| 763/18.7T8PVZ.P1.S1 |  |
DELIBERAÇÃO
ANULAÇÃO
PROPRIEDADE HORIZONTAL
REGULAMENTO DO CONDOMÍNO
PERDÃO
DÍVIDA
ADMINISTRADOR DO CONDOMÍNIO
DEVER DE INFORMAÇÃO
INCUMPRIMENTO
RESPONSABILIDADE
I - O art. 1433.º, n.º 1, do CC. prevê a anulabilidade das deliberações aprovadas em assembleia de condóminos que sejam “contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados”, sem prejuízo de serem igualmente inexistentes, nulas ou ineficazes em sentido estrito. Nesta hipótese trata-se de deliberações ilegais, por violação de disposições da lei, que afectem o conteúdo (desde que não estejam em causa normas legais imperativas: nulidade/art. 294.º do CC) e/ou o procedimento, sem sanção mais grave especificamente determinada para tal violação (nos termos, em especial, do art. 280.º do CC); ou deliberações anti-regulamentares, por violação do regulamento vigente que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns (arts. 1418.º, n.º 1, al. b), 1429.º-A CC), seja o vício de conteúdo, seja de procedimento.
II - Constitui deliberação anti-regulamentar aquela que desrespeita a norma do regulamento do condomínio que, de forma imperativa, estabelece a responsabilidade integral (única e exclusiva) do condómino pelo pagamento de todas as despesas e custos inerentes a processos judiciais instaurados pela administração do condomínio tendo em vista a cobrança de prestações de condomínio em situação jurídica de mora no pagamento (decorrente de prestações “em atraso”) à data da instauração da acção judicial executiva que visa a satisfação do direito de crédito do condomínio, sem que se refira no regulamento qualquer outro facto complementar ou integrativo dessa situação de incumprimento moratório enquanto pressuposto(s) da responsabilidade pelos custos e encargos de acção judicial.
III - A deliberação da assembleia de condóminos, aprovada por unanimidade, que “perdoa” em parte uma dívida do condomínio a um condomínio deve ser vista como a declaração expressa de aceitação da remissão da dívida pelo condomínio, que, como tal e instrumentalmente, aproveita igualmente a todos os condóminos e, simultaneamente, deve ser compreendida por interpretação como declaração tácita da vontade de remissão do próprio credor condómino (arts. 217.º e 295.º do CC), uma vez registada a sua presença na assembleia e dando o seu assentimento à aprovação da deliberação.
IV - O administrador do condomínio, titular do órgão gestionário-executivo, está vinculado ao dever de “prestação de contas”/informação do administrador a assembleia de condóminos (al. l) do art. 1436.º, n.º 1, do CC, na actual versão introduzida pela Lei n.º 8/2022, correspondente à ai. j) vigente à data dos factos). Isto é, o dever de “prestar contas” entendido como dever de “prestar informação à assembleia” sobre os assuntos agendados para deliberação e no decurso da sua realização enquanto reunião dos condóminos credores dessa informação. Este dever deve ser visto como uma concretização legal específica do art. 573.º do CC, enquanto preceito especial de estabelecimento de uma obrigação de prestar informações (aí incluída a “prestação de contas” em sentido estrito).
V - Este dever não se circunscreve à apresentação, explicação e fundamentação tendentes á deliberação de «aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano» (art. 1431.º, n.º 1, do CC) - esse é o seu procedimento vinculativo mínimo em sede de assembleia ordinária, prévia à assembleia e no decurso da assembleia. Deve ser alargado a toda a actuação instrumentalmente dirigida e orientada à comunicação, esclarecimento e especificação dos assuntos sujeitos a deliberação, tendo em vista a participação elucidada, a formação de opinião instruída e o exercício do direito de voto dos condóminos em qualquer assembleia de condóminos - este é o seu procedimento vinculativo máximo, ainda contemplado por uma interpretação sistemático-racional do art. 1436.º, n.º 1, al. l) (anterior al. j)) do CC, atentos os poderes atribuídos em conjunto ao administrador e à assembleia dos condóminos (art. 1430.º, n.º 1, CC).
VI - Tal dever é de cumprimento voluntário ou espontâneo pelo administrador obrigado; não depende de ser provocado e/ou solicitado por actuação dos condóminos (sem prejuízo de o ser, mesmo antes da realização da própria assembleia). Logo, não há apenas violação com recusa ilícita de informação; a montante surge desde logo a violação quando o administrador não a presta ou a realiza de forma deficiente ou defeituosa, no contexto de instrumentalidade para o exercício do poder deliberativo e da tomada de decisão dos condóminos reunidos em assembleia.
VII - Este dever é também essencial quando visto no contexto de os condóminos com legitimidade (em especial os ausentes: art. 1433.º, n.º 1, do CC) poderem reagir contra as deliberações tomadas sobre os assuntos afectos à ordem de trabalhos (uma vez comunicadas nos termos do art. 1432.º, n.º 9, anterior n.º 6, do CC).
VIII - Este dever repercute-se na validade das deliberações sempre que tal informação, uma vez necessária e justificada, (i) não consta da deliberação a que respeita, (ii) não resulta da conduta do administrador revelada no decurso da assembleia, nomeadamente por se encontrar (ou não) desentranhada da acta em que é registada a deliberação, ou (iii) resulta da deliberação e/foi prestada como sendo incompleta, parcial, falsa ou irrelevante.
IX - Se uma deliberação de remissão parcial de dívida de um condómino é adoptada sem dela resultar, ou resultar da acta que a contextualiza, a prestação de qualquer informação ou esclarecimento, nem sequer a apresentação de documentos, sobre os valores que são contabilizados e atendidos na deliberação, muito menos a referência explicativa mínima à acção executiva a que se refere como fundamento da remissão, estamos perante uma deliberação ilegal nos termos do procedimento informativo exigido ao administrador do condomínio no processo de tomada das deliberações (vício de procedimento), de acordo com o direito à informação de que são credores os condóminos (reunidos) em assembleia na discussão e votação das matérias sujeitas a deliberação, correspectivo do dever de “prestação de contas”/informação à assembleia, que funda a anulação da deliberação nos termos do art. 1433.º, n.º 1, do CC.
Processo n.º 763/18.7T8PVZ.P1.S1
Revista – Tribunal recorrido: Relação do Porto, ... Secção
Acordam na 6.ª Secção do Supremo Tribunal de Justiça
I) RELATÓRIO
1. AA propôs contra BB, CC, DD, EE, FF, GG, HH, II, JJ, KK, LL, MM, NN, OO, PP, QQ, RR, SS, TT, UU, VV, WW, XX, YY, ZZ, AAA, BBB, CCC, DDD, EEE e FFF (após rectificação parcial), Condóminos do Edifício J..., sito na Avenida ..., ..., e Condomínio do mesmo Edifício J.., representado por GGG enquanto Administrador do Condomínio, acção declarativa constitutiva, sob a forma de processo comum, peticionando que: (i) se declare nula ou “quanto muito anulada e de nenhum efeito” a deliberação do ponto 2 (eleição de nova Administração para o ano de 2018) da acta n.º ...6, uma vez que os trabalhos haviam sido interrompidos pelo Presidente da Mesa e, assim sendo, que a marcação da assembleia extraordinária referente à ata n.º 47 e as deliberações aí tomadas sejam declaradas nulas, não produzindo qualquer efeito; (ii) caso assim não se entenda, ou seja, caso se entenda que a Assembleia continuou de forma legal, deverá ser declarado nulo ou anulado e de nenhum efeito o ponto 2 (2.1 e 2.2) da acta n.º 47, referente aos assuntos do contencioso, uma vez que tais deliberações são contrárias aos interesses do condomínio e do preceituado no regulamento, não são deliberações de partes comuns do edifício e, como tal, existe ilegitimidade do senhor Administrador na sua proposição à Assembleia para votação, tal como consta da acta, além de que as mesmas são destituídas de qualquer apoio legal e documental; (iii) o administrador seja exonerado das suas funções, de acordo com o artigo 1435º, 3, do CCiv.
A Autora desistiu deste último pedido (requerimento de 09/11/2018), devidamente homologada por sentença de 27/06/2018.
Em síntese, alegou: a Autora é condómina da fração ..., do edifício em causa; em 17/02/2018 realizou-se assembleia geral ordinária de condóminos do edifício na qual esteve presente, sendo que não esteve até final em razão de o Presidente da Mesa ter comunicado que iria suspender os trabalhos, motivo pelo qual se ausentou; só tomou conhecimento que não houve suspensão dos trabalhos quando recebe carta datada de 05/03/2018, com cópia da acta n.º ...6; por email do indicado Presidente e da aca, verifica-se que houve a falta de vários condóminos por se terem convencido que os trabalhos estavam suspensos; houve assim impedimento de voto a tais condóminos; no que se refere à Assembleia Geral Extraordinária, realizada em 17/03/2018, a Autora não esteve presente, nem representada, sendo que foi aprovado que a Administração do Condomínio desistisse da execução intentada contra a condómina BB por a quantia se encontrar integralmente paga, suportando a administração o pagamento das custas do processo, juros e pagamento dos honorários com o advogado e com o agente de execução; tal comprometimento estava justificado com o facto de a anterior Administração ter instaurado execução sem qualquer interpelação prévia; tal votação não é de uma parte comum do edifício mas relativa a uma fracção de um condómino, sendo assim ilegal tal votação; quem deu causa à ação/execução foi a condómina por não pagar quotas em tempo; a deliberação é contrária ao condomínio e ao regulamento do condomínio – artigo 20.º, n.º 6; quanto à dívida que o condomínio foi condenado a pagar a BB, não se percebe como se atingiu o valor de € 16 576,62 , constante da acta n.º 47.
2. O Réu Condomínio, representado pelo seu administrador e em representação dos condóminos, apresentou Contestação, excepcionando com a caducidade do direito de Autora pedir a anulação da deliberação registada sob a acta n.º ...6 e impugnando as suas alegações, visando a improcedência da acção e absolvição dos Réus dos pedidos.
3. Foi proferido despacho saneador, em que se julgou parte ilegítima o Réu Condomínio, com absolvição da instância, e se relegou para final o conhecimento da excepção de caducidade.
4. Após audiência final de julgamento realizada, o Juíz Local Cível ... proferiu sentença, na qual foi julgada parcialmente procedente a acção e, em consequência, declaradas anuladas “as deliberações tomadas na assembleia de 17 de Março de 2018, sob o ponto 2 (2.1 e 2.2) vertidas na acta n.º 47, referente aos assuntos do contencioso”, absolvendo os Réus do demais peticionado.
5. Inconformados, os Réus condóminos interpuseram recurso de apelação para o Tribunal da Relação do Porto, que, identificadas as questões decidendas – “validade das duas deliberações do condomínio no que se reporta a: assunção de pagamentos de custasem processo em que o exequente/condomínio desistiu; redução do valor a pagar pelo condomínio a uma condómina, valor esse fixado em decisão judicial” –, proferiu acórdão em que, no que toca à reapreciação da matéria de facto, se eliminou o facto provado 10., e julgou procedente a apelação: “revoga-se a decisão recorrida na parte em que declarou anuladas as deliberações tomadas na assembleia de 17/03/2018, sob os pontos 2.1 e 2.2, vertidas na ata n.º 47, referente aos assuntos do contencioso, absolvendo-se a recorrente/Réu também desse pedido.”
6. Sem se resignar, veio a Autora interpor recurso de revista para o STJ, no intuito de revogar o acórdão recorrido, finalizando as suas alegações com as seguintes Conclusões:
“1º – Entende a recorrente que o Tribunal da Relação do Porto, com o devido respeito, para proferir a decisão de que ora se recorre parte de uma premissa errada.
2º – Entenderam os Senhores Desembargadores que havendo desistência da execução, as custas terão que ficar a cargo do condomínio, no entanto, o que aqui está em causa é a deliberação da desistência da execução, esta contrária ao regulamento do condomínio.
3º – Os Senhores Desembargadores partiram da premissa da existência da desistência da execução e, em consequência, entenderam que as custas, no caso dessa desistência ficavam a cargo do condomínio.
4º – No entanto, o que viola o regulamento do condomínio é precisamente a deliberação da desistência da instância por parte do condomínio, esta sim é anulável, porque contrária ao regulamento, conforme decorre do artigo 1433º, n.º 1 CC.
5º – É pacífico que a condómina tinha quotas em atraso, logo o condomínio avançou com a execução, sendo que as quotas foram pagas já na pendência do processo.
6º – Desta forma, naturalmente, teria que haver extinção da instância por inutilidade superveniente da lide e, como tal, as custas a suportar pela executada.
7º – O que o condomínio delibera é sobre a desistência da instância com custas pelo condomínio, porque a condómina faltosa não foi previamente interpelada antes da execução (vide ponto 2.1 da ata n.º 47).
8º – Tal deliberação viola de forma clamorosa o regulamento do condomínio que refere no seu artigo 20º, n.º 6 “– Todas as despesas inerentes a advertências ou aplicação de coimas pelo incumprimento do estipulado neste regulamento e na própria lei, bem como as acções ou execuções a propor com o mesmo fim, serão da responsabilidade dos condóminos não cumpridores ou com faltas. Nomeadamente serão da sua responsabilidade honorários do advogado, cartas enviadas pelo mesmo, despesas administrativas, de expediente, de gestão, custas judiciais, procuradoria e outras (…) n.º 9: “Todas as despesas inerentes à instauração de processo judicial de cobrança das prestações de condomínio em atraso, nomeadamente, honorários de advogado, despesas administrativas, de expediente, de gestão, custas judiciais de procuradoria e outras que eventualmente venham a ser exigidas a esta Assembleia de Condóminos, serão da responsabilidade única e exclusiva, do condómino faltoso, fazendo parte acrescida da respetiva tributação para com o condomínio, desde o momento da proposição da acção ou execução”
9º – A consequência de tal violação é a anulabilidade do ponto 2.1 da ata n.º 47.
10º – No que concerne ao perdão da dívida (ponto 2.2 da ata n.º 47) ao contrário do que é mencionado pelos Senhores Desembargadores que referem: “Esta, ao que julgamos, é a primeira crítica à deliberação, ou seja, no fundo questiona-se que se tenha calculado o valor da dívida do condomínio à indicada condómina naquele montante, alegando-se perdoar um valor remanescente que se desconhece se efetivamente existe. Não é alegada a anulabilidade da deliberação, nos termos do artigo 1433º, nº 1 do C.C (deliberação contrária à lei ou ao regulamento).
11º – Com o devido respeito, tal foi alegado e mais que alegado, conforme consta do pedido final da petição inicial, entendendo, de facto, a recorrente que tal deliberação viola o regulamento do condomínio, uma vez que a assembleia deliberou assuntos que não são de partes comuns do edifício e, como tal, não tinha poderes para o fazer, pois afeta direitos que apenas estão na disponibilidade da aludida condómina e não do condomínio.
12º – Ao contrário do que é alegado pelos Senhores Desembargadores o valor de 15.000,00 euros não está relacionado com uma condenação do condomínio do custo de obras que a condómina teve que realizar numa parte comum do edifício, isso é uma ilação que não pode ser tirada.
13º – Com o devido respeito, em lado algum do Acórdão que condenou o condomínio a pagar pelas ditas obras e que se encontra junto aos autos, refere esse valor, mas sim o valor de 11.104,48 euros, acrescido dos respetivos juros.
14ª – São dois valores apresentados pelo condomínio, na ata n.º 47, um de 16.576,62 euros, onde estão incluídos os custos suportados com a condómina, que, mais uma vez, vai contra as normas do regulamento, desconhecendo-se, aliás, que custos são esses! E um outro valor de 15.000,00 euros, que representa um “perdão”, que o condomínio apresenta sem que se saiba o porquê de tal valor, qual o perdão concedido, concedido por quem? E qual é afinal o “perdão”, uma vez que, mais uma vez se refere que o valor que consta do Acórdão é de 11.104,48 euros, acrescido de juros!
15º – Pelo que, esse valor de 15.000,00 euros não podia ser apresentado à assembleia para deliberação, por não ter sido reconhecido, nem admitido, porque não está na disponibilidade do condomínio lançar um valor sem mencionar a que respeita tal valor, sendo inclusive um direito pessoal da condómina em causa e não de uma parte comum do edifício.
16º – Não constando em lado algum da referida ata n.º 47 que o Senhor Administrador estava mandatado para tratar destes assuntos estritamente pessoais da condómina, tendo-o mandatado para esse fim específico.
17ª – Os 11.104,48 euros acrescidos de juros seriam considerados referentes a uma parte comum do edifício, mas só esse valor, o demais não se sabe a que se refere e, como tal, não pode ser considerado esse excedente de valor um assunto de uma parte comum.
18º – Assim sendo, nesta perspetiva o “PERDÃO”, ato pessoal da condómina, não respeitar a assuntos de gestão das partes comuns do edifício e, além do mais o Senhor Administrador não ter poderes para vincular a referida condómina, o ponto 2.2 da ata n.º 47 viola grosseiramente, no modesto entender da recorrente, o regulamento de condomínio.
19º – Não pode o Senhor Administrador lançar um valor a pagar pelos condóminos quando efetivamente não está especificado/discriminado esse valor. O único valor que o Senhor Administrador poderia colocar à deliberação era o valor que constava do Acórdão, ou seja, 11.104,48 euros, acrescido de juros.
20º – Pelo que, ambas as deliberações da ata 47, pontos 2.1 e 2.2 devem ser anuláveis por violarem o regulamento do condomínio e, tal como prescreve o artigo 1433º, n.º 1 do Código Civil, “são anuláveis as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados”.
7. Os Réus condóminos apresentaram contra-alegações, pugnando pela inadmissibilidade da revista tendo em conta o não preenchimento do requisito da sucumbência, de acordo com o art. 629º, 1, do CPC, uma vez considerando as Conclusões 13.ª a 17.ª e 19.ª no que toca à reapreciação da validade da deliberação correspondente ao ponto 2.2. da acta n.º 47 e, de todo o modo e a ser admitido, pela sua improcedência.
Consignados os vistos nos termos legais, cumpre apreciar e decidir.
II) RELATÓRIO
1. Admissibilidade e objecto do recurso
1.1. A revista é admissível à luz do art. 629º, 1, do CPC:
(i) o valor da causa, fixado interlocutoriamente pelo Ac. do TRP de 11/4/2019, transitado em julgado, é de € 30.000,01 (e cfr. despacho proferido em 12/6/2019, ref.ª CITIUS ...09);
por outro lado,
(ii) não julgamos que, atento o objecto recursivo de reapreciação da validade das deliberações adoptadas pelo condomínio, em que o pedido não apresenta uma clara e exacta tradução monetária para a Autora enquanto co-condómina (para além de tal prejuízo se ter que aferir, apenas e proporcionalmente, na sua quota-parte da relação condominial), as Conclusões 13.ª a 17.ª forneçam por último um critério de decaimento para a Autora entre o decidido pela 1.ª instância e decidido em 2.ª instância e agora impugnado pela Autora, de forma a que pudesse funcionar o critério da sucumbência; pelo menos, é duvidoso que se encontre nessas Conclusões e argumentação correspondente – alegação de uma suposta aceitação tácita do pagamento de uma parte da totalidade do pagamento a fazer pelo condomínio e decidido pela deliberação impugnada – uma diferença atendível para determinar o valor da sucumbência no deferimento da pretensão de anulação da deliberação de condomínio em causa, que pudesse ser aproveitável, ainda que fosse apenas para esse segmento de reapreciação; ora, em caso de dúvida objectiva entre o resultado declarado no acórdão recorrido e o simples confronto com o valor da sucumbência, temos que fazer prevalecer a tutela provisória da aparência e o requisito da sucumbência não pode funcionar, atendendo-se apenas ao “valor da causa” para admitir a revista, atenta a 2ª parte do art. 629º, 1, do CPC[1].
1.2. A questão a decidir consiste em tomar posição sobre a validade das deliberações adoptadas pela assembleia de condóminos na assembleia realizada em 17/3/2018 e registadas na acta n.º 47 sob o ponto 2. (2.1. e 2.2.).
2. Factualidade
Foi considerado provado pelas instâncias:
1. A Autora é proprietária da fração ... e, assim, condómina, do Edifício J.., sito na Av. ..., ... ....
2. Em 17.02.2018 foi realizada Assembleia Geral Ordinária de Condóminos do Edifício J..., na qual a Autora esteve presente.
3. A análise e discussão do ponto 1 da ordem de trabalhos demorou muito tempo e quando se passou à discussão e análise do ponto 2, pelos ânimos se encontrarem demasiado exaltados e pelo adiantado da hora, o Presidente da Mesa o Sr. HHH comunicou que iria suspender os trabalhos.
4. Motivo pelo qual a Autora se ausentou da sala, assim como o fizeram vários outros condóminos na firme convicção de que os trabalhos tinham sido suspensos e seria marcada nova data para a sua continuação.
5. A Autora só toma conhecimento que não houve suspensão dos trabalhos quando recebe a carta datada de 05.03.2018 com a cópia da ata n.º ...6.
6. Perante essa situação a Autora envia e-mail ao Sr. HHH, Presidente da Mesa na referida Assembleia a solicitar esclarecimentos a que o mesmo respondeu confirmando a suspensão dos trabalhos e a sua continuação após ter sido substituído pelo Sr. Eng. GGG, nos termos que melhor constam do documento junto a fls. 23 verso, cujo teor aqui se dá por integralmente reproduzido.
7. No dia 17.03.2018 realizou-se Assembleia Geral Extraordinária, na qual a Autora não esteve presente, nem representada, a mesma tomou conhecimento das deliberações, por carta datada de 21.03.2018.
8. Da acta n.º 47 e no que se refere ao Ponto 2: Análise, discussão e aprovação de assuntos inerentes ao contencioso é referido o seguinte:
“2.1 – Ação do Condomínio contra BB.
Após análise e discussão foi aprovado por unanimidade:
- A Administração do Condomínio desistir da execução que corre termos no Tribunal Judicial da Comarca ... sob o n.º de processo 2110/18.... intentada contra BB, por a quantia ali reclamada se encontrar integralmente paga.
- A Administração do condomínio suporta o pagamento das custas do processo, juros, bem como o pagamento dos honorários com o advogado e com o agente de execução.
- Este comprometimento prende-se com o facto de a anterior Administração do Condomínio ter instaurado execução sem qualquer interpelação prévia, que a ter existido, teria evitado por completo o recurso à via judicial.”
9. O Senhor Administrador é genro de BB, reside com a sua família na fração propriedade da sogra e é quem a representa em todas as reuniões de condomínio.
10. Eliminado pela Relação.
11. O regulamento do condomínio estipula no artigo 20: “n.º 6 – Todas as despesas inerentes a advertências ou aplicação de coimas pelo incumprimento do estipulado neste regulamento e na própria lei, bem como as acções ou execuções a propor com o mesmo fim, serão da responsabilidade dos condóminos não cumpridores ou com faltas. Nomeadamente serão da sua responsabilidade, honorários do advogado, cartas enviadas pelo mesmo, despesas administrativas, de expediente, de gestão, custas judiciais, procuradorias e outras. (…) n.º 9 – Todas as despesas inerentes à instauração de processo judicial de cobrança das prestações de condomínio em atraso, nomeadamente, honorários de advogado, despesas administrativas, de expediente, de gestão, custas judiciais de procuradoria e outras que eventualmente venham a ser exigidas a esta Assembleia de Condóminos, serão da responsabilidade única e exclusiva, do condomínio faltoso, fazendo parte acrescida da respetiva tributação para com o condomínio, desde o momento da proposição da acção ou execução.”
12. O referido regulamento foi alterado, quanto aos artigos 9º, nº 8 e 15º, nº 6, em assembleia geral extraordinária de condóminos realizada em 1.08.2010, em segunda convocatória, estando presentes 281,16 em mil do capital investido.
13. No ponto 2.2 da acta n.º 47 consta: Ação de BB contra o condomínio.
“Verifica-se que de acordo com a sentença ao condomínio, este tem uma dívida para com a proprietária BB, no valor de 16.576,62 €. Por o condomínio ter dado origem à execução, este suporta as custas do processo, bem como os honorários com o agente de execução, [rectificação de lapso de escrita] incluídos no valor total da dívida”.
Foi aprovado por unanimidade:
“- Perdoar ao condomínio dos juros de mora e outros no valor de 1.576,62 € [rectificação de lapso de escrita[2]], ficando em dívida o valor de 15.000,00 euros;
- Mandatar a Administração para lançar a todos os condóminos em rubrica “Contencioso” o valor de 15.000,00 euros, através do método de permilagem, em três prestações mensais consecutivas, com início em janeiro de 2018;
- Efetuar o pagamento à proprietária, vencendo-se a primeira prestação a 16 de abril de 2018 e as restantes em igual dia dos meses subsequentes;
- Suspender a acção de execução durante este prazo e desistir da mesma se passado os três meses se verificar o pagamento integral do montante em dívida.”
14. A dívida que o condomínio foi condenado a pagar, em segunda instância, à Senhora BB é no valor de 11.104,48 euros (onze mil cento e quatro euros e quarenta e oito cêntimos) acrescido dos respetivos juros de mora à taxa legal, a contar da citação até efetivo e integral pagamento. As custas na 1ª instância por ambas as partes e da apelação pelo recorrido.
15. Não consta da acta n.º 47 como é alcançado pelo Senhor Administrador o valor de 16.576,62 €.
16. A Autora enviou um e-mail ao senhor administrador insurgindo-se pela continuação da Assembleia Geral Ordinária do dia 17.02.2018 e manifestando o seu desagrado pela votação do perdão por parte do condomínio das custas do processo que a Senhora BB era responsável pelo seu pagamento.
17. Perante esse e-mail o senhor Administrador prontificou-se a esclarecer as dúvidas da Autora ficando agendada reunião na sala de reuniões do Edifício J.. para o dia 11.04.2018, pelas 10h, na sala do condomínio.
18. Nesse dia e hora agendados, a Autora juntamente com o seu pai, deslocou-se à ... e reuniu-se com o Senhor Administrador, que não tinha os documentos de suporte para os itens 2.2 da ata n.º 47, nomeadamente cálculo de juros, o que significava “outros”, nota discriminativa de custas de parte, declaração subscrita e devidamente reconhecida [d]a assinatura da senhora BB a “perdoar” o condomínio os juros e “outros”, comprometendo-se a enviá-los à Autora.
19. A Autora nesse mesmo dia enviou email ao senhor administrador a reiterar a necessidade do envio dos aludidos documentos, a que não recebeu resposta.
20. A quota em causa foi paga ao condomínio antes da citação para os termos da execução.
E considerados não provados os seguintes factos:
1. A anterior administração do condomínio, como forma de retaliação da acção judicial que tinha perdido contra a condómina BB, decidiu intentar acção executiva para cobrança de quotas de condomínio.
2. As custas da execução, a suportar pelo condomínio, ascenderiam a pelo menos 612,00 €.
Acresce ainda a seguinte factualidade documentalmente apreendida nos autos e pertinente para a decisão (nos termos dos arts. 607º, 4, 2ª parte, 663º, 2, e 679º, do CPC):
I) A acção executiva intentada pela administração do condomínio contra BB (processo n.º 2210/18...., Juiz ... do Juízo de Execução do Tribunal Judicial da Comarca ..., em 27/1/2018) tinha como valor o montante de € 2.817,41, referido ao incumprimento tempestivo do pagamento do seguro do condomínio respeitante aos anos de 2015, 2016 e 2017, das quotas de condomínio desde Dezembro de 2016 a Dezembro de 2017, tudo no montante de € 1.668,03, assim como da penalidade pelo incumprimento no montante de € 60, envio de cartas de contencioso (montante de € 50), encargos administrativos (montante de € 50), honorários com advogado (montante de € 800), e juros moratórios no montante de € 189,38 (Requerimento Executivo n.º 27999085, sob ref.ª CITIUS ...09; Requerimento Probatório sob ref.ª CITIUS ...60).
II) No ponto 16.º desse Requerimento, alega-se: “Apesar de vencidas tais mensalidades e de a Exequente ter solicitado aos Executados o seu pagamento, o certo é que ainda hoje se mantém em débito aquele valor de € 1.668,03”.
III) No ponto 11.º desse Requerimento, alega-se: “De acordo com o estatuto de condomínio, as importâncias a pagar por cada condómino deverão ser pagas por trimestre ou até ao dia 5 de cada mês a que respeite.”
IV) No ponto 23.º desse Requerimento, alega-se: “Encontra-se [a dívida] determinada e vencida, pelo que é certa e exigível, dela tendo conhecimento a executada por cartas que lhe foram enviadas, quer pela administração.”
V) Em 16/3/2018, através de e-mail, a advogada do Condomínio e sua mandatária forense nessa acção executiva informou o Administrador do Condomínio que a Executada BB fizera o pagamento do “capital em dívida na nota de débito de 29/11/2017, ou seja, o valor de € 1.668,03”, “sem ter sido citado pelo AE”, considerando ser de “darmos o processo como liquidado, prescindindo dos valores inumerados em 1), 2) e 3)” [juros de mora, penalizações constantes do regulamento e cartas e encargos administrativos] e reduzindo os seus honorários para o montante de € 50, concluindo que ficaria “apenas por resolver e liquidar os honorários e despesas do AE” (ref.ª CITIUS ...09).
VI) Nesta acção executiva, os honorários do Agente de Executação ascenderam ao montante de € 356,56 (ref.as CITIUS ...09 e ...60).
VII) Nesta acção executiva, o Exequente requereu “a extinção do processo por pagamento e ainda que sejam levantadas todas as penhoras e ainda que seja emitida a nota de despesas e honorários de AE” (ref.ª CITIUS ...60).
VIII) Nesta acção executiva, o Agente de Execução proferiu decisão de extinção da execução em 24/3/2018, “tendo em consideração o pedido formulado pelo exequente”, notificada nessa mesma data (ref.as CITIUS ...09 e ...60).
IX) A condónima BB propôs acção declarativa contra o «Condomínio do Edifício J...», representado pela «L..., Lda.”, peticionando a condenação do pagamento da quantia de € 15.104,48, acrescida de juros, sendo € 11.104,48 decorrentes da obra de impermeabilização que realizou no terraço do edifício, situado na parte superior da sua fracção, que conduziu, sendo objecto do litígio o alegado direito de a Autora ser reembolsada do valor das obras realizadas no terraço do edifício após a recusa do Réu, bem como ser indemnizada por danos não patrimoniais, a ser proferida sentença determinando a absolvição do Réu do pedido (12/12/2016) e, em recurso de apelação, a acórdão proferido pelo Tribunal da Relação do Porto (26/6/2017, transitado em julgado em 18/9/2017) que, elencando como questão decidenda a responsabilidade do Réu pela realização das obras de impermeabilização do terraço, julgou procedente o recurso e, através da procedência parcial da acção, condenou o Réu a pagar à Autora a quantia de € 11.104,48, acrescida de juros moratórios, sendo que tais decisões judiciais foram comunicadas aos condóminos na assembleia realizada em 20/7/2017 e nesta foi deliberado que “a advogada mandatária do Condomínio teria que efectuar todas as diligências que fossem possíveis ser tomadas[,] nomeadamente se possível um novo recurso” (processo n.º 839/15....; Acta n.º ...5, ref.ª CITIUS ...93; Requerimento probatório ref.ª CITIUS ...60).
X) A condómina BB, enquanto titular proprietária da fracção autónoma ..., correspondente ao ...”, Apartamento ...06, foi registada como presente, com assinatura manuscrita no local próprio da lista de condóminos, na assembleia realizada no dia 17 de Março de 2018 (Lista Anexa à Acta n.º 47, ref.ª CITIUS ...09).
3. Direito aplicável
3.1. As instâncias revelaram-se dissonantes quanto à validade das deliberações sujeitas a novo crivo em sede de revista.
Em 1.º grau de jurisdição, foi afirmado:
(1.ª Deliberação)
“No dia 17.03.2018 realizou-se Assembleia Geral Extraordinária, na qual a Autora não esteve presente, nem representada, a mesma tomou conhecimento das deliberações, por carta datada de 21.03.2018.
Da acta n.º 47 e no que se refere ao Ponto 2: Análise, discussão e aprovação de assuntos inerentes ao contencioso é referido o seguinte:
“2.1 – Ação do Condomínio contra BB.
Após análise e discussão foi aprovado por unanimidade:
- A Administração do Condomínio desistir da execução que corre termos no Tribunal Judicial da Comarca ... sob o n.º de processo 2110/18.... intentada contra BB, por a quantia ali reclamada se encontrar integralmente paga.
- A Administração do condomínio suporta o pagamento das custas do processo, juros, bem como o pagamento dos honorários com o advogado e com o agente de execução.
- Este comprometimento prende-se com o facto de a anterior Administração do Condomínio ter instaurado execução sem qualquer interpelação prévia, que a ter existido, teria evitado por completo o recurso à via judicial.”
O regulamento do condomínio, estipula no artigo 20: “nº 6 – Todas as despesas inerentes a advertências ou aplicação de coimas pelo incumprimento do estipulado neste regulamento e na própria lei, bem como as acções ou execuções a propor com o mesmo fim, serão da responsabilidade dos condóminos não cumpridores ou com faltas. Nomeadamente serão da sua responsabilidade, honorários do advogado, cartas enviadas pelo mesmo, despesas administrativas, de expediente, de gestão, custas judiciais, procuradorias e outras. (…) n.º 9: Todas as despesas inerentes à instauração de processo judicial de cobrança das prestações de condomínio em atraso, nomeadamente, honorários de advogado, despesas administrativas, de expediente, de gestão, custas judiciais de procuradoria e outras que eventualmente venham a ser exigidas a esta Assembleia de Condóminos, serão da responsabilidade única e exclusiva, do condomínio faltoso, fazendo parte acrescida da respetiva tributação para com o condomínio, desde o momento da proposição da acção ou execução.”
O referido regulamento foi aprovado em assembleia geral extraordinária de condóminos realizada em 1.08.2010, em segunda convocatória, estando presentes 281,16 em mil do capital investido.
O artigo 1433.º, n.º 1, do Código Civil, estabelece como anuláveis “as deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados”.
Resulta dos factos provados que quem deu causa à acção/execução foi a Senhora BB, por quotas em atraso. Com efeito, o pagamento embora feito antes da citação foi efectuado depois da acção proposta o que significa que os valores se encontravam em dívida. Acresce que o pagamento das quotas tem prazo estipulado pelo que não se impunha interpelação extrajudicial e a condómina não ignorava que devia tanto que procedeu ao pagamento antes da interpelação judicial.
Ora, a deliberação de suportar as custas do processo, juros, bem como o pagamento dos honorários com o advogado e com o agente de execução é contrária ao regulamento. Acresce que tendo dado causa à execução o pagamento voluntário daria lugar à extinção da causa por inutilidade superveniente da lide com custas a cargo do executado.
Pretendem, contudo, os Réus que tal regulamento é nulo por falta de quórum deliberativo.
Vejamos.
O regulamento do condomínio é composto por um conjunto de regras gerais e abstractas destinadas a disciplinar a acção dos condóminos no gozo e administração do condomínio.
Ora, conforme resulta da acta nº ...5 foi aí deliberada não a elaboração do regulamento, mas a alteração do regulamento do condomínio, pré-existente, apenas quanto aos artigos 9º, nº 8 e 15º, nº 6.
As disposições regulamentares violadas reportam-se ao artigo 20º, nº 6 e nº 9 pelo que a alegada nulidade a existir sempre seria parcial afectando apenas os preceitos alterados, e como tal não prejudicaria a parte válida do regulamento, ou seja, todas as demais normas que não se prendem com tal alteração, como é o caso dos citados preceitos.
Assim, sem necessidade de outros considerandos, se conclui pela anulabilidade da deliberação tomada sob o ponto 2.1, da acta nº 47 por violação do regulamento.”;
(2.ª Deliberação)
“Vejamos o ponto 2.2 da referida acta.
No ponto 2.2 da acta n.º 47 consta: Ação de BB contra o condomínio.
“Verifica-se que de acordo com a sentença ao condomínio, este tem uma dívida para com a proprietária BB, no valor de 16.576,62 €. Por o condomínio ter dado origem à execução, este suporta as custas do processo, bem como os honorários com o agente de execução, este suporta as custas do processo, bem como os honorários com o agente de execução, incluídos no valor total da dívida”.
Foi aprovado por unanimidade:
“- Perdoar ao condomínio dos juros de mora e outros no valor de 1.572,62 €, ficando em dívida o valor de 15.000,00 euros;
- Mandatar a Administração para lançar a todos os condóminos em rubrica “Contencioso” o valor de 15.000,00 euros, através do método de permilagem, em três prestações mensais consecutivas, com início em janeiro de 2018;
- Efetuar o pagamento à proprietária, vencendo-se a primeira prestação a 16 de abril de 2018 e as restantes em igual dia dos meses subsequentes;
- Suspender a acção de execução durante este prazo e desistir da mesma se passado os três meses se verificar o pagamento integral do montante em dívida.”
Resulta dos factos provados que a dívida que o condomínio foi condenado a pagar, em segunda instância, à Senhora BB é no valor de 11.104,48 euros (onze mil cento e quatro euros e quarenta e oito cêntimos) acrescido dos respetivos juros de mora à taxa legal, a contar da citação até efetivo e integral pagamento. As custas na 1ª instância por ambas as partes e da apelação pelo recorrido. Não consta da acta n.º 47 como é alcançado pelo Senhor Administrador o valor de 16.576,62 €. A Autora enviou um e-mail ao senhor administrador insurgindo-se pela continuação da Assembleia Geral Ordinária do dia 17.02.2018 e manifestando o seu desagrado pela votação do perdão por parte do condomínio das custas do processo que a Senhora BB era responsável pelo seu pagamento.
Perante esse e-mail o senhor Administrador prontificou-se a esclarecer as dúvidas da Autora ficando agendada reunião na sala de reuniões do Edifício J.. para o dia 11.04.2018, pelas 10h, na sala do condomínio.
Nesse dia e hora agendados, a Autora juntamente com o seu pai, deslocou-se à ... e reuniu-se com o Senhor Administrador, que não tinha os documentos de suporte para os itens 2.2 da ata nº 47, nomeadamente cálculo de juros, o que significava “outros”, nota discriminativa de custas de parte, declaração subscrita e devidamente reconhecida a assinatura da senhora BB a “perdoar” o condomínio os juros e “outros”, comprometendo-se a envia-los à Autora.
A Autora nesse mesmo dia enviou email ao senhor administrador a reiterar a necessidade do envio dos aludidos documentos, a que não recebeu resposta.
Ora, dentro das deliberações ineficazes encontramos aquelas que se reconduzem a matérias que não competem à assembleia de condóminos, isto é, que não dizem respeito à administração das partes comuns.
Pires de Lima e Antunes Varela, “Código Civil Anotado”, Volume III, pág. 448, dão como exemplo a afectação de uma fração autónoma ao regime das partes comuns, sem consentimento do condómino proprietário, podendo este optar entre a ratificação da deliberação e a arguição, a todo o tempo, do vício de que a mesma enferma, seja por via de exceção, seja através de ação meramente declarativa de ineficácia da deliberação. A tal situação, equiparam a representação sem poderes, prevista no artigo 268.º, n.º 1, do Código Civil, em que um representante sem poderes exerce um comportamento negocial que interfere com a esfera jurídica de outrem, sem que para isso tenha os poderes necessários. Trata-se de situações análogas que a lei comina, com a ineficácia, não havendo vinculação ao negócio ou deliberação por parte da pessoa afetada, salvo se esta aceitar expressamente o sacrifício que (indevidamente) lhe é imposto.
No caso, conforme resulta da lista de presenças anexa à acta nº 47 a condómina não esteve presente, mas representada pelo administrador do condomínio que é seu genro e é quem a representa em todas as assembleias.
Ora, não consta da referida acta nem foi exibido à Autora, conforme peticionado, nem junto aos autos, qualquer documento que confira poderes ao Sr. Administrador para em nome da sua representada perdoar alegados créditos sobre o condomínio. Trata-se, assim, de uma deliberação ineficaz em relação à condómina afectada e que não podia ser deliberada pela assembleia à margem da sua autorização por não se tratar de assunto que diga respeito às partes comuns, mas por afectar um condómino individualmente considerado.
Quanto ao referido valor de 16.576,62 € tudo aparenta, do teor da deliberação, que além do valor a que o condomínio foi condenado foi acrescentado o valor dos custos suportados pela condómina com a execução, situação que se prende com a violação do regulamento nos termos supra expostos.
Conclui-se, assim, do exposto que a referida deliberação deve ser anulada por não respeitar a assuntos de gestão das partes comuns e não resultar que o Sr. Administrador tinha poderes para vincular a referida condómina, bem como por violar o regulamento do condomínio.”
Ao invés, sustentou-se em 2.º grau:
(1.ª Deliberação)
“Da necessidade de imputação das despesas com a execução ao condómino executado.
Com base no teor da cláusula 20, n.º 9, do regulamento de condomínio, os recorrentes alegam que as despesas da execução em causa não tinham de ser imputadas à condómina faltosa.
Como já acima referimos, o que esteve em causa na apontada execução foi uma desistência por parte do condomínio, pelo que as custas, por força da lei, tinham de ser suportadas pelo mesmo exequente.
Pensamos então que o teor da referida cláusula não visa imputar ao condómino despesas que o condomínio assumiu por livre vontade, mas antes imputar o pagamento de despesas que existam porque o condomínio faltou ao cumprimento das suas obrigações (condómino faltoso, como menciona a cláusula).
A partir do momento em que o condomínio desiste de uma ação/execução, deixa de ter aplicação a noção de parte faltosa, ou seja, parte que deu causa à interposição de ação judicial, pois simplesmente não há qualquer análise da conduta da parte passiva já que a parte ativa prescindiu dessa mesma análise ao desistir do procedimento.
Tudo se passa como não houvesse (e, do que sabemos, não houve) apreciação judicial sobre a eventual falta do condómino pelo que, nesse caso, não podia sequer o condomínio imputar o pagamento de quaisquer custas ao condómino, fosse por força da lei fosse mesmo pelo que dispõe o regulamento.
Assim, nem seria necessário existir qualquer deliberação no sentido de ser o condomínio a suportar os custos da execução pois, não havendo condómino faltoso que tenha dado causa a essas custas, não seria de aplicar aquela sempre referida cláusula.
Não está em causa, no recurso, apreciar se o condomínio, através da administração, praticou um ato ponderado ao desistir da execução, mas somente se os custos desse ato tinham regulamentação no sentido de serem imputados ao condómino executado na ação, o que já vimos que merece resposta negativa da nossa parte.
Daí que entendemos que a deliberação em causa não é inválida, pelo que procede este argumento.”;
(2.ª Deliberação)
“Da validade do perdão de dívida do condomínio.
Está em causa a seguinte deliberação:
- perdoar ao condomínio os juros de mora e outros, no valor de 1 572,62 EUR, ficando em dívida o valor de 15.000 EUR;
- mandatar a Administração para lançar a todos os condóminos em rubrica “Contencioso” o valor de 15 000 EUR, através do método de permilagem, em três prestações mensais consecutivas, com início em janeiro de 2018;
- pagar à proprietária, vencendo-se a primeira prestação a 16/04/2018 e as restantes em igual dia dos meses subsequentes;
- suspender a ação de execução durante este prazo e desistir da mesma se passado os três meses se verificar o pagamento integral do montante em dívida.
Na petição inicial, a Autora/recorrida sustenta que esta deliberação é «atirar areia aos olhos» por:
- o condomínio foi condenado a pagar a BB 11 104,48 EUR, acrescido de juros de mora à taxa legal, a contar da citação até integral pagamento;
- não se percebe como é que se atinge o valor de 15 000 EUR, sendo que deveria ter sido explicitado e exibida toda a documentação aos condóminos, referente a esse valor, o que não aconteceu e, «por isso, tal deliberação só pode ser nula!»
Esta, ao que julgamos, é a primeira crítica à deliberação, ou seja, no fundo questiona-se que se tenha calculado o valor da dívida do condomínio à indicada condómina naquele montante, alegando-se perdoar um valor remanescente que se desconhece se efetivamente existe. Não é alegada a anulabilidade da deliberação, nos termos do artigo 1433.º, n.º 1, do C. C. (deliberação contrária à lei ou ao regulamento).
Pensamos que pode estar em causa a alegação de que há uma certa indeterminabilidade da deliberação pois não se perceberia como se tinha concluído por um valor sem estarem inscritas as parcelas que permitiram tal determinação.
Na nossa opinião, a deliberação é certa, clara e determinada pois:
- está em causa um valor concreto;
- explicitou-se devidamente o que estava em causa – valor que condómina tinha de pagar ao condomínio;
- concluiu-se que o valor era de 15 000 EUR.
Não vemos (a ter sido este o pensamento da Autora/recorrida) que possa existir um vício de indeterminabilidade que pudesse conduzir à nulidade da deliberação, nos termos do artigo 280.º, n.º 1, do C.C..
Mencionando a administração que deixa de cobrar à condómina 1 572,62 EUR de custas e outros, indica em que consiste o valor que se perdoa – custas e outros valores; é certo que podia o valor ser mais concretizado mas o que a lei proíbe não é a deliberação indeterminada mas indeterminável e aquele valor da categoria «outros» poderia vir a ser posteriormente determinado.
Assim, a deliberação não assentou num aspeto indeterminável, pelo que não é nula.
A questão de exibição de documentos e melhor explicação por parte da administração não entronca na validade da deliberação, mas antes na sua justeza e na melhor ou pior qualidade dos atos de administração, matéria que já não é objeto dos autos.
Por fim, alegando a Autora/recorrida a nulidade ou invalidade, teria que demonstrar que o valor de 15 000 EUR não correspondia ao valor em dívida, pedindo a invalidade por ter partido de valores errados, demonstrando os corretos, algo que não fez e que lhe competia provar, nos termos do citado artigo 342.º, n.º 1, do C. C..
Outra motivação para a crítica à deliberação é que o administrador não estava legitimado a suscitar tal perdão nem o pagamento em prestações pois a condómina pode não aceitar essa deliberação nem o administrador (genro da condómina) a estava a representar na assembleia.
Dos factos não resulta que a condómina não estivesse presente nem que, não estando, estivesse representada; da ata n.º 47 e respetiva lista de presenças, o que temos é:
- no local destinado à assinatura de BB, encontra-se uma assinatura;
- pode supor-se que seja a assinatura do seu genro (administrador) uma vez que é semelhante à que consta no final da ata.
Ora, em primeiro lugar, se a deliberação for ineficaz em relação a esta condómina, será esta a ter a legitimidade, processual e substantiva, a arguir essa ineficácia, sendo os outros condóminos alheios a essa relação.
Decidindo o condomínio que a sua dívida a tal condómina é menor do que aquele valor que resultava da condenação, só a eventualmente lesada com essa deliberação é que terá interesse em agir pois os outros, à partida, beneficiam desse perdão (só assim não seria se não houvesse qualquer perdão, por exemplo, por o valor de 15 000 EUR exceder o devido mas essa questão já foi ultrapassada com a não prova desse acerto).
Alegar que pode a lesada questionar a deliberação ou mencionar que não aceita o pagamento em prestações é alegar hipóteses que não têm força e gravidade suficiente para concluir nem pelo interesse em agir da Autora/recorrida nesta parte nem por existir vício na deliberação (para mais constando que, de um modo ou doutro a condómina credora anuiu à deliberação em causa). Não existe interesse para qualquer condómino, exceto para a indicada credora, em intentar uma ação a pedir a ineficácia da deliberação com base numa suposta possibilidade que, no caso concreto e face aos dados de que se dispõe, não é minimamente sustentada.
Na verdade, não podemos concluir que a condómina não esteve presente nem sequer que não tenha estado devidamente representada; o que sabemos é que ela, por si ou através de outra pessoa, esteve presente pelo que, sem mais factos, nunca se poderá concluir que deliberação não
obteve o seu consentimento e aceitação (a deliberação foi unanimemente aprovada).
E se esteve representada pelo genro que alegadamente a representa em todas as reuniões, seria necessário aferir que tipo de documento corporiza essa representação (uma eventual declaração escrita para uma reunião específica ou várias poderia ser suficiente – artigo 11.º, n.º 9, do Regulamento de Condomínio em causa) mas unicamente para concluir sobre se a representada era ou não obrigada a cumprir a deliberação e não para concluir que a deliberação era inválida para os outros condóminos.
Por fim, menciona-se na sentença que a deliberação se reporta a um assunto que extravasa matérias que não competem à assembleia de condóminos, isto é, que não dizem respeito à administração das partes comuns por afetar um condómino individualmente considerado.
Com o devido respeito, não concordamos com esta conclusão, no caso concreto.
Desde logo, na sentença relaciona-se a ineficácia da deliberação com a alegada falta de poderes do representante em relação à condómina e depois refere-se que era uma matéria que não poderia ser deliberada pela assembleia por não respeitar à administração de bens comuns.
Como vimos, a questão da ineficácia da deliberação só bule com a condómina eventualmente lesada, não com a deliberação em si (tal poderia suceder se, por exemplo, fosse essa pessoa alegadamente representada quem completava o quorum necessário à deliberação).
Outra questão é saber se o condomínio podia deliberar sobre o valor em questão e, ao contrário do que refere a decisão, pensamos que sim. Esse valor de 15 000 EUR está relacionado com uma condenação do condomínio a pagar à condómina o custo de obras que a mesma teve de realizar numa parte comum do edifício – terraço (artigo 1421.º, n.º 1, b), do C.C.).
Como expressamente consta no Ac. da R. P. de 26/06/2017, junto aos autos em 05/11/2020, não houve dúvidas em considerar que estava em causa uma parte comum do edifício e que as obras que foram levadas a cabo, pela ali Autora, não resultaram da mera utilização do terraço mas sim de problemas com a impermeabilização. Daí que se mencione, no mesmo Acórdão, que o dever de realização das obras recaía sobre a assembleia de condóminos e que as aprovou pelo que tinha o condomínio de as pagar à condómina.
Ou seja, no que nos importa, a deliberação de fixar em 15 000 EUR a quantia a pagar à condómina e o modo de pagamento, versa sobre as partes comuns do edifício, cuja necessidade de realização de obras está na génese dessa deliberação; por isso a assembleia não extravasou a sua competência.”
“Pelo exposto, as duas deliberações que o tribunal recorrido entendeu invalidar, para nós, não contêm qualquer vício que possa conduzir a tal invalidação, procedendo assim o recurso, improcedendo a ação também quanto a esta parte.”
3.2. O art. 1433º, 1, do CCiv. prevê a anulabilidade das deliberações aprovadas em assembleia de condóminos que sejam «contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados», sem prejuízo de serem igualmente inexistentes, nulas ou ineficazes em sentido estrito (v., em abono, n.º 2, in fine)[3].
Nesta hipótese trata-se de deliberações ilegais, por violação de disposições da lei, que afectem o conteúdo (desde que não estejam em causa normas legais imperativas: nulidade/art. 294º do CCiv.) e/ou o procedimento, sem sanção mais grave especificamente determinada para tal violação (nos termos, em especial, do art. 280º do CCiv.); ou deliberações anti-regulamentares, por violação do regulamento vigente que disciplina o uso, fruição e conservação das partes comuns (arts. 1418º, 1, b), 1429º-A, CCiv.), seja o vício de conteúdo, seja de procedimento.
3.3. O ponto 2. da ordem de trabalhos da assembleia extraordinária realizada em 17 de Março de 2018 referia-se à “Análise, discussão e aprovação de assuntos inerentes aos contenciosos”.
Neste âmbito decisório, a referida 1.ª deliberação incidiu sobre (2.1.) a “Ação do Condomínio contra BB” e reza assim:
“Após análise e discussão foi aprovado por unanimidade:
- A Administração do Condomínio desistir da execução que corre termos no Tribunal Judicial da Comarca ... sob o n.º de processo 2110/18.... intentada contra BB, por a quantia ali reclamada se encontrar integralmente paga.
- A Administração do condomínio suporta o pagamento das custas do processo, juros, bem como o pagamento dos honorários com o advogado e com o agente de execução.
- Este comprometimento prende-se com o facto de a anterior Administração do Condomínio ter instaurado execução sem qualquer interpelação prévia, que a ter existido, teria evitado por completo o recurso à via judicial.”
A questão é saber se o conteúdo da deliberação afronta ou não o previsto no art. 20º, n.os 6 e 9, do Regulamento do condomínio, entretanto alterado em 1/8/2010 (cfr. facto provado 12.).
Tal Regulamento do condomínio prevê no respectivo art. 20º:
“6. Todas as despesas inerentes a advertências ou aplicação de coimas pelo incumprimento do estipulado neste regulamento e na própria lei, bem como as acções ou execuções a propor com o mesmo fim, serão da responsabilidade dos condóminos não cumpridores ou com faltas. Nomeadamente serão da sua responsabilidade, honorários do advogado, cartas enviadas pelo mesmo, despesas administrativas, de expediente, de gestão, custas judiciais, procuradorias e outras.
(…)
9. Todas as despesas inerentes à instauração de processo judicial de cobrança das prestações de condomínio em atraso, nomeadamente, honorários de advogado, despesas administrativas, de expediente, de gestão, custas judiciais de procuradoria e outras que eventualmente venham a ser exigidas a esta Assembleia de Condóminos, serão da responsabilidade única e exclusiva, do condomínio faltoso, fazendo parte acrescida da respetiva tributação para com o condomínio, desde o momento da proposição da acção ou execução.”
Sabemos que as prestações em falta pela condómina BB são obrigações de prazo certo – quanto ao prazo de vencimento, v. facto adicional III) e arts. 7º, 1 («valor anual que é dividido por doze pagamentos mensais, pagos antecipadamente, entre os dias 1 a 9 de cada mês de cada ano civil, podendo no entanto a sua liquidação ser bimestral, trimestral, semestral ou anual, conforme vontade dos condóminos, mas devendo estar sempre paga no mês vigente») e 2 («Consideram-se fora do prazo, constituindo-se por isso a dívida em mora, todos os pagamentos que não forem efectuados nos prazos estabelecidos no número imediatamente anterior.»), do Regulamento do Condomínio.
Vencem-se automaticamente e sem necessidade de interpelação do credor (art. 805º, 2, a), CCiv. [4]).
De acordo com o art. 6º do DL 268/94, de 25 de Outubro (na versão conferida pelo art. 4º da Lei 8/2022, de 10 de Janeiro):
«1 – A ata da reunião da assembleia de condóminos que tiver deliberado o montante das contribuições a pagar ao condomínio menciona o montante anual a pagar por cada condómino e a data de vencimento das respetivas obrigações.
2 – A ata da reunião da assembleia de condóminos que reúna os requisitos indicados no n.º 1 constitui título executivo contra o proprietário que deixar de pagar, no prazo estabelecido, a sua quota-parte.
3 – Consideram-se abrangidos pelo título executivo os juros de mora, à taxa legal, da obrigação dele constante, bem como as sanções pecuniárias, desde que aprovadas em assembleia de condóminos ou previstas no regulamento do condomínio.»
4 – O administrador deve instaurar ação judicial destinada a cobrar as quantias referidas nos n.os 1 e 3.
5 – A ação judicial referida no número anterior deve ser instaurada no prazo de 90 dias a contar da data do primeiro incumprimento do condómino, salvo deliberação em contrário da assembleia de condóminos e desde que o valor em dívida seja igual ou superior ao valor do indexante dos apoios sociais do respetivo ano civil.»
Neste encadeamento, não parece que, visto o art. 6º desse DL 268/94 no seu conjunto, nomeadamente depois da modificação de 2022, seja de exigir uma interpelação admonitória adicional nos termos do art. 808º, 1, do CCiv., para a conversão em incumprimento definitivo e exgibilidade do devido, pois, no caso-regra de a acta habilitante (nos seus requisitos) ser título executivo, a constituição em mora dá origem automaticamente à instauração (o n.º 5 refere-se ao «primeiro incumprimento do condómino») e ao recurso à acta-título executivo (cfr. art. 703º, 1, d), CPC) como fundamento de acção judicial executiva destinada a cobrar os créditos do condomínio – ou seja, teremos logo uma obrigação certa, exigível e líquída para efeitos do art. 713º do CPC, não obstante a faculdade de oposição executiva.
Assim se compreende o regime especial próprio da execução em causa, como salienta, por ex., o Ac. do STJ de 26/1/2021[5], enquanto disciplina que torna mais eficaz o regime da propriedade horizontal: “Exemplo dessas soluções é a eficácia executiva reconhecida às deliberações da assembleia previstas no citado art. 6º, nº 1, evitando-se, assim, o recurso à acção declarativa e possibilitando uma mais rápida cobrança das prestações devidas pelos condóminos. Cobrança mais rápida que é imperiosa no caso das dívidas por encargos de condomínio, por estarem em causa prestações que são absolutamente indispensáveis ao normal funcionamento e gestão do condomínio.
Daqui resulta que cabe aos condóminos desde edifício, em situação de incumprimento relativamente às prestações devidas para com o condomínio, a responsabilidade integral pelo pagamento de todas as despesas e custos inerentes a processos judiciais instaurados pela administração do condomínio tendo em vista a cobrança de prestações de condomínio em situação jurídica de mora no pagamento (o Regulamento fala de prestações “em atraso”), acrescida dos juros moratórios-indemnizatórios (e outras sanções pecuniárias), de acordo com o arts. 804º, 2, 805º, 2, a), e 806º, 1, do CCiv..
Neste contexto, a hipótese regulamentar de verificação de tal responsabilidade do condómino é a situação objectiva de incumprimento moratório (atraso no cumprimento) à data da instauração da acção judicial executiva que visa a satisfação do direito de crédito do condomínio, sem que se refira no Regulamento qualquer outro facto complemetnar ou integrativo dessa situação de incumprimento moratório enquanto pressuposto(s) da responsabilidade pelos custos e encargos de acção judicial (como seria a interpelação admonitória com prazo adicional prévia à formalização da acção judicial, que, de todo o modo, não consta da matéria de facto provada ter sido feita ou não, nem foi discutida nos autos, não obstante o que se refere no teor da deliberação sob juízo; ao invés, no sentido de ter sido feita, veja-se os factos adicionais II) e IV), desentranhados dos itens alegados no “Requerimento Executivo”).
Seja como for (e independentemente de se exigir ou não interpelação nos termos do art. 808º, 1, do CCiv. e, se for o caso, de se fazer actuar no processo executivo a citação como interpelação, nos termos dos arts. 551º, 1, e 610º, 2, b), do CPC).
O que se problematiza nos autos é apenas se, intentada uma acção judicial executiva com base na falta de pagamento em tempo das prestações devidas por um condómino, de acordo com o regime do art. 6º do DL 268/94, os encargos decorrentes desse “processo judicial de cobrança das prestações de condomínio em atraso” podem, em qualquer caso – mesmo quando é condenado em custas – ser assumidos pelo Condomínio, sem mais requisitos para além do que se refere no n.os 6 e 9 do art. 20º do Regulamento do Condomínio.
O mesmo é perguntar se a assembleia de condóminos pode deliberar em sentido contrário ao estipulado nesses números do art. 20º do Regulamento, nomeadamente através de outros pressupostos ou condicionantes para a verificação dessa mesma responsabilidade do condómino faltoso prevista nos termos do art. 20º do Regulamento.
Ora, se a acção judicial executiva foi intentada com base na falta de pagamento tempestivo dos montantes relativos ao seguro do condomínio e às quotas de condomínio da condómina em causa e “a quota em causa foi paga ao condomínio antes da citação para os termos da execução” – cfr. factos provados 8. e 20., assim como facto adicional I) –, estão reunidos os pressupostos da aplicação do n.º 9 desse art. 20º: estar o condómino em falta no cumprimento das “prestações de condomínio” à data da instauração da acção judicial. Bem como os pressupostos de aplicação do n.º 6 desse art. 20º: estar o condómino em incumprimento ou em falta “do estipulado neste regulamento e na própria lei”.
Logo, em referência à constituição em mora e só tendo esta como base da acção executiva, esses encargos, de acordo com as previsões imperativas do Regulamento do Condomínio, só poderão ser – como prevê de forma cogente o Regulamento – da “responsabilidade única e exclusiva do condomínio faltoso”.
Em consequência, não poderia a deliberação sob juízo alterar para um só caso concreto o disposto quanto aos requisitos de aplicação do art. 20º, exigindo que essa responsabilidade só actuasse com o pressuposto de uma interpelação pré-contencioso, que, a não acontecer, a dispensaria.
Assim, julgamos que resulta inequívoca a violação do art. 20º, 9 (em conjugação com o princípio geral do n.º 6), do Regulamento, enquanto normas de responsabilidade integral do condomínio pelas despesas e custas judiciais, na parte em que a deliberação faz recair sobre o condomínio o pagamento de “custas do processo, juros, bem como o pagamento dos honorários com o advogado e com o agente de execução”, para além de “cartas enviadas”, “despesas administrativas, de expediente, de gestão, custas judiciais, procuradorias e outras”, que cabem ao condónimo inadimplemente à data da instauração da acção executiva (relativamente à qual se verificou extinção em face do pagamento superveniente das prestações em falta e do pedido de extinção feito subsequentemente pelo Exequente Condomínio: cfr. factos adicionais V) a VIII)) – deliberação anti-regulamentar.
Merecem, pois, ser sufragadas as Conclusões 1.ª a 9.ª, anulando-se a deliberação aprovada sob o n.º 1 do ponto 2. e registada na acta da assembleia realizada em 17/3/2018, com as suas consequências legais (art. 289º, 1, do CCiv.).
3.4. A referida 2.ª deliberação, incidente agora sobre a “Ação de BB contra o Condomínio”, reza assim:
“Verifica-se que de acordo com a sentença ao condomínio, este tem uma dívida para com a proprietária BB, no valor de 16.576,62 €. Por o condomínio ter dado origem à execução, este suporta as custas do processo, bem como os honorários com o agente de execução, incluídos no valor total da dívida”.
Foi aprovado por unanimidade:
“- Perdoar ao condomínio dos juros de mora e outros no valor de 1.576,62 €, ficando em dívida o valor de 15.000,00 euros;
- Mandatar a Administração para lançar a todos os condóminos em rubrica “Contencioso” o valor de 15.000,00 euros, através do método de permilagem, em três prestações mensais consecutivas, com início em janeiro de 2018;
- Efetuar o pagamento à proprietária, vencendo-se a primeira prestação a 16 de abril de 2018 e as restantes em igual dia dos meses subsequentes;
- Suspender a acção de execução durante este prazo e desistir da mesma se passado os três meses se verificar o pagamento integral do montante em dívida.”
Vistos os segmentos em que a deliberação se espraia e a reapreciação do decidido pelas instâncias, verifica-se que tal deliberação:
– assume a existência de uma dívida do condomínio à condómina BB, em resultado do trânsito em julgado do Ac. do TRP de 26/6/2017 (cfr. facto adicional IX)), no montante de € 15.000, após declaração de responsabilidade do condomínio pelas custas processuais e honorários com o agente de execução, “incluídos no valor total da dívida”, e “perdão” de dívida da credora condómina quanto aos “juros de mora e outros”;
– corporiza uma remissão da dívida do condomínio à condómina BB no montante de € 1.576,62;
– confere poderes à Administração para repercutir o pagamento desses € 15.000 em todos os condóminos e sua forma de pagamento;
– aprova o pagamento da dívida à condómina credora BB;
– assume a suspensão e a desistência da acção executiva em curso logo que se verifique o pagamento integral do montante em dívida à condómina BB.
A análise da factualidade implica ainda que se considere que a dívida decretada judicialmente ascende ao montante de € 11.104,48, acrescido dos juros de mora devidos à taxa legal – cfr. facto provado 14 e facto adicional IX).
Os segmentos colocados em crise pela Recorrente são:
– o de remissão parcial da dívida pela condómina BB;
– o de assunção da existência da dívida no montante de € 15.000, em detrimento do montante de € 11.104,48, acrescido de juros.
3.4.1. Quanto ao primeiro desses segmentos, pergunta-se se a assembleia de condóminos viola a sua competência deliberativa para declarar a remissão da dívida em que é credora a condómina BB, uma vez que a declaração de remissão é pessoal e extravasa os assuntos relativos à administração das “partes comuns” do edifício (art. 1430º, 1, CCiv.).
Para isso, teremos que atender aos arts. 863º, 1 e 2, e 866º, 1, do CCiv., e compreender o contexto deliberativo.
Por um lado, a remissão de dívida tem carácter contratual, inter vivos, oneroso ou gratuito, e, por isso, implica necessariamente a aceitação do devedor; por outro lado, a remissão concedida ao devedor aproveita a terceiros.
Assim sendo, tal deliberação, aprovada por unanimidade, deve ser vista como a declaração expressa de aceitação da remissão da dívida pelo condomínio, que, como tal e instrumentalmente, aproveita igualmente a todos os condóminos que – também na mesma deliberação, mas em outro segmento – irão ficar proporcionalmente responsáveis pelo pagamento da dívida do condomínio à condómina credora. E, simultaneamente, deve ser compreendida por interpretação como uma declaração tácita da vontade de remissão do próprio credor condómino (arts. 217º e 295º do CCiv.)[6], uma vez registada a sua presença na assembleia (cfr. facto provado 9. – “O Senhor Administrador é genro de BB, reside com a sua família na fração propriedade da sogra e é quem a representa em todas as reuniões de condomínio.” – e facto adicional X)) e dando o seu assentimento à aprovação da deliberação (aprovada por unanimidade: cfr. facto provado 13.)
Logo, com este enquadramento, não vemos que haja fundamento para invalidar a deliberação em sede de competência deliberativa, uma vez que a assembleia de condóminos estava a decidir no âmbito de dívida resultante de despesas do condómino relativas a “partes comuns” do edifício (terraço, ainda que destinado ao uso de qualquer fracção: arts. 1421º, 1, b), CCiv.; 3º, 1, do Regulamento do Condomínio, constante dos autos), aferida e decretada no processo judicial n.º 839/15 – cfr. facto adicional IX).
Se a condómina não esteve pessoalmente na assembleia e foi representada – de acordo com a regra de actuação representativa plasmada no facto provado 9. –, e, neste último caso, saber se o representante da condómina (cfr. art. 1431º, 3, do CCiv.) tinha ou não poderes para o efeito, nos termos dos arts. 262º, 1, e 268º, 1, ou se abusou dos seus poderes, de acordo com o regime do art. 269º, sempre do CCiv., tais são temas que escapam ao tema da validade e/ou eficácia da deliberação enquanto manifestação de vontade dos condóminos; antes respeita à esfera de interesses da credora condómina e ao seu interesse em desencadear tal efeito de ineficácia da declaração remitiva expressa por intermédio da deliberação da assembleia de condóminos que também é; sendo a credora uma das Rés nos autos, tal oposição não foi invocada.
3.4.2. Quanto ao segundo desses segmentos, a Autora e Recorrente vem alegar que o valor de € 15.000 não podia ter sido apresentado para deliberação, uma vez que não está especificado e discriminado como se obteve esse montante como dívida do condomínio à credora condómina BB.
Ora, do teor da deliberação (constante do facto provado 13.), do facto provado 14. e do facto adicional I), decorre que:
– a dívida do condomínio, judicialmente decretada, era de € 11.104,08, acrescida de juros moratórios;
– o montante de remissão/”perdão” era de € 1.576,62, relativo a juros de mora e “outros”;
– o montante relativo aos valores correspondentes a “custas do processo” e “honorários do agente de execução” estão incluídos no “valor total da dívida”, uma vez suportados pelo condomínio.
Logo, por operação aritmética, conclui-se que esse montante incluído no “valor total da dívida” será, em princípio, de € 3.895,92.
Neste contexto, não se pode afirmar que a deliberação sofre de indeterminabilidade, que poderia ser censurada ao abrigo do art. 280º, 1, do CCiv., uma vez que a deliberação, enquanto declaração negocial, não é manifestamente insusceptível de permitir a apreensão do seu objecto ou conteúdo[7] – ponto em que tem razão o acórdão recorrido.
Acontece, porém, que é notório que a deliberação sofre de falta de especificação concreta e fundamentação do valor de “custas” e “honorários” – para além dos custos com o advogado do condomínio (cfr. facto adicional V)) – assim como do valor de “outros” enquanto montante remido/”perdoado” juntamente com os juros moratórios (logo, enquanto crédito a que a credora condónima teria direito).
E, desde logo, sofre de falta de enquadramento e explicação em face da assembleia realizada em 20/7/2017, em que foram comunicadas as decisões judiciais no processo n.º ...5 e foi deliberado tomar todas as diligências que – compreende-se – pudessem reverter a condenação do condomínio, em especial um novo recurso em face do acórdão proferido pelo TRP – cfr. facto adicional IX) –, e (assim se encadeia logicamente) a subsequente acção executiva tratada na assembleia de 17/3/2018 no contexto – como consta da ordem de trabalhos – dos “assuntos inerentes aos contenciosos” (a este propósito, aplicar-se-ia sempre o dever informativo imposto pelo art. 2º, 2, do DL 268/94[8]).
Pois bem.
Esta deformação encontrará amparo na imperatividade da observância do dever de “prestação de contas”/informação do administrador à assembleia de condóminos (alínea l) do n.º 1 do art. 1436º do CCiv., correspondente sem mais à al. j) do artigo vigente à data dos factos[9]). Isto é, o dever de “prestar contas” entendido como dever de “prestar informação à assembleia” sobre os assuntos agendados para deliberação e no decurso da sua realização enquanto reunião dos condóminos credores dessa informação.
Este dever deve ser visto como uma concretização legal específica do art. 573º do CCiv., enquanto preceito especial de estabelecimento de uma obrigação de prestar informações (aí incluída a “prestação de contas” em sentido estrito)[10].
Este dever não se circunscreve à apresentação, explicação e fundamentação tendentes à deliberação de «aprovação das contas respeitantes ao último ano e aprovação do orçamento das despesas a efetuar durante o ano» (art. 1431º, 1, CCiv.) – esse é o seu procedimento vinculativo mínimo em sede de assembleia ordinária, prévia à assembleia e no decurso da assembleia[11]. Deve ser alargado a toda a actuação instrumentalmente dirigida e orientada à comunicação, esclarecimento e especificação dos assuntos sujeitos a deliberação, tendo em vista a participação elucidada, a formação de opinião instruída e o exercício do direito de voto dos condóminos em qualquer assembleia de condóminos – este é o seu procedimento vinculativo máximo, ainda contemplado por uma interpretação sistemático-racional do (agora) art. 1436º, 1, al. l) (antes al. j)), do CCiv., atentos os poderes atribuídos em conjunto ao administrador e à assembleia dos condóminos (art. 1430º, 1, CCiv.)[12].
De outra banda, enfatize-se que, de acordo com a lei, tal dever é de cumprimento voluntário ou espontâneo pelo administrador obrigado; não depende de ser provocado e/ou solicitado por actuação dos condóminos (sem prejuízo de o ser, mesmo antes da realização da própria assembleia).
Logo, não há apenas violação com recusa ilícita de informação; a montante surge desde logo a violação quando o administrador, titular da competência gestionário-executiva, não a presta ou a realiza de forma deficiente ou defeituosa, no contexto de instrumentalidade para o exercício do poder deliberativo e da tomada de decisão dos condóminos reunidos em assembleia.[13]
Assim sendo.
Este dever repercute-se na validade das deliberações sempre que tal informação, uma vez necessária e justificada, (i) não consta da deliberação a que respeita, (ii) não resulta da conduta do administrador revelada no decurso da assembleia, nomeadamente por se encontrar (ou não) desentranhada da acta em que é registada a deliberação, ou (iii) resulta da deliberação e/foi prestada como sendo incompleta, parcial, falsa ou irrelevante.[14]
Pois bem.
O facto provado 15. é eloquente: “Não consta da acta n.º 47 como é alcançado pelo Senhor Administrador o valor de 16.576,62 €.”
Da consulta dessa mesma acta n.º 47, com reprodução constante dos autos, não resulta a prestação de qualquer informação ou esclarecimento, nem sequer a apresentação de documentos, sobre os valores que são contabilizados e atendidos na deliberação, muito menos a referência explicativa mínima à acção executiva a que se refere[15]. Estas omissões são críticas uma vez que, por força da inabilidade do administrador de condomínio, desde logo não se vislumbra como se obteve o valor de partida para tudo o resto, isto é, o valor de partida em dívida de € 16.576,62 e, depois, não se apreendem os segmentos pertinentes de “custas”, “honorários” e “outros” para se compreender com plenitude e consciência como se apreende o valor de chegada em dívida de € 15.000.
Apenas resulta da deliberação que há uma decisão judicial que condena o condomínio, no contexto (que se percebe do acervo factual) de uma acção executiva da condómina BB contra o Condomínio, daí transitando-se para um valor superior de dívida do condomínio à condómina BB.
E, se podemos chegar a um valor atrás discriminado pela “cirurgia interpretativa” que se faz ao teor da deliberação e demais factos provados e assentes como pertinentes, fica por se saber em concreto, nas parcelas respectivas, e com fundamentação documental pertinente, os valores suportados pelo condomínio no contexto da acção executiva então em curso, assim como a origem e natureza do valor “outros” enquanto objecto de remissão e aceitação pelo condomínio.
Esta informação afigura-se essencial – por ser necessária e justificada – à formação de consciência e opinião fundamentada sobre o assunto em debate e consequente tomada da deliberação sobre o segmento relativo ao valor final da dívida do condomínio à credora condómina e seus efeitos perante os condóminos. E essencial também se vê que seja no contexto de os condóminos com legitimidade (em especial os ausentes: art. 1433º, 1, CCiv.; como foi o caso da Autora, aqui Recorrente) poderem reagir contra as deliberações tomadas sobre os assuntos afectos à ordem de trabalhos (uma vez comunicadas nos termos do art. 1432º, 9, anterior n.º 6, do CCiv.).
Estamos, por isso, perante uma deliberação ilegal nos termos do procedimento informativo exigido ao administrador do condomínio no processo de tomada das deliberações (vício de procedimento), de acordo com o direito à informação de que são credores os condóminos (reunidos) em assembleia na discussão e votação das matérias sujeitas a deliberação, correspectivo do dever de “prestação de contas”/informação à assembleia, que funda a anulação da deliberação nos termos do art. 1433º, 1, do CCiv.
Este vício, ainda que incidente em primeira linha nos segmentos em que se decide o valor de € 15.000 como dívida final do condomínio, partindo do valor inicial de € 16.576,62 antes da remissão, afecta consequencialmente todos os restantes segmentos, incluindo o da deliberação/declaração de aceitação da remissão.
Sendo anulada esta deliberação, registada em acta da assembleia realizada em 17/3/2018 sob o n.º 2.2., com as suas consequências legais (art. 289º, 1, do CCiv.), faz proceder as Conclusões 10.ª a 19.ª da revista, repristinando o decidido em 1.ª instância, ainda que com fundamentação diferente e ao abrigo dos poderes judicativos atribuídos pelo art. 5º, 3, do CPC.
III) DECISÃO
Em conformidade, julga-se procedente a revista, repristinando-se a sentença proferida em 1.ª instância, ainda que com fundamentação parcialmente diversa, declarando-se anuladas as deliberações impugnadas e tomadas na assembleia de condomínio realizada em 17 de Março de 2018 sob o ponto 2. (2.1. e 2.2.) e como tal registadas na acta n.º 47.
Custas da revista pelos Recorridos.
STJ/Lisboa, 31 de Janeiro de 2023
Ricardo Costa (Relator)
António Barateiro Martins
Luís Espírito Santo
SUMÁRIO DO RELATOR (arts. 663º, 7, 679º, CPC).
____________________________________________________
[1] V. JOSÉ LEBRE DE FREITAS/ARMINDO RIBEIRO MENDES/ISABEL ALEXANDRE, “Artigo 629º”, Código de Processo Civil anotado, Volume 3.º, Artigos 627.º a 877.º, Almedina, Coimbra, 2022, págs. 25-26, ABRANTES GERALDES, “Artigo 629º”, Recursos no novo Código de Processo Civil, 5.ª ed., Almedina, Coimbra, 2018, págs. 45-46.
[2] Rectificação esta que, uma vez apreendida na consulta da reprodução da acta constante dos autos, deve servir para as menções feitas pelas decisões das instâncias a este valor do “perdão”.
[3] Por todos, v. RUI PINTO DUARTE, “Artigo 1433º”, Código Civil anotado, Volume II (Artigos 1251.º a 2334.º), coord.: Ana Prata, Almedina, Coimbra, 2017, pág. 285, e ANA FILIPA ANTUNES/RODRIGO MOREIRA, “Artigo 1433º”, Comentário ao Código Civil, Tomo III, Direito das Coisas, coord.: Henrique Sousa Antunes, Universidade Católica Editora, Lisboa, 2021, págs. 500-501.
[4] «Há, porém, mora do devedor, independentemente de interpelação: Se a obrigação tiver prazo certo (…).»
[5] Processo n.º 956/14.6TBVRL-T.G1.S1, Rel. PINTO DE ALMEIDA, in www.dgsi.pt, com sublinhado nosso.
[6] Sobre a admissibilidade da manifestação tácita da vontade de remitir, v. ALMEIDA COSTA, Direito das obrigações, 12.ª ed., Almedina, Coimbra, 2009, págs. 1114-1115.
[7] ANTÓNIO MENEZES CORDEIRO, “Artigo 280º”, Código Civil comentado, I, Parte geral (artigos 1.º a 396.º), coord.: António Menezes Cordeiro, Almedina, Coimbra, 2020, pág. 817.
[8] «O administrador tem o dever de guardar e dar a conhecer aos condóminos todas as notificações dirigidas ao condomínio, designadamente as provenientes das autoridades administrativas.»
[9] Antes da modificação e aditamento do artigo pelo art. 2º da (já referida) Lei 8/2022.
[10] V. JORGE SINDE MONTEIRO, Responsabilidade por conselhos, recomendações ou informações, Almedina, Coimbra, 1989, págs. 409 e ss, ALMEIDA COSTA, ob. cit., pág. 805.
[11] V. ANA FILIPA ANTUNES/RODRIGO MOREIRA, “Artigo 1436º”, ob. cit., pág. 527 (referindo-se ao lugar privilegiado dessa “prestação de contas” na assembleia ordinária, mas também que a “aprovação das contas tem de ser precedida da informação e do esclarecimento, em termos antecipados e efetivos, acerca dos documentos apresentados e dos demais elementos cuja aclaração se afigure necessária ou adequada para o exercício do direito de voto pelos condóminos”).
[12] Inequivocamente a favor do relevo do direito de informação dos condóminos como pressuposto da concretização de um direito de participação efectiva na assembleia, v. SANDRA PASSINHAS, A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal, 2.ª ed., Almedina, Coimbra, 2002, págs. 228, 231-232, 258, propugnando efeito invalidante da lesão deste último direito.
[13] Note-se, em abono, que o dever de informação do administrador do condomínio foi claramente reforçado com a Lei 8/2022 nas (novas) als. o) e p) do art. 1436º, 1, do CCiv.: «Informar, por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo.»; «Informar, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, os condóminos acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva.»
[14] E, com a Lei 8/2022, o novo n.º 3 do art. 1436º do CCiv. estatui a responsabilidade civil indemnizatória pela omissão dos poderes-deveres funcionais que se consagram no n.º 1.
[15] De acordo com o art. 1º, 2, do DL 268/94, “[a] ata contém um resumo do que de essencial se tiver passado na assembleia de condóminos, indicando, designadamente, a data e o local da reunião, os condóminos presentes e ausentes, os assuntos apreciados, as decisões e as deliberações tomadas com o resultado de cada votação e o facto de a ata ter sido lida e aprovada.»