| 9378/20.9T8PRT.P1.S2 |  |
ALTERAÇÃO ANORMAL DAS CIRCUNSTÂNCIAS
PRESSUPOSTOS
COVID-19
PANDEMIA
RENDA
FALTA DE PAGAMENTO
MORATÓRIA
LEI ESPECIAL
LEGISLAÇÃO DE EMERGÊNCIA
JUROS DE MORA
REVOGAÇÃO REAL
RESTITUIÇÃO DE IMÓVEL
INDEMNIZAÇÃO POR FALTA DE AVISO PRÉVIO
OFENSA DO CASO JULGADO
I – Estabelece o art. 1079.º do Código Civil, que o contrato de arrendamento urbano pode cessar por acordo das partes que se verifica quando, na pendência de acção em que é pedida a resolução do contrato de arrendamento com fundamento em falta de pagamento de rendas vencidas e vincendas a arrendatária propõe a entrega do locado que a autora aceita sem reservas, nomeadamente que não prescinde de indemnização legal pela inobservância do aviso prévio em situação de denúncia do contrato, vindo a mesma a ter lugar.
II - Fora dos casos especificamente regulados na à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril, podem ser utilizados os critérios ali estabelecidos pelo legislador, em termos orientadores dos termos pelos quais devem ser modificados os contratos de realidades económicas próximas das ali previstas, ao abrigo do disposto no art.º 437.º do Código Civil durante o período pandémico.
I – Relatório
I.1 – DNN, L.dª, autora apresentou recurso de revista excepcional do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto em 6 de Maio de 2024, que julgou a apelação improcedente, e confirmou a decisão proferida em 1.ª instância que julgara procedente a acção intentada pela A., DNN, L.dª, e condenara solidariamente os Réus MH Turismo, Unipessoal LDª; AA e BB a pagar à Autora a quantia de €13.991,26 (treze mil novecentos e noventa e um euros e vinte e seis cêntimos) a que acrescem juros de mora comerciais contados desde a citação até integral pagamento e improcedente o remanescente do pedido, dele absolvendo os RR...
A recorrente apresentou alegações que terminam com as seguintes conclusões:
1. A decisão judicial fez, com todo o respeito, errada interpretação e aplicação do direito ao caso concreto, estando em causa uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito.
2. As razões pelas quais a apreciação das questões objeto do presente recurso, são claramente necessárias para uma melhor aplicação do direito, prendem-se com a sua novidade por um lado, veja-se a questão de aplicação de juízos de equidade em situação de não pagamento de rendas durante a Pandemia, e a outra por uma questão de boa aplicação do direito.
3. Um arrendatário que decide entregar o locado por sua livre e espontânea vontade, o que faz de forma unilateral, e apenas porque o Senhorio se apresenta no dia indicado pelo arrendatário para receber as chaves, sem que tenha concordado com a respetiva entrega, então isto é considerado um acordo revogatório? Não poderá ser feita tal interpretação pelos Tribunais e é por isso que entendemos tratar-se de uma questão que merece ser apreciada pelo Supremo Tribunal de Justiça, para uma melhor aplicação do direito.
4. Nos presentes autos, e salvo melhor opinião em contrário, estamos perante um caso de particular relevância jurídica e social, pois que se discutem questões de evidente e notória complexidade, as quais merecem a apreciação singular deste douto Tribunal Superior, sendo elas, as consequências da Pandemia na relação contratual de um arrendamento para fins não habitacionais celebrado entre a A. e a R., ao abrigo do artigo 1067º do Código Civil, cuja atividade da Ré – máxime de alojamento local – não foi abrangida pela legislação criada para o Covid 19 e para as consequências do encerramento dos espaços comerciais, e por isso qual o enquadramento jurídico a fazer? Será de recorrer a juízos de equidade quando existe uma legislação específica criada para este caso, e na qual o legislador decidiu não atribuir aos arrendatários de espaços destinados ao alojamento local o diferimento do pagamento das rendas? Ou por outro lado, pode mesmo assim o Tribunal recorrer a juízos de equidade e nessa consequência ir mais além do que o próprio legislador quando decidiu permitir o diferimento do pagamento das rendas para momento posterior, mas sem fazer qualquer tipo de “desconto” às rendas devidas, contrariamente ao que neste caso o Tribunal de 1ª instância decidiu, e que foi confirmado pelo Tribunal da Relação. E também, a questão de ser considerada uma revogação tácita ou real a entrega do locado à Senhoria, feito pela arrendatária sem qualquer concordância da Senhoria que apenas se limitou a comparecer na hora e dia indicados pela arrendatária para receber as chaves. Então coloca-se a questão, se a Senhoria não recebesse as chaves e tivesse respondido à Arrendatária por exemplo para enviar as chaves pelo correio então nesse caso já não estaríamos perante uma revogação tácita ou real, mas sim perante uma denuncia da Arrendatária? Qual é a fronteira que divide uma revogação tácita e uma denuncia unilateral? Não se percebe como pode ser considerada uma revogação apenas pelo facto de o Senhorio se limitar a receber as chaves? Veja-se que no escrito que a Arrendatária enviou à Senhoria disse o seguinte: facto provado sob o ponto 25 – “No dia 21/10/2020 a R. MH Turismo, Lda. enviou à A. carta junta nos termos da qual informou a sua intenção de proceder à entrega imediata do locado, objeto do contrato de arrendamento celebrado em 28/02/2018, propondo-se entregá-lo livre de pessoas e bens na data que designou para o efeito, 26 de outubro de 2020 pelas 14:00h, informando ainda que em caso de impossibilidade da A. em comparecer nesse dia e hora, a entrega do locado deveria ocorrer impreterivelmente até ao dia 28 de outubro de 2020, vide doc.1 junto a fls. 161v.”
5. Ou seja, perante este facto é notório que a Arrendatária impôs à Senhoria a entrega do locado.
6. Questiona-se caso a Senhoria não anuísse ao recebimento das chaves então como é que a arrendatária iria entregar o locado impreterivelmente até ao dia 28 de outubro de 2020? (negrito nosso).
7. Foi pelo facto de a Senhoria ter recebido as chaves no dia indicado pela Arrendatária que se considera que houve uma revogação tácita? Então a Senhoria deveria ter-se recusado a receber as chaves? Nesse caso qual seria o enquadramento jurídico feito pelos Tribunais?
Haveria uma denuncia? Seria a Senhoria acusada de agir de má-fé e em claro abuso de direito? Qual a solução dos Tribunais para uma questão destas? Terá de existir uma alteração à lei? Designadamente ao artigo 1098º do Código Civil? Ou então ao artigo 1082º do Código Civil?
8. Ora, salvo melhor opinião em contrário, nos presentes autos estamos perante um caso de interesse de particular relevância social atendendo à violação de princípios constitucionalmente consagrados (designadamente o artigo 13º da CRP) bem como ao manifesto extravasamento das exigências legais, estando assim preenchidos os requisitos previstos nas alíneas a) e b) do n.º 1 do artigo 672º do CPC.
9. Existe também fundamento para o presente recurso nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 672º do CPC, porquanto, existe um Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido em 11.05.2023, no âmbito do processo n.º 1455/21.5YLPRT.L1.S1, já transitado em julgado, disponível em https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/e3ac14cc9ef36a3580258 9ac00546130?OpenDocument, proferido no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, que é a do recurso às regras da equidade no caso de falta de pagamento das rendas em contratos de arrendamento para fins não habitacionais, na época da Pandemia.
10. Ou seja, perante uma idêntica situação à do caso dos autos, onde a arrendatária que se dedica à atividade de alojamento local deixa de pagar as rendas com base na falta de clientes, causada pela pandemia Covid 19, invoca a alteração substancial das circunstâncias em que contratou, com vista a resolver o contrato de arrendamento (o que no nosso caso não foi sequer alegado pela Ré na sua contestação, mas aplicado tal regime oficiosamente pelo Tribunal, situação que do nosso ponto de vista não deveria ter acontecido), e a não ter de pagar as rendas em atraso, o Supremo Tribunal de Justiça entende que existindo uma legislação específica nunca poderá o Tribunal ignorar a aplicação da mesma como norma interpretativa, ou seja, a concretização do artigo 437º do CC não pode distanciar-se da solução prevista pelo legislador para casos próximos, por razões que se prendem em primeira linha com o principio da igualdade.
11. Pois bem, no caso concreto não se vislumbra em que medida ou em que norma se baseou o Tribunal a quo para aplicar as percentagens de redução de 40% do valor das rendas de Maio, Junho e Julho e de 30% do valor das rendas de Agosto, Setembro e Outubro. A lei específica para casos idênticos sobre esta matéria não procedeu a qualquer redução das rendas, mas apenas ao seu pagamento diferido no tempo, concedendo moratórias e não perdões.
12. Foi impugnada pela Recorrente em sede de recurso de Apelação, a factualidade dada como provada sob os pontos 39), 40), 45) a 50), os quais na ótica da Recorrente deveriam ter sido dados como não provados.
13. A Recorrente só procedeu ao pagamento, em 2019, do tratamento de desinfestação, com o compromisso de que a Recorrida MH Turismo faria as tais inspeções anuais – o que a Recorrida MH Turismo bem sabe…
14. Esse foi o pressuposto – de vistorias anuais por forma a que caso surgisse novamente o problema de térmitas, fosse detetado numa fase inicial – para o pagamento, por parte da Recorrente, do orçamento apresentado pela MH Turismo à Recorrente.
15. Acontece que, o relatório efetuado pela empresa L....... a pedido da aqui Recorrente acaba por não ser condizente com o “relatório” apresentado pela Recorrida MH Turismo,
16. Além de que a Recorrente teve conhecimento de que no decorrer do mês de Julho de 2020, a Recorrida MH Turismo teve no alojamento vários hóspedes, o que demonstra que ao contrário do invocado, não se encontrava o mesmo insuscetível de ser utilizado – o que foi confirmado por e-mail enviado pela Sra. CC à Recorrente (junto como Doc. 11 com o requerimento datado de 13/10/2020).
17. Inclusivamente, foram efetuados vários pedidos/simulações de reserva no Alojamento Local que a Recorrida MH Turismo explorava, tendo-se verificado que para os dias 1, 20, 21 e 22 de Agosto as reservas estavam cheias e os restantes dias encontravam-se disponíveis para reserva (cfr. Doc. 12 junto com o requerimento supra mencionado).
18. Também não foram juntos aos autos quaisquer documentos contabilísticos que demonstrassem esse período sem faturação. Sobre este aspeto refere o acórdão recorrido que se não houve faturação, não se vê que elemento contabilístico a Ré podia ter juntado para prova desse facto. Ora, cremos que era possível à Ré, e até exigível, para demonstrar tal factualidade, que tivesse juntado o balancete. Mesmo não havendo faturação, existem documentos contabilísticos, designadamente o balancete, através dos quais é possível atestar a atividade de uma empesa, ainda que ela seja inexistente. Pois bem, parece-nos salvo o devido respeito que o Tribunal a quo não analisou convenientemente esta matéria, devendo assim tal facto 40) ser considerado como não provado.
19. Por último, também relativamente aos pontos 45) a 50) tratam-se de afirmações genéricas, retiradas de sítios da internet, sem poder ser retirada qualquer aplicação ao caso concreto. Não é a Recorrente que tem de convocar elementos probatórios que infirmem a citada factualidade, antes, é a Ré quem teria de demonstrar que tais factos são verdadeiros e que têm aplicação ao caso concreto, em particular ao seu negócio e atividade, o que não logrou demonstrar, nem sequer com recurso aos seus documentos contabilísticos, designadamente o balancete, como se lhe impunha.
20. O douto Tribunal, por despacho saneador com a data de 12/10/2021, condenou as Recorridas em custas pela extinção da instância quanto ao pedido formulado na petição inicial sob a alínea a), por inutilidade superveniente da lide.
21. Desta forma, foi reconhecido judicialmente à Recorrente, por decisão transitada em julgado, a cessação do contrato de arrendamento.
22. Não poderá agora o Tribunal a quo, salvo o devido respeito, voltar a apreciar e a pronunciar-se sobre o pedido formulado em a), e sobre uma eventual existência ou não de um acordo para a referida entrega do imóvel.
23. Pelo exposto, incorreu o Tribunal a quo em violação, por erro de interpretação e aplicação ao caso em concreto do artigo 272º, nº 1 do CPC.
24. A Recorrente entende ter existido no caso concreto uma violação do princípio da igualdade, previsto no artigo 13.º da nossa Lei Fundamental, já que nenhum senhorio no país, atendendo ao quadro epidemiológico provocado pela pandemia Covid-19, viu reduzido o seu direito de receber integralmente o valor das rendas contratadas.
25. Note-se, o que se verificou ao nível nacional foi, apenas e só, o diferimento do pagamento das rendas, isto é, atrasá-las para data posterior, fazendo o pagamento depois. Não se verificou a redução, seja qual for o montante ou a percentagem, das rendas.
26. A consideração da redução das rendas a serem pagas, nos moldes propostos pelo douto Tribunal, sem qualquer fundamento legal, e sem se alicerçar nalgum pedido formulado pelas Recorridas, representa, no entendimento da Recorrente, um desequilíbrio intolerável da situação de igualdade que as partes devem prosseguir na execução do contrato.
27. No caso em discussão, essa equidade, a existir não pode prejudicar o senhorio em detrimento do arrendatário, tal como se verificou suceder com a presente decisão.
28. Pois que se privilegiou a posição do arrendatário vs posição do senhorio, que, injustificadamente, viu ser reduzido o seu direito a receber a totalidade das rendas acordadas, mediante contrato de arrendamento, quando nem a própria arrendatária/Recorrida MH Turismo, na sua contestação, requereu tal redução das rendas.
29. Não existiu causa justificativa, denuncia justificativa, por parte da Recorrida MH Turismo na carta que enviou à Recorrente (cfr. erradamente entendeu o douto Tribunal), apenas se limitando aquela a comunicar à Recorrente que era sua intenção proceder à entrega do locado, de livre vontade, sugerindo dias para o efeito, mas impondo uma data-limite.
30. Ou seja, a Recorrida MH Turismo, na referida carta, não invoca nenhum fundamento, nenhum motivo, nenhuma causa justificativa para tomar a decisão de entrega do locado arrendado.
31. A Ré MH Turismo, na sua contestação apenas invocou a aplicação no seu caso da Lei do Covid relativa às moratórias. Nada invocou ou pediu relativamente à alteração anormal das circunstâncias nem à resolução ou à modificação do contrato.
32. Por outro lado, os Réus fiadores, apenas invocaram a modificação anormal das circunstâncias para pedirem a resolução da fiança que haviam prestado e nada peticionaram relativamente ao pagamento das rendas.
33. No caso concreto, o douto Tribunal ao condenar segundo juízos de equidade, e com recurso ao artigo 437º do CC, em objeto diverso daquele que foi peticionado, violou o disposto no artigo 609º do CPC e consequentemente é nula a sentença nos termos da alínea e) do n.º 1 do artigo 615º do CPC.
34. O legislador criou uma série de legislação relativa ao Covid 19, permitindo que determinados espaços comerciais, cumprindo com determinadas regras, pudessem ter direito a moratórias no pagamento das rendas.
35. Ora, por algum motivo o legislador ao legislar essa matéria concreta e específica, deixou de fora algumas atividades comerciais, incluindo-se nelas a atividade de alojamento local.
36. Os efeitos da referida alteração das circunstâncias, no entendimento da Recorrente, não podem conduzir à redução das rendas ou mesmo à extinção do direito de crédito da Recorrente no correspondente ao recebimento das rendas vencidas, mas apenas e quando muito ao diferimento do pagamento de cada uma das mesmas.
37. O art.º 8º da Lei 4-C/2020, de 6/4, embora não aplicável diretamente ao caso dos autos, serve como auxiliar interpretativo para a definição dos juízos de equidade que devem estar presentes na modificação do programa contratual, durante os períodos de Abril a Julho de 2020 e de Agosto a Outubro de 2020.
38. E é por isso que o legislador extraordinário não estatuiu no sentido da extinção da obrigação do pagamento da renda, mas apenas no diferimento desse pagamento, porque no escopo geral dos arrendamentos para fins não habitacionais só assim logrou assegurar o respeito pela boa-fé que deve enformar a execução de todo e qualquer contrato, mesmo que essa execução se veja atingida por eventos imprevisíveis, como as referidas consequências da pandemia de Covid-19.
39. E, portanto, a aplicação do disposto no nº 1 do art.º 437º do Código Civil, interpretado com o auxílio do art.º 8º da Lei 4-C/2020, de 6/4, não permite a modificação do contrato de arrendamento no sentido da extinção da obrigação de pagamento da renda, ou mesmo da sua redução, enquanto duraram os impedimentos de exploração da atividade do alojamento local pela arrendatária,
40. Mas apenas o diferimento desse pagamento para momento posterior, em que a arrendatária já havia retomado a sua atividade por completo, já que só esta modificação é que assegura o respeito pela boa-fé que deve enformar a execução do contrato.
41. Segundo o disposto no n.º 3 do artigo 1098.º, ex vi art. 1110.º do CC, o arrendatário pode denunciar o contrato de arrendamento, decorrido um terço do prazo de duração inicial do contrato ou da sua renovação, a todo o tempo, mediante comunicação ao senhorio com a antecedência mínima de 120 dias do termo pretendido do contrato, se o prazo deste for igual ou superior a um ano.
42. Note-se que, a carta enviada pela Recorrida MH Turismo à aqui Recorrente, em 21/10/2020, configura uma denuncia do contrato de arrendamento.
43. A Recorrente deu conhecimento aos autos de que no dia 21/10/2020 a Recorrida MH Turismo lhe tinha enviado uma carta na qual informou a intenção de proceder à entrega imediata do locado, impondo entregá-lo livre de pessoas e bens na data que designou para o efeito.
44. A Recorrente limitou-se a responder a essa missiva informando que iria comparecer no locado, no dia e hora designados para a vistoria do imóvel e entrega das chaves. E assim foi… a 26/10/2020, pelas 14:00 horas, a Recorrida MH Turismo, de livre e espontânea vontade, procedeu à entrega do imóvel, entregando as chaves do locado.
45. A Recorrida jamais fundamentou a decisão de entregar o imóvel com a alteração anormal das circunstâncias do contrato, ou ainda como cumprimento da obrigação de entrega do locado em função da ação de despejo, até porque, a Recorrida sempre defendeu que a ela era aplicável a lei das moratórias do Covid 19, contestando a ação. Não fazia sentido a Recorrida defender que não estava em mora nem em incumprimento com o pagamento das rendas, como defendeu, e ainda assim decidir entregar o locado em cumprimento do pedido de resolução do contrato de arrendamento feito pela Recorrente.
46. Por tudo isto, não se divisa como puderam os Tribunais de 1ª instância e o Tribunal recorrido fazer a interpretação que fizeram de enquadrar esta factualidade num acordo de revogação tácito ou real.
47. Ao decidir como decidiu, violou o Tribunal recorrido, por erro de aplicação e de interpretação o disposto nos artigos 272º, n.º 1, 413º, 609º e 615º, n.º 1, al. e) do C.P.C., artigos 13º, 20º, n.º 4, 26º, n.º 1 e 61º da CRP, artigos 341º, 362º, 413º, 341º, 362º, 335º, 437º, 1040º, 1079º, 1098º, 1110º do Código Civil.
Nestes termos e nos melhores de Direito, deve o presente recurso ser julgado provado e procedente, e, em consequência, deve a decisão recorrida ser revogada, substituindo-a por outra que determine a procedência do presente recurso, conforme alegado e concluído, assim se fazendo a costumada e boa JUSTIÇA.
A ré, MH Turismo, L.dª, notificada do recurso de revista excepcional interposto pela autora para o Supremo Tribunal de Justiça apresentou contra-alegações que encerram com as seguintes conclusões:
1. O Tribunal a quo, ao confirmar a sentença proferida em 1ª instância fez uma correta interpretação e aplicação do direito ao caso concreto.
2. Com o devido respeito por diferente entendimento, não está em causa na ótica da Recorrida: uma questão cuja apreciação pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito ou interesses de particular relevância social ou, ainda, um acórdão da Relação em contradição com outro, já transitado me julgado, proferido por qualquer Relação ou pelo Supremo Tribunal de Justiça, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, nos termos das al. a) e) e c) do n.º 1 do artigo 672º do CPC que justifique a interposição do presente recurso excecional de revista.
3. A solução adoptada pelo Tribunal de 1ª instância e confirmada pelo Tribunal a quo ancorada em juízos de equidade não é inédita ou nova, nem reveste especial complexidade, perante uma situação de falta de pagamento de rendas durante a Pandemia, tendo vindo, aliás, a ser unânime a sua aplicação tanto ao nível da Doutrina como da Jurisprudência, como disso é claro exemplo o próprio acórdão-fundamento invocado pela Recorrente (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, proferido em 11-05-2023, no âmbito do Processo n.º 1455/21.5YLPRT.L1.S1, já transitado em julgado) cujo sumário corresponde, aliás, “ipsis verbis” ao sumário do Acórdão recorrido.
4. Assim, como também não é inédito ou reveste especial complexidade, ao ponto de merecerem a apreciação deste Supremo Tribunal, o enquadramento jurídico efetuado pelos Tribunais recorridos quanto à qualificação da cessação dos efeitos do contrato de arrendamento dos autos, em face da entrega pela Recorrida das chaves do locado bem como do locado e aceitação dos mesmos por partes da Recorrente, como uma revogação tácita ou real e não como uma denúncia unilateral, existindo também variadas decisões dos nossos tribunais superiores nesse sentido (vide Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, de 23-03-2017, disponível in www.dgsi.pt).
5. Por outro lado, também não se verifica qualquer contradição entre o acórdão recorrido e o referido acórdão-fundamento sobre a mesma questão fundamental de direito, tendo em ambos os Arestos se decidido pela aplicação de juízos de equidade e de acordo com o princípio da boa fé.
6. As diferenças de fundamentação encontradas nos dois Arestos, ou seja, as diferentes concretizações do artigo 437º do Código Civil, prendem-se unicamente com as especificidades de cada caso concreto, pois, e, pese embora, os casos possam ser idênticos, não são em tudo iguais, havendo a considerar no caso em apreço, para além da crise pandémica e suas repercussões, a comprovada falta de faturação da Recorrida nos três meses anteriores a julho de 2020 e a concomitante e comprovada existência de térmitas subterrâneas no locado que impediram o total uso do mesmo.
7. Tendo a convicção do Tribunal de 1ª instância quanto à prova sido formada em prova testemunhal e documental conjugadas, e não tendo a Recorrente recorrido da prova gravada, a pretensão de impugnação da Recorrente da decisão fundamentada nesses mesmos depoimentos testemunhal e documentos, sempre teria de ser rejeitada.
8. Ainda, assim e, sem prescindir, o Tribunal de 1ª instância formou a sua convicção no que se refere ao ponto 39), ou seja, quanto à existência de térmitas no locado que impediam o melhor e total uso do mesmo pelos depoimentos das testemunhas DD, CC e EE, não sendo, pelo facto de o relatório que a Recorrida MH Turismo junta aos autos nada referir sobre a circunstância da existência de térmitas impedir a utilização do locado como alojamento local, que se deva retirar a conclusão que a existência de térmitas não impede a utilização do locado, porquanto tal impedimento de uso devido à existência de térmitas pode ser provado, como efetivamente foi, somente por prova testemunhal, tanto mais que a Ré não contraria tal facto com qualquer element probatório que conste dos autos.
9. Relativamente ao ponto 40) é evidente a falta de facturação da Recorrida e a impossibilidade total do exercício da actividade nos 3 meses anteriores a julho de 2020 em primeiro lugar foi do conhecimento geral atentos os efeitos que a pandemia ao nível da economia, em segundo lugar as testemunha DD, CC, FF foram claros em referir que a atividade de exploração do locado ficou completamente impossibilitada, pela pandemia, bem como pela praga de térmitas surgida no locado.
10. Acresce que, resulta da prova testemunhal produzida nos autos bem como do relatório junto aos autos pela Recorrida em sede de contestação (Doc. 7) que a intervenção realizada ao problema das térmitas no ano de 2019 não foi suficiente para erradicar as térmitas, pelo que é natural que as térmitas surjam anualmente atenta a sua vivência em sociedade hierarquizada e os próprios ciclos de vida das mesmas, sendo que o seu reaparecimento é sobretudo notório na Primavera.
11. Acresce, ainda que, inexiste norma legal que imponha que os factos provados sob os pontos 39) e 40) tenham de ser provados por documento.
12. Por último, relativamente aos pontos 45) a 50) tais factos assentam em documentos provenientes do INE, cuja informação se revela fidedigna, os quais foram levados aos autos pelos Réus AA e BB (documentos 4, 5, 6 e 7) em sede de contestação, pelo que, inexistem fundamentos que coloquem em causa a aptidão probatória de tais documentos.
13. Não colhe a tese da Recorrente de que em face do despacho de inutilidade superveniente da lide, e por força do caso julgado, o Tribunal de 1ª instância não podia pronunciar-se sobre a existência ou não de um acordo para a entrega do imóvel e nessa medida ter concluído como concluiu pela existência de uma revogação real e tácita do contrato de arrendamento.
14. Porquanto, o Tribunal de 1ª instância limitou-se a proferir despacho de inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido formulado na petição inicial sob a alínea a), não se pronunciando sobre uma eventual existência de um acordo para a referida entrega do imóvel;
15. Tanto é que àquela data não dispunha de elementos para se poder pronunciar quanto a essa questão.
16. O que, apenas, veio a analisar em sede de sentença atenta a necessidade de pronúncia quanto à questão do pagamento da quantia de € 30.750,00, a título de indemnização pela alegada inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
17. Não incorrendo o Tribunal de 1ª instância, nem o Tribunal a quo em violação, por erro de interpretação e aplicação ao caso em concreto do artigo 272º, n.º 1 do CPC.
18. Dúvidas não podem restar que no caso dos presentes autos estamos perante uma situação de alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar determinada quer pela pandemia COVID-19, a qual implicou a restrição e mesmo a proibição da circulação de pessoas e do exercício de certas actividades, a que acresceu o facto concomitante do aparecimento de térmitas no locado que impediu o total uso do mesmo e a comprovada falta de faturação da Recorrida nos três meses anteriores a julho de 2020.
19. O contrato objecto desta acção não é enquadrável no regime das moratórias, estando-lhe vedada a respectiva aplicação por analogia, dado tratar-se de um regime jurídico de natureza excepcional (artigo 11.º do Código Civil), sendo-lhe, no entanto, aplicável o supra referido regime previsto no artigo 437º n.º 1 do Código Civil.
20. A Recorrida por causa da pandemia, ficou privada de clientes, vendo a sua faturação fortemente diminuída e tendo ficado mesmo sem qualquer faturação até julho de 2020, a que acresce o facto concomitante de aparecimento de térmitas no locado que, como já infra se deixou exposto, impediu o melhor e total uso do mesmo.
21. Nesta medida, no caso dos autos, justifica-se uma modificação do contrato no que respeita às rendas respeitantes aos meses de Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2021, a qual deverá pautar-se por um critério de equidade, conforme plasmado no n.º 1 do artigo 437º do Código Civil.
22. Pelo que, a solução encontrada pelo Tribunal de 1ª instância e confirmada pelo Tribunal a quo de redução das rendas de Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2022 com recurso ao critério da equidade, não só não prejudicou a Recorrente como foi capaz de alcançar o equilíbrio contratual e a igualdade entre as partes, se bem que, tendo ficado provado que Recorrida não teve qualquer faturação durante três meses [facto provado sob ponto 40)] e atenta a existência de térmitas no locado que impediu uma total utilização do mesmo [facto provado sob ponto 39)], como bem refere o acórdão recorrido, “(…) retas contas, o que se justificava era a redução de 50% do valor das rendas, para um efetivo reequilíbrio do contrato”.
23. Não se verifica qualquer violação ao princípio da igualdade pelo facto de no âmbito da legislação Covid-19, estar prevista apenas o diferimento das rendas e não a sua redução ou extinção de pagamento, desde logo, porque conforme considerou o Tribunal de 1ª Instância e confirmou o douto Tribunal a quo, tal legislação excecional não é aplicável ao caso dos outos, nem tão pouco é possível a sua aplicação por recurso à analogia, nos termos do artigo 11º do Código Civil.
24. Para além de que, a solução encontrada de redução das rendas sempre encontra o seu suporte jurídico no artigo 437º do Código Civil atentas as concretas circunstâncias do caso em apreço que a Recorrente persiste em ignorar – comprovada ausência de faturação nos últimos três meses anteriores a julho de 2020 e comprovada existência de térmitas subterrâneas no locado que impedia uma total utilização do mesmo.
25. Mais, como bem refere o Tribunal a quo “o referido regime da Lei n.º 4-C/2020, de 6/4, prevê apenas o diferimento das rendas e não a sua redução, mas simultaneamente, atribui apoios a fundo perdido para os arrendatários que sofram diminuições na sua faturação”, apoios esses que obviamente a Recorrente não pode recorrer!
26. No dia 21/10/2020, a Recorrente MH Turismo Unipessoal, Lda. enviou carta à A. nos termos da qual informou a sua intenção de proceder à entrega imediata do locado, objeto do contrato de arrendamento celebrado em 28/02/2018, propondo-se entrega-lo livre de pessoas e bens na data que designou para o efeito, 26 de Outubro de 2020 pelas 14.00h, informando ainda que em caso de impossibilidade da A. Em comparecer nesse dia e hora, a entrega do locado deveria ocorrer impreterivelmente até ao dia 28 de Outubro de 2020, vide doc. 1 junto a fls 161v.
27. A Recorrente respondeu a tal carta por carta datada de 22 de outubro de 2020, informando que iria comparecer no locado no dia e hora designados para a vistoria do imóvel e entrega das chaves, conforme doc. 2 junto a fls. 162v.
28. A entrega do imóvel veio a suceder no dia 26/10/2020 entregando as respetivas chaves do locado e respetivos códigos, conforme doc. 3 junto a fls. 163v.
29. Tendo a Recorrente lavrado, inclusivamente, o auto de entrega do imóvel, do qual não consta qualquer oposição por parte da mesma na aceitação do imóvel.
30. A entrega do locado ocorreu no âmbito da presente ação de despejo em que a Recorrente peticiona a própria entrega do locado que, aliás, aceitou pelo que, andou bem o douto Tribunal a quo ao confirmar a decisão de 1ª instância no sentido de considerar ter existido uma revogação real e tácita do contrato de arrendamento.
31. Não obstante, posteriormente e, em face da entrega do locado, veio a Recorrente alterar o pedido, peticionando o pagamento da quantia de € 30.750,74, referente às rendas vencidas, bem como juros de mora bem como o pagamento da quantia de €30.750,00 a título de indemnização pela inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
32. Após a discussão da causa, o Tribunal de 1ª Instância, apesar de ter entendido não ser de aplicar ao caso em apreço, o regime das moratórias/diferimento das rendas, entendeu estarmos perante uma “grande alteração das circunstâncias” em que as partes assentaram a decisão de contratar, uma alteração anormal não coberta pelos riscos próprios do contrato, suscetível de provocar prejuízos não expectáveis para uma das partes, um desequilíbrio entre as prestações contratuais de tal ordem que a exigência do cumprimento das obrigações assumidas apresenta-se contrária à boa fé.
33. Ora, conforme consta da sentença recorrida “é manifestamente contraditório que se peça a resolução do contrato, com a subsequente entrega do imóvel e, obtida a entrega do imóvel, se venha em simultâneo exigir o pagamento das rendas correspondentes à falta de cumprimento do aviso prévio para entrega do imóvel.”, sob pena de constituir um abuso de direito na modalidade de venire contra factum proprium.
34. É neste enquadramento de crise pandémica e seus nefastos efeitos que se prolongaram muito para além da data da entrega do imóvel (efeitos esses, entre outros, com a impossibilidade de circulação de pessoas) que o douto Tribunal de 1ª instância, o que veio de ser confirmado pelo douto Tribunal a quo decidiu reduzir equitativamente o valor das rendas a pagar pela Recorrida à Recorrente.
35. Acresce que, e contrariamente ao invocado pela Recorrente, anteriormente à instauração da presente ação de despejo já a Recorrida MH Turismo Unipessoal, Lda. havia invocado a “alteração anormal das circunstâncias” provocada pela pandemia Covid-19 que fundaram a decisão de contratar pelas partes através de carta remetida à Recorrente, embora com o intuito de ver diferido o pagamento das rendas, por ser do seu entendimento que o regime especial e transitório das moratórias consagrado na lei n.º 4-C/2020, de 06 de abril, alterada pela Lei n.º 17/2020, de 29 de Maio e pela Lei n.º 45/2020, de 20 de Agosto, era aplicável ao Alojamento Local, questão que, contudo, não é objeto do presente recurso.
36. O douto Tribunal de 1ª Instância, não foi mais além do que o próprio legislador prevê nem foi mais além do peticionado pelos próprios R.R. em ambas as contestações apresentadas, conforme alega a Recorrente, pois que, foi peticionado pelos RR. o não pagamento das rendas.
37. O douto Tribunal de 1ª instância limitou-se a proceder à redução do valor das rendas peticionadas com recurso ao critério de equidade decorrente da aplicação ao caso concreto do regime previsto no artigo 437º, n.º 1 do Código Civil, ou seja, nos termos previstos no artigo 4º, a) do Código Civil.
38. Tal entendimento do douto Tribunal a quo de aplicação ao caso concreto do instituto previsto no artigo 437º, n.º 1 do Código Civil, radica na grave alteração das circunstâncias provocada pela pandemia Covid-19 e pelo facto concomitante e comprovado de aparecimento de térmitas no locado que impedia uma total utilização do mesmo.
39. A solução aplicada pelo Tribunal de 1ª instância e confirmada pelo Tribunal a quo de redução das rendas, encontra-se dentro dos limites do pedido formulado pela Recorrente e dos pedidos formulados pelos R.R., nas suas contestações de não pagamento integral das rendas, não violando, por isso, os Tribunais recorridos o artigo 609º do Código de Processo Civil.
40. Salvo melhor entendimento, a análise da existência ou não de um eventual acordo de revogação do contrato de arrendamento e a conclusão a que chegaram o douto Tribunal de 1ª instância e o douto Tribunal recorrido da existência de uma revogação tácita ou real do contrato de arrendamento em bom rigor não determinou de per si a decisão a que chegaram e bem os Tribunais de não ser devida pela Recorrida à Recorrente indemnização pela não observância da denúncia do prazo de 120 dias;
41. Porquanto, tal decisão do Tribunal de 1ª instância foi, também, determinada por duas outras diferentes ordens de razões: o facto de ser a própria A., Recorrente, a peticionar a resolução do contrato de arrendamento e a entrega do imóvel e o facto de a entrega do imóvel arrendado ser uma decorrência de circunstâncias supervenientes, que levou a que a Recorrente MH Turismo Unipessoal, Lda. Ficasse sem receitas até julho de 2020, altura em que reabriu as reservas em linha.
42. É incompreensível por contraditório que se peticione a resolução do contrato de arrendamento e entrega do imóvel e, obtida tal entrega, se venha em simultâneo exigir o pagamento das rendas correspondentes à falta de cumprimento do aviso prévio para entrega do imóvel!
43. Comportamento esse suscetível de constituir abuso de direito, na modalidade de venire contra factum proprium por ser contrário ao princípio da boa fé.
44. Com o devido respeito por diferente entendimento, o comportamento da Recorrente, integra um venire contra factum proprium, proibido pelo artigo 334º do Código Civil, pois, efetivamente, uma pessoa normal, colocada na posição concreta da aqui Recorrida, podia objetivamente confiar que tendo procedido à entrega do imóvel à Recorrente, e tendo esta aceite o mesmo no âmbito da presente ação de despejo, não viria em acto simultâneo exigir à Recorrida o pagamento das rendas correspondentes à falta de cumprimento do aviso prévio para a entrega do imóvel.
45. É inadmissível e, sem dúvida, contrária à boa fé a conduta assumida pela Recorrente na exata medida em que trai a confiança gerada na Recorrida pelo seu comportamento anterior.
46. Pois, aliás, e conforme consta da sentença Recorrida, qual o interesse da Ré em entregar o imóvel à A., ficando privada do mesmo, ainda que, pouca vantagem tivesse na altura da sua exploração, mas continuar onerada a pagar rendas correspondente à falta de cumprimento do prazo de denúncia do contrato?!
47. A Recorrida não se limitou apenas aceitar as chaves do locado, porquanto, conforme tem sido entendimento dos nossos Tribunais superiors, a aceitação da entrega do locado pelo senhorio consubstancia uma revogação real e tácita do contrato de arrendamento, apenas havendo lugar ao pagamento das rendas até à data da entrega do imóvel e nada mais para além desta data.
48. Por todo exposto, andou bem o Tribunal a quo ao decidir no sentido de que nenhum valor à atribuir à Recorrente a título de inobservância do prazo de denúncia do contrato de arrendamento, porquanto o circunstancialismo factual provado nos autos encontra acolhimento no instituto da revogação tácita ou real, conforme vem sendo sufragado na Jurisprudência dos nossos Tribunais superiores, não constituindo como advoga a Recorrente uma denúncia do contrato de arrendamento.
49. Em suma, por tudo quanto se deixou aduzido, nenhuma censura há a fazer ao Acórdão proferido pelo Tribunal a quo, ao confirmar a decisão de 1ª instância, por não violar qualquer preceito legal, mormente, os preceitos ínsitos nos artigos 272º, n.º 1, 413º, 609º e 615º, n.º 1, al. e) do C.P.C., artigos 13º, 20º, n.º 4, 26º, n.º1 e 61º da CRP, artigos 341º, 362º, 413º, 341º, 362º, 335º, 437º, 1040º, 1079º, 1098º e 1110º do Código Civil.
Termos, em que, e nos melhores de Direito, deve:
I - ser rejeitado o presente recurso excecional de revista por não verificados quaisquer dos pressupostos previstos nas alíneas a), b) e c) do n.º 1 do artigo 672º do CPC, ou caso assim, não se entenda,
II - improceder o recurso interposto pela Recorrente, por não provado, mantendo-se do douto Acórdão do Tribunal da Relação que confirma a sentença proferida em 1ª instância, com o que se fará inteira e sã Justiça!
Termos, em que, e nos melhores de Direito, deve:
I - ser rejeitado o presente recurso excecional de revista por não verificados quaisquer dos pressupostos previstos nas alíneas a), b) e c) do n.º 1 do artigo 672º do CPC, ou caso assim, não se entenda,
II - improceder o recurso interposto pela Recorrente, por não provado, mantendo-se do douto Acórdão do Tribunal da Relação que confirma a sentença proferida em 1ª instância, com o que se fará inteira e sã Justiça!
Também os réus AA e BB, notificados do recurso de revista excepcional interposto pela autora apresentaram contra-alegações que encerram com as seguintes conclusões:
1. O douto Acórdão do Tribunal da Relação do Porto recorrido confirmou, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1ª instância;
2. Estamos, pois, perante uma “dupla conforme”, pelo que a regra prevista no nº 3 do artigo 671º é a da impossibilidade de novo recurso.
3. Apenas assim não será nos casos excepcionais previstos no artigo 672º do CPC, que não se verificam no presente caso.
4. Ao contrário do pretendido pela Recorrente DNN não está em causa uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito (cfr. referida alínea a) do artigo 672º), nem a Recorrente logra explicar as razões pelas quais entende que sim, o que desde logo é motivo para rejeição do recurso.
5. Com efeito, quer a Sentença de 1ª instância quer o subsequente Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, decidem de forma perfeitamente alinhada com diversas decisões sobre o mesmo assunto e com a doutrina consensualizada, nomeadamente com o próprio Acórdão invocado pela Recorrente (o Acórdão fundamento), que decide exactamente no mesmo sentido!
6. Acresce que, não basta a mera invocação da novidade, sendo necessária a sua demonstração, o que a Recorrente não fez, mas também que se esteja perante uma situação de tal forma complexa e controvertida, na doutrina e na jurisprudência, que se justifique a intervenção do STJ para evitar dissonâncias interpretativas que ponham em causa a boa aplicação do direito.
7. Note-se que os recursos excepcionais não visam, em primeira linha, a defesa dos interesses das partes, antes a protecção do interesse geral na boa aplicação do direito (cfr Ac. STJ de 12-7-12), pelo que, nas palavras do Conselheiro Abrantes Geraldes, “surge a exigência de que a questão jurídica em causa tenha um carácter paradigmático e exemplar, transponível para outras situações, assumindo relevância autónoma e independente em relação às partes envolvidas”, que justifiquem um 3º grau de sindicância, o que não sucede neste caso.
8. Também no que se refere à pretensa necessidade de boa aplicação do direito, é evidente que não se discute a sua enunciação enquanto princípio geral, mas a sua invocação para justificar o presente recurso excecional de revista.
9. Com efeito a Recorrente DNN não é clara na indicação dos motivos que, no seu entender justificariam a admissão do recurso excepcional, limitando-se a fazer perguntas (“qual a fronteira que divide uma revogação tácita e uma denúncia unilateral?” e outras equivalentes) e arrolar uma serie de questões que, em boa verdade, pouco tem a ver com o caso em apreço e, cujas respostas nem sequer são polémicas, estando, isso sim, claramente resolvidas na doutrina e na jurisprudência.
10. As expressões adverbais constantes a al. a) do nº 1 do art. 672º (“excepcionalmente” e “claramente necessária”) não admitem que se invoque como fundamento do recurso de revista excepcional a mera discordância quanto ao decidido pela Relação e, como se expos, não existe qualquer questão jurídica cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito, mas apenas uma discordância ou não conformação da DNN quanto ao decidido pelas duas instâncias judiciais que já se pronunciaram.
11. Invoca também a recorrente, na tentativa de justificar a admissão da revista excepcional, uma suposta contradição entre o Acórdão Recorrido e um outro Acórdão, já transitado em julgado, designadamente o Ac. do STJ de 11.05.2023, proferido no âmbito do Processo nº 1455/21.5YLPRT.L1.S1.
12. Ora, é a própria Recorrente que reconhece que não existe qualquer contradição entre os sumários dos dois acórdãos, que são praticamente iguais, pretendo, no entanto, que, analisando a questão em concreto se verificam contradições entre os dois arestos.
13. Mas a verdade é que ambos sustentam a admissibilidade, no contexto da pandemia Covid-19, do recurso a disposições e princípios de carácter geral, como o artigo 437.º do CC, e que a concretização deste artigo, em cada caso, não pode distanciar-se da solução prevista pelo legislador para casos próximos.
14. Importa ter em consideração que nos presentes autos, para além das questões inerentes à Pandemia Covid-19 foi provado a existência de térmitas subterrâneas da espécie Reticulitermes grassei, que impediu a total utilização do locado (cfr. nºs 34 a 36 da matéria de facto provada).
15. Pelo que a redução do valor da renda decidida pelo Tribunal de 1ª instância e confirmada pelo Tribunal da Relação do Porto tomou em consideração este relevante facto, que desde logo distingue de forma clara as duas situações que a Recorrente pretende confundir.
16. Como refere, aliás, o douto Acórdão recorrido, “concatenando estas duas realidades factuais” (sublinhado nosso) – a pandemia e a existência de térmitas, “a solução de diferimento de pagamento como advoga a apelante já em sede recursiva, não nos parece suficiente para de forma equitativa não criar desequilíbrios na distribuição do risco contratual, pois que, que nesse caso ficava a apelante sem qualquer penalização pela impossibilidade da ré em utilizar, de forma total, o arrendado para o fim que foi contratado devido a existência de térmitas no mesmo (cfr. artigo 1031.º al. b) do Cod. Civil).”
17. Acresce ainda que, o instituto do 437º do C.C. implica que sejam consideradas as circunstâncias em que as partes tomaram a decisão de contratar, e que, são distintas em ambos os casos, como resulta claramente das respectivas matérias de facto provadas.
18. E além do mais, o que estava em causa no Acórdão fundamento era a decisão entre o pagamento e o não pagamento de rendas, tendo o Acórdão decidido pelo pagamento de rendas, exactamente como no caso do Acórdão recorrido.
19. Com efeito, no caso do Acórdão recorrido não houve qualquer dispensa do pagamento de rendas, mas apenas a sua redução em 40% e depois em 30%.
20. Isto posto, note-se que o acesso à revista excepcional, nos termos do art. 672º, nº 1, al. c), depende da verificação, nomeadamente, dos seguintes requisitos10: (a) Incidência de ambos os acórdãos sobre a mesma questão fundamental de direito; (b) A oposição frontal e não apenas implícita ou pressuposta; (c) A questão de direito sobre a qual se verifica a controvérsia deve ser essencial para determinar o resultado numa e noutra das decisões, sendo irrelevantes as respostas ou argumentos que não tenham valor decisivo.
21. Importa realçar que a contradição relevante é entre acórdãos e não entre um acórdão e a fundamentação de outro e que, como já vimos e é reconhecido pela própria Recorrente DNN, não há absolutamente nenhuma contradição entre o Acórdão recorrido e o Acórdão fundamento, pelo que, não deverá, desde logo por este motivo, ser admitido o presente recurso de revista.
22. Depois, e na mesma senda, não existe qualquer oposição frontal entre os acórdãos, nem qualquer controvérsia sobre questão de direito que deva ser decidida, mas apenas diferentes factualidades que justificam cada uma das decisões.
23. Em suma, não estão verificados os requisitos para que seja admitido o recurso de revista excepcional nos termos do disposto no art. 672º, nº 1, al. c) do CPC, pelo que o mesmo não deve ser admitido.
24. Sem prescindir, caso seja admitido o recurso de revista excepcional, o mesmo terá de ser restrito à questão que eventualmente o justifique, pelo que, mesmo nesse caso, não deverão ser apreciadas as seguintes questões: (i) Saber se o Tribunal recorrido cometeu erro na apreciação da prova e assim na decisão da matéria de facto; (ii) Saber se ocorreu exceção de caso julgado; (iii) Saber se a decisão recorrida violou o princípio constitucional da igualdade; (iv) Saber se a Recorrente tem direito ao recebimento das rendas vencidas e vincendas no montante total de e 30.903,70 € acrescido dos respectivos juros de mora; (v) Saber se a Recorrente tem direito ao pagamento da quantia de 30.750,00 € a título de indemnização pela inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
25. Uma vez que se tratam de questões já decididas pelas instâncias precedentes pelo que a sua análise corresponderia a uma violação não justificada da “dupla conforme”.
26. Ainda sem prescindir, nos termos do disposto no artigo 640º, n.ºs 1 e 2 do Cód. De
Processo Civil, sempre teria de ser rejeitado o presente recurso na parte relativa à impugnação da matéria de facto, nomeadamente dos factos provados sob os números 39), 40), 45), 47), 48), 49) e 50);
27. Uma vez que a Recorrente não faz qualquer referência às concretas passagens das gravações em que funda o seu recurso, assim desrespeitando o ónus previsto no artigo 640º do Cód. Processo Civil.
28. Acresce que os factos dados comos provados resultam quer da prova testemunhal produzidas, quer da prova documental junta aos autos e, contrariamente ao que invoca a Recorrente, ao decidir como decidiu o douto Tribunal a quo não incorreu em errada análise e interpretação da prova.
29. Não é também verdade que a Sentença recorrida tenha violado decisão já transitada em julgado, uma vez que, para sustentar essa alegação, a Recorrente deturpa de forma grosseira e propositada a decisão constante do Despacho proferido em 08.10.2021, afirmando que o “Tribunal considerou ter efetivamente existido uma entrega voluntária e unilateral do imóvel por parte da Recorrida MH Turismo” e que essa decisão estaria “transitada em julgado”.
30. Ora, tal afirmação é rotundamente falsa, pois, naquele despacho, o Tribunal não fez qualquer consideração quanto à natureza e âmbito da entrega, limitando-se a referir que: “Tendo em consideração a entrega do locado pela R. MH Turismo Ldª à A. julga-se extinta a instância quanto ao pedido formulado na petição inicial sob a alínea a) por inutilidade superveniente da lide”;
31. Mas, não contente, a Recorrente afirma ainda que “foi entendido pelo Tribunal, (que) não existiu nenhum acordo para entrega do locado”, o que, mais uma vez, é falso, pois o Tribunal considerou precisamente que essa era uma das soluções possíveis, motivo pelo qual, nesse mesmo Despacho, indicou como tema de prova o “Acordo entre RR. E para entrega do arrendado”.
32. Ou seja, aquilo que a Recorrente alega ter ficado decidido é precisamente o que o Tribunal a quo entendeu necessitar de prova, tendo em conta as diferentes soluções de direito possíveis, tendo o processo prosseguido precisamente para apreciação do pedido remanescente, isto é, o pedido de pagamento das rendas vencidas e vincendas até à efectiva entrega do locado (cfr. supra, pedidos b) e c) formulados na petição inicial).
33. Pretende ainda a Recorrente que a Sentença viola o princípio da igualdade previsto no artigo 13º da Constituição pois, supostamente, “nenhum senhorio no país viu reduzido o seu direito de receber integralmente o valor das rendas contratadas”.
34. Sucede que a Recorrente não alegou e muito menos demonstrou este facto e que o que o que resultou do julgamento foi precisamente o contrário, tendo a testemunha FF referido que “os senhorios, em média, reduziram as rendas em 50% para partilhar o prejuízo” (cfr. Sentença), sendo, aliás, um facto notório e do conhecimento geral que muitos contratos de arrendamento foram renegociados por senhorios e inquilinos.
35. A Recorrente entende também que a decisão sub judice, terá prejudicado o senhorio em detrimento do arrendatário, por (alegadamente) ter considerado a redução das rendas a serem pagas sem que tal fosse peticionado pelas Recorridas.
36. Ora, este argumento parte de uma premissa errada, uma vez que, ao contrário do que alega a Recorrente, os ora Recorridos, requereram expressamente na sua contestação a aplicação ao caso em apreço do disposto artigo 437º do Código Civil, o que por si só já inclui o “direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade”.
37. Mas, além do mais, apesar de ter ficado provado que a Ré MH não teve qualquer facturação durante três meses (cfr. facto provado nº 40), e que a existência de térmitas no locado impedia uma total utilização do mesmo (facto provado nº 39) o Tribunal condenou os Recorridos no pagamento de 60% do valor das rendas de maio, junho e julho e de 70% nos três meses seguintes.
38. Quando, em boa verdade, se justificava uma redução superior, mais concretamente de 50% do valor das rendas, para um efectivo reequilíbrio do contrato, como, aliás, é preconizado por Carneiro da Frada (referido na douta Sentença) que refere que a equidade, nos “contratos com prestações recíprocas a cargo de ambas as artes, realizá-lo-á, no limite, a razão da metade aritmética do sacrifício, (50% para cada uma)”.
39. Termos em que, ao contrário do alegado pela Recorrente, a douta Sentença não violou o princípio da igualdade vertido no artigo 13º da Constituição.
40. Acresce ainda que, a Recorrente alega que a modificação do contrato e redução das rendas nos termos do artigo 437º do Código Civil, traduz uma situação de desigualdade face aos arrendamentos que puderam beneficiar das moratórias no âmbito da Lei n.º 4-C/2020, de 6/4, uma vez que nesses casos, não estava prevista a redução das rendas mas apenas o diferimento do seu pagamento.
41. No entanto, como reconhece a própria Recorrente e foi decidido na douta Sentença, esse regime não era aplicável ao caso dos autos e, como se tratava de uma legislação excepcional, não era possível a sua aplicação por analogia (cfr. artigo 11º do Código Civil).
42. Além do mais, embora o referido regime da Lei n.º 4-C/2020, de 6/4, previsse apenas o diferimento das rendas e não a sua redução, o certo é que, simultaneamente, atribuía apoios a fundo perdido para os arrendatários que sofressem diminuições na sua facturação, apoio esse a que a Recorrida MH não pode recorrer.
43. A Recorrente contesta, ainda, a existência de revogação real do contrato, com o argumento que “se limitou a aceitar as chaves”.
44. Mais uma vez se trata de alegação não sustentada em qualquer facto demonstrado nos autos e destituída de qualquer lógica jurídica, pois a verdade é que, a entrega do locado pela MH e a sua aceitação pela DNN configura a cessação do contrato de arrendamento por acordo das partes (revogação real), insere-se no disposto no artigo 1082º do Código Civil, foi celebrado entre a Autora e a Ré MH em 26 de outubro de 2020 e imediatamente executado.
45. Embora bastasse a entrega das chaves para consubstanciar o acordo revogatório, o certo é que, no presente caso, o acordo da senhoria, a Recorrente DNN, também está expresso por escrito, mais propriamente no “AUTO DE ENTREGA DE IMÓVEL” junto aos autos, devidamente assinado e carimbado pelos representantes da Recorrente da Recorrida MH.
46. Pelo que bem andou o Tribunal a quo quando decidiu que os factos provados com os nºs 25 a 27 consubstanciam uma revogação real e tácita do contrato, “apenas havendo lugar ao pagamento das rendas até à data da entrega do imóvel e nada mais para além desta data”
47. Mas a verdade é que o Tribunal a quo não sustentou a sua decisão apenas na referida e demonstrada revogação tácita, mas também em duas outras razões, pelo que mesmo que não se verificasse a revogação tácita, o que apenas se admite por cautela de patrocínio, a decisão proferida na Sentença estaria ainda fundamentada.
48. Com efeito, o Tribunal a quo invoca ainda as seguintes razões: (i) O facto de ter sido a própria Recorrente a pedir a resolução do contrato e subsequente entrega do imóvel, e(II) o facto de a entrega do imóvel ser uma decorrência de circunstâncias supervenientes, inopinadas, únicas, como foi a pandemia, e que levou a que a Recorrida MH ficasse sem receitas até Julho de 2020.
49. Ainda sem prescindir, mesmo que assim não se entendesse, e no que se refere ao pedido de pagamento de quantias relativas a período de aviso prédio em falta, nunca tal valor corresponderia aos € 30.750,00 peticionados pela Recorrente, uma vez que os 120 dias que esta reclama, considerando a renda mensal de € 6.150,00, corresponderiam “apenas” a € 24.600,00!
Termos em que, e nos melhores de direito, deverá:
I - Ser rejeitado o presente recurso de revista excepcional de revista por não estarem verificados nenhum dos pressupostos previstos nas alíneas a), b) e c) do artigo 672º do Código de Processo Civil, ou, caso assim não se entenda,
II - Improceder o recurso interposta pela Recorrente DNN, mantendo-se o douto Acórdão recorrido, que confirma a sentença proferida em 1ª instância, assim fazendo Vossas Excelências, Senhores Desembargadores, a costumada e sã JUSTIÇA!.
*
I.2 – Questão prévia - admissibilidade do recurso
O recurso de revista excepcional foi admitido pela formação por acórdão proferido em 23 de Outubro de 2024.
I.3 – O objecto do recurso
Tendo em consideração o teor das conclusões das alegações de recurso e o conteúdo da decisão recorrida, cumpre apreciar a seguinte questão:
1. Nulidade do acórdão recorrido.
2. Errada apreciação da prova e decisão sobre a matéria de facto.
3. Ofensa de caso julgado.
4. Cessação do contrato.
5. Modificação do contrato por alteração anormal das circunstâncias, decorrente da pandemia Covid-19.
I.4 - Os factos
O acórdão recorrido considerou provados e relevantes para a decisão do recurso os seguintes factos:
1. A Autora é dona e legítima possuidora da fracção autónoma designada pela letra "B", do
prédio urbano constituído no regime da propriedade horizontal, que foi alterada por escritura de modificação da constituição do regime da propriedade horizontal outorgada em 27 de Junho de 2018, dando a fracção "B" origem a cinco fracções autónomas designadas pelas letras "B", "C", "D", "E" e "F", sito na ..., constituído por quatro andares elevados e um recuado, ligados entre si por escada interior privativa, destinado a habitação, com varanda no segundo andar e terraço no andar recuado, sido em União das freguesias de ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... da mencionada freguesia sob o n.º .60/......01, inscrito na respectiva matriz predial da União de Freguesias de ... sob o actual artigo ...30º, que teve origem no artigo ..30º da respectiva União de Freguesias, com licença de utilização n.º 05/11/SRU e Certificado Energético SCE.......33-(Cfr. escritura da propriedade horizontal, escritura da alteração da propriedade horizontal, cadernetas prediais e certidões permanentes, que ora se juntam sob. Os Docs. 1, 2, 3 e 4).
2. Tal prédio adveio ao domínio e posse da Autora por aquisição por compra e venda mediante escritura pública, (Doc. 4).
3. Desde a aquisição do referido prédio, que a Autora dele usa, goza e frui, retirando dele todos os proveitos e utilidades, recebendo as suas rendas, conservando-o, com conhecimento de todos, sem oposição e interrupção, na firme intenção e convicção de que está no exercício pleno e exclusivo do seu direito de propriedade, de que o referido imóvel lhe pertence.
4. Por contrato outorgado em 28 de Fevereiro de 2018, a Autora deu de arrendamento à 1ª Ré, na qualidade de Arrendatária, e aos 2º e 3º Réus na qualidade de Fiadores, a referida fracção autónoma designada pela letra "B", do prédio urbano constituído no regime da propriedade horizontal, sito na Rua ..., constituído por quatro andares elevados e um recuado, ligados entre si por escada interior privativa, destinado a habitação, com varanda no segundo andar e terraço no andar recuado, que posteriormente por escritura de modificação da constituição do regime da propriedade horizontal outorgada em 27 de Junho de 2018 (Doc. 2), deu origem às fracções autónomas designadas pelas B", "C", "D", "E" e "F", do prédio sito na União das freguesias de ..., concelho ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... da mencionada freguesia sob o n.º .60/......01, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ..30-atual artigo ...30, com licença de utilização n.º 05/11/SRU Certificado Energético SCE.......33 através de contrato de arrendamento para fins não habitacionais reduzido à forma escrita- Cfr. Doc. 5 que se junta e se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais.
5. Através do referido contrato de arrendamento, estipularam Autora e Réus que o locado se destina exclusivamente ao exercício da actividade comercial de alojamento local. Sendo da responsabilidade da 1ª Ré a obtenção e manutenção de todas e quaisquer licenças e autorizações, públicas ou privadas, necessárias ou convenientes ao exercício da actividade do lugar arrendado, bem como o pagamento de quaisquer taxas ou outros custos inerentes, sendo ainda a Ré responsável pelo cumprimento das leis e regulamentos aplicáveis-Cfr. Cláusula Segunda do contrato de arrendamento junto como Doc. 5;
6. O contrato de arrendamento teve o seu início no dia 01 de Março de 2018, data em que foi entregue a posse à Locatária e foi ajustado o prazo de cinco (5) anos, sendo automaticamente renovado, findo esse prazo, por iguais e sucessivos períodos de 5 (cinco) anos, se nenhuma das partes se opuser à sua renovação, mediante comunicação escrita, com antecedência não inferior a 120 dias do termo da renovação-Cfr. Cláusula Terceira do contrato de arrendamento junto como Doc. 5;
7. Tendo sido convencionado que a renda do primeiro ano de duração do contrato é do valor de € 5.750,00 (cinco mil setecentos e cinquenta euros) mensais, com vencimento no dia 8 (oito) do mês anterior àquele a que respeitar, a pagar pela Ré à Autora, através de transferência bancária para o NIB ....31 do Banco BPI ou por qualquer outra forma que a Autora comunique por escrito. Tal montante referente ao primeiro ano de duração de contrato, será actualizado anualmente da seguinte forma: i) no segundo ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas; ii) no terceiro ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €6.150,00 (seis mil cento e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas; iii) no quarto ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €6.350,00 (seis mil trezentos e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas; iv) no quinto ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €6.550,00 (seis mil quinhentos e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas. - tudo conforme cláusula quarta do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
8. A 1ª Ré foi autorizada a executar as obras que venham a mostrar-se necessárias para a adaptação do locado aos serviços que pretende instalar, não podendo, porém, efectuar quaisquer obras que alterem a disposição interna ou externa do locado, construindo ou demolindo paredes, colunas ou pilares, sem autorização prévia e por escrito da Autora. Sendo que todas as obras realizadas no locado pela 1ª Ré, que não possam ser levantadas ficarão a fazer parte integrante do locado sem que a 1ª Ré possa exigir alguma indemnização a título de benfeitorias. - tudo conforme cláusula quinta do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
9. Foi ainda estipulado que a 1ª Ré poderá colocar na parede exterior do locado, placas ou anúncios que identifiquem a actividade que pretende desenvolver, desde que dessa colocação não resulte benefício financeiro directo para a Arrendatária, ou seja, não pode colocar publicidade que faça menção a outras marcas que não a sua, mesmo que em conjunto, e desde que a dimensão e localização seja aprovada pela Autora, tudo isto sempre que a autorização dada por escrito pela Autora. Todas as taxas ou emolumentos que resultem da colocação de publicidade e anúncios na parede exterior do locado, serão da única e inteira responsabilidade da 1ª Ré. - conforme cláusula quinta do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
10. A 1ª Ré obrigou-se ainda a: no fim do contrato entregar o locado em bom estado de conservação e funcionamento, limpo e desocupado de bens e pessoas não lhe assistindo o direito de reclamar da Autora qualquer importância a título de compensação por benfeitorias realizadas no mesmo-tudo conforme cláusula sexta do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
11. Todos os encargos e despesas correntes relativos ao fornecimento de bens e serviços ao locado, designadamente electricidade, água, telefone e recolha de lixo são da exclusiva responsabilidade da 1ª Ré-tudo conforme cláusula sétima do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
12. Por sua vez, os aqui 2º e 3º Réus na qualidade de fiadores, renunciaram ao benefício da excussão prévia, assumindo solidariamente com a 1ª Ré, o cumprimento de todas as cláusulas do contrato de arrendamento, seus eventuais aditamentos e renovações até efectiva restituição do arrendado, livre de pessoas e bens-tudo conforme cláusula oitava do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
13. Os 2º e 3º Réus declararam ainda que a fiança prestada no referido contrato subsistirá ainda que se verifiquem alterações da renda agora fixada. - tudo conforme cláusula nona do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
14. As partes estipularam ainda o Foro da Comarca do Porto, para as questões emergentes da interpretação, integração e aplicação do contrato, com renúncia a qualquer outro-tudo conforme cláusula décima primeira do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
15. O presente contrato de arrendamento foi redigido em 28 de Fevereiro de 2018 e teve início no referido dia 01 de Março de 2018, data em que foi entregue o locado à Ré- Tudo conforme contrato de arrendamento junto como Doc. 5.
16. Conforme convencionado entre Autora e Réus, na cláusula quarta do contrato de arrendamento, a renda deveria ser paga pela 1ª Ré no dia 8 (oito) do mês anterior àquele a que respeitar, através de transferência bancária para o NIB ....31 junto do Banco BPI.
17. Assim, desde a data da produção de efeitos do contrato de arrendamento que a 1ª Ré se encontrava a cumprir com os pagamentos mensais acordados, isto é, tal sucedeu no período compreendido entre Março de 2018 a Abril de 2020, data em que a 1ª Ré deixou de pagar as rendas a que se obrigou, designadamente:
- Em 08.04.2020 deveria ter liquidado a renda referente ao mês de Maio de 2020 no montante de 6.150,00€; - Cfr. Doc. 6;
- Em 08.05.2020 deveria ter liquidado a renda referente ao mês de Junho de 2020 no montante de 6.150,00€; - Cfr. Doc. 7;
- Em 08.06.2020 deveria ter liquidado a renda referente ao mês de Julho de 2020 no montante de 6.150,00€; - Cfr. Doc. 8;
18. Isto é, desde Abril de 2020 que a 1ª Ré não liquida a renda mensal a que se obrigou através do contrato de arrendamento para fins não habitacionais junto sob doc. 5, tendo, por isso, em mora as rendas referentes a Maio, Junho e Julho de 2020, no montante global de 18.450,00€ e num total de três meses de rendas em atraso.
19. Apesar de várias vezes interpelados para o efeito os Réus não procederam ao pagamento das rendas em atraso. Cfr. Doc. 12, 13, 14 e 15.
20. A Autora interpelou os fiadores, para a falta de pagamento das rendas, por cartas registadas com aviso de recepção em 3 de Abril de 2020, em 23 de Abril de 2020 e em 4 de Junho de 2020, conforme se vislumbra através dos Docs. 12, 13, 14 e 15.
21. Após a interposição da acção venceram-se as rendas referentes aos meses de Agosto (08/07/), Setembro (08/08/) e Outubro de 2020 (08/09), no montante mensal de €6.150,00, tendo a R. pago no mês de Julho a quantia de €4.996,86 e no mês de Agosto a quantia de €4.996,88.
22. A Ré MH- Turismo, Lda. invocou perante a A., mediante carta registada com aviso de recepção, datada de 31 de Março de 2020 dirigida à A., a situação excepcional de saúde pública que a impedia, àquela data, em absoluto de exercer, temporariamente, a respectiva actividade, bem como de utilizar e rentabilizar o locado, solicitando à A. a renegociação das condições do contrato de arrendamento, conforme doc. n.º 1 junto com a contestação.
23. Carta à qual a A. respondeu à Ré, mediante carta registada com A/R datada de 03 de Abril de 2020 (cuja cópia se encontra junta aos presentes autos pela A. sob doc. n.º 12), alegando o seguinte: (…) a actividade de AL não se enquadra nas actividades suspensas e/ou encerradas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de Março, entretanto revogado pelo Decreto n.º 2-B/2020 de 02 de Abril, que regulamenta a prorrogação do estado de emergência decretado pelo Presidente da República e sobre as quais o Governo legislou e aprovou medidas específicas e imediatas de diminuição e mitigação dos impactos económicos advenientes deste surto epidémico(…)";
24. Pelo que referiu não existirem razões para renegociar os termos do contrato de arrendamento não habitacional em vigor entre as partes, reconhecendo, no entanto, que os efeitos da drástica redução da actividade económica podem afectar até mesmo as empresas que praticam uma gestão prudente, e referindo, que se a situação, àquela data, de estado de emergência se mantivesse após 17 de Abril, estaria a A. disponível a rever a situação em fase posterior, a ocorrer após Junho de 2020, e dentro de um quadro de concessão de moratória parcial ou diferimento do pagamento das rendas em períodos posteriores, a acordar entre as partes, o que não veio a suceder.
25. No dia 21/10/2020 a R. MH Turismo, Lda. enviou à A. carta junta nos termos da qual informou a sua intenção de proceder à entrega imediata do locado, objecto do contrato de arrendamento celebrado em 28/02/2018, propondo-se entregá-lo livre de pessoas e bens na data que designou para o efeito, 26 de Outubro de 2020 pelas 14.00h, informando ainda que em caso de impossibilidade da A. em comparecer nesse dia e hora, a entrega do locado deveria ocorrer impreterivelmente até ao dia 28 de Outubro de 2020, vide doc. 1 junto a fls. 161v.
26. A A. respondeu a tal carta por carta datada de 22 de Outubro de 2020, informando que iria comparecer no locado no dia e hora designados para a vistoria do imóvel e entrega das chaves, conforme doc. 2 junto a fls. 162v.
27. Entrega de imóvel que veio a suceder no dia 26/10/2020, entregando as respectivas chaves do locado e respectivos códigos, conforme doc. 3 junto a fls. 163v.
28. Na sequência da publicação, em 6 de Abril, da Lei n.º 4-C/2020, concedendo a possibilidade de diferimento de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa, comunicou ao senhorio, em 09 de Abril de 2020, mediante carta registada com A/R, a intenção de diferimento de pagamento das rendas, vencidas a partir de 1 de Abril de 2020.
29. Comunicação esta recepcionada pela senhoria/A. (cfr. doc. n.º 14 junto aos autos).
30. A qual a A. senhoria/ A. respondeu por carta registada de 23 de Abril de 2020 (conforme doc. n.º 14 junto aos autos pela A.), reiterando a opinião de que a moratória concedida pela Lei n.º 4-C/2020 de 6 de Abril, não se aplica à aqui Ré.
31. Tendo em conta a publicação da Lei n.º 45/2020 de 20 de Agosto, com entrada em vigor em 21-08-2020, a qual se reporta à segunda alteração à Lei n.º 4-C / 2020, de 6 de Abril, alterada pela Lei n. º 17/2020, de 29 de Maio, a Ré comunicou à A., mediante carta registada com A/R de 25 de Agosto de 2020, que pretende beneficiar deste novo regime de prorrogação do pagamento da renda e que pretende diferir o pagamento das rendas de Julho a Dezembro de 2020, especificamente 10/12 da renda de Julho e também as rendas de Outubro, Novembro e Dezembro 2020, tendo pago as rendas de Agosto e Setembro 2020, conforme cópia de carta de 25/08/2020 junta sob doc. n.º 4 e comprovativo de pagamento da renda de Setembro junta sob doc. n.º 5.
32. Mais comunicou a Ré à A. que a partir de Janeiro de 2021, o pagamento será efectuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa (cfr. doc. n.º 4).
33. Tendo vindo a A., em resposta à sobredita missiva, reiterar, por carta registada com A/R de 31 de Agosto de 2020 que a Lei n.º 4º-C/ 2020 de 6 de Abril não é aplicável à Ré e nessa medida não pode a mesma beneficiar do diferimento do pagamento das rendas, conforme doc. n.º 6 junto.
34. No locado em apreço, no dia 7 de Maio de 2020, foi detectada a existência de térmitas subterrâneas, por observação directa, em alguns pisos que compõem o locado.
35. Após a realização de várias diligências de inspecção técnica foi detectada, a presença da espécie Reticulitermes grassei, vulgarmente, designada por térmita subterrânea, conforme documento elaborado pela Rentokil e comunicação à senhoria/ aqui A., que se juntam sob. doc. n.º 7 e 8.
36. A situação de insalubridade do locado e impossibilidade de utilização do locado para o almejado fim de alojamento local, foi, de imediato, comunicada ao senhorio, mediante carta registada, com aviso de recepção de 14 de Maio de 2020, conforme doc. n.º 9 que se junta e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para os devidos efeitos legais.
37. Tendo vindo a senhoria, aqui A., em 09/07/2020, assegurar, que segundo o relatório solicitado e obtido por aquela, não se confirmava a gravidade da situação atestada pela Rentokil, e como tal não se coloca em causa, quer a estabilidade, quer a salubridade do edifício, podendo o locado ser utilizado para o fim a que se destina, ou seja, para alojamento local.
38. Relatório que a Ré desconhece, não obstante as diversas interpelações desta perante a A. para sua entrega.
39. O referido em 34), 35) (existência das térmitas) impedia uma total utilização do locado.
40. A Ré procedeu à abertura dos calendários do locado a partir de meados do mês de Julho de 2020, nas plataformas em linha e começou a aceitar reservas, tendo estado sem qualquer facturação do locado durante os 3 meses anteriores a esta data.
41. A R. procedeu ao pagamento, mediante transferência bancária, de 07 de Julho de 2020, do duodécimo respeitante à renda de Julho, por considerar beneficiar do diferimento de pagamento nos termos dos supra invocados artigos 7º e 8º da Lei n.º 17/2020, de 29 de Maio.
42. Na sequência da pandemia Covid-19 os Réus procederam à resolução da fiança prestada no âmbito daquele contrato, por alteração das circunstâncias.
43. As comunicações para resolução foram enviadas em 17.08.2020, e recebidas pela Autora em 18.08 2020 (cfr. docs. nº 1 e 2).
44. Os sócios gerentes da Ré MH Turismo, que em Dezembro de 2018 deixaram de ser sócios (registo efectuado em 18.1.2019) e em 5 de Dezembro de 2018 renunciaram à gerência (registo efectuado em 31 de Maio de 2019), cfr. certidão comercial da Ré MH Turismo que se junta como doc. nº 3
45. No sector do alojamento turístico, aqui em causa, de acordo com a estimativa do INE, em Abril de 2020 o sector do alojamento turístico deverá ter registado uma redução de 97,7% no número de hóspedes e uma redução de 97,4% no número de dormidas (cfr doc. 4).
46. Enquanto em Maio, as reduções nos números de hóspedes e dormidas foi, respectivamente, de 94,8% e 95,8% (cfr. doc 5).
47. Ainda segundo o INE, em Maio, cerca de 74,1% dos estabelecimentos de alojamento turístico terão estado encerrados ou não registaram movimento de hóspedes (cfr. doc.5).
48. E em Junho as referidas reduções no número de hóspedes e dormidas foram, respectivamente, de 82% e 85,2% (cfr. doc. 5).
49. No sector do alojamento turístico, aqui em causa, sempre por força da crise pandémica, a variação homóloga em número de dormidas em estabelecimentos de alojamento turístico nos meses de Março a Julho de 2020 foi de - 68,1% (cfr. doc. 6).
50. E as perdas de receita com o turismo internacional multiplicam por cinco as registadas na crise económica e financeira global de 2009. (cfr. documento nº 7)
51. Por contrato de cessão de quotas celebrado em Dezembro de 2018 e registado em Janeiro de 2019, os Réus deixaram de ser sócios da sociedade MH Turismo;
52. Tendo a cessão das funções de gerente sido registadas em 31.05.2019.
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Factos considerados não provados:
a) Encontrando-se o imóvel desde 7 de Maio de 2020 insusceptível de ser utilizado no exercício da actividade da 1ª Ré, por falta de aptidão do mesmo para o uso previsto no contrato, não só pela existência das referidas térmitas, mas também por motivos de segurança e estabilidade do próprio edifício.
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II – Fundamentação
1. Nulidade do acórdão recorrido
Invoca a recorrente, na sua conclusão 33, sem que se consiga localizar no corpo das suas alegações maior desenvolvimento desta questão que:
«No caso concreto, o douto Tribunal ao condenar segundo juízos de equidade, e com recurso ao artigo 437º do CC, em objeto diverso daquele que foi peticionado, violou o disposto no artigo 609º do CPC e consequentemente é nula a sentença nos termos da alínea e) do n.º 1 do artigo 615º do CPC.»
O art.º 615.º, n. 1 c) do Código de Processo Civil declara estar ferida de vício de nulidade a sentença em que o juiz condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido. Tal decorre da estrutura do Código de Processo Civil em que a intervenção dos tribunais de forma heterocompositiva e imparcial apenas pode ter lugar no âmbito dos litígios que as partes lhe submetam para apreciação, e, no estrito limite do pedido e causa de pedir formulados, como claramente expresso nos art.º 3.º, n.º 1 e 609.º do mesmo código.
Nem a recorrente indica, nem conseguimos identificar qual a parte da condenação que excede ou diverge dos pedidos formulados de molde a corporizar-se a dita nulidade da sentença.
À semelhança do que já esclarecera o Tribunal recorrido por força do disposto no art.º 5.º, n.º 3 do Código de Processo Civil o juiz pode decidir a causa com um fundamento jurídico não invocado pelas partes. Assim, determinar qual o valor das rendas não pagas que são exigíveis ao arrendatário com base em critérios de estrita legalidade ou com recurso a critérios de equidade, não é condenar em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido, se o pedido tiver sido formulado de pagamento de rendas tidas por exigíveis e que venham a demonstrar-se não terem sido pagas atempadamente. Pode corporizar um erro de determinação da lei aplicável que contende com o mérito da decisão, mas não a fere de nulidade, que é um vício formal.
Improcede, pois, a revista, com este fundamento.
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2. Errada apreciação da prova e decisão sobre a matéria de facto
Alega a recorrente que tendo suscitado a intervenção do Tribunal da Relação na reapreciação da factualidade dada como provada sob os pontos 39), 40), 45) a 50), que, na sua óptica deveriam ter sido dados como não provados, o Tribunal recorrido não atendeu a sua pretensão por ter efectuado deficiente análise da prova constante dos autos e das regras do ónus da prova.
Em causa estão os seguintes pontos da matéria de facto:
39. O referido em 34), 35) (existência das térmitas) impedia uma total utilização do locado.
40. Ré procedeu à abertura dos calendários do locado a partir de meados do mês de Julho de 2020, nas plataformas em linha e começou a aceitar reservas, tendo estado sem qualquer facturação do locado durante os 3 meses anteriores a esta data.
45. No sector do alojamento turístico, aqui em causa, de acordo com a estimativa do INE, em Abril de 2020 o sector do alojamento turístico deverá ter registado uma redução de 97,7% no número de hóspedes e uma redução de 97,4% no número de dormidas (cfr doc. 4).
50. E as perdas de receita com o turismo internacional multiplicam por cinco as registadas na crise económica e financeira global de 2009. (cfr. documento nº 7).
Relativamente a todos e cada um deles a lei não exige um certo meio de prova para que possam ser considerados provados/não provados ou fixa a força de determinado meio de prova, pelo que o erro na apreciação das provas, ainda que existisse não pode ser objecto de recurso de revista, nos termos do disposto no art.º 674.º, n.º 3 do Código de Processo Civil.
Improcede, pois, a revista com este fundamento.
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3. Ofensa de caso julgado
Alega a recorrente que:
«Considerando os pedidos inicialmente formulados pela aqui Autora/Recorrente, em sede de petição inicial, datada de 10/06/2020, mais concretamente o pedido formulado sob a alínea a) – ser decretada a cessação do contrato de arrendamento por resolução, por falta de pagamento das rendas em atraso, com a consequente entrega do locado livre e devoluto –, e considerando ainda a entrega do imóvel, por iniciativa da Recorrida MH Turismo, a 26/10/2020, O douto Tribunal, por despacho saneador com a data de 12/10/2021, condenou as Recorridas em custas pela extinção da instância quanto ao pedido formulado na petição inicial sob a alínea a), por inutilidade superveniente da lide.
Desta forma, foi reconhecido judicialmente à Recorrente, por decisão transitada em julgado, a cessação do contrato de arrendamento.
E, portanto, quanto a essa parte, a decisão proferida no saneador, relativamente ao decaimento do pedido em a) da p.i, por inutilidade superveniente da lide, transitou em julgado, tornando-se, firme, pois que não foi objeto de recurso ordinário ou de reclamação.
Perante a existência desta exceção de caso julgado, sabe-se que a mesma tem por objetivo impedir, em nome da segurança e paz jurídica, bem como de imperativos de economia processual, que uma causa se repita quando já existe uma sentença tornada firme sobre uma primeira causa, por já não ser admissível a interposição de recurso ordinário.(…) No sentido em que, por um lado, cessando o contrato de arrendamento, como cessou, tinha e tem a Recorrente expectativa, por lhe ser legalmente reconhecido tal direito, de receber as rendas em atraso até efetiva entrega do locado.
E, portanto, a força do caso julgado, limitará a alteração do apreciado, proferido, decidido e já transitado em julgado no despacho saneador, que concedeu à aqui Recorrente a cessação do contrato de arrendamento.
E, por outro lado, como se disse, tendo sido já apreciada a questão referente ao pedido formulado em a) da petição inicial – tendo sido julgada extinta a instância quanto a esse pedido, por inutilidade superveniente da lide –, Pois que o Tribunal considerou ter efetivamente existido uma entrega voluntária e unilateral do imóvel por parte da Recorrida MH Turismo (decisão essa já transitada em julgado),
Não poderá agora o Tribunal a quo, salvo o devido respeito, voltar a apreciar e a pronunciar-se sobre o pedido formulado em a), e sobre uma eventual existência ou não de um acordo para a referida entrega do imóvel.»
Também esta questão foi apreciada pelo acórdão recorrido em termos que merecem a nossa total concordância. Ali se referiu:
« (…) Como nos parece evidente, o tribunal recorrido, perante a entrega do locado por banda da Ré, limitou-se a julgar extinta a instância por inutilidade superveniente da lide quanto a esse pedido e, portanto, o caso julgado apenas se formou nesses precisos termos.
Acontece que, isso não impedia que o tribunal recorrido enquadrasse do ponto de vista jurídico a relevância da entrega do locado no âmbito do thema decidendum dos autos e, concretamente, quanto ao pedido formulada pela apelante relativamente ao pagamento da quantia de € 30.750,00, a título de indemnização pela inobservância do aviso prévio para a denúncia do contrato de arrendamento, situação que será, aliás, objeto da nossa análise mais à frente.
E, por assim ser, não ocorre, como pretende a apelante exceção do caso julgado.» Efectivamente o pedido formulado sob a alínea a) decompõe-se em dois pedidos: Pedido 1 - Seja declarada a cessação de arrendamento por resolução, por falta de pagamento das rendas em atraso, nos termos do art. 1083.º, n.ºs 3 e 4, do CC,
Pedido 2 - condenação dos réus na entrega do locado, imediatamente, livre e devoluto.
Perante a entrega do locado, era o pedido de entrega que deixava de carecer de apreciação judicial, e o pedido de cessação do arrendamento que cessara quando o objecto locado foi entregue ao proprietário e o locatário dele perdeu, voluntariamente o seu uso e fruição.
Passou a ser inútil apreciar se devia ser declarada a cessão do contrato de arrendamento com fundamento na falta de pagamento de rendas, porque o seu objectivo principal tinha sido atingido, cessara, quer se viesse ou não a definir que havia rendas em atraso. Do mesmo modo a entrega do locado, tendo sido cumprida voluntariamente pelo locatário, deixava de carecer de determinação do tribunal, porque, sem qualquer decisão do tribunal o locado fora entregue livre e devoluto à autora, sua proprietária. Mas para além deste pedido os demais mostravam-se carecidos de decisão, pelo que o processo prosseguiu os seus termos, com intervenção activa da autora que, em momento algum, achou que o seu direito estava já de modo integral acautelado.
Só por assim ser se percebe que tenha continuado presente na lide que prosseguiu e tenha esgrimido os seus argumentos perante as instâncias relativamente às questões que se mantinham carentes de decisão judicial face à oposição das partes quanto à forma como deveriam ser dirimidas.
Não há, pois, qualquer violação da força de caso julgado que imana da decisão proferida no despacho saneador de inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido formulado sob a alínea a), na petição inicial.
Improcede, pois, a revista, com este fundamento.
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4. Cessação do contrato
Tal como indicado pela recorrente, e antes analisado, a decisão judicial que julgou extinta a instância por inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido formulado sob a alínea a) da petição inicial corresponde ao reconhecimento judicial, por decisão de 12 de Outubro de 2021 que veio a transitar em julgado, que ocorreu a cessação do contrato de arrendamento e a entrega do locado, em 26 de Outubro de 2020, na pendência desta causa.
Por requerimento entrado em juízo em 27 de Outubro de 2020 a A. deu conta nos autos da correspondência trocada entre ela e a ré relativa à entrega do locado, da entrega do locado e realização de auto de entrega do imóvel. Indicou considerar estar-se perante uma denúncia do contrato de arrendamento do locado por parte do arrendatário, com desrespeito pelo prazo de aviso prévio e formulou pedido adicional de ser a ré condenada a pagar-lhe a quantia de 30 750,00€ sem retenção, a título de indemnização pela inobservância do aviso-prévio para a denúncia do contrato de arrendamento, ser declarada a extinção do pedido formulado na alínea a) por inutilidade superveniente da lide, indicando ainda que o locado apresentava diversas anomalias cuja indemnização será discutida em outra acção judicial.
Em 18 de Janeiro de 2021 foi proferida a seguinte decisão:
«(…) A 27 de Outubro de 2020 veio a autora apresentar o requerimento que consta de fls 158 e ss, no qual, em súmula, reconhece a entrega do locado a 26 de Outubro de 2020 a fls 156 invocada pela ré “MH Turismo, Ldª”, declara considerar ocorrer inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido formulado sob a alínea a) da petição inicial, interpreta ter ocorrido denúncia do contrato por parte da ré “MH Turismo, Ldª”, e por isso pretende a condenação dos réus no pagamento da quantia global de € 30 750,00 relativa às rendas referentes aos meses de Outubro de 2020 a Fevereiro de 2021.;
O facto novo em causa (a entrega do locado) manifestamente deve ser considerado superveniente para efeitos de aplicação da norma consagrada no artigo 588º do Código de Processo Civil – e resulta, em primeiro lugar, da alegação da própria ré “MH Turismo, Ldª”.
O seu enquadramento jurídico (designadamente a sua interpretação como denúncia por parte da ré “MH Turismo, Ldª”) está na livre disponibilidade da autora.
O pedido de condenação no pagamento das rendas referentes aos meses de Outubro de 2020 a Fevereiro de 2021 manifestamente constitui decorrência do pedido primitivo (designadamente no segmento relativo ao pagamento das rendas que se vencerem na pendência da acção).
Apenas há que, ao abrigo do disposto no nº 4 do artigo 588º e no nº 3 do artigo 3º, ambos do Código de Processo Civil, conceder aos réus Miguel Henrique Bandeira Vieira Martins dos Santos e José Miguel Moz Barbosa de Lencastre a possibilidade de, no prazo legal, se pronunciarem quanto ao novo facto articulado, e ao seu enquadramento jurídico e consequências jurídicas, na medida em que a ré “MH Turismo, Ldª”, sobre a matéria já tomou posição a fls 169 e 170.».
A 8 de Outubro de 2021 foi proferido despacho saneador que sobre o articulado definiu do seguinte modo:
«(…) Tendo em consideração a entrega do locado pela R. MH Turismo, Ldª à A., julga-se extinta a instância quanto ao pedido formulado na petição inicial sob a alínea a), por inutilidade superveniente da lide, artº 287º, e), do CPC.».
Cremos que, deste modo, melhor se retracta que nem na perspectiva da autora a definição sobre se havia ou não direito à peticionada indemnização por desrespeito pelo prazo de aviso prévio deixou de ser, em qualquer momento do processo questão nova/superveniente e controvertida que veio a ser decidida pelo tribunal da 1.ª instância e pelo tribunal recorrido de molde divergente do pretendido pela autora e decorrente do enquadramento jurídico da qualificação a atribuir à entrega do locado, na pendência da acção, com os exactos contornos plasmados no probatório, por tal ser uma questão não decidida pela sentença que declarou extinta a instância por inutilidade superveniente da lide, e, ser o pressuposto lógico da existência ou inexistência do direito da autora de receber os peticionados – em articulado superveniente - de 30 750,00€ sem retenção, a título de indemnização pela inobservância do aviso-prévio para a denúncia do contrato de arrendamento.
Os factos relevantes para a decisão desta questão são os seguintes:
4) Por contrato outorgado em 28 de Fevereiro de 2018, a Autora deu de arrendamento à 1ª Ré, na qualidade de Arrendatária, e aos 2º e 3º Réus na qualidade de Fiadores, a referida fracção autónoma designada pela letra “B”, do prédio urbano constituído no regime da propriedade horizontal, sito na Rua ..., constituído por quatro andares elevados e um recuado, ligados entre si por escada interior privativa, destinado a habitação, com varanda no segundo andar e terraço no andar recuado, que posteriormente por escritura de modificação da constituição do regime da propriedade horizontal outorgada em 27 de Junho de 2018 (Doc. 2), deu origem às fracções autónomas designadas pelas B”, “C”, “D”, “E” e “F”, do prédio sito na União das freguesias de ..., concelho do ..., descrito na Conservatória do Registo Predial ... da mencionada freguesia sob o n.º .60/......01, inscrito na respectiva matriz predial sob o artigo ..30–actual artigo ...30, com licença de utilização n.º 05/11/SRU Certificado Energético SCE.......33 através de contrato de arrendamento para fins não habitacionais reduzido à forma escrita- Cfr. Doc. 5.
5) Através do referido contrato de arrendamento, estipularam Autora e Réus que o locado se destina exclusivamente ao exercício da actividade comercial de alojamento local. Sendo da responsabilidade da 1ª Ré a obtenção e manutenção de todas e quaisquer licenças e autorizações, públicas ou privadas, necessárias ou convenientes ao exercício da actividade do lugar arrendado, bem como o pagamento de quaisquer taxas ou outros custos inerentes, sendo ainda a Ré responsável pelo cumprimento das leis e regulamentos aplicáveis–Cfr. Cláusula Segunda do contrato de arrendamento junto como Doc. 5;
6) O contrato de arrendamento teve o seu início no dia 01 de Março de 2018, data em que foi entregue a posse à Locatária e foi ajustado o prazo de cinco (5) anos, sendo automaticamente renovado, findo esse prazo, por iguais e sucessivos períodos de 5 (cinco) anos, se nenhuma das partes se opuser à sua renovação, mediante comunicação escrita, com antecedência não inferior a 120 dias do termo da renovação-Cfr. Cláusula Terceira do contrato de arrendamento junto como Doc. 5;
7) Tendo sido convencionado que a renda do primeiro ano de duração do contrato é do valor de € 5.750,00 (cinco mil setecentos e cinquenta euros) mensais, com vencimento no dia 8 (oito) do mês anterior àquele a que respeitar, a pagar pela Ré à Autora, através de transferência bancária para o NIB ......31 do Banco BPI ou por qualquer outra forma que a Autora comunique por escrito. Tal montante referente ao primeiro ano de duração de contrato, será actualizado anualmente da seguinte forma: i) no segundo ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €5.950,00 (cinco mil novecentos e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas; ii) no terceiro ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €6.150,00 (seis mil cento e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas; iii) no quarto ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €6.350,00 (seis mil trezentos e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas; iv) no quinto ano de duração do contrato o valor da renda mensal será de €6.550,00 (seis mil quinhentos e cinquenta euros) a ser paga nas mesmas condições já referidas.–tudo conforme cláusula quarta do contrato de arrendamento junto como doc. 5;
18) Desde Abril de 2020 que a 1ª Ré não liquida a renda mensal a que se obrigou através do contrato de arrendamento para fins não habitacionais junto sob doc. 5, tendo, por isso, em mora as rendas referentes a Maio, Junho e Julho de 2020, no montante global de 18.450,00€ e num total de três meses de rendas em atraso.
19) Apesar de várias vezes interpelados para o efeito os Réus não procederam ao pagamento das rendas em atraso. –Cfr. Doc. 12, 13, 14 e 15.
20) A Autora interpelou os fiadores, para a falta de pagamento das rendas, por cartas registadas com aviso de recepção em 3 de Abril de 2020, em 23 de Abril de 2020 e em 4 de Junho de 2020, conforme se vislumbra através dos Docs. 12, 13, 14 e 15.
21) Após a interposição da acção venceram-se as rendas referentes aos meses de Agosto (08/07/), Setembro (08/08/) e Outubro de 2020 (08/09), no montante mensal de €6.150,00, tendo a R. pago no mês de Julho a quantia de €4.996,86 e no mês de Agosto a quantia de €4.996,88.
22) A Ré MH- Turismo, Lda. invocou perante a A., mediante carta registada com aviso de recepção, datada de 31 de Março de 2020 dirigida à A., a situação excepcional de saúde pública que a impedia, àquela data, em absoluto de exercer, temporariamente, a respectiva actividade, bem como de utilizar e rentabilizar o locado, solicitando à A. a renegociação das condições do contrato de arrendamento, conforme doc. n.º 1 junto com a contestação.
23) Carta à qual a A. respondeu à Ré, mediante carta registada com A/R datada de 03 de Abril de 2020 (cuja cópia se encontra junta aos presentes autos pela A. sob doc. n.º 12), alegando o seguinte: (…) a actividade de AL não se enquadra nas actividades suspensas e/ou encerradas ao abrigo do Decreto n.º 2-A/2020, de 20 de Março, entretanto revogado pelo Decreto n.º 2-B/2020 de 02 de Abril, que regulamenta a prorrogação do estado de emergência decretado pelo Presidente da República e sobre as quais o Governo legislou e aprovou medidas específicas e imediatas de diminuição e mitigação dos impactos económicos advenientes deste surto epidémico(…)”;
24) Pelo que referiu não existirem razões para renegociar os termos do contrato de arrendamento não habitacional em vigor entre as partes, reconhecendo, no entanto, que os efeitos da drástica redução da actividade económica podem afectar até mesmo as empresas que praticam uma gestão prudente, e referindo, que se a situação, àquela data, de estado de emergência se mantivesse após 17 de Abril, estaria a A. disponível a rever a situação em fase posterior, a ocorrer após Junho de 2020, e dentro de um quadro de concessão de moratória parcial ou diferimento do pagamento das rendas em períodos posteriores, a acordar entre as partes, o que não veio a suceder.
25) No dia 21/10/2020 a R. MH Turismo, Lda. enviou à A. carta junta nos termos da qual informou a sua intenção de proceder à entrega imediata do locado, objecto do contrato de arrendamento celebrado em 28/02/2018, propondo-se entregá-lo livre de pessoas e bens na data que designou para o efeito, 26 de Outubro de 2020 pelas 14.00h, informando ainda que em caso de impossibilidade da A. em comparecer nesse dia e hora, a entrega do locado deveria ocorrer impreterivelmente até ao dia 28 de Outubro de 2020, vide doc. 1 junto a fls. 161v.
26) A A. respondeu a tal carta por carta datada de 22 de Outubro de 2020, informando que iria comparecer no locado no dia e hora designados para a vistoria do imóvel e entrega das chaves, conforme doc. 2 junto a fls. 162v.
27) Entrega de imóvel que veio a suceder no dia 26/10/2020, entregando as respectivas chaves do locado e respectivos códigos, conforme doc. 3 junto a fls. 163v..
O acórdão recorrido considerou não ser devida a indemnização por incumprimento do prazo de aviso prévio por ter qualificado como revogação real o circunstancialismo fáctico que conduziu à entrega do locado. Cremos ter efectuado um correcto enquadramento dos factos provados. Na pendência da acção em que era pedida a resolução do contrato de arrendamento por parte do senhorio, com fundamento na existência de rendas em atraso, e o pagamento das rendas devidas até efectiva entrega do locado, ao que registam os autos, no curso de conversações extrajudiciais entabuladas pelas partes sobre a resolução consensual do litígio, a arrendatária propõe-se entregar o locado e a senhoria aceita a entrega na data por esta proposta, sem apresentar qualquer reserva, vindo efectivamente a ocorrer a entrega do locado. As partes estão devidamente representadas por mandatários e as missivas trocadas entre ambas, revelam um domínio exacto das leis que regem o arrendamento e, em particular o instituto jurídico da modificação do contrato por alteração anormal das circunstâncias, neste caso no contexto da pandemia Covid 19. Mas qualquer cidadão comum, sem um especial conhecimento jurídico consideraria que, sendo o benefício maior que do contrato resulta para o arrendatário a possibilidade de utilização do locado, desde o momento em que voluntariamente se priva dele para o entregar ao senhorio, tal significa que ambas as partes estão disponíveis para terminar imediatamente o contrato. O senhorio tem o seu bem livre, pode mesmo dá-lo em locação no próprio dia e o arrendatário perde a utilização do bem. Assim, caso entendesse a autora que queria manter o direito às rendas que se vencessem até à entrega do locado decorrente de decisão judicial que declarasse ter ela esse direito, com fundamento no incumprimento contratual por parte do arrendatário, poderia aceitar a entrega, mas, tornando claro e inequívoco que o faria sem prejuízo de continuar a entender que lhe era devido o pagamento de rendas pelo período correspondente ao prazo de aviso prévio, quando ocorre denúncia por parte do arrendatário.
Mas não o fez, aceitou sem reservas a entrega do locado, na data fixada pelo arrendatário. Poderia ter agido de outro modo, poderia não ter aceite a entrega em tais condições, sem que se verificasse recusa do credor em receber a prestação se tivesse declarado que essa entrega, no momento em que ocorria, só seria por si aceite sem prejuízo da indemnização devida por incumprimento do prazo de prévio daquilo que entendia ser uma denúncia por parte do arrendatário.
Estabelece o art. 1079.º do Código Civil, que o contrato de arrendamento urbano pode cessar por acordo das partes, por declaração de resolução, por caducidade, por declaração de denúncia, ou por outras causas previstas na lei.
Nos contratos de arrendamento para fins não habitacionais existe denúncia nos termos do disposto no art. 1110.º do Código Civil, segundo regras livremente estabelecidas contratualmente, e, na sua ausência segundo as regras previstas para a denúncia do arrendamento para habitação, sem dependência de uma justa causa, não podendo ser denunciado antes do decurso de cinco anos. A denúncia de um contrato consiste numa declaração unilateral de uma parte à contraparte de que não deseja a subsistência do contrato. Mas as missivas trocadas entre as partes, interpretadas no seu teor textual e à luz de um declaratário normal, art.º 236.º do Código Civil, não revelam uma vontade da arrendatária pretender opor-se à renovação do contrato, antes sendo uma proposta mais condizente com a revogação real na medida em que circunscrita à entrega imediata do locado, sem referência a termos contratuais, a subsistência ou não renovação do contrato, por isso enquadrável no disposto no art.º 1082.º do Código Civil, tanto mais que ambas as partes apenas mencionaram a entrega do locado que uma queria realizar e a outra aceitou, sem reservas receber. Tudo isto depois de a arrendatária ter solicitado a renegociação do contrato em termos não aceites pela locadora, com fundamento na redução da sua actividade por causa da crise pandémica, a que se sucedeu esse acordo sobre a entrega do locado sem quaisquer reservas por parte da autora.
A revogação tácita do contrato, revogação imediatamente executada, significa que ele deixou de estar em vigor e, por isso ficaram a partir daí as partes contratantes desvinculadas das obrigações que para cada uma decorria do contrato, pagamento da renda pela arrendatária como contrapartida da cedência do locado, por parte do senhorio.
Improcede, também com este fundamento a revista.
***
5. Modificação do contrato por alteração anormal das circunstâncias, decorrente da pandemia Covid-19 (conclusões 11, 24 a 28, 34 a 40).
O acórdão recorrido entendeu que:
«A Recorrente alega ainda que a modificação do contrato e redução das rendas nos termos do artigo 437º do Código Civil, traduz uma situação de desigualdade face aos arrendamentos que puderam beneficiar das moratórias no âmbito da Lei n.º 4-C/2020, de 6/4, uma vez que nesses casos, não está prevista a redução das rendas, mas apenas o diferimento do seu pagamento.
Antes de mais importa dizer que, como reconhece a própria Recorrente e foi decidido na douta Sentença, esse regime não é aplicável ao caso dos autos.
Depois, como se trata de uma legislação excecional, não é possível a sua aplicação por analogia (cfr. artigo 11.º do Código Civil).
Para além do mais, a verdade é que a redução das rendas decidida na sentença está ancorada em regime jurídico aplicável ao caso concreto, previsto no artigo 437.º do Código Civil e não consubstancia qualquer violação do princípio da igualdade, antes pelo contrário, uma vez que as situações são absolutamente distintas.
Com efeito, o referido regime da Lei n.º 4-C/2020, de 6/4, prevê apenas o diferimento das rendas e não a sua redução, mas, simultaneamente, atribui apoios a fundo perdido para os arrendatários que sofram diminuições na sua faturação.
Ora, nos termos do artigo 8.º-C da referida Lei, sob a epígrafe “Apoios a fundo perdido” é estipulado, no nº 2, que os arrendatários que no ano de 2020 tenham sofrido uma quebra de faturação superior a 40% recebem um apoio a fundo perdido de 50% do valor da renda!
Apoio esse a que a Recorrida MH não pode recorrer.
*
Termos em que, ao contrário do alegado pela apelante a decisão recorrida, não violou o princípio da igualdade ínsito no artigo 13º da Constituição da República Portuguesa.
(…) o tribunal recorrido de forma fundamentada procedeu à redução do valor das rendas peticionadas com recurso ao critério de equidade, decorrente da aplicação ao caso concreto do regime previsto no artigo 437.º, n.º 1 do Código Civil, ou seja, nos termos previstos e consagrados no artigo 4.º, al. a) do Código Civil.
Com efeito, tendo considerado que ao caso sub judice não era aplicável o benefício das moratórias/diferimento das rendas, transitoriamente, previsto pelo legislador na sequência da pandemia provocada pela Covid-198, considerou ser, no entanto, de lhe aplicar outros regimes/institutos previstos no Código Civil, mormente os previstos nos artigos 335.º (Colisão de direitos), 437.º (Resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias) e 1040.º (Redução da renda ou aluguer), tendo, efetivamente, optado por aplicar o regime previsto no citado artigo 437.º, n.º 1 do Código Civil.
Tal entendimento radicou na grave alteração das circunstâncias provocada pela pandemia Covid-19 e concomitante pelo aparecimento de térmitas no locado, resultando, aliás, da sentença recorrida, como não provado.
(…)
, para que o lesado possa valer-se de algum dos direitos previstos no citado artigo, é necessário: a) – Que a alteração a ter por relevante diga respeito a circunstâncias em que as partes tenham fundado a decisão de contratar.
b) – É necessário que essas circunstâncias fundamentais hajam sofrido uma alteração anormal.
c) – Torna-se indispensável, além disso, que a estabilidade do contrato envolva lesão para uma das partes.
d) – Mostra-se ainda forçoso que tal manutenção do contrato ou dos seus termos afete gravemente os princípios da boa-fé.
e) – Também é necessário que a situação não se encontre abrangida pelos riscos próprios do contrato.
f) – Exige-se, por último, a inexistência de mora do lesado.
Constitui assim requisito da aplicação deste regime legal que, durante a execução do contrato, alterações anormais, imprevisíveis, das circunstâncias criem um desequilíbrio contratual, “gravemente” lesivo dos princípios da boa fé e que não esteja coberto pelos riscos próprios do contrato, ou seja, que cause manifesto desequilíbrio das prestações recíprocas dos contraentes, alterando o quadro negocial existente à data, quer dos preliminares, quer da conclusão do negócio.
É do conhecimento geral que a “Organização Mundial de Saúde” qualificou, no dia 11/03/20, a emergência de saúde pública ocasionada pela doença COVID-19 como uma pandemia internacional.
Daí que não tenhamos dúvidas em afirmar que a crise pandémica resultante da doença COVID-19 constitui uma situação suscetível de integrar (em abstrato) os pressupostos da resolução ou modificação dos contratos por alteração das circunstâncias, nos termos do citado art.º 437.º do Código Civil, por poder constituir uma alteração anormal e imprevisível das circunstâncias, suscetível de provocar dano grave a uma das partes, de tal modo que a exigência, a essa parte, do cumprimento das obrigações assumidas contrarie gravemente a boa-fé.
Ora, este evento (a pandemia de Covid-19) demandou uma produção legislativa de carácter excecional e temporário, de onde avultam, entre muitas outras regras, aquelas aplicáveis aos arrendamentos, habitacionais e não habitacionais.
Assim, e de acordo com o art.º 8º da Lei 4-C/2020, de 6/4, nos contratos de arrendamento não habitacionais foi admitido ao arrendatário o diferimento do “pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa”.
Como se salienta na decisão recorrida e já acima se referiu, este preceito legal não tem aplicação ao caso concreto, não obstante se admita que possa servir como auxiliar interpretativo para a definição dos juízos de equidade que devem estar presentes na modificação do programa contratual.
Na verdade, se a regra que emerge do nº 1 do art.º 437º do Código Civil tem carácter genérico e indeterminado, carecendo de ser interpretada de acordo com a especificidade revelada pelo caso concreto, e se a situação em que se integra o caso concreto (a ocorrência da pandemia de Covid-19 e suas consequências) demandou uma produção legislativa de carácter excecional, qualquer norma daí emergente que preveja situação idêntica à do caso concreto sempre se há de considerar como norma interpretativa daquela norma de carácter indeterminado, na medida em que densifica a mesma.
Como assim, importe agora verificar se a situação pandémica provocou um dano grave a uma das partes, à arrendatária, de tal modo que a exigência, a essa parte, do cumprimento das obrigações assumidas contrarie gravemente a boa-fé.
Como emerge da factualidade que nos autos se mostra assente, a Ré procedeu à abertura dos calendários do locado a partir de meados do mês de julho de 2020, nas plataformas em linha começando a aceitar reservas a partir dessa data, tendo estado sem qualquer faturação do locado durante os 3 meses anteriores a esta data (cfr. ponto 40) da fundamentação factual].
Para além disso, vem também provado que:
“-No locado em apreço, no dia 7 de maio de 2020, foi detetada a existência de térmitas subterrâneas, por observação direta, em alguns pisos que compõem o locado.
-Após a realização de várias diligências de inspeção técnica foi detetada, a presença da espécie Reticulitermes grassei, vulgarmente, designada por térmita subterrânea, conforme documento elaborado pela Rentokil e comunicação à senhoria/ aqui A;
- O que impedia uma total utilização do locado” [cfr. pontos 34), 35) e 39) dos factos provados]. Ora, concatenando estas duas realidades factuais, a solução de diferimento de pagamento como advoga a apelante já em sede recursiva, não nos parece suficiente para de forma equitativa não criar desequilíbrios na distribuição do risco contratual, pois que, que nesse caso ficava a apelante sem qualquer penalização pela impossibilidade da Ré em utilizar, de forma total, o arrendado para o fim que foi contratado devido à existência de térmitas no mesmo [cfr. artigo 1031.º al. b) do CCivil].
Nestes termos, a redução das rendas nos termos propugnados pelo tribunal recorrido parece-nos justa e equitativa.»
Dado que o contrato e arrendamento cessou pela revogação real em Outubro de 2020 haverá que apurar o montante das rendas em dívida.
Parafraseando o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11-05-2023 proferido na revista 1455/21.5YLPRT.L1.S1, em que está em causa a alteração de um contrato de arrendamento para fins não habitacionais e que a arrendatária destinava ao exercício da actividade de alojamento local, disponível em www.dgsi.pt, pela clareza da sua análise, « a crise COVID-19 configura uma “modificação brusca das condicionantes estruturais da coexistência social”, isto é, uma “grande alteração das circunstâncias”– e uma em grau superlativo, que escapa às categorias dogmáticas habituais. Por isso, mais do que consentir intervenções pontuais, por iniciativa das partes, no domínio dos contratos, ela exige uma verdadeira reconformação do quadro em que se desenvolve a generalidade das relações jurídicas de carácter patrimonial.».
Temos assim que quer a autora quer a arrendatária sofreram as consequências de tal pandemia com alteração muito substancial da sua vida negocial.
Insurge-se a recorrente contra a aplicação do instituto da modificação do contrato por alteração anormal das circunstâncias, com recurso ao disposto no art.º 437.º do Código Civil mais pelo resultado a que essa aplicação reduziu, redução das rendas, que pela sua consideração. Apresenta-se como indiscutível que a situação vivenciada por todos, a nível mundial, mas particularmente pelas partes deste processo configuram, em concreto, uma situação que provocou uma drástica e anormal alteração das circunstâncias que foram determinantes da vontade de contratar que, em muito, ultrapassam os riscos próprios do negócio.
A matéria de facto provada sob os pontos 45 a 50:
45) No sector do alojamento turístico, aqui em causa, de acordo com a estimativa do INE, em Abril de 2020 o sector do alojamento turístico deverá ter registado uma redução de 97,7% no número de hóspedes e uma redução de 97,4% no número de dormidas.
46) Enquanto em Maio, as reduções nos números de hóspedes e dormidas foi, respectivamente, de 94,8% e 95,8%.
47) Ainda segundo o INE, em Maio, cerca de 74,1% dos estabelecimentos de alojamento turístico terão estado encerrados ou não registaram movimento de hóspedes (cfr. doc.5).
48) E em Junho as referidas reduções no número de hóspedes e dormidas foram, respectivamente, de 82% e 85,2%.
49) No sector do alojamento turístico, aqui em causa, sempre por força da crise pandémica, a variação homóloga em número de dormidas em estabelecimentos de alojamento turístico nos meses de Março a Julho de 2020 foi de – 68,1%.
50) E as perdas de receita com o turismo internacional multiplicam por cinco as registadas na crise económica e financeira global de 2009.
não representa uma análise da concreta actividade económica desenvolvida pela ré, apenas espelha o espectro geral da actividade económica do alojamento turístico, sem discriminação dos dados referentes ao alojamento local, incorporando apenas indiciadores do decrescimento da actividade económica durante a pandemia, sem que exista qualquer dado que permita concluir que, em concreto, a ré foi/não foi afectada negativamente, na sua actividade económica, pela pandemia Covid-19.
O enquadramento da relação material controvertida no disposto no art.º 437.º do Código Civil, que foi amplamente discutido nos autos, não extravasa o poder do tribunal dizer o direito aplicável, por no exercício da função jurisdicional estar incumbido de proceder à qualificação jurídica dos factos provados, nos termos do art. 5.º, n.º 3, do Código de Processo Civil, observados que sejam os limites do efeito prático-jurídico pretendido, como aqui ocorre. Nesta acção pretende a autora, neste momento, ser ressarcida do prejuízo que sofreu pelo incumprimento da arrendatária que não pagou as rendas devidas pelo locado enquanto dele teve disponibilidade.
Tal como circunstanciadamente analisado no acórdão recorrido estão, em concreto, reunidos os pressupostos legais para aplicação do disposto no art.º 437.º do Código Civil ao caso sub judice.
Na contestação a arrendatária veio dar a conhecer que solicitou a alteração do contrato com fundamento na paralisação da sua actividade durante a pandemia, e consta da matéria provada a correspondência trocada entre as partes sobre essa questão.
Assim, não é exacto que, a questão da invocação da modificação do contrato por alteração anormal das circunstâncias que haviam sido determinantes da vontade de contratar, tenha aparecido de qualquer construção jurídica do tribunal, com que as partes não podiam razoavelmente contar.
A actividade que denominamos de alojamento local nunca foi suspensa, ou determinado o encerramento dos locais onde era exercida durante a pandemia. Por tal razão não lhe é aplicável o disposto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril.
Muitos casos foram mesmo relatados na comunicação social de disponibilização de alguns desses espaços e de quartos de hotéis para os trabalhadores do Serviço Nacional de Saúde poderem pernoitar e não voltarem a suas casas no fim do trabalho, como meio de evitarem a contaminação das suas famílias. Porém, a drástica redução de possibilidade de deslocação das pessoas dentro do território nacional e entre países naturalmente levou a uma drástica redução de tais actividades, de modo geral. Mas
A matéria de facto evidencia que, à data de propositura da acção ré não tinha procedido ao pagamento das seguintes rendas:
- Em 08.04.2020 deveria ter liquidado a renda referente ao mês de Maio de 2020 no montante de 6.150,00€;
- Em 08.05.2020 deveria ter liquidado a renda referente ao mês de Junho de 2020 no montante de 6.150,00€;
- Em 08.06.2020 deveria ter liquidado a renda referente ao mês de Julho de 2020 no montante de 6.150,00€;
- Após a interposição da acção venceram-se as rendas referentes aos meses de Agosto
(08/07/), Setembro (08/08/) e Outubro de 2020 (08/09), no montante mensal de 6.150,00 €, num total de 18 450,00€.
A R. pagou no mês de Julho a quantia de €4.996,86 e no mês de Agosto a quantia de €4.996,88. Fê-lo de acordo com o que comunicou à autora ser, em seu entender, a lei aplicável no momento, como resulta da correspondência por ela enviada a essa propósito que consta da matéria de facto:
28. Na sequência da publicação, em 6 de Abril, da Lei n.º 4-C/2020, concedendo a possibilidade de diferimento de pagamento das rendas vencidas nos meses em que vigore o estado de emergência e no primeiro mês subsequente, para os 12 meses posteriores ao término desse período, em prestações mensais não inferiores a um duodécimo do montante total, pagas juntamente com a renda do mês em causa, comunicou ao senhorio, em 09 de Abril de 2020, mediante carta registada com A/R, a intenção de diferimento de pagamento das rendas, vencidas a partir de 1 de Abril de 2020.
29. Comunicação esta recepcionada pela senhoria/A. (cfr. doc. n.º 14 junto aos autos).
30. A qual a A. senhoria/ A. respondeu por carta registada de 23 de Abril de 2020 (conforme doc. n.º 14 junto aos autos pela A.), reiterando a opinião de que a moratória concedida pela Lei n.º 4-C/2020 de 6 de Abril, não se aplica à aqui Ré.
31. Tendo em conta a publicação da Lei n.º 45/2020 de 20 de Agosto, com entrada em
vigor em 21-08-2020, a qual se reporta à segunda alteração à Lei n.º 4-C / 2020, de 6 de Abril, alterada pela Lei n. º 17/2020, de 29 de Maio, a Ré comunicou à A., mediante carta registada com A/R de 25 de Agosto de 2020, que pretende beneficiar deste novo regime de prorrogação do pagamento da renda e que pretende diferir o pagamento das rendas de Julho a Dezembro de 2020, especificamente 10/12 da renda de Julho e também as rendas de Outubro, Novembro e Dezembro 2020, tendo pago as rendas de Agosto e Setembro 2020, conforme cópia de carta de 25/08/2020 junta sob doc. n.º 4 e comprovativo de pagamento da renda de Setembro junta sob doc. n.º 5.
32. Mais comunicou a Ré à A. que a partir de Janeiro de 2021, o pagamento será efectuado em 24 prestações sucessivas, de valor correspondente ao resultante do rateio do montante total em dívida por 24, liquidadas juntamente com a renda do mês em causa (cfr. doc. n.º 4).
33. Tendo vindo a A., em resposta à sobredita missiva, reiterar, por carta registada com A/R de 31 de Agosto de 2020 que a Lei n.º 4º-C/ 2020 de 6 de Abril não é aplicável à Ré e nessa medida não pode a mesma beneficiar do diferimento do pagamento das rendas, conforme doc. n.º 6 junto.
O locado foi entregue em 26 de Outubro de 2020.
No locado em apreço, no dia 7 de Maio de 2020, foi detectada a existência de térmitas subterrâneas, por observação directa, em alguns pisos que compõem o locado tendo tal facto sido comunicado à autora em 14 de Maio de 2020. A existência de térmitas no locado – em alguns pisos do locado – impedia a utilização total do locado.
A Ré durante Abril, Maio e Junho não teve qualquer facturação, mas procedeu à abertura dos calendários do locado a partir de meados do mês de Julho de 2020, nas plataformas em linha e começou a aceitar reservas.
À semelhança do decidido no acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11-05-2023 proferido na revista 1455/21.5YLPRT.L1.S1, também referenciado pela autora, consideramos que, se é certo que não é possível uma aplicação directa à presente situação do disposto na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril, por se tratar de lei especial, que regula exclusivamente as situações nela previstas, sempre a solução legislativa fixada para as situações que contempla há-de ser tida como critério orientador para a solução a dar a situações aí não reguladas mas próximas delas, seja por se tratar de actividades económicas próximas, seja pelo contexto global de pandemia que afectou em geral todas as actividades económicas, aqui em concreto, a da ré e a da autora.
A este propósito anote-se que, contrariamente ao entendimento da ré arrendatária,
como resulta da Resolução do Conselho de Ministros n.º 38/2020 no seu art.º 6.º, n.º 1 e 2 a) que não estavam suspensas as actividades de prestações de serviços elencadas no anexo II, que no seu ponto 34 - Estabelecimentos turísticos e alojamento local. O esclarecimento, ou interpretação das normas anteriores relativas a proibição, restrição ou suspensão de actividades comerciais que daqui pode decorrer é que a prestação de serviços em alojamento local não era uma actividade suspensa. Por regra a utilização destes espaços é efectuada por agregados familiares, pessoas individuais, ou que convivem habitualmente, envolvendo um pequeno número de pessoas que utilizam espaços privados e não em espaços públicos com potencial utilização de uma pluralidade de pessoas.
O legislador não estabeleceu, em caso algum qualquer perdão total ou parcial dos montantes devidos, estabelecendo apenas moratórias para o respectivo cumprimento o que permite repartir o prejuízo que ambos os contraentes sofreram com a pandemia, o senhorio porque não recebeu as rendas e viu nessa medida reduzida a sua disponibilidade financeira, a arrendatária que porque não teve clientes não gerou recursos para pagar as rendas, pelo menos com a folga financeira que era habitual. Para ambos, senhorio e arrendatário, o legislador pressupôs que as partes sobreviveriam economicamente à redução momentânea dos recursos económicos que era expectável terem disponíveis, repartindo desta forma os prejuízos económicos para ambas decorrentes da pandemia.
Assim, o critério de deferimento do pagamento do montante devido parece uma consistente escolha legislativa para casos próximos, ainda que nas situações em que a actividade foi proibida ou suspensa, durante o período considerado.
As razões encontradas pelo acórdão recorrido para se afastar deste critério alicerçam-se sobretudo na circunstância de:
«(…) nos termos do artigo 8.º-C da referida Lei, sob a epígrafe “Apoios a fundo perdido” é estipulado, no nº 2, que os arrendatários que no ano de 2020 tenham sofrido uma quebra de facturação superior a 40% recebem um apoio a fundo perdido de 50% do valor da renda. (…)Como emerge da factualidade que nos autos se mostra assente, a Ré procedeu à abertura dos calendários do locado a partir de meados do mês de Julho de 2020, nas plataformas em linha começando a aceitar reservas a partir dessa data, tendo estado sem qualquer facturação do locado durante os 3 meses anteriores a esta data (cfr. ponto 40) da fundamentação factual].
Para além disso, vem também provado que:
“- No locado em apreço, no dia 7 de Maio de 2020, foi detectada a existência de térmitas subterrâneas, por observação directa, em alguns pisos que compõem o locado.
- Após a realização de várias diligências de inspecção técnica foi detectada, a presença da espécie
Reticulitermes grassei, vulgarmente, designada por térmita subterrânea, conforme documento elaborado pela Rentokil e comunicação à senhoria/ aqui A;
- O que impedia uma total utilização do locado” [cfr. pontos 34), 35) e 39) dos factos provados]. Ora, concatenando estas duas realidades factuais, a solução de diferimento de pagamento como advoga a apelante já em sede recursiva, não nos parece suficiente para de forma equitativa não criar desequilíbrios na distribuição do risco contratual, pois que, que nesse caso ficava a apelante sem qualquer penalização pela impossibilidade da Ré em utilizar, de forma total, o arrendado para o fim que foi contratado devido à existência de térmitas no mesmo [cfr. artigo 1031.º al. b) do CCivil] »
Os apoios a fundo perdido referidos no acórdão recorrido foram estabelecidos pelo art.º 4.º da Lei n.º 75-A/2020 de 30 de Dezembro, que entrou em vigor em 22 de Dezembro de 2020, e procedeu ao aditamento à Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril do art.º 8-C do seguinte teor:
Artigo 8.º-C Apoios a fundo perdido
1 - Os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de facturação entre 25 % e 40 %, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 30 % do valor da renda, com o limite de 1200 (euro) por mês.
2 - Os arrendatários que, no ano de 2020, sofreram uma quebra de facturação superior a 40 %, recebem um apoio a fundo perdido de valor equivalente a 50 % do valor da renda, com o limite de 2000 (euro) por mês.»
Para beneficiar de tais apoios há exigências de demonstração de quebra de facturação que se desconhece se mostram ou não cumpridos, pelo que a sua obtenção, caso estivesse em causa uma actividade económica suspensa, que não está, sempre estaria limitado pelo confronto entre a facturação do ano anterior e a de 2020, sobre a qual não dispõe o processo de qualquer elemento. Todavia, não se defende que a presente situação deve ser resolvida pela aplicação directa da na Lei n.º 4-C/2020, de 6 de Abril, pelas razões indicadas, sem prejuízo de dela se extrair um critério conformador da modificação de que deve ser objecto o presente contrato.
Relativamente à existência de térmitas no locado que teoricamente impediam a utilização total do mesmo, sem se ter determinado qual a parte afectada do locado e a sua real influência na actividade económica da arrendatária parece, contudo, não ter sido significativa, pois, apesar da existência delas e das considerações sobre a gravidade da sua existência quanto à salubridade do locado esgrimidas pela arrendatária, e sem se ter dado nota de ter procedido a um eficaz desinfestação do locado, nem por isso deixou de publicitar o seu alojamento e de aceitar reservas a partir de meados de Julho de 2020. De todo o modo, sem a determinação do grau de privação ou perturbação do uso do locado que tal inconveniente acarretou não é possível desse facto extrair uma consequência relativa ao montante da renda.
Assim, não parece equilibrado e equitativo que o reposicionamento do equilíbrio contratual em face da alteração anormal das circunstâncias em questão deva operar-se pela redução do montante das rendas por tal criar um desequilíbrio exagerado em relação à autora, que suportaria não ter recebido atempadamente as rendas, logo diminuição dos seus recursos financeiros expectáveis, e ficar definitivamente privada de parte do montante devido. Por seu turno a arrendatária manteve a integral disponibilidade do locado, que não está provado não ter rentabilizado, sabemos apenas que não houve facturação em Abril, Maio e Junho, mas sem qualquer termo de comparação com o que se passara com a facturação dos anos anteriores no mesmo período.
O critério adoptado pelo legislador para regular as situações em que os arrendatários viram as suas actividades encerradas temporariamente ou suspensas foi compensado com o protelamento do prazo de pagamento, mas da integralidade das prestações devidas. Do mesmo modo, as anormais dificuldades suportadas pela arrendatária com a crise pandémica devem sobretudo incidir sobre a normal penalização associada ao cumprimento da obrigação com mora, isto é, os juros de mora contados sobre a totalidade de cada renda devida e o seu efectivo pagamento. Os juros de mora hão-de contabilizar-se a partir de um momento certo pelo que, tendo em conta que toda esta situação se desencadeou em virtude da pandemia Covid 19 será equilibrado fixar que a mora sobre os montantes da renda em falta se contabilizem apenas a partir de 1 de Maio de 2021, por ser este o primeiro dia em que o país se viu liberto do estado de emergência, e foi retomada a actividade económica dos mais diversos sectores, até à data em que a arrendatária proceda seu efectivo pagamento. Deste modo repartem-se os prejuízos advindos para ambas as partes desta muito anormal alteração das circunstâncias, recebendo a autora o valor das rendas vencidas e em falta na sua totalidade, descontados os montantes já pagos relativos a cada uma delas, mas desonerando-se a arrendatária da penalização pela mora no cumprimento da obrigação relativa ao período em que a deveria ter cumprido e 1 de Maio de 2021.
As rendas em dívida correspondem às devidas pelos meses de Maio, Junho, Julho, Agosto, Setembro e Outubro de 2020, no total de 36 900,00€ [6 150,00€ ×6 =36 900,00€], a que devem deduzir-se 9 993, 72€ [4 996,86€ × 2 = 9 993,72€] de rendas parcialmente pagas, de que resulta a dívida global de 26 906,28€ [36 900,00€ – 9 993,72€ = 26 906,28€].
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III – Deliberação
Pelo exposto, acorda-se em conceder parcialmente a revista e condenar os réus, MH Turismo, Unipessoal L.dª, AA, BB, solidariamente, a pagar à autora DNN, L.dª a quantia de € 26 906,26 (vinte e seis mil novecentos e seis euros e vinte seis cêntimos) a que acrescem juros de mora comerciais contados desde 1 de Maio de 2021 até integral pagamento.
Custas por ambas as partes, na proporção do respectivo decaimento.
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Lisboa, 13 de Fevereiro de 2025
Ana Paula Lobo (relatora)
Maria da Graça Trigo
Fernando Baptista Oliveira