| 7787/12.6TBSTB.E1.S1 |  |
INEFICÁCIA DO NEGÓCIO
BOA -FÉ
TERCEIRO
DESCRIÇÃO PREDIAL
DUPLICADO
REGISTO PREDIAL
INCONSTITUCIONALIDADE
FÉ PÚBLICA
PRINCÍPIO DA CONFIANÇA
JUSTIFICAÇÃO NOTARIAL
TRANSMISSÃO DE DIREITO REAL
DIREITO SUBSTANTIVO
UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO / NULIDADE E ANULABILIDADE DO NEGÓCIO JURÍDICO / INOPONIBILIDADE DA NULIDADE E DA ANULAÇÃO.
- Maria Clara Sottomayor, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Lisboa, 2014, p. 722 e ss. e 726 ; Invalidade e Registo, A Protecção do Terceiro Adquirente de Boa Fé, Coimbra, 2010, p. 882;
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, 4.ª edição, Coimbra, 1997, p. 183 a 185.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGO 291.º.
CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA PORTUGUESA (CRP): - ARTIGO 2.º.
ACÓRDÃOS DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- ACÓRDÃO DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA N.º 1/2017, DE 23-02-2016, PROCESSO N.º 1373/06.7TBFLG.G1.S1-A, IN DR, I SÉRIE, N.º 38/2017, DE 22-02-2017 E WWW.DSGI.PT;
- ACÓRDÃO DE UNIFORMIZAÇÃO DE JURISPRUDÊNCIA N.º 1/2008, DE 04-12-2007, PROCESSO N.º 07A2464, DR, I, N.º 63, DE 31-03-2008 E WWW.DGSI.PT;
- DE 05-07-2007, PROCESSO N.º 07B1361, IN WWW.DGSI.PT;
- DE 16-11-2010, PROCESSO N.º 42/2001.C1.S1, IN WWW.DGSI.PT;
- DE 29-03-2012, PROCESSO N.º 2442/05.8TBVIS.C1.S1, IN WWW.DGSI.PT;
- DE 01-08-2015, PROCESSO N.º 129/11.0TCGMR.G1.S1, IN WWW.DGSI.PT;
- DE 19-04-2016, PROCESSO N.º 5800/12.6TBOER.L1-A.S1, IN WWW.DGSI.PT.
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ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL CONSTITUCIONAL:
- ACÓRDÃO N.º 362/2002, PROCESSO N.º 403/2002, DE 17-09-2002;
- ACÓRDÃO N.º 363/2002, PROCESSO N.º 404/2002, DE 17-09-2002, AMBOS IN WWW.TRIBUNALCONSTITUCIONAL.PT.
I - Verificada uma situação de dupla descrição de um mesmo prédio no registo predial e de inscrições de actos de aquisição, a favor de adquirentes diferentes, lançados em ambas as descrições, a determinação de qual é o direito que prevalece resulta das regras do direito substantivo aplicável – no caso, o regime da venda de bens alheios –, e não dos princípios registais.
II - Impugnada eficazmente a escritura de justificação notarial da aquisição da propriedade de um determinado imóvel por usucapião, a sua venda pelos justificantes, que não lograram provar a usucapião, não transfere o direito de propriedade; tal como a não transfere a permuta que se lhe seguiu.
III - A protecção conferida pelo art. 291.º do CC a terceiros adquirentes a título oneroso e de boa fé não se aplica em casos de ineficácia do acto aquisitivo, como sucede, em relação ao verdadeiro proprietário, com a venda de coisa alheia.
IV - Basta considerar que a dupla descrição do mesmo prédio anula a protecção que o terceiro poderia pretender retirar da inscrição no registo da sua aquisição a non domino para afastar a alegação de inconstitucionalidade por violação do princípio constitucional do Estado de Direito.
1. AA instaurou uma acção contra BB e mulher, CC, DD e mulher, EE, FF e Banco GG, S.A. (entretanto substituído por Banco HH, SA), pedindo que fosse
“a) declarado que o A. é o único e legítimo dono do prédio urbano sito na Rua … e Rua da …., lotes 44 e 45, com a área de 653 m2, freguesia …, concelho de S…, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob a ficha nº 1…6/19…5 da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo nº 2.628;
b) declarado que os prédios descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob as fichas 3…5/20…6 e 3…4/20…1, ambas da freguesia de …, actualmente inscritos na mesma Conservatória a favor, respectivamente, do R. FF e dos RR. BB e mulher CC, constituem fisicamente o prédio identificado na alínea antecedente;
c) ordenado o cancelamento das referidas descrições prediais sob as fichas 3…5/20…6 e 3…4/20…1, ambas da freguesia de …, da 1ª Conservatória do Registo Predial de S…, bem como de todos os registos respeitantes a tais descrições e que se encontrem em vigor, nomeadamente o registo de hipoteca voluntária objecto da apresentação 2873 de 14 de Março de 2012, em que figura como sujeito activa o R. Banco GG, S.A.;
d) condenados os RR. FF, BB e mulher CC a demolir a construção edificada no prédio identificado na alínea a) supra;
e) condenados FF, BB e mulher CC a restituírem ao A., livre e devoluto de pessoas e bens, o prédio identificado na alínea a) supra; e
f) condenados os RR. FF, BB e mulher CC a pagar ao A. indemnização a liquidar no futuro pelos danos e lucros cessantes emergentes da ilícita ocupação que fazem e venham a fazer do prédio identificado na alínea a) supra até à sua restituição.”
Para o efeito, e em síntese, alegou que o lote de terreno identificado no pedido a), com a área de 635m², foi comprado por seus pais e, posteriormente (escritura de 17 de Julho de 1992), foi-lhe doado; que, por escrituras de justificação notarial de 9 de Abril e de 3 de Novembro de 2008, os réus BB e mulher, CC, declararam ser proprietários, por os terem adquirido por usucapião, de dois prédios urbanos (lotes 44 e 45), que, na realidade, “constituem fisicamente” o prédio do autor; que as declarações constantes dessas escrituras não correspondem à verdade; que, em 23 de Julho de 2008, os réus BB e mulher, CC, venderam o lote 44 à sociedade II - Construção Civil. Lda, de que eram “os únicos sócios e os únicos gerentes”, que, em 14 de Março de 2012, II - Construção Civil. Lda., cedeu, por permuta, a moradia que edificara no lote 44 ao réu FF, que registou a aquisição e hipotecou o prédio a favor do Banco GG, S.A., para garantia de um empréstimo; que a sociedade II - Construção Civil. Lda. foi “dissolvida e encerrada a sua liquidação”, sendo que, à data da dissolução, “os seus únicos sócios” eram os réus DD e mulher, EE; que o lote 45 foi posto à venda pelos réus BB e mulher, CC.
Sendo vendas a non domino, diz ainda o autor, são ineficazes em relação a ele; a construção do edifício que II - Construção Civil. Lda. implantou em parte do seu prédio foi realizada de má fé e, portanto, não pode ser invocada a aquisição do solo por acessão; que a ocupação ilegítima do seu prédio por parte dos réus BB e mulher, CC, e FF lhe provoca prejuízos “decorrentes da impossibilidade de mobilizar lucrativamente o local reivindicado”.
O Banco GG, S.A., Sociedade Aberta, contestou, sustentando ser terceiro de boa fé, desconhecendo “qualquer facto que pudesse ou possa pôr em causa a propriedade do R. FF” quanto ao imóvel hipotecado em seu favor, hipoteca sem a qual não teria celebrado o mútuo. Invocou em sua defesa o disposto no nº 2 do artigo 17º do Código do Registo Predial, uma vez que se encontrava registada a aquisição da propriedade por parte dos mutuários, aquisição essa que foi onerosa, e que a hipoteca também foi registada antes da declaração de nulidade ”do registo de aquisição do prédio a favor do 3º R.”
Também contestou FF, por impugnação e por excepção; e deduziu reconvenção. Em síntese, sustentou ser um terceiro de boa fé, adquirente a título oneroso, “totalmente alheio às circunstâncias em que os anteriores proprietários do imóvel (…) adquiriram o mesmo”; disse ainda que, não sendo peticionada e declarada a nulidade da escritura de justificação notarial com base na qual os réus BB e mulher, CC, registaram o imóvel a seu favor”, “a mesma mantém-se válida e eficaz, e, reflexamente, todos os registos posteriores ao registo efectuado a favor dos RR. BB, CC”, como é o caso do registo de aquisição em seu favor; que “decorreram mais de três anos sobre a primeira transmissão do prédio após a justificação notarial”; que, apesar de o autor alegar que há “duplicação de registos predicais e de inscrições matriciais sobre a mesma realidade física, o mesmo prédio, que foi adquirido” por si, a verdade é que “o prédio não é o mesmo”; que, de qualquer forma, tem a posse do prédio, “que já existia na esfera da transmitente, e cuja tradição material ocorreu”, gozando da presunção de propriedade.
Em reconvenção, invocando aquisição por usucapião e, subsidiariamente, por acessão industrial imobiliária, e ainda a protecção que lhes é conferida, quer pelo º 2 do artigo 17º do Código do Registo Predial, quer pelo artigo 291º do Código Civil, o réu FF pediu que o autor fosse condenado a
– “Reconhecer o reconvinte como legítimo proprietário do prédio descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Setúbal sob o nº 3…5, da freguesia de …, e inscrito na matriz predial respectiva sob o artigo 6134º; ou, caso tal se não entenda, subsidiariamente,
– A reconhecer esse mesmo direito de propriedade, mediante o recebimento da quantia de € 23.000,00”.
Também contestaram e deduziram reconvenção os réus BB e mulher, CC. Alegaram ter adquirido os lotes 44 e 45, que sustentam não corresponder ao prédio do autor, por compra verbal, a JJ e mulher, KK, em 1986 e 1987, respectivamente; terem logo entrado na sua “posse e fruição”, e vindo a adquirir a propriedade por usucapião e vendido legitimamente à sociedade II - Construção Civil. Lda.
Em reconvenção, pedem que o autor “seja condenado a reconhecer os RR/Reconvintes como legítimos e exclusivos possuidores e proprietários do prédio urbano (…), com a área de 345 m², descrito sob o nº 3…4 na 1ª Conservatória do registo Predial de S…, com inscrição a favor dos reconvintes (…)” e que foram “legítimos e exclusivos possuidores e proprietários, até 23 de Julho de 2008 (data da venda à ‘II) do prédio urbano (…) com a área de 308 m², descrito sob o nº 3…5 na 1ª Conservatória do registo predial de S…, com inscrição a favor dos reconvintes (…)”.
A fls. 287, vº, Banco HH veio requerer a sua intervenção no processo, em substituição do réu Banco GG, S.A..
O autor apresentou réplica, respondendo às contestações, às reconvenções e ampliando o pedido, que passou a ser:
“a) declarado que o A. é o único e legítimo dono do prédio urbano sito na Rua … e Rua da …, lotes 44 e 45, com a área de 653 m2, freguesia de …, concelho de S…, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob a ficha nº 1…6/19…5 da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo nº 2.628;
b) declarado que os prédios descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob as fichas 3…5/20…6 e 3…4/20…1, ambas da freguesia de …, actualmente inscritos na mesma Conservatória a favor, respectivamente, do R. FF e dos RR. BB e mulher CC, constituem fisicamente o prédio identificado na alínea antecedente;
c) ordenada a inutilização das referidas descrições prediais sob as fichas 3…5/20…6 e 3…4/20…1, ambas da freguesia de …, da 1ª Conservatória do Registo Predial de S…, em consequência da sua duplicação relativamente à precedente descrição predial sob a ficha nº 1…6/19…5/freguesia de … da 1ª Conservatória do Registo Predial de S…;
d) declarada a ineficácia das escrituras de justificação notarial outorgadas pelos RR. BB e mulher no Cartório Notarial de S… da notária LL em 9 de Abril de 2008 e em 3 de Novembro de 2008 (lavradas, respectivamente, de folhas 34 a 35 verso do Livro 154-A e de folhas 126 a 127 verso do Livro 174-A), considerando-se impugnadas, para todos os efeitos legais, tais escrituras, e, bem assim, os actos delas constantes;
e) declarada a ineficácia do acto titulado pela escritura de compra e venda celebrada entre os RR. BB e mulher, CC, na qualidade de vendedores, e a ‘II - Construção Civil. Lda.’ na qualidade de compradora, no Cartório Notarial do Notário MM em 23 de Julho de 2008 e que foi lavrada de folhas 85 a 86 do Livro 182-A daquele Cartório;
f) declarada a ineficácia dos actos de permuta e de mútuo com hipoteca titulados pela escritura lavrada em 14 de Março de 2012 na Conservatória do Registo Predial do S… (Processo 12128/2012), em que figuram como intervenientes a II - Construção Civil. Lda. e os RR. FF e Banco GG, S.A., hoje Banco HH, SA;
g) ordenado o cancelamento de todos os registos actualmente insertos nas referidas descrições prediais sob as fichas 3…5/20…6 e 3…4/20..1, ambas da freguesia de …, da 1ª Conservatória do Registo Predial de S.., e que se encontrem em vigor, nomeadamente os registos de aquisição que foram objecto das apresentações nº 10 de 26 de Maio de 2008 (em que figuram como sujeitos activos os RR. BB e mulher CC), nº 1 de 24 de Julho de 2008 (em que figura como sujeito activo II - Construção Civil. Lda.) e nº 2872 de 14 de Março de 2012 (em que figura como sujeito activo o R. FF) e o registo de hipoteca voluntária objecto da apresentação 2873 de 14 de Março de 2012 (em que figura como sujeito activa o R. Banco GG, S.A, hoje Banco HH, SA), todos eles respeitantes à referida descrição predial sob a ficha 3…5/20…6/freguesia de …, e, bem ainda, o registo de aquisição relativo à referida descrição predial sob a ficha 3…4/20…1/freguesia de … e que foi objecto da apresentação nº 2 de 11 de Dezembro de 2008 (em que figuram como sujeitos activos os RR. BB e mulher CC);.;
h) condenados os RR. FF, BB e mulher CC a demolir a construção edificada no prédio identificado na alínea a) supra;
i) condenados FF, BB e mulher CC a restituírem ao A., livre e devoluto de pessoas e bens, o prédio identificado na alínea a) supra; e
j) condenados os RR. FF, BB e mulher CC a pagar ao A. indemnização a liquidar no futuro pelos danos e lucros cessantes emergentes da ilícita ocupação que fazem e venham a fazer do prédio identificado na alínea a) supra até à sua restituição.”.
A ampliação foi admitida no despacho saneador (cfr. fls. 378)
Na sequência do convite de fls. 341, dirigido aos réus, FF deduziu o incidente de intervenção provocada de NN, casada com o autor, alegando que é necessária para assegurar a legitimidade passiva na reconvenção que deduziu (fls. 343); o mesmo requereram BB e mulher, CC, a fls. 345, v.
Pelo despacho de fls. 348, foi admitida a intervenção quanto ao requerimento apresentado em primeiro lugar; mas a autora foi absolvida da instância quanto ao segundo, por haver litispendência.
2. Pela sentença de fls. 434, a acção e os pedidos reconvencionais foram julgados parcialmente procedentes. Foi decidido:
“a) Declarar nula e ineficaz a escritura pública de justificação notarial, celebrada a 3 de Novembro de 2008, relativa à aquisição do prédio/lote 45, com a área 345m2, pelos Réus BB e mulher CC, ordenando o cancelamento dos registos de aquisição a favor destes Réus.
b) - Condenar os Réus BB e mulher CC a reconhecerem os Autores como únicos e exclusivos donos e proprietários do prédio urbano que constitui o lote 45, sito na Rua …. tornejando com a Rua da E…, composto de parcela de terreno com a área de 345 m2 para construção, descrito na 1ª. Conservatória do Registo Predial de S… sob o nº1…6/19…5 da freguesia de …, concelho de S…, inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artº2628 da referida freguesia e concelho;
c) condenar os Réus BB e mulher CC a restituir aos Autores o prédio livre de pessoas e bens de pessoas e bens;
d) Ordenar o cancelamento do registo de aquisição feito com base na escritura pública de justificação notarial relativa ao prédio/lote nº. 45 a favor dos Réus BB e mulher CC, por constituir duplicação;
e) Declarar a inutilização do artigo matricial do prédio/lote nº. 45 a favor dos Réus BB e mulher CC;
f) Absolver os Réus dos demais pedidos contra si formulado pelos Autores.
(…)
g) Reconhecer o Reconvinte FF como proprietário do prédio urbano descrito na 1º. Conservatória de Registo Predial de S…, sob o nº. 3…5/20…6, inscrito na matriz predial sob o artº.6143, da freguesia de …, concelho de S….
h) absolver os reconvindos do demais pedido.”
Para assim decidir, o tribunal considerou que os réus BB e mulher, CC, não conseguiram, nem fazer prova da aquisição originária dos prédios de que se consideram proprietários, nem ilidir a presunção de propriedade de que o autor beneficia, por efeito do registo definitivo a seu favor.
Em particular, o tribunal considerou que, nas escrituras de justificação notarial, estes réus “ficcionaram uma nova e paralela realidade predial formal e material, porquanto o prédio já estava devidamente inscrito nas Finanças e registado na competente Conservatória, fazendo enfermar esse título de nulidade”.
Tal nulidade provoca a nulidade dos negócios “feitos à sombra do acto nulo”; mas os réus FF e Banco HH, SA, terceiros de boa fé, beneficiam da protecção que lhes é conferida pelo artigo 291º do Código Civil, o que significa que se tem de reconhecer que FF é “legítimo proprietário” do “prédio/lote nº 44”.
O pedido de indemnização foi julgado improcedente por não estarem “indicados e provados quaisquer factos susceptíveis de revelar a existência de dano real”.
Os autores recorreram para o Tribunal da Relação de …, impugnando parcialmente a sentença.
Pelo acórdão de fls. 501, foi concedido provimento à apelação. A sentença foi revogada “na parte impugnada” e alterada nestes termos:
“Pelo exposto, julga-se a acção procedente, e, consequentemente, decide-se:
– Declarar que o A. é o único e legítimo dono do prédio urbano sito na Rua … e Rua da …, lotes 44 e 45, com a área de 653 m2, freguesia de …, concelho de S…, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob a ficha n° 1…6/19…5 da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo n.º 2.628;
– Declarar que os prédios descritos na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob as fichas 3…5/20…6 e 3…4/20…1, ambas da freguesia de …, atualmente inscritos na mesma Conservatória a favor, respetivamente, do R. FF e dos RR. BB e mulher CC, constituem fisicamente o prédio identificado na alínea antecedente;
– Ordenar a inutilização das referidas descrições prediais sob as fichas 3…5/20…6 e 3…4/20081211, ambas da freguesia de …, da 1ª Conservatória do Registo Predial de S…, em consequência da sua duplicação relativamente à precedente descrição predial sob a ficha n.º 1…6/19…5/freguesia de … da 1ª Conservatória do Registo Predial de S…;
– Declarar a ineficácia das escrituras de justificação notarial outorgadas pelos RR. BB e mulher no Cartório Notarial de S… da Notária LL em 9 de abril de 2008 e em 3 de novembro de 2008 (lavradas, respetivamente, de folhas 34 a 35 verso do Livro 154-A e de folhas 126 a 127 verso do Livro 174-A);
– Declarar a ineficácia do ato titulado pela escritura de compra e venda celebrada entre os RR. BB e mulher, CC, na qualidade de vendedores, e a II - Construção Civil. Lda., na qualidade de compradora, no Cartório do Notário MM em 23 de julho de 2008 e que foi lavrada de folhas 85 a 86 do Livro 182 A daquele Cartório;
– Declarar a ineficácia dos atos de permuta e de mútuo com hipoteca titulados pela escritura lavrada em 14 de março de 2012 na Conservatória do Registo Predial do S… (Processo 12128/2012), em que figuram como intervenientes a II - Construção Civil. Lda. e os RR. FF e Banco GG S.A., hoje Banco HH, S.A.
– Ordenar o cancelamento de todos os registos atualmente insertos nas referidas descrições prediais sob as fichas 3…5/20…6 e 3…4/20…1, ambas da freguesia de …, da 1ª Conservatória do Registo Predial de S…, e que se encontrem em vigor, referentes aos registos de aquisição que foram objeto das apresentações nº 10 de 26 de maio de 2008 (em que figuram como sujeitos ativos os RR. BB e mulher CC), n° 1 de 24 de julho de 2008 (em que figura como sujeito ativo II - Construção Civil. Lda.), e n° 2872 de 14 de março de 2012 (em que figura como sujeito ativo o R. FF) e o registo de hipoteca voluntária que foi objeto da apresentação 2873 de 14 de Março de 2012 (em que figura como sujeito ativo o R. Banco GG, S.A., hoje Banco HH, S.A.), todos eles respeitantes à referida descrição predial sob a ficha 3…5/20…6/freguesia de …, e, bem ainda, o registo de aquisição relativo à referida descrição predial sob a ficha 3…4/20…1/freguesia de … e que foi objeto da apresentação n.º 2 de 11 de dezembro de 2008 (em que figuram como sujeitos ativos os RR. BB e mulher CC);
– Condenar os RR. FF, BB e mulher CC a restituírem ao A., livre e devoluto de pessoas e bens, o prédio urbano sito na Rua … e Rua da …, lotes 44 e 45, com a área de 653 m2, freguesia de …, concelho de S…, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob a ficha n° 1…6/19…5 da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo n.º 2.628;
– Condenar os RR. FF, BB e mulher CC a pagar ao A. indemnização a liquidar no futuro pelos danos e lucros cessantes emergentes da ilícita ocupação que fazem e venham a fazer do prédio urbano sito na Rua … e Rua da …, lotes 44 e 45, com a área de 653 m2, freguesia de …, concelho de S…, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob a ficha n° 1…6/19…5 da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo n.º 2.628, até à sua restituição;
– Condenar os RR. FF, BB e mulher CC a demolirem a construção edificada no prédio urbano, alvo de restituição, sito na Rua … e Rua da …, lotes 44 e 45, com a área de 653 m2, freguesia de …, concelho de S…, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob a ficha n° 1…6/19…5 da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo n.º 2.628 (rectificação determinada pelo acórdão de fls. 591);
– Julgar improcedentes as reconvenções e, em consequência, absolver os AA/reconvindos do pedido.”
A Relação, baseando-se no acórdão deste Supremo Tribunal de 19 de Abril de 2016, www.dgsi.pt, proc. nº 5800/12.6TBOER.L1-A.S1, entendeu que, no caso, não se aplica o disposto no artigo 291º do Código Civil, porque, “para funcionar a protecção conferida pelo artº 291º [do Código Civil], a cadeia de negócios inválidos tem que ser iniciada pelo verdadeiro proprietário”; o que não sucedeu: “Vem provado que o prédio referido sob o nº 3 corresponde aos prédios/lotes 44 e 45, prédio esse que ficou demonstrado ser propriedade dos autores/recorrentes. No caso presente, está provado que os autores, na qualidade de proprietários do lote 44, não tiveram qualquer intervenção na venda que foi efetuada pelos 1ºs réus, BB e mulher CC (tendo em conta a escritura de justificação notarial de compra e venda, datada de 09/04/2008) à sociedade II - Construção Civil. Lda., e à alienação que esta faz (depois de construir a moradia no lote em questão) ao 3º réu FF.
A sociedade II sabia que os réus BB e mulher não eram donos desse lote de terreno, pois estes eram os únicos sócios e gerentes da referida sociedade, não podendo por isso ignorar que os lotes eram pertença de outrem. Esta, sociedade, quando construiu a moradia sabia que estava a construir em terreno que não pertencia aos vendedores.
As, venda e permuta terão de ser consideradas alienações de bens alheios, pois os 1ºs réus e a II (esta no que respeita ao lote), alienaram aquilo de que não eram donos, sendo tais atos nulos, nos termos do artº 892º do CC.”.
Relativamente ao verdadeiro proprietário do lote 44, a venda (ou permuta), bem como a constituição da hipoteca, diz ainda a Relação, são actos ineficazes; o que lhe permite reivindicar directamente o bem, sem ter que discutir a validade do acto de alienação (ou oneração) “Sendo o negócio ineficaz em relação ao proprietário, redunda irrelevante a invocação do disposto nos artºs 291º e 17º, nº 2 do CRP (…)”
“Prevalece, portanto, o direito do proprietário: estando reconhecida a propriedade dos autores sobre o prédio descrito na Conservatória do Registo Predial de S…, dos lotes 44 e 45, com a área de 653 m2 a restituição do prédio reivindicado só pode ser recusada nos casos previstos na lei (cf. nº 2 do artigo 1311º do Código Civil).”
A Relação explica ainda por que razão não pode o réu FF adquirir a propriedade do terreno por acessão – por “inexistência de boa fé [da ré II] no momento da implantação da construção”; e conclui que nenhum dos réus têm título legítimo para obstar à restituição dos lotes ao legítimo proprietário.
Finalmente, considerou haver que condenar os réus FF, BB e mulher CC, no pagamento de uma indemnização a liquidar, uma vez que é mais do que previsível que a ocupação da propriedade dos autores venha a causar-lhes prejuízos.
3. FF interpôs recurso para o Supremo Tribunal de Justiça.
Nas alegações que apresentou, formulou as seguintes conclusões:
«A. No acórdão ora recorrido decidiu-se "declarar a ineficácia das escrituras de justificação notarial outorgadas pelos RR. BB e mulher no Cartório Notarial de S… da Notária LL em 9 de Abril de 2008 e em 3 de Novembro de 2008 (Lavradas, respectivamente, de folhas 34 a 35 verso do Livro 1254-A e de folhas 126 a 127 verso do Livro 174-A);
- Declarar a ineficácia do ato titulado pela escritura de compra e venda celebrada entre os RR. BB e mulher, CC, na qualidade de vendedores, e a II - Construção Civil. Lda., na qualidade de compradora, no Cartório do Notário MM em 23 de Julho de 2008 e que foi lavrada de folhas 85 a 86 do Livro 182 A daquele Cartório; Declarar a ineficácia dos atos de permuta e de mútuo com hipoteca titulados pela escritura lavrada em 14 de Março de 2012 na Conservatória do Registo Predial do S… (Processo 12128/2012), em que figuram como intervenientes a II - Construção Civil. Lda. e os RR. FF e Banco GG, S.A., hoje Banco HH, S.A.
- Ordenar o cancelamento de todos os registos actualmente insertos nas referidas descrições prediais sob as fichas 3…5/20…6 e 3…4/20…1, ambas da freguesia de …, da 1a Conservatória do Registo Predial de S…, e que se encontrem em vigor, referentes aos registos de aquisição que foram objecto das apresentações n°10 de 26 de maio de 2008 (em que figuram como sujeitos ativos os RR. BB e mulher CC), n°1 de 24 de julho de 2008 (em que figura como sujeito ativo II - Construção Civil. Lda.), e n°2872 de 14 de Março de 2012 (em que figura como sujeito ativo o R. FF) e o registo de hipoteca voluntária que foi objecto da apresentação 2873 de 14 de Março de 2012 (em que figura como sujeito ativo o R. Banco GG, S.A., hoje Banco HH, S.A.), todos eles respeitantes à referida descrição predial sob a ficha 3…5/20…6/ freguesia de …, e, bem ainda, o registo de aquisição relativo à referida descrição predial sob a ficha 3…4/20…1/ freguesia de … e que foi objecto da apresentação n°2 de 11 de dezembro de 2008 (em que figuram como sujeitos ativos os RR. BB e mulher CC);
- Condenar os RR. FF, BB e mulher CC a restituírem ao A, livre e devoluto de pessoas e bens, o prédio urbano sito na Rua … e Rua da …, lotes 44 e 45, com a área de 653m2, freguesia de …, concelho de S…, descrito na 1a Conservatória do Registo Predial de S… sob a ficha n°1…6/19…5 da freguesia de … e inscrito na matriz predial urbana da mesma freguesia sob o artigo n°2.628;"
B. A solução adoptada no acórdão do Tribunal da Relação de … enferma de violação da lei substantiva, por erro de interpretação, bem como, erro de determinação das normas legais aplicáveis.
C. Na sentença proferida na primeira instância considerou-se provado, de forma inequívoca, que o R. FF é terceiro de boa-fé (matéria assente de 33) a 37)), porquanto não conhecia os demais RR. quando adquiriu o imóvel (Lote 44), ignorava as circunstâncias em que aqueles tinham adquirido o imóvel e que com a sua aquisição estaria a lesar os interesses de outrem.
D. A presente acção foi intentada em juízo, a 27/12/12, a escritura de justificação declarada nula foi outorgada em 9/04/2008, a transmissão por compra e venda a favor da "II, Lda." foi efectuada por escritura de 23/07/2008, que procedeu ao registo respectivo da aquisição na Conservatória do Registo Predial a 24/07/2008.
E. O recorrente nesta apelação coloca uma única questão que é saber se a solução jurídica que afasta a aplicação do regime do art° 291.° do CC à sua concreta situação, é ou não correcta.
F. No caso em apreço tem aplicação o regime previsto no artigo 291° do Código Civil, que consubstancia em si, um desvio ao efeito retroactivo emergente da declaração de nulidade, que implicaria que todos os negócios jurídicos subsequentes e deles emergentes cairiam por força do vício que inquinou o primeiro.
G. No que se refere ao ora recorrente FF, todos os pressupostos exigidos pelo artigo 291.° do Código Civil para garantia e salvaguarda do seu direito real de propriedade se verificam, pelo que a nulidade e ineficácia da escritura de justificação notarial e compra e venda a favor da II, não pode ser invocada contra o recorrente, na sua qualidade de terceiro adquirente de boa fé.
H. Considerou o TRE no acórdão ora em crise que, para funcionar a protecção conferida pelo artigo 291°, a cadeia de negócios inválidos tem que ser iniciada pelo verdadeiro proprietário, não estando abrangida no seu âmbito de aplicação a situação em que o sujeito obtém um registo falso e aliena o bem a um terceiro.
I. Contudo, este entendimento coloca em causa os princípios basilares da segurança e da estabilidade jurídicas, que a prudência e a necessidade da certeza e segurança nas relações jurídicas impõe, o que traz grandes inconvenientes para a segurança e estabilidade do trafico jurídico, nomeadamente no que toca à atribuição de bens.
J. Nos termos do citado artigo 291.°, a declaração de nulidade de um negócio jurídico não produz efeitos relativamente ao terceiro adquirente que, de boa fé, haja adquirido, a titulo oneroso, imóvel e que o registo de tal aquisição seja anterior ao registo da acção de nulidade.
K. Entende o recorrente que o registo de aquisição a seu favor deverá prevalecer, caso contrário, o registo e a fé pública inerente ao mesmo está desprovido de qualquer utilidade, sendo o resultado da inutilidade do registo uma insegurança jurídica insustentável, e prejudicial aos adquirentes que adquirem com base no mesmo.
L. O recorrente enquanto adquirente pode beneficiar da fé pública de um registo preexistente e fez essa a sua aquisição confiando nesse registo.
M. Ao registo está ligada a fé pública, a garantia da verdade das situações publicitadas.
N. A aquisição que se fizer conformemente aos registos existentes mesmo que estes sejam incorrectos, está amparada pela aparência resultante do registo.
O. Ao não considerar assim, o TRE com o acórdão recorrido violou o princípio constitucional do Estado de Direito Democrático que postula a confiança dos cidadãos, e ainda o disposto no artigo 291° do C.P.C..
P. Os direitos do terceiro de boa-fé deverão ser reconhecidos em relação à porção de terreno que passou a constituir o prédio/lote com aquisição registada a favor do Réu ora recorrente, devendo consequentemente, reconhecer-se o mesmo como legítimo proprietário do lote n°44.
Q. Deverá por isso ser revogado o douto acórdão do TRE, confirmando-se a decisão da primeira instância.
Fazendo-se JUSTIÇA».
Nas contra-alegações, os autores defenderam a confirmação do acórdão recorrido.
4. Vem provado o seguinte (transcreve-se do acórdão recorrido, assinalando o que a Relação alterou):
1 – No dia 18 de Abril de 1969, mediante escritura pública de compra e venda, OO e mulher PP, QQ e mulher RR, SS e mulher TT e UU, declararam vender a VV, que declarou comprar pelo preço, então, de 15.000$00, um lote de terreno com a área de 653 m2, sito nos …, freguesia de …, concelho de S…, a confrontar do Norte com XX, Sul e Nascente com Rua P… e Poente com os vendedores, destacado dos prédios descritos na Conservatória do Registo Predial de S… sob os nºs 11.167 (a fls. 169 verso do Livro B-39) e 21.510 (a fls. 100 do Livro B-71), registados estes a favor dos vendedores pelas inscrições nº 39.313 (a fls 141 do Livro G-55) e nº 46.756 (a fls. 68 do Libro G-63) e inscritos na respetiva matriz predial sob os artigos 807 e 808.
2 - Nessa escritura pública ficou a constar que o terreno vendido é designado pelo número quarenta e quatro e quarenta e cinco.
3 - Pela apr. 11 de 2/01/1970, foi inscrito a favor de VV casado com AAA, a aquisição por compra do prédio descrito na 1ª. Conservatória de Registo Predial de S… sob o nº. 1…6/19…5, descrito em livro sob o 27232, L nº.87, da freguesia de …, concelho de S…, inscrito na matriz sob o artº. 2628, composto de um lote de terreno com a área de 653m2, que confronta do norte com XX, sul e nascente com Rua P…, poente com OO.
4 – Através da apr. 23 de 1992/08/05, foi inscrito a favor de AA casado com NN, a aquisição por doação de VV e mulher AAA do prédio descrito na 1ªConservatória de Registo Predial de P… sob o nº. 1…6/19…5, da freguesia de …, concelho de S…, inscrito na matriz sob o artº. 2628.
5 – O prédio a que se alude em 4) localiza-se na Rua … e Rua da ….
6 - No dia 9 de Abril de 2008, no Cartório Notarial de LL, sita na Avenida …, nº. 21-D, em S…, foi celebrada uma escritura pública de justificação de direitos, sendo outorgantes os Réus BB e mulher CC, tendo estes declarado, além do mais, o seguinte:
“ São donos e legítimos possuidores, com exclusão de outrem de um prédio urbano composto de lote de terreno para construção, com a área de trezentos e oito metros quadrados, sito na Rua … Lote 44, …, freguesia de …, concelho de S… a confrontar de Norte com BBB, do sul com Rua …, do nascente com CC e do poente com CCC, inscrito na matriz em nome do primeiro outorgante, sob o artº. 5668, com o valor patrimonial atribuído de 39.020,00, ainda por descrever na Primeira Conservatória de Registo Predial de S….
Que este prédio veio à posse dos declarantes por compra verbal efetuada a JJ e mulher KK (…) no ano de mil novecentos e oitenta e seis, tendo estes adquirido também verbalmente no ano de mil novecentos e sessenta e seis a pessoas cuja identidade desconhecem, sem que no entanto ficassem a dispor de titulo formal que lhes permita o respetivo registo na Conservatória de Registo Predial, mas desde logo, entraram na posse e fruição do referido imóvel, agindo sempre de forma correspondente ao exercício do direito de propriedade, nomeadamente vedando-o e utilizando-o para depósito de materiais de construção, quer usufruindo como tal o imóvel, quer suportando os respetivos encargos.
Que os justificantes estão na posse do identificado imóvel há mais de vinte anos, sem a menor oposição de quem quer que seja, desde o seu início, posse que sempre exercerem sem interrupção e ostensivamente com conhecimento de toda a gente, com ânimo de quem exerce direito próprio, sendo por isso, uma posse pública, pacifica, contínua, pelo que adquiriram o imóvel por usucapião (…)
Arquivo:
Certidão emitida pela dita Conservatória de Registo Predial que certifica não estar ali descrito o imóvel justificado mas poderá ser desanexado do descrito sob o número onze mil cento e sessenta e sete do livro-B-trinta e nove, o qual tem a si anexado o prédio número vinte e cinco mil quinhentos e dez do livro B-setenta e um, que declaram não estar relacionado com o ora justificado.”
7 - No dia 27 de Fevereiro de 2007, o Réu BB apresentou na Repartição de Finanças de S… 2, uma declaração para inscrição de prédio urbano na matriz, Modelo 1, na qual indicou o prédio referido em 6) como omisso e requereu a inscrição na matriz predial urbana, de um terreno para construção com a área de 308 m2 sito na Rua …, lote 44, …, da freguesia de …, S….
8 - A descrição predial relativa ao prédio descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob a ficha nº 1…1/19…0 da freguesia de …, sito na Rua …, lotes 43 e 47, em … que esteve inscrito a favor de CCC confronta a nascente com VV, pai do Autor, que, no ano de 1991, ainda era o titular inscrito do prédio referido em 3).
9 - Pela apr.10 de 2008/05/26, os Réus BB e mulher CC, registaram o prédio a que se alude em 6) a seu favor, mediante aquisição por usucapião, na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob o nº 3…5/20…6, e inscrito na matriz sob o artigo 5668.
10 - No dia 3 de Novembro de 2008, no Cartório Notarial de LL, sita na Avenida …, nº. 21-D, em S…, foi celebrada uma escritura pública de justificação de direitos, sendo outorgantes os Réus BB e mulher CC, tendo estes declarado, além do mais, o seguinte:
“São donos e legítimos possuidores, com exclusão de outrem dos seguintes imóveis:
1) Prédio urbano, composto por parcela de terreno para construção, com a área de trezentos e vinte metros quadrados, sito na Rua …, tornejando com a Rua … Lote 4, …, freguesia de …, concelho de S… a confrontar de Norte com Rua …, do sul com DDD, do nascente com EEE e com Rua …, inscrito na matriz sob o artigo 5869, com o valor patrimonial atribuído de sessenta e dois mil quinhentos e cinquenta euros, ainda por descrever na Primeira Conservatória de Registo Predial de Setúbal.
2) Prédio urbano, composto por parcela de terreno para construção, com a área de trezentos e quarenta e cinco metros quadrados, sito na Rua …, tornejando com a Rua da …, lote 45, …, freguesia de …, concelho de S… a confrontar de Norte com BBB, do sul com Rua …, do nascente com Rua da E… e do poente com BB, inscrito na matriz sob o artº. 5867, com o valor patrimonial atribuído de quarenta e três mil setecentos e dez euros, ainda por descrever na Primeira Conservatória de Registo Predial de S…. (nº2: alterado pela Relação).
Que estes prédios vieram à posse dos justificantes por compra verbal efetuada a JJ e mulher KK (…) no ano de mil novecentos e oitenta e sete, tendo estes adquirido também verbalmente no ano de mil novecentos e setenta a um a pessoas cuja identidade desconhecem, sem que no entanto ficassem a dispor de titulo formal que lhes permita o respetivo registo na Conservatória de Registo Predial, mas desde logo, entraram na posse e fruição do referido imóvel, agindo sempre de forma correspondente ao exercício do direito de propriedade, nomeadamente vedando-o e utilizando-o para depósito de materiais de construção, quer usufruindo como tal o imóvel, quer suportando os respetivos encargos.
Que os justificantes estão na posse dos identificados imóveis há mais de vinte anos, sem a menor oposição de quem quer que seja, desde o seu início, posse que sempre exercerem sem interrupção e ostensivamente com conhecimento de toda a gente, com ânimo de quem exerce direito próprio, sendo por isso, uma posse pública, pacifica, contínua, pelo que adquiriram o imóvel por usucapião, não tendo assim documentos que lhes permitam fazer prova da aquisição pelos meios extrajudiciais normais (…)
Arquivo:
Certidão emitida pela dita Conservatória de Registo Predial que certifica não estar ali descrito o imóvel justificado mas poderá ser desanexado do descrito sob o número vinte e dois mil seiscentos e trinta e três do livro-B-setenta e quatro, que declaram não estar relacionado com o ora justificado.”
11 - No dia 11 de Dezembro de 2008, em declarações complementares feitas na requisição de registo que conduziu à descrição predial sob a ficha 3764 (lote 45), o Réu BB referiu que “os dois prédios não têm nada a ver com o 22633 do Livro B 74, porque não são a desanexar”.
12 - Pela apr. 2 de 2008/12/11, os Réus BB e mulher CC, registaram o prédio identificado no ponto 2) da escritura de justificação notarial referida em 10) a seu favor, mediante aquisição por usucapião, na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob o nº3…4/20…1, inscrito na matriz sob artº. 5867 (atualmente desativado).
13 - No dia 30 de Maio de 2008, o Réu BB apresentou na Repartição de Finanças de S… 2, uma declaração para inscrição de prédio urbano na matriz, Modelo 1, na qual indicou o prédio identificado no ponto 2) da escritura de justificação notarial referida em 10) como omisso e requereu a inscrição na matriz predial urbana de um terreno com a área de 345 m2 sito na Rua … tornejando com a Rua da E…, lote 45, …, da freguesia de ….
14 - No dia 23 de Julho de 2008, mediante escritura pública de compra e venda, lavrada no Cartório Notarial sito na Avenida …, nº.79 C, …, os Réus BB e mulher CC por si e ambos na qualidade de sócios gerentes da II, Construção Civil Lda., declaram vender à sociedade e esta declarou comprar a parcela de terreno a que se alude em 6).
14 - A - Na data da outorga da referida escritura de compra e venda de 23 de julho de 2008, os Réus BB e mulher CC eram os únicos sócios e os únicos gerentes da II - Construção Civil. Lda.. (acrescentado pela Relação)
14 - B - A II - Construção Civil. Lda. foi dissolvida e encerrada a sua liquidação, eventos esses que foram registados na Conservatória do Registo Comercial de S… através da apresentação nº 11, de 4 de Maio de 2012. (acrescentado pela Relação)
14 - C - À data da dissolução da sociedade, os seus únicos sócios eram os Réus DD e mulher, EE, por força das aquisições que os mesmos fizeram das quotas de que eram titulares, respetivamente, os Réus BB e mulher. (acrescentado pela Relação)
15) Mostra-se inscrita através da apr.1 de 2008/07/24, a aquisição do direito de propriedade sobre tal prédio a favor da sociedade II, Construção Civil Lda., por compra a BB e mulher CC, do prédio/lote descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob o nº 3…5/20…6, atualmente inscrito na matriz sob o artigo 6143.
16) Nessa parcela de terreno a sociedade II, Construção Civil Lda., veio a construir uma moradia.
17) Posteriormente, no dia 14 de Março de 2012, mediante escritura pública de permuta lavrada na Conservatória do Registo Predial do S…, a II, Construção Civil Lda., representada pelo réu BB, declarou ceder ao Réu FF que declarou aceitar o prédio composto de edifício de rés-do-chão e primeiro andar para habitação e logradouro, sito na Rua …, lote 44, …, freguesia de …, concelho de S…, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob o nº 3…5/20…6, inscrito na matriz sob o artigo 6143, pelo valor atribuído de €135.000.000,00, recebendo em troca um prédio sita na Rua das …, nº. 19, …, descrito na Conservatória do Registo Predial da …, sob o nº. 880, da freguesia da … e ainda a quantia de €35.000.00. (alterado pela Relação)
18) Pela apr.2872 de 2012/03/14, o Réu FF registou a seu favor a aquisição, por permuta, do prédio descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob o nº 3…5/20…6, atualmente inscrito na matriz sob o artigo 6143.
19) Pela apr. 2873 de 2012/03/14, está registada, a favor do Banco GG, SA, atualmente Banco HH, hipoteca voluntária sobre o prédio descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob o nº 3…5/20…6, inscrito na matriz sob o artigo 6143 para garantir o pagamento do empréstimo no valor de €35.000,00 de capital, juros e cláusula penal, tudo no montante máximo de € 49.525,00.
20) No dia 11/01/2017, o Município de S…, Gabinete de Planeamento Urbanística, emitiu a certidão junta a fls. 400 a 403 v, que aqui se dá por integralmente reproduzida, e da qual consta, além do mais, o seguinte “ (…) informação da origem das parcelas 44 e 45 do artigo 68, secção B da freguesia de … e historial da toponímia das Ruas … e … na envolvente das mesmas.
A origem destas parcelas deve-se ao parcelamento efetuado ao abrigo do decreto-lei nº.46673 de 29 de Novembro de 1965, promovido pelo Sr. SS. À data as parcelas não possuíam infraestruturas nem arruamentos públicos de suporte à urbanização (veja-se documentos anexos). (…) . Em relação à toponímia, à Rua denominada E na planta de parcelamento em anexo, foi atribuído (…) o nome de Rua da S… e para a Rua A o topónimo de Rua …, conforme documento que se anexa.”
21) Da Planta de Parcelamento efetuado ao abrigo do decreto-lei nº.46673 de 29 de Novembro de 1965, promovido por SS, junta a fls. 403 v, foram constituídos 56 lotes, numeradas de 1 a 56. Essa planta de parcelamento contempla a existência de um lote com o número 44, sito na Rua …, com a área de 308m2, e outro com o número 45, sito na Rua … tornejando com a Rua da E…, a área de 345m2.
22) De acordo com essa planta de parcelamento as confrontações do lote 45 são, especificamente, a norte lote 46, a sul Rua …, a nascente Rua da …, e a poente o lote 44.
23) De acordo com essa planta de parcelamento as confrontações do lote 44 são, especificamente, a norte lote 47 e parte do lote 46, a sul Rua …, a nascente lote 45 e a poente lote 43.
24) O prédio referido em 3 corresponde aos prédios/lotes 44 e 45.
25) O Autor vive no … e os seus pais foram também viver para este país em 1976.
26) Até meados de década de 2000, não existia no prédio em litígio sinais de ocupação do terreno como estaleiro da construção civil.
27) Em data e por tempo não concretamente apurado o Réu BB, no exercício da sua profissão de …, ocuparam, uma porção de terreno do prédio, com materiais da construção civil.
28) Ali esteve colocado também, por uns meses, uma vedação de rede para resguardo dos materiais.
29) O que fizeram à vista de toda a gente e sem oposição.
30) Os vizinhos consideravam os Réus BB e mulher CC donos dos lotes.
31) O valor patrimonial atribuído ao prédio urbano referido em 3) é de € 56.250,00.
32) O valor patrimonial atribuído ao prédio urbano referido em 16) é de € 135.000,00.
33) O Réu FF tomou conhecimento da existência do prédio através da agência Imobiliária FFF - Mediação imobiliária, Lda., que o tinha em carteira para venda ou permuta.
34) Tendo sido a agência Imobiliária FFF - Mediação imobiliária, Lda., que mediou o negócio.
35) O Réu FF desconhecia os factos supra referidos e anteriores à transmissão de tal prédio à sociedade II - Construção Civil. Lda.
36) O Réu Banco HH desconhecia os factos supra referidos e anteriores à transmissão de tal prédio à II - Construção Civil. Lda.
37) Os Réus FF e o Banco HH, ao agir como se refere em 17) e 19), ignoravam lesar o direito de outrem.
Foram considerados não provados os seguintes factos:
«a) No ano de 1986, os Réus BB e mulher CC adquiriram por compra verbal a JJ, e mulher, KK, o prédio urbano composto de lote de terreno para construção, com a área de 308 m2, sito na Rua …, lote 44, …, freguesia de …, concelho de S….
b) No ano de 1987, os Réus BB e mulher CC adquiriram por compra verbal a JJ, e mulher, KK, o prédio urbano composto de lote de terreno para construção, com a área de 345 m2, sito na Rua …, tornejando com a Rua da E…, lote 45, …, freguesia de …, concelho de S….
c) O JJ, e mulher, KK eram tidos como proprietários exclusivos dos prédios/lotes por todos os vizinhos residentes na zona.
d) Desde a aquisição verbal que os Réus BB e mulher CC procederam à limpeza dos terrenos.
e) De forma continuada.
f) Os Réus BB e mulher CC estavam convencidos que os lotes lhes pertenciam e que não lesavam interesses ou direitos de outrem.
g) Os Réus BB e mulher CC vêm pagando as contribuições e impostos dos lotes.
h) A II na construção da moradia despendeu quantia não inferior a €100.000,00.
i) Na zona onde se situa a moradia o preço atualmente praticado para lotes para a construção urbana é de €120,00 m2.»
5. Conforme expressa indicação do recorrente, neste recurso está apenas em causa “saber se a solução jurídica que afasta a aplicação do regime do artº 291º do CC à sua concreta situação é ou não correcta” (conclusão E as alegações). Os autores, agora recorridos, concordam com esse afastamento, por ser antes aplicável o regime da venda de bens alheios, do qual resultaria que as sucessivas alienações e oneração do prédio em litígio – agora, a parcela correspondente ao lote 44 – seriam ineficazes em relação a eles, verdadeiros proprietários do terreno.
Na verdade, o recorrente coloca ainda em causa a conformidade do acórdão recorrido com o princípio constitucional da segurança jurídica, inerente ao Estado de Direito (artigo 2º da Constituição).
6. Convém, no entanto, começar por realçar que recorrente (o réu FF) e recorridos (os autores AA e mulher, NN) invocam a seu favor a inscrição no registo predial dos correspondentes actos de aquisição do prédio/lote cuja propriedade todos reivindicam. Os autores, por lhes ter sido doado validamente em 1992 um prédio já descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S…, sob o nº 1…6/19…5, da freguesia de …, S…, inscrito na matriz sob o artº 2628, prédio esse que integra os lotes 44 e 45 em discussão nesta acção e cuja doação foi devidamente inscrita (cfr. pontos 3, 4 e 24 dos factos provados); o réu FF, por ter adquirido, por permuta com a sociedade II - Construção Civil. Lda., a moradia construída por esta sociedade no lote 44, comprado aos réus BB e mulher, CC, que tinham inscrito no registo predial a aquisição do mesmo terreno, por usucapião, utilizando para o efeito a escritura de justificação notarial correspondente.
Consta dessa escritura que BB e mulher, CC, haviam declarado que o prédio não estava descrito no registo predial. Como resulta do que vem provado, procedeu-se a nova descrição e foram inscritas as sucessivas aquisições, por referência a esta descrição (prédio/lote descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de S… sob o nº 3…5/20…6, actualmente inscrito na matriz 6143) – nomeadamente, a aquisição a favor do recorrente, do prédio urbano resultante da construção da moradia no lote 44.
Gerou-se assim uma situação de dupla descrição no registo predial de um mesmo prédio (apenas interessa agora, repete-se, a parte correspondente ao lote 44) e de inscrições de actos de aquisição, a favor de adquirentes diferentes, lançados em ambas as descrições, tal como ocorria no caso sobre o qual veio a incidir o Acórdão de Uniformização de Jurisprudência nº 1/2017, de 23 de Fevereiro de 2016, proc 1373/06.7TBFLG.G1.S1-A, Diário da República, I Série, nº 38/2017, de 22 de Fevereiro de 2017, e www.dsgi.pt, que uniformizou jurisprudência no sentido de que “Verificando-se uma dupla descrição, total ou parcial, do mesmo prédio, nenhum dos titulares registais poderá invocar a seu favor a presunção que resulta do artigo 7º do Código do Registo Predial, devendo o conflito ser resolvido com a aplicação exclusiva dos princípios e das regras de direito substantivo, a não ser que se demonstre a fraude de quem invoca uma das presunções”.
A opção por esta solução, à qual se contrapunha a defesa da prevalência do registo anterior (princípio da prioridade do registo, artigo 6º do CRP; todavia, como se salienta no AUJ, este preceito parece referir-se às sucessivas inscrições referentes a uma mesma descrição), funda-se na destruição da função do registo: “a dupla descrição do mesmo prédio mina a pedra angular do registo e compromete inelutavelmente a função da descrição, criando uma aparência contraditória em que o registo profere simultaneamente uma afirmação e o seu contrário (podendo resultar das inscrições, por exemplo, que A é proprietário pleno do prédio, mas que B também o é no mesmo período)”.
Entende-se que a razão que levou a optar pela resolução do litígio segundo as regras do direito substantivo, e não do registo, conduz à mesma solução de princípio, no caso presente: resolução do conflito entre autores e réu/recorrente segundo as regras de direito substantivo, e não segundo os princípios registais. Na verdade, é a protecção da confiança baseada no registo que justifica o afastamento da eficácia retroactiva da anulação ou da declaração de nulidade de “negócio jurídico que respeite a bens imóveis”, nos termos previstos do artigo 291º do Código Civil, ou que permite proteger terceiros de boa fé em caso de declaração de nulidade do registo (nº 2 do artigo 17º do CRP).
Recorde-se que a circunstância de, entretanto, ter sido construída uma moradia e de o recorrente ter permutado um prédio urbano resultante de uma edificação no lote 44 em nada altera a solução a dar ao litígio.
7. À mesma solução chegou o acórdão recorrido, como se viu – aplicação do direito substantivo, concretamente, do regime de venda de bens alheios, e não do disposto no artigo 291º do Código Civil –, por considerar que a protecção conferida ao adquirente pelo artigo 291º do Código Civil pressupõe que “a cadeia de negócios inválidos” foi desencadeada “pelo verdadeiro proprietário” (Maria Clara Sottomayor, Comentário ao Código Civil, Parte Geral, Lisboa, 2014, anotação ao artigo 291º, pág. 722 e segs., pág. 726, e Invalidade e Registo, A Protecção do Terceiro Adquirente de Boa Fé, Coimbra, 2010, pág. 882, citados no acórdão recorrido; cfr. ainda o acórdão deste Supremo Tribunal de 19 de Abril de 2016, www.dgsi.pt, proc. nº 5800/12.6TBOER.L1-A.S1.
Não haverá controvérsia no sentido de que o recorrente adquiriu o lote 44 de quem não era o seu verdadeiro proprietário; e que a alienação de coisa alheia como própria é ineficaz em relação ao verdadeiro proprietário (cfr., por todos, Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, vol. II, 4ª ed., Coimbra, 1997, anotação ao artigo 892º, pág. 183º e segs,, pág. 185); o que torna “irrelevante a invocação do disposto nos artºs 291º e 17º, nº 2 do CRP", como se diz no acórdão recorrido, para acolher a pretensão do recorrente FF. Como se escreveu no acórdão de 5 de Julho de 2007, www.dgsi.pt, proc. nº 07B1361 :«O artigo 291º do Código Civil aplica-se, pois, às hipóteses em que o interveniente num negócio substantivamente inválido pretende a respectiva invalidação, mas se vê confrontado com terceiros (não intervenientes nesse negócio) que adquiriram, de boa fé e a título oneroso, direitos sobre os bens (imóveis ou móveis sujeitos a registo) cuja subsistência depende do primeiro negócio. Se esses terceiros registaram o correspondente acto aquisitivo, a invalidade não lhes é oponível, salvo se a acção de anulação ou de declaração de nulidade for instaurada e registada nos três anos posteriores à celebração do primeiro negócio. Entre a tutela da validade substancial do negócio e da confiança depositada no registo, o equilíbrio encontrado pela lei foi assim definido».
Impugnada eficazmente a escritura de justificação notarial da aquisição da propriedade por usucapião, por parte dos réus, que não a lograram provar (cfr. Acórdão de Uniformização de Jurisprudência n º 1/2008, de 4 de Dezembro de 2007, proc. nº 07A2464, Diário da República, I, nº 63, de 31 de Março de 2008 e www.dgsi.pt), a venda à sociedade II não transferiu o direito de propriedade; e o mesmo se diga quanto à permuta com o recorrente.
O Supremo Tribunal de Justiça, aliás, já se pronunciou por diversas vezes no sentido de que o disposto no artigo 291º do Código Civil, que excepciona dos efeitos retroactivos da declaração de nulidade ou da anulação certas aquisições inválidas (cfr. nº 1 do artigo 289º do Código Civil), fazendo-as subsistir, não se aplica em caso de ineficácia do acto, como sucede, em relação ao verdadeiro proprietário, com a venda de coisa alheia. Assim por ex., os acórdãos de 16 de Novembro de 2010, www.dgsi.pt, proc. nº 42/2001.C1.S1, de 29 de Março de 2012, www.dgsi.pt, proc.nº 2442/05.8TBVIS.C1.S1 ou de 1 de Agosto de 2015, www.dgsi.pt, proc. nº 129/11.0TCGMR.G1.S1.
Não merece pois qualquer censura o acórdão recorrido, quando excluiu a aplicação do disposto no artigo 291º Código Civil e concedeu provimento à apelação dos autores.
8. Finalmente, cumpre observar que não tem fundamento a afirmação de que, para além de violar “o disposto no artigo 291° do C.P.C.”, “o TRE com o acórdão recorrido violou o princípio constitucional do Estado de Direito Democrático que postula a confiança dos cidadãos” no registo e na fé pública que lhe é conferida.
O Tribunal Constitucional já por diversas vezes teve a oportunidade de analisar a conformidade constitucional de normas acusadas de ofender o princípio constitucional do Estado de Direito (artigo 2º da Constituição) por lesarem a fé pública do registo predial. Apenas a título de exemplo, cfr. os acórdãos nº362/2002 e 363/2002, procs. 403/2002 e 404/2002, ambos de 17 de Setembro de 2002. www.tribunalconstitucional.pt, e jurisprudência neles citada.
No caso, porém, basta considerar que a dupla descrição do mesmo prédio anula a protecção que o recorrente poderia pretender retirar da inscrição do registo da sua aquisição a non domino, para concluir que improcede a alegação de inconstitucionalidade.
9. Nestes termos, nega-se provimento à revista.
Custas pelo recorrente.
Lisboa, 06 de dezembro de 2018
Maria dos Prazeres Pizarro Beleza (Relatora)
Olindo Geraldes
Maria do Rosário Morgado