| 10979/19.3T8LSB.L1.S2 |  |
REQUISITOS
DUPLA CONFORME
FUNDAMENTAÇÃO ESSENCIALMENTE DIFERENTE
ADMISSIBILIDADE DE RECURSO
ARGUIÇÃO DE NULIDADES
REJEIÇÃO DE RECURSO
I — O n.º 3 do artigo 684.º do Código de Processo Civil, ao dizer que “[a] nova decisão que vier a ser proferida […] admite recurso de revista nos mesmos termos que a primeira”, significa tão-só que os requisitos de que depende o recurso de revista da segunda decisão correspondem em geral aos requisitos de que dependia o recurso de revista da primeira.
II — Em consequência, a segunda decisão só admitirá recurso de revista desde que estejam preenchidos os requisitos gerais do artigo 671.º do Código de Processo Civil.
ACORDAM NO SUPREMO TRIBUNAL DE JUSTIÇA
Recorrente: Travessiazul, Mediação Imobiliária, Lda.
Recorrida: Cofac — Cooperativa de Formação e Animação Cultural C.R.L.
I. — RELATÓRIO
1. Travessiazul, Mediação Imobiliária, Lda., instaurou acção declarativa de condenação, com processo comum, contra Cofac — Cooperativa de Formação e Animação Cultural C.R.L., pedindo a condenação da Ré a pagar-lhe:
a) a quantia de € 262.500,00, acrescida de IVA, e acrescida de juros de mora, à taxa fixada para os créditos de que são titulares empresas comerciais, vencidos desde 19/11/2015 e 30/03/2016, sobre metade do valor total respectivamente, no montante de € 69.960,93, e vincendos até integral e efectivo pagamento;
subsidiariamente,
b) a quantia de € 262.500,00, acrescida de IVA, e acrescida de juros de mora, à taxa legal, vencidos desde a citação e vincendos até integral e efectivo pagamento.
2. A Ré contestou, defendendo-se por impugnação e por excepção, e requerendo a condenação da Autora como litigante de má fé.
3. O Tribunal de 1.ª instância julgou a acção totalmente improcedente e absolveu a ré Cofac - Cooperativa de Formação e Animação Cultural C.R.L de todos os pedidos contra si formulados pela Travessiazul, Mediação Imobiliária, Lda.
4. Inconformada, a Autora interpôs recurso de apelação.
5. O Tribunal da Relação julgou improcedente o recurso, confirmando a sentença recorrida.
6. Inconformada, a Autora interpôs recurso de revista.
7. A Ré Cofac — Cooperativa de Formação e Animação Cultural, C.R.L., contra-alegou, pugnando pela improcedência do recurso.
8. Em 16 de Novembro de 2023, o Supremo Tribunal de Justiça concedeu parcial provimento ao recurso, anulando o acórdão recorrido.
9. O dispositivo do acórdão proferido pelo Supremo Tribunal de Justiça é do seguinte teor:
“Face ao exposto, concede-se parcial provimento ao recurso, nos seguintes termos:
I. — anula-se o acórdão recorrido, na parte em que:
I.I. — se julgou improcedente a pretensão da Autora, agora Recorrente, de que a redacção do facto dado como provado sob o n.º 22 fosse alterada de
— A reunião entre a ré e a S.... ....... teve lugar em data não concretamente apurada do mês de julho, sem qualquer sucesso, porquanto persistiam outros interessados em negociações.
para:
— A reunião entre a ré e a S.... ....... teve lugar em data não concretamente apurada do mês de julho, tendo o Sr. AA aí submetido novamente à ré a proposta datada de 15/5/2015, e tendo a apreciação da mesma ficado suspensa, porquanto persistiam outros interessados em negociações;
I.II. — se julgou improcedente a pretensão da Autora, agora Recorrente, de que fossem aditados ao elenco de factos dados como provados os sseguintes:
— O Sr. BB compareceu na reunião realizada em Julho de 2015 entre o Sr. AA e a Recorrida a pedido desta última;
— O Sr. AA encontrou o Sr. BB da referida reunião de Julho de 2015, pela primeira vez no contexto das negociações com a Recorrida para venda do Imóvel;
— Foi na sequência da reunião de Julho de 2015 que o Sr. AA e o Sr. BB (na qualidade de mediador) estabeleceram, pela primeira vez, contacto no âmbito da negociação para venda do Imóvel;
II. — determina-se que o processo torne à Relação para seja julgado de novo o recurso de apelação interposto pela Travessiazul, Mediação Imobiliária, Lda., na parte correspondente, pelos mesmos juízes se possível.
Custas a final.”
10. Em 4 de Julho de 2024, o Tribunal da Relação de Lisboa:
I. — alterou a redacção do facto dado como provado sob o n.º 22 para:
— A reunião entre a Ré e a S.... ....... teve lugar em data não concretamente apurada do mês de Julho, tendo o Sr. AA, na mesma, detalhado e pormenorizado a sua proposta e explicado o seu entendimento quanto ao negócio, no seguimento da proposta datada de 15.05.2015.
II. — deu como provados os factos seguintes:
— O Sr. BB compareceu na reunião realizada em Julho de 2015 entre o Sr. AA e a Recorrida a pedido desta última;
— O Sr. AA encontrou o Sr. BB da referida reunião de Julho de 2015, pela primeira vez no contexto das negociações com a Recorrida para venda do imóvel.
— Foi na sequência da reunião de Julho de 2015 que o Sr. AA e o Sr. BB estabeleceram, pela primeira vez contacto no âmbito da negociação para venda do imóvel.
III. — julgou improcedente o recurso, confirmando a decisão do Tribunal de 1.ª instância.
11. Inconformada, a Autora Travessiazul, Mediação Imobiliária, Lda., interpôs recurso de revista.
12. Finalizou a sua alegação com as seguintes conclusões:
F.1) Introdução e enquadramento processual
I. O presente recurso tem por objecto o Acórdão do TRL de 4/7/2024.
II. A presente acção tem em vista o cumprimento, pela Recorrida, da obrigação de pagar a remuneração devida à Recorrente pelos serviços de mediação mobiliária prestados pela mesma com vista à venda do Imóvel, que se concretizou por contrato de compra e venda a favor da S.... ....... outorgado em 30/3/2016.
III. Tendo a acção sido julgada improcedente em 1.ª instância, interpor a Recorrente recurso de apelação para o TRL, no qual impugnou tanto a decisão sobre matéria de facto, como a decisão sobre matéria de Direito.
IV. A apelação foi julgada improcedente por Acórdão do TRL de 10/11/2022 (com um voto de vencido), do qual a Recorrente, inconformada, interpôs recurso de revista para o Supremo Tribunal de Justiça, no qual, a título prévio, invocou uma nulidade do Acórdão recorrido por falta de fundamentação da reapreciação da decisão sobre matéria de facto.
V. A revista veio a ser julgada parcialmente procedente pelo douto Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16/11/2023, por se julgar verificada a referida nulidade, tendo este douto Tribunal remetido novamente os autos para o TRL nos termos do artigo 684.º n.º 2 do CPC, para que este reformasse a anterior decisão em conformidade, sem apreciar o mérito da causa.
VI. Nessa sequência, foi proferido o Acórdão recorrido que determinou a alteração do facto provado n.º 22, o aditamento de outros factos à matéria assente e, no demais, decidiu “negar provimento ao recurso”.
F.2) Da admissibilidade do recurso
VII. Tendo o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16/11/2023 devolvido o processo ao TRL ao abrigo do artigo 684.º n.º 2 do CPC, aplica-se ao caso o n.º 3 do mesmo preceito (“A nova decisão que vier a ser proferida, de harmonia com o disposto no número anterior, admite recurso de revista nos mesmos termos que a primeira”).
VIII. O artigo 684.º n.º 3 do CPC exige, como única condição de recorribilidade do Acórdão ora recorrido, que o anterior Acórdão do TRL de 10/11/2022 fosse, ele próprio, recorrível (sendo esse, de resto, o entendimento da melhor doutrina).
IX. Tendo como certo que o Acórdão do TRL de 10/11/2022 preencheu todos os requisitos de recorribilidade – tanto que o respectivo recurso de revista foi admitido e julgado parcialmente procedente, como vimos – haverá que concluir que o presente recurso é igualmente admissível, o que se requer, desde já, seja expressamente reconhecido.
F.3) Da nulidade por contradição entre fundamentos e decisão
X. O Acórdão recorrido destinou-se, sob indicação deste douto Tribunal, a reformar o anterior Acórdão do TRL de 10/11/2022, procedendo, em particular, ao suprimento de nulidades por falta de fundamentação ali identificadas (cfr. artigo 684.º n.º 2 do CPC).
XI. Vige o princípio de que a decisão judicial que proceda à reforma de outra, passa a constituir parte integrante da decisão reformada, formando, uma e outra, uma única decisão em sentido formal (cfr. artigo 617.º n.º 2 do CPC).
XII. Em conformidade, tratar-se-ão o Acórdão recorrido, por um lado, e o Acórdão do TRL de 10/11/2022, por outro lado, como se de uma única decisão se tratasse.
XIII. Da decisão recorrida – em especial do trecho “Do depoimento desta testemunha [AA] resulta que a reunião foi por si marcada, porque gosta de estabelecer um contacto próximo com quem pretende fazer negócio. Os contactos para marcar a reunião foram-lhe fornecidos pelas funcionárias da Recorrente” – resulta um juízo favorável à prova dos factos cujo aditamento foi requerido pela ora Recorrente, em sede de recurso de apelação, na respectiva conclusão XIII, a saber: “O agendamento dessa reunião deveu-se hábito do Sr. AA, enquanto empresário, de estabelecer contacto directo com as suas contrapartes negociais, com vista a criar uma relação de confiança, e de conduzir pessoal e directamente as negociações” e “Foi a Autora que forneceu ao Sr. AA os contactos da Recorrida, para permitir a realização da reunião pretendida por aquele.”
XIV. Contudo, a decisão tomada no Acórdão do TRL de 10/11/2022 a respeito do pedido de aditamento daqueles mesmos factos foi negativa, tendo o mesmo Tribunal afirmado não resultar “da prova efectuada nos autos se [a testemunha AA] o fez [o agendamento de reunião com a Recorrida sem a presença da Recorrente] devido aos seus hábitos negociais e quem lhe forneceu o contacto para o efeito”.
XV. Prefigura-se aqui uma frontal e insanável contradição entre a motivação e o referido trecho decisório, o que consubstancia a nulidade prevista no artigo 615.º n.º 1, alínea c), do CPC (ex vi artigo 666.º n.º 1 do CPC) – a qual se invoca desde já, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 684.º n.º 1 do CPC.
XVI. Em sede de suprimento dessa nulidade, deverão ser aditados aos factos provados aqueles factos elencados na conclusão XIII do recurso de apelação, em conformidade com o convencimento expresso no Acórdão recorrido, e em consonância com a fundamentação expendida no referido recurso de apelação.
XVII. Num outro ponto da motivação do Acórdão recorrido – “No caso dos autos ficou apurado que a Recorrente apresentou o negócio à empresa que acabou por comprá-lo através de outra empresa de mediação imobiliária e fez 3 vistas ao imóvel com pessoas da empresa e através da Recorrente feita uma proposta pela empresa que comprou à Recorrida, que o seu representante Sr. AA considerou como sendo meramente indicativa” – consta um juízo de convencimento favorável aos factos cujo aditamento fora requerido pela Recorrente no antecedente recurso de apelação, mais especificamente na conclusão IX, a saber: “A S.... ....... realizou, entre Outubro de 2014 e Maio de 2015, pelo menos 3 visitas ao Imóvel por intermédio e com o acompanhamento da Autora”.
XVIII. Contudo, e uma vez mais, o Acórdão do mesmo TRL de 10/11/2022, pronunciou-se quanto à mesma questão em sentido negativo, recusando o aditamento do referido facto por entender que “face à prova produzida não ficou apurado o nº de visitas efectuadas ao imóvel pela S.... ....... com o acompanhamento da Autora”.
XIX. Também aqui se revela uma contradição patente e insanável entre a motivação e a decisão da mesma questão de facto, o que igualmente preenche a cláusula de nulidade prevista no artigo 615.º n.º 1, alínea c), do CPC (ex vi artigo 666.º n.º 1 do CPC) – o qual se invoca nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 684.º n.º 1 do CPC, para que seja reconhecida e oportunamente suprida por este douto Tribunal.
XX. Em sede de suprimento da referida nulidade, dever-se-á relevar o convencimento expresso no Acórdão recorrido e, nessa base, determinar o aditamento do facto indicado na conclusão IX do recurso de apelação (“A S.... ....... realizou, entre Outubro de 2014 e Maio de 2015, pelo menos 3 visitas ao Imóvel por intermédio e com o acompanhamento da Autora”) – o que se requer desde já.
F.4) Da verificação de um nexo causal
XXI. As alterações e aditamentos aos factos dados como provados decorrentes do Acórdão recorrido, bem como os aditamentos que se impõem em sede de suprimento das nulidades identificadas supra, reforçam o universo de factos complementares e concretizadores que, conjugadamente com os factos essenciais que já resultaram comprovados pela sentença proferida em 1.ª instância, conferem suporte ao pedido deduzido pela Recorrente.
XXII. Colocando-se, desse modo, em superior evidência o erro de julgamento do Tribunal a quo, ao declarar a improcedência desse pedido, tanto no Acórdão recorrido como no anterior Acórdão de 10/11/2022.
XXIII. Em sede de apelação, o Recorrente tomou por base a matéria de facto assente e a jurisprudência pacífica dos Tribunais Superiores, para assim demonstrar a verificação, em concreto, de um patente nexo causal entre a sua conduta em execução do contrato de mediação imobiliária em referência e a venda do Imóvel à S.... ......., com a consequente constituição de um direito a remuneração, nos termos do disposto nos artigos 2.º n.º 1 e 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8/2.
XXIV. O Acórdão recorrido, contudo, desatendeu por completo aos fundamentos concretamente invocados na apelação, traduzindo-se numa decisão profundamente iníqua e motivada em suposições e considerações genéricas e desligadas dos factos dados como provados em 1.ª instância.
XXV. A manifesta improcedência do entendimento do Acórdão recorrido, em especial na parte em que julga não haver um nexo causal relevante entre a conduta da Recorrente e a venda do Imóvel à S.... ......., é evidenciada pelo voto de vencido que, justamente, afirma que é inequívoca a existência do referido nexo causal.
XXVI. Importa, por isso, que este douto Tribunal reaprecie os fundamentos da apelação, em sede de revista.
XXVII. De acordo com o disposto no artigo 2.º da Lei n.º 15/2013, de 8/2, o mediador tem a seu cargo uma obrigação de meios, no sentido de procurar um sujeito interessado na realização do negócio visado pelo seu cliente, a qual só se considera, porém, cumprida se / quando esse negócio for celebrado entre o terceiro angariado e o seu cliente.
XXVIII. A contraprestação sinalagmática, a cargo do cliente do mediador, consiste no pagamento de uma remuneração, dependendo a sua constituição, essencialmente, da verificação de um nexo causal entre a actuação do mediador e a celebração do negócio pretendido, nos termos do artigo 19.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8/2.
XXIX. O Tribunal a quo reconhece pacificamente que foi celebrado um contrato de mediação imobiliária entre a Recorrente e a Recorrida e que a Recorrente executou a obrigação de meios a que estava adstrita.
XXX. O mesmo Tribunal a quo, contudo, considera já não verificado o nexo causal entre a referida actuação da Recorrente e a realização do negócio de venda do Imóvel à S.... ......., laborando, nesse ponto, num manifesto erro de interpretação do disposto nos artigos 2.º n.º 1 e 19.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8/2.
XXXI. O enquadramento jurídico do direito da Recorrente deve tomar por base o seguinte acervo de conclusões extraídas dos factos provados:
a) Foi a Recorrente que, mediante a sua atividade de promoção do Imóvel, o levou ao conhecimento da S.... ....... em Outubro de 2014 (v. facto provado n.º 15);
b) Após a apresentação do Imóvel à S.... ......., realizadas visitas e obtido o interesse desta, a Recorrente forneceu à S.... ....... todos os documentos e informações solicitadas quanto ao Imóvel (facto provado n.º 17, reforçado pelo facto provado referido supra na conclusão XX);
c) “na sequência da apresentação feita pela” Recorrente e com base nas informações e documentos fornecidos pela mesma, a S.... ....... formulou uma proposta (indicativa) de aquisição do Imóvel, datada de 15/5/2015, no valor de € 5.600.000,00 (facto provado n.º 18);
d) Nessa reunião, a Recorrida comunicou à Recorrente que havia celebrado um compromisso preliminar (reserva) do Imóvel com um terceiro, pelo que a apreciação da proposta da S.... ....... ficou suspensa, dependendo da concretização ou não do negócio com o referido terceiro (v. facto provado n.º 19);
e) Em Julho de 2015, a Recorrente ficou a saber que a reserva do Imóvel referida no ponto anterior havia ficado sem efeito e disso informo prontamente a S.... ......., na pessoa de AA, o qual revelou manter plenamente o interesse no Imóvel anteriormente suscitado (v. facto provado n.º 20);
f) A Recorrente foi contactada pelo Sr. AA tendo este manifestado intenção de reunir directamente com a Recorrida para negociar a aquisição do Imóvel, reunião que teve lugar em Julho de 2015; foi a Recorrente que forneceu os contactos da Recorrida ao Sr. AA, permitindo o agendamento da reunião (v. factos provados n.º 21 e n.º 22, e facto provado indicado supra na conclusão XVI);
g) Nessa reunião, a Recorrida informou o Sr. AA de que ainda não seria possível tomar uma decisão quanto à sua proposta, porquanto entretanto havia entabulado negociações com um outro investidor interessado (v. facto provado n.º 45 e documento n.º 13 da contestação);
h) Em Setembro de 2015, o Sr. AA apresentou à Recorrida uma proposta vinculativa de aquisição do Imóvel pelo valor de € 5.850.000,00, que vinha “no seguimento” da proposta indicativa de 15/5/2015 (v. factos provados n.º 22, na redacção dada pelo Acórdão recorrido, e n.º 54);
i) Essa proposta vinculativa foi aceite pela Recorrida e deu origem à reserva do Imóvel a favor da S.... ....... (v. facto provado n.º 23);
j) Em virtude de questões surgidas em relação ao licenciamento de uso do Imóvel, que traduziram uma desvalorização do mesmo, a S.... ....... apresentou, em Outubro de 2015, uma nova proposta por valor inferior (v. facto provado n.º 58);
k) Após negociada essa nova proposta com a Recorrida, as partes acordaram na venda do Imóvel pelo valor de € 5.250.000,00, tendo sido esse o preço estabelecido no contrato de compra e venda (v factos provados n.º 58 e n.º 66).
XXXII. A ponderação conjugada das conclusões enunciadas permite concluir, em sede de enquadramento jurídico, que o trabalho desenvolvido pela Recorrente, particularmente de Outubro de 2014 até Maio de 2015, constitui uma causa determinante, além de adequada em abstracto e em concreto, da decisão da S.... ....... de adquirir o Imóvel.
XXXIII. Acresce que a actuação da Recorrente foi também a causa determinante da aproximação entre a S.... ....... e a Recorrida, que subsequentemente permitiu que ambas prosseguissem as negociações que levaram à venda do Imóvel.
XXXIV. A aproximação entre a Recorrida e a S.... ......., operada pela Recorrente, foi o factor determinante quer da proposta da S.... ....... de 15/5/2015 quer da reunião ocorrida em Julho de 2015 entre a vendedora e a compradora interessada, na sequência da qual as negociações tiveram continuidade, ainda que após uma suspensão temporária.
XXXV. Por conseguinte, verifica-se um nexo causal ininterrupto entre a descrita actuação da Recorrente, na qualidade de mediadora, e a concretização do negócio de venda do Imóvel entre a Recorrida (cliente da Recorrente) e a S.... ....... (angariada pela Recorrente).
XXXVI. O regime do nexo causal no âmbito do contrato de mediação imobiliária, tem sido densificado pela jurisprudência do Supremo Tribunal de Justiça nos quadros da doutrina da causalidade adequada.
XXXVII. Essa jurisprudência é pacífica em afirmar que o nexo causal se verifica por mero efeito da transmissão ao terceiro interessado da informação de que o Imóvel se encontra à venda e da subsequente aproximação do mesmo à cliente-vendedora – aproximação que pode consistir na comunicação à vendedora dos dados de contacto do comprador angariado – para que ambas possam prosseguir as negociações rumo ao negócio visado.
XXXVIII. A mesma jurisprudência postula que, para verificação desse nexo causal, a actuação da mediadora não tem que ser a única e exclusiva causa da celebração do negócio – nem essa exigência seria realista e exequível no tráfego comercial – podendo coexistir com outras putativas causas concorrentes, que conjuntamente, proporcionaram a celebração do negócio.
XXXIX. Ainda a mesma jurisprudência é clara em afirmar que a obrigação do mediador que resulta, supletivamente, do artigo 19.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8/2, não exige que o mesmo acompanhe ou assessore as negociações que se sigam à aproximação do seu cliente e do comprador interessado.
XL. Pelo que a remuneração devida ao mediador não poderá ficar dependente ou condicionada a esse acompanhamento / assessoria do processo negocial entre as partes, pois não é dele contrapartida.
XLI. À luz da corrente jurisprudencial maioritária, fica corroborada a verificação, in casu, do nexo causal relevante, donde resulta inequívoca a constituição do direito a remuneração do Recorrente, a pagar pela Recorrida.
XLII. O Acórdão recorrido incorre, salvo o devido respeito, num manifesto erro de julgamento, ao considerar que a actuação da Recorrente, tal como demonstrada nos autos, não conforma um nexo causal relevante em relação à venda do Imóvel à S.... .......,
XLIII. O que radica numa errada submissão dos factos provados ao disposto nos artigos 2.º n.º 1 e 19.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8/2 e, em particular, num errado enquadramento do nexo causal aí contemplado.
XLIV. O erro de julgamento em questão resulta também de uma apreciação deslocada da actuação da Z..., Lda no contexto das negociações entre a S.... ....... e a Recorrida.
XLV. Os factos dados como provados na sentença infirmam a errada suposição de que a actuação da Z..., Lda causou uma “aproximação” da Recorrida e da S.... ....... que permitisse o estabelecimento de um nexo causal atendível.
XLVI. Assim como infirmam que a actuação da Z..., Lda tenha representado uma quebra, ou sequer um enfraquecimento do elo cronológico e lógico instituído entre a actuação da Recorrente e o subsequente entabular de negociações entre a S.... ....... e a Recorrida que, por fim, culminou com venda do Imóvel.
F.5) Subsidiariamente: do abuso do direito
XLVII. Sem prescindir de quanto fica exposto, e admitindo por hipótese, sem conceder, que a actuação da Z..., Lda descrita nos autos tenha causado uma perturbação / diminuição do nexo causal preexistente entre a actividade da Recorrente e a venda do Imóvel, sempre haveria que relevar que a intervenção dessoutra empresa mediadora não é, de modo algum, imputável à Recorrente, a qual, comprovadamente, se predispôs a acompanhar as negociações até ao termo final.
XLVIII. De igual modo, também foi a Recorrida que, em patente e culposa violação dos deveres de lealdade que para ela emergem da relação contratual com a Recorrente, causou o afastamento da Recorrente do processo negocial entre a S.... ....... e a própria Recorrida.
XLIX. Nestas circunstâncias, nunca o referido afastamento da Recorrente quanto ao dito processo negocial poderá ser, a qualquer título, oponível à Recorrente, nomeadamente para obstar ao seu direito a auferir a remuneração devida, sob pena de a Recorrida incorrer em manifesto abuso de direito, nos termos do disposto no artigo 334.º do Código Civil, o que deverá ser declarado, a título subsidiário.
F.6) Subsidiariamente: redução equitativa da remuneração devida
L. Admita-se, a título subsidiário e por mero dever de patrocínio, que a actuação da Z..., Lda e o mencionado afastamento da Recorrente do processo negocial entre S.... ....... e Recorrida teria perturbado, diminuído ou enfraquecido o nexo causal previamente instituído a seu favor.
LI. Mesmo nessa hipótese subsidiária, sempre haveria que reconhecer, face aos factos provados, que a Recorrente haveria contribuído em elevada medida para a realização do negócio pretendido pela Recorrida – caso contrário, recairíamos no absurdo de considerar que a actuação da Recorrente, sobejamente demonstrada nos autos, foi totalmente indiferente para a venda do Imóvel.
LII. O voto de vencido lavrado no Acórdão recorrido suporta solidamente este entendimento, ao afirmar, sem reservas, que os factos provados demonstram inequivocamente o nexo causal entre a actuação da Recorrente e a venda do Imóvel, concluindo que o mesmo sempre deverá gerar um direito a remuneração a favor a Recorrente, ainda que equitativamente reduzido.
LIII. Teríamos, então, um cumprimento parcial / parcelar da obrigação a cargo da Recorrente, que sempre deveria gerar um direito a remuneração também parcial, cuja determinação seria feita, em concreto, por juízos de equidade, nos termos do disposto no artigo 1158.º do Código Civil.
LIV. Atenta a manifesta e preponderante relevância da actuação da Recorrente para a concretização do negócio em causa, requer-se que, nesta hipótese subsidiária, seja a remuneração parcelar fixada em valor não inferior a 75% do valor peticionado na PI, mediante uma condenação parcial da Recorrida no pedido formulado em sede de PI.
F.7) Subsidiariamente: dispensa do remanescente da taxa de justiça
LV. O Tribunal a quo não se pronunciou, na decisão recorrida, quanto à dispensa do remanescente da taxa de justiça, nos termos do disposto no artigo 6.º n.º 7 do RCP.
LVI. Tendo o valor da presente causa sido fixado em € 392.835,93, a aplicação da tabela I do RCP, implicaria o pagamento de taxa remanescente.
LVII. Requer a V. Exas. seja a decisão recorrida objecto de reforma em matéria de custas, nos termos do disposto no artigo 616.º n.º 1 e n.º 3 do CPC (aplicável ex vi do artigo 666.º n.º 1, conjugado com o artigo 679.º do CPC) nos seguintes termos:
LVIII. O grau de complexidade dos presentes autos é reduzido ou, em qualquer dos casos, não acima da média;
LIX. E a Recorrente sempre demonstrou, desde início, uma postura de boa fé e de cooperação processual.
LX. Pelo que se impõe a dispensa do remanescente da taxa de justiça, mediante um juízo de proporcionalidade nos termos do artigo 6.º n.º 7 do RCP, o que desde já se requer.
LXI. Admitindo por hipótese que assim não se entenda, e sem conceder, sempre se requer, por mera cautela, que o Recorrente seja dispensado do pagamento da taxa de justiça na proporção julgada equitativa, nos termos do artigo 6.º n.º 7 do RCP.
Nestes termos, requer a V. Exas. admitam o presente recurso, julgando-o inteiramente procedente e, consequentemente:
a) declarem a nulidade do Acórdão recorrido, lido unitariamente com o Acórdão do TRL de 10/11/2022, com fundamento em contradição entre a motivação e a decisão, nos termos do disposto no artigo 615.º n.º 1, alínea c) do CPC (ex vi artigo 666.º n.º 1 do CPC) e procedam ao suprimento da mesma, ao abrigo do artigo 684.º n.º 1 do mesmo Código;
b) determinem a revogação do Acórdão recorrido com fundamento na era da subsunção dos factos dados como provados ao Direito aplicável, nomeadamente ao disposto nos artigos 2.º n.º 1 e 19.º n.º 1 da Lei n.º 15/2013, de 8/2,
c) substituam a decisão recorrida por outra que condene a Recorrida:
i) a pagar à Recorrente a quantia de € 262.500,00 (duzentos e sessenta e dois mil e quinhentos euros), a que acresce IVA à taxa legal de 23%, a título de comissão devida nos termos do contrato de mediação imobiliária outorgado entre as Partes e relativo ao Prédio urbano designado por Palácio ..., situado em ..., no Largo ..., tornejando para o Beco ..., em ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número 62 e inscrito na matriz predial da freguesia de ... sob o artigo ..75;
ii) e a pagar à Recorrente os juros de mora vencidos e vincendos, à taxa fixada por lei para os créditos de que são detentoras as empresas comerciais, até ao efectivo e integral pagamento, e contados desde as datas em que, pelo contrato de mediação em causa, os pagamentos deveriam ter sido feitos pela Recorrida: desde 19/11/2015 – data do contrato promessa de compra e venda, sobre metade da comissão devida (ou seja, € 131.250,00) – e desde 30/03/2016 – data da escritura de compra e venda, sobre metade da comissão devida (ou seja, € 131.250,00);
Ou caso assim não se entenda, o que se admite por mera hipótese,
e) condene a Recorrida no pagamento de remuneração equitativamente reduzida nos termos do disposto no artigo 1158.º do Código Civil, de acordo com o prudente arbítrio deste douto Tribunal, mas que, em qualquer dos casos, não deverá ser inferior a 75% do valor total peticionado supra em d), acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento.
Assim se fazendo a costumada JUSTIÇA!
13. A Ré Cofac — Cooperativa de Formação e Animação Cultural C.R.L. contra-alegou, pugnando pela inadmissibilidade e, subsidiariamente, pela improcedência do recurso.
14. Finalizou a sua contra-alegação com as seguintes conclusões:
1. O presente recurso de revista é inadmissível, pois a decisão impugnada é irrecorrível, dado que a Relação de Lisboa confirmou, sem voto de vencido e sem fundamentação substancialmente diversa, a sentença proferida pelo Juízo Central Cível de ... – Juiz 18.
2. Havendo dupla conforme, não sendo caso de recurso sempre admissível, nem estando em causa qualquer situação que admitisse a revista excepcional, a presente revista é, in casu, inadmissível.
3. E não assiste qualquer razão à Recorrente quando invoca o artigo 684.º, n.º 3 do CPC, uma vez que a dupla conforme afecta negativamente a recorribilidade da decisão – neste sentido António Santos Abrantes Geraldes, Recursos em Processo Civil, 7.ª Edição actualizada. Lisboa: Almedina, p. 516 e Luís Filipe Brites Lameiras, Notas Práticas ao Regime dos Recursos em Processo Civil, 2.ª Edição Aumentadae Reformulada,Almedina,pg. 274,aindaque com referênciaànorma equivalente no anterior Código de Processo Civil:
4. Verificando-se uma situação de irrecorribilidade legal do Acórdão da Relação a presente Revista deve ser objecto de indeferimento liminar, com todas as consequências legalmente previstas.
5. Não há qualquer nulidade por contradição insanável entre os fundamentos e a decisão, pois, face ao teor do Acórdão, por muito esforço que se imprima no sentido de procurar encontrar na decisão, mesmo que articulada com o anterior Acórdão, algum tipo de contradição, a verdade é que não se logra identificar qualquer vicio de contradição.
6. A decisão é, também neste particular, irrepreensível, tendo o Tribunal, no aresto, apresentado um raciocino lógico, apontando os fundamentos ali invocado para um único sentido decisório, precisamente aquele que ali se mostra vertido – veja-se o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 14-04-2021, publicado e consultado em dgsi.pt.
7. A alegada nulidade deve ser julgada improcedente.
8. Quanto à matéria de Direito, aderimos na integra à fundamentação da sentença da 1.ª instância, destacando-se, muito em particular, a seguinte passagem:
“Ora, perscrutado o quadro fáctico apurado, sem prejuízo da comprovada atividade desenvolvida para autora, que inequivocamente apresentou o imóvel à interessa S...., entende-se que a intervenção da daquela não constituiu causa adequada para a conclusão no negócio final. Assim entendemos, porquanto,pese embora a manutenção do interesse da S.... ....... na aquisição do imóvel ao longo de todo o período de tempo, a verdade é que a intervenção da autora acabou por ficar limitada à apresentação do imóvel ao interessado, não tendo chegado a haver qualquer aproximação do comprador ao vendedor por via da autora, que quando tentou apresentar uma proposta esbarrou com a circunstância de a ré estar a negociar outras propostas. Por outro lado, o facto de a própria interessada, S.... ......., ter tentado diretamente negociar com o vendedor sem sucesso e apenas, passados cerca de três meses e meio, com a intervenção da Z..., Lda e da apresentação de proposta trabalhada por esta com a interessada, a mesma ter sido recebida pelo vendedor e ter sido objeto de negociação, permite-nos concluir que aí efetivamente se iniciou o ciclo que deu origem ao negócio, ainda que a S.... ....... já tivesse visitado o imóvel mais que uma vez com a autora. Donde somos a concluir que a atividade da autora não aparece à luz dos factos como parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio, porquanto esta não logrou conduzir as partes até um ponto em que o contrato tenha surgido como possível, e nessa medida entende-se que o nexo existente entre a sua atividade e o negócio não é suficientemente robusto para se concluir pela existência de causalidade”.
9. Quanto ao inovador pedido subsidiário de condenação da Recorrida ao pagamento de uma remuneração “parcelar”fixada em valor nunca inferior a 75% do valor peticionado na PI., o que a Recorrente pretende é uma alteração do pedido, alteração que, neste momento processual, as regras não consentem, pelo que não pode ser considerado.
10.Nos termos do artigo 265.º, n.º 2 do CPC, o Autor pode, em qualquer altura, reduzir o pedido e pode ampliá-lo até ao encerramento da discussão em 1.ª instância se a ampliação for o desenvolvimento ou a consequência do pedido primitivo.
11.A Autora, ora Recorrente, não formulou até ao encerramento da discussão em 1.ª instância, qualquer alteração do pedido, não tendo esta questão sido apresentada à 1.ª instância, não tendo, por isso, sobre ela recaído qualquer decisão.
12. Estamos, pois, perante uma questão nova, não suscitada no decurso do processo em 1.ª instância e sendo uma questão nova, que não é de conhecimento oficioso, o Tribunal de recurso está impedido de a conhecer – vide, por todos, Acórdão do o Tribunal da Relação de Guimarães de 08-11-2018 (consultado em dgsi.pt).
13. Sem prescindir, sempre se dirá que a matéria de facto assente não permite qualquer condenação, ainda que parcial, da Recorrida, pois é suficientemente clara a existência de uma interrupção do nexo causal e o negócio final só foi alcançado por intervenção decisiva de mediadora Z..., Lda.
14. O contrato em crise nos presentes autos foi celebrado nos termos e ao abrigo da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, que regula a actividade de mediação imobiliária.
15. Reza o artigo 19.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro que (n.º 1) a remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato -promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra; e (n.º 2) é igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
16. No acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, datado de 23-03-2017, a propósito do direito à remuneração no âmbito de um contrato de mediação imobiliária sem exclusividade, decidiu-se:
(…) 3- O direito à remuneração nos contratos de mediação imobiliária simples, designadamente sem cláusula de exclusividade, só se constitui com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.
4- Mas nãobasta que o contratoalmejado seja concluído de forma perfeita e eficaz. É necessário ainda, nesse tipo de contratos, que o convénio mediado tenha resultado, decisivamente, da atividade do mediador. (…).
17. Mais expressivamente, em caso em tudo similar ao dos presentes autos, o Tribunal da Relação de Lisboa, conclui, em Acórdão de 12-06-20186, do seguinte modo:
I. Estando um imóvel colocado em venda em várias imobiliárias, em regime de não exclusividade, e sem que o proprietário conheça os clientes de cada uma destas imobiliárias, é- lhe lícito que, no âmbito da sua liberdade contratual, realize o negócio com aquela cujo cliente angariado, globalmente, lhe oferecer melhores condições de negócio.
II. Nessas circunstâncias, o facto de um mesmo cliente ter apresentado propostas diferentes em cada uma das imobiliárias, não pode ser oponível ao vendedor do imóvel, que desconhecia, sem culpa, esse facto.
III. Tendo o proprietário tido conhecimento de tal realidade em momento posterior, e quando o cliente – potencial comprador -, tinha já desistido de prosseguir negociações na primeira das agências de angariação imobiliária, certo é que nada impede este cliente de apresentar proposta distinta em outra agência do mesmo ramo e, muito menos, de o proprietário aceitar esta segunda proposta.
IV. Para se aferir a que agência de Mediação Imobiliária deve ser satisfeita a comissão devida pela venda do imóvel deve ser estabelecido o nexo causal determinante da realização daquela venda.
V. No desenvolvimento da sua atividade comercial e para a satisfação dos interesses do cliente, deve a agência de Mediação Mobiliária desenvolver os esforços necessários para aproximar os valores para aquisição do imóvel, para que promitentes compradores e promitentes vendedores encontrem uma base de acordo comum.
VI. Estabelecido esse item negocial, obtido o acordo final e realizado o negócio perspetivado, a agência de Mediação Imobiliária cumpre com o seu dever de satisfação do cliente e fica com o direito a receber o valor de angariação contratado.
18. Resulta da matéria de facto assente que a agência de mediação imobiliária aqui Recorrente não desenvolveu os esforços necessários para aproximar o valor para aquisição do Imóvel, para que o potencial comprador por si apresentado e a Recorrida encontrassem uma base de acordo comum no contexto da proposta de 15-05-2015, proposta esta que caducou a 31 de Maio de 2015 sem que tenha existido qualquer negociação.
19. Há uma inércia total e absoluta da Recorrente no período de Julho/2015 a 25/09/2015, bem sabendo a Recorrente que o imóvel suscitava muito interesse no mercado e que o cliente S.... tinha interesse no mesmo.
20. É neste período de total e absoluta inércia da Recorrente que surge a intervenção activa da mediadora Z..., Lda, dando-se, assim, uma clara e manifesta interrupção do nexo causal.
21. Foi a Z..., Lda que, no âmbito da sua actividade comercial, por força dos contactos que já tinha com o interessado AA e no âmbito do contrato outorgado com a Recorrida., desenvolveu todos os esforços no sentido de ser apresentada uma proposta que melhor se adequasse aos interesses do seu cliente, a aqui Recorrida.
22. Considerar a hipótese, no caso como este, de a Recorrente ter direito a remuneração – qualquer que ela seja – seria como que remunerar a inércia, o desinteresse, a falta de diligência e a ausência de empenho e trabalho.
23. O que, obviamente, o Direito não pode consentir!
24. A factualidade provada, não permite sustentar, ainda que minimamente, um qualquer resquício de abuso de direito!
25. Que aliás, é alegação inovadora, a julgar por essa razão improcedente.
26. Devem, pois, e sem prejuízo da invocada inadmissibilidade legal da revista, ser julgados improcedentes todos os pedidos recursórios formulados pela Recorrente.
27. Assim, por tudo quanto ficou dito, o Tribunal a quo não errou no julgamento, tendo extraído conclusão jurídica totalmente conforme a factualidade provada, não violando, deste modo, qualquer critério legal, jurisprudencial ou doutrinário.
28. Deve, assim, o Acórdão recorrido ser mantido e absolvida a R. Recorrida de todos os pedidos formulados pela A. Recorrente, com as demais cominações legais.
Termos em que deverá ser julgado totalmente improcedente, mantendo-se inalterada a decisão recorrida, absolvendo-se a Ré/Recorrida de todos os pedidos formulados pela A./Recorrente, com as demais consequências legais, assim se fazendo a tão COSTUMADA JUSTIÇA!
15. Em 5 de Dezembro de 2024, o Tribunal da Relação pronunciou-se, em conferência, no sentido da improcedência das nulidades arguidas pela Autora, agora Recorrente.
16. Em 18 de Fevereiro de 2025, foi proferido o despacho previsto no artigo 655.º do Código de Processo Civil.
17. A Autora, agora Recorrente, Travessiazul, Mediação Imobiliária, Lda., respondeu ao despacho previsto no artigo 655.º nos seguintes termos:
1. Tomada na devida consideração a posição do Ilmo. Conselheiro Relator, expressa no despacho de 18/2/2025, acerca da admissibilidade do presente recurso, passe-se a expor a interpretação que a Recorrente entendo ser a mais curial do disposto no artigo 684.º n.º 2 e n.º 3 do CPC nesta matéria, em complemento do que já ficou exposto a esse respeito no capítulo B) das alegações de recurso.
2. Em primeiro lugar, importa recordar que, fruto da interposição do recurso de revista sobre o Acórdão do TRL de 10/11/2022, ficou o Recorrente com o direito a ver reapreciado o mérito do pedido por si deduzido nos autos.
3. Isto, sem prejuízo das questões processuais (nulidades) também aí suscitadas, que em qualquer dos casos não prejudicam nem dispensam a devida apreciação do mérito do recurso.
4. Em segundo lugar, temos que o artigo 684.º do CPC dispõe acerca da competência para o suprimento das nulidades que inquinem a decisão que seja objecto de recurso de revista:
i) essa competência caberá ao STJ quando em causa estejam as “nulidades previstas nas alíneas c) e e) e na segunda parte da alínea d) do n.º 1 do artigo 615.º ou quando o acórdão se mostre lavrado contra o vencido” (n.º 1);
ii) e caberá ao Tribunal recorrido quanto às demais nulidades (n.º 2).
5. Independentemente de qual o Tribunal competente, o juízo de suprimento da nulidade da decisão recorrida tem sempre o mesmo escopo: o de superar as questões processuais que se tenham suscitado e de permitir, assim, ao Tribunal passar à apreciação das questões substanciais que ditarão o mérito do recurso – pois é nessas questões que reside o legítimo interesse do Recorrente.
6. Vale isso por dizer que o suprimento da nulidade que haja sido reconhecida pelo STJ não se confunde com o conhecimento do mérito do recurso: antes é, por assim dizer, um passo intermédio, que não exaure o objecto do recurso de revista e, como tal, não dispensa o subsequente conhecimento do mérito do recurso.
7. E essa decisão sobre o mérito do recurso continuará a competir, em exclusivo, ao STJ, quer esteja em causa uma nulidade que suprida pelo próprio STJ, quer se trate de nulidade cujo suprimento haja sido remetido para o Tribunal recorrido.
8. Tornando ao caso concreto, temos que, por Acórdão do STJ de 16/11/2023, proferido nestes autos, foi determinada a anulação (apenas) parcial do Acórdão do TRL de 10/11/2022, por falta de fundamentação quanto a um conjunto de questões integradas na matéria de facto.
9. Atento o disposto no artigo 684.º n.º 2 do CPC – e porque o STJ não tem, em regra, competência para conhecer matéria de facto – a reapreciação daquelas específicas questões de facto foi, obrigatoriamente, remetida para o TRL.
10. Acrescente-se que o Acórdão do STJ de 16/11/2023 foi claro em determinar que o TRL deveria “julgar de novo o recurso” apenas na “parte correspondente” às questões de facto em relação às quais se julgou ter havido falta de fundamentação.
11. Seguiu-se o Acórdão do TRL de 4/7/2024 que, suprindo a nulidade declarada pelo STJ, emitiu novo juízo, devidamente fundamentado, acerca das questões de facto previamente identificadas pelo Acórdão do STJ de 16/11/2023,
12. Mas proferiu também (nova) decisão acerca do mérito do recurso, isto é, sobre a pretensão de fundo deduzida pela Recorrente.
13. Abra-se um parêntesis para dizer o seguinte:
i) ao expender nova decisão sobre o mérito do recurso, o TRL desrespeitou o esgotamento do seu poder jurisdicional nessa matéria, sendo certo que lhe incumbia apenas suprir uma nulidade, e não também reapreciar o fundo da causa;
ii) dessa guisa, o TRL praticou acto da exclusiva competência do STJ, incorrendo no vício de incompetência absoluta (artigo 96.º, alínea a), do CPC);
iii) não obstante, crê-se que essa decisão não poderá, em qualquer dos casos, prejudicar a Recorrente, nem causar embaraço ao direito ao recurso que lhe assiste.
14. À luz do artigo 684.º n.º 2 do CPC e das considerações que antecedem, conclui-se que o Acórdão do TRL de 4/7/2024 destinou-se primacialmente a expurgar um vício processual, de modo a permitir o conhecimento do mérito do recurso – conhecimento esse que será da exclusiva competência do STJ, nos termos gerais.
15. Em terceiro lugar, o artigo 684.º n.º 2 e n.º 3 do CPC devem ser interpretados em conjugação com o artigo 617.º n.º 2 do mesmo código.
16. Assim, a decisão de suprimento de uma nulidade passa a ser “parte integrante” da decisão onde essa nulidade se verificou.
17. Foi essa a solução contemplada no artigo 617.º n.º 2 do CPC para salvaguardar o direito do recorrente a ver apreciado o mérito do recurso, sempre que a nulidade seja suprida pelo próprio Tribunal que proferiu a decisão antes da subida do recurso;
18. E, como tal, semelhante solução se impõe no caso destes autos, em que o suprimento da nulidade foi feito pelo Tribunal que proferiu a decisão recorrida, com a única diferença de o ter sido após a subida do recurso.
19. Atento o que fica exposto, não há uma autonomia substancial, senão apenas formal, entre o Acórdão do TRL de 10/11/2022 e o posterior Acórdão do TRL de 4/7/2024.
20. Isso mesmo é referido, e de resto transparece, do recurso de revista sub judice, em que as razões de discordância quanto à decisão recorrida se referem a ambos aqueles Acórdãos do TRL.
21. E isso mesmo nos disse já o STJ, em Acórdão de 15/6/2023, proferido no proc. 6132/18.1T8ALM.L1.S2 (www.dgsi.pt), em que estava também em causa uma “segunda revista”:
“Entende-se que o acórdão agora recorrido em segunda revista consiste no acórdão proferido pel TRL em 8/10/2020, integrado pela reforma levada a cabo pelo acórdão proferido em 29/9/2022, tendo em conta a aplicação analógica do art. 617º, 2, do CPC, e a determinação do art. 684º, 3, do CPC («A nova decisão que vier a ser proferida de harmonia com o disposto no número anterior admite recurso de revista nos mesmos termos que a primeira.»)
22. Com base no exposto, conclui-se que a redacção do artigo 684.º n.º 3 do CPC (“A nova decisão que vier a ser proferida (…) admite recurso de revista nos mesmos termos que a primeira”) significa, justamente, que, para efeitos de admissão do recurso, não deve ser feita diferenciação entre o Acórdão do TRL inicialmente submetido a revista e o Acórdão mais recente que veio suprir uma nulidade do anterior.
23. Isto é, o Acórdão do TRL de 4/7/2024 não deve ser submetido a um juízo autónomo de recorribilidade, precisamente por não se tratar, como vimos, de uma decisão autónoma em relação ao anterior Acórdão do TRL de 10/11/2022.
24. Crê-se que apenas a interpretação indicada acima permite garantir a plenitude do direito que assiste ao Recorrente a ver reapreciado o mérito da causa por este Venerando Tribunal, em sede de recurso de revista.
25. Salvo o devido respeito, uma interpretação contrária implicaria admitir que esse direito fosse negado, à revelia do STJ, por uma decisão do próprio TRL proferida após a interposição do recurso de revista – o que não se afiguraria adequado.
Face ao supra exposto, requer, respeitosamente, a V. Exa. admita o presente recurso de revista, determinando que o mesmo prossiga para os seus termos subsequentes.
II. — FUNDAMENTAÇÃO
OS FACTOS
18. O acórdão recorrido deu como provados os factos seguintes.
1. A autora é uma sociedade comercial que tem por objeto a mediação e consultadoria imobiliária, sendo detentora da licença AMI n.° 8671, emitida em 24/08/2009, pelo Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção (IMPIC).
2. E encontrando-se autorizada a utilizar a marca “Portugal Sotheby’s International Realty”.
3. A ré é uma cooperativa de formação e animação cultural que exerce a atividade de formação, em particular de ensino superior.
4. A ré foi, até 30/03/2016, proprietária e legítima possuidora do prédio urbano, composto de edifício, designado por Palácio ..., e constituído por dois corpos, um de rés-do-chão e primeiro andar e outro com quatro pavimentos, situado em ..., no Largo ..., tornejando para o Beco ..., na freguesia de ..., em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o número 62 e inscrito na matriz predial da freguesia de ... sob o artigo ..75.
5. A ré recorreu aos serviços da autora procurando a promoção do IMÓVEL com o objetivo de venda do mesmo, solicitando assim que a autora lhe prestasse serviços de mediação.
6. Em data não concretamente apurada do mês de dezembro de 2014, a autora e a ré formalizaram o contrato de mediação imobiliária em regime de não exclusividade, para venda do imóvel, contrato esse a que foi atribuído o n.° ....13.
7. A autora e a ré acordaram fixar a remuneração da ora autora em 5% do valor do negócio concretizado, ao qual acresceria IVA à taxa legal em vigor de 23%.
8. A autora de imediato procedeu à promoção do imóvel com vista à venda, tendo para tal encarregado os seus colaboradores CC e DD da referida mediação imobiliária.
9. Os colaborados da autora, ainda na fase de negociação e formalização da angariação, fotografaram o imóvel, tendo concomitantemente o dado a conhecer a potenciais investidores.
10. A autora procedeu igualmente à publicitação online do imóvel em causa.
11. A autora promoveu do imóvel junto de vários potenciais investidores, com quem trabalha regularmente, promoção essa que foi feita de várias formas, incluindo mediante conversas presenciais, ou telefónicas.
12. A autora logrou encontrar um interessado na aquisição do imóvel, tendo apresentado a proposta à autora em reunião que veio a acontecer no dia 12/02/2015, na sede da ré, sita no ....
13. Tal proposta não foi aceite pela ré, por não corresponder às expectativas da mesma.
14. A autora continuou a desenvolver esforços no sentido de promover a venda do imóvel.
15. A autora apresentou o imóvel à S.... ......., que demonstrou interesse no mesmo desde o início da sua promoção no mercado pela autora.
16. A autora apresentou o imóvel, inicialmente ao colaborador da S.... ......., EE, em 14/10/2014, e mais tarde ao seu administrador AA.
17. A autora forneceu à S.... ....... a informação e documentação referentes ao imóvel e solicitadas.
18. Na sequência da apresentação feita pela autora, a S.... ....... veio a formular uma proposta de compra, datada de 15/05/2015, que constitui o documento n.º 17, com o seguinte conteúdo:
“Exmos Senhores,
Vimos por este meio apresentar a nossa proposta de aquisição indicativa e condicionada, conforme os termos abaixo:
O Imóvel
Esta proposta refere-se a ao Palácio de ... localizado no ..., em ... com uma área bruta de construção de 5.499m2 conforme mencionada na caderneta predial que nos foi fornecida.
Licenciamento
Compreendemos que existe uma Licença de construção (.40/OB/RU/95) que já caducou.
Estado do imóvel:
Compreendemos que o edifício será vendido devoluto: todos os ónus e encargos eventuais serão removidos antes da aquisição.
Preço
O preço oferecido pela aquisição do edifício é de €5.600.000, a pagar nos seguintes termos:
Pagamento — Data prevista — % valor
1.º- CPCV 30-06-2015 10% 560.000
2º - Escritura 30-12-2015 90% 5.040.000
Este preço tem como pressuposto base:
1) Due diligence legal, técnico e comercial completo;
2) Que o prédio se encontra livre de quaisquer ónus ou encargos, bem como de pessoas e bens;
Não está sujeito a financiamento bancário. Validade da oferta e exclusividade
Esta oferta é válida até dia 31 de Maio de 2015
Caso seja aceite, a S.... ....... terá direito a um período de exclusividade de 4 semanas para o due diligence e o fecho do Contrato promessa.
Por exclusividade entende-se que durante esse período, o imóvel será retirado de comercialização, e quaisquer manifestações de interesse sobre o mesmo serão desconsideradas.
A S.... ....... assume em contrapartida o ónus de a suas expensas e com a máxima celeridade, diligencias para obter o necessário conforto no processo de due diligence para poder avançar com uma transação, com as condicionantes acima.
Esperamos que esta proposta receba uma resposta positiva.
Com os melhores cumprimentos
AA Administrador”
19. A referida proposta foi apresentada durante o mês de maio à ré, que nessa altura transmitiu que tinha firmado um compromisso preliminar de negócio com outro interessado e que só após o desfecho daquelas negociações a proposta levada pela autora poderia eventualmente ser discutida.
20. Entre os finais de junho e início de julho, a autora tomou conhecimento que o compromisso preliminar de negócio que a ré havia firmado com o terceiro interessado no imóvel havia caído e nessa sequência contactou a S.... ........
21. Após a receção desta informação, a S.... ....... transmitiu à autora que iria agendar uma reunião diretamente com o vendedor e sem a presença da autora.
22. A reunião entre a Ré e a S.... ....... teve lugar em data não concretamente apurada do mês de Julho, tendo o Sr. AA, na mesma, detalhado e pormenorizado a sua proposta e explicado o seu entendimento quanto ao negócio, no seguimento da proposta datada de 15.05.2015.
23. Em 25/09/2015, a autora veio a tomar conhecimento através do administrador da S.... ......., que a ré e referida S.... ....... haviam chegado a acordo no sentido de efetuar uma reserva do imóvel,
24. No seguimento da assinatura do acordo de reserva, veio a autora comunicar o conhecimento de tal facto ao proprietário do imóvel, em 25.09.2021, nos seguintes termos:
“Caro Sr. Professor FF,
Como vai?
A S...., cliente de quem lhe apresentámos pessoalmente uma proposta de compra para o Palácio de ..., informou-nos que vos fez agora uma reserva do palácio e um pedido de 30 dias para as Due Diligences.
Tanto tempo e empenho que dedicámos a este negócio, esperamos que desta vez, seja “a vez”.
No início da próxima semana ligo-lhe para fazermos um ponto de situação.
Melhores cumprimentos, CC” .
25. A autora não obteve nenhuma resposta.
26. Em 30/09/2015, a autora voltou a enviar nova comunicação à ré, nos seguintes termos:
“Caro Sr. Professor FF,
Consegue receber-me 5 minutos na 6ª feira a qualquer hora?
Era mesmo importante para mim fazermos um ponto de situação de ...
Uma vez que estamos envolvidos no negócio, é importante para nós estarmos a par das condições de forma a, de alguma forma e se necessário, podemos ajudar. Temos uma longa relação comercial com a S.... e, como sabe, muitas vezes o papel da mediação importante para se conseguir levar o barco a bom porto.
Outro assunto”.
27. A autora em 15.10.2021, continuou a insistir junto da ré por um ponto de situação sobre a negociação remetendo nova comunicação à ré, nos seguintes termos:
“Caro Sr. Professor FF,
Tenho feito, através do Dr. GG, várias tentativas de marcarmos uma rápida reunião para fazermos um ponto de situação de Santa Helena mas sem sucesso.
Está-se a aproximar o final do prazo combinado com a S.... para Due Dilligences e nós, como mediadores desta negociação, uma vez que fomos nós que levámos o cliente comprador ao vosso encontro, temos a responsabilidade de acompanhar o negócio entre ambas as partes, o que não está a acontecer da vossa parte.
Pode-me conceder 10 minutos amanhã 2ª feira só para fazermos um ponto de situação? Cumprimentos
CC” .
28. A ré respondeu em 16/10/2015, nos seguintes termos:
“Exmo. Senhor Dr. CC
Agradeço o seu email de ontem e acerca do assunto nele versado tenho a dizer o seguinte:
1.° - Para a venda do Palácio de ... não temos nem nunca tivemos exclusivo com ninguém.
2.° - Sei que visitou ... com o Sr. AA numa fase, a que se seguiu a celebração por nós, de um contrato de Due Diligente e outro de Promessa de Contra e Venda, com entidades distintas.
3.° - Ambos os contratos referidos anteriormente deixaram de produzir efeitos, por incumprimento dos potenciais compradores.
4.° - Posteriormente fomos contactos pelo Sr. AA através do Dr. BB.
5.° - Deste modo, para qualquer esclarecimento sugerimos que se diriga ao Sr. AA, pois da nossa parte nada mais temos a esclarecer.
Com os melhores cumprimentos,”.
29. Foi outorgado em 19/11/2015 entre a ré e a M...SGPS, S.A., empresa do grupo S.... ....... representada por AA, o contrato promessa de compra e venda do imóvel.
30. As partes fixaram que o preço de venda do imóvel em € 5.250.000,00, a pagar em duas prestações: a primeira de € 500.000,00 com a assinatura do CPCV e a segunda no valor do remanescente, que totaliza o montante de € 4.750.000,00.
31. No referido CPCV, as partes fizeram constar que “Este negócio teve a mediação da ZA..., Lda (Z..., Lda.) com sede na Calçada ..., ... Lisboa com licença n.° ..49-AMI”.
32. Em 30/03/2016, a ré celebrou escritura notarial de compra e venda do imóvel, com distrate do referido contrato promessa de 19/11/2015, celebrado com a sociedade M...SGPS, S.A., pelo mesmo preço, ou seja, € 5.250.000,00, tendo intervindo no compra a sociedade M..., Lda, NIPC .......98 com sede, na Avenida da ..., que é detida a 100% pela M...SGPS, S.A...
33. Na escritura de compra e venda, as partes declararam que existiu mediação imobiliária no dito negócio por parte da sociedade ZA..., Lda
34. A ré não comunicou à autora que o imóvel tinha sido vendido.
35. Todas as sociedades envolvidas no contrato promessa, seu distrate e posterior compra e venda partilham o mesmo administrador AA e pertencem ao mesmo grupo.
36. Com vista à venda do imóvel, que pretendia célere, a ré celebrou contratos de mediação imobiliária com várias empresas mediadoras.
37. Em 15 de dezembro de 2014, a ré celebrou contrato de mediação imobiliária para venda do imóvel com a C..., Lda
38. Em 2 de fevereiro de 2015, a ré celebrou contrato de mediação imobiliária para venda do imóvel com a L..., Lda
39. Em 12 de fevereiro de 2015, a ré celebrou contrato de mediação imobiliária para venda do Imóvel com a Z..., Lda., a qual utiliza no mercado e no giro comercial a marca ZA..., Lda e era à data e continua a ser gerida por BB.
40. Durante este período, a ré recebeu vários contactos de outras mediadoras, particulares interessados, quer diretos, quer através de sociedade de advogados, sobre potenciais compradores.
41. A Z..., Lda apresentou à ré vários potenciais compradores para o imóvel, tendo, concretamente, apresentado uma carta de interesse do Grupo Hoteleiro T....
42. Em 17 de março de 2015, a R. recebeu, através da Z..., Lda, uma carta de intenção do grupo RGI na pessoa de HH.
43. Em 24 de março de 2015, a ré recebeu, através da Z..., Lda uma proposta de compra condicionada por parte de um Fundo Americano.
44. Na mesma altura, a ré encetou também negociações com um grupo de investidores representados pela sociedade de advogados R...& Associados.
45. No âmbito desta negociação, foi aceite pela ré uma proposta e assinado o respetivo contrato-promessa de compra e venda do imóvel.
46. O negócio não prosseguiu por incumprimento contratual relativo à falta de pagamento do sinal no prazo fixado, tendo a ré resolvido o referido contrato promessa de compra e venda, por carta datada de 15-09-2015.
47. A Z..., Lda, na pessoa de BB, e AA já anteriormente mantinham contactos comerciais, estranhos à ré.
48. Em conversa mantida entre ambos, em momento não concretamente apurado, BB questionou AA sobre o seu eventual interesse na aquisição do imóvel.
49. AA informou a Z..., Lda que já conhecia o imóvel e que tinha apresentado uma proposta, não aceite pela ré.
50. A Z..., Lda informou AA de que tinha boas relações com a ré e ofereceu-se para apresentar uma proposta da S.... ....... que fosse mais conforme aos interesses da ré.
51. Em 8 de setembro de 2015, BB voltou a contactar AA no sentido de o mesmo apresentar uma proposta para aquisição do imóvel.
52. Nessa altura AA respondeu afirmativamente, mas impondo uma condição sobre a área de construção permitida e questionando BB sobre a sua capacidade para convencer a ré.
53. Depois desta troca de emails, BB e AA mantiveram contactos telefónicos sobre o assunto com vista a ajustar a proposta a apresentar.
54. Em 21 de setembro de 2015, a Z..., Lda apresentou à ré a proposta vinculativa da S.... para aquisição do imóvel pelo preço de € 5.850.000,00.
55. Após a apresentação da referida proposta todos os contactos entre comprador e vendedor foram intermediados pela Z..., Lda, na pessoa de BB.
56. A Z..., Lda mediou os contactos entre as partes no âmbito da due diligence.
57. A Z..., Lda fez deslocações ao Município de ... e participou reuniões.
58. No âmbito da due diligence, surgiram algumas questões relacionadas com construções preexistentes e com o uso do imóvel, que condicionavam o projeto da S.... ....... e determinaram que a S.... alterasse a sua proposta para o valor de € 5.250.000,00, posição que foi comunicada à ré pela Z..., Lda.
59. A Z..., Lda mediou as partes após serem detetados os problemas referentes à área de construção e uso do imóvel, permitindo que o negócio se concretizasse.
60. Nessa sequência foi agendado pela Z..., Lda uma reunião entre a S.... ....... e a ré, que ocorreu no dia 12 de novembro de 2015, no Gabinete da Administração da Universidade ....
61. No âmbito dessa reunião as partes analisaram e discutiram os problemas detetados no âmbito da due diligence, após o que acordaram fechar o negócio pelo preço de € 5.250.000, atentas as razões inovadas.
62. A ré e a S.... iniciaram os procedimentos tendentes à outorga do contrato promessa de compra e venda, sempre com a mediação da Z..., Lda.
63. A Z..., Lda efetivou as comunicações relativas à formalização do contrato promessa de compra e venda, tendo sido apresentada à ré uma primeira versão por email data de 21 de outubro de 2015.
64. O CPCV foi assinado pela R. com a M...SGPS, S.A. por indicação de AA e a S...., sendo que estas empresas estão em situação de grupo.
65. A Z..., Lda diligenciou, com as partes, pela preparação de toda a documentação necessária à celebração da escritura de compra e venda do Imóvel.
66. A escritura foi outorgada pela ré com a empresa M..., Lda por solicitação de AA e da S.... ........
67. A ré remunerou a Z..., Lda por força dos serviços prestados ao abrigo e nos termos do contrato outorgado.
68. A S.... ......., seus administradores e colaboradores estavam atentos a todas as oportunidades de negócios, mantendo contactos com várias agências imobiliárias.
69. O administrador da S...., AA, habita próximo do imóvel.
70. A Autora não encetou qualquer diligência junto da S.... ....... com vista a que esta empresa melhorasse a proposta de 15-05-2015.
71. A autora omitiu que a proposta de 15-05-2015 não foi apreciada pela ré.
— O Sr. BB compareceu na reunião realizada em Julho de 2015 entre o Sr. AA e a Recorrida a pedido desta última;
— O Sr. AA encontrou o Sr. BB da referida reunião de Julho de 2015, pela primeira vez no contexto das negociações com a Recorrida para venda do imóvel.
— Foi na sequência da reunião de Julho de 2015 que o Sr. AA e o Sr. BB estabeleceram, pela primeira vez contacto no âmbito da negociação para venda do imóvel.
O DIREITO
19. Entrando na apreciação da questão prévia da admissibilidade do recurso:
20. A Autora, agora Recorrente, Travessiazul — Mediação Imobiliária, Lda., alega que o recurso deve ser admitido, ao abrigo do artigo 684.º, n.º 3, do Código de Processo Civil:
VII. Tendo o Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 16/11/2023 devolvido o processo ao TRL ao abrigo do artigo 684.º n.º 2 do CPC, aplica-se ao caso o n.º 3 do mesmo preceito (“A nova decisão que vier a ser proferida, de harmonia com o disposto no número anterior, admite recurso de revista nos mesmos termos que a primeira”).
VIII. O artigo 684.º n.º 3 do CPC exige, como única condição de recorribilidade do Acórdão ora recorrido, que o anterior Acórdão do TRL de 10/11/2022 fosse, ele próprio, recorrível (sendo esse, de resto, o entendimento da melhor doutrina).
IX. Tendo como certo que o Acórdão do TRL de 10/11/2022 preencheu todos os requisitos de recorribilidade – tanto que o respectivo recurso de revista foi admitido e julgado parcialmente procedente, como vimos – haverá que concluir que o presente recurso é igualmente admissível, o que se requer, desde já, seja expressamente reconhecido.
21. Contrariamente ao alegado pela Autora, agora Recorrente, o n.º 2 do artigo 683.º e o n.º 3 do artigo 684.º do Código de Processo Civil não significam de forma nenhuma que, desde que a primeira revista tenha sido admitida, a segunda revista seja sempre admissível.
22. O facto de ter sido admitido recurso de revista do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação em 10 de Novembro de 2022 não significa de forma nenhuma que seja admissível recurso de revista do acórdão proferido pelo Tribunal da Relação em 4 de Julho de 2024.
23. O argumento agora renovado de que, “fruto da interposição do recurso de revista sobre o Acórdão do TRL de 10/11/2022, ficou o Recorrente com o direito a ver reapreciado o mérito do pedido por si deduzido nos autos” é, em absoluto, improcedente.
24. Contrariamente ao alegado pela Autora, agora Recorrente, a admissibilidade de cada um dos recursos de revista deve ser apreciada autonomamente.
25. A primeira revista foi admitida por estarem preenchidos os requisitos de admissibilidade do recurso e a segunda revista só poderia ser admitida nos mesmos termos, ou seja, desde que estejam preenchidos os requisitos de admissibilidade do recurso.
26. Em consequência da autonomia dos dois recursos,
“a recorribilidade do novo acórdão que venha a ser proferido na sequência [da anulação] ficará condicionada pela verificação dos pressupostos gerais do recurso de revista, podendo receber a influência negativa de novas circunstâncias que porventura se verifiquem, em face da segunda decisão e dos requisitos prescritos pelos artigos 671.º e 672.º” 1.
27. Face á improcedência dos argumentos deduzidos pela Autora, agora Recorrente, no sentido de que “o acórdão do [Tribunal da Relação de Lisboa de 4 de Julho de 2024] não deve ser submetido a um juízo autónomo de recorribilidade” 2 ou de que, em consequência da admissão do recurso do acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 10 de Novembro de 2022, a Ré, agora Recorrente, tem direito à apreciação do recurso do acórdão de 4 de Julho de 2024 3, “precisamente por não se tratar […] de uma decisão autónoma” 4, o presente recurso de revista não é admissível.
28. Entre os acórdãos proferidos em 10 de Novembro de 2022 e em 4 de Julho de 2024, há uma diferença fundamental:
— o acórdão proferido em 10 de Novembro de 2022 foi aprovado por maioria, pelo que a dupla conforme era irrelevante;
— o acórdão proferido em 4 de Julho de 2024 foi aprovado por unanimidade, pelo que a dupla conforme não é, de forma nenhuma, irrelevante.
29. Entre os pontos consensuais está o de que “o novo acórdão que venha a ser proferido no Tribunal da Relação, na sequência da anulação do anterior, [está] sujeito aos pressupostos gerais de recorribilidade, nos quais se inclui a regra geral da dupla conforme” 5.
30. Ora o artigo 671.º, n.º 3, do Código de Processo Civil é do seguinte teor:
“Sem prejuízo dos casos em que o recurso é sempre admissível, não é admitida revista do acórdão da Relação que confirme, sem voto de vencido e sem fundamentação essencialmente diferente, a decisão proferida na 1.ª instância, salvo nos casos previstos no artigo seguinte”.
31. O acórdão recorrido confirmou por unanimidade a decisão proferida na 1.ª instância, pelo que o preenchimento dos requisitos do artigo 671.º, n.º 3, do Código de Processo Civil depende, exclusivamente, de o ter ou não confirmado com fundamentação essencialmente diferente.
322. A diferença na fundamentação de facto só relevaria desde que correspondesse a uma diferença na fundamentação de direito 6 e desde que a diferença na fundamentação de direito fosse essencial 7 — ora, a diferença na fundamentação de facto das duas decisões não corresponde a nenhuma diferença essencial na fundamentação de direito.
33. O Tribunal de 1.ª instância e o Tribunal da Relação concordaram em que não tinha sido produzida prova suficiente da conexão causal entre a actividade da Autora, agora Recorrente, e a conclusão do negócio entre a Ré, agora Recorrida, Cofac — Cooperativa de Formação e Animação Cultural, C.R.L., e a M..., Lda
34. O caso sub judice corresponde a uma das situações em que o segundo acórdão da Relação confirma a decisão recorrida sem voto de vencido — e em que, por isso, “não é admissível uma nova revista (normal)” 8.
35. Estão por isso preenchidos os requisitos do artigo 671.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
36. O facto de a Autora, agora Recorrente, Travessiazul — Mediação Imobiliária, Lda., ter arguido a nulidade do acórdão recorrido é, em concreto, irrelevante — a arguição de nulidades do acórdão recorrido não pode ser fundamento autónomo de recurso de revista 9.
37. Estando preenchidos os requisitos do artigo 671.º, n.º 3, do Código de Processo Civil, constata-se que a Autora, agora Recorrente, Travessiazul — Mediação Imobiliária, Lda., não requereu, em momento algum, que o presente recurso fosse conhecido como revista excepcional, ao abrigo do artigo 672.º do Código de Processo Civil.
III. — DECISÃO
Face ao exposto, não se toma conhecimento do objecto do presente recurso.
Custas pela Recorrente Travessiazul, Mediação Imobiliária, Lda.
Lisboa, 27 de Março de 2025
Nuno Manuel Pinto Oliveira (relator)
Arlindo Oliveira
Ferreira Lopes
_________
1. Cf. António dos Santos Abrantes Geraldes, anotação ao artigo 684.º, in: Recursos em Processo Civil, 6.ª ed., Livraria Almedina, Coimbra, 2020, págs. 497-499 (499) — com a concordância de Luís Filipe Espírito Santo, Recursos civis. O Sistema recursório português. Fundamentos, regime e actividade judiciária, CEDIS / NOVA School of Law, Lisboa, 2020, pág. 327.
2. Cf, parágrafo 23 da resposta ao despacho previsto no artigo 655.º do Código de Processo Civil.
3. Cf. parágrafos 2, 24 e 25 da resposta ao despacho previsto no artigo 655.º do Código de Processo Civil.
4. Cf. parágrafo 23 da esposta ao despacho previsto no artigo 655.º do Código de Processo Civil.
5. Cf. Luís Filipe Espírito Santo, Recursos civis. O Sistema recursório português. Fundamentos, regime e actividade judiciária, cit., pág. 327.
6. Cf. António dos Santos Abrantes Geraldes, anotação ao artigo 671.º, in: Recursos em Código de Processo Civil, cit., págs. 393-429 (414): “[u]ma modificação da matéria de facto provada ou não provada apenas será relevante para aquele efeito na medida em que também implique uma modificação essencial da motivação jurídica, sendo, portanto, esta que servirá de elemento aferidor da diversidade ou conformidade das decisões centrada na respectiva motivação”.
7. Cf. António dos Santos Abrantes Geraldes, anotação ao artigo 671.º, in: in: Recursos em Código de Processo Civil, cit., pág. 413: “[a] alusão à natureza essencial da diversidade da fundamentação claramente nos induz a desconsiderar, para o mesmo efeito, discrepâncias marginais, secundárias, periféricas”.
8. Luís Filipe Espírito Santo, Recursos civis. O Sistema recursório português. Fundamentos, regime e actividade judiciária, cit., pág. 327.
9. Cf. designadamente acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 24 de Novembro de 2016 — processo n.º 470/15 —; de 12 de Abril de 2018 — processo n.º 414/13.6TBFLG.P1.S1 —; de 2 de Maio de 2019 — processo n.º 77/14.1TBMUR.G1.S1 —, de 19 de Junho de 2019 — processo n.º 5065/16.0T8CBR.C1-A.S1 — e de 05 de Fevereiro de 2020 — processo n.º 983/18.4T8VRL.G1.S1.