| 3507/22.5T8VIS.C1 |  |
PROPRIEDADE HORIZONTAL
DIREITO DE PREFERÊNCIA
ii) O arrendatário de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência sobre a totalidade do prédio, nem sobre a parte arrendada;
iii) Com o NRAU e a redação do art. 1091º do CC passou a ser unânime na jurisprudência do STJ o entendimento de o direito de preferência conferido ao arrendatário estar confinado ao andar ou à parte do prédio que constitui o objecto concreto do contrato de arrendamento, o qual, para ser transacionável, deve estar juridicamente autonomizado não tendo o arrendatário de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, direito de preferência sobre a totalidade do prédio, nem sobre a parte arrendada.
(Sumário elaborado pelo Relator)
I – Relatório
1. AA, residente em ..., intentou acção declarativa de condenação contra BB e CC, residentes em ... - na qualidade de herdeiros da herança aberta por óbito de DD -, EE e marido FF, residentes em ..., GG e mulher HH, residentes em ..., II e JJ - na qualidade de herdeiros de DD e KK -, e LL e esposa MM, pedindo que seja:
A) reconhecido ao autor o direito de preferir aos 2ºs réus na compra acima referida;
B) reconhecido ao Autor o direito de haver para si os prédios identificados no art. 5º desta peça;
C) seja ordenado o cancelamento das inscrições relativas aos prédios referidos no art. 5º a favor dos segundos réus;
D) ordenado o cancelamento de quaisquer outras inscrições prediais averbadas aos mesmos prédios e relativas a qualquer transmissão ou oneração do direito de propriedade por parte dos réus.
Alegou, em síntese, que, sendo arrendatário de um café existente no prédio, não foi notificado da venda realizada pelos 1ºs réus aos 2ºs réus, pelo preço de 66.000 € do seguinte: por 65.000 € uma quarta parte indivisa do prédio urbano, composto no seu todo por casa com três pisos e pátio descoberto; por 1.000 €, metade indivisa de um prédio rústico. Os prédios incluíam o espaço locado. O autor só teve conhecimento de que tinha ocorrido aquela compra e venda quando o 2º réu lhe enviou uma carta informando que tinha adquirido o imóvel e pedindo-lhe que depositasse as futuras rendas em conta bancária cujo NIB lhe transmitiu.
Contestaram os 2ºs réus LL e MM, impugnando os factos alegados pelo autor e invocando a caducidade do direito de preferência. E, ainda, que o autor teve conhecimento efetivo da intenção de venda e das condições do negócio, mas optou por não exercer o seu direito, tendo inclusive incentivado os réus a concretizarem a compra. Deduziram reconvenção, com pedido de ressarcimento por benfeitorias e despesas, no montante de 10.859,62 €, acrescido de juros à taxa legal desde a notificação da reconvenção até efetivo
pagamento, e ainda, como litigante de má fé em multa e indemnização de 1.000 €.
Contestaram igualmente os 1ºs réus EE e marido FF, reiterando os fundamentos dos 2ºs réus, acrescentando que o autor foi notificado por carta registada, tendo sido tal carta devolvida por não ter sido reclamada, e que, posteriormente, o próprio autor demonstrou desinteresse no imóvel, chegando a oferecer valor inferior ao acordado. Pediram, igualmente, a condenação do autor, como litigante de má fé em multa e indemnização de 1.000 €.
O autor apresentou réplica, impugnando os factos constantes da reconvenção.
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A final foi proferida sentença que julgou a acção totalmente improcedente e, em consequência:
- Absolveu os RR do pedido.
- Declarou prejudicada a apreciação do pedido reconvencional.
- Condenou o A. como litigante de má-fé, em multa de 2 UCS e no pagamento de indemnização a favor dos 1ºs RR, da quantia de 1000 € e na quantia de 1.000 € a favor dos 2ºs RR.
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2. O A. recorreu, formulando as seguintes conclusões:
1. A sentença recorrida enferma de erro notório na apreciação da prova tendo dado como provados factos contraditórios entre si e desconsiderado prova documental e testemunhal decisiva.
2. Deve ser reapreciada a prova gravada porquanto a convicção do tribunal assentou em inferências e não em prova consistente.
3. O facto 1.21 é insustentável: assenta apenas em juízos do consultor imobiliário, é inconciliável com os factos 1.17 e 1.18, e/ou reporta-se a momento anterior à constituição do direito de preferência — devendo ser eliminado ou dado não provado.
4. O facto 1.42 (“o Autor não exerceu qualquer ato de preferência…”) colide frontalmente com 1.17/1.18 (deslocação do Autor à casa da vendedora para afirmar que queria comprar) — devendo ser eliminado ou dado não provado.
5. O facto 1.43 (“desinteresse” e “falta de meios”) carece de suporte probatório, contraria a prova pessoal e documental e viola as regras da experiência comum — devendo ser dado não provado.
6. O segmento “após saber da venda iminente” do facto 1.44 é materialmente falso e contraditório com os docs. 6 e 10 (cartas devolvidas) — devendo ser suprimido e a parte remanescente integrada no 1.17.
7. O facto 2.1 (não provado) deve passar a provado: “Nem antes, nem depois da escritura, os vendedores comunicaram ao Autor a realização da compra e venda e as respetivas condições (preço, forma de pagamento, identidade do comprador)”.
8. Deve ainda aditar-se como provado (art. 13.º da PI; doc. 4): “O Autor apenas teve conhecimento da compra e venda quando o 2.º Réu lhe comunicou ter adquirido o imóvel e indicou o NIB para depósito das rendas”.
9. O ónus de prova da comunicação eficaz incumbia aos Réus (arts. 342.º e 344.º CC): não lograram provar receção pelo destinatário; as cartas foram devolvidas “não reclamada” e “mudou-se”.
10. À luz do art. 224.º, n.º 1, CC, a declaração receptícia só é eficaz quando chega ao poder do destinatário; sem receção (e sem culpa exclusiva do destinatário), não há comunicação válida.
11. Inexistindo comunicação eficaz não se iniciou o prazo de caducidade do art. 1410.º CC; logo, a caducidade julgada verificada é erro de direito.
12. O suposto “conhecimento indireto” (placas, rumores ou conversas) não substitui a notificação formal e completa com todos os elementos essenciais do negócio — exigência firmada pela lei e pela jurisprudência.
13. A sentença incorre em non sequitur: transforma uma vontade expressa de comprar (facto 1.17) em renúncia tácita, e uma carta não recebida em interpelação eficaz — violando a lógica jurídica.
14. Em matéria substantiva, o tribunal a quo interpretou mal o instituto da preferência.
15. O direito do arrendatário comercial a preferir a totalidade do prédio que inclui o locado resulta do 1091.º, n.º 1, al. a), CC;
16. O exercício pleno da preferência não restringe desproporcionadamente a propriedade: há mera substituição do comprador nas mesmas condições — juridicamente indiferente para o alienante.
17. A venda tratada como “¼ indiviso” é aparente no desfecho económico-jurídico: os Réus compradores consolidaram a totalidade do prédio, pelo que, em substância, esteve e está em causa a venda do todo — precisamente onde a preferência do Autor tem cabimento.
18. Conclui-se: o direito de preferência existe (art. 1091.º, n.º 1, al. a), CC) e não está caducado (arts. 224.º, 416.º e 1410.º CC).
19. A sentença deve ser revogada, reconhecendo-se o direito do Autor a substituir-se ao comprador na aquisição do imóvel pela totalidade e nas mesmas condições (art. 1410.º, n.º 2, CC), declarando-se ineficaz a venda perante o preferente.
20. A condenação do Autor como litigante de má-fé carece de base: não há dolo processual, alteração consciente da verdade nem abuso do direito de ação (art. 542.º CPC) — devendo ser revogada.
21. A sentença recorrida violou os artigos 607.º, n.ºs 4 e 5, 608.º, n.º 2, 640.º e 542.º do Código de Processo Civil, e os artigos 224.º, n.º 1, 342.º, 344.º, 416.º, 1410.º e 1091.º, n.ºs 1, alínea a), e 9 do Código Civil, bem como os princípios da coerência decisória, da boa-fé e da razoabilidade jurídica consagrados nos artigos 9.º e 205.º da Constituição da República Portuguesa.
Nestes termos, e nos mais de Direito que V. Ex.as mui doutamente suprirão, deve o presente recurso ser julgado procedente, por provado e fundamentado, e, em consequência:
Ser revogada integralmente a sentença recorrida;
Ser reconhecido ao Recorrente o direito de preferência legal, nos termos dos artigos 1091.º, n.º 1, alínea a), e 1410.º, n.º 2, do Código Civil;
Ser declarado que tal direito não se encontra caducado, por ausência de comunicação eficaz e por inexistência de culpa do destinatário na não receção das missivas;
Ser declarada ineficaz, em relação ao Recorrente, a venda celebrada entre os Réus, determinando-se a substituição dos Réus compradores pelo Recorrente no contrato de compra e venda do imóvel, nas mesmas condições, preço e termos contratuais da escritura pública de 25 de março de 2022;
Ser revogada a condenação do Recorrente como litigante de má-fé, com consequente absolvição de qualquer multa ou indemnização;
Serem os Réus condenados nas custas de ambas as instâncias, atenta a sua sucumbência integral.
E, assim, se fará inteira e perfeita Justiça — não apenas a formal, mas a substancial, aquela que, nas palavras de Baptista Machado, “corrige o erro, reconduz o direito ao seu sentido e restitui à norma a sua teleologia de justiça”.
Pede respeitosamente deferimento.
3. Os 2ºs RR LL e MM contra-alegaram, concluindo que:
A) … reprodução do segmento decisório;
B)… reprodução da conclusão final do recorrente;
C) O Recorrente alega possuir direito de preferência com fundamento nos artigos 1901º e 1410º ambos do Código Civil, sustentando que, por via desse direito, a sua pretensão deveria ter sido reconhecida na sentença da primeira instância;
D) A sentença recorrida, devidamente fundamentada, concluiu que o autor/recorrente não detém tal direito, com base em documentos e testemunhos produzidos nos autos, que demonstraram a inexistência de qualquer condição que lhe conferisse preferência na aquisição do bem em questão;
E) As alegações do recorrente não encontram respaldo na legislação aplicável, o artigo respaldo na legislação aplicável, o artigo 1901º do Código Civil dispõe, “que o direito de preferência deve ser exercido nas condições e prazos estabelecidos na lei ou no contrato,” o que não se verificou no presente caso;
F) O artigo 1410º do mesmo diploma legal trata do direito de preferência em operações de compra e venda, mas exige que tal direito seja devidamente pactuado ou previsto em lei especial, o que não ocorreu;
G) A sentença recorrida fundamentou-se em provas documentais e testemunhais idôneas, que demonstraram inequivocamente que o recorrente não cumpria os requisitos legais para exercer o direito de preferência;
H) A decisão recorrida está em consonância com a legislação vigente e com a prova dos autos;
I) A jurisprudência consolidada dos tribunais superiores reforça o entendimento de que o direito de preferência deve ser exercido de forma clara e inequívoca, sob pena de não prosperar alegações meramente genéricas ou infundadas;
J) O fundamento da presente ação de preferência, assenta no vertido no articulado 8º da douta P.I., contudo, a aplicação do artigo 1091º do CC “Ao arrendatário do contrato de arrendamento urbano, na hipótese do imóvel objeto da venda ou dação em cumprimento estar arrendado há mais de três anos”, sofreu limitações com o NRAU;
L) O entendimento quanto à interpretação do artigo 1091º do CC, passou a ser unânime na jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça quanto ao direito de preferência conferido ao arrendatário, ora Recorrente, pelo que, tal direito está confinado ao andar ou a parte do prédio que constitui o objecto concreto do contrato de arrendamento, o qual, para ser transacionável, deve estar juridicamente autonomizado não tendo o arrendatário de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, direito de preferência sobre a totalidade do prédio, nem sobre a parte arrendada “Acórdão do S.T.J. 3391/08.1LSB.L1.ST 7ª secção;
M) O Recorrente reconheceu expressamente no articulado 7º da douta P.I. que a taberna da qual tem um contrato de arrendamento, está inserida num prédio que não está constituído em propriedade horizontal, logo, não lhe assiste qualquer direito de preferência sobre a totalidade do prédio nem sobre a parte arrendada, verificando–se assim uma ilegitimidade material para o alegado exercício de preferência;
N) De acordo com o acórdão do STJ, processo n.º 1832/15.0T8GMR.G1.S2, 7ª secção, “...o direito de preferência conferido ao arrendatário nos termos do artigo 1091º n.º 1 al. a) do CC, está confinado ao andar ou parte do prédio que constitui o objecto concreto do contrato de arrendamento, o qual, para ser transacionável, deve estar juridicamente autonomizado”, “II –––– O arrendatário de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência sobre a totalidade do prédio, nem sobre a parte arrendada;” “III –––– A interpretação da norma ínsita no artigo 1091º n.º 1 al. a) do CC, no sentido atrás mencionado, não viola os princípios constitucionais consagrados nos arts. 13º e 65º, da Constituição da República Portuguesa”;
O) Como nos ensina o acórdão do STJ com o processo n.º 549/2019, 1ª secção “O artigo 1117.º do CC e a Lei n.º 63/77 foram expressamente revogados. […]. Só restam o artigo 417.º do CC e as disposições da nova lei.
Estes exprimem […] o princípio de que o direito de preferência incide sobre o objeto do direito preexistente que o justifica, só podendo ir além desse no interesse do sujeito à preferência.
O direito de preferência limita -se ao ‘local arrendado’. Se é alienada uma coisa global –––– um prédio –––– em que o local arrendado tenha autonomia jurídica, o direito de preferência não se pode exercer.
Em suma, perante a nova lei [RAU], ou o direito de preferência se pode exercer apenas em relação ao local arrendado, o que supõe a possibilidade de autonomização jurídica deste, ou o seu exercício é impossível.
[…]” (“Subarrendamento e Direitos de Preferência no Novo Regime do Arrendamento Urbano”, cit., p. 68).”;
P) Estamos perante um imóvel que não se encontra constituído em propriedade horizontal, ainda que o Recorrente, há mais de 30 anos tenha o arrendamento da taberna, assim, devido à impossibilidade de autonomização jurídica desta, o exercício do direito de preferência que alega é impossível, pelo que, estamos inequivocamente perante uma questão de ilegitimidade material por parte do Recorrente;
Q) Mais alega o Recorrente que “...o direito não está caducado, pois nunca chegou a iniciar-se o prazo de caducidade previsto no artigo 1410º do Código Civil, por ausência de comunicação eficaz”, atendendo a que;
R) “As cartas enviadas pelos vendedores foram devolvidas com as menções “não reclamada” e “mudou-se”, não tendo entrado no domínio de conhecimento do destinatário”;
S) “Nos termos do artigo 224º n.º 1 do Código Civil, a comunicação negocial só se considera eficaz quando chega ao poder do destinatário ou é por este conhecida, e não há, nos autos, qualquer prova de que o Autor tenha sido o exclusivo culpado pela não receção”, sendo que por isso, no entendimento do Recorrente, a comunicação é juridicamente inexistente e o prazo de caducidade nunca começou a contar;
T) Da douta sentença recorrida, consta como factos provados, além do mais, os seguintes:
“1.10. (… reprodução do texto).
1.11. (… reprodução do texto).
1.14. (… reprodução do texto).
1.15. (… reprodução do texto).
1.16. (… reprodução do texto).
1.17. (… reprodução do texto).
1.18. (… reprodução do texto).
1.19. (… reprodução do texto).
1.20. (… reprodução do texto).
1.21. (… reprodução do texto).
1.23. (… reprodução do texto).
1.24. (… reprodução do texto).
1.25. (… reprodução do texto).
1.26. (… reprodução do texto).
1.27. (… reprodução do texto).
1.28. (… reprodução do texto).
1.29. (… reprodução do texto);
U) Na douta sentença recorrida, considerou-se ser de aplicar o disposto no artigo 224º n.º 2 do Código Civil, e ainda nos fundamentos 1.10; 1.11; 1.14; 1.15; 1.16; 1.17; 1.18; 1.19, 1.20 e 1.21, dos factos provados, considerando e provando-se assim que a comunicação foi eficaz;
X) Rege o disposto no artigo 224º do Código Civil, que tem por epígrafe “Eficácia da declaração negocial”, e “...de acordo com as regras gerais sobre repartição de ónus da prova, incumbe ao autor da declaração demonstrar que empregou um meio de transmissão que se revele idóneo a atingir a esfera de conhecimento de declaratório e que a declaração foi por ele efetivamente recebida em condições de, sem culpa sua, não poder ser recebida (Fernando A. Ferreira Pinto, Anotação ao artigo 224º, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Universidade Católica Editora, Setembro de 2014, pág. p. 506);
Z) Importa ter em consideração que o Recorrente estava ciente de que os Recorridos pretendiam vender o imóvel, e que por diversas vezes já haviam comunicado ao primeiro, tendo inclusive afixado uma placa de uma imobiliária com a indicação de que tal imóvel estava à venda;
AA) Parece-nos assim, ser legítimo imputar ao destinatário da comunicação (Recorrente) um especial dever de diligência no sentido de assegurar que a correspondência dirigida para o endereço indicado, seria recebida sem quaisquer impedimentos, (cfr. o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09/02/2012, Processo n.º 3792/08.5TBMAI-5TBMAI-A.P1.S1,disponível em www.dgsi.pt).
Demonstrando -se que a referida carta foi enviada para a morada que indicada pela Requerente como sendo a sua, aquando da celebração do contrato referido em 1), é de concluir que a devia ter rececionado e tomado
conhecimento do respetivo conteúdo, pelo que tal comunicação se tornou eficaz –––– relativamente às cartas simples em PERSI, vd. o Ac. do Tribunal da Relação de Coimbra de 10-01-2023, Proc. n.º 5517/18.8T8VIS-8T8VIS -A.C1, disponível em www.dgsi.pt;
BB) Os Recorridos demonstraram ter cumprido com o dever do envio da comunicação para o exercício do direito de preferência;
CC) De acordo com o disposto no artigo 224.º, n.º 1 do CC: “(…reprodução do texto).”
Acrescentando-se, todavia, no seu n.º 2 que: “(… reprodução do texto)”;
DD) O n.º 1 deste preceito estabelece a distinção entre declarações “receptícias e não receptícias”, considerando-se como receptícias as que se dirigem a um destinatário ou declaratário e como não receptícias as que não se dirigem a um destinatário;
EE) Como refere Heinrich Ewald Horster, in Sobre a formação do contrato Segundo os arts. 217.º e 218.º, 224.º a 226.º e 228.º a 235.º do Código Civil, na Revista de Direito e Economia, Ano IX, N.os 1-2, 1983, a pág.s 135 e 136, “é necessário e suficiente que se verifique um dos dois pressupostos enunciados –––– ou a chegada ao poder ou o conhecimento –––– para que a declaração se torne eficaz. Consequentemente, esta solução legal dá relevância jurídica, no sentido de originar a perfeição da declaração negocial, àquele pressuposto que se verifica primeiro, combinando nesta medida a teoria da recepção («… logo que chega ao poder …») com a teoria do conhecimento («… logo que … é dele conhecida»)”;
FF) No caso da verificação da chegada ao poder não se exige conhecimento efectivo por parte do destinatário, partindo a lei da situação regular e normal de que, com a chegada ao poder, o destinatário está em condições de tomar conhecimento e que ele toma este conhecimento, bastando para tal, o depósito no local indicado para o efeito em condições normais ou a entrega a pessoa autorizada para tal;
HH) A previsão do n.º 2 do artigo 224.º do CC, tem em vista a protecção do declarante, em caso de não recebimento de uma declaração que só por culpa do destinatário, não foi por este recebida, no sentido de «chegada ao poder», esclarecendo que “a declaração é tida como eficaz apesar de não ter chegado ao poder, quando isso foi culposamente impedido pela recusa pelo destinatário. P. ex., o destinatário recusa--se a receber a carta do carteiro ou não vai levantá-la à posta restante, como costumava fazer.” –––– ob. cit., a pág.s 137 e 138;
II) Refere o Acórdão do STJ, de 14 de Novembro de 2006, in CJ, STJ, Ano XIV, tomo 3, pág.s 109 a 111, o regime legal previsto no n.º 2 do art.º 224.º do CC visa “contrariar práticas como as dos que se esquivam a receber declarações, de que constituirão a maior parte cartas registadas, que são devolvidas aos respectivos remetentes. Por isso se compreende que a não recepção se fique a dever exclusivamente ou apenas a culpa do destinatário a declaração seja havida como eficaz.”;
JJ) Se houver culpa do declarante ou de terceiro, caso fortuito ou de força maior, afastada fica a aplicabilidade desta norma, pelo que se impõe demonstrar em cada caso que sem a acção ou a abstenção culposas do destinatário, a declaração teria sido recebida, não dispensando a concretização do regime “um juízo cuidadoso sobre a culpa, por parte do declaratário, no atraso ou na não recepção da declaração”, citando-se, em abono deste entendimento, Pais de Vasconcelos, Teoria Geral do Direito Civil, 2.ª edição, a pág. 296;
LL) No Acórdão do STJ, de 09 de Fevereiro de 2012, Processo n.º 3792/08.5TBMAI-5TBMAI -A.P1.S1, disponível no respetivo sítio da dgsi, se refere que no juízo de culpabilidade do destinatário deve ponderar-se a situação de as partes terem estabelecido endereços para onde deveriam remeter as comunicações relevantes em termos contratuais e na ausência de outro critério delimitador do conceito de culpa para efeitos do n.º 2 do artigo 224.º do CC, teremos de nos socorrer do disposto nos artigos 799.º, n.º 2 e 487.º, n.º 2, do CC, nos termos do qual esse elemento subjectivo deve ser concretamente aferido através do critério de um devedor criterioso e diligente;
MM) Como se refere neste último Aresto, “a apreciação deve ser feita casuisticamente, ponderando designadamente o específico contexto contratual”, acrescentando--se que um de tais elementos a considerar é o de as partes terem “estabelecido endereços para onde deveriam remeter as comunicações relevantes em termos contratuais”;
NN) Reforçando que “o critério de um devedor criterioso e diligente”, tem em vista contrariar as práticas vulgares, por parte dos destinatários de declarações negociais e não negociais, de se furtarem à recepção das comunicações que lhes são dirigidas, devendo demonstrar -se que sem a acção ou a abstenção culposa do destinatário, a declaração teria sido recebida;
OO) Não assiste qualquer razão ao Recorrente quando alega ineficácia da comunicação negocial, e como tal, o prazo de caducidade iniciou-se e já se encontra há muito precludido, pois foi notificado validamente para exercer a preferência, não o tendo feito, nem lhe assistia fazer, no prazo legal;
PP) O Recorrente aponta à sentença o vício do erro notório na apreciação da prova, para tanto aduzindo, em síntese, que o tribunal fez uma apreciação da prova «...tendo dado como provados factos contraditórios entre si e desconsiderando prova documental e testemunhal decisiva;
QQ) Não basta alegar que a sentença enferma de um erro na apreciação da prova, pois não se trata apenas de discordar com a decisão sobre a prova, mas sim, de identificar qual a conclusão que o tribunal contradiz, sem razão lógica, as provas produzidas em tribunal, não podendo um mero desacordo sobre a interpretação das provas, ser apreciada em sede de recurso;
RR) O erro na apreciação da prova, tem de conduzir à modificação da matéria de facto pelo Tribunal, e reporta-se, normalmente, às seguintes situações:
-O Tribunal a quo dar como provado um facto com base no depoimento de uma testemunha e a mesma nada declarou sobre o facto;
-Ausência de qualquer prova sobre o facto dado por provado;
-Prova de um facto com base em depoimento de testemunha sem razão de ciência da mesma que permita a prova do mesmo;
-Prova de um facto com base em provas insuficientes ou não bastantes para prova desse mesmo facto, nomeadamente com violação das regras de prova;
SS) A livre convicção tem que ser objectiva e motivada de modo a permitir um controlo pelos destinatários da mesma, pela sociedade e pelos tribunais de recurso, mas, verificada tal motivação, a mesma só nos casos excepcionais legalmente previstos (erro de julgamento e vícios) ou situações de arbitrariedade ou juízos puramente subjectivos e imotiváveis, é possível ser sindicada por um tribunal de recurso;
TT) Da fundamentação decisória transparece de forma clara o processo de raciocínio que conduziu o Tribunal “a quo” a proferir a decisão ora posta em crise pelo Recorrente, resulta a clara a explicação e fundamentação das razões pelas quais o Tribunal “a quo” se decidiu pela condenação do Recorrente;
UU) O Tribunal “a quo”, em obediência à lei e à prova carreada ao processo indicou os fundamentos suficientes para que se possa controlar a razoabilidade da convicção sobre a matéria de facto provada;
VV) A Sentença não enferma do vício alegado pelo Recorrente, refira-se, constam nos presentes autos, fotos das placas afixadas de venda, quer quanto ao prédio rustico, quer quanto à quota parte do urbano, desde 2017 tendo apenas sido retiradas após a efectivação do contrato definitivo, o recorrente, questionado pela Meritíssima Juiz “A Quo” sobre a existência das mesmas, teve o desplante de negar a sua existência, mesmo quando confrontado com as imagens;
XX) A esta realidade acresce, o facto do recorrente referir que se deslocou à residência da Ré EE para manifestar intenção de compra, mas não referir que seria por valor bastante inferior ao que havia sido negociado;
ZZ) Se de facto houvesse algum interesse à data por parte do Recorrente, após a informação prestada pela Ré EE e seu marido de que quem estava a tratar da venda era a A... e o seu Consultor NN, teria interpelado o mesmo algo que nunca sucedeu;
AAA) O Recorrente tinha pleno conhecimento do valor e forma de pagamento, não podendo dizer que desconhecia tal venda, já que foi o próprio, que incentivou o Réu LL a comprar, tendo tido todo o tempo para querendo manifestar o seu interesse junto de quem promoveu a venda ou dos comproprietários;
BBB) Das alegações de recurso do recorrente, verifica -se a utilização de frases soltas, descontextualizadas da realidade em que foram proferidas, com o intuito de turbar o que de mais claro existe;
CCC) É referenciado pelo Recorrente na sua P.I., que tomou conhecimento da venda a 31/03/2022, para tanto, no dia 20/04/2022, a Sra Solicitadora, OO, enviou carta registada com A/R dando conta que o Recorrente havia recebido a 31/03/2022, contudo, estranha-se o teor de tal argumentação, pelo simples facto, desta carta ter sido devolvida/fechada, com a informação de “objecto não reclamado”, o que consubstancia a utilização de um expediente mal elaborado por parte do Recorrente para justificar a entrada da P.I. , quando o fez, pois, já há muito tempo este tinha conhecimento de todos os elementos inerentes aquele negócio, pelo que, a Meritíssima Juiz “a quo”, valorou devidamente a prova carreada para os autos e considerou que o Recorrente “...foi assim notificado validamente para exercer a preferência, não tendo exercido o direito (que aliás, nem lhe assistia) no prazo legal.”;
DDD) Diante do exposto, requer-se a Vossa Excelência que seja negado provimento ao recurso de apelação, mantendo-se integralmente a sentença da primeira instância, por seus próprios fundamentos, por estar em consonância com a legislação e a prova dos autos,
EEE) Não foram violados os artigos 607º, n.ºs 4 e 5, 608º, n.º 2 e 542º do CPC, artigos 224º, n.º 1; 342º, 344º, 416º, 1410 e 1091 n.º 1, alínea a) e 9 do CC, e ainda os artigos 9º e 205º da CRP.
Assim, entende-se que a douta sentença recorrida é justa e faz correcta interpretação dos preceitos legais, pelo que deve ser mantida “in totum”, com o que se fará a habitual Justiça!
II - Factos Provados
1.1. Por escritura pública de trespasse e arrendamento datada de 4 de janeiro de 1985, o Autor tomou de arrendamento dos pais dos primeiros Réus “um estabelecimento comercial de taberna, instalado no rés do chão do prédio urbano, sito no lugar ..., freguesia ..., que confronta do norte com CC, do sul com Estrada Nacional, do nascente com CC e do poente com caminho, inscrito na matriz sob o artigo quinhentos e cinquenta e cinco (Doc. 1 e 2 juntos com a PI).
1.2. O locado destinava-se ao exercício de do comércio – estabelecimento comercial de taberna - e era constituído por “cozinha, quarto de banho e pequena dispensa da parte nascente do referido rés do chão e armazém e compartimento de atendimento com balcão”, tendo sido trespassado com todo o ativo e livre de passivo.
1.3. O arrendamento foi feito por um ano, renovando-se por períodos iguais e sucessivos, enquanto não fosse denunciado, com início no dia 1 de janeiro do ano de 1985.
1.4. A renda anual era de cento e vinte mil escudos, paga em prestações iguais e mensais de dez mil escudos, pagas no primeiro dia útil de cada mês.
1.5. Por escritura pública de 25 de março de 2022, os primeiros Réus venderam aos segundos Réus, pelo preço de 66.000,00€ (sessenta e seis mil euros) o seguinte: por 65.000,00€ (sessenta e cinco mil euros) uma quarta parte indivisa do prédio urbano, sito em ... – Rua ..., ..., composto no seu todo por casa com três pisos e pátio descoberto, com o valor patrimonial atualizado correspondente àquela proporção de 30.395,00€, inscrito na matriz sob o artigo ...30º, que proveio do artigo urbano ...55, descrito na ... sob o número ...10, daquela freguesia; por 1000,00€ (mil euros) metade indivisa do rústico, sito ao ..., composto no seu todo por semeadura, com a área de 600 m2, inscrito na matriz sob o artigo ...83º, omisso na Conservatória do Registo predial. (doc. 3).
1.6. Os prédios acima descritos incluíam o espaço locado, o artigo 1730º.
1.7. Na mesma escritura foi também transmitido, metade indivisa do prédio rústico inscrito na matriz sob o artigo ...83º que sempre serviu o prédio urbano ...30º, no que diz respeito às suas funcionalidades e fins da contestação
1.8. Entre finais de 2018 e 2019, os herdeiros de KK, contactaram a A..., nomeadamente, o Sr. NN, consultor desta, para publicitar a venda de ¼ indiviso de uma moradia de três pisos, com área coberta de 100,30 m2, sita no lugar ..., ..., freguesia ..., Concelho ..., omissa no C.R.P. ..., e à data inscrita na matriz predial urbana com o artigo nº ...55, e metade indivisa de um terreno com a área de 600 m2, sito no lugar ..., freguesia ..., Concelho ..., igualmente omissa na C.R.P. ..., e inscrito no matiz predial rustica com o artigo ...83. (fotografias documentos n.º 1, 2 e 3).
1.9. O segundo réu marido, conjuntamente com o seu sócio e funcionários, deslocava-se frequentemente ao estabelecimento comercial de taberna, onde se encontrava o autor, para lancharem.
1.10. Na altura em que foram afixadas as placas pelo consultor NN, o segundo réu marido e o seu sócio PP, por diversas vezes questionaram o autor no sentido de este adquirir os dois prédios que se encontravam à venda.
1.11. O autor sempre que era questionado pelo segundo réu marido e sócio deste, transmitia-lhes não ter interesse nos mesmos, inclusive, referiu que eles é que deveriam comprar os dois imóveis.
1.12. Pelo facto de o autor ter incentivado o segundo réu marido a comprar estes prédios garantindo-lhe que não tinha qualquer interesse nos mesmos, em 15 de janeiro de 2020, o segundo réu marido, acabou por chegar a entendimento com os herdeiros e concretizar o negócio.
1.13. O contrato promessa de compra e venda, foi celebrado em ... no dia 15 de janeiro de 2020, e o segundo réu marido, nessa data entregou € 10.000,00 (dez mil euros) aos promitentes vendedores (doc. n.º 4).
1.14. Em 12 de março de 2020, a herdeira de KK, nomeadamente, a Sra. EE, endereçou missiva registada com A/R ao autor, dando-lhe conhecimento que iriam efetuar a venda do referido imóvel urbano pelo preço total de € 66.000,00 ao Sr. LL e MM, mais referindo expressamente que, o valor do sinal é de € 10.000,00, e o restante valor de € 56.000,00, e seria pago na outorga da escritura a realizar em 10.04.2020, informando que o autor poderia exercer o direito de preferência, (doc. n.º 5).
1.15. A missiva em causa foi devolvida ao remetente com a indicação de “objecto não reclamado”.
1.16. Nessa mesma data, foi igualmente enviada missiva ao Sr. QQ, RR, BB e SS, dando-lhes conta de todos os elementos do negócio, e para querendo exercerem o direito de preferência (docs. n.º 6, 7, 8 e 9)
1.17. Após devolução da missiva enviada pela Sra. EE, datada de 12 de março de 2020, o autor deslocou-se à casa desta e do seu marido FF, aproximadamente duas semanas depois da receção dessa devolução, transmitindo-lhe que queria comprar o imóvel.
1.18. Em resposta, o marido da Sra. EE, informou-o de que deveria deslocar-se a ..., à A... e falar com o consultor NN, pois era este quem estava a tratar da promoção da venda do imóvel e de todo o processo inerente ao mesmo.
1.19. O autor, depois dessa data, não esteve com o consultor NN em ... na A..., nem em qualquer outro local.
1.20. Todas as conversas havidas entre o autor e o consultor ocorreram apenas durante o ano de 2019, antes da assinatura do contrato promessa de compra e venda, quando o segundo tentou convencer o primeiro a tomar uma decisão no sentido de avançar para a compra, o que nunca veio a acontecer.
1.21. O autor transmitiu ao consultor NN que não tinha dinheiro e que os filhos não queriam o imóvel para nada.
1.22. O contrato prometido era para ser realizado a 10.04.2020 e por questões legais de índole administrativo e fiscal, levou a que a escritura de compra e venda viesse apenas a ser realizada no dia 25.03.2022, no Cartório Notarial da Dra. TT em ....
1.23. Em 7 de março de 2022, o cabeça de casal na herança de KK endereçou carta registada com A/R ao autor, cujo assunto consistia na notificação para o exercício do direito de preferência inerente ao artigo 1730, anteriormente 555 do qual ocupa o R/C Dto a título de arrendamento (doc. 10)
1.24. Esta missiva registada com A/R foi devolvida à remetente com a informação “mudou-se” para o estrangeiro.
1.25. Após ter sido efetuada a escritura de compra e venda, o segundo réu marido, enviou ao autor missiva registada com A/R dando-lhe conhecimento de que tinha adquirido o imóvel e que a renda a partir dessa data deveria ser depositada no NIB ali descrito.
1.26. Tal missiva foi devolvida ao remetente, com a informação de objeto “não reclamado” (doc. n.º 11).
1.27. Com a data de 20 de abril de 2022, a Sra. Solicitadora OO enviou carta registada com A/R ao segundo réu marido, dizendo que o seu constituinte recebeu a carta que este havia enviado em 31 de março de 2022.
1.28. A aludida missiva foi devolvida ao remetente contendo a indicação de objeto “não reclamado”.
1.29. O autor sempre teve conhecimento da venda do artigo urbano inscrito na matriz sob o artigo ...30 e descrito na C.R.P. ... sob o número ...10, desde, pelo menos, a fixação da placa da venda no prédio, bem como, durante todo o processo e tempo que demorou a efetuar-se o contrato definitivo.
1.30. O prédio rústico, sito ao ..., é composto no seu todo por semeadura com a área de 600 m2, inscrito na matriz sob o artigo ...83 e omisso na C.R.P. ..., dispõe de portão autónomo do portão do logradouro e em encontra-se delimitado desse logradouro por uma pequena parede em pedra, nunca foi usado, fruído pelo autor, nem dele este retirou qualquer benefício do mesmo.
1.31. Aquando da fixação das placas de venda do imóvel pelo Sr. NN a promover a venda, o mesmo contatou pessoalmente o autor por algumas vezes, no sentido de este adquirir o prédio urbano, igualmente o segundo réu marido e o sócio deste, PP, durante o hiato temporal que mediou entre a afixação das placas e o contrato promessa de compra e venda, tiveram conversas sobre o valor e a venda desse imóvel com o Autor.
1.32. Os aludidos prédios urbano e rústico encontram-se registados e descritos a favor dos 2ºs Réus
(Da reconvenção)
1.33. Os segundos réus, ao celebrarem o contrato de compra e venda tiveram as inerentes despesas e encargos daí decorrentes, nomeadamente com o preço pago pelo prédio urbano, com IMT, despesas da escritura pública, Imposto de Selo, registos e benfeitorias efetuadas, no valor de € 65.000,00 (sessenta e cinco mil euros) pelo preço pago pelo prédio urbano, inscrito na matriz sob o artigo ...30 e descrito na C.R.P. ... sob o n.º ...10, a título de IMT e Imposto de Selo com a aquisição do prédio urbano, os segundos réus pagaram a quantia de € 4.275,00 (quatro mil duzentos e setenta e cinco euros) acrescido de € 528,00 (quinhentos e vinte e oito euros) (docs. n.ºs 13 e 14)
1.34. Suportaram ainda as despesas com a escritura no valor de € 267,83 (duzentos e sessenta e sete euros e oitenta e três cêntimos), (doc. 15), com o registo do prédio urbano € 250,00 (duzentos e cinquenta euros).
1.35. Em face da idade do prédio e seu estado de degradação, foram efetuadas obras no prédio urbano, com material adquirido ao Sr. B... e Cª Lda., em telhas e cumes, na quantia de € 1.668,79, (doc. 16).
1.36. Para tratamento de madeiras, lixas e envernizar portas, aros e tetos, o segundo réu marido pagou ao Sr. UU o valor de € 970,00 (novecentos e setenta euros), (doc. 17).
1.37. Em mão de obra despendeu com o Sr. PP, € 500,00 (quinhentos euros), (doc. 18)
1.38. Em mão de obra na reparação de canalização e pinturas, despendeu com o Sr. VV, € 800,00 (oitocentos euros), (doc. 19).
1.39. Em mão de obra na reparação de infiltrações de água no telhado, despendeu com o Sr. WW a quantia de € 600,00 (seiscentos euros), (doc. 20)
1.40. Em mão de obra na reparação de infiltrações de água no telhado, despendeu com o Sr. LL, a quantia de € 1.000,00 (mil euros), (doc 21).
1.41. Despesas essas no valor global de € 10.859,62 (dez mil oitocentos e cinquenta e nove euros e sessenta e dois cêntimos).
(Da contestação dos 1ºs réus)
1.42. O Autor não exerceu qualquer ato de preferência antes da escritura, nem efetuou qualquer comunicação formal nesse sentido antes ou após ela.
1.43. O Autor mostrou desinteresse na aquisição dos bens, alegando falta de interesse e de condições financeiras.
1.44. Após saber da venda iminente, o Autor deslocou-se à casa dos primeiros Réus, tendo oferecido o valor de € 30.000,00 (trinta mil euros) valor substancialmente inferior ao acordado no contrato-promessa.
*
Factos não provados:
2.1. Nem antes, nem depois da outorga do contrato de compra e venda, os vendedores, 1sº Réus, comunicaram ou informaram o Autor da realização da compra e venda e das condições do negócio, designadamente as relativas ao preço, à forma de pagamento e à identidade do comprador.
2.2. O Autor só teve conhecimento de que tinha ocorrido aquela compra e venda quando o 2º Réu lhe enviou uma carta informando que tinha adquirido o imóvel assumindo-se como proprietário do imóvel e pedindo-lhe que depositasse as futuras rendas em conta bancária cujo NIB lhe transmitiu.
(…)
III - Do Direito
1. Uma vez que o âmbito objectivo dos recursos é delimitado pelas conclusões apresentadas pelos recorrentes (arts. 639º, nº 1, e 635º, nº 4, do NCPC), apreciaremos, apenas, as questões que ali foram enunciadas.
Nesta conformidade, as questões a resolver são as seguintes.
- Alteração da matéria de facto.
- Existência de direito de preferência.
- Caducidade do exercício do direito de preferência.
- Exercício em concreto do direito de preferência.
- Litigância de má fé.
2. O recorrente impugna a decisão da matéria de facto, relativamente aos factos provados 1.21., 1.42. a 1.44., que pretende passem a não provados e não provado parcialmente, não provado 2.1., que deverá passar a provado e o facto alegado no art. 14º da p.i, que deverá, também, passar a provado (cfr. conclusões de recurso 1. a 8.).
Na motivação da decisão da matéria de facto, o tribunal exarou que:
“Nos termos do artigo 342º, n.º 1, do Código Civil, incumbe a quem alega um direito o ónus da sua prova.
A convicção do Tribunal formou-se com base no teor dos documentos juntos, nomeadamente as cartas registadas devolvidas, o contrato de trespasse, contrato de promessa de compra e venda e contrato de compra e venda, fotografias juntas aos autos, escritura de compra e venda e de justificação notarial em conjugação com os testemunhos prestados pelas testemunhas arroladas pelos réus, que confirmaram o conhecimento do Autor relativamente à venda.
Assim, a testemunha FF, de 77 anos de idade, referiu conhecer o autor por este ter sido inquilino de uma tasca num prédio que tinham no ...; referiu que a venda do prédio onde se encontrava a Tasca explorada pelo autor esteve muito tempo à venda e publicitada com placas na casa e num muro de um terreno anexo à casa de habitação; o contrato de mediação imobiliária foi-lhe apresentado e assinado por si e pelos seus cunhados, sendo o prédio um prédio indiviso; o autor foi a primeira pessoa a ser contatada para saber se estava interessada na aquisição de ¼ do prédio, mesmo antes de o prédio ser posto à venda e as placas de venda colocadas no imóvel, o contrato promessa foi assinado em 2020, e o autor notificado dos termos e condições do contrato mas só foi vendido em 2022; confirmou que as cartas fara exercer a preferência foram remetidas ao autor para a morada deste, cartas essas que foram devolvidas com a menção de ausente e que o autor nunca lhes comunicou (aos proprietários, qualquer outra morada); que o autor em agosto de 2021 foi a sua casa fazer uma proposta para a compra do prédio, tendo a testemunha dito que a venda estava entregue á A... e para se dirigir à A...; que se estava interessado que fosse à A... negociar a compra e que o autor já sabia o valor da venda, confirmando que antes disso o autor tinha dito que não estava interessado em comprar aquele ¼ à venda. Depois dessa data, o autor nunca mais falou com a testemunha. Referiu ainda que a casa precisava de obras e o telhado estava em mau estado.
A testemunha NN, de 40 anos de idade, consultor imobiliário da A..., referiu que teve intervenção no negócio da compra e venda da casa, tendo sido a testemunha quem ali colocou as placas de venda, esclarecendo o local onde colocou as suas placas, descrevendo de forma clara a casa e o terreno; que a propriedade esteve à venda cerca de dois anos; referiu que falou com o Autor, informando-o que aquele ¼ do prédio estava à venda e que o autor lhe disse que não tinha interesse na compra por falta de capacidade financeira, que o autor já tinha anteriormente sido informado pelos herdeiros (proprietários da casa) que a compropriedade da casa estava à venda; que o autor tinha perfeito conhecimento da proposta de venda da casa; mais referiu a testemunha que a casa sofreu obras de reabilitação no 1º andar da casa, que era área de habitação; referiu que o autor, após a assinatura do contrato promessa de compra e venda foi ter com os proprietários para reverter a situação, tendo falado verbalmente com eles; referiu que ao autor foi enviada a carta com os termos do negócio para exercer a preferência; a 1ª data da escritura foi agendada quando foi remetida a carta para o autor e o ator foi informado também por carta da 2ª data designada para a escritura do contrato de compra e venda, sendo iguais os termos do negócio.
A testemunha UU, de 60 anos de idade, trabalhador da construção civil, pessoa que frequentava a Tasca explorada pelo autor e que trabalha para o réu LL, referiu que teve conhecimento que a casa e o terreno estavam à venda e que estavam lá as placas, confirmou que o autor, numa conversa na Tasca declarou ao réu LL que não tinha dinheiro para comprar a casa, nem tinha interesse na compra e disse ao réu LL que devia ser este a comprar a casa porque era um bom negócio. referiu que a casa se encontrava em mau estado, tinha infiltrações, tendo a testemunha executado obras na casa, tendo alisado o soalho da casa e procedido à limpeza do terreno, que as madeiras tinham humidade e substituíram as telhas partidas, esteve na casa diversos dias a trabalhar juntamente com a testemunha PP, a solicitação do Réu LL.
A testemunha PP confirmou o depoimento da testemunha UU, tendo também estado a trabalhar nas obras da casa e frequentava a tasca do autor, mais confirmando a colocação das placas de venda, mais referiu que andaram outras pessoas também a trabalhar na casa, que esta precisava de obras por ser uma casa antiga, tendo andado também a executar as obras o UU e o XX.
A testemunha XX, de 60 anos de idade, pessoa que conhece bem o autor e o réu LL, desde logo por aquele meio ser pequeno, sendo pessoa que frequentava o estabelecimento do autor, referindo que, muito tempo antes da colocação das placas de venda, o autor disse ao réu LL que a casa ia ser posta à venda, que não tinha interesse em comprar e que devia ser o réu a comprar a casa, mais tendo referido que o autor não utilizava o terreno anexo à casa e que este terreno rústico tinha um portão e estava vedado; tendo o autor acompanhado o desenrolar do negócio, mais referindo eu a casa precisava de obras.
A testemunha YY, de 65 anos de idade, referiu conhecer bem o autor e o réu LL e que se deslocava muitas vezes à Tasca onde os encontrava, que a casa e o terreno tiveram muito tempo placas visíveis a anunciar que estavam para venda; que a venda era conhecida das pessoas dali, que o autor disse que não queria comprar e veio a saber que tinha sido comprado pelo réu LL.
Já a testemunha ZZ, sobrinho do autor, de 35 anos de idade, referiu que o seu tio (autor) explora uma taberna no ... há mais de 35 anos dizendo que se recorda de o seu tio sempre estar lá; que o terreno anexo á residência faz parte do prédio (não logrando esclarecer qual a sua razão de ciência) não sabendo se o tio utilizava esse terreno e que reparou em placas a dizer “vende-se” no prédio, nada sabendo esclarecer em concreto, não tendo o seu depoimento revelado qualquer interesse para a apreciação dos factos, não tendo, por isso, sido valorado
O autor AA, em declarações de parte, referiu que teve conhecimento do negócio desde o início, passa temporadas de cerca de dois meses e meio em Portugal; referiu que o seu primo, Réu LL, não o informou nem falou consigo sobre o negócio e que teve conhecimento deste por terceiros; referiu a A... tinha apenas uma placa por cima do muro do terreno a anunciar a venda (tendo resultado amplamente provado que foram ali colocadas duas placas, uma na casa e estiveram colocadas muito tempo). Referiu que quando falou com o consultor da A... já o prédio havia sido vendido; referiu que o réu LL se deslocava muitas vezes ao seu estabelecimento; referiu que em Portugal ninguém sabe a sua morada em ...; referiu que quando o prédio foi vendido estava em Portugal, e que soube do negócio no ano de 2020, mas que, tomou conhecimento do negócio quando recebeu a confirmação da escritura pública, através da sua advogada; refere, no entanto que, afinal, tomou conhecimento da escritura pública em causa, não fez nada e regressou a França, tendo ali tomada conhecimento do negócio celebrado (sendo certo que na PI alega que tomou conhecimento da celebração do negócio através do seu senhorio). O autor, nas declarações que prestou, de forma incoerente, contraditória, vaga e parcial, faltou à verdade, não tendo provado minimamente os factos que alegou, não tendo sido valoradas as declarações do autor.
De acordo com o disposto no artigo 342º, n.º 1, do Código Civil, cabia ao Autor provar que não teve conhecimento da transmissão e que lhe foi negada a oportunidade de exercer o direito de preferência, o que não fez.”.
2.1. Defende o recorrente que o facto 1.21. é insustentável, por assentar apenas em juízos do consultor imobiliário, ser inconciliável com os factos 1.17 e 1.18, e/ou reportar-se a momento anterior à constituição do direito de preferência — devendo ser eliminado ou dado não provado.
No corpo das alegações o recorrente reconhece que o consultor imobiliário da A... NN afirmou tal factualidade, como a julgadora de facto mencionou na motivação. Não se percebe, da argumentação do recorrente, porque haveria o tribunal de desconsiderar tal testemunho, tendo em conta que é um facto do conhecimento pessoal/directo de tal consultor, pois falou com o A. E não se detecta nenhum particular interesse ou especial razão dessa testemunha, em querer beneficiar os RR e prejudicar o apelante. É, pois, de aceitar tal testemunho.
Quanto ao momento, aparentemente só pode ter ocorrido durante o ano de 2019, única época em que o consultor e o A. falaram, como emerge do facto 1.20., certo que o autor depois de final de Março de 2020 já não esteve com tal consultor, como deriva dos factos 1.17. e 1.18.
De qualquer maneira não vem estabelecido algum momento em concreto no apontado facto 1.21., pelo que nada há a eliminar ou dar como não provado.
Por outro lado, dentro deste contexto factual não se descortina nenhuma circunstância inconciliável entre os factos 1.17. e 1.18. e o indicado 1.21.
Assim, tendo em conta o explicitado, não procede a impugnação deduzida pelo apelante ao mencionado facto 1.21.
2.2. Defende o apelante que o facto 1.42 (“o Autor não exerceu qualquer ato de preferência…”) colide frontalmente com 1.17/1.18 (deslocação do Autor à casa da vendedora para afirmar que queria comprar) — devendo ser eliminado ou dado não provado. Entendemos que não tem razão.
O A. não exerceu qualquer acto de preferência antes da escritura, não se confunde com o interesse manifestado pelo A., no final de Março de 2020, quando se deslocou à casa da EE e do seu marido FF, transmitindo-lhes que queria comprar o imóvel (facto 1.17.).
Tal interesse, acto preliminar, não é ainda um acto jurídico de preferência, este virá depois, eventualmente.
E o próprio recorrente sabe que é assim, pois no corpo das suas alegações afirma, sem hesitação, que “Quando se deslocou à casa do Réu, não estava a exercer ainda o direito de preferência, mas a tentar exercer a faculdade que a lei lhe confere: manifestar o interesse em comprar e procurar conhecer os termos da venda.
E, se se entendesse que conhecia tais termos, essa mesma deslocação configuraria um verdadeiro ato de preferência, nos termos do art.º 416.º, n.º 1 do Código Civil.”.
Desta sorte, não se divisa, ao invés do defendido pelo recorrente, que os factos 1.17. e 1.18. colidem com o facto 1.42. Pelo que se indefere a pretendida eliminação de tal facto ou que o mesmo seja dado por não provado.
2.3. Sustenta o recorrente que o facto 1.43 (“desinteresse” e “falta de meios”) carece de suporte probatório, contraria a prova pessoal e documental e viola as regras da experiência comum — devendo ser dado não provado.
A redacção deste facto “O Autor mostrou desinteresse na aquisição dos bens, alegando falta de interesse e de condições financeiras.” é desde logo circular: o A. mostrou desinteresse na aquisição dos bens, alegando falta de interesse. Mas é também incorrecto: concentrando-nos no interesse logo se evidencia do facto 1.17. que o mesmo estava interessado em comprar o imóvel. E é também genérico, pois o único momento em que, em concreto, se apurou a alegação do A. de falta de condições económicas é no contacto com o consultor da A... (facto 1.21.).
Desta feita, tratando-se de facto com redacção circular, incorrecto e genérico, deve merecer a resposta de não provado (ficando em letra minúscula).
2.4. Invoca o apelante que o segmento “após saber da venda iminente” do facto 1.44 é materialmente falso e contraditório com os docs. 6 e 10 (cartas devolvidas) — devendo ser suprimido e a parte remanescente integrada no 1.17.
A carta que podia interessar era a que consta do doc. 5 (junto com a contestação, e não a 6, que só por lapso se compreende ter sido referida). A carta do doc. 10 (da contestação) não interessa, pois refere-se a um momento temporal muito posterior a Março de 2020 (cfr. os factos provados 1.14., 1.15., 1.17., 1.18 e 1.23.). Mas a carta que consta do doc. 5 foi devolvida ao remetente.
E não há outra prova de que o A. tivesse conhecimento de qualquer venda iminente: nem das declarações do 2º R. FF, que, na gravação da prova, não menciona que o A. sabia que a venda estava iminente, nem das declarações do A., nem na motivação da julgadora essa realidade vem referida.
Há que expurgar, por isso, tal trecho do aludido facto 1.44. (que ficará em letra minúscula).
2.5. Sustenta o recorrente que o facto 2.1. (não provado) deve passar a provado: “Nem antes, nem depois da escritura, os vendedores comunicaram ao Autor a realização da compra e venda e as respetivas condições (preço, forma de pagamento, identidade do comprador)”.
Este facto foi alegado pelo A. no art. 8º da p.i. A ele competia a prova do facto afirmado, independentemente de os RR terem o ónus de alegar e comprovar o facto contrário positivo.
Ora, o A. não logrou alcançar tal prova. Nem nas alegações de recurso invoca qual ela seja, isto é, em que elementos probatórios se funda para asseverar que tal facto estaria provado. Antes se limitou a dissertar sobre o ónus de prova dos RR em relação à factualidade contrária positiva, e a jogar com os aludidos docs. nº 5 e 10 e declarações do referido 2º R para tentar demonstrar o facto positivo. Só que estamos no estrito campo da factualidade negativa alegada pelo A., competindo-lhe, pois, a ele, a respectiva comprovação, o que não logrou.
Indefere-se, portanto, a impugnação ao indicado facto não provado.
2.6. Por fim, reclama que deve ainda aditar-se como provado o (art. 13.º da PI; doc. 4): “O Autor apenas teve conhecimento da compra e venda quando o 2.º Réu lhe comunicou ter adquirido o imóvel e indicou o NIB para depósito das rendas”.
Comece por dizer-se que não há necessidade de nenhum aditamento à matéria de facto selecionada, porquanto a mesma consta da factualidade não provada sobre o facto 2.2.
Ademais, logo podemos afirmar que, no sentido de tal factualidade passar a provado, o apelante se estriba nas declarações de parte do A. e no depoimento da testemunha NN. Contudo, de maneira nenhuma, resulta das respectivas declarações ou depoimento tal factualidade. E ainda que, hipoteticamente, resultasse dalguma inferência declaratória do A., as suas declarações de parte, sem mais qualquer elemento probatório convergente, não poderiam conduzir ao desejado resultado.
Indefere-se, por conseguinte, a impugnação da decisão da matéria de facto quanto a esta parte.
3. Na sentença recorrida exarou-se que:
“Nos termos do disposto no artigo 1091º, n.º 1, alínea a), do Código Civil, o arrendatário de prédio urbano destinado a comércio tem direito legal de preferência na venda do locado.
(…)
O autor, por ser arrendatário de uma fração, incluída na descrição do prédio como fração B, onde se dedicava à exploração de uma Tasca, desde logo não pode, desde logo, preferir na venda do da totalidade do prédio, cabendo-lhe tão só o direito de preferência caso se vendesse autonomamente a “fração” arrendada, o que não é o caso.
Com efeito, o direito de preferência no arrendamento de parte de um imóvel, garante ao arrendatário a possibilidade de adquirir a fração arrendada em igualdade de condições com terceiros, em caso de venda do imóvel. No entanto, a jurisprudência tem sido clara ao definir que o objeto da preferência é o "local arrendado" e não o prédio como um todo, especialmente em casos de prédios não constituídos em propriedade horizontal.”.
O recorrente discorda, pelos motivos constantes das suas conclusões de recurso (as 14. a 18.). Cremos que não tem razão.
Estamos perante um arrendamento comercial, não perante um arrendamento habitacional. Nos termos do disposto no art. 1091º, nº 1, a), do CC, o arrendatário de prédio urbano destinado a comércio tem direito legal de preferência na venda do local arrendado.
Põe-se a questão de saber se um arrendatário de um determinado espaço físico de um imóvel não constituído em propriedade horizontal, de uma sua parte, digamos de uma não fracção, como é o caso do A., pode ter direito de preferência - sem as especificidades, em caso de arrendamentos habitacionais, previstas no dito normativo, nºs 5 e segs. - ?
Entendemos que não, sufragando a posição doutrinária de A. Menezes Cordeiro e da unânime (ao que sabemos) jurisprudência. Expliquemos.
O referido autor (em Leis do Arrendamento Urbano Anotadas, 2014, pág. 262) professa que a preferência só opera perante o concreto “local arrendado”, ficando afastada caso tal local não pudesse ser autonomamente transacionado (teoria do local). Isto perante:
a) a letra da lei: o art. 1117º, versão original, dava preferência na venda do “prédio arrendado”, retomando o art. 66º, nº 1, da Lei 2.030; ora o RAU de 1990 (art. 47º) limitou a preferência à venda “do local arrendado”, numa locução mantida pela Lei, vertida no art. 1091º, hoje em vigor 6/2006. Ora, devemos presumir que o legislador escolheu as suas palavras com critério, dizendo o que quis dizer (art. 9º, nº 3, do CC): designadamente o de 2006, que já conhecia o alcance prático da polémica.
b) o elemento teleológico, sempre decisivo, diz-nos que a lei, ao atribuir a preferência aos arrendatários, visou facultar-lhes o acesso à habitação ou a instalações próprias, pondo termo ao arrendamento. Ora, admitir a preferência para além do local arrendado é interferir no mercado, dando uma vantagem ao arrendatário que transcende o fim da lei. Transformar o inquilino de um fogo em dono de um prédio (só) porque este não estava em propriedade horizontal, é uma operação de todo fora do objectivo legal, que apenas visaria lucrativos negócios imobiliários.
c) a ponderação das consequências mostra que a tese contrária (a expansionista) pode conduzir a resultados inaceitáveis. A multinacional que arrende um telhado para nele instalar um painel publicitário adquire, por isso, uma preferência na venda do edifício ? Nenhuma valoração arrendatícia justificaria, jamais, semelhante resultado: a teoria expansionista é inconveniente.
E na jurisprudência pode ver-se, por todos os Acds. de 13.10.2022, Proc. 3391/08.1TVLSB.L1.S1, com o seguinte sumário: “IV - Com o NRAU e a redação do art. 1091 do CCivil passou a ser unânime na jurisprudência do STJ o entendimento de segundo o direito de preferência conferido ao arrendatário está confinado ao andar ou à parte do prédio que constitui o objeto concreto do contrato de arrendamento, o qual, para ser transacionável, deve estar juridicamente autonomizado não tendo o arrendatário de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, direito de preferência sobre a totalidade do prédio, nem sobre a parte arrendada.”, e 24.5.2018, Proc.1832/15.0T8GMR.G1.S2 com o seguinte sumário “I – Atento o teor do artigo 1091.º, n.º1, al. a), do CC, o direito de preferência conferido ao arrendatário está confinado ao andar ou à parte do prédio que constitui o objeto concreto do contrato de arrendamento, o qual, para ser transacionável, deve estar juridicamente autonomizado; II - O arrendatário de parte do prédio não constituído em propriedade horizontal, não tem direito de preferência sobre a totalidade do prédio, nem sobre a parte arrendada;”, ambos em www.dgsi.pt.
O que significa que o A. não tem, no nosso caso, o direito de preferência que reclama.
Não procedendo, portanto, o recurso.
4. e 5. Face ao exposto no ponto 3. antecedente e ao que se vai decidir, queda prejudicado o conhecimento das outras 2 questões acima elencadas nos 3º e 4º travessões. (art. 608º, nº 2, 2ª parte, in fine, do NCPC).
6. Na mesma sentença escreveu-se que:
“De acordo com o disposto no artigo 542º do Código de Processo Civil, referente à responsabilidade no caso de má-fé, estabelece-se que:
1 - Tendo litigado de má-fé, a parte é condenada em multa e numa indemnização à parte contrária, se esta a pedir.
2 - Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave:
a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar;
b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa;
c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação;
d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objetivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a ação da justiça ou protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão.
(…)
De acordo com o disposto no artigo 543º do citado diploma legal, quanto ao conteúdo da indemnização, em caso de litigância de má fé, a indemnização pode consistir:
a) No reembolso das despesas a que a má-fé do litigante tenha obrigado a parte contrária, incluindo os honorários dos mandatários ou técnicos;
b) No reembolso dessas despesas e na satisfação dos restantes prejuízos sofridos pela parte contrária como consequência direta ou indireta da má-fé.
O juiz opta pela indemnização que julgue mais adequada à conduta do litigante de má-fé, fixando-a sempre em quantia certa.
Se não houver elementos para se fixar logo na sentença a importância da indemnização, são ouvidas as partes e fixa-se depois, com prudente arbítrio, o que parecer razoável, podendo reduzir-se aos justos limites as verbas de despesas e de honorários apresentadas pela parte.
Os honorários são pagos diretamente ao mandatário, salvo se a parte mostrar que o seu patrono já está embolsado.
O dever de litigar de boa-fé, com respeito pela verdade é corolário do princípio da cooperação a que se reporta o art.º 266º do Código de Processo Civil, e vem consignado no art.º 266º-A, do mesmo diploma legal.
A conclusão pela atuação da parte como litigante de má-fé, consubstanciada em dolo ou em negligência, terá de ser sempre casuística, não se deduzindo mecanicamente da previsibilidade legal das alíneas do art.º 456º do Código de Processo Civil e a responsabilização e condenação da parte como litigante de má-fé só deverá ocorrer quando se demonstre nos autos, de forma manifesta e inequívoca, que a parte agiu, conscientemente, de forma manifestamente reprovável, com vista a impedir ou a entorpecer a ação da justiça.
Provou-se que, as missivas remetidas ao Autor e devolvidas ao remetente com a indicação de “objecto não reclamado” para querendo exercer o direito de preferência, (docs. n.º 6, 7, 8 e 9) foram do conhecimento do autor, este sempre teve conhecimento da intenção de venda do prédio, na parte em que foi notificado.
O autor após devolução da missiva enviada pela ré mulher, Sra. EE, datada de 12 de março de 2020, deslocou-se à casa desta e do seu marido FF, aproximadamente duas semanas depois da receção dessa devolução, transmitindo-lhe que queria comprar o imóvel, oferecendo-lhe € 30.000,00 (trinta mil euros).
Em resposta, o marido da Sra. EE, informou-o de que deveria deslocar-se a ..., à A... e falar com o consultor NN, pois era este quem estava a tratar da promoção da venda do imóvel e de todo o processo inerente ao mesmo. O autor, depois dessa data e conversa, não esteve com o consultor NN em ... na A..., nem em qualquer outro local.
Todas as conversas havidas entre o autor e o consultor, ocorreram apenas durante o ano de 2019, antes da assinatura do contrato promessa de compra e venda, em que, o consultor NN, transmitiu-lhes que pelo menos falou com o autor umas quatro ou cinco vezes, e que este não demonstrou qualquer interesse em comprar o imóvel urbano, utilizando o argumento de que não tinha dinheiro e que os filhos não queriam o imóvel para nada.
O autor foi assim notificado validamente para exercer a preferência, não tendo exercido o direito (que aliás, nem lhe assistia) no prazo legal.
O contrato prometido era para ser realizado a 10.04.2020 e, por questões legais de índole administrativo e fiscal, a escritura de compra e venda veio apenas a ser realizada no dia 25.03.2022 no Cartório Notarial da Dra. TT em ....
Em 7 de março de 2022, o cabeça de casal na herança de KK endereçou nova carta registada com A/R ao autor, cujo assunto consistia na notificação para o exercício do direito de preferência inerente ao artigo 1730, do qual ocupa o R/C Dtº a título de arrendamento, missiva registada com A/R foi devolvida à remetente com a informação “mudou-se” para o estrangeiro. Após ter sido efetuada a escritura de compra e venda, o segundo réu marido, enviou ao autor missiva registada com A/R dando-lhe conhecimento de que tinha adquirido o imóvel e que a renda a partir dessa data deveria ser depositada no NIB indicado, missiva que foi devolvida ao remetente, com a informação de objeto “não reclamado”,
Assim, impõe-se concluir que o autor sempre teve conhecimento da venda do artigo urbano inscrito na matriz sob o artigo ...30 e descrito na C.R.P. ... sob o número ...10, desde o primeiro momento, bem como, durante todo o processo e tempo que demorou a efetuar-se o contrato definitivo.
No que concerne ao prédio rústico, sito ao ..., composto no seu todo por semeadura com a área de 600 m2, inscrito na matriz sob o artigo ...83 e omisso na C.R.P. ..., o autor não tem qualquer direito de preferência sobre o mesmo, que dispõe de portão autónomo do portão do logradouro e encontra-se totalmente delimitado da parte referente ao logradouro por uma edificação em pedra. O autor nunca teve direito ao logradouro nem nunca o utilizou para o que quer que seja. Desta forma, o autor nunca usou, fruiu ou retirou qualquer benefício do mesmo, sendo falso que o prédio ...83 tenha servido de alguma forma o 1730.
Assim, o autor litiga consciente e intencionalmente de má-fé pois que teve atempadamente o conhecimento da venda do prédio urbano ...30 e descrito na C.R.P. ... sob o número ...10, bem como, do projeto da venda, valor, forma de pagamento e interessados, tendo optado pelo silêncio, não podendo este pretender agora beneficiar da sua inércia. Assim alterou o autor a verdade dos factos, com vista a obter um direito que sabe não lhe assistir, procurando ainda beneficiar da sua própria conduta omissiva.
Pelo exposto, e sendo a sua atuação censurável, condeno o Autor como litigante de má-fé, em multa que se fixa em 2 (duas) UCS. e no pagamento de indemnização a favor dos réus, na quantia de € 1000,00 (mil euros) a favor dos 1ºs réus, nos concretos termos peticionados.”.
O recorrente contesta, como decorre da sua conclusão de recurso 20.
Da fundamentação de direito apresentada, decorre, embora sem menção expressa, que a condenação por litigância de má fé do recorrente ocorreu à sombra das acimas indicadas a) e b) do nº 2 do art. 542º - esta alínea reportada a alteração da verdade dos factos relevantes para a decisão da causa. Vejamos, então, a justificação completa apresentada em tal sentença.
Aí se afirma que se provou que as missivas remetidas ao A. e devolvidas ao remetente com a indicação de “objecto não reclamado” para querendo exercer o direito de preferência, (docs. n.º 6, 7, 8 e 9) foram do conhecimento do A., este sempre teve conhecimento da intenção de venda do prédio, na parte em que foi notificado.
Ora, os docs. nº 6 a 9 não dizem respeito ao A. mas a outras pessoas (facto 1.16.). E a carta com os elementos para exercer a preferência, endereçada ao A. (o doc. nº 5) veio devolvida (facto 1.15) por não ter sido reclamada, mas deste facto não se retira o seu conhecimento, pois a circunstância de a carta não ter sido reclamada, não evidencia que a carta tenha chegado ao seu poder, não havendo elementos particulares concretos apurados que comprovem culpa do A. nessa não recepção, nessa não chegada ao seu poder, como decorre do art. 224º, nº 1 e 2, do CC.
Afirma-se, também, que o autor após devolução da missiva enviada pela R. mulher, Sra. EE, datada de 12.3.2020 deslocou-se à casa desta e do seu marido FF, aproximadamente duas semanas depois da receção dessa devolução, transmitindo-lhe que queria comprar o imóvel, oferecendo-lhe 30.000 € e, em resposta, o mencionado marido informou-o de que deveria deslocar-se a ..., à A... e falar com o consultor NN, pois era este quem estava a tratar da promoção da venda do imóvel e de todo o processo inerente ao mesmo, não tendo o A., depois dessa data e conversa, estado com o dito consultor em ... na A..., nem em qualquer outro local. Esta factualidade é inócua para a determinação de litigância por má fé.
Também se afirma que todas as conversas havidas entre o A. e o consultor, ocorreram apenas durante o ano de 2019, antes da assinatura do contrato promessa de compra e venda, em que, o consultor NN, transmitiu que pelo menos falou com o A. umas quatro ou cinco vezes, e que este não demonstrou qualquer interesse em comprar o imóvel urbano, utilizando o argumento de que não tinha dinheiro e que os filhos não queriam o imóvel para nada. O A. foi assim notificado validamente para exercer a preferência, não tendo exercido o direito no prazo legal.
Ora, essas conversas ocorreram durante 2019, antes do envio da carta de 12.3.2020, para o A. exercer, querendo, preferência, não se compreendendo como se pode afirmar que o A. foi notificado validamente para exercer a preferência e não a exerceu no prazo legal.
Igualmente se afirma que em 7.3.2022, o cabeça de casal na herança de KK endereçou nova carta registada com A/R ao autor, cujo assunto consistia na notificação para o exercício do direito de preferência, missiva registada com A/R e que foi devolvida à remetente com a informação “mudou-se” para o estrangeiro, e que após ter sido efetuada a escritura de compra e venda, o segundo R. marido, enviou ao autor missiva registada com A/R dando-lhe conhecimento de que tinha adquirido o imóvel e que a renda a partir dessa data deveria ser depositada no NIB indicado, missiva que foi devolvida ao remetente, com a informação de objeto “não reclamado”, pelo que se impõe concluir que o autor sempre teve conhecimento da venda do artigo urbano desde o primeiro momento, bem como, durante todo o processo e tempo que demorou a efetuar-se o contrato definitivo.
Ora, a 1ª carta devolvida, foi por motivo de indicação de mudança para o estrangeiro e a 2ª carta por objecto não reclamado. Sem mais elementos probatórios concretos apurados aplica-se de pleno o que em parágrafo anterior explicitámos sobre a não recepção ou não chegada ao poder de tais cartas, por atitude culposa por parte do A.
Igualmente se alega que no concernente ao prédio rústico, sito ao ..., composto no seu todo por semeadura com a área de 600 m2, inscrito na matriz sob o artigo ...83, o autor não tem qualquer direito de preferência sobre o mesmo, que dispõe de portão autónomo do logradouro e encontra-se totalmente delimitado da parte referente ao logradouro por uma edificação em pedra, sendo que o A. nunca teve direito ao logradouro nem nunca o utilizou para o que quer que seja, e desta forma, o A. nunca usou, fruiu ou retirou qualquer benefício do mesmo, sendo falso que o prédio ...83 tenha servido de alguma forma o 1730.
Ora, é verdade que o A. no art. 7º da p.i. havia alegado que o prédio rústico servia o prédio urbano, no que diz respeito às suas funcionalidades e fins. Todavia não se provou que assim não era, apenas se provou o facto 1.30., nada se provou, aliás, contrário à alegação do A. feita na p.i. E sem essa prova do contrário ao alegado pelo A., não se detecta, no caso, nenhuma alteração da verdade dos factos ou pretensão do A. cuja falta de fundamento não devia ignorar.
Finalmente, diz-se na fundamentação de direito que o A. litiga consciente e intencionalmente de má-fé pois que teve atempadamente o conhecimento da venda do prédio urbano ...30 e descrito na C.R.P. ... sob o número ...10, bem como, do projeto da venda, valor, forma de pagamento e interessados, tendo optado pelo silêncio, não podendo este pretender agora beneficiar da sua inércia.
O que não se acompanha, pois não está provado que o A. teve conhecimento do projecto de venda, valor, forma de pagamento e interessados, em suma, dos elementos essenciais legalmente impostos para poder preferir, e era estes que interessava e importava demonstrar, o que não se verificou.
Constata-se, pois, que não há razão legal para condenar o A. em multa e indemnização, impondo-se revogar a sentença nesta parte.
7. Sumariando (art. 663º, nº 7, do NCPC): (…).
IV – Decisão
Pelo exposto, julga-se o recurso procedente, parcialmente, assim se revogando a decisão apelada quanto à condenação do A. como litigante de má fé, em multa e indemnização, no demais se mantendo a mesma.
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Custas pelo recorrente, ficando sem efeito a condenação do mesmo por custas do incidente de litigância de má-fé.
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Coimbra, 27.1.2026
Moreira do Carmo
Fernando Monteiro
Luís Cravo