| 139/19.9T8CDR.C2.S3 |  |
LOTEAMENTO
DESTAQUE
NORMA IMPERATIVA
ATO JURÍDICO
NULIDADE
INDIVISIBILIDADE
APLICAÇÃO DA LEI NO TEMPO
COMPROPRIEDADE
POSSE
I - A aplicação de normas de direitos reais cruza-se, frequentemente, com aquela de disposições do urbanismo e do ordenamento do território.
II - Quando ressalva “disposição em contrário”, o legislador, no art. 1287.º do CC, acolhe normas também de natureza urbanística.
III - Por um lado, se as normas do urbanismo e do ordenamento do território proíbem loteamentos ou destaques ilegais, enquanto resultado, também vedam os meios indiretos de o alcançar e, por outro, carecendo a usucapião de invocação, e sendo esta um ato jurídico dependente da manifestação de vontade, esse ato jurídico está ferido de nulidade e não poderá, nos termos dos arts. 294.º e 295.º do CC, ter por efeito a aquisição da propriedade, se a posse que se invoca contraria disposições legais imperativas como as que disciplinam o loteamento, o destaque ou o fracionamento de prédios.
IV - A usucapião extingue o direito de propriedade anterior, mas não a desconformidade com as normas legais ou regulamentares urbanísticas.
V - Algumas restrições legalmente previstas para a usucapião devem ser devidamente enquadradas no regime geral de indivisibilidade das coisas (art. 209.º do CC).
VI - Via de regra, a lei nova que se refere à constituição (ou extinção) de uma situação jurídica não se aplica a situações jurídicas já constituídas antes do seu início de vigência (art. 12.º, n.º 2, 1.ª parte, do CC). Uma das hipóteses mais claras de situação jurídica em via de constituição ou de extinção é aquela em que se encontra em curso um prazo de usucapião.
VII - Deve afastar-se a confusão corrente entre retroação dos efeitos da usucapião ao início da posse e aplicação da lei no tempo: o art. 1288.º do CC nada dispõe sobre a sucessão de leis no tempo por que decorre a posse.
VIII - A realização do efeito retroativo previsto no art. 1288.º do CC pressupõe a verificação da usucapião, mas nada impede a lei nova de fazer cessar o respetivo processo de constituição.
IX - A aquisição do direito apenas se completa com o termo do prazo e a sua invocação pelo possuidor. Se nesse momento a lei tiver sido modificada, impedindo aquela mesma posse de produzir o efeito aquisitivo, não tem lugar a retroação prevista no art. 1288.º do CC.
X - Sendo a posse invocada a posse correspondente a um direito de compropriedade, consubstanciado na titularidade de meras quotas ideais sobre o imóvel, dificilmente se admite que os atos materiais praticados sejam passíveis de conduzir à aquisição de uma fração material do prédio. A posse tem de deixar de ser “comproprietária” e passar a ser “exclusiva sobre uma parcela individualizada”.
XI - A ordem jurídica não estabelece um princípio geral de divisibilidade de toda e qualquer coisa corpórea que seja materialmente divisível e, menos ainda, de divisibilidade de prédios: a divisibilidade das coisas pelo seu proprietário pode situar-se para além do seu direito. A função social que algumas coisas desempenham afigura-se suscetível de ser comprometida pelo fracionamento ou desagregação da coisa.
Processo n.º 139/19.9T8CDR.C2.S3
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça,
I – Relatório
1. AA e cônjuge, BB, intentaram ação declarativa de simples apreciação, sob a forma de processo comum, contra CC e cônjuge, DD, peticionando que a ação seja declarada procedente e provada, e, consequentemente:
“I - declarar-se que o antigo prédio, a que correspondia a inscrição matricial e descrição predial referidas no artigo 6º da petição inicial, foi fracionado em dois, por efeitos da sua divisão material e subsequente usucapião autónoma de cada uma das parcelas resultantes do referido fracionamento, assim descritas:
− parcela A, constituída por casa de habitação, barracões, pátio, galinheiro e eira, a confrontar do norte com o réu, do sul com caminho, nascente com herdeiros de EE e poente com FF, com a área global de 1.032,53m2;
− parcela B, constituída por casa de habitação, barracões e eira, a confrontar do sul com a autora, do norte com caminho, nascente com herdeiros de EE e poente com FF, com a área total de 678,53m2;
II – declarar-se, para todos os efeitos legais e inclusive para efeitos de correção matricial e registral que aos autores pertence, com exclusão de outrem, o direito de propriedade plena sobre a parcela A e aos réus com os mesmos fundamentos o direito de propriedade plena sobre a parcela B.”
2. Para o efeito, alegaram, em síntese, o seguinte:
- que o prédio urbano que é casa de habitação de R/C com seis divisões e andar com 8 divisões e eira anexa, denominado Localização 1, da freguesia de Localização 2, a confrontar do norte e sul com caminho, do nascente com herdeiros de EE, poente com FF, inscrita na matriz urbana da indicada freguesia de Localização 2 sob o artigo Identificador 1 e descrita na Conservatória do Registo Predial de Castro Daire sobre o n.º Identificador 2 (certidão de registo predial a fls. 17-18 /189 e caderneta predial a fls. 15) mostra-se, desde 1979 (art. 3.º da Petição Inicial), dividido materialmente em duas parcelas com a seguinte constituição:
Parcela A - constituída por casa de habitação, barracões, pátio, galinheiro e eira, a confrontar do norte com a Parcela B, do sul com caminho, nascente com herdeiros de EE e poente com FF, com a área global de 1.032,53m2, a qual foi atribuída (em 1979) a GG.
Parcela B - constituída por casa de habitação, barracões e eira, a confrontar do sul com a parcela A, do norte com caminho, nascente com herdeiros de EE e poente com FF, com a área total de 678,53m2, a qual foi atribuída ao réu (por doação com a data de 04-10-1980 de metade indivisa do prédio).
- que essas parcelas se apresentam com total autonomia, sem existência de partes comuns, encontrando-se materialmente dividas e cada uma com acesso à “via pública”;
- que essa divisão de facto existe há mais de 30 anos: assim, tanto a Autora e sua antepossuidora (GG a quem foi doada em 1979 metade indivisa do prédio), como os Réus vêm habitando a parcela que lhes coube, utilizando os releixos, eiras e todos os seus espaços com arrumações, de forma pacífica, à vista de toda a gente, na convicção de que possuíam um bem próprio, razão pela qual adquiriram o respetivo direito de propriedade sobre as parcelas A e B por usucapião.
3. Isto é, os Autores entendem que “por usucapião operou-se o fracionamento do aludido imóvel ao abrigo do disposto no art. 1287.º do Código Civil, uma vez que o mesmo deixou de existir como bem único e no seu lugar passaram a existir dois prédios autónomos, cada um correspondente às parcelas referidas no art. 6.º da Petição Inicial” (art. 14.º da petição inicial).
4. Juntaram documentos.
5. Citados, os Réus não deduziram qualquer contestação, limitando-se a juntar aos autos uma procuração com poderes forenses.
6. Por requerimento apresentado em juízo a 14 de outubro de 2019, os Autores e os Réus solicitaram a homologação de uma transação entre si celebrada, com as seguintes cláusulas:
“PRIMEIRA
AA. e RR. reconhecem que o antigo prédio urbano (casa de habitação - “mãe”), inscrito na matriz predial urbana da então freguesia de Localização 2 sob o art. Identificador 1 (art. 1º da p.i.) corresponde hoje à inscrita na matriz predial sob o art. Identificador 3, da União das freguesias Localização 3 (doc. nº 1 ora junto) e está descrito na Conservatória do Registo Predial de Castro Daire sob o nº Identificador 2 (art. 1º da p.i.).
SEGUNDA
Outrossim, AA. e RR. reconhecem que aquele prédio foi fraccionado em dois, por efeitos da sua divisão material e subsequente autonomização, por USUCAPIÃO, de cada uma das parcelas resultantes do referido fraccionamento.
TERCEIRA
AA. e RR., todavia, mais reconhecem que aquelas duas fracções autonomizadas – A e B -, referidas no art. 6º da p.i. e no nº I do pedido, têm confrontações diferentes das que ali se referem e, assim:
a) O prédio dos AA. (fracção autonomizada A) é constituído por casa de habitação, barracões, pátio, galinheiro e eira, sito no Localização 1 do concelho de Castro Daire, a confrontar do norte com os RR., do sul com a Rua 4, do nascente com herdeiros de EE e do poente com o caminho.
b) O prédio dos RR. (fracção autonomizada B) é constituído por casa de habitação, barracões, pátio e eira, sito ao mesmo lugar de Localização 1, a confrontar do nascente e norte com HH, do sul com os AA., AA e marido e do poente com o caminho.
QUARTA
AA. e RR. corrigem, pois, na parte referida, o art. 6º da p.i. e I do pedido.
QUINTA
Doravante, AA. e RR. ficam reciprocamente autorizados a proceder às respetivas correções matriciais e no registo predial, requerendo para tanto a substituição do atual artigo matricial por dois artigos, de harmonia com os dois prédios autonomizados e que acima se identificam, o mesmo se passando no que diz respeito ao registo predial, onde deve ser requerida a eliminação do nº Identificador 2, constituindo-se um número autónomo para cada um dos prédios também mencionados na cláusula terceira.
SEXTA
Os pagamentos a efectuar para requerer estas alterações, devidamente documentados pelas repartições competentes serão suportados em partes iguais por autores e réus.
SÉTIMA
As custas serão suportadas em partes iguais por autores e réus, com dispensa recíproca de custas (gastos) de parte.”
7. Com vista à apreciação da validade da transação apresentada, as partes foram notificadas para esclarecer “(…) se o prédio foi objecto de respetiva divisão (nomeadamente divisão judicial de coisa comum, e, nessa, constituída propriedade horizontal – cfr. art. 1417º do Código Civil), e, bem assim, se as identificadas «duas fracções autonomizadas A e B» foram objecto de eventual apreciação e licenciamento administrativo.”
8. Por requerimentos apresentados em juízo a 31 de outubro de 2019 e a 5 de novembro de 2019, as partes vieram esclarecer que não correu ação de divisão de coisa comum e, porque construído em 1950, o prédio estava isento de licença. Pugnaram pela homologação da transação anexada aos autos.
9. Foi ainda junta aos autos uma declaração emitida pela Junta de Freguesia da qual consta, além do mais, que o prédio foi construído antes de 1950.
10. A 25 de novembro de 2019, o Tribunal de 1.ª Instância proferiu sentença, afirmando que a transação judicial, nos moldes em que foi celebrada, se consubstanciava num negócio jurídico contrário à lei e, consequentemente, ilícito. Considerou-se que violava norma legal de proibição (art. 1417.º do CC). De acordo com o Tribunal, ao abrigo dos arts. 1417.º e 1249.º do CC, aquele negócio não se afigurava admissível.
11. Assim, com base nos arts. 280.º, 1249.º e 1417.º do CC e dos arts. 284.º, 289.º e 290.º do CPC, o Tribunal decidiu pela não validade da transação apresentada, não procedendo, consequentemente, à sua homologação.
12. Ambas as partes interpuseram recurso de apelação.
13. Por acórdão de 13 de julho de 2020, o Tribunal da Relação de Coimbra decidiu julgar o recurso de apelação improcedente, confirmando a sentença recorrida.
14. A pretensão de reforma do acórdão foi igualmente julgada improcedente.
15. Por seu turno, o recurso de revista excecional, entretanto interposto, foi rejeitado pelo Supremo Tribunal de Justiça.
16. Prosseguiram então os autos no Tribunal de 1.ª Instância, designadamente com a realização de prova pericial, cujo relatório se mostra junto a fls. 201-239.
17. O Senhor Perito pronunciou-se a favor da possibilidade de divisão do prédio, arredando a figura do destaque, pois que a fração B (dos Réus) não confina com caminho público (mas antes com caminho particular) (fls. 213, 235 a 239). Em sua opinião, encontravam-se reunidos os requisitos para a constituição da propriedade horizontal, na medida em que as duas frações integram unidades independentes, são distintas e cindíveis ou separáveis “através da linha com orientação poente nascente que as divide e o seu acesso à via pública efectua-se através de duas partes comuns», sendo que a fls. 233, efetua mesmo proposta de implantação das frações A e B e dos espaços comuns, mas sendo certo ter consignado, a fls. 216 «que as partes comuns são constituídas pelo caminho de acesso privado a poente, com 119m2 e o caminho de acesso privado a nascente com 53m2. O caminho de acesso privado a poente inclui ainda direitos de passagem a terceiros. Alerta-se ainda para o facto de que, para a Fração B usufruir do caminho a nascente tem de atravessar, na parte final, uma área pertencente a terceiros e que se estima seja de 16m2”.
18. Diversamente, o Município de Castro Daire – mediante o ofício de 9 de novembro de 2022 a fls. 253-254 – entendeu que a constituição da propriedade horizontal não se mostrava viável, porquanto o prédio não confronta a poente com arruamento público. Lê-se, porém, naquele ofício que tal afirmação se baseia nas confrontações constantes da caderneta predial. Tanto assim é que ali se concluiu que, promovida a correção necessária (na matriz), poderia ser solicitada a divisão do prédio em duas frações distintas e, até, em alternativa, a efetuação de destaque.
19. No mesmo sentido de classificação do acesso a poente como “caminho particular” encontra-se junta aos autos “Declaração” da União de freguesias de Localização 3, a saber, atestando que “(…) não é reconhecido, por esta Junta de União de Freguesias como caminho público. Informo ainda que o dito caminho se encontra fechado com portão, não colocado pela Junta de União de Freguesias, o que demonstra que aquele espaço terá um proprietário.”
20. Após a realização da referida prova pericial, os Autores, através de requerimento de 5 de julho de 2022, esclareceram que não pretendiam a constituição da propriedade horizontal (ou de qualquer destaque), mas antes a desconsideração do teor do relatório pericial e o reconhecimento da divisão do prédio em apreço em dois novos prédios, A e B. Assim, seria declarado o direito de propriedade dos Autores e Réus sobre cada uma das frações, através do instituto da usucapião - tudo conforme originariamente peticionado.
21. Neste contexto, sustentaram que “Na verdade, e tal qual resulta do requerimento dos réus, datado de 05.07.2022, com a referência citius 42769311, os réus possuem acesso privado ao prédio “B”, através de um caminho sito a poente e, por seu turno, os autores acesso privado à fração “A” através de um caminho sito a nascente.”
22. Esta posição foi reiterada após a suspensão da instância, entretanto decretada na sequência da audiência de partes.
23. O Senhor Juiz do Tribunal de 1ª Instância consentiu às partes pronunciarem-se sobre a “(…) eventual incompetência em razão da matéria deste Juízo (art. 96.º, n.º 1, al. a), 97.º, n.º 1 e n.º 2 e 98.º todos do Código de Processo Civil) e bem ainda da sua falta de interesse em agir (art. 278.º, n.º 1, al, e), 576.º, n.º 1 e n.º 2, 577.º e 578.º todos do Código de Processo Civil)”. Tanto Autores como Réus preconizaram a sua não verificação através dos requerimentos de fls. 258-261 e fls. 262-264, respetivamente.
24. Em sede de despacho saneador, o Senhor Juiz de 1ª Instância apreciou e decidiu a pretensão material dos Autores, entendendo ser inexistente o seu interesse em agir e que tal “(…) consubstancia uma exceção dilatória inominada de conhecimento oficioso, que determina, consoante os casos, o indeferimento liminar ou a absolvição da instância, nos termos conjugados dos artigos 278.º, n.º 1, al. e), 576.º, n.ºs 1 e 2, 577.º, todos do Código de Processo Civil”. Acresce que, em termos de apreciação do mérito da causa, sempre haveria fundamentação para a improcedência da ação, conducente à “absolvição do pedido”, vindo, a final, a concluir pela absolvição dos Réus da instância.
25. Não conformados, os Autores interpuseram recurso de apelação.
26. Não foram apresentadas contra-alegações.
27. Por acórdão de 9 de abril de 2024, o Tribunal da Relação de Coimbra decidiu o seguinte:
“Pelo exposto, decide-se a final, revogar a decisão recorrida que em despacho saneador determinou a absolvição dos RR. da instância, mas, em substituição do tribunal recorrido, e porque a pretensão dos AA. necessariamente improcederia, concluir sem mais pela absolvição dos RR. do pedido, em sede de saneador-sentença [cf. art. 595º, nº 1, al. b) do n.C.P.Civil].
Custas pelos AA./recorrentes em ambas as instâncias.”
28. Não resignados, os Autores interpuseram recurso de revista, formulando as seguintes Conclusões:
“1. O presente recurso visa a sindicância por Vossas Excelências no que respeita à contradição patente entre o Acórdão recorrido e o Acórdão fundamento, no que concerne à interpretação e aplicação das mesmas normas jurídicas, mormente a relação entre a aquisição da propriedade por usucapião [artigos 1287.º e ss.] e as normas urbanísticas que estruturam o território;
2. O Acórdão recorrido confirmou, sem voto vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a douta sentença proferida na primeira instância, o que tornaria inadmissível, ao abrigo do disposto no artigo 671.º, n.º 3 do CPC, a interposição do presente recurso de revista;
3. A lei prevê, contudo, no artigo 672.º do Código de Processo Civil, a possibilidade de interposição de recurso de revista excecional quando esteja em causa uma questão cuja apreciação pela sua relevância jurídica seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito;
4. A relevância da apreciação da presente questão para uma melhor aplicação do direito assenta nos valores fundamentais na aplicação do Direito, nomeadamente o tratamento igualitário de casos análogos e o respeito mínimo da correspondência entre as soluções em confronto com os textos legais e os valores subjacentes aos regimes legais urbanísticos;
5. Sendo certo que a verificação de decisões contraditórias que versam sobre situações idênticas coloca em causa a eficácia do direito e a sua credibilidade;
6. No que respeita à relevância dos interesses em apreço, atenta a natureza da usucapião como forma de aquisição originária da propriedade e os valores comprimidos pela sua sobreposição às normas urbanísticas, aqueles assumem particular importância;
7. Por seu turno, os Recorrentes socorreram-se do Acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça em 06 de abril de 2017 pelo Supremo Tribunal de Justiça, no processo 1578/11.9TBVNG.P1.S1, transitado em julgado em 27 de abril de 2017, doravante “Acórdão fundamento”.
8. Que decidiu, sumariamente, que a eventual nulidade da operação de loteamento ou destaque impossibilitaria [ou não] a aquisição da parcela ajuizada naqueles autos através da usucapião, tendo o douto Acórdão decidido no sentido de que tal circunstância não pode constituir, por si só, fundamento para recusar a usucapião.
9. Questão idêntica é a que está em apreço nos presentes autos porquanto o que estava [e está] em causa é o reconhecimento do direito de propriedade aos AA. e RR. respetivamente de duas parcelas [A e B] integrantes de um terreno por efeitos da sua divisão material e subsequente usucapião autónoma de cada uma das parcelas resultantes do referido fracionamento.
10. Tendo o douto Acórdão recorrido decidido sumariamente que no caso em apreço o reconhecimento da aquisição por usucapião contenderia com “lei expressa”, sendo certo que a falta de observância das citadas normas seria cominada com a anulabilidade ou nulidade do ato jurídico que fosse praticado, nos termos dos arts. 49.º, n.º 1, 67.º e 68.º do R.J.U.E.;
11. Assim, o acórdão fundamento: 1) incide sobre a mesma questão fundamental de Direito apreciada pelo acórdão recorrido; 2) há contradição entre as respostas dadas a essa questão e o acórdão fundamento está transitado em julgado; 3) a oposição entre os acórdãos é frontal na parte decisória; 4) a questão de Direito em destaque é essencial num e noutro acórdão; 5) o quadro normativo dessa resposta contraditória é o mesmo; 6) inexiste acórdão de uniformização de jurisprudência sobre a questão essencial em debate; 7) e a junção de cópia do acórdão–fundamento e respetiva nota de trânsito em julgado preenche, por fim, o requisito específico de ordem formal à admissão do presente recurso de revista excecional;
12. Encontrando-se, por conseguinte, preenchidos os requisitos previstos no artigo 672.º, n.º 1 do Código de Processo Civil;
13. Ora, a fundamentação utilizada pelo douto Acórdão recorrido não tem acolhimento legal;
14. Correspondendo a usucapião a uma forma de aquisição originária do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, tem, nomeadamente, funções de consolidação de uma situação de facto, de regularização da ordem jurídica e de prova;
15. Dependendo, única e exclusivamente, da verificação de dois elementos: a posse e o decurso de certo lapso de tempo, que varia em função da natureza do bem e de acordo com as características da mesma posse;
16. Sendo certo que, nas palavras de DURVAL FERREIRA, in Posse e Usucapião, 3.ª ed. pp. 501, a nulidade (substancial ou formal) do título, ou até a falta de título, não maculam a posse, como posse boa para usucapião: apenas podem interferir com o tempo exigível para a posse ser posse prescricional.
17. O Tribunal a quo centrou [erradamente] a sua análise numa questão que se revela absolutamente irrelevante para a decisão, mormente se estariam ou não reunidos os requisitos para a realização do destaque das referidas parcelas sendo que só em caso afirmativo seria possível a aquisição do direito de propriedade por usucapião;
18. E tal análise afigura-se irrelevante porquanto, estando a aquisição do direito de propriedade por usucapião dependente apenas da verificação de dois elementos [a posse e o decurso de certo lapso de tempo], apurar da posse e o decurso se, de acordo com as normas urbanísticas em vigor, seria possível a divisão daquele prédio por via do destaque afigura-se manifestamente improfícuo;
19. Tendo sido demonstrado nos presentes autos que a posse dos donatários GG e CC iniciou há mais de 30 anos, tratando-se, ainda, de uma posse pública e pacífica, apenas se poderia concluir que a mesma se consolidou por usucapião quando invocada, não podendo deixar de se lhes reconhecer o direito de propriedade sobre a parcela A e a parcela B respetivamente;
20. Tem sido este, aliás, o entendimento maioritário deste Supremo Tribunal de Justiça, nomeadamente nos Acórdãos de 21 de fevereiro de 2019 proferido no âmbito do processo n.º 7651/16.0T8STB.E1.S3 e de 25 de maio de 2023, proferido no âmbito do processo n.º 681/20.9T8TMR.E1.S1;
21. Razão pela qual, verificados que estão os dois elementos da usucapião, decisão a seguir, por inatacável, deverá ser a constante do acórdão fundamento, por ser a que defende e aplica, efetivamente, e forma correta e com fundamento legal a aquisição do direito de propriedade por usucapião, devendo, por isso, ser reconhecida a propriedade de GG e CC das parcelas A e B do prédio urbano sito em Localização 1, concelho de Castro Daire, inscrito na matriz predial urbana da freguesia de Localização 2 sob o artigo Identificador 1 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Castro Daire com o n.º Identificador 2, respetivamente.
Nestes termos e nos demais em direito aplicáveis, deverão Vossas Excelências dar provimento à presente revista e em consequência ser revogado e substituído o Acórdão recorrido, fazendo-se assim a tão acostumada JUSTIÇA!”.
29. Não foram apresentadas contra-alegações.
30. A 25 de setembro de 2024, a Formação do Supremo Tribunal de Justiça admitiu o recurso de revista excecional interposto pelos Autores:
“Pelo exposto, admite-se a revista excecional.
Notifique.
Diligências necessárias.”
31. Por acórdão de 13 de maio de 2025, o Supremo Tribunal de Justiça decidiu o seguinte:
“Perante o exposto, acorda-se em julgar o acórdão recorrido nulo, por ausência de fundamentos de facto, nos termos do art. 615.º, n.º 1, al. b), do CPC. Determina-se, nos termos dos arts. 682.º, n.º 1, e 684.º, n.º 2, do CPC, a remessa dos autos ao Tribunal da Relação de Coimbra para que proceda – se possível pelo mesmo coletivo de Juízes - à reforma do acórdão, com a fixação dos factos materiais dados como provados e a subsequente elaboração de novo acórdão.
Sem custas.
Notifique-se.”
32. Os autos baixaram, então, ao Tribunal da Relação de Coimbra em ordem a cumprir o determinado supra pelo Supremo Tribunal de Justiça.
33. Por seu turno, por acórdão de 16 de setembro de 2025, o Tribunal da Relação de Coimbra decidiu o seguinte:
“Pelo exposto, decide-se a final, revogar a decisão recorrida que em despacho saneador determinou a absolvição dos RR. da instância, mas, em substituição do tribunal recorrido, e porque a pretensão dos AA. necessariamente improcederia, concluir sem mais pela absolvição dos RR. do pedido, em sede de saneador-sentença [cf. art. 595º, nº 1, al. b) do n.C.P.Civil].
Custas pelos AA./recorrentes em ambas as instâncias.”
34. De novo não conformados, os Autores interpuseram recurso de revista, apresentando as seguintes Conclusões:
“Primeira) O douto acórdão recorrido, após exaustiva análise de todo o extenso percurso dos presentes autos, decidiu revogar a sentença de 1.ª instância que em sede de saneador absolveu os réus da instância.
Segunda) Porém decidiu ainda absolver os réus do pedido invocando o artigo 595, n.º 1, alínea b) do CPC.
Terceira) Esta decisão excede manifestamente o limite imposto pelas conclusões do recurso interposto da decisão de 1.ª instância.
Quarta) Invoca para tal o Douto Acórdão recorrido na sua síntese conclusiva que se violou o disposto no artigo 92, n.º 1 do Código do Notariado que não tem qualquer relação com a matéria da ação.
Quinta) Invoca ainda as disposições do Regime Jurídico de Urbanização e Edifícios (DL n.º 555/99, de 16 de Dezembro) que para efeitos de isenção de consulta prévia que não tem qualquer aplicação nos presentes autos.
Sexta) O Tribunal recorrido apoia-se na alegada falta de demonstração de que os prédios resultantes de fracionamento por usucapião não confinam com o caminho público.
Sétima) Porém tal ilação não tem apoio processual pois os dois prédios resultantes do fracionamento confinam um com a Rua 4 do lado sul e o outro com o caminho público.
Oitava) Não foi em momento algum do processo questionada a natureza jurídica de tais arruamentos pois se não fossem públicos e inseridos em prédios particulares a confrontação era com os proprietários desses prédios e não com os caminhos referidos.
Nona) A decisão recorrido e face à revogação da decisão de 1.ª instância ter decidido pela homologação da transação a que chegaram entre autores e réus e que atrás se transcreve.
Décima) A decisão viola assim o disposto nos artigo 674 do Código do Processo Civil, as normas invocadas na presente alegação e concretamente indicadas nas suas conclusões e as demais que este Colendo Tribunal doutamente suprirá.
Deve pelo exposto ser julgado provado e procedente presente recurso de revista, com os fundamentos constantes das conclusões supra referidas e tendo em conta as já formuladas perante o Tribunal da Relação e que aqui se dão como reproduzidas, revogando-se a decisão recorrida e julgando-se válida a transação efetuada por autores e réus na presente ação.
Assim se fará justiça.”
35. Os Réus não responderam.
II – Questões a decidir
Atendendo às conclusões do recurso que, segundo os arts. 608.º, n.º 2, 635.º, n.º 4, e 639.º do CPC, delimitam o seu objeto, e não podendo o Supremo Tribunal de Justiça conhecer de matérias nelas não incluídas, a não ser em situações excecionais de conhecimento oficioso, está em causa a interpretação do art. 1287.º do CC: id est, saber se a usucapião de parcela de imóvel pode ser declarada quando dela decorra a violação de normas imperativas do urbanismo.
III – Fundamentação
A. De Facto
A matéria de facto a ter em conta para a decisão do presente recurso de revista excecional é a que resulta do acordo das partes e da prova documental (não impugnada):
“I – Em D.M.1979, foi feita uma doação a favor de GG de metade do prédio urbano a que corresponde o art. Identificador 1º da freguesia de Localização 2, por seus pais, FF e II.
II – A referida GG, por testamento de D.M.2006, legou essa metade à A., AA.
III – O R., CC, adquiriu a outra metade desse prédio por doação de seus pais, os ditos FF e II, em D.M.1980.
IV – Os donatários passaram a ser donos, em comum e partes iguais, do prédio constituído por Casa de habitação de r/c com 6 divisões e andar com 8 divisões e eira anexa, com a área total de 1640 m2, tendo a superfície coberta de 377,2 m2 e tendo superfície descoberta de 1262,8 m2, denominado Localização 1, da freguesia de Localização 2, a confrontar do norte e sul com caminho, do nascente com herdeiros de EE, poente com FF, inscrita na matriz urbana da indicada freguesia de Localização 2 sob o artigo Identificador 1º e descrito na Conservatória do Registo Predial de Castro Daire sobre o nº Identificador 2.
V – Os RR. registaram a seu favor a sua metade do prédio na CRP de Castro Daire, em D.M.2008, estando a outra metade registada a favor dos AA. desde D.M.2012.
VI – Logo após as doações atrás referidas, os donatários procederam entre si à divisão material desse prédio, em duas parcelas, com a seguinte constituição:
PARCELA A: constituída por casa de habitação, barracões, pátio, galinheiro e eira, a confrontar do norte com a parcela B, do sul com caminho, nascente com herdeiros de EE e poente com FF, com a área global de 1.032,53m2, a qual foi atribuída a GG;
PARCELA B: constituída por casa de habitação, barracões e eira, a confrontar do sul com a parcela A, do norte com caminho, nascente com herdeiros de EE e poente com FF, com a área total de 678,53m2, a qual foi atribuída ao Réu, CC.
VII – E durante as décadas seguintes, os partilhantes GG e CC passaram a habitar cada um a parcela que lhe coube, utilizando os releixos, eiras e todos os seus espaços com arrumações, designadamente com depósitos de lenhas e extraindo cada um da parcela todas as utilidades que entendia conveniente.
VIII – Fazendo-o de forma pacífica, ou seja, sem levantar dúvidas, questões ou oposições de qualquer natureza.
IX – À vista de toda a gente, conscientes de não estarem a lesar quaisquer direitos de terceiros.
X – Na convicção de que cada um, ao usar a parcela que a cada um coube da forma descrita, estava a possuir bens próprios.
XI – Essa utilização e fruição por cada um desses partilhantes foi feita por cada um deles sobre a parcela que lhe coube, com exclusão de qualquer outra pessoa e designadamente do outro co-partilhante.
XII – Quando GG outorgou o testamento aludido supra no ponto II, quis legar à ora autora o prédio correspondente à parcela A.
XIII – O Município de Castro Daire, por ofício de 09-11-2022 (cf. fls. 253-254, aqui dado por integralmente reproduzido), informa que a constituição da propriedade horizontal não se mostra viável porquanto o prédio em causa não confronta a poente com o arruamento público (constatação que se baseia nas confrontações patentes na caderneta predial).
XIV – Com referência ao “caminho a Poente do Prédio Urbano situado em Localização 1, registado na matriz das Finanças com o nº Identificador 1”, a União das freguesias de Localização 3 emitiu “Declaração” (cf. fls. 239, aqui dado por integralmente reproduzido) através da qual «(…) declara para os devidos efeitos (…) que não é reconhecido, por esta Junta de União de Freguesias como caminho público. Informo ainda que o dito caminho se encontra fechado com portão, não colocado pela Junta de União de Freguesias, o que demonstra que aquele espaço terá um proprietário.”
B. De Direito
Diálogo entre o Direito Civil e o Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território
1. A aplicação de normas de direitos reais cruza-se, frequentemente, com aquela de disposições do urbanismo e do ordenamento do território.
2. No caso sub judice, está em causa a relação entre o regime jurídico da usucapião e as normas imperativas do urbanismo e do ordenamento do território.
3. Nesta relação de potencial tensão entre o Direito Civil e o Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território, poderia dizer-se que a confrontação com arruamento público era (e continua a ser) um requisito urbanístico para a edificação e não um requisito civil para a aquisição do direito de propriedade por usucapião.
4. Essa confrontação com arruamento público era (e continua a ser) exigida como pressuposto de validade do destaque: a parcela destacada devia (e deve) ter acesso autónomo a arrumamento público. A ratio legis desse requisito consistia (e consiste) em garantir a acessibilidade, a salubridade e a ligação às infraestruturas.
5. Poderia dizer-se, nesta sede, que a falta de confrontação com arruamento público determinava a invalidade do destaque, mas não impedia a posse do terreno: no plano do Direito Civil, a usucapião não pressupõe o acesso a arruamento público, de um lado e, de outro, os requisitos urbanísticos e civis da usucapião são independentes entre si. A lei civil não pressupõe que o prédio confronte com arruamento público para que a posse produza efeitos aquisitivos. Todavia, adquirido o direito de propriedade por usucapião, o prédio continuaria sem acesso a via pública. A correspondente legalização, que é necessária, exigiria a superação dos obstáculos ao acesso a via pública mediante servidão de passagem, acordo com os confrontantes ou abertura de arruamento. Note-se que a usucapião do imóvel não constitui automaticamente servidão de passagem sobre os prédios vizinhos, pois pode revelar-se necessário intentar ação judicial de constituição de servidão de passagem (art. 1550.º do CC) no caso de o prédio ser encravado. Se não confronta com qualquer via pública e não tem acesso por terreno próprio, o prédio é juridicamente encravado. Nessa hipótese, à luz do art. 1550.º do CC, o proprietário de prédio que não tenha comunicação com a via pública pode exigir a constituição de servidão de passagem sobre os prédios vizinhos. Sendo a falta de arruamento público um obstáculo urbanístico (para licença, destaque ou edificação), a servidão de passagem não se afigura suficiente para o arredar, uma vez que não é arruamento nem via pública.
6. Afirmar-se-ia, pois, que a falta de confrontação com arruamento público se traduz num obstáculo urbanístico e não num obstáculo civil à aquisição do direito de propriedade do prédio por usucapião, desde que se verificasse a existência de posse ad usucapionem.
7. Contudo, uma perspetiva integrada da disciplina jurídica dos bens imóveis impõe1 que o estudo da usucapião inclua aquele das normas imperativas que de algum modo a condicionam.
8. Existem, de facto, situações em que normas da usucapião e “regras legais imperativas” relativas a imóveis parecem conflituar, id est, normas da usucapião e regras respeitantes ao domínio público; usucapião e regras concernentes aos baldios; usucapião e regras relativas ao fracionamento de prédios rústicos; usucapião e regras sobre loteamentos (e outros aspetos do planeamento urbanístico); e, por último, usucapião e regras respeitantes à propriedade horizontal.
9. Por seu turno, o art. 294.º do CC estabelece que “Os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal imperativa são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei” e, por força do art. 295.º, do mesmo corpo de normas, essa regra é, em geral, extensível aos atos jurídicos que não consubstanciam verdadeiros e próprios negócios jurídicos.
10. De acordo com o art. 1287.º do CC, “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua actuação: é o que se chama usucapião.” Esta modalidade de aquisição originária não pode, pois, ter lugar quando exista “disposição em contrário”.
11. Na verdade, “O diálogo entre o direito civil e o direito do urbanismo e o objectivo de aplicação uniforme e coerente do ordenamento jurídico como um todo implicam que as normas de cariz administrativo respeitantes ao fraccionamento, ao loteamento e ao destaque de imóveis sejam atendidas aquando do reconhecimento das formas de aquisição da propriedade, mormente da usucapião.”2.
12. Por sua vez, “os Tribunais judiciais não podem manter-se como espaços de aplicação exclusiva do direito civil ignorando as intersecções deste com o direito do urbanismo, sendo cada vez mais urgente, face à natureza imperativa e aos interesses públicos que este último prossegue, abandonar este estado “monocromático” das relações entre ambos estes ramos do direito.” 3.
13. Quando ressalva “disposição em contrário”, o legislador, no art. 1287.º do CC, acolhe normas também de natureza urbanística, porquanto os Tribunais não podem tolerar o que a Administração não consente4.
14. Assim, “Temos, pois, que a contrariedade a normas impositivas (mormente, de índole urbanística) que determinam a nulidade de atos jurídicos que contra elas atentem é erigida como um inultrapassável óbice ao reconhecimento da aquisição do direito de propriedade por usucapião, que decorre, do segmento “salvo disposição em contrário”, contido no art. 1287.º do CCivil. A usucapião que se pretenda invocar em contravenção de normas imperativas não se pode considerar eficaz sempre que estas tenham em vista, imediatamente, a tutela de interesses predominantemente públicos. As regras urbanísticas encontram-se, em geral, em tal condição - JOSÉ GONZÁLEZ, Usucapião e fracionamento de prédios rústicos”, Revista do Ministério Público, n.º 148 (outubro-dezembro de 2016), p. 37.”5.
15. Repousando o fundamento do já muito antigo instituto da usucapião no interesse público (bono publico usucapio introducta est) em assegurar, no comércio jurídico, a certeza da existência dos direitos reais de gozo sobre as coisas e da sua titularidade, assim como em proteger a publicidade e confiança que lhes é conferida pela posse e em fornecer um meio de prova seguro da existência do direito e da sua titularidade, não poderia aceitar-se tal modalidade de aquisição originária ao arrepio da disciplina urbanística e do ordenamento do território, também ela comprometida com a realização de interesse público6.
16. Se “por um lado, a usucapião tem efeito originário (art. 1288.º do Código Civil), pelo que sendo o direito adquirido ex novo, este ficaria purgado de quaisquer vícios ou invalidades de que padeceria antes da aquisição. (…) Está em causa, apesar de tudo, a aquisição da propriedade contra legem (…) porquanto o que está em causa nas normas urbanísticas imperativas é a prossecução do interesse público, e não uma mera contraposição de interesses privados (…). Assim, não se podem sacrificar valores relativos ao interesse público na ordenação do território em prol da salvaguarda de interesses puramente privados.”7.
17. Importa, pois, saber se a usucapião deve gozar de primado entre os modos de aquisição de direitos reais (art. 1316.º do CC), em nome da função social que a posse desempenha, a ponto de poder subtrair-se às normas imperativas cuja inobservância por negócio jurídico determinaria a respetiva nulidade, nos termos do art. 294.º do CC (ex vi do art. 295.º do CC, também no caso dos atos jurídicos não negociais)8.
18. A favor da prevalência da usucapião invoca-se a necessidade de desconsideração de algumas normas imperativas quer pela sua natureza pública, cuja aplicação competiria exclusivamente aos órgãos incumbidos da função administrativa e aos Tribunais da jurisdição própria, quer por a sua violação implicar tão somente a mera anulabilidade do ato de fracionamento praticado por meio de negócio jurídico (unilateral, como o testamento, ou bilateral, como a doação ou a compra e venda). Afirma-se que, apesar de imperativas, nem todas são de modo a impedir a usucapião, a menos que o afirmem de forma específica e não se limitem a estabelecer a anulabilidade como desvalor do seu desrespeito. Isto porque o art. 1287.º do CC permite sempre ao possuidor adquirir o direito real de gozo a cujo exercício c5orrespondeu a sua atuação pelo tempo necessário, exceto se houver norma que o impeça – id est, “salvo disposição em contrário”. Por conseguinte, em geral, os arts. 1376.º e ss. do CC representariam, a este propósito, uma anuência à divisão por usucapião de parcelas de prédios. Sendo um modo de aquisição originária, seria permitido à usucapião expurgar toda e qualquer consequência derivada da violação de normas imperativas ao longo da sua formação.
19. Por sua vez, o art. 1288.º do CC, além de confirmar a necessidade de o direito à usucapião ser exercido, por invocação, dispõe que os seus efeitos retrotraem ao início da posse.
20. Constitui, pois, objeto de querela doutrinal e jurisprudencial a ideia de que as regras da usucapião prevalecem sobre outras normas jurídicas. Fonte formal da usucapião é um decreto-lei (o que aprovou o CC) como qualquer outro; o art. 1287.º do CC ressalva disposições em contrário9; releva a caraterística dos direitos reais designada como “especialidade” ou “individualização”, uma das dimensões daquilo a que parte da doutrina chama “inerência” ou “inseparabilidade” dos direitos reais, consistente em os direitos reais só surgirem se os seus objetos existirem e só subsistirem enquanto esses objetos permanecerem - o que dificulta a constituição de direitos reais sobre partes de coisas10; para corresponder ao exercício do direito de propriedade, a posse deve ter por objeto uma coisa – não uma parte de coisa –, o que suscita a questão da determinação da data da constituição do prédio enquanto tal; a verificação da dimensão subjetiva da posse (não obstante a presunção do art. 1252.º, n.º 2, do CC) torna a apreciação de cada caso bastante “subjetiva”.
21. O argumento de que a invalidade dos atos de fracionamento não afeta a posse deles decorrente (com base no denominado “agnosticismo” da posse: a falta de título ou a má-fé da posse, ou a nulidade substancial do título que lhe subjaz, apenas influi no prazo necessário para a verificação da usucapião, mas não exclui esta possibilidade aquisitiva) afigura-se insustentável. Em conformidade com a tese do “agnosticismo” da posse, parece bastar um certo senhorio de facto, por certo lapso de tempo. Assim, “(…) face ao direito constituído, seria violar o conteúdo normativo da usucapião, a sua norma, ajuizar-se sequer que a sua invocação ao abrigo do artigo 1287.º e ss. do Código Civil ou da posse que a causa, possa ser ilícita ou nula, justa ou injusta, ou que contrarie disposições de carácter imperativo, a ordem pública ou os bons costumes, inexistindo norma excepcional que estabeleça, precisamente, que certa e determinada posse não conduz à usucapião”11.
22. Malogradamente, esse entendimento continua a ser acolhido tanto pela doutrina como pela jurisprudência12. Para o sustentar, lança-se mão, conforme mencionado supra, do art. 1288.º do CC, segundo o qual “Invocada a usucapião, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse.”.
23. Esta retroação consolida a posição do possuidor e como que sana a eventual invalidade de atos do possuidor decorrente da sua falta de legitimidade para os praticar. Por conseguinte, após a aquisição, a invalidade de atos de administração ou disposição da coisa adquirida, praticados pelo possuidor, é sanada pela retroação da usucapião. Reitere-se, pois, que quando invocada a usucapião, os seus efeitos retrotraem à data do início da posse (art. 1288.º do CC), considerando-se que o possuidor adquire o direito nesse momento (art. 1317.º, al. c), do CC). Id est, para todos os efeitos reputa-se que o adquirente, se a sua posse corresponder ao direito de propriedade, é proprietário da coisa desde o início da posse. Esta retroação visa a consolidação da posição do possuidor e “não ficcionar em toda a linha uma aquisição do direito ao tempo do início da posse”13.
24. Refira-se ainda que a aplicação de normas imperativas de Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território não significa o desempenho de uma tarefa materialmente administrativa, como se essas normas de Direito Público integrassem outra ordem jurídica ou só pudessem ser aplicadas por um órgão administrativo ou um Tribunal de outra jurisdição14.
25. Muito diferentemente do que por vezes se julga, a aplicação de muitas normas do urbanismo e do ordenamento do território não constitui monopólio da função administrativa do Estado nem da respetiva jurisdição.
26. A promoção da certeza jurídica e da paz social que em geral se atribui à usucapião, além da função social que, em princípio, recupera para a coisa possuída, corresponde a um interesse público geral, mas que não esgota a função jurisdicional, considerando que “Na administração da justiça incumbe aos tribunais assegurar a defesa dos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos, reprimir a violação da legalidade democrática e dirimir os conflitos de interesses públicos e privados” (art. 202.º, n.º 2, da CRP).
27. Os Tribunais não podem deixar de sancionar a violação da lei e não podem atribuir à usucapião efeitos que ela é insuscetível de produzir, nem podem ignorar normas imperativas de ordem pública que a condicionem, tal como subordinam os restantes modos de aquisição de direitos.
28. Quando o Tribunal prefere o interesse público subjacente à usucapião em detrimento daquele das normas urbanísticas e do ordenamento do território, além da função administrativa, como que usurpa também aquela função legislativa que reparte a sua prossecução. Não cabe ao Tribunal inverter a ordenação dos interesses públicos estabelecida15.
29. Estando em causa atos ou negócios jurídicos que integram relações jurídicas privadas, mas cuja validade depende da sua conformidade com normas que veiculam interesses públicos, não ocorre, em princípio, qualquer intervenção da Administração Pública.
30. O interesse púbico na afirmação do loteamento como instrumento de ordenamento do território não conhece diferenças entre aquisição derivada e originária. Ainda que algumas disposições tenham a aquisição derivada como paradigma, o resultado que se visa erradicar vale, de igual modo, para as modalidades de aquisição originária.
31. Não pode admitir-se, sem mais, que a usucapião ignore as normas imperativas que condicionam, em geral, a aquisição, embora, na sua maioria, surjam como exigências consagradas para a aquisição derivada. Trata-se de normas que se aplicam tanto à aquisição derivada como à aquisição originária, não havendo razão para que esta beneficie de um estatuto de privilégio perante outros interesses públicos e as normas jurídicas que os salvaguardam ou promovem.
32. O art. 280.º, n.º 2, do CC, ao considerar nulos os negócios jurídicos contrários à ordem pública, convoca uma manifestação do interesse público. Além de tutelado por normas imperativas de cuja observância depende a validade de atos e negócios jurídicos de direito privado, o interesse público surge, aqui, através de uma cláusula geral, de certo modo, residual.
33. A fim de salvaguardar determinados interesses públicos, o legislador atribui caráter imperativo a determinadas normas - proibitivas ou precetivas - cuja inobservância compromete a validade de atos e negócios jurídicos. Na hipótese de serem desconsideradas pelos Tribunais Comuns, não apenas afetam imediatamente a ordem pública, como podem também comprometer a margem de intervenção futura da Administração Pública. O trânsito em julgado de sentença que não tenha tomado em consideração uma norma imperativa de Direito Público pode, com efeito, diminuir e espaço de atuação da Administração Pública.
34. Assim, ao proprietário de prédio constituído a partir do fracionamento já não pode ser oposta a necessidade de realizar determinada operação de loteamento.
35. A separação das funções do Estado e das jurisdições não põe em causa a integralidade e unidade da ordem jurídica. Aliás, a interpretação e aplicação da lei deve ter em conta a unidade do sistema jurídico (art. 9.º, n.º 1, do CC).
36. Efetivamente, pode dizer-se que se fosse desenvolvida segundo a mesma orientação, norteada apenas pelo interesse público e alheando-se dos direitos e interesses legítimos dos administrados que se considerasse possuírem natureza privada, a atividade administrativa subverteria o princípio fundamental consagrado no art. 266.º, n.º 1, da CRP, conforme o qual “A Administração Pública visa a prossecução do interesse público, no respeito pelos direitos e interesses legalmente protegidos dos cidadãos”. As normas de Direito Administrativo respeitantes ao urbanismo e ao ordenamento do território, por tutelarem um interesse público, proíbem fracionamentos e destaques ilegais enquanto resultado, pelo que também proíbem, necessariamente, todos os meios adequados para o atingir16.
37. De acordo com o art. 1287.º do CC, se mantida por certo tempo, a posse faculta ao possuidor a aquisição do direito. Por conseguinte, deve reconhecer-se que essa aquisição não é de produção automática, pois é necessário que seja invocada, e que o seja por quem tem legitimidade. Assim, para ser eficaz, a usucapião deve ser invocada em Tribunal ou fora dele por quem dela aproveita.
38. Há que levar em devida linha de conta as regras relativas a loteamentos e destaques (e a outros aspetos do planeamento urbanístico). Aliás, o condicionamento legal das operações de loteamento também é antigo17.
39. Por isso, não parece admissível, com base na tese da independência da posse perante o ato de fracionamento, a usucapião em violação de regras do urbanismo e do ordenamento do território.
40. In casu, Autores e Réus procederam à delimitação material das duas parcelas do prédio, exercendo, tanto uns como outros, atos de posse potencialmente habilitantes da aquisição por usucapião.
41. Como é sabido, os requisitos desta modalidade de aquisição originária devem reportar-se à parcela, individualmente considerada, e não à totalidade do prédio. A usucapião de imóvel pressupõe a sua autonomização por via de atos materiais ou de atos jurídicos de fracionamento, sendo os atos possessórios praticados sobre o produto dessa divisão.
42. O diálogo entre o Direito Civil e o Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território, assim como a necessidade de coerência na aplicação da ordem jurídica, atendendo ao princípio da unidade do sistema jurídico, implicam que as normas administrativas respeitantes ao fracionamento, ao loteamento e ao destaque de imóveis sejam devidamente ponderadas aquando do reconhecimento da aquisição da propriedade por usucapião.
43. Efetivamente, importa levar em devida linha de conta as normas administrativas que regulam os loteamentos e destaques. O ordenamento jurídico não é constituído por compartimentos estanques. Estas regras são de interesse e ordem pública, não podendo ser descuradas pelos Tribunais.
44. Os Tribunais Judiciais não são espaços de aplicação exclusiva do Direito Civil, ignorando as suas conexões necessárias com o Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território. Tal resulta com toda a clareza da natureza imperativa das normas urbanísticas e do caráter público dos interesses que lhes subjazem.
45. Na ausência de demonstração da observância das limitações impostas pelas normas administrativas a operações urbanísticas como o loteamento e o destaque [arts. 3.º, al. a), 5.º, 53.º, n.º 1 e 56.º, n.º 1, do Regime Jurídico dos Loteamentos Urbanos, republicado pelo DL n.º 334/95, de 28 de dezembro], os atos de posse baseados num facto proibido por essas regras não consentem a usucapião. Com efeito, tais atos revelam-se contrários a disposições legais de carácter imperativo (art. 294.º do CC).
46. Não se reconhece, pois, sem mais, o primado da usucapião sobre normas jurídicas de natureza imperativa18. Este modo de aquisição cede, tal como o negócio jurídico e demais atos jurídicos, perante normas imperativas de Direito do Urbanismo e Ordenamento do Território, que disponham em contrário, consagradas no CC ou em legislação extravagante.
47. No caso sub judice, está em causa a constituição de um novo prédio a partir de um prédio já existente e previamente descrito, sem que os Autores demonstrem o respeito pelas normas administrativas ou a reunião das condições necessárias para a sua observância.
48. Id est, não resulta dos autos que a operação urbanística em que a “divisão”/“destaque” se traduziria tenha sido antecedida de qualquer procedimento administrativo que configure um loteamento urbano, nem que se trate de “destaque” legalmente admissível.
49. Apesar de estar em causa situação possessória constituída há longo tempo, a usucapião não se sobrepõe às normas do urbanismo e do ordenamento do território de natureza imperativa. Não deve, pois, prevalecer a tutela da estabilidade de posições jurídicas como que consolidadas pelo tempo em detrimento dessas outras normas. Contudo, nestas hipóteses, parte da jurisprudência tem considerado que a usucapião se sobrepõe às regras - ainda que violadas - do urbanismo e do ordenamento territorial, assim tutelando a confiança e a estabilidade de posições jurídicas consolidadas pelo tempo e pela publicidade da posse19.
50. Não se acolhe, pois, a tese da prevalência geral da usucapião sobre regras imperativas de Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território. Aliás, a evolução legislativa tem retirado verosimilhança a esse pretenso predomínio da usucapião. A supremacia das normas desta modalidade de aquisição originária sobre as demais carece de fundamento.
51. Em jeito de síntese: a usucapião deve harmonizar-se ou conciliar-se com os diferentes regimes jurídicos, designadamente com aqueles previstos para os imóveis, conforme decorre do art. 1287.º do CC.
52. Não podem permitir-se operações contra legem ou, até, de fraude à lei, que ocorrem com a criação de situações de facto equivalentes ao destaque e, mediante a usucapião, como que são judicialmente consagradas. O reconhecimento de uma operação urbanística ilegal mediante a usucapião como que significaria o estabelecimento de um prazo de prescrição para as infrações urbanísticas. O interesse público subjacente às normas do urbanismo e do ordenamento do território vai muito para além do âmbito das relações entre as partes no processo, respeitando até a toda população de determinada circunscrição territorial (freguesia, concelho, etc.) 20.
53. Entre as normas de Direito Civil da usucapião e as de Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território que impedem determinados atos ou os sujeitam a licença ou autorização da Administração, deve interceder um diálogo que promova a aplicação coerente de todo o ordenamento jurídico. A aquisição por usucapião não prevalece, pois, sem mais, sobre as regras do urbanismo e do ordenamento do território de natureza imperativa. Não cabe à usucapião como que legitimar um facto proibido por normas imperativas do loteamento urbano, designadamente violando as regras do destaque.
54. A usucapião, dependendo da posse como “caminho para uma dominialidade”, relaciona-se com o poder de facto exercido sobre os bens com uma intenção de domínio. Esse poder “(…) está cronologicamente na origem de todo o domínio e que, mesmo quando este se autonomiza dessa raiz, continua a ser psicologicamente o seu móbil», constituindo não só a projeção e a aspiração do direito, mas também uma «contínua força de subversão e de contestação do direito real”21.
55. Não se descura, naturalmente, que não são apenas as normas do Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território que prosseguem interesses públicos, porquanto também a usucapião não se limita à proteção de interesses meramente privados, visando outrossim a realização do interesse público da ordenação definitiva dos bens, pondo termo a conflitos em torno da propriedade, assim promovendo a paz social e a exploração dos bens, facilitando a sua circulação e a prova dos direitos, conforme referido supra.
56. Para arredar a preponderância do interesse público na generalidade das normas imperativas, já se procurou justificar a prevalência da usucapião com o interesse público de que esta se reveste na vida social e económica; com um superior interesse público deste modo de aquisição em proveito da segurança jurídica e até do ordenamento do território22.
57. Verifica-se, pois, a existência de uma tendência que pugna pela irrelevância do Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território perante a natureza originária da aquisição da propriedade (ou de outros direitos reais menores) que decorre do instituto da usucapião. Considera-se, para o efeito, que a posse é “agnóstica”, não sendo curial distinguir entre posse “justa ou injusta”, consoante exista, ou não, justa causa possessionis. Será, por isso, indiferente o que quer que historicamente esteja para trás da posse23. Nesse sentido, no confronto entre o interesse público das normas respeitantes ao destaque e ao loteamento e o interesse público da posse e da usucapião – porquanto conferem certeza à existência de direitos sobre as coisas e respetiva titularidade –, deve prevalecer o último, imputando-se à Administração a falta de atuação atempada para impedir a consolidação de uma situação prejudicial ao ordenamento do território: “dormientibus non sucurrit jus”.
58. Em sentido diverso, sustenta-se, por um lado, que se as normas do urbanismo e do ordenamento do território proíbem loteamentos ou destaques ilegais, enquanto resultado, também vedam os meios indiretos de o alcançar e, por outro, que carecendo a usucapião de invocação, e sendo esta um ato jurídico dependente da manifestação de vontade, esse ato jurídico está ferido de nulidade e não poderá, nos termos, dos arts. 294.º e 295.º do CC, ter por efeito a aquisição da propriedade, se a posse que se invoca contraria disposições legais imperativas como as que disciplinam o loteamento, o destaque ou o fracionamento de prédios.
59. Aliás, tem-se acolhido a invocação da usucapião ou da acessão como mecanismo idóneo para escapar ao cumprimento de normas do urbanismo e do ordenamento do território. Por isso se criticam, por vezes, os Tribunais Cíveis que, nesta sede, descuram a legislação sobre loteamentos e destaques24.
60. Afigura-se também de relevante importância a consideração do princípio da proporcionalidade e da adequada ponderação de interesses, assim como a necessidade de concordância prática ou harmonização dos interesses em conflito.
61. Assim, não pode afirmar-se a autonomia da usucapião perante as normas do urbanismo e do ordenamento do território, porquanto aquela não precede as dificuldades suscitadas pela aplicação das últimas.
62. Na verdade, “Se, todavia, a usucapião puder legitimar um loteamento urbano que não cumpra os requisitos de que depende a sua viabilização, deve aceitar-se fatalmente que, por exemplo, um edifício de habitação se possa legalizar não obstante não se encontrar dotado v.g. de ligação à rede de esgotos nem de fossa asséptica, ou mesmo quando surja implantado em zona de reserva agrícola ou florestal! Ora, se nem sequer nos loteamentos (originariamente clandestinos) submetidos ao regime das Áreas Urbanas de Génese Ilegal (…) se acolheram e legitimaram semelhantes resultados (…), que razão haverá para que eles se admitam em sede de usucapião?”25.
63. Se o proprietário da parcela de prédio confrontar as autoridades municipais com a desnecessidade de destaque ou de loteamento, uma vez reconhecida a divisão por sentença transitada em julgado, furta-se à observância do art. 6.º, n.º 5, do RJUE e, por conseguinte, já não terá de preencher os pressupostos próprios do destaque.
64. De facto, estas estratégias servem a fraude à lei, prestando-se a usucapião como que ao papel de “cavalo de Troia”26.
65. Verbi gratia, o ato ou negócio jurídico que viole o art. 49.º, n.º 1 ou n.º 2, do RJUE, é nulo porque contrário à lei, nos termos do art. 280.º, n.º 1, do CC. É nulo, ainda, por infringir norma imperativa sem haver disposição legal que afaste a nulidade (art. 294.º do CC). A nulidade do negócio “pode ser declarada oficiosamente pelo tribunal” (art. 286.º do CC).
66. No que respeita à sua aplicação aos acordos processuais, “III – Estamos perante normas imperativas, não podendo a exigência legal ser dispensada pela vontade expressa pelas partes em transação no sentido de que um dado prédio sem licença de utilização seria transmitido no estado em que se encontrava e nas condições que aí ficaram definidas”27.
67. Admitir que a usucapião também como que produziria efeitos de Direito Público, sanando pelo decurso do tempo a desconformidade com o Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território, legalizando loteamentos e obras clandestinas, não encontra qualquer amparo nos arts. 1287.º e ss. do CC, e muito menos o consentiria o princípio da legalidade administrativa.
68. A usucapião extingue o direito de propriedade anterior, mas não a desconformidade com as normas legais ou regulamentares urbanísticas, designadamente as que salvaguardam a localização e funcionalidade dos edifícios, a sua segurança, estética e salubridade28.
69. De resto, a posição aqui acolhida é a única compatível com a caraterística da especialidade ou individualização dos direitos reais e com a unidade do sistema jurídico29. Não existe “propriedade sobre coisa que não seja certa, determinada e autónoma”. Tal é exigido pela segurança jurídica. A posição que considera inócuo o fracionamento apenas para efeitos matriciais ou registais, desde que a parcela remanescente e a parcela fracionada permaneçam na titularidade do mesmo sujeito, revela-se falaciosa.
Continuação - Usucapião e “disposição em contrário” (art.1287.º do CC)
1. A posse, mesmo perante a verificação de todos os requisitos (ser pública, pacífica e suficientemente duradoura), nem sempre faculta a aquisição do direito. Com efeito, a usucapião não se encontra à margem da ordem jurídica e da sua unidade.
2. Se há disposições em contrário que o afirmam expressamente - para estas, aliás, a ressalva contida no art. 1287.º do CC nem seria necessária -, outras haverá que, sem mencionarem a usucapião, contrariam-na, tal como impedem outros modos de aquisição de direitos reais.
3. Está em causa a tese que sustenta, perante o art. 1287.º do CC, que a ressalva de disposição em contrário – em face da qual a usucapião cede - obedece a requisitos qualificados. Além de imperativa, a disposição teria de impedir especificamente o efeito aquisitivo da posse, sob pena de não ser uma verdadeira e própria disposição em contrário à usucapião, mas apenas em contrário a outras formas de aquisição de direitos reais.
4. “Disposição em contrário” à usucapião seria apenas a norma especial ou excecional que estabelecesse a imprescritibilidade das situações jurídicas relativas a determinadas coisas, como sucede com aquelas respeitantes ao domínio público, aos baldios e aos bens corpóreos de valor cultural compreendidos no património histórico ou artístico classificado ou em vias de classificação. Em rigor, algumas destas coisas não precisavam de específica disposição em contrário, por se encontrarem fora do comércio jurídico. Nem as res communes omnium, por natureza, nem as coisas que fazem parte do domínio público são suscetíveis de apropriação individual ou podem ser objeto de direitos privados (art. 202.º, n.º 2, do CC).
5. O art. 1287.º do CC não exige, para impedir a usucapião, a existência de uma disposição que especificamente a afaste ou que, pelo menos, estabeleça a imprescritibilidade.
6. Por conseguinte, não é de excluir a usucapião unicamente quando uma disposição legal o determine.
7. A norma do art. 294.º do CC, quando prevê serem nulos “os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo (…), salvo nos casos em que outra solução resulte da lei”, não distingue entre normas gerais, especiais e excecionais. Basta-se, pois, com a característica da imperatividade.
8. A natureza originária da aquisição decorrente da posse não a liberta da necessidade de observância de normas imperativas. Não pode lançar-se mão do caráter originário da aquisição para legitimar um efeito disruptivo na prevalência de restrições de Direito Público. A usucapião, enquanto modo de aquisição originária, não está sujeita unicamente às suas próprias regras. Por conseguinte, a desconformidade com outras disposições legais não é inconsequente. Apesar de não se tratar de um modo de aquisição derivada, não expurga todo e qualquer vício suscetível de comprometer o direito usucapido. É que as normas gerais sobre aquisição de direitos não se aplicam apenas aos modos de aquisição derivada.
9. Também o carácter disponível do direito de propriedade não serve de argumento. Na verdade, descura-se que esse mesmo direito de propriedade apenas é disponível depois de adquirido.
10. A aquisição decorrente da posse diz-se originária porque o sujeito não ingressa numa relação jurídica já existente, não importando que sobre o objeto da nova relação preexistisse já ou não outra relação, como acontece com a aquisição da propriedade por ocupação, tanto da res derrelicta, que já foi objeto de uma outra relação jurídica, como da res nullius, que nunca o foi.
11. Com efeito, a aquisição originária é aquela em que “o direito de propriedade surge ex novo com base no contacto imediato da coisa e na total independência de alguma relação jurídica que eventualmente ligue o proprietário adquirente a outro sujeito”, enquanto na aquisição derivada “o direito do novo proprietário deriva do antigo através de uma relação jurídica idónea”30. O que a natureza originária consente é “que o direito usucapido ultrapasse várias contingências, designadamente o direto real contra o qual se usucapiu», sem, no entanto, conceder «um resultado afastado por lei, designadamente se tal produto fosse obtido através de negócio jurídico”31.
12. Por fim, “a usucapião é uma aquisição originária, porquanto o usucapiente adquire o direito não por causa ou com origem no direito do anterior titular, mas apesar ou contra ele”32.
13. Nada disto permite à usucapião, nem tão pouco aos outros modos de aquisição originária de direitos reais, libertar-se dos vínculos da lei, em especial das normas imperativas que condicionam, em geral, todas os modos de aquisição, sem se limitarem à aquisição derivada.
14. O caráter originário da aquisição diz exclusivamente respeito às relações entre o direito real adquirido e o direito real extinto. Significa que o direito novo se constitui como se o direito anterior nunca tivesse existido. Afigura-se irrelevante como foi adquirido o direito que acaba de se extinguir, o que não é a mesma coisa que saber como se chegou à usucapião desde o início da posse.
15. O direito adquirido surge ex novo, pois constitui-se “com base no contacto imediato com a coisa e na total independência de alguma relação jurídica que eventualmente ligue o proprietário adquirente a outro sujeito”33. A aquisição por usucapião funda-se diretamente na posse, cuja extensão e conteúdo definem a extensão e conteúdo do direito adquirido: tantum possessum quantum praescriptum.
16. Tudo isto, naturalmente, sem prejuízo da manifestação de vontade que a torna eficaz (invocação – art. 1287.º do CC), pois relevante para a usucapião continua a ser a posse. O justo título apenas lhe confere um carácter qualificado e, por isso, encurta o tempo necessário, tal como sucede com o registo da mera posse, nos termos do art. 1295.º do CC, ou com a boa-fé.
17. Reitere-se que o caráter originário da aquisição só releva se e quando esta puder ter lugar.
18. Assim, se uma norma imperativa impede a aquisição (originária ou derivada), a posse revela-se ineficaz para tal efeito. Não chega a ocorrer qualquer aquisição: nem originária nem derivada.
19. Para a aquisição ser originária, tem, desde logo, de poder haver aquisição. Gorada a aquisição por norma imperativa de Direito Público, afigura-se desnecessário discutir os seus efeitos.
20. A aquisição por usucapião de parcela de imóvel pressupõe a sua autonomização mediante a prática de atos materiais ou jurídicos de fracionamento. Conforme mencionado supra, os requisitos da usucapião reportam-se à parcela do imóvel, individualmente considerada. O reconhecimento judicial da usucapião não deve prevalecer sobre o fracionamento ilegal do prédio que, porventura, tenha estado na respetiva génese34. Pode dizer-se que a autonomia da coisa é condição do direito real.
21. Assim, ponderando a prevalência do interesse público subjacente às regras urbanísticas e do ordenamento do território sobre a usucapião, “5) O diálogo entre o direito civil e o direito do urbanismo e o objetivo de aplicação uniforme e coerente do ordenamento jurídico cmomo um todo implicam que as normas de caráter administrativo respeitantes ao fracionamento, ao loteamento e ao destaque de imóveis sejam atendidas aquando do reconhecimento das formas de aquisição da propriedade, mormente da usucapião. 6) Os tribunais judiciais não podem manter-se como espaços de aplicação exclusiva do direito civil ignorando as intersecções deste com o direito do urbanismo, sendo cada vez mais urgente, face à natureza imperativa e aos interesses públicos que este último prossegue, abandonar este estado “monocromático” das relações entre ambos estes ramos do direito. 7) Na ausência de demonstração do cumprimento das limitações impostas pelas normas administrativas de ordenamento do território relativas à validade das operações urbanísticas como o loteamento ou o destaque (artigos 3.º, alínea a), 5.º, 53.º, n.º 1 e 56.º, n.º 1, do Regime Jurídico dos Loteamentos Urbanos, republicado pelo Decreto-Lei n.º 334/95, de 28-12, aplicáveis na data da celebração da escritura), não podem os actos de posse baseados num facto proibido por essas leis permitir uma aquisição por usucapião na medida em que contrários a uma disposição e de carácter imperativo (artigo 294.º do Código Civil), sendo nula a escritura de justificação que a titula. 8) É nulo, por impossibilidade originária objectiva de cumprimento da prestação (artigos 401.º e 289.º, n.º 1 do Código Civil), o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os recorridos e os justificantes que tenha por referência o prédio objecto de tal escritura de justificação” 35.
22. Além disso, algumas restrições legalmente previstas para a usucapião devem ser devidamente enquadradas no regime geral de indivisibilidade das coisas (art. 209.º do CC).
23. A função social da propriedade privada afigura-se igualmente importante para a delimitação dos poderes de gozo e de disposição dos prédios.
24. Leve-se ainda em conta que, no caso em apreço, a invocação da usucapião se traduz num ato jurídico dependente de manifestação da vontade que desrespeita normas legais imperativas. Por isso, esse ato estará ferido de nulidade36 por contrariar normas de natureza imperativa, nos termos dos arts. 294.º e 295.º do CC3738.
25. Deve, assim, exigir-se o loteamento ou destaque prévio a quem se apresente a formular um pedido de reconhecimento do direito de propriedade por via da usucapião39. Na ausência de demonstração da observância das normas administrativas do urbanismo e do ordenamento do território, os atos de posse baseados num facto por elas proibido não podem consentir a usucapião. Serão, portanto, atos contrários a uma disposição legal de caráter imperativo (art. 294.º do CC) 4041.
Conflito de leis no tempo42
1. Em geral, quando a lei é omissa quanto `sua aplicação no tempo, vale o princípio da não retroatividade da lei (art. 12.º, n.º 1, do CC).
2. Parte da doutrina e da jurisprudência tende a não aplicar a lei nova à hipótese de a posse haver tido início antes da sua entrada em vigor, independentemente do momento em que reuniu as condições para permitir invocar a usucapião. Tal orientação acaba, na prática, por conferir à usucapião um estatuto privilegiado perante outros modos de aquisição de direitos reais.
3. A verdade, porém, é que nada permite sustentar uma opção preferencial pela usucapião na esfera de proteção do art. 62.º, n.º 1, da CRP. Este preceito consagra “o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte”, mas não discrimina positivamente as modalidades de aquisição originária previstas no CC: a acessão, a ocupação e a usucapião. E, conquanto se afirme que a usucapião contribui para a segurança e certeza jurídicas e a paz social, também não deixa de estar na origem de numerosos litígios e perturbações da paz social, consentindo a perpetuação de infrações de normas do urbanismo e do ordenamento do território43.
4. Via de regra, a lei nova que se refere à constituição (ou extinção) de uma situação jurídica não se aplica a situações jurídicas já constituídas ou extintas antes do seu início de vigência (art. 12.º, n.º 2, 1.ª parte do CC) - princípio tempus regit actum. Id est, a lei nova é exclusivamente competente para regular os requisitos de constituição ou de extinção de uma situação jurídica ainda não constituída ou extinta aquando da sua entrada em vigor. Recorde-se que os preceitos dos arts. 12.º, 13.º, 297.º e 299.º do CC integram a disciplina geral dos conflitos de leis no tempo ou das situações plurilocalizadas no tempo. Uma das hipóteses mais claras de situação jurídica em via de constituição ou de extinção é aquela em que se encontra em curso um prazo de usucapião44.
5. Dos vários regimes jurídicos do loteamento urbano e do destaque que se sucederam no tempo, o primeiro foi aquele constante do DL n.º 46.673, de 29 de novembro de 1965, que determinou a sujeição do loteamento urbano a licenciamento municipal prévio (licença titulada por alvará). A doutrina de então, com base nos arts. 280.º, 285.º e 294.º do CC, preconizava a nulidade da venda ou promessa de venda de prédios que não respeitassem as disposições relativas às operações de loteamento urbano. Esta disciplina estabelecia que a realização de operações urbanísticas dependia de prévia licença ou autorização administrativas.
6. O DL n.º 289/73, de 6 de junho, por sua vez, regulava operações de loteamento, distinguia divisão simples de loteamento formal e deixava espaço para “divisões de pequena escala” sem loteamento completo. Não usava ainda a lógica moderna do “destaque isento de licença”, mas já distinguia fracionamento urbanístico relevante (loteamento) de divisão simples. Muitas “divisões de facto” de prédios urbanos não eram formalizadas urbanisticamente, mas eram toleradas na prática e só mais tarde é que o sistema jurídico integrou essas situações no conceito de destaque45.
7. Em 1979, ano do início da posse dos Autores, não existia um regime jurídico autónomo para o “destaque de parcela”, havendo apenas regras de loteamento urbano e práticas municipais que permitiam divisões simples de prédios urbanos sem operação formal de loteamento. Aquilo a que hoje se chama “destaque” era visto como uma exceção ao regime do loteamento urbano. O conceito de destaque existia, mas sob outra roupagem: consistia na divisão de prédio urbano em duas parcelas sem necessidade de operação de loteamento formal desde que fossem observadas as regras urbanísticas locais.
8. No domínio do DL n.º 289/73, o prédio tinha de ter acesso direto a um arruamento público para que fosse aprovado um loteamento (art. 16.º, n.º 1, al. h); arts. 13.º e 19.º). Com efeito, os novos lotes resultantes da divisão precisavam de confrontar com uma via pública. A abertura de novos arruamentos (ruas) dentro do loteamento era obrigatória para garantir a circulação e o acesso a cada lote. O DL n.º 289/73 exigia licença da Câmara Municipal e não permitia a criação de lotes sem infraestruturas adequadas ou que não fossem servidos por vias públicas.
9. De acordo com parte da doutrina e da jurisprudência, se a situação estiver consolidada há décadas, e se a divisão for hoje estruturalmente ilegal, o Tribunal pode recusar um fracionamento urbanístico impossível na hipótese de violar regras imperativas do urbanismo e do ordenamento do território. O critério mais usado é o da “tolerância urbanística histórica”, ou seja, coloca-se a questão de saber se a divisão em apreço era social e administrativamente tolerada ao tempo do início da posse, operando o RJUE (“Regime Jurídico do Urbanismo e Edificação” - DL n.º 555/99, de 16 de dezembro) como limite atual, obstando à criação judicial de uma realidade urbanisticamente impossível. A usucapião é suscetível de sedimentar situações antigas desde que não conduza a soluções proibidas pelo ordenamento urbanístico e do ordenamento do território vigente. Assim, coloca-se a questão de saber se seria ou não atualmente permitida a divisão do prédio em apreço nos autos na hipótese de submissão a destaque.
10. O art. 6.º, n.º 4, do RJUE, não muito diferentemente da norma anterior correspondente (art. 6.º, n.º 4, do DL n.º 555/99), isentava “de licença ou autorização os actos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano, desde que cumpram, cumulativamente, as seguintes condições: a) As parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos; b) A construção erigida ou a erigir na parcela a destacar disponha de projecto aprovado quando exigível no momento da construção.” Recorde-se que o destaque de parcela surgiu na legislação urbanística portuguesa para evitar a complexidade e os custos de um processo de loteamento, permitindo dividir um prédio em duas partes de forma simplificada. Ambas as parcelas tinham de confrontar diretamente com um arruamento público já existente.
11. De acordo com o art. 12.º, n.º 1, do CC, a lei nova tem de respeitar as situações jurídicas já constituídas ou extintas no momento da sua entrada em vigor, as situações em que o prazo legalmente previsto se completou antes do seu início de vigência e a usucapião foi invocada, porquanto se trata de situações jurídicas já constituídas no passado. Ou seja, a lei nova não se aplica a situações jurídicas cujo processo formativo se concluiu ao abrigo da lei antiga. É que, nesses casos, já se completou a hipótese legal e desencadeou a estatuição, id est, a alteração do mundo do Direito46.
12. Não cabe aos Tribunais Cíveis fazer política legislativa ou atingir objetivos macroeconómicos que transcendam o caso concreto. Visa-se antes, tão somente, uma justa ponderação dos interesses em jogo.
13. A decisão judicial sobre a usucapião tem eficácia meramente declarativa - e não constitutiva, como resulta do art. 1287.º do CC. Embora produzindo efeitos ex tunc, a sentença reconhece um direito já constituído. Serve, fundamentalmente para reconhecer erga omnes o direito já adquirido, permitir o registo predial (necessário para a sua oponibilidade a terceiros) e resolver litígios sobre a respetiva titularidade.
14. Mesmo para aqueles que entendem que os requisitos da usucapião devem ser aferidos ao tempo do início da posse, por força da retroação prevista no art. 1288.º do CC, a solução do caso em apreço não seria diferente. Encontrava-se em vigor o regime jurídico contido no DL n.º 289/73, que cominava também com a nulidade operações urbanísticas como a do caso em apreço (podendo mesmo dizer-se que o destaque se traduz num loteamento simplificado), sem sequer consagrar a possibilidade de dispensa de licenciamento na hipótese de mero destaque. Na colisão de dois interesses de ordem pública, o interesse na estabilidade e certeza das relações jurídicas, de um lado e, de outro, o interesse no urbanismo e no correto ordenamento do território e na legalidade urbanística, afigura-se claro que o segundo é de grau superior (art. 335.º do CC)47.
15. Pode, pois, dizer-se que não impedindo a usucapião, o RJUE obstaculiza, contudo, o reconhecimento judicial de uma realidade juridicamente impossível.
16. Recorde-se, por último, que o domínio do DL n.º 289/73, ao abrigo do qual teve início a posse dos Autores, o prédio tinha de ter acesso direto a um arruamento público para que fosse aprovado um loteamento (art. 16.º, n.º 1, al. h); arts. 13.º e 19.º). Exigia-se licença da Câmara Municipal e não se permitia a criação de lotes que não fossem servidos por vias públicas.
17. Assim, nem ao abrigo da lei em vigor ao tempo do início da posse nem no domínio da lei vigente ao tempo da invocação da aquisição se consentiria o resultado visado pelos Autores.
Art. 1288.º do CC e aplicação da lei no tempo
1. Deve, nesta sede, afastar-se a confusão corrente entre retroação dos efeitos da usucapião ao início da posse e aplicação da lei no tempo. É que o art. 1288.º do CC nada dispõe sobre a sucessão de leis no tempo por que decorre a posse.
2. O art. 1288.º do CC é, naturalmente, omisso quanto à matéria da aplicação da lei no tempo. Tão-pouco remete a usucapião para a lei em vigor ao tempo do início da posse.
3. Segundo a posição que de algum modo adere a esse equívoco, a retroação dos efeitos aquisitivos ao início da posse não só expurgaria a formação da usucapião de todo e qualquer vício ou desconformidade, como também retomaria o respeito da lei.
4. Olvida que “Ainda que o domínio de facto incida sobre aquela porção de solo (parte componente de prédio rústico) como se já fosse coisa autónoma e o animus do possuidor consista na intenção de exercer o direito de propriedade sobre coisa assim considerada, juridicamente, a posse formal não deixa de ser exercida sobre uma parte da coisa (prédio rústico inicial)(X), donde, essa posse (sobre parte de prédio) só facultará ao possuidor a aquisição do direito de propriedade, se aquele quid, tomado como como objeto do direito de propriedade pelo possuidor, puder efetivamente sê-lo. Nesta perspetiva, o fracionamento do prédio inicial, ao invés de efeito da aquisição por usucapião, constitui antes um pressuposto (ainda que de verificação simultânea) dessa aquisição”; “Queremos, com isto, adiantar que, para nós, …, não vale a afirmação de que “a posse é agnóstica” e de que, portanto, a aquisição por usucapião é absolutamente impermeável às normas que estabelecem requisitos para o fracionamento dos prédios, porquanto entendemos que a aquisição por usucapião dependerá sempre da suscetibilidade de autonomização da parcela como objeto de um novo direito de propriedade”48.
5. Sem poder adquirir-se por usucapião a parcela autonomizada do prédio, também não pode ser adquirida a “mesma porção de terreno enquanto parte de prédio rústico por autonomizar, posto que a tal se opõe o princípio da inerência do direito de propriedade à totalidade da coisa”. A posse consubstancia um mero facto jurídico e não um direito de aquisição que se vai constituindo ao longo do tempo. Por isso, o momento da invocação da aquisição e o momento do início da posse não coincidem no tempo.
6. Reitere-se: não deve amalgamar-se a retroação dos efeitos da usucapião ao início da posse com a matéria da aplicação da lei pretérita49.
7. A divisão ou fracionamento do imóvel tem lugar com a invocação da usucapião, momento em que o possuidor formal passa a ser possuidor causal, exercendo o direito correspondente à posse praticada. A justificação não é indispensável, porquanto apenas a necessidade de prova documental para o registo predial conduz a uma justificação consignada por documento autêntico. De facto, de acordo com o art. 43.º, n.º 1, do CRegPredial, “Só podem ser registados os factos constantes de documentos que legalmente os comprovem”.
8. Naturalmente que o possuidor tem o poder de intentar uma ação com vista ao reconhecimento do direito de propriedade, pelo que a justificação notarial ou registral são prescindíveis. Pode dizer-se que tanto nessa ação como em reconvenção compete ao Tribunal não reconhecer a usucapião contrária a normas imperativas do Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território, porquanto a nulidade é de conhecimento oficioso.
9. A lei nova aplica-se à posse iniciada na vigência da lei antiga, mas completada para usucapir já na vigência da primeira. Do art. 12.º do CC decorre a aplicação da lei nova, pois que a invocação da aquisição como que constitui um facto futuro em relação ao início da posse.
10. Na verdade, “a circunstância de a aquisição de determinado direito de propriedade ser lícita no momento em que a posse se iniciou não justifica esta possibilidade em momento posterior, no qual aquela aquisição é vedada por lei nova”50.
11. Não pode retirar-se das normas dos arts. 1288.º e 1317.º, al. c), do CC, mais do que aquilo que resulta dos seus enunciados. Dispor que os efeitos da usucapião retrotraem ao início da posse pressupõe que a aquisição se tenha produzido ao arrepio do regime da aplicação da lei no tempo, de modo a afirmar que a constituição de um direito por efeito da posse e do decurso do tempo é sempre regida pela lei que se encontrava em vigor no momento do seu início. Não resulta claramente dos arts. 1288.º e 1317.º, al. c), do CC, que a lei aplicável a qualquer posse iniciada antes da entrada em vigor da lei nova mas já depois do início de vigência da lei antiga seja sempre a lei antiga. Sobrevindo uma lei nova, no decurso da posse, que a converte em posse interdital, ou que prevê novos requisitos para a posse boa para usucapião, nada garante ao interessado que no termo do prazo previsto pela lei antiga venha a adquirir o direito real de gozo cuja titularidade se arroga, ainda que aspirasse à imutabilidade dos pressupostos de tempo e de posse boa para usucapião. Nenhum dos referidos preceitos determina que se aplique à sucessão de leis no tempo em matéria de usucapião um regime diverso daquele que resulta dos arts. 12.º e ss. do CC..
12. A lei nova aplica-se à posse já iniciada mas que não pôde, ainda, ser eficazmente invocada para efeitos de usucapião. Por isso, o art. 1288.º do CC dispõe que os efeitos “retrotraem-se à data do início da posse”, mas só depois de a usucapião ser invocada. Tal invocação é um como que um facto novo cuja eficácia obedece à lei nova, de acordo com o art. 12.º, n.º 2, do CC.
13. Conforme mencionado supra, a posse não se traduz num direito real de aquisição por usucapião. Confere apenas ao possuidor uma expetativa de aquisição que, a todo o tempo, é passível de ser gorada por ação de reivindicação do proprietário ou por alteração legislativa.
14. A lei nova não vem dispor sobre factos passados, mas antes sobre efeitos que ainda não se produziram e que nunca foi garantido que viessem a ocorrer.
15. Pode dizer-se que a posse decorrida na vigência da lei nova, ainda que iniciada sob a lei antiga, é como que um facto novo nos termos do art. 12.º, n.º 2, do CC.
16. A realização do efeito retroativo previsto no art. 1288.º do CC pressupõe a verificação da usucapião, mas nada impede a lei nova de fazer cessar o respetivo processo de constituição. O tempo que falta à posse para alcançar a usucapião como que representa um facto novo. Se a invocação da usucapião tiver lugar na vigência da lei nova que a impede, então, aquele preceito não manda retrotrair ao início da posse os efeitos que, afinal, não produz.
17. Por seu turno, o tempo anterior da posse - decorrido até ao início de vigência da lei nova - não a priva de efeitos sobre o conteúdo da posse, “abstraindo dos factos que lhes deram origem”, pelo que abrange as relações ainda não constituídas à data da sua entrada em vigor (art. 12.º, n.º 2, 2.ª parte, do CC).
18. A ideia de que se aplica sempre a lei vigente ao tempo do início da posse é um equívoco, sem correspondência na letra e no espírito do preceito do art. 1288.º do CC. Efetivamente, este preceito não se traduz numa norma excecional perante o art. 12.º do CC.
19. Diga-se, ainda, que não faz sentido convocar o princípio da proteção da confiança de modo a acautelar o possuidor formal de vicissitudes legislativas supervenientes, pois as expetativas de adquirir a coisa possuída por usucapião afiguram-se precárias. Na verdade, o proprietário pode, a todo o tempo, intentar ação de reivindicação e fazer malograr a usucapião. Ainda que o possuidor se encontre de boa-fé e que se revele pública e pacífica, a posse pode ter resultado de esbulho ou da inversão do título. Nada concede ao possuidor mais do que meras expetativas de facto. Apesar de poder ver essas expetativas fortalecidas ao longo do tempo em virtude da falta de oposição do proprietário e da aproximação do termo do prazo para a usucapião, essa convicção psicológica do possuidor não merece a proteção da ordem jurídica, pois a usucapião é uma consequência meramente eventual da posse. Nem o corpus nem o animus do possuídor dizem respeito à aquisição do direito.
20. Pode afirmar-se que da posse não resulta um investimento legítimo de confiança na aquisição do direito por usucapião. Até ao último dia do prazo, a posse pode ser interrompida e a propriedade reivindicada com sucesso. Tanto é legítimo ao possuidor ter expetativas na aquisição do direito correspondente à posse como ao proprietário desapossado entender que tem tempo para reivindicar o que é seu. Com efeito, não há expetativas legítimas enquanto subsistir o direito de propriedade, e este apenas se extingue com a consumação da usucapião.
21. De acordo com o art. 1288.º do CC, a retroação dos efeitos da aquisição ao início da posse pressupõe a consumação da aquisição. Antes disso, a posse é enformada pelas leis que se sucedem no tempo, tornando os requisitos mais ou menos exigentes, prolongando ou encurtando os prazos ou, simplesmente, considerando-a ou desconsiderando-a para efeitos de aquisição.
22. Uma coisa é fazer remontar ao início da posse a aquisição do direito, com reflexo nas eventuais benfeitorias e frutos ou em direitos reais menores que onerassem a propriedade. Outra, muito diferente, é continuar a aplicar a lei vigente ao tempo do início da posse, dotando-a de uma eficácia no tempo que não lhe foi conferida.
23. A aquisição do direito apenas se completa com o termo do prazo e a sua invocação pelo possuidor. Se nesse momento a lei tiver sido modificada, impedindo aquela mesma posse de produzir o efeito aquisitivo, não tem lugar a retroação prevista no art. 1288.º do CC. Por outro lado, na hipótese de sobrevir uma lei mais favorável à aquisição, não faria sentido impedir a sua aplicação às situações possessórias em curso com fundamento na retroação dos efeitos ao início da posse: a um tempo em que a lei impedia a usucapião. O possuidor deve beneficiar, pelo menos, da posse subsequente à entrada em vigor da lei nova, não tendo de permanecer submetido, para sempre, à lei antiga.
24. Por força do art. 1288.º do CC, consolida-se, desde logo, a aquisição de frutos, ainda que de má-fé, em prejuízo do disposto no art. 1271.º do CC; depois, o possuidor não responde pela deterioração da coisa, independentemente de ter ou não procedido com culpa e de a posse ser ou não de boa-fé, afastando o art. 1269.º do CC; em terceiro lugar, ponderam-se feitas pelo adquirente as benfeitorias realizadas por anteriores possuidores; seguidamente, legitimam-se eventuais alterações da coisa executadas pelo adquirente; ulteriormente, regularizam-se vicissitudes jurídicas eventualmente ocorridas; por fim, reputam-se sofridos pelo novo proprietário os danos perpetrados por terceiros. Acresce que a posse que não era titulada passa a sê-lo retroativamente. De resto, tudo o que era próprio de posses anteriores e dos direitos reais entretanto extintos é inoponível ao adquirente originário. O direito adquirido por usucapião - e que se ficciona tê-lo sido aquando do início da posse - apresenta-se totalmente dissociado de situações jurídicas anteriores. Retrotrair os efeitos aquisitivos ao início da posse é apenas isto e nada mais. É este o verdadeiro alcance do disposto no art. 1288.º do CC, e não a aplicação ad perpetuam da lei vigente ao tempo do início da posse.
25. O preceito do art. 1288.º do CC não obnubila a diferença entre os efeitos da usucapião e a sucessão de leis no tempo que condicionem ou limitem esta modalidade de aquisição originária num momento anterior: id est, o da sua formação.
26. Por outro lado, pode dizer-se que a retroação da aquisição por usucapião ao início da posse não tem lugar quando, entretanto, tenha entrado em vigor lei nova que impeça a aquisição de certa coisa ou de parte dela por este modo.
27. A anulabilidade de determinado ato ou negócio jurídico, não podendo ser feita valer senão dentro de certo prazo e por quem possua legitimidade, revelaria uma imperatividade imperfeita, pois a preterição de requisitos de validade tendia para a sanação e, consequentemente, para a relevância meramente transitória da invalidade51. Descortinava-se alguma analogia entre a sanação do ato anulável e a aquisição por usucapião de coisa possuída contra uma norma imperativa de Direito Público. De resto, se o art. 294.º do CC dispõe serem nulos os negócios jurídicos celebrados contra disposição legal de carácter imperativo, ressalva, de igual modo, os casos em que outra solução resulte da lei.
28. Nesta senda, de pouco ou nada valeriam as restrições de interesse público que correspondem exatamente aos limites da lei e à observância das restrições por ela impostas, enunciadas com relação ao proprietário e ao gozo pleno e exclusivo dos direitos de uso, fruição e disposição das coisas que lhe pertencem (art. 1305.º do CC).
29. A aparente afinidade entre usucapião e sanação do ato anulável não é suscetível de ocultar a existência de uma grande diferença de planos, uma vez que nem a posse nem a consequente usucapião têm como atributos a validade ou a invalidade, ao contrário do ato ou negócio jurídico.
30. A usucapião não beneficia de um estatuto superior, estando, pois, a posse e o efeito aquisitivo sujeitos a normas estranhas a este modo de aquisição de direitos reais de gozo.
Compropriedade e posse
1. Cada comproprietário é titular de uma quota ideal (fração aritmética ou percentual, “participação proporcional no direito”) do direito de propriedade e não de uma parte física específica ou individualizada da coisa. Existe apenas um direito na titularidade de vários sujeitos.
2. Cada um dos comproprietários tem direito ao uso da coisa, desde que não impeça os restantes de o fazer também e respeite o fim a que se destina.
3. Conforme referido supra, a usucapião é uma modalidade de aquisição do direito de propriedade através da posse prolongada, pública, pacífica e com intenção de agir como proprietário, durante o período de tempo legalmente exigido.
4. Na ordem jurídica pátria, os requisitos e prazos da usucapião variam conforme o tipo de posse e a existência ou não de título e registo.
5. A questão da viabilidade da usucapião entre comproprietários afigura-se complexa. É que, em princípio, um comproprietário já possui a coisa em conjunto com os outros. Por isso, o simples uso exclusivo do imóvel não se afigura suficiente para adquirir por usucapião a parte dos restantes comproprietários.
6. Sendo a posse invocada a posse correspondente a um direito de compropriedade, consubstanciado na titularidade de meras quotas ideais sobre o imóvel, dificilmente se admite que os atos materiais praticados sejam passíveis de conduzir à aquisição de uma fração material do prédio. A quota ideal da compropriedade do prédio dos autos não se afigura delimitável perante a quota (também ideal) do outro comproprietário52.
7. Para que um dos comproprietários possa usucapir a parte dos outros é necessário, via de regra, demonstrar que passou a exercer uma posse exclusiva (posse ad excludendum) sobre a totalidade da coisa; que essa posse foi exercida como se fosse o único proprietário; que houve uma atuação inequívoca de exclusão dos demais comproprietários; que os restantes comproprietários tiveram conhecimento (ou podiam razoavelmente tê-lo) dessa situação; e que decorreu o prazo legalmente pressuposto para a usucapião.
8. Os Tribunais portugueses tendem a exigir prova clara de que a posse deixou de ser exercida na qualidade de comproprietário e passou a ser praticada contra o direito dos demais comproprietários.
9. Está em causa a questão de saber se houve ou não divisão de facto do prédio acompanhada de posse autónoma e exclusiva de cada parcela durante o tempo necessário para a usucapião.
10. A ordem jurídica permite que dois ou mais comproprietários adquiram por usucapião parcelas determinadas do mesmo prédio. Não basta, porém, que cada um deles utilize uma parcela diferente do prédio. É necessário demonstrar a delimitação material das parcelas; que cada um dos comproprietários passou a exercer poderes de proprietário exclusivamente sobre uma parcela; que a posse foi pública, pacífica e contínua; que a atuação de cada um revelava a convicção de ser dono daquela parcela concreta e não apenas comproprietário da totalidade do prédio; e que situação subsistiu durante o prazo legalmente exigido para a usucapião.
11. A jurisprudência tem, pois, admitido a usucapião de parcelas de prédio indiviso, quando a posse exclusiva e autónoma de cada parcela é suficientemente clara e prolongada no tempo.
12. Contudo, se apenas existiu uma utilização diferenciada por mera conveniência dos comproprietários, sem intenção de exclusão dos restantes e sem atos inequívocos de posse exclusiva como proprietário singular, os Tribunais tendem a entender que continuou a existir apenas compropriedade. O Supremo Tribunal de Justiça não reconhece a usucapião de parcelas do prédio na ausência de verdadeira e própria autonomização da posse, considerando-se haver existido apenas uso dividido por conveniência familiar. V.g., A fica com o r/c e B com o 1.º andar, mas sem autonomia jurídica clara, sem separação real: trata-se tão somente de uso tolerado entre comproprietários. A compropriedade subsiste, apenas com uso repartido. Deste modo, não basta o simples desinteresse ou inércia dos outros comproprietários ou atos suscetíveis de ser considerados como de mera tolerância familiar.
13. Mesmo que se trate de situações de facto antigas, de divisões efetuadas antes do início de vigência do RJUE atualmente em vigor, apenas se reconhece a usucapião de parcelas se existir uma verdadeira autonomização física e funcional do prédio e não apenas um fracionamento familiar informal.
14. Note-se que, para alguns, o fracionamento “ocorre com o ato de divisão material, a partir do qual se iniciou a posse sobre cada uma das parcelas”53. Esse ato de fracionamento não se encontra no negócio jurídico de transmissão nem na aquisição por usucapião, mas antes na divisão material da coisa ou no termo inicial da posse formal.
15. No caso de não existir verdadeira posse exclusiva de uma parcela autonomizada, mas apenas uso tolerado no âmbito da compropriedade, não tem lugar a usucapião do direito de propriedade dessa parcela. Não se verifica a existência de separação física consistente, nem oposição expressa entre comproprietários e nenhum deles é, com efeito, formalmente excluído. Trata-se de mera administração de facto da coisa comum. Mantém-se a compropriedade e não há usucapião de parcelas. É que uso exclusivo de parcela não é sinónimo de posse exclusiva como proprietário. Acresce que tolerância não equivale a posse adversa. A utilização exclusiva de uma parte do prédio por um comproprietário, ainda que prolongada no tempo, não traduz, só por si, posse em termos de proprietário exclusivo.
16. Recorde-se, porém, que, no caso em apreço, na medida em que eram inicialmente comproprietários do prédio em apreço, os Autores teriam de demonstrar que a posse exercida sobre a respetiva parcela não era apenas uma forma de utilização da coisa comum, mas antes uma posse exclusiva correspondente ao exercício do direito de propriedade sobre uma parcela individualizada.
17. Efetivamente, a posse tem de deixar de ser “comproprietária” e passar a ser “exclusiva sobre uma parcela individualizada”.
18. Nesta sede, assume, por isso, particular importância a questão de saber se houve ou não inversão do título de posse (art. 1406.º, n. 2, do CC)54. Para haver usucapião de parcela de prédio, o respetivo comproprietário tem de passar a agir como único proprietário dessa parcela. Surge aqui um facto jurídico novo que, decorrido o tempo legalmente previsto, atribui ao respetivo beneficiário a possibilidade de obter a título originário um direito novo55. O Supremo Tribunal de Justiça exige sinais claros de exclusão dos outros comproprietários, uma atuação “contra” os outros comproprietários. Com vista à usucapião entre comproprietários, não se admite o mero o uso pacífico da parcela. De facto, “como o comproprietário, por força do seu próprio título, é possuidor em nome alheio quanto aos direitos dos restantes condóminos, não poderá adquirir o respectivo direito por usucapião sem a verificação de um comportamento idóneo à inversão do título da posse”.
19. Não se olvide que, na compropriedade, vale a regra de que cada comproprietário possui em nome próprio e em nome dos outros. Isto significa que a usucapião não pressupõe apenas o uso exclusivo de uma parte do imóvel e o não uso dessa parcela pelos outros comproprietários. É necessária uma mudança clara da natureza da posse: a inversão do título da posse ocorre quando há um ato inequívoco de oposição à posse dos restantes comproprietários, tornando claro que o possuidor passa a agir como proprietário exclusivo. Esse ato não pode ser implícito, presumido ou ambíguo. Via de regra, exige-se a verificação cumulativa de diversos indícios: exclusão efetiva dos outros comproprietários e “oposição real” e não apenas o mero uso separado da parcela. O possuidor tem de agir como único proprietário perante a inércia consciente dos restantes comproprietários. Deve existir uma delimitação material clara da parcela do prédio, assim como uma separação económica e funcional.
20. Assim, nos casos de usucapião entre comproprietários, a questão decisiva não é, por conseguinte, apenas a da posse prolongada, mas também a da inversão do título da posse - isto é, o momento em que o sujeito deixa de possuir “como comproprietário” e passa a possuir como único proprietário contra os demais.
21. A usucapião pode operar sobre parcelas de prédio urbano quando a posse seja suficientemente autónoma e a situação possessória não colida com o Direito do Urbanismo e de Ordenamento do Território. O RJUE opera como critério de viabilidade da correspondente autonomização. Importa, pois, perceber se a divisão pretendida corresponde a duas unidades física e juridicamente autonomizáveis. A usucapião é passível de consolidar a existência e a titularidade de direitos reais, mas não afasta limitações decorrentes das regras urbanísticas e cadastrais a propósito da autonomização das várias parcelas. Essas normas não impedem, necessariamente, a usucapião, mas podem influenciar a forma como a situação será ulteriormente regularizada.
22. No plano civil, está em causa a questão de saber se cada comproprietário exerceu posse exclusiva sobre uma parcela do prédio materialmente delimitada durante o prazo legalmente previsto para a usucapião. Na hipótese de preenchimento dos pressupostos desta modalidade de aquisição originária, o direito de propriedade pode constituir-se independentemente da existência de um ato formal de destaque ou loteamento. Por seu turno, no plano urbanístico e de ordenamento do território, trata-se da (in)admissibilidade da autonomização das parcelas do prédio. Discutiu-se, durante muito tempo, se a usucapião poderia ser utilizada para criar situações materialmente equivalentes a loteamentos ilegais ou a destaques urbanisticamente inadmissíveis. Na jurisprudência, entendeu-se por bem levar em conta as normas imperativas do Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território. Assim, importa verificar se a autonomização das parcelas é permitida pelas regras administrativas aplicáveis.
23. No caso sub judice, existe uma divisão de facto há muitos anos, mas apenas uma das parcelas confronta com arruamento público. Essa divisão corresponde a uma operação que, em princípio, não poderia ser objeto de destaque. O reconhecimento judicial da usucapião seria passível de conduzir à criação de uma situação urbanística proibida, porque a divisão do prédio não observa os requisitos que a lei urbanística estabelece para um destaque. Resultaria, portanto, numa fragmentação urbanisticamente ilegal.
24. Recorde-se que, de acordo com o art. 6.º, n.º 4, do RJUE, “(…) dispensam-se de licença ou autorização os actos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano, desde que cumpram, cumulativamente, as seguintes condições (…).”
25. A evolução histórica do art. 6.º, n.º 4, do RJUE, demonstra um alargamento progressivo da admissibilidade urbanística de destaques de prédios urbanos.
26. Antes da redação atualmente em vigor, o art. 6.º, n.º 4, do RJUE, estabelecia que "Os actos que tenham por efeito o destaque de uma única parcela de prédio com descrição predial que se situe em perímetro urbano estão isentos de licença desde que as duas parcelas resultantes do destaque confrontem com arruamentos públicos." Para prédios situados em perímetro urbano, o destaque pressupunha apenas que ambas as parcelas confrontassem com arruamentos públicos. Com as sucessivas reformas do RJUE, o legislador foi reforçando a articulação entre o regime do destaque e as exigências urbanísticas relativas à edificabilidade e legalidade das construções. A preocupação deixou de ser apenas a configuração física do terreno e passou também a abranger a regularidade urbanística da construção associada ao destaque.
27. In casu, este desenvolvimento legislativo pode ser importante porque se a posse e a autonomização das parcelas remontam a período anterior às alterações mais restritivas, a apreciação judicial tende a centrar-se na verificação dos requisitos da usucapião e na conformidade urbanística da situação consolidada. Pode lançar-me mão do n.º 4 do art. 6.º do RJUE, na versão atualmente em vigor, como critério de compatibilidade urbanística, demonstrando-se que a divisão material do prédio corresponde a uma situação que o próprio RJUE admite - ou não - através do mecanismo do destaque, desde que se verifiquem os respetivos requisitos legais.
28. No caso sub judice, o reconhecimento judicial da usucapião criaria uma situação equivalente a um loteamento ou destaque ilegal, id est, uma realidade urbanística proibida.
29. Na versão originária do RJUE (1999), o art. 6.º já previa a isenção de controlo prévio para certas operações urbanísticas. O mecanismo do “destaque” existia, mas a estrutura era mais simples, o destaque estava ligado apenas à ideia de isenção de licença e não havia ainda a densificação atual dos respetivos requisitos. De um regime quase automático de destaque passou-se para um regime de destaque urbanisticamente controlado e registado. Id est, anteriormente a lei centrava-se na geometria do prédio (duas frentes para a via pública), enquanto hodiernamente enfatiza a legalidade urbanística global, os efeitos registrais e a limitação de fracionamento.
30. A jurisprudência recorre, frequentemente, ao art. 6.º, n.º 4, do RJUE, como critério do que é “urbanisticamente admissível” ou da “admissibilidade urbanística”, mas tendo sempre presente que este preceito não cria o direito de propriedade por si só. Apenas legitima certas divisões do ponto de vista administrativo. O Supremo Tribunal de Justiça não usa o art. 6.º do RJUE como fundamento da aquisição por usucapião, mas antes como critério de compatibilidade urbanística e de admissibilidade da autonomização física da parcela. O reconhecimento judicial de parcelas não pode, pois, ignorar normas imperativas do Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território.
31. A parcela que, no caso em apreço, resulta da posse, não é urbanisticamente autonomizável, porquanto, em virtude da ausência de confrontação com arruamento público, não há possibilidade de destaque.
32. O Tribunal não deve reconhecer “parcelas usucapidas” quando tal seja suscetível de criar uma divisão urbanisticamente impossível. Pode afirmar-se a necessidade de a parcela ser suscetível de existir juridicamente como unidade autónoma urbanisticamente viável. A divisão de facto não pode violar estruturalmente o ordenamento urbanístico.
33. Reitere-se: a divisão de facto prolongada apenas pode originar propriedade autónoma por usucapião se houver delimitação física clara, autonomia funcional e compatibilidade com o ordenamento urbanístico. Não se reunindo as condições para a autonomização urbanística ou real, não seria possível o destaque (art. 6.º RJUE) e, consequentemente, não se reconhece o direito de propriedade sobre realidade urbanisticamente impossível.
34. Os critérios adotados pelo Supremo Tribunal de Justiça correspondem à tentativa de harmonização prática de princípios e valores com dignidade constitucional, id est, do direito de propriedade privada e dos interesses protegidos nos arts. 65.º e 66.º da CRP.
35. Segundo a jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça, a conciliação da “usucapião de parcelas de prédio urbano” com o art. 6.º do RJUE e o fracionamento urbanístico pressupõe o não reconhecimento judicial de direitos reais sobre “partes de imóveis” sem autonomização material e jurídica prévia. É que as parcelas de prédio não são automaticamente “coisas jurídicas autónomas”, sendo antes necessário verificar se existe autonomização física e compatibilidade com as regras urbanísticas (loteamento/destaque). Com efeito, o Tribunal passou a exigir a análise prévia da legalidade urbanística da divisão do prédio56. De resto, sublinhou ainda a necessidade de distinguir entre pretensões puramente civis e aquelas cuja causa de pedir é "marcadamente jusurbanística", não permitindo que a ação cível seja utilizada para obter efeitos próprios do controlo urbanístico-administrativo57.
36. Não se nega, todavia, que a usucapião pode originar o direito de propriedade de parcelas do prédio, ainda que na ausência de destaque formal, na hipótese de ser verificar a possibilidade da respetiva autonomização. Encontra-se, porém, vedado ao Tribunal o reconhecimento de situações urbanisticamente proibidas. Entende-se que embora possa conduzir à aquisição do direito de propriedade, a posse não pode levar a uma realidade juridicamente impossível do ponto de vista do ordenamento urbanístico.
37. Por último, pondera-se adequadamente a evolução histórica do art. 6.º, n.º 4, do RJUE, na medida em que ilustra a expansão crescente da admissibilidade urbanística dos destaques de prédios urbanos.
38. Entre o Direito Civil (direito de propriedade/usucapião) e o Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território (loteamento/destaque) deve interceder um diálogo construtivo em ordem a respeitar a unidade da ordem jurídica. As normas relativas ao loteamento e ao destaque prosseguem interesses públicos e revestem-se de natureza imperativa. Estando em causa a usucapião, ao Tribunal Cível compete, pois, a tarefa de verificar previamente se a parcela do prédio é suscetível de existir juridicamente no ordenamento urbanístico58, se há ou não “viabilidade jurídica de autonomização” dessa parcela. O Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território contém limites estruturais à aquisição por usucapião de parcelas de prédio urbano.
39. O Tribunal não pode, pois, ignorar este ramo do Direito Público.
Princípio da indivisibilidade das coisas
1. A ordem jurídica não estabelece um princípio geral de divisibilidade de toda e qualquer coisa corpórea que seja materialmente divisível e, menos ainda, de divisibilidade de prédios. Muito diferentemente, a divisibilidade das coisas pelo seu proprietário pode situar-se para além do seu direito.
2. Da lei decorre que a divisibilidade natural não constitui critério de divisibilidade jurídica e que nem sempre é legítimo ao proprietário dividir coisa sua. Pode dizer-se que os critérios em que assenta a indivisibilidade, nos termos do art. 209.º do CC, consubstanciam limites internos ao direito de propriedade privada, restrições inerentes à própria essência do direito59.
3. Subsiste também uma valoração do uso das coisas segundo critérios sociais, económicos, ambientais ou culturais que, por vezes, justifica do direito público o estabelecimento de exigências ou restrições à divisibilidade muito para além dos limites imanentes do \\direito de propriedade. É, precisamente, o que sucede com os imóveis, em especial, com os prédios urbanos, por razões urbanísticas e de ordenamento do território.
4. Embora só o proprietário possa dividir o prédio que lhe pertence, isso não quer dizer que o possa fazer livremente, ainda que conserve no seu domínio as unidades prediais que resultarem dessa operação. A ordem jurídica nem sempre reconhece tal poder ao proprietário, mostrando-se avessa, em geral, ao livre fracionamento dos prédios.
5. Além do mais, “o juízo acerca da divisibilidade da coisa comum deve reportar-se ao momento em que se encontra a coisa, quando a divisão é requerida (requisito da atualidade)”. Na verdade, “a questão da divisibilidade não pode ficar à mercê de situações futuras e hipotéticas”60.
1. Muito diversamente, a divisão inerente à constituição da propriedade horizontal é relativamente favorecida pelo legislador. Em princípio, a divisão mantém o prédio urbano fiel ao seu uso e aumenta o seu valor patrimonial. Exige-se, contudo, nos termos do art. 1415.º do CC, que as frações autónomas, “além de constituírem unidades independentes, sejam distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte comum do prédio ou para a via pública”61.
2. In casu, está em causa a questão de saber se pode ser considerada para efeitos de tutela possessória (arts. 1277.º e ss. do CC) ou de usucapião (arts. 1287.º e ss. do CC) a prática reiterada, com publicidade, dos atos materiais correspondentes ao exercício do direito de propriedade, restrita a determinada parcela de um prédio, id est, se essa posse se deve submeter aos critérios do art. 209.º do CC ou, pelo contrário, se o prédio subsiste integralmente, por se entender que da posse parcial não resulta qualquer fracionamento.
3. A usucapião parcial não é isenta de dúvidas62. Na verdade, encontra-se ainda por analisar devidamente a questão de saber se a posse e a consequente usucapião podem limitar-se a uma parcela do prédio, ou se a eficácia da invocação depende de se estender ao prédio em toda a sua extensão, considerando o princípio da especialidade dos direitos reais63.
4. Nenhuma norma do regime da posse, em geral, nem da usucapião, em especial, prevê a posse parcial de uma coisa, muito menos, de imóveis, pelo que se mostra razoável pôr em causa a usucapião de parcelas, principalmente quando daí resulte uma acentuada diminuição do valor e da função social, não só da parte desintegrada, como também da remanescente.
5. Assim, “No domínio dos direitos reais vigora o princípio da especialidade, segundo o qual o direito real só se constitui sobre coisas que tenham autonomia em relação a outras coisas corpóreas”64.
6. Uma vez que, de acordo com o art. 1251.º do CC, a posse é “o poder que se manifesta quando alguém atua por forma correspondente ao exercício do direito de propriedade ou de outro direito real”, seria preciso que também o direito de propriedade ou outros direitos reais de gozo pudessem limitar-se a partes ou parcelas de coisas. Contudo, parece que as múltiplas referências à coisa possuída - arts. 1255.º, 1263.º, al. b), 1264.º, 1267.º, n.º 1, al. b), 1269.º, 1271.º, 1272.º, 1273.º, n.º 2, 1275.º, n.º 1, 1281.º, n.º 2, do CC - apontam para a sua unidade65.
7. Apesar de o art. 1286.º, n.º 1, do CC, se referir à parte que cabe a cada compossuidor, a parte que lhe compete, enquanto compossuidor (a posse própria), é a quota ideal que lhe toca na comunhão da posse de todos (a posse comum) e não uma parcela individualizada. Pode, pois, afirmar-se que não constitui posse, mas mera detenção, o exercício de poderes de facto sobre parte de uma coisa se ela se mostrar indivisível. Independentemente de saber se a posse fraciona o imóvel, a verdade é que, pelo menos, a posse formal (ou não causal) corresponde ao exercício de um direito real de gozo por quem não é seu titular. Se esse direito for de objeto juridicamente impossível, também a posse o será.
8. Presumindo-se que o possuidor é titular do direito (art. 1268.º do CC) que, sem lhe pertencer, exerce de facto, a posse desaba quando esse direito não possa ser constituído validamente.
9. Com efeito, “(…) só se podem adquirir por usucapião coisas que já existam como tal e que possam ser adquiridas por outro modo. Ora, o direito de propriedade de tais parcelas não pode ser adquirido por contrato de compra e venda ou de doação.”; “Daqui resulta, por exemplo, que não se pode adquirir por usucapião o direito de propriedade sobre uma parcela de terreno que não possa constituir um prédio (X), nem … sobre uma parte de um prédio cujo destaque seja nulo sem autorização administrativa”66. Com ressalva do direito de superfície, a posse não pode ignorar os critérios da indivisibilidade das coisas, em especial quando se trata de proporcionar ao possuidor a aquisição do direito por usucapião. Isto não significa, contudo, que o exercício de poderes de facto sobre a parte principal ou substancial de um imóvel não deva estender-se à totalidade do prédio67.
10. A razão de ser da indivisibilidade das coisas encontra-se na função social que algumas delas desempenham, suscetível de ser comprometida pelo fracionamento ou desagregação da coisa.
11. A construção do abuso do direito manifesta já, de algum modo, ainda que de forma embrionária, a função social da propriedade privada, pois o fim social ou económico próprio da coisa ou do direito condiciona certos modos de agir por parte do proprietário, ao lado dos limites impostos pela boa-fé e pelos bons costumes. De certo modo, encontra-se no abuso do direito como que algum reflexo de alguns critérios de divisibilidade estabelecidos no art. 209.º do CC. No entanto, o fim social ou económico, os bons costumes e os ditames da boa-fé apresentam-se ainda como limites externos, pois que apenas ocorre abuso quando esses limites forem excedidos de modo ostensivo e inequívoco.
12. Levando em devida linha de conta o art. 209.º do CC, pode dizer-se que há setores da ordem jurídica particularmente fecundos em restrições à divisibilidade de certas coisas em prol da função social que exercem.
13. É também verdade que nem sempre o Direito pretende conter a divisão das coisas. Pelo contrário, o legislador, no art. 1412.º do CC, incentiva o termo da compropriedade, ciente de que a contitularidade, não raras vezes, prejudica a função social dos bens. Por isso, “a lei estabelece diversos mecanismos que facilitam a aquisição da propriedade integral da coisa pelos outros comproprietários, como o direito de preferência (artigos 1409.º e seguintes) e a renúncia liberatória à quota (artigos 1411.º, n.os 2 e 3)”68, mas já a usucapião da propriedade exclusiva não se constitui sem verdadeira posse, o que o comproprietário, em regra, não tem. É que a posse para usucapião só começa com a inversão do título (art. 1406.º, n.º 2, do CC)69.
14. Há muito se mostra pacífica na jurisprudência e doutrina constitucional uma conceção funcional da propriedade privada e da sua garantia institucional. Assim, “Porque os bens devem ser administrados de modo a deles resultar um benefício social, não só é admissível o estabelecimento de limitações à propriedade privada como ainda se deve concluir que estas não representam nada de excecional. Não é excecional que se previnam os abusos mais graves ou que se imponham aquelas formas de utilização que mais instantemente são reclamadas para proveito coletivo. Todavia, a regra da função social da propriedade, portanto a regra de que cada um deve administrar os bens, não apenas em sua exclusiva vantagem mas também em benefício da comunidade, não deve ser entendida grosseiramente. Não se poderá através dela inquinar aquele elemento de autonomia que está na essência de todo o direito patrimonial. Na altura em que o proprietário tivesse de se dobrar inteiramente às opções dos órgãos públicos, não se estariam a construir ou a manter propriedades, mas a adulterá-las. A funcionarização da propriedade, portanto a transformação do proprietário em funcionário, é a ameaça que constantemente paira sobre as atuações mal entendidas em nome da função social da propriedade”70.
15. A função social da propriedade ilustra que a autonomia e a exclusividade do proprietário não privam a sociedade, em geral, dos benefícios alcançados mediante o seu aproveitamento socialmente útil.
16. Atenda-se em que é igualmente a função social da propriedade privada que justifica, para parte da doutrina, a aquisição por usucapião, porquanto premeia o possuidor que põe a render o património que o proprietário descura. Todavia, se a posse, porque circunscrita a uma parte da coisa, não se revela socialmente útil, pode não conduzir à a usucapião. Em todo o caso, a usucapião não pode beneficiar de um estatuto privilegiado entre os modos de aquisição da propriedade, designadamente perante o negócio jurídico. Acresce que se a função social da propriedade privada justificasse plenamente a usucapião, a posse que a ela leva haveria de manifestar-se sempre socialmente útil, ordenada ao seu destino económico e social.
17. Por outro lado, conforme o art. 1305.º do CC, o direito de propriedade constitui o paradigma dos direitos reais de gozo, representando a sua máxima plenitude. Este preceito, apesar de conservar a plenitude do gozo que se desdobra em faculdades de uso, fruição e disposição das coisas, estabelece que o seu exercício não é apenas acidentalmente limitado, pois tem de ser praticado “dentro dos limites da lei”, os quais são atualmente, em grande medida, limites internos.
18. Atendendo ao art. 209.º do CC, se a coisa for juridicamente divisível - por a divisão preservar a substância, não diminuir significativamente o seu valor patrimonial nem comprometer a sua função social - é ao proprietário e só ao proprietário que compete o fracionamento, a menos que lhe seja imposto judicial ou administrativamente, nos termos da lei.
19. Não resulta da CRP a atribuição de estatuto favorecido a qualquer um dos modos de aquisição da propriedade privada. Os eventuais sinais de preferência plasmados no art. 62.º, n.º 1, da CRP, são pela aquisição derivada: a norma refere-se expressamente à transmissão em vida ou por morte do direito de propriedade privada, intencionando porventura significar a generalidade dos direitos patrimoniais. Note-se, nesta sede, que “Este direito deve ser entendido no sentido restrito de direito de não ser impedido de a transmitir; mas não no sentido genérico de liberdade de transmissão, a qual pode ser mais ou menos profundamente limitada por via legal, quer quanto à transmissão inter vivos (obrigações de venda, direito de preferência, etc.), quer quanto à transmissão mortis causa (limites à liberdade de disposição testamentária, desde logo, a sucessão legitimária)”71.
20. Porém, não se afigura pacífico que os direitos de transmissão pressuponham a liberdade de alienar partes das coisas, dividindo-as em detrimento do seu destino e valor económico, com prejuízo da sua função social.
21. De resto, do art. 204.º, n.º 2, do CC, resulta, ainda, que o conceito de prédio urbano assenta na singularidade de um edifício. De facto, se prédio urbano é “qualquer edifício incorporado no solo” com ou sem terreno adjacente (logradouro), a cada edifício dotado de autonomia corresponde um prédio urbano. E vice-versa: a cada prédio urbano deve corresponder um só edifício incorporado no solo, sem prejuízo de outras construções menores que lhe prestem apoio.
22. Este é o paradigma subjacente ao loteamento urbano enquanto instrumento jurídico concebido para contrariar o surgimento descontrolado de novas aglomerações urbanas sem prévia urbanização nem harmonia estética e funcional. Do art. 204.º, n.º 2, do CC, decorre, na verdade, um princípio geral inteiramente válido no Direito do Urbanismo e do Ordenamento do Território72.
23. Verifica-se a impossibilidade jurídica de usucapir uma parcela de imóvel que não pode vir a constituir um prédio.
24. Pode dizer-se que o ato de fracionamento é sempre um ato ou negócio jurídico. Como tal, o ato de fracionamento nulo é a invocação fundada em posse ineficaz para usucapir.
25. Relativamente ao negócio jurídico, é justamente com a sua celebração que tem lugar o fracionamento relevante para a ordem jurídica, a menos que o proprietário já tenha levado a cabo a divisão na matriz e no registo predial por ato jurídico simples.
26. É com a invocação da usucapião que o fracionamento ocorre, individualizando-se uno acto a coisa e definindo-se os direitos sobre a mesma73.
27. A quem entenda que o fracionamento ocorre pela simples demarcação material feita pelo dominus antes da alienação ou da invocação, opor-se-á que tal operação, à semelhança da posse e da usucapião, constitui um ato jurídico ineficaz. Sendo ineficaz, não pode o proprietário alienar em partes aquilo que não dividiu com efeitos jurídicos, pelo que é o negócio jurídico que tiver por objeto uma parte da coisa a cometer o fracionamento74. Nulo, por conseguinte.
28. De igual modo, o possuidor de parcela de terreno alheio nada fraciona ao investir-se na posse. Limita a posse a uma parte do prédio, mas o fracionamento só ocorre quando os factos cederem lugar ao direito por via da extinção do direito de propriedade alheio sobre a parcela. Só então, completada a usucapião com a respetiva invocação, o fracionamento retrotrai ao início da posse (art. 1288.º do CC).
29. O fracionamento do prédio não ocorre, pois, com o respetivo ato de divisão material, a partir do qual se iniciaria a posse sobre cada uma das parcelas e que, prolongando-se pelo tempo necessário, permitiria a invocação, pelos Autores, da aquisição originária do direito de propriedade sobre uma das parcelas do prédio.
Recorde-se:
1. A usucapião é um efeito, não um facto. É efeito de posse duradoura revestida de certas características, e da sua invocação (art. 1288.º do CC).
2. Nulidade e anulabilidade são desvalores jurídicos que, apesar de poderem aplicar-se ao ato jurídico decorrente de fracionamento (o proprietário inscreve no registo predial um novo prédio por secessão, nos termos do art. 2.º, n.º 1, al. d), e dos arts. 54.º e 85.º, do CRPred., precedendo inscrição na matriz predial), não se aplicam à posse nem ao tempo.
3. A posse traduz-se num comportamento, num facto humano voluntário que produz efeitos jurídicos. Pode produzir mais ou menos efeitos jurídicos de acordo com alguns critérios, não por ser válida, mas por ser plenamente eficaz ou apenas de modo limitado ou circunscrito.
4. A invocação da usucapião é um ato jurídico em sentido estrito que não se limita a uma operação material, como o apossamento ou a investidura na posse, mas antes constitui uma declaração de vontade tornada pública, em condições de ser conhecida pelo anterior dono da coisa usucapida. Além do mais, constitui o exercício de um direito.
5. Se a posse é ineficaz para adquirir coisas do domínio público, a invocação da usucapião é nula por impossibilidade do objeto (art. 280.º, n.º 1, do CC, ex vi do art. 295.º, do mesmo corpo de normas).
6. Não é por acaso que o CC se ocupa da invocação da prescrição e da sua eficácia em preceito que, ex vi do art. 1294.º do mesmo corpo de normas, vale para a invocação da usucapião.
7. A nulidade da invocação resulta da ineficácia do tempo decorrido, da prescrição. Prescrição e usucapião são efeitos jurídicos condicionados por um ato. Esse ato jurídico é a invocação que os espoleta.
8. Diversamente da posse, a invocação da prescrição ou da usucapião constitui um ato jurídico em sentido estrito: é uma declaração de vontade ferida de nulidade na hipótese de não preenchimento dos pressupostos de validade.
9. Nem a posse e nem o seu efeito aquisitivo (usucapião) são negócios jurídicos. Tão-pouco a sua invocação. Apesar de produzir efeitos jurídicos (v.g., a usucapião), a posse consiste, em si mesma, num comportamento, num facto jurídico. A invocação é tão somente uma mera declaração, no exercício de um direito potestativo decorrente da posse.
10. Está-se, assim, no domínio dos factos jurídicos e dos atos jurídicos não negociais, entre os quais assume especial relevância o ato de fracionamento de um prédio - pelo proprietário ou por terceiro que lhe toma uma parcela por usucapião - e que a lei qualifica como nulo em certas condições e não simplesmente ilícito.
11. Por conseguinte, a posse há-de ser considerada uma mera operação material e a invocação da usucapião uma declaração de vontade. Só a plena eficácia de uma e a validade de outra permitem a usucapião. Usucapião que é o efeito de uma conjunção da posse idónea para usucapir e da sua invocação pública, consciente e deliberada.
12. Deste modo, não há posse nem usucapião inválidas. Existe antes posse inapta para produzir usucapião. Inválida é a sua invocação e inválidos serão, consequentemente, os atos e negócios jurídicos que a tenham como pressuposto.
CRP
1. De certo modo, em alguns acórdãos, os Tribunais como que reconhecem à usucapião natureza análoga à dos direitos, liberdades e garantias e ao regime legal da usucapião um valor único no sistema constitucional75.
2. Além disso, o direito à propriedade privada e à sua transmissão em vida ou por morte - e não, porém, à aquisição originária -, conforme o art. 62.º, n.º 1, da CRP, é já um direito de natureza análoga aos direitos, liberdades e garantias.
3. O art. 17.º da CRP não compreende direitos análogos aos direitos análogos. Além disso, a usucapião resulta apenas da lei e poderia, quando muito, ser considerada um direito fundamental em sentido material (art. 16.º, n.º 1, da CRP). Enfim, o art. 1287.º do CC não possui a força jurídica própria das normas formalmente constitucionais.
4. De resto, a usucapião tem, ela própria, assim como as normas que a disciplinam, despertado questões de inconstitucionalidade.
IV – Decisão
Nos termos expostos, acorda-se em julgar improcedente o recurso de revista interposto pelos Autores AA e cônjuge, BB, confirmando-se o acórdão recorrido, ainda que não com fundamentação totalmente coincidente.
Notifique.
Custas pelos Autores/Recorrentes.
Sumário: 1. A aplicação de normas de direitos reais cruza-se, frequentemente, com aquela de disposições do urbanismo e do ordenamento do território. 2. Quando ressalva “disposição em contrário”, o legislador, no art. 1287.º do CC, acolhe normas também de natureza urbanística. 3. Por um lado, se as normas do urbanismo e do ordenamento do território proíbem loteamentos ou destaques ilegais, enquanto resultado, também vedam os meios indiretos de o alcançar e, por outro, carecendo a usucapião de invocação, e sendo esta um ato jurídico dependente da manifestação de vontade, esse ato jurídico está ferido de nulidade e não poderá, nos termos, dos arts. 294.º e 295.º do CC, ter por efeito a aquisição da propriedade, se a posse que se invoca contraria disposições legais imperativas como as que disciplinam o loteamento, o destaque ou o fracionamento de prédios. 4. A usucapião extingue o direito de propriedade anterior, mas não a desconformidade com as normas legais ou regulamentares urbanísticas. 5. Algumas restrições legalmente previstas para a usucapião devem ser devidamente enquadradas no regime geral de indivisibilidade das coisas (art. 209.º do CC). 6. Via de regra, a lei nova que se refere à constituição (ou extinção) de uma situação jurídica não se aplica a situações jurídicas já constituídas antes do seu início de vigência (art. 12.º, n.º 2, 1.ª parte do CC). Uma das hipóteses mais claras de situação jurídica em via de constituição ou de extinção é aquela em que se encontra em curso um prazo de usucapião. 7. Deve afastar-se a confusão corrente entre retroação dos efeitos da usucapião ao início da posse e aplicação da lei no tempo: o art. 1288.º do CC nada dispõe sobre a sucessão de leis no tempo por que decorre a posse. 8. A realização do efeito retroativo previsto no art. 1288.º do CC pressupõe a verificação da usucapião, mas nada impede a lei nova de fazer cessar o respetivo processo de constituição. 9. A aquisição do direito apenas se completa com o termo do prazo e a sua invocação pelo possuidor. Se nesse momento a lei tiver sido modificada, impedindo aquela mesma posse de produzir o efeito aquisitivo, não tem lugar a retroação prevista no art. 1288.º do CC. 10. Sendo a posse invocada a posse correspondente a um direito de compropriedade, consubstanciado na titularidade de meras quotas ideais sobre o imóvel, dificilmente se admite que os atos materiais praticados sejam passíveis de conduzir à aquisição de uma fração material do prédio. A posse tem de deixar de ser “comproprietária” e passar a ser “exclusiva sobre uma parcela individualizada”. 11. A ordem jurídica não estabelece um princípio geral de divisibilidade de toda e qualquer coisa corpórea que seja materialmente divisível e, menos ainda, de divisibilidade de prédios: a divisibilidade das coisas pelo seu proprietário pode situar-se para além do seu direito. A função social que algumas coisas desempenham afigura-se suscetível de ser comprometida pelo fracionamento ou desagregação da coisa.
Maria João Vaz Tomé (Relatora)
Nelson Borges Carneiro (1.º Adjunto)
Maria Clara Sottomayor (2.º Adjunto, vencida conforme declaração de voto infra)
Processo n.º 139/19.9T8CDR.C2.S3
Declaração de voto
Vencida nos termos que passo a expor.
1. Usucapião e regras de urbanismo
Apesar do brilhante e exaustivo discurso jurídico apresentado pelo Acórdão que fez vencimento, não subscrevo, com todo o respeito, os fundamentos relativos aos institutos da posse e da usucapião, nem a prevalência das normas de direito do urbanismo sobre as normas de direito civil que regulam a aquisição por usucapião e os seus efeitos.
Como entendo que uma declaração de voto não é o lugar para debater controvérsias doutrinais, apresentarei em síntese as minhas divergências:
- O conceito de posse, pela sedimentação histórica que tem, é já um direito real e não um mero facto ou expetativa jurídica como se afirma no Acórdão;
- Não é a posse que é regulada nas normas de direito do urbanismo, mas apenas os requisitos de validade do ato da divisão ou fragmentação. E, em relação a normas que dispõem dobre requisitos de validade substancial ou formal de factos, não há dúvida que se aplica a lei vigente à data da prática do ato de fracionamento (artigo 12.º, n.º2, 1.ª parte), não estando em causa, nem o conteúdo da situação possessória que se prolonga no tempo, nem os seus requisitos.
- As normas de direito do urbanismo são paralelas às normas de direito civil sobre posse e usucapião, mas não prevalecem sobre elas, coexistindo ambas as ordens jurídicas cada uma com o seu âmbito de aplicação;
- O direito do urbanismo concretiza-se com a participação dos interessados e não contra eles, podendo realizar-se a posteriori as obras necessárias para obter a conformidade com a legislação urbanística, sem pôr em causa os direitos reais que os indivíduos tenham adquirido por usucapião;
- O instituto da usucapião é um conceito constitucionalmente protegido e não há notícia de qualquer acórdão do Tribunal Constitucional que tenha proferido um juízo de não constitucionalidade sobre as normas do Código Civil relativas à posse ou à usucapião;
- Pelo contrário, o Tribunal Constitucional no Acórdão n.º 593/2024 (disponível para consulta in https://www.tribunalconstitucional.pt/tc/acordaos/20240593.htm) chamado a pronunciar-se sobre a constitucionalidade da norma contida no artigo 1287.º do Código Civil, na interpretação segundo a qual a proibição de fracionamento da propriedade prevista nos artigos 1376.º, n.º 1, e 1379.º, n.º 1, do Código Civil (na sua redação originária) não constitui restrição legal impeditiva da usucapião, considerou tal interpretação normativa conforme à Constituição, não violando os artigos 65.º (Habitação e urbanismo) e 66.º (Ambiente e qualidade de vida) da CRP.
- O Tribunal Europeu dos Direitos Humanos reunido em Plenário decidiu que a usucapião de má fé contra tabulas não viola o direito de propriedade privada do titular registal (TEDH, Acórdão de 30-08-2007 (J.A. Pye (Oxford) Ltd and J.A. Pye (Oxford) Land Ltd v. the United Kingdom, Recurso nº. 44302/02).
- A jurisprudência do Supremo Tribunal, que declara a prevalência das normas de direito civil sobre as de direito do urbanismo, tem uma dimensão casuística e inspira-se no princípio da proporcionalidade e da adequação às especificidades do caso concreto, destinando-se a permitir que a pequena propriedade transmitida por via verbal nas famílias há muitas décadas fique legalizada, sem que estejam em causa quaisquer questões de salubridade ou de proteção do ambiente.
- Confirma este tese o Juiz Conselheiro Salazar Casanova (“Usucapião, acessão industrial e construção clandestina”, in A interação do Direito Administrativo com o Direito Civil, Centro de Estudos Judiciários e-learning, 2015/2016, p. 51, disponível para consulta in www.elearning.cej.mj.pt), afirmando que «o interesse público, no tocante ao direito do urbanismo não parece centrar-se tanto na inviabilização absoluta dos atos de fragmentação da propriedade, mas antes na edificabilidade contra legem», referindo que a ideia base que tem atravessado a nossa legislação é a de «impedir que construção clandestina se desenvolva a coberto de operações de divisão de propriedade», defendendo um critério judicial de ponderação de interesses na análise dos casos concretos que surgem nos tribunais e confiando no bom senso da jurisprudência.
- Por último, os institutos da posse e da usucapião não podem ser tratados como uma qualquer figura prevista em legislação avulsa, que, por razões conjunturais, hoje assume uma forma, amanhã outra. O instituto da usucapião carateriza-se pela sua perenidade, por corresponder a uma necessidade humana. É que a usucapião como meio de prova dos direitos reais será sempre uma válvula de escape mesmo para os casos em que os titulares de direitos reais dispõem de título ou de registo. Em situações limite de destruição ou de guerra, em que desapareçam os títulos e os registos da propriedade, por algum apagão informático, teremos sempre, todos, de provar a propriedade por usucapião, recorrendo à memória das populações.
2. Solução do caso:
No caso presente não há um verdadeiro conflito entre autores e réus. Ambos visam com a ação o mesmo resultado: cada um deles pretende adquirir, por usucapião, metade de um prédio urbano – uma casa de habitação composta de R/C com seis divisões e andar com oito divisões e eira anexa – que receberam por doação dos seus pais (FF e II), que doaram em 1979 metade indivisa do citado prédio urbano à sua filha GG que deixou em testamento a sua metade à agora autora, sua sobrinha, AA, e a outra metade indivisa do mesmo prédio urbano ao seu filho CC, em 1980 (Factos provados I, II e III).
Este caso tem de particular em relação à jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça que a usucapião não é invocada pelo possuidor contra o proprietário formal de um prédio. Também não se trata do fracionamento de prédio rústico por frações inferiores à unidade de cultura, contexto em que o Supremo tem admitido a aquisição por usucapião aplicando a lei vigente à data do início da posse, segundo a qual os atos jurídicos de fracionamento se consideravam apenas anuláveis, encontrando-se sanada a invalidade do ato pelo decurso do tempo.
Está em causa a divisão vertical de uma casa de habitação, entre duas pessoas (tal como resulta do relatório pericial junto ao autos) que transformou uma casa em duas edificações destinadas a habitação e próximas ou contíguas uma da outra, o que suscita questões conexionadas com o regime jurídico da compropriedade e da posse, bem como com o regime jurídico da propriedade horizontal e do loteamento urbano.
Vejamos:
Podemos usar o instituto da compropriedade para explicar e regular a situação dos autos, já que o imóvel integra uma herança, e que, nessa medida, estamos perante uma situação de compropriedade, em que duas pessoas são simultaneamente titulares do direito de propriedade sobre o mesmo imóvel cujo fim é a habitação de duas famílias.
Cada um dos comproprietários exerce, há décadas, uma posse exclusiva sobre uma parte especificada do imóvel, tendo procedido ambos, por acordo, a uma divisão física ou material do mesmo. Conforme o facto provado VI, «Logo após as doações atrás referidas, os donatários procederam entre si à divisão material desse prédio, em duas parcelas, com a seguinte constituição: PARCELA A: constituída por casa de habitação, barracões, pátio, galinheiro e eira, a confrontar do norte com a parcela B, do sul com caminho, nascente com herdeiros de EE e poente com FF, com a área global de 1.032,53m2, a qual foi atribuída a GG; PARCELA B: constituída por casa de habitação, barracões e eira, a confrontar do sul com a parcela A, do norte com caminho, nascente com herdeiros de EE e poente com FF, com a área total de 678,53m2, a qual foi atribuída ao Réu, CC».
Os réus e os autores registaram a seu favor a sua metade do prédio, conforme facto provado V.
Pretendem os recorrentes com a presente ação que esta divisão material do prédio seja reconhecida como uma divisão jurídica em dois prédios urbanos autónomos adquiridos por usucapião, que permita aos autores e aos réus, respetivamente, o exercício do direito de propriedade exclusivo sobre uma parte do prédio que consiste numa casa de habitação e outros anexos.
Conforme se extrai da factualidade provada: os partilhantes habitam cada um separadamente uma parcela da casa, fazendo-o de forma pacífica, ou seja, sem levantar dúvidas, questões ou oposições de qualquer natureza (Facto provado VII e VIII). À vista de toda a gente, conscientes de não estarem a lesar quaisquer direitos de terceiros (facto provado XIX). Na convicção de que cada um, ao usar a parcela que lhe coube estava a possuir bens próprios (facto provado X). Essa utilização e fruição por cada um desses partilhantes foi feita por cada um deles sobre a parcela que lhe coube, com exclusão de qualquer outra pessoa e designadamente do outro co-partilhante (facto provado XI).
Do meu ponto de vista, não se pode negar, de acordo com a operação de subsunção que costuma ser feita em casos semelhantes, que destes factos decorre a demonstração de que autores e réus têm uma posse boa para usucapir a referida parcela e que não estamos perante uma mera detenção ou administração de facto pelos comproprietários de um imóvel onde todos coabitam como parece entender o Acórdão que fez vencimento. Resulta também dos factos que esta posse é pública, pacífica e de boa fé.
Embora a questão seja controversa, nada no regime jurídico da compropriedade impede a aquisição por usucapião de parcelas da coisa. A lei admite a divisão de coisa comum por negócio jurídico e a possibilidade dessa divisão ocorrer por aquisição originária com base na posse não está excluída. A lei prevê expressamente a posse exclusiva de um dos comproprietários sobre a totalidade da coisa ou uma posse de parcela (pois refere-se a uma posse de quota superior à sua), desde que haja inversão do título conforme o artigo 1406.º, n.º 2, do Código Civil. Este regime foi pensado para regular situações de conflito entre os consortes, em que cada um deles pretende adquirir a totalidade do prédio ou parte superior à sua quota contra os demais. A lei quis que esta forma de aquisição da posse fosse limitada a casos em que tal resultasse de sinais inequívocos pois não quer legitimar ou incentivar este tipo de conflitos ou de abusos de um dos consortes em relação aos outros. Mas esta disposição legal não visa regular, nem impedir, a aquisição da posse de parcelas por acordo entre todos os consortes. Penso, portanto, que o requisito da inversão do título, que dificulta substancialmente a verificação da posse quando um comproprietário pretende adquirir por usucapião contra os outros, tem de ser adaptado aos casos em que existe acordo entre todos os consortes. A lei que permite o mais – a aquisição da posse por um dos consortes contra todos os outros – também permitirá o menos – a posse exclusiva de parcelas por cada um dos comproprietários, com o acordo de todos. O requisito da inversão do título, que foi pensado para situações de conflito entre um comproprietário e os demais, tem assim de se adaptar a esta realidade que a lei não proíbe nem exclui, bastando para a sua verificação que a posse de cada um sobre a parcela seja feita de molde a excluir todos os demais, como aqui ficou provado no facto XI. Decorre assim da norma, por força de uma interpretação enunciativa, que não está fechada ou impedida a posse boa para usucapir parcelas, por acordo de todos os comproprietários e utilizadas por cada um deles com exclusão dos demais. De resto, a própria lei faculta ao comproprietário o direito de exigir a divisão da coisa comum (artigo 1413.º do Código Civil), e essa divisão pode ser feita por acordo (amigável) ou por ação judicial de divisão de coisa comum, nos casos de falta de acordo, nos termos da lei do processo. Apesar de tal não estar expressamente previsto na lei, a divisão da coisa pode operar por usucapião (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol. I, Coimbra editora, Coimbra, p. 390, anotação n.º 4). É certo que, na realidade social, nas situações de compropriedade, nem sempre a divisão se faz de uma forma física ou material, por tal não ser prático, reduzir o valor dos bens e adulterar a sua função. Nestes casos, a divisão de coisa comum pode ser feita por adjudicação da coisa a um dos comproprietários, mediante o pagamento aos outros do valor correspondente à sua quota ou através da venda da coisa a um terceiro, distribuindo-se o produto da venda em dinheiro entre os consortes de acordo com o valor da quota de cada um. Será esta a regra. Mas, no caso vertente, os consortes estão de acordo, ou seja, a divisão é amigável, e os consortes pretendem converter o direito de cada um deles à totalidade do prédio, de acordo com o regime de compropriedade, num direito exclusivo sobre uma fração determinada do prédio.
Todavia, o que tem de insólito este caso é que autores e réus pretendem a divisão de uma casa de habitação de R/C e de andar, em parcelas ou unidades autónomas e separáveis. Ora, estando em causa um prédio urbano destinado a habitação, a lei consagra um regime específico para essa divisão – o regime da propriedade horizontal. A propriedade horizontal pode ser constituída por usucapião (artigo 1417.º, n.º 1, do Código Civil), mas exige determinados requisitos fixados no artigo 1415.º do Código Civil: que cada unidade tenha uma saída própria para uma parte comum ou para a via pública. Não existindo partes comuns afetadas às frações, conforme reconhecem os recorrentes, não estão verificados os requisitos do artigo 1415.º do Código Civil (nem os do artigo 1438.º - A), e a ação com este fundamento teria de improceder, como aliás já foi decidido neste processo a propósito da recusa de homologação da transação apresentada pelos autores e pelos réus (acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, de 13 de julho de 2020, proferido nestes autos e já transitado em julgado).
Todavia, está ao alcance ainda dos comproprietários, possuidores de parcelas, pedir a autonomização dos dois prédios, independentemente do regime da propriedade horizontal, conforme requerimentos apresentados nos autos, invocando que a divisão da casa foi vertical, conforme consta do relatório pericial junto aos autos (i.e. foram feitas obras que transformaram uma casa em duas próximas ou contíguas uma da outra). Importa, pois, saber se as regras vigentes à data do ato de fracionamento permitem ou não a divisão em dois lotes. Nesta sede, a lei aplicável, conforme exposto em 1., não é o RJUE de 1999, que foi aplicado pelo Acórdão que fez vencimento, e que exigia o destaque das parcelas com saída de cada uma delas para arruamentos públicos, mas a lei vigente à data do fracionamento (1979), o DL n.º 289/73, de 6 de junho. Este diploma era mais tolerante com as divisões efetuadas informalmente pelos comproprietários e não exigia destaque para dividir duas parcelas, nem exigia que ambas as parcelas confinassem com a via pública. Exigia, sim, foi o seu principal objetivo, o licenciamento obrigatório para a divisão em lotes de terrenos para construção para evitar a construção desenfreada nas grandes cidades, sobretudo, Lisboa e Porto, mas não é isso que está em causa na situação dos autos. No sentido de uma interpretação restritiva do alcance das normas deste diploma legal, consagrou o Assento deste Supremo Tribunal n.º 1/88, a propósito da interpretação do artigo 27.º que cominava com a nulidade os atos e negócios jurídicos abrangidos por operações de loteamento sem emissão de alvará, a orientação segundo a qual «Na vigência do Decreto-Lei n.º 289/73, de 6 de junho, é válido o contrato-promessa de compra e venda de terreno compreendido em loteamento sem alvará, a menos que no momento da celebração desse contrato haja impossibilidade de obtenção do alvará, por haver lei, regulamento ou acto administrativo impeditivo da sua emissão».
Assim, não sendo nulo, por aplicação analógica deste Assento, o ato de divisão, decidiria, no caso vertente, que, perante duas unidades separadas, funcionalmente distintas e próximas uma da outra ou contíguas, usadas em exclusividade por cada comproprietário durante décadas, conforme decorre dos factos provados, se deve reconhecer a aquisição por usucapião das parcelas por cada um dos comproprietários. A aquisição por usucapião e os seus efeitos erga omnes produzem-se na ordem jurídica civil, independentemente de registo (artigo 5.º, al. a), do Código de Registo Predial). As normas de direito do urbanismo não interferem, nem impedem este efeito jurídico. A adaptação a regras urbanísticas relacionadas com a confrontação com arruamentos públicos pode ser feita a posteriori mediante a aquisição de terrenos que permitam esse acesso e/ou a realização das obras necessárias para esse efeito, como admite o legislador no caso das AUGI (Áreas Urbanas de Génese Ilegal, cujo processo de reconversão é regulado na Lei n.º 91/95, de 2 de setembro). Assim sendo, concederia a revista com este fundamento.
Maria Clara Sottomayor
__________________________
1. Cf. Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Lisboa, Princípia, 2020, pp. 526-527.
“A lei permite o destaque de uma única parcela desde que se verifiquem as condições previstas na lei. A lei exige nesses casos, para efeitos de registo predial da parcela destacada, que seja emitida pela câmara municipal certidão comprovativa dos requisitos do destaque” – cf. António Salazar Casanova, “Usucapião, acessão industrial e construção clandestina”, in A Interação do Direito Administrativo com o Direito Civil, Lisboa, Centro de Estudos Judiciários, 2016, p. 31.↩︎
2. Cf. Acórdão do supremo Tribunal de Justiça de 26 de janeiro de 2016 (Sebastião Póvoas), Proc. n.º 5434/09.2TVLSB.L1.S1 - disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/38f33c44b0c8358280256879006bc013?CreateDocument.↩︎
3. Cf. Acórdão do supremo Tribunal de Justiça de 26 de janeiro de 2016 (Sebastião Póvoas), Proc. n.º 5434/09.2TVLSB.L1.S1 - disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/38f33c44b0c8358280256879006bc013?CreateDocument.↩︎
4. Cf. António Pereira da Costa, “Loteamento, Acessão e Usucapião”, in Revista do Centro de Estudos de Direito do Ordenamento, Urbanismo e Ambiente, Coimbra, N.º 11, Janeiro de 2003, pp. 95 e ss.; Mónica Jardim/Dulce Lopes , O Urbanismo, o ordenamento do território e os Tribunais, Coimbra, Almedina, 2010, pp. 806 e ss. – disponível para consulta in Diário da República n.º 246/2025, Série I de 2025-12-23.↩︎
5. Cf. Nelson Borges Carneiro, Declaração de voto de vencido ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça n.º 18/2025 de 19 de novembro de 2025, Revista Ampliada n.º 916/19.0T8GDM.P1.S1, in Diário da República n.º 246/2025, Série I de 23 de dezembro de 2025.↩︎
6. Cf. Durval Ferreira, Posse e Usucapião, Coimbra, Almedina, 2008, p. 494.↩︎
7. Cf. Pedro Eiró/Miguel do Carmo Mota, “Comentário ao Código Civil - Direito das Coisas”, Lisboa, UCE, 2021, p. 94.↩︎
8. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, pp. 299-300.↩︎
9. “A posse do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo, mantida por certo lapso de tempo, faculta ao possuidor, salvo disposição em contrário, a aquisição do direito a cujo exercício corresponde a sua atuação: é o que se chama usucapião.”↩︎
10. Cf. Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Lisboa, Princípia, 2020, p. 494. De acordo com o princípio da especialidade dos direitos reais, o direito real só pode ter por objeto uma coisa corpórea com existência atual e determinada. Com efeito, uma coisa que ainda não existe não pode ser objeto de um direito real e a coisa objeto do direito real tem de ser determinada. Se a coisa for genérica, ainda que existente, o direito real só se constitui com a determinação da coisa, e com o conhecimento das partes envolvidas.↩︎
11. Cf. Durval Ferreira, Posse e Usucapião, ob. cit., p. 496.↩︎
12. Cf. Margarida Costa Andrade, “Usucapião, Fraccionamento e Domínio Público Marítimo”, in Julgar, n.º 51, setembro-dezembro 2023, pp. 124 e ss..
Vide, inter alia, Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de outubro de 2019 (Fátima Gomes), Proc. n.º processo n.º 317/15.0T8TVD.L1.S2: “I. A data ou momento relevante para aferir se o reconhecimento do direito de propriedade, adquirido por usucapião, infringe ou não as invocadas regras
legais limitativas do fraccionamento de prédios rústicos é a do início da posse.[…] III. Tendo a usucapião efeitos retroactivos à data do início da posse, a lei aplicável é, sem dúvidas, a vigente à data do início da posse. Será assim essa lei que indicará se pode haver fraccionamento do prédio e de o mesmo for fraccionado em violação da lei quais as consequências que daí decorrem. O mesmo se diga em matéria de loteamento urbano, licenças e dispensas. IV. À luz da lei vigente em 1986 o fraccionamento não seria nulo, quando muito anulável. […]”; de 18 de fevereiro de 2021 (Nuno Pinto Oliveira), Proc. n.º 20592/16.1 T8SNT.L1.S1: “II. A aquisição da propriedade, designadamente por usucapião, precede a aplicação das normas de direito do urbanismo — ou, ainda que não preceda, prevalece sobre a aplicação das normas de direito do urbanismo relativas à divisão, ou ao fraccionamento, dos prédios. III. O possuidor pode adquirir por usucapião, ainda que o prédio sobre o qual o possuidor exerça os seus poderes tenha sido autonomizado a despeito das normas de direito do urbanismo.[…]”; de 25 de março de 2023 (Nuno Pinto Oliveira), Proc. n.º 681/20.9T8TMR.E1.S1: “I. A aquisição da propriedade, designadamente por usucapião, precede a aplicação das normas de direito do urbanismo — ou, ainda que não preceda, prevalece sobre a aplicação das normas de direito do urbanismo relativas à divisão, ou ao fraccionamento, dos prédios. II. O possuidor pode adquirir por usucapião, ainda que o prédio sobre o qual o possuidor exerça os seus poderes tenha sido autonomizado a despeito das normas de direito do urbanismo.” – todos disponíveis para consulta in www.dgsi.pt.↩︎
13. Cf. Pedro Eiró/Miguel do Carmo Mota, “Comentário ao Código Civil - Direito das Coisas”, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2021, pp. 96-97.↩︎
14. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, pp. 308-309. Por exemplo, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 4 de fevereiro de 2014 (Fernando do Vale), Proc. n.º 314/2000.P1.S1, considerou-se pertencer exclusivamente à Administração Pública e aos demais eventuais interessados fazer valer a ordem pública territorial e urbanística diante de um provável loteamento clandestino, a ponto de serem criticadas as autoridades administrativas por não terem posto termo à posse e ao fracionamento. A respeito do “incumprimento das regras de natureza urbanística no que diz respeito ao fracionamento, mormente por falta do devido licenciamento ou Loteamento”, afirmou-se no Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 15 de dezembro de 2022 (Maria Adelaide Domingos), Proc. n.º 681/20.9T8TMR.E1, que “não obsta à aquisição originária, com base na usucapião, do direito de propriedade sobre as parcelas em que se decompõe o imóvel, desde que se verifiquem os pressupostos legais exigidos para a usucapião” – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/06492017516204968025892f00367005?OpenDocument. Tal decisão viria a ser confirmada pelo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça 23 de maio de 2023 (Nuno Pinto de Oliveira), Proc. n.º 681/20.9T8TMR.E1.S1 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/aa3eb76a6fdf5121802589ba006c9257?OpenDocument -, segundo o qual “I. — A aquisição da propriedade, designadamente por usucapião, precede a aplicação das normas de direito do urbanismo — ou, ainda que não preceda, prevalece sobre a aplicação das normas de direito do urbanismo relativas à divisão, ou ao fracionamento, dos prédios. II. — O possuidor pode adquirir por usucapião, ainda que o prédio sobre o qual o possuidor exerça os seus poderes tenha sido autonomizado a despeito das normas de direito do urbanismo”. Em sentido análogo, vide Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães de 2 de outubro de 2025 (Carla Oliveira), Proc. n.º 1613/23.8T8GMR.G1 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jtrg.nsf/86c25a698e4e7cb7802579ec004d3832/a7825d4784e1ac2080258d23005101c6?OpenDocument.↩︎
15. Cf. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 17 de maio de 2016 (Rodrigues Pires), Proc. n.º 1578/11.9TBVNG.P1 – disponível para consulta in -, segundo o qual “I — Os atos de posse baseados num facto proibido pelas normas administrativas de ordenamento do território relativas à validade de operações urbanísticas como o loteamento e o destaque não podem fundar aquisição por usucapião, isto porque esses atos são contrários a disposições de carácter imperativo.”↩︎
16. De facto, segundo o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 25 de maio de 2017 (Tomé Ramião), Proc. n.º 1214/16.7T8STB.E1: “1. As normas jurídicas previstas no direito administrativo relativas ao ordenamento do território, por defenderem o interesse público, proíbem fracionamentos e destaques ilegais enquanto resultado, pelo que também proíbem necessariamente todos os meios adequados para o atingir. 2. Se dúvidas houvesse quanto à prevalência do regime previsto nos artigos 1376.º e 1379.º do C. Civil sobre o fracionamento e aquisição, por usucapião, verificados os respetivos pressupostos, de parcela de terreno de área inferior à superfície correspondente à unidade de cultura, deixaram de subsistir perante a atual redação do n.º 1 do artigo 1379.º do C. Civil, na versão dada pela Lei n.º 111/2015, de 27 de agosto, ao sancionar expressamente com a nulidade todos os atos de fracionamento ou troca contrários ao disposto nos artigos 1376.º e 1378.º.” – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/d10025cf5f8df0b0802581390037883b?OpenDocument. De igual modo, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de janeiro de 2016 (Sebastião Póvoas), Proc. n.º 5434/09.2TVLSB.L1.S1, a questão seria decidida em conformidade com a unidade da ordem jurídica:”3) Em simultâneo com o instituto da usucapião - de natureza privatística - coexistem no nosso ordenamento jurídico disposições de natureza jurídicoadministrativa – de direito público - que disciplinam o ordenamento do território e condicionam a utilização dos solos, estendendo-se os seus efeitos aos atos e negócios jurídicos que os particulares praticam relativamente a bens imóveis. 4) Um dos principais instrumentos de que o legislador se tem servido para conformar e conjugar os interesses públicos e privados no que se refere à utilização dos solos tem sido a legislação sobre loteamentos urbanos, tendo esta como propósito geral impedir o aproveitamento indiscriminado de terrenos para a construção urbana e evitar a criação de núcleos habitacionais contrários ao racional desenvolvimento urbano do território, não olvidando a qualidade de vida das populações (com reflexo nos direitos de personalidade, “máxime” a higiene e salubridade), as infraestruturas urbanísticas e “last but not least” a estética. 5) O diálogo entre o direito civil e o direito do urbanismo e o objetivo de aplicação uniforme e coerente do ordenamento jurídico como um todo implicam que as normas de cariz administrativo respeitantes ao fracionamento, ao loteamento e ao destaque de imóveis sejam atendidas aquando do reconhecimento das formas de aquisição da propriedade, mormente da usucapião. 6) Os tribunais judiciais não podem manter-se como espaços de aplicação exclusiva do direito civil ignorando as intersecções deste com o direito do urbanismo, sendo cada vez mais urgente, face à natureza imperativa e aos interesses públicos que este último prossegue, abandonar este estado “monocromático” das relações entre ambos estes ramos do direito. 7) Na ausência de demonstração do cumprimento das limitações impostas pelas normas administrativas de ordenamento do território relativas à validade das operações urbanísticas como o loteamento ou o destaque (artigos 3.º, alínea a), 5.º, 53.º, n.º 1 e 56.º, n.º 1, do Regime Jurídico dos Loteamentos Urbanos, republicado pelo Decreto-Lei n.º 334/95, de 28-12, aplicáveis na data da celebração da escritura), não podem os atos de posse baseados num facto proibido por essas leis permitir uma aquisição por usucapião na medida em que contrários a uma disposição de carácter imperativo (artigo 294.º do Código Civil), sendo nula a escritura de justificação que a titula. 8) É nulo, por impossibilidade originária objetiva de cumprimento da prestação (artigos 401.º e 289.º, n.º 1 do Código Civil), o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre os recorridos e os justificantes que tenha por referência o prédio objeto de tal escritura de justificação” – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/eb13d8948f0998aa80257f46005cd93f?OpenDocument. Vide também Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 312.↩︎
17. Cf. Fernanda Paula Oliveira, Direito do Urbanismo. Do Planeamento à Gestão, Coimbra, Cejur (distribuição Coimbra Editora), 2010, pp. 203 e ss.; Virgílio Félix Machado, “O Loteamento e o Registo Predial”, in Julgar n.º 51, setembro-dezembro 2023, pp. 219 e ss..↩︎
18. Cf. José A. R. L. González, “Usucapião e fracionamento de prédios rústicos”, in Revista do Ministério Público, outubro/dezembro, n.º 148, 2016, pp. 9 e ss.; Armando Triunfante, “A usucapião e os seus efeitos: Fixação temporal do efeito retroativo da usucapião; usucapião e normas imperativas”, in Código Civil – Edição Comemorativa do Cinquentenário, coordenação de Elsa Vaz Sequeira/Fernando Oliveira e Sá, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2017, pp. 483 e ss.; Luís Filipe Cravo, “Fracionamento da propriedade: será a usucapião um instituto em vias de extinção?”, in Estudos em Comemoração dos 110 Anos do Tribunal da Relação de Coimbra, Coimbra, Almedina, 2018, pp. 125 e ss.; Luís Filipe Pires de Sousa, Processos Especiais de Divisão de Coisa Comum e de Prestação de Contas, Coimbra, Almedina, 2025, pp. 79 e ss.; Rui Pinto Duarte, “Usucapião e Regras Legais Imperativas”, in Escritos Jurídicos Vários (2016-2025), Coimbra, Almedina, 2026, pp. 729 e ss.; António Pereira da Costa, “Loteamento, acessão e usucapião: Encontros e desencontros (Anotação ao Acórdão STA, 3.ª Subsecção, de 20 de fevereiro de 202, P.º047854)”, in Revista do Centro de Estudos de Direito do Ordenamento, Urbanismo e Ambiente, Coimbra, N.º 11, Ano VI, 2003-1, pp. 98 e ss.; Mónica Jardim/Dulce Lopes, “Acessão industrial imobiliária e usucapião parciais versus destaque”, in O Urbanismo, o Ordenamento do Território e os Tribunais, Fernanda Paula Oliveira [coordenação], Coimbra, Almedina, 2010, p. 810.↩︎
19. Cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 1 de março de 2018 (Rosa Tching), Proc. n.º 1011/16.0T8STB.E1.S2 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/0c3de0a5747bc5ff80258243005b1b9f?OpenDocument -, segundo o qual “VII. A usucapião visa satisfazer o interesse público de assegurar, no tráfego das coisas, quer a certeza da existência dos direitos reais de gozo sobre elas e de quem é o seu titular, quer a proteção do valor da publicidade/confiança que nesse tráfego lhe é aduzido pela posse”. O Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 16 de dezembro de 2017 (Carla Mendes), Proc. n.º 2148/13.2TBCSC.L1 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/f19a2807fe85dafc802580dd004f447f?OpenDocument -, fora ainda mais longe, atribuindo efeitos de direito público à usucapião, admitindo-a como meio idóneo de legalização de operações urbanísticas clandestinas, como se a usucapião dissipasse a ilegalidade urbanística e as lesões que inflige aos interesses públicos protegidos pelas normas transgredidas: “— O fracionamento ilegal de um prédio (loteamento clandestino) não obsta ao reconhecimento judicial da usucapio que sobre ele prevalece e sobrepõe. — A usucapio é uma forma de aquisição originária do direito (direito constituído “ex novo”). — Perante um longo período de tempo, deixa de fazer sentido a invocação do interesse público que preside às restrições impostas à divisão, à prévia sujeição aos mecanismos ligados ao urbanismo, devendo o sistema jurídico absorver a situação existente”. De modo semelhante, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de abril de 2017 (Nunes Ribeiro), Proc. n.º 1578/11.9TBVNG.P1.S1 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/e323f88e0e8408da802580fa005d1f7f?OpenDocument - decidiu o seguinte: “I — A usucapião é um modo de aquisição originária do direito de propriedade ou de outros direitos reais de gozo (artigos 1287.º e 1316.º do CC) que depende apenas da verificação de dois elementos: a posse e o decurso de certo lapso de tempo, que varia em função da natureza do bem (móvel ou imóvel) sobre que incide e de acordo com os caracteres da mesma posse. Quando invocada, os seus efeitos retrotraem-se à data do início da posse (artigo 1288.º do CC), adquirindo-se o direito de propriedade no momento do início da mesma posse (artigo 1317.º, al. c), do CC). II — A usucapião serve, além do mais, para legalizar situações de facto ilegais, mantidas durante longos períodos de tempo, inclusive até a apropriação ilegítima ou ilícita de uma coisa. III — A eventual nulidade decorrente de ilegal fracionamento de um prédio não constitui, por si só, fundamento para recusar a usucapião, porquanto nenhum dos diversos e sucessivos diplomas legais sobre a matéria do loteamento urbano, veio impedir a possibilidade de invocação da usucapião sobre os lotes de terreno resultantes do loteamento ilegal. IV — Os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são, em regra, nulos (artigo 294.º do CC), podendo a nulidade ser, em princípio, invocada a todo o tempo por qualquer interessado e até ser declarada oficiosamente pelo tribunal (artigo 286.º do CC); porém, a não fixação de um prazo para a sua arguição não afeta os direitos que hajam sido adquiridos por usucapião. V — Entender que a posse, baseada em ato ou facto proibido por normas imperativas do loteamento urbano (ou do destaque), é insuscetível de conduzir à aquisição da propriedade por usucapião abstrai da realidade económica e social do nosso país, onde especialmente no interior norte e centro, uma boa arte das partilhas entre maiores, nomeadamente de imóveis constitutivos dos acervos das heranças, ainda é ou era feita de boca e posteriormente legalizada com suporte na usucapião. VI — Por conseguinte, tendo a posse dos réus sobre a parcela de terreno em litígio nos autos se consolidado por usucapião e não resultando provado que a mesma tenha sido destinada a construção nem imediata nem subsequentemente à concretização da divisão física do prédio original, mas antes que se encontra há mais de 20 anos a ser utilizada como parque de estacionamento automóvel, não pode deixar de se reconhecer aos réus/reconvintes o direito de propriedade sobre tal parcela”. Por seu turno, conforme o voto de vencido (Paulo de Brito Amaral), junto ao Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 26 de outubro de 2017 (Canelas Brás), Proc. n.º 7859/15.5T8STB.E1 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jtre.nsf/134973db04f39bf2802579bf005f080b/c768cfa3314ed8b5802581cd00528fff?OpenDocument -: “A aquisição de um direito real por usucapião tem na sua base uma situação ilegal: a posse de um bem por parte de quem não é o titular do direito respetivo. O efeito da usucapião é, precisamente, extinguir o anterior direito real contra a vontade do seu titular. Assim, nada me surpreende que a usucapião possa ter um resultado prático que a lei não quer. O art.º 1287.º, Cód. Civil, realmente fala em “salvo disposição em contrário” e é esta disposição que não encontro. O que a lei exige é uma outra lei que declare que este ou aquele bem não é prescritível. Como exemplo claro disto, temos o art.º 20.º do DL 280/2007 que diz que os «imóveis do domínio público não são suscetíveis de aquisição por usucapião. A lei fala em atos e não em situações e com isto entendo que se refere a atos negociais ou unilaterais; declara nulos e anuláveis atos de fracionamento. Mas a posse está longe de ser um ato. Trata-se antes de uma situação de facto que, aliada ao decorrer do tempo, pode ter um determinado resultado jurídico. E esta situação de facto tem um objeto bem definido, qual seja, uma certa área de terreno. Será que se pode impedir o possuidor de um terreno com área inferior à unidade de cultura de defender a sua posse? De acordo com a tese que faz vencimento, sim uma vez que tal posse é ilegal e não conduz à usucapião; mas se não conduz à usucapião, qual a utilidade da posse formal? Ou pode alguém ter a posse só para a usufruição do bem, sem que o possa adquirir? Noto que não estão aqui em questão os atos formais de justificação notarial do direito de propriedade. Estes podem ser nulos mas tal nulidade não afeta a posse descrita naqueles documentos. O argumento do Acórdão da RE, de 25 de maio último, de que a nova redação do art.º 1379.º impede a usucapião, dado cominar com a nulidade os atos de fracionamento i legais, nada traz de novo. Também a venda de imóveis deve ser feita por escritura pública ou por documento particular autenticado e o não cumprimento desta norma nunca impediu que o comprador adquirisse o direito de propriedade sobre a coisa vendida por meio da usucapião. Além disto, não vejo sinal na Lei n.º 111/2015 que se tenha pretendido definir, de uma vez por todas, este problema; pelo contrário, acho que a Lei nem sequer o teve em mente. Coisa bem diferente das limitações ao direito de propriedade sobre imóveis (como é o caso da proibição do fracionamento), é o Direito do Urbanismo que trata do modo como as construções devem ser feitas e dos procedimentos que devem ser seguidos. Este, sim, é composto por normas de carácter público dirigidas a um fim de ordenação dos espaços habitáveis de forma a que estes espaços sejam, sob tod os os pontos de vista, realmente habitáveis. Daí que exista uma licença de utilização pela qual a autoridade competente certifica que o prédio urbano está em condições de ser utilizado em conformidade com o fim a que se destina. Aqui, sim, creio que a usucapião não tem lugar porque aquela certificação é essencial (veja-se o art.º 1.º, n.º 1, do Decreto-Lei n.º 281/99, de 26 de julho) (o que não se desenvolve aqui dada a natureza deste texto). E menciono o Direito do Urbanismo porque a jurisprudência citada no referido acórdão se refere fundamentalmente a ele. Mas no fracionamento não vemos normas de carácter público mas simples normas de interesse público (o que é bem diferente) que incidem sobre propriedades particulares. E trata-se ainda de normas de interesse particular pois que o melhor rendimento não se retira de pequenas parcelas mas sim de prédios (à falta de melhor expressão) completos. Reproduzo um trecho do acórdão citado que é esclarecedor: « (…) sublinham Fernanda Paula Oliveira, Maria José Castanheira Neves, Dulce Lopes e Fernanda Maçãs, “Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, Comentado”, 2012, 3.ª edição, pág. 409, citando Menezes Cordeiro, que «as limitações ao fracionamento de prédios rústicos sempre visaram evitar os vários inconvenientes de ordem económica, designadamente pela menor produtividade agrícola dos prédios quando estes se reduzem a proporções muito limitadas». E foi assim, adiantam, «por motivos estritamente relacionados com a viabilidade económica das explorações agrícolas, que se foram criando dificuldades ou mesmo impedimentos ao fracionamento de prédios rústicos, designadamente de todos aqueles que conduzissem a parcelas inferiores a certos limites». Por último, convém notar que as restrições resultantes da proibição do fracionamento têm por objeto prédios rústicos e o urbanismo tem por objeto, passe o pleonasmo, prédios urbanos”.↩︎
20. Cf. António Pereira da Costa, “Loteamento, Acessão e Usucapião: Encontros e Desencontros”, in Revista do Centro de Estudos de Direito do Ordenamento, Urbanismo e Ambiente, Coimbra, N.º 11, 2003, pp.98, 101.↩︎
21. Cf. Orlando de Carvalho, “Introdução à posse”, in Direito das Coisas, coordenadores Liberal Fernandes/Raquel Guimarães/Regina Redinha, Coimbra, Gestlegal, 2021, p. 261.↩︎
22. Nestes moldes, o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12 de julho de 2018 (Fonseca Ramos), Proc. n.º 7601/16.3T8STB.E1.S1 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/56b449d81679df8c802582c80050167f?OpenDocument -, invoca a ordem pública para justificar a prevalência da usucapião. Este modo de aquisição serviria um interesse público tão ou mais valioso do que o ordenamento do território, quando não fosse seu coadjuvante.↩︎
23. Cf. Durval Ferreira, Posse e Usucapião, Coimbra, Almedina, 2008, pp. 525 e ss..↩︎
24. Cf. António Pereira da Costa, “Loteamento, Acessão e Usucapião: Encontros e Desencontros”, in Revista do Centro de Estudos de Direito do Ordenamento, Urbanismo e Ambiente, Coimbra, n.º 11, janeiro de 2003, pp. 95 e ss..↩︎
25. Cf. José Alberto González, “Usucapião e fracionamento de prédios rústicos”, in Revista do Ministério Público, n.º 148, 2026 (outubro-dezembro), p. 28.↩︎
26. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 327.↩︎
27. Cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de novembro de 2020 (Rosa Ribeiro Coelho), Proc. n.º 3401/17.1T8FAR.E1.S1 https://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e7121657f91e80257cda00381fdf/050cf41cc038c7dd80257fef004de04e?OpenDocument – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/081bd360bc134d51802584ab00618c1f?OpenDocument.↩︎
28. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 330.↩︎
29. Cf. Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Lisboa, Principia, 2020, p. 493.↩︎
30. Cf. A, Santos Justo, Direitos Reais, Lisboa, Quid Juris Sociedade Editora, 2023, p. 283.↩︎
31. Cf. Armando Triunfante, Lições de Direitos Reais, Coimbra, Almedina, 2025, p. 210.↩︎
32. Cf. Francisco Liberal Fernandes, Direitos Reais – Elementos Didáticos, Coimbra, Gestlegal, 2024, p. 109.↩︎
33. Cf. A, Santos Justo, Direitos Reais, Lisboa, Quid Juris Sociedade Editora, 2023, p. 283.↩︎
34. Cf. Henrique Sousa Antunes, Direitos Reais, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2017, p.71.↩︎
35. Cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 26 de janeiro de 2016, Proc. n.º 5434/09.2TVLSB.L1.S1 – disponível para consulta in www.dgsi.pt.
A mesma posição foi acolhida pelo Supremo Tribunal de Justiça no Acórdão de 5 de maio de 2016, Proc. n.º 5562/09.4TBVNG.P2.S1.↩︎
36. Cf. Henrique Sousa Antunes, Direitos Reais, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2017, p.71.↩︎
37. Cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de janeiro de 2016….; Pedro Eiró/Miguel do Carmo Mota, “Anotação ao artigo 1287.º do Código Civil”, in Comentário ao Código Civil, Direito das Coisas, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2021, p. 95.↩︎
38. Cf. Henrique Sousa Antunes, Direitos Reais, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2017, p.71.↩︎
39. Cf. Henrique Sousa Antunes, Direitos Reais, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2017, p.71.↩︎
40. Cf. Henrique Sousa Antunes, Direitos Reais, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2017, p.71.↩︎
41. Cf. Luís Filipe Cravo, “Fracionamento da propriedade: será a usucapião um instituto em vias de extinção?”, in Estudos em comemoração dos 100 anos do Tribunal da Relação de Coimbra, [coordenação] Manuel José Pires Capelo/José Carlos Codeço, Coimbra, Almedina, 2018, pp. 143-144.↩︎
42. Cf. Henrique Sousa Antunes, Direitos Reais, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2017, p.71.↩︎
43. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 13.↩︎
44. Cf. J. Baptista Machado, Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, Coimbra, Almedina, 1968, pp. 161-162.↩︎
45. Com interesse para o caso em apreço, referem-se as situações de dispensa de alvará de loteamento para o destaque de edifício já construído na vigência do DL nº. 289/73, de 6 de junho: registo feito com base em escritura anterior à data da entrada em vigor deste diploma legal; registo feito com base em escritura posterior à entrada em vigor deste diploma, provando que o prédio a desanexar foi construído antes, por ter averbamento de construção anterior a 6 de junho de 1973; ter inscrição na matriz anterior a 6 de junho de 1973; comprovar que foi concluído antes de 6 de junho de 1973 (atestado da Junta de Freguesia ou outro documento idóneo); registo feito com base em escritura instruída com certidão camarária passada nos termos da Circular n.º 80.↩︎
46. Cf. J. Baptista Machado, Sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, Coimbra, Almedina, 1968, p. 88.↩︎
47. Cf. António Pereira da Costa, “Loteamento, Acessão e Usucapião: Encontros e Desencontros”, in Revista do Centro de Estudos de Direito do Ordenamento, Urbanismo e Ambiente, Coimbra, N.º 11, Janeiro de 2003, p. 95.↩︎
48. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, pp. 398-399.↩︎
49. Cf. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 26 de outubro de 2006 (Farinha Alves), Proc. n.º 3021/2006-2 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jtrl.nsf/33182fc732316039802565fa00497eec/a8bd5384dd805dc280257236003be118?OpenDocument -, segundo o qual “A aquisição fundada em usucapião só poderia ser reconhecida se o respetivo prazo tivesse decorrido inteiramente antes de vigorar o regime legal impeditivo da realização de negócios jurídicos que tenham por efeito, direto, ou indireto, a formação de lotes de construção. No fundo, e como se referiu, as partes, não podendo obter o pretendido fracionamento do lote por meio de negócio jurídico, também não o poderão atingir por meio de uma qualquer ação judicial. Não podem ser atingidos, através do processo civil fins que os interessados não possam alcançar fora do processo. Entende-se, pois, que, apesar de estarem reunidos os pressupostos da aquisição por usucapião do direito de compropriedade da autora sobre a parcela de terreno dos autos, não pode ser reconhecida tal aquisição, por a lei a não admitir”.↩︎
50. Cf. Pedro Eiró/Miguel do Carmo Mota, Comentário ao Código Civil – Direito das Coisas, Lisboa, Universidade Católica Editora, 2021, p. 96.↩︎
51. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, pp. 303-304.↩︎
52. Cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30 de novembro de 2021 (Maria da Graça Trigo), Proc. n.º 1854/13.6TVLSB.L1.S1 – disponível para consulta in https://juris.stj.pt/ecli/ECLI:PT:STJ:2021:1854.13.6TVLSB.L1.S1.45?search=AHamkl01U89-Mr40Bes.↩︎
53. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p.26.↩︎
54. “Para que se verifique a usucapião a favor de um contitular é necessária a inversão do título da posse” – cf. Elsa Vaz de Sequeira, Da contitularidade de direito no direito civil – Contributo para a sua Análise Morfológica, Lisboa, Universidade Católica Editora, 205, p.479.↩︎
55. Cf. Elsa Vaz de Sequeira, Da contitularidade de direito no direito civil – Contributo para a sua Análise Morfológica, Lisboa, Universidade Católica Editora, 205, p.479.↩︎
56. Cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de março de 2014 (Salazar Casanova), Proc. n.º 1394/04.4PCAMD.L1.S1 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/38f33c44b0c8358280256879006bc013?CreateDocument; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30 de abril de 2015 (Salazar Casanova), Proc. n.º 10495/08.9TMSNT.L1.S1) – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/38f33c44b0c8358280256879006bc013?CreateDocument; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 26 de janeiro de 2016 (Sebastião Póvoas), Proc. n.º 5434/09.2TVLSB.L1.S1 – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/eb13d8948f0998aa80257f46005cd93f?OpenDocument.↩︎
57. “A usucapião é a aquisição do direito de propriedade (ou de outro direito) sobre uma coisa em razão da posse. Desta mesma noção resulta que só se podem adquirir por usucapião coisas que já existam como tal e que possam ser adquiridas por outro modo” – cf. Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Lisboa, Princípia, 2020, p. 491.↩︎
58. Cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 6 de abril de 2017 (Nunes Ribeiro), Proc. n.º 1578/11.9TBVNG.P1.S1 - disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/e323f88e0e8408da802580fa005d1f7f?OpenDocument.↩︎
59. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p.137.↩︎
60. Cf. Luís Filipe Pires de Sousa, Processos Especiais de Divisão de Coisa Comum e de Prestação de Contas, Coimbra, Almedina, 2025, p. 33; Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 139.↩︎
61. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de↩︎
62. Cf. Luís Carvalho Fernandes, “Aquisição do direito de propriedade na acessão industrial imobiliária”, in Estudos em Honra do Professor Doutor José de Oliveira Ascensão (António Menezes Cordeiro/Pedro Pais de Vasconcelos/Paula Costa e Siva), Coimbra Almedina, 2008, p. 664, acolheu o caráter duvidoso da usucapião limitada a uma parcela de terreno ou a uma parte não acessória de outra coisa.↩︎
63. Vide a propósito do princípio da especialidade dos direitos reais, Armando Triunfante, Lições de Direitos Reais, Coimbra, Almedina, 2025, pp. 36 e ss.; Francisco Liberal Fernandes, Direitos Reais – Elementos Didáticos, Coimbra, Gestlegal, 2024, pp. 133 e ss.; António Menezes Cordeiro, Tratado de
Direito Civil, XIII Direitos Reais (1.ª Parte), Coimbra, Almedina, 2022, pp. 275 e ss.; José Alberto Vieira, Direitos Reais, Coimbra, Almedina, 2020, pp. 2027 e ss..↩︎
64. Cf. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 7 de abril de 2011 (Fonseca Ramos), Proc. n.º 956/07.2TBVCT.G1.S1. – disponível para consulta in https://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/f03982e2869638c38025786b003b5986?OpenDocument; Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 142.↩︎
65. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 142.↩︎
66. Cf. Rui Pinto Duarte, Curso de Direitos Reais, Principia, Cascais, 2020, p. 491; Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 143.↩︎
67. A questão da posse parcial tem sido essencialmente suscitada a propósito da acessão industrial imobiliária – cf. Luís Carvalho Fernandes, “Aquisição do direito de propriedade na acessão industrial imobiliária”, in Estudos em honra do Professor Doutor José de Oliveira Ascensão, [coordenação] António Menezes Cordeiro/Pedro Pais de Vasconcelos/Paula Costa e Silva, Coimbra, Almedina, 2008, pp. 637 e ss.; Mónica Jardim/Margarida Costa Andrade, “O desaparecimento e recomposição de imóveis: a perda, a acessão e demarcação”, in Revista do Centro de Estudos de Direito do Ordenamento, Urbanismo e Ambiente, Coimbra, Ano 12, n.º 24, 2009, pp. 57 e ss.; Mónica Jardim/Dulce Lopes, “Acessão industrial imobiliária e usucapião parciais versus destaque”, in O urbanismo, o ordenamento do território e os tribunais, [coordenação] Fernanda Paula Oliveira, Coimbra, Almedina, 2010, pp. 757 e ss.; Rui Pinto Duarte, “Dois apontamentos sobre acessão industrial imobiliária”, in Estudos em Homenagem ao Prof. Doutor Manuel Henrique Mesquita, 1.º Volume, Diogo Leite de Campos [coordenação], Coimbra, Coimbra Editora, 2009, pp. 783 e ss.. Justifica-se que o seja igualmente a respeito da usucapião. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 144.↩︎
68. Cf. Luís Menezes Leitão, Direitos Reais, Coimbra, Almedina, p. 200.↩︎
69. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 153.↩︎
70. Cf. José de Oliveira Ascensão, “Reordenamento agrário e propriedade privada”, in Curso de Direito e Economia Agrários, Revista da Faculdade de Direto da Universidade de Lisboa – Suplemento, Lisboa, 1965, pp. 286 e ss..↩︎
71. Cf. J.J. Gomes Canotilho/Vital Moreira, Constituição da República Portuguesa Anotada, Volume I, Coimbra, Coimbra Editora, 2007, p. 804.↩︎
72. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 187, 189.↩︎
73. Cf. Mónica Jardim/Dulce Lopes , O Urbanismo, o ordenamento do território e os Tribunais, Coimbra, Almedina, 2010. p. 811.↩︎
74. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 389.↩︎
75. Cf. Parecer n.º 4/2026 do Conselho Consultivo da Procuradoria-Geral da República de 1 de junho de 2026, p. 391.↩︎