Évora
| 2908/23.6T8PTM.E1 |  |
IMÓVEL
HIPOTECA
ARRENDAMENTO
CADUCIDADE
A jurisprudência uniformizada do AUJ n.º 2/2021 e do AUJ n.º 14/2024 é aplicável à venda executiva de imóvel hipotecado, com arrendamento urbano para fins não habitacionais, celebrado posteriormente à hipoteca, pelo que, sendo inaplicável o n.º 2 do artigo 824.º do Código Civil, a venda do imóvel em processo de execução não faz caducar o arrendamento, como se reafirmou no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15.05.2025.
(Sumário da responsabilidade da Relatora, nos termos do artigo 663.º, n.º 7 do Código de Processo Civil)
Apelação n.º 2908/23.6T8PTM.E1
(1ª Secção)
***
Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Évora:
I - Relatório
1. AA intentou a presente ação declarativa, sob a forma de processo comum, contra BB, pedindo ao Tribunal que:
a) declare que a A. é dona da fração autónoma designada pela letra “A”, situada na Quinta 1, Bloco A, 1/2, Cidade A, inscrita na matriz sob o artigo 5609 e descrita na Conservatória do Registo Predial de Cidade A, sob o n.º 1231 -A;
b) condene o R. a desocupar a referida fração e a entregá-la à A., livre e devoluta de pessoas e bens;
c) condene o R. a pagar-lhe, a título de danos patrimoniais, a quantia de € 200,00, por cada dia, contabilizados após a sua citação, que retivesse em seu poder a referida fração autónoma.
Alegou que é única proprietária e legítima possuidora da fração autónoma identificada, cuja aquisição se encontra registada a seu favor na competente Conservatória do Registo Predial.
O R. ocupa parte da referida fração, há mais de 20 anos, sem que seja, contudo, titular de qualquer contrato que legitime essa mesma ocupação, nem paga qualquer contrapartida ou rendas, e recusa-se a proceder à entrega da parte do imóvel que ocupa, livre e desocupada de pessoas e bens.
Por fim, alega que a ocupação da fração pelo R. a impede de aceder ao seu prédio, que não consegue reparar e ou colocá-lo no mercado de arrendamento, não fruindo de quaisquer rendimentos.
2. Pessoal e regularmente citado, o R. apesentou contestação, tendo alegado que frui o referido imóvel por via da celebração de um contrato de arrendamento, título esse que lhe permitiu celebrar contratos de fornecimento de energia elétrica e de água, dos quais é igualmente titular.
3. A A. apresentou resposta à exceção, tendo pugnado pela comprovação pelo R. do pagamento das rendas.
4. Procedeu-se ao saneamento da causa, bem como à definição do objeto do litígio e enunciação dos temas da prova.
5. Após realização da audiência de julgamento, foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
“Em face do exposto declaro a autora titular do direito de superfície relativo à fração autónoma designada pela letra “A” parte integrante do prédio urbano, designado de Lote n.º 2., sito na Quinta 1, Rua 2, freguesia e concelho de Cidade A, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade Asob o n.º 12131 da freguesia de Cidade A, absolvendo o demandado do que demais foi peticionado.”
6. Inconformada com esta sentença, veio a A. apelar da mesma, terminando as suas alegações com as seguintes conclusões:
“1ª - O contrato de arrendamento, é um contrato bilateral em que, pelo uso e fruição pleno de uma fração, é exigível que o inquilino pague mensalmente as rendas devidas, ou deposite o seu montante a favor do senhorio.
2ª - A estrutura do contrato de arrendamento, contém, um elo estabelecido entre a posição do senhorio, que permite o uso e a fruição da fração por uma terceira pessoa e essa terceira pessoa, obriga-se a entregar ao senhorio a contrapartida a título de rendas.
3ª - No caso, presente, estando assente que o apelado, usa e frui do espaço da fração há vários anos, e em que se prova que nada paga, nem ao senhorio nem a ninguém, nem faz depósitos autónomos, esse contrato enferma do vicio que afecta a sua própria existência, não podendo o Tribunal considerar como válido e eficaz, esse contrato, permitindo que o inquilino mantenha, permanentemente a ocupação e fruição da fração.”
7. Foram apresentadas contra-alegações, onde o R. pugnou pela improcedência do recurso.
8. Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II – Questões a Decidir
O objeto do recurso está delimitado pelas conclusões da apelação, não sendo objeto de apreciação questões novas suscitadas em alegações, exceção feita para as questões de conhecimento oficioso (artigos 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4 e 639.º, n.º 1 do Código de Processo Civil).
Não se encontra também o Tribunal ad quem obrigado a apreciar todos os argumentos apresentados pelas partes, sendo livre na interpretação e aplicação do direito (artigo 5.º, n.º 3 do Código de Processo Civil).
Assim, no caso em apreço cumpre apreciar se deve ser julgado provado o pedido da A. de condenação do R. na restituição da fração.
III – Fundamentação de facto
1. O Tribunal a quo julgou provados os seguintes factos:
“1- A autora tem registada a seu favor, através da apresentação n.º 826 de 26/08/2022, a aquisição, por compra a CC, do direito de superfície referente à fração autónoma designada pela letra “A” parte integrante do prédio urbano, designado de lote n.º 2., sito na Quinta 1, Rua 2, freguesia e concelho de Cidade A, descrito na Conservatória do Registo Predial de Cidade Asob o n.º 12131 da freguesia de Cidade A.
2- Pela apresentação 57 de 28/10/1999 foi registada a favor do “Banif Banco Internacional do Funchal, SA”, a constituição por DD e mulher EE” de hipoteca voluntária, para garantia de empréstimo, fixando-se o capital máximo garantido em 20.230.000$00.
3- A titularidade do referido direito de superfície foi objeto das seguintes inscrições:
2.1. pela apresentação n.º 56 de 28.10.1999, por compra, a favor de DD e mulher EE.
2.2. pela apresentação n.º 356 de 12/05/2009 a favor do “Banif Banco Internacional do Funchal, SA”, credor hipotecário e exequente, dos titulares referidos em 2.1., por “arrematação por proposta carta fechada, em sede de processo executivo (Proc. n.º 776/04.6...).
2.3. pela apresentação n.º 1926 de 19/07/2016 a favor da “Oitante, SA”, por via de transmissão ocorrida em consequência das deliberações do Banco de Portugal.
2.3. pela apresentação n.º 3722 de 17/07/2019 a favor de CC, por compra à “Oitante, SA”
4- DD e esposa EE, através de documento particular, datado de 20 de março de 2023, epigrafado de “Contrato de Arrendamento para escritório” cederam ao réu, para nele instaurar o escritório de advocacia, o uso e fruição da parte direita do rés do chão da fração acima descrita, pelo prazo de um ano, tacitamente prorrogável por iguais e sucessivos períodos, mediante o pagamento de uma contraprestação financeira que foi fixada em €300,00 (trezentos euros) mensais, a liquidar no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que respeitasse.
5- O réu, ocupa o espaço referido em 2), por via do acordo mencionado em 3, e aí exerce a atividade profissional de advocacia, sem que até à presente data haja liquidado qualquer renda à ora autora.
6- A ocupação que é feita pelo réu impede a autora de colocar a parte do imóvel de que o mesmo frui no mercado de arrendamento.”
2. No corpo das alegações de recurso, sob o título “A matéria de facto”, a A. aborda a prova produzida nos autos a propósito do pagamento da renda, iniciando este excurso com a afirmação de que “a douta sentença errou ao decidir que, está em vigor entre as partes um próprio e verdadeiro Contrato de Arrendamento Urbano para escritório de Advocacia” (ponto 10.).
No entanto, a A. não declara aí que impugna a decisão de facto, nem requer a respetiva alteração, e, por outro lado, nada verteu a esse respeito nas conclusões.
Como salienta Abrantes Geraldes (Recursos em Processo Civil, 8ª ed., Coimbra, 2024, p. 241), a propósito do artigo 640.º do Código de Processo Civil, atinente ao ónus a cargo do recorrente que impugne a decisão relativa à matéria de facto, “os aspetos fundamentais a assegurar neste campo são os relacionados com a definição do objeto da impugnação (que se satisfaz seguramente com a clara enunciação dos pontos de facto em causa), com a seriedade da impugnação (sustentada em meios de prova indicados e explicitados) e com a assunção clara do resultado pretendido.”
Por outro lado, são as conclusões que delimitam o objeto do recurso, sustentadas na fundamentação vertida no corpo das alegações, pelo que não constituem objeto do recurso as questões que se contêm apenas no corpo das alegações e aquelas que, apesar de serem enunciadas nas conclusões, estão desprovidas de suporte no corpo das alegações (neste sentido, entre outros, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 10.10.2024 (António Fernando Marques da Silva) (Processo n.º 2037/20.4T8STB-B.E1, in http://www.dgsi.pt/).
Assim, não se mostram preenchidos os requisitos atinentes à impugnação da decisão de facto.
3. Em conclusão, os factos provados a considerar são os acima expostos, cumprindo apenas proceder à retificação de manifestos lapsos de numeração e escrita, ao abrigo do disposto no artigo 662.º, n.º 1 do Código de Processo Civil, nos seguintes termos:
- no facto provado sob 3., onde se lê ”2.1., 2.2., 2.3., 2.3.”, deve ler-se “3.1., 3.2., 3.3., 3.4.”;
- no facto provado sob 4., onde se lê “2023”, deve ler-se “2003”, em conformidade com o teor do contrato de arrendamento junto aos autos (doc. 1 junto com a cont.).
IV – Fundamentação de direito
1. No caso em apreço pretende a A. que se declare que é a proprietária da fração que identifica e que se condene o R. na sua restituição e no pagamento de indemnização fundada na ocupação ilegítima da mesma.
Na contestação alegou o R. que celebrou um contrato de arrendamento com respeito a tal fração, o qual permanece em vigor.
Na sentença declarou-se que a A. é titular do direito de superfície sobre a fração, tendo, no mais, sido julgados improcedentes os pedidos da A..
No recurso, sustenta a A. que não estando provado o pagamento de rendas por parte do R. durante a quase totalidade do tempo que dura a ocupação do imóvel, deveria o Tribunal ter declarado a caducidade do arrendamento ou a sua resolução, ex officio.
2. Na sentença, o Tribunal a quo apresenta a seguinte argumentação, em sede de fundamentação de direito:
- o R. demonstrou a celebração de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais, sem duração determinada, celebrado na vigência do RAU;
- após a entrada em vigor do NRAU, o contrato passou a estar submetido a este regime (artigos 59.º e 26.º, n.º 1 do NRAU);
- segundo o artigo 1057.º do Código Civil, que consagra um regime geral traduzido no princípio denominado emptio non tollit locatum, a compra e venda do imóvel não afeta o arrendamento, sucedendo simplesmente o adquirente do direito com base no qual foi celebrado o contrato de arrendamento nos direitos e obrigações do locador ou senhorio, sem prejuízo das regras do registo;
- o facto do R. não pagar rendas, ou de as não pagar à A., sem que esta, na qualidade de sua atual senhoria (por via da aquisição do direito de superfície referente à fração), a elas tenha renunciado, tácita e ou expressamente, por si só, não interfere com a subsistência do contrato de arrendamento, já que a sua extinção por resolução, com tal fundamento, depende do exercício de um direito potestativo de resolução que incumbe ao senhorio, em conformidade com o disposto nos artigos 1083.º, n.º 3 e 1084.º, n.ºs 1 e 2 do Código Civil, o que nunca foi feito;
- apesar de ter ocorrido, entretanto, a alienação do imóvel em sede executiva, tal facto não determinou a caducidade do contrato de arrendamento, nos termos do artigo 824.º, n.º 2 do Código de Processo Civil, conforme jurisprudência uniformizada, que sendo referente ao contexto insolvencial, é aqui aplicável, e onde se concluiu que “A venda, em sede de processo de insolvência, de imóvel hipotecado, com arrendamento celebrado subsequentemente à hipoteca, não faz caducar os direitos do locatário de harmonia com o preceituado no art. 109.º, n.º 3 do CIRE, conjugado com o art. 1057.º do CC, sendo inaplicável o disposto no n.º 2 do art 824.º do CC” (AUJ n.º 2/2021, de 05.07.2021, in DR, série I, de 05.08.2021).
Nas alegações de recurso, a A. não discute as razões apresentadas pelo Tribunal a quo, limitando-se a pugnar pela declaração de caducidade ou de resolução do contrato de arrendamento, ex officio, sem que aponte os fundamentos que suportariam esta decisão.
Por outro lado, a fundamentação do Tribunal a quo é irrepreensível e está enunciada de forma perfeitamente clara.
Com efeito, a qualificação do contrato de arrendamento dos autos como de duração indeterminada corresponde a orientação jurisprudencial pacífica, como resulta do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 18.03.2021 (Teresa Sandiães) (Processo n.º 2462/19.3YLPRT.L1-8, in http://www.dgsi.pt/), citado na sentença, bem como do Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 30.03.2023 (Maria Adelaide Domingos) (Processo n.º 633/22.4T8PTM.E1, in http://www.dgsi.pt/), que acompanha de perto o Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 21.02.2019 (Conceição Sampaio) (Processo n.º 313/18.5T8AVV.G1, in http://www.dgsi.pt/), elencando-se os seguintes argumentos em abono de semelhante orientação:
- o artigo 98.º do RAU prevê uma cláusula de duração do contrato que tem que ser escrita e não pode ser inferior a cinco anos;
- o prazo de duração de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos dá a entender que de facto as partes pretenderam celebrar um contrato de duração indeterminada, sendo esta, aliás, a duração habitual nestes contratos.
E no que tange à articulação acima referida entre o contrato de arrendamento e a ação executiva, a solução adotada foi reafirmada no muito recente Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15.05.2025 (Fernando Baptista) (Processo n.º 14828/20.1T8SNT.L1.S1, in http://www.dgsi.pt/), com o seguinte sumário:
“A jurisprudência uniformizada do AUJ n.º 2/2021 e do AUJ n.º 14/2024 é aplicável à venda executiva de imóvel hipotecado, com arrendamento urbano para fins não habitacionais, celebrado posteriormente à hipoteca, pelo que, sendo inaplicável o n.º 2 do artigo 824.º do CC, a venda do imóvel em processo de execução não faz caducar o arrendamento.”
Relembre-se que se decidiu naquele AUJ n.º 14/2024, de 08.10.2024 (in DR, série I, de 12.12.2024), que “A venda de imóvel hipotecado, com arrendamento rural celebrado posteriormente à hipoteca, não faz caducar este arrendamento de harmonia com o preceituado no n.º 1 do art. 22.º do RAR, sendo inaplicável o disposto n.º 2 do art. 824.º do CC.”
As razões alinhadas no sentido exposto são, essencialmente, as seguintes:
- o arrendamento é um direito pessoal de gozo, pelo que é um direito creditório referente a uma coisa e não um direito sobre a coisa, circunscrevendo-se à relação estabelecida entre o senhorio e o locatário, pelo que não lhe corresponde uma obrigação passiva universal;
- não se pode continuar a defender que o arrendamento implique uma desvalorização do bem, onerando-o economicamente, nem tão pouco que frustre e/ou diminua a posição do credor reclamante, atentas as alterações legais que acentuaram o seu carácter transitório e que o tornaram um instrumento jurídico altamente rentável para os proprietários;
- estando o regime da transmissibilidade do arrendamento enquadrado no preceituado no artigo 1057.º do CCivil, é estranho a este regime o disposto no artigo 824.º, n.º 2 do Código Civil, pelo que inexiste qualquer lacuna carecida de integração analógica.
Tudo visto, deve manter-se a decisão recorrida.
3. As custas são suportadas pela A., que decaiu no recurso (artigo 527.º, n.ºs 1 e 2 do Código de Processo Civil).
V- Dispositivo
Pelo exposto, acordam os Juízes da Secção Cível deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando a sentença recorrida.
Custas pela A..
Notifique e registe.
Évora, 10 de dezembro de 2025.
Sónia Moura (Relatora)
Filipe Aveiro Marques (1º Adjunto)
António Fernando Marques da Silva (2º Adjunto)