| 2954/24.2T8VLG.P1.S1 |  |
INDEMNIZAÇÃO POR INCUMPRIMENTO
CONTRATO DE ARRENDAMENTO
MORA
OBRIGAÇÃO DE RESTITUIÇÃO
RENDA
PAGAMENTO
AÇÃO JUDICIAL
DESPEJO
OPOSIÇÃO
PROCESSO PENDENTE
TRIBUNAL
TRÂNSITO EM JULGADO
DECISÃO
RECUSA DE CUMPRIMENTO
I - Extinto o contrato de locação, se o locatário não restituir imediatamente a coisa locada, nos termos do art. 1045.º, n.º 1, do CC, deve continuar a pagar a renda ou aluguer ajustados.
II - Por conseguinte, prevê-se que, extinta a relação contratual, se o locatário não restituir a coisa locada, subsiste uma relação contratual de facto que lhe impõe o dever de continuar a pagar a renda ou aluguer ajustado, como se o contrato continuasse em vigor.
III - Diversamente, a indemnização prevista no n.º 2, fixada no dobro das rendas, compreende a mora na restituição do locado, originando o dever de indemnizar, agora tendo por fundamento a falta voluntária à satisfação da obrigação de entrega do locado, quando esta ocorre após expressa interpelação do senhorio.
IV - A não entrega imediata do locado por parte do inquilino que exerça em tribunal, de forma legítima, os seus direitos, pode ser tida como lícita e a mora justificada, afastando-se, por esta via, a aplicabilidade do citado n.º 2 do art. 1045.º do CC.
V - Nesta hipótese, apenas a partir do trânsito em julgado da decisão ali proferida é que a mora deixa de estar justificada, ficando o locatário definitivamente obrigado ao pagamento da indemnização correspondente ao dobro da renda convencionada.
Revista nº 2954/24.2T8VLG.P1.S1
Acordam no Supremo Tribunal de Justiça
I.Relatório:
Imovaz, S.A., com sede na Avenida 1, 0000-000, Porto, intentou a presente ação declarativa de condenação, que segue a forma de processo comum, contra Drautex Rautex – Produtos Têxteis, Lda., com sede na Rua 2, 0000-000, Ermesinde, Valongo, pedindo a condenação da Ré no pagamento à Autora da quantia de 30.225,13 € (trinta mil duzentos e vinte e cinco euros e treze cêntimos), acrescida de juros de mora calculados à taxa legal supletiva e contados desde a propositura da presente ação até integral e efetivo pagamento.
Alegou, para tanto e em síntese, que é dona e legítima proprietária do prédio urbano que identifica, prédio esse que foi objeto de um contrato de arrendamento que vigorou entre as partes.
Mais alegou que o referido contrato previa a renda anual de vinte e quatro mil euros, pagável em duodécimos de dois mil euros, mas Autora e Ré acordaram, posteriormente, a renda mensal de 1.500,00 € (mil e quinhentos euros) e que no dia 23 de fevereiro de 2023, a Autora submeteu um requerimento de despejo através do Balcão Nacional de Arrendamento com o fundamento de cessação do contrato por oposição à renovação do senhorio.
Referiu ainda que no dia 23 de outubro de 2023, o Juiz 2 do Juízo Local Cível da Maia do Tribunal Judicial da Comarca do Porto proferiu sentença, reconhecendo que o contrato de arrendamento que existiu entre as partes cessou no dia 31 de janeiro de 2023 e condenou a Ré a despejar o locado identificado nos autos, entregando-o de imediato à Autora, livre de pessoas e bens.
Alegou também que no dia 30 de abril de 2024, a Ré entregou à Autora o imóvel, e respetivas chaves de acesso, completamente livre e desocupado de pessoas e bens, em perfeito estado de conservação.
Recordou que nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil, se a coisa locada não for restituída, e o locatário se constitua em mora, deve uma indemnização referente à indemnização referente no nº 1 do artigo 1045.º (ou seja, a renda que as partes tenham estipulado) elevada ao dobro.
Por isso considera que a Ré se encontra brigada a pagar, a título de indemnização por mora, o dobro das rendas que as partes tenham estipulado, o que perfaz o total de 45.000,00 € [15 meses (de fevereiro de 2023 e abril de 2024) x 3.000,00 €]. E uma vez que a Ré já liquidou a quantia de 16.875,00 €, deve ser condenada a pagar o remanescente, ou seja, a quantia de 28.125,00 €, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos.
Regularmente citada, a Ré contestou invocando o pagamento já realizado da indemnização prevista no artigo 1045.º, n.º 1 do Código Civil, deduzida do valor de imposto a reter na fonte e a inaplicabilidade do artigo 1045.º, n.º 2 do Código Civil por inexistir mora na entrega do locado, uma vez que a sua entrega, livre e desocupado de pessoas e bens e em bom estado de conservação, ocorreu antes do trânsito em julgado da última decisão proferida na ação de despejo que correu termos entre as partes.
Alegou que a indemnização pelo dobro das rendas pressupõe a mora e a respetiva imputabilidade/censura na falta de entrega, o que não ocorre na situação dos nossos autos, na medida em que, por um lado, a comunicação à oposição à renovação não pode ser considerada interpelação para entrega necessária à constituição em mora e, por outro lado, ocorrendo divergência jurisprudencial e doutrinal quanto à qualificação do contrato de arrendamento (de duração limitada ou indeterminada) e, consequentemente, à possibilidade de oposição à renovação do contrato de arrendamento para fins não habitacionais e, mesmo, o prazo dessa renovação, como foi o caso em apreço, considera-se que a não restituição do locado pela Ré, no dia 31 de janeiro de 2023, não advém de qualquer ato de rebeldia ou incúria por parte da Ré, mas antes, de existência de uma situação controvertida, não provocada pelo locatário.
Findos os articulados e por se entender que o processo possuía todos os elementos para tanto necessários, foi proferido saneador sentença que julgou a acção procedente e condenou a ré a pagar à autora a indemnização correspondente ao dobro do montante da renda acordada pelo atraso na restituição do imóvel, desde a data da cessação dos efeitos do contrato, a 31.01.2023, e até à efetiva entrega do mesmo, a 30.04.2024, no valor de 45.000,00€ (quarenta e cinco mil euros), deduzida da quantia já paga, no valor de 16.875,00€ (dezasseis mil oitocentos e setenta e cinco euros), e dos valores inerentes ao cumprimento das obrigações fiscais a que as partes se mostram sujeitas, acrescida dos juros de mora comerciais às taxas em vigor nos períodos em causa, contados desde 06.05.2024 e até efetivo e integral pagamento.
Inconformada, veio a ré interpor recurso de apelação no qual pretende a revogação da sentença e sua substituição por outra que julgue totalmente improcedente o pedido.
Tramitado o recurso a Relação proferiu decisão na qual julgou procedente a apelação e, em consequência, revogou a decisão recorrida, julgando improcedente a acção e absolvendo a ré apelante do pedido.
Desta decisão veio a autora interpor recurso de revista, o qual foi considerado tempestivo e legal e por isso admitido com subida imediata, nos autos e efeito devolutivo.
Cumpridas que foram todas as formalidades legais neste Supremo Tribunal de Justiça e nada obstando ao seu conhecimento, cumpre apreciar e decidir o presente recurso.
*
II. Enquadramento de facto e de direito:
É consabido que o objecto do recurso, sem prejuízo das questões que sejam de conhecimento oficioso obrigatório, está definido pelo conteúdo das conclusões vertidas pela autora/recorrente nas suas alegações (cf. artigos 608º, nº2, 635º, nº4 e 639º, nº1 do CPC).
No caso é o seguinte o teor das mesmas conclusões:
A. DA ADMISSIBILIDADE DO PRESENTE RECURSO
1. O presente recurso de revista vem interposto do douto acórdão do Tribunal da Relação do Porto que, revogando a decisão de 1.ª instância, absolveu a Ré/Recorrida do pedido formulado pela Autora/Recorrente.
2. A decisão da 1.ª instância havia julgado totalmente procedente a ação, condenando a Ré ao pagamento da indemnização correspondente ao dobro da renda acordada pelo atraso na restituição do imóvel.
3. O acórdão recorrido, em sentido diametralmente oposto, julgou improcedente a ação e absolveu a Ré/Recorrida do pedido, gerando contradição total entre as decisões das instâncias.
4. Tal contradição, verificada entre a sentença da 1.ª instância e o acórdão da Relação, impõe a admissibilidade da revista, nos termos do artigo 671.º, n.ºs 1 e 3, a contrario, do Código de Processo Civil.
B. DA APLICABILIDADE DO REGIME DE INDEMNIZAÇÃO EM DOBRO POR MORA NA RESTITUIÇÃO DO LOCADO
5. O presente recurso versa sobre a aplicação do artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil, relativo à indemnização em dobro pela mora na restituição do locado.
6. Está demonstrado que o contrato de arrendamento cessou a 31/01/2023, impondo à Recorrida a obrigação de restituição do locado, nos termos do artigo 1081.º, n.º 1, do Código Civil.
7. A Recorrida restituiu o locado apenas a 28/05/2024, mantendo-se no imóvel durante mais de um ano após o termo do contrato, beneficiando de uma “renda” claramente inferior ao valor de mercado.
8. O pagamento parcial efetuado em 06/05/2024, com base no n.º 1 do artigo 1045.º, não constitui cumprimento da obrigação legal, porquanto a mora, por causa imputável à Recorrida, impõe a aplicação do n.º 2 do mesmo artigo.
9. A oposição deduzida pela Recorrida na ação judicial de despejo foi meramente dilatória, sem qualquer fundamento jurídico sólido, consistindo numa tentativa de retardar a restituição do locado.
10. O acórdão recorrido exigiu, de forma excessiva, a prova de abuso de direito ou litigância de má-fé para ser reconhecida a mora, esvaziando, na prática, o regime do artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil.
11. Basta que a oposição apresentada pelo arrendatário em litígio seja meramente retardadora das suas obrigações para que este se constitua a mora, não sendo necessário recorrer a conceitos extremados de abuso de direito ou litigância de má-fé.
12. A entrega do locado antes da decisão sobre o recurso extraordinário de revista interposto pela Recorrida demonstra de forma inequívoca que a resistência à restituição teve carácter protelatório.
13. A oposição deduzida pela Recorrida baseou-se na alegação de que o contrato não teria prazo, tese que não encontra qualquer respaldo na letra do contrato nem na prova documental constante dos autos, revelando-se destituída de fundamento sério.
14. A resistência à entrega do locado surgiu apenas após falharem as negociações para ajustamento do valor da renda, que se encontrava claramente desfasado face ao mercado.
15. A mera existência de litígio não é suficiente para afastar a mora, devendo esta ser reconhecida sempre que o litígio se revele destituído de fundamento sério e meramente retardador, independentemente da configuração de abuso de direito ou litigância de má-fé.
16. A litigância de má-fé exige comportamentos dolosos graves, como a negação de factos conhecidos ou a simulação de litígio com fim extraprocessual; tais pressupostos não se verificam no presente caso, mas a sua ausência não afasta a constituição em mora.
17. Um arrendatário que invoca pretensas dúvidas interpretativas, destituídas de qualquer lógica jurídica e sem o mínimo respaldo na letra do contrato, sobre cláusulas que são claras e inequívocas, com o único propósito de protelar a restituição do locado, deverá ser sujeito ao pagamento da indemnização prevista no artigo 1045º, nº 2 do Código Civil, sob pena de legitimar um expediente processual abusivo e injustificável.
18. O ordenamento jurídico pode admitir que cláusulas contratuais inequívocas sejam desvirtuadas por interpretações artificiais destinadas apenas a atrasar o cumprimento de obrigações, devendo a interpretação contratual servir para esclarecer dúvidas, e não para criar obstáculos ilegítimos ao cumprimento.
19. Face o exposto, a decisão que se impunha ao Tribunal era, portanto, reconhecer que a Recorrida se constituiu em mora ao não restituir atempadamente o locado, por causa imputável, aplicando-se as consequências legais daí decorrentes, nomeadamente a indemnização em dobro prevista no artigo 1045.º, n.º 2, do Código Civil.
20. A decisão recorrida faz assim uma incorreta interpretação e aplicação do artigo 1045º do Código Civil e 542º do Código de Processo Civil.
*
Quanto à ré/recorrida a mesma nas suas contra-alegações pugna pela improcedência do recurso por considerar não ser devedora da quantia peticionada pela autora/recorrente, defendendo que se encontra integralmente liquidada a compensação que lhe é devida em face da condenação proferida no âmbito do aludido procedimento de despejo.
*
Perante o antes exposto, resulta claro que é seguinte a questão objecto do presente recurso:
A de saber se no acórdão recorrido foi feita uma incorreta interpretação e aplicação dos artigos 1045º, nºs 1 e 2 do Código Civil e 542º do Código de Processo Civil.
*
Nas instâncias foram dados como provados os seguintes factos:
1. A autora adquiriu o direito de propriedade sobre o prédio urbano, constituído por um edifício destinado a armazém industrial, amplo e com escritórios e sanitários, com uma área coberta de 1.317,5 metros quadrados, tendo o armazém 1.265,4 metros quadrados, sito na Localização 3, município da Maia, descrito na competente Conservatória do Registo Predial sob o n.º 00149/121286 e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo nº Identificador 1, ao qual corresponde respetivamente, o alvará de licença de utilização n.º Identificador 2/86 de 18/11/1986, emitido pela Câmara Municipal da Maia.
2. Mediante documento escrito denominado “contrato de arrendamento comercial”, datado de 1 de Fevereiro de 2002, a sociedade Rivaz Química, Lda., declarou ceder à ré que, por seu turno, declarou aceitar a cedência, para o exercício da atividade comercial, do uso e fruição do espaço respeitante a metade da área do armazém, aos escritórios e sanitários do prédio aludido em 1).
3. A 15 de Janeiro de 2020 a autora adquiriu o direito de propriedade sobre o referido imóvel e, na sequência, passou a assumir no referido contrato a posição contratual de senhoria.
4. O referido contrato previa a renda anual de vinte e quatro mil euros, pagável em duodécimos de dois mil euros.
5. Porém, em data não concretamente apurada, autora e ré acordaram a renda mensal de 1.500,00€ (mil e quinhentos euros).
6. No dia 23 de Fevereiro de 2023 a autora submeteu um requerimento de despejo através do Balcão Nacional de Arrendamento com o fundamento de cessação do contrato por oposição à renovação do senhorio, operada por notificação judicial avulsa à ré em 07.07.2022, comunicando a oposição à renovação por parte da autora e exigindo a restituição do imóvel livre e devoluto até 31 de Janeiro de 2023.
7. No dia 23 de Outubro de 2023 o Juiz 2 do Juízo Local Cível da Maia do Tribunal Judicial da Comarca do Porto proferiu sentença no âmbito do processo nº 372/23.9YIPRT reconhecendo que o contrato de arrendamento que existiu entre as partes cessou no dia 31 de Janeiro de 2023 e condenando a ré a despejar o locado identificado nos autos, entregando-o de imediato à autora, livre de pessoas e bens.
8. No dia 30 de Abril de 2024 a ré entregou à autora o imóvel e respetivas chaves de acesso, completamente livre e desocupado de pessoas e bens, em perfeito estado de conservação.
9. A 5 de Maio de 2024, com vencimento na mesma data, a autora emitiu a factura nº 2024/7, no valor de 45.000,00€ (quarenta e cinco mil euros), a título de indemnização pela ocupação do imóvel nos meses de Fevereiro de 2023 a Abril de 2024.
10. A 6 de Maio de 2024 a ré procedeu ao pagamento da quantia de 16.875,00€ (dezasseis mil oitocentos e setenta e cinco euros), correspondente aos meses de Fevereiro de 2023 a Abril de 2024, deduzido do valor de retenção na fonte de 25% [22.500,00 (15 meses x 1.500,00 €) – 25%).
11. A cláusula terceira do referido contrato de arrendamento tinha a seguinte redação:
1. O presente contrato é celebrado pelo período de um ano, renovável por períodos sucessivos de um ano, salvo se alguma das contraentes, com a antecedência mínima de noventa dias em relação ao termo do respetivo período de vigência, comunicar à outra contraente, por carta registada com aviso de recepção, a sua vontade de não renovar o contrato.
2. O presente contrato inicia a sua vigência em 1 de Fevereiro de 2002.
12. No dia 14 de Março de 2023 a ré foi citada para a já referida ação de despejo instaurada pela autora com fundamento na oposição à renovação do contrato pelo senhorio, que correu termos sob o n.º 372/23.9YIPRT no Juízo Local Cível da Maia – Juiz 2 do Tribunal Judicial da Comarca do Porto.
13. No dia 29 de Março de 2023 a ré apresentou a sua oposição ao despejo, alegando que a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento efetuada pela autora não tinha qualquer sustento legal e, consequentemente, não podia produzir qualquer efeito como modo de cessação do referido contrato, uma vez que o contrato de arrendamento em causa deveria ser qualificado como um contrato vinculístico, para fins não habitacionais por tempo indeterminado, anteriormente designado como contrato “sem duração limitada”, alegando o seguinte:
O contrato de arrendamento em causa nos presentes autos foi celebrado na vigência do Regime de Arrendamento Urbano (doravante RAU), aprovado pelo Decreto-Lei 321-B/90, de 15 de outubro, com as alterações introduzidas pelo Decreto-Lei n.º 278/93, de 10 de agosto, da Lei n.º 13/94, de 11 de maio e pelo Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro.
Aos contratos celebrados entre 5 de outubro de 1995 e 26 de junho de 2006 – onde se insere o contrato de arrendamento em apreço –, aplicavam-se as disposições do RAU, com as alterações introduzidas pelo referido Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro.
O Decreto-Lei n.º 257/95, de 30 de setembro alterou a redação do artigo 12.º do RAU e inseriu, no capítulo III do RAU, os artigos 117.º a 120.º.
Tal Decreto-Lei veio introduzir a duração limitada aos contratos de arrendamento para comércio ou indústria.
Nos termos do disposto no artigo 117.º do RAU, alterado pelo referido Decreto-Lei: “[a]s partes podem convencionar um prazo para a duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou indústria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato, assinado pelas partes.”
Por sua vez, o disposto no número 2, da mesma norma legal refere: “[a]os contratos para comércio ou indústria de duração limitada, celebrados nos termos do número anterior, aplica-se, com as necessárias adaptações, o regime dos artigos 98.º a 101.º, salvo o disposto no artigo seguinte”.
Ainda, o artigo 98.º, n.º 2, do RAU obrigava a que o prazo do Contrato nunca fosse inferior a cinco anos, dizendo: “O prazo referido no número anterior não pode, contudo, ser inferior a cinco anos.”
O artigo 98.º do RAU, aplicável à data da celebração do contrato em análise, prevê a inserção de uma cláusula inequívoca de duração do contrato de duração limitada que tem de ser escrita e não pode ser inferior a cinco anos.
A Requerida e a primitiva Senhoria estabeleceram um prazo para a duração do contrato dos autos, prazo esse de um ano, inferior ao mínimo legal para os contratos de duração limitada, que se estabelecia, naquela altura, em cinco anos.
Da cláusula do contrato que estabelece que “o presente contrato é celebrado pelo período de um ano, renovável por períodos sucessivos de um ano”, não decorre qualquer indicação, ainda que implícita, de que as partes pretenderam que o contrato celebrado pudesse ser denunciado livremente pelo senhorio, findo que fosse o prazo indicado, mas apenas e só que o prazo de um ano é prorrogável por iguais e sucessivos períodos, o que de resto é o normal nos contratos de duração indeterminada os quais implicam a renovação automática e ilimitada do vínculo contratual.
Aliás, é natural e resulta evidente do tipo de atividade a exercer no imóvel, e como impõe o artigo 98.º, n.º 1 do RAU, que as partes quiseram vincular-se por um contrato de duração indeterminada.
A referência expressa, no contrato, ao prazo de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos, exclui a inequivocidade da declaração exigida pelo artigo 98.º do RAU para a qualificação do contrato como contrato de duração limitada.
Não podendo aceitar-se o argumento para se considerar um contrato de arrendamento como sendo de duração limitada, o simples facto de as partes lhe terem atribuído, sem mais qualquer outra referência, uma duração de um ano,
A qual se mostra incompatível com o regime de duração efetiva e não permite afirmar a existência da inequivocidade exigida pelo artigo 98.º, e sem norma correspondente no que respeita ao contrato de arrendamento para fins não habitacionais.
Estipular um prazo de um ano resulta ambíguo relativamente ao caráter limitado ou ilimitado da duração, não servindo a expressão “renovável por períodos sucessivos de um ano”, para afastar a indicação inequívoca da duração efetiva do contrato de arrendamento.
Resulta, pois, inequívoco que o artigo 98.º, n.º 2 do RAU estipula que o prazo para a duração efetiva dos arrendamentos não pode ser inferior a cinco anos.
O que significa que, não considerar aplicável ao arrendamento dos autos (comercial) a obrigatoriedade, mínima, do prazo de cinco anos para a celebração de contratos de duração limitada deste tipo levará a uma incorreta interpretação e aplicação da lei aos factos, violando o disposto nos mesmos.
Qualquer cidadão médio, apenas interpretaria o ponto 1., da cláusula terceira do contrato de arrendamento dos autos no sentido literal que ela evidencia, ou seja, de que as partes estabeleceram um prazo inicial de um ano e a possibilidade de prorrogação de tal prazo por períodos iguais e sucessivos, sem que tal possa ser considerado como prazo efetivo,
Quando, na verdade, nunca foi essa a vontade das partes.
Haverá que qualificar o contrato de arrendamento dos autos, como um contrato vinculístico, para fins não habitacionais por tempo indeterminado, anteriormente designado como contrato “sem duração limitada”.
O NRAU instituiu normas transitórias para determinadas matérias (artºs 26 a 28º) aplicáveis aos contratos de arrendamento para fins não habitacionais celebrados na vigência do Decreto-Lei n.º 257/95.
No que se refere à denúncia do contrato dispõe o art.º 26.º, n.º 4 que: “Os contratos sem duração limitada regem-se pelas regras aplicáveis aos contratos de duração indeterminada, com as seguintes especificidades: a) Continua a aplicar-se o disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 107.º do RAU; b) Para efeitos das indemnizações previstas no n.º 1 do artigo 1102.º e na alínea a) do n.º 6 e no n.º 9 do artigo 1103.º do Código Civil, a renda é calculada de acordo com os critérios previstos nas alíneas a) e b) do n.º 2 do artigo 35.º da presente lei; c) O disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil não se aplica se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 /prct..”
Por sua vez, o artigo 1110.º, n.º 1, do Código Civil estabelece que: “As regras relativas à duração, denúncia e oposição à renovação dos contratos de arrendamento para fins não habitacionais são livremente estabelecidas pelas partes, aplicando-se, na falta de estipulação, o disposto quanto ao arrendamento para habitação, sem prejuízo do disposto no presente artigo e no seguinte.”
Ainda, estipula o n.º 1, do artigo 1110.º-A do mesmo diploma que: “Nos contratos de arrendamento não habitacional, o senhorio apenas pode denunciar o contrato nos casos previstos nas alíneas b) e c) do artigo 1101.º (…)”
Pelo exposto, o contrato deverá ser considerado um contrato sem duração limitada ao qual deverão ser aplicadas as regras do contrato de duração indeterminada, pelo que a denúncia só poderá ocorrer com fundamento nas alíneas b) e c) do artigo 1101.º, por remissão do artigo 1110.º-A, ambos do Código Civil.
Isto significa que, neste caso, a Requerente só poderá cessar o contrato de arrendamento: i) para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado, desde que não resulte local com características equivalentes às do locado, onde seja possível a manutenção do arrendamento ou ii) mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação.
A denúncia operada pela Requerente não se reconduz a nenhuma das hipóteses supra referidas.
Pelo que, não tendo a denúncia respeitado o período de pré-aviso em causa – com uma antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação –, esta comunicação não poderá valer enquanto denúncia, razão pela qual o próprio pedido de decretamento do despejo deverá julgar-se improcedente.
O locador apenas poderá extinguir o contrato por ato de vontade unilateral mediante denuncia, nos casos previstos nas alíneas b) e c) do artigo 1101.º por remissão do disposto no artigo 1110.º-A, não o podendo fazer por meio de dedução de oposição à renovação.
Pelo que, a comunicação de oposição à renovação do contrato de arrendamento dos autos efetuada pela Requerente, é ilegal e não pode produzir qualquer efeito como modo de cessação do referido contrato, que deve por isso manter-se em vigor.
E é precisamente este o entendimento da doutrina maioritária como sejam o Professor Doutor Luís Menezes Leitão, in “Arrendamento Urbano”, 10.ª Edição, Livraria Almedina, página 182, onde se lê: “Relativamente aos contratos de duração indeterminada, prevê o n.º 1 do novo art. 1110º-A, aditado pela Lei 13/2019, que, nos contratos de arrendamento não habitacional, o senhorio apenas pode denunciar o contrato nos casos previstos nas alíneas b) e c) do art. 1101º, não lhe sendo assim permitida a denúncia para habitação. (…)”
Bem como da jurisprudência que se debruça sobre assunto semelhante, como por exemplo, o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Guimarães, em 26 de novembro de 2020, no âmbito do processo n.º 5363/19.1T8GMR.G1, onde se pode ler:
“I- A concessão do gozo do prédio no contrato de arrendamento assume natureza temporária, sendo o prazo um elemento essencial do contrato de arrendamento ainda que não seja obrigatória a sua estipulação expressa pois existem regras supletivas que suprem a falta de indicação de um prazo;
II- O artigo 98.º do RAU, aplicável à data da celebração do contrato em análise, prevê a inserção de uma cláusula inequívoca de duração do contrato de «duração limitada» que tem de ser escrita e não pode ser inferior a cinco anos.
III- Da cláusula do contrato que estabelece que «o prazo de arrendamento é de um ano de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos», não decorre qualquer indicação, ainda que implícita, de que as partes pretenderam que o contrato celebrado pudesse ser denunciado livremente pelo senhorio, findo que fosse o prazo indicado, mas apenas e só que o prazo de um ano é prorrogável por iguais e sucessivos períodos, o que de resto é o normal nos contratos de duração indeterminada os quais implicam a renovação automática e ilimitada do vínculo contratual.
IV- A referência expressa, no contrato, ao prazo de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos, exclui a inequivocidade da declaração exigida pelo artigo 98.º do RAU para a qualificação do contrato como contrato de «duração limitada».
V- Apesar da revogação do RAU, a Lei n.º 6/2006, de 27-02, nos seus artigos 26.º a 28.º, consagrou normas transitórias destinadas a ressalvar a aplicação do novo regime a algumas matérias dos contratos já existentes à data da sua entrada em vigor.
VI- A oposição à renovação traduz-se numa forma de cessação do contrato de arrendamento privativa dos contratos com duração limitada ou com prazo certo.
VII- A declaração unilateral de oposição à renovação do contrato, dirigida pelos senhorios, ora recorrentes, à arrendatária, ora ré, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 1097.º, n.º 1, do Código Civil, não pode produzir os efeitos pretendidos uma vez que no contrato em análise as partes não acordaram nem estabeleceram um prazo de duração efetiva do arrendamento.
VIII- Ainda que a disposição transitória contida no artigo 26.º, n.º 4, al. c), do NRAU tenha tornado aplicável aos contratos de arrendamento sem duração limitada, celebrados na vigência do RAU, o disposto na alínea c) do artigo 1101.º do Código Civil - salvo se o arrendatário tiver idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60 % -, a referida possibilidade do senhorio denunciar o contrato de duração indeterminada sem invocar qualquer motivo justificativo sempre depende da sua comunicação prévia ao arrendatário com a antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretenda a cessação, para além da exigência da comunicação de confirmação prevista no artigo 1104.º do Código Civil, o que no caso manifestamente não se verifica, atento o que resulta da matéria de facto provada.” (…)
Veja-se, ainda, o Acórdão proferido pelo Tribunal da Relação de Lisboa, em 18 de março de 2021, no âmbito do processo n.º 2462/19.3YLPRT.L1-8, onde se pode ler:
“- A cláusula do contrato de arrendamento para fim não habitacional estipula o prazo do contrato, enquanto elemento necessário secundário (artº 8º, nº 2, al. g) do RAU), mas não a sua duração limitada (artº 98º do NRAU), pois que nenhuma referência inequívoca lhe é feita.
- O referido prazo de um ano, prorrogável por iguais e sucessivos períodos, é o procedimento normal nos contratos de duração indeterminada, os quais implicam a renovação automática e ilimitada do vínculo contratual, sendo incompatível com o regime de duração efetiva e da respetiva cláusula não decorre a inequivocidade exigida pelos arts 98º/1 e 117º/1 do RAU.
- Estando em causa um contrato de duração indeterminada, a carta enviada pelos senhorios à arrendatária, onde se comunica a oposição à renovação do contrato, é ilegal, não produzindo os efeitos visados enquanto declaração unilateral de oposição à renovação do contrato, nos termos e para os efeitos previstos no artigo 1097.º, n.º 1, ex vi do artº 1110º, nº 1 do Código Civil.
- Tal comunicação também não pode valer enquanto denúncia, desde logo, porque não respeitou o prazo de pré-aviso, à data de 2 anos, sendo ineficaz, o que inviabiliza a pretensão no decretamento do despejo.
(…)
“Na situação do contrato dos autos, a fixação da duração limitada (ou efectiva) não se encontra referida expressamente no enunciado contratual.
Sucede que as partes estabelecerem um prazo para a duração do contrato – de um ano - inferior ao mínimo legal para os contratos de duração limitada - que, como se viu, é de cinco anos.
Ora, o prazo de cinco anos para os contratos de duração limitada – sejam eles para arrendamento para comércio, indústria, profissão liberal ou outros fins lícitos – é imperativo. (…)
Ora a partir do momento em que o prazo é um elemento próprio da essência do contrato de arrendamento – e também do de duração ilimitada - quando as partes expressamente nada refiram a respeito da pretendida duração limitada deste, e estipulem prazo para o mesmo diferente do de cinco anos, não poderá sustentar-se estar em causa contrato de duração limitada, pois que nessas circunstâncias não é inequívoco que as partes quiseram vincular-se desse modo.
Bem pelo contrário, e como a apelante o põe em relevo nas alegações da presente apelação: o recurso ao prazo contratual de um ano é típico dos contratos de arrendamento vinculisticos …pelo que estipular um prazo de um ano resulta ambíguo relativamente ao carácter limitado ou ilimitado da duração do contrato.
E essa ambiguidade, no caso do contrato dos autos, não resulta afastada com os mais dizeres da referida cláusula 3ª, pois que nela apenas se acrescenta, também ambiguamente, «renovável por iguais períodos, se não for denunciado nos termos legais…»
O estabelecimento de um prazo de um ano mostra-se incompatível com o regime de duração efectiva e não permite afirmar a existência da inequivocidade exigida pelos arts 98º/1 e 117º/1 do RAU.
Ainda que se considerasse terem as partes fixado um prazo de duração efetiva do contrato, de um ano – entendimento que não perfilhamos – esta cláusula seria nula, por violação de norma imperativa (artºs. 294º do CC e 98º, nº 2 ex vi do artº 117º, nº 2 do RAU), determinando que o contrato tivesse sido celebrado sem duração, sendo um contrato vinculístico, de duração indeterminada…” (…)
Por último, veja-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 15 novembro de 2011, a propósito, inclusive, de arrendamento não habitacional, no qual se sustenta que: (…)“provado que o contrato foi celebrado pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos se não for denunciado, verifica-se que o estabelecimento do prazo de um ano se mostra, desde logo, incompatível com a duração limitada do contrato, no mínimo cinco anos (art. 98.º, n.º 2, por remissão dos art.s 117.º, n.º 2, e 123.º, n.º 1, do RAU), e simultaneamente exclui a inequivocidade da declaração exigida pelo art. 117.º, n.º 1, do RAU, pelo que o contrato que se deverá considerar ter sido celebrado pelas partes será o de duração ilimitada.”
Face ao exposto, resulta claro que a denúncia efetuada pela Requerente em 29 de junho de 2022 não se pode considerar legal, não podendo considerar-se o contrato de arrendamento caduco e, bem assim, ordenar a entrega do locado livre de pessoas e bens.
14. Após o recebimento da oposição à renovação por parte da autora, exigindo a restituição do imóvel livre e devoluto até 31 de Janeiro de 2023, por carta em Junho de 2022 e por notificação judicial avulsa em 07.07.2022, a ré, por carta registada com aviso de receção datada de 20 de Julho de 2022, manifestou à autora o seu entendimento e posição sobre a oposição à renovação que lhe havia sido dirigida.
15. Inconformada com a sentença proferida pela primeira instância no âmbito do referido processo, a ré apresentou recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto, a 14 de Novembro de 2023, o qual, por acórdão proferido a 18 de Abril de 2024, confirmou a decisão proferida em 1.ª Instância.
16. Após prolação do referido acórdão, a ré interpôs recurso extraordinário de revista junto do Supremo Tribunal de Justiça, que foi objeto de decisão a 20 de Setembro de 2024.
17. A ré recebeu, via e-mail, a referida fatura n.º 2024/7, e procedeu à respetiva devolução à ré a 28 de Maio de 2024, contestando a indemnização baseada no n.º 2 do artigo 1045.º do Código Civil.
*
Vejamos, pois, da pertinência (ou não) dos argumentos que sustentam o recurso da autora/recorrente.
Como antes já vimos, o presente recurso de revista pretende ver revogada a decisão proferida pela Relação na qual se revogou a decisão proferida pela 1ª Instância e se absolveu a Ré do pedido contra si formulado pela Autora.
Para tanto, a Ré/Recorrente aponta uma errada interpretação do disposto no art.º 1405º do Código Civil, nomeadamente do seu nº2.
Perante tal pretensão, importa recordar aqui qual a redacção dada pelo legislador ao referido art.º 1045º do CC.
Assim:
“1. Se a coisa locada não for restituída, por qualquer causa, logo que finde o contrato, o locatário é obrigado, a título de indemnização, a pagar até ao momento da restituição a renda ou aluguer que as partes tenham estipulado, excepto se houver fundamento para consignar em depósito a coisa devida.
2. Logo, porém, que o locatário se constitua em mora, a indemnização é elevada ao dobro.”
Em face deste normativo considerou o tribunal recorrido o seguinte:
“O nº 2 do art.º 1045º do CC regula situações de ‘mora agravada’ do locatário no cumprimento da obrigação de restituição da coisa locada – ainda que, em rigor (pelo menos, em termos puramente objectivos), o arrendatário esteja em falta quanto à obrigação de restituir a coisa desde o termo final do contrato, o alcance do nº 2 do art.º 1045º do CC só se compreende, por confronto com o nº 1, circunscrevendo o seu âmbito às situações em que a falta de cumprimento pontual da obrigação de restituição lhe é imputável (de contrário, o nº 1 do preceito não teria alcance normativo autónomo), seja porque interpelado para a entrega, seja porque o enquadramento de facto revela uma omissão voluntária e culposa de entrega.
Trata, pois, a norma de regular a situação em que, a mais do que verificada a extinção do contrato e a cessação do direito do arrendatário a gozar e fruir da coisa, se constata e conclui ser o arrendatário merecedor do juízo de censura em que a culpa se traduz – a imputabilidade (a culpa) é o fundamento de aplicação do nº 2 do art.º 1045º do CC (as demais situações de não restituição pontual são enquadráveis no nº 1 do preceito).
Mora ‘agravada’ cuja verificação deve recusar-se quando a não restituição é autorizada, tolerada ou admitida pelo ordenamento jurídico em atenção à ocorrência de litígio judicial incidente sobre os termos da relação jurídica locatícia – tais situações enquadram hipótese que configura o adiamento ou diferimento da restituição da coisa locada como acto lícito, como uma ‘espécie de prolongamento da relação locatícia sem culpa do locatário’, como uma ‘mora consentida por causa justificativa legítima’ (que não a pressuposta no nº 2 do art.º 1045º, nº 2 do CC).
Ora, surgindo para o locatário a obrigação de restituição do locado por oposição à renovação do contrato de arrendamento, o atraso relativamente ao dever de entrega que configure uma situação de simples não-restituição por causa que não lhe seja imputável a título de culpa (não-restituição consentida por causa justificativa legítima: «por qualquer causa») faz aplicar o nº. 1 do artigo 1045º. do CC e a correspondente indemnização por ato lícito.
Ao invés, a “mora” pressuposta no nº. 2 do artigo 1045º. implica a omissão de entrega voluntária e culposa, conduzindo a uma indemnização por ato ilícito, em conjugação com os artigos 804º., nº. 2, e 805º., nº. 1, do CC.
Entendeu ainda que, “salvo nas situações que revelem que o arrendatário/inquilino adoptou em juízo comportamentos que constituam manifestações de abuso de direito ou litigância de má-fé, a existência de litígio judicial incidente sobre os termos da relação jurídica locatícia constitui motivo de adiamento ou retardamento lícito da obrigação de restituição da coisa locada, que afasta a aplicação da previsão do nº 2 do art.º 1045º do CC.”
Ou seja, no artigo 1045º do Código Civil estão previstas duas situações diversas.
Na primeira, o locador, quando não existe mora na entrega da coisa por parte do locatário, fica com o direito de receber deste (que continua a fruir do locado) uma indemnização correspondente ao valor do arrendamento convencionado até ao momento da entrega da coisa.
Ou seja, face ao disposto no nº1 o que se pretende é compensar o senhorio pela privação do uso do locado (neste sentido cf. Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Coimbra Editora, 1981, anotação ao artigo 1045.º, pág.370).
É também este o entendimento de Romano Martinez, Direito das Obrigações (Parte Especial), Almedina, 2001, pág.202, segundo o qual: “Extinto o contrato de locação, se o locatário não restituir imediatamente a coisa locada, nos termos do art.º 1045º, n.º 1 CC, deve continuar a pagar a renda ou aluguer ajustados. Por conseguinte, prevê-se que, extinta a relação contratual, se o locatário não restituir a coisa locada, subsiste uma relação contratual de facto que lhe impõe o dever de continuar a pagar a renda ou aluguer ajustado, como se o contrato continuasse em vigor.”
Por outro lado, a indemnização prevista no nº 2, fixada no dobro das rendas, compreende a mora na restituição do locado, originando o dever de indemnizar, agora tendo por fundamento a falta voluntária à satisfação da obrigação de entrega do locado, quando esta ocorre após expressa interpelação do senhorio.
Esta indemnização tem, pois, na base a necessidade de reparação de uma atuação ilícita, daí que não prescinda da prova da culpa e da imputação ao locatário da falta de entrega do locado.
Aderindo a tal entendimento também Miguel Teixeira de Sousa, Restituição da coisa locada; indemnização; título executivo, Blog do IPPC, 2021.05.20, quando refere: “Mas, enquanto a “indemnização” do valor da renda simples tem apenas como fim evitar o enriquecimento sem causa do “arrendatário” que permanece no prédio “arrendado” depois da cessação do contrato sem que tenha sido interpelado para o restituir, a indemnização em dobro é uma indemnização em sentido próprio de uma mora subsequente a uma interpelação para entrega do locado, ou seja de um incumprimento culposo da obrigação de restituição.”
Perante o exposto, o que no caso concreto pode ser afirmado é o seguinte:
A mera circunstância de ter cessado o arrendamento sem que a Ré tivesse, imediatamente, procedido à restituição do locado à Autora, não é, em si mesma, e só por isso, facto bastante e idóneo para se poder afirmar que incorreu em mora.
Mais, tem razão o tribunal recorrido quando conclui em sentido inverso, ou seja, quando considera que o atraso na entrega do locado não procedeu de qualquer causa imputável à Ré, afastando a possibilidade de tal atraso ser merecedor de qualquer juízo de censura e não admitindo a hipótese do referido comportamento poder ser qualificado como culposo.
Se não vejamos:
É aceite que a pendência da causa judicial destinada a aferir da cessação do negócio de arrendamento afasta qualquer juízo de censura contra o locatário que, nesse entretanto, e por tal razão, não promove – por não estar ainda seguro de que se encontre obrigado a promover – a restituição da coisa locada.
Neste sentido vai o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12.12.2023, proferido no proc. nº 7895/20.0T8LSB.L1.S1, relatado pelo Conselheiro Ricardo Costa, disponível em www.dgsi.pt., em cujo sumário ficou a constar o seguinte:
“I - Surgindo para o locatário a obrigação de restituição do locado por oposição lícita à renovação do contrato de arrendamento, o atraso relativamente ao dever de entrega que configure uma situação de mora por causa que não lhe seja imputável a título de culpa (mora consentida por causa justificativa legítima: «por qualquer causa») faz aplicar o n.º 1 do art.º 1045º do CCiv. e a correspondente indemnização por ato lícito; ao invés, a “mora” pressuposta no n.º 2 do art.º 1045º implica omissão de entrega voluntária e culposa, conduzindo a uma indemnização por ato ilícito (…).
II- O adiamento da restituição da coisa locada prevista no n.º 1 do art.º 1045º do CCiv. afigura-se como ato lícito em referência a essa mora consentida, numa espécie de prolongamento da relação locatícia por causa sem culpa do locatário (uma vez autorizado, tolerado ou admitido pelo ordenamento jurídico, por ocorrência de litígio judicial relevante ou decisão de tribunal ou pelas partes), que funda o pagamento das rendas vencidas até à restituição em singelo.”
Perante o acabado de expor, o que se pode concluir é o seguinte:
A não entrega imediata do locado por parte do inquilino que exerça em tribunal, de forma legítima, os seus direitos, pode ser tida como lícita e a mora justificada, afastando-se, por esta via, a aplicabilidade do n.º 2 do art.º 1045.º do C.C.
Ou seja, a mora no cumprimento da obrigação de restituição da coisa locada pode ser justificada pela pendência da ação onde se discute o mérito dessa pretensão, não sendo de admitir a possibilidade de, segundo as várias soluções admissíveis em direito e por força das eventuais contingências do processo, a ação vir a ser julgada improcedente e, consequentemente, não venha a ser reconhecido o direito do locador à restituição do locado.
Mais, deve entender-se que só a partir do trânsito em julgado da referida decisão é que fica definitivamente fixada a existência da obrigação de entrega em consequência da cessação do contrato de arrendamento.
Impõe-se ainda considerar que, apenas a partir desse momento a mora deixa, seja qual for o ponto de vista, de estar justificada, ficando o locatário definitivamente obrigado ao pagamento da indemnização prevista no art.º 1045º, nº2 do Código Civil e que corresponde, como já vimos, ao dobro da renda convencionada.
Em suma, até ao trânsito em julgado da sentença que julgue definitivamente o litígio entre as partes, reconhecendo a obrigação de restituição do locado e condenando a arrendatária ao seu cumprimento, deve julgar-se como justificada a mora, estando o locatário apenas obrigada ao pagamento do valor da renda convencionada, nos termos do artigo 1045º., nº 1 do Código Civil.
Aplicando ao caso concreto os critérios interpretativos que acabamos de enunciar, impõe-se concluir que, tendo a Ré procedido à entrega do arrendado antes mesmo de produzido o trânsito em julgado da decisão onde se discutia a validade do despejo, a mesma não incorreu em qualquer comportamento censurável no plano da obrigação de restituição do locado.
E são os seguintes os argumentos que na hipótese dos autos sustentam tal conclusão:
Nos autos temos como verificado que o trânsito em julgado da decisão que decretou o despejo do locado ocorreu a 3 de Outubro de 2024, a saber, 10 dias após a notificação do Acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça a 20 de Setembro de 2024; ou seja, já após a entrega do locado pela Ré, entrega essa ocorrida a 30 de Abril de 2024.
Mais, sabemos que a Ré procedeu à entrega do locado à Autora após a notificação do Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, de 18 de Abril de 2024, na qual foi confirmada a decisão da 1.ª Instância.
A propósito da alegação da Autora de que o comportamento processual da Ré traduz uma atitude dilatória tendente a protelar a entrega do locado, importa considerar o que ficou dito pelo tribunal recorrido.
Assim:
“(…) “a matéria provada tão só permite concluir que a ré exerceu o seu direito de defesa, não havendo sequer o mínimo indício de que a sua intenção fosse a de causar prejuízo à aqui autora apelada.
De todo o modo, ainda que não fosse de reconhecer que, em abstracto, o exercício do direito de acção (rectius, de defesa) traduz uma vantagem, sempre se teria de concluir que a matéria de facto apurada não é reveladora de circunstancialismo que permita inferir a concreta inexistência de interesse (ou o seu grau desprezível) – que o exercício do direito não tinha a sustentá-lo o interesse da defesa do seu direito e interesse (na manutenção do contrato), pois o que resulta provado é tão só o exercício de tal direito de defesa e, mais do que ponderar que o interesse no exercício do direito, como já se disse, é de presumir, impõe-se enfatizar não estar demonstrada matéria que permita afirmar (pela positiva) a inexistência de interesse (que se trate de exercício de direito sem interesse), sendo certo que se trata (a matéria reveladora da inexistência de interesse) de matéria constitutiva do direito que à autora apelada caberia provar (art.º 342º, nº 1 do CC), pois que necessária a dirigir à ré apelante (exercente do direito de defesa naqueloutro processo) o juízo de censura que funda a imputabilidade pressuposta no nº 2 do art.º 1045º do CC.”
E acrescenta o seguinte:
“Ainda que seja de reconhecer que a defesa apresentada pela ré apelante na acção de despejo contra si intentada pela autora apelada estava inquinada por debilidade determinante da sua inconcludência, não se aceita já que consubstancie manifestação ou objectivação de extraordinário desleixo no cumprimento do dever de indagação sobre a sua viabilidade jurídica – o padrão de referência (para aferição do cumprimento de tal dever de indagação) não pode ser o de um julgador ou de um jurista imparcial, antes o da generalidade dos arrendatários, colocados na posição da agora ré apelante, norteados pelo interesse de verem mantido o contrato arrendamento, conflituante com o de senhorio cujo interesse é o da extinção do vínculo arrendatício; não pode ter-se como seguro e inequívoco que a generalidade dos arrendatários, colocados na concreta situação da ré apelante, após indagação da viabilidade jurídica ou êxito da defesa em função da argumentação aduzida, se teriam abstido de a deduzir em juízo.”
Para reforçar a não aplicação a caso do regime previsto no nº2 do art.º 1405º do Código Civil, a Relação referiu ainda o seguinte:
“A oposição ao despejo deduzida pela ré naqueloutro processo assentava na consideração (que já manifestara perante a autora apelada, na resposta de 20/07/2022 – facto 14 – à comunicação de oposição à renovação do contrato – facto 6 - que desta recebera Fevereiro de 2022) de que o contrato de arrendamento que vinculava as partes deveria ser qualificado como um contrato vinculístico, para fins não habitacionais por tempo indeterminado (de duração limitada, a que deveriam aplicar-se as regras do contrato de duração indeterminada), sendo insusceptível de cessar por oposição do senhorio à renovação (veja-se o facto provado 13), por da cláusula contratual nele constante (relativa ao prazo do contrato) não decorrer, inequivocamente, que as partes pretenderam que o contrato pudesse ser livremente denunciado pelo senhorio, antes que o prazo inicial seria prorrogável por iguais e sucessivos períodos.
Argumentação inconcludente, por isso rejeitada pelo tribunal, que determinou a procedência da acção intentada pela autora apelante, mas que não pode ter-se como assente e sustentada numa extraordinariamente desleixada e descuidada apreciação e interpretação dos factos e da lei.
Não pode afirmar-se, pois, numa análise prudente e objectiva, que só por extraordinário desleixo e incúria a ré apelante deduziu a oposição ao despejo (isso é que interessa enfatizar) – particular contenção e especial prudência nesta análise são de exigir, pois que está em causa apurar se pode ser censurado (e assim tê-lo por ilegítimo) à ré apelante ter exercido o direito à jurisdição no âmbito daquele processo de despejo (direito à jurisdição que, como se disse, é autónomo e alheio à existência do direito subjectivo que pelo exercício do direito de acção pretendia fazer valer).
Do exposto decorre não poder concluir-se que a ré apelante, ao deduzir oposição ao despejo, tenha exercido o seu direito à jurisdição em abuso de direito ou litigando de má-fé e, por isso, tem de haver-se a existência de litígio judicial como motivo de adiamento ou retardamento lícito da obrigação de restituição da coisa locada, que afasta a aplicação da previsão do nº 2 do art.º 1045º do CC.”
Valem, pois, os argumentos agora trazidos pela Ré nas suas contra-alegações e que podem ser assim resumidos:
Segundo a Ré, assistiam-lhe razões para vir a juízo opor-se à cessação do contrato de arrendamento por oposição à renovação efetuada pela Autora.
Isto, tendo em conta a conhecida discussão que divide a doutrina e a jurisprudência relativamente à questão do modo como devem ser interpretados e qualificados os contratos de arrendamento celebrados antes da entrada em vigor do NRAU.
Tudo porque no contrato de arrendamento que aqui se discute, ficou a constar uma cláusula onde, sem mais, se refere que o contrato se celebra pelo prazo de um ano, renovável por iguais períodos, até que alguma das partes o denuncie nos termos legais.
Face ao acabado de referir, bem pensou a Relação quando considerou que a Ré ao deduzir oposição ao pedido de despejo formulado pela Autora não litigou de má-fé nem agiu em abuso de direito, o que também por esta via afasta a aplicação ao caso do regime previsto no nº2 do art.º 1405º do Código Civil.
Por isso, foi avisada a decisão que revogou a decisão da 1.ª Instância, e julgou improcedente a acção, por considerar que a Ré não é devedora da Autora da quantia peticionada nos autos, já que se encontra integralmente liquidada a compensação que lhe é devida face ao disposto no nº1 do citado art.º 1405º do Código Civil.
*
III. Decisão:
Pelo exposto, nega-se provimento à revista e sem mais, confirma-se a decisão recorrida.
*
Custas a cargo da Autora/Recorrente (cf. art.º 527º, nºs 1 e 2 do CPC).
*
Notifique.
Lisboa, 30 de Abril de 2026
Relator: Carlos Portela
1º Adjunto: Emídio Francisco Santos
2ª Adjunta: Ana Paula Lobo