| 42/11-0TCFUN.L2.S1 |  |
ANULAÇÃO DA DECISÃO
SENTENÇA
REFORMATIO IN PEJUS
PODERES DE COGNIÇÃO
EMPREITADA
DEFEITOS
REPARAÇÃO
RECONHECIMENTO DO DIREITO
DIREITO A REPARAÇÃO
CONHECIMENTO SUPERVENIENTE
CADUCIDADE
DIREITOS DO CONSUMIDOR
PRAZO
DENÚNCIA
PRAZO DE PROPOSITURA DA AÇÃO
I - Anulada a sentença pelo Tribunal da Relação e ressalvado que seja o princípio da reformatio in pejus, aquela decisão deixa de existir na ordem jurídica, não estando a 1.ª instância limitada quanto seu poder decisório, podendo e devendo apreciar o caso dos autos, por referência ao novo quadro fáctico, não estando limitada quanto aos fundamentos a que poderia lançar mão, pelo que não existe qualquer violação de caso julgado com a prolacção da nova sentença nem esta constitui qualquer decisão surpresa.
II - O reconhecimento de defeitos de construção oportunamente reparados não pode constituir um reconhecimento de novos defeitos posteriormente detectados, ainda que da mesma “estirpe” ou “natureza”.
III - Não tendo existido reconhecimento desses novos defeitos no prazo devido há que concluir pela caducidade do direito invocado pelo autor.
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I – RELATÓRIO
l. CONDOMÍNIO da QUINTA da FALÉSIA, representado pela sociedade administradora do condomínio M...& Associados, Lda., com sede na Rua dos ..., nº. 53, 3º H, no ..., intentou a presente acção declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra PIORNAIS, INVESTIMENTOS TURÍSTICOS IMOBILIÁRIOS da MADEIRA, S.A., com sede na Rua ..., nº. 12 E, 6º andar, Sala Y-SE, ... e T..., S.A.., com sede no Edifício 2, ..., ..., ..., alegando resumidamente:
A presente acção tem por objecto a salvaguarda dos interesses patrimoniais referentes às partes comuns do Condomínio da Quinta da Falésia.
A Ré Piornais foi a sociedade promotora da construção do Edifício, onde se encontra situado o Condomínio da Quinta da Falésia enquanto a Ré T..., S.A. foi a empresa de construção civil que executou a empreitada de construção daquele edifício tendo, ainda, a Ré T..., S.A. acordado com a Ré Piornais um prazo de garantia especial de 10 anos para as impermeabilizações.
Pretendendo a Autora através da presente acção a reparação dos defeitos de construção e de todos os consequentes danos causados nas partes comuns do Edifício que foi construído, promovido e comercializado pelas Rés.
Muitos dos defeitos descritos resultaram da não aplicação dos materiais de construção civil mais apropriados para este tipo de construção e muitos são susceptíveis de colocarem em perigo a segurança dos condóminos e do próprio Condomínio da Quinta da Falésia.
A origem de tais defeitos deveu-se não só à má qualidade dos materiais utilizados, como também devido à fraca aptidão profissional dos diversos operários que ali trabalharam e, consequentemente, das más técnicas de construção e regras de arte aplicadas.
A Ré Piornais, tendo contactado e reunido, por diversas vezes, com a Administração do Condomínio, assumiu claramente a responsabilidade pela reparação dos defeitos denunciados e, apesar de uma tentativa de reparação/eliminação dos defeitos, que não foi concretizada com êxito, até à presente data os defeitos de construção continuam a não ser reparados.
Contactou e solicitou a várias empresas da região a elaboração de orçamentos prévios com vista à reparação dos defeitos, tendo-se as empresas contactadas recusado a apresentar orçamento prévio, atenta a gravidade dos defeitos construtivos encontrados, sendo que alguns deles só poderão ser conhecidos no decurso dos trabalhos de reparação, concluindo-se, pelos elementos entretanto obtidos, que presentemente a reparação dos defeitos de construção importe em valor superior a um milhão de euros.
Conclui pedindo a condenação solidária das Rés:
- na reparação e eliminação de todos os defeitos de construção existentes no Edifício do Condomínio da Quinta da Falésia, conforme identificados nos relatórios de vistoria, juntos como documentos nºs. 11, 12, 28 e 32, no prazo que o Tribunal venha a entender como razoável, segundo os melhores juízos de equidade;
- na reparação e eliminação de todos os danos resultantes desses defeitos de construção e da falta da sua reparação, na altura em que foram denunciados, igualmente no prazo que o Tribunal venha a entender como razoável, segundo os melhores juízos de equidade;
- no pagamento de uma indemnização no valor de € 42.000,00 referente às despesas por si suportadas com a elaboração de relatórios e dos valores que, entretanto, venha a despender por força da presente acção, relacionadas com a eventual reparação urgente de danos provocados pela existência dos referidos defeitos de construção, de montante por ora indeterminado, mas a relegar no que se venha a liquidar em sede de execução de sentença;
Em alternativa,
- a condenação das Rés no pagamento de uma indemnização para eliminação e reparação dos defeitos de construção e dos danos que os mesmos causaram ao edifício, no valor que vier a ser determinado em peritagem, que oportunamente se requererá.
2. Citada a Ré Piornais – Investimentos Turísticos e Imobiliários, Lda., veio contestar, impugnando e excepcionando a caducidade do direito, concluindo pela improcedência da acção. Alegou, em síntese:
É verdade que o prazo de garantia para as impermeabilizações foi acordado entre os Réus em 10 anos, e não apenas em 5 anos.
A escolha da T..., S.A. para executar a empreitada garantia à contestante uma qualidade de construção muito acima da média e com total segurança para o futuro e todas as reclamações sobre os defeitos ou vícios de construção, atempadamente denunciados à contestante, foram encaminhados para a T..., S.A..
A garantia que deu aos clientes foi a mesma que contratualizou com a T..., S.A. sendo que esta não assumiu quaisquer defeitos até à data.
Existiram alguns defeitos denunciados, mas as reparações foram efectuadas.
Em 30 de Março de 2007, uma vez que a T..., S.A. efectuara as reparações dos defeitos denunciados, foi assinado o auto de recepção definitiva, o que só aconteceu após a T..., S.A. ter concluído os diversos trabalhos de reparação que, à data, ou seja, em Março de 2007, se encontravam pendentes de execução.
O relatório de 2007 incide sobre defeitos dessas mesmas reparações que a T..., S.A. sempre se recusou a assumir por ser extemporâneo, dado que a recepção definitiva da obra já tinha sido efectuada.
A Ré Piornais nunca se comprometeu a reparar defeitos para além do período de garantia que lhe foi dado pela Ré T..., S.A., pois uma coisa é colaborar para resolver problemas e outra é assumir a responsabilidade da solução.
Os eventuais defeitos denunciados em 2010 foram-no fora do prazo legal, tendo caducado o direito à sua eliminação/reparação.
Caso se apure que as reparações realizadas pela T..., S.A. foram mal efectuadas, deve esta ser responsabilizada, caso não tenha ocorrido prescrição do prazo de denúncia ou caducidade do direito de propor a acção.
Existem trabalhos referenciados que se reportam a deteriorações que ocorreram em virtude da total ausência de manutenção, que é da competência e responsabilidade do Condomínio.
Todo o exterior do edifício foi intervencionado em 2005, com reparação geral dos rebocos e pinturas sob supervisão da CIN, que forneceu as tintas, a solução e regulou a qualidade dos suportes de humidade adequados, tudo de acordo com a Ré T..., S.A. e a Autora.
Por excepção invoca que é certo que até 2006 a Ré T..., S.A. procedeu à reparação dos defeitos denunciados pela Autora.
O prazo de garantia de 5 anos expirou em 17/08/2006, tendo o auto de recepção definitiva da obra sido assinado em 30/03/2007, ou seja, depois de ter decorrido o aludido prazo de 5 anos.
A Ré Piornais nunca assumiu qualquer responsabilidade pela reparação de defeitos ou anomalias de construção para além dos 5 anos a contar da entrega da obra nem reconheceu os defeitos decorrentes das reparações efectuadas pela Ré T..., S.A. entre 2005 e 2007 limitando-se a fazer a ponte entre esta e a Autora, de forma a resolver-se o problema sem que tal colaboração pudesse ser entendida como vinculando-a a responsabilidades decorrentes de tais reparações.
O direito da Autora em denunciar defeitos para além do prazo de 5 anos, que terminou em 17/08/2006, está prescrito ocorrendo também, e em consequência, a caducidade do direito de propor a presente acção.
3 – A Ré T..., S.A., veio igualmente apresentar contestação, por impugnação motivada e excepcionando a sua ilegitimidade, bem como a caducidade e prescrição do direito do Autor. Alegou resumidamente:
Entre si e o Autor não existiu, nem existe, qualquer relação jurídica ou outra, pelo que, como parte principal, é parte ilegítima, devendo ser absolvida da instância.
A presente acção deu entrada em juízo em 27/01/2011, muito para além do termo da garantia legal do imóvel pelo que eventuais direitos do Autor em matéria de garantia do imóvel há muito que se encontram prescritos, nos termos dos artigos 298º, nº. 1, 303º, 304º, nº. 1 e 306º, todos do Cód. Civil, determinando a absolvição das Rés do pedido.
O Autor estava obrigado a denunciar os defeitos à 1ª Ré até um ano depois do seu conhecimento constatando-se a caducidade do direito a participar os defeitos.
Acresce verificar-se ter sido a presente acção instaurada muito para além do termo do prazo de 1 ano para a propositura da acção, verificando-se, assim, a excepção de caducidade da acção, determinante da absolvição, pelo menos da ora Ré contestante, do pedido.
Após o auto de recepção provisória da obra, procedeu a todas as correcções solicitadas, cumprindo todas as suas obrigações nesta matéria, desde que decorrentes de factos da sua responsabilidade.
A 1ª Ré procedeu à recepção definitiva da empreitada em 30/03/2007, ou seja, mais de cinco anos após a recepção provisória, sendo o mesmo inequívoco ao referenciar ter sido a empreitada definitivamente recebida, sem qualquer ressalva.
Não tendo a 1ª Ré exercido quaisquer direitos que lhe pudessem assistir, nos dois anos subsequentes à entrega da obra (até 30/03/2009), tal determina a caducidade ou preclusão da garantia da obra.
Inexiste qualquer garantia de 10 anos prestada relativamente a impermeabilizações, sendo apenas de 5 anos o prazo de garantia da obra, beneficiando a Autora de uma garantia de venda e não de obra, já que o vendedor do imóvel (1ª Ré) o não construiu.
Todas as reclamações que, durante o período de garantia, foram participadas pela 1ª Ré à 2ª Ré obtiveram a devida análise técnica, tendo sido efectuadas todas as correcções que as partes consideraram devidas.
Sempre actuou de boa-fé, no cumprimento das melhores regras de arte, conforme é a sua prática comercial e sempre esteve disponível para analisar eventuais reclamações e intervir sempre que verificada a sua responsabilidade na reparação/correcção da anomalia sendo alheia a eventuais compromissos que tenham sido assumidos à sua revelia.
O que foi acordado entre as Rés é que determinadas patologias seriam totalmente reparadas, apenas, aquando da recepção definitiva do edifício, em especial as relativas à fachada do empreendimento, sendo que durante o período de garantia apenas foram executadas reparações ao nível da fachada em zonas pontuais, onde se verificasse a potenciação de infiltrações no interior das fracções, jamais se tendo comprometido junto da sua cliente (1ª Ré) a reparar o que quer que fosse após a recepção definitiva da empreitada.
A ausência de actos de conservação e manutenção das áreas comuns é, nesta data (e já o era em 2007) a única razão para as situações que o Autor agora reclama.
Para além do mais, a aceitação da obra sem reservas, em 30/03/2007, determina estarem já esgotados, em 29/01/2011, quaisquer direitos que a 1ª Ré pretendesse accionar junto da ora Ré contestante.
Conclui pedindo:
- que seja declarada, quanto à 2ª Ré, a prescrição e caducidade de qualquer direito do Autor e, nesta medida, ser absolvida do pedido;
- que seja declarada, quanto à 2ª Ré, a prescrição e caducidade de qualquer direito da 1ª Ré sobre a 2ª Ré, no âmbito do contrato de empreitada celebrado entre as Rés e, nesta medida, ser igualmente absolvida do pedido;
Caso assim não se entenda, deve ser a 2ª Ré declarada parte ilegítima e, neste contexto, ser absolvida da instância;
Em qualquer caso, deve a acção ser julgada totalmente improcedente quanto à 2ª Ré e, consequentemente, ser absolvida do pedido.
4. O Autor veio apresentar réplicas – cf., fls. 502 a 508 e 526 a 532 -, na qual concluiu pela total improcedência das excepções deduzidas.
5. AA - fls. 556 a 564 -, BB – fls. 577 a 585 - e CC e DD – fls. 595 a 604 - apresentaram requerimento de intervenção principal espontânea activa, solicitando a condenação das Rés na reparação das anomalias que se faziam sentir nas suas fracções autónomas, integradas no Edifício Quinta da Falésia e dos danos por si sofridos ou, subsidiariamente, no pagamento da quantia necessária a tal reparação.
6. Oportunamente realizou-se preliminar, conforme resulta da acta de fls. 657 a 801.
Proferido despacho saneador foram admitidos a intervir nos autos, ao lado do Autor, os identificados AA, BB, CC e DD.
Foi fixado o valor da causa, julgada improcedente a excepção dilatória de ilegitimidade da 2ª Ré T..., S.A..
Relegou-se para sede de decisão final o conhecimento das invocadas excepções de caducidade e de prescrição e foram selecionados os factos assentes e a base instrutória, que mereceram reclamação por parte do Autor e 2ª Ré, sendo a primeira totalmente desatendida e a segunda parcialmente atendida, conforme despacho de fls. 858 a 868.
7. Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença em 05/06/2017, que decidiu «Em face de todo o exposto julga-se parcialmente procedente a presente acção e, em consequência:
a. Condenam-se as Rés a, solidariamente, eliminarem os defeitos, elencados em QQ., RR., KKKK., DDDDD. A FFFFF., dos factos provados, existentes no prédio denominado Edifício Quinta da Falésia, localizado no Sítio ..., ..., n.º 237, ... e os danos por eles causados, elencados em GGGGGGGG. dos factos provados, no prazo máximo de um ano;
b. Absolvo as Rés do pedido apresentado pelo Interveniente Principal CC;
c. Absolvem-se as Rés do demais peticionado pelo Autor.
Custas pelo Interveniente Principal CC e pelas Rés.
Registe e notifique».
8. Desta decisão foi interposto recurso pelas Rés T..., S.A. e Piornais – Investimentos Turísticos e Imobiliários, Lda., bem como pelos Intervenientes Principais CC e DD e, por Acórdão da Relação de Lisboa de 11/12/2018, foi decidido «julgar procedente o recurso interposto pela recorrente Piornais e, em consequência, anular a sentença proferida pela 1ª instância, com vista à ampliação da matéria de facto, nos termos acima indicados».
9. Após reabertura da audiência de discussão e julgamento foi, posteriormente, proferida sentença que decidiu nos seguintes termos:
«Em face de todo o exposto julga-se parcialmente procedente a presente acção e, em consequência:
a. Condenam-se as Rés a, solidariamente, eliminarem os defeitos, elencados em L.2., M.2., F.4., Y.4. a A.6., dos factos provados, existentes no prédio denominado Edifício Quinta da Falésia, localizado no Sítio da ..., ..., n.º 237, ... e os danos por eles causados, elencados em B.8. dos factos provados, no prazo máximo de um ano;
b. Absolvem-se as Rés do pedido apresentado pelo Interveniente Principal CC;
c. Absolvem-se as Rés do demais peticionado pelo Autor.
Custas pelo Interveniente Principal CC e pelas Rés.
Registe e notifique».
10. Desta decisão foi novamente interposto recurso pela Ré T..., S.A. e também pela Ré Piornais, Investimentos Turísticos Imobiliários da Madeira, S.A..
Pelos intervenientes CC e DD foi interposto recurso subordinado.
O Tribunal da Relação de Lisboa, por Acórdão decidiu:
«A. Recurso 1 (independente) – interposto pela Ré T..., S.A.:
Julgar parcialmente procedente o recurso, determinante da parcial revogação da alínea a. do dispositivo da sentença apelada, que passa a figurar com a seguinte redacção:
“a. Condenam-se as Rés a, solidariamente, eliminarem os defeitos, elencados em L.2. (infiltrações percepcionáveis nas zonas comuns, nomeadamente as descritas nos factos F.4. e Y.4. a A.6.), M.2. (devendo a nova pintura abranger as zonas com bolhas de ar e água e onde a pintura se encontrava escamada, após a eliminação e tratamento daquelas patologias), F.4., Y.4. a A.6. (devendo reconstruir-se tais partes do reboco, quer nas partes já desprendidas, quer nas partes onde ocorra perceptível perigo de desprendimento, após retirada destas), dos factos provados, existentes no prédio denominado Edifício Quinta da Falésia, localizado no Sítio ..., ..., n.º 237, ..., no prazo máximo de um ano”;
- julgando-se, no demais, improcedente
B. Recurso 2 (independente) - interposto pela Ré Piornais, Investimentos Turísticos Imobiliários da Madeira, S.A.:
Julgar totalmente improcedente o recurso
C. Recurso 3 (subordinado) - interposto pelos Intervenientes Principais CC e DD:
Julgar parcialmente procedente o recurso, no que concerne à responsabilidade tributária dos Intervenientes, ora apelantes, que se passa a fixar na percentagem de 1,45%, determinando nova redacção de tal segmento, nos seguintes termos:
“As custas da presente acção ficam a cargo das Rés e dos Intervenientes Principais CC e DD, na proporção, respectivamente, de 98,55% e 1,45%, nos termos do disposto nos artigos 527º e 528º, nº. 4, ambos do Cód. de Processo CiviF.
- julgando-se, no demais, improcedente
D. A responsabilidade tributária das apelações opera-se nos seguintes termos:
- recurso da Apelante Ré T..., S.A.:
Custas a cargo da Recorrente/Apelante/Ré e Recorrido/Apelado/Autor, na proporção, respectivamente, de 4/5 e 1/5 ;
- recurso da Apelante Ré Piornais, Investimentos Turísticos Imobiliários da Madeira, S.A.:
Custas a cargo da Recorrente/Apelante/Ré ;
- recurso dos Apelantes Intervenientes Principais CC e DD:
Custas a cargo dos Recorrentes/Apelantes/Intervenientes na proporção de 2/3, não se tributando as Recorridas/Apeladas/Rés, atento o facto da parcial procedência se reportar apenas ao quantum tributário fixado em 1ª instância, que não mereceu aparente oposição das Recorridas».
11. Tendo sido requerida a retificação do Acórdão foi a mesma deferida tendo sido proferida decisão nos seguintes termos «acordam, em conferência, os Juízes desta 2ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar procedente o pedido de rectificação do mesmo Acórdão, determinando o seguinte:
- no penúltimo § de fls. 3248, donde consta:
“Porém, tendo existido relativamente aos vícios inicialmente notados (em 1994/95) reconhecimento, pelo menos parcial, por parte da Ré construtora, da sua existência, que igualmente se traduziu na tentativa de os reparar, o que se configura como impeditivo da caducidade do direito à sua eliminação/reparação, no que concerne aos defeitos subsistentes após tal tentativa de eliminação inicia-se um novo prazo de caducidade a partir do momento em que a Ré construtora assuma uma clara recusa de proceder a novas reparações, assim alterando, indubitavelmente e de forma cabal, a posição que anteriormente havia assumido” ;
Deverá passar a constar:
“Porém, tendo existido relativamente aos vícios inicialmente notados (em 2004/05) reconhecimento, pelo menos parcial, por parte da Ré construtora, da sua existência, que igualmente se traduziu na tentativa de os reparar, o que se configura como impeditivo da caducidade do direito à sua eliminação/reparação, no que concerne aos defeitos subsistentes após tal tentativa de eliminação inicia-se um novo prazo de caducidade a partir do momento em que a Ré construtora assuma uma clara recusa de proceder a novas reparações, assim alterando, indubitavelmente e de forma cabal, a posição que anteriormente havia assumido”;
- no 3º § de fls. 3252, donde consta:
“Relativamente ao segundo segmento, considerámos que tendo existido, no que concerne às desconformidades/vícios inicialmente notados (em 1994/95), reconhecimento, pelo menos parcial, por parte da Ré construtora, da sua existência, o que igualmente se traduziu na tentativa de repará-los, tal configura-se como impedimento da caducidade do direito à sua eliminação/reparação”;
Deverá passar a constar:
“Relativamente ao segundo segmento, considerámos que tendo existido, no que concerne às desconformidades/vícios inicialmente notados (em 2004/05), reconhecimento, pelo menos parcial, por parte da Ré construtora, da sua existência, o que igualmente se traduziu na tentativa de repará-los, tal configura-se como impedimento da caducidade do direito à sua eliminação/reparação”.
12. Inconformada veio a Ré T..., S.A. interpor recurso de revista formulando as seguintes conclusões:
1.ª O presente recurso, interposto ao abrigo do artigo 671º do CPC, é admissível, por ausência, entre a (segunda) sentença e (segundo) Acórdão proferidos, de uma situação dupla conforme plena, com presença no Acórdão de diversa matéria/ questões de direito (exceção de caso julgado e limitação do contraditório) não abordadas pela sentença da primeira instância (conforme Acórdãos nºs 5/08.3TBGDL.E1; 880/08.1TBVRS.E1.S1; 2435/08.1TBSTS; 9018/08.9YIPRT.C1.S1; 27/09.7TBHRT.L1.S1; 8514/12.3TBVNG.P2.S1; 2035/11.9TJVNF.G1.S1; 89/13.4TBFLG.P1.S1) ao abrigo do artigo 671º do CPC, é admissível, por ausência de uma situação dupla conforme plena.
2.ª Compulsada a sentença da primeira instância e o acórdão da Relação ora recorrido, verifica-se não existir uma coincidência formal decisória, quer a nível qualitativo quer a nível quantitativo, nem uma fundamentação substancialmente idêntica na medida em que o Tribunal da Relação apreciou outras questões de direito e acabou por aplicar diversa legislação.
3.ª O Acórdão da Relação de Lisboa integrou nova e ampla matéria de facto, nos termos aliás requeridos pela Recorrente, com relevo para a decisão da causa, sobre a qual não foi efetuada uma adequada aplicação do direito, considerando os prazos legalmente previstos e as respetivas obrigações legais.
4.ª O presente Recurso sempre será, subsidiariamente admissível, enquanto revista excecional, interposto ao abrigo do artigo 672º do CPC, porquanto estamos perante «uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito», estando simultaneamente «em causa interesses de particular relevância social».
5.ª Os presentes autos têm por base as relevantes questões de direito como a admissibilidade de “decisões surpresa”, prazos de garantia de imóveis, de denúncia de defeitos e de acionamento; o reconhecimento de direitos, a sua forma e amplitude, a corresponsabilidade, a garantia ilimitada, princípios de igualdade, proporcionalidade, da certeza e segurança jurídicas e da confiança, que merecem reapreciação pelo STJ, para uma melhor aplicação do direito.
6.ª O Acórdão recorrido coloca em causa interesses de particular relevância social, designadamente ao nível económico e para a atividade de construção civil em Portugal, afetando a certeza e segurança jurídicas dos operadores económicos.
7.ª Por via do Acórdão recorrido são colocados frontalmente em causa os direitos do empreiteiro que passa a assumir uma garantia irrestrita pelo prazo de 20 anos, mesmo por patologias novas, sem qualquer demonstração de conexão com situações oportunamente reparadas, apenas assentes num conceito de amplo de idêntica “estirpe” ou “natureza”.
8.ª A definição do prazo de garantia legal de 5 anos para vícios construtivos é, em si mesmo, produto de apreciações técnicas e valoração pelo legislador, incluindo o legislador comunitário, justificando-se este limite, a partir do qual as eventuais patologias passam a ocorrer pelo desgaste do decurso do tempo, da sua utilização e da falta de conservação.
9.ª Só a intervenção do STJ permitirá prevenir uma clara tendência de ampliação de obrigações do empreiteiro e de reforço de direitos do Condomínio, sem qualquer suporte legal, conduzindo a uma melhor aplicação da justiça.
10.ª O Acórdão recorrido condenou a Ré Construtora (Construtora do Edifício) num conjunto de reparações, ainda que de âmbito mais restritivo, mesmo perante a evidência da Ré Construtora ter estado à margem de quaisquer reclamações, comunicações ou contactos com as demais Partes após o termo do período de garantia de Construção, ocorrida no dia 13 de outubro de 2006.
11.ª A Ré Construtora apenas foi interpelada pelo Condomínio Autor aquando da sua citação ocorrida no dia 02 de fevereiro de 2011, por via da qual aquele procedeu à denúncia de defeitos e exigiu a sua resolução à Ré Construtora; defeitos estes conhecidos pelo Condomínio Autor em 10 de abril de 2007 (Facto Provado A.6.b).
12.ª As reparações executadas pela Ré Construtora, por si devidamente concluídas, sem quaisquer promessas de futuras reparações, compromissos e afins, considerando patologias reportadas em 2004 e 2005, dentro do prazo de garantia não constituem reconhecimento de direitos/ patologias que apenas “conheceu” aquando da sua citação ocorrida no dia 02 de fevereiro de 2011.
13.ª O Condomínio Autor, ao longo de vinte anos, contados do termo da construção, nenhuma intervenção de manutenção efetuou no edifício, fazendo o Acórdão recair exclusivamente sobre as Rés as consequências de falta de manutenção e a degradação do edifício pelo mero decurso do tempo.
14.ª O Acórdão recorrido, ainda que reduzindo a amplitude da condenação, determina, uma solução materialmente injusta e injustificada, em especial, em detrimento da Ré Construtora, condenando-a a proceder a reparações que nada têm a ver com defeitos construtivos ou que se referem a patologias surgidas para além do prazo de garantia.
15.ª A Recorrente impugna o segmento decisório “a.” do Acórdão do Tribunal da Relação que, quanto à matéria de facto, ampliou substancialmente a matéria de facto (eliminando 9 factos, aditando 49 novos factos e alterando 16 factos provados), dando provimento a grande parte da Alegação da Recorrente, entidade construtora, mas sem qualquer consequência.
16.ª O Condomínio Autor foi instituído em 13 de outubro de 2001, tendo as patologias em discussão nos autos sido identificadas e participadas pelo Condomínio Autor em 10 de abril de 2007 e apenas à Ré Promotora (Factos provados A.6.a e A.6.b).
17.ª Apesar da data da instituição do Condomínio corresponder a 13 de outubro de 2001 - conforme devidamente fixado pelo Acórdão recorrido - nenhuma consequência foi retirada desse facto.
18.ª A Recorrente, numa primeira fase do processo, após a determinação da ampliação da matéria de facto ordenada pelo primitivo Acórdão da Relação de Lisboa, foi surpreendida com uma sentença assente em fundamentos e critérios diametralmente opostos, em violação de caso julgado formal (mas que o Acórdão recorrido não reconheceu).
19.ª A alteração substancial da fundamentação entre as duas sentenças, que passou a assentar a condenação da Recorrente num conceito amplíssimo de “reconhecimento” impeditivo da caducidade, nunca invocado nem discutido pelas partes (a não ser em sede de alegações), deveria ter merecido oposição por parte do Tribunal da Relação de Lisboa que, não obstante, tal não impediu, em violação do princípio do contraditório (artigo 3º, nº 3 do CPC).
20.ª Concluir as Rés não lograram provar se as patologias reclamadas nos autos em 2011 se reportam a patologias novas, afigura-se contraditório com os factos sujeitos a prova e a matéria em discussão no julgamento, já que tal questão nunca esteve sob julgamento, nem mereceu prova.
21.ª Caso fosse discutido um hipotético reconhecimento por parte do empreiteiro, através de intervenções executadas no âmbito da garantia da empreitada, teria a Recorrente indicado e produzido prova concreta sobre essa questão, nomeadamente sobre a natureza e tipo de intervenções executadas, locais intervencionados, patologias definitivamente eliminadas, entre outras.
22.ª Deveria ter sido dada a possibilidade às Rés de demonstrar - através da produção de prova diretamente direcionada para tal questão - que as anomalias identificadas em abril de 2007 se reconduziram a novas situações não englobadas nas comunicações anteriormente havidas e intervencionadas e não a mera subsistência ou agravamento das situações comunicadas em 2004 e 2005.
23.ª Caso desde o início do processo se estivesse a avaliar um reconhecimento tácito do empreiteiro ou do dono de obra quanto a alegados direitos do Condomínio Autor, deveria ter sida dada a possibilidade à Ré Construtora de melhor esclarecer, determinar e explicitar tecnicamente a concreta natureza e amplitude de cada uma das intervenções executadas, comparando-se as zonas intervencionadas e as patologias em causa, matéria sobre a qual nenhuma prova foi feita, por tal questão não ter sido perspetivada - por não invocada - pelas partes.
24.ª A Recorrente foi objeto, por isso, de uma decisão surpresa, que o Tribunal da Relação de Lisboa indevidamente aceita, extraindo de atos materiais passados um reconhecimento de direitos futuros por parte do empreiteiro, que não ocorreu.
25.ª Constitui uma decisão - surpresa a solução dada a uma questão que, embora previsível, não tenha sido configurada pela parte, sem que a mesma tivesse obrigação de a prever, em frontal inobservância do contraditório.
26.ª A decisão em causa (surpresa) é ferida de nulidade quando à Recorrente não foi dada possibilidade de se pronunciar sobre os factos e respetivo enquadramento jurídico, como sucedeu no caso (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo nº 14227/19.8T8PRT.P1, datada de 02-12-2019), não sendo o princípio do contraditório cumprido quando o mesmo apenas é passível de exercício em sede de alegações de recurso.
27.ª A sentença inicialmente proferida nos autos, objeto de ampliação da matéria de facto pelo primitivo Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, acabou por ir muito além do disposto na alínea c) do nº 3, do artigo 662º do CPC, que prevê que «se for determinada a ampliação da matéria de facto, a repetição do julgamento não abrange a parte da decisão que não esteja viciada, sem prejuízo da apreciação de outros pontos da matéria de facto, com o fim de evitar contradições».
28.ª Incluir - a coberto de uma ampliação da matéria de facto - fundamentos novos numa segunda sentença, relativamente aos factos antigos [anteriormente provados] afigura-se uma frontal violação do caso julgado formal que não deveria ter merecido a aceitação por parte do Tribunal da Relação de Lisboa no Acórdão recorrido, sendo atentatório das mais elementares regras processuais civis.
29.ª A ampliação da fundamentação da sentença, por forma a procurar justificar a condenação da 1ª Ré, omissa na primeira sentença, constitui uma violação do princípio do caso julgado formal, o que a Recorrente invocou em sede de apelação e, simultaneamente, uma violação do princípio do contraditório, por impossibilidade de uma tomada de posição e produção de prova sobre uma questão determinante (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo: 12841/19.08T8LSB.L2-6, de 10-09-2020).
30.ª Tratando-se a questão relativa a um alegado reconhecimento por via de reparações do empreiteiro, de matéria essencialmente de facto, deveria ter sido dada a possibilidade à Ré Construtora de produzir prova sobre questões que não estava à espera; não sendo a possibilidade de recurso garante do cabal exercício do direito de defesa relativamente a questões fácticas/ materiais, em especial perante a limitação dos poderes de cognição factual dos tribunais superiores.
31.ª A sentença primitiva (de 2017) não reconhecia a existência de qualquer reconhecimento de defeitos ou de direitos do Condomínio Autor pela Recorrente, mas na segunda sentença proferida (2021) nos autos, alterando-se substancialmente a fundamentação, a Recorrente acabou condenada por alegado reconhecimento de patologias extraídas de intervenções que executou -e concluiu - durante o período de garantia.
32.ª O Tribunal “a quo” num contexto de ampliação de matéria de facto sobre questão totalmente diversa, ampliou o seu poder jurisprudencial (já esgotado quanto a esta parte) e fez proceder, por sentença, argumentos do Condomínio Autor, em violação do disposto nos artigos 613º, nº 1 e 635º, nº 5 do CPC.
33.ª A especificidade e os fins específicos do poder de determinação da ampliação da matéria de facto pela Relação devem, consequentemente, ser exercidos com total rigor pelos tribunais “a quo”, conforme a jurisprudência tem pacificamente determinado (In Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo nº 61/08.4TBPTB.G1, datado de 21.06.2012; Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo nº 283/19.2YLPRTG1, datado de 10.10.2019; Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo: 1310/11.7TBALQ.L2.S1, de 03 de março de 2021; Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, Processo nº 2540/05.6TBFAR.E1, datado de 20.09.2012, Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 0077924, datado de 24.06.1992, todos disponíveis em www.dgsi.pt).
34.ª A sentença incluiu - sobre os factos anteriormente julgados - nova fundamentação para procurar legitimar a condenação da 2ª Ré Construtora, em violação do disposto nos artigos 613, nº1, 635º, nº 5 e c) do nº 3, do artigo 662º, nº 3, al. c) e nº 3, al. c) do CPC, porquanto não foi dada à Recorrente qualquer possibilidade de produzir prova adicional sobre essa questão.
35.ª Ao contrário do que seria expectável, esta situação não foi objeto de qualquer censura pelo Tribunal da Relação de Lisboa, o que merece reapreciação e reparo, o que merecerá certamente alteração pelo STJ, nos termos e para os efeitos do próprio artigo 682º do CPC.
36.ª Entre as Rés foi firmado em 23.02.1999 um Contrato de Empreitada (cfr. Facto Provado C1), em que figurou a Ré Promotora como Dono da Obra e a Ré Construtora como Empreiteira, tipificado no artigo 1207º do CC.
37.ª As partes (Rés) e o objeto da empreitada firmada são de natureza privada (cfr. Doc. 1 junto à Contestação da Ré Construtora e factos provados C1 e D1).
38.ª Não obstante essa natureza privada, as Partes dentro da autonomia privada submeteram o contrato, supletivamente, ao disposto no Regime Jurídico das Empreitas de Obras Públicas, vigente à época, Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro (cfr. nº 2 da Cláusula 7ª do Doc. 1 junto à Contestação da Ré Construtora), determinação absolutamente válida (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 159/08.9TVLSB.L1-1, datado de 16.10.2012).
39.ª O Tribunal, apesar da sujeição do Contrato ao regime legal constante do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro e apenas subsidiariamente ao regime da Empreitada Civil (artigos 1207º a 1230º do Código Civil), não aplicou no caso tal legislação nem daí retirou qualquer consequência, em contradição com a lei.
40.ª A garantia da empreitada foi de cinco anos, como bem decidiu o Tribunal a quo (Cfr. Cláusula 5ª do Doc. 1 junto à Contestação da Ré Construtora e factos provados Q6, R6, S6, T6 e U6), que corresponde ao prazo de garantia supletivo previsto no artigo 207º do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro e ao prazo legal civil previsto no artigo 1225º do Código Civil.
41.ª O Condomínio Autor fundamentou o acionamento direito da Ré Construtora num alegado prazo de garantia de 10 anos (vide artigos 6º a 14º da p.i.) que o Tribunal - e bem - julgou inexistente (cfr. Factos Provados E1, F1, G1) e que o Tribunal da Relação de Lisboa confirmou.
42.ª Por outro lado, o Condomínio admitiu - nada tendo alegado em sentido oposto - que a Ré Construtora jamais reconheceu quaisquer defeitos ou iniciou reparações após o termo da garantia (vide artigos 119º, 123º e 125º da p.i.), factualidade que foi totalmente desconsiderada pelo Tribunal.
43.ª Nos termos da legislação aplicável (cfr. art 198º do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro), a Empreitada foi objeto de receção provisória ocorrida em 11.09.2001 (Cfr. Doc. 2 junto à Contestação da Ré Construtora e Facto Provado H1) que corresponde à entrega da obra pelo Empreiteiro prevista no nº 1 do artigo 1225º do Código Civil.
44.ª Nos termos do disposto no artigo 200º, nº 1 do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro o prazo de garantia fixado no contrato inicia-se com a receção provisória (e não com qualquer outro facto).
45.ª Deste modo, o termo do prazo de garantia de obra de cinco anos cessaria em 12.09.2006 (cinco anos após a receção definitiva).
46.ª Não obstante, a Ré Construtora procedeu nos termos da legislação aplicável ao contrato (cfr. art. 208º, nº 1 e 2 do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro) a pedidos para a realização de vistoria para receção definitiva dos trabalhos.
47.ª Essa receção definitiva ocorreu em 30.03.2007, de forma integral e sem reservas (cfr. Factos Provados H3, I3, J3, K3, L3 e M3), data em que foi firmado o respetivo Auto de Receção definitiva (Cfr. Doc. nº 8 junto à Contestação Ré Construtora).
48.ª Deste modo, em 30.03.2007, cessou a garantia de obra da aludida empreitada e, logo, todo e qualquer direito do Dono de Obra (Ré Promotora) sobre o Empreiteiro (Ré Construtora) (cfr. Acórdão do Tribunal Central Administrativo Norte, Processo nº 00175/09.3BEMDL, datado de 12.07.2013).
49.ª Por inerência, com a receção definitiva cessaram igualmente todos e quaisquer direitos dos Condóminos e do Condomínio Autor (terceiros adquirentes) relativamente a esse mesmo Empreiteiro que adviessem por subrrogação.
50.ª As datas acima indicadas são aquelas que determinam a responsabilidade - que advém de uma relação contratual de empreitada - da Ré Construtora com a Ré Promotora e, de forma indireta, com o Condomínio Autor.
51.ª A Ré Promotora, enquanto dona da obra, por ter adjudicado a construção do Condomínio Quinta da Falésia à Ré Construtora «no âmbito de uma atividade profissional de construção/ venda, ou com o propósito de, lucrativamente, proceder à sua venda posterior» poderá ser integrada no conceito de “construtor” para efeitos do disposto no n° 4 do artigo 1225° do Código Civil (cfr. ponto 4 do sumário do Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra, Processo nº 70/11.6TBTCS.C1, de 15.05.2012),
52.ª Tal qualificação não permite confundir os direitos e obrigações de cada uma das Rés (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 378/07.5TBLNH.L1.S1, datado de 14.01.2014)
53.ª A aplicação ao Promotor do Regime da Empreitada (admissível por via do disposto no artigo 1225º, nº 4 do Código Civil) teve apenas o condão de permitir aos terceiros adquirentes beneficiaram dos direitos concedidos ao Dono de Obra e acima de tudo, dos prazos de acionamento judicial (mais dilatados do que os antes previstos no artigo 916º e seguintes do Código Civil, para o regime da venda, que ao nível do acionamento era apenas de seis meses) (cfr. acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 8240/03.4TBCSC.L1-6, datado de 01.10.2009).
54.ª Com o desenvolvimento da legislação do consumidor os prazos aplicáveis a partir de 2008 em matéria de garantias de bens de consumo tornaram quase irrelevante o disposto no artigo 1225º, 4 do Código Civil, já que a submissão ao regime de empreitada da venda de imóvel quando o vendedor haja sido simultaneamente o construtor passou a ser quase residual.
55.ª A possibilidade de acionamento direto do empreiteiro de facto (a Ré Construtora) pelos terceiros adquirentes (Condomínio Autor) estará sempre balizada pelos direitos que o Dono de Obra (Ré Promotora) possa ter sobre o Empreiteiro (Ré Construtora), no contexto da sua relação contratual (empreitada) (cfr. artigo 9º da p.i. e artigo 606º, nº 1 do Código Civil).
56.ª Em face do exposto, a possibilidade de acionamento direto do empreiteiro não vendedor como no caso a Ré Construtora pelos terceiros adquirentes (Condomínio Autor) estará sempre limitado aos direitos que o Dono de Obra (Ré Promotora) disponha contra o Empreiteiro (Ré Construtora), sob pena de violação do disposto no artigo 606º, nº1 do CC.
57.ª Pelo que, inexistindo qualquer direito da Ré Promotora contra a Ré Construtora no momento do seu acionamento, o Acórdão recorrido promove uma vez mais uma errada aplicação do direito.
58.ª Isto é, tendo cessado com o termo do prazo de garantia e a formalização do auto de receção definitiva, os hipotéticos direitos da Ré Promotora sobre a Ré Construtora, isto é, direitos decorrentes do regime da empreitada, não são passíveis de subrrogação, por se terem extinguido.
59.ª O Condomínio Autor viu, pelo Acórdão recorrido, por outro lado, reconhecidos direitos de reparação assentes no regime da compra e venda e da legislação do consumidor.
60.ª O Acórdão da Relação de Lisboa (e bem, após a indefinição da primeira instância) concretizou a data de instituição do condomínio - data da entrega formal a uma administração autónoma da gestão/ posse das partes comuns - como o dia 13 de outubro de 2001 (Factos Provados resultantes da impugnação de facto: R, R.a), R.b), R.c), S, S.a), T, T.a), U, V).
61.ª Tendo o Condomínio sido instituído em 13 de outubro de 2001, o prazo de garantia do imóvel (partes comuns) findou cinco anos após a sua instituição, isto é no dia 13 de outubro de 2006.
62.ª À data da entrada da presente ação (27.01.2011) a garantia de venda do imóvel relativamente às Partes Comuns já se encontrava precludida, por ter cessado em 13.10.2006.
63.ª Os prazos de garantia, de denúncia e de acionamento associados a imóveis, correspondem a prazos de caducidade (artigo 298º do Código Civil).
64.ª Nos termos do nº 1 do artigo 331º do C.C. («causas impeditivas da caducidade») «só impede a caducidade a prática, dentro do prazo legal ou convencional, do ato a que a lei ou convenção atribua efeito impeditivo».
65.ª O Condomínio Autor não praticou quaisquer atos dentro dos prazos que lhe foram conferidos para o efeito.
66.ª O Condomínio Autor identificou e denunciou patologias à Ré Promotora em 10/04/2007, isto é, para lá do período de garantia de 5 anos, que cessou no dia 13 de outubro de 2006. (Cfr. Relatório junto aos autos por Requerimento da Ré Promotora de 15.12.2016, ref 24378195 e Factos Provados A.6.a e A.6.b).
67.ª O Condomínio A. não acionou quaisquer direitos que considerava dispor contra a Ré Promotora - nem contra a Ré Construtora, a quem nada comunicou - no prazo de um ano a contar da denúncia.
68.ª A reclamação/ denúncia efetuada pelo Condomínio Autor em 10/04/2007 à Ré Promotora foi apenas de conhecimento da Ré Construtora em 10/02/2009, por envio desta (e não pelo Condomínio Autor) (Cfr. Doc. nº 26 da Contestação da Ré Construtora), com clara e notória ultrapassagem de todos os prazos legais aplicáveis.
69.ª Apenas em 27 de janeiro de 2011 o Condomínio Autor deu entrada da ação judicial, isto é, mais de nove anos decorridos da conclusão da empreitada.
70.ª Perante a ultrapassagem de todos os prazos legais pelo Condomínio Autor, o Tribunal da Relação de Lisboa estriba a condenação da Ré Construtora num reconhecimento de direitos, alegadamente efetuado pela recorrente através de reparações executadas e concluídas no período de garantia, através de uma interpretação extensiva do disposto no nº 2 do artigo 331º do C.C, que não se afigura admissível.
71.ª Para existir um facto apto a impedir a caducidade dos direitos, «o reconhecimento deve, pois, ser expresso, concreto ou preciso, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a aceitação, pelo devedor, dos direitos do credor, não sendo suficiente a simples admissão vaga ou genérica desse direito» (Ac. do STJ de 25.11.98, BMJ 481º-430; Acórdão do Tribunal da Relação do Porto nº 0832278, de 14-07-2008 e também Menezes Cordeiro, Tratado do Direito Civil Português, I, Tomo IV, pág. 225.), o que não sucedeu nos presentes autos.
72.ª Na aceção do Supremo Tribunal de Justiça tem que existir um «claro reconhecimento» (vide corpo Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07B372, datado de 08.03.2007), o que não sucedeu no caso.
73.ª Como afirma o Professor Romano Martinez, in Cumprimento Defeituoso, págs. 427 e 428, «não é qualquer atitude do vendedor ou do empreiteiro que pode ser reputada como sendo um reconhecimento: o procedimento do responsável tem de ser claro, no sentido de aceitar que o cumprimento se apresenta como defeituoso.»
74.ª No caso presente não existiu qualquer reconhecimento de direitos da Ré Construtora relativamente ao Condomínio Autor por patologias surgidas para lá do prazo de garantia, e nem as atividades desenvolvidas por esta durante o período de reparação poderão constituir qualquer reconhecimento de outros direitos futuros.
75.ª As reparações efetuadas e concluídas pela Ré Construtora durante a garantia da empreitada não constituem o reconhecimento de defeitos futuros; em contraposição com o caso vertido no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 3137/09.7TBCSC.L1.S1, datado de 09.07.2015.
76.ª Durante o período de garantia a Ré Construtora procedeu a todas as intervenções que, no contexto das reclamações apresentadas pela Ré Promotora foram entendidas necessárias e de sua responsabilidade (cfr. Factos provados L1 e M1), tendo por base reclamações transmitidas pela Ré Promotora até ao ano de 2005 e não mais que estas.
77.ª Em 2004 as patologias reclamadas decorriam no normal processo de estabilização do edifício (cfr. Factos provados U1, V1, W1, X1, Y1, Z1, A2, B2, C2, D2, E2, F2, G2, H2, I2, J2, K2, L2, M2, N2, O2, P2).
78.ª As pequenas reparações no interior das frações foram sendo efetuadas durante o período de garantia da Empreitada, ficando para o termo desse prazo a execução de reparações no exterior (fachadas e garagens).
79.ª Em 2005, a comunicação da Administração do Condomínio sintetizava os 67 aspetos em causa, onde se inseriam variadas questões de pormenor, dos quais 30 se referiam a questões de falta de manutenção, de definições de projeto e de desadequada utilização (cfr. Factos Provados Q2, R2 e T2).
80.ª Com o aproximar do termo do prazo de garantia a Ré Construtora agendou, com a Ré Promotora e o Condomínio Autor, uma reunião de modo a determinar que tipo de trabalhos iria realizar, que ocorreu no dia 11.07.2005 (fls. 232) (cfr. Factos Provados W2 e X2).
81.ª As intervenções levadas a cabo pela Ré Construtora, que ocorreram antes do termo do período de garantia de construção, tiveram início em setembro de 2005 e termo em 13.12.2006 (cfr. Factos Provados Y2, Z2, A3, C3, D3 e F3).
82.ª Tais reparações e retificações incluíram a referida intervenção nas fachadas do Edifício, essencialmente pelo facto de terem sido removidas das fachadas umas alhetas em metal, que haviam apresentado pontos de corrosão, substituindo-as por material em pvc, seguida de pintura geral, nos termos aprovados com o Dono da Obra, a Ré Promotora, com acompanhamento da CIN, com um novo esquema de pintura (cfr. Facto Provado Z2, Ata de Reunião de Obra nº 6, de 15.04.1999; constante do Requerimento da Ré Construtora, ref 669837, de 28.05.2015, Esquema de repintura da CIN remetido pela Ré Construtora (via fax) para aprovação da Ré Promotora, no dia 01.09.2005 e aprovada formalmente em 16.09.2005, também por fax, conforme Requerimento da Ré Construtora, de 28.05.2016, ref 669833, páginas 46 a 65).
83.ª Este processo de reclamações e, em especial, de reparações, no contexto de garantia de obra, com início em 2004 e conclusão em 13.12.2006, foi devidamente concretizado, destinando-se a resolver situações muito específicas e concretamente identificadas, corporizadas na receção definitiva ocorrida em 30.03.2007 (cfr. Doc. 8 junto à Contestação da Ré Construtora).
84.ª Foram, igualmente, reparadas as normais fissuras que surgem com o efeito de retração do cimento, normal no tipo de construção portuguesa que «é um fenómeno comum, e de alguma naturalidade, na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, exigindo adequado tratamento e manutenção» (Factos provados X6 e X.6.a)).
85.ª Após conclusão de todos os trabalhos pela Ré Construtora em fase de garantia (13.12.2006 -facto provado F3) o Condomínio Autor promoveu uma vistoria ao Condomínio reclamando junto da Ré Promotora diversas patologias que entendia subsistirem, de índole diversa a partir de abril de 2007.
86.ª Nenhuma outra intervenção foi executada pela Ré Construtora após o dia 13.12.2006, nem, por inerência, a partir do termo da garantia de obra, com receção definitiva da empreitada formalizada em 30.03.2007.
87.ª A T..., S.A. concluiu todas as intervenções consideradas necessárias, desmobilizando definitivamente todos os meios do Condomínio Autor a partir de 13.12.2006, tornando evidente o fim da sua presença no local.
88.ª As reparações ou retificações prévias (executadas pela Ré Construtora entre 2005 e 2006), não poderão ser entendidas como o reconhecimento de alegados defeitos reclamados pelo Condomínio Autor (à Ré Promotora exclusivamente), a partir de abril de 2007.
89.ª As intervenções acordadas entre as Rés no contexto da receção definitiva da empreitada ou a comunicação constante do Facto provado S.2, não constituem o reconhecimento futuro de patologias, apenas mais tarde identificadas e reclamadas.
90.ª Não ocorreu, por isso, qualquer reconhecimento nem proposta de reparação da Ré Construtora relativamente às alegadas patologias reclamadas pelo Condomínio Autor após o termo do prazo de garantia.
91.ª Apenas um «reconhecimento, muito concreto e preciso» da Ré Construtora que se traduzisse numa aceitação dos direitos invocados pelo Condomínio Autor é que permitiriam impedir a caducidade que operou - sem qualquer margem para dúvidas - no caso (conforme ponto 2 do sumário, a contrario, do douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07B372, datado de 08.03.2007).
92.ª A Ré Construtora atuou de forma objetiva, temporalmente delimitada e sem criação de falsas expetativas ao Condomínio Autor, com quem nunca manteve contacto direto (Cfr. Factos Provados T7, U7 e V7).
93.ª A Ré Construtora não praticou qualquer ato material posterior à data de conclusão dos trabalhos por si executados durante o período de garantia (2005 e 2006) de que se possa extrair o reconhecimento de alegados novos defeitos identificados pelo Condomínio no Relatório e Aditamento da B... de abril e julho de 2007 (juntos de forma integral aos autos pela Ré Promotora por Requerimento de 15.12.2016, ref ......95), não sendo o seu comportamento subsumível a nenhum dos exemplos ou situações em que a jurisprudência extraiu um reconhecimento por parte do empreiteiro.
94.ª A Ré Construtora, sempre que a tal foi interpelada pela Ré Promotora (designadamente em 2010 e 2011) manifestou que não reconhecia qualquer defeito e que considerava precludido qualquer direito da Ré Promotora ou dos adquirentes (cfr. Factos Provados R4, T4, V4 e V7).
95.ª O Condomínio Autor nunca interpelou nem comunicou à Ré Construtora quaisquer questões ou reclamações relativamente à empreitada, apenas o fazendo com a citação judicial nos autos.
96.ª Acresce que a Ré Construtora apenas em 2009 teve conhecimento da existência de relatórios de vistoria promovidos pelo Condomínio Autor e por estes obtidos, pelo menos, desde 2007 - que a Ré Promotora lhe deu a conhecer - e nem sequer os apreciou, por extemporâneos.
97.ª Em momento algum a Ré Construtora reconheceu a existência de defeitos na obra em qualquer das aceções melhor identificadas por Cura Mariano (Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, Coimbra, 4.ª ed, p. 92.), que como «acto demonstrativo da percepção dos defeitos da obra», equivalendo a denúncia de defeitos, apenas se poderá considerar ter ocorrido relativamente à T..., S.A. aquando da citação (cfr. Factos Provados J4, documentos 21 a 24 juntos à Contestação da Ré Construtora, factos provados L4 e M4);
98.ª O Condomínio Autor e o Dono de Obra (Promotor/ Ré Promotora) não ficaram desonerados da obrigação de denúncia de alegados defeitos e do exercício dos seus hipotéticos direitos dentro dos prazos legais previstos contra o Empreiteiro (Ré Construtora) (cfr. artigos 1224º e 1225º do CC), pelo que, não o tendo feito relativamente ao Construtor (Ré Construtora) a caducidade terá de ser reconhecida.
99.ª Pese embora o Condomínio Autor tenha procurado, no limite, remeter a discussão para as reclamações de 2004, nos presentes autos discutem-se factos novos a partir de abril de 2007, identificados após uma vistoria ocorrida para lá do prazo de garantia.
100.ª Conforme Factos provados A.6.a) e A.6.b) «Parte das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, já se verificam, pelo menos, desde 10.04.2007» e «o Condomínio Autor tem conhecimento de parte das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, pelo menos desde 10/04/2007, sendo o Relatório da B..., identificado em B.4., datado de 21/03/2007»
101.ª A segunda aceção do reconhecimento de defeitos (cfr. Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, Coimbra, 4.ª ed, p. 92) consubstanciada numa «assunção da responsabilidade pela verificação desses defeitos», como se viu, não ocorreu relativamente às alegadas patologias de conhecimento do Condomínio Autor a partir de 13.12.2006 (data em que a T..., S.A. concluiu todos os trabalhos que se predispôs a realizar no período da garantia).
102.ª Relativamente às novas patologias constantes do Relatório da B... de abril de 2007 e seu Aditamento (de 04.07.2007), juntos aos autos de forma completa por Requerimento da Ré Promotora de 15.12.2016, ref ......95 e que correspondem aos documentos nº 25 e do documento nº 28 juntos na p.i. pelo Autor, mas de forma truncada), a Ré Construtora não reconheceu quaisquer defeitos, não efetuou qualquer promessa de resolução, nem iniciou quaisquer trabalhos de reparação dos quais se pudesse extrair um reconhecimento de defeitos.
103.ª Antes pelo contrário, quando interpelada para a existência de eventuais defeitos (entre outubro de 2010 e janeiro de 2011) a Ré Construtora negou, de forma categórica, qualquer responsabilidade ou reconhecimento dos mesmos (cfr. Factos Provados R4, T4, V4 e V7).
104.ª Não ocorreu, por isso, um «um reconhecimento inequívoco, ainda que, porventura, não seguido de uma realização equivalente», na expressão do citado Autor (Cura Mariano), razão pela qual (a contrario) subsistem em absoluto as razões de proteção do Construtor perante a incerteza e o silêncio que justificam a figura da caducidade.
105.ª Relativamente aos alegados defeitos constantes dos relatórios de abril 2007 e Aditamento de julho de 2007, posteriormente vertidos em novo Relatório de 2010 (junto pelo Condomínio Autor, de forma ostensivamente truncada, como Doc. 32 da p.i.) a Ré Construtora, para além do seu alheamento com a questão, sempre que foi interpelada recusou de forma inequívoca qualquer reparação, não reconhecendo qualquer direito (cfr. factos provados U7 e V7).
106.ª Tendo sido dados por concluídos os trabalhos no âmbito da garantia da empreitada em 13.12.2006 e negando-se qualquer outra intervenção a partir dessa data, não ocorreu qualquer reconhecimento por parte da Ré Construtora que impeça a caducidade, o que deveria ter sido reconhecido pelo Tribunal da Relação de Lisboa (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 3137/09.7TBCSC.L1.S1, datado de 09.07.2015 e Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 9333/2003-6, datado de 04.12.2003).
107.ª Nos presentes autos estamos perante patologias que surgiram para lá do termo do prazo de garantia.
108.ª Têm entendido os Tribunais que, após o impedimento da caducidade, só se inicia um novo prazo de caducidade, «no momento em que o vendedor assuma clara recusa em proceder a novas reparações, alterando de forma cabal a posição que, originária e reiteradamente, havia assumido».
109.ª A Ré Construtora não assumiu nada mais para além daquilo que realizou e concluiu dentro do período de garantia.
110.ª O comportamento da Ré Construtora não evidencia qualquer aceitação do núcleo essencial do direito do Condomínio Autor, não sendo interpelada nem tendo, durante vários anos, conhecimento de qualquer denúncia de defeitos após o termo do prazo de garantia.
111.ª Não tendo a Ré Construtora reconhecido quaisquer direitos do Condomínio A, não lhe seria exigível inverter qualquer posição/ alterar qualquer comportamento porque nunca assumiu qualquer outra reparação para além daquelas que efetuou e concluiu dentro do prazo de garantia.
112.ª Sem prejuízo disso, o comportamento da Ré Construtora foi sempre objetivo e inequívoco, negando quaisquer direitos sempre que chamada para o efeito (conforme expresso nas conclusões supra).
113.ª Caso fosse entendido que as reparações e correções executadas e concluídas pela Ré Construtora no período de garantia (em 2006) servissem de reconhecimento de defeitos futuros (o que não se aceita), a atitude inequívoca da Ré Construtora, de negação de quaisquer outros defeitos invocáveis ou de direitos, impediria a sua mera sujeição ao prazo de prescrição ordinária.
114.ª O comportamento da Ré Construtora foi, por isso, sempre claro e revelador do não reconhecimento de quaisquer direitos (Factos provados M4, R4, T4, V4, U7 e V7), tendo o Condomínio Autor ultrapassado todos os prazos de caducidade aplicáveis.
115.ª Em todo o caso, caso fosse entendido que as reparações e correções executadas e concluídas pela Ré Construtora no período de garantia (em 13.12.2006) servissem de reconhecimento de defeitos futuros (o que não se aceita), a atitude inequívoca da Ré Construtora, de negação de quaisquer outros defeitos invocáveis ou de direitos em especial, a partir da formalização da receção definitiva da empreitada (ocorrida em 30.03.2007), impediria a sua mera sujeição ao prazo de prescrição ordinária, sujeitando o Condomínio Autor a novos prazos de caducidade, inequivocamente incumpridos (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Proc. nº 3137/09.7TBCSC.L1.S1, datado de 09.07.2015, a contrario).
116.ª Também caso fosse compaginável a existência de um prazo de garantia das reparações (o que não se aceita no contexto do regime da empreitada contratada), não só essa garantia estaria (i) limitada às zonas efetivamente reparadas [prova que se teria de produzir], como (ii) tal não dispensaria o Condomínio Autor de exercer os seus hipotéticos direitos dentro dos mesmos prazos legais previstos no artigo 1225º do CC, acima detalhados (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07B1271, datado de 21.02.2008).
117.ª Inexistindo dúvidas que em 14.04.2007 (Factos Provados A.6.a e A.6.b) o Condomínio Autor teve conhecimento das alegadas novas patologias (pelo Relatório da B... identificado nos Factos Provados Z3, A4 e B4), a sua comunicação à Ré Construtora e posterior acionamento judicial teriam de ocorrer nos prazos máximos e sucessivos de um ano, o que não ocorreu, pelo que, também por esta ordem de raciocínio os direitos do Condomínio há muito que estariam caducados.
118.ª Ainda que não se trate de matéria especificamente objeto deste recurso, da prova produzida evidenciam-se que todas as comunicações, sobre as quais o Tribunal fundamenta o alegado reconhecimento de defeitos da Ré Promotora foram emitidas em data posterior ao termo da garantia de obra, designadamente em 04.06.2007 (Facto E4); 23.04.2008 (Facto H4); e 15.10.2008 (Facto I4).
119.ª A serem tais comunicações um expresso reconhecimento do vendedor (Ré Promotora) de direitos do Condomínio Autor (entendimento com o qual não se concorda) o mesmo não seria apto a impedir, em qualquer caso, a caducidade dos direitos, por já terem precludido todos os direitos à data desse hipotético reconhecimento (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07B1271, datado de 21.02.2008, Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 2679/13.4TBVCD.P1.S1, datado de 04.10.2016).
120.ª O reconhecimento de defeitos só permite impedir a caducidade se o mesmo ocorrer dentro dos prazos legais ou contratuais aplicáveis (no caso da empreitada cinco anos contados da data da conclusão e aceitação da obra pela Ré Promotora, na qualidade de Dono de Obra) (Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 2679/13.4TBVCD.P1.S1, datado de 04.10.2016 Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo: 12677/03.0TBOER.L1.S1, de 29-06-2010 e Acórdão do Tribunal da Relação de Évora, Processo: 1781/08-2, de 16-12-2008).
121.ª Pelo que, não sendo o caso, também por esta via o Acórdão terá de ser revogado nesta parte, reconhecendo-se que relativamente à Ré Construtora, as comunicações emitidas pela Ré Promotora das quais o Tribunal extraiu um reconhecimento de defeitos pela Ré Promotora ocorreram quando já haviam caducado todos os hipotéticos direitos que pudessem ser exercidos contra a Ré Construtora (empreiteiro).
122.ª O prazo de garantia aplicável ao contrato de empreitada de 5 anos (cfr. Factos Provados E1, F1, art. 207º do Decreto-Lei nº 405/93, de 10 de dezembro e artigo 1225.º do Código Civil) tem de se conjugar com o prazo de denúncia e de acionamento judicial previsto no artigo 1225º do CC, sendo-lhes aplicáveis as regras da caducidade (cfr. art. 298º, nº 2 do CC).
123.ª Relativamente à Empreitada, estaremos perante três prazos diversos de caducidade: (i) o prazo de garantia (supletivo) de 5 anos, contados a partir da entrega do imóvel à Ré Promotora; (ii) o prazo de 1 ano, a contar do conhecimento do defeito, para exercer o direito de denúncia; e (iii) o prazo de 1 ano, subsequente à denúncia, dentro do qual terá de ser instaurada a ação destinada a exercitar o direito à eliminação dos defeitos ou à indemnização (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 378/07.5TBLNH.L1.S1, datado de 14.01.2014)
124.ª Aplicando estes prazos aos presentes autos, dúvidas não poderão subsistir quanto à caducidade dos direitos do Condomínio Autor quanto à Ré Construtora, pois em 30.03.2007 terminou a garantia de construção - data da receção definitiva.
125.ª Em 10.04.2007 o condomínio teve conhecimento das alegadas patologias existentes em 2007 (Factos provados A.6.a e A.6.b), sua natureza e eventuais causas, através do Relatório da Barra4, o que lhe permitia exercer os seus direitos para os efeitos do disposto no artigo 329º do CC (começo do prazo de caducidade),
126.ª Esse conhecimento, no que toca ao regime da empreitada ocorreu após o termo do prazo de garantia de cinco anos de construção (Cfr. Relatório junto aos autos por Requerimento da Ré Promotora de 15.12.2016, ref 24378195 e que já constava, de forma truncada na p.i, como anexo ao Documento 25).
127.ª A Ré Construtora apenas em 03.02.2011 foi citada nos presentes autos que equivaleu simultaneamente à denúncia e exigência de reparação pelo Condomínio Autor.
128.ª Em 28.01.2011 (data da propositura da ação) e em 03.02.2011 (data da citação da Ré Construtora) há muito que estavam caducados todos os direitos do Condomínio Autor abstratamente acionáveis contra o Construtor, o que impediria o acionamento da Ré Construtora «cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 378/07.5TBLNH.L1 S1, datado de 14.01.2014».
129.ª A caducidade dos direitos do Condomínio Autor, relativamente à Ré Construtora é evidente, tendo a Ré Construtora demonstrado à saciedade que os direitos do Condomínio Autor foram exercitados muito para além de todos os prazos admissíveis (cfr. Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 121/07.TBALM.L1.S1, datado de 29.11.2011).
130.ª Devendo, também por aqui, ser revogado o Acórdão, declarando-se caducados os eventuais direitos do Condomínio Autor relativamente Ré Construtora.
131.ª Tal caducidade também operou relativamente à Ré Promotora, no âmbito da relação de venda, aplicando-se ao caso os prazos vigentes até 2008, quer por via do regime da compra e venda, quer por aplicação do regime da empreitada ao vendedor.
132.ª Em 13/10/2001 foi instituído o Condomínio Autor (Factos Provados R, T.a), R.b), R.c), S. S.a), T. e T.a), pelo que o prazo de garantia de venda iniciou-se nessa mesma data (13/10/2001).
133.ª O prazo de garantia de cinco anos de venda terminou relativamente às partes comuns em 13/10/2006.
134.ª A identificação dos alegados defeitos pelo Condomínio Autor ocorreu após o termo da referida garantia de venda, em 10/04/2007 (Factos provados A.6.a e A.6.b) através do Relatório da Barra4 (Cfr. Relatório junto aos autos por Requerimento da Ré Promotora de 15.12.2016, ref 24378195 e que já constava, de forma truncada na p.i., como anexo ao Documento 25), data em que já se encontravam caducados os seus direitos.
135.ª Caso assim não fosse e esta identificação tivesse ocorrido dentro do referido prazo, competiria ao Condomínio Autor promover o seu acionamento judicial até 10.10.2007 (seis meses nos termos da legislação do consumo antes citada, Decreto-Lei n.º 67/2003 e Lei 24/96), o que não tendo ocorrido também determina a caducidade dos seus direitos quanto à Ré Promotora.
136.ª Se, pelo contrário, em função da consideração do Promotor como vendedor o Tribunal aplicasse - como aplicou - à Ré Promotora os prazos previstos no regime da Empreitada (art. 1225º, nº 4 do CC), o prazo de acionamento judicial seria igualmente de um ano, cessando aqui em 10.04.2008.
137.ª Independentemente do direito aplicável, atenta a data da denúncia, dúvidas não poderão subsistir que o Condomínio Autor já não beneficiou da prorrogação do prazo de acionamento judicial para 3 anos, decorrentes do Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio (que ampliou os prazos anteriormente previstos no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril), que entrou em vigor em 20 de junho de 2008.
138.ª Pelo que em 27.01.2011, data da propositura da ação, há muito que estavam caducados todos os direitos do Condomínio Autor abstratamente acionáveis contra o Promotor/ Vendedor.
139.ª Em caso de direitos disponíveis, o princípio legal é que o reconhecimento do direito por parte daquele contra quem deva ser exercido impede a caducidade desde mesmo direito (artigo 331º, nº 2 do Código Civil).
140.ª Não obstante, exige-se que tal reconhecimento seja expresso, preciso, inequívoco e concreto (Acórdão do STJ, Processo: nº 3137/09.7TBCSC.L1.S1, de 09-07-2015), o que pela Ré Construtora não ocorreu nos presentes autos.
141.ª A jurisprudência considera que existindo reconhecimento (o que não concede) só se contará um novo prazo de caducidade caso o empreiteiro deixe de reconhecer o direito, isto é, deixe de admitir que irá reparar os pretensos defeitos.
142.ª A Ré Construtora, no caso, ao não ter sido discutida na ação, nem “quesitada”, qualquer discussão quanto ao seu reconhecimento ou não reconhecimento de patologias e de futuras reparações, não pôde produzir prova sobre esta questão (ainda que a que foi produzida se afigure suficiente para tal demonstração, como antes verificado).
143.ª Extrair de uma “não prova”, por não se ter tratado de matéria que tenha sido objeto da ação principal, a condenação de uma Ré, afigura-se, igualmente violadora do princípio do contraditório, resultando na injusta aplicação aos autos do prazo de prescrição ordinária de 20 anos, previsto no artigo 309º do Código Civil; tudo em claro prejuízo das Rés.
144.ª Conforme supra exposto, a Ré Construtora, durante o período de garantia, procedeu a diversas intervenções que considerou dever assumir, concluindo tais intervenções em data próxima do termo da garantia do Condomínio A, que apenas ocorreu no dia 13 de outubro de 2006.
145.ª Em 10 de abril de 2007, após o termo do prazo de garantia, o Condomínio Autor identificou e procedeu à participação junto da Ré Promotora de novas patologias, não envolvendo a Ré Construtora em quaisquer contactos sobre tal matéria (Facto provado 0.6).
146.ª Apenas em 2010 a Ré Construtora foi interpelada sobre a situação mas apenas pela Ré Promotora, tendo declinado qualquer discussão sobre o tema, por considerar precludida essa questão (Factos provados M.4, R.4, T.4 e V.4) e somente com a sua citação (em 02.02.2011), teve conhecimento detalhado da situação.
147.ª O Condomínio Autor sempre demonstrou uma clara perceção da ausência de qualquer reconhecimento de direitos pela Ré Construtora.
148.ª A Ré Construtora atuou sempre de forma clara e objetiva; interveio durante o período de garantia, em situações que considerou de intervir, concluiu os seus trabalhos (o que foi claramente percetível para o Condomínio Autor); desmobilizou todos os seus meios e não voltou com quaisquer outros técnicos ao Condomínio; em finais de 2006.
149.ª A Ré Construtora não se comprometeu a efetuar quaisquer outras intervenções, nem efetuou qualquer promessa a esse respeito.
150.ª O Acórdão recorrido fundamenta a sua decisão - de existência de um reconhecimento de direitos futuros, por via de reparações executadas e concluídas no passado pelo empreiteiro - em diversos acórdãos que são inaplicáveis ao caso, por diferenças fácticas estruturantes:
151.ª No processo reportado ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo: nº 3137/09.7TBCSC.L1.S1, de 09-07-2015, o empreiteiro procedeu a um reconhecimento inequívoco de defeitos e do direito a reparação ao ter remetido aos autores, para realização das respetivas escrituras de compra e venda, documentos escritos, em papel timbrado e assinados pelo seu legal representante, nos quais identificava um conjunto de intervenções de reparação que se comprometia fazer. Tal não aconteceu no presente caso.
152.ª No processo reportado ao Acórdão do STJ 4073/04.9TBMAI.P1, datado de 03.11.2009, o empreiteiro procedeu ao reconhecimento de defeitos de construção do imóvel cujas frações foi alienando entre os anos de 1996/1999, reconhecimento traduzido em trabalhos de reparação que não deu por concluídos. Tal não aconteceu no presente caso.
153.ª No processo reportado ao Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 489/08.0TBRGR.L1-8, de 02-05-2013, o empreiteiro «assumiu sempre a responsabilidade pelos defeitos, comprometendo-se a repará-los, adiantando tratarem-se de deficiências de construção e estarem cobertos pela garantia de construção». Tal não aconteceu no presente caso.
154.ª No processo reportado ao Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo 4073/04.9TBMAIP1, de 14-05-2009, a denúncia e o reconhecimento ocorreram dentro do prazo de caducidade, o que não sucedeu no caso. Acresce que no presente caso, também de forma diferenciadora, o Condomínio Autor nunca alegou qualquer reconhecimento nos articulados, apenas tendo-o feito em sede de alegações.
155.ª No processo reportado ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo: 2210/06.8TVPRT.S1, de 24-09-2009, ocorreu uma tempestiva denúncia (dentro do prazo de garantia), e uma «ininterrupta «cadeia» de sucessivas denúncias de vícios construtivos que originam repetidas tentativas, em parte infrutíferas, de resolução do defeito originário», com compromissos escritos assumidos «de que iria providenciar pela reparação adequada dos vícios e estarem em curso as intervenções técnicas aparentemente vocacionadas para tal finalidade». Tal não aconteceu no presente caso.
156.ª No processo reportado ao Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo: 16838/11.0T2SNT-AL1-8, de 05-07-2012, a empreiteira «aceitou os defeitos da obra e mandou repará-los», sendo posteriormente encetada uma nova denúncia de defeitos, dentro do prazo de garantia de 5 anos. Tal não aconteceu no presente caso.
157.ª No processo reportado ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 121/07TBALM.L1.S1, datado de 29-11-2011, os defeitos foram denunciados dentro do prazo de garantia de 5 anos. Tal não aconteceu no presente caso.
158.ª No processo reportado ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo: 721/12.5TCFUN.L1.S1, de 31-05-2016:, admite-se que a denúncia possa ocorrer para além do prazo de garantia, desde que as patologias sejam identificadas dentro desse prazo. Tal nãõ sucedeu no caso onde o conhecimento e denúncia dos defeitos pelo condomínio Autor à Ré Promotora ocorrerem concomitantemente, para lá do prazo de garantia (Factos Provados A.6.a e A.6.b).
159.ª No processo reportado ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo 8344/17.6T8STB.E1.S1, de 17-11-2021, ocorreu uma expressa inventariação de defeitos - logo com concretos pontos assumidos - e passagem a concretos atos de reparação, o que não sucedeu no caso quanto às patologias identificadas em 10.04.2007 (para lá do prazo de garantia.
160.ª No processo reportado ao Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Proc. 08B3604, de 28-04-2009, ocorreu uma única denúncia, o empreiteiro dirigiu-se ao local, reconheceu os defeitos e comprometeu-se a repará-los, tendo iniciado tais reparações que, contudo, suspendeu (não as concluindo). Tal não sucedeu no presente caso.
161.ª No processo reportado ao Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo 267/13.4TBMGD.G1, de 23-06-2016, foi efetuada, dentro do prazo legal para o efeito, uma denúncia ao empreiteiro. Tal não sucedeu no presente caso.
162.ª O Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo nº 0730350, de 22-02-2007, determina que apenas as reparações efetuadas ficam sujeitas ao prazo de prescrição (por via de um cumprimento defeituoso) e não, como determina o Acórdão recorrido, a todas as patologias que posteriormente surjam de idêntica estirpe ou natureza das anteriormente reparadas.
163.ª A Ré Construtora não reconheceu a existência do defeito, que desconhecia (cfr. artigo 1220.º, n.º 2, do Código Civil, a contrario), não desonerando o Condomínio A. da obrigação dessa denúncia.
164.ª A Ré Construtora não procedeu qualquer ato de reconhecimento de direitos do Condomínio A. não o desonerando do dever de acionamento judicial dentro do prazo de um ano, a contar da denúncia (artigo 331. nº 2 do Código Civil a contrario).
165.ª Ao contrário do Acórdão recorrido, através da referência a patologias da mesma “estirpe ou natureza” - não é possível equiparar as novas patologias com as patologias antigas e reparadas, não se podendo concluir estar perante os mesmos defeitos que foram concretamente reparados em 2006.
166.ª Nada foi igualmente demonstrado (nem demonstrado pela perícia realizada) que as patologias surgidas em 2007 tenham resultado de incorretas reparações em 2006.
167.ª Nos presentes autos discutem-se patologias surgidas em 2007, que são novas patologias, diversas das situações reparadas anteriormente, que exigiriam nova denúncia (conforme João Cura Mariano e Pedro Romano Martinez).
168.ª A reclamação de abril de 2007 pelo Condomínio Autor retrata situações novas, identificadas e denunciadas à Ré Promotora já fora do prazo, em 10.04.2007 e que apenas foram participadas pelo Autor à Ré Construtora aquando da sua citação, ocorrida em 02.02.2011, sem eficácia impeditiva da caducidade (cfr. João Cura Mariano)
169.ª A Ré Construtora executou e concluiu todas as intervenções que aceitou realizar, desmobilizando todos os meios, numa clara manifestação de não reconhecer quaisquer outros direitos que pudessem assistir ao Condomínio Autor, nada mais prometendo nem se comprometendo.
170.ª Ainda que se admita que uma interpretação demasiadamente restrita do disposto no artigo 331º, nº 2 do Código Civil, beneficiaria todos aqueles que, de má-fé, fossem prometendo soluções, gerando a expetativa à parte contrária de que o problema seria resolvido,
171.ª A interpretação substancialmente extensiva do disposto no artigo 331º, nº 2 do Código Civil pelo Acórdão recorrido, extraindo de uma qualquer reparação concluída o reconhecimento de direitos futuros permite, pelo contrário, impor uma solução injusta que deverá ser reapreciada e valorada pelo STJ, sob pena de colocar em causa a posição de um operador económico que, ao atuar dentro das suas obrigações, passa a ser vítima disso mesmo, passando a responder ilimitadamente durante 20 anos por patologias num imóvel.
172.ª A Ré Construtora foi condenada, na sua essência à reparação de todos os pontos com humidade e fissuras nas partes comuns do edifício pelo simples facto de, no passado, ter procedido a reparações desse tipo, ainda que noutros locais e devidamente concluídas.
173.ª Ainda que agora restringidas às zonas afetadas, a Ré Construtora foi condenada num vasto conjunto de intervenções, que se tratam de novas patologias diferentes das que foram reparadas, que subsistem num edifício com mais de 22 anos e no qual nos últimos 16 anos não foi efetuada qualquer intervenção de conservação.
174.ª O Tribunal da Relação de Lisboa equipara indevidamente comportamentos diferenciados das Rés a um mesmo efeito: o do reconhecimento integral e sem reservas das patologias que surgiram e foram identificadas em abril 2007, para além do prazo de garantia e que foram reclamadas na ação instaurada em 2011.
175.ª A existir um reconhecimento de ambas as Rés - caso tivesse ocorrido, o que não se aceita - este não seria idêntico, nem poderia ter os mesmos efeitos/ amplitude em cada uma das Rés, já que um teria ocorrido por documentos escrito (Ré Promotora) e o restante resultaria de específicos atos materiais de reparação (Ré Construtora).
176.ª Através do entendimento sufragado no Acórdão da Relação de Lisboa, um qualquer comportamento corretivo de um empreiteiro, no âmbito da garantia de um imóvel, gera 20 anos de garantia em todas as patologias que no mesmo surjam, da mesma natureza ou estirpe; entendimento que não encontra suporte legal.
177.ª A evolução dos prazos de garantia surge da própria consideração sobre a durabilidade dos mesmos bens, em normais condições de produção/ fabricação, sendo que o prazo de 5 anos de garantia para os bens imóveis (apenas se ressalvando atualmente 10 anos em caso de problemas estruturais) decorre da normal duração dos produtos, mas também, do período de consolidação dos próprios materiais nos primeiros anos de construção.
178.ª A exigência do dever de denúncia de defeitos no prazo de um ano após o conhecimento das patologias que surjam visa dar garantia às partes do conhecimento da situação - segurança jurídica - e impedir o agravamento das patologias, por inércia do reclamante.
179.ª O prazo de acionamento judicial de um ano a contar da denúncia - ou em função das alterações a partir de 2008, em matéria de venda de bens de consumo de três anos - igualmente se justifica por força da certeza e segurança jurídicas, garantindo-se um período razoável para o exercício de direitos (ampliado em 2008 para os consumidores).
180.ª Os operadores económicos no setor imobiliário, segmento habitacional, consideram e fundam as suas decisões e investimentos como sendo 7 anos o prazo para estabilização dos seus direitos/ obrigações (ou em contratos firmados a partir de 20.06.2008 - a um máximo abstrato de 9 anos).
181.ª Tais prazos ficam harmonizados com o prazo máximo de responsabilidade do produtor, previsto no Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08 de abril e cujo artigo 6º determina que «o produtor pode opor-se ao exercício dos direitos pelo consumidor verificando-se qualquer dos seguintes factos: e) Terem decorrido mais de dez anos sobre a colocação da coisa em circulação.».
182.ª A aplicação do regime de venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, determina a existência de um prazo máximo de responsabilidade do produtor de dez anos sobre a colocação da coisa em circulação (no caso das partes comuns, ocorrida no dia 13 de outubro de 2001), incompatível com o entendimento vertido no Acórdão recorrido que, deste modo, viola o disposto no artigo 6º do Decreto-Lei n.º 67/2003, de 08 de abril e legislação comunitária que serve de suporte.
183.ª O Tribunal da Relação de Lisboa ainda que reconheça - por via até da procedência da impugnação da matéria de facto efetuada pela Recorrente - a ausência de qualquer ato de manutenção do Condomínio Autor ao longo de 20 anos, justifica tal circunstância com os efeitos pretendidos na presente ação.
184.ª Tal situação é ainda mais gravosa quanto, também por via do mesmo entendimento constante do Acórdão, o proprietário - no caso o Condomínio A. - não está obrigado a acionar judicialmente o vendedor e/ou empreiteiro em nenhum prazo específico, podendo-o fazer no limite, até ao quinto dia anterior ao termo dos referidos 20 anos (nos termos das regras aplicáveis à prescrição).
185.ª O Acórdão recorrido promove duplamente a inércia do proprietário (no caso o Condomínio A.) em duas vertentes, na ausência de intervenções de conservação e manutenção e nos mais de quatro anos para propor uma ação judicial, permitindo o agravar do estado geral do Condomínio;
186.ª O Condomínio Autor não procedeu a qualquer intervenção de manutenção significativa nas partes comuns (à exceção de trocas de lâmpadas e interruptores), em violação do disposto no artigo 89º, nº 1 do Regime Jurídico da Urbanização e Edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, o que constitui até um ilícito contraordenacional (cfr. artigo 98º, nº 1, al. t) e nº 4 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro).
187.ª No regime da propriedade horizontal uma das principais obrigações dos condóminos traduz-se no dever de suportar as «despesas necessárias à sua conservação ou fruição» (cfr. resulta do disposto nos artigos 1420º, nº 2, 1424º e 1429ºA, nº 1, todos do Código Civil), exigindo-se a realização de benfeitorias necessárias (cfr. art. 216º, nº 1 e 3 do CC).
188.ª Conforme bem reconhece o Tribunal da Relação de Lisboa, a diversa factualidade provada -resultante da impugnação da matéria de facto levada a cabo pela Recorrente - demonstra a falta de manutenção/ conservação do edifício por parte do Condomínio A, para além da normal degradação resultante dos mais de 21 anos decorridos desde a conclusão da empreitada (Factos provados N.2.a), N.2.b), X.6.a), E.8, F.8, H.8, I8, J.8, K.8, L.8, M.8, N.8, O.8, P.8)
189.ª O Condomínio Autor omitiu o seu dever de conservação, não promovendo as benfeitorias necessárias que se impunham nos edifícios que compõem o Condomínio que determinou, um agravamento das situações reclamadas (na ordem de 20% (vinte por cento) dos danos e, logo, dos custos de reparação do Edifício), a que acrescem as patologias que resultam exclusivamente de falta de manutenção (como ao nível das estruturas em inox, juntas de dilatação, danos provocados por regas, portões de garagens, etc).
190.ª As Rés não poderão, por isso, ser responsabilizadas pelas situações decorrentes de falta de manutenção, nem pelo agravamento das demais patologias causadas no Edifício por tal omissão, pelas quais responderá o Condomínio Autor, presumindo-se a sua culpa (cfr. artigo 492º do Código Civil e Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 335/10.4TCLRS.L1-2, de 20.06.2013).
191.ª O Condomínio Autor não logrou ilidir a presunção de culpa constante do disposto no artigo 492º, nº 1 do Código Civil (cfr. art. 350º do Código Civil), sendo que a existência de vício ou defeito são os factos que servem de base à presunção dessa culpa que impende sobre o Condomínio Autor em matéria de manutenção / conservação.
192.ª A falta de manutenção foi a causa de várias patologias e, no mínimo, a causa agravante de outras, sendo que caso tivessem sido efetuadas intervenções de manutenção parte dos danos não se teriam verificado (tratamento e pintura de fachadas, revisão das juntas de dilatação, limpezas, etc.) (cfr. Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 335/10.4TCLRS.L1-2, datado de 20.06.2013; Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo nº 335/10.4TCLRS.L1-2, datado de 20.06.2013 e Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo nº 4319/10.4TBVFR.P1, datado de 15.10.2013 e Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo nº 333/08.8TBVLN.G1).
193.ª O Tribunal aplicou incorretamente o direito, não apreciando a responsabilidade (ou pelo menos a corresponsabilidade) do próprio Condomínio Autor na atual situação do Edifício.
194.ª Mesmo que se considerasse justificada a ausência de manutenção para acautelar os efeitos da ação, tal não poderá deixar de colocar - a final - o Condomínio na situação em que estaria na ausência de qualquer litígio, exigindo-lhe a respetiva quota-parte dos custos de sua responsabilidade, dando-se cumprimento ao princípio da reconstituição natural (artigo 566º do CC).
195.ª A condenação proferida coloca uma das partes - o Condomínio Autor - em situação mais favorável daquela que teria resultado caso não tivessem existido quaisquer vicissitudes motivadoras dessa mesma ação, desonerando-o dos custos de manutenção que lhe seria exigíveis; situação integrante na figura do enriquecimento sem causa (artigo 473º do CC)
196.ª Caso, no limite, o Colendo Tribunal entenda que o Condomínio Autor não é o único responsável pelo estado do imóvel (o que sem conceder, por mera hipótese de defesa se tem de colocar) teríamos, no entanto, perante uma situação de responsabilidade solidária (artigo 497º, nº 1 do CC), que exigiria a determinação das respetivas coresponsabilidades, nos termos e para os efeitos do respetivo direito de regresso nos termos do disposto no nº 2 do artigo 497º do CC.
197.ª O mero efeito do tempo e o desgaste proveniente do próprio uso do edifício (para além da falta de intervenções de manutenção) agrava e agravou - pelas normais regras de experiência e senso comum - o estado do imóvel, com mais de 20 anos volvidos desde a data de conclusão do edifício, o que devera ter sido reconhecido pelo Tribunal.
198.ª As Rés Promotora e Construtora não podem ser exclusivamente responsáveis pelos mais de 12 anos volvidos na pendência desta ação e, deste modo, pelo decurso do tempo, incluindo os próprios tempos da justiça;
199.ª As Rés Promotora e Construtora não podem ser responsáveis pelas delongas numa qualquer reação por parte do Condomínio Autor que apenas acionou os seus hipotéticos direitos, quatro volvidos da sua participação,
200.ª A Ré Construtora, não reconheceu quaisquer direitos / defeitos reclamados pelo Condomínio Autor (Factos provados T7, U7 e V7), não prometeu, nem se comprometeu a efetuar quaisquer outras reparações para além das que executou e concluiu dentro do período de garantia da empreitada (Facto provado G6) e nunca manteve contactos diretos com o Condomínio Autor, sendo alheio às trocas de comunicação entre este e a Ré Promotora (Facto Provado Q7).
201.ª A Ré Construtora apenas em 2010 foi envolvida pela Ré Promotora numa troca de comunicações, refutando todas as reclamações (Facto Provado O6), considerou cessadas as suas responsabilidades no contexto da empreitada, não sendo notificada de qualquer reclamação no ano subsequente que a lei admitiria para o efeito (Factos Provados N4, O4, P4, R4, S4, T4, U4, V4 e V7), permitindo gerar legítimas expetativas de terem cessado todas as suas obrigações com o decurso dos prazos, o que merece a tutela do direito (Acórdãos do Tribunal Constitucional n.os 287/90, 303/90, 625/98, 634/98, 186/2009, disponíveis em www.tribunalconstitucional.pt, Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, Processo nº 01188/02, de 18.06.2003, Acórdão do Supremo Tribunal Administrativo, Processo nº 0164A/04, datado de 13.11.2007, In Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, Processo nº 07A760, datado de 27.03.2007).
202.ª A interpretação efetuada pelo Tribunal da Relação da norma constante do artigo 331º nº 2 do CC de que uma reparação efetuada por um empreiteiro num edifício, coloca-o na obrigação de reparar todas e quaisquer patologias que surjam no Edifício até 20 anos após a reparação inicial, que sejam da mesma estirpe ou natureza das reparações executadas é materialmente inconstitucional.
203.ª A interpretação efetuada pelo Tribunal da Relação da norma constante do artigo 331º nº 2 do CC de que uma reparação efetuada por um empreiteiro num edifício coloca-o na obrigação de reparar todas e quaisquer patologias que surjam no Edifício até 20 anos após a reparação inicial, que sejam da mesma estirpe ou natureza das reparações executadas, mesmo que não denunciadas é materialmente inconstitucional.
204.ª A interpretação efetuada pelo Tribunal da Relação da norma constante do artigo 331º nº 2 do CC de que uma reparação efetuada por um empreiteiro num edifício coloca-o na obrigação de reparar todas e quaisquer patologias que surjam no Edifício até 20 anos após a reparação inicial, que sejam da mesma estirpe ou natureza das reparações executadas, mesmo que surjam para além do prazo de garantia de garantia legal de 5 anos, é materialmente inconstitucional.
205.ª A interpretação efetuada pelo Tribunal da Relação da norma constante do artigo 331º nº 2 do CC de que uma reparação efetuada por um empreiteiro num edifício coloca-o na obrigação de reparar todas e quaisquer patologias que surjam no Edifício até 20 anos após a reparação inicial, que sejam da mesma estirpe ou natureza das reparações executadas, seja ou não numa zona reparada, é materialmente inconstitucional.
206.ª As referidas interpretações são materialmente inconstitucionais porque atentatórias dos princípios da segurança e certeza jurídicas em que os operadores económicos fundam a sua atuação num Estado de direito democrático, assentes nas expetativas legítimas criadas, no caso, pelo regime civil da empreitada e do contrato de compra de venda e pelas regras aplicáveis à venda de bens de consumo e das garantias associadas.
207.ª O princípio da segurança jurídica emana do princípio do Estado de direito democrático, constante do artigo 2.º da CRP, como bem tem defendido o Tribunal Constitucional (Acórdão n.º 294/2003 do TC).
208.ª As interpretações acima referidas constantes do Acórdão recorrido afetam, igualmente, o princípio da segurança jurídica na dimensão do princípio da proteção da confiança, que emana igualmente do artigo 2º da CRP.
209.ª As interpretações acima indicadas afetam o princípio constitucional da proteção da confiança, (conforme resulta, por exemplo, dos Acórdãos n.ºs 287/90 e 188/2009 do TC), inerente ao próprio princípio do Estado de direito democrático, constante do artigo 2.º da Constituição da República Portuguesa, impeditivas de afetação das expectativas legítimas geradas em torno dos regimes legais aplicáveis ao caso.
210.ª As referidas interpretações são materialmente inconstitucionais, por desproporcionais, em violação do artigo 18.ºda CRP
211.ª O Acórdão recorrido deverá ser revogado por do mesmo resultar interpretação de dispositivos legais (artigo 331º, nº 2 do CC) materialmente inconstitucionais, por violação do princípio da segurança jurídica e da proteção da confiança, dedutível do artigo 2.º da CRP, e do princípio da proporcionalidade constante do artigo 18º da CRP, designadamente de que uma reparação efetuada por um empreiteiro num edifício coloca-o na obrigação de reparar todas e quaisquer patologias que surjam no Edifício até 20 anos após a reparação inicial, que sejam da mesma estirpe ou natureza das reparações executadas, seja ou não uma zona anteriormente reparada, seja ou não denunciado e/ou que surjam mesmo para além do prazo de garantia de 5 anos.
Conclui pedindo que seja dado pleno e total provimento ao presente Recurso, sendo revogado o Acórdão recorrido e, em consequência, substituindo-o por outro que absolva a Ré Construtora do pedido, concluindo-se pela:
a) Violação de caso julgado formal da sentença, admitido pelo Acórdão recorrido quando, sobre os mesmos factos anteriormente julgados, altera substancialmente a sua posição relativamente à Ré Construtora;
b) Existência de uma decisão surpresa, assente em matéria sobre a qual não dada possibilidade à Ré Construtora de produzir prova, em violação do princípio do contraditório,
c) Termo do prazo de garantia em 13.10.2006, 5 anos após a instituição do Condomínio, ocorrida em 13.10.2001;
d) Confirmação do termo do prazo de garantia de empreitada em 30.03.2007, aplicável à Ré Construtora, por dependência da receção provisória (11.09.2001) e definitiva da obra (30.03.2007);
e) Confirmação do incumprimento dos prazos de denúncia e acionamento da Ré Construtora por parte do Condomínio Autor, atento o seu conhecimento e denúncia de patologias em 10.04.2007;
f) Confirmação de que as patologias em 10.04.2007 se tratam de novas patologias que exigiam nova denúncia e identificação dentro do prazo de garantia;
g) Ausência de qualquer facto impeditivo da caducidade, designadamente ausência de reconhecimento pela Ré Construtora,
h) Caducidade dos direitos do Condomínio Autor quanto à Ré Construtora, que se manteve à margem de todas as denúncias e comunicações trocadas entre aquela e a Ré Promotora;
i) Ausência de um reconhecimento expresso, inequívoco e preciso da Ré Construtora, que não pode ser extraído de reparações executadas e concluídas durante o prazo de garantia do
condomínio, relativamente a situações precisamente determinadas e definitivamente corrigidas;
j) Confirmação que, a ter existido um qualquer reconhecimento por parte da Ré Promotora, o mesmo ocorreu após o termo do prazo de garantia de construção, logo não produzindo qualquer efeito impeditivo de caducidade e prescrição;
k) Confirmação que parte das patologias reclamadas advêm de meras definições de projeto alheias à Ré Construtora;
l) Ultrapassagem dos prazos aplicáveis no âmbito da relação de consumo de garantia, de denúncia e de acionamento, previstos na legislação especial por parte do Condomínio Autor;
m) Ultrapassagem do prazo máximo de 10 anos de responsabilidade do produtor, para além da data de colocação no mercado do bem (13.10.2001);
n) Confirmação que o acionamento direto da Ré Construtora pelo Condomínio Autor está limitado aos eventuais direitos que o Dono da Obra (Ré Promotora) tivesse contra o empreiteiro, nos limites da figura da sub-rogação;
o) Confirmação da ausência de quaisquer direitos da Ré Promotora sobre a Ré Construtora à data da propositura da ação; pelo que, inexistindo os mesmos, o Condomínio Autor não tem nenhum direito contra a Ré Construtora;
p) Confirmação da caducidade os direitos do Condomínio Autor relativamente, pelo menos, à Ré Construtora (por preclusão dos prazos de garantia, de denúncia e de acionamento);
q) Confirmação do incumprimento dos prazos de denúncia e acionamento da Ré Promotora por parte do Condomínio Autor e a inaplicabilidade ao caso da ampliação legal dos prazos de caducidade na venda de imóveis, ocorrida em 2008;
r) Inaplicabilidade da jurisprudência invocada no acórdão recorrido em matéria de reconhecimento e direitos por empreiteiros, por retratarem situações incomparáveis com a presente, onde a Ré Construtora atuou sempre de boa-fé, concluindo as intervenções que assumiu, não se comprometendo nem indiciando proceder a quaisquer outras intervenções.
s) Reconhecimento que uma eventual garantia de reparação, para além de estar limitada às zonas concretamente reparadas, não obstava às obrigações do Condomínio Autor em cumprir os prazos de denúncia e acionamento previstos no artigo 1225º do CC, incumpridos;
Por mera cautela de defesa e caso assim não seja entendido,
t) Considerar-se violada a obrigação de manutenção do edifício aplicável ao Condomínio Autor;
u) Considerar-se, como causa concomitante dos danos e corresponsabilização, a falta de operações de manutenção, bem como a depreciação do decurso do tempo e uso em
percentagem não inferior a 20%, em respeito pelo princípio da reconstituição natural;
v) Que a existir um reconhecimento por parte da Ré Construtora este estaria limitado às situações concretamente reparadas e não a patologias da mesma «natureza ou estirpe».
E, em qualquer caso;
w) Declarando-se inconstitucional a interpretação efetuada pelo Tribunal da Relação de Lisboa ao disposto no nº 2 do artigo 331º do CC.
13. A Ré PIORNAIS – INVESTIMENTOS TURÍSTICOS E IMOBILIÁRIOS, LDA., veio igualmente interpor recurso de revista, nos termos e para os efeitos do disposto nos arts. 671º e 672º do cód. proc. civ., formulando as seguintes conclusões:
A. A inadmissibilidade do recurso para a terceira instância depende da igualdade ou semelhança da fundamentação das decisões nas duas primeiras instâncias, senão não estaria garantido o duplo grau de jurisdição em relação aos fundamentos da segunda decisão.
B. Analisadas a sentença da primeira instância e o Acórdão recorrido, facilmente se conclui que não existe uma coincidência formal decisória, nem no plano de facto, nem no de direito.
C. A partilha da fundamentação de direito pelas duas instâncias nem sequer seria possível uma vez que a primeira instância não podia ter aplicado a solução de direito preconizada pela Relação por não dispor de factos para tanto e vice-versa.
D. O presente recurso de revista deve ser admitido por inexistência de dupla conforme invocável por falta de confirmação da sentença da primeira instância pela segunda, impondo-se o duplo grau de jurisdição em relação à decisão do Tribunal da Relação que é totalmente nova de facto e de direito.
E. O Acórdão recorrido está em contradição, pelo menos, com os seguintes Acórdãos:
• Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 16/12/2008 proferido no âmbito do processo n.º 1781/08-2 (Disponível em: http://www.dgsi.pt/jtre.nsf/-/BE7FA803 DB2BBF6B80257DE100574EC7) na parte em que esta decisão pugna pela subordinação dos prazos para a denúncia dos defeitos e para a interposição da ação, ao prazo de garantia geral de 5 anos;
• Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 29/06/2010 proferido no âmbito do processo n.º 12677/03.0TBOER.L1.S1 (Disponível em: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf /954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/358838e1323 d93848025775a0031dc3d ? Open Document) na parte em que esta decisão pugna pela obrigatoriedade do exercício da denúncia dos defeitos e da interposição da respetiva ação dentro do prazo de garantia geral de 5 anos;
• Acórdão do Tribunal da Relação do Porto de 22/02/2007 proferido no âmbito do processo n.º 0730350 (Disponível em: http://www.dgsi.pt/jtrp.nsf/56a6e712165 7f91e80257cda00381fdf/aa925e7da8 cdf31e80257297003ed04b?OpenDocument) na parte em que esta decisão pugna pela obrigatoriedade de, no caso de haver uma segunda denúncia de defeitos após uma eventual tentativa frustrada de reparação da coisa, esta se cingir apenas aos defeitos já denunciados e decorrentes da reparação; e
• Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24/09/2009 proferido no âmbito do processo 2210/06.8TVPRT.S1 (Disponível em: http://www.dgsi.pt/jstj.nsf/954f0ce6ad9dd8b980256b5f003fa814/e95fb794404dce898025763f00489a5b?OpenDocument), na parte em que esta decisão pugna pela obrigatoriedade de, no caso de haver uma segunda denúncia de defeitos após uma eventual tentativa frustrada de reparação da coisa, esta se cingir apenas aos defeitos decorrentes da reparação.
F. Também em resultado da verificação das indicadas contradições entre o Acórdão recorrido e a jurisprudência citada a título de exemplo, deve o presente recurso ser admitido ao abrigo do art. al. c) do nº 1 do art. 672º do cód. proc. civ..
G. O Tribunal a quo erra ao sustentar que os defeitos identificados pelo relatório da empresa “B...” de 21/03/2007 são, no essencial os mesmos que tinham sido denunciados dentro do prazo de cinco anos e que os responsáveis reconheceram, e que, como tal, estes defeitos supervenientes devem considerar-se a salvo do término do prazo de garantia legal de 5 anos.
H. Os defeitos denunciados em 10/04/2007 são diferentes dos que tinham sido denunciados antes do termo do prazo de 5 anos, relativamente aos quais a recte. e a 1ªr. construtora reconheceram o direito do recdo. à respetiva reparação previamente às reparações de 2005/2006.
I. Não ficou provado que os defeitos denunciados em 10/04/2007 se tratavam dos mesmos defeitos ou sequer de defeitos similares ou semelhantes aos que tinham sido reconhecidos previamente ao termo do prazo de garantia de 5 anos.
J. As patologias identificadas no relatório da empresa “B...” relacionadas com a chaminé danificada, as telhas partidas, a humidade na sala do condomínio, as humidades na zona envolvente das pingueiras das varandas e junto a floreiras e as fissuras, humidades nas paredes exteriores, o rodapé descolado e humidades junto às caixas de escadas não estão referidas na denúncia de defeitos primitiva.
K. As patologias identificadas no relatório da empresa “B...” relacionadas com a existência de bolhas na pintura das fachadas, fissuras no reboco das fachadas, humidades nas paredes exteriores, o rodapé descolado, e as humidades e fissuras nas garagens e nos pavimentos, embora tenham surgido em zonas intervencionadas nas reparações de 2005/2006, são diferentes pela causa, consequências e localização, das primeiras que levaram à denúncia inicial anterior ao decurso do prazo de garantia de 5 anos.
L. O Tribunal a quo não podia ter sustentado, sem base em factos assentes, que os defeitos extemporâneos de 10/04/2007 são similares ou semelhantes aos denunciados anteriormente e, como tal, denunciados junto com aqueles, pelo que se deve considerar que o direito à reparação caducou pelo decurso do prazo de garantia de 5 anos previsto no nº 1 do art. 1225º do cód. civ. sobre a designação da administração do condomínio em 13/10/2001.
M. O aditamento ao relatório da empresa “B...”, enviado à recte. no dia 10/09/2007, contém patologias novas e diferentes dos defeitos denunciados previamente às obras de intervenção de 2005/2006, sendo que, até as patologias que poderiam ser confundidos com os primeiros de feitos a terem sido denunciados, são qualificados no relatório como “novas”, pelo que não há dúvidas de que não se tratam dos mesmos problemas que foram denunciados antes do termo da garantia.
N. Após a conclusão da reparação efetuada pela Construtora, em 13/12/2006, começou a correr um novo prazo de um ano (ou de 6 meses se fosse aplicada a Lei correta de proteção de consumidor) para a denúncia de defeitos e exercício dos direitos relativos à eliminação dos mesmos, mas que só dizia respeito a defeitos decorrentes da eventual reparação defeituosa da coisa e que se estendia até 13/12/2007.
O. Não está provado que as patologias denunciadas em 10/04/2007 e em 10/09/2007 sejam similares ou semelhantes às que foram denunciadas antes do termo do prazo de garantia da obra, pelo que se deve considerar que o direito à respetiva reparação caducou.
P. Não devem, pois, restar dúvidas de que o tribunal a quo errou na fundamentação de facto e também na de direito da sua decisão, uma vez que a própria circunstância de um defeito superveniente ser similar ou semelhante a um defeito anteriormente denunciado também não é, de acordo com a Lei, suficiente para fazer nascer o direito à reparação gratuita do defeito que aparece após o prazo de garantia ter terminado, sob pena de se eternizar o direito às reparações e se fosse essa a intenção do legislador, não teria estipulado em prazo de 5 anos do nº 1 do art. 1225º do cód. civ..
Q. Encontram-se caducados os direitos de denúncia e de recurso a tribunal relativamente aos defeitos denunciados após 13/10/2006, data do termo da garantia de 5 anos para todos os defeitos não reconhecidos pela recte. e 1ªr. construtora, pelo que o recdo. não tem direito às reparações que reclama na presente ação.
R. O Tribunal a quo errou ao julgar que as comunicações de 04/06/2007, 23/04/2008 e 15/10/2008 impediram a caducidade deste direito prevista no nº 3 do art. 1225º do cód. civ..
S. Contrariamente ao que o Tribunal a quo entendeu, as três comunicações não podem ser analisadas como se de uma só se tratasse ou sequer como se as mesmas tivessem um conteúdo semelhante, uma vez que o fax enviado pela recorrente ao recorrido em 04/06/2007 tem um conteúdo totalmente diferente das restantes e jamais pode ser entendido como reconhecimento, por parte da recorrente, do direito do recorrido.
T. Para haver impedimento da caducidade é necessário que exista reconhecimento dos defeitos ao abrigo do disposto no n.º 2 do art.º 331 do Código Civil, mas a comunicação por fax constante do facto E4 é perfeitamente insuscetível de o fazer porque não reconhece qualquer direito, afirmando apenas que a recorrente não obtive notícias da construtora e, em particular, em relação apenas aos trabalhos no âmbito da garantia da obra (sendo esta a do contrato de empreitada que culminou na receção definitiva).
U. O facto de a recorrente ter afirmado que iria promover a marcação de uma reunião com a 1ªr. construtora para finalizar todo o processo de obras abrangidas, também não traduz nenhum reconhecimento de direito à reparação das obras pretendidas pelo recorrido, sendo certo que até pode significar que a recorrente uma reunião para explicar ao recorrido que não serão feitas mais obras ou, no máximo, confrontar a 1ªr. construtora com as obras para ver o que a mesma diz, mas sem qualquer reconhecimento por parte da recorrente.
V. A subordinação demonstrada pela recorrente em relação ao que a 1ª ré construtora viesse a decidir quanto à denúncia efetuada pelo recorrido, sem assumir qualquer posição, é, em si mesma, demonstrativa de que esta comunicação E4 não traduz qualquer reconhecimento de defeitos ou de direito à reparação dos mesmos.
W. O fax contém uma referência no final da segunda frase a “obras abrangidas” (pela garantia da obra) que significa que a promoção da reunião tem como limite obras abrangidas pela garantia da obra, podendo haver obras abrangidas pela garantia da obra ou não.
X. Mesmo que considerássemos que a denúncia dos defeitos ocorreu no dia 10/04/2007, através da comunicação à recorrente do relatório de vistoria elaborado pela empresa “B...” não foi extemporânea (cfr. III antecedente), o que por mera hipótese se admite, sem conceder, o prazo de caducidade para a apresentação da ação para a reparação de defeitos terminaria, no máximo, em 10/04/2008, caso se entendesse ser aplicável o prazo mais alargado de 1 ano previsto no nº 3 do art. 1225º do cód. civ., ou em 10/10/2007, se fosse aplicado o prazo da defesa dos consumidores, pelo que o direito à ação caducou mais de três anos antes da propositura da presente ação.
Y. As comunicações enviadas pela recorrente ao recorrido em 23/04/2008 e em 15/10/2008, ocorreram já posteriormente à verificação da caducidade do direito de ação do recorrido, a qual na pior das hipóteses se deu um ano depois da comunicação à recorrente do relatório da “B...”, ou seja, em 10/04/2008, pelo que já não foram em tempo de a impedir.
Z. Mesmo que não se entenda como em III. antecedente, o direito que o recorrido alegou foi exercido extemporaneamente, não sendo legítimo exigir à recorrente a reparação dos referidos defeitos, uma vez que tal direito já se encontrava caducado à data do seu exercício perante os tribunais.
Conclui pedindo que seja dado provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida e substituindo-se a mesma por outra que absolva integralmente a recte. do pedido.
14. O Autor CONDOMÍNIO DA QUINTA DA FALÉSIA, apresentou contra-alegações, tendo formulado as seguintes conclusões:
1.ª Apesar de a Relação ter introduzido alterações à matéria de facto, no acórdão recorrido, a verdade é que as decisões proferidas pela 1.ª e pela 2.ª instâncias são absolutamente unânimes e consentâneas entre si, quanto à sua fundamentação jurídica, aplicando aos factos o regime da empreitada previsto no artigo 1225.º, do Código Civil, em conjugação com o preceituado na Lei do Consumidor (aprovada pela Lei n.º 24/96, 31 de Julho, entretanto alterada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril e pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio);
2.ª As decisões da 1.ª e 2.ª instâncias são ainda unânimes e consentâneas entre si ao entenderem que o comportamento das Rés Construtora e Promotora - que foram sempre recebendo as denúncias feitas pelo Autor, reunindo-se e discutindo a preparação da intervenção que vieram efetivamente a levar a cabo no ano de 2006 (cfr. Q.2, R.2, S.2, T.2, W2., X.2, Y.2, B.3, D.3, E.3, F.3., D.6, de Factos Provados) - configura um reconhecimento dos direitos do Autor, impeditivo da sua caducidade, em conformidade com o preceituado no artigo 331.º, n.º 2, do Código Civil;
3.ª As decisões da 1.ª e 2.ª instâncias são finalmente unânimes e consentâneas entre si ao condenarem, solidariamente, as Rés Construtora e Promotora na eliminação dos defeitos de construção indicados no dispositivo no prazo máximo de 1 ano;
4.ª Na base destas duas decisões, quer a 1.ª instância, quer a 2.ª instância, fazem referência a inúmeros acórdãos deste Supremo Tribunal de Justiça de que é exemplo o mesmo Acórdão de 19/04/2012, no Proc. 9870/05.5TBBRG.G1.S1, citado em ambas estas duas decisões;
5.ª Pelo que se consolidou nos presentes autos o mesmo entendimento decisório, que tão-pouco obteve qualquer voto de vencido por parte da Relação, formando-se assim uma “dupla conforme”, por sua vez impeditiva de um recurso de revista para este Supremo Tribunal;
6.ª Acresce que o Acórdão recorrido, ao ter alterado a matéria de facto, acabou por se revelar mais favorável para a Ré Construtora, condenando-a na eliminação de defeitos construtivos de menor dimensão do que aquela que havia sido condenada pela 1.ª instância;
7.ª Donde se verifica que a decisão recorrida, embora não seja rigorosamente coincidente com a da primeira 1.ª instância, se revela bem mais favorável à Recorrente, o que vem reforçar a invocada dupla conforme impeditiva de uma revista, conforme ensina o Professor Doutor Teixeira de Sousa, por apelo ao elemento racional ou teleológico da norma prevista no artigo 671.º, do CPC, e conforme decidiu este mesmo Supremo Tribunal, em 30/01/2012, no Proc. 258101/08.0YIPRT.L1.S1;
8.ª Assim, estando verificada uma dupla condenação das Rés na eliminação dos defeitos de construção existentes no Condomínio Autor, com base nos mesmos fundamentos de facto e de Direito, e ainda sem qualquer voto de vencido por parte da Relação, deve ser rejeitada a admissibilidade do presente recurso, por falta de fundamento legal, verificando-se assim que a decisão recorrida encerrou a discussão da causa ao ter formado uma dupla conforme;
9.ª Acresce que a recorrente invoca a interposição de uma revista excecional, com fundamento no disposto no artigo 672.º, n.º 1, al. c), do CPC, mas nem sequer indica qual é o concreto acórdão-fundamento” desse seu recurso; assim como não junta aos autos a cópia do mesmo; não faz prova do respetivo trânsito em julgado; e tão-pouco esclarece e demonstra em que medida é que existe uma concreta e precisa contradição entre o acórdão recorrido e aquele que haveria de constituir o denominado “acórdão-fundamento”, que justificaria a necessidade de um recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça com vista a uma uniformização da jurisprudência;
10.ª A recorrente limita-se a alegar, de forma abstrata, uma diferença de entendimento entre o acórdão recorrido e outras 4 (quatro) decisões, da Relação de Évora, da Relação do Porto e deste Supremo Tribunal, reproduzindo os sumários desses acórdãos, quando nenhuma dessas decisões se apresenta em concreta contradição com a decisão ora sobre análise e quando entre todos estes acórdãos inexiste qualquer divergência de entendimento jurisprudencial;
11.ª Desse modo, a recorrente não demonstra a necessidade de uma uniformização de entendimento jurisprudencial, desde logo quando se constata que a mesma nem sequer cumpre os ónus processuais que lhe seriam exigidos para lançar mão de uma revista excecional fundada numa alegada oposição de julgados, no domínio da mesma legislação e sobre a mesma questão fundamental de direito, conforme artigo 672.º, n.º 1, al. c), do CPC;
12.ª Pelo que, também assim, não deve o presente recurso de revista ser admitido, nem como “revista normal”, nem como “revista excecional”, por não se encontrarem verificados os respetivos pressupostos legais e pela recorrente não ter cumprido os ónus processuais a que estava sujeita, ficando-se pela enunciação repetida de meros juízos valorativos e conclusivos, descabidos de concretas circunstâncias justificadores de uma revista excecional;
13.ª Sem conceder, deverá ainda dizer-se que a recorrente actua num inaceitável venire contra factum próprium, ao continuar a invocar – mesmo depois de ter tentado demonstrar em audiência, em alegações finais e em recurso para a 2.ª instância - que a correspondência trocada com a Ré Promotora e com o próprio Condomínio Autor nos anos de 2004 e 2005, e sobretudo as próprias obras de reparação levadas a cabo nos anos de 2005 e 2006, não equivalem a reconhecer os defeitos da construção que ela própria deu causa, designadamente para efeitos do artigo 331.º, n.º 2, do Código Civil;
14.ª Tal pseudo-argumento apenas pelo autêntico desespero da Ré Promotora se poderá perceber, mas não é de todo justificável nem aceitável, devendo por isso ser totalmente rejeitado pela Formação deste Supremo Tribunal;
15.ª Toda a prova apresentada e produzida nos autos, quer documental, quer pericial, quer testemunhal, confirma o bem fundado nas decisões da 1.ª e da 2.ª instâncias quanto a este argumento, pois que nenhuma reparação, ou melhor, nenhuma tentativa de reparação teria sido levada a cabo pelas Rés Promotora e Construtora (em 2005 e 2006) se não estivessem estas a reconhecer claramente os defeitos de construção que só às próprias podem ser imputados (neste sentido, vejam-se os acórdãos do STJ de 01/10/2015, no proc. 279/10.0TBSTR.E1.S1 e de 05/03/2013, no proc. 1079/06.7TBMTS);
16.ª Esta conclusão sai ainda mais reforçada pelo teor da carta e da própria ata de “reunião em obra” realizada em 11/07/2005, e que foi junta à petição inicial, na qual as próprias Rés se comprometeram a reparar os defeitos denunciados pelo condomínio Autor, a partir do dia 01/08/2005, incluindo a “correção das fissuras existentes no reboco exterior” das fachadas do Edifício, para eliminação das insuportáveis infiltrações e humidades que se faziam sentir (vd. pontos W.2. e X.2., de Factos Provados);
17.ª Inclusive, a Ré Construtora “reparou e pintou todos os revestimentos exteriores que constituem o Edifício “Quinta da Falésia” e efetuou todas as obras de reparação dos defeitos até então comunicados pelo Autor Condomínio, trabalhos que haviam sido exigidos pela Ré Promotora”, e assim “todo o exterior do edifício foi intervencionado em 2005, com a reparação geral dos rebocos e pinturas, tendo-se ainda procedido à reparação das fissuras e pontos de infiltração em paredes, à correção dos desprendimentos de revestimentos, à reparação das juntas de dilatação do edifício e ao reforço da massa de preenchimento das juntas, reforçando a fixação da calçada;” (cfr. F.3, E.6., C.6., F.6., Z.2., A.3., C.3., R.7., S.7., D.6., de factos provados)
18.ª Exmos. Srs. Juízes Conselheiros, como pode a Ré Promotora vir agora insurgir-se contra as duas decisões, unânimes entre si, da 1.ª e da 2.ª instância, dizendo, em autêntico desespero de causa, que caducaram os direitos do Condomínio Autor, quando ela própria – em fase pré-contenciosa – sempre considerou e transmitiu ao condomínio que o prazo de garantia para as impermeabilizações era de 10 anos e sempre considerou que estavam suspensos os prazos de caducidade da Construtora, revelando uma total solidariedade para com o Condomínio Autor relativamente à necessidade de finalizar a obra de correção e eliminação de tais defeitos de construção ?? É demais!
19.ª Como pode a Ré Promotora dizer que os defeitos existentes no Condomínio Autor são distintos daqueles que ela própria reconheceu e tentou reparar, conjuntamente com a sua aliada Construtora, entre 2005 e 2006, quando se verifica uma total identidade de vícios, que estão relacionados com as impermeabilizações do edifício, ao nível das fachadas, da cobertura e das varandas (vd. U.1, V.1, W.1, X.1, Z.1, B.2, X.2, A.4. e B.4., da Factos Provados) ??
20.ª Como pode a Ré Promotora vitimizar-se perante o decurso do tempo, quando foi ela própria e a sua aliada Construtora que causaram os graves vícios de construção sobretudo ao nível das fachadas do Condomínio Autor; Quando foi ela própria e essa sua aliada que tentaram reparar em 2005/2006 sem sucesso; Quando foi citada para os presentes autos em 2011; Quando foi condenada a reparar em 2017; Quando voltou a ser condenada nas mesmas reparações em 2021, e foi-se relegando a um estado de total inércia e apatia, sem nunca fazer qualquer reparação, recorrendo ainda a todos os expedientes processuais possíveis para retardar uma decisão final mas agora vem arguir tal injustiça num clamoroso e gritante venire contra factum proprium;
21.ª Apesar de entendermos que o recurso ora sob resposta não deve ser admitido, e acautelando a hipótese de vir a sê-lo pela Formação deste Supremo Tribunal, e ainda apesar de entendermos que as conclusões supra são suficientes para manter as decisões das duas instâncias já proferidas, importa recordar que a empreitada de construção do edifício do Condomínio Autor, que foi constituído por mais de 100 frações autónomas, todas elas habitacionais e que foram comercializadas a favor de múltiplas famílias, logo após a sua construção, constitui um bem de consumo, naturalmente sujeito não só ao regime da empreitada, previsto no artigo 1225.º, do Código Civil, como também e sobretudo ao preceituado na Lei do Consumidor (aprovada pela Lei n.º 24/96, 31 de Julho, entretanto alterada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril e pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio) e no Regime da venda de bens de consumo e das garantias a ela relativas, conforme bem esclareceram as doutas decisões da 1.ª e 2.ª instância;
22.ª Sendo os mais de 100 proprietários e condóminos Autores considerados como «Consumidores» e terceiros de boa-fé, assiste-lhes, naturalmente, toda a legitimidade para demandar as Rés Promotora e Construtora nos presentes autos para procederem à eliminação dos defeitos construtivos causados por ela própria, como bem decidiu a 1.ª instância, quer em sede de Despacho Saneador, proferido em 2011, quer nas duas Sentenças já proferidas em 2017 e 2021, assim como a 2.ª instância, através do acórdão recorrido, por remissão para a mencionada lei do consumidor e para o disposto na parte final do artigo 1225, n.º 1, do Código Civil, cuja redação conferida pelo Decreto-Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, foi bem clara ao “(…) exigir a responsabilização do empreiteiro, tenha ou não sido ele o vendedor, não só perante o dono da obra, como já sucedia anteriormente, mas também perante terceiro que adquiriu o imóvel (…)”, tal como esclarece o respetivo preâmbulo;
23.ª Por outro lado, entendemos que a alegação de uma suposta e inexistente caducidade do direito à ação, por parte da Ré Promotora, jamais poderia proceder, não só por esta ter impedido a sua verificação ao reconhecer os vícios de construção que tentou eliminar mas não conseguiu, como também, e sobretudo, por tal alegação ser deduzida envolta de um inadmissível abuso de direito que não pode passar despercebido por este Supremo Tribunal, quando se comprovou, que entre 2007 e 2010, a Recorrente sempre transmitiu ao Autor que estaria em contacto com a Construtora com vista: “à conclusão dos trabalhos no âmbito da garantia da obra. Assim, e tão breve quanto possível, iremos promover nova reunião conjunta com vista a se poder finalizar todo o processo de obras abrangidas.”;
24.ª Bem andaram os Tribunais a quo – quer da 1.ª instância, quer da 2.ª instância – ao decidirem, de forma unânime, que o reconhecimento dos defeitos de construção existentes no edifício do condomínio Autor, por parte de ambas as Rés Construtora e Promotora, é impeditivo das invocadas caducidades, aplicando-lhes o disposto no artigo 331.º, n.º 2, do Código Civil, e julgando improcedente a exceção de caducidade;
25.ª Neste sentido, e como ensinava o saudoso Professor Doutor VAZ SERRA, in Revista de Legislação e de Jurisprudência, ano 107, 1972, n.º 3515, pág. 24, cuja posição é amplamente citada pela jurisprudência e doutrina maioritária, de que são exemplo os doutos Acórdãos do STJ de 03.11.2009 (Proc. 4073/04.9TBMAI.P1) e de 21.02.2019 (Proc. 404/17.0T8CVT.G1.S1), disponíveis em www.dgsi.pt, e as anotações de Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil anotado, Vol. I, Coimbra Editora, 1967, pág. 215, e cuja posição foi igualmente seguida na douta Sentença e até no próprio acórdão recorrido, com a qual concordamos: “o reconhecimento impeditivo da caducidade, ao contrário do interruptivo da prescrição, não tem como efeito abrir-se um novo prazo de caducidade: reconhecido o direito, a caducidade fica definitivamente impedida, tal como se tratasse do exercício da acção judicial. Pois, com efeito, se o direito é reconhecido, fica definitivamente assente e não há já que falar em caducidade.” (nosso sublinhado)
E conclui o referido autor: “(…) seria violento e absurdo que o titular do direito tivesse, não obstante o reconhecimento do seu direito, de praticar o acto sujeito a caducidade.
Assim, tratando-se de prazo de caducidade do direito de propor uma acção judicial, não seria razoável que o titular desse direito tivesse de propor a acção no prazo legal apesar de a parte contrária haver já reconhecido o direito.”; (nosso sublinhado)
26.ª Ora, se a empreitada ficou concluída em 11.09.2001 (cfr. facto H1.) e se as Rés procederam a avultadas obras de “correção” dos vícios de construção oportunamente denunciados pela administração do Condomínio Autor, durante os anos de 2005 e 2006 (cfr. factos D6., E6., F6.), obras essas que foram, inclusive, acordadas e planeadas entre todas as partes envolvidas (cfr. factos W2. e Y2.), resulta para nós evidente que se operou aqui a extinção da invocada caducidade do direito à ação, pois que também assim houve um manifesto reconhecimento do direito do Condomínio Autor;
27.ª Inexiste, pois, qualquer erro por parte do Acórdão recorrido na interpretação e aplicação do Direito, e em particular das normas jurídicas supra referenciadas, pelo que nenhuma censura merece;
Conclui pedindo que:
a) Seja rejeitado o recurso de revista normal ou excecional interposto pela Ré/Promotora Piornais, Lda.;
b) Quando assim não se entenda, então que seja julgado totalmente improcedente o recurso de revista interposto pela Ré/Promotora Piornais.
15. Recebidos os autos no STJ foi proferido despacho a ordenar o cumprimento do disposto no artigo 655 n.º 2 do CPC pois no caso em apreço, se afigurava que o acórdão recorrido confirmou a decisão da primeira instância, sem voto de vencido, com fundamentação que não é essencialmente diferente, razão pela qual será, eventualmente, inadmissível revista normal.
16. Notificada desse despacho veio a Ré/Recorrente T..., S.A. defender que entende que as diferenças, quanto ao âmbito da condenação entre a decisão de primeira instância, bem como a substancial ampliação da matéria de facto e, em especial, os novos fundamentos jurídicos constantes do Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, seriam suficientes para permitir a admissão de Revista normal, por inexistência de uma dupla conforme em sentido estrito.
Não obstante, a Recorrente adiantou igualmente argumentos para que, não sendo admitido como revista normal, o recurso apresentado fosse admitido como revista excecional.
Compulsado o Acórdão recorrido, evidencia-se que os presentes autos traduzem «uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito».
Estando simultaneamente «em causa interesses de particular relevância social».
A Recorrente, reitera os fundamentos que invocou para admissão do presente recurso como revista excecional, (artigo 672º do CPC).
Conclui defendendo:
I. O recurso é admissível, por ausência, entre a (segunda) sentença e (segundo) Acórdão proferidos, de uma situação dupla conforme plena, com presença no Acórdão de diversa matéria/ questões de direito (exceção de caso julgado e limitação do contraditório) não abordadas pela sentença da primeira instância (conforme Acórdãos nºs 5/08.3TBGDL.E1; 880/08.1TBVRS.E1.S1; 2435/08.1TBSTS; 409018/08.9YIPRT.C1.S1; 27/09.7TBHRT.L1.S1; 8514/12.3TBVNG.P2.S1; 2035/11.9TJVNF.G1.S1; 589/13.4TBFLG.P1.S1).
II. Compulsada a sentença da primeira instância e o acórdão da Relação ora recorrido, verifica-se não existir uma coincidência formal decisória, quer a nível qualitativo quer a nível quantitativo, nem uma fundamentação substancialmente idêntica na medida em que o Tribunal da Relação apreciou outras questões de direito e acabou por aplicar diversa legislação.
III. A Recorrente entende, por isso, não ter existido uma conformidade de decisões que constituam uma dupla conforme em sentido estrito pelo que o recurso deve ser admitido como revista normal, conforme consta do teor do requerimento de recurso, motivações e conclusões.
IV. Sem prejuízo do exposto, a Recorrente invocou argumentos que permitem a admissão do recurso a título de revista excecional, pelo facto do processo e da decisão do Tribunal da Relação de Lisboa retratar questões de elevada relevância jurídica e de particular relevância social, afetando o relevante setor da construção e obras públicas nacional e estrangeira a operar em Portugal que vê afetada a segurança e certeza jurídicas.
V. A pronúncia e apreciação prévias quanto à admissão do recurso a título de revista excecional está omisso no Despacho em resposta, apesar da Recorrente ter cumprido todos os ónus e requisitos materiais e de forma, para tal questão ser, nos termos legais, previamente decidida.
VI. Deste modo, como questão prévia e que prejudica a pronúncia quanto à admissão do recurso como revista normal, terá o Supremo Tribunal Judicial de apreciar tal admissão como revista excecional.
VII. O Recurso será, por isso, sempre admissível enquanto revista excecional, interposto ao abrigo do artigo 672º do CPC, porquanto estamos perante uma «uma questão cuja apreciação, pela sua relevância jurídica, seja claramente necessária para uma melhor aplicação do direito», estando simultaneamente «em causa interesses de particular relevância social», incluindo aliás questões de inconstitucionalidade.
Em face de tudo quanto vem exposto, inexiste qualquer fundamento para a não admissão do recurso, designadamente como revista excecional interposto pela Recorrente e aqui Requerente.
16. Notificada a Ré/recorrente PIORNAIS – INVESTIMENTOS TURÍSTICOS E IMOBILIÁRIOS, LDA. veio expor alegar a nulidade do despacho que ordenou o cumprimento do disposto no artigo 655 n.º 2 do CPC, por omissão de pronúncia, pois o despacho nem sequer se pronuncia sobre a questão da admissibilidade da revista excepcional.
Defende que inexiste dupla conforme pois «Conforme ambas as rés já alegaram em sede própria, verifica-se não existir uma coincidência formal decisória, quer a nível qualitativo quer a nível quantitativo, entre a sentença da primeira instância e o acórdão da Relação recorrido».
De igual modo não existe, entre as referidas decisões, uma fundamentação substancialmente idêntica na medida em que o Tribunal da Relação apreciou outras questões de direito, acabando por aplicar legislação diversa e integrou nova matéria de facto.
Se a decisão da 2ª instância veio a revelar-se mais favorável e concedeu parcialmente provimento ao recurso apresentado pela Ré T..., S.A., então, o acórdão da Relação não veio confirmar totalmente a decisão da 1ª instância, não se podendo entender pela existência de dupla conforme.
Deveria ser admitida a revista normal.
Se assim não for entendido defende a Recorrente que deve ser admitida a revista excepcional, nos termos em que foi requerida.
Conclui pedindo que seja dado provimento ao recurso.
17. Notificado veio igualmente o Autor Condomínio da Quinta da Falésia, dar por reproduzidas as suas contra-alegações, quanto à inadmissibilidade dos recursos apresentados.
Com efeito, o Autor entende, na sua modesta opinião, que apesar de o Tribunal da Relação de Lisboa ter introduzido pontuais alterações à matéria de facto, a verdade é que as decisões da 1.ª e 2.ª instâncias são inteiramente conformes entre si e concordantes com a jurisprudência largamente dominante ao nível dos Tribunais Portugueses, tendo-se, não só estabilizado a matéria de facto, como consolidado nos autos os mesmíssimos fundamentos de Direito;
Acresce que o douto Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa confirmou o entendimento da 1.ª instância, “sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente”, ainda que possa ter reduzido (marginalmente) o âmbito da condenação, face a pontuais alterações da matéria de facto, favoráveis às Rés;
E tanto assim é que as próprias Recorrentes não conseguem esclarecer de forma clara e precisa os fundamentos de admissibilidade de um recurso de revista, face a uma existente dupla conforme.
Como ensina o Exmo. Sr. Juiz Conselheiro António Santos ABRANTES GERALDES (in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 277 e ss.): “A reforma de 2007, para além dos impulsos em matéria de simplificação e de celeridade processual, procurou reforçar as condições para o exercício da função de uniformização de jurisprudência, o que se revelou através de medidas de racionalização do acesso ao Supremo (com elevação da alçada da Relação, restrição aos recursos intercalares e consagração, como regra geral, da inadmissibilidade de revista em situações de dupla conforme).”;
É certo que a reforma de 2013 veio permitir a revista mesmo quando a Relação confirme a decisão sem qualquer voto de vencido, mas com fundamentação essencialmente diferente da 1.ª instância.
Ainda assim, tal não acontece no presente caso, uma vez que apesar de a Relação ter introduzido algumas alterações à matéria de facto, acolhendo, parcialmente, os recursos interpostos pelas Rés Construtora e Promotora, a verdade é que ainda assim concluiu pela aplicação do mesmo Direito, seguindo a mesmíssima fundamentação jurídica da 1.ª instância;
Repare-se que nos presentes autos está em causa a responsabilidade civil de uma entidade Promotora e de uma Construtora de um edifício de habitação coletiva, por defeitos de construção ou vícios de obra que só as mesmas realizaram e que apesar de terem tentado, poucos anos depois, eliminar tais defeitos, não obtiveram qualquer sucesso, uma vez que essa sua “operação de maquilhagem” não resolveu os problemas estruturais evidenciados sobretudo ao nível das fachadas do edifício.
Quer a 1.ª instância, quer a 2.ª instância decidiram condenar, solidariamente, as Rés Promotora e Construtora, na eliminação de tais defeitos de construção dados como provados, com fundamento no regime da empreitada previsto no artigo 1225.º, do Código Civil, em conjugação com o preceituado na Lei do Consumidor (aprovada pela Lei n.º 24/96, 31 de Julho, entretanto alterada pelo Decreto-Lei n.º 67/2003, de 8 de Abril e pelo Decreto-Lei n.º 84/2008, de 21 de Maio);
Esse entendimento é percetível na análise da fundamentação de fls. 65-68, da douta Sentença da 1.ª instância, assim como é referido no douto Acórdão da 2.ª instância, onde se refere expressamente que: “(…) parece-nos evidente que a remissão efetuada para os termos da lei tem por referência o contexto do regime jurídico aplicável a cada produtor, sendo que, in casu, o regime equacionável corresponde ao da empreitada.
E para fundamentar esse entendimento, quer a 1.ª instância, quer a 2.ª instância, fazem referência a inúmeros Acórdãos deste Supremo Tribunal de Justiça, de que é exemplo o Acórdão de 19/04/2012, no Proc. 9870/05.5TBBRG.G1.S1, citado em ambas estas duas decisões.
Mas mais há uma total identidade entre a decisão da 1.ª instância e a decisão da 2.ª instância, quer quanto ao enquadramento legal aplicável ao caso concreto, que determinaram a aplicação do regime jurídico da empreitada, em conjugação com a Lei do Consumidor, por ambas as instâncias entenderem que a obra em análise se insere no âmbito de uma empreitada de consumo, quer ainda quanto à causa impeditiva da caducidade que se verificou, de facto, com o reconhecimento de ambas as Rés quanto aos defeitos de construção e à sua pretendida reparação;
Nos presentes autos se verificou, ainda, uma total coincidência decisória quanto à apreciação da exceção de caducidade invocada pela Ré, tendo ambas as duas instâncias entendido (e bem) que o comportamento das Rés Construtora e Promotora - que foram sempre recebendo as denúncias feitas pelo Autor, reunindo-se e discutindo a preparação da intervenção que vieram efetivamente a levar a cabo no ano de 2006 (cfr. Q.2, R.2, S.2, T.2, W2., X.2, Y.2, B.3, D.3, E.3, F.3., D.6, de Factos Provados) - configura um reconhecimento do direito do Autor, impedindo a sua caducidade, em conformidade com o preceituado pelo artigo 331.º, n.º 2, do Código Civil.
Nem mesmo a alteração da matéria de facto feita pela Relação poderia levar-nos a concluir pela existência de uma alteração da fundamentação jurídica da 1.ª instância, posto que ambas as instâncias decidiram aplicar as mesmas regras jurídicas, alicerçadas essencialmente nos mesmos factos, concluindo de forma unânime que o comportamento das Rés configurou um reconhecimento do direito do Autor, impedindo assim a sua caducidade;
Ao decidir deste modo, entendemos que se consolidou nos autos esse mesmo entendimento decisório, que tão-pouco obteve qualquer voto de vencido por parte da Relação, formando-se assim a denominada “dupla conforme”, por sua vez impeditiva de um recurso para este Venerando Supremo Tribunal de Justiça;
Como refere o Exmo. Sr. Juiz Conselheiro António Santos ABRANTES GERALDES (in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 286): “Quando a confirmação da decisão da 1.ª instância assente numa fundamentação essencialmente idêntica, só a existência de voto de vencido, assinalando uma importante dissensão num seio do coletivo, justifica a desobstrução do acesso geral ao terceiro grau de jurisdição, através da revista “normal”.”;
Mas mais, a decisão da 2.ª instância veio a revelar-se mais favorável para a Ré Construtora, do que a decisão anterior (conforme confessa a própria na sua 14.ª Conclusão), vindo também assim reforçar a existência de uma dupla conforme impeditiva da interposição de um recurso de “revista normal”;
A este respeito, veja-se o que refere o António Santos ABRANTES GERALDES (in Recursos no Novo Código de Processo Civil, Almedina, 2013, pág. 288):
“Segundo a tese defendida por Teixeira de Sousa, é de equiparar à situação de dupla conforme aquela em que a Relação profere uma decisão que, embora não seja rigorosamente coincidente com a da 1.ª instância, se revela mais favorável à parte que recorre. Formula para o efeito a seguinte conclusão: “sempre que o apelante obtenha uma procedência parcial do recurso na Relação, isto é, sempre que a Relação pronuncie uma decisão que é mais favorável - tanto no aspecto quantitativo, como no aspecto qualitativo - para esse recorrente do que a decisão proferida pela 1.ª instância, está-se perante duas decisões “conformes” que impedem que essa parte possa interpor recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça.
Foi esta, aliás, a solução que já defendi e que também pode encontrar-se em diversas decisões singulares ou acórdãos proferidos no âmbito da interposição de recursos de revista normal”; (nosso sublinhado).
Conclui pugnando que deve ser rejeitada a admissibilidade do presente recurso, por falta de fundamento legal, verificando-se que a decisão recorrida encerrou a discussão da causa por ter formado assim uma dupla conforme.
18. Por decisão singular de 7 de Setembro de 2023 foi decidido não conhecer do recurso de revista (normal) e determinou-se a remessa dos autos à formação deste Tribunal nos termos e para os efeitos do disposto no n.º 3 do artigo 672 do CPC
Por Acórdão da Formação foi admitida a revista excepcional interposta pela ré T..., S.A., não se admitindo a revista excecional interposta pela Ré/Piornais, Investimentos Turísticos Imobiliários da Madeira, SA.
II – FUNDAMENTAÇÃO
Foram dados como provados os seguintes factos:
A. A Ré “Piornais” foi a sociedade promotora da construção do Edifício onde se encontra situado o autor, Condomínio da Quinta da Falésia, localizado no sítio ... Gorda,..., n.º 237, ...;
B. A Ré T..., S.A.” foi a empresa de construção civil que executou a empreitada de construção daquele Edifício;
C. O Edifício “Quinta da Falésia” é composto por oito blocos de construção, contíguos entre si, com uma dependência funcional própria;
D. Após a conclusão das obras de construção civil da Quinta da Falésia, a Ré “Piornais” submeteu o respectivo Edifício ao regime da propriedade horizontal, através de escritura pública lavrada no dia 17/08/2001, no 2.º Cartório Notarial do ...;
E. Logo a partir de tal data (17/08/2001) a Ré Piornais promoveu a celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas daquele Edifício, o que se prolongou pelos anos seguintes; Alterado pela Relação;
F. A 17 de Agosto de 2001, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “E”, “G”, “K”, “L”, “O”, “P”, “S”, “U”, “X”, “Y”, “AD”, ”AZ”, “BO”, “BZ”, “CA”, “CF”, ”CJ”, “CL”, “CY”, “DA”, “DE”, “DH”, num total de 133,41 da permilagem do edifício;
Originalmente constava do presente facto que “nos anos seguintes a Ré “Piornais” promoveu a celebração das escrituras públicas de compra e venda das fracções autónomas daquele Edifício”.
G. A 20 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “BL”, “CO”, “DC”, num total de 16,89 da permilagem do edifício;
H. A 21 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu a fracção autónoma designada pelas letras “AY”, num total de 5,86 da permilagem do edifício;
I. A 24 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu a fracção autónomas designadas pelas letras “DB” e foi registada a venda da fracção “AN”, num total de 12,81 da permilagem do edifício;
J. A 26 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “Q”, “T” e “BD”, num total de 32,35 da permilagem do edifício;
K. A 28 de Setembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu a fracção autónoma designada pelas letras “BS”, num total de 4,99 da permilagem do edifício;
L. Entre 03 de Outubro de 2001 e 27 de Dezembro de 2001, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “BY”, ”CB”, ”I”, ”AB”, ”AC”, ”CK”, ”W”, ”AA”, ”BA”, ”BF”, ”BK”, ”AJ”, “BR”, “BH”, ”AQ”, ”CI”, ”BI”, ”AF”, ”AL”, ”AO”, ”AV”, ”CN”, ”AK”, ”AX”, “CR”, “AE”, “AW”, “CS”, “BP”, “BW”, “DR” e “CU”, num total de 207,41 de permilagem do Edifício;
M. Entre 17 de Janeiro de 2002 e 18 de Abril de 2002, foi registada a venda efectuada pela Ré “Piornais” das fracções autónomas designadas pelas letras “D”, “CE”, “AI”, “BB”, “BC”, “BT”, “CC”, “CH”, “CX”, “DG”, “J”, “AT”, “CV”, “EA”, “C”, “R”, “EB”, “EC”, num total de 107,57 da permilagem do edifício e entre 23 de Maio de 2002 e 16 de Dezembro de 2002, das fracções designadas pelas letras “BQ”, “CD”, “AU”, “H”,”F”, “DW”, “ED”, “CZ”, “AR”, “BM”, “AP”, “B”, “BU”, “CT”, “CW”, “DT”, “DX”, “Z”, “BV”, “DF”, num total de 126,97 da permilagem do edifício; Alterado pela Relação
N. Entre 10 de Março de 2003 e 26 de Novembro de 2003, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “DM”, “DN”, “DO”, “DU”, “AM”, “DL”, “AS”, “BX”, “M”, “N”, “CQ”, num total de 54,84 de permilagem do edifício; Alterado pela Relação;
O. A 27 de Maio de 2005 foi registada a venda, pela Ré “Piornais”, da fracção autónoma designada pelas letras “DQ”, num total de 1 da permilagem do edifício;
P. Entre 01 de Fevereiro de 2005 e 16 de Novembro de 2005, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “BG”, “A”, “DP”, “DS”, “CG”, “CM”, “CP”, num total de 253,96 da permilagem do edifício;
Q. Entre 02 de Abril de 2007 e 23 de Dezembro de 2009, a Ré “Piornais” vendeu as fracções autónomas designadas pelas letras “AH”, “DY”, “DZ”, “BE”, “AG”, “DK”, “DD”, “DJ”, num total de 21, 39 da permilagem do Edifício;
R. No dia 13 de Outubro de 2001 realizou-se a primeira Assembleia-geral do Condomínio do Edifício denominado Quinta da Falésia; Alterado pela Relação;
R. a). Nesta primeira Assembleia-geral do Condomínio Quinta da Falésia, discutiu-se e aprovou-se por unanimidade o regulamento do condomínio da Quinta da Falésia, bem como o orçamento do Condomínio até final do ano de 2001; Aditado pela Relação;
R. b) Após tal Assembleia-geral, as despesas inerentes às partes comuns passaram a ser suportadas pelo Condomínio Autor; Aditado pela Relação;
R. c) A partir de 13 de Outubro de 2001, a administração do condomínio passou a cobrar a comparticipação das despesas aos condóminos, neles se incluindo a Ré Piornais; Aditado pela Relação;
S. Na mesma Assembleia-geral de 13 de Outubro de 2001 foi apresentada pelo Dr. EE, em seu nome pessoal (enquanto condómino) e da sua representada “Piornais”, uma proposta para desempenho das funções de Administrador pelo Sr. FF, que resultou da sua afirmada experiência e competência na actividade de administração de condomínios; Alterado pela Relação;
S. a) Ainda na mesma Assembleia-geral, «face à posição manifestada pela maioria dos presentes, o representante da Piornais, Limitada, retirou a sua proposta relativamente à contratação do Senhor GG» e não conseguiu aprovar deliberação que permitisse o seu ressarcimento relativamente às despesas comuns suportadas em data anterior a 13 de Outubro de 2001, propondo que “as mesmas fossem posteriormente apresentadas, após a devida análise por parte do Administrador eleito em conjunto com a apresentante das mesmas. Colocada à votação, foi esta proposta aprovada por unanimidade”; Aditado pela Relação;
T. A proposta de FF como administrador (1ª administração do Condomínio) foi aprovada, por maioria, não tendo os demais condóminos apresentado qualquer outra proposta concorrente; Alterado pela Relação;
T. a) O Sr. FF, (em nome próprio ou através sociedades de que é/foi sócio) exerceu tais funções de administração do Condomínio Quinta da Falésia desde 13 de Outubro de 2001 a 21 de Fevereiro de 2016, apenas com o curto interregno entre 15/07/2004 e 09/02/2005; Aditado pela Relação;
U. Por requerimento datado de 24 de Outubro de 2001, foi apresentado pedido de inscrição do condomínio, junto do Registo Nacional de Pessoas Colectivas;
V. A 15 de Outubro de 2001 foi aberta, junto do “Banco Comercial Português” conta bancária com o número .........88, para uso do condomínio da “Quinta da Falésia”, tendo como único titular registado FF; Aditado pela Relação; Alterado pela Relação;
V. a) De 15 de julho de 2004 a 09 de fevereiro de 2005 o Sr. FF deixou de ser titular da conta bancária do Condomínio, o que corresponde ao período de interregno da sua administração, desempenhada nesse período pela sociedade S...Administração de Propriedades, Lda; Aditado pela Relação;
V. b) De 09 de fevereiro de 2005 a 21 de fevereiro de 2016, o Sr. FF, em nome individual ou por intermédio de sociedades de que era sócio-gerente, permaneceu como titular da conta bancária do Condomínio Quinta da Falésia; Aditado pela Relação;
W. O “condomínio do Edifício Quinta da Falésia” encontra-se inscrito no Registo Comercial de Pessoas Colectivas desde 18 de Maio de 2002 *;
X. A 16 de Março de 2002 teve lugar a segunda assembleia-geral do Condomínio do Edifício Quinta da Falésia; Alterado pela Relação;
X. a) Em tal assembleia foi reconduzido o Sr. FF como Administrador, foram apreciadas, discutidas e aprovadas as contas do Condomínio relativas ao quarto trimestre de 2001, discutidos «diversos problemas do Condomínio, como sejam os portões, barreiras e portas das garagens», aprovado o orçamento de 2002 e discutidos e deliberadas várias questões de interesse comum, com a abstenção da Ré Piornais, tendo sido, ainda, apresentada queixa sobre «o sistema de esgotos das varandas» (pingueiras); Aditado pela Relação;
X. b) Do ponto 2 da ordem de trabalhos para a convocatória para a assembleia-geral de condomínio, a realizar em 15/02/2003, consta a “Apreciação, Discussão e Deliberação sobre as Contas apresentadas pela Piornais, Lda., em Outubro do ano de 2001”, tendo o Sr. Administrador do Condomínio emitido parecer sobre tais alegados “adiantamentos feitos por aquela empresa correspondentes aos meses de Junho, Julho, Agosto e Setembro do ano de 2001”, enviado aos condóminos, no qual consignou entender que “o Condomínio tendo sido legalmente constituído em 13 de Outubro de 2001 estas contas não devem ser objecto de integração na Gestão corrente do Condomínio”.
Mencionou, ainda, em tal parecer, que tais contas deverão “ser objecto de regularização directa entre os Senhores Condóminos que têm tais responsabilidades e a Piornais, ou seja, apenas para aqueles Condóminos que reúnem as condições expressas no ponto 2., sendo as restantes da responsabilidade da própria PIORNAIS, Lda. enquanto titular das fracções”. Aditado pela Relação;
Y. Na acta da reunião de 16 de Março de 2002, designada por “Acta número dois”, ficou consignado que a principal razão do atraso na marcação da reunião se deveu ao facto de aguardar que a Promotora Piornais, Lda. celebrasse o maior número de escrituras finais de compra e venda das fracções, proporcionando assim a maior participação dos senhores condóminos em detrimento daquela, nas decisões futuras da vida do Condomínio;
Z. Da mesma Acta consta que “o Administrador do Condomínio esclareceu os presentes que, nos termos do Regulamento do Condomínio, os votos da fracção “A” – Hotel – no total de duzentos e vinte seis não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo, resultando assim o quórum global de setecentos e quinze votos; Alterado pela Relação;
Z. a) Nas «acta nº 1/2006» (de 14.03.2006), na «acta avulso número três» (de 04.06.2007), na «acta avulso número quatro» (de 23.04.2008), na «acta avulso número cinco» (de 19.01.2009), na «acta avulso número seis» (de 29.03.2010), na «acta avulso número sete» (de 28.07.2010), na «acta avulso número oito» (de 30.09.2019), na «acta avulso número nove» (de 27.01.2011), na «acta avulso número dez» (de 28.02.2012) e na «acta avulso número onze» (de 04.02.2013) do Condomínio Quinta da Falésia, consta igualmente que nos termos do regulamento do condomínio os votos da fracção “A” (Hotel) não são contabilizados no quórum constitutivo e deliberativo da assembleia-geral; Aditado pela Relação;
Z. b) A permilagem da Fracção “A” nunca foi considerada no quórum deliberativo do Condomínio Quinta da Falésia; Aditado pela Relação;
Z. c) Em todas as vistorias realizadas a pedido do Condomínio Quinta da Falésia este consta como um «Edifício de Habitação», sito na ..., nº 237, 237A, ..., sem integração da localização da Fracção “A” Hotel; Aditado pela Relação;
Z. d) Nenhuma das vistorias, nem qualquer reclamação do Condomínio Quinta da Falésia, incluiu quaisquer apreciações das áreas afectas à Fracção “A” (Hotel); Aditado pela Relação;
Z. e) Conforme o título constitutivo da propriedade horizontal, a Fracção “A” (Hotel) não partilha áreas comuns, designadamente a piscina e zonas de apoio, logradouros, casa da porteira, estacionamentos para visitantes, etc., que estão exclusivamente afectas às fracções habitacionais; Aditado pela Relação;
Z. f) Conforme o mesmo título constitutivo, a Fracção “A” (Hotel) dispõe de acessos e áreas próprias autónomas, dispondo o hotel da área de solário, esplanada, terraço ajardinado, floreiras à sua entrada e lugares de estacionamento próprios, não partilhadas com as áreas habitacionais; Aditado pela Relação;
Z. g) A Fracção A, correspondente ao Hotel, com um total de 226,00 de permilagem (226,34, por arredondamento), é administrado de forma autónoma e não faz parte do Condomínio da Quinta da Falésia, dispondo de áreas e espaços independentes, constituindo uma unidade funcionalmente independente dos demais blocos do edifício que compõe o Condomínio Autor; Aditado pela Relação;
Z. h) O Condomínio da Quinta da Falésia constitui um condomínio autonomizado do Hotel (Fracção A), representando no total 774,00 de permilagem (773,66%o por arredondamento) do total do Edifício, composto exclusivamente pelas fracções com fins habitacionais que dispõem de partes comuns exclusivas; Aditado pela Relação;
Z. i) A Ré Piornais procedeu à transmissão de mais de 50% (>388,31) da permilagem representada pelo Condomínio Autor (perdendo a maioria de eventuais votos em assembleia), no dia 29 de Novembro de 2001; Aditado pela Relação;
A.1. À data de entrada em juízo da presente acção, a Ré “Piornais” ainda era proprietária das fracções autónomas designadas pelas letras “V”, “BJ”, “DI” e “DV” do prédio urbano referido em A.;
B.1. A Ré T..., S.A.” é uma sociedade que tem por objecto social “a indústria de construção e obras públicas, em todos os seus domínios e actividades conexas, bem como a realização de estudos e projectos, nomeadamente nos ramos da geotecnia e da engenharia de fundações”;
C.1. No âmbito da sua actividade, em 23 de Fevereiro de 1999, a Ré T..., S.A.” celebrou com a Ré “Piornais”, esta na qualidade de Dono da Obra, um contrato de empreitada para a execução «dos trabalhos da Empreitada relativa ao empreendimento “Quinta da Falésia”, a realizar no número 237 da ..., no ...», sendo esta a proprietária da obra e de todos os materiais nela incorporados, contrato esse junto por cópia a fls. 444 a 449 dos autos, cujo teor aqui se dá por reproduzido e integrado;
D.1. A referida empreitada compreendia «a construção de 8 blocos habitacionais, constituídos por 115 fogos e de estacionamentos cobertos, e a construção de uma unidade hoteleira, composta por 59 quartos, respectivos arranjos exteriores e duas piscinas»;
E.1. Nos termos da Cláusula Quinta do contrato de empreitada em causa, «o prazo de garantia da obra é de cinco anos, contados a partir da data da recepção provisória, ou das recepções provisórias parcelares, caso tenham lugar»;
F.1. No respectivo caderno de encargos, que constituía um documento anexo ao contrato de empreitada, conforme referido na sua Cláusula Segunda sob a epígrafe “Documentos Contratuais”, ficou estabelecido, no seu ponto 12.1.1, que “O prazo de garantia para a obra geral é de cinco anos, contados a partir da data da recepção provisória. No entanto, para os trabalhos que respeitam a impermeabilizações considera-se estabelecido um prazo de garantia de dez anos.”;
G.1. O título contratual, prevenindo eventuais divergências entre documentos, prevê no número 3 da sua Cláusula Segunda, a prevalência do Contrato sobre todos os documentos a ele anexos, bem como da Proposta da Ré T..., S.A.” sobre todos os restantes documentos, salvo naquilo em que tiver sido alterado pelo Título Contratual;
H.1. O Auto de Recepção provisória da obra foi efectuado em 11 de Setembro de 2001, dele se fazendo constar que “Vistoriada a obra, confirmou-se que a mesma se encontra na sua totalidade em condições de ser recepcionada, uma vez que os trabalhos estão executados de acordo com o projecto e demais especificações que constituíram o Caderno de Encargos, não apresentam alterações ou deficiências, com excepção das deficiências registadas em anexo (…). Constituem, pois, excepção não impeditiva desta recepção as deficiências registadas na listagem em anexo (5 páginas) e que são parte integrante deste AUTO, as quais o empreiteiro se compromete a rectificar no prazo máximo de 44 dias após a assinatura deste auto.”;
I.1. No auto de recepção provisória foram efectuadas reservas relacionadas com deficiências que então se registavam na obra, discriminadas na listagem a ele anexa, junta por cópia a fls. 451 a 455, cujo teor aqui se dá por reproduzido, deficiências que habitualmente surgem em empreitadas da volumetria e especificidade da ajuizada (entrega de imóveis concluídos para imediata comercialização);
J.1. Nesse âmbito, a 2ª Ré procedeu a todas as correcções que lhe foram solicitadas, decorrentes de factos que considerou serem da sua responsabilidade;
K.1. Eliminado 22 * ;
L.1. Em 24 de Fevereiro de 2003, a Ré “Piornais” enviou ao Autor um fax em que lhe comunicava que, no dia 25 de Fevereiro de 2003, teria lugar uma reunião com a T..., S.A. em que estava previsto serem apresentadas as reclamações pendentes;
M.1. Em 21 de Abril de 2003, a Ré “Piornais” enviou ao Autor um fax em que comunicava a existência de comunicações com a T..., S.A.” acerca da sala de condomínio, segurança e partes comuns do Empreendimento “Quinta da Falésia”;
N.1. O fax referido em M1., foi enviado com cópia de um fax da T..., S.A.”, datado de 21 de Abril de 2003, com a Ref.ª n.º 2264, onde se lia que “(…) sala de condomínio – Ponto 1 – A reparação deste rodapé esteve pendente da chegada à região de material de substituição. Uma vez que este material ficou disponível na passada quinta-feira, 17/04/2003, este trabalho deverá ficar concluído até ao final do dia de amanhã, 22/04/2003; Ponto 2 – O entupimento da canalização do lava-mãos deve-se à sua deficiente utilização, contudo procedemos ao seu desentupimento; Ponto 3 – As ferragens das sanitas estão em condições; Ponto 4- Aquando da entrega da Obra este candeeiro encontrava-se montado, pelo que somos alheios ao eventual desvio do mesmo. Sala de Segurança – Ponto 1- O pavimento da instalação sanitária encontra-se com sujidade derivada da sua utilização, sendo que não somos responsáveis pela sua limpeza. (…)”;
O.1. O fax referido em M.1. foi enviado com cópia de um fax da T..., S.A.”, datado de 21 de Abril de 2003, com a Ref.ª n.º 2265, onde se lia que “(…) Em relação à anomalia constatada no funcionamento do portão de entrada da garagem da cave 2, V. fax ref.ª020/03/QF/SAV de 17/02/2003, informamos V. Exas que o Fornecedor/Instalador do mesmo se encontra a analisar as causas desta anomalia e que aguardamos a todo o momento a sua resposta por forma a que possamos transmitir a V. Exas qual a nossa posição em relação ao assunto. (…)”;
P.1. Em 10 de Setembro de 2003, o Autor enviou um fax à “Piornais”, onde solicitava informação sobre o programa de intervenção;
22 Constava do presente facto que “em função disso, a 1ª Ré iniciou a alienação das diversas fracções”.
Q.1. Em 13 de Outubro de 2003, o Autor enviou um fax à “Piornais”, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(…) Na sequência da reunião havida na passada semana (…) à necessária e indispensável intervenção de V. Exas no Condomínio Quinta da Falésia, devido à existência de inúmeros defeitos de execução de obras e outras tantas anomalias. Temos vindo a insistir (…) que todos os itens constantes nos Autos de Vistoria elaborados (…) deverão ser regularizados. (…) Registámos com muito agrado a vossa comunicação do passado dia 21 de Abril, na qual nos deram conhecimento do protocolo celebrado entre V. Exas e a T..., S.A., com vista à resolução de todas as matérias inerentes ao Condomínio Quinta da Falésia, a ter lugar até ao passado mês de Julho. Julho passou e regularizado pouco ou nada ficou (…).”;
R.1. Em Janeiro de 2004 o autor procedeu ao pedido de vistorias quanto às partes comuns do Edifício;
S.1. Em 2004, o autor participou à Ré “Piornais” patologias que considerava subsistirem nas partes comuns do Edifício;
T.1. Em 2005, o autor participou à Ré “Piornais” patologias que considerava subsistirem nas partes comuns do Edifício;
U.1. Em Janeiro de 2004, as paredes exteriores do Edifício apresentavam fissuras, micro fissuras e infiltrações ao nível dos revestimentos em alvenaria, que permitiam a passagem de água para os revestimentos, dando origem a manchas e deformações da pintura das paredes;
V.1. Em Janeiro de 2004, registava-se o desprendimento de alguns revestimentos do Edifício, nomeadamente parte dos fingimentos dos vãos, e o desprendimento e queda de algumas peças de revestimento no rodapé do Edifício;
W.1. Em Janeiro de 2004 o Edifício apresentava infiltrações por capilaridade em paredes junto ao pavimento, junto a floreiras e junto aos pilares na queda de água da piscina;
X.1. Em Janeiro de 2004, nas juntas de dilatação do Edifício, devido aos “movimentos” normais da estrutura, o material selante e o revestimento das juntas de dilatação aparentes, não acompanhou a movimentação da estrutura e fissurou;
Y.1. As fissuras referidas em U.1. permitiram a passagem de água que, em alguns casos, ia sair no tecto das garagens de estacionamento, ou seja nos pisos mais baixos;
Z.1. Ao nível do escoamento das águas pluviais e de lavagem, também em Janeiro de 2004, a área de logradouro de Edifício, ao nível do piso de entrada nos blocos, apesar de ser coberta, não evitava a entrada de água das chuvas, quer pela fachada sul quer pela fachada norte;
A.2. Esta água não escoava, quer pela fraca inclinação do pavimento, quer pelo mau escoamento na sua zona de saída, feita para uma grande área de pavimento como é o caso do logradouro do Edifício, quer por essa saída ser feita por poucos canais de secção inferior;
B.2. Por esse motivo, alguma água ficava retida no pavimento, criando “poças”, situação que ocorria também nos logradouros descobertos com pavimentos de nível;
C.2. Em Janeiro de 2004, registava-se no Edifício, ao nível de algumas fachadas com alhetas horizontais, a oxidação do material introduzido para criação da referida alheta;
D.2. Este material, em forma de “U”, apresentava, em diversos locais, vários pontos de oxidação com escorrimentos quando em contacto com a água;
E.2. Como resultado de tais oxidações, assistiu-se ao aparecimento de manchas alaranjadas na pintura exterior do Edifício;
F.2.Em Janeiro de 2004, o muro periférico do lado nascente do empreendimento, junto à partilha com a unidade hoteleira, apresentava uma fissura longitudinal em toda a sua extensão, a meia altura da parede;
G.2. Em Janeiro de 2004, as flanges em ferro nas zonas de tubagem de água onde esta atravessa a junta de dilatação do edifício, no tecto das garagens, apresentavam pontos de oxidação;
H.2. Em Janeiro de 2004, algumas tubagens de esgoto na zona de atravessamento das lajes de tecto das garagens, apresentavam fugas, verificando-se uma mancha de humidade numa área circundante à zona respectiva;
I.2. Em 2004, o Edifício apresentava falta de protecção de algumas esteiras metálicas verticais para a passagem de cabos eléctricos nas garagens, estando a cablagem eléctrica ao alcance de qualquer pessoa;
J.2. Em 2004, verificava-se a entrada de águas pluviais e de lavagens na parede da garagem, proveniente da caixa de visita exterior, cuja cota de fundo da caixa está ao nível da cota de tubagem, o que fazia com que, quando entrava água para a caixa esta introduzia-se na tubagem e saía na garagem;
K.2. Em Janeiro de 2004, verificavam-se fissuras em pavimentos das garagens e no pavimento exterior do lado poente do edifício, na rampa de acesso às garagens, o pavimento exterior em calçada apresentava um assentamento do suporte, dando origem ao desnivelamento do pavimento, com criação de lombas;
K.2.a) A pintura dos pavimentos das garagens não fazia parte do projecto de construção do edifício; Aditado pela Relação;
K.2.b) O acabamento de tais pavimentos foi feito em betão afagado, correspondente ao previsto no projecto de construção do edifício; Aditado pela Relação;
K.2.c) As fissuras no pavimento das garagens resultam do normal desgaste proveniente da sua utilização ao longo dos anos; Aditado pela Relação;
L.2. Existem infiltrações no interior do Edifício, afectando quer as zonas comuns quer as suas diversas fracções autónomas;
M.2. A pintura das paredes do exterior apresenta-se a escamar em algumas zonas e com bolhas de ar e água noutras;
N.2. Em Janeiro de 2004, a maioria das portas basculantes da entrada nas garagens do Edifício não estavam a funcionar em pleno;
N.2.a) Tais portões das garagens do Condomínio mantêm dificuldades de funcionamento desde 2001, tendo sido deixados de reparar, mantendo-se na maioria abertos, desde 2002; Aditado pela Relação;
N.2.b) sendo que, desde pelo menos esta data (2002) não beneficiam de qualquer manutenção, mesmo na situação em que um deles foi embatido por um veículo automóvel, o que contribuiu para as deficiências que apresentam; Aditado pela Relação;
O.2. Em 2004, existiam infiltrações de água na parede sul da loja junto ao parque 401;
P.2. As saídas de água das varandas dos apartamentos não tinham comprimento suficiente para evitar, na queda da água, a entrada na varanda imediatamente inferior;
Q.2. Em 28 de Setembro de 2004, a Administração do autor à época (“S...Administração de Propriedades, Lda”), remeteu à Ré “Piornais” uma carta com listagem discriminada de alegadas patologias do Edifício onde se integravam todas as reclamações que constam do relatório elaborado pela “B...” em Janeiro daquele ano e em que chamava atenção para a urgência de algumas delas;
R.2. Por sua vez, por carta datada de 01 de Outubro de 2004, a Ré “Piornais” endereçou à Ré T..., S.A.” cópia da referida reclamação;
S.2. A esse Relatório respondeu a Ré T..., S.A.” pela carta datada de 26 de Outubro de 2004, onde comunicou que “(…) Para facilitar a análise dos diversos pontos da vossa comunicação, atribuímos uma numeração sequencial às eventuais anomalias apontadas. Sendo assim, nas anomalias que a seguir listamos, 11, 13, 15, 34, 50, 55, 58, 61, 62, 63 e 67, as quais derivam de definições de Projecto ou porque simplesmente não se encontram abrangidas pelo contrato estabelecido com V. Exas., não podemos assumir qualquer responsabilidade como compreendem. Em relação ao ponto 12 – Varandas em inox do prédio – reiteramos o conteúdo de toda a correspondência enviada a V. Exas. sobre este assunto, relembrando que V. Exas que a oxidação superficial é passível de ser removida com uma simples operação de limpeza periódica com produtos adequados (…) portões de garagem pontos 22 e 23- (…) alertamos para o facto de terem sido efectuadas algumas alterações – em especial no sistema de comandos destes elementos – por terceiros, facto que inviabiliza o accionamento da garantia de fornecedor. Relembramos igualmente V. Exas. que alguns destes elementos apresentam danos derivados de colisão de viaturas automóveis. Existem também situações que derivam do deficiente manuseamento dos elementos construídos/fornecidos, situação a que somos totalmente alheios, nomeadamente nas situações descritas nos seguintes pontos: 18,42, 43, 53. (…) foi possível verificar, em relação aos pontos 42,43 e 53, na visita conjunta efectuada em 2004-09-14, que os danos foram provocados por falta de cuidado na abertura das portas das coretes. Em relação aos elementos pré-fabricados – pontos 5,6,7 – informamos V. Exas que já rectificámos a maioria das situações em que se verificava o desprendimento destes elementos e que a curto prazo todas estas situações ficarão corrigidas. Pintura em serralharias - pontos 1,2,56 – Lembramos V. Exas. que todas as serralharias foram objecto de tratamento por metalização a quente em fábrica, tendo sido aplicada em obra uma pintura a tinta de esmalte (…) a única explicação para o estado actual dos elementos referenciados se deve à falta de limpeza periódica adequada que impeça a acumulação de sais provenientes do mar. Em relação aos elementos listados nos pontos 19, 20, 21, 65 – janelas em grelha da cada das máquinas da piscina, porta da casa dos lixos e escada de acesso ao tanque de compensação – reconhecemos a existência de anomalias da pintura final, pelo que iremos proceder á sua correcção. (…) Tampas de esgotos/caleiras em ferro fundido com mau aspecto/oxidação – pontos 16, 40, 49 –(…) este material foi escolhido e aprovado pela Fiscalização e Dono da Obra. Todavia, no âmbito do habitual espírito de boa colaboração, informamos que nos encontramos na disposição de efectuar uma pintura (…) Pavimentos em betão em exteriores / garagens – pontos 25, 26, 28, 49, 49 - as situações descritas nestes pontos serão objecto de intervenção com vista à sua correcção. (…) Juntas de dilatação – ponto 8 - As juntas de dilatação que apresentam descolamento dos mástiques aplicados serão objecto de intervenção, devendo ser removidos os mástiques descolados e aplicado novo material. Calçada à portuguesa – ponto 9 - existem determinadas zonas em que a massa utilizada no preenchimento das juntas por qualquer razão desapareceu, pelo que iremos, nessa zonas, betumar de novo as juntas, por forma a evitar que as pedras da calçada saiam do seu lugar.
(…) “Infiltração na garagem por cima do parque 114 – ponto 30- esta infiltração deverá estar relacionada com a infiltração que se tem verificado existir na loja 401, pelo que iremos verificar qual a origem desta infiltração e proceder à sua correcção (…)Situações de humidades/infiltrações em escadarias comuns – pontos 36, 37, 38, 47, 54, 57 - serão objecto de análise e de correcção. “Situações de fissuras em escadarias comuns – pontos 37, 41, 44, 46, 52 - serão objecto de análise e correcção. Escadaria do bloco 6 com degraus ocos – ponto 51 - será intervencionada com vista a rectificação da anomalia. Pontos 39 – peitoris do bloco 2, piso 0 no exterior – e 64 - junções dos capeamentos por betumar – estas situações serão corrigidas. “Garagens – pontos 27, 60 - as infiltrações na zona de entrada de cabos serão objecto de intervenção para correcção (…)detectámos uma junta de dilatação da tubagem que é de outro material, com sinais de oxidação, situação que será corrigida. (…) Pintura de fachadas – pontos 3, 14 – Até à data da Recepção Definitiva da Empreitada, que ocorrerá em Abril de 2006, serão implementadas acções de correcção de algumas zonas em que a pintura apresenta sinais de degradação. Será dada prioridade, como é evidente, a situações em que a fissuração potencie uma eventual entrada de águas para o interior dos apartamentos com as consequências que daí poderiam advir.”;
T.2. A listagem efectuada pela “S...Administração de Propriedades, Lda” foi numerada pela Ré T..., S.A.”, da seguinte forma: 1 - Varandas de Ferro Zona Norte e portões – falta pintar 2º mão. 2 - Varandas Zona Sul zona da piscina cheias de ferrugem – falta fazer tratamento e pintar. 3 - Fachadas do Prédio Nascente, Poente Norte e Sul – Todas em maus estado, com fissuras preocupantes e pintura em mau estado. 4 - As ilhetas das fachadas de todos os blocos com ferrugem. 5 – Os capeamentos pré fabricados, sujos de cimento por cima e muito descolados. 6- Rodapé pré fabricados, quase todos deslocados e muito a cair. 7 – Degraus pré-fabricados, muito partidos e deslocados. 8 – Juntas de dilatação, precisam de ser reparadas em todo o prédio. 9 – Calçada em geral irregular precisa de ser arrancada e reposta novamente em condições. 10 – Falta fazer limpeza em muitos sítios das paredes em pedra, sujas de cimento, deixadas pelas obras. 11 – Arranjar alternativa para as águas das varandas, que prejudicam os vizinhos. 12 – Todas as varandas em inox do prédio, com ferrugem, precisa solução para as mesmas. 13 – É preciso colocar rodapé em toda a zona comum, no pavimento da calçada. 14 – Toda a pintura do prédio, está em muito mau estado, principalmente nas zonas baixas com muito salitre. 15 – Também falta colocar rodapé em toda a volta, em frente à sala de condomínio. 16 – Falta fazer tratamento em todas as tampas de esgotos do exterior, no interior das garagens e dos corredores que dão acesso aos blocos 3 e 6, estão todas com muita ferrugem. 17 – Falta limpar pavimento, com manchas escuras na zona da piscina. 18 – Falta colocar capeamento pré fabricado em frente à piscina, quem desce para a casa das máquinas. 19 – Casa das máquinas (piscina) – porta da janela com ferrugem. 20 – Arrecadação aberta ao lado da casa das máquinas, com janela danificada em ferrugem e falta pintar o interior do mesmo. 21 – Portas da casa do lixo, com ferrugem e com cimento por baixo da pintura. 22 – Falta arranjar e pôr a funcionar as portas das garagens, raramente funcionam direitas, por vezes abrem e por outras vezes não abrem. 23 – Também os comandos dos condóminos que têm uma só tecla, abre os dois portões, poente e central, ao mesmo tempo, tendo mais desgastes e mais despesa, precisam de ser trocados por comandos de duas teclas. 24 – Falta acabar as obras do apartamento da porteira. 25 – Pavimento partido à entrada da garagem -1. 26 – Pavimento dos parques exteriores, principalmente onde foram colocados os pontos para o betão, estão com buracos. 27 – Precisam reparar infiltrações em vários sítios e também onde saem os cabos da TV Cabo ( nas garagens). 28 – A garagem -2, precisam de ser reparadas as fissuras no pavimento. 29 – Precisam de limpar o entulho na zona de extracção da garagem, por baixo da janela da loja 401, ficou após obra. 30 – Garagem -1, no tecto da garagem há uma infiltração por cima do parque 114. 31 – No tecto das garagens, foram tapados buracos das coretes, com chapa pladur e estão partidas e penduradas. 32 – Falta compor cimento em volta dos ares das grelhas dos rails, no exterior ao pé da garagem, na rampa, na escadaria da piscina e à saída do parque dos blocos A e B. 33 – Fachada poente do bloco 6, há um tubo que vem do telhado e está a perder água. 34 – Os jardins não têm terra em condições de criar plantas e precisa de rega automática. 35 – Precisa de ver em todos os blocos, pavimentos, paredes e escadarias, em mármore com riscos e manchas, em alguns sítios, que ficaram das obras. 36 – Bloco 1, infiltrações na ombreira da janela. 37 – Bloco 2, piso 6 tem humidade junto à janela, na escadaria. Fissuras nas paredes da escadaria, nos pisos 3, 4, 5 e 6. 38- Hall de entrada com manchas no tecto e na parede. 39 – No exterior do piso 0 tem dois peitoris em mármore com cortes irregulares. 40 – Bloco 3, à entrada da garagem -2 para o bloco pavimento do corredor, está tudo partido e tampa de esgoto com ferrugem. 41 – Parede da escadaria do bloco 3 com fissuras em vários pisos. 42 – Bloco 4, porta do corete do piso 4 em mármore, partida das obras. 43 – Piso 2, porta do corete, duas pedras partidas das obras. 44 – Piso -1, parede da escadaria, foi reparada e não acabada. 45 – Bloco 5, varanda da escadaria em inox, não está polida em alguns sítios, apresentando oxidação no penúltimo piso.46 – hall da entrada com fissuras. 47 – Parede da escadaria, piso -1, com humidade. 48 Porta do hall de entrada do elevador, piso -1, está a rapar no mármore, isto no pavimento. 49 – Bloco 6, corredor da garagem para a entrada do bloco, com pavimento todo partido e tampas de esgotos com ferrugem. 50- janela da escadaria, piso 6, não abre e é necessária solução para a limpeza do exterior. 51 – Escadaria com muitos degraus ocos e com falta de betume. 52 – Bloco 7, Hall de entrada com fissuras na parede. 53 – Bloco 8, hall de entrada, porta da corete com pedra de mármore partida. 54 – Escadaria piso 1, infiltrações na parede. 55 – Blocos 1, 3 e 6, falta colocar tubo para rega das floreiras exteriores nos pisos da escadaria. 56 – falta pintar a 2.º mão, nas grelhas de separação de entrada e saída das garagens. 57 – Bloco 1, no último piso Poente, têm filtração. 58 – Rebordos na parede mal executados provocando sujidades na mesma quando chove. 59 – falta uma telha no bloco 7 no lado norte. 60 – Tubos de inox na garagem com oxidação. 61 – falta de identificação dos pisos em cada bloco (escadaria e Halls). 62 – Algumas fracções habitacionais não têm capeamento em mármore no muro das varandas. 63 – Zona central dos blocos falta colocar capeamento em algumas zonas (junto as floreiras). 64 – Junções dos capeamentos de mármore de algumas varandas estão abertas provocando passagem de água. 65 – Escada no tanque de compensação da piscina foi feita em ferro apresentando muita oxidação, a mesma deveria ser aço inox. 66 – Derrame no tubo de enchimento da piscina. 67 – Falta pintar pavimento da garagem.;
U.2. Em 13 de Junho de 2005, a Ré Piornais” enviou à Administração do Autor uma comunicação escrita, que esta recebeu, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “ (…) Na sequência das reuniões havidas sobre o assunto em apreço que a Piornais assegura e cumprirá com as suas obrigações enquanto promotora imobiliária, no que concerne à regularização de todas as anomalias e/ou defeitos de construção bem como todos os elementos referenciados nos autos de vistorias já efectuados, algo que se encontra programado para meados do segundo semestre do corrente ano de 2005.”;
V.2. A “S....Portugal, S.A.” elaborou, em Julho de 2005, relatório em que relatou a existência de: fissurações extensas de rebocos em todos os alçados dos Edifícios com particular referência ao Alçado Poente dos Edifícios 8, 7 e 6; pintura deficiente em quase todas as superfícies exteriores; a utilização de perfis de ferro em construção de negativos para marcações horizontais em alçados, com corrosão acentuada; a construção de gradeamentos de protecção em perfis de ferro e ferragens de ferro em exteriores; deficiente impermeabilização das floreiras e varandas; deficiente impermeabilização dos negativos para entrada de cablagem na zona enterrada do estacionamento colectivo; deficiente impermeabilização de vãos de janelas no estacionamento, com infiltrações por regas manuais; afloramento de sais nas superfícies rebocadas junto aos roda-pavimentos nos acessos colectivos;
W.2. O Autor reuniu-se no próprio empreendimento da Quinta da Falésia, no dia 11 de Julho de 2005, com ambas as Rés, tendo-se elaborado uma acta com o resumo da sua intervenção;
X.2. Nessa acta da “reunião em obra”, elaborada pela Ré T..., S.A.” ficou consignado que “Após visita conjunta aos exteriores, fachadas e garagens do Empreendimento, detectaram-se as seguintes situações: 1- Fachadas: a T..., S.A. irá efectuar intervenção ao nível das fachadas exteriores com vista à correcção das fissuras existentes no reboco exterior, reparação das juntas de dilatação e correcção da pintura em zonas afectadas; 2- Calçada à portuguesa: a T..., S.A. irá proceder à correcção da betumação com pó de pedra e cimento; 3- Elementos em betão pré-fabricado: a T..., S.A. irá proceder à verificação/reparação de elementos tais como degraus, socos e capeamentos em betão pré-fabricado que se encontrem soltos; 4- Garagens: a T..., S.A. irá proceder à correcção de infiltrações pontuais de água que sejam da sua responsabilidade; 5- Após vistoria às serralharias exteriores detectou-se que as guardas metálicas em ferro pintado não têm sido objecto de lavagem periódica com água corrente para remoção de sais próprios do ambiente marítimo e que provocam a degradação da protecção destes elementos. Uma vez que a limpeza atrás referida deve ser considerada como operação de manutenção, não se encontra no âmbito da garantia a reparação das mesmas. Ficou acordado que a T..., S.A. iniciará as intervenções a partir do dia 01.08.2005, começando nessa data pelas fachadas do Hotel e iniciando as fachadas dos edifícios de apartamentos, pelos edifícios 1 e 2 no dia 01.09.2005, sendo as restantes reparadas de seguida por ordem numéricas.”
Y.2. Em Setembro de 2005, a Ré T..., S.A.” deu início a uma intervenção para eliminação dos defeitos de construção que haviam sido denunciados, nos termos do acordo celebrado com a Ré “Piornais”;
Z.2. Em 01 de Setembro de 2005, a Ré T..., S.A.” enviou à Ré Piornais um fax em que lhe dava conta, para conhecimento e aprovação, da solução preconizada pela CIN para o tratamento de reparação das fachadas;
A.3. Por fax datado de 16 de Setembro de 2005, a Ré Piornais respondeu ao fax referido em Z.2., em que lhe comunicava, na sequência do acordo verbal transmitido ao Sr. Eng. Magalhães, confirmar o esquema de tratamento de fachadas;
B.3. O Autor remeteu à Ré “Piornais” fax datado de 07 de Novembro de 2005, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres:”(…) Vimos pelo presente manifestar a nossa posição, devidamente sustentada, pela empresa que nos está a assessorar no âmbito da realização dos trabalhos da T..., S.A. na Quinta da Falésia, de total discordância e desapontamento quanto à forma e procedimento dos trabalhos de reparação da calçada que decorrem. (…)”;
C.3. Em 14 de Dezembro de 2005, a Ré T..., S.A.” enviou à Ré “Piornais”, fax com a Ref.ª n.º 3989/7451, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: ”Ass. (…) Fachadas (…) Informamos V. Exas que os trabalhos de pintura que têm vindo a ser executados nas fachadas do empreendimento têm sido acompanhados pelo Eng.º HH da CIN, sendo efectuadas medições do grau de humidade dos panos de paredes, não sendo efectuada nenhuma demão de pintura sem que o mesmo dê a sua aprovação. À data já se encontram concluídas as fachadas dos blocos 1,2 e Hotel, sendo que ficarão concluídos até ao Natal os alçados Nascente e Sul dos Blocos 3 e 4. (…)”;
D.3. Em 14 de Dezembro de 2005, a Ré T..., S.A.” enviou à Ré “Piornais”, fax com a Ref.ª n.º..90/7451, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres:”Ass. (…) Calçada – V. Fax (…) de 11/11/2005 (…) Relativamente à reclamação do mau estado das juntas entre as pedras da calçada, implementámos uma acção correctiva que consistiu na limpeza das juntas – incluindo a sua aspiração – e nova betumação com aguada de cimento e areia, conforme as regras da arte. Não entendemos a reclamação apresentada pela Administração do Condomínio, uma vez que o resultado final, é, em nossa opinião, bastante satisfatório (…)”;
E.3. O Autor remeteu à Ré “Piornais” fax datado de 20 de Dezembro de 2005, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres:” (…) Vimos novamente ao encontro de V. Ex.as expressar a nossa preocupação pela forma como decorrem os trabalhos de pintura das fachadas do Edifício numa fase em que a chuva intensa se faz sentir. De facto, não obstante a intensidade da precipitação a T..., S.A. continua a executar a pintura das fachadas, o que nos coloca algumas reservas quanto à qualidade de execução dos ditos trabalhos. Fundamentamos esta nossa apreciação/preocupação, dado que aquando das pinturas na fachada poente do Bloco 1 – em que parte das mesmas foram executadas em período de chuva – hoje já apresenta deficiência, provavelmente causada por este facto. (…) solicitamos a V. Ex.as para que a T..., S.A. seja devidamente notificada relativamente a este último facto, bem como seja prestada a garantia de que a execução dos trabalhos que decorrem actualmente, particularmente os que são executados em período de chuva, produzam os efeitos pretendidos, (…)”;
F.3. Os trabalhos de construção civil executados pela Ré T..., S.A.”, a pedido e por acordo da Ré “Piornais”, tendo em vista a eliminação dos defeitos de construção até então denunciados pelo autor e reconhecidos pela Ré “Piornais” vieram a ser concluídos no dia 13 de Dezembro de 2006, após realização da vistoria feita pela Administração do Condomínio, naquela data;
G.3. Na execução da empreitada ajuizada, em virtude da sua dimensão, foram subcontratadas mais de cinquenta empresas, entre empresas oriundas da Região Autónoma da Madeira e de Portugal Continental;
H.3. Após conclusão de uma intervenção no Edifício, levada a cabo pela Ré T..., S.A.” durante o ano de 2006, esta procedeu ao respectivo pedido de recepção definitiva da Empreitada, junto da Ré “Piornais;
I.3. Iniciou-se, depois, um período de vistorias da obra pelas Rés, a fim de ser obtida a sua aceitação definitiva pela Ré “Piornais”;
J.3. Face à sua volumetria, a obra foi sendo verificada parcelarmente (Bloco a Bloco), tendo a Ré T..., S.A.”, por entender já se encontrarem concluídos e verificados todos os trabalhos, insistido junto da Ré “Piornais” pela sua recepção definitiva;
K.3. A Ré “Piornais” procedeu à recepção definitiva da empreitada em 30 de Março de 2007;
L.3. No auto de recepção definitiva ficou consignado ter-se verificado que “as obras não apresentam deficiências, deteriorações, indícios de ruína ou falta de solidez, pelos quais deva responsabilizar-se o empreiteiro, tendo-se constatado que a obra se encontra com a qualidade requerida no projecto”;
M.3. Do auto de recepção definitiva consta que a empreitada foi definitivamente recebida, sem qualquer ressalva;
N.3. A interveniente AA é a legítima proprietária da fracção autónoma designada pelas letras “BX”, do prédio urbano constituído sob o regime da propriedade horizontal, denominado Condomínio da Quinta da Falésia e situado na ..., n.º 237, ..., inscrito na matriz sob o artigo 5651-BX e descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob o número 3201/20010830, que adquiriu à Ré “Piornais” em 01/10/2003;
O.3. A referida fracção autónoma designada pelas letras “BX” situa-se nos dois últimos andares do Bloco 6 do Edifício do Condomínio da Quinta da Falésia;
P.3. Eliminado 23 ;
Q.3. Esses problemas foram reparados pela identificada AA imediatamente após as Rés terem reparado as paredes exteriores, floreiras e cobertura do Bloco 6 do Edifício do Condomínio da Quinta da Falésia, no ano de 2006;
R.3. A interveniente BB é a legítima proprietária da fracção autónoma designada pelas letras “BV”, do prédio urbano constituído sob o regime da propriedade horizontal, denominado Condomínio da Quinta da Falésia e situado na ... n.º 237, ..., inscrito na matriz sob o artigo 5651-BV e descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob o número 3201/20010830, que adquiriu à Ré “Piornais” em 10/12/2002;
S.3. A referida fracção autónoma designada pelas letras “BV” situa-se no penúltimo andar do Bloco 6 do Edifício do Condomínio da Quinta da Falésia;
T.3. Eliminado 24 ;
23 Tal facto tinha a seguinte redacção: “como consequência de problemas construtivos existentes naquele Edifício, designadamente as más impermeabilizações das paredes da fachada, da cobertura, das varandas e floreiras, a referida fracção começou a registar diversos problemas de infiltrações e humidades nas respectivas paredes e tectos interiores”.
U.3. Esses problemas foram reparados pela interveniente BB imediatamente após as Rés terem reparado as paredes exteriores, floreiras e cobertura do Bloco 6 do Edifício do Condomínio da Quinta da Falésia, no ano de 2006;
V.3. Os intervenientes CC e mulher são os legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra “R”, do prédio urbano constituído sob o regime da propriedade horizontal, denominado Condomínio da Quinta da Falésia e situado na ..., n.º 237, ..., inscrito na matriz sob o artigo 5651-R e descrito na Conservatória do Registo Predial do ... sob o número 3201/20010830, que adquiriram à R. “Piornais” em 18 de Abril de 2002;
W.3. A fracção autónoma designada pela letra “R” situa-se no Bloco C do Edifício do Condomínio da Quinta da Falésia;
X.3. Como consequência dos problemas construtivos existentes naquele Edifício, designadamente as más impermeabilizações das paredes da fachada, da cobertura, das varandas e floreiras, a fracção autónoma “R” começou também a registar diversos problemas de infiltrações e humidades nas respectivas paredes interiores, tectos, pavimentos (soalho em madeira), revestimentos de roupeiros e rodapés;
Y.3. Alguns desses problemas construtivos foram reparados pelas Rés, no ano de 2006;
Z.3. Nos dias 8, 12, 13 e 14 de Março de 2007, o Autor reuniu-se com a Ré “Piornais” e com o Eng.º II, da empresa “B...”, tendo procedido a uma vistoria das obras de reparação executadas pelas Rés;
A.4. Em 21 de Março de 2007, após as reparações efectuadas, as paredes exteriores e interiores do Edifício apresentavam diversos pontos de humidade que deram origem ao aparecimento de bolhas na pintura e nos revestimentos das fachadas;
B.4. Em 10 de Abril de 2007, o Autor participou à Ré “Piornais” patologias que considerava subsistirem nas partes comuns do Edifício, dando-lhe conhecimento do relatório de vistoria efectuado pela “B...”, onde se referia a existência de bolhas na pintura das fachadas, humidades na zona envolvente das pingueiras das varandas e junto a floreiras, fissuras no reboco das fachadas, humidades nas paredes exteriores, chaminé danificada, rodapé descolado, telhas partidas, humidade na sala do condomínio, fissuras nas e humidades junto às caixas de escadas, humidades e fissuras nas garagens e nos pavimentos, encontrando-se aquele relatório, datado de 21/03/2007, junto aos autos a fls. 1692 a 1715, que aqui integralmente se reproduz 25; Alterado pela Relação;
C.4. Após as reparações efectuadas pelas Rés, apareceram problemas de drenagem de águas pluviais, com acumulação nos pisos das garagens e nos halls de entrada do Edifício;
D.4. As zonas verdes do Condomínio da Quinta da Falésia foram danificadas pela montagem e manuseamento de andaimes na periferia de todos os blocos habitacionais;
E.4. Em 04 de Junho de 2007, a Ré” Piornais” enviou ao Autor um fax em que informava “não ter sido possível, até à presente data, obter da construtora todos os dados necessários à conclusão dos trabalhos no âmbito da garantia da obra. Assim, e tão breve quanto possível, iremos promover nova reunião conjunta com vista a se poder finalizar todo o processo de obras abrangidas. (…)”;
E.4.a) Nessa mesma data, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado Quinta da Falésia, cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 3 de 04.06.2007, onde se refere que «A Administração Eleita na presente Assembleia foi mandatada, por maioria de duzentos e cinquenta e um votos com a abstenção das habitações seiscentos e um, seis mil e um, quinhentos e sessenta e dois, duzentos e trinta e dois e setecentos e sessenta e um, representativas de trinta e seis votos, para notificar a Promotora no sentido de obter, no prazo de sessenta dias, para apresentar um conjunto de soluções com vista a resolver em definitivo as matérias constantes no relatório enviado.» ; Aditado pela Relação;
F.4. Em 2007, algumas pedras da calçada da zona de entrada dos blocos, nas zonas cobertas exteriores, estavam a desprender-se, junto ao bloco 7 existia uma zona em que as pedras já não estavam no local, havendo um pequeno buraco no pavimento, os lambris / rodapés exteriores estavam a deslocar-se da base permitindo a passagem de águas e o descolamento do material de revestimento, apareceram novas bolhas e fissuras na pintura e no reboco das paredes exteriores de todos os blocos, quer nas zonas altas das fachadas, quer junto às floreiras, apareceram novas fissuras nas guardas das varandas das fracções 3001 e 3011, o acabamento das caleiras das varandas permitia a infiltração de águas, as zonas de pintura em volta das janelas de ventilação das garagens, nos pisos -1 e -2, estavam a degradar-se, nos tectos, vigas, pilares e paredes das garagens sugiram humidades e a parede poente da sala do condomínio apresentava pontos de humidade;
G.4. Em 10 de Setembro de 2007, o Autor enviou à Ré Piornais um Aditamento ao Relatório de Vistoria referido em B.4., referente a vistoria realizada em 04/07/2007, junto aos autos a fls. 1715 vº. a 1720, que aqui integralmente se reproduz; Alterado pela Relação;
G.4.a) O Relatório da B... (mencionado em B.4.), inclui um Quadro Esquemático das Deficiências VS. Reparações a efectuar no Condomínio, listando-se detalhadamente, por áreas e categorias, a Patologia/Deficiência, Descrição, Tipo de Reparação (não imediata; imediata/urgente) e a solução a adoptar, enquanto que o Aditamento a tal Relatório (mencionado em G.4.), inclui as intervenções a efectuar, por referência a vários itens; Aditado pela Relação;
H.4. No dia 23 de Abril de 2008, a Ré Piornais remeteu ao Autor carta em que comunicava que “as anomalias que continuam a verificar-se e são da responsabilidade da construtora serão reparadas dentro de algumas semanas”;
H.4.a) Nessa mesma data, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado Quinta da Falésia, cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 4 de 23.04.2008, onde se refere que:
«PONTO QUATRO – Apresentação de Relatório sobre o estado atual das responsabilidades da entidade Promotora relativas à garantia de obra e medidas a tomar em relação ao mesmo – Pelo Senhor FF foi apresentado aos presentes uma comunicação recebida da Promotora do prédio, na qual assume a reparação de anomalias da sua responsabilidade. Interveio o Condómino Engenheiro JJ para tecer alguns comentários relativamente a este processo que tem vindo a acompanhar e considerando favorável a aprovação desta proposta, a qual mereceu a anuência e aprovação por Unanimidade dos presentes. A Assembleia mandatou a Administração do Condomínio para notificar a Promotora para que num prazo até o dia trinta de Setembro, seja dado início às obras de reparação do prédio, ou que seja, em definitivo comunicado os trabalhos que pretende realizar e com apresentação de plano de trabalhos.»; Aditado pela Relação;
I.4. No dia 15 de Outubro de 2008, a Ré Piornais remeteu ao Autor comunicação escrita onde, para além do mais, se lê “(…) Na sequência dos anterior contactos, com vista ao estabelecimento da disponibilidade da construtora para satisfação de reclamações entretanto transmitidas ao Sr. Eng. KK representante da T..., S.A., relativas a pinturas telhado e impermeabilizações, cumpre informar que se aguarda a confirmação para a sua intervenção que se estima ainda no corrente ano. (…)”;
J.4. Responsáveis da Ré T..., S.A.” compareceram no condomínio, em 07 de Fevereiro de 2009, para reunião com o Autor e com a Ré “Piornais”, a fim de serem acertados os pormenores quanto às questões dos espaços verdes e do vídeo-porteiro;
K.4. Foi elaborada uma acta da reunião referida em J.4. de onde consta, para além do mais, o seguinte: “Temas de análise: 1. Custos de reconstrução e reparação dos Jardins devido à realização das Obras. 2. Custos da Reparação dos sistemas gerais de intercomunicadores. 3. Relatório das anomalias existentes no Edifício. 1. A T..., S.A. (TD) assume os custos relativos à reconstrução e reparação dos jardins (…) 2. A TD assume os custos de reparação dos intercomunicadores, excepto os causados por desgaste de uso, ou seja, as placas identificativas digitais serão assumidas pelo CQF; 3. A Administração do Condomínio da Quinta da Falésia, entrega à Piornais, Lda. relatório de Inspecção a Patologias da Construção (e seus anexos) entretanto já entregue em 10 de Abril de 2007, para que o mesmo seja analisado junto da Construtora T..., S.A. com o objectivo de se pronunciarem sobre a necessidade de se efectuar as correcções das anomalias resultantes das reparações que foram efectuadas.”;
L.4. Em 10 de Fevereiro de 2009, a Ré “Piornais” enviou à Ré T..., S.A.” missiva escrita em que lhe enviava cópia da acta da reunião havida em 07 de Fevereiro de 2009 e de um relatório de inspecção à construção “Quinta da Falésia”;
M.4. Em resposta, a Ré T..., S.A.” enviou à “Ré Piornais” missiva escrita, datada de 04 de Março de 2009, em que informava que “relativamente aos pontos 1. e 2. tratados na reunião realizada a 7 de Fevereiro de 2009, confirmamos o já registado, ou seja, que assumimos os custos referenciados na mesma, mediante os respectivos justificativos. Quanto ao ponto 3. da referida reunião, efectuada que se encontra a Recepção Definitiva da Empreitada, conforme Auto assinado entre as partes em 30 de Março de 2007, não nos pronunciaremos sobre o teor do relatório entregue, por extemporâneo.”;
N.4. Em 28 de Julho de 2010, a Ré Piornais remeteu ao Autor, comunicação escrita onde refere que “(…) já instruímos o nosso Advogado para proceder junto da Construtora, no sentido de obter consenso relativamente a estas ocorrências, tratando-se, aparentemente, no maior dos casos, de deficiências ocultas. Outras poderão ter resultado da última grande reparação aos revestimentos e pinturas exteriores então realizadas (…)”;
N.4.a) Nessa mesma data, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado Quinta da Falésia, cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 7 de 28.07.2010, onde se refere que:
«Entrou-se no PONTO UM – Apresentação dos estudos, relatórios e orçamentos, para reparação das patologias presentes no Edifício. Medidas a tomar em relação ao assunto em apreço – Mediante apresentação multimédia – cuja impressão ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante – foi apresentado à assembleia, o produto dos trabalhos que têm sido desenvolvidos, nos termos da deliberação tomada na passada assembleia de condóminos do dia vinte e nove de Março e o estado atual do processo. O Engenheiro II, na qualidade de representante da empresa B... – responsável pela elaboração de relatórios de patologias do prédio, bem como pelo acompanhamento de todo o processo em curso, elucidou os presentes acerca do estado atual do prédio. O representante da Administração do Condomínio leu aos representantes a comunicação recebida da Promotora do Edifício, manifestando a sua posição relativamente às denuncias dos defeitos efetuadas pela Administração do Condomínio, a qual ficará anexa à presente ata para dela fazer parte integrante, tendo lido o teor da comunicação da promotora, sujeito a mesma à apreciação da assembleia, tendo esta concluído, por unanimidade, pelo seu conteúdo que não reúne não só as garantias como a mesma não expressa o reconhecimento das patologias. Pelo Doutor LL na qualidade de representante do Condomínio da fração BY, foi questionada a mesa relativamente à situação das patologias, nomeadamente sobre a eventual possibilidade de distinguir nos relatórios quais as anomalias que dizem respeito a situações iniciais e quais as que são recentes ou posteriores à intervenção da T..., S.A.; ainda solicitou informação sobre a origem generalizada das anomalias, ou seja, se seriam na sua globalidade oriundas das zonas comuns, o que foi confirmado. Pelo Doutor MM foi questionado ainda sobre o prazo de garantia do investimento de uma intervenção de reparações diversas a qual deverá ser efetuada no edifício e se a mesma será corretamente efetuada. Pelo Engenheiro NN, na qualidade de representante da fração AQ foi esclarecido que o tempo usual de garantia dos trabalhos de impermeabilizações é de dez anos. Pelo Engenheiro II e pelo Senhor OO, na qualidade de representante da empresa R......, foram também esclarecidos alguns aspetos acerca desta matéria. Pelo Engenheiro NN foi ainda acrescido que se os materiais forem de boa qualidade e bem aplicados a durabilidade após os dez anos, dever-se-á à boa manutenção dos mesmos. Pelas vinte horas e quarenta minutos, entrou na sala o representante das frações BF e DU, representativas de sete votos, passando o quórum a duzentos e trinta e cinco votos.
______Pelo Senhor CC, por si e em representação da maioria dos Condóminos representados na presente Assembleia, bem como o Doutor LL, na qualidade de representante da fração BY, foi proposto conceder um prazo até ao próximo dia trinta e um de agosto, à Promotora do Edifício, para se pronunciar relativamente aos relatórios e às patologias do edifício, nomeadamente se reconhece a existência das patologias; se as assume; se reconhece a responsabilidade pela reparação de todas as patologias constantes em todos os relatórios entretanto enviados à Administração do Condomínio; de que forma se propõe repará-las e em que prazo estima iniciar e concluir os trabalhos de reparação. Findo o prazo e se a Promotora responder negativamente ou não o fizer, a Assembleia mandata a Administração do Condomínio para intentar todos os procedimentos e ações cíveis e criminais com vista a apurar todas as responsabilidades de Intervenção e execução da Promotora e da Construtora. Se a promotora responder positivamente ao requerido pelo condomínio, a Administração deverá contratar empresa da especialidade a consultar no mercado adjudicando a proposta que considerar mais adequada. Como proposta complementar a Administração do Condomínio deverá contactar os Advogados LL, PP e QQ, os quais deverão apresentar, até o dia trinta e um de Agosto, a respetiva proposta de honorários, incluindo uma estimativa de todos os custos previsíveis para as ações que vierem a ser propostas. A Administração do Condomínio fica mandatada para ouvir os Condóminos assessores e contratualizar o Advogado que entender o mais adequado.»; Aditado pela Relação;
O.4. Em 05 de Agosto de 2010, a Ré “Piornais” enviou à Ré T..., S.A.” missiva escrita, com a Ref.ª Interna PIO-102/2010/TD, de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “ (…) Para o efeito, anexamos as reclamações e peritagens realizadas a pedido da administração do condomínio Quinta da falésia, respectivas notas técnicas e carta de denúncia dos defeitos encontrados e bem assim um extracto da garantia da obra que, relativamente, às impermeabilizações, é de 10 anos. Gostaríamos que procedessem à reparação dos defeitos da V/responsabilidade e ainda cobertos pela garantia da obra, antes do próximo período de chuvas de forma a evitar danos reversíveis no edifício. (…)”;
P.4. Em 09 de Setembro de 2010, a Ré “Piornais” enviou à Ré T..., S.A.” um fax de onde constam, entre outros, os seguintes dizeres: “(…) Através da carta de 5 de Agosto passado demos notícia a essa empresa das reclamações e peritagens realizadas a pedido da administração do condomínio, respectivas notas técnicas e carta de denúncia dos defeitos encontrados (…) Chamamos a vossa atenção para a urgente reparação dos defeitos cobertos pela garantia da obra. Tanto quanto é do n/ conhecimento nada até hoje foi feito. Como se aproxima a época das chuvas é fundamental que as reparações necessárias sejam efectuadas quanto antes. (…) Solicitamos o v/ empenho na rápida resolução deste assunto, até porque fomos notificados que a administração do condomínio irá interpor uma acção judicial da eventualidade de nada ser feito até ao dia 13 do corrente mês, dia em que se encontra agendada uma assembleia de condomínio do empreendimento. (…)”;
Q.4. Em 09 de Setembro de 2010, a Ré “Piornais” enviou ao Autor cópia do fax referido em P.4., por si enviado à Ré T..., S.A.”;
R.4. Em resposta ao referido em P.4., por carta remetida à R. “Piornais, datada de 29 de Setembro de 2010, a Ré T..., S.A.” comunicou que, de acordo com a Cláusula Quinta do Contrato de Empreitada, assinado entre as partes, o prazo de garantia era de 5 anos. Esse prazo já se encontra há muito decorrido, tendo sido efectuada recepção definitiva da Empreitada em 2007-03-30 e libertadas as correspondentes Garantias Bancárias retidas para bom cumprimento desse contrato. Sublinhamos que na data da formalização da Recepção Definitiva não se verificaram quaisquer deficiências que obstassem a essa recepção, o que foi devidamente lavrado no respectivo Auto de Recepção Definitiva. Nesse sentido, não pode a Signatária assumir, nesta data, a responsabilidade por eventuais deficiências detectadas fora do prazo da garantia da obra, cujo âmbito e causa desconhece, nem pode ser responsabilizada pela reparação das mesmas.”;
S.4. A Ré “Piornais”, em resposta, enviou à Ré T..., S.A.”, carta datada de 12 de Outubro de 2010, em que comunicava que “as reclamações relativas aos defeitos de construção dizem respeito a obras de eliminação ou reparação de defeitos, realizados posteriormente à recepção definitiva mas no âmbito da garantia, devidamente protocolizadas e que se revelaram mal realizadas. As impermeabilizações (…) revelaram-se com defeitos. Como a TD bem sabe, a garantia das impermeabilizações é de 10 anos a contar da recepção provisória da obra, prazo que ainda não foi ultrapassado (…) interpelamos a TD para proceder às devidas reparações de forma a evitar que a imagem da promotora e da própria TD caiam em descrédito(…) sendo certo que consideramos suspensos quaisquer prazos de caducidade relativamente à V/responsabilidade.”;
T.4. A Ré T..., S.A.”, respondeu à carta de 12 de Outubro de 2010 da Ré “Piornais”, através de carta datada de 20 de Outubro de 2010, de onde consta, entre o mais, o seguinte: “ (…) todas as intervenções/reparações levadas a cabo pela Signatária no edifício em causa, no âmbito do prazo de garantia da obra, foram executados previamente à realização da vistoria para efeitos de Recepção Definitiva dos trabalhos, objecto da mesma empreitada. Acresce que essas reparações foram executadas de acordo com as melhores regras de arte, no cumprimento das obrigações contratuais e das específicas exigências de V. Exas., tendo sido devidamente recepcionadas por V. Exas.. (…) o prazo de garantia é um prazo de caducidade, pelo que não é susceptível de ser suspenso ou interrompido (…) mais reforçamos que o disposto no título contratual prevalece sobre todos os demais documentos com ele desconforme (…), sendo que na Cláusula Quinta do contrato em questão, está expressamente definido que o prazo de garantia de todos os trabalhos da empreitada é de 5 anos. Desta forma e reiterando que não nos pode ser imputada qualquer responsabilidade por eventuais deficiências detectadas fora do prazo de garantia, não nos é possível dar cumprimento ao solicitado (…)”;
U.4. Em resposta, a Ré “Piornais” enviou nova carta à Ré T..., S.A.” em 03 de Dezembro de 2010, em que comunicava que “o contrato de empreitada em referência foi negociado durante meses (…) o caderno de encargos, correspondendo à vontade inequívoca das partes consignou que os trabalhos que respeitam à impermeabilizações têm uma garantia de dez anos. Não há aqui contradição. Antes e pelo contrário um prazo de garantia para a obra geral e outro especial para a impermeabilização. Como sabem, os defeitos das impermeabilizações são ocultos e por isso mesmo é que o prazo de garantia foi mais longo do que o estabelecido para a obra geral, razão pela qual continuamos a entender que essa empresa deve proceder à correcção dos mesmos, sob pena de responsabilidade contratual. (…)”;
V.4. A Ré T..., S.A.” respondeu, por carta datada de 25 de Janeiro de 2011, onde reiterou o exposto na carta de 20 de Outubro de 2010 e comunicou que “(…) o título contratual assinado pelas partes, encerra não só a generalidade das cláusulas jurídicas por que se rege a empreitada, mas, principalmente, a efectiva e última vontade das partes, relativamente às matérias vertidas nos Encargos, mas, também, a Proposta do Empreiteiro. Pelo que só para aspectos em que se verifique ser omisso do título contratual, se recorrerá, subsidiariamente, aos documentos anexos ao mesmo e de acordo com a ordem de prevalência aí prevista. (…) o contrato de empreitada em causa, assinado pelas partes, define, claramente, um único prazo de garantia de cinco anos, para todos os trabalhos da obra, incluindo as impermeabilizações realizadas no âmbito do mesmo. Neste sentido, o prazo de garantia da empreitada já se encontra há muito decorrido, o que é, alias, confirmado pelo facto de ter sido efectuada a Recepção definitiva integral da Empreitada, a 30 de Março de 2007 (…) e libertadas as garantias Bancárias retidas para bom cumprimento desse contrato, sem que nessa data, tenha sido sequer referido por V. Exas. a existência de um alegado prazo de garantia adicional para os trabalhos em questão. (…) na data de formalização dessa Recepção Definitiva não se verificaram quaisquer deficiências que obstassem à mesma, o que foi devidamente lavrado no respectivo Auto. Neste sentido, não pode a Signatária assumir, nesta data, a responsabilidade por eventuais deficiências, alegadamente, detectadas fora do prazo de garantia da obra ( e após a Recepção Definitiva de toda a empreitada), cuja natureza, âmbito e causa desconhece, nem pode ser responsabilizada pela reparação das mesmas. (…)”;
W.4. Nos invernos de 2009 e 2010 tem-se registado grande pluviosidade na ilha ...;
X.4. Em virtude dos últimos invernos rigorosos, os problemas decorrentes da infiltração de águas pluviais nas zonas comuns do Edifício do Condomínio da Quinta da Falésia têm vindo a agravar-se, estando já a afectar os revestimentos interiores de diversas fracções autónomas, pelo que os proprietários das diversas fracções autónomas do Condomínio da Quinta da Falésia vêm-se agora confrontados com a desvalorização cada vez maior dos seus imóveis, sendo cada vez de mais difícil reparação os estragos que se têm vindo a acumular nas zonas comuns do condomínio;
Y.4. As paredes exteriores das fachadas Nascente, Poente, Norte e Sul, dos Blocos 1 e 2 do Edifício apresentam fissuras;
Z.4. As coberturas e chaminés dos Blocos 1 e 2 têm fissuras, a tinta das paredes exteriores e chaminés dos Blocos 1 e 2 está a soltar-se, as paredes exteriores dos Blocos 1 e 2 têm pontos de humidade, o revestimento das paredes da fachada Norte e Poente do Bloco 2 está a desprender-se, o revestimento da parede da fachada Sul do Bloco 1 está a desprender-se, a fachada Sul do Bloco 1, em especial na fracção acima do Hotel, tem pontos de humidade, há uma fissura na Varanda da fracção 112, sita na fachada Sul, do Bloco 1 do Edifício;
A.5. Há várias fissuras e humidades nas paredes exteriores das fachadas Nascente, Poente, Norte e Sul, dos Blocos 3 e 4 do Edifício, o tecto do rés-do-chão da fachada Sul, do Bloco 3, junto à sala do condomínio, tem pontos de humidade;
B.5. Há pontos de humidade e fissuras na esquina interior de ligação entre todos os Blocos;
C.5. O revestimento em pedra do rodapé das fachadas (exteriores) do Edifício está a soltar-se;
D.5. A fachada Nascente, do Bloco 4, apresenta várias humidades na sanca da cobertura e o seu revestimento está a soltar-se;
E.5. Há fissuras nas paredes exteriores das fachadas Nascente, Poente, Norte e Sul, dos Blocos 5, 6, 7 e 8 do Edifício;
F.5. O rés-do-chão da fachada Sul, do Bloco 6, apresenta diversas fissuras e humidades;
G.5. As paredes exteriores do Edifício, junto às floreiras, apresentam pontos de humidade e sinais de infiltrações;
H.5. Os muretes das floreiras situados ao nível do rés-do-chão do Edifício apresentam pontos de humidade;
I.5. Os tectos das garagens apresentam vários pontos de humidade, em especial nas zonas de junta de dilatação, o atravessamento de tubagens com paredes, nas garagens, apresenta pontos de humidade, os tectos junto às arrecadações, nos pisos das garagens, apresentam pontos de humidade e a parede tardoz das garagens evidencia escorrimentos de águas;
J.5. Os terminais das chaminés do Edifício estão partidos;
K.5. A zona envolvente das pingueiras das varandas apresenta pontos de humidade;
L.5. A pintura da parede externa das fachadas de todo o Edifício apresenta várias bolhas;
M.5. A janela do lado direito da entrada do Bloco 1 apresenta pontos de humidade;
N.5. A escadaria interior do 1.º andar e do 5.º andar, ambos do Bloco 1, apresenta pontos de humidade;
O.5. As paredes da caixa de escadas dos Blocos 2, 3, 5, 6 e 8 do Edifício apresentam pontos de humidade;
P.5. A parede junto ao vão da caixa de escadas no último piso do Bloco 5 apresenta uma fissura;
Q.5. As paredes da caixa de escadas do Bloco 6 apresentam fissuras;
R.5. As paredes junto às floreiras interiores situadas nas escadas de cada Bloco apresentam pontos de humidade;
S.5. O piso -1, da garagem, apresenta um escorrimento de águas pluviais pelas tubagens de baixa tensão;
T.5. Os tectos das garagens têm humidades, sobretudo na envolvente dos tubos de queda e nas lajes / vigas;
U.5. A envolvente das tubagens nos tectos das garagens tem vários pontos de humidade;
V.5. As paredes de suporte, nas garagens, têm pontos de humidade;
W.5. As juntas de dilatação horizontais de vigas, nas paredes das garagens e as juntas de dilatação no pavimento das garagens, estão abertas;
X.5. As juntas da tubagem de esgoto permitem derrames;
Y.5. As janelas de ventilação das garagens têm humidades à volta;
Z.5. O tecto junto às arrecadações 83, 94 a 98 tem pontos de humidade;
A.6. Partes do reboco exterior do edifício estão a desprender-se;
A.6.a) Parte das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, já se verificam, pelo menos, desde 10.04.2007; Aditado pela Relação;
A.6.b) O Condomínio Autor tem conhecimento de parte das patologias referidas em L2, M2, F4 e de Y4 a A6, pelo menos desde 10/04/2007, sendo o Relatório da B..., identificado em B.4., datado de 21/03/2007; Aditado pela Relação;
B.6. O referido em Z.4. a A.6. está relacionado com fissuras e humidades em paredes exteriores e com as telas de impermeabilização no interior das floreiras e dos pavimentos das varandas do Edifício, que estão a degradar-se;
C.6. As Rés promoveram a execução de reparações no edifício, nos anos de 2005 e 2006;
D.6. As anomalias referidas em U.1, V.1., W.1., foram reparadas pela Ré T..., S.A.”, assim como as referidas em C.2 e D.2, com a substituição das alhetas em metal por alhetas em argamassa e eliminação das manchas alaranjadas com a pintura realizada em 2006 e a referida em F.2.;
E.6. A Ré T..., S.A.”, antes da recepção definitiva da obra e após os relatórios efectuados pela “B...” em 2004 e pela “S....Portugal, S.A.” em 2005, reparou e pintou todos os revestimentos exteriores que constituem o Edifício “Quinta da Falésia” e efectuou todas as obras de reparação dos defeitos até então comunicados pelo autor, trabalhos que haviam sido exigidos pela R. “Piornais” através de carta de 31 de Agosto de 2006;
F.6. Todo o exterior do prédio foi intervencionado em 2005, com reparação geral dos rebocos e pinturas, sob a supervisão da CIN, que forneceu as tintas, a solução e regulou a qualidade dos suportes de humidade adequados;
G.6. A R. T..., S.A.”, em 2007, deu por concluídas as obras de reparação em todo o empreendimento, não só nas zonas comuns como no interior das fracções autónomas;
H.6. As flanges em ferro referidas em G.2. apresentam pontos de oxidação devido à falta de manutenção;
I.6. As rupturas nas canalizações de água dos jardins resultam do tratamento destes ou mesmo do crescimento das espécies arbóreas de porte significativo, tais como palmeiras e outras;
J.6. Quando o vento sopra com intensidade, devido à própria concepção projectada para o Edifício, é natural que não seja evitada a queda de água da varanda superior para a varanda inferior;
K.6. O aditamento referido em G.4. ao relatório da “B...”, datado de 21 de Março de 2007, foi elaborado depois dos trabalhos de reparação efectuadas pela Ré T..., S.A.” até 2007 27;
L.6. O autor acompanhou as obras de reparação feitas pela Ré T..., S.A.”;
M.6. As deficiências referidas em T.5. a A.6. não foram comunicadas pelo autor à Ré “Piornais em data anterior à assinatura do auto de recepção definitiva;
N.6. A Ré “Piornais”, ao longo da execução da obra de construção do Edifício, fiscalizou o seu andamento e execução;
O.6. Apenas em 05 de Agosto de 2010, a Ré “Piornais” procurou obter o envolvimento da Ré T..., S.A.” no processo de reclamações de alegados defeitos de construção do Edifício e respostas que foi correndo com o autor até aí à sua margem;
P.6. No nº 3 da Cláusula Segunda do Contrato de Empreitada ajuizado, nos “demais documentos” em relação aos quais se prevê a prevalência desse Contrato em caso de divergência, está incluído o Caderno de Encargos;
Q.6. A Ré T..., S.A.”, na sua Proposta datada de 08 de Fevereiro de 1999 apenas assumiu a garantia de cinco anos;
R.6. Essa proposta prevalece sobre o previsto nessa matéria no Caderno de Encargos;
S.6. Foi essa Proposta da Ré T..., S.A.” que foi sufragada, aceite e adjudicada pela Ré “Piornais”;
T.6. O único prazo de garantia contratado entre as Rés foi o de cinco anos, contados da recepção provisória da obra, conforme consta da Cláusula Quinta do Contrato de Empreitada celebrado entre elas celebrado;
U.6. Foi esse prazo que motivou a realização da recepção definitiva da empreitada pela R. “Piornais”, integral e sem qualquer reserva, ocorrida em 30 de Março de 2007;
V.6. A Ré T..., S.A.” construiu o empreendimento recorrendo aos materiais, soluções e acabamentos determinados pela Ré “Piornais”;
W.6. A definição do tipo e da qualidade dos materiais a aplicar na construção do Edifício coube, em exclusivo, à Ré “Piornais” e ao seu projectista;
X.6.a) a fissuração não estrutural do reboco exterior é um fenómeno comum, e de alguma naturalidade, na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, exigindo adequado tratamento e manutenção”, Aditado pela Relação;
W.6.a) No Projecto de Especialidade, relativamente às «esteiras metálicas», não se encontrava previsto o fornecimento de esteiras com tampa, tendo sido a instalação executada conforme contratado;
X.6. A micro fissuração do reboco exterior por retracção é comum, nos primeiros anos de consolidação do Edifício ou em casos de movimentação por abalos sísmicos;
X.6.a) a fissuração não estrutural do reboco exterior é um fenómeno comum, e de alguma naturalidade, na construção deste tipo de edifícios em alvenaria, exigindo adequado tratamento e manutenção;
Y.6. Os produtos usados no revestimento das paredes exteriores do Edifício foram adequados aos fins a que destinavam e aplicados de acordo com a respectiva ficha técnica do produto;
27 Constava originariamente do presente facto que “o aditamento referido em G.4. ao relatório da “B...”, datado de 14 de Março de 2007, foi elaborado depois dos trabalhos de reparação efectuadas pela Ré T..., S.A.” até 2007”.
Z.6. Os trabalhos de impermeabilizações do Edifício foram executados pela Ré T..., S.A.” de acordo com os elementos de projecto e com materiais que, tendo sido submetidos para análise do Dono da Obra, a Ré “Piornais”, este aprovou;
A.7. No que respeita ao «escoamento das águas pluviais e de lavagem», o projecto de águas e esgotos foi da responsabilidade do Projectista, tendo-se a T..., S.A.” limitado a dar cumprimento às definições do projecto quanto a essa matéria;
B.7. Não foi da responsabilidade da Ré T..., S.A.” a elaboração do projecto de execução de estabilidade, tendo-se limitado a dar cumprimento às definições dele constantes;
C.7. No que respeita às «tampas das caixas de pavimento», a definição do tipo de materiais nelas usadas assim como a sua adequabilidade, foi da responsabilidade do projectista da Ré “Piornais” e da Fiscalização de Obra;
D.7. Foi a Ré “Piornais” quem determinou o esquema de tratamento das serralharias das guardas nas zonas da piscina;
E.7. A definição do tipo de materiais usados nos «acessórios de tubagem de abastecimento de água», assim como a sua adequabilidade foi da responsabilidade do projectista, da Ré “Piornais” e da Fiscalização de Obra;
F.7. Agressões mecânicas ou aperto deficiente de algum acessório podem conduzir a situações de rupturas nas canalizações de águas dos jardins;
G.7. A Ré T..., S.A.” executou os pavimentos exteriores ao Edifício conforme determinações do projecto;
H.7. O acesso em calçada portuguesa foi utilizado como «passagem alternativa de veículos», quando se destinava à utilização por peões;
I.7. A Ré “Piornais” contratou à Ré T..., S.A.” a execução de uma «calçada à portuguesa» que é executada com pedra, nas cores branca e preta ou cinza;
J.7. A calçada portuguesa, implementada no Condomínio, é diversa da tradicional «calçada madeirense» que é executada com pedra basáltica, própria da região, normalmente com recurso a calhau rolado, de aspecto distinto da solução ali executada;
K.7. A Ré T..., S.A.” executou uma «calçada à portuguesa»;
L.7. A diferença nos tipos de calçada é perceptível, sendo inconfundíveis ao olhar, pois o calhau rolado ou partido basáltico é muito diferente dos paralelepípedos da calçada portuguesa;
M.7. A R. T..., S.A.” é uma reconhecida empresa de construção nacional, implementada internacionalmente e com vasta experiência e conhecimento;
N.7. Os trabalhadores oriundos do Leste da Europa que trabalharam na empreitada em causa, executaram trabalhos como mão-de-obra indiferenciada, ou seja, foram utilizados como serventes, ajudantes ou aprendizes;
O.7. Estes trabalhadores apenas executaram tarefas de apoio aos mestres de obra na área das impermeabilizações, não tendo procedido a qualquer intervenção de revestimentos ou pintura;
P.7. Os trabalhos foram sempre acompanhados por diversos responsáveis de todos os intervenientes (fiscalização da Ré T..., S.A.”, Direcção de Obra, Encarregados, responsáveis de frente, responsáveis de cada empresa em obra, entre outros);
Q.7. Todos os contactos havidos pelo autor junto da Ré T..., S.A.” foram-no sempre via Ré “Piornais”;
R.7. As fissuras e pontos de infiltração em paredes foram reparados pelo Ré T..., S.A., nos termos previstos na acta de reunião de obra ocorrida em 11/07/2005;
S.7. Em matéria de alegados «desprendimentos de revestimentos», as situações detectadas foram corrigidas, as juntas de dilatação do Edifício foram reparadas dentro do período de garantia e foi efectuado o reforço da massa de preenchimento das juntas, reforçando a fixação à calçada, pela Ré T..., S.A.”;
T.7. Com a recepção definitiva da obra cessou a intervenção da Ré T..., S.A.” no local;
U.7. Depois da recepção definitiva da Obra, a única situação em que a Ré T..., S.A.” se predispôs a intervir, foi na correcção dos espaços verdes que tinham ficado danificados por força da intervenção que executou nas fachadas do edifício, tendo assumido o seu custo, além de ter intercedido junto do instalador dos sistemas de vídeo-porteiro, encontrando uma solução mais económica para o autor, com oferta do custo de mão-de-obra de substituição e programação e imputação ao autor dos custos dos equipamentos danificados pelo seu uso incorrecto;
V.7. Após a recepção definitiva, a Ré T..., S.A.” não manifestou disponibilidade para novas intervenções no edifício;
W.7. Em 30 de Março de 2007, a Ré “Piornais” libertou todas as garantias bancárias emitidas a seu favor, bem como as retenções de facturação;
X.7. A Ré “Piornais” fez crer ao autor que assumia a responsabilidade pela reparação dos defeitos que lhe foram comunicados e que estava a diligenciar pela sua reparação efectiva em coordenação com a Ré T..., S.A.” * ;
Y.7. Na fracção “BX” existem infiltrações junto ao vão grande, vão pequeno e tecto do sótão, infiltrações na parede e tecto da lavandaria, nas paredes e tecto da cozinha, nas paredes, pavimentos e caleiras da varanda, nos vãos, paredes e tectos da sala, humidades nos muretes, paredes e pavimentos da varanda pequena da sala e infiltrações na parede do quarto de dormir e na parede do roupeiro do quarto;
Z.7. Na fracção “BV” existe degradação dos materiais aplicados no pavimento da varanda, no rodapé e no revestimento (estuque) e pintura das suas paredes e tectos, bolhas de ar e água nas paredes e tectos (estando a tinta a descamar em algumas zonas), infiltrações e humidades nas paredes, nos tectos, nos vãos da sala e quartos, nas paredes da varanda e junto à janela dos quartos e apodrecimento da madeira nos rodapés da sala;
A.8. Na fracção “R” existe degradação dos materiais aplicados no pavimento da varanda (soalho de madeira), no rodapé e no revestimento (estuque) e pintura das paredes e tectos, assim como no revestimento em madeira dos roupeiros dos quartos de dormir;
B.8. As paredes e tectos da fracção “R” apresentam bolhas de ar e água, assim como fissuras, estando a tinta a escamar nalgumas zonas, há infiltrações, humidades e fissuras nas paredes e nos vãos da sala e dos quartos, a madeira dos rodapés está a apodrecer, o soalho em madeira aplicado no chão da sala está a ficar “ondulado”, devido às humidades do pavimento que vêm da sua varanda exterior, o revestimento interior do roupeiro do quarto 1 apresenta sinais de humidade e a madeira está a apodrecer, a floreira do quarto 1 causa infiltrações e humidades nas paredes exteriores e interiores desse quarto, a caleira da varanda da sala está podre e a abrir buracos, o que origina a infiltração de águas para o interior da sala, com especial incidência no seu soalho, a parede exterior do quarto 1 tem fissuras e origina graves infiltrações e humidades nas paredes do interior desse mesmo quarto, há infiltrações, humidades e fissuras nas paredes da varanda e infiltrações e humidades nas paredes e tecto do quarto de dormir virado para poente (quarto 3);
C.8. Em 14 de Março de 2006, o Autor realizou assembleia de condóminos em que foi apreciado o relatório respeitante ao anterior exercício;
C.8.a) Por referência à mesma Assembleia-geral de Condóminos, registada como Acta nº. 1/2006, consta, ainda, referenciado o seguinte:
«PONTO QUATRO – Esclarecimentos e Apresentação de relatório sobre a situação actual das obras em curso no prédio e sobre garantias de obras – Pelo representante da Administração do Condomínio em exercício foi apresentado um breve relatório acerca do desenvolvimento das obras, garantias de obra e dos trabalhos que estão em curso no prédio. Pelo Engenheiro JJ foi feita intervenção no sentido de confortar os presentes pela forma e condições com que os trabalhos estão a ser desenvolvidos pela T..., S.A. no prédio, aplicando o conhecimento técnico que dispõe. Procedeu-se a diversos esclarecimentos no âmbito deste tema.»; Aditado pela Relação;
D.8. A última reclamação efectuada pelo Interveniente CC à Ré Piornais ocorreu no ano de 2006;
E.8. O aço inox utilizado para as guardas metálicas das varandas é aço inox AISI 306 e exige cuidados de limpeza que a maioria dos condóminos nunca efectuou;
F.8. As juntas de dilatação, efectuadas através da solução corrente de mástiques, requerem manutenção e eventual recarga periódica, que o Autor nunca efectuou;
G.8. As tampas de ferro fundido, adequada às suas finalidades, são por natureza um material que apresenta oxidação que poderá, contudo, ser debelada, por interesse meramente estético;
H.8. A eliminação do seu aspecto oxidado passa por intervenções regulares de tratamento e pintura, inseridas nas normais intervenções de manutenção a operar pelo Condomínio;
I.8. No âmbito da manutenção do Edifício Quinta da Falésia, o Condomínio deveria proceder, aproximadamente no período médio variável entre 5 a 7 anos, ao tratamento e pintura das fachadas; Aditado pela Relação;
J.8. Desde 2006, no âmbito da conservação e manutenção do mesmo Edifício, sujeito ao vento, chuva e erosão provocada pela forte humidade e proximidade do mar, para além de pequenas intervenções/reparações (exemplificativamente, tratar e pintar portas, efectuar mudança de lâmpadas, lubrificar vários elementos, tais como molas, e limpeza de caleiras), o Autor nada mais fez; Aditado pela Relação;
K.8 Nomeadamente, não efectuou, de 2006 até, pelo menos, 2017, qualquer manutenção ao nível das fachadas; Aditado pela Relação;
L.8. O Autor não efectuou qualquer manutenção das tampas de saneamento e grelhas, em ferro fundido, as quais deveriam ser feitas de forma periódica, caso tivessem sido, por razões estéticas, objecto de tratamento e pintura; Aditado pela Relação;
M.8. A ausência de tais actos de conservação e manutenção das áreas comuns, por parte do Autor, configura-se como causa de parte das desconformidades apresentadas pelo Edifício, cuja reparação é reclamada; Aditado pela Relação;
N.8. Determinando tal ausência de manutenção e conservação, por agravamento, o actual estado do mesmo Edifício do Condomínio Autor, numa percentagem não inferior a 20%; Aditado pela Relação;
O.8. Parte das patologias evidenciadas pelo edifício, - nomeadamente, e entre outras, as constantes em B5, C5, D5, G5, H5, I5, J5, K5, M5, R5, S5, T5, U5, V5, W5, X5, Y5, Z5 -, são, também e em parte, provenientes da ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais; Aditado pela Relação;
P.8. Algumas patologias evidenciadas pelo edifício – nomeadamente, e entre outras, as constantes em L2, M2, Y4, Z4, A5, E5, F5, L5, N5, O5, P5, Q5 – subsistem, também e em parte, pela ausência de qualquer manutenção do Autor e da forte influência da proximidade do mar e da exposição aos demais elementos naturais; Aditado pela Relação;
Q.8. Quanto às saídas de água das varandas, a dimensão das «bicas» em mármore foi definida pelo projectista e discutida e aprovada em reunião de obra pela Ré “Piornais”, antes do seu fabrico e colocação;
R.8. Tal sub dimensionamento das bicas (ou pingueiras), resultante de definições do projecto, provoca a queda de água para a varanda inferior; Aditado pela Relação;
S.8. A Ré T..., S.A. cumpriu com as determinações do projeto, de autoria/ responsabilidade da Ré Piornais, sendo alheia às definições ou soluções determinadas pelo Projetista e Dono de Obra; Aditado pela Relação;
T.8. No dia 19/01/2009, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado Quinta da Falésia, cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 5 de 19.01.2009, onde se refere que:
«PONTO QUATRO – Deliberação a tomar sobre acção judicial a intentar contra a promotora para correcção dos defeitos da construção nas partes comuns – Pelo representante da Administração do Condomínio, reeleita na presente reunião, foi abordado a questão de posições divergentes quanto a intentar uma acção judicial, pelo que propõe requerer parecer concreto e estimativas de custos de reparações e ainda posição final da promotora sobre esta matéria. Todos estes resultados e apuramentos deverão ser patenteados em nova assembleia a convocar durante o mês de Fevereiro próximo, a qual na posse efectiva de todos os elementos atrás referidos, deverá deliberar quais as medidas a tomar em relação a esta matéria. Colocado à votação, o PONTO QUATRO da Ordem de Trabalhos, foi Aprovado por Maioria de duzentos e oitenta e cinco votos, com a abstenção das Fracções DI, DK, DV, BJ, DP, DR e V, representativas de vinte votos.»”; Aditado pela Relação;
“U.8. No dia 29/03/2010, realizou-se uma Assembleia-geral de Condomínio do Edifício denominado Quinta da Falésia, cujas deliberações melhor constam da Ata Avulso nº 6 de 29.03.2010, onde se refere que:
«PONTO CINCO – Outros assuntos de Interesse comum ao Condomínio – Relativamente ao Processo de aferição de patologias e do estado atual do prédio, foi dito que há, desde alguns meses, um processo de avaliação bem como que deverão ser apresentadas em reunião a convocar até meados do mês de maio.»; Aditado pela Relação;
III – DA SUBSUNÇÃO – APRECIAÇÃO
Verificados que estão os pressupostos de actuação deste tribunal, corridos os vistos, cumpre decidir.
A) O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação da Recorrente, artigo 635 do Código de Processo Civil.
Como resulta do supra exposto apenas o recurso de revista interposto pela Ré T..., S.A. foi admitido pelo que não será considerado o recurso de revista da Ré Piornais, Investimentos Turísticos Imobiliários da Madeira, S.A.
Ponderando as conclusões apresentadas pela Ré T..., S.A. podemos afirmar que as questões que importa decidir são apenas as seguintes:
1- Da eventual violação do caso julgado e da decisão surpresa;
2 - Do direito do autor à eliminação dos defeitos.
B) Vejamos a primeira questão: Ocorreu violação do caso julgado e há uma decisão surpresa tal como afirma a Recorrente?
1- Dispõe o artigo 580.º n.º 1 do Código de Processo Civil que a excepção do caso julgado, tal como a litispendência, pressupõe «a repetição de uma causa; se a causa se repete estando a anterior ainda em curso, há lugar à litispendência; se a repetição se verifica depois de a primeira causa ter sido decidida por sentença que já não admite recurso ordinário, há lugar à excepção do caso julgado».
Acrescenta o n.º 2 do mesmo preceito que a excepção do caso julgado tem «por fim evitar que o tribunal seja colocado na alternativa de contradizer ou de reproduzir uma decisão anterior».
E, nos termos do artigo 581.º do CPC, relativo aos Requisitos da litispendência e do caso julgado:
1- Repete-se a causa quando se propõe uma acção idêntica a outra quanto aos sujeitos, ao pedido e à causa de pedir.
2- Há identidade de sujeitos quando as partes são as mesmas sob o ponto de vista da sua qualidade jurídica.
3- Há identidade de pedido quando numa e noutra causa se pretende obter o mesmo efeito jurídico.
4- Há identidade de causa de pedir quando a pretensão deduzida nas duas acções procede do mesmo facto jurídico. Nas acções reais a causa de pedir é o facto jurídico de que deriva o direito real; nas acções constitutivas e de anulação é o facto concreto ou a nulidade específica que se invoca para obter o efeito pretendido.
Estatui o n.º 1 do artigo 619.º do CPC – relativo ao “Valor da sentença transitada em julgado” que «Transitada em julgado a sentença ou o despacho saneador que decida do mérito da causa, a decisão sobre a relação material controvertida fica a ter força obrigatória dentro do processo e fora dele nos limites fixados pelos artigos 580.º e 581.º, sem prejuízo do disposto nos artigos 696.º a 702.º».
Devemos atender ainda que o artigo 621.º do CPC relativo ao “Alcance do caso julgado” dispõe que «A sentença constitui caso julgado nos precisos limites e termos em que julga: se a parte decaiu por não estar verificada uma condição, por não ter decorrido um prazo ou por não ter sido praticado determinado facto, a sentença não obsta a que o pedido se renove quando a condição se verifique, o prazo se preencha ou o facto se pratique».
2- O caso julgado pressupõe a repetição de uma causa e visa evitar que o tribunal seja colocado na alternativa de contradizer ou de reproduzir uma decisão anterior.
E sabe-se que, transitada a sentença, a decisão proferida sobre a relação material controvertida fica a ter força obrigatória dentro e fora do processo.
Também se mostra claro e inequívoco que a força do caso julgado abrange a conclusão que se extrai da resposta dada à pretensão do autor.
Isto é o caso julgado abrange claramente a decisão.
Mas também se vem afirmando e defendendo que o caso julgado deve abranger o que ficou decidido quanto às questões que a sentença devia conhecer para poder decidir.
Veja-se sobre o assunto os Ac. do STJ de 12/07/2011, 15/01/2013, 26/03/2015 e 07/05/2015, acessíveis em www.dgsi.pt.
A excepção de caso julgado invocada assenta na violação de várias decisões já transitadas.
Com a excepção do caso julgado pretende-se no fundo garantir a segurança jurídica, valor constitucionalmente protegido.
Importa relembrar que o tema do «caso julgado» também vem sendo analisado na perspectiva da «autoridade do caso julgado».
Como se afirma no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça, de 19/2/1998, «O instituto do caso julgado material é analisado numa dupla perspectiva: como excepção de caso julgado e como autoridade de caso julgado.
O caso julgado da decisão anterior releva como autoridade de caso julgado material no processo posterior quando o objecto processual anterior (pedido e causa de pedir) é condição para a apreciação do objecto processual posterior», disponível in www.dgsi.pt.
Sobre o tema veja-se também Miguel Teixeira de Sousa, “O Objecto da Sentença e o Caso Julgado Material”, BMJ/325º, p. 171, 176 e 179.
Podemos afirmar que uma sentença pode servir como fundamento da excepção de caso julgado quando na nova acção se pretende alcançar o efeito, o direito, que já foi, total ou parcialmente, por aquela definido.
3- No caso concreto a Recorrente defende que dentro do próprio processo há decisões que violam outras decisões já proferidas – por isso, com violação do caso julgado – e que tais decisões teriam sido proferidas sem contraditório – por isso sendo uma decisão surpresa.
Afigura-se-nos que não lhe assiste qualquer razão.
Nos presentes autos, após ter sido proferida sentença em 1.ª instância, foi interposto pela ora recorrente recurso de apelação.
A Relação determinou a anulação da sentença para efeitos de ampliação da matéria de facto.
De seguida, foi proferida nova sentença que manteve o segmento decisório ora colocado em crise, alterando, parcialmente, os fundamentos subjacentes à decisão.
A recorrente entende que a segunda sentença proferida pela 1.ª instância assentou em fundamentos e critérios diametralmente opostos aos considerados no âmbito da primeira sentença o que configura uma situação de violação de caso julgado e de nulidade decisória por se tratar de uma decisão surpresa.
Defende a recorrente que a segunda sentença proferida pela 1.ª instância incluiu uma nova fundamentação sobre matéria anteriormente decidida de forma totalmente contraditória com a primeira sentença, concluindo que “incluir – a coberto de uma ampliação da matéria de facto - fundamentos novos numa segunda sentença, relativamente aos factos antigos [anteriormente provados] afigura-se uma frontal violação do caso julgado formal.”
Estão em causa os seguintes segmentos decisórios:
1. Sentença proferida em 2017:
“Ora, como se retira da factualidade supra elencada como provada, a caducidade do direito do Autor foi impedida pelo comportamento da Ré “Piornais” que de forma clara, lhe comunicou estar a desenvolver esforços no sentido de reparação das anomalias que lhe haviam sido comunicadas.
Tal comportamento da Ré [Piornais] tornou uma situação incerta em certa, fazendo com que o Autor deixasse de ponderar – pelo menos durante algum tempo – o recurso a Tribunal para obter de forma coerciva aquilo que lhe foi comunicado como estando a ser desenvolvido de forma voluntária. – Idem.
Concluímos, assim, que em face do comportamento assumido pela Ré Promotora, o direito do Autor não se mostra caducado.
A questão que agora importa solucionar é a de saber se, não tendo existido comportamento nesse mesmo sentido por parte da T..., S.A.” e não tendo existido denúncia das anomalias a esta Ré, se relativamente à mesma se verifica a caducidade do direito do Autor.”.
2. Acórdão de 2018:
No acórdão de 20-12-2018, considerou-se que “afigura-se-nos assim que é essencial para a apreciação e decisão das exceções de caducidade deduzidas pelas RR. Qual a data em que foi constituída a administração do Condomínio Quinta da Falésia distanciada da R. Piornais (vendedora). Ora, tal factualidade encontra-se omissa na matéria de facto que foi dada como provada (e não provada) na sentença recorrida.”, tendo a sentença sido anulada, com vista à ampliação da matéria de facto.
3. Sentença proferida em 2021
Na sentença de 29-06-2021 consta:
“Ora, como se retira da factualidade supra elencada como provada, a caducidade do direito do Autor foi impedido pelos comportamentos das Rés, na medida em que, por um lado, reconheceram a existência de anomalias e desenvolveram comportamentos tendentes à sua reparação e, por outro lado, no que respeita à Ré “Piornais”, de forma clara, lhe comunicou estar a desenvolver esforços no sentido de reparação das anomalias que lhe haviam sido comunicadas, num comportamento que, analisado à luz do critério estabelecido pelo artigo 236º, do Código Civil, não pode deixar de ser interpretado como uma assumpção da responsabilidade de reparação. Tais comportamentos das Rés tornaram uma situação incerta em certa, fazendo com que o Autor deixasse de ponderar – pelo menos durante algum tempo – o recurso a Tribunal para obter de forma coerciva aquilo que lhe foi comunicado como estando a ser desenvolvido de forma voluntária. – Idem.
Se o reconhecimento da existência dos defeitos, a sua enumeração e o compromisso assumido de os eliminar ou reparar aconteceu antes de esgotado o prazo de caducidade, tal reconhecimento tem a virtualidade de impedir a caducidade do direito do Autor, ou seja, a partir desse momento não é lícito ao devedor invocar contra o credor a excepção de caducidade, ainda que o devedor demore anos a cumprir. Na verdade, o direito foi exercido e uma vez exercido ou reconhecido já não está sujeito a prazo de caducidade. O impedimento da caducidade resultante do reconhecimento do respectivo direito não determina a contagem de novo prazo de caducidade, passando o exercício desse direito a estar sujeito, apenas, ao prazo de prescrição ordinário previsto no artigo 309º, do Código Civil.”.
Tendo presente tais segmentos decisórios torna-se evidente e manifesto que não existe qualquer violação de caso julgado, entenda-se este com o alcance que se lhe pretenda dar.
Ninguém coloca em causa que proferida a sentença fica esgotado o poder jurisdicional sobre a matéria da causa, o que significa que não pode o juiz, por iniciativa própria, proceder à alteração da sentença.
Todavia, a sentença é suscetível de ser alterada, o que pode suceder por via da sua reforma ou de recurso, nos termos previstos na nossa lei processual. – cfr. art. 613.º do CPC.
No caso de alteração da sentença por via do recurso e no que especificamente concerne à sua delimitação objetiva, “a mesma pode ser feita pelo isolamento de algum ou alguns dos segmentos decisórios, sendo que, por defeito, o recurso abarca toda a “parte dispositiva da sentença”.
Acresce que o objeto do recurso é a decisão que prejudica o recorrente e não os respetivos fundamentos, os quais apenas interessam enquanto objeto de argumentação que será inserida nas alegações (…)” – Abrantes Geraldes, Paulo Pimenta, Luís Filipe Pires de Sousa, Código de Processo Civil Anotado, Vol. I, Almedina, 2.ª edição, pp. 788-789. Veja-se também, no mesmo sentido, Lebre de Freitas, Armindo Ribeiro Mendes e Isabel Alexandre, Código de Processo Civil Anotado, Vol. 3.º, tomo I, 3.ª edição, Coimbra Editora, pp. 68-69.
Importa salientar, como referem Lebre de Freitas e Armindo Ribeiro Mendes, “a parte não recorrida de uma decisão transitada em julgado e os efeitos assim produzidos não podem ser prejudicados pela decisão do recurso nem pela anulação do processo; a decisão do tribunal de recurso não pode, pois, ser mais desfavorável ao recorrente que a decisão recorrida. (…) a delimitação do âmbito do recurso é feita objectivamente pela parte dispositiva da sentença que for desfavorável ao recorrente.” –, Ob. Cit., p. 70.
Como já referimos supra não existe qualquer violação de caso julgado pois que para haver violação de caso julgado é necessário que exista uma decisão transitada em julgado, ou seja depende da existência de caso julgado, que no caso dos autos não se encontra ainda formado.
Na verdade, é inequívoco que a recorrente recorreu da decisão da 1.ª instância quanto ao segmento decisório constante da alínea a. do dispositivo, nos termos da qual foi aquela recorrente condenada a proceder a eliminar os defeitos, elencados em L.2., M.2., F.4., Y.4. a A.6., dos factos provados, existentes no prédio denominado Edifício Quinta da Falésia, localizado no Sítio da ..., ..., n.º 237, ... e os danos por eles causados, elencados em B.8. dos factos provados, no prazo máximo de um ano.
Defender que ao ser proferida a nova sentença não seria possível alterar os fundamentos da decisão seria o mesmo que considerar que o tribunal da Relação, chamado a decidir, não poderia considerar, face à factualidade provada, que a ré T..., S.A. tinha reconhecido tais defeitos. Tal entendimento não tem suporte legal.
O facto de ter sido interposto recurso da decisão da 1.ª instância implica de forma evidente que, quanto ao segmento decisório impugnado, inexiste qualquer caso julgado cuja violação seja de considerar verificada.
Entendimento contrário equivaleria a uma contradição nos termos; na verdade, se a decisão foi objeto de recurso é manifesto que a mesma não transitou em julgado, não havendo, como vimos, caso julgado quanto aos fundamentos decisórios desacompanhados do respetivo segmento decisório.
Pensamos ser pacifica a jurisprudência neste sentido.
Podemos ver os seguintes acórdãos do STJ:
- de 03-03-2021 (Rel. Manuel Capelo, proc. n.º 1310/11.7TBALQ.L2.S1): “Dizendo-se que a reformatio in pejus não afasta a possibilidade de a condenação ter critérios ou motivos diversos e que a expressão “efeitos do julgado” do nº5 do art. 635 deve ser interpretada como reportada à parte decisória da sentença – cfr. Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes op. e loc. cit. – deve esclarecer-se, em simultâneo, que dentro dos limites que provêm da proibição da reformatio in pejus, o tribunal da Relação tem liberdade de apreciação, nomeadamente para anular, mesmo oficiosamente, a decisão e em ordem a ser ampliada a matéria de facto necessária para se decidir. Todavia, tendo procedido à anulação e destruindo tudo o que constava da sentença, essa destruição não se estende ao que a proibição da “reformatio in pejus” salvou e que compreende o que foi decidido e não foi objecto de recurso pelo réu vencido – cfr. ac STJ de STJ 7-2-2013 no proc. 1720/05. TBVC D.P1.S1, in dgsi.pt.” - disponível em www.dgsi.pt;
- de 07-02-2013 (Rel. João Bernardo, proc. n.º 1720/05.9TBVCD.P1.S1): “Como referem Lebre de Freitas e Ribeiro Mendes, no local referido, a reformatio in pejus não afasta a possibilidade de a condenação ter critérios ou motivos diversos.
A expressão “efeitos do julgado” daquele n.º4 do artigo 684.º deve, na verdade, ser interpretada como reportada à parte decisória da sentença.” – disponível em www.dgsi.pt;
- de 18-12-2013 (Rel. Abrantes Geraldes, proc. n.º 1801/10.7TBOER.L1.S1): “Ainda que, por algum motivo, o Tribunal ad quem determine a anulação do processado, ficam salvaguardados, em definitivo, os efeitos da decisão, na parte que não tiver sido objecto de recurso” – disponível em www.dgsi.pt;
Importa ainda salientar que, com a decisão de anulação, a sentença recorrida deixou de ter existência jurídica, o que significa que a sentença a proferir corresponde à única sentença a considerar nos autos. O acórdão da Relação determinou a anulação da decisão para a ampliação da matéria de facto, não tendo determinado apenas a referida ampliação.
Assim, “o tribunal a quo poderá, após a ampliação fáctica determinada pelo tribunal superior e o respectivo julgamento, decidir em sentido diverso do propugnado no acórdão do Tribunal da Relação no tocante à resolução jurídica do litígio, mesmo que a facticidade aditada venha a resultar provada (neste sentido o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 18.12.2012, in CJSTJ, Tomo III, p. 176).” – acórdão de 03-03-2016 (Rel. Fernanda Isabel Pereira, proc. n.º 5429/11.6YYPRT-B.P2.S1, disponível em www.dgsi.pt.
No mesmo sentido se pronunciou o acórdão do STJ de 12-11-2009 , segundo o qual “tendo a Relação ordenado a ampliação da matéria de facto, nos termos do art. 712.º, n.º 4, do CPC, anulando assim a decisão de 1.ª Instância, para proporcionar um debate da causa “na natureza dispositiva da petição inicial”, considerando-se que o Autor, promitente-comprador, apesar de ter formulado pedido relacionado com a declaração de nulidade de contrato por vício formal, poderia sentenciar-se com base em outra causa de pedir – incumprimento do contrato-promessa por parte das recorridas –, a decisão anulatória do saneador-sentença não vincula o Tribunal da Relação, em sede de recuso da nova decisão que considerou, agora, existir fundamento para a resolução do contrato por incumprimento das rés. II - A 1.ª Instância estava vinculada a cumprir a decisão da anulação, ampliando a matéria de facto e julgando com base nela, mas nem sequer estava vinculada a seguir a solução jurídica implicada na decisão anulatória. III - A obediência à decisão da Relação quedou-se e cumpriu-se com a ampliação da matéria de facto, podendo o Tribunal sentenciar livremente, já que a Relação não tem competência para definir o direito ante a eventualidade de prova de factos diferentes daqueles com que operara inicialmente. IV - Muito menos a Relação, no recurso interposto da segunda sentença, fica vinculada aos fundamentos da sua decisão que, anteriormente, decretou a ampliação da matéria de facto em vista de outra plausível solução de direito. V - Não há caso julgado que se lhe imponha advindo da decisão anulatória, nem sequer é aqui convocável a figura da autoridade do caso julgado.” (Rel. Fonseca Ramos, proc. n.º 510/09.4YFLSB, disponível em www.dgsi.pt.
Ou seja, uma vez anulada a sentença e ressalvado que seja o princípio da reformatio in pejus, aquela decisão deixa de existir na ordem jurídica, não estando a 1.ª instância limitada quanto seu poder decisório.
Tendo em consideração a nova factualidade, a 1.ª instância podia e devia apreciar o caso dos autos, por referência ao novo quadro fáctico, não estando limitada quanto aos fundamentos a que poderia lançar mão.
Aliás, censurável seria proceder a uma mera cópia da sentença entretanto anulada, sem proceder a uma nova ponderação global e crítica dos factos agora a considerar.
Resulta evidente que inexiste qualquer violação de caso julgado, não se descortinando, de igual modo, qualquer decisão surpresa.
A recorrente alega que a decisão do tribunal da Relação padece de nulidade por violação do princípio do contraditório por considerar, em suma, que “deveria ter sido dada possibilidade às Rés de demonstrar – através da produção de prova diretamente direcionada para tal questão – que as anomalias identificadas em abril de 2007 se reconduziram a novas situações não englobadas nas comunicações anteriormente havidas e intervencionadas e não a mera subsistência ou agravamento das situações comunicadas em 2004 e 2005”.
Determina o art. 3.º do CPC que “o juiz deve observar e fazer cumprir, ao longo de todo o processo, o princípio do contraditório, não lhe sendo lícito, salvo caso de manifesta desnecessidade, decidir questões de direito ou de facto, mesmo que de conhecimento oficioso, sem que as partes tenham tido a possibilidade de sobre elas se pronunciarem.”.
No que concerne à solução jurídica alcançada pelas instâncias, cumpre deixar expresso que o legislador pretende evitar que as partes sejam confrontadas com decisões com que não poderiam contar em face dos contornos do caso concreto, não se podendo confundir uma decisão surpresa com a decisão em sentido contrário ao pretendido por uma das partes.
No caso dos autos, estamos perante uma ação proposta por um condomínio contra, no que aqui releva, a construtora, nos termos da qual aquele invocou um conjunto de defeitos de construção como fundamento para o seu pedido de reparação.
Como é evidente, o enquadramento jurídico a conceder às comunicações havidas entre as partes e à conduta da construtora é matéria que se situa no epicentro do presente litígio.
De facto, uma vez alegados defeitos verificados em 2007 resulta evidente que se discutiria nos autos a sua origem (novos, agravamento de outros defeitos, defeitos não reparados) para efeitos de apreciação do eventual reconhecimento da ré desses mesmos defeitos e consequências daí decorrentes.
Nestes casos o tipo de defeitos, origem, data da verificação e eventual reconhecimento como causa impeditiva da caducidade é matéria que, quase sempre, releva, razão pela qual não se vislumbra em que medida possa a recorrente ter ficado surpreendida com este desfecho.
A circunstância de a ré não concordar com o sentido decisório propugnado pelas instâncias não significa que a decisão em crise se trate de decisão surpresa, até porque a mesma se moveu no quadro jurídico invocado pelas partes – empreitada/caducidade de direitos de terceiro adquirente – sendo manifesto que a recorrente tinha o dever de prever como possível a solução a que chegaram as instâncias.
Em suma, nenhuma razão assiste à Recorrente não se verificando nem a invocada violação de caso julgado nem a pretensa nulidade por ter havido uma decisão surpresa com violação do contraditório.
C) Resolvida a primeira questão analisemos a segunda questão: Do direito do autor à eliminação dos defeitos.
Lidas as conclusões de recurso de revista é manifesto que a recorrente não discute a qualificação jurídica feita pelas instâncias ao contrato dos autos, o prazo de garantia considerado aplicável (5 anos), a qualificação do condomínio como consumidor e bem assim a contagem do prazo de garantia a partir da data instituição do condomínio (13-10-2001).
De igual modo, a recorrente não coloca em causa, tal como refere a Relação, que a Ré assume a responsabilidade pela reparação dos defeitos até dezembro de 2016 – que foi, integralmente, concluída (facto E.6.) - bem como dos danos causados pelas obras de reparação aos jardins e reparação do sistema de intercomunicadores, desconformidades verificadas em abril de 2007 (Facto U.7. Depois da recepção definitiva da Obra, a única situação em que a Ré T..., S.A.” se predispôs a intervir, foi na correcção dos espaços verdes que tinham ficado danificados por força da intervenção que executou nas fachadas do edifício, tendo assumido o seu custo, além de ter intercedido junto do instalador dos sistemas de vídeo-porteiro, encontrando uma solução mais económica para o autor, com oferta do custo de mão-de-obra de substituição e programação e imputação ao autor dos custos dos equipamentos danificados pelo seu uso incorrecto).
Deste modo no presente recurso está tão-só em causa a questão de saber se a circunstância de os defeitos verificados em abril de 2007 serem semelhantes aos denunciados e reconhecidos durante o prazo de garantia isenta o condomínio de proceder à sua específica denúncia, devendo considerar-se abrangidos por aquele reconhecimento.
A Recorrente defende a tese de que o reconhecimento de defeitos de construção oportunamente reparados não pode constituir um reconhecimento de novos defeitos posteriormente detetados, ainda que da mesma “estirpe” ou “natureza”.
Mais entende que não tendo existido reconhecimento desses novos defeitos há que concluir pela caducidade do direito invocado pelo autor.
Vejamos
Da factualidade provada, resulta evidente que os defeitos denunciados durante o período de garantia foram integralmente reparados (facto E.6. A Ré T..., S.A.”, antes da recepção definitiva da obra e após os relatórios efectuados pela “B...” em 2004 e pela “S....Portugal, S.A.” em 2005, reparou e pintou todos os revestimentos exteriores que constituem o Edifício “Quinta da Falésia” e efectuou todas as obras de reparação dos defeitos até então comunicados pelo autor, trabalhos que haviam sido exigidos pela R. “Piornais” através de carta de 31 de Agosto de 2006).
Quanto aos defeitos que se verificaram em abril de 2007 podemos ponderar que tais defeitos resultaram de uma deficiente reparação dos defeitos denunciados durante o prazo de garantia ou correspondem a novos defeitos.
A factualidade a considerar é a seguinte:
Factos:
A.4. Em 21 de Março de 2007, após as reparações efectuadas, as paredes exteriores e interiores do Edifício apresentavam diversos pontos de humidade que deram origem ao aparecimento de bolhas na pintura e nos revestimentos das fachadas;
B.4. Em 10 de Abril de 2007, o Autor participou à Ré “Piornais” patologias que considerava subsistirem nas partes comuns do Edifício, dando-lhe conhecimento do relatório de vistoria efectuado pela “B...”, onde se referia a existência de bolhas na pintura das fachadas, humidades na zona envolvente das pingueiras das varandas e junto a floreiras, fissuras no reboco das fachadas, humidades nas paredes exteriores, chaminé danificada, rodapé descolado, telhas partidas, humidade na sala do condomínio, fissuras nas e humidades junto às caixas de escadas, humidades e fissuras nas garagens e nos pavimentos, encontrando-se aquele relatório, datado de 21/03/2007, junto aos autos a fls. 1692 a 1715, que aqui integralmente se reproduz;
F.4. Em 2007, algumas pedras da calçada da zona de entrada dos blocos, nas zonas cobertas exteriores, estavam a desprender-se, junto ao bloco 7 existia uma zona em que as pedras já não estavam no local, havendo um pequeno buraco no pavimento, os lambris / rodapés exteriores estavam a deslocar-se da base permitindo a passagem de águas e o descolamento do material de revestimento, apareceram novas bolhas e fissuras na pintura e no reboco das paredes exteriores de todos os blocos, quer nas zonas altas das fachadas, quer junto às floreiras, apareceram novas fissuras nas guardas das varandas das fracções 3001 e 3011, o acabamento das caleiras das varandas permitia a infiltração de águas, as zonas de pintura em volta das janelas de ventilação das garagens, nos pisos -1 e -2, estavam a degradar-se, nos tectos, vigas, pilares e paredes das garagens sugiram humidades e a parede poente da sala do condomínio apresentava pontos de humidade).
Se os defeitos não foram devidamente corrigidos, ou seja se a eliminação dos defeitos é ela própria defeituosa, se houve uma execução defeituosa da obra de reparação, renascem os prazos de caducidade aplicáveis às empreitadas em geral.
Afirma Cura Mariano, “caso tenham sido realizados trabalhos de eliminação dos defeitos ou nova obra, sem sucesso, mantendo-se a obra defeituosa, os prazos de caducidade do art. 1224.º do CC, do exercício de novos direitos, contam-se a partir da data da entrega da obra reparada”. – Responsabilidade Contratual do Empreiteiro pelos Defeitos da Obra, Almedina, 2011, 4.ª edição, p. 134. No mesmo sentido se pronunciou Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso, em Especial na Compra e Venda e Empreitada, Almedina, 1994, pp. 426-427.
Assim, também a obra de reparação está sujeita aos prazos de garantia e de denúncia previstos na lei.
Deste modo, é manifesto que, tendo as obras da reparação sido concluídas em dezembro de 2006, reiniciou-se novo prazo de garantia de 5 anos (que terminou em dezembro de 2011).
Sucede que, competia ao condomínio proceder à denúncia de tais defeitos no prazo de 1 ano, ou seja, até abril de 2008, o que, como resulta dos autos, não sucedeu.
Efetivamente, como nos explica Cura Mariano, “o ónus da prova da denúncia compete ao dono da obra atenta a sua natureza de condição de exercício dos direitos deste (…)”, sendo que “a denúncia só impede a caducidade dos direitos do dono da obra relativamente aos defeitos denunciados, não tendo essa eficácia relativamente aos que não foram abrangidos pela respectiva declaração e que já fossem conhecidos do dono da obra” – Ob. Cit. pp. 90-91.
O que ficou dito vale, igualmente, para o terceiro adquirente, no caso, o autor.
Ademais, “a denúncia de um defeito não se estende aos demais, porque isso contrariaria a ratio da norma que impõe tal dever. Da mesma forma, o agravamento substancial de uma desconformidade carece de nova reclamação. Em qualquer destas hipóteses, o devedor não ficaria ciente da existência ou da gravidade do defeito, de molde a intervir prontamente” – Pedro Romano Martinez, Cumprimento Defeituoso…, p. 373.
Resulta da factualidade provada que o autor teve conhecimento dos defeitos cuja reparação peticiona em, pelo menos, 10-04-2007 (cfr. facto n.º A.6.b)), sendo que durante cerca de dois anos manteve apenas contactos com a promotora (ré Piornais).
Não resulta dos factos provados que o autor tenha denunciado, junto da ré construtora, os referidos defeitos no prazo de 1 ano (cfr. art. 5.º-A, n.º 3, do DL 67/2003, aplicável ao caso dos autos por força do disposto no art.14.º do DL 67/2003 e art. 297.º do CC), sendo que emerge da matéria de facto que a ré construtora apenas teve contacto direto com o condomínio na reunião de março de 2009, ou seja, quase dois anos depois da verificação das desconformidades (facto J.4. Responsáveis da Ré T..., S.A.” compareceram no condomínio, em 07 de Fevereiro de 2009, para reunião com o Autor e com a Ré “Piornais”, a fim de serem acertados os pormenores quanto às questões dos espaços verdes e do vídeo-porteiro; L.4. Em 10 de Fevereiro de 2009, a Ré “Piornais” enviou à Ré T..., S.A.” missiva escrita em que lhe enviava cópia da acta da reunião havida em 07 de Fevereiro de 2009 e de um relatório de inspecção à construção “Quinta da Falésia”; M.4. Em resposta, a Ré T..., S.A.” enviou à “Ré Piornais” missiva escrita, datada de 04 de Março de 2009, em que informava que “relativamente aos pontos 1. e 2. tratados na reunião realizada a 7 de Fevereiro de 2009, confirmamos o já registado, ou seja, que assumimos os custos referenciados na mesma, mediante os respectivos justificativos. Quanto ao ponto 3. da referida reunião, efectuada que se encontra a Recepção Definitiva da Empreitada, conforme Auto assinado entre as partes em 30 de Março de 2007, não nos pronunciaremos sobre o teor do relatório entregue, por extemporâneo).
Torna-se inequívoco, face aos factos provados, que o autor não procedeu à denúncia ao empreiteiro/recorrente no prazo de que dispunha para o efeito, deixando caducar o seu direito à eliminação dos defeitos.
Efectivamente, “a denúncia só se torna eficaz quando chega ao conhecimento do empreiteiro ou quando não é recebida por este, por razões a ele imputáveis (…)” – Cura Mariano, Ob. Cit., p. 90 -.
É inequívoco que nos presentes autos não houve denúncia antes de decorrido o prazo de 1 ano a contar da verificação dos defeitos em discussão nos autos.
Mas se estes defeitos fossem – defeitos novos – é evidente que tendo os mesmos surgido fora do prazo de garantia, não é possível sequer discutir a eventual denúncia de defeitos.
Efectivamente, o prazo de garantia fixa o lapso de tempo durante o qual a manifestação de uma conformidade gera na esfera jurídica do dono da obra/adquirente o direito à eliminação.
Ora, se o aparecimento de defeitos se verifica decorrido o prazo de garantia, é inequívoco que ao dono da obra/adquirente não assiste qualquer direito à eliminação dos defeitos.
Resulta, assim, que uma vez decorrido o prazo de garantia o direito à eliminação dos defeitos deve considerar-se caducado.
O Tribunal da Relação entendeu que a circunstância de os defeitos verificados em abril de 2007 serem da mesma estirpe ou natureza dos defeitos reconhecidos pela ré/recorrente no decurso do prazo de garantia determina a conclusão de que também esses defeitos foram reconhecidos pela ré T..., S.A., o que impede a caducidade do direito invocado pelo autor.
Não podemos concordar com esta conclusão.
A ratio da norma e os interesses que a ela estão subjacentes – definição no mais curto prazo possível da eventual responsabilidade dos intervenientes na obra – não permite, em nosso entendimento, aquela conclusão.
A este propósito e também quanto á necessidade de uma definição clara de prazos de denúncia, Cura Mariano explica que “um dos interesses do empreiteiro, nesta matéria, é a definição no mais curto espaço de tempo da sua responsabilidade pela existência de defeitos na obra, de modo a poder verificá-los e a proceder à sua rápida eliminação, evitando o seu agravamento e danos subsequentes.” – Ob. Cit. p. 89. Sobre esta matéria pronunciou-se, ainda, Pedro Romano Martinez, Empreitada de Bens de Consumo, In Estudos do Instituto de Direito do Consumo, Vol. II, Almedina, 2005, pp. 33 e ss.
O que o nosso regime legal do cumprimento defeituoso da empreitada alcança, por via da fixação de prazos de caducidade, é uma concordância prática entre os interesses dos empreiteiros e dos donos da obra/consumidores, fixando prazos que considera razoáveis para o exercício de direitos legais consagrados e para a imposição do cumprimento de obrigações.
Consideramos que os prazos de caducidade aplicáveis ao caso dos autos se encontram, integralmente, decorridos, havendo que concluir pela caducidade do direito à eliminação dos defeitos.
Importa, assim, aquilatar se se verificou nos autos um reconhecimento do direito à eliminação dos defeitos invocado nos autos impeditivo da referida caducidade.
Como tem sido jurisprudência absolutamente pacífica deste STJ “o reconhecimento do direito em causa haverá, contudo, de ser indiscutível, evidente, real e categórico, de tal forma que não suscite quaisquer dubiedades sobre a atitude de quem o reconhece” e, acrescentamos nós, sobre o direito que reconhece.
Nas palavras de Pedro Romano Martinez, “não é qualquer atitude do vendedor ou do empreiteiro que pode ser reputada como um reconhecimento” – Ob. Cit. p. 428, sendo que “tem sido entendimento maioritário quer da jurisprudência quer da doutrina que o reconhecimento do direito, a que alude o art.º 331º, n.º 2 do CC deve ser expresso, concreto ou preciso, de modo a não subsistirem dúvidas sobre a sua aceitação pelo devedor dos direitos do credor, não sendo suficiente a simples admissão vaga e genérica desse direito.” – acórdão do STJ de 08-05-2013 , proc. n.º 1079/06.7TBMTS.P1.S1, Rel. Orlando Afonso, disponível em www.dgsi.pt.
Dos factos provados resulta que a ré/recorrente nunca reconheceu o direito do autor à reparação dos defeitos comunicados em 2007 (cfr. factos M.4., R.4., T.4.), tendo, aliás, rejeitado qualquer responsabilidade pela eliminação dos defeitos comunicados em 2009.
Como é evidente, a circunstância de os defeitos verificados em 2007 serem semelhantes aos defeitos oportunamente reparados e reconhecidos – durante o prazo de garantia - não pode implicar a conclusão, extraída pelo Tribunal da Relação, de que também esses direitos estão abrangidos pelo reconhecimento do direito à reparação.
Não desconhecemos que sobre uma situação semelhante já se pronunciou o STJ, em acórdão de 01-10-2015, deixando escrito que “Tais deficiências, assim como a obrigação de proceder à sua reparação, para além de já terem sido assinalados e denunciados anteriormente pelos AA., acabaram por ser reconhecidos pelo R.. Ainda que sem resultados efectivos, este respondeu à necessidade de proceder à sua reparação, procurando por diversas vezes corrigir as deficiências existentes e as respectivas causas.
Ora, em face das deficiências diversificadas e do reconhecimento que o R. demonstrou quanto à sua existência durante um longo período de tempo entre Agosto de 2005 e 2009, não faz sentido apelar unicamente ao decurso objectivo de prazos peremptórios para o exercício da denúncia dos defeitos ou para o exercício do direito de obter a reparação dos que não foram (ou não foram devidamente) reparados para daí obter a extinção do direito à reparação dos mesmos defeitos por via da caducidade.
A actuação prolongada e pacífica do R. que se traduziu no reconhecimento da existência das anomalias e em algum empenho na sua resolução em diversos momentos era de molde a dispensar os AA. da renovação da denúncia formal do rol de defeitos que, malgrado aquelas intervenções, continuaram a existir e que foram identificados e enunciados no relatório técnico elaborado em Junho de 2009, defeitos que são imputáveis à deficiente execução da empreitada.
Afinal, ainda que não exista uma coincidência absoluta entre os defeitos que anteriormente haviam sido identificados pelos AA. e que foram intervencionados pelo R. entre 2005 e 2009 e os defeitos que foram assinalados no relatório elaborado em Junho de 2009, os mesmos são da mesma estirpe e apresentam as mesmas causas ligadas essencialmente a uma defeituosa execução da obra, com especial realce para a falta de estanquicidade dos terraços, das paredes exteriores e do telhado que, malgrado as anteriores intervenções do R., continuam a apresentar as mazelas que a matéria de facto bem evidencia.
Neste quadro circunstancial, exigir a efectivação de uma denúncia formal de defeitos que já anteriormente haviam sido assinalados e em relação aos quais o R. já tivera intervenções adicionais recognitivas da sua obrigação de repará-los constituiria uma diligência de todo em todo desnecessária e cuja falta é insusceptível de determinar a extinção do direito dos AA. de obterem a condenação do R. na reparação das anomalias que efectivamente existem.” – proc. n.º 279/10.0TBSTR.E1.S1, Rel. Abrantes Geraldes, disponível em www.dgsi.pt.
Naquele caso, que não é igual ao caso sub judice, (pois os defeitos que surgiram de novo podem e devem ser considerados derivados da má execução da reparação dos primitivos defeitos), defendeu-se um entendimento idêntico ao propugnado pelo acórdão recorrido.
De todo o modo discordamos daquele entendimento com aquela amplitude e abrangência.
Este entendimento, levado ao seu limite, poderia impor uma responsabilização sem limitação temporal da construtora, que se veria, assim, na posição de ter de reparar todos os defeitos que porventura viessem a verificar-se e que fossem semelhantes aos oportunamente reparados e, naturalmente, reconhecidos.
No caso presente, como resulta dos factos provados, todos os defeitos reconhecidos foram objeto de reparação, o que torna fácil de concluir que os defeitos verificados em abril de 2007 correspondiam a defeitos distintos dos reconhecidos, seja por decorrerem de erro na execução da reparação, seja por se configurarem novos defeitos.
Estamos perante novos defeitos que nunca foram apresentados á Recorrente e, por isso, não foram por ela reconhecidos.
Admitir a relevância de um reconhecimento “em branco” para um determinado tipo de defeitos, equivale a desvirtuar o regime aplicável à eliminação de defeitos de empreitada e aligeirar, em grande medida, o rigor que tem vindo a ser exigido pela jurisprudência para a consideração do reconhecimento como causa impeditiva da exceção de caducidade.
Julgamos que o entendimento da Relação não tem suporte legal e a ser aceite poderia gerar uma total insegurança jurídica dos empreiteiros que poderiam, em tese, ficar vinculados à realização de obras de reparação por períodos muito superiores ao prazo de garantia.
Certamente que esta solução não foi querida pelo legislador.
Desta forma teremos de concluir pela caducidade do direito à reparação, não se vislumbrando na factualidade provada quaisquer factos que permitam concluir pelo reconhecimento do direito do autor como causa impeditiva daquela caducidade.
Assim, o recurso deve proceder, impondo-se a revogação da decisão da Relação, quanto à ré T..., S.A., e ser esta ré absolvida do pedido formulado pelo autor Condomínio Quinta da Falésia.
Negando-se ao condomínio/autor o direito à reparação dos defeitos perante a ré construtora, perde pertinência a análise dos demais fundamentos recursórios invocados.
Em suma e em conclusão podemos afirmar que o reconhecimento de defeitos de construção oportunamente reparados não pode constituir um reconhecimento de novos defeitos posteriormente detectados, ainda que da mesma “estirpe” ou “natureza”.
Não tendo existido reconhecimento desses novos defeitos no prazo devido há que concluir pela caducidade do direito invocado pelo autor.
III - Decisão
Nos termos expostos acordam os juízes que compõem este Tribunal em julgar procedente a presente revista e, em consequência, revogando o Acórdão recorrido absolvem a Ré/recorrente T..., S.A., dos pedidos contra ela formulados.
Custas pela recorrida e pela Ré Piornais na proporção dos respectivos decaimentos.
Lisboa, 11 de Janeiro de 2023
José Sousa Lameira (relator)
Conselheiro Lino Ribeiro
Conselheiro Nuno Ataíde das Neves