo a um prédio urbano de que esta era proprietária e que construíra tendo em vista a sua venda.
Mais alega que após a celebração de tal contrato, iniciou a angariação de possíveis clientes e visitas ao imóvel, entre os quais, J....
Refere igualmente que a Ré mediante título de compra e venda celebrado na Conservatória do Registo Predial de Portalegre no dia 11 de Outubro de 2010, vendeu a J... o mencionado prédio urbano, declarando não ter havido intervenção de mediador imobiliário no negócio, o que não corresponde à verdade.
Refere igualmente que atendendo ao preço da venda, a Ré deveria ter-lhe pago a quantia de € 11.495,00, sendo que, no dia 8 de Novembro de 2010, lhe enviou a correspondente factura, vencida desde o dia 5 de Novembro de 2010, que esta, porém, devolveu.
A Ré veio contestar, alegando a nulidade do contrato de mediação imobiliária uma vez que o mesmo se encontra subscrito no local destinado à assinatura da Ré, apenas por uma pessoa, quando a Ré se obriga com a assinatura de dois dos seus três sócios gerentes e também porque o mesmo não contém todos os requisitos legalmente previstos no art.º 19.º n.º 2 do Decreto-Lei n.º 211/2004 de 20/08 e por a Autora não ter vendedores a cumprir o horário descrito no anexo 2.
Termina pedindo a sua absolvição do pedido.
A Autora apresentou resposta à contestação respondendo às excepções deduzidas pela Ré e invocando, além do mais, o abuso de direito desta ao alegar a nulidade do contrato de mediação imobiliária com fundamento em o mesmo não estar assinado por quem obriga a sociedade.
Refere ainda que nenhum dos outros fundamentos avançados pela Ré na sua contestação, geram a nulidade do contrato, mas, caso assim não se entenda, deverá a Ré ainda assim ser condenada a pagar-lhe a comissão, atento o disposto no art.º 289.º n.º 1 do Código Civil.
Realizou-se a Audiência de Discussão e Julgamento da causa com observância dos formalismos legais.
Foi proferida sentença que julgou a acção totalmente procedente a presente acção e, consequentemente, condenou a Ré “C..., Lda” a pagar à Autora “I..., Lda” a quantia de € 11.495,00, acrescida de juros de mora, à taxa supletiva prevista para os juros comerciais, desde a data do vencimento da factura (5/11/2010), até efectivo e integral pagamento.
Inconformada com a sentença, a Autora interpôs o presente recurso contra a mesma, apresentando as seguintes as conclusões do recurso:
1º) A recorrente obriga-se com a assinatura de dois dos seus três sócios-gerentes, apenas constando no contrato de mediação imobiliária a assinatura de um deles, o que gera a nulidade do contrato, sendo o mesmo ineficaz em relação à Recorrente (artigo 268º nº 1 do Código Civil) que não o ratificou;
2º) A recorrida não deu cumprimento ao vertido na cláusula 5ª do contrato de mediação imobiliária, pois não fez prova em Tribunal do cumprimento de um horário de trabalho específico por parte dos vendedores da recorrida;
3º) O contrato de mediação imobiliária é nulo pelo facto de não constarem do mesmo as características do imóvel, a referência ao número de pisos e divisões, a sua área de implantação seguro de responsabilidade civil (apólice, capital e entidade seguradora), sendo que na época a recorrida possuía esse seguro;
4º) Considera-se na douta sentença que o contrato de mediação imobiliária era nulo, mas que a Recorrida terá agido em abuso de direito, porém tal questão não foi suscitada nos autos, pelo que a decisão acerca da mesma, da forma como vem aludida, configura uma decisão surpresa em violação do preceituado no artigo 3º n.º 3 do C.P.Civil de acordo com o qual, o juiz deve observar e fazer cumprir ao longo de todo o processo o principio do contraditório o que não se verificou no caso concreto, tendo sido violado tal princípio, o que conduz a nulidade da decisão na parte em que se invoca o abuso de direito;
5º) Se não for esse o entendimento desse Venerando Tribunal, reafirma-se que não existiu qualquer actuação da recorrente eivada de abuso de direito;
6º) A decisão em recurso ao determinar que a recorrida detinha direito ao pagamento da remuneração viola o preceituado no artigo 18º n.º 1 do Dec. Lei 211/04 de 20/8, o que determina que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação o que não ocorreu no caso concreto, já que esta não interveio na conclusão do negócio, nomeadamente no que respeita à celebração do contrato promessa, escritura definitiva de compra e venda, entre outros.
7º) Os juros a existirem apenas poderão ser concretizados desde a citação para a acção;
8º) Mostram-se assim violados entre outros o preceituado nos artigos 268º n.º 1 do Código Civil, 668º do C.P. Civil, o artigo 5º do contrato de mediação imobiliária, os artigos 18º n.º 1 e 19º n.º 2 do Dec. Lei 211/2004 de 20/08, bem como o n.º 3 do artigo 3º do Código Processo Civil, o que determina a nulidade do contrato de mediação imobiliária.
9º) A decisão recorrida deve assim ser substituída por outra que determine a nulidade do contrato de mediação imobiliária e que absolva a Recorrente do pedido.
A finalizar ainda se impetra o douto suprimento de V. Exa., clamando-se …JUSTIÇA!!!
Houve contra-alegações com as seguintes conclusões:
1- O contrato de mediação imobiliária assinado apenas por um gerente da Recorrente vincula-a perante a Recorrida, apesar desta se obrigar mediante a assinatura de dois dos seus gerentes, ao abrigo do disposto nos artigos 252.º e 260.º do Código das Sociedades Comerciais.
2- A invocação da nulidade do contrato de mediação, por parte da Recorrente, por vícios de forma referentes à falta de especificação de todos os ónus e encargos que recaiam sobre o imóvel objecto da mediação e de identificação do seguro de responsabilidade civil da mediadora, depois de concluído o negócio com o cliente angariado pela mediadora, de forma a furtar-se ao pagamento da remuneração, excede manifestamente, os limites impostos pela boa fé, configurando abuso de direito, sendo pois, ilegítimo o seu exercício nos termos do artigo 334.º do C.C.
3- Ao decidir que tal invocação de nulidade constituía abuso de direito, o tribunal a quo subsumiu os factos ao direito, não havendo, portanto, qualquer violação do principio do contraditório consagrado no artigo 3.º do CPC.
4- Ainda que se concluísse pela nulidade do contrato de mediação, sempre seria de atribuir à Recorrente a obrigação de pagamento da comissão acordada, pois impor-se-ia, à luz do preceituado no n.º 1 do artigo 289.º do CC, a restituição do valor correspondente a tudo o que tivesse sido prestado, por não ser possível a restituição em espécie.
5- A Recorrida alegou e provou que, em cumprimento do contrato de mediação, angariou o cliente com quem a Recorrente veio a concretizar o negócio, fez diligencias no sentido de aproximar as partes com vista à finalização do negócio e realizou as diligências de promoção do prédio junto do “interessado” designadamente mostrando-o e acompanhando o interessado nessa visita.
6- Pelo que, é devida à mediadora Recorrida a remuneração convencionada pelas partes no contrato de mediação imobiliária, pela actividade desenvolvida na promoção da venda do imóvel ao cliente a quem a Recorrente o vendeu.
7- São, ainda, devidos juros de mora desde a data do vencimento da factura até integral pagamento (cfr. artigos 804.º, n.º 1 e 806.º, n.º 1 do CC).
Pelo que, deve manter-se inalterada a sentença recorrida, que julgou totalmente procedente a acção, não se concedendo provimento ao presente recurso, fazendo-se JUSTIÇA!
São os seguintes os Factos Provados na 1ª instância:
1. A autora “I..., Lda” é uma sociedade comercial por quotas que se dedica em exclusivo à mediação imobiliária.
2. A ré “C..., Lda” é uma sociedade comercial por quotas, tendo por objecto comercial a indústria da construção civil, compra e venda de imóveis e empreiteiros de obras públicas e particulares. Prédios – compra e venda e revenda dos adquiridos para esse fim, arrendamento de imóveis, compra de imóveis para arrendamento.
3. A ré vincula-se com a assinatura de dois dos seus três sócios gerentes.
4. Até 11 de Outubro de 2010, a ré era dona do prédio urbano constituído por uma casa de dois pisos para habitação e logradouro, com a área total de 9450,5m2, a confrontar de Norte com Lote 40, Sul e Nascente com …, Poente com Rua 3 e Lote 40, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de … – Portalegre sob o artigo … e descrito na Conservatória do Registo Predial de Portalegre sob o n.º … .
5. A ré construiu a casa identificada em 4. com vista à sua venda.
6. Sobre o prédio identificado em 4., encontra-se registada uma hipoteca voluntária pela Ap. 2 de 2003/08/18.
7. Em 3 de Agosto de 2007, a autora, na qualidade de mediadora, celebrou com a ré, na qualidade de segunda contraente, acordo escrito epigrafado de Contrato de Mediação Imobiliária, segundo o qual acordaram que a autora diligenciaria pela angariação de compradores para a casa identificada em 4. e no qual se pode nomeadamente ler, com interesse para os autos:
Contrato de mediação imobiliária
… – Portalegre
Entre
I..., LdaE
C…, Lda1.ª
(Identificação do Negócio)A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra da moradia nas condições previstas nas cláusulas abaixo indicadas.
2.ª
(Características do Imóvel)Empreendimento denominado “…”, em Portalegre, onde a comercialização recai sobre moradia tipo V5.
3.ª
(Remuneração)Pela prestação de serviços descritos na cláusula 1.ª, o segundo contraente obriga-se a pagar à mediadora 2,5% sobre o valor da venda do imóvel, acrescida de IVA à taxa legal de 21% ou qualquer outra comissão que as partes venham a acertar consoante o(s) negócio(s) concretizado(s). A percentagem acordada fica também por conta de todas as construções que a segunda contratante venha a realizar em todo o distrito de Portalegre e as quais serão entregues para comercialização à primeira contratante que em tempo útil se encarregará de fazer novo contrato a acertar condições.
O orçamento da referida remuneração será efectuado nas seguintes condições:
Uma parte na celebração do contrato-promessa e o remanescente na celebração da escritura na proporção a acordar caso a caso.
4.ª
(Regime de Contratação)É estabelecido entre as partes o regime de exclusividade que só a mediadora poderá promover a venda da moradia acima indicada.
5.ª
(Condições de Contratação)Fica acordado entre as partes que a 1.ª contratante encarregar-se-á de colocar à disposição em fins-de-semana, feriados e finais de tarde (durante o Verão), um vendedor que cumprirá o horário descrito em anexo (II), no empreendimento e em instalações cedidas pela 2.ª Contratante.
A 1.ª Contratante fica ainda responsável pela publicidade da respectiva moradia.
6.ª
(Prazo de contratação)O presente contrato tem a validade de um ano contado a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes, através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.
Portalegre, 03 de Agosto de 2007
8. O acordo referido em 7. foi assinado por um representante da autora e por, pelo menos, um representante da ré.9. A ré, identificada como primeiro outorgante e promitente vendedora, representada pelos sócios e gerentes AR... e JA..., celebrou, em 2 de Julho de 2010, com JC... e MG..., na qualidade de segundo outorgantes e promitentes-compradores, acordo escrito, epigrafado de contrato de promessa de compra e venda, que consta de fls. 48 a 50 dos autos, no qual se pode nomeadamente ler, com interesse:
(...)
Primeira: A promitente vendedora é dona e legítima proprietária do lote de terreno destinado a construção urbana, no qual se encontra construída uma moradia unifamiliar, de seguida identificada.
Lote 41 – freguesia de …, concelho de Portalegre, integrado no Alvará de Loteamento n.º 06/2003 (...) descrito na Conservatória de Portalegre sob o número … e inscrito na matriz predial urbana sob o n.º …, da referida freguesia.
Segunda: Pelo presente contrato promessa a promitente vendedora promete vender aos promitentes-compradores, que prometem comprar, pelo preço global de 380.000,00 Euros – (trezentos e oitenta mil euros), a moradia unifamiliar livre de hipotecas e de quaisquer ónus ou encargos.
Terceira: O preço de venda acordado será pago pelos promitentes- compradores da seguinte forma:
50.000,00 (cinquenta mil euros) – no acto de assinatura deste contrato (...)
O remanescente do preço 330.000,00 euros (trezentos e trinta mil euros) será pago pelos promitentes-compradores no acto da outorga da competente escritura pública de compra e venda.
(...)
Feito em Mação, em duplicado, aos vinte e um dias de Julho de dois mil e dez, destinando-se um exemplar a cada outorgante e fazendo ambos de boa fé.
10. A ré, na qualidade de primeiro – parte vendedora, representada por LR…, celebrou, em 11 de Outubro de 2010, com JC... e MG..., na qualidade de segundo – parte compradora, acordo escrito, epigrafado de “Título de Compra e Venda”, que é fls. 19 a 23 dos autos, e no qual se pode nomeadamente ler, com interesse para os autos:
D. Identificação do prédio (...)
Destino: Habitação;
Situação: …, lote 41, freguesia de …, concelho de Portalegre (...)
Prédio descrito sob o número …, da Conservatória de Registo Predial de Portalegre sobre o qual incidem:
Registos de aquisição a favor da Sociedade Vendedora (...)
E. Compra e Venda
E.1. – O primeiro, em nome da sua representada, C…, Lda, vende aos segundos, o imóvel supra identificado, pelo preço de trezentos e oitenta mil euros, que aquela já recebeu.
A parte vendedora declara que o imóvel é vendido livre de ónus ou encargos, designadamente da hipoteca registada pela referida apresentação dois, a favor da Caixa …, cujo cancelamento vai ser efectuado, com base em documento por si apresentado.
E.2. Outras cláusulas
a) A parte compradora declara que o imóvel atrás adquirido e identificado se destina a sua habitação própria e permanente;
b) As partes declaram que não houve intervenção de mediador imobiliário no negócio. (...)
G. Advertências às partes
De que as declarações prestadas sobre mediação imobiliária, fazem incorrer os declarantes nas penas aplicáveis ao crime de falsidade de depoimento ou declaração, se tiverem omitido ou prestado informações falsas. (...)
Portalegre, 08 de Novembro de 2010.
11. A autora elaborou, em 5 de Novembro de 2010, documento para pagamento de serviços no valor de 11.495,00€, epigrafado de factura n.º 2010000083, e no qual se pode nomeadamente ler:
Data de emissão: 05-11-2010
Data de vencimento: 05-11-2010
Condições pagamento: pronto pagamento
Descrição moradias vivenda em …, lote 41, Registo CRPP n.º … – …, Portalegre
Total Ilíquido 9.579,17€
Total IVA 1.915,83€
Total 11.495,00€
12. Em 8 de Novembro de 2010, a autora enviou à ré comunicação escrita juntamente com o documento referido em 11., e na qual se pode nomeadamente ler:
Assunto: Envio de factura
Exmos. Srs.
Tivemos conhecimento que V. Exas. já celebrou a escritura de compra e venda da vivenda em … e que apesar de terem connosco um Contrato de Mediação Imobiliária e de terem vendido o imóvel a um cliente que vos foi apresentado por nós, após diversas visitas ao imóvel, declararam na escritura não ter havido intervenção de mediador imobiliário.
Pensamos que tal declaração terá sido devido a lapso ou distracção e que V. Exas não quererão incorrer nas penalidades previstas para a acção.
Assim anexamos a n/factura n.º 2010000083 da comissão, que esperamos que seja paga no seu vencimento, sob pena de tomarmos atitudes que certamente terão consequências.
I… .
13. A ré respondeu à comunicação de 12., devolvendo o documento referido em 11., e solicitando cópia do contrato de mediação imobiliária da moradia dos …., bem como mapa de registo de visitas com respectivo nome de possível cliente e data.
14. Em 22 de Novembro de 2010, a autora enviou comunicação à ré, na qual se pode nomeadamente ler:
Exmos. Srs.
Foi com surpresa que recebemos a devolução da factura por nós emitida em 05/11/2010, bem como a solicitação para o envio do n/contrato de Mediação, pois o mesmo foi celebrado entre a I… e a C…, em 03 de Agosto de 2007, e feito em duplicado o que nos faria concluir que o tivessem.
Como a I... é uma empresa organizada, mantém todo o arquivo em ordem e por isso permite-nos juntar uma cópia, de contrato de mediação celebrado, a esta carta.
Quanto ao Mapa de Registo de Visitas, informo V. Exas que este é um documento interno da I..., pelo que não temos a obrigação de o juntar, no entanto, lembramos V. Exas. que fizemos 4 visitas ao imóvel, uma das quais acompanhadas pelo V/empregado, o Sr. LR…, pelo que estranhamos o V/pedido.
Desta feita, remetemos novamente a factura que se encontra a pagamento, não querendo, contudo, ter que lembrar V. Exas. e que incorrem por terem prestado falsas informações quanto à não intervenção da mediadora imobiliária na escritura.
I....
15. Em 30 de Novembro de 2010, a ré respondeu à comunicação escrita de 14., através do envio de nova comunicação, na qual se pode nomeadamente ler:
Mação, 30 de Novembro de 2010
Exmos. Senhores
Na sequência do recebimento por parte desta empresa da V/factura n.º 2010000083 de 05-NOV-2010, já anteriormente devolvida, vimos pela presente proceder a nova devolução da mesma.
Informamos ainda que caso nos enviem novamente a dita factura, não iremos contabilizá-la na escrita desta empresa uma vez que não aceitamos que essa imobiliária tivesse ao longo do processo de venda da moradia sita na Urbanização dos …, lote 41 em Portalegre, qualquer intervenção na citada venda.
C....
16. A APEMIP – Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária celebrou com a Companhia de Seguros Allianz Portugal, S. A., acordo escrito epigrafado de Seguro de Responsabilidade Civil das Entidades Mediadoras Imobiliárias, titulado pela apólice n.º 68.305/9370, segundo o qual transferiu a responsabilidade civil das suas associadas.
17. A autora, na qualidade de associada da APEMIP, tem a sua responsabilidade civil transferida para a seguradora AP…, S. A., com as seguintes condições particulares:
Validade do seguro um ano e seguintes
Vencimento anual da apólice: 31/Março
Âmbito territorial de cobertura: Portugal continental e regiões autónomas
Condições com que vigora a presente adesão
Limite de responsabilidade: garantido por sinistro e período de vigência em: 150.000,00€
Período de vigência desta adesão: 01-04-2007 a 31-03-2008
Número de associado: 1725
Número licença/processo: 4601
18. As sociedades “S..., Lda” e “AJ…, S. A.” são titulares de quotas da ré no valor de 150.000,00€ e de 350.000,00€, respectivamente.
19. IR..., AR... e JA... são gerentes da Ré.
20. Em 29 de Dezembro de 2006, LR... transmitiu à sociedade “S..., Lda” quota da ré no valor de 150.000,00€.
21. Em 29 de Dezembro de 2006, LR... transmitiu à sociedade “AJ..., S. A.”, quota da ré no valor de 37.000,00€.
22. LR... foi gerente da ré até 29 de Dezembro de 2006.
23. IR... e JA..., na qualidade de gerentes da firma “S..., Lda”, emitiram declaração escrita em 4 de Novembro de 2009, epigrafada de “Procuração” na qual declararam que “(...) constituem seu bastante procurador o senhor LR... (...) a quem concedem os poderes especiais necessários para vincular a sociedade, prometendo vender e vender, pelos preços condições e cláusulas que entender as fracções autónomas, designadas pelas letras A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, N, O, P, Q, R, S, T e U do prédio urbano sito em Urbanização dos …, Lotes 1, 2 e 3 em Portalegre, descrito na Conservatória do Registo Predial de Portalegre sob o número … da freguesia de …, podendo receber os preços e deles dar quitação, outorgar e assinar os contratos de promessa de compra e venda e as precisas escrituras (...) e nestes termos vincular a sociedade”.
24. Mercê do acordo escrito referido em 7., a ré disponibilizou o acesso à chave da casa identificada em 4. à autora.
25. Mercê do acordo escrito referido em 7., a autora mostrou a casa identificada em 4. a António Freire.
26. Com vista à sua aquisição, AF…, pelo menos, uma vez, a casa identificada em 4., acompanhado pelo colaborador da autora João Mota.
27. AF… assinou documento de registo de visitas à casa identificada em 4, referente ao dia 21 de Setembro de 2008.
28. Mercê do acordo escrito referido em 7., a autora mostrou a casa identificada em 4., a JN….
29. Com vista à sua aquisição, José Nunes visitou a casa identificada em 4., no dia 28 de Agosto de 2008, acompanhado pelo colaborador da autora JO… .
30. JN… assinou documento de registo de visitas à casa identificada em 4., referente ao dia 21 de Setembro de 2008.
31. Mercê do acordo escrito referido em 7., a autora mostrou a casa identificada em 4., a JM….
32. Com vista à sua aquisição, JM… visitou a casa identificada em 4., no dia 18 de Março de 2009, pelas 18 horas, acompanhado pelo colaborador da autora, JO… .
33. Mercê do acordo escrito referido em 7., a autora mostrou a casa identificada em 4., ao Prof. MR… .
34. Com vista à sua aquisição, o Prof. MR… visitou a casa identificada em 4., nos dias 3 de Abril de 2009, pelas 17 horas e no dia 14 de Abril de 2009, acompanhado pelo colaborador da autora AF… .
35. Numa das visitas referidas em 34., esteve presente o Sr. Eng. MA… .
36. O Prof. MR… assinou documento de registo de visitas à casa identificada em 4., referentes ao dia 3 de Abril de 2009 e 14 de Abril de 2009.
37. No dia 22 de Maio de 2009, pelas 14 horas e 15 minutos, o vendedor da autora FF…, mostrou a casa identificada em 4. a J..., por este demonstrar interesse em adquirir uma casa com as características daquela.
38. Na visita referida em 37., J... apontou a existência de infiltrações e soalho levantado em vários locais da casa identificada em 4.
39. Após a visita referida em 37., J... solicitou à autora nova visita à casa identificada em 4.
40. Mercê do referido em 39, o vendedor da autora FF…, mostrou a casa identificada em 4., a J..., no dia 30 de Maio de 2009, pelas 12 horas e 30 minutos.
41. O vendedor da autora, FF…, disse a J... que, caso estivesse interessado no imóvel, os defeitos poderiam ser resolvidos.
42. Mercê do referido em 38., o vendedor da autora, FF..., sugeriu ao Sr. LR..., empregado da Ré, que fossem reparados os defeitos na casa identificada em 4.
43. Após a visita referida em 40, J... solicitou à autora visita à casa identificada em 4., para que se procedesse a avaliação da mesma.
44. Mercê do referido em 43., foi feita nova visita à casa identificada em 4., no dia 5 de Junho de 2009, às 11 horas.
45. J... assinou documento de registo de visitas à casa identificada em 4., referentes ao dia 22 de Maio de 2009, ao dia 30 de Abril de 2009 e ao dia 5 de Junho de 2009.
46. Mercê do referido em 42., a autora marcou uma visita à casa identificada em 4., com vista a que a ré se comprometesse a reparar alguns defeitos.
47. Na visita referida em 46., compareceram FF..., J... e LR..., por parte da ré.
48. FA…, que trabalha na sociedade Lei n.º.., empresa do grupo da ré que lidava com as imobiliárias, contactou a D. MS…, vendedora da autora, para suspenderem as visitas à casa de … até à eliminação dos defeitos.
49. Após o referido em 48., foi a autora informada por FA… que existia um estrangeiro muito interessado na casa identificada em 4.
50. O acordo escrito referido em 7., foi elaborado pela autora e entregue em mão ao Eng. MA… para que o levasse e devolvesse preenchido no local reservado às assinaturas dos representantes do “Segundo Outorgante”.
51. A autora tinha um stand de vendas num dos edifícios da sociedade S…, Lda.
52. Foi no local referido em 51., que os vendedores ao serviço da autora cumpriram também escalas de venda da casa referida em 4.
53. A sociedade “S…, Lda” construiu três blocos de quatro apartamentos cada um, na mesma urbanização dos ..., onde intervieram, em qualidade não concretamente apurada, o Eng. MA… e LR....
54. Dos doze apartamentos que a sociedade S…, Lda construiu, a autora interveio, no âmbito da sua actividade, na venda de alguns deles em número não concretamente apurado.
55. Foi o mesmo pessoal que trabalhava na construção dos apartamentos referidos em 54, que construiu a casa identificada em 4.
56. A autora enviou uma comunicação electrónica à ré, no dia 1 de Outubro de 2007, dirigida a LR..., na qual se pode nomeadamente ler, com interesse para os autos:
“Conforme conversa com a D. MJ…, junto envio a listagem dos documentos necessários para dar entrada do processo de financiamento no banco e também para, posteriormente, fazer a escritura.
Banco
Modelo I – IMI
Registo da Conservatória
Licença de Utilização
Ficha Técnica (1.ª folha)
Escritura
Certidão Comercial da Empresa
BI e NIF de quem vai assinar a escritura
NIF da empresa.»
2 – Objecto do Recurso:
Questões a decidir tendo em conta o objecto do recurso delimitado pela recorrente nas conclusões das suas alegações, nos termos do artigo 684º, nº 3 CPC, por ordem lógica e sem prejuízo do conhecimento de questões de conhecimento oficioso, observado que seja, quando necessário, o disposto no artigo 3º, nº 3, do Código de Processo Civil (Significa isso que, todas as questões de mérito que tenham sido objecto de julgamento na sentença recorrida e que não sejam abordadas nas conclusões da alegação do recorrente, mostrando-se objectiva e materialmente excluídas dessas conclusões, têm de se considerar decididas e arrumadas, não podendo delas conhecer o tribunal de recurso):
a) - Nulidade da sentença por violação do contraditório?
b) - Nulidade do contrato por falta de requisitos?
c) - Abuso de direito?
d) Direito ao pagamento.
3- Análise do recurso:
3.2 – Impugnação de direito:
a) - Nulidade da sentença por violação do contraditório.
Vem a recorrente invocar a nulidade da sentença, alegando que foi confrontada com a questão do abuso de direito, sem que tal questão tenha sido suscitada nos autos, o que configura uma “decisão surpresa”, em violação do preceituado no artigo 3 n.º 3 do CPC de acordo com o qual “o juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a probabilidade de sobre ela se pronunciarem”.
A Mma juiz respondeu que inexiste qualquer nulidade pois a excepção de abuso de direito foi expressamente invocada pela autora na resposta que apresentou à contestação e o seu conhecimento foi relegado para final em sede de saneador.
E assim é. Não há qualquer violação do princípio do contraditório, pois como refere a Mma juiz tal questão foi expressamente levantada na resposta à contestação.
Improcede a invocada nulidade da sentença.
b) - Nulidade do contrato por falta de requisitos?
A recorrente vem dizer que se obriga com a assinatura de dois dos seus três sócios – gerentes, apenas constando no contrato a assinatura de um deles, o que gera a nulidade do contrato, pois o mesmo foi subscrito por quem não detinha poderes para, por si só, obrigar a sociedade e uma vez que a recorrente não ratificou o documento opera a sua nulidade e por isso é ineficaz em relação à recorrente.
Alega ainda que, o contrato é nulo porque do mesmo não constam as características do imóvel, a referência ao número de pisos e divisões, à sua área de implantação, aos ónus e encargos que recaiam sobre o imóvel, nem ao seguro de responsabilidade civil que a autora detém, através da indicação da apólice, capital e entidade seguradora e finalmente porque não deu cumprimento á clausula quinta do mencionado contrato, dado que a Recorrida não tem conhecimento que existisse algum vendedor da autora a cumprir o horário descrito no anexo II.
Vejamos em primeiro lugar esta questão do cumprimento da clausula quinta:
A cláusula 5.ª do contrato tem o seguinte teor (cfr. ponto 7.º da matéria de facto):
“Fica acordado entre as partes que a 1.ª contratante encarregar-se-á de colocar à disposição em fins-de-semana, feriados e finais de tarde (durante o verão), um vendedor que cumprirá o horário descrito em anexo (II), no empreendimento e em instalações cedidas pela 2.ª contratante.
A 1.ª contratante fica ainda responsável pela publicidade da respectiva moradia.”
Tal alegação nunca geraria a nulidade do contrato, mas sim, quando muito, seria uma causa de incumprimento ou cumprimento defeituoso, que, no entanto, não ficou provado, sendo certo que quem tinha o ónus de tal prova era a Ré.
No entanto, a Autora logrou provar – pontos 51 e 52 da matéria de facto – que, os seus vendedores cumpriram escalas/horários no stand de vendas que tinha num dos edifícios do empreendimento da urbanização dos …, onde se situa o imóvel objecto da mediação.
É por isso de afastar tal fundamento da nulidade do contrato.
Quanto à assinatura do contrato, importa dizer o seguinte:
A sentença considerou que improcedia a excepção deduzida pela Ré, relativa ao vício de falta de poderes de representação, em primeiro lugar porque o fundamento em análise não gera a nulidade do contrato, uma vez que não diz respeito à forma do mesmo, e a existir seria um vício interno ao contrato susceptível de gerar a ineficácia do mesmo relativamente à Ré, mas tal ineficácia não existe pois, como muito bem explica a sentença em apreço, com base no artigo 260º do Código das sociedades Comerciais, a sociedade comercial vincula-se perante terceiros mesmo quando os actos praticados pelos seus gerentes (em nome da sociedade) excedam as limitações dos seus poderes representativos constantes do pacto ou deliberação dos sócios, salvo se demonstrar que o terceiro - interveniente no negócio - sabia que o acto desrespeitava tais limitações.
Ora, a Ré não provou, nem sequer alegou, conforme lhe competia, que a autora sabia ou não podia ignorar, que a sociedade não se vinculava apenas com uma assinatura, forçoso é de concluir que a mesma ficou vinculada ao contrato de mediação imobiliária celebrado com a Autora.
Quanto ao conteúdo do contrato:
A Recorrente invocou também a existência de nulidade do citado contrato pelo facto de no mesmo não constarem as características do imóvel, a referência ao n.º de pisos e divisões, a sua área de implantação, seguro de responsabilidade civil (apólice, capital e entidade seguradora).
A sentença em causa considerou verificado, ainda que de forma exígua, o requisito da identificação do imóvel objecto da mediação, mas, considerou que não se encontram preenchidos os requisitos da especificação de todos os ónus e encargos que recaiam sobre esse imóvel e da identificação do seguro de responsabilidade civil, concluindo pela nulidade do contrato imobiliária celebrado entre as partes, face ao disposto no artigo 19.º, n.º 8 do DL 211/2004.
Também aqui concordamos inteiramente com a sentença da 1ª instância.
Com efeito, resulta da factualidade dada como provada que incidia já na data da celebração do contrato – 3 de Agosto de 2007 -, um registo de hipoteca voluntária desde 18 de Agosto de 2008 e que não foi mencionada no contrato.
Também não consta do contrato em causa nos presentes autos, a identificação do seguro de responsabilidade civil, que a Autora efectivamente tinha.
A omissão dessa menção exigida por lei não pode deixar de gerar a nulidade do contrato.
No entanto, tal como se conclui na sentença, também nós entendemos que é de afastar tal nulidade pois parece-nos claro que a sua invocação traduz uma situação de abuso de direito.
c) Abuso de direito?
O artigo 334.º do Código Civil dispõe que é ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito, não sendo necessária a consciência de se excederem esses limites com o seu exercício, basta que os mesmo sejam excedidos (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in “Código Civil Anotado”, vol. I, 4ª ed., p. 298).
O legislador adoptou o critério objectivo, segundo o qual o abuso de direito se manifesta na oposição à função social do direito excedendo os limites da boa fé e dos bons costumes, sem indagar da intenção do agente – cf. Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Vol. I, pág. 216.
A boa fé vale aqui como um princípio normativo, pelo qual todos devem actuar como pessoas de bem, num quadro de honestidade, correcção, probidade e lealdade, de forma a não defraudar as legítimas expectativas e a confiança gerada nos outros – cf. Cunha de Sá, “Abuso do Direito”, págs. 171 e ss.
O artigo 334.º do Código Civil acolhe a expressão boa fé com um sentido vincadamente ético, o qual se reconduz às exigências fundamentais da ética jurídica, «que se exprimem na virtude de manter a palavra dada e a confiança, de cada uma das partes proceder honesta e lealmente, segundo uma consciência razoável, para com a outra parte, interessando as valorações do círculo social considerado, que determinam expectativas dos sujeitos jurídicos» (ALMEIDA COSTA, Direito das Obrigações, 9.ª edição, Almedina,ob. cit., pp.104-105)
Trata-se, em substância, de adoptar a conduta de um bonus pater famílias, como se conclui no Ac. STJ de 19.12.07, disponível em www.dgsi.pt.
Mais especificamente:
«O abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium, consubstancia a «conduta anterior do seu titular que, objectivamente interpretada face à lei, bons costumes e boa-fé, legitima a convicção de que tal direito não será exercido», traduzindo-se ele, assim, no exercício de uma posição jurídica em contradição com o comportamento assumido anteriormente pelo exercente.» vide Ac. RP de 25.12.05, proc. nº 0535984, disponível em www.dgsi.pt.
Conforme se afirma no acórdão deste Supremo Tribunal, de 30 de Março de 2006 (Processo n.º 3921/05 da 4.ª Secção), o abuso do direito, na modalidade de venire contra factum proprium, «caracteriza-se pelo exercício de uma posição jurídica em contradição com uma conduta antes assumida ou proclamada pelo agente. Como refere Baptista Machado(-), o ponto de partida do venire é “uma anterior conduta de um sujeito jurídico que, objectivamente considerada, é de molde a despertar noutrem a convicção de que ele também no futuro se comportará, coerentemente, de determinada maneira”.
Também a propósito se pode ler em Mota Pinto, in “Teoria Geral do Direito Civil”, 3ª ed., págs. 437 e segs.: «Configura uma situação de abuso de direito a invocação da nulidade de um contrato de mediação imobiliária por vício de forma, por parte do cliente, depois de concluído o negócio, de forma a furtar-se ao pagamento da remuneração, uma vez que as “elementares exigências do justo” legitimam o afastamento da aplicação da nulidade do negócio por vício de forma.»
Neste sentido se pronunciou o Acórdão do STJ, de 11/02/2010, no Processo n.º 2044/07.2TBFAR.E1.S1, disponível in www.dgsi.pt.: “Constitui paradigma de abuso do direito, por exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé (art. 334.º do C.C.), a invocação, pelo “cliente”, de vício formal do contrato de mediação imobiliária, estando este já executado, repousante na omissão de “elementos” a que alude o art. 19.º n.º 2 a) do D.L. n.º 211/2004, omissão essa em nada tendo importado desprotecção ou prejuízo do comitente face à empresa mediadora, antes com tal invocação se visando livrar-se da sua obrigação do pagamento da comissão.”
No caso concreto, o exercício do direito relativo á declaração de nulidade é abusivo por incompatível com o anterior comportamento da Ré.
A Ré invoca a nulidade do contrato de mediação imobiliária, para colher um proveito, isto é, para evitar o pagamento da comissão à Autora, sendo que antes disso não se preocupou com a nulidade do contrato.
Como resulta da factualidade dada como provada:
- A Ré deu acesso à chave da moradia à Autora após a celebração do contrato de mediação imobiliária.
- A Autora efectuou diversas visitas ao imóvel com potenciais compradores, inclusivamente, com a pessoa que, a final, acabou por ser o comprador efectivo da mesma.
- Em algumas dessas visitas estiveram presentes empregados da Ré, sendo certo que um dos vendedores da Autora, na sequência do interesse manifestado por J... e os defeitos por este apontados à casa, inclusivamente, sugeriu a sua reparação à Ré e marcou uma visita especificamente para que esta se comprometesse a tal, tendo um funcionário de um empresa do grupo da Ré que lidava, precisamente, com as imobiliárias, contactado uma vendedora da autora solicitando que suspendessem as visitas à casa até à eliminação dos defeitos.
- Após o pedido de suspensão das visitas, foi dito à Ré, pela mesma pessoa que tinha pedido a primeira, que existia um estrangeiro muito interessado na compra da casa, sendo certo que, em 21 de Julho de 2010, a Ré celebrou com J... um contrato-promessa de compra e venda da moradia e, em 11 de Outubro de 2010, o subsequente título de compra e venda.
Assim, não obstante todas as diligências efectuadas pela Autora no sentido de encontrar um comprador para a casa, diligências essas, claramente, aceites pela Ré, não obstante ter sido a Ré a encontrar o comprador que veio, a final, a comprar a moradia, a Ré celebrou ela própria os contratos-promessa e definitivo de compra e venda e só após a Autora lhe ter enviado a factura relativa à comissão acordada e instaurou a presente acção é que a Ré veio invocar a nulidade do contrato de mediação imobiliária.
Desta forma a com a sua conduta sempre fez crer à Autora que aceitava a validade do contrato, aceitando e beneficiando da obrigação a que esta se vinculara – obtenção de comprador para a moradia e criando a confiança na Autora de que pretendia cumprir o contrato.
As Ré solicitou e beneficiou dos serviços prestados pela Autora, tendo esta angariado comprador para o apartamento que a Ré pretendia vender.
Só depois de concretizada a venda e de ter beneficiado dos serviços prestados pela Autora, sem por em causa a validade do contrato, antes se comportando como outorgante de um contrato válido, é que veio invocar a nulidade para dessa forma se subtraír ao pagamento da acordada comissão.
Em face de tudo o que ficou exposto e sem necessidade de tecer mais considerações, agindo a Ré com evidente abuso de direito ao invocar a nulidade do contrato de mediação imobiliária que celebrou com a Autora, forçoso é concluir que a mesma se encontra vinculada ao mesmo – cfr., neste sentido, entre outros, o Ac. da Relação de Lisboa de 22/05/2012, de 18/09/2007, de 28/07/2007, todos in www.dgsi.pt.
Resta determinar as consequências desse exercício ilegítimo do direito.
No caso vertente, os autores pretendem exercer o direito de anulação do contrato, pelo que neste contexto, a consequência que se mostra adequada é a da supressão desse direito, tudo se passando como se os autores não fossem titulares dos mesmos, o que determina a validade do contrato.
(Ainda que se concluísse pela nulidade do contrato de mediação, sempre seria de atribuir à Recorrente a obrigação do pagamento da comissão acordada.
Com efeito, decorre da declaração de nulidade a obrigação de devolver ao património de cada uma das partes os bens (ou o valor dos bens, quando a restituição em espécie não seja possível) com que a outra parte se poderia enriquecer à sua custa (art. 289º n.º 1, do Código Civil). Haveria portanto que proceder à reposição da situação anterior das partes nos termos do artigo 289º, e uma vez que estaríamos perante a ocorrência de uma nulidade do acto alicerçador do pedido de restituição e, como a Ré não podia restituir em espécie os serviços prestados pela Autora haveria “que encontrar o melhor critério para achar o correspondente valor desses serviços, que conduziriam à aproximação das partes e à concretização do mencionado negócio de compra e venda (v. Ac. do STJ de 20-04-2004, citado na sentença recorrida). E seria razoável que tal compensação fosse a acordada pelas partes.
Não podendo o “cliente” restituir em espécie os serviços prestados pela entidade mediadora, o melhor critério para achar o valor daqueles é o comitente pagar a acordada comissão.
Mas no nosso entendimento tal nulidade nem pode ser invocada, pelo que, não é esse o caminho a seguir.)
d) Direito ao pagamento?
Neste contexto, vejamos se existe o direito ao pagamento:
Invoca ainda a recorrente que a decisão em recurso ao determinar que a recorrida detinha direito ao pagamento da remuneração viola o preceituado no artigo 18º n.º 1 do Dec. Lei 211/04 de 20/8, o que determina que a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação o que não ocorreu no caso concreto, já que esta não interveio na conclusão do negócio, nomeadamente no que respeita à celebração do contrato promessa, escritura definitiva de compra e venda, entre outros.
Mas não tem razão.
Também aqui concordamos com a decisão em causa.
Com efeito, conforme já mencionado supra, Autora e Ré acordaram no sentido de a primeira promover a venda do imóvel do qual a segunda era proprietária e aquela desenvolveu efectiva actividade no âmbito do tal acordo, encontrando o interessado que veio, através de si, a ser o comprador do imóvel.
De facto, na concretização da obrigação do mediador, este pratica, por conta própria, vários actos materiais, que podem ser de publicitação do que se pretende vender (por exemplo, publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel.
Porém, só no momento da concretização do negócio com o interessado, definido este na alínea a) do n.º 3 do artigo 2.º do Decreto-Lei n.º 211/2004, como “o terceiro angariado pela empresa de mediação, desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”, é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, conforme prescreve o 18.º, n.º 1 do citado diploma, quando estipula que “A remuneração só é devida com a conclusão do negócio visado pelo exercício da mediação”.
É, pois, inegável que a lei exige que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.
«O mediador, no contrato de mediação imobiliária só tem direito á remuneração convencionada com o comitente/cliente se o negócio visado vier a ser concluído /concretizado e desde que a celebração deste tenha sido o corolário ou a consequência da sua actividade.
Compete ao mediador-autor a alegação e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificação do nexo causal entre a sua actuação (no âmbito da mediação) e a outorga do contrato visado» - vide Ac. RP de 13.04.2010, proc. 5408/06.5TBVFR.P1.
No mesmo sentido, pode ler-se no recente Ac. RE de 17.03.2010, recurso nº 898/07:
«À A. de acordo com a repartição do ónus da prova estabelecido no art. 342º nº 1 do C.C incumbia alegar e provar os elementos constitutivos do direito á remuneração, o que passava pela alegação das concretas circunstâncias relacionadas com a celebração do contrato de mediação e a factualidade donde se inferisse a existência de uma relação de causalidade adequada entre a sua actividade e a celebração do negócio.»
A contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora, depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, como consequência adequada da intervenção desenvolvida pelo intermediário, que, portanto, funciona como condição legal ou imprópria do pagamento.
No caso concreto, a Autora desenvolveu actos para angariar um potencial adquirente para o imóvel da Ré.
E o negócio efectivou-se devido á sua actuação.
A A. demonstrou que foi devido à sua actividade de mediação que se realizou o negócio: a matéria provada é suficiente para nos permitir concluir que a actividade da A. levou á conclusão do negócio, já que a venda foi efectuada a um interessado por esta angariado, ou seja, os factos são bastantes para concluir pela existência do nexo de causalidade legalmente exigido.
Não é exigido que a Autora conclua o negócio mas sim que consiga encontrara o interessado.
E mais, existia exclusividade, o que, consequentemente, impedia a Ré de negociar, em simultâneo, por iniciativa pessoal.
Celebrar um contrato de mediação, deixar a mediadora angariar um comprador para o imóvel objecto do contrato, celebrar directamente com esse cliente o contrato visado, à margem da mediadora e dizer que esta não teve intervenção no negócio para assim não lhe pagar a retribuição acordada - como a Recorrente fez - seria esvaziar de sentido útil o regime jurídico da mediação imobiliária e permitir que a Recorrente se aproveitasse do trabalho da mediadora recorrida, sem que esta recebesse qualquer contrapartida pelo trabalho desenvolvido, o que redundaria numa tremenda injustiça.
e) Que juros?
Finalmente a recorrente põe em causa os juros aplicados na sentença:
A Recorrente insurge-se, ainda, quanto à condenação no pagamento de juros de mora desde a data do vencimento da factura, defendendo, que a existir a obrigação de pagamento da factura em causa, os juros só são devidos desde a citação.
Mas também aqui não tem razão, uma vez que o art. 18º nº 1 do DL nº 211/04 de 20.08 estabelece que a comissão é devida com a conclusão do negócio e como o pedido de juros se reporta a data posterior – não podendo o tribunal ir além do pedido – são devidos juros desde a data do pedido.
Assim, bem andou o tribunal a quo ao decidir como decidiu, devendo manter-se inalterada a sentença recorrida.
4. Dispositivo
Pelo exposto, acordam os juízes da secção cível deste Tribunal da Relação em julgar totalmente improcedente o recurso de apelação interposto e em consequência manter a sentença recorrida.
Custas do recurso de apelação pela recorrente.
Évora, 26.06.2013
Elisabete Valente
Maria Isabel Silva
Maria Alexandra Afonso de Moura Santos