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COMPETÊNCIA PARA A ADMINISTRAÇÃO DAS ZONAS COMUNS
DEVER DE VIGILÂNCIA DO ESTADO DE CONSERVAÇÃO DAS ZONAS COMUNS
RELAÇÃO ENTRE O CONDOMÍNIO E A ADMINISTRADORA
II. Sendo este o órgão executivo do Condomínio é a ele que compete vigiar pelo bom estado de conservação das partes comuns, designadamente, zelando para que elas não provoquem danos nas frações autónomas, pelo que sobre ele existe uma presunção de ilicitude e culpa quando ocorram danos para terceiros, incluindo condóminos, causados pelo deficiente estado das partes comuns do condomínio.
III. A relação entre o Condomínio e a Administradora, justifica a aplicação da extensão da responsabilidade prevista no art.º 500º, n.º 1, do C. Civil, ao comitente, ex vi o art.º 165º do mesmo diploma, pelo que este é, solidariamente, responsável conjuntamente com a Administradora, por indemnizar os Autores pelos danos sofridos.
Adjuntos: Francisco Costeira da Rocha
Hugo Meireles
Autores: AA
BB
Réus: Condomínio ..., sito na Avenida ..., ..., ..., da freguesia e concelho ...
A... – Unipessoal, Lda.
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Acordam na 3ª secção cível do Tribunal da Relação de Coimbra
Os Autores intentaram a presente ação com processo comum, pedindo:
a) Serem os Réus condenados a reconhecer os Autores como donos e legítimos possuidores da fração autónoma descrita na presente p.i.;
b) Serem os Réus condenados , no prazo de 30 dias a contar da citação, a realizar obras de impermeabilização necessárias nas partes comuns do prédio onde se situa a fração dos Autores, nomeadamente nas paredes exteriores e nos telhados no prédio sito na Av. ..., ..., da União das freguesias ... e ..., ... ...; de modo a impermeabilizar e isolar as paredes- fachadas exteriores, confinantes à fração dos Autores; e demais partes comuns do prédio identificado na p.i., , , e demais obras necessárias à eliminação das causas das infiltrações verificadas na fração dos Autores;
c) Serem as Rés condenadas, solidariamente a pagar aos Autores a titulo de danos patrimoniais a quantia de 10.334,46 € (dez mil trezentos e trinta e quatro euros e quarenta e seis cêntimos) a titulo de danos patrimoniais , desde a citação e até integral pagamento, a que devem acrescer juros legais até integral e efetivo pagamento e, a quantia de 5.000,00€( cinco mil euros ), a titulo de danos não patrimoniais, esta desde a data da sentença , a que deve acrescer juros legais, desde a sua condenação e até efetivo e integral pagamento, com as legais consequências.
Para fundamentar a sua pretensão alegam em síntese:
- O edifício sito na Avª ..., ..., artigo matricial, urbano ...65, descrição ...67, União das freguesias ..., ..., ..., encontra-se constituído em propriedade horizontal e integra as seguintes frações com as seguintes permilagens:
Fração A 100/mil; Fração B– 50/mil; Fração C- 50 /mil; Fração D –50/mil; Fração E – 50/mil; Fração F – 100/mil; Fração G – 30/mil; Fração H -20 /mil; Fração I –50 /mil; Fração J – 60/mil; Fração L – 10/mil; Fração M –30 /mil; Fração N – 30/mil; Fração O –20/mil; Fração P-50 /mil; Fração Q-60/mil; Fração R-10/mil; Fração S-30/mil; Fração T-30/mil; Fração U- 20/mil; Fração V-50/mil; fração W-30/mil; Fração X- 30/mil: Fração Y-30/mil e Fração Z-10/mil.
- Os Autores são proprietários da fração autónoma designada pela letra “V”, correspondente ao 3º esquerdo, tipologia T 3.
- A 2ª Ré é uma sociedade comercial por quotas, que se dedica à administração de condomínios e foi nomeada administradora do Réu Condomínio em momento anterior a 2020.
- Em fevereiro de 2020 devido à falta - por parte do Condomínio e por inércia da 2ª Ré - de impermeabilização das paredes exteriores do prédio, do telhado e, das partes comuns, a fração autónoma dos Autores, começou a apresentar sinais de infiltrações e humidades nas paredes da sala, com descasque do estuque; fissuras das paredes; bolor e descasque da tinta das paredes;
- E, foram surgindo várias infiltrações nas paredes e teto da sala, que com o decurso do tempo foram-se agravando, estendendo-se ao apartamento;
- Os Autores reportaram, a situação aos Réus que nada fizeram, tendo a situação se agravado.
- Os Autores enviaram em 5.5.2020 uma carta registada com A/r à Ré, para a sua sede, que não foi reclamada, interpelando-a para no prazo de 30 dias a contar daquela data, proceder às obras de impermeabilização, e reparar os danos na habitação, com a cominação de o não fazendo, haver recurso á via judicial para exigir a reparação dos danos existentes na fração dos Autores a expensas do Condomínio e bem assim exigir a indeminização respetiva.
- Os Autores enviaram em 17.6.2020 uma carta registada com A/r à Ré que a recebeu em 23.6.2020, para a sua sede, como o mesmo conteúdo da anterior
- A eliminação dos defeitos na fração dos Autores importará em montante não inferior a € 10.334,46.
- Alegam ainda os danos que lhes advieram em consequência do estado da sua fração, computando-os em € 10.334,46 quanto aos patrimoniais e em € 5.000,00 os não patrimoniais.
O Réu Condomínio contestou, alegando em síntese:
- desconhece que as infiltrações tenham ocorrido em Fevereiro de 2020, uma vez que não lhe foram comunicadas.
- Os autores nunca permitiram que o Réu acedesse à sua fração para verificar as infiltrações e danos.
- Em 6.7.2019, em Assembleia de Condóminos foi deliberado realizar intervenções nas partes comuns situadas acima da fração dos autores, ou seja, cobertura e terraço,
- Em fevereiro de 2020 já o Réu tinha diligenciado por recolher orçamentos, marcar uma reunião extraordinária para o seu debate, aprovado orçamento a intervencionar, seus valores e modo de pagamento.
- Para realizar esta intervenção antes do período de maiores chuvas o condomínio deliberou a criação de uma quota – extra com vencimento a 30 de setembro de 2019.
- devido a incumprimentos no pagamento dessa quota não teve lugar a intervenção nos termos deliberados em ata n.º 23.
- E além de tal, o condomínio ficou um período em que não conseguiu ter acesso a qualquer contacto com a administração nomeada, a segunda ré.
- O que levou a um período sem assembleias, deliberações ou acesso a qualquer documentação por parte do universo dos condóminos.
- Após vários contactos com a segunda ré sem qualquer resultado, no decurso do ano de 2020/2021, com vista a aceder à documentação do condomínio, e por iniciativa de alguns condóminos, foi contactada a atual administração, que iniciou as suas funções em junho de 2021, data na qual teve conhecimento deste processo.
- A intervenção nas partes comuns realizou-se em fevereiro de 2022.
- Toda a situação descrita era do conhecimento dos Autores, que nunca comunicaram ao Réu quer a existência de infiltrações na sua fração, quer quaisquer danos decorrentes das mesmas.
- O condomínio tudo fez, ainda antes das infiltrações para a eliminação das mesmas, não tendo culpa nos atrasos de pagamento, e pelo período em que ficou sem administração.
Conclui pela improcedência da ação.
Veio a ser proferida sentença que julgou a ação pela seguinte forma:
Nos termos e pelos fundamentos expostos, julgo a presente ação parcialmente procedente e, em consequência:
a) Condeno o Réu Condomínio ... na obrigação de pagamento aos Autores AA e BB da quantia global de 10.473,50 EUR (dez mil, quatrocentos e setenta e três euros e cinquenta cêntimos), acrescida de juros de mora à taxa supletiva legal para as obrigações meramente civis, desde 26/05/2022 até efetivo e integral pagamento;
b) Absolvo a Ré “A... – UNIPESSOAL LDA” do pedido.
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O Réu Condomínio interpôs recurso, formulando as seguintes conclusões:
I. O presente recurso fundamenta-se na não aplicação da responsabilidade civil extracontratual à Segunda Ré – A... – quando o seu comportamento preencheu todos os requisitos deste instituto, provado pelos vários depoimentos prestados em sede de audiência, depoimentos unanimes neste ponto da sua responsabilização, de total abandono do seu cargo de administração do condomínio por mais de um ano, e que não foram atendidos.
II. Ao invés de tal, a sentença recorrida absolve a segunda ré e condena o condomínio dando como provado o vertido em 11 e não provado o em a), quando devia dar-se como provado que uma vez que houve incumprimento no pagamento da quota extra mencionada no facto n.º 10, não foi possível realizar a obra em causa em 2020, porque a 2.ª ré não diligenciou atempadamente pela realização das obras de impermeabilização do terraço, com a sua cobrança extra ou judicialmente. Pelo contrário abandonou as suas funções de administração do condomínio, por mais de um ano, pelo menos durante o ano de 2020.
III. Posições tidas em sede de fundação pelo juiz a quo que ferem a sentença recorrida de vício a que alude o artigo 410º, nº 2, b) do CPP. O qual se verifica quando, analisada a matéria de facto, se chegue a conclusões antagónicas entre si e que não podem ser ultrapassadas, ou seja, quando se dá por provado e como não provado o mesmo facto, quando se afirma e se nega a mesma coisa, ao mesmo tempo, ou quando simultaneamente se dão como provados factos contraditórios ou quando a contradição se estabelece entre a fundamentação probatória da matéria de facto, sendo ainda de considerar a existência de contradição entre a fundamentação e a decisão neste caso concreto.
IV. A prova produzida em sede de audiência leva ao preenchimento da responsabilidade da segunda ré. Contrariamente ao vertido em sentença. Ao administrador de condomínio, compete, nos termos do disposto no artigo 1430º n.º 1 do CC, a administração das partes comuns do edifício, o que pressupõe zelar pelo seu bom funcionamento e praticar todos os atos de conservação e manutenção das partes comuns. E realizar o seu papel de órgão executivo das deliberações legalmente tomadas pela assembleia do condomínio, o que a segunda ré não realizou.
V. Cabia à segunda ré afastar a sua responsabilidade, a alegação e prova de que tinha agido com a diligência devida ou seja que tinha zelado pela cobrança das alegadas quotas em falta e de que tinha praticado todos os atos necessários à execução dos trabalhos, ou que os danos se produziriam mesmo sem culpa no não cumprimento da deliberação.
VI. O que o tribunal a quo ignorou, aliás nem sequer equacionou o concurso de culpas com o condomínio aqui recorrente. Provado que ficou a responsabilidade da segunda ré e que esta não a afastou em nenhum momento nestes autos. Pelo contrário provou-se que não realizou o cumprimento das suas funções determinadas nas alíneas e), f) e h) do artigo 1436.º do C.C.
VII. Em consonância, não tendo sido ilidida a presunção e preenchidos que estão os restantes pressupostos da responsabilidade civil, deve a Administração ser condenada a reparar os danos causados aos autores, em dinheiro, ex vi das disposições conjugadas dos artigos 483º, n.º 1 e 566º do CC, o que se impetra.
VIII. Posição contrária provou nos autos o condomínio aqui recorrente, que pelo “abandono” da sua administração agiu, procurou nova administração, tentou alcançar os valores da obra já pagos e, vendo que havia verba, realizou os trabalhos necessários a por termo ao dano.
IX. E os autores, nenhum comportamento tiveram para por termo ao dano, facto a ser atendido na determinação do valor da reparação, o que a sentença recorrida igualmente não atendeu. A culpa do lesado, nos termos do artigo 570.º do C.C.
X. O erro de julgamento (error in judicando) que resulta de uma distorção da realidade factual (error facti) ou na aplicação do direito (error juris), de forma a que o decidido não corresponda à realidade ontológica ou à normativa, traduzindo-se numa apreciação da questão em desconformidade com a lei, consiste num desvio à realidade factual.
XI. E o tribunal a quo volta a cometer este erro na aplicação da fundamentação de direito com a matéria fatual na determinação do valor da reparação, pois que não atendeu à culpa do lesado, provada pelo próprio. E dá como provado o disposto e 23. Quando se prova factualmente que ficaram apenas impossibilitados de usar o imóvel pelo período de 3 meses. Até então habitou lá a irmã da autora.
XII. E ainda se provou que nunca lá dormiram pois nos poucos dias que estiveram em Portugal passavam em casa dos pais de ambos os autores. O cálculo quer do valor da reparação quer do valor indemnização não apresentam os critérios da sua aplicação/determinação pelo juiz a quo, nem respeitam o princípio da equidade.
XIII. Provou-se que o valor foi determinado com base na fatura apresentada em sede de audiência, como a prova de realização dos trabalhos, mas o seu quantum foi determinado por este documento, sem recibo ou comprovativo de pagamento. Dados e valores que não foram comunicados ao condomínio, os autores não deram oportunidade ao condomínio de proceder à avaliação da sua fração, nem mesmo à reparação em espécie da sua fração. Não possibilitaram ao condomínio cumprir o disposto no artigo 563.º - a sua obrigação de reparar.
XIV. Nem a nova administração, nem a anterior conseguiram visitar e avaliar os danos da fração dos autores. Que não estavam em causa existirem, mas está em causa o quantum necessário para a reparação. E perante tal, o juiz a quo deveria de atender a esses fatores, na determinação do “dinheiro” da reparação do dano. O que não fez, nem se pronunciou sobre a modo como determinou. Simplesmente aceitou o documento apresentado e impugnado.
XV. A determinação de reparação em dinheiro é excecional, mas os autores com o seu provado comportamento, nestes autos apenas pretendem esse dinheiro. A indemnização por forma diferente da reposição natural, como seja em dinheiro, tem um carácter excecional – o artigo 566.º do Código Civil é muito claro ao estabelecer que “a indemnização é fixada em dinheiro, sempre que a reconstituição natural não seja possível, não repare integralmente os danos ou seja excessivamente onerosa para do devedor”.
XVI. Como foram os autores, os próprios condóminos a criarem dificuldades acrescidas na disponibilização de acesso à fração, aquele dever de indemnização do condomínio em dinheiro, deve ser reduzido por “culpa do lesado” cf. artigo 570.º o C.C.
XVII. Andou mal o tribunal a quo ao não atender a toda esta factualidade trazida aos autos e provada no depoimento de parte dos próprios autores.
XVIII. Este erro do tribunal recorrido surge noutro momento da sentença recorrida, quanto à determinação do valor de cinco mil euros pela privação do uso e pelos danos não patrimoniais. Ou seja, voltamos a não ter em sede de sentença que princípios o fundamentam, que calculo se realiza para a determinação deste valor.
XIX. Uma vez que pela matéria de facto dá-se como provado que a falta de condições de habitabilidade ocorreram no final do ano de 2021, até então, o imóvel esteve a ser habitado. Sendo a privação do seu uso de cerca de 3 meses.
XX. E com que critérios o tribunal a quo determinou os danos não patrimoniais e qual o seu quantum.
XXI. A ressarcibilidade do dano da privação do uso é determinada mesmo que não seja feita prova de uma utilização quotidiana do bem, indemnização a fixar com recurso à equidade e com ponderação das concretas circunstâncias de cada caso. O que em sede de sentença recorrida não ocorreu.
XXII. Neste caso concreto, provou-se que o imóvel esteve a ser habitado e utilizado para o fim a que se destina – habitação - até finais do ano de 2021.
Os autores não tiveram ainda proveitos que deixaram de auferir, isto porque como referiu em seu depoimento CC, quando questionado pela residência dos autores, referiu que em Portugal ficavam nos pais, para consolo destes.
XXIII. Mesmo no sentido da maior abertura na reparação de tal danos o tribunal a quo devia de atender à privação do uso real e efetiva de 3 meses provada, em que o imóvel pela queda de água ficou inabitável. Respeitando o principio da equidade. O qual foi violado com a determinação única do valor de 5.000,00€, o que fundamenta o seu calculo?
XXIV. Como refere a sentença recorrida: Independentemente de estarem em causa danos patrimoniais ou não patrimoniais, o STJ tem entendido que o controlo, designadamente em sede de recurso de revista, da fixação equitativa da indemnização deve concentrar-se em quatro coisas: Em primeiro lugar, deve averiguar-se se estavam preenchidos os pressupostos normativos do recurso à equidade. Em segundo lugar, se foram considerados as categorias ou os tipos de danos cuja relevância é admitida e reconhecida.
Em terceiro lugar, se, na avaliação dos danos correspondentes a cada categoria ou a cada tipo, foram considerados os critérios que, de acordo com a legislação e a jurisprudência, deveriam ser considerados — se, p. ex., no caso da indemnização por danos não patrimoniais, foram considerados o grau de culpabilidade do agente, a situação económica do lesante e a situação económica do lesado. Em quarto lugar, se, na avaliação dos danos correspondentes a cada categoria ou a cada tipo, foram respeitados os limites que, de acordo com a legislação e com a jurisprudência, deveriam ser respeitados.
XXV. Está em causa fazer com que o juízo equitativo se conforme com os princípios da igualdade e da proporcionalidade — e que, conformando-se com os princípios da igualdade e da proporcionalidade, conduza a uma decisão razoável.
XXVI. A sentença recorrida ao fixar o valor global de 5.000,00€ viola a fixação equitativa da indemnização nos termos maioritariamente defendidos. Não atende ao tempo concreto da privação do uso da fração. Não atende à culpabilidade dos autores face à falta/abandono e falta de resposta da segunda ré, não atende às condições económicas do lesante e lesando, nem ao facto dos autores procederam à venda do imóvel aproveitando um “bom momento do mercado de ...”, como referido pelos autores.
XXVII. A noção de equidade tem, pois, essencialmente que ver com a “vertente individualizadora da justiça”, a equidade traduz um juízo de valor que significa, na determinação «equitativamente» quantificada, que os montantes não poderão ser tão escassos que sejam objetivamente irrelevantes, nem tão elevados que ultrapassem as disponibilidades razoáveis do obrigado ou possam significar objetivamente um enriquecimento injustificado (cf. Ac. do STJ de 29-04-98, Proc. n.º 55/98).
XXVIII. No caso concreto, é exagerado e traduz-se num enriquecimento, fixar o valor de 5.000,00€ quando a privação do uso para habitação se provou ter ocorrido pelo período de 3 meses. E ainda se provou a culpa dos lesados no atraso da execução da obra, que também tiveram a sua culpa que perante o “abandono” da administração que corresponde à 2.ª ré, nada fizeram. Até por referência ao eventual valor dos danos.
XXIX. Para fixar «equitativamente» a reparação por danos não patrimoniais, as instâncias, nas decisões concordantes, modelaram o julgamento através da conjugação de vários elementos: as circunstâncias do caso, a idade e as expectativas de vida das vítimas e o sentimento de perda do futuro, os sentimentos, o desgosto e o desgaste nas emoções, conjuntamente com a praxis jurisprudencial – Ac. do STJ de 05-022009, Proc. n.º 4093/08.
XXX. No caso concreto não existe este fundamento que leve à fixação de valor tão elevado em sede indemnizatória.
XXXI. Ao decidir como o fez, a sentença recorrida violou as seguintes disposições:
artigos 410.º n.º 2, alínea b) e 411.º do C.P.C.; artigo 615.º n.º1 alínea b) e d) do C.P.C. e artigos 1436.º alíneas e), f) e h), 492.º n.º 2; 493.º; 183 e 566.º; 563.º e 570.º; 1427.º e 1430.º, todos do C.C.
Termos em que e nos demais de direito, deve ser dado provimento ao presente recurso, determinado a absolvição do condomínio recorrente e a condenação da segunda ré na obrigação de pagamento aos autores da quantia a ser determinada como necessária para a reparação que atenda à culpa dos lesados e no pagamento de valor determinado equitativa e proporcional quanto à privação do uso e aos danos não patrimoniais.
Não foi apresentada resposta.
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1. Do objeto do recurso
Atentas as conclusões do recurso e o conteúdo da decisão recorrida são as seguintes as questões a decidir:
- a sentença é nula?
- a decisão sobre a matéria de facto quanto ao ponto 11 dos factos provados e à alínea a) dos factos não provados deve ser alterada?
- a Ré Administradora e os Autores são os responsáveis pela demora na reparação das partes comuns do prédio?
- o Réu não é responsável pelo pagamento do custo das obras de reparação da fração dos Autores, uma vez que estes não lhe deram oportunidade para ele efetuar essa reparação?
- não têm justificação os valores indemnizatórios formulados?
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2. Da nulidade da sentença
Nas conclusões das alegações o Recorrente imputa à sentença proferida, convocando para o efeito o artigo 410º, nº 2, b) do CPP.
Admitindo que a referência àquela norma jurídica resultará de um lapso manifesto ainda assim se poderá entender que o recorrente quer imputar à aludida sentença a nulidade prevista no art.º 615º, n.º 1, c) do C. P. Civil, na parte referente à contradição entre os fundamentos e a decisão.
A nulidade prevista na al. c), do nº 1, do art.º 615º, do C.P.C., verifica-se quando os fundamentos invocados pelo juiz conduziriam logicamente não ao resultado expresso na decisão, mas a resultado oposto, ou seja, quando das premissas de facto e de direito que o julgador teve por apuradas, ele haja extraído uma conclusão oposta àquela que logicamente deveria ter chegado.
Só releva, para este efeito, a contradição entre a decisão e os respetivos fundamentos.
O Recorrente, alicerça esta nulidade no facto do julgamento da matéria de facto não ter sido, na sua perspetiva, o acertado.
Ora, perante o entendimento expresso na fundamentação da sentença, independentemente do seu acerto, a decisão revela-se lógica, pelo que não há qualquer contradição entre os fundamentos e a decisão recorrida, não se verificando a nulidade apontada.
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3. Dos factos
3.1. Impugnação da decisão sobre a matéria de facto
O Recorrente pretende que seja modificada a matéria de facto, devendo o ponto 11. dos factos dados como provado ser complementado dando como provado que a 2.ª ré não diligenciou atempadamente pela realização das obras de impermeabilização do terraço do prédio referido no facto provado n.º 1, ou seja, que não foi possível realizar a obra em causa em 2020, uma vez que houve incumprimento no pagamento da quota extra mencionada no facto n.º 10, porque a 2.ª ré não diligenciou atempadamente pela realização das obras de impermeabilização do terraço, com a sua cobrança extra ou judicialmente.
Para a modificação em causa convoca excertos do depoimento de parte prestado pelo Autor, bem como dos prestados pelas testemunhas CC e DD.
O facto provado sob o n.º 11 é:
11. Uma vez que houve incumprimento no pagamento da quota extra mencionada no facto n.º 10, não foi possível realizar as obras em causa.
A leitura das alegações de recurso permite-nos concluir que a impugnação limita-se ao facto julgado não provado sob a alínea a)., que é:
a) A 2.ª Ré não diligenciou atempadamente pela realização das obras de impermeabilização do terraço do prédio referido no facto provado n.º 1.
A reapreciação dos meios de prova produzidos – depoimentos acima identificados - e em que o Recorrente fundamenta a alteração pretendida, não resulta a prova do pretendido pelo Recorrente. Nada resulta daqueles depoimentos quanto às diligências efetuadas ou não pela Ré, resultando dos factos provados que tais obras só foram realizadas em 2022, razões pelas quais não se altera a matéria de facto.
3.2. Factos provados
Os factos provados são os seguintes:
1. O prédio urbano sito na Avenida ..., ..., da freguesia e concelho ..., também designado por “Urbanização ..., encontra-se inscrito na matriz predial urbana sob o artigo ...65 e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...67.
2. No registo predial consta a inscrição, pela ap. ... de 1994/06/02, da constituição da propriedade horizontal sobre o prédio referido em 1.
3. O prédio encontra-se dividido num total de 25 frações autónomas.
4. No registo predial consta a inscrição, pela ap. ...56 de 2018/06/15, da aquisição da fração V do prédio referido em 1 a favor dos Autores, por compra a terceiros, fração a que corresponde o apartamento de tipologia T3, 3.º Esquerdo, destinado a habitação com arrumos na cave.
5. A 2.ª Ré, pessoa coletiva intitulada “A... – UNIPESSOAL LDA” é sociedade comercial unipessoal por quotas que tem por objeto, entre outros, a administração de condomínios.
6. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 25/01/2019, a 2.ª Ré foi nomeada Administradora do Condomínio do prédio referido em 1 para o ano de 2019.
7. Em 2019, devido à falta e/ou deficiente impermeabilização das paredes exteriores do prédio e do telhado, a fração dos Autores começou a apresentar sinais de infiltrações e humidades nas paredes da sala, com descasque do estuque, fissuras das paredes, bolor e descasque da tinta das paredes.
8. Foram surgindo várias infiltrações nas paredes e teto da sala, que com o decurso do tempo se foram agravando e se propagaram, estendendo-se a todo o apartamento, em particular nos quartos, nas casas de banho, nos corredores e na cozinha, danificando inclusive o chão (pavimento flutuante).
9. Os Autores reportaram esta situação ao Condomínio para que fossem realizadas obras e eliminados/reparados os danos causados na respetiva fração.
10. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 03/07/2019, para além de discutidos orçamentos e aprovado um deles para a realização de obras de impermeabilização do terraço, foi ainda criada uma quota extra com vencimento em 30/09/2019 para suportar esse custo.
11. Uma vez que houve incumprimento no pagamento da quota extra mencionada no facto n.º 10, não foi possível realizar as obras em causa.
12. As infiltrações foram-se agravando, sendo que, em dias de chuva intensa, começou a chover num dos três quartos, com necessidade de colocação de toldo por cima da cama, e vários baldes e bacias no chão em todas as divisões, sendo o imóvel invadido por um cheiro intenso e insuportável a humidade.
13. Por carta registada com aviso de receção datada de 05/05/2020, os Autores interpelaram a 2.ª Ré para, no prazo de 30 (trinta) dias, proceder à realização das obras de impermeabilização, sob pena de, não o fazendo, os mesmos recorrerem à via judicial, remetendo ainda seis fotografias da fração em causa.
14. A referida carta veio devolvida com a menção “objeto não reclamado”.
15. Atenta a devolução da referida carta, os Autores, por si e através de EE e DD, contactaram por telefone e presencialmente a legal representante da 2.ª Ré, FF para a necessidade de realização das obras, como já o faziam antes de maio de 2020.
16. Por carta registada com aviso de receção datada de 17/06/2020, os Autores interpelaram a 2.ª Ré com idêntico conteúdo à carta mencionado no facto n.º 13, a qual foi rececionada.
17. Decorrido o prazo de 30 (trinta) dias, nada foi feito.
18. A sociedade comercial denominada “B..., Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.” foi nomeada Administradora do Condomínio do prédio referido em 1 por deliberação da Assembleia de Condóminos de 02/06/2021.
19. O Condomínio realizou as obras de impermeabilização no terraço entre fevereiro e abril de 2022.
20. Os Autores despenderam a quantia total de 5.473,50 EUR (cinco mil, quatrocentos e setenta e três euros e cinquenta cêntimos) a título de obras de reparação e pintura da sua fração, devido aos danos causados pelas infiltrações.
21. Os Autores residem e trabalham em Luxemburgo durante quase todo o ano, vindo a Portugal cerca de 10 a 20 dias por ano.
22. A referida fração foi habitada pela irmã da Autora, DD, entre 2019 e 2021, a título gratuito, tendo a mesma saído do apartamento em 2021 por falta de condições mínimas de habitabilidade.
23. Por força de toda esta situação, os Autores sentiram tristeza, nervosismo, ansiedade e desgosto, choraram por diversas vezes e ficaram impossibilitados de utilizar a respetiva fração como habitação.
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4. O direito aplicável
Na presente ação os Autores demandaram o Condomínio do prédio onde são proprietários de uma fração e a Administradora desse Condomínio, pretendendo que estes sejam condenados a pagarem-lhes uma indemnização, relativa aos seguintes danos, que resultaram do facto da sua fração ter sido danificada por infiltrações provenientes de parte comum do prédio:
- o custo das obras de reparação dos estragos causados na fração;
- a privação do uso da fração;
- danos morais.
A sentença recorrida condenou apenas o Condomínio a indemnizar os Autores, tendo absolvido a Administradora, com fundamento na ausência de culpa desta, e arbitrou o valor indemnizatório em € 10.473,50, correspondendo € 5.473,50 ao custo das obras de reparação e € 5.000,00 ao dano da privação de uso e aos danos morais.
O Réu Condomínio discorda da sua condenação, da absolvição da Ré Administradora e subsidiariamente dos valores indemnizatórios arbitrados.
4. 1. Da natureza jurídica do Condomínio e sua Administração
Atendendo ao tratamento jurídico dado ao Condomínio nos artigos do Código Civil, tem-se considerado que este é uma pessoa jurídica rudimentar, constituindo um centro autónomo de imputação de efeitos jurídicos, portador de uma vontade própria e com meios patrimoniais mínimos, que tem por substrato a totalidade dos condóminos e a quem a lei, excecionalmente, atribui personalidade judiciária [1].
Como escreve Sandra Passinhas, estruturalmente o condomínio é caraterizado por uma particular “organização de grupo”, normativamente estruturada e inderrogavelmente imposta, a qual, por um lado, circunscreve e disciplina as relações internas entre os condóminos e, por outro lado, no interesse de terceiros, faz com que o grupo se apresente externamente como tal [2].
E este ente é dotado de órgãos que o representam – a Assembleia de Condóminos e o Administrador – existindo entre este último e o Condomínio uma relação de administração específica [3], com poderes representativos.
4. 2. Da responsabilidade civil
Em 2019, devido à falta e/ou deficiente impermeabilização das paredes exteriores do prédio e do telhado, a fração dos Autores começou a apresentar sinais de infiltrações e humidades nas paredes da sala, com descasque do estuque, fissuras das paredes, bolor e descasque da tinta das paredes. Foram surgindo várias infiltrações nas paredes e teto da sala, que com o decurso do tempo se foram agravando e se propagaram, estendendo-se a todo o apartamento, em particular nos quartos, nas casas de banho, nos corredores e na cozinha, danificando inclusive o chão (pavimento flutuante).
Estamos, pois, perante danos na fração dos Autores provocados por infiltrações de água com origem na deficiente impermeabilização das paredes exteriores do prédio e do telhado, ou seja, de zonas comuns do condomínio.
Dispõe o n.º 1, do art.º 493º, do C. Civil, que quem tiver em seu poder coisa imóvel, com o dever de a vigiar responde pelos danos que a coisa causar, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.
A competência para administrar as zonas comuns de um prédio constituído em propriedade horizontal pertence à Assembleia dos Condóminos e a um Administrador – art.º 1430º do C Civil.
Sendo este o órgão executivo do Condomínio é a ele que compete vigiar pelo bom estado de conservação das partes comuns, designadamente, zelando para que elas não provoquem danos nas frações autónomas [4], pelo que sobre ele existe uma presunção de ilicitude e culpa quando ocorram danos para terceiros, incluindo condóminos, causados pelo deficiente estado das partes comuns do condomínio.
Neste caso provou-se o seguinte:
7. Em 2019, devido à falta e/ou deficiente impermeabilização das paredes exteriores do prédio e do telhado, a fração dos Autores começou a apresentar sinais de infiltrações e humidades nas paredes da sala, com descasque do estuque, fissuras das paredes, bolor e descasque da tinta das paredes
8. Foram surgindo várias infiltrações nas paredes e teto da sala, que com o decurso do tempo se foram agravando e se propagaram, estendendo-se a todo o apartamento, em particular nos quartos, nas casas de banho, nos corredores e na cozinha, danificando inclusive o chão (pavimento flutuante).
9. Os Autores reportaram esta situação ao Condomínio para que fossem realizadas obras e eliminados/reparados os danos causados na respetiva fração.
10. Por deliberação da Assembleia de Condóminos de 03/07/2019, para além de discutidos orçamentos e aprovado um deles para a realização de obras de impermeabilização do terraço, foi ainda criada uma quota extra com vencimento em 30/09/2019 para suportar esse custo.
11. Uma vez que houve incumprimento no pagamento da quota extra mencionada no facto n.º 10, não foi possível realizar as obras em causa.
12. As infiltrações foram-se agravando, sendo que, em dias de chuva intensa, começou a chover num dos três quartos, com necessidade de colocação de toldo por cima da cama, e vários baldes e bacias no chão em todas as divisões, sendo o imóvel invadido por um cheiro intenso e insuportável a humidade.
13. Por carta registada com aviso de receção datada de 05/05/2020, os Autores interpelaram a 2.ª Ré para, no prazo de 30 (trinta) dias, proceder à realização das obras de impermeabilização, sob pena de, não o fazendo, os mesmos recorrerem à via judicial, remetendo ainda seis fotografias da fração em causa.
14. A referida carta veio devolvida com a menção “objeto não reclamado”.
15. Atenta a devolução da referida carta, os Autores, por si e através de EE e DD, contactaram por telefone e presencialmente a legal representante da 2.ª Ré, FF para a necessidade de realização das obras, como já o faziam antes de maio de 2020.
16. Por carta registada com aviso de receção datada de 17/06/2020, os Autores interpelaram a 2.ª Ré com idêntico conteúdo à carta mencionado no facto n.º 13, a qual foi rececionada.
17. Decorrido o prazo de 30 (trinta) dias, nada foi feito.
A sentença recorrida entendeu que a Ré Administradora não podia ser responsabilizada pelos danos causados na fração dos Autores pelas razões que transcrevemos abaixo.
Já em relação à 2.ª Ré, Administradora do Condomínio, apesar de vigorar contra ela a presunção de culpa consagrada no artigo 492.º n.º 2 do Código Civil, resulta dos autos que a mesma tudo fez para que as obras fossem aprovadas e executadas, reunindo por diversas vezes a Assembleia de Condóminos durante o ano de 2019, não tendo logrado a realização das mencionadas obras por facto a si não imputável – incumprimento no pagamento da quota extra mencionada no facto n.º 10 por banda dos Condóminos.
Na verdade, perante a falta ou insuficiência de dinheiro, a Administradora do Condomínio não está obrigada a substituir-se ao Condomínio no pagamento e execução das obras necessárias.
Poderia eventualmente ser responsável caso não tivesse encetado diligências para pôr cobro às patologias existentes nas partes comuns, em particular não convocando Assembleia extraordinária dos Condóminos destinada a apreciação e deliberação sobre as obras de reparação necessárias, o que não sucede, pois tais diligências foram pela Administradora levadas a cabo.
...
Por conseguinte, nenhuma responsabilidade lhe pode ser assacada pelo atraso na realização das obras do telhado e paredes exteriores, do qual resultou o agravamento dos danos na fração dos Autores, comprometendo as condições de habitabilidade do mesmo, o que se decide, sendo a mesma absolvida do pedido.
Se a Administradora do Condomínio agiu corretamente ao promover a realização de uma Assembleia de Condóminos para que fosse aprovada a realização de obras de reparação extraordinárias, tendo a mesma sido realizada no início de Julho de 2019, ou seja, no mesmo ano em que se começaram a verificar as infiltrações, já o facto de se terem registado incumprimentos no pagamento da quota extra aprovada naquela Assembleia, não é suficiente para excluir a responsabilidade da Administradora pois, não é possível olvidar que é também à Administradora que incumbe o dever de proceder à cobrança das quotas em dívida – art.º 1436.º, d), do C. Civil –, nada tendo sido alegado e, consequentemente, provado sobre as razões pelas quais essa cobrança não ocorreu, permitindo a realização das obras.
Acresce que já em maio de 2020 os Autores voltaram a insistir junto da Ré pela realização das referidas obras, sem qualquer sucesso, nem sequer resposta.
Não é possível, pois, concluir da escassa matéria de facto provada que a presunção de ilicitude e culpa que recaía sobre a Administradora do Condomínio tenha sido ilidida, uma vez que esta não logrou demonstrar que a situação lhe era totalmente alheia, pelo que esta é responsável pelos danos causados à fração dos Autores.
Isso, não afasta, porém, a responsabilidade do Condomínio, uma vez que a relação entre este e a Administradora, justifica a aplicação da extensão da responsabilidade prevista no art.º 500º, n.º 1, do C. Civil, ao comitente, ex vi o art.º 165º do mesmo diploma [5], pelo que este é, solidariamente, responsável conjuntamente com a Administradora, por indemnizar os Autores pelos danos sofridos.
No recurso interposto o Réu Condomínio vem invocar a existência de culpa do lesado, a qual, na sua perspetiva, afastaria a sua responsabilidade, nos termos do art.º 570º do C. Civil.
No entanto, da leitura da matéria de facto provada, nada se consegue retirar que permita imputar aos Autores a verificação dos danos na sua fração, nela não se encontrando nenhuma das alegações que o Réu agora introduz nas suas alegações de recurso, pelo que a responsabilização incide totalmente sobre os Réus.
4. 4. Dos valores indemnizatórios
Como já acima se disse, a sentença recorrida arbitrou uma indemnização de € 10.473,50, correspondendo € 5.473,50 ao custo das obras de reparação da fração dos Autores e € 5.000,00 ao dano da privação de uso e aos danos morais sofridos pelos Autores.
No que respeita ao custo das obras necessárias para a reparação da fração, pelos danos sofridos com as infiltrações de água, provou-se que os Autores despenderam a quantia total de € 5.473,50 a título de obras de reparação e pintura da sua fração, devido aos danos causados pelas infiltrações.
O Réu Condomínio vem alegar que os Autores não podiam ter procedido a essa reparação sem primeiro lhe terem dado a oportunidade de ser ele a proceder a essas obras.
No nosso regime da responsabilidade civil não foi consagrada a obrigatoriedade do lesado dever dar oportunidade ao lesante de proceder à restauração em espécie, podendo o lesado optar por proceder ele a essa reparação e exigir do lesante o pagamento dos respetivos custos ou exigir o pagamento da quantia necessária para se proceder à reparação dos danos [6], pelo que têm os Autores direito a serem pagos do valor que gastaram na reparação da sua fração, ou seja € 5.473,50, tal como se provou.
Quanto ao dano da privação de uso, seguimos aqui a tese atualmente dominante na jurisprudência, que admite como suficiente para que se considere que este dano merece ser indemnizado, a possibilidade de se presumir que o lesado utilizaria o bem de que se viu privado, caso não tivesse ocorrido a conduta danosa.
Ora, tendo-se provado que os Autores apesar de residirem e trabalhem no Luxemburgo durante quase todo o ano, vindo a Portugal apenas cerca de 10 a 20 dias por ano, cederam o gozo daquela fração à irmã da Autora, DD, entre 2019 e 2021, a título gratuito, tendo a mesma saído do apartamento em 2021, por falta de condições mínimas de habitabilidade, tal facto é suficiente para permitir presumir que essa utilização se prolongaria caso não tivesse ocorrido o facto danoso, pelo que, apesar de estarmos perante uma utilização não rentável, a impossibilidade de a realizar é merecedora de ser indemnizada, nos termos do art.º 566º, n.º 1 e 3, do C. Civil, por se tratar de um dano não patrimonial.
A fixação desta indemnização deve, pois, ser efetuada com recurso a um juízo de equidade.
A circunstância da matéria de facto não nos oferecer todos os elementos que podem ser atendidos para fixar uma indemnização, segundo um juízo de equidade, não impede essa fixação, devendo o julgador recorrer aos elementos disponíveis, tendo essa limitação em consideração no valor a arbitrar.
O Condomínio só realizou as obras de reparação das partes comuns entre fevereiro e abril de 2022, desconhecendo-se a data em que os Autores efetuaram as obras de reparação da sua fração.
Apesar da escassez de elementos para fixar esta indemnização, uma vez que estamos perante um dano não patrimonial, um diferimento para uma ulteriora fase de liquidação, nunca nos daria um valor matematicamente equivalente ao dano sofrido, pelo que não se justifica esse diferimento.
Tendo em consideração que o prejuízo sofrido pelos Autores foi o de não terem podido a continuar a proporcionar gratuitamente à irmã da Autora o gozo daquela fração, num juízo de equidade, revela-se adequada a fixação de uma indemnização de € 1500,00, tendo em consideração o valor da moeda em 26.5.2022.
Quanto aos danos morais sofridos pelos Autores - tristeza, nervosismo, ansiedade e desgosto, tendo chorado muitas vezes – recorrendo também a um juízo de equidade que atenda à situação que justificou estes sentimentos, revela-se adequada a fixação de uma indemnização de € 2.500,00, tendo em consideração o valor da moeda em 26.05.2022.
Deve, assim, o valor indemnizatório global ser fixado em € 9.473,50, acrescido de juros de mora à taxa supletiva legal ao ano para as obrigações meramente civis, que tem sido de 4%, desde 26/05/2022 até efetivo e integral pagamento daquela quantia.
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Decisão
Pelo exposto, julga-se parcialmente procedente o recurso interposto pelo Réu Condomínio e, em consequência, revoga-se a decisão recorrida na parte em que absolveu a Ré A... – Unipessoal, Limitada, e altera-se o valor indemnizatório em que o Réu Condomínio foi condenado, decidindo-se o seguinte:
- julga-se parcialmente procedente a presente ação e, em consequência, condenam-se os Réus a, solidariamente, pagarem aos Autores, € 9.473,50, acrescidos de juros de mora à taxa supletiva legal ao ano para as obrigações meramente civis, que tem sido de 4%, desde 26/05/2022 até efetivo e integral pagamento daquela quantia.
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Custas do recurso, na proporção de 50% pela Ré A... – Unipessoal, Limitada, 40% pelo Réu Condomínio e 10% pelos Autores.
Custas da ação, pelos Réus na proporção de 90% e pelos Autores, na proporção de 10%.
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Notifique.
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[1] Carvalho Fernandes, Da natureza jurídica do direito de propriedade horizontal, Estudos em Honra de Ruy de Albuquerque, Coimbra Editora, 2006, p. 269, Ana Taveira da Fonseca, Comentário ao Código Civil – Direito das Coisas, Universidade Católica Editora, 2021, p. 435, Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, 4.ª ed., Principia, 2020, p. 194, Mónica Jardim, Estudos de Direitos Reais e Registo Predial, Gestelegal, 2018, p. 135-136, e Sandra Passinhas, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Almedina, 2000, p. 172-178.
[2] Ob. cit., p. 176.
[3] Sobre a atipicidade desta relação, Sandra Passinhas, ob. cit., p. 192-193.
[4] Ana Filipa Morais Antunes e Rodrigo Moreira, Comentário ao Código Civil – Direito das Coisas, Universidade Católica Editora, p. 525, e os seguintes acórdãos, todos acessíveis em www.dgsi.pt :
do T. R. E., de 11.05.2006, relatado por Bernardo Domingos,
do T. R. G., de 15.02.2018, relatado por Helena Melo,
do T. R. P., de 22.01.2015, relatado por José Amaral, e
do T. R. L, de 10.11.2022, relatado Pedro Martins.
[5] Neste sentido Ana Filipa Morais Antunes e Rodrigo Moreira, ob. cit., p. 529, Sandra Passinhas, ob. cit., p. 340-34, Francisco Luís Cabral Metelo e João Verdades dos Santos, Manual de Administração de Condomínios. Almedina, 2020, p. 150, e Rosendo Dias José, A Propriedade horizontal, Livrara Petrony, 1982, p. 131.
[6] Neste sentido, Henrique Sousa Antunes, Um ensaio sobre a reconstituição natural, Universidade Católica Editora, 2022, p. 117 e seg., e Maria de Lurdes Pereira, Direito da Responsabilidade Civil – A obrigação de indemnizar, AAFDL, 2021.