| 10723/18.2T8LSB.L1.L1.S1 |  |
IMPOSSIBILIDADE DO CUMPRIMENTO
REQUISITOS
RESOLUÇÃO DE NEGÓCIO
RECUSA DE CUMPRIMENTO
INCUMPRIMENTO DEFINITIVO
VONTADE REAL DOS DECLARANTES
ÓNUS DA PROVA
ERRO SOBRE OS MOTIVOS DO NEGÓCIO
ERRO ESSENCIAL
CONHECIMENTO
ALTERAÇÃO ANORMAL DAS CIRCUNSTÂNCIAS
II - Se não se prova que é segura ou extremamente provável a demolição de um edifício que está localizado na área abrangida por deliberação da Assembleia Municipal de Lisboa que estabeleceu medidas preventivas que consistiam na proibição de operações urbanísticas e acções previstas nas als. a) a d) do n.º 4 do art. 134.º do RJIGT, destinadas a evitar a alteração das circunstâncias e das condições de facto existentes na área adjacente ao Museu Nacional de Arte Antiga (que ainda não tem projecto) e que iriam limitar a liberdade de planeamento ou tornar mais onerosa a execução do Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana das Janelas Verdes em elaboração (que não foi concluído), não se verifica a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa legitimadora da resolução de tal contrato.
III - Para ser relevante, o erro sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio tem de ser essencial para o declarante, devendo o declaratário conhecer essa essencialidade ou ter o dever de a conhecer.
IV - As circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar só relevam para os efeitos do n.º 1 do art. 437.º do CC se forem comuns a ambas as partes.
V - A declaração de resolução ilegítima do contrato não implica, necessariamente, incumprimento definitivo, havendo que averiguar da real intenção do declarante da resolução do contrato.
VI - É aos réus reconvintes que, para fundamentar da sua pretensão de resolução, por recusa de cumprimento do contrato-promessa por parte da autora, incumbe fazer a prova de que, com a sua declaração de resolução, a autora estava também a recusar definitivamente o cumprimento.
Acordam na 1ª Secção Cível do Supremo Tribunal de Justiça:
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Plano Humano II, Ld.a propôs contra AA e BB acção declarativa com processo comum, peticionando a condenação dos RR. a pagar-lhe a quantia de € 300.000,00, acrescida de juros de mora contados desde a citação.
Para fundamentar o seu pedido alega, em síntese, que celebrou com os RR. um contrato promessa de compra e venda de um imóvel destes, tendo-lhes entregue a quantia de € 150.000,00 a título de sinal, e tendo os RR. declarado no contrato promessa que inexistiam "procedimentos, seja de que natureza forem" e que vendiam o imóvel "livre de ónus e encargos", ocultando dolosamente à A. a existência de medidas urbanísticas tomadas pelo município que impossibilitavam o cumprimento da promessa de venda, e tendo por isso a A. declarado aos RR. que considerava resolvido o contrato promessa, mais exigindo a devolução em dobro da quantia entregue.
Citados os RR., apresentaram contestação com reconvenção, aí invocando, em síntese, que a A. não podia ignorar a existência das medidas urbanísticas tomadas pelo município, quer devido à actividade a que se dedica e à circunstância dos seus sócios e gerentes serem arquitectos, quer porque tais medidas correspondiam a um regulamento administrativo devidamente publicitado. Mais invoca que tais medidas não impediam a venda do imóvel, ou mesmo a venda de cada uma das suas fracções após a sua constituição em propriedade horizontal, tendo inclusive ficado consignado no contrato promessa a possibilidade do município ou da Direcção Geral do Património Cultural vir a exercer direito legal de preferência na compra, em virtude da localização do imóvel em zona de protecção. Concluem pela improcedência da acção e, em reconvenção, pedem que se declare resolvido o contrato promessa por incumprimento definitivo da A., mais se reconhecendo o direito dos RR. a fazer seu o valor de € 150.000,00 recebido a título de sinal.
Em réplica a A. alega, para além do mais, que a questão do direito legal de preferência não tem qualquer relação com a existência das medidas urbanísticas que os RR. conheciam e não comunicaram à A., e das quais decorria a possibilidade de demolição do edifício existente, ficando assim diminuído o valor do imóvel e inviabilizada a sua compra e venda nos termos prometidos. Conclui pela sua absolvição do pedido reconvencional e como na PI,
Em audiência prévia foi proferido despacho saneador, aí se admitindo a reconvenção e fixando-se o valor da causa, mais se identificando o objecto do litígio e enunciando-se os temas da prova, sem reclamações.
Após realização da audiência final foi proferida sentença com o seguinte dispositivo:
"Pelo exposto, julgo parcialmente procedente a ação e improcedente a reconvenção e, consequentemente, decido condenar os Réus a devolver à Autora a quantia de € 150.000,00, acrescida de juros de mora, à taxa legal, devidos desde a citação até integral pagamento, absolvendo-os do mais peticionado.
Custas pela Autora e pelos Réus, na proporção de metade, dispensando-se o pagamento do remanescente da taxa de justiça".
Os RR. recorreram desta sentença, pedindo que fosse jugada ilícita a resolução imediata pela A. do contrato de promessa dos autos, nos termos e com os fundamentos constantes da carta por aquela remetida aos RR. em 23 de Março de 2018 e, portanto, os réus absolvidos do pedido de indemnização contra eles formulado pela A.; que fosse julgado que a referida resolução pela A., a constituiu em incumprimento definitivo do contrato por causa a ela unicamente imputável; e que se julgasse procedente o pedido reconvencional dos RR. de ser declarado o contrato de promessa de compra e venda, celebrado em 27 de Setembro de 2017, resolvido por incumprimento definitivo da A. e os RR. autorizados a fazerem seu o valor de € 150.000,00 recebido da A. a titulo de sinal.
Apresentou a A. igualmente recurso da sentença, subordinado ao recurso dos RR., na parte em que a mesma lhe é desfavorável, pedindo que, com o fundamento de que os Recorridos incumpriram definitivamente o prometido à Recorrente, deviam os mesmos ser condenados a restituírem, em dobro, o sinal por ela prestado, ou seja o montante de € 300.000,00.
Conhecendo dos recursos, a Relação decidiu assim:
“Em face do exposto julga-se parcialmente procedente o recurso dos RR. e improcedente o recurso da A., revogando-se a condenação dos RR. a pagar à A. a quantia de € 150.000,00, acrescida de juros de mora e substituindo-se tal decisão por esta outra em que se absolvem os RR. do pedido formulado na P.I., e mantendo-se o decidido quanto à improcedência da reconvenção e à absolvição da A. do pedido reconvencional.
Mais se julga improcedente o incidente de litigância de má-fé da A., suscitado pelos RR. na alegação de resposta ao recurso subordinado daquela.
Quanto às custas devidas pelo recurso dos RR., são suportadas pela A. e pelos RR., na proporção de metade para a primeira e de metade para os segundos.
Quanto às custas devidas pelo recurso da A., são suportadas integralmente pela mesma.”
Inconformada, recorre agora a A. de revista, que remata com as seguintes conclusões:
“A) Os Recorridos prometeram vender o prédio dos autos e de que são proprietários, através de contrato-promessa celebrado com a Recorrente em 27 de Setembro de 2017 “livre de quaisquer ónus ou encargos ou outras responsabilidades”;
B) Nos termos da cláusula 9ª daquele contrato-promessa, mais declararam os Recorridos que “não existem procedimentos, seja de que natureza forem, sobre as Frações Autónomas”;
C) À data da celebração do contrato-promessa o prédio não se encontrava constituído em propriedade horizontal, nem existiam (ou existem) quaisquer frações autónomas constituídas, pelo que tal declaração/garantia só poderia (e poderá) ter por referência o prédio urbano no seu todo, objecto do negócio, tal como existia à data (e continua a existir);
D) Ora, no âmbito da factualidade dada por provada pelas Instâncias, verificou-se existir um conjunto de circunstâncias, relativas à situação jurídica e urbanística do prédio, desconhecidas em absoluto pela Recorrente, à data das negociações e da outorga do contrato-promessa com os Recorridos (cfr, Factos Provados sob os nºs 8, 10 e 17 a 25, inclusive);
E) Resumidamente, esses factos respeitam à localização do prédio que se encontra na zona de expansão do Museu ..., com medidas preventivas decretadas pela Assembleia Municipal de ..., por deliberação de 2 de Fevereiro de 2016, e posteriormente prorrogadas, destinando-se tais medidas “a evitar a alteração das circunstâncias e condições de facto existentes na área adjacente ao Museu ... e que iriam limitar a liberdade de planeamento ou tornar mais onerosa a execução do Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana das ..., em elaboração” (Facto no 18);
F) Tais medidas preventivas, decretadas ao abrigo do Regime Jurídico dos Instrumentos da Gestão Territorial (Decreto-Lei no 80/2015, de 14 de Maio) consistem num conjunto de proibições de operações urbanísticas e acções previstas no artigo 134º, nº 4, alíneas a) a d) daquele diploma;
G) Estas medidas, ainda de acordo com o mencionado Decreto-Lei nº 80/2015 têm a natureza de regulamento administrativo e o seu decretamento depende sempre, previa e obrigatoriamente, de um procedimento, que aqui teve lugar (artigo 138º);
H) Procedimento, recorde-se que os Recorridos asseguraram à Recorrente não existir, fosse qual fosse a sua natureza;
I) Foi nesta base, que alertada (por mero acaso) para a situação, já depois de ter assinado o contrato-promessa, a Recorrente, após se inteirar do real condicionamento em que o prédio se encontrava, deliberou resolver fundamentadamente aquele contrato-promessa celebrado com os Recorridos, remetendo-lhes para o efeito, duas cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 23 de Março de 2018, exigindo-lhes, concomitantemente, uma indemnização correspondente ao dobro do sinal pago, ou seja no valor de € 300.000,00;
J) Nessas cartas, além de invocar a existência e pendência das medidas preventivas a que o prédio (pela sua localização) se encontrava sujeito, a Recorrente alegou, inclusive, que existia o risco de aquele vir a ser expropriado ou demolido, o que tinha vindo ao seu conhecimento por consulta e informação que obteve, nessa ocasião, sobre o projectado Plano de Pormenor da ...;
K) Ora, quer a pendência e eficácia das medidas preventivas, quer a elaboração (em curso) do Plano de Pormenor das ..., quer até, em resultado de todo esse condicionalismo, a existência de um “...contexto em que se prevê a demolição do edificado existente.” (sic), precisamente porque “...o imóvel se situa na zona de expansão do ..., com medidas preventivas aprovadas...” (sic), tudo veio a ser reiterado e confirmado, formalmente e por escrito, através de ofício que a Recorrente recebeu da Câmara Municipal de ..., datado de 2 de Abril de 2018, da responsabilidade e exclusiva iniciativa da respectiva Direcção Municipal da Gestão Patrimonial (Facto sob o nº 28);
L) Face ao conjunto destas circunstâncias, só pode concluir-se que, objectivamente, os Recorridos nunca conseguiriam cumprir aquilo a que se tinham vinculado no contrato-promessa, e que era a transmissão do imóvel, livre de ónus, encargos e responsabilidades e de quaisquer procedimentos, fossem de que natureza fossem;
M) Essa manifesta impossibilidade objectiva de cumprimento por parte dos Recorridos, ou quando menos, a impossibilidade do seu cumprimento pontual (na acepção do artº 406º do CC), implica um incumprimento definitivo, legitimador da resolução deste contrato, por banda da contraparte (artigo 801º do CC);
N) Com efeito, ao contrato-promessa são aplicáveis as regras do contrato-prometido, designadamente, as relativas ao seu incumprimento (artigo 410º nº 1 do CC);
O) E o incumprimento definitivo de um contrato-promessa ocorre sempre que a celebração da escritura de compra e venda, nos termos acordados no contrato-promessa se revele impossível, por não depender de circunstância controlada pelo devedor, como é precisamente o caso vertente;
P) Acresce que, mesmo entendendo que tal impossibilidade assumiria carácter temporário, uma vez que as medidas preventivas tinham, em princípio, uma duração temporal limitada, tal impossibilidade temporária só se poderia considerar qua tale, enquanto, atenta a finalidade da obrigação, se mantivesse o interesse do credor (artigo 792º nº 2 do CC);
Q) Ora, as Instâncias reconhecem que o interesse da Recorrente na celebração do negócio nunca teria existido, sequer, se à partida, tivesse conhecimento das medidas preventivas pendentes sobre a área em que o prédio se encontra localizado e do condicionalismo e restrições urbanísticas, de natureza legal e regulamentar que sobre ele pesam;
R) É facto público e notório que qualquer imóvel, sob exacto e idêntico condicionalismo ao do prédio dos autos, tem o seu valor económico de mercado e urbanístico gravemente afectado, se não mesmo irremediavelmente afectado;
S) Quem é que, nas circunstâncias coevas ao tempo do negócio, estaria disposto a adquirir, em condições normais de preço e de mercado, um imóvel sito em área condicionada do ponto de vista urbanístico e de construção, eventualmente, sujeito até a ser expropriado ou demolido?
T) Nessas circunstâncias, todas verdadeiras e assentes nos autos, ainda que a impossibilidade de cumprimento fosse entendida como temporária (e também casual, uma vez que não se logrou demonstrar que os Recorridos estivessem a par das medidas preventivas e dos demais condicionalismos pendentes sobre o imóvel), é óbvio (e decorre das cartas resolutivas), que o interesse da Recorrente se extinguiu imediata e irreversivelmente aquando lhe sobreveio o conhecimento da situação de condicionamento do prédio e da área em que se encontrava abrangido;
U) Donde, que essa (hipotética) impossibilidade temporária se teria convertido naquele exacto momento, em impossibilidade definitiva, por perda definitiva do interesse do credor, conferindo plena legitimidade à Recorrente para declarar a resolução do contrato e exigir dos Recorridos a devolução do dobro do sinal;
V) Admitindo, à cautela – embora sem conceder – que à Recorrente não assistiria o direito ao dobro do sinal, nunca lhe poderá ser negado o direito à resolução do contrato, uma vez que a questão das medidas preventivas e o “risco” a elas associado não foi expressamente debatido e prevenido pelas partes;
W) Na verdade, como se lê na Sentença da 1ª Instância, aquelas medidas constituem um risco não coberto pelo contrato e que afectam as regras legais de boa-fé, por que a responsabilidade contratual se rege;
X) Neste sentido, estando o equilíbrio e a base contratual manifestamente alterados, sempre a Recorrente deverá ver reconhecida como legítima a resolução do contrato, com a consequente condenação dos Recorridos a devolver-lhe o sinal em singelo, quantia a que, em qualquer caso, lhes não assiste direito (como as Instâncias, aliás, já declararam);
Y) Por último e mesmo que assim não fosse – o que também só por dever de patrocínio se equaciona – sempre a Recorrente terá jus a ver devolvido o sinal em singelo, por força da aplicação, a título supletivo, do artigo 252º nº 2 do CC e dos efeitos decorrentes da consequente anulação do contrato (artigo 289º nº 1 do CC);
Z) É que, dos factos assentes sempre se pode retirar a conclusão de que a vontade das contraentes (e designadamente, a da Recorrente) não se formou de modo totalmente esclarecido, uma vez que os seus legais representantes desconheciam em absoluto os condicionalismos e restrições urbanísticas que sobre o prédio incidiam, as quais fazem (ou deveriam fazer) parte da base negocial em que as partes fundaram a decisão de negociar;
AA) A aplicação do artigo 252º nº 2 do CC constitui uma válvula de escape para situações como a presente, em que o erro, a não ser atendido, tornaria a exigência do cumprimento do negócio contrária às regras legais da boa-fé
BB) Ou seja, em qualquer das duas soluções expostas, a título subsidiário, que imporiam em qualquer caso, sempre e pelo menos a devolução do sinal em singelo à Recorrente, o fundamento último é o mesmo e assenta na boa-fé e no seu conteúdo material, que dá relevo à protecção da confiança e à materialidade da regulação jurídica de qualquer litígio;
CC) Por todo o exposto, o Acórdão recorrido violou, por errada interpretação e a aplicação, os artigos 6º, 236º nº1, 252º nº2, 289º nº1, 334º, 410º nº1, 437º, 792 nº2, 799 nº1 e 801º, todos do Código Civil e o Decreto-Lei nº 80/2015, de 14 de Maio, designadamente, os seus artigos 136º e 138º.
Termos em que e nos mais do douto suprimento de V. Exas, que, com a devida vénia se impetra, deve o presente recurso de revista ser julgado procedente por provado e em consequência ser revogado o douto Acórdão recorrido:
a) Substituindo-o por decisão que condene os Recorridos a pagar à Recorrente a quantia de EUR 300.000,00, correspondente ao dobro do sinal por ela pago, com a outorga do contrato-promessa, acrescida dos juros legais; ou, caso assim não se entenda,
b) Substituindo-o por decisão que condene os Recorridos a pagar à Recorrente a quantia de EUR 150.000,00, correspondente ao singelo em sinal por aquela entregue aos Recorridos, acrescida dos juros legais, em ambos os casos, com custas e o mais legal também a cargo deles.”
Também irresignados, recorreram os apelantes/réus de revista, rematando a alegação respectiva com as seguintes conclusões:
“a) Tem a presente revista por exclusivo objecto a parte do douto acórdão recorrido, em que os ora recorrentes ficaram vencidos, respectiva fundamentação e decisão, ou seja, a parte em que julgou improcedente a reconvenção deduzida pelos RR./Reconvintes, ora recorrentes, contra a A./Reconvinda, ora recorrida, e absolveu esta última do pedido reconvencional de ser declarado resolvido o contrato promessa dos autos por incumprimento definitivo da mesma e reconhecidos aos RR. o direito de fazerem seu o valor de € 150.000,00 daquela recebido a título de sinal.
b) Fundamentação aquela, a do acórdão recorrido, que não pode deixar de ser julgada não só essencialmente diferente, como antagónica, daquela em que a 1ª Instância se louvou para julgar improcedente a reconvenção.
c) Pois que a sentença julgou improcedente a reconvenção, considerando que é “legitima, porque de acordo com os ditames da boa fé, a pretensão da Autora em ver resolvido o contrato-promessa de compra e venda que celebrou com os Réus e, desta forma, em ver restituído (em singelo) o sinal prestado de € 150.000,00, em analogia, de resto, com o previsto no contrato celebrado em caso de preferência da CM....”
d) E o acórdão recorrido, após ter alterado a decisão sobre a matéria de facto da 1ª Instância, considerou inaplicável ao caso dos autos a fundamentação de direito em que aquela se louvou, revogou a condenação dos RR. ora recorrentes pela mesma e substituído tal decisão por outra em que absolveu dos RR. do pedido formulado na petição inicial, julgou manter o decidido quanto à improcedência da reconvenção e à absolvição da A. ora recorrida do pedido reconvencional, mas “que o comportamento da A. decorrente da posição assumida na carta de 23/3/2018 revela apenas uma errada convicção sobre a razão que lhe assistia, no que respeita à conduta dos RR. e ao circunstancialismo que rodeava o imóvel objecto do negócio celebrado com os mesmos, não sendo suficiente para fazer concluir pela vontade inequívoca de não querer celebrar o contrato de compra e venda, nos termos previstos no contrato-promessa”, pelo que considerou não ser possível concluir que a mesma tornou definitivamente impossível a realização da prestação a que se obrigou (a celebração do prometido contrato de compra e venda), pelo que não assiste aos RR. o direito à resolução do contrato-promessa de compra e venda e a fazer seu o sinal recebido.
e) Sendo com estes muito diversos fundamentos que manteve a sentença recorrida, quanto à improcedência da pretensão reconvencional dos RR. a fazerem seu o valor de € 150.000,00 recebido a título de sinal.
f) Pelo que, para além de se mostrarem reunidos todos os demais requisitos legais que permitem a interposição do presente recurso de revista pelos RR. ora recorrentes, não pode o mesmo deixar de ser admitido, por, como aqui antes ficou demonstrado, não se verificar a excepção da dupla conforme prevista no nº 3 do Artigo 751.º do Cód. Proc.Civil.
g) O acórdão ora recorrido fundamentou a sua decisão de aditar ao elenco dos factos provados o ponto 35. atrás transcrito no “... relevo do mesmo para a decisão da causa, já que é partir desse facto, conjugado com o facto do imóvel se mostrar reabilitado, que os RR. retiram que não se verificavam quaisquer impedimentos à venda do mesmo à A., por estar apto aos fins alegados no referido art.° 6° da P.I.”.
h) E, do mesmo modo, julgou o acórdão recorrido, relevar a factualidade por este decidida aditar como ponto 36. ao referido elenco, na medida em que os RR. entendem que a formação académica dos sócios gerentes da A. ora recorrida (arquitectos) “.... permite concluir que a. (através daqueles seus representantes) não podia ignorar as medidas preventivas identificadas em 18. e 19. dos factos provados”.
i) Na apreciação feita da conduta dos RR. ora recorrentes, o acórdão recorrido, tal como a sentença de 1º Instância julgou inexistir qualquer actuação dos mesmos “... que faça afirmar o incumprimento definitivo da sua obrigação de celebrar o contrato de compra e venda relativo ao imóvel de que são proprietários.”
j) E, com tais fundamentos, decidiu não assistir à A. ora recorrida o direito à resolução do contrato-promessa de compra e venda dos autos por causa imputável aos RR. ora recorrentes, absolvendo os RR. ora recorrentes do pedido formulado na petição inicial de condenação daqueles no pagamento à A. ora recorrida da indemnização de € 300.00,00, correspondente ao dobro do sinal recebido no acto da celebração do referido contrato.
l) Na apreciação feita da conduta da A. ora recorrida, o acórdão recorrido julgou que a declaração por aquela feita na carta de 23/3/2018 de “declarar a resolução imediata do contrato promessa de compra e venda .... e exigir a indemnização que nos é devida ...” (cfr. 26. dos factos provados), não torna possível concluir que a mesma tomou definitivamente impossível a realização da prestação a que se obrigou (a celebração do prometido contrato de compra e venda).
m)E com tais fundamentos, manteve a sentença de 1a instância quanto à improcedência da pretensão reconvencional dos RR. fazerem seu o valor de € 150.000,00 recebido a título de sinal.
Ora,
n) Desde logo, nenhuma alegação ou facto provado existem no plano dos autos que permitam afirmar, sequer presumir, que a referida resolução contratual declarada pela A. ora recorrida aos RR. ora recorrentes, ocorreu de um erro de entendimento daquela sobre a existência de um plano de pormenor (inexistente) ou uma errada convicção sobre a razão que lhe assistia.
o) Aliás, e para além do mais, tendo o próprio acórdão recorrido afirmado relativamente à celebração do contrato de promessa “... não ser possível concluir que a vontade da A. foi formada no desconhecimento das referidas medidas preventivas ...”, não se compreende como se permite concluir pela existência dos referidos erro de entendimento e errada convicção por parte da A. ora recorrida ao declarar aos RR. ora recorrentes a resolução do contrato nos termos em que o fez, para daí inferir que a declaração de resolução não revela a vontade da A. de não vir a celebrar o contrato prometido e julgar improcedente o pedido reconvencional.
p) E não são os factos de, em 24 de Janeiro de 2018, ter sido solicitado pelo sócio gerente da A. o adiamento da celebração da escritura pública de compra e venda por um mês e de ter, em 22 de Março de 2018, dado entrada na Câmara Municipal ... do pedido de constituição de propriedade horizontal do prédio (factos 13. e 14.), que permitem indiciar o que quer que seja quanto à vontade da A. ora recorrida em dar cumprimento à sua promessa de compra do imóvel dos RR. ora recorrentes, pois essa vontade, manifesta e inequivocamente deixou de existir, com a declaração aos RR. ora recorrentes em 23/3/2018 da resolução do contrato-promessa nos termos em que a fez (facto 26.).
q) E assim sendo, como é, nada nos autos permite supor, como supõe o acórdão recorrido, que se não tivessem ocorrido os jamais alegados ou provados erro de entendimento e errada convicção em que o mesmo se louva, deixaria de subsistir o “convencimento da necessidade de resolver o contrato-promessa” por parte da A. ora recorrida.
r) Acresce que a A. ora recorrida, após ter procedido à resolução do contrato-promessa dos autos e após ter recebido a comunicação dos RR. parcialmente transcrita no ponto 27. dos factos provados, nunca, em ocasião alguma, invocou ter incorrido em erro ou ter agido com errada convicção na declaração resolutória a que procedeu, antes pelo contrário tem insistido pela declaração da respectiva validade, assim, confirmando a sua vontade de incumprir em definitivo as obrigações de compra do imóvel dos RR. Ora recorrentes e de pagamento do remanescente do preço a que se vinculou no Contrato-Promessa com estes celebrado.
s) E não tendo sido provado qualquer outro objectivo no que respeita à conduta da A., impunha-se ao acórdão recorrido concluir que a mesma tornou definitivamente impossível a realização da prestação a que se obrigou (a celebração do prometido contrato de compra e venda).
Assim,
t) Por não fundada na lei, nem no contrato, não podia o acórdão recorrido deixar de julgar ilícita a resolução imediata pela A. ora recorrente do contrato de promessa dos autos, nos termos e com os fundamentos constantes da carta por aquela remetida aos RR. em 23 de Março de 2018.
u) E, do mesmo passo julgar que a referida resolução pela A. ora recorrida, por revelar a vontade definitiva, consciente e inequívoca da mesma de não querer cumprir o contrato e realizar a prestação (compra e pagamento preço) a que nele se obrigou, a constituiu em incumprimento definitivo do contrato por causa a ela unicamente imputável.
v) E, ainda, sujeitar a A. ora recorrida às consequências do seu incumprimento, ou seja, julgando procedente o pedido reconvencional dos RR. ora recorrentes de ser declarado o contrato de promessa de compra e venda, celebrado em 27 de Setembro de 2017, resolvido por incumprimento definitivo da A. e os RR. autorizados a fazerem seu o valor de € 150.000,00 recebido da A. a título de sinal.
x) Assim não decidindo, o acórdão recorrido violou, por erro de interpretação e aplicação, designadamente o disposto nos artigos 801º e 442º, nº. 2, primeira parte do Código Civil, devendo, em consequência ser revogado nesta parte por esse tribunal de recurso (Cfr., por todos, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 01/10/2012 - Processo: nº 25/09TBVCT.G1.S1 (relatado pelo Juiz Conselheiro Martins de Sousa) disponível em www.dgsi.pt).
Nestes termos e nos que doutamente forem supridos, deve o presente recurso ser julgado procedente e, em consequência, ser revogado o douto acórdão recorrido no que concerne à improcedência e absolvição do pedido reconvencional, devendo a reconvenção ser julgada procedente e a A., ora recorrida, ser condenada no pedido reconvencional e nas custas da acção, seus incidentes e recursos.”
Tanto a A. como os RR. contra-alegaram sustentando a improcedência do recurso do outro.
Após impugnação parcialmente deferida, a Relação considerou como provada a seguinte matéria de facto:
1. A A. é uma sociedade comercial cujo objecto consiste, além do mais, em actividades de compra e venda de bens imobiliários, nomeadamente edifícios residenciais, não residenciais e de terrenos.
2. No exercício da sua actividade a A. solicitou à sociedade de mediação imobiliária "A..., Lda.", que usa o nome comercial "R...", que procedesse a uma prospecção no mercado imobiliário, em ....
3. A "R...", através do seu colaborador CC, informou a A. que se encontrava à venda um prédio sito na Av. ..., em ..., pelo preço de € 1.575.000,00.
4. O imóvel estava "angariado" na rede "R..." através da sociedade comercial "W..., Lda.", que usa o nome comercial "R...".
5. Em 20/9/2017 os sócios da A. visitaram o imóvel, acompanhados por representantes das duas agências "R...", e apresentaram uma proposta de aquisição.
6. Após negociações, com intervenção das agências imobiliárias, chegaram a acordo quanto ao preço de € 1.500.000,00.
7. A. e RR. subscreveram um "Contrato Promessa de Compra e Venda", datado de 27/9/2017, pelo qual aquela prometeu comprar e estes prometeram vender o prédio urbano sito na Av. ..., da freguesia da ..., concelho de ..., destinado a habitação e comércio, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n° 1182 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 2962 da freguesia da ....
8. Os RR. prometeram vender o referido prédio "livre de quaisquer ónus, encargos ou outras responsabilidades", pelo preço de € 1.500.000,00, a ser pago nas seguintes condições:
-€ 150.000,00 a título de sinal, no acto da assinatura do contrato promessa, quantia efectivamente paga e da qual os RR. deram quitação;
-€ 1.350.000,00, na data da realização da escritura de compra e venda, a qual teria lugar até 150 dias após a assinatura do contrato promessa.
9. Nos termos da Cláusula 5a, ficou a cargo da A. a marcação da escritura de compra e venda, em hora e local que esta se comprometeu a comunicar aos RR. com uma antecedência não inferior a dez dias úteis.
10 Nos termos da cláusula 9a do contrato promessa declararam os RR. que "não existem procedimentos, seja de que natureza forem, relacionados com as fracções autónomas".
11.Nos termos do número 6 da cláusula 4a do contrato, os RR. autorizaram a A. a "diligenciar junto das entidades competentes para o efeito, todas as diligências necessárias para a constituição da propriedade horizontal do prédio urbano objecto do presente, comprometendo-se a PARTE VENDEDORA a assinar tudo aquilo que se vier a revelar necessário, bem como, a prestar a colaboração necessária ao efeito, designadamente, facilitando o acesso ao imóvel sempre que necessário para o indicado fim, sendo da responsabilidade da PARTE COMPRADORA todos os custos associados à constituição da propriedade horizontal".
12. Em 24/10/2017 a R. encontrou-se, pela primeira vez, directamente com os gerentes da AA., tendo feito a entrega de toda a documentação solicitada pela A. para dar seguimento ao processo de constituição da propriedade horizontal.
13. Em 24/1/2018 foi solicitado pelo sócio-gerente da A. o adiamento da celebração da escritura pública de compra e venda por um mês por, segundo referiu, dificuldades numa transferência de ... para Portugal de capitais necessários ao integral pagamento do preço.
14. Os RR. aceitaram prolongar o prazo para a escritura até 30/3/2018.
15. Na sequência de obras de reabilitação levadas a cabo pelos RR., foi emitida pela Câmara Municipal ... (...) licença de utilização para habitação, conforme Alvará de Utilização n° 344/UT-CM.../2016 de 21/7/2016, com base no qual a A. deu início à preparação do processo de constituição da propriedade horizontal do prédio, tendo dado entrada na CM... do respectivo pedido em 22/3/2018, o qual deu origem ao processo n° 2181/DOC/2018.
16. No âmbito do pedido de financiamento bancário feito pela A., o BPI avaliou o imóvel em € 2.122.000,00.
17. Estão em curso trabalhos de elaboração de um "Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana ...".
18. Por deliberação da Assembleia Municipal ... n° 28/.../2016, de 2/2/2016, foram estabelecidas "medidas preventivas", destinando-se "a evitar a alteração das circunstâncias e das condições de facto existentes na área adjacente ao Museu Nacional ... e que iriam limitar a liberdade de planeamento ou tornar mais onerosa a execução do Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana ..., em elaboração".
19. Aquelas medidas consistiam na proibição das operações urbanísticas e acções previstas nas alíneas a) a d) do n° 4 do artigo 134° do RJIGT, ou seja:
"a) Operações de loteamento e obras de urbanização, de construção, de ampliação, de alteração e de reconstrução, com excepção das que sejam isentas de controlo administrativo prévio;
b) Trabalhos de remodelação de terrenos;
c) Obras de demolição de edificações existentes, excepto as que, por regulamento municipal, possam ser dispensadas de controlo administrativo prévio;
d) Derrube de árvores em maciço ou destruição do solo vivo e do coberto vegetar.
20. Estas medidas, conforme a mesma deliberação, para além de temporárias, nos termos do artigo 141°, n° 4 do RJIGT, deveriam ser totais ou parcialmente revogadas quando, com o decorrer dos trabalhos de elaboração do plano em causa, se revelassem desnecessárias.
21. O prédio está localizado na área de um hectare abrangido por aquela deliberação, conforme planta anexa à proposta por ela aprovada.
22. A deliberação da Assembleia Municipal ..., a planta com a área sujeita às medidas preventivas por esta deliberadas e o relatório de fundamentação da respectiva proposta e as próprias medidas, foram publicados no Boletim Municipal da CM... n° ..., 5o Suplemento, de .../.../2016.
23. E, bem assim, foram tais medidas publicadas no Diário da República, II Série, n° ..., de .../.../2016, através do Aviso n° .../2016.
24. Tais medidas haviam sido aprovadas pelo prazo de dois anos, com possibilidade de prorrogação por mais um.
25. Face à não conclusão do "Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana ...''' e à inexistência de projecto de ampliação do Museu Nacional ..., a CM... propôs à Assembleia Municipal a revogação parcial, com diminuição da área de aplicação, e a prorrogação das medidas em causa por mais um ano, o que foi aprovado em .../.../2018, conforme Aviso n°.../2018, publicado no Diário da República, II Série, n° ..., de .../.../2018.
26. Confrontada com esta "situação" a A., em 23/3/2018, enviou aos RR. cartas registadas com aviso de recepção, com o teor que consta do documento 19. junto com a P.I. (fls. 53 e 54) e que aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente aí declarando "a resolução imediata do contrato-promessa de compra e venda celebrado com V. Exas em 27 de Setembro de 2017 e ao abrigo do previsto no art. 442° do Código Civil exigir a indemnização que nos é devida, no valor de €300.000,00 (...) correspondente ao dobro do sinal entregue no acto da assinatura daquele contrato-promessa"'. (alterado, nos termos adiante explicitados)
27. Em 16/4/2018 a A. recebeu uma carta da R., datada de 13/4/2018, com o teor que consta do documento 26 junto com a P.I. (fls. 58v. e 59) e que aqui se dá por integralmente reproduzido, designadamente aí declarando a R. "que a V. comunicação sob resposta e a resolução nela declarada só podem ser entendidas como a manifestação expressa por essa Sociedade da vontade de incumprir em definitivo as obrigações já então em mora, de compra do imóvel em causa e de pagamento do remanescente do preço a que se vinculou no Contrato-Promessa, não se vislumbrando, aliás, qualquer outro objectivo na mesma. E, assim sendo, assiste à parte vendedora, que sempre cumpriu pontualmente as obrigações que para ela decorreram do Contrato-Promessa, o direito de fazer sua a quantia a ela entregue a título de sinal", (alterado, nos termos adiante explicitados)
28. Em 23/4/2018 a A. recebeu um ofício da Direcção Municipal de Gestão Patrimonial da CM..., datado de 20/4/2018, com o seguinte teor:
"Assunto: Direito de preferência
Exm". Senhores,
Em 12 de abril, nos termos da comunicação n°.../2018, via Casa Pronta, foi este Município informado da intenção de V. Exas. Em proceder à aquisição do prédio urbano sito na Avenida ....
A benefício dos princípios da boa fé e da transparência, entre outros, e tendo presente a necessidade de acautelar os interesses de terceiros, cumpre informar V. Exas. que o imóvel em causa se encontra na zona de expansão do Museu ..., com medidas preventivas aprovadas em 30 de setembro de 2015 (...) por motivo da elaboração do Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana ... (...) contexto em que se prevê a demolição do edificado existente. Face a tal enquadramento (...) não será por este Município autorizada a realização de obras nos imóveis, ainda que de reabilitação, com exceção das intervenções de conservação não sujeitas a controlo administrativo prévio e das intervenções urgentes para a salvaguarda da integridade física e da segurança de pessoas e bens, designadamente por risco de ruína ou ruína eminente de edifícios ou parte de edifícios".
29. Se tivesse-tido conhecimento das "medidas preventivas" n A. não tcrin celebrado o contmto-promessa. (eliminado do elenco dos factos provados, nos termos adiante explicitados)
30. Os RR. jamais participaram em negociações com a A.
31. No número 4 da Cláusula 8a do Contrato, ficou consignado que "Dada a localização do Imóvel se poder encontrar em zona de protecção e o direito de preferência nas transmissões onerosas conferido à Câmara Municipal ... e à Direcção-Geral do Património Cultural (DGPC), a PARTE VENDEDORA obriga-se a diligenciar pela comunicação das condições do presente negócio à Câmara Municipal ... e à DGPC, com vista ao eventual exercício do direito legal de preferência por estas entidades"
32. Prevendo o nº 5 da mesma Cláusula as consequências do exercício do direito de preferência por parte daquelas entidades: a restituição em singelo e no prazo de 5 dias do valor entregue pela A. como sinal e princípio de pagamento.
33. A "R...", por sua exclusiva iniciativa, apresentou em .../.../2018 no site "Casa Pronta" uma comunicação de preferência, tendo em vista a subsequente notificação da A. para a realização da escritura
34. Nessa sequência, também os RR. receberam um ofício da Direcção Municipal de Gestão Patrimonial da Câmara Municipal ... de teor semelhante ao recebido pela A.
35. Na sequência do referido em 3. e 4. a A. procedeu à análise prévia da informação disponível no site da R... e efectuou uma avaliação interna com vista a uma eventual futura rentabilização do prédio, através da sua constituição em propriedade horizontal e sua subsequente venda por fracções, ou através da instalação, no local, de um negócio de alojamento local ("short rental"). (aditado, nos termos adiante explicitados)
36. Os sócios-gerentes da A. são arquitectos, (aditado, nos termos adiante explicitados)
Foi ainda considerada pelo tribunal recorrido como não provada a seguinte matéria de facto:
a) Em 27/9/2017 a A. recebeu uma minuta do contrato promessa de compra e venda por parte dos RR.;
b) Naquele mesmo dia 27, por pressão dos RR., a A. acabou por assinar o contrato promessa com "duas ligeiras alterações" à minuta inicial elaborada e fornecida pelos RR.;
c) Foi elaborado um "Plano de Pormenor ...''' no qual está prevista a expropriação e demolição do imóvel objecto do contrato de promessa;
d) Os RR. tinham conhecimento do "Plano de Pormenor'" e das "restrições existentes sobre o imóvel", o que omitiram nas negociações;
e) Os RR. "induziram a Autora em erro", levando-a a celebrar um contrato que sabiam que nunca celebraria, caso soubesse das "medidas preventivas".
O Direito.
Para fundamentar o seu pedido a A. alegou, em síntese, que celebrou com os RR. um contrato promessa de compra e venda de um imóvel destes, tendo-lhes entregue a quantia de € 150.000,00 a título de sinal, e tendo os RR. declarado no contrato promessa que inexistiam "procedimentos, seja de que natureza forem" e que vendiam o imóvel "livre de ónus e encargos", ocultando dolosamente à A. a existência de medidas urbanísticas tomadas pelo município que impossibilitavam o cumprimento da promessa de venda, e tendo por isso a A. declarado aos RR. que considerava resolvido o contrato promessa, mais exigindo a devolução em dobro da quantia entregue.
Em reconvenção, os RR. pedem que se declare resolvido o contrato promessa por incumprimento definitivo da A., reconhecendo-se-lhes a fazer seu o valor de € 150.000,00 recebido a título de sinal.
Efectuado o julgamento, o tribunal de 1a instância, ponderando que, em face das medidas preventivas aprovadas por deliberação camarária de 30.9.2015, por motivo do Plano de Pormenor da Reabilitação Urbana ..., existia um risco sério de expropriação para demolição futura, não era razoável exigir à autora que mantivesse o interesse na compra do prédio. E assim, entendendo que a pretensão da autora se mostrava legítima, de acordo com os ditames da boa fé, julgou parcialmente procedente a acção e improcedente a reconvenção e condenou os Réus a devolver à Autora a quantia de € 150.000. Porém, a Relação, perspectivando a questão do ponto de vista da anulação, considerou que não era possível afirmar o risco sério de expropriação para demolição futura, uma vez que só em 23.4.2018 é que a Câmara Municipal deu a conhecer às partes que, no contexto da elaboração do Plano de Pormenor, se previa a demolição do edificado existente, sendo que não é possível concluir que as medidas preventivas fossem essenciais para as partes, em termos de elas não celebrarem o contrato-promessa se delas tivessem tido conhecimento. E, assim, excluiu o erro na formação de vontade de contratar da A. e da essencialidade e cognoscibilidade do mesmo. Por outro lado, considerou que aos RR. não podia ser imputada a vigência das medidas preventivas, sendo que não se podia afirmar que a prestação se tornou impossível ou que os mesmos se recusaram a celebrar o contrato. Por último, analisando a reconvenção, considerou também que a declaração de resolução da A. não equivalia à recusa em cumprir e que, por isso mesmo, não conferia aos RR. o direito de resolução, pelo que, concluindo, revogou a sentença na parte em que condenou os RR. a entregar à A. a quantia de 150.000 euros, mantendo a improcedência da reconvenção.
Revista da Autora/apelada.
Impossibilidade de cumprimento:
Alega a A. no recurso de revista que, como resulta da carta de 23 de Abril de 2018 que recebeu da Câmara Municipal ... (facto no 28), existe uma impossibilidade objectiva de cumprimento por parte dos recorridos, o que implica, da parte destes, um incumprimento definitivo nos termos do art. 801º do CC, legitimador da resolução do contrato-promessa.
Porém, não tem razão.
É certo que ao contrato-promessa de compra e venda se aplicam as mesmas regras do contrato prometido e que o incumprimento definitivo da prestação por causa imputável ao devedor faculta ao contraente fiel a resolução do contrato (arts. 798º e 801º, no 2, ambos do CC), sendo que “no contrato-promessa bilateral, ... em que ambas as partes se encontram adstritas à obrigação de celebrar o contrato definitivo, o cumprimento dessa obrigação por cada uma das partes terá de ser avaliado em função do conteúdo da prestação atribuído aos outorgantes no contrato-promessa firmado (liberdade de fixação/modelação do conteúdo dos contratos) e de acordo com as normas gerais respeitantes ao cumprimento das obrigações” (Ac. STJ de 27.11.2018, proc. 4724/10.6TBSTB.E1.S1, em www.dgsi.pt)
Todavia, não se verifica, no caso sub judice, qualquer impossibilidade, seja ela definitiva ou temporária.
Sobre o conceito de impossibilidade escrevem Pires de Lima e Antunes Varela, no Código Civil anotado, volume II, 2a edição, a pág. 52 :“Há impossibilidade (que abrange tanto a impossibilidade objectiva como a impossibilidade subjectiva nos termos do artigo 791), da prestação, não só quando esta se torna seguramente inviável, mas também quando a possibilidade da sua realização, por não depender das circunstâncias controláveis pela vontade do vendedor, se torna extremamente improvável”; a pág. 38, afirmam também: “ No nosso direito ficou, porém, bem assente que, sem prejuízo do disposto no artigo 437, só a impossibilidade absoluta libera o devedor da obrigação (prestação de uma coisa que entretanto pereceu; realização de um negócio que a lei posteriormente veio proibir, etc)”; ajuizam, por isso, que “desde que não haja impossibilidade, a obrigação não se extingue, nos termos deste artigo, embora o devedor possa obter a resolução do contrato ou amodificação dele, segundo juízos de equidade, caso se verifiiqum os demais requisitos no exigidos artigo 437” (loc. cit.)
Ora, não é esse o caso: não existe impossibilidade (definitiva ou temporária) da prestação dos promitentes-vendedores uma vez que não está demonstrado que as medidas preventivas (quer as anteriores de 25.2.2016, quer as posteriores de 6.32018, por motivo de prorrogação), que abrangiam a zona do edifício, com destaque para a medida da demolição (uma vez que não era certo que incidisse sobre o edifício), impedissem (temporária ou definitivamente) o cumprimento do contrato-promessa (curiosamente, já depois da aprovação das medidas preventivas em 25.2.2016, os RR procederam à reabilitação do imóvel e obtiveram a licença de utilização em 21.7.2016.). Aliás, se impossibilidade houvesse, e estando já em vigor as medidas preventivas à data da celebração do contrato-promessa, ela seria não superveniente mas originária (Almeida Costa, Noções Fundamentais de Direito Civil, 5ª edição, pág. 152), o que produziria a nulidade do contrato (art. 401º, nº 1 do Código Civil,), a ser declarada oficiosamente, como decorreria do disposto nos arts. 280º, nº 1 e 286º do Código Civil, com os efeitos previstos no art. 289º, nº 1 do mesmo diploma legal, avultando, entre esses efeitos, a condenação dos réus promitentes-vendedores a devolver à recorrente promitente-compradora o sinal em singelo.
Porém, se não se prova que é segura ou extramente provável a demolição de um edifício que está localizado na área abrangida por deliberação da Assembleia Municipal ... que estabeleceu medidas preventivas que consistiam na proibição de operações urbanísticas e acções previstas nas al.a) a d) d nº 4 do art. 134 do RJIGT, destinadas a evitar a alteração das circunstâncias e das condições de facto existentes na área adjacente ao Museu Nacional ... ( que ainda não tem projecto) e que iriam limitar a liberdade de planeamento ou tornar mais onerosa a execução do Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana das ... em elaboração ( que não foi concluído), não se verifica a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa, fundamentadora de resolução de tal contrato. Não está, pois, demonstrado que, por motivo relacionado com as medidas preventivas se verifique qualquer impossibilidade originária (arts 280º e 401º do CC); ou impossibilidade superveniente, seja por causa não imputável ao devedor (790º) (que conduza à extinção da obrigação) seja por causa que lhe possa ser imputável (801º) (e que permita a resolução do contrato).
Resolução através da acção com fundamento no ofício de 23.4.2018:
A resolução pode ser operada por mero efeito da declaração unilateral à outra parte, como é próprio das declarações de vontade receptícias (arts. 436º, no 1 e 224º, nº 1 do CC), havendo, ainda, quem entenda que essa declaração pode ser feita através da citação para a acção (cfr. Ac. STJ 18.03.2004, relatado por Oliveira Barros, in www.dgsi.pt).
Ora, como se viu, em 23.4.2018 ( já após o envio da carta de resolução de 2.4.2018), “ a A. recebeu um ofício da Direcção Municipal de Gestão Patrimonial da CM..., datado de 20/4/2018, com o seguinte teor, em que foi mais explícito: ... cumpre informar V. Exas. que o imóvel em causa se encontra na zona de expansão do Museu ..., com medidas preventivas aprovadas em 30 de setembro de 2015 (...) por motivo da elaboração do Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana ... (...) contexto em que se prevê a demolição do edificado existente. Face a tal enquadramento (...) não será por este Município autorizada a realização de obras nos imóveis, ainda que de reabilitação, com exceção das intervenções de conservação não sujeitas a controlo administrativo prévio e das intervenções urgentes para a salvaguarda da integridade física e da segurança de pessoas e bens, designadamente por risco de ruína ou ruína eminente de edifícios ou parte de edifícios"[curiosamente, como acima se notou, já depois da aprovação das medidas preventivas em 25/2/2016, os RR procederam à reabilitação do imóvel e obtiveram a licença de utilização em 21/7/2016.).”
É evidente que a carta é mais assertiva, chegando a afirmar que no contexto das medidas preventivas se prevê a demolição do edificado existente.
Porém, ainda assim, não se pode afirmar, com segurança, que era certa a demolição do concreto prédio em apreciação, e que isso impedia definitiva e irremediavelmente a celebração do contrato prometido com a realização da prestação debitória da entrega do imóvel.
Erro sobre a base do negócio previsto no art. 252º, nº 2 do CC:
Existe erro sobre a base do negócio quando, no momento da formação da vontade de contratar, da assumpção da decisão de celebrar um contrato e da sua conclusão formal ou consensual, ocorre um desvio relevante, substancial e essencial, entre o querido e o contratado, de forma que a parte contraente, se tivesse obtido uma correcta formação da sua vontade não teria celebrado o contrato ou, pelo menos, não o teria concluído da forma em que acabou por o ser (Ac. STJ de 13.1.2015, proc. 219/11.9TVLSB.L1.S1, no site habitual). O erro sobre a base do negócio tem de se evidenciar e repercutir nos elementos essenciais – a essencialidade – do negócio jurídico (cfr. Ac. STJ de 10.12.2013, proc. 675/08.2TBCBR.C1.S1), sendo que, como se esclarece no citado acórdão,“ a essencialidade reside no seguinte: se o declarante conhecesse o erro, isto é, se a consultatio não contivesse no seu juízo os elementos erróneos em causa, o objecto da electio seria diferente. Por tal razão, para a essencialidade só nos interessa averiguar, perante a vontade conjectural, se a electio seria ou não a mesma.” – Costa Gonçalves, Diogo, “Erro-obstáculo e Erro-vicio. Subsídios para a determinação do alcance normativo dos artigos 247.º, 251.º e 252.º do Código Civil; [Para] se dizer que o erro é essencial, é necessário produzir um juízo de probabilidade reportado às circunstâncias do tempo da celebração do negócio. A vontade que se atribui ao agente é uma vontade suposta, uma vez que a realidade não lhe estava presente no momento do seu erro. Fala-se, por isso, em vontade presumida, conjectural ou tendencial do agente.” - cfr. Oliveira Ascensão, José, in “Direito Civil Teoria Geral – Acções e Factos Jurídicos”, Vol.II, Coimbra Editora, 1999, pág. 124. “
Ou seja: se em caso de erro sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio a lei prescinde do acordo sobre a essencialidade do motivo a que se refere o nº 1 do art. 252º do CC e determina a aplicação ao erro do declarante do que se prescreve nos art. 437º a 439º do CC, que se reportam à resolução ou modificação do contrato por alteração das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar (P. Lima e A. Varela, CC anotado, Volume I, 3ª edição, pág. 235, Ac. STJ de 23.4.2009, proc. 674/04.3TBCMN.S1, Ac. STJ de 6.11.2003, proc. 03B3120 Ac. STJ de 2.10.2014, proc. 1060/11.4T2STC.E1.S, todos em www.dgsi.pt), a verdade é que ela (lei) não abdica da exigência de que o erro seja essencial para o declarante, ou seja, determinante para a decisão de contratar, (elemento que incumbia ao autor provar) e que o declaratário conheça essa essencialidade ou tenha o dever de a conhecer (cfr. Ac. STJ de 14.10.2021, proc.11570/19.0T8PRT.P1.S1, em www.dgsi.pt)
Ora, se se pode extrair dos factos, designadamente do facto 26 ( “confrontada com esta situação...” ) que a autora desconhecia as medidas preventivas, e por isso, se pode admitir que existia da sua parte falsa representação incidente sobre circunstâncias (pretéritas e presentes) em que as partes fundaram a decisão de contratar, já não podemos concluir que o erro foi essencial, isto é, que se tivesse obtido uma correcta formação da sua vontade, a autora não teria celebrado o contrato. É que o facto 29 (“Se tivesse tido conhecimento das medidas preventivas a A. não teria celebrado o contrato-promessa”), que se revelava essencial para a correcta formação dessa vontade, foi dado como não provado. Não se pode afirmar, pois, que se o declarante conhecesse o erro, isto é, que se a consultatio não contivesse no seu juízo os elementos erróneos em causa e o declarante tivesse conhecimento das medidas preventivas, o objecto da electio teria sido diferente, ou seja, que a autora não teria tomado a decisão de contratar.
Não se mostram, assim, reunidos os requisitos do nº 2 do art. 252º do CC.
Resolução do contrato por alteração das circunstâncias, nos termos do art. 437º do CC:
O art. 437º, nº1, do CC dispõe que:" Se as circunstâncias em que as partes fundaram a sua decisão de contratar tiverem sofrido uma alteração anormal, tem a parte lesada direito à resolução do contrato, ou à modificação dele segundo juízos de equidade, desde que a exigência das obrigações por ela assumidas afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato”.
A ocorrência de uma falsa representação da realidade deverá traduzir-se, pois, numa alteração anormal das circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar, desde que a exigência das obrigações assumidas pela parte lesada afecte gravemente os princípios da boa fé e não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato (v. o supra citado Ac. STJ de 2.10.2014 e o Ac. STJ de 23.10.2012, proc. 2224/08.3TBLRA.C1.S1).
Assim, o primeiro requisito da aplicação da medida excepcional prevista no arto 437º, nº 1, do C. Civ., é, desde logo, é o de que a circunstância em que se produziu uma alteração se inclua na chamada “base do negócio”.
Abordando a temática da interpretação do preceituado no art. 437º do CC, Galvão Telles escreve em Manuel dos Contratos, 4ª edição, a pág. 343 e 344:
“As circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar (art. 437.º, nº 1) são as circunstâncias que determinaram as partes a contratar, de tal modo que, se fossem outras, não teriam contratado, ou tê-lo-iam feito, ou pretendido fazer, em termos diferentes. Trata-se de realidades concretas de que as partes não tiveram consciência, pois nem sequer pensaram nelas, dando-as como pressupostas (exemplo: manutenção da legislação ou do sistema económico); ou de realidades concretas de que tiveram consciência, mas convencendo-se de que não sofreriam alteração significativa, frustradora do seu intento negocial (exemplo: ligeira inflação sem reflexo sensível nos preços). Ou não passou sequer pela cabeça dos interessados que o status quo se modificaria: ou admitiram que tal ocorresse, mas em medida irrelevante. Aquela pressuposição ou esta convicção inexacta tem de ser comum às duas partes, porque, se não se deu em relação a uma e ela se calou, deixa de merecer protecção.”
As circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar só relevam, pois, para os efeitos do nº 1 do art. 437º do C.C se forem comuns a ambas as partes.
Da matéria de facto não resulta provado que as partes fundaram ambas a decisão de contratar na inexistência de medidas preventivas, entre as quais a inexistência de qualquer futura demolição.
Em primeiro lugar, não é possível interpretar o contrato no sentido de que as cláusulas 2ª e 9ª, nº 1, al. a) do contrato-promessa continham implicitamente a ideia de que ambas as partes não queriam as medidas preventivas ou a de que não pensaram nelas, dando-as como pressupostas.
Pelo contrário, a A. alegou que os RR. tinham conhecimento do plano de pormenor e das restrições e que a induziram em erro (o que, aliás, não logrou provar), o que não significa que tenha ficado provado o contrário, ou seja, que os RR. não tinham conhecimento do plano de pormenor e das restrições e que induziram a A. em erro.
Donde, não é possível afirmar que a inexistência de medidas preventivas tenha servido de base comum às partes.
Como assim, torna-se despiciendo apreciar a verificação dos demais requisitos cumulativos: o de que a alteração deve ser anormal, o de que a exigência das obrigações do contrato afecte gravemente os princípios da boa fé e o que essa exigência não esteja coberta pelos riscos próprios do contrato.
Revista dos réus/reconvintes/apelantes:
Em reconvenção, os RR. pediram que se declarasse resolvido o contrato promessa por incumprimento definitivo da A., reconhecendo-se-lhes a fazer seu o valor de € 150.000,00 recebido a título de sinal. Analisando a reconvenção, a Relação considerou que a declaração de resolução da A. não equivalia à recusa em cumprir e que, por isso mesmo, não conferia aos RR. o direito de resolução, pelo que, manteve a improcedência da reconvenção, embora com distinta fundamentação, pois a sentença julgou improcedente a reconvenção em consequência da procedência da acção, segmento que foi revogado.
Pelo contrário, a Relação considerou:
“Já no que respeita à conduta da A., defendem os RR. que o teor da carta daquela de 23/3/2018 faz afirmar a vontade inequívoca da mesma de não dar cumprimento à obrigação de outorga do contrato de compra e venda do imóvel dos RR.
É certo que nessa carta a A. refere expressamente "declarar a resolução imediata do contrato-promessa de compra e venda (...) e (...) exigir a indemnização que nos é devida", mais invocando que tal declaração decorre da constatação de uma situação de incumprimento contratual com carácter definitivo.
Todavia, e como já referiu o Supremo Tribunal de Justiça no seu acórdão de 31/5/2005 (relatado por Luís Fonseca e disponível em www.dgsi.pt), "a declaração de resolução dum contrato, mesmo que o tribunal venha a entender que as razões invocadas não têm fundamento, só por si não equivale a vontade de não querer cumprir.
Há que averiguar se tal comportamento revela recusa de cumprimento, permitindo considerá-lo inadimplemento definitivo.
Com efeito, ao declarar-se resolvido um contrato bilateral porque se entende que a parte contrária faltou culposamente ao seu cumprimento, como é o caso, pode-se estar convencido de haver fundadas razões para tal resolução, não havendo neste caso um comportamento de recusa de cumprimento por parte de quem declara a resolução.
Tudo depende da intenção, do propósito da declaração resolutiva".
No caso concreto da declaração da A. contida na carta de 23/3/2018, as razões aí expressas para tal resolução prendem-se com o invocado desconhecimento das medidas preventivas acima referidas e com a consideração de que, visando as mesmas assegurar a execução de um plano de pormenor onde estava prevista a expropriação, para demolição, do imóvel dos RR., não podiam estes ter deixado de informar a A. de toda essa situação, pelo que, não podendo os RR. manter a garantia de ausência de procedimentos sobre o imóvel, tal corresponde a um incumprimento definitivo e culposo, assim permitindo à A. tal declaração resolutória.
Ou seja, a A. só declarou aos RR. a resolução contratual porque entendeu (erradamente) que, existindo um plano de pormenor que previa a demolição do edifício a que corresponde o imóvel dos RR., e tendo estes garantido à A. a inexistência de situações como aquela invocada, tal situação correspondia à impossibilidade definitiva de celebração do contrato de compra e venda desse imóvel, por não ser possível aos RR. "afastar" do programa contratual em questão tal plano de pormenor e a consequente possibilidade (ou "risco" sério, na expressão da sentença recorrida) de demolição aí prevista.
Por outro lado, a A. solicitou a prorrogação do prazo para a celebração da escritura de compra e venda e ainda promoveu a constituição da propriedade horizontal, tal como se havia comprometido perante os RR., o que sempre indicia a vontade da mesma de dar cumprimento à sua promessa de compra do imóvel, tendo em vista o fim a que o destinava.
Que é o mesmo que afirmar que o comportamento da A. decorrente da posição assumida na carta de 23/3/2018 revela apenas uma errada convicção sobre a razão que lhe assistia, no que respeita à conduta dos RR. e ao circunstancialismo que rodeava o imóvel objecto do negócio celebrado com os mesmos, não sendo suficiente para fazer concluir pela vontade inequívoca de não querer celebrar o contrato de compra e venda, nos termos previstos no contrato-promessa.
Dito de outra forma, visse a A. demonstrado que inexistia (como inexiste) qualquer plano de pormenor aprovado com a previsão da expropriação e demolição do prédio, que não existia (como não existe) qualquer projecto de ampliação do Museu Nacional ... (circunstância que ditou a deliberação das medidas preventivas), e que tais medidas preventivas não só foram alvo de revogação parcial com diminuição da área de aplicação, como igualmente não previam qualquer demolição nem colocavam em causa a possibilidade de conclusão do processo de constituição da propriedade horizontal, nem tão pouco a venda das fracções a constituir ou a exploração das mesmas no mercado do alojamento local, e é de supor deixar de subsistir o seu convencimento da necessidade de resolver o contrato-promessa, sem que outro comportamento se verifique que permita afirmar qualquer vontade expressa e inequívoca da mesma A. de não mais celebrar a escritura de compra e venda.
Por isso, aliás, é que o Supremo Tribunal de Justiça conclui igualmente, no seu acórdão de 3/3/2005 (relatado por Oliveira Barros e disponível em www.dgsi.pt), que "o conceito de recusa de cumprimento não se restringe à declaração expressa de não querer cumprir, antes se compreendendo, em geral, nesse conceito todo e qualquer comportamento que indique de maneira certa e unívoca que o devedor não pode, ou não quer, cumprir, devendo, quando tal se constate, ser, sem mais, considerado inadimplente deforma definitiva".
E, nessa medida, também no que respeita à conduta da A. não se torna possível concluir que a mesma tornou definitivamente impossível a realização da prestação a que se obrigou (a celebração do prometido contrato de compra e venda).
O que equivale a concluir que não assiste a qualquer uma das partes o direito à resolução do contrato-promessa de compra e venda, por causa exclusivamente imputável à contraparte, traduzida numa situação de incumprimento definitivo e culposo da obrigação de realização do contrato prometido. E, consequentemente, nem à A. assiste o direito ao dobro do sinal prestado nem aos RR. assiste o direito a fazer seu o sinal recebido.
Em suma, para além da sentença recorrida não poder subsistir, na parte em que condena os RR. a entregar à A. a quantia de € 150.000,00, acrescida de juros de mora, igualmente não há que concluir pela resolução do contrato promessa celebrado em 27/9/2017, assim improcedendo a pretensão da A. de condenação dos RR. no pagamento da indemnização correspondente ao dobro do sinal recebido (€ 300.000,00), e sendo ainda de manter a sentença recorrida, quanto à improcedência da pretensão reconvencional dos RR. a fazerem seu o valor de € 150.000,00 recebido a título de sinal. “.
Em questão está a diferença entre a declaração resolutiva infundada e o incumprimento definitivo.
Para o efeito, o acórdão recorrido recorreu ao Acórdão deste Supremo de 31.5.2005, proc. no 05B1494, disponível em www.dgsi.pt:, “Para se concluir que uma declaração de resolução de um contrato promessa cujas razões invocadas se verificou não terem fundamento constitui uma recusa de cumprimento, há que apurar qual foi a intenção do declarante da resolução do contrato”.
Sobre outro caso, veja-se o acórdão do STJ de 10.10.2013, proc, 4706/10.8TBCSC.L1.S1:
“(...) 2- - A declaração resolutiva feita pela A no pressuposto errado do indeferimento definitivo do projecto para instalação do restaurante na fracção, desacompanhada de outros factos complementares nomeadamente que atestassem também, pelo menos, a perda de interesse no negócio ,não pode essa declaração per si emitida pelo promitente comprador ( A ) significar por banda da A como recusa definitiva do cumprimento do contrato de promessa em apreço, quando se prova que o licenciamento do restaurante a instalar na fracção destinada pelo título de propriedade horizontal a restaurante está apenas dependente de elementos perfeitamente possíveis e alcance do promitente vendedor e até também do próprio promitente comprador,
3- E não havendo recusa do cumprimento e nem se provando a perda de interesse por banda da A na prestação (art.808 nº1 do C. Civil), temos que o contrato de promessa de compra e venda celebrado pelas partes permanece válido e em vigor (,..).
Com interesse se revela, ainda, o Ac. STJ de 22.5.2018, proc. 27800/15.4T8PRT.P1.S1:
“I - A declaração resolutiva infundada é apta a extinguir o contrato-promessa em curso, mas só representa um incumprimento definitivo quando significa o propósito de não querer ou não poder cumprir.
II - Só neste caso se poderá falar em incumprimento antecipado e definitivo do contrato-promessa, a justificar a atuação do regime do sinal.
III - Não é o que se passa quando a resolução emerge da representação que o declarante faz acerca da suposta inadimplência da contraparte, pois que este comportamento não representa uma recusa séria, perentória e definitiva de cumprimento.
IV - Nesta situação o contrato mantém-se, podendo a contraparte exigir o seu cumprimento (em espécie, sendo tal possível, ou através do sucedâneo indemnizatório), ou então resolvê-lo dentro do circunstancialismo do art. 808º do CCivil.”
Como é entendimento deste último acórdão, a que se adere, a declaração resolutiva infundada só representa, pois, um incumprimento definitivo quando significa o propósito de não querer (“por razões próprias de sua exclusiva e arbitrária autodeterminação”) ou não poder cumprir ( “ por não ter adquirido ou perdido as condições necessários para o fazer”).
Contrapõem os recorrentes/réus que “nenhuma alegação ou facto provado existem no plano dos autos que permitam afirmar, sequer presumir, que a referida resolução contratual declarada pela A. ora recorrida aos RR. ora recorrentes, ocorreu de um erro de entendimento daquela sobre a existência de um plano de pormenor (inexistente) ou uma errada convicção sobre a razão que lhe assistia.”.
Sustenta, para além do mais, que, tendo o próprio acórdão recorrido afirmado relativamente à celebração do contrato de promessa “... não ser possível concluir que a vontade da A. foi formada no desconhecimento das referidas medidas preventivas ...”, não se compreende como se permite concluir pela existência dos referidos erro de entendimento e errada convicção por parte da A. ora recorrida ao declarar aos RR. ora recorrentes a resolução do contrato nos termos em que o fez, para daí inferir que a declaração de resolução não revela a vontade da A. de não vir a celebrar o contrato prometido e julgar improcedente o pedido reconvencional.
Acrescenta, por último, que nada nos autos permite supor, como supõe o acórdão recorrido, que se não tivessem ocorrido os jamais alegados ou provados erro de entendimento e errada convicção em que o mesmo se louva, deixaria de subsistir o “convencimento da necessidade de resolver o contrato-promessa” por parte da A. ora recorrida. Acresce que a A. ora recorrida, após ter procedido à resolução do contrato-promessa dos autos e após ter recebido a comunicação dos RR. parcialmente transcrita no ponto 27 dos factos provados, nunca, em ocasião alguma, invocou ter incorrido em erro ou ter agido com errada convicção na declaração resolutória a que procedeu, antes pelo contrário tem insistido pela declaração da respectiva validade, assim, confirmando a sua vontade de incumprir em definitivo as obrigações de compra do imóvel dos RR. ora recorrentes e de pagamento do remanescente do preço a que se vinculou no contrato-promessa com estes celebrado.
Todavia, não colhem as objecções suscitadas.
Em primeiro lugar, admitiu-se neste acórdão que a vontade da autora foi formada no desconhecimento das medidas preventivas (cfr. facto 26 “confrontada com esta situação...)
Em segundo lugar, não é à A. que incumbe provar que houve da sua parte um erro de entendimento sobre a existência de um plano de pormenor (inexistente) ou uma errada convicção sobre a razão que lhe assistia, para demonstrar que não houve recusa de cumprimento. Pelo contrário, é aos RR que, para fundamentar da sua pretensão de resolução, incumbe fazer a prova de que não houve qualquer erro de entendimento da A. sobre a existência de um plano de pormenor ou uma errada convicção e que ela, no fundo, não queria cumprir em qualquer circunstância.
Ora, percorrendo o enunciado da factualidade provada, verifica-se que não existem indícios inequívocos que permitam concluir seguramente que a declaração resolutiva tinha subjacente uma definitiva recusa de cumprimento: não existem factos expressos nesse sentido nem factos que, com toda a probabilidade, revelem essa vontade (art. 217º do CC). E não se invoque a falta de resposta à comunicação dos RR. parcialmente transcrita no ponto 27 dos factos provados, de 16.4.2018., remetida antes da propositura da acção (7.5.2018) e ainda antes do ofício da Direcção Municipal de Gestão Patrimonial da CM (20.4.2018), numa altura, portanto, em que a ausência de resposta da A. nada podia revelar de concludente sobre uma eventual consciência da sua falta de razão e sobre um persistente propósito de não querer cumprir o contrato.
Como assim, apesar de ilícita, a declaração resolutiva da A. não revela a vontade definitiva, consciente e inequívoca de a mesma não querer cumprir o contrato, não havendo, assim, fundamento para os RR. resolverem o contrato por incumprimento definitivo da A. e fazerem seu o valor de € 150.000,00 recebido da A. a título de sinal.
Sumário (art. 663º, nº 7 do CPC):
“1. Há impossibilidade da prestação, “não só quando esta se torna seguramente inviável, mas também quando a possibilidade da sua realização, por não depender das circunstâncias controláveis pela vontade do vendedor, se torna extremamente improvável”;
2. Se não se prova que é segura ou extremamente provável a demolição de um edifício que está localizado na área abrangida por deliberação da Assembleia Municipal ... que estabeleceu medidas preventivas que consistiam na proibição de operações urbanísticas e acções previstas nas als .a) a d) do nº 4 do art. 134 do RJIGT, destinadas a evitar a alteração as circunstâncias e das condições de facto existentes na área adjacente ao Museu Nacional ... (que ainda não tem projecto) e que iriam limitar a liberdade de planeamento ou tornar mais onerosa a execução do Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana ... em elaboração (que não foi concluído), não se verifica a impossibilidade de cumprimento do contrato-promessa legitimadora da resolução de tal contrato;
3. Para ser relevante, o erro sobre as circunstâncias que constituem a base do negócio tem de ser essencial para o declarante, devendo o declaratário conhecer essa essencialidade ou ter o dever de a conhecer;
4. As circunstâncias em que as partes fundaram a decisão de contratar só relevam para os efeitos do n.º 1 do art. 437º do CC se forem comuns a ambas as partes.
5. A declaração de resolução ilegítima do contrato não implica, necessariamente, incumprimento definitivo, havendo que averiguar da real intenção do declarante da resolução do contrato.
6. É aos RR. reconvintes que, para fundamentar da sua pretensão de resolução, por recusa de cumprimento do contrato-promessa por parte da A., incumbe fazer a prova de que, com a sua declaração de resolução, a A. estava também a recusar definitivamente o cumprimento.”
Pelo exposto, acordam os Juizes desta Secção em negar ambas as revistas e confirmar o acórdão recorrido.
Custas pelos recorrentes.
*
Lisboa, 30 de Maio de 2023
António Magalhães (Relator)
Jorge Dias
Jorge Arcanjo