Évora
| 166/17.0T8FAL-C.E1 |  |
PREJUÍZO PATRIMONIAL
ANULAÇÃO DO NEGÓCIO
Em ação de divisão de coisa comum na qual foi vendido o imóvel objeto da mesma, não é legalmente admissível o apuramento de prejuízos advenientes da falta de conformidade do bem vendido com o bem anunciado, se o comprador não pretender a anulação do negócio, atento o disposto no artigo 838.º, extensível àquela ação por força da remissão operada pelo artigo 549.º, n.º 2, ambos do Código de Processo Civil.
(Sumário elaborado pela relatora)
Apelação n.º 166/17.0T8FAL-C.E1
(1ª Secção)
Relatora: Sónia Moura
1º Adjunto: Filipe César Osório
2º Adjunto: Manuel Bargado
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Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
I – Relatório
1. Nos presentes autos de ação especial de divisão de coisa comum instaurados por AA e BB foi peticionado que se ponha termo à indivisão, mediante adjudicação ou venda com repartição do valor, do prédio misto denominado “Quinta ...”, com a área de 29,0750 hectares, situado na União das Freguesias ... e ..., no concelho ..., atualmente inscrito na respetiva matriz predial quanto à parte rústica sob o artigo ...2 da secção ..., e quanto à parte urbana sob os artigos ...39, ...41 e ...43, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...59 da extinta freguesia ....
2. A 31.10.2018 foi proferido o seguinte despacho, o qual transitou em julgado:
“6. Da declaração de indivisibilidade e das quotas dos comproprietários:
Atento o teor da respectiva certidões do registo predial juntas aos autos, nos termos do preceituado no art.º 209.º, a contrario e 1415.º, ambos do Código Civil, considerando a sua composição e a aceitação de todos os comproprietários, verifica-se a indivisibilidade material do prédio misto identificado na petição inicial, sendo, por isso, em conformidade com o disposto no art.º 926.º do CPC, de declarar a sua indivisibilidade em substância e de fixar as quotas que caberão aos comproprietários.
Pelo exposto, declaro a indivisibilidade em substância prédio misto denominado “Quinta ...”, com a área de 29,0750 hectares, situado na União das Freguesias ... e ..., no concelho ..., actualmente inscrito na respectiva matriz predial quanto à parte rústica sob o art.º ...2 da secção ..., e quanto à parte urbana sob os arts. ...39.º, ...41.º e ...43.º, descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...59 da extinta freguesia ... e fixo as respectivas quotas na proporção de:
1. Os AA. são proprietários da quota parte de 247/400 avos indivisos do supra identificado prédio;
2. A Herança Indivisa aberta por óbito de CC, representada por todos os herdeiros em conjunto, DD, EE, FF e GG é titular de uma quota correspondente a 70/400 avos do imóvel;
3. HH é titular da quota parte de 50/400 avos do imóvel;
4. II e JJ são titulares da quota parte de 20/400 avos;
5. KK é titular da quota parte de 1/400 avos;
6. LL, na qualidade de legal representante de seu filho menor MM é titular da quota parte de 12/400 avos.”
3. No mesmo despacho foi ordenada a realização de perícia, após o que teve lugar conferência de interessados, onde não se logrou acordo quando à adjudicação, pelo que se procedeu à venda do imóvel, através de escritura pública, ao Preferente A..., LDA..
4. Em 27.03.2024, o Preferente Adquirente A..., LDA., veio, por apenso à ação de divisão de coisa comum, deduzir procedimento cautelar comum contra BB, AA, GG, DD, KK, MM, FF, II, EE e JJ, formulando o seguinte pedido:
“Termos em que deve o presente Procedimento Cautelar ser julgado procedente, por provado, e, consequentemente, ser, sem a audição prévia, nos termos do artigo 366.º, do CPC:
a) Decretada provisória e cautelarmente a entrega da posse do Imóvel à Requerente, devendo para o efeito, ser ordenado aos Requeridos a entrega das respetivas chaves, ao Encarregado da Venda, Exmo. Sr. Dr. NN, no prazo de 24 horas;
b) Caso os Requeridos se recusem a entregar voluntariamente as chaves do Imóvel nos termos da alínea a), seja autorizado o Encarregado de Venda a proceder à alteração das chaves de acesso a todas as portas do Imóvel que dão para o exterior, com a possibilidade de recurso à força publica para a concretização de tal determinação;
c) Decretada provisória e cautelarmente a inibição de os Requeridos, por qualquer forma, acederem ao Imóvel, sem a autorização expressa da Requerente;
d) Decretada provisória e cautelarmente a retenção e não distribuição aos Requeridos, do valor depositado à ordem do Tribunal, a título de pagamento do preço do Imóvel, por parte da Requerente, no âmbito do processo principal, enquanto não houver decisão transitada em julgado do presente Procedimento Cautelar, caso haja inversão do contencioso; ou enquanto não houver decisão transitada em julgado da Ação Principal que vier a ter de ser intentada, nos termos do artigo 371.º, do CPC; até que os Requeridos reponham o Imóvel nas exatas circunstâncias em que se encontrava, aquando da aquisição pela Requerente, no que respeita a todos os bens integrantes do mesmo, como sejam, entre outros, bustos, estátuas e candeeiros de fachada, ou, optando os Requeridos por não o fazer, reduzir-se o preço da venda pelo valor indicado no Relatório de Avaliação, no montante de € 285.649,50 euros (atribuído aos elementos arquitetónicos distintivos), ficando o preço em € 1.605.350,50 euros;
e) Determinada a inversão do contencioso e, consequentemente, dispensada a Requerente do ónus de prepositura da ação principal, nos termos do disposto no artigo 369.º, n.º 1, do CPC.”
5. A 03.04.2024 o Preferente Adquirente A..., LDA., apresentou nos autos de divisão de coisa comum o seguinte requerimento:
“1. Conforme consta nos presentes autos, a Proprietária adquiriu, no âmbito dos presentes autos, por Escritura Pública de Compra e Venda, outorgada no dia 06-02-2024, no Cartório Notarial ..., a cargo da Exma. Senhora Notária OO, o prédio misto sito em Quinta ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...08, da freguesia ..., e inscrito na matriz predial rústica sob o artigo n.º ...2, da secção ..., e nas matrizes prediais urbanas sob os artigos n.º ...39, ...41 e ...43, todos da União das Freguesias ... e ... – de ora em diante apenas designado por “Imóvel”.
2. O Imóvel foi colocado à venda, mediante o leilão eletrónico com a referência ...23, pelo valor base de € 2.224.060,74 euros, e pelo valor mínimo de € 1.890.451,63 euros.
3. Nas observações do anúncio do leilão eletrónico, constava o seguinte: “Exemplo único de uma casa senhorial do século passado.”.
4. O valor base de venda do Imóvel assentou no Relatório de Avaliação, subscrito pelo Perito Avaliador, PP, a 28-01-2022.
5. Transcreve-se, por pertinente para os presentes autos, os seguintes trechos do Relatório de Avaliação do Imóvel:
a. “CARACTERÍSTICAS
(…)
- No Artº 539º existe um edifício habitacional, estilo casa senhorial antiga (com torreão), de 3 pisos e uma considerável área de construção, cujos primórdios remontam ao início do séc. XIX, tendo sofrido uma intervenção estrutural significativa na década de 30 do séc. XX e cuja última reabilitação de monta ao nível do edificado existente se processou na década de 90 do séc. passado. (…)
- Essa habitação principal tem elementos e detalhes arquitetónicos distintivos, que a tornam singular, conforme se pode comprovar nas fotos em anexo. Destaque para acabamentos artesanais como frescos ornamentais em paredes e tetos, painéis de azulejaria portuguesa (de fábricas históricas, como sejam B... e C..., alguns datados da década de 30 do séc. passado), chãos e tetos trabalhos (e.g. em madeira e gesso), estatuaria, nomeadamente no pátio e vitrais.” – páginas 2 e 3;
b. “- Do conjunto principal fazem ainda parte uma capela (datada da década de 30 do séc. XX), amplos pátios, lago e jardim.” – página 4;
6. Conforme já referido em sede de requerimento apresentado a 25-03-2024, e que tomou a referência citius n.º ...64, encontram-se a ser retirados elementos arquitetónicos que são partes integrantes do Imóvel, de acordo com as fotografias já juntas, e novas fotografias que aqui se juntam:
Fotografia da fachada tardoz do Imóvel, onde se visualizam candeeiros suspensos e bustos: (…)
Fotografias da fachada tardoz do Imóvel onde se verifica que já não existem os candeeiros suspensos e os bustos: (…)
7. Tendo em consideração que a Proprietária desconhece o estado em que o Imóvel estará, aquando da sua entrega,
8. será necessário promover a verificação dos danos existentes nas partes integrantes do Imóvel, em virtude de o Imóvel se encontrar a ser despojado de elementos arquitetónicos que foram considerados, pelo Perito Avaliador, no seu Relatório de Avaliação, para efeitos de apurar o valor de mercado do mesmo,
9. pelo que, desde já se requer que este respeitável Tribunal se abstenha de proceder à distribuição do valor depositado, a título de pagamento do preço do Imóvel, enquanto não se verificar os danos existentes nas partes integrantes do mesmo.”
6. A 11.04.2024 foi proferido o seguinte despacho nos autos de divisão de coisa comum, com respeito ao requerimento acima transcrito:
“Requerimento referência CITIUS ...83
Tomei conhecimento.
O processo especial para divisão de coisa comum em apreço encontra-se na fase executiva, tendo já sido outorgada a escritura de compra e venda, sendo que o imóvel foi adquirido pela “A..., LDA., Lda”, ora requerente.
No que concerne ao eventual dano, responsabilidade e que bens fazem parte integrante do imóvel adquirido pela requerente, esta sede não é a adequada a apreciar os mesmos, não havendo razão para sustar a distribuição do valor da venda, sendo que, repete-se, a distribuição do valor da venda encontra-se pendente de decisão relativa à remuneração do Senhor Encarregado de Venda.
(…)
Por conseguinte, em face do referido supra, tendo em atenção o quadro legal e o enquadramento fáctico envolvente, afigura-se-nos ajustado fixar a remuneração do Senhor Encarregado de Venda em 1,50% sobre o valor alcançado com a venda do imóvel.
(…)
Remetam-se oportunamente os autos à conta, a fim de entrega de valores da venda às partes.”
7. Inconformado com o despacho acima citado, veio o Recorrente A..., LDA., LDA., dele apelar, formulando nas suas alegações as seguintes conclusões:
“A. O Tribunal a quo andou mal ao ter decidido que os presentes autos não eram a sede adequada para apreciar quais os bens que fazem parte integrante do imóvel adquirido pela aqui Recorrente, bem como, ao ter ordenado que os autos fossem remetidos à conta, a fim de se proceder à entrega de valores da venda às partes.
B. Decorre do Relatório de Avaliação que alicerçou o preço de venda do Imóvel, que, o Exmo. Senhor Perito, para efeitos de avaliação da casa de habitação, teve em consideração os elementos e detalhes arquitetónicos distintivos, que a tornam singular.
C. O Exmo. Senhor Perito considerou como elementos e detalhes arquitetónicos distintivos a estatuaria existente no Imóvel, nomeadamente no pátio.
D. O Imóvel foi adquirido pela Recorrente, pelo preço de € 1.891.000,00 euros, por Escritura Pública de Compra e Venda, outorgada no dia 06-02-2024.
E. Antes da tomada de posse do Imóvel pela Recorrente, o Recorrido BB procedeu à retirada de elementos arquitetónicos da fachada, e que foram tidos em consideração no Relatório de Avaliação que baseou o preço do Imóvel, e que, por isso, faziam parte integrante do mesmo.
F. O Tribunal a quo tinha conhecimento que a aqui Recorrente tinha apresentado um procedimento cautelar – visto que, inicialmente, o procedimento cautelar correu termos como apenso B, dos presentes autos –, em que um dos pedidos se prende com a retenção e não distribuição às partes, do valor depositado à ordem do Tribunal a quo, a título de pagamento do preço do Imóvel.
G. Existe uma relação de dependência ou prejudicialidade quando a decisão de uma causa depende do julgamento de outra, ou seja, quando a ação dependente tenha por objeto a apreciação de uma concreta questão cuja solução final seja suscetível de ser afetada na consistência jurídica ou prático-económica pela decisão a tomar na outra (prejudicial), quando a decisão da ação dependente possa ser decisivamente influenciada pela decisão a proferir na causa prejudicial.
H. A decisão no procedimento cautelar pode ser essencial para a decisão nestes autos, visto que pode impedir a entrega dos valores (preço) da venda do Imóvel aos Recorridos.
I. Pelo que, a ação dita prejudicial (procedimento cautelar) pode inutilizar os efeitos do despacho recorrido, pois, se o procedimento cautelar proceder, a situação jurídica da venda do Imóvel altera-se, com influência na decisão de entrega do preço, pelo que estamos perante um caso de dependência interprocessual que justifica a suspensão da instância, nos termos do artigo 272.º, n.º 1, do Código de Processo Civil.
J. Pelo que, e salvo o devido respeito por melhor entendimento, o Tribunal a quo andou mal ao não ter, ao abrigo do disposto no artigo 272.º, n.º 1, do CPC, ordenado a suspensão da presente instância, até que houvesse decisão transitada em julgado em tal procedimento cautelar, em virtude de ter conhecimento direto da existência de tal processo urgente.
K. Foi entregue à Recorrente “coisa” distinta daquela que comprou, e, nessa parte, evidente se torna que dúvidas não podem existir que se trata de matéria da competência do Tribunal a quo, pois, a Recorrente pagou pelo Imóvel, cujo preço foi determinado com base num relatório de avaliação, emitido por um perito, baseado em características específicas, e o que lhe foi entregue foi claramente coisa distinta e de valor inferior, atento o que do mesmo foi retirado.
L. Os bens que foram retirados da fachada do Imóvel, antes da tomada de posse do mesmo pela Recorrente, não podem ser considerados como fazendo parte do recheio amovível, sem grave deterioração do Imóvel e grave depreciação do seu valor, afetando a vontade da Recorrente de adquirir o Imóvel pelo preço de € 1.891.000,00 euros, uma vez que este, no estado atual em que já se encontra – fruto da ação dos aqui Recorridos –, foi depreciado e desvalorizado.
M. Salvo o devido respeito, o Tribunal a quo andou mal ao manter a decisão de entregar o valor do preço às partes, e responsáveis pela depreciação do Imóvel, considerando-se como não competente para apreciar que bens fazem parte integrante do Imóvel.
NESTES TERMOS E NOS MELHORES DE DIREITO QUE DOUTAMENTE V. EXAS. SUPRIRÃO, se requer que o douto despacho recorrido seja substituído por douto Acórdão que determine:
a) A suspensão da instância até que haja decisão transitada em julgado no procedimento cautelar;
b) Subsidiariamente, que os autos desçam ao Tribunal a quo, para que o mesmo ordene aos Recorridos AA e BB para reporem o Imóvel nas exatas circunstâncias em que se encontrava, aquando da aquisição pela Recorrente (a 06-02-2024), no que respeita a todos os bens integrantes do mesmo, como sejam, bustos, estátuas e candeeiros de fachada, dentro de um determinado prazo, ou, optando os Recorridos por não o fazer, tome as diligências necessárias para apurar a desvalorização do Imóvel, com a consequente redução do preço da venda.”
8. Nesta sequência, apresentaram contra-alegações o Requerido MM; bem como os Requeridos DD, EE, FF, GG, II e JJ; e ainda os Requerentes AA e BB, concluindo todos que o recurso deve ser rejeitado.
9. Nos autos de procedimento cautelar apensos não foi ainda proferida decisão.
10. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II – Questões a Decidir
O objeto do recurso está delimitado pelas conclusões da apelação, não sendo objeto de apreciação questões novas suscitadas em alegações, exceção feita para as questões de conhecimento oficioso (artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).
Não se encontra também o Tribunal ad quem obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3 do Código de Processo Civil).
Ora, decorre da leitura conjugada do requerimento que motivou o despacho recorrido e das alegações de recurso que naquele requerimento o Recorrente suscitou apenas uma questão:
“desde já se requer que este respeitável Tribunal se abstenha de proceder à distribuição do valor depositado, a título de pagamento do preço do Imóvel, enquanto não se verificar os danos existentes nas partes integrantes do mesmo.”
Foi tão somente esta questão que o Tribunal a quo conheceu, tendo indeferido o requerido, por entender que a aferição dos alegados danos não tem lugar na ação de divisão de coisa comum.
Todavia, nas alegações de recurso o Recorrente requer:
“a) A suspensão da instância até que haja decisão transitada em julgado no procedimento cautelar;
b) Subsidiariamente, que os autos desçam ao Tribunal a quo, para que o mesmo ordene aos Recorridos AA e BB para reporem o Imóvel nas exatas circunstâncias em que se encontrava, aquando da aquisição pela Recorrente (a 06-02-2024), no que respeita a todos os bens integrantes do mesmo, como sejam, bustos, estátuas e candeeiros de fachada, dentro de um determinado prazo, ou, optando os Recorridos por não o fazer, tome as diligências necessárias para apurar a desvalorização do Imóvel, com a consequente redução do preço da venda.”
No que concerne à questão aludida sob a), verifica-se que se trata de matéria nova, que não foi apreciada pelo Tribunal a quo, porquanto nada lhe foi requerido nesse sentido.
Relativamente às questões aludidas sob b), constata-se, de igual modo, que não foi solicitada ao Tribunal a quo a reposição do imóvel no estado em que se encontrava na data da sua aquisição, nem a redução do preço da venda, tendo sido apenas requerida a aferição dos danos causados pelos Requerentes com a retirada de elementos integrantes do imóvel.
A este propósito afirmou-se, com toda a clareza, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08.10.2020 (Ilídio Sacarrão Martins) (Processo n.º 4261/12.4TBBRG-A.G1.S1, in http://www.dgsi.pt/) que :
“Os recursos são meios a usar para obter a reapreciação de uma decisão mas não para obter decisões de questões novas, isto é, de questões que não tenham sido suscitadas pelas partes perante o tribunal recorrido.
Além disso, sendo de excluir dos mesmos os meros argumentos ou raciocínios expostos na defesa da tese de cada uma das partes, visam modificar apenas as decisões de que se recorre, e não criar decisões sobre matéria nova, e não é lícito invocar neles questões que não tenham sido objecto das decisões impugnadas.
As questões novas não podem ser apreciadas, quer em homenagem ao princípio da preclusão, quer por desvirtuarem a finalidade dos recursos: destinam-se a reapreciar questões e não a decidir questões novas, por tal apreciação equivaler a suprir um ou mais graus de jurisdição, prejudicando a parte que ficasse vencida.”
Assim, no caso em apreço, por se tratar de matéria nova suscitada em alegações de recurso, cuja apreciação não foi requerida ao Tribunal a quo, o qual, por isso, não se pronunciou sobre a mesma, não serão apreciadas as seguintes questões:
i) se deve ser suspensa a instância da ação de divisão de coisa comum até que seja proferida decisão no procedimento cautelar apenso;
ii) se deve ser determinado ao Tribunal de 1ª Instância que ordene aos Requerentes a reposição do prédio vendido no estado em que se encontrava aquando da venda e se deve ser reduzido o preço da venda.
Em face do exposto, cumpre tão somente apreciar, no âmbito deste recurso, se deve ser aferida, na ação de divisão de coisa comum, a existência de danos no prédio vendido.
III - Fundamentação
Alega, essencialmente, o Recorrente que adquiriu o imóvel com base no anúncio respetivo, tendo pago o preço correspondente à avaliação efetuada antes da venda.
Porém, o imóvel foi, entretanto, despojado de elementos arquitetónicos, por ação dos Requerentes, o que se traduz em prejuízo para o Recorrente, atenta a falta de conformidade do bem vendido com o bem anunciado, prejuízo este que deve ser aferido na ação de divisão de coisa comum.
O Tribunal a quo proferiu despacho sobre este requerimento, no sentido da rejeição da pretensão do Recorrente, por entender que a ação de divisão de coisa comum não é o lugar próprio para a indagação do alegado prejuízo.
Ora, por força da remissão expressa operada pelo artigo 549.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, é aplicável à venda realizada em ação de divisão de coisa comum o regime da venda executiva: “quando haja lugar a venda de bens, esta é feita pelas formas estabelecidas para o processo de execução e precedida das citações ordenadas no artigo 786.º, observando-se quanto à reclamação e verificação dos créditos as disposições dos artigos 788.º e seguintes, com as necessárias adaptações, incumbindo ao oficial de justiça a prática dos atos que, no âmbito do processo executivo, são da competência do agente de execução.”
Nesta sede encontramos o artigo 838.º do Código de Processo Civil, epigrafado “Anulação da venda e indemnização do comprador”:
“1 - Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito, sem prejuízo do disposto no artigo 906.º do Código Civil.
2 - A questão prevista no número anterior é decidida pelo juiz, depois de ouvidos o exequente, o executado e os credores interessados e de examinadas as provas que se produzirem.
3 - Feito o pedido de anulação do negócio e de indemnização do comprador antes de ser levantado o produto da venda, este não é entregue sem a prestação de caução; sendo o comprador remetido para a ação competente, a caução é levantada, se a ação não for proposta dentro de 30 dias ou estiver parada, por negligência do autor, durante três meses.”
Da norma transcrita decorre que o comprador que pretenda a anulação da venda, por constatar falta de conformidade entre o que foi anunciado e o que lhe foi vendido, deve apresentar o correspondente requerimento na ação executiva, o qual será tramitado de acordo com as regras gerais dos incidentes, previstas nos artigos 293.º a 295.º do Código de Processo Civil (Eugénia Cunha) (Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12.04.2021, Processo n.º 12225/07.5TBVNG-A.P1, in http://www.dgsi.pt/).
Explicam adicionalmente José Lebre de Freitas e Isabel Alexandre (idem, p. 824) que “na falta de prova do fundamento invocado”, o comprador é remetido para ação de anulação autónoma, solução prevista expressamente na redação de 1961, e que deve continuar a perfilhar-se, apesar da omissão a essa referência na redação atual, proveniente da reforma de 2008.
Este regime é extensível ao preferente (idem, p. 823).
Relativamente aos pressupostos da anulação, “releva a simples desconformidade entre o objeto anunciado (…) e o objeto real, com a justificação de que a tutela do comprador, induzido em erro pela descrição do objeto da venda que é feita no próprio processo (e assim garantida pelo tribunal), não pode estar dependente da prova de requisitos acessórios respeitantes ao processo de formação psicológica da sua vontade e à proteção ao do declaratário” (idem, p. 821).
A indemnização aludida no n.º 1 é cumulativa com o pedido de indemnização, podendo ser exercido o respetivo direito quer na ação executiva, quer na referida ação autónoma (idem, p. 824).
Esta é, assim, a única solução legalmente prevista, em sede de regime da venda executiva, extensível à venda realizada em ação de divisão de coisa comum, para os casos de falta de conformidade do bem vendido com o bem anunciado.
Atendendo, deste modo, a que o Recorrente não peticionou a anulação da venda, decorrendo dos termos do seu requerimento que, em lugar de pretender a destruição do negócio, com efeitos retroativos, o Recorrente deseja a sua manutenção, sendo nesse quadro que solicita a aferição dos danos sofridos, concluímos que a sua pretensão não tem cabimento no seio da ação de divisão de coisa comum.
Consequentemente, não sendo fundada a circunstância invocada pelo Recorrente para obstar aos pagamentos na ação de divisão de coisa comum, deve julgar-se improcedente o recurso e confirmar-se a decisão recorrida.
IV - Dispositivo
Pelo exposto, acordam os Juízes da Secção Cível deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso, confirmando a decisão recorrida.
Custas pelos Recorrentes.
Évora, 10-10-2024
Sónia Moura
Filipe César Osório
Manuel Bargado