| 1489/20.7T8VIS.C1 |  |
IMÓVEL DADO EM LOCAÇÃO FINANCEIRA
ENCARGOS DE CONSERVAÇÃO E FRUIÇÃO
RESPONSABILIDADE
II - Incidindo sobre a fracção um contrato de locação financeira, o locador financeiro é o responsável perante o condomínio pelas despesas e serviços de interesse comum, previstos no artº 1424 nº1 do C.C., sem que a obrigação imposta ao locatário financeiro pelo artº 10, nº1, b) do D.L. 149/95, desonere o locador do dever de proceder ao seu pagamento caso o locatário o não faça voluntariamente, por revestir natureza meramente obrigacional, vinculativa inter-partes
Acordam os Juízes na 3ª Secção do Tribunal da Relação de Coimbra:
RELATÓRIO
CONDOMINIO ... SITO NA QUINTA ..., ... contra intentou acção de condenação sob a forma de processo comum contra B... S.A. peticionando a sua condenação a pagar-lhe 5.026,04 €, da seguinte forma:
a) 136,36 € a quota extraordinária para reparação de elevador;
b) 46,91 € a seguro de 2013/14;
c) 32,91 € a restante parte de seguro de 2012/13;
d) 1.034,52 € a quotas de junho de 2016 a julho de 2019;
e) 134,20 € a fundo comum de reserva de janeiro de 2016 a dezembro de 2019;
f) 107,20 € a quota extraordinária para reparação de elevador;
g) 2.549,94 € a título de pena pecuniária;
h) 984,00 € a título de honorários de advogado.
montantes acrescidos de juros de mora vencidos e vincendos até efetivo e integral pagamento.
Para o efeito, alega ser a R. proprietária do imóvel e locadora financeira de uma fracção do imóvel designada pela letra ...” desde 08/10/2010 a 19/07/2019 e que não procedeu ao pagamento das quotizações, seguros e contribuições para o fundo de reserva, sendo-lhe aplicada uma pena pecuniária que, de igual forma, não pagou.
***
Citada, veio a R. invocar a sua ilegitimidade processual, por entender que cabe ao locatário financeiro o pagamento destas quotas e demais despesas, quer por via de disposição contratual constante do contrato de locação financeira, quer por via de disposição legal contida no 10.º, n.º1, alínea b), do Decreto-Lei 149/95 de 24 de Junho.
*
Designada a audiência prévia, foi proferida decisão que julgou procedente a excepção dilatória de ilegitimidade do R. e o absolveu da instância.
*
Não conformado com esta decisão, impetrou o A. recurso da mesma, formulando, no final das suas alegações, as seguintes conclusões, que se reproduzem:
“B) CONCLUSÕES:
1 – Vem o presente recurso interposto do douto despacho saneador proferido nos termos do qual, atento o disposto no artigo 577.º al.) e) do CPC, o Tribunal a quo declarou o réu B... S.A. parte ilegítima na presente ação e, em consequência, nos termos do art.º 278.º n.º 1 al. d) do CPC, absolveu-o da instância, além de ter ainda condenado o recorrente nas custas do processo.
2 - O R. foi proprietário da fração autónoma designada pela letra ... pertencente ao prédio urbano inscrito na matriz urbana sob artigo ...76.º e descrito na Conservatória do Registo Predial ... sob n.º ...04 da freguesia ... no período temporal compreendido entre 08.01.2010 (então, antes da fusão no Banco R., enquanto P... S.A.) e 19.07.2019.
3 - Encontrava-se registada pela AP. ...42 de 2011/06/02, Locação Financeira a favor da sociedade T..., Lda., pessoa coletiva n.º ....
4 - De acordo com a informação constante do registo, tal locação Financeira iniciou-se em 24/05/2011 e tinha um prazo de duração de 180 meses
5 - Não foram pagas ao condomínio A., por conta de tal fração, as quotas ordinárias e extraordinárias melhor discriminadas no douto despacho saneador, cuja matéria está também dada como assente, estando também assente que o R. ora recorrido teve conhecimento do teor da ata e não impugnou as deliberações tomadas.
6 – Entende o A. ora recorrente que o R. ora recorrido é parte legítima na ação e que o Tribunal a quo errou ao decidir pela ilegitimidade passiva do mesmo.
7 - Embora o Regime Jurídico do Contrato de Locação Financeira, aprovado pelo DL 149/95 de 24 de junho, com as suas sucessivas atualizações, disponha na alínea b) do n.º 1 do artigo 10.º que é obrigação do locatário “pagar, em caso de locação de fração autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum”, tal imposição legal vigora apenas entre locatário e locador e não também para com o condomínio.
8 – O disposto no artigo 10.º n.º 1 al. b) do DL 149/95 de 24 de junho, com as suas sucessivas
atualizações, não exonera os proprietários locadores da sua obrigação de suportarem as despesas do condomínio.
9 – No sentido do supra exposto vejam-se, entre outros, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19/03/2002 – Proc. 01A3861; Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 11/12/2019 (Proc. 27472/17.1T8LSB.L1-A-2); Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 04/06/2001 (Proc. 0150683); Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 06/05/2008 (Proc. 0821567); Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 12/09/2016 (Proc. 6882/16.7T8PRT-C.P1); todos disponíveis para consulta em www.dgsi.pt.
10 - O entendimento plasmado nos Acórdãos referidos é aquele que melhor salvaguarda os interesses da vivência condominial, uma vez que, se o Condomínio apenas pudesse exigir o pagamento das despesas em causa ao locatário, poderia nunca ver-se pago dessas despesas: vejam-se os, não raros, casos em que o locatário é declarado insolvente, não tendo na sua esfera jurídica quaisquer bens suscetíveis de serem liquidados para fazer face às dívidas!
11 – O locatário, nas situações (não raras) em que não detém quaisquer bens susceptíveis de serem penhorados, poderia continuar a beneficiar de todos os serviços comuns do edifício sem contribuir com a quota parte devida, bastando-lhe para tal continuar a cumprir com o contrato de locação financeira.
12 – Por sua vez, o locador, proprietário da fração, também veria a mesma ser “intocável” em termos de penhora por falta de pagamento das despesas de condomínio, pois este nunca poderia exigir dele o pagamento das mesmas!
13 – Se apenas o locatário for o responsável pelo pagamento das despesas de fruição e conservação das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum, o condomínio nunca poderá penhorar o imóvel para garantir o seu crédito!
14 - O próprio legislador, com a recente Alteração ao Regime da Propriedade Horizontal introduzida pela Lei n.º 8/2022 de 10 de janeiro, veio expressamente referir que “salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações” – cfr. artigo 1424.º n.º 1 do Código Civil – sublinhado nosso.
15 - Os condóminos responsáveis pelo pagamento das despesas comuns do edifício são os proprietários das frações no momento da tomada das deliberações.
16 - Perante o condomínio, A. ora recorrente, o locador, R. ora recorrido, enquanto proprietário da fração melhor identificada nos autos, é responsável pelo pagamento da sua quota parte das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum, sendo portanto parte legítima na ação, a qual deve contra o mesmo correr ulterior termos.
POR TUDO O EXPOSTO, E SEM NECESSIDADE DE MAIS AMPLAS CONSIDERAÇÕES, DEVERÁ A PRESENTE APELAÇÃO SER JULGADA PROCEDENTE, POR PROVADA, E, CONSEQUENTEMENTE, REVOGAR-SE A DECISÃO PROFERIDA PELO DOUTO TRIBUNAL A QUO, A QUAL DEVERÁ SER SUBSTITUÍDA POR OUTRA QUE DECLARE O R. ORA RECORRIDO PARTE LEGÍTIMA NA AÇÃO, CORRENDO A MESMA ULTERIORES TERMOS CONTRA O R., ASSIM SE FAZENDO TÃO COSTUMADA JUSTIÇA.”
*
Pelo R. foram interpostas contra-alegações, pugnando pela manutenção do decidido.
***
QUESTÕES A DECIDIR
Nos termos do disposto nos artigos 635º, nº4 e 639º, nº1, do Código de Processo Civil, as conclusões delimitam a esfera de atuação do tribunal ad quem, exercendo uma função semelhante à do pedido na petição inicial. Esta limitação objetiva da atuação do Tribunal da Relação não ocorre em sede da qualificação jurídica dos factos ou relativamente a questões de conhecimento oficioso, desde que o processo contenha os elementos suficientes a tal conhecimento (cf. artigo 5º, nº3, do Código de Processo Civil). Também não pode este Tribunal conhecer de questões novas que não tenham sido anteriormente apreciadas porquanto, por natureza, os recursos destinam-se apenas a reapreciar decisões proferidas.
Nestes termos, as questões a decidir que delimitam o objecto deste recurso, consistem em apurar:
a) Se é ao proprietário de fracção de edifício constituído em propriedade horizontal, que cedeu a fracção a terceiro em locação financeira, que cabe a responsabilidade pelo pagamento de quotas de condomínio, seguros e demais despesas necessárias à conservação e manutenção das partes comuns de edifício, devidos na pendência desse contrato.
*
FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
O tribunal recorrido considerou a seguinte matéria de facto para decisão da excepção:
“- O R. foi proprietário da fracção autónoma designada pela letra ... pertencente ao prédio urbano inscrito na matriz urbana sob o artigo ...76.º e descrito n Conservatória do Registo Predial ... sob o n.º ...04 da freguesia ... no período temporal compreendido entre 08.10.2010 (então, antes da fusão no Banco R., enquanto P... S.A.) e 19.07.2019;
- Encontrava-se registada pela AP. ...42 de 2011/06/02, Locação Financeira a favor da sociedade T..., Lda., pessoa coletiva n.º ...;
- De acordo com a informação constante do registo, tal Locação Financeira iniciou-se em 24/052011 e tinha o prazo de duração de 180 meses;
- Sucede que no dia 11/02/2016 realizou-se reunião ordinária de condóminos do prédio id no art. 1.º da p.i., da qual foi lavrada a ata n.º ...9;
- No âmbito do primeiro ponto da ordem de trabalhos, referente à apresentação e aprovação de contas do período compreendido entre Janeiro e Dezembro de 2015, a fracção designada pela letra ..., da qual o R. era, à data, proprietário, figura como devedora do montante de 302,37 € referente:
a) 86,19 € a quotas de Outubro a Dezembro de 2015;
b) 136,36 € a quota extraordinária para reparação de elevador;
c) 46,91 € a seguro de 2013/14;
e d) 32,91 € a restante parte de seguro de 2012/13;
- Dos valores supra referidos, estão atualmente em dívida os discriminados nas alíneas b), c) e d), no montante global de 216,18 €;
- no terceiro ponto da ordem de trabalhos, foi aprovado o orçamento para o período compreendido entre Janeiro e Dezembro de 2016, o qual se manteve em vigor até 03/03/2020, tendo os condóminos presentes deliberado que as quotas se vencem no dia 8 do início de cada trimestre, o fundo comum de reserva no dia 8 do início do segundo trimestre e o seguro no dia 8 do trimestre seguinte à data que fora lançado pelo administrador para pagamento;
- Consta da ata o respectivo orçamento e a distribuição das despesas pelas fracções de acordo com a permilagem de cada uma;
- Constando também da ata (final do 1.º ponto da ordem de trabalhos) que “a assembleia deliberou unanimemente mandatar a empresa administradora para demandar judicialmente os condóminos supracitados (onde se inclui a proprietária da fracção designada pela letra ...), bem como todos aqueles que mantenham as quotas em atraso por período superior a dois trimestres. Aos condóminos devedores será aplicada uma pena pecuniária correspondente ao triplo do valor em dívida, de montante nunca inferior a 1.000,00 €, devendo tais condóminos pagar todas as despesas daí decorrentes, nomeadamente honorários de advogados e despesas judiciais, além de outras despesas extrajudiciais realizadas com vista a obter o pagamento dos montantes em dívida.”;
- O R. teve conhecimento do teor da ata (cfr. doc. 6 que se junta) não tendo impugnado as deliberações tomadas;
- Por conta do referido orçamento aprovado, o R. não procedeu ao pagamento do valor global de 1.168,72 € referente:
a) 1.034,52 € a quotas de junho de 2016 a julho de 2019;
b) 134,20 € a fundo comum de reserva de janeiro de 2016 a dezembro de 2019;
- no seguimento de uma avaria, foi necessário proceder a nova reparação do elevador, a qual teve um custo de 2.061,48 €, sendo que, por conta de tal reparação, cabe à R. o pagamento do valor de 107,20 € a título de quota-parte do valor global da referida reparação (2.061,48 € x 52 / 1000);
- Face aos sucessivos incumprimentos, no seguimento da deliberação tomada pela assembleia, em Setembro de 2018 foi aplicada à R. uma pena pecuniária no valor de 2.549,94 €;
- O R. foi interpelada para proceder ao pagamento dos valores em dívida ao A., não tendo procedido ao pagamento dos valores devidos.”
***
FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
Alega a A. nas suas alegações de recurso que o disposto em clausula do contrato de locação financeira celebrado entre o locador financeiro e o locatário não é oponível ao condomínio e que o teor do artº 10 nº1 b) do D.L. 149/95 não desonera o locador enquanto proprietário do imóvel de proceder ao pagamento das despesas e serviços necessários à fruição e conservação do condomínio e do respectivo seguro, por ter aplicabilidade exclusiva às relações entre o locador e o locatário.
Mais alega que do disposto no artº 1424 nº1 do C.C. decorre que é o proprietário da fracção que responde pelas quotas e demais despesas perante o condomínio.
Decidindo
Se o proprietário de uma fracção de edifício constituído em propriedade horizontal, que cedeu a fracção em locação financeira, é responsável perante o condomínio pelo pagamento de quotas de condomínio, seguros e demais despesas necessárias à conservação e manutenção das partes comuns de edifício, na pendência desse contrato.
É consenso comum na generalidade da doutrina e da jurisprudência que a obrigação de pagamento das prestações de condomínio previstas no art.º 1424.º do CC., é uma obrigação propter rem, ou seja, “aquela cujo sujeito passivo (o devedor) é determinado não pessoalmente (“intuitu personae”), mas realmente, isto é, determinado por ser titular de um determinado direito real sobre a coisa”[1].
Nestes termos, a obrigação de contribuir para as despesas comuns é da responsabilidade do condómino e não radica nem depende da efectiva utilização das fracções individuais, mas da mera qualidade de titular de um direito real sobre as fracções.[2]
O actual artº 1424 nº1 do C.C., na redacção constante da Lei nº 8/2022 de 10 de Janeiro, veio esclarecer que “Salvo disposição legal em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum são da responsabilidade dos condóminos proprietários das frações no momento das respetivas deliberações, sendo por estes pagas em proporção do valor das suas frações.”
Conforme resulta da Exposição de Motivos constante do Projecto de Lei N.º 718/XIV/2.ª, que antecedeu este Diploma, pretendeu-se “contribuir para a pacificação da jurisprudência que é abundante e controversa a propósito de algumas matérias, como, por exemplo, os requisitos de exequibilidade da ata da assembleia de condóminos, a legitimidade processual ativa e passiva no âmbito de um processo judicial e a responsabilidade pelo pagamento das despesas e encargos devidos pelos condóminos alienantes e adquirentes de frações autónomas, colocando fim, neste último aspeto, à vasta e sobejamente conhecida discussão acerca das características de tais obrigações.” (negrito nosso)
Entrada em vigor 90 dias após a sua publicação (cfr. artº 9 da referida Lei) à excepção da alteração ao artº 1437 com imediata entrada em vigor e de aplicação aos processos judiciais pendentes (cfr. artº 8 da referida lei), no que se reporta às despesas de condomínio a referida Lei não consagrou qualquer regime transitório.
Nesta medida, sempre seria a aludida lei aplicável apenas às situações constituídas após a sua entrada em vigor, de acordo com o disposto nos artºs 9 e 12 do CC, excepto se revestir a natureza de lei interpretativa no que se reporta à responsabilidade pelas despesas e quotas de condomínio, assim se integrando na lei interpretada, nos termos do disposto no artº 13 do CC. e, nessa medida sendo de aplicação imediata às situações constituídas antes da sua entrada em vigor.
Fazendo apelo aos critérios interpretativos constantes do artº 9 do C.C., com vista à interpretação desta Lei, deles resulta que o intérprete deve “reconstituir a partir dos textos, o pensamento legislativo (…), as circunstâncias em que a lei foi elaborada e as condições específicas em que é aplicada.”
Ora, da exposição de motivos constante do Projecto de Lei acima referido, expressamente se indica que esta alteração pretende pôr termo à controvérsia jurisprudencial sobre a legitimidade passiva dos condóminos obrigados ao pagamento destas despesas e quotas, em caso de alienação das respectivas fracções, optando por uma das soluções defendidas. Com efeito, tem sido entendimento maioritário da jurisprudência, no âmbito da anterior lei, que a obrigação de pagamento destas quotas se consolida na esfera jurídica do titular da fração no momento em que a dívida se torna exigível. Nesta medida, o novo proprietário da fracção não seria responsável pelas dívidas já vencidas do anterior titular, mas apenas por aquelas que, ainda que tenham sido aprovadas pelo anterior, só se tornem exigíveis depois de o novo proprietário adquirir a fracção.
A alteração introduzida pela Lei 8/2022, veio esclarecer que a responsabilidade pelo pagamento destas quotas e demais despesas cabe aos condóminos que sejam proprietários das frações no momento das respectivas deliberações e que essa responsabilidade se mantém até ao momento do respetivo pagamento, ainda que a titularidade da fração já seja de terceiro, salvo se o terceiro “adquirente expressamente declarar, na escritura ou no documento particular autenticado que titule a alienação da fração, que prescinde da declaração do administrador, aceitando, em consequência, a responsabilidade por qualquer dívida do vendedor ao condomínio.” (artº 1424-A nº3 da referida Lei).
Destes elementos e da própria ausência de um regime transitório, retira-se a natureza interpretativa desta lei[3] uma vez que, conforme refere Baptista Machado[4] "são da sua natureza interpretativas aquelas leis que, sobre pontos ou questões em que as regras jurídicas aplicáveis são incertas ou o seu conteúdo controvertido, vem consagrar uma solução que os tribunais poderiam ter adotado […]. Para que uma lei nova possa ser realmente interpretativa são necessários, portanto, dois requisitos: que a solução do direito anterior seja controvertida ou pelo menos incerta; e que a solução definida pela nova lei se situe dentro dos quadros da controvérsia e seja tal que o julgador ou o intérprete a ela poderiam chegar sem ultrapassar os limites normalmente impostos à interpretação e aplicação da lei."
O referido diploma veio consagrar um entendimento que era já defendido em face da lei antiga, constituindo assim, lei interpretativa, no que se reporta ao teor do artº 1424 do CC, por acolher uma das soluções objecto de querela jurisprudencial[5].
Significa isto que a referida Lei é de aplicação imediata às situações abrangidas por este diploma, ou seja, naquelas em que se discute a responsabilidade pelo pagamento das quotas e demais despesas do condomínio e do momento em que se deve considerar vencida esta dívida.
No que se reporta à definição do responsável por este pagamento a nova lei vem esclarecer que é o condómino, proprietário das fracções no momento das respectivas deliberações.
Ainda antes da entrada em vigor deste diploma legal, resultava do disposto no artº 1424 nº1 do C.C. que o condómino responsável pelo pagamento das quotizações de condomínio, seguros e demais despesas, na proporção da sua quota, salvo disposição em contrário e independentemente da fruição da coisa.
A este respeito, alega o R. recorrido que existe disposição em contrário, constante do artº 10, n.º 1, b), do Decreto-Lei n.º 149/95, com a redacção dada pelo Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 Outubro, o qual estipula que cabe ao locatário o pagamento das despesas e demais serviços e interesse comum do condomínio.
A responsabilidade pelo pagamento das prestações de condomínio em caso de locação financeira da fracção, constitui questão controversa na doutrina e na jurisprudência, dividindo-se entre aqueles que consideram caber a responsabilidade pelo pagamento das despesa e serviços de interesse comum do condomínio ao locatário financeiro, tendo em conta o disposto no artº 10 nº1 b) supra citado e a ligação deste locatário ao bem em causa[6] outra, minoritária, que considera que sendo a obrigação constante do artº 1424 nº1 do C.C. uma obrigação propter rem, o seu cumprimento cabe ao proprietário do bem, constituindo a obrigação constante do artº 10, nº1, alínea b) uma obrigação contratual, vinculando apenas os contraentes e uma terceira ainda que admite a responsabilidade do locatário e do locador, caso o primeiro não cumpra voluntariamente a sua obrigação. É esta última aliás a posição defendida por RUI PINTO[7], considerando este autor que existe uma notória “diferença na letra da lei entre o disposto no artigo 10.º n.º 2 al. e) do Decreto-Lei nº 149/95, de 24 de junho e o estabelecido no anterior artigo 9.º n.º 1 Decreto-Lei n.º 10/91, de 9 de janeiro: antes, o locatário financeiro assumia em nome próprio os deveres e obrigações do locador; será que no regime atual o locatário “assume, em nome próprio” essas posições jurídicas subjetivas? Dizemos isto, porque a lei atual não deixa de ressalvar que o locatário pode exercer os “direitos próprios do locador”, o que não será o mesmo. Ou seja, sempre daqui se retirará que, ainda que o locatário possa ter legitimidade para ser executado, sempre o locador conservará também a sua responsabilidade: no direito anterior havia uma assunção da posição do locador no condomínio e agora há um exercício de direitos, não assuntório.”
As alterações introduzidas pela lei 8/2022 não vieram resolver esta controvérsia, embora da inclusão da expressão condómino “proprietário” no texto do artº 1424 nº1 do C.C., repetido no artº 6 do D.L. 264/98 de 25/10, resulte, em nosso entender que se quis reforçar a imputabilidade desta obrigação ao proprietário da fracção em causa.
Por outro lado, a disposição em contrário, referida no artº 1424 nº1 do C.C., ao contrário do alegado pelo recorrido, refere-se tão só à proporção do condómino no pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e relativas ao pagamento de serviços de interesse comum. Estas despesas, fixadas em regra na proporção do valor das respectivas fracções podem, mediante acordo em contrário, ser fixadas a cargo de um condómino em proporção diversa do valor da respectiva fracção.[8]
Por último, enquanto a obrigação imposta ao condómino proprietário da fracção, pelo artº 1424 nº1 do C.C., tem natureza real e é oponível "erga omnes", a obrigação do locatário financeiro de proceder ao pagamento das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum, prevista no artº 10, nº1, b) do D.L. 149/95, tem natureza obrigacional, vinculativa inter-partes, não podendo, por essa razão, ser oposta ao condomínio. Entender que só o locatário responderia perante o condomínio pelo pagamento destas prestações e só este por ele poderia ser demandado, em caso de incumprimento, significaria, conforme refere GRAVATO MORAIS “exonerar do pagamento das prestações de condomínio o titular de um direito real sobre o imóvel, substituindo-o pelo titular de um direito obrigacional sobre o prédio”[9], com importantes reflexos na acção executiva a instaurar e nos bens indicados à penhora.
Titular do direito real correspondente é o locador e não o locatário. O locador exerce sobre a coisa, todos os direitos inerentes à sua qualidade de proprietário, com a única ressalva dos inerentes ao direito de gozo cedido ao locatário (cfr. arts. 9.º e 10.º do DL. 149/95).
Ora, as prestações devidas ao condomínio enquanto obrigações propter rem são obrigações a cargo do titular do direito sobre o bem e a tanto não obsta o disposto no artº 10 , nº1, alínea b), do D.L. 149/95. Conforme refere ainda GRAVATO MORAIS[10], do referido artigo “resulta um (mero) dever do locatário perante o locador quanto ao pagamento das prestações do condomínio, o que significa que aquele assume perante este tão-só tal vinculação.”, embora em última instância, seja sempre o locatário o responsável pelo pagamento das referidas prestações, já que o locador, pagando ao credor, pode exigir – sempre – o valor já entregue ao locatário.”
É este efectivamente o sentido mais conforme com estes preceitos legais a atribuir ao disposto no aludido artº 10, fazendo recair sobre o locatário financeiro o dever perante o locador, no âmbito deste contrato de locação financeira imobiliária de fracção em prédio em propriedade horizontal, de pagamento destas despesas, mas sem que tal disposição de natureza obrigacional seja oponível ao condomínio. Idêntica solução é aplicável ao pagamento dos seguro que abranja as partes comuns do edifício, igualmente obrigação do condómino proprietário.
E se CALVÃO DA SILVA[11] defende que compete ao locatário financeiro imobiliário o pagamento dos encargos relativos ao condomínio de prédio constituído em regime de propriedade horizontal, a verdade é que se situa no domínio das relações entre o locador financeiro e o locatário, conforme decorre do disposto no artº 10 do D.L. 149/95, sem que resulte deste preceito legal a derrogação da norma imperativa do artº 1424 nº1 do C.P.C.
Por outro lado, se a alteração introduzida ao artº 1424 nº1 do C.C. pela lei 8/2022, afastou o carácter ambulatório destas obrigações, tal não significa que a obrigação de pagamento das despesas referentes a serviços comuns do condomínio, perca a sua característica de obrigação propter rem, que deriva da natureza real do instituto da propriedade horizontal[12]. Sendo a ambulatoriedade, característica das obrigações propter rem puras, não é característica essencial para a sua natureza de obrigação real. Com efeito, nem sempre a obrigação propter rem se transmite para o adquirente do direito real a cujo estatuto se encontra genericamente ligada.
Nesta medida, perante o condomínio responde o locador, independentemente de poder ser exigido ao locatário o pagamento das contribuições de condomínio, mas sem que a obrigação imposta pelo artº 10 do D.L. 149/95, desonere o locador do dever de pagar estas contribuições, caso o locatário o não faça voluntariamente. [13]
Para o efeito é absolutamente irrelevante o registo do contrato de locação financeira e
o eventual conhecimento que seja dado ao condomínio deste contrato. Não só o condomínio não é terceiro para efeitos de registo predial, como o conhecimento que seja dado não desonera o locador da responsabilidade perante o condomínio de proceder ao seu pagamento, caso estas não sejam voluntariamente satisfeitas pelo locatário.[14]
Acresce que a acta de condomínio apenas constitui título executivo contra o proprietário que não tenha pago as quotas, despesas, juros e sanção pecuniária impostas e não também contra o locatário financeiro (cfr. artº 6 da lei nº 264/98 de 25 de Outubro). A Lei 8/2022, ao alterar este preceito legal, não consignou que a referida acta constituía título executivo contra o obrigado legal, conforme aliás sugerido no Parecer da Ordem dos Advogados, a este propósito[15], mas apenas contra o condómino proprietário, em consonância aliás com o teor do artº 1424 nº1 do C.C., sendo certo que visando a referida lei por termo às controvérsias existentes quanto à legitimidade e responsabilidade pelo pagamento das quotas e despesas de condomínio, não deixaria de se fazer consignar neste preceito (e no artº 1424 nº1 do C.C.) a possibilidade de ser conferida força executiva também contra outro responsável legal que não o proprietário, caso fosse essa a intenção do legislador.
Assim, como refere PESTANA VASCONCELOS[16], as obrigações descritas neste artº 10 do D.L. 149/95, são “obrigações face ao locador e não perante o condomínio.”, como aliás decorre de nele serem consignadas outras obrigações existentes apenas perante o locador. Assim sendo, prossegue este autor que perante o condomínio e conforme decorre expressamente do artº 1424 nº1 do C.C., mesmo na sua anterior redacção, “quem está vinculado é o titular do bem, neste caso o locador. Nem poderia ser de outra forma, atento o risco que uma solução diversa – ou seja, se o obrigado perante o condomínio fosse o locatário – geraria para o condomínio dado o esvaziamento de um elemento crucial da garantia patrimonial: a fracção. Aliás, nada justificaria que aquele ficasse em pior posição no caso de o bem ter sido dado em locação financeira, do que se fosse arrendado (em ambas as situações, factos a que é estranho). Nada obsta, no entanto, a que o locador imponha ao locatário o cumprimento perante o condomínio [pagamento a terceiro liberatório – art. 770-a]. Poderá facilmente controlar do cumprimento dessa obrigação, impondo a entrega do recibo do pagamento. Agora, em última instância, se o locatário, pese embora a estipulação contratual nesse sentido não cumprir, o locador, como devedor perante o condomínio tem de o fazer”.
Também na jurisprudência se encontram posições no sentido da responsabilidade do locador pelas despesas e serviços referidos no artº 1424 nº1 do C.C.
Em Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, de 27 de Junho de 2006, Proc.º n.º 4035/2006-7 relatado por PIMENTEL MARCOS (Tribunal da Relação de Lisboa defendeu-se que “nos casos de locação financeira imobiliária, ainda que registada a favor do locatário, tendo por objecto uma fracção autónoma de um prédio constituído em propriedade horizontal, perante o condomínio continua a ser o locador (proprietário) o responsável pelas despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns do edifício e aos serviços de interesse comum a que se refere o artigo 1424º do Código Civil.”
Idêntico entendimento resulta do acórdão do STJ de 04/06/2021[17], considerando que a “eficácia do regime da propriedade horizontal e respectiva administração passa por continuar a responsabilizar os condóminos pelas despesas comuns, independentemente de igual responsabilidade para com ele ou mesmo para com o condomínio caber a terceiros.
Por sua vez, em Ac. do TRP de 12/09/2016[18], considerou-se que “A responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio relativas a um imóvel dado em locação financeira, ainda que pertença também ao locatário financeiro, não desonera o locador/proprietário desse pagamento, pelo que este tem legitimidade para ser demandado como executado”, acrescentando-se neste acórdão que o “inciso legal «Salvo disposição em contrário» refere-se, pois, ao modo, à medida, à proporção da repartição dos encargos entre os condóminos: são pagos em proporção do valor das suas fracções, salvo disposição em contrário.” e não, como protende o R. apelado, à responsabilidade pelo pagamento das quotas de condomínio e demais despesas previstas no referido artº 1424 do C.C.
Acresce que as disposições constantes do D.L. 149/95 de 24/06, nomeadamente a constante do seu artº 10, são normas especiais que, “sem contrariarem substancialmente o regime da propriedade horizontal, o adaptam a uma situação particular, cuja especificidade reclama um tratamento jurídico também especial. (…)
Esta norma não revogou o artigo 1424 n.º 1 do CC nem o seu campo de aplicação conflitua com aquele, sendo perfeitamente conciliáveis. Trata-se de uma norma de aplicação ao regime da locação financeira, afirma que neste tipo de contratos é obrigação do locatário pagar, em caso de locação de fracção autónoma, as despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum, mas não afirma que, perante os demais condóminos, o proprietário não esteja obrigado a esse pagamento. Regula digamos, assim, as relações e obrigações entre as partes contratantes do contrato de locação financeira, pelo que o proprietário (locador) – em obediência ao legalmente estipulado no artigo 1424 n.º 1 do CC – efectuar o pagamento das despesas em causa, ficará com o direito de pedir esse pagamento ao locatário.” (citado Ac. do TRP de 12/09/2016).
Ainda no sentido de que o responsável, perante o condomínio, pelo pagamento das despesas previstas no artº 1424 nº1 do C.C., é o locador financeiro, se pronunciou o Ac. do TRL de 11/12/2019[19], por o objecto e âmbito de aplicação do artº 1424 e parte final do artº 1420 terem um campo de aplicação diverso do art. 10, nº1, alínea b), do DL 149/95.
Por último, o Ac. do TRG de 10/05/2018[20], veio igualmente defender que “No âmbito do contrato de locação financeira que tem por objecto fracção autónoma, cabe ao locatário por força do disposto no artigo 10º nº 1 alínea b) do DL 149/95, de 24 de Junho, a obrigação de pagar as despesas necessárias à fruição das partes comuns do edifício e dos serviços de interesse comum. No entanto, e perante o condomínio, no caso do locatário financeiro não proceder a esse pagamento, a responsabilidade cabe ao locador financeiro enquanto proprietário da fracção autónoma e condómino em conformidade com o disposto no artigo 1424º do Código Civil.”
E, mais recentemente e no mesmo sentido se pronunciou o Ac. do TRG de 14/11/2021[21], defendendo que perante o condomínio, caso o locatário financeiro não proceda a esse pagamento, das despesas correntes necessárias à fruição das partes comuns de edifício e aos serviços de interesse comum, a responsabilidade recai sobre o locador financeiro enquanto proprietário da fracção autónoma e condómino em conformidade com o disposto no artigo 1424º do Código Civil.”
É esta a solução que julgamos mais adequada à natureza destas obrigações e ao disposto no artº 1424 nº1 do C.C. e 6 do D.L. 264/98 de 25 de Outubro. Assim, conclui-se que o locador financeiro responde perante o condomínio pelas despesas e serviços que lhe sejam devidos, sendo assim parte legítima em acção intentada para esse efeito.
***
DECISÃO
Custas pelo apelado (artº 527 nº1 do C.P.C.).
Coimbra 28/06/22
[1] MENEZES CORDEIRO, António, Direitos Reais. Lisboa, Lex - Edições Jurídicas, 1979, pág. 512; MOITINHO DE ALMEIDA, L.P., Propriedade Horizontal, 3ª edição, Almedina, pág. 95. Ainda sobre a noção de obrigação real vide ainda na doutrina ANTUNES VARELA, João de Matos, Das obrigações em geral, Vol.1, 10ª Edição, Coimbra-Almedina, págs. 193, 194.
[2] HENRIQUE MESQUITA, Manuel, “A Propriedade Horizontal no Código Civil Português”, RDES, XXIII, pág. 130.
[3] O próprio Parecer solicitado ao CSM assim o considerou ao referir, sabedor da querela jurisprudencial, que urgia “a “reconfiguração” normativa – quer em termos de direito substantivo, quer em termos de direito adjectivo”, deste instituto.
[4] MACHADO, J. Baptista, Introdução ao Direito e ao Discurso Legitimador, Almedina, 1993, págs. 246/247
[5] Defendida a título de mero exemplo em Ac. do TRL de 29.11.2018, no proc. nº 6642/17.8T8FNC.L1-8, relatado por TERESA PRAZERES PAIS, disponível in www.dgsi.pt, o qual nega o carácter ambulatória às prestações devidas ao condomínio vencidas em momento anterior à alienação, mantendo o proprietário à data do respetivo vencimento a titularidade das dívidas.
[6] Acs. do STJ 10/07/2008, proferido no proc. 08A1057, de que foi relator Urbano Dias, de 06/11/2008, proferido no proc. nº 08B2623, de que foi relator Santos Bernardino, de 02/03/2010, proferido no proc. nº 5662/07.5YYPRT-A.S1, de que foi relator FONSECA RAMOS, todos disponíveis in www.dgsi.pt
[7] PINTO, Rui, “A execução de dívidas do condómino”, Maio de 2017, blog do IPPC, posição igualmente subscrita pelo Ac. do TRP de 6/05/2008, proferido no proc. 0821567, de que foi relator Guerra Banha, disponível in www.dgsi.pt.
[8] Vide a este respeito MOITINHO DE ALMEIDA, ob. cit., pág. 100/101, citando o Ac. do STJ de 8 de Julho de 1997, BMJ 469, Pág. 545, ARAGÃO SEIA, Jorge Alberto, Propriedade Horizontal, 2ª edição, Almedina, pág. 126/127. Na jurisprudência a título meramente exemplificativo vide o Ac. do STJ de 24/02/2005, proferido no proc. nº 05B094, de que foi relator Ferreira de Almeida, disponível in www.dgsi.pt
[9] GRAVATO MORAIS, Fernando, “Responsabilidade pelo pagamento de despesas de condomínio relativas a imóvel dado em locação financeira.” Cadernos de Direito Privado n.º 20, Ano de 2007, pág.56.
Na jurisprudência em defesa desta posição vide o acórdão do STJ de 24-02-2005, proc.º n.º 05B094, do Relator FERREIRA DE ALMEIDA disponível na Internet
[10] GRAVATO MORAIS, Fernando, A justa repartição dos riscos na locação financeira, SCIENTIA IVRIDICA, Revista de Direito Comparado Português e Brasileiro, Tomo LXIII - Número 335, pág. 255/256..
[11] CALVÂO DA SILVA, João, Direito Bancário, págs. 425. Defendendo ainda esta posição vide PASSINHAS, SANDRA, A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal, Coimbra-Almedina, 2009, págs. 208 e segs e URBANO DIAS, José «Propriedade Horizontal: despesas inerentes ao uso e conservação no caso de locação financeira», Revista O Direito, ano 141, Coimbra, Almedina, 2009, pág.1036. Na Jurisprudência vide a título meramente exemplificativo os Acs. do STJ de Ac. do STJ de e 10/07/2008, proc. n.º 08A1057, Relator Urbano Dias, de 06/11/2008, proc. n.º 08B2623, relator Santos Bernardino e de 02/03/2010, proferido no proc. nº 5662/07.5YYPRT-A.S1, relator Fonseca Ramos, este último com voto de vencido de Salazar Casanova, no sentido de que “da imposição legal, ao locatário financeiro, da obrigação de pagar as despesas de condomínio não decorre a exoneração do proprietário dessa fracção”, ambos disponíveis in www.dgsi.pt.
[12] ABÍLIO NETO, Código Civil Anotado, Lisboa, Ediforum, Edições Jurídicas Lda., 2004, pág. 1380.
[13] Neste sentido vide ainda GUIMARÃES, Ângela Sofia Miranda, Da responsabilidade pelo pagamento de despesas de condomínio relativas a imóvel dado em locação financeira”, Dissertação de Mestrado, apresentada em Abril de 2014 à Universidade do Minho, a pág.80, disponível online in https://repositorium.sdum.uminho.pt/bitstream/1822/31249/1/TESE.pdf.
[14] Neste sentido vide Ac. do Tribunal da Relação de Lisboa, de 27 de Junho de 2006, Proc.º n.º 4035/2006-7 relatado por PIMENTEL MARCOS.
[15] Sugerindo que “uma vez que nem sempre é o proprietário o responsável pelo pagamento (veja-se no caso da locação financeira), deveria o texto do n.º 2 prever que a ata seria título executivo contra o responsável legal pelo pagamento, e não apenas contra o proprietário.”
[16] PESTANA VASCONCELOS, Luís Miguel, Direito Bancário, Almedina, 2017, págs. 282-283
[17] Proferido no proc. nº 01A3861, de que foi Relator Alípio Calheiros, disponível in www.dgsi.pt
[18] Proferido no Proc. nº 6882/16.7T8PRT-C.P1, de que foi relator Sousa Lameira, disponível in www.dgsi.pt.
[19] Proferido no proc. nº 27472/17.1T8LSB.L1-A-2, de que foi Relator Pedro Martins, disponível in www.dgsi.pt
[20] Proferido no proc. nº 501/15.6T8PTL.G1, de que foi relatora Raquel Tavares, disponível in www.dgsi.pt.
[21] Proferido no proc. nº 216/20.3T8GMR.G1, de que foi relator Jorge Teixeira, disponível in www.dgis.pt.