| 1626/12.5TBMT.J.L1.S1 |  |
SIMULAÇÃO
NULIDADE
ÓNUS DA PROVA
DIREITO CIVIL – RELAÇÕES JURÍDICAS / FACTOS JURÍDICOS / NEGÓCIO JURÍDICO / DECLARAÇÃO NEGOCIAL / FALTA E VÍCIOS DA VONTADE / OBJECTO NEGOCIAL – DIREITO DAS OBRIGAÇÕES / CONTRATOS EM ESPECIAL / COMPRA E VENDA / VENDA A RETRO / MÚTUO.
- André Figueiredo, O Negócio Fiduciário Perante Terceiros, p. 90;
- Catarina Monteiro Pires, Alienação em Garantia, 2009, p. 99;
- Manuel de Andrade, Teoria Geral da Relação Jurídica, Volume II, p. 175;
- Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil, Anotado, Volume II, 2.ª Edição, p. 698.
CÓDIGO CIVIL (CC): - ARTIGOS 240.º, 280.º, N.º 1, 927.º, 932.º E 1146.º.
ACÓRDÃO DO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA:
- DE 16-03-2011, RELATOR LOPES DO REGO, IN WWW.DGSI.PT.
I - São requisitos essenciais da simulação a divergência entre a vontade declarada e a vontade real, o acordo entre as partes sobre essa divergência e a intenção de enganar terceiros, sendo que, no presente caso, desde logo não ficou demonstrado o intuito de enganar terceiros.
II - Os factos integram a figura atípica da venda fiduciária em garantia, que consiste numa venda do bem como garantia do pagamento da quantia mutuada pelo comprador ao vendedor, num contrato de mútuo que pode ser oculto pelos interessados, obrigando-se o comprador mutuante a revender o bem ao vendedor mutuário, depois de estar pago o mútuo, no prazo acordado por ambos.
III - A doutrina portuguesa corrente é hoje favorável, em termos gerais, à admissibilidade da figura do negócio fiduciário com o credor – fidutia cum creditore –, o qual terá, em princípio, de se considerar válido, enquanto emanação do princípio fundamental da autonomia da vontade dos contraentes.
IV - No caso da venda fiduciária em garantia, o credor/comprador adquire imediatamente a propriedade do bem, através do acto de alienação, documentado por escritura pública e susceptível de imediata inscrição no registo predial, podendo passar a apresentar-se no comércio jurídico como legítimo proprietário do prédio.
V - Mas se ulteriormente for cumprida a obrigação que se pretendia indirectamente garantir através da venda fiduciária realizada ou mostrando-se, de qualquer outra forma, exaurido o fim de garantia do crédito, é lícito ao interessado invocar o «pactum fidutiae» informalmente acordado com o credor, onde se estipulou uma verdadeira obrigação pessoal de revender a coisa que lhe foi alienada.
1 – Relatório.
AA e BB intentaram, em 5/7/12, contra CC - Imobiliária, S.A. e DD acção declarativa com processo ordinário, alegando, em síntese, que a 1a autora é casada com o réu no regime de comunhão de adquiridos e a 2a autora é filha de ambos, tendo o réu, que se encontrava endividado, pedido um empréstimo ao sócio gerente da ré, que conhecia a situação de endividamento do réu, no montante de 265 000,00 euros, a fim de financiar um projecto de turismo rural numa herdade doada à 1a autora pelos seus pais, ficando acordado que a ré emprestaria ao réu a referida quantia de 265 000,00 euros mediante o pagamento de juros de 110 000,00 euros pelo prazo de dez meses, findo o qual o réu pagaria o valor de 375 000,00 euros e comprometendo-se este a pagar à ré a quantia mensal de 3 750,00 euros durante esse prazo.
Alegaram ainda que a ré tem por objecto a actividade imobiliária e, por ser contrário ao seu objecto social emprestar dinheiro e por razões de ordem fiscal, os réus acordaram em encobrir o empréstimo simulando um negócio imobiliário, não informando a 1a autora da forma como iria ser formalizado o empréstimo, mas obtendo a sua procuração e, depois de desistirem de um projecto inicial de encobrirem o empréstimo como uma venda a retro, acordaram em ficcionar a compra e venda da referida herdade na qual se declararia como preço da venda o capital mutuado de 265 000,00 euros e se assinaria, na mesma data, um contrato promessa em que a ré prometeria vender a herdade ao réu, na data de vencimento do empréstimo, pelo preço de 375 000,00 euros, correspondente ao valor do capital mutuado e juros, assim se contornando o impedimento legal decorrente do objecto social da ré, bem como se dissimulando a entrada de dinheiro perante a Administração Tributária e, ao mesmo tempo, logrando-se que a herdade deixasse de ser um bem próprio da Ia autora e passasse a ser também do réu seu marido; na execução deste plano dos réus, no dia 4 de Agosto de 2008 o réu, por si e em representação da Ia autora, declarou vender a referida herdade à ré, que declarou comprar, pelo preço de 265 000,00 euros, o que fizeram sem quererem vender e comprar, respectivamente, tendo a ré entregue ao réu esta quantia mediante três cheques e, na mesma data, os réus subscreveram um documento em que a ré declarava prometer vender a mesma herdade ao réu pelo preço de 375 000,00 euros, devendo este marcar a escritura no prazo imperativo fixado até ao dia 31 de Maio de 2009.
Mais alegaram que, depois da escritura, a 1a autora e o réu mantiveram-se sempre na posse da herdade, que tem um valor superior a 500 000,00 euros, tendo o réu efectuado várias diligências para promover o projecto de turismo rural e pago à ré a quantia de 37 500,00 euros até Junho de 2009, mas, devido aos vários encargos que assumiu, em Maio de 2009 não tinha a quantia de 375 000,00 euros para pagar à ré, pelo que as partes renegociaram as condições do empréstimo, acordando em o réu pagar imediatamente 25 000,00 euros e mais 400,00 euros até 15 de Abril de 2011, sendo 265 000,00 euros referentes à quantia mutuada e 135 000,00 euros de juros, tendo o réu pago ainda mais 50 000,00 euros, todos estes pagamentos mais uma vez disfarçados com outro contrato promessa, de 23 de Dezembro de 2010.
Concluíram pedindo a declaração de nulidade, por simulação, do contrato de compra e venda da herdade celebrado entre os réus, ordenando-se o cancelamento da inscrição do registo da propriedade a favor da ré.
Apenas a ré contestou, arguindo a ilegitimidade da 2a autora e a litispendência e impugnando a versão da petição inicial, alegando, em síntese, que acordou com o réu em comprar a herdade em causa pelo preço de 265 000,00 euros, que pagou, correspondendo as declarações negociais constantes na escritura de 4 de Agosto de 2008 às respectivas vontades reais e, tendo o réu sabido pela ré que esta pretendia revender o prédio por 375 000,00 euros, visando obter um lucro de 110 000,00 euros, mostrou-se interessado em comprar a herdade por esse preço na condição de pagar na escritura de compra e venda, a ser realizada até 31 de Maio de 2009, razão pela qual foi outorgado contrato promessa no dia da escritura, tendo, por mera tolerância da ré, sido permitido que o réu e a 1a autora mantivessem na sua posse as chaves da herdade e, perante o incumprimento do réu em marcar a escritura no prazo acordado, foi renegociado o preço da revenda do prédio para 400 000,00 euros em novo contrato promessa e propondo-se o réu a pagar uma quantia mensal para obstar a que a ré pusesse o prédio à venda, bem como o montante de 50 000,00 euros, mas tendo pago apenas os montantes de 22 500,00 euros e de 45 000,00 euros, acabando por incumprir também este contrato, impedindo a ré de vender o prédio no prazo de três anos e de beneficiar da isenção de IMT e recusando-se a entregar à ré quando interpelado para o efeito.
Concluiu pedindo a procedência das excepções e a improcedência da acção e a absolvição do pedido.
As autoras replicaram opondo-se às excepções.
Foi proferido despacho saneador, tendo-se julgado improcedentes as aludidas excepções.
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, julgando a acção procedente e declarando a nulidade, por simulação absoluta, do contrato de compra e venda celebrado entre os réus, tendo, ainda, determinado o cancelamento da inscrição do registo de propriedade a favor da ré do prédio objecto do contrato.
Inconformada, a ré interpôs recurso de apelação daquela sentença para o Tribunal da Relação de Lisboa, onde foi proferido acórdão, julgando improcedente a apelação e confirmando a sentença apelada, na parte que declarou a nulidade do contrato de compra e venda de 4 de Agosto de 2008 e o consequente cancelamento do registo de aquisição, embora com fundamento diferente.
De novo inconformada, a ré interpôs recurso de revista daquele acórdão.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. No acórdão recorrido consideraram-se provados os seguintes factos:
A. Por escritura pública outorgada no dia 26 de Fevereiro de 2008, os pais da Ia autora doaram-lhe, por conta da legítima, o prédio misto denominado "Herdade EE", sito na freguesia da …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o n° 142 da referida freguesia, inscrito na matriz rústica sob o artigo 3 da Secção cadastral F, e na matriz urbana sob o artigo 166, de ora em adiante designada apenas por EE.
B. A 1a autora e o réu contraíram casamento católico, sem convenção antenupcial, em 19/10/1974.
C. A 2a autora é filha da 1a autora e do réu.
D. Em 2008, a 1a autora e o réu tinham dívidas bancárias que não conseguiam pagar, fruto de um envolvimento num projecto de construção de um hotel em ….
E. Constavam da lista de devedores do Banco de Portugal e não tinham qualquer fonte de rendimento.
F. Nessa ocasião, decidiram criar um projecto de turismo rural na referida Herdade EE.
G. Para esse efeito, as autoras e o réu constituíram, a sociedade denominada «FF, Lda.», cujo contrato de sociedade se encontra a fls. 22 a 26 e cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido.
H. Autoras e réu precisavam de financiamento para iniciar aquele projecto de turismo, sendo que não conseguiam aceder a financiamento bancário.
I. Para regularizar os empréstimos bancários e suportar as despesas iniciais com o projecto, o réu decidiu pedir Presidente do Conselho de Administração da ré, GG um empréstimo de € 265.000,00.
J. A ré é uma sociedade comercial que se dedica à actividade imobiliária.
K. A ré, representada por Presidente do Conselho de Administração, decidiu então emprestar ao réu a quantia de € 265.000,00, comprometendo-se o réu a restituir aquela quantia no prazo de dez meses, com o acréscimo de € 110.000,00.
N. Inicialmente, acordaram entre si celebrar uma venda a retro da mesma Herdade.
O. Para o efeito e respeitando as instruções do réu, no dia 25 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de HH, em …, a 1a autora outorgou a favor de seu marido uma procuração, através da qual conferiu ao marido poderes para "Vender a Retro pelo preço e demais condições que entender o prédio misto, denominado Herdade EE, na freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número cento e quarenta e dois da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo 166 e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo 3 da secção F".
P. Conferiu ainda, pelo mesmo instrumento notarial, autorização para "outorgar e assinar a respectiva escritura, receber o preço e dar dele quitação" e ainda "expressa autorização ao ora mandatário para exercer o respectivo direito de resolução".
Q. No dia seguinte, a R. CC informou o R. marido de que não poderiam, afinal, outorgar uma escritura de venda a retro, porquanto a mesma não podia contemplar o valor dos juros que o R. teria de lhe pagar.
R. Os RR. combinaram, então, entre si, em celebrar a compra e venda da herdade, na qual se declararia como preço da venda o capital mutuado de € 265.000,00 e se assinaria, nessa mesma data, um contrato promessa pelo qual a R. CC prometia vender ao R. DD, na data de vencimento do empréstimo, a mesma herdade pelo preço de € 375.000.000,00 correspondente ao valor do capital mutuado e juros.
V. No dia 28 de Julho de 2008, no Cartório Notarial de HH, em …, a referida autora outorgou nova procuração a favor de seu marido, através da qual o constituiu seu procurador, a quem, com a faculdade de substabelecer, conferiu poderes para "Vender pelo preço de duzentos e sessenta e cinco mil euros o prédio misto, denominado Herdade EE, na freguesia de …, concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de … sob o número cento e quarenta e dois da freguesia de … e inscrita a parte urbana na respectiva matriz sob o artigo 166 e a parte rústica na respectiva matriz sob o artigo 3 da secção F".
W. Conferiu ainda, pelo mesmo instrumento notarial, autorização para "outorgar e assinar a respectiva escritura, receber o preço e dar dele quitação".
X. Em cumprimento do plano acordado, no dia 4 de Agosto de 2008, por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de II, o Réu, por si e em representação de sua mulher, declarou vender à Ré, que declarou comprar, pelo preço de € 265.000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros), o prédio misto denominado "Herdade EE".
Y. A R. CC entregou ao R. DD três cheques sacados sobre a conta n° 002…6 titulada pela CC, S.A. na agência do … do JJ, dois no montante de € 100.000,00 e um no montante de € 65.000,00, todos emitidos em 04-08-2008.
AA. Nessa mesma data, e conforme combinado previamente, os RR. assinaram um documento denominado por "Contrato Promessa", pelo qual a R. CC prometia vender ao R. DD, pelo preço de € 375.000,00 (trezentos e setenta e cinco mil euros), a mesma herdade.
BB. De acordo com o disposto no parágrafo Io da cláusula 3a do "Contrato Promessa", o prazo para a outorga da escritura do contrato prometido foi fixado imperativamente até ao dia 31 de Maio de 2009.
CC. De acordo com o parágrafo 2o da cláusula 3a, ficou convencionado que "A não realização da escritura até ao prazo referido no corpo desta cláusula implicará a revogação automática do presente contrato e a renúncia dos outorgantes a reclamarem um do outro de quaisquer direitos ou indemnizações, tudo se passando como se o presente contrato não tivesse existido".
DD. As partes não convencionaram sinal.
EE. Após a outorga da escritura em causa, o R. DD efetuou várias diligências no sentido de promover o projeto de turismo rural na EE, tendo obtido o parecer de viabilidade da Câmara Municipal de ….
FF. E contratou os serviços de um arquiteto para elaborar o respetivo projeto.
GG. A A. AA e o R. DD mantiveram-se sempre na posse da herdade.
JJ. Em Maio de 2009 o R. DD não tinha o restante que faltava para pagar os € 375.000,00 que acordara pagar à R.
KK. A R. CC começou a pressionar o R. para pagar, através de visitas e telefonemas feitos pelo Eng° KK.
LL. Em Dezembro de 2010, mediante o pagamento de mais contrapartidas, a R. CC aceitou renegociar as condições do empréstimo.
MM. Nesse contexto, o R. DD comprometeu-se a pagar € 400.000,00 (quatrocentos mil euros) até ao dia 15 de Abril de 2011, sendo € 265.000 referentes à quantia emprestada e € 135.000,00 de juros.
00. Nesse propósito, no dia 23 de Dezembro de 2011, assinaram um novo contrato -promessa, pelo qual a R. CC prometia vender à sociedade "FF, Lda.", representada pelo R. DD, pelo preço de € 400.000,00 (quatrocentos mil euros), a Herdade EE.
PP. A sociedade promitente compradora, denominada "FF" (de que as AA e o réu DD são sócios) obrigou-se a proceder à marcação da escritura "imperativamente até 15 de Abril de 2011" - o que não fez.
L., HH. E QQ. Em datas não apuradas, o réu fez entregas de numerário ao representante da ré, por conta do empréstimo, no valor global de 67.500,00 euros.
RR. O R. DD teve de aceitar as novas condições do empréstimo sob pena de ficar sem a herdade.
SS. A Herdade EE tem um valor de mercado avaliado em € 408.406,20.
TT. Com as suas declarações na escritura de compra e venda de 4 de Agosto de 2008, nem o R. DD, por si e em representação da A. AA, nem a R. CC quiseram vender e comprar definitivamente a herdade.
UU. Tratou-se de uma forma acordada entre os RR. para garantir o pagamento do empréstimo dos € 265.000,00 e o recebimento dos juros.
VV. A R. CC nunca quis comprar a EE para a revender no âmbito do seu objeto social.
WW. Entre 2005 e 2009, na zona do Alentejo, a "CC" comprou, para revenda, os seguintes imóveis - Herdade LL - Prédio rústico com parte urbana denominado "MM" - Herdade NN - Herdade OO - Herdade PP - Prédio rústico denominado "QQ"
XX. Tais aquisições ascenderam ao valor global de 5.573.181,25 € (cinco milhões setecentos e sessenta e três mil cento e oitenta e um euros e vinte e cinco cêntimos).
YY. Comprou os prédios (rústicos e urbano) que constituem a "Herdade RR" por € 393.992,25 e revendeu-os por € 500.000,00 (€ 106.007,75).
ZZ. A "CC" não revendeu, em tempo (3 anos), a Herdade EE e perdeu a isenção de IMT - que pagou a 22-09- 2011/€ 11.213,57.
AAA. A 16 de Setembro de 2011 o réu DD e a A. AA foram interpelados pela II. Solicitadora Dra. SS para procederem à entrega do imóvel.
Não provados.
1. A A. AA e o R. DD sempre viveram da exploração agrícola de prédios propriedade das suas famílias.
2. Pelo menos a partir do ano de 2006, o R. DD começou a praticar actos e a realizar negócios ruinosos, que levaram à perda de algum desse património.
3. O R. DD tornou-se conhecido no meio de … por ser uma pessoa que facilmente se deixava envolver em negócios desvantajosos e de elevado risco.
4. O sócio e gerente da R. conhecia o R. DD desde a data do projeto de construção do hotel de …, sabendo da situação financeira deficitária em que o mesmo se encontrava e da sua urgência em obter um empréstimo que lhe permitisse regularizar as dívidas bancárias.
5. O gerente da R. sabia que o R. DD aceitaria, face à situação em que se encontrava, quaisquer condições para obtenção do referido empréstimo.
6. Assim, em Julho de 2008, o R. DD informou a mulher que conseguira um empréstimo para regularizar as dívidas e iniciar o projeto da EE e que ela teria de lhe assinar uma procuração para ele tratar do mesmo.
7. O R. DD não informou a A. AA das condições do empréstimo nem da forma como o mesmo iria ser formalizado, nunca tendo a mesma estado com nenhum representante da CC.
8. A A. AA toda a vida foi doméstica, vivendo totalmente dependente e submissa ao marido.
9. Foi o R. DD quem sempre tomou todas as decisões relativas à vida do casal e à gestão do seu património, alheando totalmente a A. AA dos seus negócios.
10. Face à posição de dependência e de submissão, a A. AA assinava todos os documentos que o marido lhe apresentava sem o questionar e sem tomar conhecimento do respetivo conteúdo.
11. O R. DD disse à mulher que teria de assinar uma nova procuração por causa dos valores do empréstimo.
12. As AA. nunca participaram em nenhuma negociação ou reunião com a R. CC, desconhecendo os termos do negócio, designadamente a forma acordada para escamotear o empréstimo do dinheiro.
13. As AA. desconheciam também o acordo dos RR. para que a EE deixasse de ser um bem próprio da A. AA e passasse a ser um bem comum do casal.
14. Na sequência da apresentação, pelo réu DD, de duas outras propostas de venda de propriedades no … (nas quais não teve interesse), a "CC" veio a ajustar a compra da Herdade EE pelo preço de € 265.000,00 (terceira hipótese).
15. Os € 265.000,00 entregues pela "CC" ao marido da A. AA a 4 de Agosto de 2008, por ocasião da outorga da escritura de compra e venda, consubstanciaram o pagamento do indicado preço.
16. A declaração de compra emitida pelo Presidente do Conselho de Administração da "CC" na escritura traduziu a sua inequívoca vontade de adquirir a propriedade para a sua representada, pelo preço de € 265.000,00.
17. Até à dedução das oposições que correm termos no Tribunal Judicial de …, nada indiciou que a venda e o recebimento do preço não correspondessem à vontade real da A. AA e do seu procurador, o réu DD.
18. Acontece que nos dias anteriores à outorga da escritura de compra e venda, o marido da A. AA indagou junto da "CC" acerca do destino previsto para o imóvel que lhe ia comprar, tendo-lhe sido referido que seria para revenda, prelo preço de € 375.000,00.
19. Face àquela informação mostrou-se interessado na possibilidade de comprar a Herdade EE, pelo indicado preço, sob condição de pagar na data da escritura de compra e venda e da mesma se poder realizar até 31 de Maio de 2009.
20. A "CC" aceitou a proposta e, para salvaguarda das posições negociais de ambas as partes, assinaram, no dia da escritura, a promessa de compra e venda junta com a p. sob doc. 12.
21. Após a assinatura do contrato o réu DD pediu para continuar a guardar na propriedade algumas alfaias agrícolas e umas mobílias que ali se encontravam - ao que a "CC" acedeu.
22. Assim, para o indicado fim e por mera tolerância da "CC", a A. AA e o marido DD mantiveram na sua posse as chaves da Herdade EE.
23. A mais-valia de € 110.000,00 que a "CC" previa receber com a revenda do imóvel correspondia à margem (bruta) do negócio e não ao "pagamento de juros" daquele montante.
24. Concretizando-se a revenda e tendo em conta a tributação a que está sujeita, a "CC" obteria um resultado líquido na ordem dos € 80.050,00 (26,5% de IRC+1,5% de derrama).
25. A partir de Junho de 2009 a "CC" passou a instar o réu DD para retirar da Herdade EE os móveis e os utensílios agrícolas que ali tinha guardado, entregando-lhe o prédio livre e desocupado.
26. O Eng. KK é consultor da ré "CC" e, nessa qualidade, acompanhou as negociações e os contactos com o réu DD.
27. O réu DD dizia, porém, continuar interessado na aquisição da propriedade e foram reiniciadas negociações.
28. Ainda em Junho de 2009 o réu DD e a "CC" acordaram reajustar o preço da futura transacção que fixaram em € 400.000,00.
29. Mas, devendo, afinal, a compra ser feita em nome de uma sociedade familiar que integrava vários sócios, disse precisar de algum tempo para definir, com eles, as condições de pagamento e a data da escritura.
30. A "CC" não se opôs à mudança de adquirente, mas, face ao incumprimento da anterior promessa de compra e à falta de fixação dos termos de pagamento no novo preço, entendeu não deixar arrastar a situação e informou o marido da A. AA de que a propriedade iria ser posta à venda.
31. Foi neste contexto que, para garantir a possibilidade de outorgar nova promessa de compra, o réu DD propôs à "CC" ir fazendo entregas mensais por conta do preço (€ 3.750,00), acertando as contas na altura da escritura.
32. Ao longo de 2010 e à semelhança do que já acontecera em Junho de 2009, a "CC" foi interpelando o réu DD no sentido de retirar as suas alfaias da propriedade de modo a permitir a colocação da Herdade EE no mercado.
33. Apesar de relutante em relação à outorga de outro acordo, perante a insistência do réu DD em garantir que em Abril de 2011 a sua sociedade familiar já disporia dos meios necessários à aquisição da EE, a "CC" acabou por aceitar celebrar uma nova promessa de compra e venda, pelo preço de € 400.000,00 - cfr. contrato junto com a PI sob doe. 15, que aqui se dá por reproduzido.
34. Antes de outorgar esta ultima promessa de compra, em nome e representação da "FF", o réu DD assegurou à "CC" que pagaria, ainda em Dezembro de 2010 um sinal de € 50.000,00, mas acabou por lhe entregar apenas, por duas vezes (€ 25.000,00 + € 20.000,00), a importância de € 45.000,00.
35. Perante este novo incumprimento a "CC" informou o réu DD que deveria marcar, de imediato, a escritura de compra e venda ou retirar da Herdade os seus móveis e utensílios entregando-a livre e desocupada.
2.2. A recorrente remata as suas alegações com as seguintes conclusões:
a. Vem o presente recurso interposto do aliás douto acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de fls ... e sgts proferido nos autos acima identificados, que julgou improcedente a apelação e, consequentemente, confirmou a sentença recorrida na parte que declarou a nulidade do contrato de compra e venda de 4 de Agosto de 2008 e o consequente cancelamento de registo de aquisição, embora com fundamento diferente.
b. Nestes termos, perante a decisão do douto TRL foi por este operado um enquadramento jurídico diferente dos factos, em que a decisão proferida assenta em fundamentação essencialmente diferente daquela plasmada na sentença proferida pela 1 .ª Instância, pelo que não há dupla conforme e é admissível o presente recurso de Revista nos termos do previsto no artigo 671.º, n.º 3 do CPC a contario.
c. Pretendeu a Recorrente que fossem considerados não provados os factos elencados na sentença sob os pontos I, K a O (1.ª parte), Q a Z, AA, HH, II, JJ, KK a 00 (1 .ª parte), QQ, RR, TT a VV e que sejam julgados provados os factos incluídos na factualidade não provada sob os n.ºs 14 a 35.
d. Dos factos impugnados, foram considerados provados, pelo douto Acórdão TRL, os constantes do ponto 4 da motivação.
e. Na sequência da factualidade agora dada como provada pelo TRL entendeu este douto Tribunal que, ao contrário do decidido pelo Tribunal de 1 .ª Instância, no caso sub judice não existia simulação.
f. Concluiu e bem o TRL quando determinou que "( ... ) desde logo não ficou demonstrado o intuito de enganar terceiros. ( ... ) E, no que diz respeito à divergência entre a vontade real e a vontade declarada, não se verifica rigorosamente uma divergência entre a vontade declarada e a vontade real das partes, pois estas pretendiam, respectivamente, vender e comprar ( ... )".
g. Ora, com base na factualidade provada e, ao concluir como faz, que não existe simulação no caso dos presentes autos, deveria o TRL ter decidido de forma diferente e ter julgado totalmente procedente a apelação e, em consequência, revogado a sentença recorrida e decretando, em sua substituição, a improcedência do pedido de simulação do negócio de compra e venda de imóvel, deduzido pelas Autoras, absolvendo, em consequência a Ré do pedido de declaração de nulidade formulado - Violação dos art.ºs 3.º, 609.º e 674.0 n.0 1 al. a) .
h. Não foi, no entanto, esse o entendimento do TRL e, na sequência da aplicação do artigo 5.º, n.º 3 do CPC enquadrou a factualidade em causa na figura atípica da venda fiduciária em garantia.
i. Da matéria carreada e provada nos autos sempre resulta a existência de negócio jurídico celebrado entre A. e RR.
j. As relações negociais entre as partes foram realizadas pela forma legalmente exigível - escritura pública.
k. Fazendo fé no douto acórdão e havendo vontade real de contratar entre as partes em comprar e vender, ainda que, eventualmente, com garantia adicional, não afasta a compra e venda.
l. Nestes termos, ao concluir que os factos integram a figura da venda fiduciária em garantia o TRL parte desde logo do princípio da existência de um contrato de mútuo "encapotado".
m. E nessa senda avalia da natureza usurária do mútuo.
n. No caso dos autos não foi alegada nem provada a usura pelo que o negócio em causa é válido e deverá ser reduzido à sua essência de compra e venda, o que se requer.
o. Na avaliação do negócio em causa concluiu o TRL que no caso sub judice não se verificam os requisitos previstos no artigo 282.° CC.
p. Ainda assim, decide que, não obstante, não se verificarem os requisitos do artigo 282.ºCC, existe um mútuo manifestamente usurário face ao disposto no artigo 1146.º, n.º 1 do CC.
q. Entende o douto TRL estar provado que a quantia mutuada tinha o montante de 265.000,00€ e que estava previsto o prazo de dez meses para o pagamento da quantia mutuada, acrescida de 110.000,00€ de juros, tudo num total de 375.000,00€, juros estes muito superiores aos limites previstos no artigo 1146.º, n.º 1 CPC (4% + 3%,tendo em atenção os juros legais previstos no artigo 559.º do CC e na Portaria 291/2003, de 8/4).
r. Conclui que a consequência desta, suposta usura, não é a anulabilidade do contrato como se prevê no artigo 282.º CC, mas sim a que vem prevista no n.0 3 do artigo 1146.º CC, ou seja, a redução da taxa de juros aos limites fixados no n .° 1 .
s. No entanto, é entendimento plasmado no douto acórdão que, no caso sub judice, face ao incumprimento do mútuo por parte do réu, a manutenção do prédio na esfera jurídica da ré vem permitir, na prática, a aplicação de juros superiores aos limites fixados no artigo 1146.º CC.
t. Isto porque, entende o TRL, o valor do prédio vendido, avaliado em 408.000,00€, é consideravelmente superior ao valor do mútuo e dos juros com o limite legal e com referência às datas do incumprimento do mútuo, pelo que de nada adianta dizer que os juros de devem cingir aos limites legais nos termos do n.º 3 do artigo 1146.º CC quando se vai permitir que o credor mantenha no seu património o prédio do devedor que tem um valor muito superior ao crédito.
u. Decide então o TRL que o contrato de compra e venda impugnado é contrário à lei e, como tal, nulo nos termos do artigo 280.° CC.
v. Sendo certo que se admitiu no recurso apenas por razões de mero raciocínio, por não corresponder aos factos provados, que a foi celebrada uma venda fiduciária em garantia, mas uma compra e venda pura, sempre se dirá o seguinte,
w. Estamos perante um erro na determinação da norma aplicável – artigo 67 4.º, n.º 1 , al. A) CPC - uma vez que não estamos perante uma venda fiduciária em garantia de um contrato de mutuo usurário, pelo que não tem aplicação o artigo 280.º nem o 1146.º ambos do CC - Violação dos art.ºs 280.°+ e 1146.º do CC.
x. A interpretação do douto TRL é errada, pelo que deverá ser revogada e substituída por nova decisão que importe a improcedência da acção e a consequente declaração da validade do negócio celebrado entre as partes.
y. Ainda assim e sem conceder, no que respeita à interpretação feita pelo TRL e aplicação dos mencionados normativos legais, é de concluir que a avaliação do imóvel no valor de 408.000,00€, valor este que seria valor de mercado, não correspondendo ao valor patrimonial, e o valor total do, suposto mútuo, 375.0000,00€ não andará muito longe do valor apurado, com uma diferença de 33.000,00€ - Contas não feitas pelo TRL.
z. E mesmo que se entendesse que seria de reduzir a taxa de juro aos limites fixados no n.0 1 do artigo 1146.º CC e assim a diferença passasse a ser substancialmente diferente, sempre se dirá que a declaração de nulidade, nos termos do artigo 280.º CC por prever conteúdo ilícito, viola o princípio da liberdade negocial entre as partes - Violação do art. 405.º do CC.
aa. Para poder aplicar o regime jurídico como fez o TRL, seria indispensável que tivesse sido alegados e provados factos que preencham a «fattispecie» ali prevista, não podendo limitar-se a invocar a natureza fiduciária da venda e a sustentar a aplicabilidade de um regime perto do da proibição do pacto comissário, fora do âmbito dos direitos reais de garantia.
bb. O que o TRL conclui é, na verdade, pela aplicação de um regime extra de protecção ao vendedor/devedor que vai muito além do previsto na lei.
cc. A protecção do vendedor já se efectiva com o afastamento do pacto comissário previsto no mencionado artigo 694.º CC, não sendo necessário, no âmbito da venda fiduciária em garantia, criar novas formas de protecção adicional que invade a liberdade negocial das partes - Violação do art.º 694.º CC.
dd. Caso tivesse razão a vertente interpretaria defendida pelo TRL de existência de um mútuo manifestamente usurário face ao disposto no artigo 1146.°, n.º 1 do CC, restaria fazer como o mesmo conclui, a aplicação do n.º 3 da mesma norma, ou seja a redução da taxa de juros aos limites fixados no n.º 1.
ee. Ao não o fazer, o TRL violou as já citadas normas legais e bem assim restringiu de forma inaceitável o princípio da liberdade negocial.
ff. O TRL trata os requisitos/efeitos/vícios/fundamentos/consequências da simulação de compra e venda da mesma forma que aborda e atribui efeitos à compra e venda fiduciária e ao próprio mutuo, ainda que no seu entender, usurários por via do valor do bem em causa conjugado com os juros.
gg. Nos termos do disposto no art. 240.º do CC "O negócio simulado é nulo" e é disso que se trata e peticionam os AA. na respectiva P.I...
hh. Por outro lado, se estivermos perante um negócio usurário, seguindo a própria tese expendida pelo TRL, nos termos do disposto no art.ºs 282.º e 1146.0, ambos do CC temos assim que tal negócio seria tão-somente anulável.
ii. A anulabilidade tem de ser arguida no ano subsequente ao da cessação do vício que lhe serve de fundamentos - art. 287.0 n.0 1 do CC.
jj. Sucede, porém, que no caso dos autos os negócios em causa ocorreram em 2008 e a respectiva PI seu entrada em juízo apenas em 2012, logo tendo já em muito transcorrido o prazo de que as AA. dispunham para a arguir judicialmente.
kk. Por outro lado, a anulabilidade tem de ser invocada/arguida pelos interessados, o que no caso em apreço nem sequer aconteceu.
ll. Ao agir como decidiu, o TRL, a coberto do disposto no art.º 5.º do CPC ultrapassou e excedeu-se à vontade e disponibilidade das próprias partes/Autoras, procurando cuidar dos interesses destas, que não os invocados, mas aqueles que o TRL e só ele entendeu por bem que lhe serviam - Violação dos artigos, 3.º e 5.0 do CPC, 280.0, 282, 1146 e 405.º todos do CC e 62.0 da CRP.
mm. Ou seja, a adopção do regime do art. 1146.0 do CC implica que, se a taxa de juro estipulada exceder os limites máximos legais, operaria a redução da taxa de juro aos limites previstos no número 3, de onde não resulta qualquer nulidade.
nn. O TRL entende, no entanto, que não se poderá socorrer de tal dispositivo uma vez que o valor do prédio é muito superior ao "crédito" por si ficcionado.
oo. A ser assim, deveria antes ter sido aplicado o regime da anulabilidade do art. 282.º, e não o regime da nulidade do art.º 280.º do CC. - Violação de lei substantiva art. 674 .º n.º 1 al. a) do CPC.
pp. Do negócio sub judice não resulta, em parte alguma dos autos, que o mesmo seja contrário à lei, nem tem conteúdo ilícito.
qq. Em primeiro lugar por via do princípio constitucional da defesa do Direito de Propriedade, seguidamente como corolário essencial do princípio civilista fundamental da Liberdade Contratual.
rr. Os quais permitem às partes comprar e vender os bens de que tenham legitimidade para o efeito e pelos preços que bem entenderem e as demais circunstâncias envolventes do negócio exigirem.
ss. Mais, se o TRL queria levar o princípio do dispositivo ao limite e interpretar juridicamente as normas de forma legal, imparcial e sem desfavor para qualquer das partes deveria, como lógico corolário do seu sentido de justiça, ao declarar nulo o negócio ter ordenado imediata e subsequentemente a devolução de todas as importâncias recebidas pelos vendedores à Ré sociedade, pois também é isso que decorre da lei e dos efeitos da anulação dos contratos.
tt. O que se reclama na PI é a anulação do negócio por simulação.
uu. É sobre a questão da anulação da venda, por simulação absoluta, e tãosomente sobre esta, que a ré/recorrente foi em tempos instada a pronunciar-se.
vv. E fê-lo, no âmbito e no exercício do princípio fundamental do contraditório.
ww. Veio, agora, o TRL iluminado por novo entendimento, decidir ao arrepio da matéria peticionada e controvertida, mas julgando, apenas numa direcção, num sentido que não lhe foi, sequer, pedido/solicitado pelos próprios AA ..
xx. É que, fazendo fé na tese do TRL teria, então, também que ser decidido de forma automática e oficiosa ao abrigo do disposto no art.º 5.0 n.º 3 do CPC, a consequência e o efeito útil desta decisão assente em novos factos/fundamentos e argumentação jurídica.
yy. Ao não o fazer foi o TRL que violou de forma clara, ostensiva e gritante o disposto nos art.ºs 3.0 do CPC (Contraditório), 4.0 (Igualdade da Partes) e 5.0 porquanto julgou para além do que lhe era solicitado em clara violação do dever de Igualdade e Imparcialidade).
Nestes termos, deverá o douto acórdão ser revogado e substituído por outro que se coadune com a pretensão exposta.
Caso assim não se entenda, o que só por razões de mero raciocínio se concede, em caso de manutenção do acórdão do TRL deverá a Autora ser condenada a restituir à Ré recorrente tudo o que dela recebeu/lhe foi prestado.
2.3. Verifica-se que as autoras instauraram a presente acção, pedindo, a final, que seja declarada a nulidade do contrato de compra e venda outorgado no dia 4/8/08, com fundamento em simulação, e que seja ordenado o cancelamento da inscrição do registo da propriedade a favor da ré sociedade e inscrições registrais subsequentes.
Esta ré contestou, designadamente, por impugnação, alegando que aquela compra e venda foi realizada no âmbito do seu objecto social, já que se trata de uma imobiliária, não tendo ocorrido qualquer simulação, pelo que deve ser absolvida do pedido.
Na sentença proferida na 1ª instância, considerou-se, face à matéria de facto apurada, que se verificavam os requisitos da simulação absoluta, tendo-se, assim, declarado a nulidade do referido contrato, com esse fundamento, e determinado o cancelamento da inscrição do registo de propriedade a favor da ré.
No acórdão proferido no Tribunal da Relação, depois de ser ter procedido à alteração da decisão proferida sobre a matéria de facto, desenvolveu-se a seguinte argumentação:
«As autoras pretendem que seja declarada a nulidade do contrato de compra e venda outorgado por escritura de 4 de Agosto de 2008, com fundamento em simulação, já que as partes não quiseram efectivamente vender e comprar, mas sim encobrir um contrato de mútuo, mediante o qual a ré compradora fez um empréstimo ao réu vendedor (este outorgando em seu nome e em nome da Ia autora) e correspondendo o valor do preço recebido pelo réu ao valor da quantia mutuada, que este se obrigou a devolver à ré.
A simulação vem regulada nos artigos 240° e seguintes do CC e é uma causa de invalidade dos negócios jurídicos por vício na formação da vontade, estabelecendo este artigo, no seu n°l, que "se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade do declarante, o negócio diz-se simulado'" e, no seu n°2, que "o negócio simulado é nulo".
Assim, são requisitos essenciais da simulação a divergência entre a vontade declarada e a vontade real, o acordo entre as partes sobre essa divergência e a intenção de enganar terceiros.
No presente caso, desde logo não ficou demonstrado o intuito de enganar terceiros.
Na verdade, quanto à 1a autora, que foi outorgante no contrato ora impugnado através de procuração que outorgou ao réu, não se provou que não estivesse a par da causa subjacente ao contrato de compra e venda, assim como não se provou que, ao ser acordado o primeiro contrato promessa com a intervenção do réu como promitente comprador desacompanhado da 1a autora, esta não tivesse conhecimento e houvesse intenção de a prejudicar e de passar o prédio para os bens comuns do casal.
Quanto à 2a autora, que não é parte no contrato de compra e venda impugnado, também não se provou que este tivesse sido celebrado com o intuito de a enganar, sendo certo que no segundo contrato promessa figurava como compradora a sociedade familiar de que ela era sócia.
Igualmente não se apuraram factos de que se pudesse concluir a intenção de enganar terceiros relacionados com a actividade comercial da ré.
E, no que diz respeito à divergência entre a vontade real e a vontade declarada, não se verifica rigorosamente uma divergência entre a vontade declarada e a vontade real das partes, pois estas pretendiam, respectivamente, vender e comprar, apesar de haver uma finalidade subjacente a essas declarações negociais, pois ambas tinham a expectativa de que a transmissão da propriedade seria temporária e não definitiva, sendo sua intenção, num prazo curto de dez meses, voltar a celebrar um novo contrato de compra e venda em que o prédio seria vendido de novo pela ré ao réu (ou, eventualmente, a quem este viesse a indicar).
Não existe, portanto, simulação no caso dos autos e, não estando o tribunal vinculado às alegações das partes no que respeita à indagação e aplicação das regras de direito nos termos do artigo 5o n°3 do CPC (anterior artigo 664°), haverá então que enquadrar juridicamente os factos alegados na petição inicial e que vieram a provar-se.
Os factos integram, então, a figura atípica da venda fiduciária em garantia, que consiste numa venda do bem como garantia do pagamento da quantia mutuada pelo comprador ao vendedor, num contrato de mútuo que pode ser oculto pelos interessados, obrigando-se o comprador mutuante a revender o bem ao vendedor mutuário, depois de estar pago o mútuo, no prazo acordado por ambos.
Trata-se de um instituto que, já se encontrando contemplado na lei para a alienação fiduciária por contrato de garantia financeira, previsto no DL 105/2004 de 8/5, não está previsto na lei para os negócios jurídicos em geral e difere da venda a retro prevista no artigo 927° do CC, porque nesta última fica especialmente prevista a faculdade de resolução do contrato pelo vendedor, enquanto que na venda fiduciária, tal faculdade não é atribuída ao vendedor, pelo que a revenda do bem pelo comprador ao vendedor constitui apenas um compromisso de natureza obrigacional.
Assim, a venda fiduciária tem uma componente real, pois, de acordo com a vontade das partes, o bem é efectivamente transmitido para a propriedade do comprador e tem uma componente obrigacional, na medida em que, cumprida a obrigação do mutuário, o mutuante não está sujeito à resolução do contrato, encontrando-se vinculado apenas a um dever de revender o prédio com natureza meramente obrigacional (podendo eventualmente recorrer-se à execução específica nos casos em que tenha sido celebrado um contrato promessa e podendo então ser atribuída natureza real, como no caso dos autos, ou, não havendo contrato promessa, a uma mera indemnização por incumprimento contratual), assentando essencialmente o instituto, como o nome indica, na confiança do vendedor de que o comprador lhe revenderá o prédio.
A admissibilidade da venda fiduciária tem sido recusada por alguns autores, que entendem que a mesma só deverá ser admissível quando prevista e regulada na lei, como é o caso do DL 105/2004, sob pena de constituir negócio contrário à lei, dando causa à desprotecção do vendedor (quer no que diz respeito ao carácter obrigacional do dever de revenda do prédio, quer por o valor do bem vendido poder ser superior ao valor da quantia mutuada e não haver acordo de restituição da diferença) e ao prejuízo dos seus outros credores (Ferreira de Almeida, Contratos III, páginas 181 e 182).
A jurisprudência, porém, tem atendido e admitido esta figura, ao abrigo do princípio da autonomia contratual, entendendo que não se verificam, para o vendedor e para os outros credores, os perigos que estão subjacentes à figura do pacto comissório proibida pelo artigo 694° do CC e entendendo ainda que existem mecanismos de defesa do vendedor, nomeadamente o recurso à anulabilidade do negócio ao abrigo do artigo 282° do CC, caso sejam alegados e provados factos que integrem a usura (acs do STJ de 16/11/2011, p. 279/2002 e RP 5/02/2013, p. 4867/06, ambos em www.dgsi.pt).
Não estando a venda fiduciária regulada na lei relativamente aos contratos de compra e venda em geral, será prudente uma apreciação casuística, sendo de admitir em princípio o instituto, ao abrigo da autonomia contratual e com vantagens ao comércio jurídico, nomeadamente nos casos em que o bem venha a ser transmitido a terceiros de boa fé (como era o caso objecto do ac STJ de 16/11/2011, acima citado).
Mas deverá ser considerada inválida a venda fiduciária sempre que no caso concreto se revele não só usurária, mas por qualquer forma abusiva e contrária à lei, segundo os critérios dos artigos 280°, 282°, 294° e 334° do CC, tendo em atenção que a sua falta de parametrização poderá proporcionar uma situação que estes artigos visam impedir.
No presente caso não ficaram provados todos os factos invocados na petição inicial integradores do artigo 282° n°l do CC e que justificariam a sua anulação ao abrigo deste artigo, nomeadamente não se provou que o representante da ré tinha conhecimento do endividamento do réu e da fragilidade da sua situação e disso se quis aproveitar (pontos 4 e 5 dos factos não provados).
Não se verificando os requisitos do artigo 282°, o mútuo é, apesar disso, manifestamente usurário face ao disposto no artigo 1146° n°1 do CC e aos limites por este impostos à taxa de juros a aplicar no contrato de mútuo, pois está provado que a quantia mutuada tinha o montante de 265 000,00 euros e que estava previsto o prazo de dez meses para o pagamento da quantia mutuada, acrescida de 110 000,00 euros de juros, tudo no total de 375 000,00 euros, juros estes muito superiores aos referidos limites (4% + 3%, tendo em atenção os juros legais previstos no artigo 559° do CC e na Portaria 291/2003 de 8/4).
A consequência desta usura não é a anulabilidade do contrato como se prevê no artigo 282°, mas sim a que vem prevista no n°3 do artigo 1146°, ou seja, a redução da taxa de juros aos limites fixados no n°1.
Acontece que, face ao incumprimento do mútuo por parte do réu, a manutenção do prédio na esfera jurídica da ré vem permitir, na prática, a aplicação de juros superiores aos limites fixados no artigo 1146° do CC.
Isto porque o valor do prédio vendido, avaliado em 408 000,00 euros (alínea SS dos factos), é consideravelmente superior ao valor do mútuo e dos juros com o limite legal e com referência às datas do incumprimento do mútuo, pelo que de nada adianta dizer que os juros se devem cingir aos limites legais nos termos do n°3 do artigo 1146°, quando se vai permitir que o credor mantenha no seu património o prédio do devedor que tem um valor muito superior ao crédito.
É certo que o réu não cumpriu o contrato de mútuo, nem no prazo previsto no primeiro contrato promessa, nem no segundo e, passados oito anos ainda não se encontra paga a quantia mutuada, nada mais tendo sido pago pelo réu, para além do montante de 67.500,00 euros (alíneas L, HH e QQ) e sendo certo que, verificando-se a nulidade do contrato em apreço, não deixará de haver lugar à restituição do prestado ao abrigo do artigo 289° do CC.
Contudo, a usura do contrato, que se manterá, caso o prédio se mantenha na esfera jurídica da ré, leva a concluir que o contrato de compra e venda ora impugnado é contrário à lei, com conteúdo ilícito proibido pelo artigo 280° do CC, a que acrescem os fortes indícios de existência de outros credores que poderão ser prejudicados com a subtracção do prédio ao concurso de credores (as alíneas D e E dos factos provados apenas referem dívidas do casal em 2008, mas as manifestas dificuldades no pagamento do mútuo dos autos indiciam a existência de débitos ainda por satisfazer).
Conclui-se, portanto, que o contrato de compra e venda impugnado é contrário à lei e, como tal, nulo nos termos do artigo 280° do CC, devendo manter-se a declaração de nulidade proferida na sentença recorrida, embora com fundamento diferente».
A ré sociedade interpôs recurso de revista daquele acórdão, concordando com o mesmo na parte em que considerou não haver simulação, com base na factualidade apurada, mas discordando dele na parte em que a enquadrou na figura atípica da venda fiduciária em garantia e, mais ainda, quando entendeu que o contrato de compra e venda em questão é contrário à lei e, como tal, nulo.
Considerou, assim, a recorrente que não estamos perante uma venda fiduciária em garantia de um contrato de mútuo usurário, pelo que não tem aplicação o art.280º, nem o art.1146º, ambos do C. Civil.
Considerou, ainda, que a declaração de nulidade viola o princípio da liberdade negocial entre as partes, sendo que, a entender-se ter aplicação o disposto no art.1146º, nº1, restaria a aplicação do nº3, do mesmo artigo, ou seja, a redução da taxa de juros aos limites fixados no nº1.
Considerou, também, que, ao declarar nulo o negócio, então devia o acórdão recorrido ordenar, imediata e subsequentemente, a devolução de todas as importâncias recebidas pelos vendedores, pois é isso que decorre da lei.
Por isso que, subsidiariamente, no caso de o acórdão recorrido não ser revogado, como pretende, em 1ª linha, refere que deverá a autora ser condenada a restituir à ré recorrente tudo o que dela recebeu.
Face à posição das partes e ao decidido em ambas as instâncias, entende-se que a questão fulcral que importa apreciar no presente recurso consiste em saber se, da matéria de facto dada como provada no acórdão recorrido, resulta ter sido celebrado um contrato de compra e venda com um fim de garantia de determinada obrigação pecuniária, decorrente de um mútuo subjacente à dita venda, firmado entre o réu e a ré.
Em caso afirmativo, cumpre, ainda, indagar se, daquela matéria de facto, resultam elementos bastantes para apurar com segurança a existência de uma situação que implique a nulidade ou a anulação do referido contrato de compra e venda.
Vejamos.
Dúvidas não restam que, pretendendo as autoras a declaração de nulidade do contrato de compra e venda em questão, com base em simulação, tendo o Tribunal da Relação alterado a decisão proferida sobre a matéria de facto, nos termos atrás referidos, não se verificam os requisitos da simulação (cfr. o art.240º, do C. Civil).
Todavia, o afastamento da simulação em que as autoras fundavam a sua pretensão material de invalidação do negócio não obsta a que se possa qualificar juridicamente, com plena autonomia, a matéria de facto fixada, enquadrando-a, normativamente, na figura ou instituto jurídico que se tiver por preenchido.
Na verdade, a causa de pedir não é o nome que a parte dá ao facto, mas o próprio facto jurídico, sendo que o tribunal não altera a causa de pedir invocada pelo autor se julgar procedente a acção com base nos factos que ele lhe oferecer, embora qualifique ou enquadre juridicamente tais factos de forma diferente.
Trata-se aí de uma questão de enquadramento legal ou de qualificação jurídica, a respeito da qual o tribunal se move livremente.
Aliás, foi esta a operação efectuada pela Relação no acórdão recorrido, quando subsumiu os factos apurados no âmbito da figura da venda fiduciária em garantia.
O negócio de alienação em garantia é definido por Catarina Monteiro Pires, in «Alienação em Garantia», 2009, pág.99, como o «negócio nos termos do qual um sujeito (prestador da garantia) transmite a outro (beneficiário da garantia) a titularidade de um bem ou de um direito, com a finalidade de garantia de um crédito, ficando o beneficiário da garantia obrigado, uma vez extinta esta finalidade, a retransmitir-lhe aquela mesma titularidade».
Como se refere no Acórdão do STJ, de 16/3/11 (Relator: Conselheiro Lopes do Rego), in www.dgsi.pt, a doutrina portuguesa corrente é hoje favorável, em termos gerais, à admissibilidade da figura do negócio fiduciário com o credor – fidutia cum creditore –, o qual terá, em princípio, de se considerar válido, enquanto emanação do princípio fundamental da autonomia da vontade dos contraentes.
No caso da venda fiduciária em garantia, o credor/comprador adquire imediatamente a propriedade do bem, através do acto de alienação, documentado por escritura pública e susceptível de imediata inscrição no registo predial, podendo passar a apresentar-se no comércio jurídico como legítimo proprietário do prédio.
Mas se ulteriormente for cumprida a obrigação que se pretendia indirectamente garantir através da venda fiduciária realizada ou mostrando-se, de qualquer outra forma, exaurido o fim de garantia do crédito, é lícito ao interessado invocar o «pactum fidutiae» informalmente acordado com o credor, onde se estipulou uma verdadeira obrigação pessoal de revender a coisa que lhe foi alienada.
Está, pois, excluído, desde logo por razões de forma, que o negócio fiduciário em causa possa produzir efeitos reais, apenas podendo conduzir a uma vinculação estritamente obrigacional e pessoal de revenda.
Por isso que, ao aceitar uma estipulação puramente informal do pacto fiduciário, o devedor tem necessariamente a noção da fragilidade da tutela do seu interesse na aquisição do bem vendido e do risco que irá correr, ao transmitir a propriedade do imóvel em termos reais em troca de uma vinculação, puramente obrigacional e pessoal, de revenda ou retransmissão por parte do comprador.
Sendo que tal risco pode ser minimizado, optando as partes pela celebração de uma venda a retro, estipulando, para tal, em termos formalmente válidos, a cláusula resolutiva e procedendo ao respectivo registo (cfr. os arts.927º e 932º, do C.Civil).
A matéria de facto relevante, tida em consideração no acórdão recorrido, para se efectuar o enquadramento jurídico do negócio celebrado foi a seguinte:
«D. Em 2008, a 1a autora e o réu tinham dívidas bancárias que não conseguiam pagar, fruto de um envolvimento num projecto de construção de um hotel em ….
E. Constavam da lista de devedores do Banco de Portugal e não tinham qualquer fonte de rendimento.
F. Nessa ocasião, decidiram criar um projecto de turismo rural na referida Herdade EE.
G. Para esse efeito, as autoras e o réu constituíram, a sociedade denominada «FF, Lda.», cujo contrato de sociedade se encontra a fls. 22 a 26 e cujo conteúdo aqui se dá por integralmente reproduzido.
H. Autoras e réu precisavam de financiamento para iniciar aquele projecto de turismo, sendo que não conseguiam aceder a financiamento bancário.
I. Para regularizar os empréstimos bancários e suportar as despesas iniciais com o projecto, o réu decidiu pedir Presidente do Conselho de Administração da ré, GG um empréstimo de € 265.000,00.
K. A ré, representada por Presidente do Conselho de Administração, decidiu então emprestar ao réu a quantia de € 265.000,00, comprometendo-se o réu a restituir aquela quantia no prazo de dez meses, com o acréscimo de € 110.000,00.
N. Inicialmente, acordaram entre si celebrar uma venda a retro da mesma Herdade.
Q. No dia seguinte, a R. CC informou o R. marido de que não poderiam, afinal, outorgar uma escritura de venda a retro, porquanto a mesma não podia contemplar o valor dos juros que o R. teria de lhe pagar.
R. Os RR. combinaram, então, entre si, em celebrar a compra e venda da herdade, na qual se declararia como preço da venda o capital mutuado de € 265.000,00 e se assinaria, nessa mesma data, um contrato promessa pelo qual a R. CC prometia vender ao R. DD, na data de vencimento do empréstimo, a mesma herdade pelo preço de € 375.000.000,00 correspondente ao valor do capital mutuado e juros.
X. Em cumprimento do plano acordado, no dia 4 de Agosto de 2008, por escritura pública outorgada no Cartório Notarial de II, o Réu, por si e em representação de sua mulher, declarou vender à Ré, que declarou comprar, pelo preço de € 265 000,00 (duzentos e sessenta e cinco mil euros), o prédio misto denominado "Herdade EE".
Y. A R. CC entregou ao R. DD três cheques sacados sobre a conta n° 002…6 titulada pela CC Imobiliária, S.A. na agência do … do JJ, dois no montante de € 100.000,00 e um no montante de € 65.000,00, todos emitidos em 0408-2008.
AA. Nessa mesma data, e conforme combinado previamente, os RR. assinaram um documento denominado por "Contrato Promessa", pelo qual a R. CC prometia vender ao R. DD, pelo preço de € 375.000,00 (trezentos e setenta e cinco mil euros), a mesma herdade.
BB. De acordo com o disposto no parágrafo 1o da cláusula 3a do "Contrato Promessa", o prazo para a outorga da escritura do contrato prometido foi fixado imperativamente até ao dia 31 de Maio de 2009.
CC. De acordo com o parágrafo 2o da cláusula 3a, ficou convencionado que "A não realização da escritura até ao prazo referido no corpo desta cláusula implicará a revogação automática do presente contrato e a renúncia dos outorgantes a reclamarem um do outro de quaisquer direitos ou indemnizações, tudo se passando como se o presente contrato não tivesse existido".
DD. As partes não convencionaram sinal.
GG. A A. AA e o R. DD mantiveram-se sempre na posse da herdade.
JJ. Em Maio de 2009 o R. DD não tinha o restante que faltava para pagar os € 375.000,00 que acordara pagar à R.
KK. A R. CC começou a pressionar o R. para pagar, através de visitas e telefonemas feitos pelo Eng° KK.
LL. Em Dezembro de 2010, mediante o pagamento de mais contrapartidas, a R. CC aceitou renegociar as condições do empréstimo.
MM. Nesse contexto, o R. DD comprometeu-se a pagar € 400.000,00 (quatrocentos mil euros) até ao dia 15 de Abril de 2011, sendo € 265.000 referentes à quantia emprestada e € 135.000,00 de juros.
00. Nesse propósito, no dia 23 de Dezembro de 2011, assinaram um novo contrato-promessa, pelo qual a R. CC prometia vender à sociedade "FF - Sociedade Agro Turística, Lda.", representada pelo R. DD, pelo preço de € 400 000,00 (quatrocentos mil euros), a Herdade EE.
PP. A sociedade promitente compradora, denominada "FF" (de que as AA e o réu DD são sócios) obrigou-se a proceder à marcação da escritura "imperativamente até 15 de Abril de 2011" - o que não fez.
L., HH. E QQ. Em datas não apuradas, o réu fez entregas de numerário ao representante da ré, por conta do empréstimo, no valor global de 67.500,00 euros.
SS. A Herdade EE tem um valor de mercado avaliado em € 408.406,20.
TT. Com as suas declarações na escritura de compra e venda de 4 de Agosto de 2008, nem o R. DD, por si e em representação da A. AA, nem a R. CC quiseram vender e comprar definitivamente a herdade.
UU. Tratou-se de uma forma acordada entre os RR. para garantir o pagamento do empréstimo dos € 265.000,00 e o recebimento dos juros».
Face a esta matéria de facto, nada temos a opor ao enquadramento jurídico do negócio celebrado na categoria dos negócios fiduciários com fim de garantia.
Na verdade, como refere Manuel de Andrade, in Teoria Geral da Relação Jurídica, vol. II, 2ª reimpressão, pág.175, os negócios fiduciários «reconduzem-se a uma transmissão de bens ou direitos, realmente querida pelas partes para valer em face de terceiros e até mesmo entre elas, mas obrigando-se o adquirente (pactum fiduciae; cláusula fiduciária) a só exercitar o seu direito em vista de certa fnalidade. Pode ser esta, principalmente, uma finalidade de administração (v.g. arrendamento) ou de alienação dos respectivos bens no interesse do fiduciante (fiducia cum amico), julgando-se só por este meio poder ela ser proveitosamente cumprida, ou uma finalidade de garantia (fiducia cum creditore), assim se pretendendo, entre outras vantagens, furtar o credor – fiduciário – no caso de não ser pago, às demoras e contingências dum processo judicial».
Estamos confrontados, pois, com a celebração de um contrato de compra e venda, documentado por escritura pública, que menciona o preço da alienação e do qual nada transparece quanto aos possíveis fins indirectos de garantia que estariam subjacentes à transmissão da propriedade, operada através de tal negócio.
Assim, no caso dos autos, o fim indirecto de garantia de uma obrigação, vinculativa do vendedor no confronto do comprador e subjacente ao acto de alienação praticado, está oculto, não constando das cláusulas contratuais formalmente acordadas e em que se consubstanciou a venda do imóvel, necessariamente realizada por escritura pública.
No entanto, o carácter «temporário» da alienação da herdade em questão e a existência de uma obrigação de «retrovenda», a cargo do comprador no confronto do vendedor, logo que a dita finalidade de garantia se mostrasse exaurida, embora não transpareça minimamente da referida escritura pública, consta de escrito particular, valendo como contrato promessa de «revenda» do imóvel.
Aliás, consta de dois escritos particulares. Um, com a mesma data da escritura de compra e venda – 4/8/08 –, através do qual a ré prometeu vender ao réu, pelo preço de € 375.000,00, a mesma herdade, tendo o prazo para a outorga da escritura do contrato prometido sido fixado, imperativamente, até ao dia 31/5/09 (als. AA e BB da matéria de facto assente). Outro, com data de 23/12/11, pelo qual a ré prometeu vender à sociedade «FF, Ld.ª», representada pelo réu, pelo preço de € 400.000,00, a referida herdade, tendo o prazo para a outorga da escritura prometida sido fixado, imperativamente, até ao dia 15/4/11 (als.OO e PP da matéria de facto assente).
Este segundo documento surge em virtude de o réu não ter pago os € 375.000,00 que acordara pagar à ré no primeiro documento, datado de 4/8/08, tendo esta aceitado renegociar as condições do empréstimo em Dezembro de 2010, mediante o pagamento de mais contrapartidas, comprometendo-se o réu a pagar-lhe € 400.000,00 até ao dia 15/4/11, sendo € 265.000,00 referentes à quantia emprestada e € 135.000,00 de juros (als. LL e MM da matéria de facto assente).
Note-se que em ambos os contratos promessa consta uma cláusula do seguinte teor:
«A não realização da escritura até ao prazo referido no corpo desta cláusula implicará a revogação automática do presente contrato e a renúncia dos outorgantes a reclamarem um do outro de quaisquer direitos ou indemnizações, tudo se passando como se o presente contrato não tivesse existido» (al. CC da matéria de facto assente e documento de fls.48).
De todo o modo, competia ao réu, como outorgante do 1º contrato promessa, e à sociedade por ele representada, como outorgante do 2º contrato promessa, proceder à marcação da escritura de compra e venda prometida, a qual teria de ser celebrada, imperativamente, até 31/5/09 e até 15/4/11, respectivamente (als. BB e PP da matéria de facto assente).
No entanto, o réu, por si ou na qualidade de representante daquela sociedade, nunca chegou a proceder à marcação de qualquer escritura, por não dispor do montante indispensável ao pagamento do que acordara pagar à ré (als. JJ e PP da matéria de facto assente).
Por outro lado, provou-se que a autora AA e o réu DD se mantiveram sempre na posse da herdade, apesar da venda da mesma à ré, por escritura de 4/8/08 (al. GG da matéria de facto assente).
E, tanto quanto se sabe, ainda hoje, volvidos quase nove anos, a ré ainda não obteve a entrega de tal herdade, não obstante já ter instaurado execução para entrega de coisa certa, com base na referida escritura.
Execução essa a que o aqui réu e a aqui autora AA deduziram oposição, respectivamente, em 15/12/11 e 20/12/11 (cfr. os documentos de fls.114 a 144 dos autos).
Sendo que, apenas se apurou ter o réu feito entregas de numerário ao representante da ré, por conta do empréstimo, no valor global de € 67.500,00 (als. L, HH e QQ da matéria de facto assente).
Não obstante tal se reconhecer no acórdão recorrido, considerou-se aí o seguinte:
«Contudo, a usura do contrato, que se manterá, caso o prédio se mantenha na esfera jurídica da ré, leva a concluir que o contrato de compra e venda ora impugnado é contrário à lei, com conteúdo ilícito proibido pelo artigo 280° do CC, a que acrescem os fortes indícios de existência de outros credores que poderão ser prejudicados com a subtracção do prédio ao concurso de credores (as alíneas D e E dos factos provados apenas referem dívidas do casal em 2008, mas as manifestas dificuldades no pagamento do mútuo dos autos indiciam a existência de débitos ainda por satisfazer).
Conclui-se, portanto, que o contrato de compra e venda impugnado é contrário à lei e, como tal, nulo nos termos do artigo 280° do CC, devendo manter-se a declaração de nulidade proferida na sentença recorrida, embora com fundamento diferente».
Entendeu-se, assim, naquele acórdão, que, face ao incumprimento do mútuo por parte do réu, a manutenção do prédio na esfera jurídica da ré vem permitir, na prática, a aplicação de juros superiores aos limites fixados no art.1146º, do C. Civil.
Acrescentando-se, «Isto porque o valor do prédio vendido, avaliado em 408.000,00 euros (alínea SS dos factos), é consideravelmente superior ao valor do mútuo e dos juros com o limite legal e com referência às datas do incumprimento do mútuo, pelo que de nada adianta dizer que os juros se devem cingir aos limites legais nos termos do n°3 do artigo 1146°, quando se vai permitir que o credor mantenha no seu património o prédio do devedor que tem um valor muito superior ao crédito».
Se bem percebemos a argumentação aduzida no acórdão recorrido a este propósito, a conclusão de que o contrato de compra e venda é contrário à lei, com conteúdo ilícito proibido pelo art.280º, do C.Civil, resulta do facto de se considerar que a usura do contrato se irá manter, caso o prédio se mantenha na esfera jurídica da ré.
Porém, como já vimos, a ré nunca usufruiu da herdade que adquiriu por escritura de 4/8/08, já que a mesma se manteve sempre (e ainda se mantém, tanto quanto sabemos) na posse da autora AA e do réu, tendo este pago, apenas, do valor total do mútuo de € 265.000,00, a quantia de € 67.500,00.
Acresce que, se é certo que o negócio contrário à lei é nulo (art.280º, nº1, do C. Civil), é igualmente certo que, para o efeito, terá de tratar-se de negócio que a lei reprova, considerando-o ferido de nulidade.
Ora, no caso, não se vê qual é a lei que considera o negócio em questão ferido de nulidade.
Como se diz no acórdão recorrido, não ficaram provados os factos invocados na petição inicial integradores do art.282º, nº1, do C.Civil – negócios usurários – que justificariam a sua anulação ao abrigo daquele artigo.
Mas como o nº2, do mesmo artigo, ressalva o regime especial estabelecido para o mútuo no art.1146º, o qual considera como usurário o contrato de mútuo em que sejam estipulados juros anuais que excedam os juros legais, acrescidos de 3% ou 5%, conforme exista ou não garantia real, entendeu-se no acórdão recorrido que o mútuo, no caso, é manifestamente usurário, a implicar, não a anulabilidade do contrato, mas sim a redução da taxa de juros aos limites fixados no nº1, nos termos do nº3, do citado art.1146º.
Assim sendo, estaríamos perante um contrato usurário, por força do disposto no nº1, do art.1146º, o qual não pode ser anulado, contra o que se preceitua no citado art.282º.
Segundo Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.II, 2ª ed., pág.698, «As razões por que não se estabeleceu nestes casos a sanção de eliminar qualquer juro não são difíceis de descortinar: por um lado, procurou-se evitar um injusto locupletamento do mutuário à custa do mutuante; por outro, quis-se mesmo evitar que o mutuário se deixasse facilmente arrastar para a fixação de juros usurários, na persuasão de lhe não ser difícil mais adiante não pagar sequer o juro legal».
A nosso ver, os motivos invocados no acórdão recorrido para se concluir pela nulidade do contrato de compra e venda não colhem, apesar de também entendermos que, estando provado que a quantia mutuada tinha o valor de € 265.000,00 e que estava previsto o prazo de dez meses para o pagamento da quantia mutuada acrescida de € 110.000,00, tudo no total de € 375.000,00, tal implica juros muito superiores ao limite legal de 7% (4%+3%, tendo em atenção os juros legais previstos no art.559º, do C. Civil e na Portaria 291/2003, de 8/4).
Nada impedia, pois, que as autoras tivessem formulado o pedido de redução da taxa de juros aos limites fixados no nº1, do art.1146º, ao abrigo do disposto no nº3, do mesmo artigo.
Só que, não o fizeram, tendo-se limitado a formular o pedido de declaração de nulidade, por simulação, do contrato de compra e venda da herdade.
Porém, os factos alegados nesse sentido não foram dados como provados, antes se tendo apurado outros que se considerou integrarem, e, a nosso ver, bem, a figura da venda fiduciária em garantia.
Discordamos, no entanto, da parte em que se considerou que a usura do contrato de mútuo subjacente a tal venda se manterá, caso o prédio se mantenha na esfera jurídica da ré, em virtude de o valor do prédio vendido (foi avaliado em € 408.000,00) ser consideravelmente superior ao valor do mútuo e dos juros com o limite legal (este valor rondará os € 280.458,00).
É evidente que se os juros forem reduzidos aos limites fixados no nº1, do art.1146º, deixa de haver contrato de mútuo usurário.
A circunstância de o valor do prédio vendido ser superior ao valor do mútuo e dos juros com o limite legal, não implica, só por si, nulidade do contrato de compra e venda.
Note-se que a propriedade do fiduciário é uma propriedade funcionalizada, havendo uma dissociação entre a titularidade de uma situação jurídica e o interesse no aproveitamento do bem objecto desta.
É que, por definição, o fiduciário fica investido numa propriedade temporária, porque sujeita a um dever contratual de transferir para a esfera do fiduciante os bens que integram o acervo fiduciário.
Por isso se diz que é por efeito desse dever contratual ou dessa vinculação obrigacional que a situação jurídica emergente do negócio fiduciário é, de um prisma puramente económico, neutra para o fiduciário (cfr. André Figueiredo, in O Negócio Fiduciário Perante Terceiros, pág.90).
Razão pela qual não terá sido por acaso que a autora AA e o réu se mantiveram sempre na posse da herdade, apesar de a terem vendido à ré.
Acresce que não se pode desconsiderar a protecção decorrente para o fiduciante das situações jurídicas obrigacionais que resultam do arranjo fiduciário, cuja jurisdicidade é inquestionável (cfr. André Figueiredo, ob.cit., pág.79).
Poder-se-ia colocar a questão de apurar se, através do pactum fiduciae, as partes não terão actuado em fraude à lei, contornando a proibição do pacto comissório que o art.694º, do C. Civil, estabelece imperativamente em sede de direitos reais de garantia.
Isto é, a questão de saber se a venda com fim indirecto de garantia, com o circunstancialismo do caso dos autos, envolveria as consequências próprias do pacto comissório, proibido pelo sistema jurídico português, implicando a consequente nulidade por fraude a lei imperativa.
Tal questão foi apreciada expressamente, de forma clara e profunda, no citado acórdão do STJ, de 16/3/11, de que passaremos a transcrever as seguintes passagens:
«Consigna o artº 694º do CC a proibição absoluta do pacto comissório, oriunda, como lembra Menezes Cordeiro, da "velha constituição de Constantino" "Direitos Reais", Lex, 1993, pág. 765), proibição essa, nas palavras de Pires de Lima e Antunes Varela, fundada "no prejuízo que do pacto comissório pode resultar para o devedor, que seria facilmente convencido, dado o seu estado de necessidade, a aceitar cláusulas lesivas dos seus interesses", tal fundamento sendo "paralelo ao da proibição da usura", a proibição abrangendo "também, pelo seu espírito, o pacto pelo qual e convencione o direito de venda particular", o pacto comissório, "por sua própria natureza", só se compreendendo "quando anterior ao vencimento do crédito (para o caso de não cumprir)"o sublinhado nosso cfr. Código Anotado" - 4ª Edição Revista e Actualizada -, vol. I, pág. 718.)
Acompanhamos, antes, a respeito da ratio da proibição do pacto comissório, o sustentado por Manuel Januário da Costa Gomes, quando escreve:
"A ideia dominante entre nós é a de que a proibição do pacto comissório é justificada pela necessidade de proteger o devedor face a eventuais extorsões por parte do credor, identificando-se com a ratio do art. 1146º que pune a usura, bem como com o pensamento subjacente à condenação dos negócios usurários (art. 282º).
No entanto, como observa ROPPO, esta justificação é susceptível de provocar perplexidades por razões de ordem sistemática, já que na lógica do sistema, a tutela de quem contrata em estado de necessidade ou coagido não passa pela nulidade, para além de que não se furta à sanção da nulidade um pacto que se mostre em concreto vantajoso para o devedor (em virtude, v.g., da desproporção existente entre o valor do bem que é objecto de garantia e o montante da obrigação garantida).
Daí que tenham surgido na doutrina e jurisprudência italianas outras justificações para a proibição do pacto comissório. Assim, BETTI associa a proibição à atribuição exclusiva ao Estado do controlo sobre o não cumprimento das obrigações; LOJACONO explica-a à luz da necessidade de efectivação do princípio par conditio creditorum; BIANCA invoca a existência de um interesse geral em evitar um "prejuízo social", ideia grosso modo retornada por CARNEVALI, quando se reporta a um interesse geral no regular e correcto desenvolvimento das relações jurídicas; finalmente, the last but not the least, COSTANZA considera que muito provavelmente devem ser relevadas todas as razões apresentadas, que não são entre si incompatíveis ou contraditórias, "respondendo, antes, à lógica unitária da correcção negocial.
Aderindo, grosso modo, à ideia de COSTANZA, parece-nos que a ratio da proibição do pacto comissório é plúrima e complexa, relevando, a um tempo, o propósito de proteger o devedor da (possível) extorsão do credor e a necessidade, que corresponde a um interesse geral do tráfego, de não serem falseadas as "regras do jogo", através da atribuição injustificada de privilégios a alguns credores, em objectivo (seja ele efectivo ou potencial) prejuízo dos demais. A correcção negocial não se compadece com mecanismos que possam legitimar, directa ou indirectamente, a institucionalização de "castas" entre os credores, fora das vias transparentes e objectivas que justificam as excepções ao princípio par conditio creditorum ("Assunção Fidejussória de Dívida"- Almedina 2000 -, pág. 92 a 94).
Importa, por outro lado, realçar que a absoluta proibição legal do pacto comissório tem sido recentemente temperada ou mitigada – particularmente após ter sido introduzido no nosso ordenamento jurídico o regime especial do penhor financeiro, através do DL 105/04, cujo preâmbulo proclama, como relevante inovação, ter sido aceite, no âmbito do contrato aí regulado, o pacto comissório, em frontal desvio à regra imposta pelo art. 694º do CC: a doutrina tem, porém, notado que tal afirmação do legislador peca por excessiva, face ao estatuído no nº2 do art. 11º desse diploma legal, ao impor ao beneficiário a obrigação de restituir, a quem presta a garantia, a diferença entre o valor objecto do penhor e o montante das obrigações financeiras garantidas, consagrando, afinal, a lei, em bom rigor, um regime próprio do velho «pacto marciano».
(…)
Sem embargo das semelhanças que se possam descortinar entre a típica funcionalidade de um verdadeiro pacto comissório – facultando ao titular de um direito real de garantia a apropriação dos bens por ela onerados, em caso de incumprimento – e a venda tendo como função indirecta a garantia de um crédito, consubstanciada no «pactum fiduciae» acordado entre vendedor e comprador (frequentemente dissimulado, encoberto ou oculto pelos contraentes, não constando ou transparecendo minimamente do contrato formal de alienação que celebraram), importa acentuar a radical e estrutural diversidade de situações jurídicas subjacentes a cada uma de tais hipóteses.
São, na realidade, vias jurídicas estruturalmente diferenciadas a que, por um lado, se traduz em onerar um bem do devedor (ou de terceiro), vinculando-o à garantia de um crédito mediante constituição de um direito real e garantia, e estipulando-se que – se ocorrer incumprimento da obrigação e só nesse preciso momento – poderá o titular do direito real de garantia apropriar-se do bem hipotecado, «convertendo» a garantia real em direito de propriedade ; e a que, por outro lado, se traduz em proceder-se à imediata alienação de certo bem ao credor - produzindo, naturalmente, tal negócio de venda efeitos reais imediatos, transferindo sem mais a propriedade do bem para a esfera jurídica do comprador – estando, porém, subjacente a tal alienação um pacto «fiduciário» celebrado entre os contraentes, do qual resulta a vinculação do credor/comprador às obrigações de conservação do bem transmitido e de posterior revenda ou retransmissão em benefício do anterior proprietário, logo que o fim de garantia do crédito se mostre exaurido.
Esta diversidade estrutural das situações jurídicas em confronto – hipoteca com pacto comissório e venda em garantia, tendo subjacente o «pactum fiduciae» entre os contraentes - impede, desde logo, que se possa pretender «converter» ou convolar livremente de uma situação para a outra; como se afirma no Ac. de 19/9/06, proferido pelo STJ no P. 06A2092:
O nº 1 do art. 238º citado prescreve que tratando-se de negócio formal, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso.
Daqui resulta que nunca poderia ser interpretada a declaração negocial de compra e venda como de hipoteca, pois estando esta sujeita a forma especial - escritura pública, nos termos do art. 80º, nº 2 al. g) do Cód. do Notariado – nenhuma correspondência havia no texto que, mesmo que imperfeitamente, correspondesse à pretendida vontade real.
A natureza jurídica de ambos os institutos jurídicos é de tal modo diversa que nunca uma compra e venda poderia traduzir, sem mais, a vontade de dar de hipoteca, pois a declaração bilateral de compra e venda não contém o mínimo de correspondência com uma declaração unilateral de dar de hipoteca.
Consideramos, aliás, que a radical e estrutural diversidade entre a constituição de direitos reais de garantia (ainda que a oneração do bem seja acompanhada de uma inadmissível estipulação do pacto comissório) e a alienação ou venda fiduciária em garantia, imediatamente geradora de um efeito transmissivo do direito de propriedade, obsta à directa subsunção desta segunda categoria normativa no âmbito do art. 694º do CC, cujo programa normativo se dirige – e confina - claramente ao plano das garantias reais das obrigações, vedando ao credor a autotutela que resultaria da faculdade de apropriação da «coisa onerada» no caso – e no momento - em que o devedor não cumprisse a obrigação garantida.
O que, deste modo, está verdadeiramente em causa é saber se se justificará a efectivação de uma verdadeira operação de «extensão teleológica» da proibição contida no citado art. 694º, de modo a nela incluir situações que, sendo embora, de um ponto de vista jurídico, estruturalmente diferenciadas da hipótese ali prevista, têm com ela alguma conexão funcional relevante: e a admissibilidade de realização de uma tal extensão teleológica da norma proibitiva dependerá naturalmente do balanceamento ou ponderação de todos os interesses envolvidos, tendo particularmente em conta os reflexos que a tese da nulidade da venda ou alienação fiduciária de imóveis – estabelecida com o fito essencial de protecção dos interesses do devedor/vendedor - poderá envolver no plano da tutela do princípio fundamental da confiança e da segurança do comércio jurídico.
Na verdade, não pode olvidar-se que, enquanto a proscrição do pacto comissório, confinada ao estrito âmbito das garantias reais, não tem reflexos negativos relevantes na segurança do comércio jurídico e na legítima confiança dos subadquirentes do bem imóvel indevidamente apropriado pelo credor, a sua extensão à venda fiduciária é susceptível de implicar lesão relevante desse princípio fundamental do ordenamento jurídico, ao conduzir à aplicação do típico regime da nulidade a uma venda de imóveis, aparentemente consolidada e definitiva (se atendermos ao teor da escritura pública e ao consequente registo predial), facultando aos outorgantes a invocação entre eles e a consequente oponibilidade a terceiros de boa fé do «pactum fiduciae», muitas vezes oculto e dissimulado relativamente às cláusulas contratuais do negócio formal de alienação (como, aliás, o caso dos autos bem ilustra e documenta).
Assim, no caso de constituição de hipoteca, acompanhada da ilegal estipulação de pacto comissório, ainda que o credor consiga, em termos fácticos, apropriar-se do bem onerado no momento em que ocorrer o incumprimento da obrigação garantida, não logrará naturalmente registar a aquisição do direito de propriedade que lhe resultaria da cláusula ou convenção nula – sendo evidente que os serviços de registo predial rejeitarão seguramente inscrever uma pretensa aquisição do direito de propriedade pelo credor que tivesse como título jurídico uma convenção que a lei categoricamente fulmina com o valor negativo da nulidade: e daqui decorre que o credor hipotecário que, prevalecendo-se do ilegal pacto comissório convencionado, tenha logrado - em termos puramente práticos ou fácticos - apropriar-se do bem hipotecado, não conseguirá normalmente inscrever tal aquisição no registo predial, ficando por isso inibido de se apresentar no comércio jurídico como aparente titular de um direito de propriedade sobre tal bem, em termos de poder frustrar a confiança de terceiros subadquirentes no teor daquele registo.
Como é evidente, a situação é radicalmente distinta no caso da venda fiduciária em garantia, já que:
- o credor/comprador adquire imediatamente a propriedade do bem , através do acto de alienação, documentado por escritura pública e obviamente susceptível de imediata inscrição no registo predial, podendo passar a apresentar-se no comércio jurídico como legítimo proprietário do prédio;
- ulteriormente – se e quando não for cumprida a obrigação que se pretendia indirectamente garantir através da venda fiduciária realizada – é lícito ao interessado invocar o «pactum fiduciae», informalmente acordado com o credor, opondo-o , não apenas à contraparte, mas - pela via do art. 291º do CC - a eventuais subadquirentes de boa fé dos bens, entretanto transmitidos pelo credor/comprador a terceiros, em violação das obrigações pessoais de conservação e revenda do imóvel que lhe resultavam do pacto fiduciário;
- tal invocação e oponibilidade é possível mesmo nos casos – como o dos autos – em que o «pactum fiduciae» foi oculto, encoberto ou dissimulado pelos contraentes, não deixando qualquer rasto ou indício nos instrumentos que titulavam a alienação realizada, sendo, pois, absolutamente impossível que terceiros dele se pudessem ter apercebido.
Cumpre apurar se tais relevantes limitações ou restrições ao princípio fundamental da confiança e segurança no comércio jurídico, decorrentes da extensão teleológica da proscrição do pacto comissório à venda fiduciária em garantia, são necessárias, proporcionais e adequadas, face aos interesses contrapostos – desde logo, o interesse do devedor/ vendedor (sujeito ao risco de significativa desproporção entre o valor do débito indirectamente garantido pelo acto de alienação e o valor real dos bens transmitidos) e o interesse de terceiros subadquirentes do prédio, sujeitos, através da via da nulidade do acto de alienação, à invocação e oponibilidade de um verdadeiro «ónus oculto», susceptível de destruir a consistência jurídica dos direitos que fundadamente supunham ter adquirido.
Deve, desde logo, notar-se que a alienação fiduciária tem uma margem incontornável de aleatoriedade, repousando decisivamente numa relação de confiança pessoal entre os outorgantes do «pactum fiduciae» – e devendo tal álea ou risco inelutável – decorrente da eventualidade de as obrigações de conservação e revenda dos bens transmitidos poderem não ser cumpridas - ser prioritariamente assumida no plano das «relações internas» entre os contraentes, em vez de, em primeira linha, recaírem os custos da possível infidelidade do fiduciário sobre terceiros de boa fé: na verdade, ao aceitar uma estipulação puramente informal do pacto fiduciário, o devedor (no caso dos autos, um advogado, agindo profissionalmente no comércio imobiliário) tem necessariamente a noção da fragilidade da tutela do seu interesse na reaquisição do bem vendido e do risco que inelutavelmente irá correr, ao transmitir – em termos reais – a propriedade do imóvel, em troca de uma vinculação, puramente obrigacional e pessoal, de revenda ou retransmissão por parte do comprador.
E tal risco podia ter sido eliminado ou minimizado, optando as partes pela celebração de uma venda «a retro», estipulando, para tal, em termos formalmente válidos, a cláusula resolutiva e procedendo ao respectivo registo, de modo a conciliar plenamente a tutela do seu interesse em readquirir efectivamente a propriedade do bem vendido com a garantia da confiança de terceiros, nos termos do art. 932º do CC.
Não parece, por outro lado, que a não aplicação do regime de nulidade à venda fiduciária, sempre que se não mostre adequadamente assegurado o direito à restituição da diferença entre o valor do imóvel alienado e o montante das obrigações indirectamente garantidas, conduza a uma absoluta desprotecção dos interesses do devedor/vendedor – dispondo este, ainda assim, de meios de tutela jurídica que, ao menos nos casos de maior gravidade, poderão ainda satisfazer minimamente os seus interesses.
Assim, e em primeiro lugar, poderá dispor o vendedor/devedor da via da efectivação da responsabilidade civil obrigacional, decorrente do incumprimento das obrigações «pessoais» de conservação e retransmissão do imóvel alienado em garantia, assumidas no seu confronto pelo adquirente do bem, através do pacto fiduciário acordado: ao contrário do que ocorreria se tal pacto - ou a própria venda fiduciária - fossem fulminadas com o vício da nulidade – em que assistiria ao vendedor o direito a ser ressarcido pelo «dano negativo» decorrente da invalidação do negócio, - a subsistência jurídica e o incumprimento de tais obrigações de conservação e revenda dos bens transmitidos fiduciariamente poderá implicar, nos termos gerais, o surgimento na esfera jurídica do comprador de um dever de ressarcir o vendedor pelos danos decorrentes do incumprimento de tais obrigações, nomeadamente quando tenha entretanto alienado os bens transmitidos a terceiros, colocando-se em situação de impossibilidade de cumprimento da obrigação de revenda.
Por outro lado – e pelo menos nas situações de mais gravosa desproporção entre o valor da dívida indirectamente garantida e o «preço» por que os bens foram alienados «fiduciariamente» - não excluímos que a situação possa ser enquadrada normativamente no âmbito da disciplina dos negócios usurários, contemplada no art. 282º do CC – por essa via se obtendo a anulação da venda realizada: porém, e como é evidente, para poder beneficiar deste particular regime jurídico, será indispensável que o A. alegue factos que preencham a «fattispecie» ali prevista, não podendo limitar-se a invocar a natureza fiduciária da venda e a sustentar a aplicabilidade do regime de proibição do pacto comissório, fora do âmbito dos direitos reais de garantia».
Já vimos que, no caso dos autos, perante a pretensão formulada pelas autoras na petição inicial, era objectivo destas obter, através da via da nulidade do acto da venda do imóvel, a efectivação do seu direito no confronto da outra parte no pacto fiduciário.
Pretensão essa que, no caso, se tem por legalmente inadmissível, seja por via do art.240º (nulidade por simulação), seja por via do art.280º (nulidade por contrariedade à lei), pelos motivos já apontados.
Por outro lado, como o próprio acórdão recorrido reconheceu, «não ficaram provados todos os factos invocados na petição inicial integradores do artigo 282 nº1 do CC e que justificariam a sua anulação ao abrigo deste artigo».
Haverá, assim, que concluir que, da matéria de facto dada como provada, resulta a celebração de um contrato de compra e venda com um fim de garantia de determinada obrigação pecuniária, decorrente de um mútuo subjacente à dita venda, firmado entre o réu e a ré.
Mais haverá que concluir que, daquela matéria de facto, não resultam elementos bastantes para apurar, com segurança, a existência de uma situação que implique a nulidade ou a anulação do referido contrato de compra e venda.
A revista deverá, pois, proceder, havendo, deste modo, que revogar o acórdão recorrido, para se julgar a acção improcedente.
3 – Decisão.
Pelo exposto, concede-se provimento ao recurso de revista e revoga-se o acórdão recorrido, julgando-se a acção improcedente.
Custas pelas recorridas.
Lisboa, 28 de Junho de 2017
Roque Nogueira (Relator)
Alexandre Reis
Pedro Lima Gonçalves