| 155/23.6T8SEI.C1 |  |
ERRO SOBRE O OBJETO DO NEGÓCIO
PEDIDO DE ANULAÇÃO DO NEGÓCIO
ALTERAÇÃO DA QUALIFICAÇÃO JURÍDICA DOS FACTOS
RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
INDEMNIZAÇÃO
ARTIGOS 3.º, N.º 1, 5.º, 581.º, N.º 4 E 609.º DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL
ARTIGO 17.º DA LEI 15/2013, DE 08 DE FEVEREIRO - REGIME JURÍDICO DA ATIVIDADE DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
ARTIGO 8.º DA LEI Nº 24/96, DE 31 DE JULHO - LEI DO CONSUMIDOR.
II - A responsabilidade pré-contratual ou responsabilidade por culpa na formação do contrato pressupõe uma determinada actuação - ocorrida durante o processo negocial com vista à conclusão de um contrato - que se afasta, culposamente, das regras da boa fé por violar determinados deveres de conduta e frustrar, em alguma medida, a confiança e a legítima expectativa da outra parte, podendo, designadamente, ser configurada quando, em resultado de violação culposa de deveres de verdade, informação e esclarecimento, vem a ser celebrado um contrato que, apesar de válido e eficaz, não correspondeu às expectativas que a outra parte havia criado durante a respectiva negociação e que, por isso, lhe veio a determinar algum prejuízo.
III - Os proprietários de um prédio que encetam negociações com vista à sua venda e que - por intermédio de pessoas que mandataram para o efeito - identificam (erradamente) como sendo o seu um outro prédio, que, nesse pressuposto, foi publicitado pela mediadora e visitado pelo comprador, são responsáveis - por culpa na formação do contrato ou responsabilidade pré-contratual - pelos danos sofridos pelo comprador em consequência do erro sobre o objecto do negócio em que incorreu e, designadamente, pelas despesas que fez na limpeza do prédio que pensou ter adquirido e que veio a constatar ser alheio.
IV - Mantendo-se a validade do negócio (por ter improcedido o pedido referente à sua anulação), o preço pago pelo comprador corresponde à contrapartida devida pelo negócio que, sem prejuízo da sua eventual redução nos casos previstos na lei, não traduz qualquer prejuízo do qual possa e deva ser indemnizado pelos vendedores por força de erro sobre o objecto do negócio a que estes deram causa; o mesmo acontece com os valores correspondentes às despesas efectuadas com a realização da escritura e com o pagamento de impostos devidos pela transmissão efectuada.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Relatora: Maria Catarina Gonçalves
1.ª Adjunta: Maria João Areias
2.ª Adjunta: Chandra Gracias
Acordam no Tribunal da Relação de Coimbra:
I. RELATÓRIO
AA, contribuinte n.º ...40, veio instaurar acção, com processo comum, contra BB e marido CC, contribuintes nºs ...05 e ...91 e contra A..., Lda., contribuinte nº ...59, alegando, em resumo:
- Que, sendo residente em França e tendo encontrado no site da internet da 2.ª Ré o anúncio de venda de um prédio rústico que lhe interessou, encetou contactos com a referida Ré na sequência dos quais o prédio foi visitado pelo pai e irmão do Autor, tendo vindo a ser celebrado contrato promessa de compra;
- Que o prédio em questão pertencia aos 1.ºs Réus que haviam celebrado contrato de mediação imobiliária com a 2.ª Ré tendo em vista a sua venda;
- Que a venda do prédio - pelo preço de 11.500,00€ (pago pelo Autor) - veio a ser celebrada em 30/08/2022;
- Que, na sequência desse facto e tendo mandado limpar o prédio em questão veio a constatar que o prédio não pertencia aos Réus, mas sim à mãe da 1.ª Ré, facto que veio a ser confirmado pela 2.ª Ré a qual assumiu que o prédio dos Réus era outro e não aquele que havia sido mostrado e vendido ao Autor; o mesmo foi reconhecido pelos 1.ºs Réus;
- Que, nas circunstâncias descritas, ocorreu uma venda de coisa alheia que é nula, ou, pelo menos, uma venda anulável por ter sido celebrada com erro do Autor relativamente à identificação do prédio, erro que era essencial;
- Que, além da anulação do negócio e restituição do que foi prestado, estão os Réus obrigados a indemnizar o Autor pelas despesas que suportou, radicando a responsabilidade da 2.ª Ré no facto de ter inobservado os seus deveres contratuais previstos no artº 17 nº 1 al. b) da Lei 15/2013 e os deveres gerais de diligência e boa fé a que está adstrita pelo artº 227 do C. Civil, pelo que, além do valor de 1.500,00€ correspondente à parte do preço que os Réus ainda não lhe restituíram, tem que ser ressarcido dos valores que pagou pela escritura, certidão, registo predial, IMT, imposto do selo, limpeza do terreno, procuração, honorários a advogado e despesas da deslocação que teve de fazer de Paris a Portugal, tudo no valor global de 4.743,31€.
Com esses fundamentos, conclui pedindo:
a) Que seja declarada a nulidade ou anulação do negócio objecto da escritura de compra e venda junta sob documento nº 2, com cancelamento do respetivo registo de aquisição a favor do A.
b) Que, consequentemente, os RR. sejam solidariamente condenados a pagar ao A. 1.500,00 € do remanescente do preço ainda não devolvido e ainda 3.243,31 € a título de indemnização e despesas identificadas em 32, 33, 34, 35, 36, 37 e 38, tudo no montante global de 4.743,31 €.
c) Que os RR. sejam solidariamente condenados a pagar ao A. juros de mora à taxa legal de 4% desde a sua citação até integral pagamento.
A 2.ª Ré contestou, aceitando a existência do erro relativamente ao imóvel que era objecto do negócio, alegando, porém, que, apesar de ter agido diligentemente, desconhecia e não tinha a obrigação de conhecer que o prédio vendido não pertencia aos 1.ºs Réus, sendo certo que foram estes Réus que, por meio de pessoas da sua confiança, lhe indicaram a localização e limites do prédio nos termos em que os transmitiu ao Autor. Alega que desconhecia - sem que tivesse forma de conhecer - que a localização do prédio dos 1.ºs Réus não era a que eles haviam indicado, sustentando ainda que a compensação a titulo de pagamento dos honorários é peticionada na nota de custas de parte e não em condenação no pedido autónomo.
Afasta, portanto, a sua responsabilidade, sustentando que a responsabilidade - a existir - será dos 1.ºs Réus.
Os 1.ºs Réus também contestaram, alegando, em resumo:
- Que o prédio vendido e identificado na escritura é efectivamente de sua propriedade e corresponde ao prédio que constava da documentação que fizeram chegar à 2.ª Ré, não tendo existido, por isso, qualquer venda de coisa alheia;
- Que, além do mais, desconhecem se existiu (ou não) algum erro na identificação do prédio e se esse erro era (ou não) essencial, sendo certo, de qualquer forma, que os pormenores da negociação e identificação do imóvel foram realizados pela 2.ª Ré, nenhuma responsabilidade podendo ser atribuída aos 1.ºs Réus que não estavam em Portugal e nunca contactaram o Autor, não obstante tenham devolvido ao Autor parte do preço que haviam recebido;
- No mais, impugnam os alegados danos e respectivos valores, concluindo pela sua absolvição do pedido.
Os referidos Réus deduziram ainda reconvenção pedindo que o Autor e a 2.ª Ré sejam condenados, solidariamente ao pagamento da quantia de 6.500,00 euros (4.000,00 euros relativos ao valor da “comissão”, preço cobrado pela 2ª Ré; 2.500,00 euros por danos não patrimoniais), bem como ao valor dos juros, no respeitante á quantia de 4.000 euros desde a data aposta na fatura da segunda R, e ao restante desde a notificação da reconvenção, até efetivo pagamento.
O Autor respondeu à reconvenção, alegando não ter sido invocado qualquer facto para sustentar a sua responsabilidade, designadamente pela devolução de uma comissão que não foi paga ao Autor, mas sim à 2.ª Ré.
A reconvenção foi admitida apenas na parte em que o pedido é dirigido ao Autor.
Foi proferido despacho saneador e foi realizada a audiência de julgamento.
Terminada a audiência de julgamento, foi proferido despacho (em 28/04/2025) em que se deu conta da possibilidade de “...enquadrar a responsabilidade indemnizatória dos primeiros Réus também no âmbito da responsabilidade pré-contratual prevista no artigo 227.º do Código Civil, ou seja, no espetro do cumprimento dos deveres pré-contratuais entre as partes, concretizadores do princípio da boa fé na formação dos contratos”, determinando-se, em função disso, a notificação das partes para, em 10 (dez) dias, se pronunciarem sobre essa questão.
O Autor respondeu, dizendo nada ter a opor.
Os Réus, BB e marido, vieram pronunciar-se dizendo que a configuração do pedido é da responsabilidade do autor e que, no caso, nada havia sido pedido e nada havia sido alegado que consubstanciasse responsabilidade pré-contratual, razão pela qual não poderiam os Réus ser condenados nesses termos. Mais disseram que, de qualquer modo, não existe, no caso, qualquer responsabilidade pré-contratual.
Foi então proferida sentença onde se decidiu (tendo em conta a rectificação posteriormente efectuada):
1. Julgar a presente ação parcialmente procedente, por provada e, em consequência, condenar os Réus BB e marido CC a pagar ao Autor AA, a título de indemnização pelos danos patrimoniais, a quantia global correspondente a 4.276,41€ (quatro mil duzentos e setenta e seis euros e quarenta e um cêntimos), acrescida do pagamento de juros de mora calculados à taxa legal, atualmente de 4% (artigo 806.º, n.º 2 do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 8 de abril de 2003), vincendos desde a data da presente decisão e até integral pagamento;
2. Absolver os Réus BB e marido CC e A..., LDA. do demais peticionado;
3. Julgar a presente reconvenção totalmente improcedente, por provada, e, em consequência, absolver o Autor/reconvindo AA de tudo o peticionado.
Inconformados com essa decisão, os Réus BB e marido CC vieram interpor recurso, formulando as seguintes conclusões:
1. Vem a Douta Sentença reduzir e condenar os Réus apenas ao pagamento do valor peticionado, conforme consta de decisão:
Julgando a ação parcialmente procedente, por provada e, em consequência, condenar os Réus BB e marido CC a pagar ao Autor AA, a título de indemnização pelos danos patrimoniais, a quantia global correspondente a 2.702,21€ (dois mil setecentos e dois euros e vinte e um cêntimos), acrescida do pagamento de juros de mora calculados à taxa legal, atualmente de 4% (artigo 806.º, n.º2 do Código Civil e Portaria n.º 291/2003, de 8 de abril de 2003), vincendos desde a data da presente decisão e até integral pagamento.
2. O autor alegou em síntese que comprou o prédio rústico sito em Vale ..., inscrito no artigo ...41 da União de freguesias ... e ..., concelho ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...69 da freguesia ..., pelo preço de 11.500,00 €.
3. Depois de uma limpeza, o A. foi contactado por uma senhora que se apresentou como mãe da primeira R., alegando que o prédio vendido era seu e que jamais tinha dado autorização a quem quer que fosse para o alienar.
4. Refere que os primeiros RR., com a mediação, participação e o envolvimento da segunda R., venderam ao A. um prédio alheio, ou, numa outra aceção, venderam-lhe um prédio que ele não quis comprar, por estar erradamente identificado, e que por isso a venda é nula.
5. Nessa sequência pede o autor fez o pedido que aqui se dá por reproduzido para todos os legais efeitos.
6. O tribunal deu como provados os factos constantes do ponto 4.1 (4.1.1 a 4.1.26) - pág 9 da Douta Sentença, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os legais efeitos.
7. Os factos não provados encontram-se elencados do ponto 4.2 da Douta Sentença, que aqui se dão por integralmente reproduzidos para todos os legais efeitos.
8. Face da Douta Decisão de que se recorre, urge analisar novamente e criticamente a prova produzida e explanada na motivação e a prova testemunhal e documental junta aos autos que merece diferente entendimento nos concretos pontos, nomeadamente:
(…)
4.1.22. A segunda Ré sempre agiu convicta que o prédio era pertença dos primeiros Réus, desconhecendo que a localização do prédio objeto do negócio não era a indicada pelos primeiros Réus e que o terreno objeto da venda não pertencia aos primeiros Réus.
(…)
4.1.24. O único contacto entre o Autor e os primeiros Réus foi no dia em que estava agendada a primeira data para outorga da escritura, no Cartório Notarial ..., sendo que todos os pormenores da negociação e identificação do imóvel “no terreno” foram efetuados pela segunda Ré, através do filho dos Réus.
(…)
9. Vejamos a motivação:
(…) Ora, estas duas últimas testemunhas ( diga -se DD e EE - referencia nossa) foram quem foi com os colaboradores da Ré, designadamente com FF, indicar onde era o terreno para venda. Os primeiros Réus disseram não saber onde era o terreno, por nunca terem ido ao local, (sublinhado nosso) pelo que, estando o seu filho em Portugal (EE), incumbiram o mesmo de gerenciar a venda com a segunda Ré, nomeadamente localizando o terreno.
10. Por sua vez, a testemunha EE explicou que também não sabia localizar o terreno, pelo que pediu a um conhecido da localidade, à testemunha DD, que supostamente saberia onde eram os terrenos que era da sua avó, para lhe ir mostrar onde era, o que veio a suceder.
11. A testemunha sabia onde eram os terrenos da avó, mas o terreno da ré?
12. Refere ainda a motivação, sendo que nesta parte erra na interpretação da prova, quer documental, quer testemunhal.
13. Assim, os colaboradores da segunda Ré não teriam outra forma de identificar o terreno para venda que não fosse através da demonstração do mesmo pelo filho dos proprietários. Indicando o filho dos primeiros Réus que o terreno era aquele que veio a ser publicitado (note-se que as fotografias publicitadas foram tiradas no dia em que EE foi mostrar o terreno com DD), porque haveria a segunda Ré de colocar tal em causa? Se o filho dos primeiros Réus indicou o terreno à segunda Ré que queria ver vendido, porque haveria a segunda Ré de questionar tal indicação através dos documentos matriciais e registrais?
14. E é aqui que o tribunal deveria ter concluído de forma diferente.
15. A segunda ré, de acordo com a sua experiência deveria ter sempre colocado em dúvida a localização do terreno, considerando o desconhecimento dos réus sobre a localização.
16. Não deveria sequer ter efetuado contrato de mediação imobiliária.
17. Está mais do que provado que, todo o procedimento foi gerenciado pela segunda ré e não pelos primeiros réus.
18. Cujas testemunhas se tentaram sempre “desculpar” com o passar do tempo a perguntas que pudessem comprometer a sua atuação.
19. Tanto mais, que o tribunal dá como provado que o autor se dirige á segunda ré para pedir satisfação e não aos segundos réus, que vem a saber mais tarde do sucedido.
20. E mais, dá o tribunal como provado que foram os colaboradores que confirmaram que a localização não era a indicada pela testemunha.
21. E , perguntamos: Porque? Porque detinham na sua posse documentos, nomeadamente o registo cadastral que demostra que os elementos constantes deste não coincidem com os elementos constante da caderneta predial e do registo predial na conservatória.
22. Elementos fundamentais de que a segunda ré nunca chegou a dar conhecimentos aos primeiros réus.
23. Face ás discrepâncias entre documentos, deveria ter contatado os primeiros réus, e colocado a questão.
24. O que não fez, optando por sua iniciativa exclusiva em avançar com a outorga da escritura.
25. Influenciando o próprio autor á compra com a divergência de áreas, que sabia, reitera-se, considerando a sua própria experiência profissional que tal divergência é completamente irreal no que é a realidade.
26. Mais se verifica isso dos próprios depoimentos:
Testemunha GG (gravação de 19.02.25 - hora: 11.47h ás 12.02h), que aqui se reproduz na sua integra para todos os legais efeitos.
Da testemunha FF: gravação do dia 23.01.2025 - (das 10.20h ás 10.54h) cuja gravação na integra se deve ter em consideração para todos os legais efeitos.
27. Bem como os depoimentos das testemunhas EE (gravação do dia 21.11.2024, das 16.09h ás 16.29h); HH (gravação do dia 21.11.2024, das 16.39h ás 17.00h); que aqui se dão por integralmente reproduzidas.
28. Veja-se, tudo se passa sem que os primeiros réus tenham qualquer conhecimento da situação!
29. Quanto à matéria de Direito, o tribunal absolveu os primeiros réus do primeiro pedido do Autor, que é o seguinte: “a) Ser declarada a nulidade ou anulação do negócio objeto da escritura de compra e venda junta sob documento nº 2, com cancelamento do respetivo registo de aquisição a favor do A.”
30. Pelo que, já não aceitam o vertido no ponto 5.3 da Douta Sentença “Responsabilidade da segunda Ré (pág. 28 a 31 da Douta Sentença), no concreto que a seguir se refere:
A fls 31 da Douta Sentença diz:(…) “desde logo porque não se entende que a segunda Ré tenha violado os deveres a que estava adstrita nos termos do artigo 17.º, n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.(…) (2º parágrafo - pág. 31)
(…)Efetivamente a segunda Ré certificou-se da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes, ou seja, os primeiros Réus, tanto é que foi visitar o local com o filho dos primeiros Réus e com um conhecido seu que deu indicação do mesmo. Ora, o local visitado, porque indicado pelos primeiros Réus, corresponderia, em princípio ao que pretendiam vender. (3º parágrafo - pág. 31)
Igualmente a segunda Ré fez uso de exatidão e clareza quanto às características do prédio, de acordo com o que lhe tinha sido transmitido que seria efetivamente o prédio a vender. (…) (4º parágrafo - pág. 31) (…)
31. Entendem os primeiros réus que o tribunal a quo faz errado entendimento na verificação dos pressupostos e espirito do Art. 17 da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária) e o Artº 8º da Lei nº 24/96, de 31/07 (Lei do Consumidor).
32. Entendem efetivamente existir violação, e grave, dos deveres que são impostos pelos supra referidos artigos, á segunda ré, ao verificarem divergência de áreas, pressuposto determinante para que o comprador efetivasse o negócio.
33. Olhando para os factos dados como provados e sua fundamentação verificamos que: Os primeiros réus estão a viver fora do país, à mais de 40 anos, e não estando em Portugal incumbiram o filho, que também não reside na localidade, mas sim em Lisboa, que, também ele, não tinha qualquer conhecimento sobre os terrenos, seus elementos e localização.
34. Por isso, socorreu -se de terceira pessoa, ACOMPANHADO POR ELEMENTO DA SEGUNDA RÉ, para tentar identificar a parcela de terreno.
35. Conforme consta da prova testemunhal que o tribunal a quo, validou, e bem, o filho dos primeiros réus limitou-se a contatar a segunda ré, entregar caderneta predial e descrição de registo predial e ir á localidade com terceira pessoa, que, após esse dia não mais teve qualquer contato com a segunda ré, ou com a mediação e o negócio, em si mesmo.
36. Vejam-se os factos provados a 4.1.6, 4.1.23, 4.1.24, 4.1.15., bem como a motivação da decisão de facto quanto aos factos 4.1.3 a 4.1.6 - ( pág. 13 - último paragrafo da Douta Sentença); assim como quanto aos factos provados a 4.1.14 e 4.1.15 - fls 15 (na sua globalidade) da Douta Sentença; e ainda da motivação da decisão quanto aos factos 4.1.23 e 4.1.24 -( pág. 18 - 1º, 2º, 3º e 4º paragrafo da pág. 18 da Douta Sentença).
37. As empresas mediadoras são obrigadas a certificar-se antes da celebração do contrato de mediação, “por todos os meios ao seu alcance, se as características do imóvel objecto do contrato de mediação correspondem às fornecidas pelos interessados contratantes e se sobre o mesmo recaem quaisquer ónus ou encargos”.
38. Mantem-se intocada esta obrigação nas alíneas b) e c) deste preceito, porque integrados nas características relevantes do imóvel essenciais ao negócio visado, por forma a evitar induzir em erro os destinatários desse negócio ou por em causa a concretização do negócio visado.
39. À mediadora imobiliária, no cumprimento das obrigações que resultam do nº1, cabe o dever de solicitar os documentos que comprovem a capacidade e legitimidade dos promitentes vendedores e características do imóvel, e prestar essa informação aos que se mostrem interessados na aquisição deste imóvel, sem se puder escudar com o facto de estes também poderem ter acesso a esta informação, bem como informar os compradores (consumidores).
40. Como refere Fernando Oliveira, os deveres de informação previstos no artº 17 da RJMI, “são deveres acessórios da prestação” e, no caso dos deveres de informação aos interessados no negócio, visam a sua protecção, não podendo a mediadora exonerar-se de responsabilidade, imputando o cumprimento deste dever ao próprio interessado ou a um seu representante.
41. De igual forma, porque no âmbito de uma relação de consumo, as exigências de cumprimento deste dever de informação, devem ser particularmente exigentes, não só pela desproporcionalidade de conhecimentos e meios do consumidor normal perante profissionais, como devem ser adequadas ao perfil do concreto destinatário deste dever de informação.
42. Ora, no caso em apreço, foi a segunda ré que, não só mediou o negócio, como trato de toda a informação e documentação para a realização da escritura de compra e venda, e basta uma leve leitura pelos factos provados e respetiva motivação da decisão de factos, para se perceber que quem teve o “controlo” da angariação não só de comprador mas também de informação e elementos do prédio em venda foi a segunda ré, até á outorga da escritura.
43. Tanto mais é evidente que, conforme consta do ponto 4.1.15, o tribunal a quo dá como provado que o autor se dirige á segunda ré, e que esta assumiu com o autor, que o prédio vendido era diferente daquilo por este adquirido, mesmo antes dos primeiros réus terem conhecimento de tal situação: “ (…) 4.1.15. Nesta sequência, o Autor deslocou-se propositadamente de Paris até ... em setembro de 2022 para pedir explicações à segunda Ré que assumiu que o prédio dos primeiros Réus, que havia sido objeto da identificada da escritura, era um outro existente num outro local, que não identificou, mas que apurou não ser coincidente com aquele que estava anunciado no seu site e que tinha sido mostrado e vendido ao Autor.(…) (negrito nosso)
44. Concluindo pela existência deste dever de informação a cargo da mediadora, dos pontos 4.1.7, 4.1.8, 4.1.9, 4.1.15, dos factos provados, bem como da motivação da decisão de facto quanto a estes pontos (pág 14, 15 e 16 da Douta sentença) resultou que a segunda R. violou este dever, sabendo que, a área era flagrantemente discrepante da constante da caderneta deveria ter confrontado os primeiros réus com este facto e apurar, conforme veio a fazer depois e como aliás se encontra provado pelo ponto supra referido (4.1.15) que afinal o terreno não era o formalmente vendido.
45. Mais, tem elementos documentais que só ela teve acesso, nomeadamente informação do cadastro predial, que não partilhou com os primeiros réus em qualquer momento.
46. A conclusão de que existem sim, divergência de áreas, é um facto com que lidamos quase diariamente, mas não como no caso, onde a diferença ultrapassa o dobro da área (terreno escriturado tem a área de 4.294m², enquanto que o terreno mostrado ao autor tem a área de 11.896 m², ou seja, mais 7.602 m².)
47. A violação de deveres de proteção faz presumir prima facie a culpa do obrigado pelo dano causado aos destinatários destas normas, incumbindo assim, à mediadora R. o ónus de prova de que atuou sem culpa. Conforme refere Sinde Monteiro, “a orientação dominante vai aliás no sentido de que, provada a infração da norma, deve presumir-se a existência de culpa.”
48. Efetivamente está mais do que provado que a mediadora (segunda ré) teve acesso á documentação que os primeiros réus dispunham, que os mesmos lhe deram conhecimento, e desde o primeiro instante desconheciam da localização do prédio.
49. Está igualmente provado que a segunda ré teve acesso a informação importante e determinante, pois mostrava que o terreno localizado pro terceira pessoa tinha uma área completamente diferente da que consta da caderneta predial, área essa que foi publicitada.
50. Que nunca confrontaram os primeiros réus sobre a divergência de área nem nunca sequer lhe deram conhecimento disso.
51. E isso leva-nos a outra questão: Se a área publicitada é a área de 4.294m², e o autor se interessou pelo terreno porque é que depois a área já foi elemento determinante para entender não querer o terreno.
52. Certo é que os primeiros réus foram alheios a tudo o que aconteceu entre autor e segunda ré, pelo que, efetivamente a existir alguma responsabilidade teria de ser imputada, apenas e tão só a atuação e conduta da segunda ré.
53. E neste sentido, mal andou o tribunal a quo ao concluir como concluiu, de que a segunda ré nenhuma responsabilidade tem no caso em apreço.
54. A Douta Sentença recorrida violou, por erro de apreciação dos factos e do direito o Art. 17º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro (Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária) e o Artº 8º da Lei nº 24/96, de 31/07 (Lei do Consumidor), devendo, pois, ser alterada.
55. Pelo já vertido na motivação deste recurso, bem como a seguir se mostrará também os primeiros réus entendem não assistir razão ao tribunal a quo, na avaliação dos factos e de direito vertida no ponto 5.4 da Douta Sentença - “Responsabilidade dos primeiros Réus”, quando refere:
(…) “Pese embora não venha em concreto referido na petição inicial o instituto da responsabilidade pré contratual quanto aos primeiros Réus (tão só quanto à segunda Ré), entende-se que a pretensão indemnizatória do Autor, daquilo que decorre inequivocamente da sua alegação, se pode subsumir ao referido enquadramento jurídico, encontrando-se dentro dos limites da causa de pedir da ação. (…) - 1º paragrafo - pág 32 - Douta Sentença.
(…)
“ Ora, no caso em apreço, é manifesto que o efeito prático-jurídico que o Autor pretende a alcançar com a presente ação é ressarcir-se pela circunstância de ter feito um negócio quanto a um prédio que fisicamente não era o que achava que seria, por não corresponder ao que viu em momento prévio, pelo que, ainda que a mesma não se tenha declarado a nulidade ou anulação do negócio objeto da escritura de compra e venda, com cancelamento do respetivo registo de aquisição a favor do Autor, atendendo aos motivos supra explanados, cumpre verificar se, considerando a matéria alegada e provada, se se preenchem os requisitos da responsabilidade civil pré contratual.” - - 2º paragrafo - pág 33 - Douta Sentença.
56. Ora, é exatamente neste enquadramento que o tribunal erra, pois, o que o autor pretende é: “ Nulidade ou anulação do negócio objeto da escritura de compra e venda (…) com cancelamento do respetivo registo de aquisição a favor do A;”
57. Esse é o primeiro e principal pedido. E na sequência da procedência do primeiro e principal pedido, faz o segundo pedido: “CONSEQUENTEMENTE, serem os RR, solidariamente condenados a pagar ao A 1.5000,00 euros do remanescente do preço ainda não devolvido e ainda 3.243,31 € a título de indemnização e despesas identificadas em (…) (negrito e sublinhado nosso)
58. Ora, se não se declarou a nulidade do negócio, porque é que os primeiros reus tem de pagar as despesas de escritura, documentos, impostos e custos com advogado, tudo ao Autor?
59. Quanto a esta questão, reitera-se o que já tinha sido dito, aquando contraditório, e que é o seguinte: Em processo civil, o objeto do pedido refere-se ao bem jurídico que o autor pretende obter com a ação judicial e à providência jurisdicional que ele requer para alcançar esse bem.
60. É a essência da pretensão do autor, o que ele quer que o tribunal determine ou ordene.
61. O objeto do pedido é fundamental para delimitar o âmbito do processo e as questões que o tribunal deve julgar e é determinado na petição inicial, onde o autor formula a sua pretensão e indica os factos e as razões de direito que a fundamentam. A causa de pedir (os factos que servem de fundamento à ação) e o pedido (a pretensão concreta do autor) são os elementos essenciais que definem o objeto do processo.
62. O objeto do processo deve ser considerado bilateralmente, nele participando o pedido e a causa de pedir, esta não só para delimitar a matéria de facto a considerar pelo juiz, mas também para possibilitar a correspondência da individualização do objeto do processo com a fundamentação do objeto da sentença.
63. A causa de pedir consiste no facto jurídico concreto ou no complexo de factos jurídicos concretos, realmente ocorridos, participantes, portanto, da relação material controvertida invocada pelo autor na petição inicial, dos quais procede o efeito jurídico pretendido, a pretensão por si deduzida em juízo.
64. No caso o pedido do autor é:
a) Ser declarada a nulidade ou anulação do negócio objeto da escritura de compra e venda junta sob documento nº 2, com cancelamento do respetivo registo de aquisição a favor do A.
b) Consequentemente, serem os RR. solidariamente condenados a pagar ao A. 1.500,00 € do remanescente do preço ainda não devolvido e ainda 3.243,31 € a título de indemnização e despesas identificadas em 32, 33, 34, 35, 36, 37 e 38, tudo no montante global de 4.743,31 €.
c) Serem os RR. solidariamente condenados a pagar ao A. juros de mora à taxa legal de 4% desde a sua citação até integral pagamento.
d) Serem os RR. condenados a pagar as custas do processo.
65. Ou seja, encontrando-se a configuração do pedido na exclusiva disponibilidade do autor, é imperativamente a partir deste que aquela causa tem de ser delineada, como foi, não basta que haja coincidência ou identidade entre o pedido e o julgado, sendo necessário, além disso, que haja identidade entre a causa de pedir (causa petendi) e a causa de julgar.
66. Não tendo o autor pedido, nem sequer alegado factos que consubstanciem a pretensa responsabilidade pré-contratual, não pode, pois, o tribunal condenar os segundos réus por tal, uma vez que, consubstancia facto jurídico essencialmente diverso.
67. Doutro modo será sempre NULA, “… por vício de ultra petita, a sentença em que o juiz invoca, como razão de decidir, um título, uma causa ou facto jurídico, essencialmente diverso daquele que as partes, por via da acção ou de excepção, puseram na base das suas conclusões.” (…)(conforme posição do AC da Relação de Lisboa de 10.09.2018).
68. Para além disso, só existe responsabilidade pré-contratual quando no decurso das negociações preliminares uma das partes assumiu um comportamento que razoavelmente criou na outra parte a convicção de que o contrato se formaria, assim predispondo ações ou omissões que não teria adotado se não tivesse aquela conclusão como certa.
69. Tal confiança na conclusão do contrato deve ser alicerçada em dados concretos e inequívocos, analisados mediante critérios de consciência e senso comum ou prática corrente, pelo que, importa não olvidar que, os réus contactaram a 2ª Ré para venda do imóvel, de sua propriedade, firmando contrato de mediação imobiliária, conforme documento que consta dos autos.
70. Nunca contataram com o autor no processo da negociação, nem mesmo na venda, tendo estes transmitiram os elementos que tinham, deixando bem claro, que não sabiam da localização do terreno.
71. A partir daí cabia a segunda ré escolher se mediava ou não a venda do dito terreno.
72. Como de resto resulta da prova produzida em audiência de julgamento.
73. Mais, teve a segunda ré acesso a informação que divergência do constante dos documentos entregues pelos primeiros réus, e nunca sequer comunicou com estes para lhes dar conhecimento, gerindo, unilateralmente a informação, como entendeu, junto do Autor, diretamente.
74. Sendo a 2ª ré responsável pela sua atuação nos termos previstos pelo artigo 17º, nº 1 al b) da Lei 15/2013 de 8 de fevereiro.
75. Caso contrário, estaria o contrato de mediação despido de qualquer sentido, incluindo de responsabilidade, no que respeita á atuação da segunda ré, o que, tanto factual como legalmente não corresponde á realidade/verdade.
76. O artigo 227º do Código Civil Português trata da culpa na formação dos contratos, especificamente no que diz respeito à responsabilidade pré-contratual (culpa in contrahendo).
77. Estabelece que quem negocia com outrem para a conclusão de um contrato deve agir de acordo com as regras da boa-fé, tanto nos preliminares como na formação do contrato, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte.
78. Ora, através do contrato de mediação imobiliária, “delegaram” os primeiros réus tais obrigações/funções, á segunda ré, tendo sido esta quem efetivamente negociou os termos da venda e efetivou a mesma.
79. É, pois, neste conspecto que, não têm os primeiros réus qualquer responsabilidade, nomeadamente, e particularmente, responsabilidade pré contratual nos termos do artigo 227º do Código Civil.
80. Pelo que, também nesta parte se reitera tudo quanto já foi dito quanto ao ponto 5.3 (Responsabilidade dos Primeiros Réus) da Douta Sentença e que aqui se reproduz para todos os legais efeitos.
81. Reiterando-se que a tutela da confiança, residia do autor em relação á segunda ré, espelhando a sentença isso mesmo quando dá como provado o ponto 4.1.15:(…) 4.1.15. Nesta sequência, o Autor deslocou-se propositadamente de Paris até ... em setembro de 2022 para pedir explicações à segunda Ré que assumiu que o prédio dos primeiros Réus, que havia sido objeto da identificada da escritura, era um outro existente num outro local, que não identificou, mas que apurou não ser coincidente com aquele que estava anunciado no seu site e que tinha sido mostrado e vendido ao Autor. (…) - pág 8 da Douta Sentença.
82. Importa ainda acrescentar quanto a esta temática que, este segundo pedido está intimamente relacionado com o primeiro pedido.
83. O segundo pedido não tem uma utilidade económica distinta - autónoma - daquela que subjaz ao primeiro pedido. É apenas o reconhecimento formal de um efeito que emerge da procedência do primeiro pedido, significando isto que estamos perante uma cumulação aparente de pedidos e não uma cumulação real de pedidos ou, sob outra designação, uma cumulação objetiva simples.
84. Conclui o tribunal que: “Os pressupostos para a verificação do presente instituto são os mesmos que se prendem com as demais modalidades de responsabilidade civil: facto ilícito e culposo, danos e nexo de causalidade entre o facto e os danos existentes.” - 5º paragrafo - pag. 36 - da Douta Sentença)
85. Ora, ao contrário do que refere a sentença sem que, contudo, tenha fundamentação fática para tal conclusão, os pressupostos não estão preenchidos, nomeadamente, factos ilícito e culposo, e danos, causados pelos primeiros réus, tanto mais que, antes de celebrar contrato de mediação com a segunda ré, os primeiros réus foram transparentes ao informar dos documentos de que dispunham, e não terem qualquer informação sobre os elementos do imóvel bem como a sua localização.
86. Ainda assim, a segunda ré, não deixou de aceitar a mediação, e avançar com a mesma, pelo que, não podem os primeiros réus ser responsabilizados por qualquer acto, ilícito e culposo, pois, não corresponde á realidade que tenham sido os primeiros réus a identificar o prédio.
87. Também não podem ser responsabilizados pela mediação do respetivo negócio que culminou com a venda do imóvel.
88. Bem como não existe qualquer culpa por parte dos primeiros réus na sua atuação, nem a título de dolo nem negligencia, reiterando-se tudo quanto já foi dito anteriormente quanto a este ponto da sentença, como no ponto 5.3.
89. Pelo que, entendem os primeiros réus que o tribunal não tem poder para alterar o pedido tal como se encontra na PI, nem tão pouco a causa de pedir, tudo conforme supra foi dito, não existe nesta senda qualquer responsabilidade pré-contratual dos primeiros réus.
90. Não existe dano na medida em que, o negócio celebrado mantem-se valido e eficaz, a escritura mantem-se valida e eficaz, uma vez que. o primeiro pedido do A foi julgado improcedente.
91. Na sequência dessa decisão, o tribunal apenas deveria ter concluído pela improcedência do segundo pedido, pois, o mesmo, é como o próprio autor o qualifica, uma consequência do primeiro.
92. Obviamente que, com tal decisão, o autor, não só fica com o imóvel, que pretendeu adquirir, ou não, como com o valor do preço, uma vez que detém 10.000 euros, e ainda vê, por esta sentença o valor das despesas decorrentes da escritura e impostos, pagos!
93. Diga-se que as despesas decorrentes da aquisição de um imóvel, não são um dano ou prejuízo, mas despesas decorrentes da formalização da escritura. O mesmo se diga dos impostos que o comprador tem obrigação de pagar!
94. O pagamento de honorários a advogado, deveriam ter sido acompanhados de nota discriminativa, nomeadamente dos serviços prestados, tempo despendido e os demais elementos que a nota de honorários deve conter.
95. Por si só um recibo, não prova que aquele valor foi despendido para os serviços que o autor refere, padecendo até nesta parte de prova documental que se mostra essencial.
96. Pelo que, deve a sentença ser alterada, revogando -se em tudo ao que diz respeito á responsabilização dos primeiros réus nos termos do artigo 227º do CC.
97. Relativamente ao ponto 5.5 da Douta Sentença _ “Fixação da Indemnização dos danos patrimoniais,”
Não entendem os Réus, como é que, improcedendo o primeiro pedido, o tribunal considera adequado, que o autor para além do terreno que fica como sua propriedade, ainda recebe o preço que pagou pelo terreno!
98. Ficando com o terreno e com o preço do terreno! O preço que o autor pagou pelo terreno tem a ver com a área de 4.294 m². Onde está o prejuízo do autor?
99. Considerando o negócio válido, e considerando tudo quanto já se teceu anteriormente e que aqui se reproduz para todos os legais efeitos, o que o tribunal considera dano, são as despesas normais, e decorrente e obrigatórias para qualquer comprador de um qualquer imóvel.
100. Senão vejamos: escritura de compra e venda (295,21€); certidão predial (15,00€); registo cdo imóvel a favor do autor (225,00€), IMT (575,00€), imposto de selo (92,00€); 1.175,00 de honorários com advogados!
101. Se o primeiro pedido do autor tivesse sido julgado procedente, por consequência seria igualmente o segundo. Não sendo o primeiro pedido julgado procedente e porque o segundo advém na sequência do primeiro, jamais deveria ter sido julgado procedente, quer na sua globalidade, quer parcialmente!
102. Temos em que, os primeiros réus, parte que mais alheia esteve a tudo os procedimentos efetuados neste processo de venda, são estes que vendendo o terreno ficam sem a propriedade do mesmo, ficam sem o preço do mesmo, porque manifestaram a sua boa vontade na colaboração do que lhe solicitaram, e agora ainda se vem condenados a entregar o valor de despesas com a realização da escritura, despesas essas, que são da responsabilidade do autor!
103. Violou o Tribunal a quo o disposto nos artigos, artigos 17º da lei 15/2013 de 08/02, artigo 8º da Lei 24/96 de 31/07, artigos 227º, 562º, 564º, 566º, 799º todos do Código Civil.
Pelo exposto e pelo que for mais doutamente suprido por V. Exas, deve conceder-se provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida QUANTO AOS PONTOS 5.3, 5.4, 5.5 E 6, bem como revendo os factos dados como provados nos pontos 4.1.22 e 4.1.24, considerando a prova testemunhal e documental junta aos autos, ABSOLVENDO-SE os segundos réus da totalidade dos pedidos.
Não foi apresentada resposta ao recurso.
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II. QUESTÕES A APRECIAR
As conclusões das alegações dos Apelantes - pelas quais se define o objecto e delimita o âmbito do recurso - suscitam e reclamam a resolução das seguintes questões (pela ordem que, em termos lógicos e na nossa perspectiva, deve presidir à sua apreciação):
1. Impugnação da decisão que julgou provados os factos constantes dos pontos 22 e 24 da matéria de facto;
2. A alegada impossibilidade ou ilegalidade de condenação dos 1.ºs Réus com fundamento em responsabilidade pré-contratual por estar em causa pretensão que não havia sido formulada pelo Autor e que traduz uma alteração do pedido e da causa de pedir que haviam sido invocados;
3. A alegada inexistência dos pressupostos da responsabilidade pré-contratual do Réus/Apelantes;
4. A alegada responsabilidade da 2.ª Ré por violação dos deveres a que estava adstrita nos termos do artigo 17.º, n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8/02;
5. A alegada inexistência dos danos que os Réus foram condenados a indemnizar e a necessária improcedência do pedido de indemnização desses danos por força e como consequência da improcedência do pedido de anulação do negócio.
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III. MATERIA DE FACTO
Na 1.ª instância, julgou-se provada a seguinte matéria de facto:
1. O Autor é um cidadão de nacionalidade portuguesa residente em França e, nesse país, ao consultar o sítio da internet da segunda Ré, mediadora imobiliária a operar em ..., verificou que ali se encontrava um anúncio de venda de um prédio rústico em ... - ..., com as respectivas fotografias da sua localização e configuração.
2. O prédio mencionado em 1. interessou ao Autor, tendo contactado a segunda Ré, e o seu irmão e o pai fizerem uma visita ao mesmo em Abril de 2022, correspondendo o prédio visitado à descrição e às imagens constantes da publicação da segunda Ré.
3. A segunda Ré, no âmbito da actividade que desenvolve sob a marca B..., cuja rede de franchising é gerida pela sociedade A..., Lda, com o NUPC ...59 com sede em Av. ..., Edifício ..., ..., ..., na ..., com a licença da II N.º 6862, celebrou com os primeiros Réus, no ano de 2020, contrato de mediação imobiliária tendo como objecto a promoção da venda daquele imóvel.
4. No âmbito da referida relação comercial, os primeiros Réus obrigaram-se a entregar à segunda Ré todos os documentos de identificação do prédio - caderneta predial e certidão do registo predial -, o que foi entregue pelo filho dos primeiros Réus.
5. Após, a segunda Ré procedeu à negociação, promoção e publicitação do prédio, por mais de dois anos, através do seu site informático e noutros locais da internet, redes sociais e através da distribuição de flyers e publicitação na revista nacional, sem tal publicitação ter sido contestada ou impugnada.
6. O filho e um conhecido dos primeiros Réus, a pedido e a mando daqueles, foram conjuntamente com dois colaboradores da segunda Ré identificar o local físico e respectivos limites do imóvel objeto da mediação, desconhecendo os primeiros Réus tal local.
7. A segunda Ré enviou por via electrónica comunicação ao Autor com a indicação dos limites do prédio para o mesmo validar a informação.
8. Consolidado o interesse do Autor neste negócio e acertado o preço, a segunda Ré redigiu e enviou para o Autor o respectivo contrato promessa de compra e venda, e remeteu igualmente um email com os limites do terreno, que estavam em sintonia com as fotografias do anúncio feito na sua página da internet.
9. A segunda Ré informou que se tratava do prédio rústico sito em Vale ..., inscrito sob o artigo ...41 da União de freguesias ... e ..., concelho ..., e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob o nº ...69 da freguesia ....
10. O prédio rústico descrito em 9. é composto de pinhal, é sito em Vale ..., com a área de 4.294m² a confrontar de norte com JJ, sul com caminho, nascente com KK e poente com DD, encontra-se inscrito e registado a favor dos primeiros Réus, mediante AP ...16 de 2017.01.09, por partilha por óbito de LL, pai da primeira Ré.
11. O preço total acordado pela compra e venda foi de 11.500,00€, tendo sido pago pelo Autor aos segundos Réus de uma só vez, em 19-08-2022, através de transferência bancária para a conta com o IBAN ...92, titulada por ambos.
12. A escritura pública foi realizada a 30/08/2022, tendo o Autor e os Réus outorgado uma procuração para que os representasse na escritura, tendo o Autor mandatado o seu pai e os segundos Réus o director e legal representante da segunda Ré, FF.
13. Após a transferência da propriedade do referido prédio o Autor pediu para o capinarem e limparem por forma a protegê-lo contra incêndios, o que ocorreu no mês de Setembro de 2022, gastando 350,00€.
14. Depois desta limpeza o Autor foi contactado por MM, mãe da primeira Ré, alegando que o prédio objecto dessa intervenção era seu e que jamais tinha dado autorização a quem quer que fosse para o possuir ou alienar, proibindo o Autor e qualquer outra pessoa de lá entrar.
15. Nesta sequência, o Autor deslocou-se propositadamente de Paris até ... em Setembro de 2022 para pedir explicações à segunda Ré que assumiu que o prédio dos primeiros Réus, que havia sido objecto da identificada da escritura, era um outro existente num outro local, que não identificou, mas que apurou não ser coincidente com aquele que estava anunciado no seu site e que tinha sido mostrado e vendido ao Autor.
16. Os primeiros Réus, com a mediação e participação da segunda Ré, venderam ao Autor um prédio que ele não quis comprar, por estar erradamente identificado.
17. Os primeiros Réus aceitaram que o prédio identificado na escritura não foi o prédio que o Autor quis comprar.
18. Os primeiros Réus restituíram ao Autor 10.000,00€, em duas prestações de 5.000,00€ cada.
19. O Autor pagou a escritura no Cartório Notarial ... no valor de 535,21€ (295,21€ custo da escritura, 15,00€ certidão predial que instruiu a escritura e 225,00€ do registo do imóvel a favor do Autor), bem como o IMT no valor de 575,00€ e o imposto de selo no valor de 92,00€.
20. O Autor gastou 49,20€ na procuração que teve de outorgar a favor do seu pai para o representar na escritura.
21. O Autor pagou 1.175,00€ nos honorários com advogados para o representarem na tentativa extrajudicial (e agora judicial) de resolver este assunto de forma consensual.
22. A segunda Ré sempre agiu convicta que o prédio era pertença dos primeiros Réus, desconhecendo que a localização do prédio objecto do negócio não era a indicada pelos primeiros Réus e que o terreno objecto da venda não pertencia aos primeiros Réus.
23. Os Réus vivem e trabalham há cerca de 46 anos na República Democrática do Congo, sendo que a Ré BB aí nasceu, e estando o filho dos Réus em Portugal, solicitaram que este diligenciasse junto de imobiliária para publicitar e mediar a vendas.
24. O único contacto entre o Autor e os primeiros Réus foi no dia em que estava agendada a primeira data para outorga da escritura, no Cartório Notarial ..., sendo que todos os pormenores da negociação e identificação do imóvel “no terreno” foram efectuados pela segunda Ré, através do filho dos Réus.
25. O Autor recebeu indicação do prédio através da informação cadastral recolhida junto da Câmara Municipal relativamente ao imóvel.
26. Os Réus pagaram a título de comissão à segunda Ré a quantia de 4.000,00€.
Não se julgaram provados os seguintes factos:
1. Os primeiros Réus aceitaram que o prédio identificado na escritura não foi o que eles quiseram vender.
2. O Autor foi obrigado a fazer uma viagem desde Paris a ... em setembro de 2022 para procurar tratar deste assunto com a segunda Ré, despendendo 466,90€.
3. Os primeiros Réus tiveram despesas com deslocações, com representação para outorga da escritura e com a frustração da expectativa negocial, em virtude de o negócio não se ter realizado.
4. A venda do prédio descrito em 4.1.9. e 4.1.10. podia ter sido efetuada com terceiro/potencial interessado e tal não aconteceu.
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IV. APRECIAÇÃO DO RECURSO
1. Impugnação da decisão que julgou provados os factos constantes dos pontos 22 e 24 da matéria de facto
Os Apelantes começam por manifestar a intenção de impugnar a decisão proferida sobre a matéria de facto no que toca aos pontos 22 e 24, onde se julgou provado o seguinte:
22. A segunda Ré sempre agiu convicta que o prédio era pertença dos primeiros Réus, desconhecendo que a localização do prédio objecto do negócio não era a indicada pelos primeiros Réus e que o terreno objecto da venda não pertencia aos primeiros Réus.
24. O único contacto entre o Autor e os primeiros Réus foi no dia em que estava agendada a primeira data para outorga da escritura, no Cartório Notarial ..., sendo que todos os pormenores da negociação e identificação do imóvel “no terreno” foram efectuados pela segunda Ré, através do filho dos Réus.
A impugnação da decisão relativa à matéria de facto pressupõe - como resulta do disposto no art.º 640.º do CPC - o cumprimento de uma série de ónus cuja inobservância obsta à efectiva apreciação do recurso no que toca a essa matéria e entre os quais se incluem o de indicar os concretos pontos de facto que se consideram incorretamente julgados (alínea a) do n.º 1) e o de indicar a decisão alternativa que, no entender do recorrente, deve ser proferida sobre as questões de facto impugnadas (alínea c) do n.º 1).
Ora, ainda que tenham indicado os pontos de factos aos quais dirigem a sua pretensa impugnação (os referidos pontos 22 e 24), os Apelantes não indicaram - em ponto algum das alegações - qual é a concreta decisão que, no seu entender, deveria ser proferida em relação aos citados factos, não resultando, sequer, das alegações - com a clareza necessária - se põem efectivamente em causa (no todo ou em parte) os factos que ali se julgaram provados ou se, eventualmente, apenas pretenderiam que se aditassem outros factos (apesar de não o terem dito e não terem identificado esses concretos factos).
Na verdade, os Apelantes aludem à necessidade de analisar novamente e criticamente a prova produzida e explanada na motivação e a prova testemunhal e documental junta aos autos, dizendo que merece diferente entendimento nos concretos pontos em causa e concluem as suas alegações dizendo que deve conceder-se provimento ao recurso, revendo os factos dados como provados nos pontos 4.1.22 e 4.1.24, considerando a prova testemunhal e documental junta aos autos, sem nunca dizer quais os termos concretos em que esses factos devem ser revistos e qual a decisão que sobre eles deve ser proferida.
No mais, fazem algumas apreciações sobre a motivação da decisão e aludem a excertos dos depoimentos das testemunhas, GG e FF, dizendo:
- Que a segunda ré, de acordo com a sua experiência deveria ter sempre colocado em dúvida a localização do terreno, considerando o desconhecimento dos réus sobre a localização;
- Que não deveria sequer ter efetuado contrato de mediação imobiliária;
- Que está mais do que provado que, todo o procedimento foi gerenciado pela segunda ré e não pelos primeiros réus;
- Que está provado que foram os colaboradores da 2.ª Ré que confirmaram que a localização não era a indicada pela testemunha, o que evidencia que detinham na sua posse documentos, nomeadamente o registo cadastral que demostra que os elementos constantes deste não coincidem com os elementos constantes da caderneta predial e do registo predial na conservatória, sem que tivesse dado conhecimento desses elementos aos Apelantes.
Ora, se é certo que essas afirmações não interferem minimamente com o facto constante do ponto 24, elas também não colidem directamente com o facto constante do ponto 22 (uma coisa é o conhecimento ou a convicção que a Ré tinha e que foi consignado no ponto 22 e outra coisa - à qual se reportam os Apelantes - é o conhecimento que a Ré poderia ter se usasse de outros cuidados e fizesse outras diligências) e não permitem descortinar - com a clareza e segurança necessárias - qual é a concreta decisão que, no entender dos Apelantes, deveria ser proferida em relação a esse facto.
Assim, pelas razões apontadas e tendo em conta que os Apelantes nunca concretizaram a decisão que, no seu entender, deveria ser proferida em relação aos pontos de facto impugnados, não se aprecia a impugnação (aparentemente) deduzida em relação à decisão da matéria de facto.
2. A pretensa ilegalidade de condenação dos Réus/Apelantes com fundamento em responsabilidade pré-contratual
A sentença recorrida - depois de observar o contraditório, facultando às partes a possibilidade de se pronunciarem sobre a alteração do enquadramento jurídico da pretensão indemnizatória que se estava a equacionar - condenou os 1.ºs Réus ao pagamento de uma indemnização (por danos patrimoniais e de valor correspondente ao que havia sido peticionado) com fundamento em responsabilidade pré-contratual, apesar de não ter sido esse o fundamento jurídico que havia sido invocado pelo Autor.
Os Apelantes manifestam a sua discordância - que, aliás, já haviam manifestado quando, antes da sentença, foram chamados a pronunciar-se sobre essa questão - sustentando que tal condenação exorbita do objecto do processo (delimitado pelo pedido e causa de pedir que haviam sido invocados), uma vez que, nos termos em que foi formulada pelo Autor, aquela pretensão estava dependente da procedência do primeiro pedido (anulação do negócio) - como resulta da expressão “consequentemente” - sem que tivesse sido pedida a condenação com fundamento em responsabilidade pré-contratual e sem que tivessem sequer sido alegados factos que consubstanciassem essa pretensa responsabilidade. Entendem, por isso, que não podiam ter sido condenados nesses termos, em virtude de o fundamento da decisão radicar em facto jurídico essencialmente diverso daquele que havia sido invocado pelo Autor para fundamentar a sua pretensão.
Analisemos.
É indiscutível que, em resultado do princípio do dispositivo vigente no nosso sistema processual civil e sem prejuízo das limitações ou restrições que estão legalmente estabelecidas, cabe às partes, não só o ónus de iniciativa processual (cfr. art.º 3.º, n.º 1, do CPC), mas também o ónus de formular e configurar a pretensão que submetem à apreciação do tribunal, formulando o pedido e a respectiva causa de pedir e delimitando, nessa medida, o objecto do processo que o tribunal não poderá extravasar sob pena de nulidade da sentença (cfr. art.º 615.º, n.º 1, alíneas d) e e) do CPC).
Assim, além de não lhe ser permitido condenar em quantidade superior ou em objecto diverso daquilo que foi pedido, também está vedada ao juiz a possibilidade de assentar a decisão em causa de pedir diversa daquela que foi invocada; o juiz pode considerar factos que, apesar de não terem sido alegados, sejam instrumentais, complementares ou concretizadores de outros que as partes tenham alegado (cfr. n.º 2 do citado art.º 5.º), mas, no que toca aos factos essenciais que constituem a causa de pedir, está limitado aos que sejam invocados pelas partes (cfr. n.º 1 do citado art.º 5.º).
O juiz goza, no entanto, de inteira liberdade ao nível da indagação, interpretação e aplicação das regras de direito que entenda adequadas, não estando, nessa matéria sujeito às alegações das partes, como dispõe expressamente o nº 3 do citado art.º 5º.
Esse regime é facilmente compreensível se assentarmos num ponto que é indiscutível: a causa de pedir (cuja indicação está na disponibilidade das partes e que delimita a actuação do juiz) não corresponde às normas ou institutos jurídicos que sejam invocados pela parte, mas sim aos factos concretos que são invocados para fundamentar a pretensão deduzida, ou seja, o(s) facto(s) jurídico(s) em que se fundamenta e do qual procede o pedido ou efeito pretendido (cfr. n.º 4 do art.º 581.º do CPC).
Vale a pena, a propósito, convocar as palavras de Alberto dos Reis quando dizia[1], “…a causa de pedir nada tem que ver com a qualificação jurídica do facto ou factos submetidos à apreciação do tribunal; a causa de pedir está no facto oferecido pela parte, e não na valoração jurídica que ela entenda atribuir-lhe (…) Essa valoração é simples apreciação ou ponto de vista mental; se a parte ou o tribunal modificar a qualificação ou valoração, nem por isso se dirá que houve mudança na causa de pedir”.
É, por isso, totalmente compreensível que - como é genericamente admitido na nossa jurisprudência[2] e como foi reconhecido no Assento do STJ n.º 4/95[3] AUJ n.º 3/2001[4] - seja permitido ao juiz alterar ou convolar o enquadramento jurídico que as partes deram à causa desde que se mova dentro dos factos que foram alegados pelas partes que integram a causa de pedir e desde que actue dentro dos limites do objecto da acção (delimitado pelo pedido e causa de pedir), ou seja, desde que essa alteração não ultrapasse o mero exercício da actividade de indagação, interpretação e aplicação das regras de direito que é consentida ao juiz e desde que se adeque ao efeito prático e jurídico que está contido na pretensão formulada e não traduza, na prática, a concessão de efeitos ou direitos diversos daqueles que eram pretendidos.
Com efeito, a liberdade de qualificação jurídica que é concedida ao tribunal não poderá deixar de ser moderada e limitada - conforme se diz no Acórdão do STJ de 18/09/2018[5] “...no sentido de não permitir uma convolação qualificativa tão ampla que conduza a um modo de tutela de conteúdo essencialmente diferente do visado pelo autor, extravasando o limite da condenação prescrito no art.º 609.º, n.º 1, do CPC e atentando mesmo contra os princípios do dispositivo e do contraditório, em função dos quais as partes pautaram a configuração do litígio e a discussão da causa”[6]. A requalificação jurídica que é permitida ao tribunal terá sempre, portanto, que se mover dentro dos limites do objecto da acção, não podendo conduzir à concessão de efeitos ou direitos diversos daqueles que eram pretendidos e haviam sido pedidos.
Retornando ao caso dos autos, pensamos ser indiscutível que a sentença recorrida não exorbitou dos factos que haviam sido alegados para fundamentar a pretensão, sendo certo que não considerou outros factos além daqueles que haviam sido invocados.
Consideram, no entanto, os Apelantes que, nos termos em que havia sido formulada, a pretensão referente ao pagamento de determinadas quantias, estava dependente da procedência do primeiro pedido referente à anulação do negócio (conclusão que retiram do uso da expressão “consequentemente” entre os dois pedidos), pelo que a condenação nessa pretensão com fundamento jurídico que não havia sido invocado e independentemente da anulação do negócio (pedido que foi julgado improcedente) exorbita do objecto do processo que havia sido delimitado pelo Autor, traduzindo, na prática, a concessão de um efeito que não havia sido pedido. Ou seja, na perspectiva dos Apelantes, os termos em que o Autor formulou e configurou o pedido faziam com que a respectiva causa de pedir assentasse na anulação do negócio, pelo que a satisfação da pretensão com outro fundamento (sendo certo que não foi decretada a anulação do negócio) radica em facto jurídico ou causa de pedir diferente e extravasa o objecto do processo.
Será assim?
Já vimos que a qualificação ou tratamento jurídicos que o autor dá aos factos é irrelevante. Essa qualificação está na inteira disponibilidade do juiz que goza, nessa matéria, de toda a liberdade, sendo certo que a causa de pedir não corresponde à norma ou instituto jurídico invocados, mas sim aos concretos factos jurídicos em que se fundamenta a pretensão.
É certo, no entanto, que, ao formular os pedidos, o Autor parece ter colocado o 2.º pedido na dependência da procedência do primeiro (anulação do negócio), na medida em que o delineou como “consequência” do primeiro, fazendo-o nos seguintes termos:
“Consequentemente, serem os RR. solidariamente condenados a pagar ao A. 1.500,00 € do remanescente do preço ainda não devolvido e ainda 3.243,31 € a título de indemnização e despesas identificadas em 32, 33, 34, 35, 36, 37 e 38, tudo no montante global de 4.743,31 €” (negrito e sublinhados nossos).
Apesar disso, pensamos que, na verdade, ao conceder ao Autor o direito àquelas quantias a título de indemnização com fundamento em responsabilidade pré-contratual dos Réus, a sentença recorrida não concedeu efeito que não tivesse sido pedido e não alterou, verdadeiramente, o facto jurídico ou causa de pedir que havia sido invocada.
O efeito prático e jurídico que o Autor pretendia obter traduzia-se no pagamento das referidas quantias e o facto jurídico (causa de pedir) onde fazia assentar essa pretensão correspondia ao erro sobre o objecto do negócio em que havia incorrido e havia sido determinado pelos Réus. A mera circunstância de o Autor ter colocado o direito àquelas quantias como efeito ou consequência da anulação do negócio não altera essa situação, uma vez que é sempre esse erro que está subjacente às pretensões que formulou, seja a pretensão de anulação do negócio, seja a pretensão de obter a restituição ou pagamento de determinadas quantias.
Pensamos, portanto, que a mera circunstância de ter sido julgada improcedente a pretensão de anulação do negócio (por se ter considerado que o erro não era essencial) não obsta a que possa ser concedido o direito à restituição ou pagamento das quantias peticionadas se, à luz da lei (ainda que com diferente enquadramento jurídico), o erro em questão constituir, só por si e independentemente da anulação do negócio, fundamento bastante para atribuição desse direito.
Não se estará, nesse caso, a extravasar do objecto do processo, uma vez que o efeito prático e jurídico que resulta da decisão (condenação dos réus ao pagamento daquelas quantias) é o mesmo que havia sido peticionado e o facto jurídico em que assenta a decisão continua a ser o erro sobre o objecto do negócio que correspondia ao facto jurídico (causa de pedir) que havia sido invocado para fundamentar a pretensão, ainda que com diferente enquadramento jurídico.
Refira-se que a situação dos autos não é substancialmente diferente daquela que deu lugar ao Assento do STJ n.º 4/95 e ao AUJ n.º 3/2001, acima identificados. No primeiro, estava em causa uma pretensão de restituição de quantia mutuada que se fundamentava no contrato de mútuo e no pressuposto da sua validade, ali tendo sido considerado que a declaração de nulidade desse contrato não obstava a que se julgasse procedente o pedido de restituição da quantia mutuada por efeito e em consequência da anulação do negócio. No segundo, estava em causa uma acção de impugnação pauliana em que se pedia a declaração de nulidade ou anulação do acto, considerando-se que o juiz podia e devia declarar a ineficácia por ser esse o efeito jurídico correcto ainda que não tivesse sido expressamente peticionado.
Nessas circunstâncias, pensamos ser de concluir que, ao conceder essa indemnização com fundamento em responsabilidade pré-contratual, a sentença recorrida não atribuiu um efeito prático e jurídico diferente do que havia peticionado e não a concedeu com fundamento em causa de pedir diferente da que havia sido invocada, uma vez que, independentemente da qualificação jurídica que o Autor lhe deu (que já vimos ser irrelevante e poder ser livremente alterada pelo juiz), o facto jurídico em que assentava essa pretensão (a causa de pedir) radicava no erro sobre o objecto negócio em que havia incorrido e que havia sido determinado pelos Réus e nas despesas ou prejuízos que havia suportado por causa desse erro e foi com fundamento nesse mesmo erro e nos factos que eram alegados (ainda que com uma diferente configuração jurídica) que a sentença recorrida julgou procedente tal pretensão.
Nada obstava, portanto, a que a decisão recorrida concedesse e julgasse procedente o pedido indemnizatório formulado pelo Autor, com fundamento em responsabilidade pré-contratual, apesar de este instituto jurídico não ter sido invocado pelo Autor.
Questão diferente - que analisaremos de seguida - será a de saber se a matéria de facto que havia sido alegada e foi julgada provada é bastante para concluir pela verificação dos pressupostos da responsabilidade pré-contratual e se a indemnização peticionada pode ser concedida ainda que o erro invocado não tenha conduzido à anulação do negócio (sendo certo que essa pretensão foi julgada improcedente e em relação a esse segmento decisório não foi interposto recurso).
3. Verificação (ou não) dos pressupostos da responsabilidade pré-contratual do Réus/Apelantes
Conforme resulta da matéria de facto, está em causa nos autos um contrato de compra e venda de um prédio rústico que era propriedade dos 1.ºs Réus e cuja venda foi promovida pela 2.ª Ré ao abrigo de um contrato de mediação imobiliária celebrado com os primeiros. Em execução desse contrato, a Ré publicitou a venda do imóvel, mostrou o imóvel a familiares do Autor (que havia manifestado interesse na aquisição), prestou ao Autor um conjunto de informações relativamente ao prédio, tendo vindo a ser celebrado o contrato de compra e venda, sendo certo, no entanto, que o prédio efectivamente vendido ao Autor não era aquele que havia sido publicitado e mostrado aos seus familiares e não era aquele ao qual se reportavam as informações que lhe haviam sido prestadas.
É indiscutível, portanto, ter ocorrido um erro na identificação do prédio que foi vendido ao Autor; o prédio que o Autor comprou não é aquele que pensava estar a comprar e ao qual se reportavam as informações que lhe haviam sido prestadas.
Ainda que o Autor tenha pedido a anulação do negócio, alegando estar em causa uma venda de coisa alheia ou erro sobre o objecto do negócio, tal pretensão não foi julgada procedente. Entendeu-se que o prédio efectivamente vendido pertencia aos 1.ºs Réus (não se configurava por isso uma venda de coisa alheia) e entendeu-se que o erro sobre o objecto do negócio (efectivamente existente) não era um erro essencial que fosse susceptível de determinar a anulação do negócio. O Autor conformou-se com essa decisão (não interpôs recurso) e, portanto, estamos perante um contrato válido e eficaz que operou a transferência da propriedade relativamente ao prédio que dele foi objecto.
A validade desse contrato não elimina, no entanto, o erro que efectivamente ocorreu; o prédio que o Autor comprou não corresponde ao prédio que, em função da publicitação que havia sido efectuada e das informações que lhe foram prestadas, pensava estar a comprar.
Nesse pressuposto, considerou a decisão recorrida que, apesar de não ter conduzido à anulação do contrato, esse erro responsabilizava os 1.ºs Réus pelos danos sofridos pelo Autor por se mostrarem verificados os pressupostos da responsabilidade pré-contratual (com assento no art.º 227.º do CC) e mais concretamente: um facto voluntário ilícito (traduzido na violação dos deveres de informação, lealdade, probidade, correção e boa fé a que estavam obrigados por não terem identificado de forma correcta, o prédio que pretendiam vender, induzindo, desta forma, o Autor comprador em erro quanto às suas concretas características); a culpa (por não terem actuado com a diligência que lhes era exigível com vista à correcta identificação do prédio); a existência de um dano sofrido pelo Autora (traduzido nas despesas que suportou em virtude da informação incorrecta que foi prestada pelos Réus, nomeadamente o pagamento dos honorários por forma a resolver extrajudicialmente a situação, bem como o valor que pagou por um prédio que considerava ter outras características, nomeadamente a nível de área) e um nexo de causalidade entre o facto e os danos (uma vez que o Autor não teria efectuado aquelas despesas se tivesse sido correctamente informado).
Em desacordo com a decisão, sustentam os Apelantes que não se mostram verificados os pressupostos de que depende a sua responsabilidade e que tal responsabilidade apenas pode ser imputada à 2.ª Ré, por violação dos deveres a que estava adstrita nos termos do artigo 17.º, n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8/02.
Argumentam:
- Que não tiveram qualquer intervenção no processo de negociação com o Autor, tendo delegado na 2.ª Ré - por força do contrato de mediação que com ela celebraram - essas funções e as obrigações dela decorrentes, tendo sido a 2.ª Ré quem efectivamente negociou os termos da venda;
- Que forneceram à 2.ª Ré todos os elementos que tinham, deixando claro que não sabiam qual era a localização do terreno;
- Que não foram eles que identificaram o prédio;
- Que, por essa razão, não existiu, por parte dos Apelantes, qualquer actuação que possa fundamentar a sua responsabilidade pré-contratual e não existiu qualquer culpa (erro ou negligência) da sua parte na errada identificação do prédio;
- Que foi a 2.ª Ré quem violou, de forma grave, os deveres a que estava adstrita por força do disposto no art.º 17.º da Lei 15/2013, de 08/02 (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária) e no art.º 8.º da Lei nº 24/96, de 31/07 (Lei do Consumidor);
- Que, além do mais, nem sequer existe qualquer dano, na medida em que, por força da improcedência do pedido de anulação, o negócio mantém-se válido e eficaz.
Deixando, por ora, de lado as questões referentes à eventual responsabilidade da 2.ª Ré e aos eventuais danos a indemnizar, centremo-nos na actuação dos 1.ºs Réus e na sua relevância para efeitos de responsabilidade pré-contratual.
A dita responsabilidade pré-contratual (emergente - na terminologia da lei - de culpa na formação dos contratos) tem assento legal no art.º 227.º do CC, onde se dispõe que “Quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte”.
Está em causa, portanto, uma determinada actuação - ocorrida durante o processo negocial tendo em vista a conclusão de um contrato - que se afasta das regras da boa fé por violar determinados deveres de conduta, frustrando, em alguma medida, a confiança e a legítima expectativa da outra parte e que, sendo culposa, determina a obrigação de indemnizar os danos causados à outra parte em resultado dessa actuação.
Como tem sido genericamente admitido, essa responsabilidade pode ser equacionada, não apenas em relação a negociações que não chegam a ser concluídas ou conduzem à conclusão de um contrato inválido ou ineficaz, mas também em relação a situações - como aquela que se verifica na situação dos autos - em que as negociações culminaram com a celebração de um contrato válido e eficaz, seja porque a parte contratante aceita a sua validade, seja porque - como aconteceu no caso dos autos - a sua anulação lhe vem a ser negada por decisão judicial. Nestes casos, a responsabilidade pré-contratual assentará, sobretudo, na violação de deveres de verdade, informação e esclarecimento que veio a determinar a celebração de um contrato que, apesar de válido e eficaz, não correspondeu às expectativas que a parte havia criado durante a respectiva negociação[7].
Ora, independentemente da concreta extensão do dever de informação que a boa-fé impõe às partes que negoceiam a celebração de um contrato[8], pensamos ser claro que ele inclui, necessariamente, o dever - imposto ao contraente que se propõe vender determinada coisa ou bem - de identificar correctamente a coisa ou bem que se pretende vender, ou seja, o objecto do contrato que está em negociação. E é claro - tendo em conta a matéria de facto provada - que esse dever não foi objectivamente cumprido, uma vez que o prédio que foi negociado com o Autor (ou seja, o prédio ao qual se reportavam as fotos que constavam do anúncio para venda e ao qual se reportavam todas as informações que posteriormente lhe foram fornecidas e o prédio que foi mostrado em visita efectuada por pessoas que o Autor indicou), não correspondia ao prédio que lhe veio a ser vendido, uma vez que aquele prédio não correspondia ao prédio dos 1.ºs Réus.
Os referidos Réus - que, enquanto proprietários, eram os primeiros responsáveis pela identificação do prédio que pretendiam vender - pretendem afastar a sua responsabilidade, dizendo que não tiveram qualquer intervenção na negociação com o Autor, que não sabiam qual era a localização do terreno, que não foram eles que identificaram o terreno e sustentando, portanto, que a responsabilidade apenas cabe à 2.ª Ré, já que foi ela que negociou com o Autor e era ela que devia ter tomado providências para localizar e identificar o prédio.
Salvo o devido respeito e independentemente da responsabilidade que também possa caber à 2.ª Ré (questão que analisaremos mais adiante), pensamos ser de concluir pela responsabilidade dos Réus/Apelantes.
Os referidos Réus - enquanto proprietários e vendedores - eram os primeiros responsáveis pela identificação do prédio que pretendiam vender, não podendo desculpar-se com a mera circunstância de não conhecerem o prédio e desconhecerem a sua localização; se não conheciam, tinham o dever de diligenciar pela sua localização e identificação. Por outro lado, não é correcto afirmar - como afirmam - que não participaram nas negociações, quando é certo que, apesar de não terem tido contacto directo com o Autor e apesar de essas negociações terem sido efectuadas por intermédio da 2.ª Ré, eram eles que se propunham celebrar o contrato. E também não é inteiramente correcta a afirmação de que não foram eles que identificaram o terreno; não o fizeram directamente, mas fizeram-no por intermédio de outras pessoas (o seu filho e um conhecido) que escolheram e mandataram para o efeito, sendo certo que foram estes que, a pedido e a mando dos Réus, foram ao local, com colaboradores da 2.ª Ré, identificar o local físico e respectivos limites do imóvel (cfr. ponto 6 da matéria de facto), o que fizeram erradamente, já que, como se veio a constatar, não era aquele o prédio dos Réus. Os Réus não podem, portanto, deixar de ser responsabilizados pelas informações erradas que foram prestadas pelas pessoas que escolheram e utilizaram para o efeito de cumprir o seu dever de identificar e localizar o imóvel que pretendiam negociar e vender, à semelhança do que acontece no âmbito do cumprimento de obrigações nos termos previstos no art.º 800.º, n.º 1, do CC.
Concluindo-se que os referidos Réus (Apelantes) tinham o dever de identificar correctamente o prédio (designadamente a sua localização e os seus limites) e concluindo-se que, em termos objectivos, não cumpriram esse dever, também não encontramos razões para divergir da sentença recorrida quando entendeu que essa actuação era culposa (negligente).
Refira-se que, apesar não ser líquida a exacta qualificação da responsabilidade pré-contratual (como responsabilidade contratual, extracontratual ou como categoria autónoma), há uma parte da nossa doutrina e jurisprudência que a inclui na categoria da responsabilidade contratual com consequente aplicação da presunção de culpa estabelecida no art.º 799.º, n.º 1, do CC[9].
De qualquer forma e ainda que não se aplique a referida presunção, pensamos ser possível concluir pela efectiva existência de culpa dos Réus, porquanto não actuaram com a diligência que, nas circunstâncias do caso, lhe eram exigíveis e que seriam adoptadas por um bom pai de família (o homem médio colocado nas mesmas circunstâncias). De acordo com o padrão de exigência em questão, os Réus, propondo-se negociar e vender um determinado imóvel, tinham que proceder às diligências adequadas para identificar e localizar o imóvel em questão, na certeza de que o homem médio, colocado nas mesmas circunstâncias (e desconhecendo, em bom rigor, qual era e onde se localizava o imóvel de que era proprietário), não se apresentaria a negociar a sua venda sem previamente se assegurar da sua correcta identificação e localização.
Ora, os Réus omitiram esses deveres de cuidado e diligência, pois é certo que acabaram por identificar e negociar um prédio com o Autor que não correspondia ao prédio de que eram proprietários e que efectivamente lhe venderam; o prédio que identificaram e mostraram ao Autor era, na verdade, um prédio que pertencia à mãe da Ré (cfr. ponto 14 da matéria de facto).
Releva ainda notar que, como se extrai das respectivas certidões juntas aos autos, quer o prédio da Ré, quer o prédio da sua mãe, foram adquiridos por partilha da herança aberta por óbito do pai da Ré. Era, por isso, de supor que, estando em causa bens pertencentes aos seus pais, a mãe da Ré soubesse identificar e localizar os referidos prédios, sendo certo, no entanto, que - aparentemente - a Ré não terá recorrido à sua mãe para o efeito de identificar e localizar o prédio em causa; se o tivesse feito, esta certamente lhe teria dito de imediato - como veio a dizer ao Autor (cfr. ponto 14 da matéria de facto) - que aquele prédio era seu e não era, portanto, o prédio da Ré.
Concluímos, portanto, pela efectiva responsabilidade dos Réus/Apelantes em relação ao erro em questão e por eventuais danos que o Autor tenha sofrido em consequência desse erro.
Mais adiante veremos se esses danos existem e quais são esses danos.
4. A alegada responsabilidade da 2.ª Ré por violação dos deveres a que estava adstrita
Sustentam os Apelantes que a 2.ª Ré deve ser responsabilizada pelo erro ocorrido e pelos danos que ele tenha causado ao Autor, fazendo assentar essa responsabilidade na violação dos deveres a que estava adstrita por força do disposto no art.º 17.º da Lei 15/2013, de 08/02 (Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária) e no art.º 8.º da Lei nº 24/96, de 31/07 (Lei do Consumidor).
A sentença recorrida, depois de considerar - em nosso entender, correctamente - que a responsabilidade da 2.ª Ré em relação ao Autor nunca seria uma responsabilidade contratual ou pré-contratual (na medida em que nenhum contrato havia celebrado com o Autor e porque não era parte no contrato de compra que estava em negociação) e que tal responsabilidade só poderia ser uma responsabilidade extracontratual assente em violação de normas (o citado art.º 17.º da Lei 15/2013) e deveres que se destinam a proteger os terceiros interessados no contrato que o cliente da empresa de mediação visa realizar, concluiu que não se mostravam verificados os pressupostos dessa responsabilidade, desde logo porque não havia resultado provado que a referida Ré tivesse violado esses deveres.
Em desacordo com o decidido, sustentam os Apelantes que a 2.ª Ré violou efectivamente os deveres em causa, argumentando, em termos resumidos:
- Ter sido ela quem teve o “controlo” da angariação não só de comprador, mas também de informação e elementos do prédio em venda, tanto mais que, como resulta da matéria de facto, assumiu, de imediato, o erro de identificação do prédio quando o Autor lhe pediu explicações;
- Que a 2.ª Ré teve acesso a informação importante que não partilhou com os Apelantes e lhe permitiu saber, designadamente, da existência de uma importante divergência de áreas entre os referidos prédios (sendo certo que o terreno escriturado tem a área de 4.294m², enquanto que o terreno mostrado ao Autor tem a área de 11.896 m², ou seja, mais 7.602 m².)
Refira-se, em primeiro lugar, que a convocação - feita pelos Apelantes - da Lei nº 24/96, de 31/07 e, em particular, do seu art.º 8.º, não tem fundamento; a 2.ª Ré não forneceu ao Autor qualquer bem ou serviço, tendo-se limitado a fazer a mediação de um negócio entre os 1.ºs Réus e o Autor (foram os 1.ºs Réus e não a 2.ª Ré quem vendeu o imóvel) e o Autor não adquiriu o imóvel a pessoa que exerça com carácter profissional uma atividade económica que vise a obtenção de benefícios (cfr. art.º 2.º da citada Lei).
É certo, no entanto, que, no âmbito do exercício da actividade de mediação imobiliária, a lei - mais concretamente a Lei 15/2013, de 08/02 que estabelece o Regime Jurídico da Atividade de Mediação Imobiliária - impõe ao mediador ou empresa de mediação determinados deveres que visam proteger, não apenas os clientes (as pessoas com quem celebraram o contrato de mediação), mas também os destinatários do serviço, ou seja, os terceiros interessados que com ela contactem com vista à realização do contrato mediado. E é certo que a violação desses deveres é susceptível de constituir a mediadora em responsabilidade civil pelos danos que venham a resultar dessa violação, seja para os clientes ou seja para os terceiros destinatários[10]
Dispõe, com efeito, o art.º 17.º, n.º 1, da citada Lei - na parte que releva para o caso em análise - que a empresa de mediação é obrigada a:
“(...)
b) Certificar-se da correspondência entre as características do imóvel objeto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes;
c) Propor aos destinatários os negócios de que for encarregada, fazendo uso da maior exatidão e clareza quanto às características, preço e condições de pagamento do imóvel em causa, de modo a não os induzir em erro;
(...)”.
Mas, salvo o devido respeito e ao contrário do que sustentam os Apelantes, pensamos que a matéria de facto não fornece apoio bastante para concluir que a 2.ª Ré tenha violado esses deveres.
Na verdade, resulta da matéria de facto provada que - precisamente com o intuito de se certificar da correspondência entre as características do imóvel objecto do contrato de mediação e as fornecidas pelos clientes - os colaboradores da Ré foram ao local com o filho e um conhecido dos 1.ºs Réus para identificar o local físico e respectivos limites do imóvel, tendo sido estes que, a pedido e a mando dos 1.ºs Réus, identificaram o espaço físico que correspondia ao imóvel que era objecto do contrato. E nada se provou que permita afirmar/concluir que a Ré pudesse então ter constatado - ou colocado em dúvida - que esse espaço não correspondesse efectivamente ao prédio dos 1ºs Réus ao qual se reportava o contrato de mediação.
Dizem os Apelantes que a 2.ª Ré teve acesso a informação importante que não partilhou com eles e que lhe permitiu saber, designadamente, da existência de uma importante divergência de áreas entre os referidos prédios (sendo certo que o terreno escriturado tem a área de 4.294m², enquanto que o terreno mostrado ao Autor tem a área de 11.896 m², ou seja, mais 7.602 m²).
Mas qual foi essa informação importante a que a 2.ª Ré teve acesso e à qual os 1.ºs Réus não pudessem ter também acedido se o pretendessem? Não sabemos.
Em relação à apontada divergência de áreas, relevará notar, antes de mais, que ela não tem a mínima expressão da matéria de facto que se julgou provada (e só esta poderemos considerar na decisão). Com efeito, a matéria de facto alude à área do prédio dos Réus (4.294m2) - que corresponde à área constante das certidões matricial e predial e que, como é sabido, nem sempre está correcta -, mas não faz alusão à área do prédio que foi identificado no local como correspondendo a esse prédio e que, afinal, se veio a constatar pertencer à mãe da Ré. E, se é certo que esse facto não foi julgado provado, também é certo que os Apelantes não impugnaram a decisão da matéria de facto tendo em vista a sua inclusão, não obstante existam nos autos alguns elementos probatórios segundo os quais a área deste prédio será de 11.896 m².
Além do mais, ainda que essa área (muito superior á que constava das certidões referentes ao prédio da Ré) fosse idónea para levantar suspeitas em relação ao facto de estar em causa o mesmo prédio, a verdade é que, apesar disso, o filho e conhecido dos Réus (que, no local, também terão tido a oportunidade de constatar esse facto) afirmavam que era aquele o prédio dos Réus. Nessas circunstâncias, era natural que a Ré confiasse nessa informação, até porque não resultou demonstrado que, à data e com a informação de que Ré dispunha, se configurassem outras eventuais diligências que a Ré pudesse fazer para confirmar se era efectivamente aquele o prédio dos 1.ºs Réus.
Aludem os Apelantes ao facto de a 2.ª Ré ter assumido, de imediato, o erro de identificação do prédio quando o Autor lhe pediu explicações, pretendendo dizer com isso que a 2.ª Ré dispunha de elementos que facilmente lhe teriam permitido perceber que o prédio que lhe havia sido indicado pelo filho e conhecido dos 1.ºs Réus não era o prédio destes Réus, dizendo concretamente (na parte referente à impugnação da matéria de facto) o seguinte:
“(...) dá o tribunal como provado que foram os colaboradores que confirmaram que a localização não era a indicada pela testemunha.
(...) E , perguntamos: Porque? Porque detinham na sua posse documentos, nomeadamente o registo cadastral que demostra que os elementos constantes deste não coincidem com os elementos constante da caderneta predial e do registo predial na conservatória”.
Ou seja, da mera circunstância de ter resultado provado (cfr. ponto 15) que, quando o Autor lhe pediu explicações, a Ré assumiu de imediato que o prédio dos primeiros Réus (que havia sido objecto da identificada da escritura) era um outro existente num outro local e não aquele que estava anunciado no seu site e que tinha sido mostrado ao Autor, os Apelantes pretendem retirar a conclusão de que teria sido necessariamente com base nos documentos que já tinha na sua posse que a 2.ª Ré teria feito essa constatação e que, nessa medida, também estava em condições de a fazer em momento anterior.
A verdade, porém, é que não resultou provado que assim tenha sido. Não resultou provado que tenha sido em função desses elementos que a 2.ª Ré concluiu pela existência de erro na identificação do prédio e que, nessa medida, já pudesse ter constatado esse facto anteriormente. E tão pouco se pode dizer - como pretendem os Apelantes - que essa é a única explicação para o facto de a 2.ª Ré ter assumido o erro de imediato quando o Autor lhe pediu explicações; para o demonstrar basta fazer menção ao facto de a testemunha FF ter declarado que o erro foi constatado quando contactaram a mãe da Ré - que havia invocado a propriedade do terreno - e esta lhe mostrou o terreno que correspondia ao terreno da filha. Ou seja, teria sido por informação da mãe da 1.ª Ré e não por quaisquer documentos ou elementos que já tivesse na sua posse que a 2.ª Ré confirmou a existência do erro e confirmou a exacta identificação e localização do prédio que era objecto do contrato de mediação (esclareça-se que a referência a depoimentos de testemunhas não tem relevância em sede de aplicação do direito - apenas a tem em sede de matéria de facto - e apenas a fazemos para afastar a ilação que os Apelantes pretendem retirar da circunstância de a 2.ª Ré ter detectado de imediato o erro ocorrido e para concluir que, ainda que tal não tenha sido julgado provado, a detecção do erro pode encontrar explicação em factos ou informações que apenas em momento posterior vieram ao conhecimento da 2.ª Ré).
Certo é que os 1.ºs Réus, por intermédio das pessoas que escolheram para esse efeito, indicaram à 2.ª Ré a localização e limites do prédio que era de sua propriedade. Ainda que a área (substancialmente superior) pudesse suscitar alguma dúvida (não obstante se reafirme que essa divergência de áreas não resulta da matéria de facto provada), a verdade é que, á data, a 2.ª Ré não tinha - pelo menos, não se provou que tivesse - elementos com base nos quais pudesse contrariar aquela indicação e localizar qualquer outro prédio como sendo aquele que efectivamente correspondia ao prédio dos 1.ºs Réus.
Concluimos, portanto, em razão do exposto, não haver elementos para concluir que a 2.ª Ré tenha incorrido em violação dos deveres acima mencionados e que, nessa medida, possa e deva ser responsabilizada pelo erro ocorrido e pelos danos que ele tenha causado ao Autor.
5. Os danos
Analisemos agora os danos sofridos pelo Autor em consequência do erro e a respectiva indemnização.
A sentença recorrida condenou os 1.ºs Réus (Apelantes) a pagar ao autor a quantia de 4.276,41€ a título de indemnização pelos prejuízos que este sofreu e que se decompõe nos seguintes valores:
i. 1.500,00€ correspondente ao remanescente do preço de aquisição do prédio que ainda não foi devolvido ao Autor;
ii. 535,21€ referente às despesas que suportou com a realização da escritura, certidão predial que a instruiu e registo do imóvel a seu favor;
iii. 575,00€ referente a IMT que pagou e imposto de selo no valor de 92,00€;
iv. 49,20€ referente ao valor que despendeu na procuração que teve de outorgar a favor do seu pai para o representar na escritura;
v. 350,00€ correspondente ao valor que despendeu com a limpeza do prédio que pensou (erradamente) ter comprado;
vi. 1.175,00€ referente ao valor dos honorários que pagou a advogados para o representarem na tentativa extrajudicial (e agora judicial) de resolver este assunto de forma consensual.
Em relação aos valores referidos nos pontos i) a iv), sustentam os Apelantes que, tendo improcedido o pedido de anulação do negócio, essas despesas não correspondem a qualquer prejuízo; estão em causa despesas e impostos decorrentes da aquisição de um imóvel que são da responsabilidade do Autor.
Pensamos que, neste ponto, assiste razão aos Apelantes.
Com efeito, ainda que o Autor tenha pedido a anulação do negócio, com fundamento no erro ocorrido, tal pretensão foi julgada improcedente por se ter entendido que não estava em causa um erro essencial que fosse susceptível de determinar a anulação do negócio. Esse segmento da decisão transitou em julgado, sendo certo que o Autor, conformando-se com essa decisão, não interpôs recurso. Significa isso, portanto, que o contrato de compra e venda celebrado entre o Autor e os Réus se mantém válido e eficaz, tendo efectivamente operado a transferência para o Autor do direito de propriedade relativamente ao prédio que dele foi objecto.
Ora, se assim é e se o contrato permanece válido, temos como certo que os valores em causa não correspondem a qualquer prejuízo efectivamente sofrido pelo Autor, mas sim aos valores que efectivamente estava obrigado a pagar por força do negócio que celebrou e que - reafirma-se - mantém a sua validade e eficácia.
O valor de 1.500,00€ corresponde a parte do preço de aquisição do prédio que, perante a validade do contrato, o Autor adquiriu efectivamente, estando, por isso, obrigado ao respectivo pagamento; o eventual direito do Autor à restituição de parte do preço por força do erro ocorrido - que não deu causa à anulação do negócio - apenas poderia ser equacionado em contexto de redução do preço (cfr. art.º 911.º do CC) que não se coloca nos autos, sendo certo que não foi formulada qualquer pretensão nesse sentido.
Os valores referidos nas alíneas ii) a iv) correspondem - como se disse - as despesas com a realização do negócio e com os impostos inerentes que são da efectiva responsabilidade do Autor, uma vez que o negócio permanece válido e operou a efectiva transferência da propriedade em relação ao prédio que dele foi objecto (ainda que este imóvel não corresponda àquele que o Autor pensava ter adquirido).
Assim, e no que toca a essas quantias - no valor global de 2.751,41€ - impõe-se a revogação da sentença recorrida com a consequente absolvição dos Réus do respectivo pagamento.
A quantia de 350,00€ - a que se reporta a alínea v) - corresponde a efectivo prejuízo que resulta directamente do erro e independentemente da anulação do negócio, uma vez que se reporta a despesa que o Autor fez em prédio alheio no pressuposto de que era aquele o prédio que havia adquirido. De qualquer forma e no que toca a esta quantia, os Apelantes nada dizem de concreto no sentido de justificar a alteração da decisão.
Em relação à quantia de 1.175,00€ referente ao valor dos honorários, os Apelantes contestam a sua inclusão na indemnização com o único fundamento de o recibo junto aos autos não fazer prova de que aquele valor tenha sido despendido, sendo certo que deveria ter sido acompanhado de nota discriminativa, nomeadamente dos serviços prestados, tempo despendido e os demais elementos que a nota de honorários deve conter.
Mas, salvo o devido respeito, esse tipo de argumentação apenas poderia relevar em sede de impugnação da decisão que julgou provado que o Autor pagou esse valor a título de honorários (cfr. ponto 21 da matéria de facto provada), sendo certo, no entanto, que, em sede de impugnação da decisão da matéria de facto, os Apelantes não declararam e não manifestaram qualquer intenção de impugnar essa decisão.
Assim e porque em relação a esse valor, os Apelantes não invocaram e não suscitaram qualquer outra questão para fundamentar a sua discordância em relação à decisão recorrida, mantém-se a decisão que os condenou no pagamento dessa quantia.
Ascende, portanto, ao valor de 1.525,00€ o valor da indemnização devida pelos 1.ºs Réus ao Autor.
Em relação à restante quantia, os Réus terão que ser absolvidos, revogando-se a decisão que os condenou.
******
SUMÁRIO (elaborado em obediência ao disposto no art. 663º, nº 7 do Código de Processo Civil, na sua actual redacção): (…).
/////
V. DECISÃO
Pelo exposto, concede-se parcial provimento ao presente recurso e, em consequência:
Ø Revoga-se a sentença recorrida no segmento em que condenou os Réus (Apelantes) ao pagamento da quantia de 2.751.41€ (dois mil setecentos e cinquenta e um euros e quarenta e um cêntimos), correspondente a parte do preço de aquisição do imóvel, despesas com a realização da escritura (certidão, registo e procuração), IMT e imposto de selo, absolvendo-se os Réus do pedido no que se reporta a essas quantias;
Ø Confirma-se, em tudo o mais, a sentença recorrida.
Custas a cargo dos Apelantes e do Apelado, na proporção do respectivo decaimento.
Notifique.
Coimbra,
(Maria Catarina Gonçalves)
(Maria João Areias)
(Chandra Gracias)
[1] Código de Processo Civil Anotado, Vol. III, 3ª ed. Reimpressão, pág. 127.
[2] Cfr. Acórdãos do STJ de 10/12/2024 (processo n.º 8790/18.8T8LRS.L1.S1), de 16/02/2023 (processo n.º 3063/18.9T8PTM.E2.S1), de 02/03/2023 (processo n.º 21025/19.7T8PRT.P1.S1), de 19/01/2017 (processo n.º 873/10.9T2AVR.P1.S1) e de 02/03/2011 (processo n.º 823/06.7TBLLE.E1.S1), todos disponíveis em https://www.dgsi.pt.
[3] Proferido em 28/03/1995 no processo n.º 085202, disponível em https://www.dgsi.pt e publicado no DR, Série I-A, de 17/05/1995.
[4] Proferido em 23/01/2001 no processo n.º 98B994, disponível em https://www.dgsi.pt. e publicado no DR, Série I-A de 09/02/2009
[5] Processo n.º 21852/15.4T8PRT.S1, disponível em https://www.dgsi.pt.
[6] Veja-se também a propósito o Acórdão do STJ de 12/12/2023 (processo n.º 2291/21.4T8FAR.E1.S1), disponível em https://www.dgsi.pt.
[7] Cfr. Nuno Manuel Pinto de Oliveira, Princípios de Direito dos Contratos, 2011, págs. 227 a 229; Paulo Mota Pinto, Interesse Contratual Negativo e Interesse Contratual Positivo, Vol. II, 2008, págs. 1361 e 1362; Acórdão do STJ de 23/19/2008 (processo n.º 08B2943)
[8] Problema tratado por Sinde Monteiro, Responsabilidade por Conselhos, Recomendações ou Informações, págs. 355 e segs.
[9] Cfr. Acórdãos do STJ de 24/06/2014 (processo n.º 4806/07.1TVLSB.L1.S1), de 16/12/2010 (processo n.º 44/07.1TBGDL.E1.S1) e de 23/10/2008 (processo n.º 08B2943), disponíveis em https://www.dgsi.pt. e Ana Prata, Código Civil Anotado, Coord. Ana Prata, Vol. I, em anotação ao art.º 227.º.
[10] Cfr. designadamente, os Acórdãos da Relação do Porto de 04/03/2024 (processo n.º 5846/20.0T8MTS.P1) e de 21/05/2013 (processo n.º 1061/10.0TBPVZ.P1); o Acórdão da Relação de Coimbra de 19/12/2028 (processo n.º 3953/17.6T8LRA.C1) e o Acórdão da Relação de Évora 18/12/2023 (processo n.º 2942/20.8T8STB.E1), todos disponíveis em https://www.dgsi.pt.