| 1920/23.0T8VIS.C1 |  |
DECLARAÇÃO TÁCITA
RECONHECIMENTO DO DIREITO
INTERRUPÇÃO DA PRESCRIÇÃO
II – Assim, para além do que ficou escrito, temos de atender igualmente ao comportamento do declarante, aos chamados factos concludentes, e aferir como um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, entenderia a declaração.
III – Para que o reconhecimento tácito seja relevante, para efeitos de interrupção do prazo de prescrição, tem de ser um reconhecimento inequívoco, não deixando margem para dúvidas, traduzindo o artº 325º, nº 2, do Código Civil, um acréscimo de exigência em relação ao disposto no artº 217º.
IV – O facto de a Ré se ter disponibilizado para conversar e encontrar uma solução consensual não significa que tivesse reconhecido um qualquer direito da Autora.
(Sumário elaborado pela Relatora)
Recorrida B... Lda.
Juiz Desembargador Relator: Anabela Marques Ferreira
Juízes Desembargadores Adjuntos:
Luís Manuel Carvalho Ricardo
Luís Miguel Caldas
Sumário (da responsabilidade do Relator – artº 663º, nº 7, do Código de Processo Civil)
(…).
Acordam os juízes que nestes autos integram o coletivo da 3ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Coimbra:
I – Relatório
Nos autos de ação de processo comum, que correram termos no Juízo Local Cível de Viseu - Juiz 1, a Autora A..., Lda. demandou a Réu B... Lda., pedindo a condenação da Ré no ressarcimento da Autora pelos danos patrimoniais que esta teve com o processo de legalização e licenciamento de utilização de um imóvel, no valor global de € 10.455,16 (dez mil quatrocentos e cinquenta e cinco mil e dezasseis cêntimos).
Para tanto, alegou, em síntese, que a Ré prometeu vender-lhe uma fração autónoma de um imóvel que construiu, para fins comerciais, tendo constatado, na data da escritura, que a mesma se destinava a habitação; consequentemente, ficou acordado, na data da celebração do contrato de compra e venda, que a Ré se comprometia a alterar o uso da fração, destinando-a a comércio ou serviços.
Contudo, apesar de ter desenvolvido algumas diligências nesse sentido, a Ré nunca concluiu o processo de alteração do fim destinado à fração, pelo que a Autora substituiu-se-lhe nessa tarefa, com o que suportou despesas no montante de €10.455,16 (dez mil euros e quatrocentos e cinquenta e cinco e dezasseis cêntimos).
A Ré contestou, para além do mais, invocando a exceção de prescrição do direito que a Autora pretende fazer valer com os presentes autos.
Foi proferido despacho saneador, no qual foi fixado o objeto do processo, nele se incluindo o tema da prescrição.
Foi proferida sentença, onde se decidiu:
O tribunal decide julgar improcedente a ação, absolvendo a Ré do pedido.
Mais decide absolver ambas as partes dos pedidos de condenação como litigantes de má fé.
A Recorrente A..., Lda. interpôs recurso da sentença, concluindo, nas suas alegações, que:
(…).
A Recorrida B... Lda. respondeu ao recurso da sentença, concluindo, nas suas contra-alegações, que:
(…).
II – Objeto do processo
Colhidos os vistos legais, prestados contributos e sugestões pelos Exmos. Juízes Desembargadores Adjuntos e realizada conferência, cumpre decidir.
Da conjugação do disposto nos artºs 635º, nºs 3 e 4, 637º, nº 1 e 639º, todos do Código de Processo Civil, resulta que são as conclusões do recurso que delimitam os termos do recurso (sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso - artº 608º, nº 2, ex vi artº 663º, nº2, ambos do mesmo diploma legal), não vinculando, porém, o Tribunal ad quem às soluções jurídicas preconizadas pelas partes (artº 5º, º 3, do Código de Processo Civil). Assim:
Questões a decidir:
1) Da prescrição do direito da Autora
III – Fundamentação
A) De facto
Factos julgados provados na sentença recorrida:
1) A Autora e a Ré têm ambos como escopo do seu objeto social a construção de edifícios sendo, concretamente o objeto social da ré B..., L.da a “Construção civil e obras públicas e a compra e venda de propriedades incluído a revenda de prédios adquiridos para esse fim, bem como a exploração de atividades hoteleiras, similares de hotelaria e animação de atividades turísticas.” – Certidão Permanente / Código de Acesso: ...70 – confessado e documento 1 da contestação.
2) A Ré procedeu à construção do prédio urbano sito na Quinta ..., lote n.º 8, Fração T da Freguesia e Concelho ... – confessado e doc.1 Caderneta Predial)
3) Ainda durante o período de execução das obras de construção, mas já com as infraestruturas e o edificado erguido, isto é, “em tosco”, precisamente no ano de 1999, foram encetadas negociações sobre o prédio supra descriminado – confessado.
4) A vontade do Autor era a aquisição do aludido prédio para fins comerciais, nomeadamente, para instalação de uma loja comercial – confessado
5) No decurso das negociações, o Autor sempre transmitiu à Ré que pretendia as frações para comércio – confessado.
6) Tendo a Ré sempre apresentado tal imóvel como sendo apto ao fim que o Autor pretendia exercer no mesmo invocando e enaltecendo certos e determinados pormenores patentes na construção do prédio que iriam precisamente de encontro a esse fim, nomeadamente a significativa largura das janelas e portas, a área e amplitude do espaço que a mesma apresentava – confessado.
7) Sendo que as infraestruturas e a traça do prédio urbano em apreço demonstravam claramente uma adequação estruturante para ali implementar um comércio, isto é, a olho nu era nítida a adequação do mesmo para fins comerciais – confessado.
8) A 11 de Março de 1999, o Autor e Ré celebram um contrato promessa de compra e venda do imóvel em apreço (cfr. Doc. 2 da p.i. – contrato promessa de compra e venda);
9) Nos termos do qual a Ré (promitente vendedora) se obrigou a vender ao Autor, o aludido imóvel designado por loja comercial e por sua vez, este último enquanto promitente comprador obrigou-se a comprá-lo pelo preço total de 85.000.000$00 (oitenta e cinco milhões de escudos) – idem e confessado.
10) Conforme consta do contrato promessa junto à presente peça processual, o contrato foi elaborado para Loja Comercial, “(…) que pelo presente contrato promessa de compra e venda, os primeiros outorgantes prometem vender e segundos prometem comprar no referido prédio, livre de quaisquer ónus ou encargos, uma loja comercial com cerca de 179m2 no rés do chão; Duas lojas comerciais e um armazém na cave, respetivamente com cerca de 135M2 (mais cerca de 73 m2 na sub-cave), 206m2 e 104m2 (ao lado do lote n.°7) bem como uma garagem na sub-cave….”(sublinhado e negrito nosso);
11) Já quanto ao modo de pagamento da quantia referida seria paga, em primeiro com a entrega da quantia de 10.000.000$00 (Dez Milhões de Escudos) a título de sinal e primeiro pagamento, sendo que até ao dia 10 de Maio de 1999 entregavam a quantia de 20.000.000$00 (Vinte Milhões de Escudos), como reforço de sinal e valor restante de 55.000.000$00 (Cinquenta e Cinco Milhões de Escudos), só seriam pagos no ato da realização da escritura imóvel – idem e confessado
12) A Ré comprometeu-se, numa primeira fase de forma verbal, a tratar da alteração da licença de utilização do imóvel, isto é, obrigou-se a proceder à legalização do imóvel para os fins comerciais, repondo-se a conformidade com o que havia sido estipulado no contrato promessa. – confessado
13) O que fez com que o Autor se mostrasse disponível a, mediante a assunção desta obrigação, firmar a escritura do imóvel em causa.
14) A Escritura realizou-se no dia 22 de junho de 2001 com o seguinte objeto (- Cfr. Doc. 4 da p.i.
- Fração “P” correspondente à cave posterior, (piso zero), destinada a estabelecimento comercial, na cave (piso zero), um compartimento destinado a arrumos, designado por P-um, com tudo o que a compõe, do prédio urbano sito na Quinta ..., lote oito, Estrada ..., freguesia ..., concelho ..., descrito em ficha na ... Conservatória do Registo Predial ... sob o número ...24 em regime de propriedade horizontal conforme inscrição F e inscrito na respetiva matriz sob o artigo ...95.
- Fração “Q” corresponde à cave direita (piso zero) destinada a estabelecimento comercial, na sub-cave (piso menos um), um compartimento destinado a arrumos, designado por “Q-um” do prédio urbano em regime de propriedade horizontal.
- Fração “T” correspondente ao rés-do-chão esquerdo, (piso um), destinado a habitação, um terraço, na sub cave (piso menos um) um compartimento destinado a garagem, designado por T-um, e um compartimento destinado a arrumos, designado por T-dois, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal.
15) Nesta Escritura celebrada, para salvaguardar que a Licença de Utilização daquela fração “T” seria modificada, foi aposta uma declaração escrita, por parte dos Segundos Outorgantes, aqui Autor, com o seguinte conteúdo: “Declararam os segundos outorgantes: que aceitam esta venda para a sua representada, nos termos exarados, autorizando ainda que o título constitutivo da propriedade horizontal, respeitante à fração “T” adquirida, e que era para habitação, a mesma seja alterada para se destinar a comércio ou serviços” - cfr. página 4 do doc 4 e confessado.
16) Ou seja, ficou estabelecida na Escritura de Compra e Venda que aquele imóvel que estava a ser objeto do negócio iria ver a sua licença de utilização passar de habitação para se destinar a comércio e serviços, dando o aqui Autor a sua autorização para que o Réu desse início a esse processo - idem
17) Tal como havia sido acordado previamente entre Autor e Ré, sendo demonstrado nesta cláusula o acordo que existia nesse sentido – idem e restante prova produzida.
18) A Ré requereu à CM..., por requerimento de 4 de março de 2002 a alteração funcional do piso 1 de todos os lotes que constituem o alvará nº ...3 de 96 que estão previstos para habitação, para comércio ou serviços.
19) Nesse mês a Ré foi convidada a identificar as frações dos lotes 8,9 e 10 e juntar prova da legitimidade através da CRPredial.
20) Consta da informação camarária, sobre esse pedido, que a requerente, aqui Ré, não deu cumprimento ao que lhe foi solicitado, referindo que só faltava alterar a fração T do lote 8, propriedade da aqui A. – doc.6
21) Após o que o requerimento inicial foi o pedido indeferido por falta de legitimidade dos Requerentes B... (Doc. 6- Decisão de Indeferimento).
22) Após o que, em 27 de abril de 2002, o legal representante da Autora emitiu declaração a conferir autorização expressa para que fosse a Ré a proceder ao referido licenciamento / alteração – doc 7 verso.
23) Em maio de 2002 a Câmara notificou a Ré para juntar diversos documentos para instruir o processo, o que esta não fez, tendo o processo sido arquivado em fevereiro de 2003 – doc 8.
24) Por carta registada com AR de 11.03.2003 a Autora comunicou à Ré, o seu desagrado quanto ao arquivamento do caso solicitando-lhe a resolução da situação da legalização - Doc.9 .
25) Porém, a Ré não o fez.
26) Em 22.07.2016, volvidos mais de 13 anos, a Autora endereça uma nova missiva à Ré, na qual reitera as inúmeras solicitações, para que este procedesse à alteração da licença de utilização, solicitando brevidade por estarem sem cumprir há 16 anos e poderem impedir uma provável venda (Cfr. Doc. 10- carta de 22/07/2016).
27) Em 24/08/2016 a Autora dirige nova comunicação à Ré onde, além do mais, informa que já que não estão a tratar do processo, como se obrigaram, irá ela fazê-lo, imputando-lhe os custos - doc. 11
28) Em 4 de setembro de 2016 a A. envia nova carta dizendo que foi informado por um dos sócios da Ré, o Sr. AA, que estes tinham alguém no seu corpo técnico habilitado para instruir este processo, tendo o Autor a, a alertar disso mesmo e recordando à Ré a obrigação assumida e que havia um negócio dependente desse trabalho- Doc. 12-
29) Não obstante as interpelações a Ré nada fez, pelo que, através do seu mandatário por missiva datada de 27.10.2017 foi a Ré novamente interpelada - Doc. 13
30) À qual a Ré respondeu dizendo que o primeiro pedido foi indeferido por falta de legitimidade e que se prontificou a fazer novo pedido, mas que a compradora (A) juntou 3 frações numa só loja e no projeto de propriedade horizontal aprovado na Câmara constam 3 frações.
Mais refere que “podemos falar posteriormente, ver os documentos que existem e procurar a melhor solução – Doc. 14- carta de 2/11/2017.
31) Mantendo-se a inércia da Ré, a A deu ele próprio início à legalização do espaço, que iniciou junto da Câmara Municipal ... no ano de 2021 (cfr. Doc. 15);
32) Tendo a Autora de per si instruído o procedimento com a documentação que lhe fora solicitada pela Câmara Municipal, tendo inclusivamente pago todas as despesas, taxas e encargos que advieram do procedimento de alteração da licença de utilização.
33) Com a legalização da fração para habitação a A. suportou as seguintes despesas:
a) Taxa municipal para alteração de utilização- 535,92€ - doc de fls 26
b) Taxa para alteração do alvará de loteamento – 2.456,98€ - doc fls 27 verso e 28 2 29 verso
c) Pagamento à Administração de condomínio pela Assembleia Extraordinária – 85€ docs de fls 23 verso e 24
d) Taxa para emissão de alvará de loteamento – 369,13€ - doc 30 e 31
e) Alvará de utilização– 166,79€ - docs de fls 31 verso e 32, frente e verso
f) Certidão camarária a comprovar a conformidade com o regime de propriedade horizontal -----------------47,63€ (fls 33)
g) Gastou no projeto para alteração de loteamento – 922,50€ - fls34
h) Para tratar da alteração da PH e registo ----------732,02€ - fls 35, frente e verso.
Total – 5315,97€
34) A Autora teve ainda despesas com deslocações, em quantidade e em valores não apurados, de forma a obter a autorização e assinatura dos condóminos para proceder à alteração da fração, conforme havia ficado lavrado em Ata (Cfr. Doc. 17- Ata 02/2022).
35) A A. gastou a quantia de 1.685€ em obras de infraestruturas de saneamento e água para ligação à fração T à rede pública. – doc de fls 36 frente e verso.
36) A alteração foi finalmente alcançada no ano de 2022 (cfr. Doc. 18)
*
37) Foi a ré que construiu todo o conjunto edificado hoje comummente designado por Urbanização ..., composta de inúmeros Lotes, alguns dos quais em prédios contíguos, nomeadamente os Lotes 7 a 12.
38) Sendo que, o referido Lote 8, da A. assim como especificamente os lotes contíguos 9 e 10, têm aí instalados nos pisos de rés do chão e ainda no andar de baixo, nos respetivos “Piso 0” (Zero), todos os serviços afetos à Loja do Cidadão de ...,
39) Esse conjunto edificado onde se integra o referido Lote 8, a norte confronta com a atualmente nomeada Rua ... – Cfr. “doc 1”, junto com a PI e Documentos 16 e 17 da contestação.
40) E por outro lado, ou seja, a sul, confronta também com a atualmente nomeada Rua ... (Também denominada de Praceta ...), sendo esta composta por uma zona de circulação de viaturas e por uma área pública ajardinada, encontrando-se numa cota inferior, portanto ao nível do Piso 0 (Zero) – Cfr. “DOC 1”, junto com a PI e Documentos 16 e 17 da juntada da contestação.
41) Todo esse conjunto edificado dos diversos prédios contíguos, bem como especificamente o prédio correspondente ao Lote 8, resultaram da Autorização de Loteamento original aprovada e registada na CRpredial em 10.07.1997 – documento 2 da contestação
42) Face à necessidade de agilizar todo o procedimento de instalação da Loja do Cidadão de acordo com as pretensões e cronograma do governo de então, a ré, em consonância e articulação com o I.G.C.I. e com a Câmara Municipal ..., havia-se obrigado a obter as alterações aos respetivos Alvarás de Utilização e a modificar os títulos constitutivos da propriedade horizontal dos Lotes 9 e 10, bem como a definir o título da propriedade horizontal do Lote 8, antes de ceder por locação aquele espaços para obras.
43) O que veio a fazer, relativamente às frações dos lotes 9 e 10 por escrituras de alteração do título de constituição de propriedade horizontal outorgadas no dia 21.02.2000 – doc.s 3 e 4
44) Os lotes 9 e 10, foram licenciados pelo Município por Alvarás de Utilização n.º 225/00 e 226/00 de 20.04.2000, este relativo às alterações nas frações que passaram a ter como fim comércio e/ou serviços – documentos 6 e 7, conjugação com a restante prova.
45) Nos termos do Alvará de Utilização n.º ...0, de 20.04.2000, este relativo à anteriormente prevista alteração à Fração “S” do rés do chão do Lote 8, este passou a ter como fim comércio e/ou serviços – Documento 8.
46) Ainda na pendência das negociações para a instalação da Loja do Cidadão, a ré já havia cuidado consignar expressamente em todas elas, que todos os respetivos adquirentes, autorizavam a mudança nas respetivas frações do rés do chão do seu fim habitacional para comércio e/ou serviços, incluindo nos lotes 9 a 10– Vide Documentos 3 e 4 e restante prova.
47) Para além da escritura celebrada com o A, tanto nas escrituras de alteração da propriedade horizontal do Lote 10, como do Lote 9, ficou aí também expressamente exarado que “(…) Que na sua invocada qualidade e devidamente autorizados pelos respetivos adquirentes nas ditas escrituras vêm proceder à modificação daquele título constitutivo da propriedade horizontal como se segue:
(…)” –Vide Documento 3 e 4.
48) Em 21.06.2000 a ré outorgou Contrato de Arrendamento com o I.G.L.C, destinado à instalação da loja do cidadão – Documento 9.
49) Em 23.02.2001 foi rececionada provisoriamente a obra para instalação da Loja de Cidadão, a realizar nos lotes 8 a 10 do referido loteamento.
50) Com a celebração do contrato promessa de cv a autora tomou posse imediata daquelas 3 (três) frações ainda em tosco –”contrato promessa junto com a p.i demais prova.
51) Tanto mais que, era pretensão da autora, até porque constituía uma valência do seu próprio objeto social, proceder à finalização dos respetivos acabamentos, como aliás foi consignado nesse mesmo contrato promessa – Vide “DOC 2” junto com a PI.
52) O que, para além do mais, as partes fizeram do seguinte modo: “(…) Todas as frações são vendidas em tosco, pelo que todos os acabamentos interiores das referidas frações constantes deste contrato, nomeadamente, reboco, canalizador, eletricista, louças sanitárias, etc. com exceção da garagem, serão da responsabilidade dos segundos outorgantes (…)” – Vide “DOC 2” junto com a PI.
53) O legal representante da autora estava informado de todos os procedimentos em curso e da prossecução das obras para a instalação da Loja do Cidadão naquela urbanização – prova documental, testemunhal, por declarações em conjugação com as regras da normalidade.
54) Foi a ré quem, previamente, cuidou de indicar e assegurar que na naquela escritura celebrada com a A. e com outros adquirentes, devia ficar expressamente exarado o consentimento dos adquirentes para a alteração da finalidade da fração para comércio – idem e dosc 10 e 11
55) Sendo que no caso da A. a então adquirente, a sociedade C..., S.A., quanto à mudança do fim da fração “T” ficou a constar, também na escritura que“(…) Declaram os segundos outorgantes: Que aceitam esta venda para a sua representada, nos termos exarados, autorizando ainda que o título mda constitutivo da propriedade horizontal, respeitante à fracção “T” adquirida, e que era para habitação, a mesma seja alterada para se destinar a comércio ou serviços. (…)” – Vide documento 11.
56) Este procedimento de consignar expressamente nas sucessivas escrituras públicas de compra e venda as devidas autorizações de mudança do fim das frações de rés do chão, por forma a permitir a sua alteração de habitação para comércio e/ou serviços, vinha sendo a metodologia utilizada sistematicamente pela ré quanto aos demais lotes, mesmo antes da escritura celebrada com a A.– Vide Documentos 3 (Fls. 87) e 4 (Este a Fls. 84), em conjugação com a demais prova produzida.
57) O que foi feito, igualmente, na fração T do lote 8 – vide escritura junta.
58) Após outorgada a escritura de compra e venda relativa à fração “T” do Lote 8, a ré prosseguiu com o procedimento administrativo para alteração ocupacional de todos os lotes do alvará original do loteamento (Alvará n.º ...6) por forma a mudar todas as frações d rés do chão que ainda estavam como habitação para comércio e serviços – Vide “DOC 5” e confessado na contestação.
59) O que, veio a conseguir em relação a todos os lotes e a todas as respetivas frações à exceção da Fração “T” do Lote 8.
60) Ao contrário do que aconteceu com a aquela fração “T”, em relação a todas as demais frações de rés do chão, a ré acabou por mudar o fim das mesmas para comércio e/ou serviços – prova documental, testemunhal e por declarações de parte.
61) Em data não apurada, mas após indeferimento por ilegitimidade ativa decorrente do despacho de 22.04.2002, o qual foi notificado à mesma através do Ofício da Câmara Municipal ..., o seu legal representante BB deslocou-se às frações vendidas à autora para falar com o seu legal representante no sentido de desbloquearem a situação.
62) Aí constatou que no espaço a A- havia “rasgado” na laje de betão, uma grande abertura de vários metros quadrados – Documentos 13 e 14 e prova testemunhal.
63) Com essa abertura a autora pretendia assim assegurar uma ligação funcional e direta entre a indicada Fração “T” situada no rés do chão e as Frações “P” e “Q”, estas na cave (PISO 0) – idem e documentos 13 e 14 e confessado em depoimento de parte.
64) Onde, para tanto, já havia construído uma escadaria. – Vide Documentos 13 e 14 e prova testemunhal e por declarações de parte.
65) O que foi feito sem elaborar ou apresentar um projeto para essa finalidade e sem obtenção prévia de outros condóminos – parcialmente confessado.
66) Não tendo qualquer diretor de obra, diretor de fiscalização de obra ou engenheiro qualificado. – confessado.
67) Motivo pelo qual, desde essa data, o legal representante da ré só cuidou de terminar os procedimentos administrativos em curso relativos às outras frações e outros lotes, acabando por lograr regularizar todos os respetivos procedimentos administrativos relativos a todas as frações de todo aquele loteamento, à exceção, da indicada Fração “T” do Lote 8
68) Que, devido à junção das frações que não estava previsto no alvará e título de propriedade horizontal, teria assim que ser objeto da formalização de um processo administrativo distinto dos demais.
69) A A. uniu fisicamente as frações e passou a explorar, e sem quaisquer perturbações, o seu estabelecimento comercial denominado D..., este também detido por outra sua sociedade comercial com a firma D..., L.da, NIPC ...82 – Vide Documentos 13, 14 e Documento 15.
70) Até que decidiu vender e teve propostas negocias para a compra da referida fração T – vide correspondência junta e supra referida (docs 10 a 12 da p.i) e confessado em depoimento de parte.
71) Que implicava fechar a ligação/ escadaria que a ligava às ouras frações. – idem.
72) Para tanto reconstruiu a placa de betão do piso que separa a fração “T” das outras suas frações “P” e “Q” do andar inferior – idem e prova testemunhal
73) Tendo previamente apresentado projeto com vista ao licenciamento das frações para comércio, mas que implicavam a separação física da fração T das restantes, eliminando a escadaria existente e tapando a ligação entre pisos- idem
74) A gestão da sociedade ré B..., L.da, sempre foi, e ainda é, de facto e exclusivamente, feita pelo seu sócio gerente BB, mesmo atualmente e apesar da sua provecta idade de 93 anos.
75) E assim sendo, todas as decisões e assuntos relevantes, sempre passaram, e ainda passam, pelo crivo decisório e exclusivo do seu gerente BB.
76) Nada mais se fazendo sem o aval expresso do mesmo.- depoimento de parte e prova testemunhal.
77) Depois de recentemente feitas as devidas obras por parte da Autora, a mesma vendeu a Fração “T” em 05.05.2022 – Vide certidão de registo junta sob doc.2 da contestação (fls 65 verso) e restante prova.
78) O que fez separadamente das Frações “P” e “Q”, das quais aliás ainda permanece como proprietária –Documentos 16 a 18..
Factos julgados não provados na sentença recorrida:
a) A A. sempre transmitiu à Ré e / ou esta sabia, que a finalidade daquela, ao adquirir as três frações era uni-las numa só, física e juridicamente.
b) Foi a Ré ou os seus trabalhadores com conhecimento daquela, quem procedeu ao corte na laje / buraco para implementar a ligação, através de escadas, com a fração T.
c) O legal representante da A só soube no dia da escritura que a fração T se destinava a habitação e perante tal constatação o Autor recusou-se a realizar a escritura pública de compra e venda naqueles termos.
d) Razão pela qual foi aposta na escritura a menção de comprometimento da Ré a alterar a finalidade / uso da fração.
e) Que a Ré tenha assinado qualquer outro documento, em papel de 25 linhas ou noutro, a obrigar-se ao que quer que fosse, para além do que consta da escritura.
f) A Ré sempre convenceu o Autor que iria proceder à regularização da situação, apenas se limitava a adiar a efetiva atuação ao longo dos anos.
g) Ficando sempre a Autor convicto e crente da veracidade das desculpas da Ré.
h) A A. suportou outras despesas, para além das que se demostraram.
B) De Direito
Da prescrição do direito da Autora
Dispõem os artºs 304º, nº 1, 309º e 325º, do Código Civil, que:
| Artigo 304.º (Efeitos da prescrição) |
| 1. Completada a prescrição, tem o beneficiário a faculdade de recusar o cumprimento da prestação ou de se opor, por qualquer modo, ao exercício do direito prescrito. |
| Artigo 309.º (Prazo ordinário) |
| O prazo ordinário da prescrição é de vinte anos. |
| Artigo 325.º (Reconhecimento) |
| 1. A prescrição é ainda interrompida pelo reconhecimento do direito, efectuado perante o respectivo titular por aquele contra quem o direito pode ser exercido. 2. O reconhecimento tácito só é relevante quando resulte de factos que inequivocamente o exprimam. |
Entendeu o Tribunal a quo, em síntese, que o prazo de prescrição do direito que a Autora pretende fazer valer com a presente ação se iniciou a 11 de Março de 1999, data da assinatura do contrato promessa de compra e venda e que se interrompeu em Fevereiro (ou Março) de 2003, na medida em que Em fevereiro de 2003 a Câmara indeferiu o pedido de alteração da afetação da fração para comércio, o que mereceu o desagrado e interpelação da A. à Ré – docs 8 e 9. Consideramos, por isso, que em fevereiro (ou março, após a notificação da decisão) de 2003 se reiniciou novo prazo de 20 anos.
Nessa data, iniciou-se a contagem de novo prazo, tendo o prazo de prescrição de 20 terminado em Março de 2023, antes da entrada da presente ação em juízo, o que aconteceu em Abril de 2023.
Em contrapartida, a sentença recorrida considerou irrelevantes, para efeitos de interrupção da prescrição, as interpelações da Autora e respostas da Ré, ocorridas a partir de 2016, por entender que não consubstanciam qualquer reconhecimento do direito da Autora.
Mais considerou que a conduta da Ré não é demonstrativa de má-fé, desde logo porque tentou resolver a situação em 2003, o que não foi possível devido à própria atuação da Autora, que fez obras, ligando a fração em causa a outras que também havia adquirido, dificultando o processo de alteração do fim da fração, ao que acresce que a própria Ré se desinteressou da questão por muitos anos, só voltando a questionar a Autora em 2016.
Neste ponto, efetivamente, apurou-se que, em data não apurada, mas após indeferimento por ilegitimidade ativa decorrente do despacho de 22.04.2002, o qual foi notificado à mesma através do Ofício da Câmara Municipal ..., o seu legal representante BB deslocou-se às frações vendidas à autora para falar com o seu legal representante no sentido de desbloquearem a situação e aí constatou que no espaço a A- havia “rasgado” na laje de betão, uma grande abertura de vários metros quadrados, com a qual a autora pretendia assim assegurar uma ligação funcional e direta entre a indicada Fração “T” situada no rés do chão e as Frações “P” e “Q”, estas na cave (PISO 0), onde, para tanto, já havia construído uma escadaria, o que foi feito sem elaborar ou apresentar um projeto para essa finalidade e sem obtenção prévia de outros condóminos, n Não tendo qualquer diretor de obra, diretor de fiscalização de obra ou engenheiro qualificado..
Motivo pelo qual, desde essa data, o legal representante da ré só cuidou de terminar os procedimentos administrativos em curso relativos às outras frações e outros lotes, acabando por lograr regularizar todos os respetivos procedimentos administrativos relativos a todas as frações de todo aquele loteamento, à exceção, da indicada Fração “T” do Lote 8, que, devido à junção das frações que não estava previsto no alvará e título de propriedade horizontal, teria assim que ser objeto da formalização de um processo administrativo distinto dos demais.
Só treze anos depois é que a Ré voltou a interpelar a Autora, quando decidiu vender os imóveis e teve propostas negociais para a compra da referida fração T, o que implicava fechar a ligação/ escadaria que a ligava às ouras frações, tendo a Ré reconstruído a placa de betão do piso que separa a fração “T” das outras suas frações “P” e “Q” do andar inferior, tendo previamente apresentado projeto com vista ao licenciamento das frações para comércio, mas que implicavam a separação física da fração T das restantes, eliminando a escadaria existente e tapando a ligação entre pisos.
A Ré recorreu pondo em causa, deste raciocínio, a conclusão de não serem relevantes, para efeitos de interrupção da prescrição, as interpelações da Autora e respostas da Ré, ocorridas a partir de 2016.
Para tanto, destaca a relevância da missiva da Ré, de 2 de Novembro da 2017, com o seguinte teor:
Quando pedimos a legalização foi indeferido por não termos legitimidade, visto que aquela fracção(fracção T) já estava em nome do Sr. CC.
Nessa altura falei com ele para se fazer novo pedido, mas aconteceu que o Sr. CC comprou três fracções em tosco, e os acabamentos foram por conta do comprador, que ao fazer esses acabamentos juntou tudo numa só loja. No processo aprovado na Câmara Municipal e na Propriedade horizontal constam 3 fracções, mas o que lá está é só uma loja.
Podemos falar posteriormente, ver os documentos que existem e procurar a melhor solução. (sublinhado nosso)
Da leitura atenta deste texto, resulta que a Ré reconhece ter tido a obrigação de alterar o fim destinado à fração – tal como já tinha reconhecido em 2003 – mas põe um assento tónico nas obras que a Autora fez à revelia do processo camarário, isto é, não reconhece que essa obrigação tenha persistido após a realização dessas obras.
No mais, a Ré disponibiliza-se para conversar e encontrar uma solução consensual, o que não significa que reconheça o direito da Autora, fazer um acordo não significa necessariamente o reconhecimento de um direito, muitas vezes significar apenas que se pretende evitar uma demanda.
Não há reconhecimento, expresso ou tácito[1], do direito invocado pela Autora.
A declaração tácita analisa-se, tal como a expressa, por via interpretativa, lançando mão dos critérios a que alude o artº 236º, nº 1[2], do Código Civil, pelo que, para além do que ficou escrito, temos de atender igualmente ao comportamento do declarante, aos chamados factos concludentes, e aferir se um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, entenderia a referida declaração como reconhecimento de um direito.
Neste sentido, acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 23 de Março de 2023, proferido no processo nº 1851/21.0T8PRT.P1, disponível em www.dgsi.pt, onde se diz[3]:
I - A declaração negocial tácita ocorre quando existe uma vontade dirigida aos efeitos negociais minimamente exteriorizada, ainda que de modo indireto, sendo que esta exteriorização, indireta, deve concretizar-se em factos concludentes.
II - Tais factos concludentes, que podem servir de suporte à declaração negocial tácita, serão comportamentos que, integrando a factualidade provada, são suscetíveis de integrar uma declaração negocial tácita, questão de direito, que terá de ser resolvida mediante interpretação, de acordo com os supra referidos critérios acolhidos pelo artigo 236º CC.
III - A determinação do comportamento concludente, que deverá ser entendido como o elemento objetivo da declaração tácita, faz-se, tal como na declaração expressa, por via interpretativa.
IV - A declaração tácita é a que se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam – artigo 217º, nº 1 do CC, pelo que os factos concludentes ou significativos são aqueles dos quais se deduz, segundo os usos da vida, que, com toda a probabilidade, o sujeito tenha querido, realmente, o negócio jurídico cuja realização deles se infere.
Aqui, apurou-se que a Ré, após verificar a existência de obras, manifestou o seu desagrado e deixou de se interessar pela alteração do fim da fração, sendo que a declaração em análise, como se viu, manifesta apenas disponibilidade para negociar, não correspondendo ao reconhecimento de qualquer direito.
A este propósito, ver acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 30 de Novembro de 2022, proferido no processo nº 56/11.5T8BRG.G1, disponível em www.dgsi.pt, onde se diz: A tentativa de conciliação no âmbito de um processo administrativo a correr perante o MºPº não constitui ato judicial para efeitos de interrupção do prazo prescricional em curso. Para verificação da interrupção da prescrição por reconhecimento tácito do direito e interrupção da prescrição nos termos do artigo 325º, nº 2, do C. Civil, no âmbito de um processo negocial, apenas devem ter-se como inequívocos, à luz do art.º 236 do C. Civil, os atos que podendo embora revelar esse reconhecimento, não possam contudo encontrar justificação na própria dinâmica das negociações, representando uma cedência de posição tendo em vista possibilitar um acerto de posições que ponha termo ao conflito, e não um verdadeiro reconhecimento da dívida. (sublinhado nosso)
Mas ainda que nele se visse um reconhecimento tácito, nunca seria relevante neste caso, por não ser um reconhecimento inequívoco, não deixando margem para dúvidas, como exigido - pelo artº 325º, nº 2, supratranscrito - para efeitos de interrupção da prescrição.
Em anotação ao artº 325º, do Código Civil, diz-nos Rita Canas da Silva, “Código Civil anotado”, Ana Prata e outros, volume I, 2ª edição, Almedina, 2024, pág. 430: O reconhecimento tácito é admitido, mas apenas tem relevância interruptiva se for inequívoco, não oferecendo dúvidas (nº2). Opera, assim, um agravamento em relação ao regime geral do artº 217º[4]. (sublinhado nosso)
Ou, como se diz no acórdão deste Tribunal da Relação de Coimbra de 24 de Setembro de 2019, proferido no processo nº 3960/16.6T8LRA.C1, disponível em www.trc.pt: O reconhecimento tácito do direito, para efeitos de interrupção da prescrição, previsto no art. 325º, nº 2, do CC, tem de ser inequívoco – aquele que é patente, que é claro, que é isento de dúvidas. (sublinhado nosso)
Assim, por muito duvidoso que, com a declaração transcrita, a Ré tivesse pretendido reconhecer a existência do direito que a Autora pretende fazer valer com a presente ação, verifica-se inexistir qualquer outro facto interruptivo da prescrição, sendo de manter a decisão recorrida.
IV - Decisão
Nestes termos, acordam os Juízes Desembargadores da 3ª Secção deste Tribunal da Relação em julgar improcedente o recurso, mantendo integralmente a decisão recorrida.
Custas pela apelante – artºs 527º, nºs 1 e 2, 607º, nº 6 e 663º, nº 2, todos do Código de Processo Civil.
Coimbra, 18 de Fevereiro de 2025
Com assinatura digital:
Anabela Marques Ferreira
Luís Manuel Carvalho Ricardo
Luís Miguel Caldas
[1] Artº 217º, do Código Civil: 1. A declaração negocial pode ser expressa ou tácita: é expressa, quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, e tácita, quando se deduz de factos que, com toda a probabilidade, a revelam. 2. O carácter formal da declaração não impede que ela seja emitida tacitamente, desde que a forma tenha sido observada quanto aos factos de que a declaração se deduz.
[2] 1. A declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
[3] Também, entre outros, acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 29 Maio de 2008, proferido no processo nº 3802/2008-6, e acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de Maio de 2007, proferido no processo nº 07A988, igualmente disponíveis em www.dgsi.pt.
[4] Também já ensinavam Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil anotado”, volume I, 4ª edição, Coimbra Editora, 1987, pág. 292: Não é relevante… o reconhecimento tácito que não se baseie em facto que inequivocamente o exprima. Vê-se, do confronto com o artigo 217º que houve uma maior cautela, neste caso, na admissão de uma declaração tácita. (sublinhado nosso)